Sumário

Introdução ............................................................................................ 4
1 - Reserva de Emergência .................................................................. 6
2 – Dívidas ......................................................................................... 10
3 - Fundos Imobiliários: Renda Fixa ou Renda Variável .................. 16
4 - Comparando os FIIs com os imóveis ........................................... 18
5 - Como comprar um Fundo de Investimento Imobiliário ............... 21
6 - Subdivisões – como estão agrupados os FII’s .............................. 23
Segmento .................................................................................... 24
Mandato ...................................................................................... 30
Um pouco mais sobre os FII’s TVM ................................... 33
7 - Administração e Gestão ............................................................... 37
8 - Taxas de Administração Gestão e Performance ........................... 40
9 - Rendimentos e Tributação ............................................................ 44
10 - Emissões de Cotas ...................................................................... 47
Capítulo 11 - Riscos dos FII’s ........................................................... 52
12 - Renda Mínima Garantida – RMG .............................................. 60
13 - Fatores que afetam o valor das cotas .......................................... 62
14 - Relação de propriedade: FII x Imóvel ........................................ 63
15 - Contratos de aluguel: típico x atípico ......................................... 64
16 - “High Yield” X “High Grade” ................................................... 67
17 - Indicadores para investir em FII’s .............................................. 70
18 - Yield Chaser ............................................................................... 76
19 - Compra de Vacância .................................................................. 78
20 - Função dos FII’s no Portfólio..................................................... 80
21 - Montando uma carteira de FII’s ................................................. 83
22 – IFIX índice dos FII’s ................................................................. 87
23 - Relatórios Gerenciais ................................................................. 88
24 - Estudos de caso .......................................................................... 96
25 - Imposto de Renda ..................................................................... 106
Glossário .......................................................................................... 109
Agradecimentos ............................................................................... 111
Introdução

Se você já foi passear em um shopping center é

provável que tenha imaginado o quanto recebe o
proprietário, ou os proprietários, daquele imóvel
alugado para diversas lojas e redes de entretenimento
na forma de aluguel. Se já trabalhou em alguma
empresa que estava localizada em um prédio de
escritórios deve ter se surpreendido ao saber o quanto
a empresa paga de aluguel, e talvez, tenha ficado
imaginando como seria bom ser o proprietário daqueles
imóveis.
Caso tenha sonhado em receber aluguéis em algum
momento, saiba que os Fundos de Investimento
Imobiliários, ou simplesmente FII’s, possibilitam ao
pequeno investidor comprar cotas de fundos que
investem em imóveis como os citados, por exemplo:
agências bancárias, faculdades, shoppings centers,
galpões logísticos, hospitais, plantas industriais e lajes
corporativas, que, dentre outros ativos, normalmente,
compõe o portfólio desses fundos.
Criados pela lei 8.668/93, os FII’s são fundos, ou
seja, uma comunhão de recursos de investidores
chamados cotistas ou quotistas, que investem em
empreendimentos, no caso, empreendimentos
imobiliários ou ativos financeiros ligados ao mercado
imobiliário (LCI’s, LIG e CRI’s). O retorno do capital
investido se dá por meio da distribuição de resultados
do Fundo (o aluguel pago por um shopping center, por
exemplo) ou pela venda das cotas ou quotas do Fundo
por um preço maior do que aquele pago na aquisição,
com lucro.
 A cota é a menor parcela do capital de um fundo de
investimento imobiliário. Os fundos são divididos em
milhares ou até mesmo milhões de cotas, e cada cota dá
ao cotista direito de receber rendimentos proporcionais
aos resultados, assim como direito de decisão
proporcional em assembleias de cotistas. Ao votar na
assembleia, cada cota é um voto.
O fundo imobiliário deve aplicar, no mínimo, 75% de
seus recursos em bens e direitos imobiliários. O
restante pode ser destinado à aplicação em ativos de
renda fixa para fazer face às despesas normais e
necessárias à manutenção do Fundo, assim como
aguardar oportunidades de alocação.
Não existe um valor mínimo para este tipo de
investimento, variando de acordo com o preço das cotas
no mercado secundário. Atualmente existem cotas
vendidas a menos de R$ 2,00 e cotas por mais de R$
3.000,00. O valor mais comum é o de R$ 100,00, sendo
que os FII’s mais líquidos em geral são os negociados
nessa faixa de preço. Isso torna o investimento em
fundos imobiliários um dos mais democráticos, pois não
é necessário ter muito dinheiro para começar a investir
(menos de R$ 200,00).
Outro ponto interessante do produto é que essa
categoria de investimentos se mostra como uma
excelente porta de entrada para a renda variável por
serem menos voláteis do que as ações e mais simples de
entender, afinal refletem poucos modelos de negócio,
todos ligados ao mercado imobiliário, diferente das
empresas que podem ter inúmeros “cases” diferentes.
1 - Reserva de Emergência

Antes de abordarmos o tema principal do livro é

preciso trazer informações necessárias para que o
investidor se prepare para investir. E quando tratamos
de preparar-se para investir, a reserva de emergência é
o mais importante.
Você já passou por algum imprevisto? Precisou
comprar remédios que não estavam nos planos? Teve
de socorrer algum familiar ou amigo em uma
enrascada? Precisou fazer um conserto inesperado no
automóvel? Bateu o seu carro e precisou pagar a
franquia do seguro? Ficou desempregado? Se passou
por qualquer uma dessas situações, ou outras
similares, precisou de uma reserva de emergência. Se
não passou, pode ter certeza: algum dia vai passar.
A reserva de emergência é assunto obrigatório em
todo e qualquer livro que fale sobre o tema “finanças
pessoais e investimentos” e não poderia estar de fora do
meu segundo livro. Os autores dão os mais diversos
nomes para a famosa reserva: colchão de liquidez,
capital de giro pessoal, patrimônio de segurança etc.
Trataremos dela como reserva de emergência.
De acordo com dados divulgados pelo Banco Central
em 2016, apenas 46% dos brasileiros declaram ter de
onde tirar o dinheiro para cobrir uma emergência no
valor de R$ 1.520,00. Destes, apenas 14% conseguiriam
arcar com a despesa utilizando recursos próprios. Os
demais precisariam recorrer a instituições financeiras.
Ou seja, apenas 6,44% da população possui uma
reserva de emergência igual ou superior a R$ 1.520,00.
Antes de falarmos em quantidade, valores, formas de
calcular ou mesmo onde aplicar o dinheiro, vamos falar
sobre o significado da reserva. A melhor descrição que
ouvi até hoje foi a da minha avó, Dona Lourdes: “você
precisa ter um dinheiro para caso alguma coisa
aconteça”. A definição está perfeita, contudo
poderíamos acrescentar o termo imprevista, já que para
situações previsíveis devemos nos planejar.
O objetivo da reserva de emergência é te dar uma
cobertura para caso algo imprevisível venha a
acontecer, como por exemplo desemprego involuntário,
pagamento da franquia do seguro de automóvel,
manutenção mais cara na casa ou carro, doenças,
exames ou cirurgias que não são cobertos pelo plano de
saúde etc. Os exemplos são quase infinitos e nem todos
são ruins. A oportunidade de comprar as passagens
para a viagem dos seus sonhos ou o ingresso do show
que você tanto deseja ir pela metade do preço são só
alguns dos exemplos de situações positivas em que a
reserva de emergência pode te ajudar a realizar um
objetivo.
Outros exemplos de emergências poderiam ser
citados, os exemplos são quase infinitos, qualquer
situação que fuja da rotina e do orçamento normal pode
ser considerada uma despesa a ser coberta pela reserva
de emergência.
Pessoas racionais avaliam os riscos e tentam atenuá-
los. A função da reserva de emergência é atenuar os
riscos ligados ao dinheiro, que, convenhamos, não são
poucos. Entendido o objetivo da reserva, fica uma
importante pergunta: quanto? Os livros trazem os mais
diversos valores. Alguns autores sugerem 3 vezes as
despesas mensais, enquanto outros sugerem 6 ou 12
meses das despesas mensais da família. Vejam, o valor
é baseado nas despesas e não no salário ou receitas.
Suas DESPESAS DEVEM SER MENORES QUE SUAS
RECEITAS, salvo em alguns momentos específicos e
difíceis de antever nos quais a reserva deverá te ajudar
a manter o equilíbrio nas finanças.
 Avalie a sua realidade. Autônomos, profissionais
liberais e pessoas com muitos dependentes precisam de
uma reserva de emergências maior. Pessoas, com
apenas uma fonte de renda, precisam de uma reserva
maior do que aquelas com múltiplas fontes de renda.
Enquanto jovens solteiros podem se dar ao luxo de ter
uma reserva menor, um pai de família que sustenta 3
filhos não. O tamanho da sua reserva de emergência irá
variar de 3 a 12 meses de despesas.
Caso queira uma reserva maior do que os 12 meses,
não há problema. O teste do travesseiro sempre será um
bom conselheiro neste caso.
Definido o tamanho da reserva de emergência, vem a
próxima pergunta: onde aplicar o meu dinheiro? Não há
uma resposta definitiva para esta pergunta, mas
devemos entender que todos os investimentos são
analisados sob 3 óticas: liquidez, rentabilidade e
segurança. Quando tratamos da reserva de emergência
o foco é a liquidez (facilidade de converter um
investimento em dinheiro) e a segurança. Portanto
devemos, neste caso, desconsiderar a rentabilidade.
Sendo assim, não sobram tantas opções: caderneta de
poupança, fundo DI ou Certificado de Depósito
Bancário (CDB), todos em bancos sólidos, com liquidez
imediata e, se possível, resgate automático na conta
corrente. Uma forma de saber se um ativo serve como
reserva de emergência ou não é responder a seguinte
pergunta: consigo sacar esse dinheiro no final de
semana? Sim, serve. Não, não serve.
Alguns educadores financeiros te dirão que o Tesouro
Selic é um bom investimento para a reserva de
emergência. Isso não é uma verdade, mas também não
é algo totalmente falso. O Tesouro Selic não é adequado
para manter toda a reserva de emergência pois, o
Tesouro Direto, fica indisponível esporadicamente, seja
por questões de manutenção, seja por instabilidades
econômicas, e, além disso, sua liquidez é D+1, trocando
em miúdos, resgatou hoje, recebe o dinheiro amanhã.
Porém, caso sua reserva seja maior do que 3 meses de
despesas, você pode optar por aplicar o que exceder os
3 meses no Tesouro Selic. Mas lembre-se que no
mínimo 3 meses de despesas deverão estar em uma
renda fixa de altíssima liquidez no seu banco de
relacionamento.
Antes de criar a sua reserva, não faça outro tipo de
investimento e não compre imóvel, ou carro (a não ser
que precise para trabalhar como taxista ou motorista de
aplicativo, por exemplo).
Seus primeiros aportes (aporte é a aplicação de
dinheiro para fins de investimento, quando você aplica
na poupança ou em fundos de investimento imobiliário
dizemos que está fazendo um aporte) devem ser feitos
em um ativo de renda fixa de liquidez imediata, para
montar a reserva de emergência.
Sem uma reserva de emergência, em situações
extremas, o investidor terá de vender os seus
investimentos podendo incorrer em perdas ou passar
por problemas de falta de liquidez (caso ninguém esteja
disposto a comprar o investimento).
Este autor já presenciou investidores com imóveis (no
plural) ficarem sem dinheiro para uma situação
emergencial pela falta de liquidez e precisarem recorrer
não só aos bancos e financeiras, mas também a
familiares e amigos.
Portanto, monte uma RESERVA DE EMERGÊNCIA e
não se esqueça de quitar as suas dívidas.

RESUMO DO CAPÍTULO:
Tenha uma reserva de emergências. Ao menos, 3
vezes as suas despesas mensais em um investimento
passível de saque aos sábados e domingos.
2 – Dívidas

As dívidas são um tema recorrente em rodas de

conversas dos brasileiros, por isso é inevitável abordá-
las. Falou de educação financeira, precisa falar das
dívidas! Pesquisa divulgada pela Confederação Nacional
do Comércio de Bens, Serviços e Turismo aponta que
em torno de 2/3 dos brasileiros possuem alguma dívida
indesejada, e esse número é alarmante! Contudo, por
que as pessoas se endividam tanto?
Alguns podem alegar que os brasileiros se endividam
por ter uma renda baixa, mas aqueles que tem menor
renda, em geral, não tem acesso ao crédito. A maior
parte dos endividados pertencem à classe média e
média alta.
Os juros altos estão entre as causas de
inadimplência, mas estão longe de explicar todo o
endividamento contraído pela população. Falta de
educação financeira e hábitos de consumo nocivos
podem ser elencados entre os principais motivos.
A falta de educação financeira faz com que os
brasileiros consumam além de sua capacidade de
pagamento utilizando empréstimos e financiamentos,
ou seja, contraiam as dívidas. E assim, sem
planejamento, a inadimplência é quase certa.
Os sonhos e o padrão de vida da classe média
brasileira revelam muita coisa sobre as causas da
tomada de crédito pelos cidadãos.
O primeiro sonho é possuir uma casa, afinal, como
diz o ditado: “quem casa quer casa”, não é mesmo?
Ainda que só consiga isso ficando endividado por 30
anos ou mais, período em que o imóvel pertencerá a
uma instituição financeira.
O sonho seguinte é possuir um carro. O maior e
melhor que conseguir comprar, e, de preferência,
melhor que o do seu vizinho. Dividido, naturalmente em
60 prestações ou mais.
Outro objetivo comum é viajar, ao menos uma ou
duas vezes por ano (com pacotes divididos em 10 ou 12
vezes no cartão), mesmo que não goste dos lugares, mas
afinal, todo mundo já foi, você não pode deixar de ir.
Existem, também, aqueles que optam por gastar mais
de um mês do seu suado salário para comprar um
smartphone ou outro gadget mais moderno e
tecnológico (mesmo utilizando apenas os recursos
básicos oferecidos pelo aparelho).
Este é o pensamento padrão do ser humano
moderno. Entenda que não há nada de errado em
possuir um “gadget”, uma casa, um carro, muito menos
em viajar. O erro está na forma como as pessoas
buscam concretizar estes objetivos e sonhos. Na ânsia
por realizá-los, elas não analisam friamente os meios
para isso. Não fazem contas e acabam entrando em
consórcios, financiamentos ou outras linhas de crédito
e, consequentemente, comprometem grande parte da
sua renda com o pagamento de dívidas.
Além disso, frequentemente, aposentados contraem
dívidas para ajudar filhos e netos. Isso vale para
servidores públicos também. A facilidade para obtenção
de crédito dessas pessoas atrai familiares e “amigos” da
mesma forma que o açúcar atrai as formigas.
Em consequência, os servidores públicos são os
cidadãos mais endividados do Brasil. Apesar de
possuírem renda acima da média do brasileiro, os
gastos excessivos e a facilidade de acesso ao crédito
somados a uma confiança em relação ao emprego
culminam em endividamento.
Para se ter uma ideia, em 2018, conforme dados
divulgados pelo Banco Central, o servidor público devia
em média R$ 15.700,00 na modalidade de empréstimo
consignado, enquanto o trabalhador da iniciativa
privada devia, em média, R$ 580,00. Empréstimo
consignado é a modalidade de crédito pessoal em que o
valor das parcelas é descontado automaticamente do
contracheque ou do benefício pago pelo INSS.
Servidor, autônomo ou empregado do setor privado,
a sociedade não deve ditar a forma como você leva sua
vida, ou gasta o seu dinheiro, portanto tenha seus
próprios objetivos, pautados nos seus valores e nas
suas vontades.
Você adquiriu este livro porque está buscando
educação financeira, e conhecimento sobre o
investimento em fundos imobiliários, mas, para poupar
e investir, você precisará trabalhar os seus hábitos de
consumo. De nada adianta saber tudo sobre FII’s se
você não desenvolver a mentalidade adequada como
investidor.
As dívidas só fazem sentido em casos extremos, como
por exemplo, para a compra de medicamentos e outros
itens relacionados à saúde ou para a compra de um bem
indispensável à manutenção da sua atividade
profissional. Ainda assim, sua reserva de emergência
deveria ser o suficiente para arcar com tais imprevistos.
Estudos apontam que as dívidas estão entre as
maiores causadoras de divórcios no Brasil e são uma
das maiores causadoras de depressão e suicídio no
mundo. Famílias brigam e se desfazem por dívidas.
Os grandes investidores e educadores financeiros
sempre ressaltam o quanto as dívidas são negativas, e
neste livro não poderia ser diferente. Se você deixar, as
dívidas vão te arruinar.
O conselho mais básico quanto a isso é: jamais faça
dívidas, mas, se a dívida for inevitável, quite o quanto
antes. Os juros pagos ao fazer dívidas são uma ótima
forma de enriquecer os acionistas do banco no qual você
contratou o financiamento, mas não você. E isso vale
para o financiamento imobiliário.
 Lembre-se que no caso do financiamento imobiliário
você terá uma dívida e será obrigado a pagar aquela
prestação quer queira quer não. Caso não pague,
poderá perder o imóvel e ficar endividado, pois o leilão
do imóvel não conseguirá, necessariamente, quitar sua
dívida.
Outro problema em assumir um financiamento
imobiliário é que este, normalmente, envolve vendas
casadas, ou seja, ao adquirir um produto você leva
outro conjuntamente. Sendo assim, ao custo da
prestação teremos de somar, no mínimo, um seguro de
vida, muito provavelmente um cartão de crédito do
banco e um título de capitalização.
Se, mesmo assim, você decidir pelo financiamento
imobiliário, pague o mais rápido possível. Mantenha
uma reserva para emergências e todo o dinheiro extra
que receber utilize para a quitação do imóvel.
O financiamento imobiliário, apesar de arriscado,
pode dar certo, pois pagando até o final, sem percalços,
mesmo sendo a forma mais cara de comprar, você terá
um imóvel. O financiamento de automóvel, por outro
lado, devido ao alto custo e a depreciação do bem, é
apenas uma forma de desperdiçar seus suados recursos
ao pagar juros. A única exceção é o profissional que
utiliza o veículo como ferramenta de trabalho. Evite
financiamentos, esta é a moral da história.
Sobre as viagens, planeje-se antecipadamente. Se
sabe que vai viajar em dezembro, compre as passagens
antes e junte o dinheiro que gastará nas férias. Não
parcele pacotes de viagem a perder de vista ou pegue
empréstimos para viajar.
As dívidas crescem sozinhas. Se você cuidar, mas não
resolver, voltam a crescer. Acabando com elas, mas, não
fazendo a prevenção (reserva de emergência), elas
voltam e podem tirar sua paz ou mesmo te arruinar.
Algo muito parecido com uma neoplasia maligna,
também conhecida como câncer.
Se já está endividado, siga os seguintes passos:
1. Faça um orçamento avaliando todas as suas
receitas e as despesas.
2. Verifique o quanto pode pagar de parcela das
dívidas.
3. Vá ao banco e negocie. Faça parcelas dentro
do montante que pode pagar.
4. Venda o que puder para quitar as dívidas.
5. Corte as despesas supérfluas, sem acabar
com todo o lazer.
6. Mantenha apenas a reserva de emergência e
utilize todo o dinheiro que entrar na quitação
das dívidas.
Outra armadilha na qual você não deve cair é
emprestar dinheiro para familiares e amigos. Não peça
dinheiro emprestado para ninguém, respeite o trabalho
da pessoa e os esforços dela para conquistar esses
recursos.
A única exceção, onde você pode emprestar, são os
casos que envolvem problemas de saúde. Neste caso,
avalie o quanto pode doar sem ser prejudicado e dê para
a pessoa. Pode até falar que é um empréstimo, mas,
internamente, conte como se fosse uma doação, ou seja,
não espere receber de volta.
Sob nenhuma hipótese empreste o seu nome, nisso
incluído seu CPF, o seu cartão de crédito ou cheques. É
uma das poucas coisas piores que emprestar dinheiro.
Pessoas perdem tudo, absolutamente todo o
patrimônio: casa, carro e até valores aplicados por
terem emprestado o seu nome.
Quando vierem te pedir dinheiro emprestado indique
o endereço da agência bancária ou financeira mais
próxima. Se vierem pedir seu nome emprestado negue
educadamente.
 Se, por qualquer motivo, você contraiu um
empréstimo com amigos, colegas de trabalho ou
familiares: pague. Pague antes do combinado e mais do
que o valor combinado, assim, a pessoa terá certeza da
sua honestidade. E, sob hipótese nenhuma, se chateie
com alguém que não te emprestou dinheiro, afinal,
ninguém tem obrigação de financiá-lo.
A última e mais importante técnica que te auxiliará a
não entrar em dívidas ou se meter em problemas, e a se
preparar para imprevistos financeiros, é formar e
manter uma reserva de emergência, conforme mostrado
no capítulo anterior.
RESUMO DO CAPÍTULO:
Não faça dívidas e, se fizer, quite o quanto antes.
Não compre nada porque alguém tem ou porque
alguém gosta, saiba o que te motiva e faz feliz.
3 - Fundos Imobiliários: Renda Fixa ou Renda
Variável

