Você está na página 1de 32
Regularização fundiária:para quem?
Regularização
fundiária:para quem?

Os desafios para garantir a segurança da posse

À MIRA, Para quem a regularização fundiária sempre foi processo coletivo, construído à muitas vozes

À MIRA,

Para quem a regularização fundiária sempre foi processo coletivo, construído à muitas vozes e muitas mãos.

Ela sabia ser este um caminho difícil, como sempre é difícil dividir, partilhar, socializar. Mesmo assim, tudo merecia ser discutido às claras e encaminhado coletivamente.

Esta cartilha tem o objetivo de contribuir para este avanço, pois enquanto não findar o processo das Comunidades Paraíso Azul, Recanto Feliz e Primeira Vila, a voz de Mira continuará a ecoar.

Associação de Moradores de Recanto Feliz, Paraíso Azul e Primeira Vila

Vila, a voz de Mira continuará a ecoar. Associação de Moradores de Recanto Feliz, Paraíso Azul
A partir do dia 7 de maio de 2008, foi instituída a Política Estadual de

A partir do dia 7 de maio de 2008, foi instituída a Política Estadual de

Habitação de Interesse Social da Bahia – PEHIS, através da Lei Estadual 11.041. Agora, a Bahia está inserida na política nacional de habitação

e

preparada para enfrentar seu significativo déficit habitacional.

O

Programa de Habitação do Governo Estadual, Casa da Gente,

é

conduzido com base na PEHIS e foca sua ação no atendimento

às famílias com renda mensal de 0 a 3 salários mínimos. Nesse contexto, estão estabelecidos os princípios, as diretrizes e os instrumentos que orientam as ações de regularização fundiária no estado, com base em um conceito amplo que articula os aspectos jurídicos aos urbanísticos, físicos e sociais.

A regularização fundiária nos bairros de Paraíso Azul, Primeira Vila e

Recanto Feliz insere-se num conjunto de ações desenvolvidas pelo Governo do Estado com objetivo de promover o reconhecimento de direitos e situações consolidadas das populações de baixa renda, de modo a promover a segurança da posse e a integração sócio-espacial.

Esta cartilha, elaborada em parceria com as comunidades envolvidas, oferece um conjunto de informações que visa a sensibilização e o esclarecimento dos moradores sobre os instrumentos de regularização fundiária e suas formas de aplicação.

Por tudo isso, o atual governo marca sua diferença no trato com os movimentos sociais de luta por moradia, garante participação popular

e controle social das políticas públicas, construindo dias melhores para toda a Bahia.

Salvador, novembro de 2009

Afonso Florence Secretário de Desenvolvimento Urbano

Sumário

1. 1.

Nossos Personagens

5

2 . A História do Nosso Bairro

3. Nós Temos Direitos

9

6

3.1 . Direito à Moradia Digna

3.2. Função Social da Propriedade

3.3. Direito à Cidade

3.4. Direito à Regularização Fundiária

9

9 10

10

4.

O

Plano Diretor Municipal tem a ver com nossos direitos?

11

5.

O

que é Regularização Fundiária, e como ela funciona?

12

6.

Por que é importante morar em uma ZEIS (Zona Especial de Interesse Social)?

13

7.

8.

9.

10.

11.

12.

Como garantir a nossa permanência?

O que é Segurança da Posse?

Qual o melhor Instrumento?

15

16

O

que o Título garante?

24

14

O

que é o Estatuto do Bairro, e por que é importante ter um?

Por que é preciso participar?

27

25

Nossos Personagens Dona Edite é uma mulher batalhadora! Mora em Recanto Feliz desde o início
Nossos Personagens Dona Edite é uma mulher batalhadora! Mora em Recanto Feliz desde o início

Nossos Personagens

Dona Edite é uma mulher batalhadora! Mora em Recanto Feliz desde o início da ocupação. Conhece cada morador, cada cantinho da comunidade e participou de toda a história de luta pelo direito à moradia que tem marcado a vida dos moradores de Primeira Vila, Recanto Feliz e Paraíso Azul.

Nesses anos, adquiriu uma experiência danada e descobriu que é importante estar bem informada e conhecer bem os seus direitos. Ela vai nos ajudar a explicar o que é a Regularização Fundiária e como isso está funcionando em sua comunidade.

Ela também vai ajudar Rafael, um jovem estudante da comunidade, a entender os seus direitos e as transformações que estão ocorrendo em seu bairro.

A história do nosso bairro

Os primeiros moradores de Primeira Vila, Recanto Feliz e Paraíso Azul chegaram no início da década de 70. Aos poucos a ocupação foi crescendo, com a chegada de novas famílias. Dona Edite lembra direitinho.

