IMB 03 - O Condomínio

DIREITO IMOBILIRIO
03
O Condomnio

Introduo

Noes Gerais

O condomnio pode ser:

1. Ordinrio:
a) total;
b) parcial.

2. Especial:
a) compscuo;
b) paredes, cercas, muros e valas.

* Os condomnio ordinrio e o especial so sempre pro indiviso, ou seja, no pode distinguir a rea
que cabe a cada condmino.

3. De Unidades Autnomas:
Estabelecido pela Lei de Incorporaes e Condomnios, o condomnio de apartamentos (ou de
casas) e sempre pro diviso, porm tendo tambm partes pro indiviso.

O Condomnio Ordinrio

Conceito:
Condomnio ordinrio se estabelece quando uma coisa indivisa (mvel ou imvel) tem dois ou mais
proprietrios em comum (arts. 623 a 646 CC). No mbito interno, ou seja, entre os comunheiros, os
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direitos de cada um se encontra limitado pelo direito dos outros, na medida de suas quotas. Mas para
uso externo, ou seja, perante terceiros, cada um , em tese, proprietrio da coisa toda.

Comunho Voluntria e Forada:
A comunho voluntria quando decorre de contrato ou outro ato jurdico entre as partes.
incidente quando no procurada deliberadamente, como na herana. legal ou forada quando
imposta por lei, como nas cercas, muros e valas, ou na formao de ilhas.

Art. 623 - Na propriedade em comum, co-propriedade, ou condomnio, cada condmino ou
consorte pode:

I - usar livremente da coisa conforme seu destino, e sobre ela exercer todos os direitos
compatveis com a indiviso;

II - reivindic-la de terceiro;

III - alhear a respectiva parte indivisa, ou grav-la (art. 1.139).

Art. 624 - O condmino obrigado a concorrer na proporo de sua parte, para as despesas de
conservao ou diviso da coisa e suportar na mesma razo os nus, a que estiver sujeita.

Pargrafo nico - Se com isso no se conformar algum dos condminos, ser dividida a coisa,
respondendo o quinho de cada um pela sua parte nas despesas da diviso.

Art. 625 - As dvidas contradas por um dos condminos em proveito da comunho, e durante
ela, obrigam o contraente; mas asseguram-lhe ao regressiva contra os demais.

Pargrafo nico - Se algum deles no anuir, proceder-se- conforme o pargrafo nico do
artigo anterior.

Art. 626 - Quando a dvida houver sido contrada por todos os condminos, sem se discriminar a
parte de cada um na obrigao coletiva, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada
qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinho, ou sorte, na coisa comum.

Art. 627 - Cada consorte responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa comum, e pelo
dano que lhe causou.

Art. 628 - Nenhum dos co-proprietrios pode alterar a coisa comum, sem o consenso dos outros.

Divisibilidade do Condomnio:
A regra de maior interesse no condomnio, que ningum, em princpio, pode ser obrigado a ficar em
comunho. Ao todo tempo, salvo poucas excees, pode o condmino exigir a diviso amigvel ou
judicial da coisa comum, se esta for divisvel (art. 629 CC, art. 946 CPC). Se a coisa for indivisvel,
ou se tornar pela diviso imprpria ao destino, ser a mesma vendida em leilo, dividindo-se o
produto. Isso se no houver um ajuste melhor entre as partes (art. 632 CC; art. 1.117,II,CPC).

Art. 629 - A todo tempo ser lcito ao condmino exigir a diviso da coisa comum.

Pargrafo nico - Podem, porm, os consortes acordar que fique indivisa por termo no maior
de 5 (cinco) anos, suscetvel de prorrogao ulterior.

Art. 630 - Se a indiviso for condio estabelecida pelo doador, ou testador, entende-se que o foi
somente por 5 (cinco) anos.

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Art. 631 - A diviso entre condminos simplesmente declaratria e no atributiva da
propriedade. Essa poder, entretanto, ser julgada preliminarmente no mesmo processo.

Art. 632 - Quando a coisa for indivisvel, ou se tornar, pela diviso, imprpria ao seu destino, e
os consortes no quiserem adjudic-la a um s, indenizando os outros, ser vendida e repartido
o preo, preferindo-se, na venda, em condies iguais de oferta, o condmino ao estranho, entre
os condminos o que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, no as havendo, o de quinho
maior.

A Posse no Condomnio:

Art. 633 - Nenhum condmino pode, sem prvio consenso dos outros, dar posse, uso, ou gozo da
propriedade a estranhos.

Art. 634 - O condmino, como qualquer outro possuidor, poder defender a sua posse contra
outrem.

A Administrao do Condomnio

Art. 635 - Quando, por circunstncia de fato ou por desacordo, no for possvel o uso e gozo em
comum, resolvero os condminos se a coisa deve ser administrada, vendida ou alugada.

1 - Se todos concordarem que se no venda, maioria (art. 637) competir deliberar sobre a
administrao ou locao da coisa comum.

2 - Pronunciando-se a maioria pela administrao escolher tambm o administrador.

Art. 636 - Resolvendo-se alugar a coisa comum (art. 637), preferir-se-, em condies iguais, o
condmino ao estranho.

Art. 637 - A maioria ser calculada no pelo nmero, seno pelo valor dos quinhes.

