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1- O que vem a ser bem imóvel?

Bem é tudo aquilo que satisfaz uma determinada necessidade, Simplificando bens
imóveis são aqueles que não podem ser transportados sem que sejam alterados
na sua estrutura. O código civil considera ainda o solo com sua superfície, seus
acessórios e adjacências naturais, o espaço aéreo e o subsolo,. A título de
informação, se inserem na classificação de bens imóveis, os direitos reais sobre
imóveis, as apólices da dívida pública e o direito à sucessão aberta.

2- Quais os cuidados o pretenso comprador deve ter para a aquisição de um


imóvel?

Primeiramente deve se fazer o levantamento da documentação do imóvel, ou seja


se dirigir ao Cartório do Registro de Imóveis;

No segundo momento deve se dirigir à Prefeitura Municipal para averiguar a


situação fiscal do imóvel;

Por fim deve-se levantar a situação jurídica do vendedor (a)(S).

3- Quais documentos do imóvel são necessários para a compra e venda?

São necessários para compra do imóvel, que o pretenso comprador exija do


vendedor a Certidão de Registro de Inteiro Teor, a Certidão negativa de ônus e de
citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, com estas certidões é
possível averiguar quem é realmente o proprietário e mais, averigua-se ainda, se o
imóvel em questão não possui qualquer ônus que obste sua venda.

4- Como averiguar se o imóvel colocado à venda não possui dividas fiscais?

O pretenso comprador deve se dirigir à Prefeitura Municipal, munido da certidão


de registro e, se certificar que o imóvel esteja cadastrado naquela Prefeitura,
verificada a situação fiscal, deve o pretenso comprador, solicitar a certidão
negativa de débitos municipais.
5- No que tange a figura do vendedor, o que deve ser averiguado? E se o
vendedor for Pessoa Jurídica?

Deve o pretenso comprador, se dirigir ao Fórum da Comarca do bem que quer


adquirir, bem como ao Fórum da Comarca do domicilio do vendedor (a)(s) e
solicitar a Certidão Negativa de feitos ajuizados cíveis e criminais em nome do
vendedor (a) (s), pois assim saberá se há alguma ação judicial que venha a
constringir a venda do imóvel que pretende adquirir.

Além das referidas certidões, já citadas e que são obrigatórias no processo de


lavratura de escritura entre pessoas físicas, o pretenso comprador poderá também
exigir o vendedor (a)(s) as certidões referentes a tributos e contribuições federais
e quanto a divida ativa da União (diretamente no site da receita federal), bem
como a certidão negativa de protesto [no (s) Cartório(s) de protesto da residência
do vendedor e da localidade do imóvel que pretenda adquirir.

A aquisição de um imóvel de pessoa jurídica requer atenção redobrada por parte


do comprador. Para evitar transtornos futuros, é preciso contratar os serviços de
um advogado da área imobiliária e adotar cuidados adicionais.

Quando a compra for feita de pessoa jurídica, é arriscado contar apenas com o
auxílio de um corretor de imóveis. O advogado é capaz de analisar certidões e
avaliar os possíveis riscos do negócio.

O primeiro passo antes de efetivar a compra é analisar o Contrato Social da


empresa vendedora e todas as suas alterações. O documento deve dizer quem é
o Administrador da empresa e os limites de seus poderes. Deve-se atentar se o
Administrado ou que esteja representando a Pessoa Jurídica tem poderes para a
compra e venda de imóveis em nome desta, ou se ainda será necessária à
assinatura dos outros sócios.

A solicitação pelo comprador das certidões negativas de ações cíveis e fiscais da


empresa nos cartórios distribuidores da Justiça Estadual, Federal e do Trabalho é
ainda mais indispensável, pois se tramita alguma ação contra a empresa a
transação pode ser anulada.

Outro aspecto importante que se tem de observar é que se o imóvel for integrante
do patrimônio da empresa, devem ser retiradas certidões negativas de todos os
sócios da organização. Evitando prejuízos futuros ate mesmo a perda do imóvel.

6 - Passada a fase de verificação de documentação por parte do comprador,


o que deve fazer o mesmo para efetuar a compra do imóvel?

Verificado pelo comprador toda a documentação do vendedor e do imóvel,


estando às mesmas em perfeita ordem (as certidões exigidas deverão ser
levadas ao cartório para lavratura de escritura), deve o pretendo comprador se
assim o quiser efetuar um contrato preliminar (chamado contrato de promessa
de compra e venda) na qual as partes se comprometem a realizar o negócio.

Superado esta fase, o comprador se dirigirá a Prefeitura Municipal a fim de


recolher o ITBI (imposto de transmissão de bens imóveis); recolhido o
imposto, o mesmo procurará um Cartório de Notas de sua confiança para a
lavratura de escritura (documento hábil segundo o Código Civil para a
transferência do imóvel).

Lavrada a escritura e assinada pelas partes, a mesma deverá ser levada ao


Cartório do Registro de Imóveis para registro, neste ponto vale salientar que a
transmissão do imóvel só ocorre com o registro da escritura no Cartório
competente.

7- Quem deve arcar com as despesas da compra e venda?