Poderíamos simplesmente informar que os fundos de

investimento imobiliário são ativos de renda variável,
contudo isso não adiantaria de nada se o investidor não
tiver clara a diferença entre renda fixa e renda variável.
Por definição, toda renda fixa é uma operação de
crédito onde o investidor empresta dinheiro para uma
instituição pública, ou privada em troca da devolução
do valor emprestado, acrescido de juros.
No caso do Tesouro SELIC, por exemplo, o investidor
empresta dinheiro para o Estado e recebe o valor
empestado acrescido da taxa SELIC no período. Em um
CDB o investidor receberá juros pré-fixados ou um
percentual da taxa DI no período. Alguns títulos de
renda fixa sofrem marcação a mercado ao longo da sua
vigência, assim o seu valor de face aumenta e diminui
antes do vencimento, quando, finalmente, entregará o
rendimento prometido.
Por outro lado, a renda variável não te promete
entregar rendimentos pré ou pós fixados. A renda
variável lhe entrega uma participação no resultado dos
ativos, e, como esses resultados variam não há
promessas específicas. Por exemplo, os fundos de
investimento imobiliários são obrigados a pagar ao
cotista 95% dos seus resultados, semestralmente. As
ações distribuem parte dos lucros na forma de
dividendos. Existe uma recomendação legal de que esse
percentual seja de 25%, contudo diversas empresas
distribuem mais, e alguma menos, dado que o
regulamento da empresa pode prever uma distribuição
diferente.
 Outro exemplo, no caso dos imóveis, quando você os
compra para locação também se trata de renda variável,
pois você recebe a renda de aluguel, que varia ao longo
do tempo, sendo zero quando o imóvel está desocupado.
Uma renda maior quando o mercado imobiliário está
aquecido e você consegue uma boa negociação com o
inquilino. Ou menor em momentos de mercado
imobiliário mais lento.
Os fundos de investimento imobiliário, que são o
objeto deste livro, são obrigados por lei a fazer a
distribuição do seu lucro semestralmente, contudo
fazem a distribuição dos rendimentos, na maioria dos
casos, mensalmente, gerando um fluxo de renda
constante para os cotistas. Veremos mais detalhes nos
estudos de caso e na análise de relatórios gerenciais.
Além disso, por serem cotados em bolsa (à mercado)
os preços das cotas variam, para cima e para baixo,
independentemente dos rendimentos e contratos de
aluguel.

RESUMO DO CAPÍTULO:
Renda fixa: existe uma promessa de retorno, com ou
sem garantia, por exemplo, CDB, RDB, Tesouro Direto,
LCI, CRI e LCA. Renda variável: não há promessa de
retorno, o investidor recebe parte dos resultados da
ação, do fundo imobiliário, imóvel ou outro ativo de
renda variável.
FII’s distribuem 95% do seu lucro semestralmente. A
maioria distribui mensalmente.
4 - Comparando os FIIs com os imóveis

Frequentemente os FII’s são comparados aos imóveis

devido a sua relação com o mercado imobiliário, afinal
são fundos que investem em ativos imobiliários. Aqui
listaremos as principais diferenças entre o investimento
nos fundos de investimento imobiliários e o
investimento direto em imóveis.
A primeira diferença e a principal vantagem dos FII’s,
em relação à compra de imóveis físicos, é a possibilidade
de fracionamento. Se o investidor possui um imóvel de
400 mil reais e precisa de 30 mil para um tratamento
de saúde, o proprietário não pode simplesmente vender
a sala de estar para angariar recursos, mas se possui
400 mil reais em cotas de FII’s, ele pode fracionar e
vender múltiplos dos valores da cota. Lembrando que
há cotas negociadas a menos de R$ 5,00 (cinco reais).
Outra vantagem é a liquidez. Vender um imóvel é
trabalhoso e demorado, além de toda a papelada.
Algumas vezes a pessoa leva meses ou até mesmo anos
para conseguir vender um imóvel, com corretagens,
comissões e taxas bastante altas. Vender uma cota de
FII leva em torno de 3 minutos, e se paga, normalmente,
uma corretagem fixa que vai de 0 (zero) até R$ 30,00
(trinta reais). Quase nenhuma corretora cobra taxa nas
operações com Fundos de Investimento Imobiliários.
Os fundos imobiliários têm isenção no pagamento do
imposto de renda sobre os rendimentos para pessoa
física, que possua menos de 10% do fundo, em fundos
com mais de 50 cotistas e negociados em bolsa, ao
menos por enquanto. Os imóveis não têm esse
benefício.
Por outro lado, os imóveis físicos têm a vantagem do
direito de posse, ou seja, se você possui um imóvel físico
pode ir morar nele, reformá-lo, mantê-lo vazio ou alugar
para quem quiser, pelo preço que quiser. No FII essa
decisão é tomada pelo gestor e em última instância pela
assembleia de cotistas (você não apita sozinho).
Um bom exemplo para ilustrar essa vantagem de
comprar o imóvel foi o episódio ocorrido com um fundo
que alugava um grande imóvel para o Banco do Brasil.
O administrador do fundo convocou uma assembleia de
cotistas para decidir sobre a retenção de aluguéis para
uma obra no edifício ou mesmo uma nova emissão de
cotas visando a tal reforma. No entanto os cotistas
foram contra a emissão e contra a retenção de valores
recebidos. Assim, o resultado foi simples: o inquilino
saiu e os aluguéis que antes seriam reduzidos por
tempo determinado desapareceram.
Se o imóvel fosse seu você poderia decidir sozinho
entre reformar ou não e arcar com as consequências da
sua escolha, sem a participação de terceiros. Essa é
uma diferença importante que precisa ficar bem
compreendida pelo leitor.
É importante destacar a diferença entre a tipologia
imobiliária dos imóveis alvo do investidor individual e
daqueles detidos por FII’s. Quando se investe em
imóveis físicos normalmente são comprados
apartamentos compostos por um ou dois quartos, sala,
cozinha e banheiro para aluguel ou pequenas salas
comerciais. Por outro lado, quem investe em fundos
imobiliários compra frações de shoppings, galpões
industriais e logísticos, lajes comerciais, agências
bancárias, faculdades e hospitais. Esses imóveis têm
características distintas. Apesar de que em nosso
mercado começam a surgir FII’s de imóveis residenciais.
Imóveis e Fundos de Investimento Imobiliário - FII’s
não são investimentos excludentes e sim
complementares devido às suas diferenças. Você pode
investir em um, nos dois, ou em nenhum deles, caso
não goste das características dos investimentos.

RESUMO CAPÍTULO:
FII’s = liquidez, compra e venda facilitada; e
fracionamento, compra e venda de pequenas
quantidades (menos de 5 reais). Isenção de Imposto de
Renda sobre os rendimentos. Decisões tomadas por
terceiros ou em conjunto com terceiros.
Imóveis = posse e propriedade plenas do imóvel.
Cobrança de imposto de renda sobre os aluguéis. Você
decide tudo.
5 - Como comprar um Fundo de Investimento
Imobiliário

Existem duas formas de comprar cotas de um fundo

de investimento imobiliário. A primeira forma é no IPO
(sigla em inglês para Initial Public Offering), quer dizer,
Oferta Pública Inicial, através de uma das corretoras
participantes, reservando cotas e comprando logo na
distribuição.
A outra maneira de efetuar a compra de uma cota do
fundo de investimento imobiliário é no mercado
secundário, ou seja, comprar cotas de outro cotista.
Essa compra pode realizar-se através do home broker de
uma corretora de valores. Ou seja, o investimento
ocorre por meio eletrônico de qualquer lugar do país
com acesso à internet, smartphone ou computador. É
possível também enviar a ordem de compra para a
corretora por telefone para aqueles que não possuem ou
não gostam de utilizar a internet.
O código do fundo é formado por quatro letras
seguidas pelo número 11, por exemplo ABCP11, código
do fundo Grand Plaza Shopping. Aviso: muito cuidado
para não comprar Units, pacotes de ações e/ou outros
ativos com que possui um ticker terminado em 11 ou
comprar um ativo com ticker terminado em 12 ou 13
(direitos de subscrição) pensando que são cotas de
fundo imobiliário. Busque saber exatamente qual o
ticker do ativo que você pretende comprar.
A maioria dos bancos possui uma corretora
vinculada, mas você pode também utilizar uma
corretora independente. A decisão é sua e este livro não
pretende influenciá-lo. Contudo busque corretoras que
atendam às suas necessidades não somente em relação
ao investimento em FII’s, mas também ações e renda
fixa. Estabilidade do home broker, facilidade para
comunicar-se e resolver problemas e dúvidas, dentre
outros critérios devem ser avaliados. Não escolha uma
corretora olhando apenas os custos.
Ao comprar um fundo imobiliário, naturalmente,
você precisará pagar pelas cotas e isso acontece, na
data da liquidação financeira D+2, dois dias úteis após
o “click” em comprar no home-broker. É de suma
importância que o investidor esteja com os recursos
disponíveis na corretora. Por exemplo: se comprou na
segunda-feira pagará na quarta-feira, se comprou na
quinta-feira pagará na próxima segunda-feira.
Comece comprando uma cota do fundo de
investimento imobiliário que você estudou e achou
interessante. Não coloque muito dinheiro, compre uma
cota, assim você entenderá melhor o funcionamento
deste mercado. A prática é uma das melhores formas de
aprendizado, não se preocupe com o retorno do
investimento no fundo, apenas observe, estude e
aprenda lendo o regulamento, os relatórios gerenciais
(principal fonte de informações sobre o fundo) e outros
documentos pertinentes. Se restarem dúvidas ligue
para o gestor do fundo ou envie um e-mail para tirar
suas dúvidas.

RESUMO CAPÍTULO 5:
Acesse o home broker do banco ou corretora, digite o
código, escolha a quantidade e o preço e pressione
COMPRAR. Tenha o dinheiro em conta dois dias úteis
depois.
Leia os relatórios gerenciais e o regulamento do
fundo.
6 - Subdivisões – como estão agrupados os FII’s

Como todos os ativos os fundos de investimento

imobiliário, podem ser subdivididos em categorias que
facilitam o estudo e análise. A subdivisão mais simples
e feita pelo mercado é papel x tijolo. Ou seja, fundos
compostos por imóveis (tijolo) ou títulos de renda fixa
ou renda variável (papel).
Os fundos de tijolo tendem a ter um crescimento que
acompanha a inflação. A longo prazo estudos mostram
que os imóveis tendem a seguir a inflação e
consequentemente o patrimônio dos fundos que
investem diretamente nesse tipo de imóvel.
Por outro lado, os fundos de papel distribuem todo o
rendimento nominal, inflação mais a renda real, ficando
com o patrimônio estagnado ao longo do tempo. Com
isso os rendimentos distribuídos pelos FII’s de papel
tendem a permanecer estagnados ou, no máximo,
acompanhar as variações das taxas de juros.
Diferentemente, os rendimentos distribuídos pelos
fundos de tijolo tendem a acompanhar, no médio e
longo prazo, a inflação e as mudanças no mercado
imobiliário que pode crescer, estagnar ou até mesmo
encolher.
Conclui-se, portanto, que os FII’s de papel possuem,
em geral, um risco e um retorno menor. Renda mais
previsível, mas que não cresce, e nem mesmo
acompanha a inflação.
Conforme regulamento e previsão da ANBIMA os FII’s
são subdivididos por três critérios: Segmento, Mandato
e Gestão.
Segmento

O segmento diz respeito à destinação do imóvel e seu

uso. São segmentos: lajes corporativas, shoppings,
hospitais, agências bancárias, educacional, logística,
residencial, TVM – títulos e valores mobiliários, híbrido
e outros.
Lajes corporativas são andares inteiros, ou grande
parte de um andar de um prédio. Normalmente as salas
não são previamente subdivididas, dando assim ao
locatário a liberdade para organizar o layout da forma
mais conveniente.
O segmento Shoppings engloba fundos que detém
shoppings centers como o Shopping Pátio Higienópolis
em São Paulo, o Grand Plaza em Santo André, o Parque
Dom Pedro em Campinas ou o Maceió Shopping,
situado na cidade homônima.
Nesse segmento, os fundos adquirem os shoppings,
integral ou parcialmente, recebem uma parte do NOI,
que é a receita líquida do shopping, após as despesas
de manutenção etc. Ou seja, os aluguéis e receitas de
estacionamento, pagam as despesas e distribuem, no
mínimo, 95% do resultado líquido semestralmente aos
cotistas.
Outro ponto interessante em relação aos fundos de
Shopping é que o cotista ganha parte das vendas. Como
assim? Simples, quando uma loja é alugada, o shopping
e consequentemente o FII recebe um aluguel mínimo e
também um percentual sobre as vendas. Por isso, as
vendas de dezembro, apuradas em janeiro, levam a um
aumento da renda, que, normalmente, será paga em
fevereiro.
Os contratos de shopping costumam ser
participativos, representando um percentual do
faturamento ou um valor mínimo, o que for maior. Os
shoppings normalmente são compostos por lojas
âncoras, que atraem os clientes, como C&A, Lojas
Americanas, Lojas Renner etc. e outras lojas satélites,
menores que se beneficiam do público atraído pelas
âncoras.
Apesar da crise pela qual o país passa, as vendas do
setor shoppings cresceram 6,2% em 2017. Ao final de
2017 o Brasil contava com 571 shoppings situados em
212 cidades e com um faturamento anual de 167,7
bilhões de reais, conforme dados da Associação
Brasileira de Shoppings Centers – ABRASCE.
Shoppings Centers no Brasil, além de centros de
compras, são locais de distração para as famílias que
frequentam cinemas, áreas “kids”, com brinquedos,
monitores e opções de lazer voltadas para os
pequeninos e outras opções de passatempo
incorporadas aos shoppings centers.
Fundos de Hospital. Esses fundos investem em
imóveis locados para redes que administram hospitais,
ou seja monta-se um hospital no imóvel do fundo ou o
fundo compra o imóvel da rede e aluga de volta.
Atualmente estão listados apenas poucos fundos que
locam imóvel para hospital. Destacam-se pela liquidez
o Hospital da Criança e o Hospital Nossa Senhora de
Lourdes. Os dois estão localizados em São Paulo.
Os hospitais são inquilinos que têm uma tendência
menor de se mudar devido a estrutura por trás de um
hospital. Atenção, pois a lei do inquilinato traz proteção
especial a inquilinos como faculdades, creches,
hospitais e asilos, que tem prazo estendido para sair do
imóvel. Em uma disputa judicial o fundo sai em
desvantagem.
O segmento de lojas de varejo vem ganhando
importância no mercado de fundos de investimento
imobiliário. São lojas de rua locadas para empresas
como as Lojas Americanas, C&A, Sam’s Club dentre
outros. Nesse segmento destacam-se os FII’s RBVA – Rio
Bravo Renda Varejo, MAXR – Max Retail e HGRU –
CSHG Renda Urbana. Os fundos de agência bancária
também possuem características similares aos fundos
de varejo, dado que a tipologia imobiliária é bastante
similar, com imóveis nas ruas.
Agências bancárias. Com longos contratos, estes FII’s
se destacam por ter inquilinos muito sólidos e que
dificilmente se mudam. Talvez nesse aspecto só percam
para os hospitais e shoppings. Os fundos mais famosos
alugam para Banco do Brasil, Caixa Econômica Federal
ou Santander. Uma curiosidade é que o fundo com
maior número de imóveis é o BB Progressivo II, ou
BBPO, que possui agências e prédios administrativos
locados para o Banco do Brasil em todo o país.
Fundos de agências bancárias normalmente
possuem contratos atípicos, e longos, o que impede que
o inquilino saia antecipadamente sem pagar uma
pesada multa, normalmente correspondente à
totalidade do aluguel restante. Porém, após o fim destes
contratos, o valor do aluguel pode estar descolado do
preço do m² na região e o cotista pode ter a surpresa
infeliz de ver os seus rendimentos caírem por uma
renegociação do valor dos aluguéis.
Muitos fundos de agências bancárias vem ampliando
o seu portfólio e se transformando em fundos de varejo.
Estão adquirindo lojas de rua de grandes varejistas,
como por exemplo o fundo Agências Caixa(AGCX) que
se retornou Rio Bravo Varejo (RBVA) e passou a
diversificar em termos de inquilinos e imóveis
comprando uma loja Centauro (calçados) na Av.
Paulista um dos principais pontos comerciais de São
Paulo-SP.
Educacional. São FII’s que alugam o imóvel
pertencente ao fundo para universidade. Este segmento
conta com poucos fundos. A vantagem é a dificuldade e
alto custo para uma faculdade se mudar e encontrar
outro imóvel adequado. As desvantagens em relação aos
demais segmentos são: a dificuldade em arrumar um
inquilino caso a desocupação ocorra e a proteção que a
lei do inquilinato traz para inquilinos deste segmento.
Logística. O segmento é composto por fundos que
alugam grandes galpões, algumas vezes industriais,
outras para armazenamento de produtos. Atualmente
este segmento conta com o maior número de FII’s depois
do segmento de lajes corporativas. É um setor com
ciclos mais acentuados e que frequentemente passa por
períodos de maior vacância. Por outro lado, tem, com
maior frequência, contratos atípicos de longa duração.
Silos de armazenagem, apesar de serem colocados
como fundos de logística por terem, de fato muito em
comum, eles têm suas particularidades, como a ligação
com o setor rural. Basicamente, silos são locais de
armazenagem de grãos, como arroz, feijão e sementes
em geral. São essenciais para a atividade agrícola e
utilizados pelos agricultores, em especial grandes
produtores rurais para armazenar a sua produção
antes de escoá-la.
FII’s do segmento residencial constroem imóveis para
vender ou alugar. Atualmente não existe nenhum fundo
que construa imóveis residenciais para locação sendo
negociado na bolsa. Como exemplo de fundos que
constroem imóveis para venda podemos citar o Kinea II
Real Estate Equity (KNRE) e o RB Capital
Desenvolvimento Residencial II (RBDS). Tais fundos
costumam ter distribuições mais irregulares, pois
precisam construir os imóveis e vendê-los.
Já do lado dos fundos que compram imóveis para
locação, segmento novo no mercado temos o LUGGO. O
primeiro fundo residencial que busca renda de locação
é esse, o código de negociação é LUGG11. Veja um
trecho do objetivo do fundo:
O Fundo tem por objeto investir, direta ou
indiretamente, em um portfólio diversificado de
empreendimentos imobiliários de natureza residencial,
para posterior alienação, locação ou arrendamento...
Por ser um segmento novo no Brasil, apesar de já
tradicional em mercados mais maduros, precisamos ter
atenção e avaliar com calma antes de investir.
TVM, ou Títulos e Valores Mobiliários, também
conhecidos como fundos de papel, são fundos que
investem em ativos mobiliários ligados ao mercado
imobiliário, renda fixa, notadamente LCI’s e CRI’s.
Dentro destes temos também os fundos de fundos, que
nada mais são do que uma forma de o investidor pagar
alguém para que selecione e compre os fundos para ele.
Podem ser uma opção para diversificar e se proteger dos
momentos de crise e alta vacância do mercado
imobiliário, pois seus rendimentos tendem a ter uma
variação menor, mas também uma tendência de
estagnação e não crescimento, como os demais fundos
(de tijolos). O fundo de papel, como é popularmente
conhecido, dificilmente será o FII com o melhor
desempenho da sua carteira ou o com o pior
desempenho.
Híbridos possuem imóveis e/ou aplicações em mais
de um tipo de segmento. Por exemplo, temos o Kinea
Renda Imobiliária, (código de negociação KNRI11) que
possui imóveis logísticos e lajes corporativas em São
Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais. O ALZR – Alianza
Trust Renda Imobiliária que investe em imóveis
comerciais e logísticos, outros podem ser citados como
o JSRE.
Existem ainda FII’s que investem em outros ativos,
desde que seguindo as regras para que seja considerado
um FII, pode entrar no segmento denominado “Outros”.
O ideal é ficar longe ou estudar muito sobre o ativo
antes de entrar em um fundo deste segmento obscuro.
Entender bem o FII classificado como outro, o que ele
faz, de onde vem as receitas etc., ou seja, seja cateloso.

