Coordenao:

Francisco Jos Rezende dos Santos

Maria do Carmo de Rezende Campos Couto
Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza
Enfiteuse
Aforamento ou
Emprazamento
Valestan Milhomem da Costa
Coordenao:
Francisco Jos Rezende dos Santos
Maria do Carmo de Rezende Campos Couto
Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza
Coordenao
Francisco Jos Rezende dos Santos
Maria do Carmo de Rezende Campos Couto
Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza
1
a
edio
So Paulo
IRIB
2012
Enfiteuse
Aforamento ou
Emprazamento
VALESTAN MILHOMEM DA COSTA
Qualquer parte desta publicao poder ser reproduzida, desde que citada a fonte.
Copyright 2012. Instituto de Registro Imobilirio do Brasil.
Impresso no Brasil.
Autoria:
Valestan Milhomem da Costa
Coordenao:
Francisco Jos Rezende dos Santos
Maria do Carmo de Rezende Campos Couto
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Edio de arte:
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(31) 3487-4499
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Instituto de Registro Imobilirio do Brasil IRIB
Enfiteuse Aforamento ou Emprazamento. So Paulo: IRIB, 2012.
44 pginas.
ISBN 978-85-99029-09-1
1. Enfiteuse. 2. Aforamento. 3. Emprazamento. 4. Direito registral. 5. Registro de imveis.
6. Terrenos de Marinha. 7. Acrescidos de marinha. 8. Terrenos da Unio. 9. Foro. 10. Lau-
dmio. 11. Foreiro. 12. Enfiteuta. 13. Senhorio direto. 14. Domnio til. 15. Domnio di-
reto. 15. Remisso. 16. Resgate. 17. Qualificao. I. Ttulo: Coleo Cadernos IRIB
Enfiteuse Aforamento ou Emprazamento.
Sede: Av. Paulista, 2.073 Horsa I Conjuntos 1.201 e 1.202 Bairro Cerqueira Csar
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Ficha Catalogrfica
ENFITEUSE AFORAMENTO
OU EMPRAZAMENTO
Por Valestan Milhomemda Costa
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Presidente: Francisco Jos Rezende dos Santos (MG)
Vice-Presidente: Ricardo Basto da Costa Coelho (PR)
Secretrio-Geral: JosAugustoAlves Pinto (PR)
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retor de Assistncia aos Associados: Antonio Carlos
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gicos: Emanuel Costa Santos (SP) Diretor de Assun-
tos Internacionais: Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza
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Tavares (PA) Paula Izique Victorelli (PR) Marcelo
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sidentes do IRIB: Jether Sottano (SP) talo Conti J-
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chado de Arruda Rodrigo Toscano de Brito Ulysses
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Balbino Filho (MG) Oly rico da Costa Fachin (RS).
Suplentes: Geraldo Mendona (RJ) Paulo de Siqueira
Campos (PE) Mrio Pazutti Mezzari (RS).