No início, a ocupação foi consentida pelo IAPSEB (Instituto de Assistência

e Previdência dos Serviços da Bahia), entidade que tinha o título

de propriedade da área, mas a partir da década de 90, o Estado investiu duramente na expulsão das famílias: derrubadas de casas, ações de reintegração de posse na justiça e a constante ameaça de despejo.

Mas a comunidade resistia, reerguendo os barracos a cada ação violenta do Estado e se organizando para lutar pelo seu direito de morar.

Em 1997 foi fundada a primeira Associação de Moradores de Recanto Feliz,

Paraíso Azul e Primeira Vila, através da qual a comunidade passou a reivindicar

a urbanização e regularização da área.

Azul e Primeira Vila, através da qual a comunidade passou a reivindicar a urbanização e regularização
Azul e Primeira Vila, através da qual a comunidade passou a reivindicar a urbanização e regularização
Azul e Primeira Vila, através da qual a comunidade passou a reivindicar a urbanização e regularização
Azul e Primeira Vila, através da qual a comunidade passou a reivindicar a urbanização e regularização

6

No final da década de 90,

o Estado tenta vender a área

ocupada pela comunidade. Graças à mobilização dos

moradores e ao apoio de outras organizações populares,

a venda não se concretizou.

Mas a luta dos moradores de Recanto Feliz, Paraíso Azul e Primeira Vila pela regularização de seu bairro e de suas casas ainda tinha um longo caminho pela frente

e de suas casas ainda tinha um longo caminho pela frente Em 2003, a Assembléia Legislativa

Em 2003, a Assembléia Legislativa da Bahia aprova uma lei autorizando a transferência da propriedade da área ocupada pela comunidade para a CONDER (Companhia de Desenvolvimento Urbano do Estado da Bahia), com a finalidade de realizar o projeto de urbanização.

Em 2004, a área é considerada como AEIS (Área Especial de Interesse Social) pelo antigo Plano Diretor Municipal (Lei 6586 de 2004). No mesmo ano é concluída a construção da Escola Municipal Padre Confa e, em 2005, as obras do Projeto de Urbanização são iniciadas.

Ainda em 2005, uma decisão judicial suspendeu o andamento do projeto de urbanização do bairro, porque os moradores do Condomínio Parque das Dunas entraram na justiça argumentando que as obras interferiam no

7 equilíbrio ambiental da área.

Através de mais manifestações os moradores de Primeira Vila, Recanto Feliz

e Paraíso Azul conseguiram derrubar a decisão judicial e, no mesmo ano, as obras são retomadas.

Em 2006, foram entregues as primeiras novas habitações e o Centro Comunitário de Atividades Produtivas é parcialmente construído. Para acompanhar as obras de urbanização e apoiar a comunidade na elaboração do Estatuto do Bairro é contratada a Organização Não Governamental Coordenação para o Desenvolvimento e Morada Humana (CDM), que, no mesmo ano, instala um escritório de campo.

(CDM), que, no mesmo ano, instala um escritório de campo. Em 2008, através da lei 7.400,

Em 2008, através da lei 7.400, na qual se aprova um novo Plano Diretor para

o município de Salvador, a área ocupada pela comunidade continua

caracterizada como AEIS, mudando apenas a nomenclatura para ZEIS (Zona

Especial de Interesse Social).

As primeiras vitórias dos moradores de Recanto Feliz, Paraíso Azul e Primeira Vila na luta pelo direito à moradia já começaram a aparecer. O grande desafio hoje é ampliar essas conquistas e, principalmente, garantir que esses direitos sejam, de fato, usufruídos pela comunidade.

8

9

Nós temos direitos

Nos últimos 20 anos, depois de muita luta, foram aprovadas várias leis que reconhecem o direito à moradia digna a todas as pessoas. A principal delas é a Constituição Federal Brasileira, aprovada pelo Congresso Nacional em 1988.

Lá no artigo 6º da Constituição Federal está “garantido” que:

São direitos sociais a educação, a saúde, o trabalho, a MORADIA, o lazer, a segurança,
São direitos sociais a educação, a saúde, o trabalho,
a MORADIA, o lazer, a segurança, a previdência
social, a proteção à maternidade e à infância, e a
assistência aos desamparados

Além de reconhecer todos esses direitos, a Constituição Federal exige que a propriedade cumpra uma função social.