RESUMO:

Lajes Corporativas
Galpões Logísticos e
Industriais
Shoppings Centers
Universidades
SEGMENTOS Hospitais
Residências
Imóveis de varejo
Agências bancárias
TVM
Híbridos
Outros – cuidado
redobrado
Mandato

O mandato é, de maneira simples, o objetivo central

do fundo. Existem 5 (cinco) mandatos diferentes:
Renda, Desenvolvimento para Renda, Desenvolvimento
para Venda, Títulos e Valores Mobiliários e Híbrido.
Segue uma breve explicação:
Renda, o primeiro, é autoexplicativo, refere-se aos
FII’s que tem como objetivo gerar renda através de
aluguéis, ou juros de ativos de renda fixa para os seus
cotistas. Aqui encontram-se a maior parte dos fundos
imobiliários negociados em bolsa.
Desenvolvimento para Renda é mandato no qual os
FII’s têm como objetivo comprar terrenos e construir
imóveis para posteriormente alugar e gerar renda aos
cotistas. (AGCX11, ONEF11, MFII11)
Desenvolvimento para Venda é mandato do FII que
tem por objetivo construir um imóvel, vendê-lo e
distribuir o resultado (venda – custos) para os cotistas.
(KNRE11)
TVM ou Títulos e Valores Mobiliários são fundos de
investimento imobiliário que investem em papéis de
renda fixa, em especial LCI’s e CRI’s.
Os Híbridos nada mais são do que aqueles que
possuem mais de um tipo de mandato sem ter nenhum
com dominância absoluta. (KNCR, VRTA, HGCR, etc.)
Para descobrir o que o seu fundo de investimento
imobiliário faz leia o regulamento do fundo e encontre o
objetivo. Esse pode estar descrito nos relatórios
gerenciais. Assim, podemos entender o mandato. Por
exemplo o fundo híbrido Alianza Trust Renda
Imobiliária ALZR11:
“Objetivo do Fundo: Investimento em propriedades
para renda via contratos de locação atípicos (Built-To-
Suit e Sale&Leaseback). A Política de Investimentos está
detalhada no regulamento do Fundo. ”
Detalhes do regulamento:
“Art. 2º - O objeto do FUNDO é o investimento direto ou
indireto em empreendimentos mobiliários não
residenciais (exceto hospitais e plantas industriais
pesadas), que DOCS - 856089v10 atendam os Critérios
de Elegibilidade dos Ativos-Alvo (abaixo definidos), com
a finalidade de locação por meio de contratos ditos
atípicos (“Built to Suit” e “Sale&LeaseBack”) que
atendam às Condições Mínimas de Locação (abaixo
definidas) e que atendam as demais políticas de
investimento do Fundo (“Ativos-Alvo”). § 1º - As
aquisições dos Ativos Imobiliários (abaixo definidos) pelo
FUNDO deverão obedecer às seguintes formalidades e as
demais condições estabelecidas neste Regulamento: § 2º
- Os Ativos-Alvo, bens e direitos de uso a serem
adquiridos pelo FUNDO serão objeto de prévia avaliação,
nos termos do § 4º do art. 45 da Instrução CVM n.º 472
de 31 de outubro de 2008, conforme alterada (“Instrução
CVM 472”). O laudo de avaliação dos Ativos-Alvo deverá
ser elaborado conforme o Anexo 12 da Instrução CVM nº
472. § 3º - Se, por ocasião da aquisição de Ativos
Imobiliários forem necessários recursos financeiros
adicionais aos então disponíveis para a compra, o
FUNDO deverá emitir novas cotas, considerando, no
mínimo, o montante necessário para arcar com a
totalidade do pagamento. ”
O ideal para o cotista iniciante é que comece
investindo em fundos do mandato renda por serem mais
simples de entender e acompanhar, com o passar do
tempo e aumento da experiência o investidor pode
entender os demais mandatos e começar a investir em
fundos cujo objetivo é o desenvolvimento imobiliário
para venda ou desenvolvimento para renda.
 Perceba que o mandato renda é diferente do mandato
desenvolvimento para renda, no primeiro o fundo
compra imóveis prontos para gerar renda de aluguéis,
no último ele compra um terreno, constrói, para só
então alugar e obter a renda com os imóveis.

RESUMO DO CAPÍTULO:

Renda
Desenvolvimento para
Mandatos renda
Desenvolvimento para
venda
TVM
Híbrido
Um pouco mais sobre os FII’s TVM

Os FII’s TVM, investem em títulos e valores

mobiliários. Dentre estes destacam-se os chamados
fundos de fundos que investem em outros fundos de
investimento imobiliários e os fundos que investem em
ativos de renda fixa, com predominância para os CRI’s.
Para que o investidor compreenda melhor este tipo de
investimento é essencial que ele entenda o
funcionamento de um CRI.
O CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários, é um
ativo criado por uma companhia securitizadora para
viabilizar um ou mais empreendimentos imobiliários.
Companhia securitizadora é uma empresa que
transforma operações no mundo real em ativos
mobiliários, o termo securitizar vem de securities,
terminologia americana para títulos e valores
mobiliários.
Para simplificar vamos exemplificar com alguns
casos reais: uma construtora especializada em lajes
corporativas faz um imóvel para arrendar para uma
grande empresa, ao terminar, outro projeto interessante
aparece, contudo ela receberá o fluxo de aluguéis e
amortizações ao longo de mais de 20 anos. Precisando
se capitalizar essa construtora procura uma companhia
securitizadora e lança um CRI, assim recebe
antecipadamente esses aluguéis da companhia
securitizadora. Contudo, devido a antecipação dos
recebimentos, ele receberá menos do que se houvesse
esperado o recebimento de cada aluguel.
A securitizadora, por outro lado pega essa operação e
transforma em diversos CRI’s dividindo em cotas de 100
a 150 mil reais em média e vende para o mercado o
direito de receber aqueles aluguéis. O comprador do CRI
pode ser uma pessoa física, ou um FII. Alguns CRI’s
contêm dezenas ou até centenas de operações
diferentes.
Construtoras vendem dezenas de imóveis para
pessoas físicas e depois securitizam essas operações
para antecipar os recebimentos e construir mais
imóveis para vender, aproveitando bons momentos do
mercado.
A análise de um CRI é feita considerando o risco de
“calote”, ou seja, a saúde financeira do devedor. Assim,
os CRI’s são avaliados por agências especializadas e
categorizados conforme notas de rating que variam
conforme a agência.
Outro ponto a ser avaliado em um fundo de CRI é o
indexador dos fundos, normalmente índice de inflação
e mais alguma coisa. Exemplo: IPCA + 8% IGP-M + 5%
etc. Ou então outro índice pós fixado: CDI: 120% do CDI
e em alguns casos mistos: CDI + IPCA, IMA-B +1% etc.
O ideal é que, no médio ou longo prazo o fundo
supere seu benchmark. Por exemplo, se o objetivo do
fundo é entregar mais de 110% do CDI o ideal é que
consiga isso no longo prazo.
Você encontrará informações sobre benchmark e
histórico de retorno do fundo no relatório gerencial do
fundo.
Vamos analisar o fundo de Títulos e Valores
Mobiliários: HGCR11 – CSHG Recebíveis Imobiliários,
comecemos pelo objetivo previsto no regulamento:
Art. 2º - O FUNDO tem por objeto o investimento em
empreendimentos imobiliários por meio da aquisição,
preponderantemente, de Certificados de Recebíveis
Imobiliários (“CRI”), desde que atendam aos critérios
definidos na política de investimentos do FUNDO.
Parágrafo 1º - O objetivo do FUNDO é o de proporcionar
aos seus cotistas rentabilidade que busque acompanhar
a variação do Certificado de Depósito Interbancário – CDI
bruto, pela aplicação dos recursos de acordo com a
política de investimentos. Parágrafo 2º - O objetivo acima
não representa garantia de rentabilidade ou isenção de
risco para o investidor.
Veja, o objetivo, em resumo são CRI’s que
acompanhem a variação do CDI.
No relatório gerencial referente ao mês de janeiro de
2020 a alocação em ativos alvo (CRI’s) está em 88,2%, o
rating dos ativos pode ser avaliado conforme a seguir:

O rating AAA(triple A) é o maior deste fundo,

enquanto 13,6% não foram classificados. Não há um
padrão nestas classificações, enquanto em algumas a
maior nota é AAA em outras é simplesmente A e assim
sucessivamente, quanto mais ativos AA+ ou AAA
tivermos em um CRI maior a segurança e,
consequentemente, menor o retorno esperado.
O relatório ilustra também a diversificação por
setores, residencial, hotel, varejo, logística etc.:

Por fim, cabe avaliar o retorno do fundo frente ao seu

benchmark, o CDI. O fundo trouxe um retorno de
239,8% desde o seu lançamento, contra 149,4% do CDI
bruto, como você pode notar na figura a seguir.

Assim, percebe-se que o fundo, cumpre o prometido,

superando o CDI bruto e investindo em CRI’s. As
distribuições também estão adequadas a geração de
caixa do fundo.
Esse fundo pode ser chamado de fundo anticíclico,
pois, em momentos de juros baixos, quando o mercado
imobiliário está aquecido e os fundos de tijolo
renegociam seus contratos de aluguel com reajustes, ele
tem sua renda reduzida e o oposto também é
verdadeiro: mercado imobiliário em baixa, fundo
pagando mais.
 Por fim, cabe ao investidor avaliar se um fundo como
esse faz sentido em sua carteira de investimentos.

RESUMO DO CAPÍTULO:
CRI’s = renda fixa, ativos mobiliários criados por
companhias securitizadoras.
Avaliar diversificação, risco e cumprimento ou
superação do benchmark.
7 - Administração e Gestão

A figura do Administrador do Fundo de Investimento

Imobiliário é obrigatória, pois ele é o responsável por
transmitir as informações e documentos obrigatórios à
CVM, ou seja, lidar com questões burocráticas. Para ser
uma administradora de fundos de investimento
imobiliário é preciso ser uma pessoa jurídica autorizada
pela Comissão de Valores Mobiliários, como por
exemplo um banco ou distribuidora de valores
mobiliários. O administrador é aquele que constitui o
fundo de investimento imobiliário.
O Gestor do Fundo de Investimento Imobiliário, não
é uma figura obrigatória, mas, existindo, é o
responsável pela escolha dos ativos que irão compor o
FII, sejam papéis ou imóveis, ou seja, o gestor é o
responsável pela estratégia de investimentos do fundo.
Caso o fundo não tenha um gestor quem toma as
decisões de gestão é o administrador. Em todos os
casos, quem responde perante a CVM é a
administradora.
Esse gestor irá decidir o que comprar e o que vender,
respeitando a política de investimento do fundo. Se o
fundo tem como política investir em universidades o
gestor não poderá comprar um shopping, por exemplo.
A gestão do fundo pode ser ativa ou passiva. Fundos
de gestão ativa dão mais liberdade aos gestores para
tomar decisões, como, por exemplo, a venda e compra
de imóveis para o portfólio, enquanto os de gestão
passiva exigem que mais decisões passem pela
assembleia de cotistas.
Em geral, os fundos de gestão ativa costumam
comprar e vender os imóveis da carteira com uma
renovação mais frequente do portfólio, além de fazer
mais emissões de cotas. Por outro lado, os de gestão
passiva costumam manter um ou poucos imóveis fixos
na carteira que não são vendidos, além de raramente
fazerem emissões de cotas.
Para um fundo de gestão passiva tomar uma decisão
de compra ou venda de um imóvel, precisa dos votos da
maioria de um percentual mínimo de 25% dos cotistas
(quórum qualificado). Em um fundo de gestão passiva
com 1.000 cotas e 1.000 cotistas, cada um com uma
cota, para o gestor tomar alguma decisão precisará que
compareçam em assembleia, ou votem por outros
meios, ao menos 250 cotistas (25% do total) e destes ao
menos 126 votem favoravelmente (a metade mais um
dos votantes) ao pleito do gestor.
É necessário também o quórum qualificado para as
seguintes decisões dos fundos de investimento
imobiliários, sejam de gestão ativa ou passiva:
• Alteração do regulamento do fundo. Incluída a
alteração da taxa de administração.
• Aprovação de atos que configurem conflito de
interesse. Por exemplo: compra de imóvel que
pertença a administradora ou gestora do
fundo.
• Destituição ou substituição do administrador,
assim como a escolha do substituto.
• Fusão do FII com outro.
• Incorporação do FII por outro fundo.
• Cisão (divisão em mais de 1) do FII.
• Dissolução e liquidação desde que não
prevista e disciplinada no regulamento do
fundo.
• Apreciação do laudo de avaliação de bem ou
direito para integralização de cotas do FII. Por
exemplo: você tem participação em um
shopping center e ao invés de comprar cotas
do FII você entrega a sua participação no
 empreendimento para o fundo que lhe pagará,
proporcionalmente, com cotas.
Atualmente muitos fundos de investimento
imobiliário estão convocando assembleias para mudar
sua gestão de passiva para ativa, buscando ter mais
flexibilidade nas decisões, com o intuito de vender e
comprar imóveis sem depender da assembleia. A gestão
passiva, antes regra, tem se tornado exceção.
Com o tempo é provável que os imóveis e ativos em
geral percam importância na análise e, por outro lado,
o gestor ganhe importância, devido ao aumento no
tamanho dos fundos. Com a gestão ativa torna-se
essencial saber o momento de renovar o portfólio, com
compras e vendas pontuais de imóveis e ter a expertise
necessária para fazer obras e atualizações nas
propriedades, como, por exemplo, retrofits
(modernizações). O mercado está em um momento de
aprendizado, vários gestores novos e outros que
cometeram diversos erros estão retornando com uma
postura mais madura e estratégias mais inteligentes.
Você está vivendo o momento de amadurecimento do
mercado de fundos imobiliários.