1. - As deliberaes no obrigaro, no sendo tomadas por maioria absoluta, isto , por votos
que representem mais de meio do valor total.

2. - Havendo empate, decidir o juiz, a requerimento de qualquer condmino, ouvidos os
outros.

Art. 638 - Os frutos da coisa comum, no havendo em contrrio estipulao ou disposio de
ltima vontade, sero partilhados na proporo dos quinhes.

Art. 639 - Nos casos de dvida, presumem-se iguais os quinhes.

Art. 640 - O condmino, que administrar sem oposio dos outros, presume-se mandatrio
comum.

Art. 641 - Aplicam-se, nos casos omissos, diviso do condomnio as regras de partilha da
herana (arts. 1.772 e segs.).

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O Condomnio em Paredes, Cercas, Muros e Valas

Art. 642 - O condomnio por meao de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto
neste Cdigo, arts. 569 a 589 e 623 a 634.

Art. 643 - O proprietrio que tiver direito a estremar um imvel com paredes, cercas, muros,
valas ou valados, t-lo- igualmente a adquirir meao na parede, muro, vala, valado, ou cerca
do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado
(art. 727).

Art. 644 - No convindo os dois no preo da obra, ser este arbitrado por peritos, a expensas de
ambos os confinantes.

Art. 645 - Qualquer que seja o preo da meao, enquanto o que pretender a diviso no o
pagar ou depositar, nenhum uso poder fazer da parede, muro, vala, cerca, ou qualquer outra
obra divisria.

O Compscuo

Art. 646 - Se o compscuo em prdios particulares for estabelecido por servido, reger-se-
pelas normas desta. Se no, observar-se-, no que lhe for aplicvel, o disposto neste captulo,
caso outra coisa no estipule o ttulo de onde resulte a comunho de pastos.

Pargrafo nico - O compscuo em terrenos baldios e pblicos regular-se- pelo disposto na
legislao municipal.

O Condomnio por Unidades Autnomas

Noes Gerais

Legislao:
O condomnio por unidades autnomas regula-se pela Lei 4.951 de 16.12.64, com as alteraes da
Lei 4.864, de 29.11.65.

Espcies de Condomnio por Unidades Autnomas:
a) predial (Lei 4.951);
b) de casas ou terrenos (regula-se pela lei de parcelamento do solo e subsidiariamente pela Lei
4.951).

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Conceito:
No condomnio especial, cada condmino proprietrio individual de sua unidade autnoma, e, ao
mesmo tempo, comunheiro de certas partes do imvel, que so de uso coletivo. Tal comunho no
pode se desfeita unilateralmente, por se tratar de um condomnio especial.

Art. 1 - As edificaes ou conjunto de edificaes, de um ou mais pavimentos, construdos sob a
forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou no residenciais, podero
ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituir, cada unidade,
propriedade autnoma sujeita s limitaes desta Lei.

1 - Cada unidade ser assinalada por designao especial, numrica ou alfabtica, para
efeitos de identificao e discriminao.

2 - A cada unidade caber, como parte inseparvel, uma frao ideal do terreno e coisas
comuns, expressa sob forma decimal ou ordinria.

Condomnio por Unidades Autnomas e o Condomnio Ordinrio (Cdigo
Civil):
As principais diferenas entre os dois institutos que o condomnio por unidades autnomas
indissolvel e inalienvel, ao passo que no condomnio qualquer das partes podem dissolv-lo e
tambm pode ser alienado.

Natureza Jurdica do Condomnio por Unidades Autnomas

um instituto sui generis, pois a fuso de uma srie de institutos (direito de propriedade,
condomnio e obrigaes)
a) direito de propriedade: as partes;
b) condomnio: refere-se s partes comuns, e estas ainda podem ser pro indiviso ou pro
diviso;
c) obrigaes: complexas, societrias e propter rem.

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Condomnio Pro Diviso: aquele em que possvel se distinguir a parte pertencente a cada
condmino.

Elementos do Condomnio

1. Propriedade Exclusiva:

Art. 2. - Cada unidade com sada para a via pblica, diretamente ou por processo de passagem
comum, ser sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o nmero
de suas peas e sua destinao, inclusive (vetado) edifcio-garagem, com ressalva das restries
que se lhe imponham.

1. - O direito guarda de veculos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificaes ou
conjuntos de edificaes ser tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das
restries que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e ser
vinculado unidade habitacional a que corresponder, no caso de no lhe ser atribuda frao
ideal especfica de terreno.
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2. - O direito de que trata o 1. deste artigo poder ser transferido a outro condmino,
independentemente da alienao da unidade a que corresponder, vedada sua transferncia a
pessoas estranhas ao condomnio.

3. - Nos edifcios-garagem, s vagas sero atribudas fraes ideais de terreno especficas.

2. Condomnio do Terreno e Objetos (rea Comum):

Art. 3. - O terreno em que se levantam a edificao ou o conjunto de edificaes e suas
instalaes, bem como as fundaes, paredes externas, o teto, as reas internas de ventilao, e
tudo o mais que sirva a qualquer dependncia de uso comum dos proprietrios ou titulares de
direito aquisio destacada da respectiva unidade. Sero, tambm, insuscetveis de utilizao
exclusiva por qualquer condmino (vetado).

Natureza Societria:
Personalidade (ente moral, representado pelo sndico). H entendimento de que o condomnio
pessoa jurdica (Limongi).