EXPEDIENTE
SUMRIO
PARTE 1 ENFITEUSE
_
AFORAMENTO OU EMPRAZAMENTO
1. Definio ................................................................................................................. 9
2. Natureza jurdica ................................................................................................... 9
3. Modalidades ............................................................................................................ 9
4. Forma de constituio ............................................................................................ 9
5. Terrenos de marinha e seus acrescidos ............................................................... 10
6. Legislao sobre bens imveis da Unio ............................................................ 11
7. Demarcao dos terrenos de marinha ................................................................ 11
8. Registro da demarcao dos terrenos de marinha ............................................ 12
9. Obrigatoriedade do registro do contrato de enfiteuse
em terrenos de marinha ....................................................................................... 12
10. Procedimentos para o registro do contrato de enfiteuse
em terreno de marinha ........................................................................................ 14
11. Transferncia de aforamento de terreno de marinha ..................................... 15
12. Parcelamento de terreno de marinha aforado ................................................. 16
13. Remisso da enfiteuse ........................................................................................ 16
PARTE 2
_
PLANILHADE QUALIFICAO
CONTRATO DE ENFITEUSE ............................................................................... 18
PARTE 3
_
MODELOS ........................................................................................... 29
1. Modelo de demarcao de terreno de marinha ................................................. 29
2. Modelo de desmembramento de terreno de marinha ....................................... 29
3. Modelo de encerramento de matrcula .............................................................. 29
4. Modelo de abertura de matrcula ....................................................................... 29
5. Modelo de contrato de enfiteuse ......................................................................... 30
6. Modelo de contrato de enfiteuse e venda de benfeitorias ................................. 30
7. Modelo de transferncia da enfiteuse ................................................................. 30
8. Modelo de loteamento .......................................................................................... 31
9. Modelo de encerramento de matrcula .............................................................. 29
10. Modelo de abertura de matrcula ..................................................................... 31
11. Modelo de construo ........................................................................................ 32
12. Modelo de instituio de condomnio ............................................................... 32
13. Modelo de encerramento de matrcula ............................................................ 32
14. Modelo de abertura de matrcula ..................................................................... 32
15. Modelo de instituio de condomnio ............................................................... 33
16. Modelo de incorporao imobiliria ................................................................ 33
17. Modelo de remisso de aforamento .................................................................. 33
PARTE 4
_
REFERNCIALEGISLATIVA ......................................................... 34
9
1. Definio
A enfiteuse, tambm denominada aforamento ou emprazamento, o negcio jur-
dico pelo qual o proprietrio (senhorio) transfere ao adquirente (enfiteuta), em carter
perptuo, o domnio til, a posse direta, o uso, o gozo e o direito de disposio sobre bem
imvel, mediante o pagamento de renda anual (foro).
2. Natureza jurdica
direito real alienvel e transmissvel a herdeiros sobre bem imvel.
3. Modalidades
Em nosso ordenamento jurdico, coexistem a enfiteuse civil e a administrativa.
Aenfiteuse civil a constituda sobre bens particulares e pblicos (do domnio mu-
nicipal), regulada nos arts. 678 a 694 do Cdigo Civil de 1916 (dispositivos que per-
manecem em vigor em face de regra de direito intertemporal constante do art. 2.038,
caput, do Cdigo Civil de 2002).
O Cdigo de 1916 restringia o alcance da enfiteuse apenas a terras no cultivadas
ou terrenos que se destinem edificao (art. 680). Nos arts. 678 e 680 (sem corres-
pondncia no Cdigo Civil de 2002), o aforamente aparece como contrato bilateral de
carter perptuo, em que, por ato inter vivos, ou disposio de ltima vontade, o pro-
prietrio pleno cede a outrem o domnio til, mediante o pagamento de penso ou foro
anual em dinheiro ou em frutos.
Aenfiteuse administrativa (ou especial) a constituda sobre imveis pblicos do-
miniais, mas comumente sobre bens imveis da Unio, como os terrenos de marinha e
acrescidos, nos termos de lei especial ( 2
o
do art. 2.038, CC, 2002). A enfiteuse em
imveis da Unio regulada no Decreto-Lei n
o
9.760, de 5 de setembro de 1946, e na
Lei n
o
9.636/1998.
4. Forma de constituio
4.1 Enfiteuse civil: a partir da vigncia do Cdigo Civil de 2002, no mais pos-
svel constituir enfiteuses ou subenfiteuses civis, seja mediante ato inter vivos seja me-
diante testamento, tampouco registrar os contratos de enfiteuses ou as disposies
testamentrias constitutivas de enfiteuse anteriores ao atual Cdigo Civil, em razo da
proibio disposta em seu art. 2.038.