Federal exige que a propriedade cumpra uma função social. Função Social É, Rafael. Função Social da

Função Social

É, Rafael. Função Social da Propriedade é a obrigação que todos, da sociedade e do Estado, têm de dar utilidade à terra e a tudo que sobre ela estiver construído. E quem não cumprir o que a Constituição exige pode perder sua propriedade.

A cidade também deve ser construída com um fim social, garantindo que todas as pessoas
A cidade também deve ser construída com um fim
social, garantindo que todas as pessoas tenham seus
direitos sociais efetivados: direito à moradia digna,
à infra-estrutura, aos serviços públicos de qualidade,
à saúde, à educação, ao trabalho, ao lazer, etc.

Portanto, todos nós temos direito à cidade!

Outra lei importante é o Estatuto da Cidade, porque estabelece novos direitos e prevê formas para que os direitos reconhecidos na Constituição Federal sejam efetivados.

O Estatuto da Cidade é como é chamada a Lei Federal 10.257, aprovada em 10 de julho de 2001 depois de uma luta de mais de 11 anos.

Através do Estatuto da Cidade, são definidas diretrizes que o poder público deve cumprir na elaboração da política de desenvolvimento urbano do município.

A Regularização Fundiária é uma dessas diretrizes!

Então o Estado tem obrigação de regularizar as áreas ocupadas e consolidadas pelas comunidades que
Então o Estado
tem obrigação de regularizar as
áreas ocupadas e consolidadas
pelas comunidades que não têm outro
espaço para morar?
pelas comunidades que não têm outro espaço para morar? Isso mesmo. A regularização fundiária hoje é

Isso mesmo. A regularização fundiária hoje é uma obrigação do Estado (governo municipal, estadual e federal) e um direito da comunidade.

Vamos compreender o que é regularização fundiária e sua importância para os moradores de Primeira Vila, Paraíso Azul e Recanto Feliz. Mas antes disso, vamos conhecer um pouco mais sobre o Plano Diretor

10

PLANO DIRETOR

O que é o Plano Diretor? REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA O que ele tem a ver com
O que é o Plano Diretor?
REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA
O que ele tem a ver com
nossos direitos?
ZEIS
LEI MUNICIPAL
PARTICIPAÇÃO SOCIAL
REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA,
DIREITOS
ZEIS, PLANO DIRETOR?

Plano Diretor

O Plano Diretor tem tudo a ver com os nossos direitos, Rafael! É a principal

lei do Município que define como deve ocorrer o desenvolvimento da cidade.

Nela é estabelecida também os canais de participação social para a gestão do território do município.

O Plano Diretor de Salvador - Lei 7.400 de 2008 - reconhece o lugar onde

moramos como uma Zona Especial de Interesse Social (ZEIS), destinada à Habitação de Interesse Social.

Regularização Fundiária O que é? Regularização Fundiária é uma intervenção pública que promove o reconhecimento
Regularização Fundiária O que é? Regularização Fundiária é uma intervenção pública que promove o reconhecimento

Regularização

Fundiária

O que é?

Regularização Fundiária é uma intervenção pública que promove o reconhecimento de direitos e situações consolidadas das populações de baixa renda. Ela é voltada para garantir o nosso direito de permanecer morando em nossas casas e em uma comunidade com infra- estrutura e serviços públicos de qualidade.

Qual a importância?

Acaba definitivamente com as ameaças de despejo que sempre tiraram a paz de nossas famílias. É importante lembrar que a Regularização Fundiária só se concretiza plenamente quando associada à urbanização, realização de melhorias nas casas, construção de novas moradias e à ação social na área, trazendo melhorias para nossa comunidade.

Como ela é feita?

Devem ser trabalhadas as seguintes dimensões, com participação da comunidade:

Intervenção Jurídica – possibilita que cada morador receba (de forma individual ou coletiva) um título de posse ou propriedade de seu imóvel, que deve ser registrado em cartório de imóveis, e que a comunidade construa seu Estatuto do Bairro.

Intervenção Física – engloba a construção de novas moradias, realização de melhorias nas casas já existentes e urbanização do bairro.

Ação Social – envolve o desenvolvimento de projetos voltados para a educação sanitária e ambiental, geração de trabalho e renda, organização comunitária etc.

Para que todas essas dimensões de atuação na área sejam efetivadas é importante

que a área onde moramos seja considerada como ZEIS pelo Plano Diretor.

13

Calma, Rafael! Eu vou explicar
Calma, Rafael!
Eu vou explicar
13 Calma, Rafael! Eu vou explicar ZEIS Sim, mas o que é realmente uma ZEIS? A

ZEIS

Sim, mas o que é realmente uma ZEIS?

