REABILITAO URBANA DE EDIFCIOS PBLICOS * Raul Mota Cerveira No novidade para ningum que os centros urbanos das cidades

s portuguesas se encontram, na sua maioria, em estado de avanada degradao das condies de habitabilidade, de salubridade, de esttica e de segurana. De igual modo, o panorama social dos centros urbanos devastador na medida em que a populao que a vai residindo est maioritariamente envelhecida, sem poder de compra e, consequentemente, sem possibilidade de reabilitar as suas habitaes e dinamizar o comrcio local. Os centros urbanos, outrora as zonas nobres das cidades, deixaram de o ser, constituindo, hoje em dia, um verdadeiro pesadelo urbanstico e social. A degradao urbanstica e social visvel no mau estado de conservao dos edifcios pblicos, na ausncia de funcionalidade dos mesmos, na m qualidade do comrcio existente e no incipiente e degradado patrimnio habitacional. inconcebvel que os mercados municipais, terminais de transportes e servios da Administrao pblica continuem a funcionar nos centros das cidades ao invs de se transferirem para a periferia das mesmas onde podero ser mais facilmente acedidos. tambm inconcebvel que os centros das cidades no tenham capacidade de fixao de comerciantes e residentes, limitando-se a serem locais de passagem durante o dia e vazios urbanos durante a noite e fins de semana. As razes que constituem causa prxima dessa degradao urbanstico-social so variadas, destacando-se o congelamento das rendas, a falta de investimento pblico, as limitaes dos instrumentos de ordenamento do territrio que, muitas vezes, impedem o desenvolvimento de usos de comrcio e de habitao para essas reas e a ausncia de uma poltica pblica de requalificao urbana. Nos ltimos anos, foram dados alguns passos no sentido de criar condies que permitam a reabilitao das referidas reas urbanas, salientando-se, para o que agora nos interessa, a aprovao do DL 104/2004, de 7 de Maio, que atribui aos Municpios a possibilidade de criarem empresas de reabilitao urbana das quais disponham da totalidade do capital social. Estas sociedades so as tambm designadas SRU - Sociedades de Reabilitao Urbana. As SRU tm por atribuio promover a reabilitao urbana das respectivas zonas de interveno e, para o efeito, dispem de numerosos e importantes poderes, destacando-se, os de licenciamento e autorizao de operaes urbansticas, de expropriao, realojamento e fiscalizao de obras. Ou seja, as SRU no so mais do que departamentos municipais especializados em matria de reabilitao urbana. Porm, a eficcia das SRU est condicionada ab initio na medida em que a cabal prossecuo das suas atribuies est dependente da realizao de investimentos pblicos e, como sabido, os Municpios, fortemente endividados, no dispem de verbas que possam transferir para essas sociedades. A via mais eficaz para assegurar a prossecuo das finalidades das SRU consiste em atrair promotores imobilirios para a actividade de reabilitao urbana, pois s estes podero injectar os capitais necessrios para esse efeito. O DL 104/2004, consagra a possibilidade de as SRU, na sequncia de um concurso pblico com vista escolha de um parceiro privado, celebrarem com o mesmo um Contrato de Reabilitao Urbana por intermdio do qual o parceiro privado se obriga a executar determinadas tarefas de reabilitao que podem incidir sobre um quarteiro, uma rua, ptio ou sobre um edifcio de particular interesse pblico (por exemplo, um mercado, um terminal rodovirio, um monumento ou um edifcio afecto sede de uma Cmara Municipal). este contrato, quando tem por objecto um edifcio, que merece as notas crticas que, seguidamente, so expostas. De acordo com o mesmo diploma, como contrapartida pelo investimento a efectuar pelo parceiro privado, o parceiro pblico obriga-se a

transferir para aquele os direitos de superfcie ou de propriedade sobre os bens intervencionados. No entanto, essas contrapartidas so escassas e insusceptveis de captar investimentos privados. A razo de ser do contrato de reabilitao urbana de edifcios apenas uma: obter financiamento privado para as obras pblicas que os Municpios no podem custear. Como se disse, esse contrato no de per si suficiente para atrair os promotores imobilirios ao ponto de os fazer desviar as atenes de projectos lucrativos - os cash machines - tais como, a implementao de retail parks, conjuntos comerciais, projectos habitacionais e de escritrios. O investimento em edifcios pblicos no lucrativo e no a mera promessa de transmisso do direito de superfcie ou de propriedade que vai atrair os financiamentos de que os promotores imobilirios necessitam para custear os seus projectos. Na verdade, uma vez efectuadas as obras de reabilitao, os investimentos efectuados no tm retorno significativo na medida em que os edifcios intervencionados no podem, na maior parte dos casos, ser afectados aos usos geradores de receitas, isto , ao comrcio, habitao e aos servios, limitando-se a ser arrendados s entidades pblicas interessadas, mormente, os Municpios, sendo que essa renda apenas cobrir, e a muito longo prazo, o pagamento do financiamento utilizado. O contrato de reabilitao urbana s ser verdadeiramente til se o seu contedo abranger a vertente da requalificao, atribuindo ao parceiro privado o poder de desenvolver uma estratgia urbana para o edifcio intervencionado, assim criando outras perspectivas de negcio e de explorao da obra. Por exemplo, a interveno de reabilitao de um mercado municipal poder ser atractiva para um promotor imobilirio se o mesmo poder desenvolver no mesmo usos inicialmente no contemplados nos instrumentos de ordenamento do territrio, tais como, o comrcio, os servios e a habitao. A construo ou a remodelao de um edifcio sede de uma Cmara Municipal poder atrair os promotores imobilirios se os mesmos puderem nele desenvolver e explorar fraces imobilirias afectos a outros servios, tais como, cartrios notariais, conservatrias, atendimento ao pblico de empresas concessionrias de servios pblicos, etc., facultando-lhe tambm a possibilidade de desenvolver e explorar infraestruturas comuns tais como parques de estacionamento. Nesta hiptese, os promotores teriam a garantia de que o retorno do investimento resultaria da explorao da actividade comercial, da alienao da fraces habitacionais, da celebrao de tantos contratos de arrendamento quanto os servios instalados e da explorao directa ou indirecta dos parques de estacionamento ou outras infra-estruturas de apoio instaladas. Concomitantemente, os Municpios tambm sairiam a ganhar na medida em que, no mbito do referido contrato de reabilitao e requalificao urbanas, veriam as obras pblicas executadas, participariam nos lucros gerados pelo parceiro privado e, simultaneamente, a requalificao urbana atrairia comerciantes, consumidores e novos residentes assim contribuindo para a revitalizao econmica e social dos espaos urbanos. Do exposto resulta que o Contrato de Reabilitao Urbana de Edifcio de Particular Interesse Pblico ter que ser repensado. O mesmo no pode ser concebido como um mero mecanismo de financiamento externo das autarquias locais, antes devendo ser pensado como sendo um instrumento de requalificao e revitalizao urbanas. Para tal mostra-se necessrio alterar o DL 104/2004 alargando o mbito da interveno a atribuir ao parceiro privado, mas tambm conceber mecanismos cleres e transparentes de alterao e flexibilizao dos instrumentos municipais de ordenamento do territrio que possibilitem a reafectao dos usos de certos edifcios a outros inicialmente no previstos. Como vimos, as razes que justificam essas alteraes legislativas e regulamentares so abundantes. Haja vontade poltica para as concretizar.

* Advogado