GUIA DE CHECK UP PREDIAL

Neste Guia SíndicoNet, você tem um roteiro para fazer uma inspeção informal no
prédio, com a finalidade de identificar anomalias nos equipamentos e na estrutura,
como parte da manutenção preventiva.

Equipamentos de segurança contra assaltos

Alarmes

- Verifique a integridade dos fios nas cercas elétricas

- Teste o funcionamento da central junto à empresa de monitoramento

- Confira o posicionamento das câmeras

- Teste o funcionamento dos sensores, pelo menos uma vez por semana

- Caso seu alarme tem teclado fique atento se acender a luz (led) pode ser algum
problema
- Supondo que esteja aceso o led, efetue os procedimentos do manual do seu alarme,
ou os que estejam fixados no teclado
- Constatando-se o defeito pelo teclado, acione a empresa instaladora
- Se o defeito for em algum sensor, você pode inibir seu funcionamento e chamar a
assistência técnica

Cerca Elétrica

Para se evitar problemas ou defeitos no sistema das cercas elétricas:

- Cheque diariamente na própria central de choque se a luz indicadora de

choque ou corrente está acesa ou piscando (depende do modelo - consulte o
manual)
- Caso queira testar o funcionamento da cerca, será necessário cortar o fio e
depois emendá-lo
- Para testar o choque, se o condomínio não tem ferramenta apropriada, pode
aproximar uma chave de fenda longa rente ao fio da cerca; se o choque
estiver funcionando sairá faísca até a chave de fenda
- Se houver plantas, fios ou linhas de pipas enroscadas na cerca, desligue a
central de choque e os retire da cerca, evitando-se assim possíveis disparos
falsos
CFTV

- O sistema de CFTV é o equipamento que menos dá trabalho na manutenção num

condomínio
- O importante é criar uma rotina de checar periodicamente as gravações para
ver se o sistema está funcionando perfeitamente
- Crie também rotina de fazer backup das imagens (semanalmente ou
quinzenalmente)
- Mantenha limpo o vidro ou acrílico da frente da caixa de proteção, evitando-se assim
distorções nas imagens das câmeras e, conseqüentemente, na gravação

Equipamentos de segurança contra incêndios

São equipamentos de pouco uso, mas que devem estar sempre em ordem e em
perfeito estado de manutenção.

Extintores

Observar se não houve despressurização de algum extintor (acionado acidentalmente

ou por vandalismo). Se estiver despressurizado, o manômetro indica. Neste caso, tem
que ser recarregado.

- Deve haver pelo menos duas unidades extintoras por andar que atendam aos fogos
de classe A, B e C

- Verifique a vigência da recarga e do teste hidrostático. Ao retirar extintores para

recarga, a empresa contratada deve deixar 100% de reposição temporária das peças
removidas.

- Confira o selo do extintor que garante que o equipamento ou serviço de manutenção

foi certificado por uma instituição credenciada pelo INMETRO

- Verifique se o lacre não está violado

- Faça a recarga anual e o teste hidrostático, realizado a cada cinco anos da data de
fabricação ou do último teste

Mangueiras

- Confira se os hidrantes têm a mangueira corretamente enrolada e dispõe de bico e

chave “Storz”

- A mangueira não deve ter água em seu interior, nem a caixa de hidrante. Isso
ocasionaria o apodrecimento do tecido da mangueira.
- O registro do barrilete do hidrante deve estar sempre aberto.

- As mangueiras devem ser testadas periodicamente por empresas especializadas, e

receber o anel de certificação deste teste

- O teste de mangueiras deve ser feito com água e requer equipamento especializado.

Portas corta-fogo

- As portas corta-fogo devem estar em bom estado e fechadas, mas nunca trancadas.
Nada deve obstruir sua abertura.

Rachaduras

- Não há uma distinção formal, porém costuma-se usar os termos “fissuras, trincas e
rachaduras” nesta ordem, indicando da ocorrência menor para a maior.

- Mais importante que a nomenclatura é a forma e posição destas ocorrências, que

determinam sua gravidade.