A ZEIS é uma Zona Especial de Interesse Social. Quando o Plano Diretor, ou outra lei municipal, cria uma ZEIS na cidade, reconhece que aquela área deve abrigar famílias de baixa renda. Desse modo, é permitida a criação de regras específicas adaptadas à nossa realidade.

Isso quer dizer que a função social da área do Costa Azul onde moramos é abrigar famílias de baixa renda.

Quando se reconhece a área em que moramos como ZEIS, através do Plano

Diretor, busca-se proteger a nossa comunidade do capital imobiliário, que sempre tentou nos expulsar daqui por ser uma área nobre. Não conseguiram no início da formação de nossa comunidade e, agora, vêm querendo fazer isso tentando comprar as nossas casas.

no início da formação de nossa comunidade e, agora, vêm querendo fazer isso tentando comprar as

Como garantir a nossa permanência?

Então, para que essa proteção funcione e o lugar onde moramos continue sendo, de fato,
Então, para que essa proteção
funcione e o lugar onde moramos
continue sendo, de fato, destinado à moradia
para a população de baixa renda, temos que
lutar para impedir que esse pessoal compre
as nossas casas, não é?

Isso, Rafael! Com a Regularização Fundiária, nossas famílias não podem ser mais expulsas à força, mas podem acabar sendo expulsas pelo mercado.

Isso acontece quando alguém vende seu terreno e sua casa para alguém da classe média ou para algum especulador.

Aos poucos, esse pessoal vai comprando todas as moradias da comunidade, e o nosso povo vai ficando cada vez mais espremido ou acaba voltando para outra ocupação e sem organização.

E o que podemos fazer para que isso não aconteça?

Primeiro, temos que saber escolher o melhor instrumento jurídico a ser aplicado na regularização fundiária de nossa comunidade.

Segundo, temos que nos conscientizar de que ninguém está amarrado aqui. Se quiser sair, sai. Mas só pode vender para alguém com as mesmas condições nossas, porque o lugar onde a gente mora está amarrado a uma função: a de abrigar famílias de baixa renda.

E, terceiro, temos que continuar lutando para garantir todos os nossos outros direitos sociais, como educação, trabalho, saúde, lazer, etc, para que nenhum de nós tenha que vender sua moradia, conquistada com tanto suor, para satisfazer necessidades imediatas.

15

O que é "Segurança da Posse"?

Segurança da posse?
Segurança da posse?

Só assim a regularização fundiária pode nos trazer segurança de verdade da posse dessa terra que estamos morando!

Sim, Rafael. Segurança da Posse é a garantia de que permaneceremos de verdade no Costa Azul. É a tranqüilidade de sabermos que não seremos expulsos, de nenhuma forma.

de sabermos que não seremos expulsos, de nenhuma forma. “É cada morador participar e conhecer o
“É cada morador participar e conhecer o seu direito de morar em uma área tão

“É cada morador participar e conhecer o seu direito de morar em uma área tão nobre e tão disputada por classe social tão diferente, e saber que dinheiro nenhum compra trinta anos de resistência por uma moradia digna”. (moradora da comunidade)

e saber que dinheiro nenhum compra trinta anos de resistência por uma moradia digna”. (moradora da
"Não é a questão de que você não pode vender. A preocupação do movimento popular

"Não é a questão de que você não pode vender. A preocupação do movimento popular em geral é de que o pessoal saia da linha da miséria. Aí, de repente, tem uma oportunidade da gente sair dessa linha de miséria, e vem o colarinho branco empurrando novamente para essa linha de miséria, comprando as nossas casas". (morador da comunidade)

colarinho branco empurrando novamente para essa linha de miséria, comprando as nossas casas". (morador da comunidade)
colarinho branco empurrando novamente para essa linha de miséria, comprando as nossas casas". (morador da comunidade)

“Se houver especulação dos próprios moradores, torna-se um trabalho em vão”. (moradora da comunidade)

Para evitarmos isso, Rafael, além da área permanecer como ZEIS precisamos escolher bem o instrumento jurídico para regularizar as nossas casas.

Qual o melhor instrumento?

para regularizar as nossas casas. Qual o melhor instrumento? O instrumento jurídico é o documento que

O instrumento jurídico é o documento que vai comprovar que a nossa casa é

nossa e que ninguém pode nos ameaçar de despejo.

Agora, vamos falar dos instrumentos que servem para regularizar terras públicas em áreas de habitação de interesse social, com enfoque especial na realidade da comunidade de Dona Edite e Rafael.