ENFITEUSE AFORAMENTO
OU EMPRAZAMENTO
PARTE 1
10
4.2 Enfiteuse administrativa: a enfiteuse em imveis da Unio, quando permitida,
ocorre por meio de contrato (de aforamento art. 14, Lei n
o
9.636/1998; ou enfitutico
art. 109, DL n
o
9.760/1946) firmado entre a Secretaria do Patrimnio da Unio (SPU)
e o particular, mediante licitao ou concorrncia, observando-se direito de preferncia
dos ocupantes (art. 15, Lei n
o
9.636/1998); alm disso, consiste na transmisso do do-
mnio til do imvel em favor do enfiteuta.
O contrato ser lavrado em livro prprio da SPU, do qual constaro as condies
estabelecidas e as caractersticas do terreno aforado (art. 109, DL9.760/1946) que de-
vero corresponder s caractersticas constantes da matrcula do imvel (art. 176, 1
o
,
I, II, n
o
3, b, da Lei n
o
6.015/1973).
Nos termos do art. 2
o
da Lei n
o
7.433/1985; do art. 3
o
do seu Regulamento (Decreto
n
o
93.240/1986) e dos arts. 222 e 223 da Lei n
o
6.015/1973, tratando-se de imvel ur-
bano devidamente matriculado, basta constar do contrato a identificao do imvel, a
forma de aquisio e o nmero da matrcula respectiva, sendo dispensvel a completa
descrio do imvel.
O 1
o
do art. 15 da Lei n
o
9.636/1998 tambm prev a hiptese de venda do dom-
nio pleno das benfeitorias existentes nos terrenos dados em aforamento, independente-
mente de quem as tenha realizado. Caso as benfeitorias no estejam averbadas na
matrcula do imvel, ser necessrio averb-las para viabilizar o registro do ttulo.
Apesar de nessa hiptese o ttulo ser de transmisso do domnio til do terreno e de
venda do domnio pleno de benfeitorias direitos dominiais divisveis , deve-se prati-
car um nico ato de registro, uma vez que o negcio ser do bem jurdico como um
todo, indivisvel.
5. Terrenos de marinha e seus acrescidos
O art. 2
o
do Decreto-Lei n
o
9.760/1946 identifica terrenos de marinha como os si-
tuados no continente, na costa martima e nas margens dos rios e lagoas, at onde se
faa sentir a influncia das mars, e os que contornam as ilhas em zona onde se faa sen-
tir a influncia das mars, medidos horizontalmente para a terra, em uma profundidade
de 33 metros, a partir da linha da preamar mdia de 1831.
O Pargrafo nico esclarece que a influncia das mars caracterizada pela varia-
o peridica de no mnimo 5 centmetros no nvel da gua em qualquer poca do ano.
De acordo com o art. 13 do Decreto n
o
24.643/1934: Este ponto (preamar mdio)
refere-se ao estado do lugar no tempo da execuo do art. 51, 14, da Lei de
15/11/1831 (Lei Oramentria).
O termo preamar origina-se do latim plena mare, que significa mar cheia ou
mar alta. O critrio do Regulamento de 1946, portanto, a mdia das mars cheias do
ano de 1831.
O Decreto-Lei n
o
9.760/1946, art. 3
o
, identifica, ainda, os terrenos acrescidos de
11
marinha, que so aqueles acrescentados, natural (aluvio, avulso) ou artificialmente
(por ao do homem), em seguimento aos terrenos de marinha, na direo do mar, dos
rios e das lagoas, aos quais se aplicam as mesmas regras a que esto sujeitos os terre-
nos de marinha.
Ou seja: (a) terrenos de marinha so medidos horizontalmente para a terra, em uma
extenso de 33 metros de profundidade, a partir da preamar mdia de 1831; (b) terrenos
acrescidos de marinha so medidos a partir da mesma linha da preamar mdia de 1831,
porm, em direo ao mar, sem limite de extenso, em continuao aos terrenos de ma-
rinha.