Obrigaes Propter Rem:
Abrange os encargos convencionais (art. 12) e os encargos fiscais (art. 11).

Art. 4. - A alienao de cada unidade, a transferncia de direitos pertinentes sua aquisio e a
constituio de direitos reais sobre ela independero do consentimento dos condminos (Vetado).

Pargrafo nico. A alienao ou transferncia de direitos de que trata este artigo depender de
prova de quitao das obrigaes do alienante para com o respectivo condomnio.

O Condomnio Ordinrio

Art. 5. - O condomnio por meao de parede, soalhos e tetos das unidades isoladas regular-se-
pelo disposto no Cdigo Civil, no que lhe for aplicvel.

Art. 6. - Sem prejuzo do disposto nesta Lei, regular-se- pelas disposies de direito comum o
condomnio por quota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade autnoma.

Constituio do Condomnio

O Ato de Instituio:
O ato de instituio do condomnio pode ser realizado sobre prdio por construir, que a hiptese
mais, comum, ou sobre prdio j construdo. No primeiro caso, ato do incorporador que,
obrigatoriamente, deve inscrever seu empreendimento no Registro de Imveis. No segundo caso,
caber ao proprietrio instituir o condomnio; ele, que era proprietrio nico, resolve transformar seu
imvel em propriedades parceladas, transferindo a outrem uma, algumas ou todas as unidades
autnomas. Seu ato poder ser inter vivos, sempre atravs de registro, ou causa mortis
(testamento). Observe-se que possvel que sejam vrios donos do prdio construdo, sendo a
situao do condomnio tradicional at o momento em que se resolvem instituir o condomnio em
edificaes.

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Art. 7. - O condomnio por unidades autnomas instituir-se- por ato entre vivos ou por testamento,
com inscrio obrigatria, no Registro de Imveis, dele constando: a individualizao de cada
unidade, sua identificao e discriminao, bem como a frao ideal sobre o terreno e partes
comuns, atribuda a cada unidade, dispensando-se a descrio interna da unidade.

Conjunto de Edificaes

Art. 8. - Quando, em terreno onde no houver edificao, o proprietrio, o promitente comprador,
o cessionrio deste ou promitente cessionrio sobre ele desejar erigir mais de uma edificao,
observar-se- tambm o seguinte:
a) em relao s unidades autnomas que se constiturem em casas trreas ou assobradadas, ser
discriminada a parte do terreno ocupada pela edificao e tambm aquela eventualmente reservada
como de utilizao exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a frao ideal do todo
do terreno e de partes comuns, que corresponder s unidades;
b) em relao s unidades autnomas que constiturem edifcios de dois ou mais pavimentos, ser
discriminada a parte do terreno ocupada pela edificao, aquela que eventualmente for reservada
como de utilizao exclusiva, correspondente s unidades do edifcio, e ainda a frao ideal do todo
do terreno e de partes comuns, que corresponder a cada uma das unidades;
c) sero discriminadas as partes do total do terreno que podero ser utilizadas em comum pelos
titulares de direito sobre os vrios tipos de unidades autnomas;
d) sero discriminadas as reas que se constiturem em passagem comum para as vias pblicas ou
para as unidades entre si.

A Garagem

Art. 2 ... 1. - O direito guarda de veculos nas garagens ou locais a isso destinados nas
edificaes ou conjuntos de edificaes ser tratado como objeto de propriedade exclusiva, com
ressalva das restries que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e
ser vinculado unidade habitacional a que corresponder, no caso de no lhe ser atribuda
frao ideal especfica de terreno.

Tipos de Garagem:

1) Vaga Individual com Frao Especfica:
garagem demarcada, individualizada, que preenche todos os requisitos para ser reconhecida como
unidade autnoma. Sua localizao determinada, com divisas inconfundveis. Tem frao ideal
especfica, desvinculada da frao do apartamento e tem acesso direto, ou por meio de rea comum,
via pblica. Como consequncia, possui matrcula prpria no Registro de Imveis.

2) Vaga Demarcada com Frao Comum:
Estipulada em Conveno de Condomnio a unidade autnoma a que pertena, estando demarcado o
local. No h frao ideal especfica do terreno para cada espao destinado a estacionamento. Na
maioria dos casos grande parte das vagas no tm acesso direto ou indireto (sem passar por outra
vaga) para a via pblica.

3) Garagem Coletiva:
simplesmente o estacionamento onde os condminos estacionam o veculo onde encontrar vaga
livre.

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Jurisprudncia:

1) Em relao ao condmino que no participou da conveno, no vale a clusula que probe o
aluguel da garagem (RT 407/377).

2) O titular de apenas uma vaga na garagem no pode guardar ali a motocicleta, alm do
automvel (RT 500/231).

A Conveno de Condomnio

Noes Gerais

Noes Iniciais:
A vida do condomnio regulada especialmente pela Conveno; trata-se de documento escrito onde
se prevem os direitos e deveres de cada condmino. a estrutura legal mxima do condomnio.

Natureza da Conveno:
Do ponto de vista formal, a Conveno se assemelha a um contrato; ato plurilateral realizado por
escrito, como acontece com os contratos em geral, porm do ponto de vista estritamente jurdico a
Conveno difere dos contratos por uma srie de razes, entre as quais a principal a de que os
contratos obrigam somente as partes contratantes, ou seus herdeiros, enquanto a Conveno, uma vez
aprovada, obriga a todos os condminos, atuais ou futuros, e ainda eventuais ocupantes das unidades
autnomas.