Cada um desses instrumentos recebe característica de título de posse ou de título de propriedade.

Título, Dona Edite? Título de eleitor? Não Rafael, título é o que a gente chama
Título, Dona Edite?
Título de eleitor?
Não Rafael, título é
o que a gente chama de
escritura.
Escritura

O que é um título de posse?

É

um contrato em que o Estado transfere para os moradores da comunidade

o

direito de usar as terras ocupadas de forma temporária ou permanente.

A

propriedade da área continua sendo do Estado, mas o direito de usá-la é

da comunidade.

Quais os instrumentos com essa característica? - Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia

Quais os instrumentos com essa característica?

- Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia (CUEM);

- Concessão de Direito Real de Uso (CDRU);

- Direito de Superfície.

Já o arrendamento com opção de compra, que veremos a seguir, também gera um título de posse, mas apenas por um período. Depois de um tempo estabelecido no contrato, o arrendamento com opção de compra gera um título de propriedade.

Primeiro, um título de posse! Depois, um título de propriedade!
Primeiro, um título
de posse! Depois, um título
de propriedade!

Ficou difícil, não foi Rafael? Não se preocupe, depois que você souber o que

é um título de propriedade, vamos falar tudo sobre esses instrumentos, e

você vai entender direitinho como eles funcionam e quais suas diferenças. Assim vai ficar mais
você vai entender direitinho como eles funcionam e quais suas diferenças.
Assim vai ficar mais fácil de escolher qual será utilizado na regularização
fundiária de nosso bairro.
O que é um título
de propriedade?
É
um contrato em que o Estado transfere para os moradores da comunidade
o
direito de propriedade sobre as terras ocupadas.

1.1. CONCECONCESSSSÃÃOO DEDE DIREITDIREITOO REREALAL DEDE USOUSO (CDRU)(CDRU)

É um instrumento que serve para a regularização fundiária de áreas públicas ou privadas.

DE USO USO (CDRU) (CDRU) É um instrumento que serve para a regularização fundiária de áreas
DE USO USO (CDRU) (CDRU) É um instrumento que serve para a regularização fundiária de áreas
DE USO USO (CDRU) (CDRU) É um instrumento que serve para a regularização fundiária de áreas

Como funciona?

Através do contrato de concessão de direito real de uso, é transferido o direito de uso da área para alguém, ou para um grupo de pessoas.

Como pode ser usado o imóvel?

Para a finalidade estabelecida no contrato. Pode ser moradia, comércio, equipamento comunitário, local de culto religioso, ou qualquer outro fim de interesse social.

Qual a lei que fundamenta?

Decreto lei nº 271 de 1967 e Estatuto da Cidade (Lei 10257 de 2001).

Por quanto tempo os moradores terão o direito de usar a área?

Por tempo indeterminado ou de forma temporária. Vai depender do que ficar estabelecido no contrato.

Precisa pagar pelo direito real de uso?

Vai depender do que o contrato estabelecer.

O direito pode ser perdido?

Pode, se a pessoa usar o imóvel para finalidade diferente da que for estabelecida no contrato.

Pode vender o imóvel?

Pode, se o comprador também usar o imóvel para a finalidade estabelecida no contrato, tiver baixa renda e o Estado autorizar.

Pode construir ou reformar o imóvel?

Pode, mas obedecendo às normas do Estatuto do Bairro construído pela comunidade.

18

19

O

direito pode ser transmitido aos herdeiros?

Sim.

Como pode ser o título?

Individual ou coletivo.

O

título deve ser registrado em cartório?

Deve.

2.2. DIREITDIREITOO DEDE SUPERFÍCIESUPERFÍCIE

É um contrato que pode ser firmado entre quaisquer pessoas, envolvendo ou não o Estado. Mas, na Regularização Fundiária de áreas públicas, o contrato sempre será firmado entre o Estado e os ocupantes da área.

Como funciona?

Através do contrato de direito de superfície, a propriedade da edificação (casa, comércio, etc) é regularizada em favor do seu ocupante, e a propriedade da terra sobre a qual a casa, ou o comércio estiver construído continua sendo de seu titular, no caso o Estado, que transfere para o ocupante o direito de utilização do solo.

Como pode ser usado o imóvel?

Para a finalidade estabelecida no contrato. Pode ser moradia, comércio, sede de associação, local de culto religioso, etc.

Qual a lei que fundamenta?

Artigos 21 a 24 do Estatuto da Cidade, e artigos 1369 a 1377 do Código Civil.

Por quanto tempo os moradores terão o direito de usar a área?