6. Legislao sobre bens imveis da Unio
Os diplomas legais que tratam da identificao, demarcao, discriminao, regis-
tro e negociao dos bens imveis da Unio so os seguintes:
a) O Decreto-Lei n
o
9.760, de 5 de setembro de 1946, que dispe sobre a identifica-
o e a demarcao dos terrenos de marinha; a regularizao fundiria de in-
teresse social em terras da Unio; a discriminao administrativa e judicial das
terras da Unio; a regularizao de ocupao de imveis presumidamente da
Unio; a utilizao dos bens imveis da Unio; o aforamento etc.
b) ALei n
o
5.972, de 11 de dezembro de 1973, que regula o procedimento para o re-
gistro da propriedade de bens imveis discriminados administrativamente ou pos-
sudos pela Unio.
c) O Decreto n
o
2.398, de 21 de dezembro de 1987, que disciplina os valores devi-
dos a ttulo de foro e laudmio, assim como as certides exigveis para a nego-
ciao de imveis da Unio aforados e as informaes a serem prestadas pelos
Cartrios de Notas, Registro de Imveis e de Ttulos e Documentos relativas a
essas transaes por meio do documento denominado DOITU.
d) O art. 49, 3
o
, do ADCT, da CF/1988, que impe o regime de enfiteuse aos ter-
renos de marinha e seus acrescidos, situados na faixa de segurana.
e) ALei n
o
9.636, de 15 de maio de 1998, que trata da identificao, demarcao, dis-
criminao, regularizao, administrao, aforamento e alienao de bens im-
veis de domnio da Unio.
7. Demarcao dos terrenos de marinha
A demarcao dos terrenos de marinha feita pela Secretaria do Patrimnio da
Unio, mediante a determinao da linha da preamar mdia de 1831, nos termos do De-
creto-Lei n
o
9.760/1946, art. 9
o
, obedecendo aos procedimentos estabelecidos nos arts.
10 a 14, a saber:
a) juntada, pela SPU, de documentos e plantas relativos ao ano de 1831, ou prximo
daquele ano;
12
b) convite pessoal dos interessados certos e, por edital, dos interessados incertos,
para apresentarem plantas, documentos e outros esclarecimentos que julgarem
necessrios (art. 11);
c) afixao de edital na repartio arrecadadora da Fazenda Nacional, com publica-
o por 3 vezes no Dirio Oficial, no Distrito Federal, ou na folha de publicao
costumeira dos estados, com intervalos de, no mximo, 10 dias;
d) publicao do edital uma (1) vez em jornal de grande circulao local;
e) realizao dos trabalhos topogrficos;
f) definio da posio da linha da preamar, vista dos documentos, plantas e dos
trabalhos topogrficos;
g) publicao da linha preamar para cincia dos interessados e apresentao de im-
pugnaes;
h) reconsiderao da linha preamar pelo chefe da SPU, ou encaminhamento das im-
pugnaes ao diretor desta secretaria;
i) recusadas as impugnaes pelo chefe e pelo diretor da SPU, os interessados po-
dero recorrer no prazo de 20 dias ao Conselho de Terras da Unio (CTU).
O fundamento do item b a redao original do art. 11 do Decreto-Lei n
o
9.760/1946, visto que o Plenrio do STF, na Medida Cautelar na ADI n
o
4264/PE, por
maioria de votos, entendeu que a alterao do art. 11 do Decreto-Lei n
o
9.760/1946 pelo
art. 5
o
da Lei n
o
11.481/2007 viola os princpios fundamentais da ampla defesa e do con-
traditrio, assim como do direito de propriedade, visto que a falta de comunicao pes-
soal aos interessados certos impedir que eles apresentem os necessrios documentos
para defender seus registros, resultando em perda de propriedade para essas pessoas,
que tero poucas chances de reverter procedimento demarcatrio realizado pela Unio,
sobretudo depois de devidamente registrado.
Com esse entendimento, o STF suspendeu a eficcia da redao dada pelo art. 5
o
da Lei n
o
11.481/2007, ficando restabelecida a redao original do art. 11 do DL
9.760/1946, que vigorou por 61 anos, tornando obrigatria a notificao pessoal dos in-
teressados certos e, por edital, dos interessados incertos, para a demarcao dos terre-
nos de marinha.