Resumo:
O administrador é responsável pela parte burocrática
junto à CVM e outros instituições.
O gestor toma as decisões de alocação de recursos do
fundo.
Gestão passiva: menos liberdade para o gestor. Custo
menor.
Gestão ativa: mais liberdade. Custo maior
Quórum qualificado é necessário para tomar algumas
decisões.
8 - Taxas de Administração Gestão e Performance

Os fundos de investimento imobiliário, conforme

explicado no capítulo anterior, possuem um gestor e um
administrador. Esses indivíduos são remunerados por
3 taxas distintas: a taxa de administração, a taxa de
gestão e a taxa de performance.
A taxa de administração, assim como a taxa de
gestão, é um percentual cobrado, na maioria dos casos,
sobre o valor de mercado do fundo. Essa taxa é
provisionada diariamente e paga mensalmente. O que
isso quer dizer? Se o fundo cobra 1% a.a. (ao ano) sobre
o valor de mercado do fundo, como taxa de
administração, e um ano tem 250 dias úteis
(arredondamos para facilitar os cálculos) será
provisionado, 1%/250 do valor de fechamento do fundo,
diariamente, sendo cobrado uma vez ao mês. Assim a
taxa acaba sendo a média das cotações diárias, não
pagando o investidor apenas os valores dos topos ou dos
fundos.
Alguns fundos cobram uma taxa de administração e
outra de gestão ou de consultoria que tem o mecanismo
parecido. Normalmente, soma-se tudo e cobra-se de
uma vez: taxas de administração e gestão, para
remunerar gestor e administrador.
As taxas de administração e gestão podem ser
cobradas sobre o patrimônio líquido do fundo e algumas
vezes sobre os rendimentos de aluguel. Leia o
regulamento e os relatórios gerenciais mais recentes do
fundo para saber qual a taxa cobrada tanto a alíquota
quanto a base de cálculo (valor de mercado, patrimônio
líquido etc.).
 Os resultados divulgados pelos fundos, não só os
FII’s, mas todos os fundos já são descontados da taxa
de administração.
Uma nova personagem na indústria de fundos de
investimento imobiliário e já antiga na indústria de
fundos em geral é a taxa de performance. A princípio
essa taxa pode parecer assustadora, mas não é. O fundo
cobra algo caso supere um determinado benchmark, ou
seja, tudo depende do “benchmark”, que nada mais é
do que uma referência. Exemplos:
Fundo: XPML11 – XP MALLS, cobra 20% do que
superar o IPCA+6%(benchmark), considerando o valor
de emissão. Sendo assim, imagine que a emissão foi
feita a 100 reais, e no período de 1 ano tivemos uma
inflação de 10%. Como calcular?
Primeiro multiplica-se o valor do fundo por (1 +
inflação), ou seja, 100 x (1+0,10) = 110, esse resultado
multiplicamos pelo benchmark, 1 + 6% - 110 x (1+0,06)
= 116,60. Dessa forma, considerando as distribuições e
a valorização do fundo, daquilo que superar os R$ 16,60
= R$ 116,60 - R$100,00, será cobrado 20% a título de
taxa de performance.
Se, no caso, o fundo distribuiu 6,60 reais em forma
de rendimentos e teve uma valorização, passando a sua
cotação de 100 reais para 120 reais, o gestor receberá:
20% x (126,60 – 116,60) = 10, valor que superou o
benchmark 10 x 20% = 2 reais por cota na forma de
taxa de performance.
Fundo: HGRU11 – CSHG Renda Urbana, cobra 20%
do que superar o IPCA+5,5%.
Fundo: VILG11 – Vinci Logística, cobra 20% do que
superar o IPCA+6%, considerando o valor de emissão,
assim como o XP Malls.
Fundo: HGCR11 – CHSG Recebíveis Imobiliários,
cobra 20% do que superar 110% do CDI.
 Fundo: RBFF11 – Rio bravo Ifix Fundos de Fundos,
cobra 20% sobre o que exceder o Ifix.
Fundo: HFOF11 – Hedge Top FOFII 3 FII, cobra 20%
sobre o que exceder o Ifix.
A taxa de performance é recolhida, em períodos de
pelo menos 1 semestre, algumas vezes anualmente.
Além disso é utilizado o princípio linha d’água segundo
o qual a taxa de performance pode, até mesmo, ser
“devolvida” ao cotista.
Explicando melhor a linha d’água, caso o fundo
consiga superar o benchmark após um longo período de
perdas, a taxa de performance será paga descontando
essas perdas passadas. Por exemplo: se o fundo foi
lançado a 100 reais por cota e no primeiro ano, sua
cotação caiu para 80 reais com uma distribuição de
rendimentos aos cotistas de 10 reais por cota,
totalizando 90 reais, o gestor não fará jus a taxa de
performance. Mesmo que no ano seguinte o fundo tenha
uma valorização de 30% chegando a 127 reais com uma
distribuição total de 23 reais totalizando 150 reais, se o
benchmark no período de 2 anos for superior a 50% o
gestor não receberá a taxa de performance.
Da mesma forma o gestor não recebe por ter
superado o benchmark se esse foi negativo e o
desempenho do gestor também, em casos onde
ibovespa ou ifix são benchmarks, se o ifix teve um
resultado negativo, de – 5% e o fundo, por outro lado,
tendo o ifix como benchmark, teve um resultado,
também negativo, de – 2% ele não receberá taxa de
performance por “perder menos”.
Em resumo, não se recebe por ter ido “menos” pior,
ou por ter um “retorno” negativo (perda).
A taxa de performance busca superar um
benchmark, atenção a esse benchmark que deve ter
alguma correlação com o mercado de fundos
imobiliários. Fundos de papel podem ter taxas ligadas
ao CDI por exemplo, enquanto fundos de tijolos podem
buscar IPCA + alguma taxa percentual prefixada (acima
do Tesouro IPCA+) e fundos de fundos superar o Ifix.
Fundos mais antigos, em geral, não cobram taxa de
performance, enquanto os novos fundos lançados vêm
trazendo a previsão de tal remuneração.
Lembre-se sempre que ninguém trabalha de graça,
especialmente quando se trata de mercado financeiro,
assim gestores que fazem um bom trabalho devem ser
bem remunerados, para que esse trabalho continue
excelente.
RESUMO DO CAPÍTULO:
Ninguém trabalha de graça.
Taxa de administração e gestão costumam ser
cobradas conjuntamente.
Taxas de performance devem ter relação com o
objetivo do fundo.
Não se cobra taxa sobre perdas.
9 - Rendimentos e Tributação

Existe a disposição legal, conforme lei 9.779/1999,

que obriga o Administrador do Fundo a distribuir aos
seus cotistas, no mínimo, 95% do lucro líquido, na
forma de rendimentos, auferido semestralmente pelo
Fundo.
Na verdade, os fundos de investimento imobiliário
começaram a chegar ao grande público após a
promulgação dessa lei, tendo a isenção como atrativo.
O lucro líquido a ser distribuído é aquele que já se
tornou caixa, ou seja, caso o lucro ainda não tenha sido
convertido em caixa o administrador não deve
distribuir. Da mesma forma, o administrador não é
obrigado a distribuir haveres recebidos em caixa que
ainda não se tornaram lucro devido a não conclusão do
negócio.
A diferença entre lucro e caixa é o regime contábil. O
lucro é apurado no momento da venda, independente
de quando o valor será recebido. Por outro lado, o caixa
é contabilizado no momento da efetiva entrada dos
recursos no caixa da empresa ou fundo imobiliário.
A renda distribuída pelo fundo de investimento
imobiliário é denominada rendimento e não dividendo,
como o rendimento isento de imposto de renda
distribuído pelas ações.
A tributação é de 20% sobre os ganhos com vendas
das cotas, independentemente do valor. A obrigação de
recolher o imposto é do investidor que obteve ganho de
capital, DARF: 6015.
Podemos exemplificar com a seguinte situação: se o
investidor comprou 100 cotas por R$ 49,90, e pagou
mais R$ 10,00 de corretagem, totalizando R$ 5.000,00
e depois vendeu as mesmas 100 cotas por R$ 100,10, e
pagou 10 reais de corretagem novamente, totalizando
uma venda líquida de R$ 10.000,00 pagará imposto
sobre o lucro: R$ 10.000,00 – R$ 5.000,00 = R$
5.000,00. 20% destes R$ 5.000,00 serão R$ 1.000,00
que deverão ser recolhidos via DARF, código 6015.
Os rendimentos são isentos de I.R. para pessoas
físicas que detêm menos de 10% do total de cotas de
fundos com mais de 50 cotistas e que são negociados
em bolsa. Pessoa jurídica não tem isenção.
Resumindo: os rendimentos dos FIIs são isentos se
cumprirem quatro condições, duas do fundo e duas do
cotista:
1. O fundo imobiliário seja negociado
exclusivamente em bolsa ou no mercado de balcão
organizado;
2. O fundo como um todo tenha 50 cotistas ou mais;
3. O cotista em particular não detenha mais de 10%
dos direitos do fundo;
4. O titular (dono) das cotas seja pessoa física
(pessoa jurídica não goza da isenção de I.R.);
Quanto à declaração de imposto de renda, a regra é
simples, se fez operações em bolsa precisa declarar,
independentemente do tamanho do seu patrimônio ou
da sua renda. Se você comprou um fundo de
investimento imobiliário, declare, as cotas e os
rendimentos. Importante: a declaração deve ser feita
pelo valor de compra do fundo imobiliário e não pela
cotação atual do fundo no mercado. Os rendimentos
precisam ser declarados como rendimentos isentos e
não tributáveis.
Não se anime demais com o benefício tributário.
Lembre-se que o produto é mais do que a isenção de
imposto sobre os rendimentos, que, pode ser retirada
do investidor pessoa física por meio de Lei.
Teremos um capítulo apenas para tratar da
declaração de imposto de renda.
 RESUMO DO CAPÍTULO:
FII’s distribuem 95% do seu lucro na forma de
rendimentos.
Se operou na bolsa precisa declarar o imposto de
renda.
Ganhos de capital são tributados em 20%. DARF
6015.
Rendimentos são isentos, mas podem ser tributados
algum dia, o que não tira a atratividade do
investimento.
10 - Emissões de Cotas
 Os fundos realizam dois tipos de emissão diferente de
cotas na bolsa. A primária, que é o IPO – Oferta Pública
Inicial do fundo, onde o fundo é apresentado à bolsa; e
as ofertas secundárias, com objetivos como crescer
adquirindo mais ativos ou, na pior das hipóteses, pagar
as despesas dos imóveis desocupados.
Quando o fundo faz a IPO é disponibilizado um
prospecto e regulamento com a estratégia do fundo, os
ativos alvo ou presentes naquele fundo já constituído,
as regras que deverão ser seguidas pelos
administradores e se for o caso, gestores.
Entrar em um IPO é uma decisão que deve ser
tomada com muita parcimônia, pois o risco é maior.
Somente entre em um IPO se for um investidor
experiente e tiver contato de longa data com fundos
geridos pela Gestora responsável pelo fundo que abrirá
capital e após ler o estudo de viabilidade e o prospecto
com muita atenção.
Outro conceito a ser analisado aqui é sobre o rateio
de cotas. Quando mais cotas são solicitadas por
pretensos investidores, do que as cotas efetivamente
disponibilizadas durante o IPO, ocorre o chamado rateio
de cotas. Isso significa que o investidor receberá menos
cotas do que o solicitado por ele. Por exemplo, se o total
de cotas solicitadas for de 20.000 e o fundo possuir
apenas 10.000 cotas disponíveis, cada cotista receberá
50% do que solicitou, um cotista que tenha solicitado
200 cotas, por exemplo poderá comprar 100.
Algo, que já aconteceu no passado, e deve ser evitado
pelos investidores é, em razão de diversos rateios
ocorridos no passado, o investidor solicitar uma
quantidade de cotas maior do que pretende comprar, ou
pior, maior do que tem condições de pagar. Em um caso
como este ele poderá adquirir uma dívida, que poderá
ser executada sem a necessidade de uma decisão
judicial, investidores podem perder a casa ou todos os
seus bens por uma decisão errada.
Outra oferta que pode ocorrer também após a
abertura de capital do fundo, são emissões posteriores,
secundárias, conhecidas como “follow on”. Nessas
emissões, normalmente, o cotista tem preferência na
compra de novas cotas do fundo de investimento
imobiliário, proporcionalmente a sua participação. Por
exemplo, se um fundo possui mil cotas e emitirá 500
novas cotas o cotista poderá subscrever 1 cota para
cada 2 que possui, esse direito de subscrição
normalmente vem acompanhado do final 12, para o
fundo HGCR11, CSHG Recebíveis Imobiliários, o código
do direito de subscrição seria HGCR12.
Antes de entrar em uma oferta secundária o
investidor deve estar atento a dois pontos principais. 1-
) ) preço da cota está abaixo do negociado no mercado?
2-) Existe uma estratégia sólida de alocação daqueles
recursos? É preciso entender que, nem sempre, os
gestores podem divulgar quais os ativos alvo para
aquisição, devido à concorrência de outros fundos de
investimento imobiliários e de outros investidores
imobiliários que tem interesse na mesma tipologia
imobiliária. Contudo os gestores podem dar
informações como a cidade onde se localiza, o “cap rate”
estimado, o padrão do imóvel e outras informações
relevantes.
É preciso considerar também que essas ofertas
públicas podem ser regidos pela instrução CVM 400 ou
ICVM 476, a primeira é a forma tradicional, com análise
prévia da CVM e registro da oferta na agência
reguladora. Por outro lado, a ICVM 476 é destinada a
investidores profissionais, ou seja, que possuem mais
de 10 milhões de reais, dispensa o prospecto e a oferta
não precisa ser registrada na CVM, ou seja, tem menos
burocracia para a administradora fazer uma oferta nos
moldes da ICVM476, ganhando agilidade em momentos
onde precisa de recursos para a aquisição e algum ativo
para o fundo.
A exigência de investidor profissional se dá pelo fato
do risco maior, ou seja, subentende-se que um
investidor com 10 milhões de reais em ativos ou as
certificações, possua algum conhecimento e possa
avaliar os riscos daquela oferta mesmo sem um registro
ou prospecto. São investidores profissionais conforme
ICVM 554/2014:
Art. 9º-A São considerados investidores profissionais:
I – instituições financeiras e demais instituições
autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil;
II – companhias seguradoras e sociedades de
capitalização;
III – entidades abertas e fechadas de previdência
complementar;
IV – pessoas naturais ou jurídicas que possuam
investimentos financeiros em valor superior a R$
10.000.000,00 (dez milhões de reais) e que, adicionalmente,
atestem por escrito sua condição de investidor profissional
mediante termo próprio, de acordo com o Anexo 9-A;
V – fundos de investimento;
VI – clubes de investimento, desde que tenham a carteira
gerida por administrador de carteira de valores mobiliários
autorizado pela CVM;
VII – agentes autônomos de investimento, administradores
de carteira, analistas e consultores de valores mobiliários
autorizados pela CVM, em relação a seus recursos próprios;
VIII – investidores não residentes.” (NR)
Cabe frisar que, mesmo nas emissões ICVM 476 os
cotistas não profissionais têm o direito de preferência,
recebendo direitos de subscrição, pois entende-se que
aquele cotista entende do ativo onde já investia seus
recursos antes da emissão.
 Participar de uma emissão onde não há uma
definição de como os recursos serão alocados é o mesmo
que dar um cheque em branco para o gestor.

RESUMO DO CAPÍTULO

Oferta pública inicial: exige conhecimento maior e

tem mais risco.
ICVM 476 = Profissionais ICVM 400 = investidores em
geral.
Emissões follow on: avaliar se o preço está adequado
e como será a alocação dos recursos.
Capítulo 11 - Riscos dos FII’s
 Neste capítulo vamos estudar os diversos riscos a que
está sujeito o investidor em fundos imobiliários. Todo o
investidor deve avaliar, antes de tudo, os riscos de
realizar um determinado investimento.

• Risco de mercado
Os Fundos de Investimento Imobiliário são afetados
pelos mesmos tipos de risco que atingem o mercado de
capitais como um todo. Por exemplo, o desemprego que
gera uma redução no consumo, prejudicial ao setor de
shoppings, especialmente. A regulação pode dificultar o
setor de universidades e hospitais. Uma crise
prolongada tende a aumentar a vacância em lajes
corporativas e galpões logísticos reduzindo os aluguéis
e aumentando a vacância.
Além disso, o preço das cotas varia. Renda variável
varia PARA CIMA E PARA BAIXO. No mercado de
valores, tanto ações quanto FII’s, tem seus ativos
cotados em bolsa e a negociação desses ativos ocorre
pelos mais variados preços.
Não tente buscar as causas da variação dos preços
dos ativos na bolsa. O máximo que você conseguirá
serão, como diria Cazuza, mentiras sinceras, ilusões e
talvez uma bela dor de cabeça. Procure encontrar o
valor dos ativos, como você verá nos capítulos de estudo
de caso e análise de relatórios gerenciais.
A melhor forma de mitigar esse risco é ter uma
reserva de emergência, essa reserva fará com que você
não precise vender seus FII’s em momento desfavorável
do mercado.
• Taxa de ocupação imobiliária
A retração do crescimento econômico pode ocasionar
redução na ocupação dos imóveis. A redução da taxa de
ocupação pode, não só, reduzir a receita de um fundo
de investimento pela vacância de seus imóveis, como
ocorreu recentemente com os fundos de lajes em geral,
por exemplo o Rio Bravo Renda Corporativa (código de
negociação FFCI11), Hedging Griffo Real Estate
(HGRE11) e BC Fund (BRCR11), mas também gerar
redução nos valores dos aluguéis devido ao maior poder
de negociação dos inquilinos. Essa redução é normal e
já aconteceu em diversas renovações de contratos em
vários FII’s.
• Vacância
Decorrente da taxa de ocupação imobiliária a
vacância física representa quanto do fundo está
efetivamente ocupado. Por exemplo, em um fundo com
10 imóveis idênticos, se tivermos 9 ocupados e 1 vago
teremos uma vacância física de 10%.
Contudo, além da vacância física temos também a
vacância financeira, que é calculada dividindo-se a
renda atual pela renda potencial. Supondo que neste
mesmo fundo o aluguel cobrado por cada imóvel seja 10
e as despesas, arcadas pelo inquilino, sejam de 5. Com
todos os imóveis ocupados a receita do fundo será 100,
contudo com 1 imóvel vago será 85. Afinal serão: 100
menos, 10 do aluguel que não receberá pelo imóvel
desocupado e menos 5 de custos (condomínio, IPTU
etc.) que terá de arcar devido à vacância. Sendo assim
a vacância financeira será de 15% enquanto a física é
10%.
Outro fator que impacta a vacância financeira é a
carência para pagamento dada aos novos inquilinos.
Por exemplo: a empresa se muda para o galpão do FII
que concede uma carência de 3 meses para o início do
pagamento do aluguel.
Multas recebidas devido a uma desocupação, por
outro lado, podem reduzir a vacância financeira, mesmo
com uma vacância física maior. Fique atento ao
relatório gerencial do fundo para saber.
• Risco de crédito
 O risco de crédito é, simplesmente, o risco de tomar
um calote. Estão sujeitos a este risco os FII’s que
investem em CRI’s e LCI’s visto que um devedor pode
não pagar sua dívida. Fundos de tijolos também podem
tomar calote dos inquilinos em razão de falência ou
outras inúmeras causas.
Alguns fundos buscam inquilinos com perfil de
crédito melhor afim de reduzir este risco, mas,
consequentemente, não conseguirão obter um retorno
(cap rate) tão alto quanto fundos que aceitem inquilinos
de risco maior.
• Liquidez
Os Fundos de Investimento Imobiliário surgiram com
a Lei 8.668, promulgada em 1993. Embora ainda não
possuam tanta liquidez e número de negócios quanto as
ações, a sua popularidade vem aumentando, de
maneira explosiva, em especial a partir de 2016.
Atualmente existem alguns FII’s com liquidez superior
a ações negociadas em bolsa.
Por isso e pelos fundos sempre serem constituídos na
forma de condomínios fechados, ou seja, não admitirem
resgate de suas cotas, caso os investidores em Fundos
de Investimento Imobiliário tenham dificuldade em
realizar a venda de suas cotas na bolsa de valores
poderão ficar presos por mais tempo ao investimento.
Para reduzir esse risco, dê preferência aos FII’s com
maior liquidez, principalmente àqueles pertencentes ao
iFIX – índice que mede a valorização dos fundos
imobiliários que será explanado em capítulo próprio.
Uma carteira diversificada onde nenhum FII
represente um valor muito alto reduz esse risco
também, pois é mais fácil vender uma quantidade
pequena de cotas do que uma grande.
• Despesas podem ser cobradas
Diferentemente das ações, alguns autores acreditam
que, os Fundos de Investimento Imobiliários podem
cobrar dos cotistas suas despesas caso o fundo
apresente prejuízos.
De acordo com a CVM é possível que o cotista seja
chamado a aportar no FII (chamada de capital) em caso
de Patrimônio Líquido Negativo (Passivo a Descoberto),
contudo essa seria uma situação extrema. Outro caso é
quando acaba o caixa do FII. Ex.: um edifício vazio
pertencente a um fundo mono imóvel e cujo caixa já
acabou e que, por isso, precise arcar com os custos de
condomínio, luz e água – Neste caso, existe muita
controvérsia sobre o assunto. Na prática isso nunca
aconteceu. A CVM sugere ao cotista que leia o
regulamento do fundo, mas ela não deixa claro sobre a
possibilidade dessa última chamada de capital ocorrer.
Em geral, quando o fundo fica sem caixa ele faz uma
nova emissão de cotas para que entre dinheiro novo no
fundo e assim as despesas sejam pagas, neste caso o
cotista será diluído, tendo sua participação percentual
no fundo diminuída em razão do aumento no número
de cotas.
• Dívidas
Os fundos de investimento imobiliário não podem se
endividar. O que se viu ocorrer foi a securitização de
CRI’s – Certificados de Recebíveis Imobiliários – por
parte dos Fundos de Investimento Imobiliários, visando
a captação de recursos para a aquisição de ativos
imobiliários. Como por exemplo o fundo Vinci Shopping
Centers (VISC11) que fez tal captação para adquirir
participação em shopping center.
• Danos ao imóvel
O imóvel do fundo, assim como a sua casa ou imóvel
comercial, pode ser depredado, passar por um incêndio
ou outro tipo de desastre, natural ou não e esse é um
risco que os imóveis em geral correm. Contudo, os
imóveis dos fundos, geralmente, são segurados e esses
seguros cobrem situações como essas.
 Já ocorreu um incêndio em um imóvel pertencente a
um fundo imobiliário e diversos cotistas nem souberam
do fato. O incêndio foi em 2015 e o fundo foi o RB
Capital Renda I, uma unidade fabril pegou fogo. O
seguro pagou a recuperação do imóvel e o fundo
continuou recebendo os aluguéis no período.
Perceba que o rendimento pago, por cota, do fundo
em 2014 foi de R$ 15,79, em 2015: R$ 16,73 e em 2016:
R$ 18,03, ou seja o incêndio não “queimou” o fundo.
• Desapropriação
Sob o pretexto de atender ao interesse público o
Estado pode desapropriar imóveis para a construção e
expansão de vias, ou mesmo para que o imóvel seja
ocupado por um órgão público. Isso nunca aconteceu
com nenhum fundo, mas pode acontecer, assim como
pode acontecer com você, na sua casa. Nesse caso a
legislação prevê que o proprietário do imóvel, no caso o
Fundo, seja indenizado previamente e em dinheiro.
• Take Over