Por tempo indeterminado ou de forma temporária. Vai depender do que ficar estabelecido no contrato.

Precisa pagar pelo direito de superfície?

Vai depender do que o contrato estabelecer.

O

direito pode ser perdido?

Pode, se a pessoa usar o imóvel para finalidade diferente da que for estabelecida no contrato.

Pode vender o imóvel?

Se o contrato permitir, e nas condições em que ele estabelecer.

Pode construir ou reformar o imóvel?

Pode, mas obedecendo às normas do Estatuto do Bairro construído pela Comunidade.

O

direito pode ser transmitido aos herdeiros?

Sim.

Como pode ser o título?

Individual.

O

título deve ser registrado em cartório?

Deve.

O título deve ser registrado em cartório? Deve. 3. 3. CONCESSÃO CONCESSÃO DE DE USO USO
O título deve ser registrado em cartório? Deve. 3. 3. CONCESSÃO CONCESSÃO DE DE USO USO

3. 3. CONCESSÃO CONCESSÃO DE DE USO USO ESPECIAL ESPECIAL PARA PARA FINS FINS

DE DE MORADIA MORADIA (CUEM) (CUEM)

É um instrumento próprio para Regularização Fundiária de áreas públicas, porque só pode ser concedido pelo Estado.

Condições - A concessão desse título é uma obrigação do Estado sempre que o morador ou a comunidade preencher as seguintes condições:

- O imóvel ocupado ser de domínio público;

- Morador de baixa renda, e que não possua outro imóvel (casa, comércio, terreno, etc.);

- A área ocupada não pode ter mais de 250m²;

- O imóvel ter sido utilizado para fins de moradia;

- A ocupação tem que ter completado pelo menos 5 anos até 30/06/01.

20

21

Como funciona?

O Estado transfere o direito de uso da terra para alguém ou para um grupo de pessoas.

Como pode ser usado o imóvel?

Para a finalidade de moradia.

Qual a lei que fundamenta?

Artigo 183 da Constituição Federal de 1988 e Medida Provisória nº 2.220 de 2001.

Por quanto tempo os moradores terão o direito de usar a área?

Por tempo indeterminado.

Precisa pagar pelo direito de uso para fins de moradia?

 

Não.

O

direito pode ser perdido?

Pode, se a pessoa deixar de usar o imóvel como sua moradia ou de sua família; ou se adquirir outro imóvel.

Pode vender o imóvel?

Pode, se o comprador também usar o imóvel como sua moradia; tiver baixa renda; não possuir outro imóvel, e depois de o Estado autorizar a venda.

Pode construir ou reformar o imóvel?

Pode, mas obedecendo às normas do Estatuto do Bairro construído pela comunidade.

O

direito pode ser transmitido aos herdeiros

Sim.

Como pode ser o título?

Individual ou coletivo.

O

título deve ser registrado em cartório?

Deve.

4. 4. ARRENDAMENTO ARRENDAMENTO COM COM OPÇÃO OPÇÃO DE DE COMPRA COMPRA

4. 4. ARRENDAMENTO ARRENDAMENTO COM COM OPÇÃO OPÇÃO DE DE COMPRA COMPRA

O arrendamento com opção de compra é um contrato em que alguém (Estado ou particular) transfere para outra pessoa o direito de uso sobre um imóvel, por determinado tempo, recebendo prestações em pagamento.

Como Funciona?

Enquanto durar o contrato e o pagamento das prestações, o morador terá um título de posse do imóvel. Após o término das prestações, o morador poderá receber o título de propriedade.

Como pode ser usado o imóvel?

Para a finalidade estabelecida no contrato. Pode ser moradia, comércio, equipamento comunitário, local de culto religioso, etc.

Qual a lei que fundamenta?

Código Civil Brasileiro, artigo 1399.

Por quanto tempo os moradores terão o direito de usar a área?

Pelo tempo definido no contrato. Depois desse tempo, o morador pode comprar o imóvel, devolvê-lo para o Estado, sem receber nada, ou renovar o contrato de arrendamento.

Precisa pagar?

Enquanto durar o contrato de arrendamento o morador paga prestações todo mês, para que tenha o direito de usar o imóvel.

O direito pode ser perdido?

Pode, se a pessoa deixar de pagar alguma prestação ou transferir o imóvel para outra pessoa.

Pode vender o imóvel?

Só pode vender depois do pagamento de todas as prestações, e a pessoa adquirir em definitivo o imóvel.

22

23

E em caso de venda enquanto o imóvel estiver em regime de arrendamento (pagando as prestações)?

O Estado pode anular o contrato e retomar o imóvel.