8. Registro da demarcao dos terrenos de marinha
Feita a demarcao dos terrenos de marinha, com observncia dos procedimentos
informados no item anterior, o terreno demarcado dever ser registrado no compe-
tente Registro de Imveis (art. 2
o
, Pargrafo nico, da Lei n
o
9.636/1998), mediante
apresentao dos seguintes documentos:
a) requerimento da Unio, firmado pelo procurador da Fazenda Nacional, dirigido
ao oficial do Registro de Imveis da situao do imvel (art. 2
o
, Lei n
o
5.972/1973,
e art. 3
o
, Lei n
o
9.636/1998);
13
b) mapa detalhado da rea discriminada (art. 12, I, Lei n
o
6.383/1976; art. 26, 2
o
,
Dec.-Lei n
o
9.760/1946; art. 2
o
, Pargrafo nico, Lei n
o
9.636/1998);
c) memorial circunstanciado do mapa, com indicao da circunscrio judiciria ou
administrativa em que est situado o terreno (art. 26, 3
o
, DL n
o
9.760/1946; art.
2
o
, I, 1
o
, Lei n
o
5.972/1973);
d) a relao das reas com titulao no Registro de Imveis, cujos presumidos pro-
prietrios ou ocupantes no atenderam ao edital de convocao ou notificao
pessoal (art. 12, IV, Lei n
o
6.383/1976);
e) o rol das propriedades reconhecidas (art. 12, V, Lei n
o
6.383/1976);
f) a relao dos imveis cujos ttulos suscitaram dvidas (art. 12, VII, Lei n
o
6.383/1976);
g) certido de inteiro teor do termo de demarcao e discriminao do terreno de
marinha, com todas as suas caractersticas e confrontaes (art. 2
o
, I e II, Lei n
o
5.972/1973, c/c art. 1
o
e 2
o
, Lei n
o
9.636/1998);
h) certido lavrada pela SPU atestando o convite pessoal aos interessados certos e a
inexistncia de contestao ou reclamao administrativa, por terceiros, quanto ao
domnio e posse do imvel registrando, ou da deciso definitiva proferida pelo
CTU (arts. 11, 13 e 14, DL n
o
9.760/1946);
i) nmero do Registro Imobilirio Patrimonial (RIP) (art. 1
o
, Lei n
o
9.636/1998; art.
176, 1
o
, II, a ou b, Lei n
o
6.015/1976).
Com essa documentao, deve-se proceder abertura de matrcula para a rea de-
marcada, com todos os elementos de que trata o art. 176, 1
o
, I e II, n
os
1, 2 e 3, a ou
b, e n
o
4, b, da Lei n
o
6.015/1973, atendendo-se ao princpio da especialidade obje-
tiva (descrio completa do imvel) e subjetiva (identificao do titular do direito, no
caso, a Unio) e, ato contnuo (R-1), ao registro do Auto de Demarcao, mencionado-
se o requerimento e demais documentos acompanhantes do ttulo (arts. 2
o
e 3
o
da Lei n
o
9.636/1998).
8.1 Palavra de cautela: a certido de que trata o item h supra fundamenta-se no
princpio da legalidade, que implica a observncia dos preceitos legais na formao do
ttulo submetido a registro, em mbito intrnseco e extrnseco. A demarcao adminis-
trativa dirigida inteiramente pela SPU, principal interessada na demarcao, que pode
desperceber o cumprimento de preceito fundamental, como a ampla defesa e o contra-
ditrio. O registro da demarcao sem o devido acautelamento do oficial de que esses
preceitos fundamentais foram devidamente cumpridos pode gerar prejuzos para tercei-
ros e responsabilizao do oficial.