“Take Over”, é a compra hostil, ou tomada de

controle hostil de um ativo, resumindo é quando alguém
compra o imóvel sem você querer vender. Fundos
pequenos, monoimóveis principalmente, estão mais
sujeitos ao “take over”. Podemos exemplificar no caso
de um fundo mono imóvel, onde um dos cotistas tem
interesse na compra do imóvel e convoca uma
assembleia para deliberar sobre a venda e consequente
liquidação do fundo. Se ele conseguir que cotistas com
o quórum necessário aprovem a venda, ele comprará o
imóvel mesmo que os demais cotistas, que não votaram,
não queiram.
O “take over” não é tão fácil de acontecer assim, pois
aquele que propõe a compra ou venda de um imóvel do
fundo, visando obter alguma vantagem pessoal, não
pode votar na assembleia de cotistas devido a conflito
de interesses, independentemente de quantas cotas
possuir. Nesse caso, cabe aos demais cotistas, por
quórum qualificado, no mínimo 25% das cotas,
tomarem a decisão final.

• Falência do Administrador

Muitos investidores iniciantes ficam preocupados

com a possibilidade de falência do administrador do FII,
mas o patrimônio de um Fundo de Investimento
Imobiliário não se confunde com o do Administrador.
São patrimônios separados. Sendo assim, ainda que
ocorra a falência do Administrador seu fundo não
poderá ser executado para pagar as obrigações
contraídas pela Administradora. Quando isso acontece
é convocada uma reunião de cotistas onde esses
decidem pela eleição de um novo administrador ou pela
liquidação do fundo.

• Fundos com prazo determinado

A maioria dos fundos não tem prazo de duração, ou

seja, tem por objetivo explorar os ativos imobiliários,
CRI’s, LCI’s, imóvel ou os imóveis alvo por tempo
indefinido, contudo um ou outro tem prazo definido e
em algum momento o dinheiro investido será devolvido
ao investidor. Neste último caso o fundo pretende
construir ou comprar alguns imóveis ou ativos e
posteriormente vendê-los: obtendo lucro e devolvendo o
valor aos cotistas. O maior risco nesses fundos é
comprar as cotas no momento errado, ou seja, quando
o desinvestimento estiver em andamento e, por
consequência, receber de volta menos dinheiro do que
investiu. Outro risco é o empreendimento imobiliário
não dar certo, as vendas saírem a preços abaixo do
planejado ou as unidades demorarem demais para
serem vendidas.

RESUMO DO CAPÍTULO:
Cotação cair e você precisar vender.
Não conseguir vender.
Imóveis pegam fogo e podem ser desapropriados.
Em fundos com prazo determinado: comprar em
momento errado ou as unidades construídas ficarem
encalhadas.
12 - Renda Mínima Garantida – RMG

A Renda Mínima Garantida (RMG) foi um dispositivo

criado para atrair cotistas aos fundos em fase de
desenvolvimento ou com imóveis novos, enquanto o FII
busca inquilinos.
O cotista paga pela cota e parte desse dinheiro volta
depois na forma de renda mínima garantida. É uma
espécie de engenharia financeira que visa manter o
investidor recebendo enquanto o investimento
amadurece, os imóveis são construídos ou o shopping
passa a ter receitas (amadurece).
Basicamente funciona assim: o fundo abre capital e
informa que durante um período garantiria uma renda
ao cotista, independente do resultado operacional do
fundo. Por exemplo: o FII abre o capital por R$ 100,00
(cem reais) cada cota garantindo uma renda de R$ 0,70
(setenta centavos) ao mês para o cotista durante 2 anos.
Situações como essa já aconteceram no passado.
O risco dessa situação é: terminada a RMG, a renda
do fundo cair, pois a geração de receitas não consegue
sustentar os patamares do rendimento. Por isso, o
investidor precisa estar ciente de que a existência de
uma renda mínima garantida pelo Fundo não garante
aos cotistas o recebimento de tal renda após o fim do
período de validade da RMG, podendo a renda subir ou,
como foi mais comum até o momento, cair. Acompanhar
os relatórios gerenciais pode evitar surpresas mais
desagradáveis.
A prática de garantir a renda por um período era mais
comum no mercado entre os anos de 2010 e 2015.
Atualmente essa prática é rara e “mal vista” pelos
participantes do mercado.
 Ao comprar um FII é fundamental saber a data final
da RMG e a eventual renda real a ser recebida ao fim da
garantia. Existem casos onde a renda caiu
drasticamente após o fim da RMG ou simplesmente
desapareceu. Geralmente os relatórios gerenciais do FII
informam qual a renda real e o quanto falta para
alcançar a RMG. Além disso esses relatórios informarão
também o tempo restante de RMG.

RESUMO DO CAPÍTULO:
Evite RMG.
Se optar por investir tenha em mente a renda real,
ignorando a RMG.
13 - Fatores que afetam o valor das cotas

Seria impossível enumerar todas as causas para a

variação do preço das cotas. De maneira simples a
oferta (vendedores) e a demanda (compradores) são os
principais fatores que influenciam os preços, assim
como nos demais mercados organizados de frutas,
imóveis ou ações.
Crises sistêmicas, turbulências no mercado
imobiliário, desconfianças sobre a gestão,
administração dos fundos ou sobre a qualidade do
imóvel, o final de um contrato de locação, sua renovação
por um valor superior ou inferior ao atual ou mesmo a
variação da Taxa Selic e do preço unitário do Tesouro
IPCA, as NTN-B’s, que pagam a inflação medida pelo
IPCA mais uma taxa pré fixada podem levar a variações
na cotação dos fundos de investimento imobiliários.
O ideal é não buscar a causa da queda ou alta na
cotação dos FII’s e sim entender os fundamentos
daquele fundo. Lembre-se, o foco no investimento para
o longo prazo deve ser na qualidade da gestão e dos
ativos do FII.
O investidor que entende em que investe, que sabe o
porquê da escolha do fundo para o portfólio, quais os
ativos presentes e qual a estratégia de investimentos do
fundo, não se assusta com quedas na cotação ou se
emociona com a alta nos preços de seus ativos.
14 - Relação de propriedade: FII x Imóvel

Se eu ficar sem teto posso ir morar no meu FII? Não.

O investidor não deve confundir os direitos de
proprietário do imóvel com os direitos de cotista do
Fundo. Conforme prevê a legislação, o titular das cotas
do Fundo não poderá exercer qualquer direito real sobre
os imóveis ou demais empreendimentos do fundo. Caso
um investidor pretenda utilizar algum imóvel
pertencente ao Fundo, para sediar sua empresa por
exemplo, deverá alugar o imóvel e remunerar o fundo.
“Lei 8668/93
...
Art. 13. O titular das cotas do Fundo de Investimento
Imobiliário:
I - não poderá exercer qualquer direito real sobre os
imóveis e empreendimentos integrantes do patrimônio do
fundo;”
Por outro lado, se eu detiver diretamente uma laje
corporativa(imóvel) e quiser montar meu escritório de
venda de bolinhas de gude lá, posso fazê-lo. Se eu tiver
um prédio de apartamentos e quiser morar em uma das
unidades, nada me impede, a decisão cabe ao dono.
São situações distintas a do investidor imobiliário e a
do investidor em fundos de investimento imobiliários.

RESUMO DO CAPÍTULO:
Você não pode morar no FII. Exceto se for um FII
residencial e você remunerá-lo pagando aluguel.
15 - Contratos de aluguel: típico x atípico

O contrato de locação típico comercial, é aquele

regido pela lei do inquilinato (lei 8.245 de 1991). Tal
contrato possui prazos menores e multas mais brandas
para um caso de rompimento do contrato. A multa
costuma não passar de poucos aluguéis, 3 a 6, similar
a um contrato residencial.
Por outro lado, os contratos atípicos possuem um
prazo maior, normalmente 10 anos ou mais, e multas
pesadas em caso de rescisão, geralmente todo o aluguel
devido caso o contrato seguisse normalmente.
Contratos atípicos só podem ser formalizados em
algumas circunstâncias. Normalmente quando o
senhorio, proprietário do imóvel, tem grandes gastos
para adaptar ou melhorar o imóvel para o inquilino,
assim é formalizado um contrato atípico. Os casos de
contrato atípico são: “built to suit”(BTS), “buy to
lease”(BTL) e “Sale and Lease Back”(SLB).
Você já deve ter encomendado um bolo ou até mesmo
comprado um vestido ou terno sob medida. O contrato
“built to suit” é a mesma coisa, mas com imóveis. O
inquilino passa as especificações do imóvel que ele
gostaria de alugar, negocia o preço com o locador e
então o imóvel é construído. Devido aos riscos
envolvidos, o locador faz jus a um contrato mais longo,
atípico, pois, caso o inquilino saia antes do previsto, a
reposição será mais difícil e cara para o proprietário.
Outro caso, onde a lei permite a formalização de
contratos atípicos, é quando é feita uma operação “buy
to lease” ou seja, o fundo compra um imóvel escolhido
pela empresa que formalizará um contrato e se tornará
inquilina do fundo no imóvel.
 Por fim temos o modelo “Sale and Lease Back” onde
o fundo compra o imóvel da empresa que será a
locatária. Este procedimento se assemelha a um
processo de crédito para as empresas. As empresas
formalizam esse tipo de contrato pois precisam de
liquidez (dinheiro) para os seus negócios.
Os riscos por trás dos contratos atípicos para o
cotista do FII são: uma desconexão entre o preço
cobrado de aluguel com o preço do mercado imobiliário
para mais ou para menos e o alto poder de negociação
do inquilino resultante, das condições do mercado no
momento do vencimento do contrato ou das
especificidades do imóvel que não se adequam a outro
inquilino.
No primeiro caso, com os imóveis similares na região
sendo alugados por preços menores, ocorrerá uma
pressão para redução do aluguel, quando for o
momento da renovação do contrato, devido ao maior
poder de barganha do inquilino. Isso levaria a uma
redução do rendimento recebido pelo cotista. No caso
da desconexão para menos, o risco seria o custo de
oportunidade, pois o fundo pode estar alugando por um
determinado valor um imóvel que no mercado está
sendo alugado por um valor maior devido à grande
demanda por imóveis similares na região.
Outro tipo de contrato comum é aquele formalizado
em shoppings centers ou lojas do varejo que costumam
prever uma participação no faturamento da loja,
normalmente são compostos de um valor fixo mais um
percentual do faturamento. Em outros casos estes
contratos são formalizados com o pagamento de um
percentual do faturamento que, caso não atinja um
valor mínimo será substituído por um valor fixo: Por
exemplo, o aluguel de uma loja de shopping será 5% do
faturamento da loja ou R$ 20.000,00 o que for maior.
 Por isso em períodos de fim de ano, como Black
Friday e Natal os fundos imobiliários de shoppings
centers, muitas vezes, pagam mais rendimento aos
cotistas.

RESUMO DO CAPÍTULO:
Contratos atípicos: longos e com pesadas multas.
Contratos típicos: Menores, com revisionais e multas
menores.
16 - “High Yield” X “High Grade”

Os fundos imobiliários em geral vivem um dilema:

comprar imóveis de maior qualidade por um preço
maior, mas com um retorno menor, medido pelo “cap
rate” (que é o aluguel dividido pelo valor pago pelo
imóvel) (“High Grade”) ou priorizar o rendimento em
detrimento da qualidade (“High Yield”) e correr o risco
de ficar com um ativo de difícil recolocação em caso de
saída do inquilino (elefante branco) ou de ter um
inquilino com risco de default (calote).
Um bom exemplo de fundo High Grade é o Pátria
Edifícios Corporativos – PATC11, o objetivo deste fundo
é a compra de ativos A/A+ edifícios melhores, mas com
uma rentabilidade, consequentemente menor. Vamos
ler o objetivo do fundo:
“O objetivo do Fundo é a obtenção de renda e eventual
ganho de capital através da seleção, aquisição e
administração ativa de um portfólio de edifícios de
escritórios de alta qualidade (A/A+) nas maiores cidades
do país, com preponderância de exposição à cidade de
São Paulo. ”
Quando falamos de fundos High Grade é importante
tratar do conceito de CBD, ou Center Bussiness
District, que é o local da cidade ou região onde
encontram-se os centros financeiros e comerciais, no
caso de São Paulo, poderia ser a Avenida Faria Lima, ou
a Av. Paulista. Em Belo Horizonte, teríamos o
cruzamento da Av. Brasil com Afonso Pena e imediações
e assim por diante.
Nessas regiões os imóveis são mais caros e,
consequentemente, o “cap rate” conseguido pelos
fundos é menor. Você paga mais caro no imóvel,
portanto o aluguel dividido pelo preço de compra traz
uma rentabilidade mais baixa.
 Por outro lado, são imóveis mais disputados e difíceis
de permanecerem vagos, imóveis de alto padrão e em
regiões onde todos gostariam de estar. Em momentos
de crise os aluguéis caem, contudo é raro que os imóveis
fiquem vagos. Menor rentabilidade, mas risco menor
também.
Um exemplo de fundo High Yield é o fundo GGR
Copevi Renda. Esse fundo compra imóveis nos modelos
Buy to Lease de empresas em situação de crédito não
tão confortável. Em geral, fundos que buscam High
Yield não explicitam isso em seus regulamentos ou
relatórios, afinal o fundo não busca imóveis piores, ele
simplesmente preza mais pela rentabilidade em
detrimento da qualidade dos ativos ou da qualidade de
crédito dos inquilinos.
A escolha não é simples como pode parecer pois, os
investidores em geral, que ainda tem o foco em
rendimentos, não absorvem com tanta facilidade ativos
“High Grade”, ou seja, o mercado ainda não aprendeu a
ver a qualidade como um diferencial. Por outro lado, a
longo prazo, o fundo “High Yield” pode trazer surpresas
desagradáveis ao cotista, dada a difícil recolocação dos
ativos do fundo. Neste momento entra a qualidade e
perspicácia do gestor em um fundo de gestão ativa:
trocando ativos, vendendo e comprando imóveis,
fazendo emissões para o crescimento do fundo, quando
necessário, e tendo um contato mais próximo com os
inquilinos, avaliando sua condição financeira e os riscos
do seu negócio, para evitar surpresas desagradáveis.
O investidor atento deve saber se o fundo no qual
investe é voltado para ativos “High Grade”, “High Yield”
ou se é um fundo mais diversificado, com ativos que
buscam rentabilidade e outros que preferem a
qualidade nos imóveis.
 RESUMO DO CAPÍTULO:
Quanto maior a qualidade dos imóveis menor tende
a ser o retorno e o risco. O oposto também é verdade.
17 - Indicadores para investir em FII’s