Pode construir ou reformar o imóvel?

Pode, mas obedecendo às normas do Estatuto do Bairro construído pela comunidade.

O

direito pode ser transmitido aos herdeiros?

Sim.

Como pode ser o título?

Individual.

O

título deve ser registrado em cartório?

Deve.

Qualquer que seja o tipo de instrumento escolhido, o título conquistado deve ser registrado GRATUITAMENTE
Qualquer que seja o tipo de instrumento escolhido, o título conquistado deve
ser registrado GRATUITAMENTE no Cartório de Registro Geral de Imóveis.

O que o Título garante?

O importante, Rafael, é saber escolher o Título que nos dará a segurança de

que não seremos expulsos daqui, nem por meio do despejo, nem por meio do mercado.

Tanto o título de propriedade como o título de posse dá a garantia de que os moradores de Recanto Feliz, Paraíso Azul e Primeira Vila não podem mais ser ameaçados de despejo. Mas só o título de posse pode assegurar que não sejam expulsos pelo mercado. Isso porque, com o título de propriedade, a comunidade e o Estado não terão controle algum sobre a venda dos imóveis regularizados e sobre quem os está ocupando.

Pois é, Rafael. Mas, para que essa garantia seja verdadeira mesmo, não basta o título. É preciso que todos estejam conscientes de que o importante é ficarmos aqui no Costa Azul, e que ninguém deve sair vendendo sua casa depois da regularização. E, se quiser vender, tem que ser para alguém com as mesmas condições nossas, e com o consentimento do Estado.

O morador que fizer diferente pode perder o direito sobre a terra que tem.

Ah! Então é por isso que o contrato de arrendamento que muitas de nossas famílias
Ah! Então é por isso que o contrato
de arrendamento que muitas de nossas
famílias assinaram diz que é proibido
vender qualquer dos imóveis novos
por cerca de dez anos, não é?

Isso mesmo Rafael! Como você viu na descrição dos instrumentos, qualquer dos títulos de regularização fundiária que a nossa comunidade escolha, a venda dos imóveis não poderá ser feita de qualquer forma, ou para qualquer pessoa.

Gênero e Regularização Fundiária

Agora que vimos o que o título garante, chamo atenção para o papel da mulher na regularização fundiária. Em regra, a mulher garante o bem estar das famílias. Nos casos em que os homens abandonam seus lares, são as mulheres que se responsabilizam pelo sustento dos filhos.

Então, Rafael, podemos propor que os títulos sejam concedidos prioritariamente para as mulheres. Essa linha de entendimento também é seguida em outras Políticas Públicas e está dando certo.

E os homens perdem o direito da sua casa? De jeito nenhum. O direito do

homem não está sendo negado. A idéia apenas é proteger toda a família e

assegurar às companheiras e seus filhos uma maior proteção jurídica.

Estatuto do Bairro

Mas a regularização fundiária não é garantida só com o título. Junto com ela,

a comunidade TAMBÉM vai estabelecer normas próprias para ordenar o

crescimento das construções na área ocupada e garantir os direitos de

vizinhança.

Isso quer dizer que a partir de agora todo tipo de reforma ou ampliação de

imóveis que for feita em Recanto Feliz, Paraíso Azul ou Primeira Vila terão que

obedecer às regras definidas no Estatuto do Bairro construído pela comunidade.

O que é o Estatuto do Bairro?

É um conjunto de regras que vai promover a regularização urbanística do

nosso Bairro. Essas regras estabelecem os tipos de atividades que podem ser desenvolvidas no bairro (moradia, comércio, serviços comunitários, etc); como devem ser utilizados os espaços coletivos e o espaço do vizinho, e como deve ser realizada qualquer tipo de construção na área.

Essas normas são discutidas e aprovadas pela comunidade e transformadas 25 em Decreto Municipal pelo Prefeito.

Por que é importante ter um Estatuto do Bairro?

Para que a comunidade estabeleça um plano de ordenamento de seu bairro

e de controle sobre as novas ocupações, com padrões mínimos de segurança

e conforto nas construções, contribuindo para a urbanização do bairro e melhor convivência entre os moradores.

Enfim, o Estatuto do Bairro contribui para tornar a comunidade um lugar melhor para se morar e viver.

O que o Estatuto deve abordar?