Conforme votos do STF, no exame da Medida Cautelar na ADI n
o
4.264/PE, a de-
marcao sem a observncia da ampla defesa e do contraditrio pode resultar em inde-
vida subtrao de propriedade privada, transformando proprietrios em meros
possuidores, com violao da garantia constitucional ao direito de propriedade, na forma
14
do art. 5
o
, XXII, da CF/1988, fundamentos que devem nortear os registradores no exame
da legalidade das demarcaes de terreno de marinha submetidas a registro.
Caso a SPU no concorde com a exigncia, poder requerer que o ttulo, com a de-
clarao da dvida, seja encaminhado ao juiz federal da Seo Judiciria da rea de lo-
calizao do imvel, na forma do art. 198 da LRP c/c art. 3
o
da Lei n
o
5.972/1973.
9. Obrigatoriedade do registro do contrato de enfiteuse em
terrenos de marinha
Aenfiteuse no consta expressamente como direito real no Cdigo Civil (art. 1.225).
Mas, no resta dvida, ela consiste no domnio til, na posse direta, no uso, no gozo e
no direito de disposio de bem imvel, ficando evidente que se trata de direito real de
propriedade, embora limitado.
Anatureza jurdica da enfiteuse como direito real imvel de propriedade indiscu-
tvel, visto que pode ser dada em garantia hipotecria (art. 1.473, III, CC) ou em alie-
nao fiduciria (art. 22, 1
o
, I, Lei n
o
9.514/1997).
Aprpria incidncia do ITBI na constituio ou na transferncia do contrato de en-
fiteuse evidencia a natureza jurdica do domnio til como direito real de propriedade,
nos termos do art. 156, II, da Constituio Federal.
Assim, para a constituio ou a transmisso do domnio til oriundo do contrato de
enfiteuse, necessrio que o ttulo seja registrado no competente Registro de Imveis
(art. 1.227, CC).
Contudo, nenhum contrato de aforamento de terreno de marinha (ou de qualquer
outro bem pblico) poder ser registrado por simples comunicao da SPU ao Registro
de Imveis da existncia do aforamento. preciso que seja lavrado o contrato enfitu-
tico e que exista matrcula especfica para o imvel dado em enfiteuse.
10. Procedimentos para o registro do contrato de enfiteuse em
terreno de marinha
Demarcados, cadastrados, matriculados e registrados (auto de demarcao), os ter-
renos de marinha estaro aptos a serem aforados. Porm, deve-se observar se o terreno
aforado coincide com o terreno demarcado, pois possvel que o aforamento tenha re-
cado apenas sobre parte do terreno demarcado.
Nesse caso, para possibilitar o registro do contrato de enfiteuse, ser necessrio o
prvio desmembramento da rea aforada, com abertura de matrcula para esta e para
a rea remanescente, visto que no possvel registrar ttulo com caractersticas imvel
distintas daquelas constantes da matrcula (art. 225, 2
o
, LRP), exceo do usucapio
(art. 226, LRP).
Acertido de desmembramento ser firmada pela prpria SPU, contendo a descri-
15
o da parte destacada e da parte remanescente, para viabilizar a abertura das matrcu-
las correspondentes. A cada rea destacada, devidamente identificada e caracterizada,
corresponder um nmero de cadastro na SPU, denominado RIP (para fins de arreca-
dao de foro e laudmio), que dever constar da certido do desmembramento realizado
pela SPU e tambm da respectiva matrcula.
Por ocasio do registro do contrato de enfiteuse (aforamento), ser necessrio aver-
bar tambm o nmero de inscrio do imvel no cadastro da Prefeitura Municipal, que
ser criado para fins de clculo do ITBI, devido na aquisio do domnio til, por fora
do contrato de enfiteuse (art. 110, DL n
o
9.760/1946) e, tambm, doravante, para co-
brana do IPTU.
O contrato de enfiteuse ser lavrado pela SPU em livro prprio, com fora de es-
critura pblica, no estando sujeito regra da escritura pblica, nos termos do art. 108
do Cdigo Civil, em virtude de autorizao legal.