Ao escolher um FII alguns indicadores podem te

ajudar. Discutiremos estes indicadores e a utilidade de
cada um deles.
O primeiro indicador é o “current yield” definido
como, o valor dos rendimentos distribuídos dividido
pelo valor da cotação do fundo. Não são poucos os
investidores que compram FII’s pautados
exclusivamente no “current yield”. Esse indicador é o
mais perigoso de todos, pois, algumas vezes, induz o
investidor a erros grotescos. Cuidado com este
indicador! O yield é usualmente comparado com outros
dois dados por aqueles que o utilizam.
Inicialmente, a análise feita recorrentemente por
analistas e também por gestores de fundos em suas
comunicações é a comparação entre o cupom pago pela
NTN-B (Tesouro IPCA+ com juros semestrais), de
vencimento mais curto, atualmente 2026, ou de
vencimento mais longo, aqui será utilizada uma média,
e os rendimentos pagos pelos fundos imobiliários.
Essa comparação é feita através do “Current yield”. O
“Current yield” do Tesouro IPCA, a NTN-B, é obtido
calculando-se o valor dos cupons anuais dividido pelo
preço unitário (PU) do título. Este valor varia devido a
mudanças no P.U. e no VNA (valor nominal atualizado)
do título. Sendo assim, a média é de 3,37% a.a. (janeiro
de 2020) já líquido de I.R.
Explicando melhor, o cupom pago pelo Tesouro IPCA
é corrigido pelo IPCA de maneira similar ao rendimento
dos FII’s, portanto, seguindo essa lógica, não faz sentido
comprar um FII com um “current yield” igual ou inferior
a 3,37%, mais um prêmio risco, afinal esse seria o
cupom “livre de risco”, pois é garantido pelo Estado. O
ideal, para quem pretende utilizar esta métrica, é que
receba um prêmio de risco que varia conforme a aversão
ao risco do investidor, em geral o mercado exige 2%. É
preciso reforçar que nenhum indicador isolado serve
como base para a tomada de decisão do investidor.
No caso da métrica acima, quando se trata de fundos
TVM – Títulos e valores mobiliários, o ideal é que a
comparação seja feita com a taxa SELIC ou CDI e não
com o Tesouro IPCA +, pois esses fundos não tem a
característica de corrigir a distribuição por índices de
inflação.
Outra comparação usual é aquela feita com o retorno
obtido pela locação de imóveis. Imagine que você tenha
um apartamento, cujo valor de mercado seja 300 mil
reais e receba por sua locação um aluguel de 1.500
reais. O “current yield” seria 1.500 x 12 / 300.000 = 6%
a.a., no entanto, seria necessário descontar alíquota de
imposto de renda. Será utilizada a média simples das
alíquotas que vão de 0% até 27,5% que resulta em
14,5%. Neste caso o “current yield” líquido de I.R. seria
5,1% a.a.
Atualmente o “current yield” dos FII’s varia entre 0%
a.a. e mais de 10% a.a. em média algo em torno de 5%
a.a. É preciso ressaltar que não existe uma relação
direta do tipo: quanto maior o “yield” melhor o FII,
normalmente quanto maior o “yield” maior o risco da
operação do FII, mas nem sempre.
O segundo indicador é o FFO (“funds from operation”)
que pega o rendimento líquido e subtrai ganhos com
venda de imóveis, ou FFO ajustado onde são
considerados outras receitas não recorrentes.
Distribuições acima do FFO não são sustentáveis no
longo prazo.
O terceiro indicador a ser estudado é o P/VPA – Preço
sobre Valor Patrimonial – que analisa o preço do fundo
negociado em bolsa em relação ao seu patrimônio. Ele
pode ser um sinalizador de problema no caso de fundos
que estão cotados muito abaixo de seu valor
patrimonial. Esse indicador, apesar de melhor que o
anterior, tem alguns problemas.
O primeiro problema é que o valor de avaliação dos
imóveis é levantado esporadicamente, geralmente uma
vez ao ano, enquanto o mercado de imóveis não fica
estável durante todo o período, fazendo com que esse
valor possa se distorcer em função do tempo. Outra
forma de calcular o VPA é utilizando o fluxo de caixa
descontado, mas este depende das condições do
mercado imobiliário e da economia, como os juros
futuros e níveis de inflação que, especificamente no
Brasil, mudam muito e com muita frequência.
Outro problema com o P/VPA é a falta de liquidez dos
imóveis. Imagine a dificuldade para vender um imóvel
projetado para ser um hospital. De maneira geral, lajes
corporativas tem mais liquidez do que estruturas
logísticas, hospitais ou universidades. Portanto, se for
utilizar esse indicador, evite aplicá-lo na análise de
fundos que detém imóveis de menor liquidez.
Outra crítica ao indicador é que no valor patrimonial
– VPA – não estão incluídos o “know how” e a qualidade
da administradora e gestora que vem se mostrando um
diferencial cada vez maior no mercado de fundos
imobiliários. Se você não entende muito bem quando
utilizar, ignore o P/VPA.
O terceiro dado importante é a vacância, que está
dividida em vacância física e vacância financeira. A
vacância física refere-se ao quanto da ABL – Área Bruta
Locável – do fundo que está vazia. Por exemplo: um
fundo com 5000 m² de ABL e 2000 m² vagos tem uma
vacância física de 40% = 2.000/5.000. Por outro lado, a
vacância financeira é quanto o fundo está recebendo em
função do quanto poderia receber caso estivesse
plenamente locado. Normalmente as duas vacâncias
não são correspondentes, pois, ao alugar um imóvel
vago, além de entrar uma nova receita, o fundo para de
pagar despesas como, por exemplo, o condomínio.
Veja que o fundo pode ser dono do imóvel inteiro, de
fração ideal do imóvel ou de parte do imóvel. O imóvel
todo dispensa explicação. Pode se dizer que o fundo
possui uma fração ideal quando o fundo possui um
percentual do imóvel que não pode ser dividido, ou seja,
ele é proprietário de 40% do imóvel como um todo
(receitas e despesas) e não quatro andares do prédio ou
40% das lojas e vagas de estacionamento do shopping.
Por outro lado, o fundo pode também ter alguns
andares de um edifício de lajes corporativas, como por
exemplo o FII “The One”, código de negociação ONEF11,
que é proprietário de 4 lajes corporativas do edifício The
One, localizado no Itaim Bibi, São Paulo. O que acontece
nos andares que não pertencem ao ONEF não interessa
aos cotistas, em termos de resultado e rendimento,
como, por exemplo a saída e entrada de inquilinos nos
demais andares.
A localização dos imóveis é outro dado muito
importante e deve ser avaliado sempre que possível.
Para os moradores de São Paulo e Rio de Janeiro, locais
onde estão a maioria dos imóveis dos fundos, existe a
possibilidade de ir aos edifícios. No caso dos shoppings
centers é fácil conhecer, pois você poderá entrar e ver o
movimento. Lembrando que uma parte considerável da
receita dos shoppings vem do estacionamento e de parte
das vendas das lojas. De todo jeito, ainda que você more
no interior do país, poderá pesquisar sobre a localização
dos imóveis, na internet, e com base nos relatórios
gerenciais obter informações, conforme será visto no
capítulo adequado.
Outro dado interessante é o NOI que é o “Net
Operational Income”, ou Receita Líquida Operacional.
Normalmente este indicador é apresentado nos
relatórios dos FII’s de Shopping Center. O indicador
representa o resultado do shopping após receber os
aluguéis e pagar as despesas. O NOI do fundo
imobiliário é a parte do resultado do shopping a que ele
tem direito.
Tratando de shoppings ainda, outro dado importante
é o SSS – “Same Store Sales” ou venda nas mesmas
lojas. Esse indicador mostra quanto as lojas do
shopping venderam em um período do ano atual em
relação ao que foi vendido no mesmo período do ano
anterior.
Ao tratar de fundos TVM, existe uma outra métrica
interessante, como os CRI’s nada mais são do que
empréstimos vale avaliar o Loan to value. Essa métrica
indica quanto o empréstimo (CRI), representa sobre o
valor do ativo dado em garantia. Por exemplo, se
comprei um imóvel por 100 mil, contudo dei uma
entrada de 20 mil, o Loan to value é de 80%. Quanto
menor esse número melhor. Mais garantida estará a
operação.
Por fim é importante destacarmos o cap rate. Este
número representa o valor da renda gerada pelo imóvel
no ano em relação ao seu valor. Por exemplo: um imóvel
de 1 milhão com aluguel de 10 mil gera um “cap rate”
de 12% = 12x10.000/1.000.000. Quando o fundo faz a
aquisição de um novo imóvel ele avalia o “cap rate” além
de outros dados como qualidade do imóvel e do
inquilino, se o caso, necessidade de reformas e
adaptações etc. O rendimento que o cotista recebe não
é o “cap rate”/número de cotas, pois antes da
distribuição é preciso subtrair as taxas. Normalmente
o fundo vai demandar “cap rates” mais altos de imóveis
de menor qualidade e vai tolerar “cap rates” menores em
ativos de altíssima qualidade, mas é preciso analisar
caso a caso.
 Os relatórios gerenciais são, sem dúvida, a principal
ferramenta do investidor na hora de analisar os FII’s. É
recomendado que o investidor leia, ao menos, algo entre
6 (seis) e 12 (doze) últimos relatórios antes de comprar
as cotas do fundo. Porém não se assuste caso os dois
primeiros pareçam áridos, pois a partir do terceiro
relatório do FII você saberá separar o que é relevante do
que é simplesmente uma cópia (Ctrl C + Ctrl V) dos
relatórios anteriores.
A clareza e qualidade dos relatórios são pontos
importantes a serem analisados. Alguns gestores
produzem relatórios mensais, outros trimestrais ou
semestrais e alguns poucos usam o sistema QDNT –
Quando Dá Na Telha. Esse último normalmente não
representa uma opção tão boa de investimento.
O fundo também é obrigado pela CVM – Comissão de
Valores Mobiliários – a apresentar demonstrações
financeiras que podem colaborar para a análise a ser
feita pelo investidor, mas, normalmente, o relatório
gerencial conterá todas as informações necessárias aos
estudos.
Um bom complemento para os seus estudos são o
quadro e os murais de discussão da Bastter.com. No
mural são feitas as análises e estudos de diversos
fundos de investimento imobiliário, constando o
portfólio, vacância e localização dos ativos.

RESUMO DO CAPÍTULO:
Nenhuma tese de investimento deve ser embasada
em apenas um indicador.
Entenda o fundo como um todo.
18 - Yield Chaser

“Yield Chaser” ou caçador de rentabilidade/retorno

em tradução livre é o investidor que compra os FII’s com
maior “dividend yield” ou “current yield”, valor dos
rendimentos distribuídos dividido pelo valor da cotação
do fundo em busca de um retorno maior.
E qual é o problema nisso? Simples, em geral,
maiores retornos representam maiores riscos, e quando
tratamos de “dividend yield” isso é ainda mais
verdadeiro, pois, em geral o “yield” alto representa:
• Renda não recorrente do fundo
Essa primeira situação é comum em caso de saída
de algum inquilino que paga uma alta multa ou no
recebimento de algum CRI/LCI que o fundo possui.
Outra opção é quando o fundo vende algum imóvel com
lucro sendo que essa não é uma prática recorrente da
gestão do fundo.
• Problemas futuros já precificados
Revisional contrária ao fundo já prevista, saída de um
importante inquilino, problemas sérios no imóvel, forma
obscura do fundo de trabalhar, pouca transparência,
dentre outros.
Em geral Maiores Yields = Problemas. Nem por isso o
investidor deve buscar os FII’s com menores “Yields”, se
por um lado maiores “yields” representam problemas,
menores “yields” não significam, necessariamente,
qualidade.
O ideal é que sua análise não se inicie por esse
indicador e sim por outros, como por exemplo: objetivos
do fundo, qualidade dos imóveis, diversificação interna,
perenidade das distribuições, qualidade da gestão e
administração do fundo, dentre outros.
RESUMO DO CAPÍTULO:
Não olhe só um indicador, especialmente o yield.
19 - Compra de Vacância

A estratégia de compra de vacância está diretamente

atrelada aos “Yield Chaser”, é praticamente a estratégia
oposta: comprar fundos vazios que distribuem pouco ou
nenhum rendimento.
Considerando o grande número de investidores ao
estilo “Yield Chaser”, não é de se assustar reações
extremas ao aumento ou queda nos rendimentos.
Assim, quando os imóveis ou o imóvel de um fundo
com poucas ou apenas uma propriedade fica vago,
devido a um distrato, contrato que objetiva extinguir
obrigações anteriormente criadas por outro contrato, a
distribuição de rendimentos cai e o investidor “Yield
Chaser” vende desesperado, nesse momento os fundos
tendem a cair de preço.
Após a queda de preço o investidor faz um cálculo
simples, P/VPA, preço dividido pelo valor patrimonial, e
normalmente os fundos estarão abaixo do seu valor
patrimonial. Outro cálculo é o “Yield potencial” onde o
indivíduo coloca o rendimento pago pelo fundo
anteriormente e percebe a grande jogada que seria
comprar aquele fundo “descontado”. Após a locação o
fundo deverá se valorizar e pagar um “Current Yield”
acima da média, jogada de gênio!
Contudo, nada é perfeito e essa estratégia tem
diversos riscos que precisam ser elucidados.
O primeiro desses riscos é o custo de oportunidade
em carregar um fundo como este enquanto existem
outros pagando rendimentos e até mesmo crescendo.
Ou seja, deixo de receber rendimentos esperando uma
possível, e talvez improvável valorização com um maior
“yield on cost”.
 O segundo grande risco é o fundo ter despesas,
como por exemplo condomínio e IPTU que precisa arcar
e o caixa “zerar”. Assim, o fundo deverá fazer uma nova
emissão de cotas apenas para pagar as despesas,
diluindo a participação dos cotistas com a redução do
valor patrimonial por cota.
Outra opção seria cobrar dos cotistas, conforme
mostrado em capítulos anteriores, essa última situação
nunca aconteceu, mas é permitida pela atual legislação,
conforme esclareceu a CVM.
A compra de vacância torna-se mais segura em
fundos mais diversificados com imóveis bem localizados
em momentos de virada do mercado imobiliário, que
passa de declínio para ascensão e consequente queda
da vacância como um todo. Nesses fundos o risco de o
caixa zerar é menor, mas ainda assim essa estratégia
permanece arriscada e, por isso, não recomendável para
iniciantes e investidores com pouca experiência.
Evite essa estratégia antes de ter uma carteira sólida
composta por fundos bem diversificados, com bom
histórico e baixa vacância. Espere ter alguns anos de
experiência no mercado de capitais, especialmente no
mercado de FII’s.

RESUMO DO CAPÍTULO:
Compra de vacância: risco maior. Compra-se o fundo
com imóvel vazio na expectativa de maior “yield” quando
o imóvel for alugado.
20 - Função dos FII’s no Portfólio

Cada ativo que você possui, ação, título de renda fixa,

imóvel ou fundo de investimento imobiliário exerce uma
função no seu portfólio. Essa função pode ser reserva
financeira, geração de renda passiva ou ganho de
capital.
Ativos de renda fixa em geral são utilizados para
reserva financeira, a exceção são os Títulos IPCA+ que
pagam cupons de juros e algumas debêntures com
juros que são ativos geradores de renda. Para entender
melhor esses ativos leia o livro Adeus Previdência.
Outro exemplo, visando ganho de capital, é o caso de
compra da compra de um terreno. Um terreno
comprado com o intuito de venda após uma valorização
tem como objetivo óbvio gerar um ganho de capital, por
outro lado, um imóvel locado sem pretensão futura de
venda tem como objetivo a geração de renda passiva na
forma de aluguel.
Uma ação comprada para o longo prazo, utilizando a
estratégia “Buy&Hold” visa, principalmente, a geração
de renda através dos dividendos, tendo o ganho de
capital como algo adicional. Por outro lado, um
investidor que busca ativos subvalorizados para
posterior venda (processo mais difícil e arriscado) está
atrás de ganho de capital.
Fundos de investimento imobiliários, em geral são
ativos pouco voláteis, e, sendo assim, não são muito
interessantes para ganho de capital. A principal função
dos FII’s em sua carteira é a geração de renda passiva,
por meio do pagamento de rendimentos isentos.
Uma das coisas mais interessantes para o investidor
em fundos imobiliários é ver o dinheiro “pingar”.
Inicialmente o investidor começa a comprar cotas e
aqueles rendimentos não pagam o trabalho de clicar
COMPRA no home broker, mas, com o tempo o
rendimento passa a pagar a assinatura do serviço de
streaming, como a Netflix, por exemplo, depois passa a
pagar uma conta de luz, água, IPTU e quando o
investidor menos espera os rendimentos são suficientes
para pagar o condomínio ou aluguel. Vamos
exemplificar:
Uma cota do FII: KNRI11 – Kinea Renda Imobiliária,
vendida em 06 de fevereiro de 2020 por R$ 182,97 paga
R$ 0,74 centavos ao mês na forma de rendimentos. Com
uma cota você não paga nada, nem uma coxinha no
boteco da esquina. Contudo, com 63 cotas você já
pagará a assinatura da Netflix, terá uma renda de R$
46,62 e poderá a pagar a assinatura do serviço de
streaming de R$ 45,90, no plano completo. Com 1.000
cotas acredito que pagará o seu condomínio e,
provavelmente, com menos de 2.000 cotas pagará o seu
aluguel, ou conseguirá manter o seu automóvel.
Os fundos de investimento imobiliário, são a
modalidade de investimento que mais cresce no Brasil,
hoje, dados de janeiro de 2020 conta com mais de 720
mil investidores, sendo que, no início do mesmo ano,
possuía aproximadamente 200 mil aplicadores.
Caso este crescimento continue, em breve teremos
mais investidores em fundos imobiliários do que em
ações e talvez até mais do que em títulos públicos. A
familiaridade e confiança do brasileiro com o mercado
imobiliário e mais especificamente com os imóveis,
alavanca esse crescimento.
Um ponto interessante é que, em momentos de crise
os “investidores”, vulgarmente conhecidos como
sardinhas tendem a abandonar o mercado de ações,
contudo o mesmo não ocorre com o mercado de FII’s,
pois esse último paga rendimentos mensais que trazem
uma certa tranquilidade para o investidor que entende
o fato de que a queda na cotação de um fundo não
significa, necessariamente, a deterioração dos seus
fundamentos.
Na verdade, no curto prazo não há correlação entre a
variação da cotação e os fundamentos de qualquer ativo
de renda variável, essa correlação somente é verificada
no longo prazo, 10 anos ou mais. No curto prazo o que
influencia mais as variações na taxa de juros, “tweets”
presidenciais e boatos em geral.