- Quando uma rachadura ou trinca acontecer, chame logo um especialista para avaliar
a ocorrência e diagnosticar a gravidade. Se preferir, faça mais de uma avaliação e
compare os laudos

- Um tratamento inadequado poderá ocultar problemas maiores que aparecerão no

futuro.

- Neste caso também, sai mais barato consultar um engenheiro especializado, que
apresentará uma solução técnica correta, do que arriscar tratamentos paliativos.

- As principais conseqüências do incorreto tratamento de infiltrações são os danos

causas à armação do concreto, cujo reparo é caro e requer conhecimentos técnicos
especializados.

Instalações elétricas

O bom funcionamento das instalações elétricas depende muito do serviço inicial e da

manutenção, por isso:

- Verifique se não há luzes desnecessariamente acesas durante o dia.

- Verifique a queima precoce de lâmpadas, usado um mapa de controle com as datas

de trocas
- Cheque o aquecimento de cabos, a existência de diferentes tipos e/ou capacidades
de dispositivos de proteção (disjuntores por ex.) nos quadro de distribuição para as
unidades

- Evite a existência de fundos de madeira nos quadros, dispositivos obsoletos como

chaves faca e fusível tipo cartucho ou rolha

- Confira com freqüência, uma vez por mês, a intensidade da iluminação interna e
externa, para garantir a segurança do condomínio

- Verifique se as instalações dos fios estão soltas ou frouxas

- Iluminação de emergência: observe a manutenção periódica das baterias, se não for

movida por gerador.

Instalações hidráulicas

Bombas

- Verificar ruídos ou vibrações anormais na bomba d’água, superaquecimento e

vazamentos

- Verificar limpeza e vazamentos

- Verificar identificação dos registros e vazamentos

Infiltrações

- Em cada andar, observar as paredes e teto para ver se há infiltrações.

- Sinais de infiltrações: bolhas, fissuras, queda da massa fina ou gesso, manchas

escuras, parede molhada

- Problemas na prumada (tubo de água que vai do térreo à caixa d’água) podem
ocorrer por oxidação nos canos. Podem afetar a estrutura, pela corrosão da água, e
afetar até a rede elétrica, se estiver próxima, com risco de danos e curto-circuito

- São comuns as infiltrações pelos pontos de luz. Podem ocorrer por falha na
impermeabilização da laje do topo, ou por vazamentos do sistema hidráulico.

- Infiltrações ocasionais em dias de chuva não devem ser negligenciadas, pois podem
indicar uma falha na impermeabilização.

Caixas d’água

- As tampas de vedação das caixas d’água não devem ter fissuras, marcas de ferrugem
ou estar corroídas.
 - Verificar se as bordas de alvenaria para conter o acesso da água das chuvas estão
em perfeitas condições.

- Em limpezas semestrais, checar se o cano do fundo está em bom estado.

Elevadores

São uns dos principais equipamentos em um condomínio, de maior acesso pelos

condôminos e que deve ter um cuidado maior também.

- Na sala de máquinas, deve haver ventilação permanente e cruzada (duas janelas).

Não deve haver infiltrações, nem poças de óleo no chão.

- Atenção aos ruídos anormais no elevador, bem como trancos, trepidações e parada
em desnível maior que 5 cm.

- Verificar o estado do quadro e das instalações elétricas relacionadas ao elevador

- Atenção à limpeza no elevador e nas suas proximidades, não deixe que a água
escorra pelas portas, ou para o poço (isso ocasiona deterioração no mecanismo):
prefira uma limpeza com pano nos halls dos elevadores e no interior dos
equipamentos.