Alterao da Conveno:
A alterao da conveno que envolver unidade autnoma, s ser vlida com a aprovao de todos
os condminos.
A assemblia geral no pode decidir contra a conveno.

Regulamento:
O Regulamento ou Regimento Interno apenas completa a Conveno; independe de quorum especial,
bastando, pois sua aprovao por maioria de condminos presentes por ocasio de sua votao. Sua
finalidade meramente interna, trazendo normas minuciosas sobre o uso das coisas comuns. Em
geral, podem ser lidos em tabuletas, colocadas ao lado dos elevadores, no andar trreo. No podem
suas normas alterar ou ultrapassar as da Conveno.

Art. 9. - Os proprietrios, promitentes compradores, cessionrios ou promitentes cessionrios dos
direitos pertinentes aquisio de unidades autnomas, em edificaes a serem construdas, em
construo ou j construdas, elaboraro, por escrito, a Conveno de Condomnio, e devero,
tambm, por contrato ou por deliberao, em assemblia, aprovar o Regimento Interno da
edificao ou conjunto de edificaes.

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1. - Far-se- o registro da Conveno no Registro de Imveis bem como a averbao das suas
eventuais alteraes.

2. - Considera-se aprovada, e obrigatria para os proprietrios de unidades, promitentes
compradores, cessionrios e promitentes cessionrios, atuais e futuros, como para qualquer
ocupante, a Conveno que rena as assinaturas de titulares de direitos que representem, no
mnimo, dois teros das fraes ideais que compem o condomnio.

Contedo da Conveno:
O contedo da Conveno, naturalmente , variar de acordo com as necessidades de cada
condmino, mas a lei fixou um contedo mnimo obrigatrio:

3. - Alm de outras normas aprovadas pelos interessados, a Conveno dever conter:
a) a discriminao das partes de propriedade exclusiva, e as de condomnio, com especificaes das
diferentes reas;
b) o destino das diferentes partes;
c) o modo de usar as coisas e servios comuns;
d) encargos, forma e proporo das contribuies dos condminos para as despesas de custeio e
para as extraordinrias;
e) o modo de escolher o sndico e o Conselho Consultivo;
f) as atribuies do sndico, alm das legais;
g) a definio da natureza gratuita ou remunerada de suas funes;
h) o modo e o prazo de convocao das assemblias gerais dos condminos;
i) o quorum para os diversos tipos de votaes;
j) a forma de contribuio para constituio de fundo de reserva;
l) a forma e o quorum para as alteraes de conveno;
m) a forma e o quorum para a aprovao do Regimento Interno quando no includos na prpria
Conveno.

4. - No caso de conjunto de edificaes, a que se refere o art. 8., a Conveno de Condomnio
fixar os direitos e as relaes de propriedade entre os condminos das vrias edificaes, podendo
estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar pores do terreno, inclusive as
edificadas.

Proibies Legais

Regras:
Alm do que estabelece a Conveno, existem estas disposies legais que limitam a liberdade de
regulamentar sobre o imvel:

Art. 10 - defeso a qualquer condmino:
I - alterar a forma externa da fachada;
II - decorar as portas e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no
conjunto da edificao;
III - destinar a unidade a utilizao diversa de finalidade do prdio, ou us-la de forma nociva ou
perigosa ao sossego, salubridade e segurana dos demais condminos;
IV - embaraar o uso das partes comuns.

Alterao da Fachada:
As formas e cores das fachadas dos prdios de apartamentos so intocveis. As alteraes s so
possveis quando h concordncia de todos os condminos.
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O morador que transgredir essas regras fica sujeito a multas, normalmente previstas pela conveno
do condomnio, e, alm disso, ser obrigado a desfazer a obra ou pintura.
So proibidos:
a) a alterao da forma externa da fachada do edifcio;
b) a decorao das partes e esquadrias externas com tonalidade ou cores diferentes do restante
do prdio;
c) a colocao de toldos e telhados externos (h porm uma certa conivncia geral com a
colocao de grades e redes nas janelas e terraos para garantir a segurana das crianas que
moram no apartamento).

Segurana:
A legislao tambm probe a colocao, nos peitoris, janelas e varandas, de vasos, enfeites, plantas
ou qualquer objeto que coloque em risco a segurana dos demais moradores ou quem passe na rua.

Roupas Penduradas:
Pendurar roupas nas janelas, varandas ou terraos dos apartamentos no proibido pela Lei, mas
geralmente o pelas convenes de condomnio e regulamentos internos.
Trata-se de prtica que desvaloriza o prdio como um todo.

Utilizao e a Finalidade do Prdio:
No se pode utilizar a unidade em desconformidade do que estabelecer como finalidade do prdio. Se
o prdio residencial, no se pode ter qualquer tipo de atividade comercial ou industrial (h porm,
jurisprudncia permitindo aulas particulares, desde que no prejudique outros moradores).

1. - O transgressor ficar sujeito ao pagamento de multa prevista na Conveno ou no
Regulamento do Condomnio, alm de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prtica do
ato, cabendo ao sndico, com autorizao judicial, mandar desmanch-la, custa do transgressor,
se este no a desfizer no prazo que lhe for estipulado.