RESUMO DO CAPÍTULO:
Fundos imobiliários tem a função de gerar renda ao
investidor.
Investindo em FII’s o dinheiro “pinga” todo mês e em
pouco tempo pagará alguma conta mensal.
No curto prazo o preço dos ativos não corresponde ao
seu valor intrínseco.
21 - Montando uma carteira de FII’s

O princípio básico utilizado para montar uma

carteira de investimentos é o controle dos riscos. Aqui
vale a máxima: nunca colocar todos os ovos no mesmo
cesto. Caso contrário o investidor simplesmente
buscaria acertar o “melhor investimento” e assim,
enriquecer.
A verdade é que encontrar o melhor investimento é
muito difícil, quase tão difícil quanto ganhar na loteria,
por isso deve-se montar uma carteira, para reduzir
riscos e tentar evitar ativos sem valor.
Quando tratamos de valor, falamos da capacidade
intrínseca do ativo em gerar resultados, uma empresa
que gera lucros e caixa, um FII com ótimos imóveis e
que consegue se manter alugado.
Uma carteira de FII’s equilibrada terá fundos de boas
administradoras com imóveis nos mais diferentes
segmentos: shoppings, galpões, varejo, lajes etc. para
assim se proteger dos ciclos das mais diversas
atividades econômicas. Em alguns momentos a
situação é boa para lajes corporativas, mas o
movimento nos shoppings cai. Em outros momentos
quem sofre são os galpões logísticos, mas nada muda
nos shoppings e assim por diante.
Por outro lado, os fundos TVM são anticíclicos, em
geral ficam bons quando os demais não estão indo tão
bem assim, em momentos de juros altos e consequente
redução dos lançamentos no mercado imobiliário. Eles
fazem um contraponto especialmente aos fundos de
desenvolvimento.
Não há um número mágico de FII’s para se ter na
carteira. Um estudo realizado pelo professor Arthur
Vieira de Moraes, especialista no mercado de FII’s,
indica que o investidor deveria ter ao menos 8 fundos
imobiliários. O indivíduo deve estar confortável com os
ativos que possui e com o percentual alocado em cada
um deles. O ideal é fazer a si mesmo a seguinte
pergunta: se um dos seus FII’s desaparecer da noite
para o dia (situação bastante improvável – nunca
aconteceu) o quanto isso pode te abalar? Se a resposta
for muito, talvez seja melhor ampliar a diversificação.
Por outro lado, se a resposta for um pouco, então a
diversificação, provavelmente, estará adequada ao seu
perfil.
Em linhas gerais, faça o teste do travesseiro. Se
conseguir dormir tranquilo com os investimentos está
no caminho certo.
A diversificação tem como vantagem adicional um
equilíbrio e perenidade maior na renda, pois, um
problema em um fundo que resulte em queda nos
rendimentos será suprido por uma melhora em outro
que apresentará crescimento. Assim, o investidor terá
mais tranquilidade quando os problemas vierem, pois
eles virão.
Comece estudando os FII’s mais líquidos, aqueles
participantes do IFIX. Dê preferência aos fundos com
vários imóveis e inquilinos, aqueles em que nenhum
imóvel ou inquilino represente um alto percentual da
renda do fundo. São os multi imóveis e multi inquilinos.
É importante destacar que os fundos mono imóveis, que
possuem um imóvel, por vezes, apresentam um retorno
maior, mas aí vale a máxima, quanto maior o risco,
maior o retorno e o investidor iniciante não deve se
expor a riscos desnecessários.
Em seguida, separe os fundos que te interessarem.
Primeiro separe pelo mandato, em seguida pelo
segmento e, depois, leia os relatórios gerenciais de cada
um, no mínimo, os 6 últimos relatórios divulgados. Vá
escolhendo aos poucos, a carteira não precisa ser
montada de uma vez.
Evite fundos com “rolos”, que passam por processos
revisionais contrários aos interesses do fundo, ou com
inquilinos problemáticos, ou ainda que tem uma
vacância muito elevada em relação à região e outros
com problemas que você não entende ou não vê como
de fácil solução.
Outra coisa a evitar é a concentração do portfólio em
fundos com contratos atípicos, devido a negociações
mais complicadas quando o vencimento dos contratos
acontece. Ter contratos atípicos no portfólio é
interessante, mas nada que represente mais de 50% do
seu portfólio total.
Deixe os fundos de desenvolvimento e aqueles com
prazo de duração limitado para quando você tiver mais
experiência. Estes fundos envolvem um risco maior e
por isso exigem mais experiência do investidor.
Verifique também a sustentabilidade dos
rendimentos. A relação entre o que o fundo gera de
dinheiro (caixa), seja pelos juros dos CRI’s e LCI’s ou
pelos aluguéis dos imóveis, e o que paga, na forma de
rendimentos, aos seus cotistas. Um erro comum é
investir em um fundo olhando apenas os rendimentos,
pois muitas vezes eles estão inflados, e, no momento em
que esses rendimentos são reduzidos, o investidor se
desesperar e vender o ativo em pânico, muitas vezes um
fundo com bom gestor e bons imóveis, devido à já
esperada variação na cotação ou nos rendimentos.
Muitos gestores colocam em seus relatórios
gerenciais as receitas geradas pelo fundo e a
distribuição. Normalmente, visando linearizar a
distribuição, em alguns meses o gestor distribuirá
menos do que o que foi gerado e em outros meses mais.
O importante é que no longo prazo esses números se
encontrem para que não aconteça a “queima de caixa”,
gasto de todas as reservas do fundo deixando o fundo
desguarnecido.
Compre uma cota ao menos de um fundo, assim você
começará. Não deixe de fazer comparações entre pares,
ou seja, fundos com mesmo perfil, segmento e objetivo,
assim você entenderá melhor os fundos e as gestoras.
O que esses ativos têm em comum e quais as suas
diferenças.
Esqueça a grande tacada, deixe isso para a sinuca ou
o baseball caso você pratique um desses esportes.
Busque montar uma carteira que te deixe tranquilo e
que te gere renda passiva ao longo do tempo.
Sob nenhuma hipótese monte uma carteira tendo
como critério o “yield” de distribuição do fundo.

RESUMO DO CAPÍTULO:
Diversifique, tenha FII’s de mais de um segmento e
mais de um gestor.
Leia, pelo menos, 6 relatórios gerenciais do fundo
antes de investir.
Tenha fundos com contratos típicos e atípicos.
22 – IFIX índice dos FII’s

O IFIX - Índice de Fundos de Investimentos

Imobiliários da B3 tem por objetivo ser um indicador do
desempenho médio das cotações dos fundos
imobiliários que são listados para negociação na B3. Ele
é o resultado de uma carteira teórica montada com
critérios de liquidez e volume, dentre outros.
Este índice foi criado em 2012 com o objetivo de
medir uma carteira teórica. O fundo para entrar no IFIX
deve ter sido negociado em ao menos 60% dos pregões,
estar elegível ao índice nas 3 (três) carteiras teóricas
anteriores e ser negociado no período de vigência das 3
(três) últimas carteiras teóricas. Não ter cotas com valor
abaixo de 1 real, ou seja, não ser uma “penny stock”. Já
a ponderação é feita pelo tamanho do fundo, quanto
maior o valor de mercado maior o peso, sendo que
nenhum FII pode representar mais de 20% do índice.
Os critérios de exclusão do fundo do índice são: não
atender aos critérios de inclusão ou ser liquidado.
Comece seus estudos por fundos que fazem parte do
IFIX, você pode encontrar a lista atualizada do IFIX na
B3 ou na Bastter.com.
23 - Relatórios Gerenciais

Os relatórios gerencias são os melhores amigos dos

investidores em fundos de investimento imobiliário.
Pode se dizer que investidores menos experientes não
devem pensar em investir em fundos que não
disponibilizam este material.
Apesar de não ser obrigatória, a emissão de relatório
gerencial é uma prática cada vez mais comum no
mercado. Estes relatórios trazem diversas informações
como por exemplo: vacância, distribuição de
rendimentos, rentabilidade, imóveis, últimos
movimentos do fundo, tipologia, vencimento dos
contratos de locação, dentre outros.
Esse documento é emitido mensalmente pelos fundos
em geral, contudo, alguns emitem relatórios trimestrais
ou mesmo semestrais.
Vamos ver como é a estrutura do relatório gerencial
dos fundos da gestora CSHG. Será utilizado como
exemplo o relatório referente ao mês de dezembro de
2019 do fundo CSHG Real Estate – HGRE11:
O fundo iniciou suas atividades em 2008 e emite
relatórios gerenciais mensalmente. Antes de investir
leia o regulamento e, ao menos os 6 últimos relatórios
do fundo. Começamos com o objetivo do fundo;
O CSHG Real Estate FII tem como objetivo a aquisição,
para exploração comercial, de empreendimento
imobiliários, prontos ou em construção, que
potencialmente gerem renda, através de aquisição de
parcelas e/ou da totalidade de empreendimentos
imobiliários, para posterior alienação, locação ou
arrendamento.
Quando você lê o objetivo do fundo percebe
claramente que é um fundo de gestão ativa que, além
de obter retorno por meio de aluguéis também tem
retorno pela compra e posterior venda de
empreendimentos imobiliários com lucro. Uma das
coisas comuns e ao mesmo tempo absurdas são cotistas
de fundos de gestão ativa revoltados pelo fato de o fundo
vender ou comprar imóveis ao invés de apenas receber
os aluguéis. Entenda o objetivo do fundo antes de
investir.
Ao pegarmos o relatório divulgado em janeiro de
2020, referente aos resultados de dezembro de 2019,
logo no início do relatório, no cabeçalho, temos o valor
de mercado da cota do fundo no último dia útil do mês
anterior, o valor patrimonial da cota, a vacância física,
vacância financeira e o “Dividend Yield”, retorno
percentual em rendimentos.
O documento inicia com a gestão fazendo um
comentário explicando os últimos acontecimentos do
fundo e do mercado imobiliário onde ele está inserido.
Essa parte do relatório é uma das mais importantes
para entender a cabeça do gestor e a estratégia do
fundo. Sempre que possível leia com atenção.
Em seguida é apresentado um quadro com a
composição do resultado do fundo, o HGRE, por ser um
fundo de gestão ativa: com estratégia de compra e venda
de ativos imobiliários, terá, além das receitas de
locação, ganhos de capital com alguma frequência.
Neste quadro é importante verificar se o resultado,
especialmente o dos últimos 12 meses, é compatível
com o rendimento, ou seja, se o rendimento é igual, ou
preferencialmente inferior ao resultado, pois
distribuições de Rendimentos acima do Resultado por
longos períodos não são sustentáveis.
Este é o momento de você verificar também o saldo
de resultados acumulados. O ideal é que esse resultado
cresça ou fique estável para que o fundo possa resolver
alguma situação inesperada, alguma contingência, a
lógica é parecida com a reserva de emergência da pessoa
física. Contudo é natural que em alguns meses o fundo
distribua parte dos resultados acumulados para que
não ocorra grandes variações nos rendimentos e em
outros meses acumule mais dinheiro aumentando esse
caixa.
As informações de rentabilidade são de pouca
utilidade para o investidor de longo prazo dado que
fundos de investimento imobiliário seguem uma lógica
distante da renda fixa. Contudo, fundos com resultado
constantemente abaixo do IFIX devem ser olhados com
atenção. Provavelmente é o caso de uma grande
vacância prolongada ou outro problema que pode ser
pontual ou mais sério.
Em seguida observa-se a liquidez – facilidade de
transformar o ativo em dinheiro – nesse caso quanto
maior melhor, não há um volume mínimo ideal, mas
uma negociação na casa dos milhões ao mês é
interessante. Além disso a presença em 100% dos
pregões dá mais tranquilidade ao investidor caso
precise executar uma venda.
Depois podemos observar a carteira do fundo, seja
por classe de ativo (imóveis, fundos imobiliários, CRI’s
e Renda Fixa) seja por Empreendimento e em alguns
casos, por locatário.
No caso da CSHG os relatórios contêm a evolução da
vacância, outras gestoras possuem o hábito de colocar
essa informação, como por exemplo, a Rio Bravo. Vale
acompanhar a evolução e verificar se não está muito
acima da média da região onde se situam os imóveis do
fundo. Outra informação importante são as datas de
revisional dos contratos. Em momentos de mercado
imobiliário aquecido tais revisionais tendem a elevar os
aluguéis e consequentemente fazer com que os
rendimentos distribuídos pelo fundo aumentem. Por
outro lado, em um mercado desaquecido essas
revisionais podem exigir do fundo uma redução no valor
dos aluguéis e por consequência dos resultados e
rendimentos.
Em seguida o investidor encontrará fotos e detalhes
acerca de cada um dos imóveis, como por exemplo a
vacância. Se estiver ao seu alcance visite algum dia o
imóvel de algum dos seus FII’s.
Para não ficarmos presos a um fundo, um segmento
ou uma gestora, vamos ver um relatório do Vinci
Logística FII, VILG11, também de dezembro de 2019:
Vamos começar pelo objetivo:
O objetivo do Fundo é a obtenção de renda, mediante
a aplicação de recursos correspondentes, a, no mínimo,
2/3 (dois terços) de seu Patrimônio Líquido em Imóveis,
prontos ou em construção, para obtenção de renda, bem
como em quaisquer direitos reais sobre os Imóveis, ou,
ainda, pelo investimento indireto em Imóveis, mediante a
aquisição de Ativos Imobiliários, bem como o ganho de
capital obtido com a compra e venda dos Imóveis ou dos
Ativos Imobiliários. A aquisição dos Imóveis pelo Fundo
visa a proporcionar aos seus Cotistas a rentabilidade
decorrente da exploração comercial dos Imóveis, bem
como pela eventual comercialização dos Imóveis. O
Fundo poderá realizar reformas ou benfeitorias nos
Imóveis com o objetivo de potencializar os retornos
decorrentes de sua exploração comercial ou eventual
comercialização.
O relatório do fundo começa falando sobre a liquidez,
a taxa de ocupação e tem importantes informações,
como a taxa de administração e performance do fundo.
No caso do HGRE a taxa de administração é
regressiva, quanto maior o patrimônio do fundo, menor
o percentual a ser cobrado sobre o valor de mercado.
Nem todos os fundos são assim.
Podemos observar na página seguinte a composição
dos resultados do fundo, e as distribuições onde
verificamos uma diminuição do resultado acumulado: o
que pode denunciar uma distribuição e rendimentos
não sustentável. É preciso analisar com mais calma,
mas o fundo distribuiu 3 centavos acima do resultado
em dezembro de 2019.
Em seguida o fundo trata das potenciais aquisições e
dos imóveis do portfólio do fundo. Revela que não
possui vacância dado que o fundo tem 100% de
contratos atípicos, longos e com pesadas multas,
conforme já explicado neste livro.
A tese do fundo é comprar imóveis de empresas nos
moldes SLB em regiões estratégicas como Extrema,
cidade do sul de MG com fácil acesso a São Paulo e Belo
Horizonte, onde possui dois imóveis.
Em seguida, vamos analisar o relatório referente ao
mês de novembro de 2019 do FII Rio Bravo Renda
Corporativa RCRB11.
O relatório começa falando da área bruta locável do
fundo, a vacância, o volume, valor patrimonial e preço
de fechamento da cota no mês. Novamente, é
importante ressaltar a importância de ler o comentário
do gestor. No caso leia uma parte importante sobre a
estratégia e próximos passos do fundo:
“A estratégia de investimentos que vem sendo
adotada pela gestão para aquisição de novos ativos,
desde a 6º emissão de cotas concluída em 2017, é de (i)
aumentar a participação em ativos onde o Fundo já é
proprietário, e desta forma diminuir a concorrência
interna e aumentar a possibilidade de aprovação de
investimentos que a gestão acredita serem necessários
para o condomínio; (ii) adquirir prédios inteiros ou
percentuais mais relevantes de prédios, de forma que o
Fundo poderia ter mais influência nos condomínios; e (iii)
aumentar a exposição à cidade de São Paulo, em regiões
nobres e performadas, com alto padrão construtivo e
inquilinos de primeira linha. A consolidação desta
estratégia foi possível uma vez que o Fundo adquiriu
maior tamanho e escala, o que possibilitou a Rio Bravo
avaliar investimentos maiores e mais estratégicos,
consequentemente com retornos mais significativos para
o Fundo. Como mencionado, a gestão estipulou como
meta para as próximas revisionais o aumento dos preços
praticados em edifícios como JK Financial Center,
Cetenco Plaza, Continental Square e Parque Santos, com
potencial de upside entre 20% e 40% dos aluguéis. A
gestão considera que os preços médios de locação estão
represados em razão do ciclo econômico desfavorável,
sendo que a diminuição da vacância e recuperação do
mercado corporativo devem retornar o poder de
barganha das negociações para os proprietários. Nos
gráficos abaixo é possível observar essa dinâmica do
mercado de lajes corporativas da Av. Paulista. O material
completo das metas da gestão e dados de mercado pode
ser acessado aqui.”
Veja que, segundo a gestão, os aluguéis,
provavelmente sofrerão reajustes de até 20/40% ao
longo dos próximos anos a partir de 2020.
Em seguida o gestor informa sobre os resultados do
fundo, o resultado por cota, as distribuições de
rendimento e o resultado acumulado, veja que, ao longo
do ano o fundo distribuiu mais do que gerou na forma
de resultado, o que deve levantar um alerta para o
investidor em relação às distribuições.
O resultado por cota, está explicitado na página
seguinte, onde o investidor pode perceber que no longo
prazo as distribuições estão adequadas ao resultado.
Uma diferença desse relatório é que ele traz também o
rendimento projetado do fundo com a potencial
ocupação e o fim dos descontos e carências.
O patrimônio do fundo é explicitado na página
seguinte, onde o investidor pode perceber a distribuição
dos imóveis que, segundo o relatório encontram-se em
São Paulo e no Rio de Janeiro. São ao todo 10 ativos
sendo que 90,5% da ABL está localizada em São Paulo.
O relatório ainda traz outras informações como o
setor de atuação dos inquilinos, a diversificação
geográfica, o índice de reajuste dos contratos e o
cronograma de vencimento e revisionais. Pode-se
comparar também a vacância do fundo com a vacância
de São Paulo e do Rio de Janeiro, locais onde estão
alocados os recursos do fundo.
Por fim, vamos avaliar o relatório de um FII de
Shopping Center, no caso o FII XP Malls - XPML11,
vejamos o relatório referente a dezembro de 2019.
O relatório começa com a explicação do objetivo do
fundo:
“O XP Malls FII tem como objetivo a obtenção de renda
por meio da exploração imobiliária de shopping centers,
bem como o ganho de capital, mediante a compra e
venda de shopping centers, conforme detalhado no
Regulamento do Fundo. ”
É citada a taxa de administração, 0,55% a.a até
outubro de 2020, momento em que passará para 0,75%
a.a e de performance, 20% do que exceder o benchmark
que é IPCA + 6,0% a.a.
O gestor comenta sobre os bons indicadores
operacionais do fundo, com crescimento das vendas nos
shoppings, o que é importante, especialmente o SSS
(vendas nas mesmas lojas) que indica o desempenho
das lojas que estavam abertas no período passado. Se
venderam mais ou menos no período seguinte.
Na parte que fala sobre a distribuição de rendimentos
o gestor deixa claro que a distribuição está de acordo
com a geração de caixa do fundo, resultado de
63.457.761 em 2019 com uma distribuição de
62.070.001 em conformidade com o caixa gerado.
O fundo foi negociado em 100% dos pregões do mês
anterior com um volume médio acima de 15 milhões de
reais, suficiente para um investidor entrar ou sair com
tranquilidade.
A vacância está em 3,7%, em linha com o mercado.
É mostrado ainda que o fundo possui participação em
12 shoppings centers em 3 regiões do país, sudeste,
norte e nordeste. Sendo que, o shopping que responde
pela maior participação no NOI (receita do fundo) é o
Catarina Fashion Outlet em São Roque-SP.
O fundo vem crescendo em sua ABL desde novembro
de 2018, data do IPO, passando de 61,9 mil m² de ABL
própria para 95,6 mil m² em novembro de 2019 sendo
que ainda possui recursos em caixa para novas
aquisições após a última emissão, o que deve levar à
aquisição de mais 3 participações em shoppings.
24 - Estudos de caso