Playground Normas ABNT para Playgrounds NBR 14350

Um espaço onde as crianças brincam e na maior parte do tempo sozinhas, por isso
pequenos cuidados podem prevenir acidentes, preste atenção nas anomalias em um
playground

- Verifique integridade dos brinquedos, encaixe, apertos de parafusos, cordas, pintura

- Confira as adequações da Norma da ABNT

- As normas da ABNT para playgrounds podem ser adquiridas por R$ 25

(www.abnt.org.br)

- Se o playground for externo e de ferro, atente para sinais de ferrugem

- Atenção entre a distância entre um balanço e outro, pelo menos 1,30m entre dois
brinquedos

- Confira periodicamente parafusos, peças quebradas, desgastadas, se estão

adequadamente chumbados, sem riscos aparentes

"Para garantir a segurança, os brinquedos devem ter cantos arredondados, proteção

nas plataformas e escorregadores de polietileno". O plástico é unanimidade quando o
 assunto é o material mais seguro e vantajoso. Gaspar Junior garante: "Os brinquedos
são leves, não requerem manutenção, já vem com pigmentação com proteção contra
raios ultravioletas – o que mantém sua aparência sempre nova – e são modulares, ou
seja, o condomínio pode começar investindo pouco e futuramente comprar novos
módulos e encaixá-los".

"O piso também é uma grande preocupação, deve ser emborrachado ou forrado de
grama natural ou sintética com uma camada amortecedora sob o material, para a
redução do impacto em caso de quedas" orienta Gaspar Junior. E Abramovich
complementa: "Ele deve ter uma concepção que evite um aquecimento exagerado
em dias ensolarados".

"Os brinquedos dos parquinhos além de agradar, estimulam as crianças a superar

obstáculos e permitem que elas tenham momentos de euforia. Se as normas de
segurança forem respeitadas e se houver sempre um adulto de olho, o parquinho
passa a ser um ambiente capaz de contribuir para o desenvolvimento da criança.
Gaspar Junior finaliza: "Nossa preocupação é transformar o playground num lugar
mais seguro para as crianças e mais tranqüilo para os pais".

Piscinas e Sauna

São espaços de lazer e que devem ser fiscalizados de acordo com a utilização. Faça
primeiro um levantamento do perfil dos usuários e a freqüência, para a partir de
então desenvolver um plano de checagem.

- Verificar qualidade da água, vazamentos, ruídos anormais na bomba, elemento

filtrante, registros e tubulação

- Verificar condições do revestimento e atendimento às recomendações do fabricante

do gerador de calor

- Elabore um plano de rotina para verificar o tratamento da água, de acordo com a

freqüência dos usuários da piscina e da sauna

- Verifique se estão sendo realizados os tratamentos adequados como filtração,

aspiração, escovação, peneiração, limpeza de bordas e limpeza das áreas adjacentes,
tratamento químico etc

FORMULÁRIO PARA CHECK-UP DO PRÉDIO

NO TOPO
EM ORDEM?
VERIFICAR PROBLEMAS PROVIDÊNCIAS
SIM / NÃO
Caixas d’água
Antena Coletiva
Laje
Pára-raios
Sala de Máqs / Elevador
 Fissuras, trincas...
EM CADA ANDAR
Portas corta-fogo
Extintores
Mangueitras / incêndio
Parte hidráulica
Luz de emergência
Minuterias
Iluminação
Parte elétrica
Elevadores
Interfones
Lixeiras
Escadarias
Pintura
Janelas
Fissuras, trincas...
TÉRREO / SUBSOLO
Geradores
Playground
Piscinas
Salão de Jogos
Móveis / conservação
Salão de festas
Quadras
Lixeiras
Garagem
Hall Social
Piso / conservação
Jardim
Sauna
Sistema de Segurança
Vazamentos
Vidros
Central / Interfone
Portaria / guarita
Porteiro eletrônico
Pintura
Uniformes / funcionários
Gás / instalações
Elétrica / instalações
Hidráulica / instalações
Bombas d’água
Quadro de força
Portões
Limpeza geral
Banheiros
Cozinha
Hidrantes
Hidrômetro
Fissuras, trincas ...

Fontes:
Eng. Zeferino F. Velloso Neto – VIP Vistorias e Inspeções Prediais
Ian Pacey- SPI Playgrouds
David Fernandes – Consultor de Segurança
Arquivo SíndicoNet