Normalmente quem arca com as despesas é o pretenso comprador, digo


normalmente pois se tiver acordado de forma distinta, nada impede o
vendedor ou até mesmo um terceiro interessado de arcar com as mesmas.

8- Basicamente quais são as despesas para com a transmissão?


São necessariamente: O ITBI e as demais taxas exigidas pela Prefeitura
Municipal, dentre elas taxa de expediente, taxa de avaliação e taxa de vistoria;
além e claro das taxas cartoriais para lavratura de escritura, registro e
certidões necessárias.

9- O que são vícios redibitórios e quais os prazos para reclamar os vícios


existentes no imóvel?

Vícios redibitórios são defeitos ocultos existentes na coisa alienada, que tornam
imprópria ao fim que se destinava ou diminuem sensivelmente o seu valor, de tal
modo que o ato negocial não se realizaria se os defeitos fossem conhecidos.
Requisito básico para caracterização do vicio redibitório é que o defeito esteja
oculto, não sendo percebido pelo adquirente na hora da compra, sendo um dos
princípios de exigência do código civil. O vicio deve estar presente ao objeto no
momento da tradição, não se responsabilizando o alienante por defeitos
resultantes de mal uso posterior á venda.

Os prazos decadenciais para os vícios redibitórios de fácil constatação são de 30


(trinta) dias se for coisa móvel de 1 (um) ano se for bem imóvel art. 445 CC, porém
se o adquirente estiver de posse desse bem, o prazo cai pela metade. Quando o
vicio for de difícil constatação, conhecido mais tarde, o prazo contar-se-á do
momento de sua descoberta até 1(um) ano para bens imóveis, após a data da
exteriorização do vicio.

10- Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor nas relações de compra e


venda de bens imóveis?

Para a aplicação do Código de Defesa do consumidor, se faz necessário a


caracterização de uma relação de consumo, é necessário que dessa relação
jurídica obrigacional participe um consumidor e um fornecedor, tendo por
objeto um produto ou serviço. A ausência de algum desses requisitos
implicaria na existência de uma relação jurídica diversa, de natureza cível ou
comercial.
Assim devendo ser analisado o caso concreto para podermos perceber se há uma
relação de consumo nos moldes assinalados acima para se definir se é ou
não aplicável o código de defesa do consumidor

11- Qual o Papel do Corretor nas transações de Compra e venda de imóveis?


É obrigatória sua participação? E Quais são as vantagens?

Não é obrigatória a contratação do Corretor de imóveis para vender seu imóvel.


Entretanto a várias vantagens com sua contratação como divulgação imediata do
seu imóvel sem perda de tempo e economia com anúncios. Contratando um
corretor, ele saberá como divulgar o seu imóvel e você não terá que perder até
algumas semanas para saber que estava veiculando o anúncio de forma
ineficiente e no meio errado. Não basta veicular em um só meio, mas em vários,
para obter melhor resposta, e isso custa caro. Você tentando vender, é somente
uma pessoa envolvida no processo.

Contrate somente um corretor credenciado e tenha a possibilidade de ter mais de


um profissional trabalhando para você. Isto porque os profissionais de
intermediação trabalham em parceria e o seu imóvel pode ter a chance de estar
nas mãos de diversos profissionais, apesar de somente um gerenciar todo o
processo de venda.

Além disso, o proprietário não saberá administrar os pontos fortes de seu


patrimônio nem contornar os pontos fracos, ao passo que um profissional saberá
lidar com estas dificuldades. Alem de saber lidar com a parte burocrática, a
legislação imobiliária é extensa e complexa e os contratos de compra e venda são
documentos legais, um contrato mal escrito pode fazer com que a venda não se
concretize, ou atrase seus recebimentos, ou ainda custar a você muito dinheiro em
reparos e correções. Um corretor de imóveis sabe quais atos precisam ser feitos e
pagos por você, sabe qual documentação você deve ter em ordem para poder
vender e como as restrições contratuais e de zoneamento locais podem afetar a
transação, Se houver erros em sua documentação ou sua propriedade, o corretor
saberá corrigi-las.
Caso o profissional se comporte de má fé, existe uma entidade profissional que se
encarrega de fiscalizar regulamentar e penalizar os corretores de imóveis,
denominada CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis).

12- O que é, e quem paga a comissão do corretor de imóveis?

Comissão de corretagem é o valor pago pelo vendedor do imóvel, ao Corretor de


Imóveis, ou à empresa imobiliária pelos serviços de intermediação imobiliária.

A comissão de corretagem deve ser paga pelo vendedor do imóvel ao Corretor de


Imóveis ou à Imobiliária que tenha realizado a intermediação do negócio.

13- Quitado o imóvel, quais as providências deverão ser tomadas?

Ao concluir os pagamentos, providencie a escritura definitiva, que deverá ser


lavrada no Tabelionato de Notas, munido de todos os documentos pessoais do
comprador, respectiva prova de quitação, contrato, etc.

Em seguida, registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis


competente para a efetiva garantia da propriedade do imóvel.

Após estas providências, peça por escrito na Prefeitura a alteração do Imposto


Territorial Urbano (IPTU) para seu nome e endereço.