2. - O proprietrio ou titular de direito aquisio de unidade poder fazer obra que (Vetado) ou
modifique sua fachada, se obtiver a aquiescncia da unanimidade dos condminos.

Responsabilidade Tributria

Art. 11 - Para efeitos tributrios, cada unidade autnoma ser tratada como prdio isolado,
contribuindo o respectivo condmino, diretamente, com as importncias relativas aos impostos e
taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lanamentos.

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A Conveno de Condomnio

Encargos Condominais

Princpio do Gozo:
O pagamento das despesas do condomnio repousa em um princpio: o princpio do direito
correlativo ao gozo. Isto prope que o condmino que no se utiliza de um determinado servio no
est obrigado a contribuir para as despesas de sua realizao e/ou manuteno.

Art. 12 - Cada condmino concorrer nas despesas do condomnio, recolhendo, nos prazos previstos
na Conveno, a quota-parte que lhe couber em rateio.

1. - Salvo disposio em contrrio na Conveno, a fixao da quota do rateio corresponder
frao ideal do terreno de cada unidade.

2. - Cabe ao sndico arrecadar as contribuies, competindo-lhe promover, por via executiva, a
cobrana judicial das quotas atrasadas.

3. - O condmino que no pagar a sua contribuio no prazo fixado na Conveno fica sujeito ao
juro moratrio de 1% (um por cento) ao ms, e multa de at 20% (vinte por cento) sobre o dbito,
que ser atualizado, se o estipular a Conveno, com a aplicao dos ndices de correo monetria
levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por perodo igual ou superior a
6 (seis) meses.

4. - As obras que interessarem estrutura integral da edificao ou conjunto de edificaes, ou
ao servio comum, sero feitas com o concurso pecunirio de todos os proprietrios ou titulares de
direito aquisio de unidades, mediante oramento prvio aprovado em assemblia geral,
podendo incumbir-se de sua execuo o sndico, ou outra pessoa, com aprovao da assemblia.

5. - A renncia de qualquer condmino aos seus direitos, em caso algum valer como escusa para
exoner-lo de seus encargos.

Despesas Ordinrias e Extraordinrias

Noes Iniciais:
As despesas do condomnio so classificadas em ordinrias e extraordinrias.
A Lei do Inquilinato define despesas extraordinrias como aquelas que no se referem aos gastos
rotineiros de manuteno do edifcio, ou seja, reformas, obras, equipamentos e decorao. Tais
despesas constituem rateio extra para o pagamento sendo cobradas em separado.

Despesas Ordinrias:
a) salrios, encargos trabalhistas, contribuies previdencirias e sociais dos funcionrios do
condomnio;
b) cotas de consumo de gua e esgoto, luz e gs utilizadas nas reas comuns;
c) limpeza, conservao e pintura das instalaes e equipamentos hidrulicos, eltricos,
mecnicos e de segurana de uso comum;
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d) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos de uso comum, destinados
prtica de esportes e lazer;
e) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos de uso comum, destinados
prtica de esportes e lazer;
f) manuteno e conservao de elevadores, porteiro eletrnico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependncias e instalaes eltricas e hidrulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor do condomnio, exceto os referentes a perodo anterior ao incio da
locao;
i) reposio do fundo de reserva, eventualmente utilizado para despesas ordinrias total ou
parcialmente e desde que no seja anterior ao incio da locao.

!
A legislao trabalhista prev que a primeira parcela do 13. salrio deve ser paga at o
dia 30/11 e a segunda at o dia 20/12. Calcula-se sobre a mdia do salrio, mais horas
extras e outros adicionais dos ltimos 12 meses. uma despesa cobrada em rateio extra,
mas pode ser dividida e cobrada durante todos os meses do ano.

Despesas Extraordinrias:
a) obras de reformas ou acrscimos que envolvam a estrutura integral do imvel;
b) pintura de fachadas, paredes laterais, poos de ventilao e iluminao e esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor condies de habitabilidade do edifcio;
d) indenizaes trabalhistas e previdencirias decorrentes de dispensa de funcionrios, ocorridas
em data anterior ao incio da locao;
e) instalao de equipamentos de segurana, de incndio, de telefonia, de intercomunicao, de
esporte e lazer (extintores, porta corta-fogo, interfones, antenas, traves, etc.);
f) despesas com decorao e paisagismo de reas de uso comum;
g) formao e contribuio para o fundo de reserva.

Inadimplncia

Quem est com o condomnio atrasado deve ser cobrado segundo o Cdigo de Defesa do
Consumidor, que estabelece certas ressalvas:
a) o proprietrio ou locatrio inadimplente no pode sofrer nenhuma restrio no uso das
dependncias e instalaes do condomnio;
b) no se deve efetuar cobrana na casa do devedor;
c) no expor listas de no pagantes em elevadores ou outras reas comuns

O pagamento do condomnio no pode tambm ser protestado nem enviado ao SPC.

O condmino em atraso deve ser notificado por carta, dando-se prazo para o pagamento, e s ento
se o condmino continuar inadimplente deve-se entrar com uma ao judicial de cobrana.