11. Transferncia de aforamento de terreno de marinha
A enfiteuse em terreno de marinha pode ser transferida por contrato de compra e
venda, permuta, doao ou dao em pagamento (e, assim como mencionado acima,
tambm pode ser hipotecada ou alienada fiduciariamente) mediante escritura pblica, de-
vendo os Cartrios de Notas e de Registro de Imveis, sob pena de responsabilidade
dos titulares, nos termos do Decreto-Lei n
o
2.398/1987, observar duas exigncias bsi-
cas.
A primeira diz respeito apresentao de Certido da Secretaria do Patrimnio da
Unio (SPU), denominada CAT (Certido Autorizativa de Transferncia), que declare:
a) ter o interessado recolhido o laudmio devido, nas transferncias onerosas entre
vivos; b) estar o transmitente em dia com as demais obrigaes junto ao Patrimnio da
Unio; e c) estar autorizada a transferncia do imvel, em virtude de no se encontrar
em rea de interesse do servio pblico. ACAT dever ser transcrita na escritura pblica.
A segunda (constante do art. 3
o
-A, do Decreto n
o
3.398/1987, includo pela Lei n
o
11.481/2007) refere-se necessidade de o Cartrio de Notas, aps a lavratura da escri-
tura de transferncia, e do registro pelo Registro de Imveis, ou, ainda, do Registro de
Ttulos e Documentos, aps o registro do respectivo ttulo, informar as operaes que
envolvam terrenos da Unio.
Essa informao dever ser encaminhada por meio de Declarao sobre Operaes
Imobilirias em Terrenos da Unio (DOITU), em meio magntico, em termos a serem
estabelecidos pela Secretaria do Patrimnio da Unio, at o ltimo dia til do ms sub-
sequente prtica do ato, sob pena de multa correspondente a 0,1%, limitada a 1%,
sobre o valor da operao realizada, devida no caso de falta de apresentao da DOITU,
ou de apresentao aps o prazo fixado ( 1
o
); ou, ainda, de multa correspondente a R$
50,00 por informao inexata, incompleta ou omitida; que ser reduzida em 50%, na
16
hiptese de a informao ser retificada no prazo limite fixado para apresentao da
DOITU ( 3
o
).
Contudo, at o momento, a SPU no forneceu os parmetros tampouco os meios ne-
cessrios para o cumprimento dessa exigncia legal, de sorte que, embora prevista na lei,
essa obrigao est suspensa por impossibilidade de seu cumprimento.
12. Parcelamento de terreno de marinha aforado
Os terrenos de marinha aforados podem ser parcelados pelo enfiteuta, independen-
temente de autorizao da SPU, como pode ser depreendido do 1
o
do art. 205 do De-
creto-Lei n
o
9.760/1946 e do 6
o
do art. 3
o
do Decreto-Lei n
o
2.398/1987.
O parcelamento poder ocorrer mediante loteamento, desmembramento ou re-
membramento (nos termos da Lei n
o
6.766/1979), ou, ainda, mediante instituio de
condomnio, nas seguintes hipteses: a) havendo unidades construdas (j averbadas)
ou em construo (sem finalidade de venda ou transferncia), por meio de instrumento
(pblico ou particular) de instituio de condomnio, nos termos dos arts. 1.331 a 1.358
do Cdigo Civil; b) havendo interesse em vender ou prometer a venda a unidades aut-
nomas a serem construdas ou em construo, mediante depsito do memorial de in-
corporao e correspondente registro da incorporao imobiliria na matrcula do
imvel, na forma do art. 32 da Lei n
o
4.591/1964.
Instituir um condomnio significa individualizar, dar identidade prpria (nome, n-
mero, rea, caractersticas) a unidades autnomas vinculadas a uma frao ideal de um
terreno no parcelado.
13. Remisso da enfiteuse
13.1 Enfiteuse civil: no caso de aforamentos civis, o enfiteuta, aps dez anos do
contrato de aforamento, salvo acordo em sentido contrrio, tem o direito subjetivo ir-
renuncivel remisso do foro, pagando ao senhorio o valor correspondente a dez pen-
ses anuais mais um laudmio de 2,5% sobre o valor atualizado da propriedade plena
(art. 693, CC de 1916, c/c art. 2.038 do CC de 2002), consolidando, destarte, a proprie-
dade plena no enfiteuta.