- Definição dos tipos de atividades/usos (moradia para população de baixa renda, comércio, serviços comunitários, etc) que podem ser desenvolvidas no bairro e onde devem se localizar;

- Regras para a utilização e proteção dos recursos naturais;

- Demarcação dos lotes de cada morador, das áreas de circulação e das áreas de uso comum;

- Definição da finalidade e do modo de usar as áreas de uso comum;

- Definição de como deve ocorrer qualquer tipo de modificação nos lotes;

- Definição de parâmetros mínimos de construção para todo tipo de obra que for realizada no bairro (reforma, ampliação de imóveis, etc).

mínimos de construção para todo tipo de obra que for realizada no bairro (reforma, ampliação de
mínimos de construção para todo tipo de obra que for realizada no bairro (reforma, ampliação de
mínimos de construção para todo tipo de obra que for realizada no bairro (reforma, ampliação de

26

Por que é preciso participar? Está vendo, Rafael? Temos várias leis em nosso país, hoje,

Por que é preciso participar?

Está vendo, Rafael? Temos várias leis em nosso país, hoje, que reconhecem o nosso direito à moradia digna: a Constituição Federal Brasileira, o Estatuto da Cidade, o Plano Diretor Municipal, etc.

O problema é que essas leis precisam sair do papel e serem cumpridas.

Para que isso ocorra, nós temos que continuar organizados, lutando para que nossos direitos sejam efetivados.

lutando para que nossos direitos sejam efetivados. Gestão Participativa? O que é isso? Isso faz parte
Gestão Participativa? O que é isso?
Gestão
Participativa?
O que é isso?

Isso faz parte da gestão participativa!

É

comunidade decida sobre os rumos da intervenção do Estado em sua área e sobre a melhor forma de executar a regularização do bairro.

uma forma de garantir que a

Através da gestão participativa,

a

se responsabiliza para que as novas normas, estabelecidas no Estatuto do Bairro,

comunidade também

27 sejam respeitadas.

Então, para que a Regularização Fundiária de nosso bairro dê certo, todo mundo tem que
Então, para que a
Regularização Fundiária
de nosso bairro dê certo,
todo mundo tem que
participar!
ZEIS
temos
direitos

Isso mesmo, Rafael! E quanto mais gente melhor. Isto fortalece a nossa luta e garante que a Regularização Fundiária seja realizada preservando a identidade de nosso bairro e de nosso povo.

“A gente faz isso com muito prazer, mas para que seja nosso. Nossa preocupação é

“A gente faz isso com muito prazer, mas para que seja nosso. Nossa preocupação é que isso seja ZEIS e haja regularização, mas não para a classe média alta. O importante é que nós façamos a lei, e que nós possamos permanecer cumprindo o que a gente está formalizando. Nossa maior preocupação é que nós possamos permanecer morando aqui. Esse é o nosso objetivo”. (morador da comunidade)

maior preocupação é que nós possamos permanecer morando aqui. Esse é o nosso objetivo”. (morador da
GOVERNADOR DO ESTADO Jacques Wagner SECRETARIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO Afonso Bandeira Florence SECRETÁRIO Liana Silvia

GOVERNADOR DO ESTADO Jacques Wagner

SECRETARIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO

Afonso Bandeira Florence SECRETÁRIO

Liana Silvia de Viveiros e Oliveira SUPERINTENDENTE DE HABITAÇÃO

Adriana Nogueira Vieira Lima DIRETORA DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA

EQUIPE DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA

Ana Caroline Castro | Bruno Barbosa Heim | Daniel Figueiredo | Danusa Luna

Edmilton Cerqueira |Elisamara Emiliano

Leonardo Fiusa Wanderley Olmo Lacerda | Paulo Torres

| Ivonei Pires | Jana Lopes | Juliana Campos

|

José Magno Braz | Maria Júlia Silveira | Manuela Góes

| Telma Elizia Ferreira | Vanessa Pugliese | Wagner Campos

ASSESSORIA DE COMUNICAÇÃO Carlos Demócrito Rocha Clarissa Viana M. de Moura

COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO DO ESTADO DA BAHIA - CONDER Milton Villas-Bôas Presidente da CONDER

NÚCLEO DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA

Célia Maria de Brito Sá |

Marta Castro | Valdete Costa Minas

Eneida Andrade |

João Pereira | Marli Dantas Guimarães

FICHA TÉCNICA Redação do Texto Básico - Mirna Silva Oliveira

COLABORAÇÃO Coordenação para o Desenvolvimento e Morada Humana - CDM Moradores de Recanto Feliz, Paraíso Azul e Primeira Vila Vice-Reitoria de Assuntos Comunitários da Universidade Católica do Salvador -VIRACOM

ILUSTRAÇÃO E DIAGRAMAÇÃO 29 ÁsCriações e Cristian Jungwirth