Unidades Separadas

H muita polmica a respeito das lojas instaladas no trreo de edifcio seja ele residencial ou
comercial, sobre se tais lojas devem ou no participar do rateio das despesas. Segundo a lei, a loja faz
parte do condomnio, portanto deve entrar no rateio das despesas na proporo da sua frao ideal,
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s sendo feita uma ressalva quando a conveno do condomnio determinar que a loja est isenta
desses gastos.

Muito embora seja considerado injusto que a loja pague o proporcional sua frao ideal, nos casos
em que a loja utilizar parte das dependncias ou servios do condomnio, uma soluo estabelecer
um porcentual sobre a sua frao ideal do terreno, algo entre 30% e 50%.

Em relao s despesas extraordinrias, referentes manuteno ou recuperao da fachada do
edifcio, o entendimento de que a loja deva pagar, pois, mesmo separada do resto do condomnio,
ela faz parte do conjunto arquitetnico do empreendimento

Jurisprudncia:

1) As unidades autnomas, situadas no andar trreo, ou com acesso independente, respondem
tambm pelas despesas com elevadores, salvo dispensa pela conveno (RT 409/399, 440/155,
446/160, 487/200, 515/146, 536/194, 550/247).

2) As unidades autnomas externas repondem tambm pelas despesas coletivas de condomnio (RT
427/173, 487/200, 515/230).

Seguro, Incndio, Demolio
e Reconstruo Obrigatria

Noes Gerais

Art. 13 - Proceder-se- ao seguro da edificao ou do conjunto de edificaes, neste caso,
discriminadamente, abrangendo todas as unidades autnomas e partes comuns, contra incndio ou
outro sinistro que cause destruio no todo ou em parte, computando-se o prmio nas despesas
ordinrias do condomnio.

Pargrafo nico - O seguro de que trata este artigo ser obrigatoriamente feito dentro de 120 (cento
e vinte) dias, contados da data da concesso do "habite-se", sob Pena de ficar o condomnio sujeito
multa mensal equivalente a um doze avos do imposto predial, cobrvel executivamente pela
Municipalidade.

Art. 14 - Na ocorrncia de sinistro total, ou que destrua mais de dois teros de uma edificao, seus
condminos reunir-se-o em assemblia especial, e deliberaro sobre a sua reconstruo ou venda
do terreno e materiais, por quorum mnimo de votos que representem metade mais uma das fraes
ideais do respectivo terreno.

1 - Rejeitada a proposta de reconstruo, a mesma assemblia, ou outra para este fim convocada,
decidir, pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao terreno, e aprovar a partilha do valor do
seguro entre os condminos, sem prejuzo do que receber cada um pelo seguro facultativo de sua
unidade.
pg. 13

2 - Aprovada, a reconstruo ser feita, guardados, obrigatoriamente, o mesmo destino, a mesma
forma externa e a mesma disposio interna.

3 - Na hiptese do pargrafo anterior, a minoria no poder ser obrigada a contribuir para a
reedificao, caso em que a maioria poder adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliao
judicial, feita em vistoria.

Art. 15 - Na hiptese de que trata o 3 do artigo antecedente, maioria podero ser adjudicadas,
por sentena, as fraes ideais da minoria.

1 - Como condio para o exerccio da ao prevista neste artigo, com a inicial, a maioria
oferecer e depositar, disposio do juzo, as importncias arbitradas na vistoria para avaliao,
prevalecendo as de eventual desempatador.

2 - Feito o depsito de que trata o pargrafo anterior, o juiz, liminarmente, poder autorizar a
adjudicao maioria, e a minoria poder levantar as importncias depositadas; o oficial de
registro de imveis, nestes casos, far constar do registro que a adjudicao foi resultante de
medida liminar.

3 - Feito o depsito, ser expedido o mandado de citao, com o prazo de 10 (dez) dias para a
contestao (Vetado).

4 - Se no contestado, o juiz, imediatamente, julgar o pedido.

5. - Se contestado o pedido, seguir o processo o rito ordinrio.

6. - Se a sentena fixar valor superior ao da avaliao feita na vistoria, o condomnio, em
execuo, restituir minoria a respectiva diferena, acrescida de juros de mora razo de 1% (um
por cento) ao ms, desde a data da concesso de eventual liminar, ou pagar o total devido, com os
juros da mora a contar da citao.

7. - Transitada em julgado a sentena, servir ela de ttulo definitivo para a maioria, que dever
registr-la no Registro de Imveis.

8. - A maioria poder pagar e cobrar da minoria, em execuo de sentena, encargos fiscais
necessrios adjudicao definitiva a cujo pagamento se recusar a minoria.

Art. 16 - Em caso de sinistro que destrua menos de dois teros da edificao, o sndico promover o
recebimento do seguro e a reconstruo ou os reparos nas partes danificadas.

Art. 17 - Os condminos que representem, pelo menos, dois teros do total de unidades isoladas e
fraes ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns podero
decidir sobre a demolio e reconstruo do prdio, ou sua alienao, por motivos urbansticos ou
arquitetnicos, ou, ainda, no caso de condenao do edifcio pela autoridade pblica, em razo de
sua insegurana ou insalubridade.

1. - A maioria no fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se maioria o direito
de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliao judicial, aplicando-se o processo previsto
no art. 15.