Nenhum dos Estudos de caso a seguir pretende

influenciá-lo no sentido de comprar, manter ou vender
qualquer fundo de investimento imobiliário citado. O
objetivo é meramente educacional, pretende-se que o
investidor compreenda o que é um FII e o que olhar
antes de comprar ou mesmo antes de descartar a
compra.
HGLG – CSHG Logística

O segmento de logística é composto por galpões

logísticos e industriais. Toda indústria precisa de um
local, galpão, onde serão montadas as suas máquinas e
equipamentos para armazenar seus insumos e produzir
seja lá o que for.
Mandato: Renda.
Segmento: Logística.
Gestão: Ativa.
Taxa de administração: 0,6% a.a. sobre o valor de
mercado de negociação em bolsa do fundo.
Objetivo do fundo (política de investimento):
“A política de investimentos a ser adotada pela
ADMINISTRADORA consistirá na aplicação de recursos
do FUNDO primordialmente na aquisição de terrenos
para construção de empreendimentos imobiliários
voltados para operações logísticas ou industriais,
na aquisição de empreendimentos imobiliários em
construção ou prontos, voltados para operações
logísticas ou industriais, para exploração comercial, bem
como outros imóveis com potencial geração de renda, e
bens e direitos a eles relacionados, ou na aquisição de
ações ou cotas de sociedades cujo único propósito se
enquadre entre as atividades permitidas ao FUNDO,
cotas de Fundos de Investimento em Participações (FIP)
que tenham como política de investimento,
exclusivamente, atividades permitidas ao FUNDO, bem
como cotas de outros Fundos de Investimento Imobiliário
(FII), não sendo objetivo direto e 4 primordial do
FUNDO obter ganhos de capital com a compra e
venda de empreendimentos imobiliários, em curto
prazo.”
 Da mesma forma, o varejo precisa de galpões para
armazenar seus produtos que serão distribuídos para
as lojas ou entregues após a compra via internet. Um
bom exemplo é o principal imóvel do HGLG locado para
as lojas Americanas em Uberlândia.
As empresas optam por locar galpões ao invés de
comprá-los para disponibilizar capital para o
investimento no objeto da companhia e ao mesmo
tempo poder deduzir os custos com aluguel do Imposto
de Renda. Além disso, é mais fácil desativar uma
unidade em um imóvel locado do que em um próprio.
O Fundo CSHG Logística, código de negociação
HGLG11 é administrado e gerido pela Credit Suísse
Hedging Griffo. Este fundo, constituído em 8 de junho
de 2010, já passou por 5 emissões de cotas, estando
ainda em período de alocação dos recursos da última
emissão.
O HGLG foi o primeiro FII de logística com gestão
ativa. Em dezembro de 2019 o fundo conta com 148.946
cotistas. A liquidez diária do fundo é em torno de 3,2
milhões de reais por dia, o que o torna um dos FII’s mais
líquidos da bolsa (fácil de comprar ou vender). O valor
de mercado do fundo é de 2,4 bilhões de reais, fazendo
dele um dos maiores negociados no Brasil.
A ABL do fundo em dezembro de 2019 é de 491 mil
m², com uma vacância física atual de 6,8% e uma
vacância financeira de 8,3%.
As distribuições do fundo ano a ano, por cota,
ajustadas ao desdobramento, foram as seguintes nos
últimos 5 anos:
2014 – R$ 12,39
2015 – R$ 14,69
2016 – R$ 10,44
2017 – R$ 10,44
2018 – R$ 9,72
2019 – R$ 9,09
 HGLG - CSHG Logística
R$7,00
R$6,00
R$5,00
R$4,00
R$3,00
R$2,00
R$1,00
R$-
2014 2015 2016 2017 2018 2019

O fundo HGLG dispõe de 14 imóveis e 34 locatários.

Imóveis localizados em 4 estados brasileiros com
predominância em São Paulo. Os principais locatários,
por área locada, do fundo são: Volkswagen, Lojas
Americanas, Condomínio SJC, Cremer, Tetra Pak,
Master Offices e Gerdau (março de 2020).
O fundo tem uma predominância de contratos
típicos, 55,7%. O IPCA, índice de inflação utilizado para
reajuste, responde por 53,7% dos contratos contra
46,3% dos contratos sendo reajustados pelo IGP-M.
Nos últimos 12 meses o fundo gerou um resultado de
R$ 101.902.952,00, com distribuições de
94.075.436,00.
A participação do CSHG Logística no Ifix é de 2,68%
(03/2020) uma das maiores.
KNRI – Kinea Renda Imobiliária

Fundo Kinea Renda Imobiliária, código de negociação

KNRI11 é um fundo híbrido, com mandato renda e
gestão ativa.
Mandato: Renda.
Segmento: Híbrido.
Gestão: Ativa.
Taxa de administração e gestão do fundo: 1,25% a.a.
sobre o valor de mercado e não é cobrada taxa de
performance.
Vejamos o objetivo do fundo (política de
investimento):
“Aplicação em empreendimentos imobiliários,
mediante aquisição (i) de imóveis comerciais e centros de
distribuição, preferencialmente prontos, ou em projetos,
para posterior alienação, locação ou arrendamento com
possibilidade de alienação; e (ii) de ativos financeiros.
4.1. A participação do FUNDO em atividades
imobiliárias será realizada mediante aquisição dos
seguintes ativos: (a) diretamente por meio da aquisição
de quaisquer direitos reais sobre bens imóveis; ou (b)
indiretamente por meio da aquisição de: (i) ações ou cotas
de sociedades cujo propósito seja investimentos em
direitos reais sobre bens imóveis; (ii) cotas de fundos de
investimento em participações (FIP), ou cotas de outros
fundos de investimento imobiliários (“FII”) que tenham
como política de investimento aplicações em sociedades
cujo propósito consista no investimento em direitos reais
sobre bens imóveis; (iii) demais valores mobiliários,
desde que esses instrumentos permitam ao FUNDO
investir em quaisquer direitos reais sobre bens imóveis,
desde que a emissão ou negociação tenha sido objeto de
registro ou de autorização pela CVM e desde que se trate
de emissores cujas atividades preponderantes sejam
permitidas aos FIIs.”
O fundo é híbrido, pois investe tanto em lajes
corporativas quanto em galpões logísticos. O Patrimônio
do fundo ultrapassou 2 bilhões de reais após a 5ª
emissão de cotas.
O segmento de lajes corporativas vem para atender
às mais diferentes demandas empresariais, pois
permitem um “ajuste” do imóvel às necessidades do
locatário, normalmente uma grande empresa que
precisa de escritórios. O segmento de galpões vem
crescendo por duas razões: maior necessidade de
espaço para armazenagem e necessidade de
desmobilização de capital das empresas que vem
optando pela venda e locação dos galpões.
Administrado pela Intrag DTVM Ltda e gerido pela
Kinea Investimentos Ltda, o fundo iniciou suas
atividades em 11 de agosto de 2010.
O fundo possui 19 imóveis, sendo 10 edifícios
comerciais e 9 centros logísticos, mais de 50 inquilinos
e um total de 85 contratos de locação.
A vacância física é de 5,05%, enquanto a vacância
financeira é de 7,30% e 9,20% de vacância financeira
ajustada pelas carências previstas nos novos contratos
de locação.
O fundo vem sendo negociado em todos os pregões
com volume diário de 10,65 milhões de reais. Um dos
FII’s com maior liquidez do ifix, sendo assim é fácil para
o investidor comprar ou vender.
Em relação aos contratos de locação, 54,69% são
típicos contra 43,31% de contratos atípicos. 51,75% dos
contratos são reajustados pelo IGP-M e 48,25% pelo
IPCA.
A receita do fundo tem a seguinte distribuição por
Estado: 52,82% SP 20,86% MG e 26,32. Os escritórios
são responsáveis por 37,5% das receitas do fundo
enquanto a logística responde por 62,5% das receitas.
A distribuição em 2019 foi de R$ 8,88 em linha com
o resultado. Ou seja, houve uma complementação
utilizando os valores em caixa. O fundo distribuiu nos
últimos 5 anos os seguintes valores:
2014 – R$ 10,97
2015 – R$ 11,04
2016 – R$ 11,04
2017 – R$ 11,24
2018 – R$ 10,48
2019 – R$ 8,88

KNRI
R$7,00
R$6,00
R$5,00
R$4,00
R$3,00
R$2,00
R$1,00
R$-
2014 2015 2016 2017 2018 2019

O fundo vem fazendo emissões e crescendo, passando

de 16 imóveis no início de 2019 para 19 em 2020.
Ele tem a maior participação no ifix (5,554%) em
fevereiro de 2020.
ABCP – Grand Plaza Shopping

O fundo de investimento imobiliário Grand Plaza

Shopping, código de negociação ABCP11, é um fundo
com mandato renda do segmento de shoppings centers
e com gestão passiva.
Mandato: Renda.
Segmento: Shoppings.
Gestão: Passiva.
O segmento de shoppings centers é bastante
peculiar. Diferente dos demais segmentos de FII’s, ele
participa do resultado dos inquilinos, pois parte do
aluguel recebido vem dos resultados das lojas. A
sinergia entre locador e locatário tende a ser maior.
Além disso, devido ao fato de o Brasil ser um país
extremamente violento, as pessoas buscam opções de
lazer mais seguras como, por exemplo, assistir um filme
no cinema do shopping.
O ABCP conta com 21.767 cotistas e é administrado
pela Rio Bravo Investimentos DTVM Ltda. A taxa de
administração e gestão cobrada pela Rio Bravo é de
0,1% a.a. O shopping foi inaugurado em 1997 com a
oferta de cotas no mercado – IPO – em 2003.
O fundo é dono de 98,6% do Grand Plaza Shopping
que está situado na cidade de Santo André e é
considerado um dos mais importantes shoppings
centers do ABC Paulista. O FII também possui
participação no edifício comercial anexo. A ABL do
fundo é de 69.503 m².
Em termos de liquidez, a média de negociação diária
do fundo é de 133 milhões de reais com participação em
100% dos pregões recentes (últimos 12 meses).
O fundo é mono imóvel, porém multi inquilino,
possuindo mais de 340 operações no shopping além de
10 salas de cinema Cinemark.
 A vacância atual do fundo é de 1% colocando-o como
um dos fundos com menor vacância do segmento. Nos
últimos 6 anos a desocupação do fundo nunca passou
de 2,6% mesmo com a crise que afetou o varejo
brasileiro.
A distribuição de rendimentos por cota, nos últimos
6 anos, ajustada ao grupamento das cotas, foi sempre
crescente, conforme observa-se:
2014: R$ 4,08
2015: R$ 4,30
2016: R$ 4,49
2017: R$ 4,88
2018: R$ 5,25
2019: R$ 5,80

ABCP - GRAND PLAZA SHOPPING

R$7,00
R$6,00
R$5,00
R$4,00
R$3,00
R$2,00
R$1,00
R$-
2014 2015 2016 2017 2018 2019

Os rendimentos foram crescentes nos últimos 6 anos,

apesar do momento desafiador, o que não garante que
serão para sempre. A participação do fundo no ifix é de
1,54%, maior participação de um fundo que é,
praticamente, mono imóvel.
 Agora faça seu próprio estudo de caso: qual o nome
do fundo e o código de negociação? Qual o objetivo
presente no regulamento? Qual a taxa de
administração, gestão e performance? O fundo é
diversificado? Quantos imóveis? Qual a vacância física?
E financeira? Quais os últimos movimentos do
patrimônio do fundo? O patrimônio vem aumentando?
Caindo? Como foi a evolução dos rendimentos nos
últimos 5 anos? E nos últimos 12 meses? Se o
rendimento caiu, caiu por quê? Se subiu, subiu por
quê?
25 - Imposto de Renda

Na vida temos duas certezas, a morte e os impostos,

como dizia Benjamin Franklin, da mesma forma a
declaração de imposto de renda é uma obrigação certa
para os que investem em bolsa.
Declarar imposto de renda é uma obrigação para
todos os que utilizam a bolsa de valores como veículo
para investimento, seja em ações, fundos de
investimento imobiliário ou derivativos.
Aprender a declarar seu imposto de renda é uma
forma de cumprir suas obrigações e consequentemente
evitar problemas com o fisco. Infelizmente, a maioria
dos contadores não está preparada para declarar
investimentos como os fundos de investimento
imobiliário.
Os investidores devem declarar as cotas de fundos
que detinha em 31 de dezembro do ano anterior na aba
bens e direitos sob o código 73 – Fundo de
Investimento Imobiliário utilizando o CNPJ do fundo,
e o valor de aquisição, incluindo os custos com

corretagem e emolumentos, por exemplo:

 Caso você tenha recebido alguma amortização do
fundo deverá reduzir seu preço médio de compra na
declaração de bens e direitos, por exemplo: se você
comprou o fundo por R$ 80,00 cada cota e recebeu R$
5,00 de amortização irá declarar a compra por R$
75,00. Coloque essa informação na descrição.
É necessário declarar, além das cotas, os proventos
recebidos: rendimentos e amortizações. Essa
declaração é feita, no caso dos rendimentos na aba
rendimentos isentos e não tributáveis utilizando o
CNPJ informado no informe de rendimentos
encaminhado pela administradora do fundo, o CNPJ da
fonte pagadora é o do fundo, da administradora ou
gestora, dependendo do caso, não há regra, e colocar na

descrição rendimento de fundo imobiliário. Vamos ver o

caso de um fundo:
 Além disso as vendas com lucro, assim como os
DARFs pagos no ano anterior deverão ser declarados na
aba: Renda Variável/Operações Fundos Invest. Imob.
indicando o resultado líquido no mês, o imposto retido
e o imposto pago:

RESUMO DO CAPÍTULO:
Faça sua declaração e imposto de renda
corretamente.
Glossário

ABL. Área Bruta Locável, área em metros quadrados

disponível para locação.
Cap rate. Capitalization rate, valor do aluguel
dividido pelo preço de aquisição do imóvel.
Cota ou quota. Menor subdivisão do capital de um
fundo de investimento imobiliário.
Cotista ou quotista. Indivíduo que detém cotas do
fundo de investimento imobiliário.
CBD. Center Bussiness District. Região da cidade
onde há maior concentração de imóveis comerciais de
alto nível, é o centro financeiro/comercial.
CRI. Certificado de recebíveis imobiliários, emitidos
por companhias securitizadoras. Basicamente geram
um crédito ao investidor com lastro em ativo ou
operação imobiliária.
Current Yield. Rendimento recebido pelo fundo
dividido pelo preço da cota. Medido em percentual.
Dividend Yield. Dividendo recebido dividido pelo valor
pago pela ação ou cota. Medido em percentual.
FFO. Funds from operation, resultado recebido da
operação principal do fundo, por exemplo locação e
imóveis, ignora não recorrentes como um eventual
ganho de capital.
Ifix. Índice que mede o retorno dos fundos
imobiliários, utilizando-se de uma carteira teórica, foi
criado em 2012.
Laje corporativa. Imóvel amplo e aberto sem divisões
de pequenas salas, normalmente utilizado por
escritórios de grandes empresas.
 LCI. Letra de Crédito imobiliário, título de renda fixa,
isento de imposto de renda lastreado em crédito
imobiliário.
Loja âncora. Loja principal e um shopping ou centro
comercial que atrai clientes e consumidores.
Loja satélite. Loja menor em um shopping ou centro
comercial que se aproveita da loja âncora, já que o
indivíduo foi visitar a loja âncora acaba comprando algo
na loja satélite.
NOI. Net Operating Income, receita operacional
líquida, utilizada principalmente em fundos de
shopping, é o quanto sobra para o shopping após
recebimentos e pagamentos de despesas, desse valor
uma parte é paga ao fundo que subtrai suas despesas e
distribui ao menos 95% do restante aos cotistas.
Renda Fixa. Investimento ligado a um direito de
crédito, investidor empresta recursos a uma instituição.
Shopping Center. Centro de compras que reúne
diversas lojas, entre âncoras e satélites.
Vacância física. ABL desocupada do fundo dividida
pela ABL total.
Vacância financeira. Renda de aluguel gerada pelo
fundo dividida pela renda potencial do fundo em caso
de ocupação total.
Agradecimentos

Agradecer a todos aqueles que ajudaram na jornada

que foi escrever este livro é impossível. Peço àqueles que
não forem incluídos não se sintam esquecidos.
A primeira pessoa a quem agradeço é a minha avó
Maria de Lourdes que além de me criar, me ensinou não
só os primeiros conceitos básicos de educação
financeira, como também conceitos ligados ao caráter e
aos valores que devem nortear a vida e o
comportamento de uma pessoa. Conceitos essenciais
para todo e qualquer ser humano. Agradeço também
todos os outros familiares que de alguma forma me
apoiaram, irmãos, pais, tios e primos.
Seria impossível não agradecer aos meus amigos
Kátia, Ricardo, Leonardo, Raíra e Eduardo pela revisão
e importantes apontamentos sobre o conteúdo do livro.
Por fim, agradeço ao Bastter por ter me
proporcionado a oportunidade de atuar como educador
financeiro.
Dedico este livro aos meus irmãos: Pedro, Caio,
Marcus e Cauã, afilhados, primos e demais crianças
que representam o futuro. Afinal, para que esse futuro
brilhante se concretize, precisarão de muita educação e
aprendizado.
 Texto por Fernando Almeida Mizobuti ©2020
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