2. - Ocorrendo desgaste, pela ao do tempo, das unidades habitacionais de uma edificao, que
deprecie seu valor unitrio em relao ao valor global do terreno onde se acha construda, os
condminos, pelo quorum mnimo de votos que representem dois teros das unidades isoladas e
fraes ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns, podero
pg. 14
decidir por sua alienao total, procedendo-se em relao minoria na forma estabelecida no
art.15, e seus pargrafos, desta Lei.

3. - Decidida por maioria a alienao do prdio, o valor atribudo quota dos condminos
vencidos ser correspondente ao preo efetivo e, no mnimo, avaliao prevista no 2 ou, a
critrio desses, a imvel localizado em rea prxima ou adjacente com a mesma rea til de
construo.

Art.18 - A aquisio parcial de uma edificao, ou de um conjunto de edificaes, ainda que por
fora de desapropriao, importar no ingresso do adquirente no condomnio, ficando sujeito s
disposies desta Lei, bem assim s da Conveno do Condomnio e do Regulamento Interno.

A Utilizao da Edificao ou Conjunto de
Edificaes

O Uso das Partes Exclusivas e Comuns

Art. 19 - Cada condmino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade
autnoma, segundo suas convenincias e interesses, condicionados, umas e outros, s normas de
boa vizinhana, e poder usar as partes e coisas comuns, de maneira a no causar dano ou
incmodo aos demais condminos ou moradores, nem obstculo ou embarao ao bom uso das
mesmas partes por todos.

Pargrafo nico - (Vetado).

Art. 20 - Aplicam-se ao ocupante do imvel, a qualquer ttulo, todas as obrigaes referentes ao uso,
fruio e destino da unidade.

Uso do Parte Comum como Depsito:
proibido a guarda de objetos dos condminos nas reas comuns, a no ser que haja armrios para
tal. A rea da garagem, muito visada como depsito, tem a funo especfica de estacionar veculos.
O morador que se recusa a retirar seus pertences de locais inadequados pode ser multado e se ainda
assim no tomar uma providncia, o sndico tem o direito de fazer a retirada, vendendo o objeto em
benefcio do condomnio ou doando-o a alguma instituio de caridade.

Uso da Parte Exclusiva como Depsito:
Tambm na parte exclusiva no pode o morador us-la como depsito de material inflamvel, como
botijes de gs, gasolina e at papel.

Salo de Festas:
Para evitar problemas, o salo de festas deve ter regulamento prprio, devendo discriminar:
a) taxa cobrada para sua utilizao (normalmente de 25% a 100% do valor do condomnio);
b) quem pode alugar o salo;
pg. 15
c) restrio ao uso do salo (atividades comerciais ou polticas);
d) reserva para o aluguel;
e) nmero de convidados.

Animais Domsticos:
No podem ser mantidos animais no prdio, se isso for proibido pela conveno, ou se houver
prejuzo para o sossego e a segurana dos demais moradores. Porm h jurisprudncia no sentido de
se permitir o animal de estimao se a conveno for omissa a respeito ou se o fato no prejudicar
ningum.

A Multa

Art. 21 - A violao de qualquer dos deveres estipulados na Conveno sujeitar o infrator multa
fixada na prpria Conveno ou no Regimento Interno, sem prejuzo da responsabilidade civil ou
criminal que, no caso, couber.

Pargrafo nico. Compete ao sndico a iniciativa do processo e a cobrana da multa por via
executiva, em benefcio do condomnio, e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condmino.

A Administrao do Condomnio

Noes Gerais

A administrao do condomnio em edifcios exercida por trs rgos:
a) Assemblia Geral;
b) Sndico;
c) Conselho Consultivo.

A Assemblia Geral

Art. 24 - Haver, anualmente, uma assemblia geral ordinria dos condminos, convocada pelo
sndico na forma prevista na Conveno, qual compete, alm das demais matrias inscritas na
ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomnio,
compreendendo as de conservao da edificao ou conjunto de edificaes, manuteno de seus
servios e correlatas.

1. - As decises da assemblia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Conveno fixar,
obrigam todos os condminos.

pg. 16
2. - O sndico, nos 8 (oito) dias subseqentes assemblia, comunicar aos condminos o que
tiver sido deliberado, inclusive no tocante previso oramentria, o rateio das despesas, e
promover a arrecadao, tudo na forma que a Conveno previr.

3. - Nas assemblias gerais, os votos sero proporcionais s fraes ideais do terreno e partes
comuns, pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da Conveno.

4. - Nas decises da Assemblia que no envolvam despesas extraordinrias do condomnio, o
locatrio poder votar, caso o condmino-locador a ela no comparea.

Art. 25 - Ressalvado o disposto no . 3 do art. 22, poder haver assemblias gerais extraordinrias,
convocadas pelo sndico ou por condminos que representem um quarto, no mnimo, do
condomnio, sempre que o exigirem os interesses gerais.

Pargrafo nico - Salvo estipulao diversa da Conveno, esta s poder ser modificada em
assemblia geral extraordinria, pelo voto mnimo de condminos que representem dois teros do
total das fraes ideais.

Art. 26 - (Vetado).

Art. 27 - Se a assemblia no se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe competem, 15
(quinze) dias aps o pedido de convocao, o juiz decidir a respeito, mediante requerimento dos
interessados.

O Sndico

Responsabilidade do Sndico:
O sndico responde civil e penalmente por alguns encargos.

Eleio:

Art. 22 - Ser eleito, na forma prevista pela Conveno, um sndico do condomnio, cujo mandato
no poder exceder a 2 (dois) anos, permitida a reeleio.

Competncia:

1. - Compete ao sndico:
a) representar, ativa e passivamente, o condomnio, em juzo ou fora dele, e praticar os atos de
defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuies conferidas por esta Lei ou pela
Conveno;
b) exercer a administrao interna da edificao ou do conjunto de edificaes, no que respeita
sua vigilncia, moralidade e segurana, bem como aos servios que interessam a todos os
moradores;
c) praticar os atos que lhe atriburem as leis, a Conveno e o Regimento Interno;
d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Conveno ou no Regimento Interno;
e) cumprir e fazer cumprir a Conveno e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar
as deliberaes da assemblia;
f) prestar contas assemblia dos condminos;
g) manter guardada durante o prazo de 5 (cinco) anos, para eventuais necessidades de verificao
contbil, toda a documentao relativa ao condomnio.

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!
O sndico representa o condomnio em juzo (art. 12, IX, CPC). Na falta deste ou na sua
omisso, a jurisprudncia permite a representao pelo administrador de fato ou por
algum dos condminos.

Delegao das Funes Administrativas:

2. - As funes administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiana do sndico, e sob a
sua inteira responsabilidade, mediante aprovao da assemblia geral dos condminos.

Recurso:

3. - A Conveno poder estipular que dos atos do sndico caiba recurso para a assemblia,
convocada pelo interessado.

Remunerao:

4. - Ao sndico, que poder ser condmino ou pessoa fsica ou jurdica estranha ao condomnio,
ser fixada a remunerao pela mesma assemblia que o eleger, salvo se a Conveno dispuser
diferentemente.

Destituio:

5. - O sndico poder ser destitudo, pela forma e sob as condies previstas na Conveno, ou,
no silncio desta, pelo voto de dois teros dos condminos, presentes, em assemblia geral
especialmente convocada.

Sub-Sndico:

6. - A Conveno poder prever a eleio de subsndicos, definindo-lhes atribuies e fixando-
lhes o mandato, que no poder exceder de 2 (dois) anos, permitida a reeleio.

Conselho Consultivo

Noes Iniciais:
Eleito pela Assemblia Geral, para assessorar o sndico nas deliberaes, o conselho tem como
principal funo evitar que toda a vez que o sndico tenha alguma dvida a respeito de uma deciso
precise convocar uma assemblia de condminos.

Art. 23 - Ser eleito, na forma prevista na Conveno, um Conselho Consultivo, constitudo de trs
condminos, com mandatos que no podero exceder de 2 (dois) anos, permitida a reeleio.

Pargrafo nico. Funcionar o Conselho como rgo consultivo do sndico, para assessor-lo na
soluo dos problemas que digam respeito ao condomnio, podendo a Conveno definir suas
atribuies especficas.

Funo Fiscalizatria:
Sua funo apenas de consultoria, sem poderes executivos, porm pode acumular funes de
fiscalizao, sendo ento chamado de conselho consultivo e fiscal.
pg. 18
Na prtica essa funo analisar os balancetes mensais e conferir as notas de despesa, dando o
parecer favorvel ou no.
No caso de irregularidade, deve o conselho comunicar o fato imediatamente ao sndico e
administradora e se for grave o melhor caminho convocar uma assemblia extraordinria para se
discutir a soluo.

Composio:
composto por trs condminos. S podem ser conselheiros os proprietrios; locatrios ou outros
moradores no tm esse direito. A lei permite que pessoas estranhas sejam eleitas para a funo de
sndico, mas no para o conselho; principalmente porque sero essas pessoas que vo analisar as
contas do edifcio.

Mandato:
O mandato do conselho de at dois anos, podendo ser reeleito. Na prtica, porm, alguns prdios
determinam um mandato de dois anos para o sndico e de apenas um para o conselho para evitar que
os conselheiros estabeleam uma relao de amizade com o sndico e percam a objetividade na hora
de analisar contas ou discutir decises.
recomendvel a escolha de trs suplentes para os conselheiros.

Destituio:
A assemblia tem o direito de destituir os membros do conselho, desde que a discusso do assunto
esteja prevista na ordem do dia. No necessrio qurum especial. Vale a maioria dos presentes,
salvo nos casos em que a conveno determine outra coisa.

O Condomnio de Casas

Noes Gerais

Terminologia:
Erroneamente chamado de condomnio horizontal, pois na verdade este seria o condomnio em
edifcios, pois apresenta a propriedade em planos horizontais. S condomnio de casas, aquele com
registro de incorporao. S se trata de um condomnio se o proprietrio tiver, alm da sua unidade,
uma cota-parte da rea comum do empreendimento. O condomnio de casas deve seguir a Lei de
Parcelamento do Solo Urbano e tambm a Lei de Incorporaes e Condomnios, ou seja, funciona
como um prdio de apartamentos, tem Conveno, Regimento Interno e a administrao. No tocante
s despesas condominiais, para o clculo da frao de cada condmino, apenas o terreno entra na
conta.

pg. 19
Isolamento do Condomnio:
S os condomnios que podem ser fechados, o que ocorre na verdade uma liberalidade do Poder
Pblico em relao s vilas, loteamentos ou conjuntos habitacionais que so fechados por questo de
segurana.

pg. 20

IMB 03 - O Condomínio

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