A remisso do aforamento dever ser averbada no Registro de Imveis, mediante
apresentao do termo de remisso.
13.2 Enfiteuse administrativa: a extino de aforamentos de bens pblicos da
Unio est prevista no art. 103 do DL n
o
9.760/1946, com redao dada pela Lei n
o
11.481/2007, constituindo uma das hipteses de extino a remisso do foro, nas zonas
onde no mais subsistam os motivos determinantes da aplicao do regime enfitutico
(inc. III). Assim, os aforamentos em terreno de marinha, em regra, podem ser remidos,
com observncia das regras dos arts. 122 a 124 do DL n
o
9.760/1946.
Contudo, conforme mostram os arts. 103, III, e 122, caput e Pargrafo nico do
17
DLn
o
9.760/1946, na enfiteuse administrativa no h direito subjetivo do enfiteuta re-
misso, estando esta no mbito exclusivo da discricionariedade do ente pblico, que de-
cidir sobre a existncia ou no de interesse em manter o regime de enfiteuse sobre os
bens aforados. Assim, em sendo possvel a remisso do aforamento administrativo, esta
somente ocorrer em conformidade com os interesses da administrao pblica.
Havendo o resgate (remisso), o rgo local da SPU expedir certificado de re-
misso, que ser averbado no Registro de Imveis, consolidando-se a propriedade plena
no enfiteuta.
13.2.1 Hiptese de no remisso de aforamento em terreno de marinha: na re-
misso de aforamento em terreno de marinha, preciso considerar o disposto no art. 49,
3
o
, do Ato das Disposies Constitucionais Transitrias (ADCT), que impe o regime
de enfiteuse aos terrenos de marinha situados na faixa de segurana, que, por excluso,
corresponde faixa de 100 metros ao longo da costa brasileira (art. 100, a, DL n
o
9.760/1946).
Assim, os terrenos de marinha situados na faixa de segurana no podero ser
remidos, estando, portanto, fora do mbito da discricionariedade da administrao p-
blica a remisso dos aforamentos desses terrenos, em vista da obrigatoriedade do re-
gime de enfiteuse por imposio constitucional.
Palavra de cautela: tanto na remisso da enfiteuse civil como na da enfiteuse ad-
ministrativa, conquanto que se trate de ato de averbao, no se pode desperceber que
a hiptese de transmisso do domnio direto do imvel em favor do enfiteuta. Por-
tanto, deve o oficial do Registro de Imveis exigir a comprovao do recolhimento do
ITBI relativo remisso do foro, ou a declarao da no incidncia do tributo, posto que,
nos termos da Constituio Federal (art. 156, II), somente ocorre a dispensa do tributo
na transmisso de direitos reais de garantia sobre imveis, que no o caso.
S N NA
PROTOCOLO n
o
S = Sim
MATRCULA(S) n
o
N = No
NA = No se aplica
PLANILHADE QUALIFICAO
CONTRATO DE ENFITEUSE
PARTE 2
18
ANLISE DAMATRCULA
1 Existe matrcula para o imvel de propriedade da Unio?
2 Se existe, o imvel est devidamente descrito, com rea, limites,
confrontaes?
3 Consta o nmero de Registro Imobilirio Patrimonial (RIP) na
matrcula?
4 Consta o nmero inscrio Municipal?
(Obs.: Enquanto o imvel for de domnio exclusivo da Unio, no
obrigatria a inscrio municipal, pois no h cobrana de tributo)
5 A matrcula foi aberta em decorrncia de procedimento ou pro-
cesso de demarcao e discriminao?
Esse fato consta da matrcula?
6 necessrio abrir matrcula para o imvel?
7 Em caso positivo, existe matrcula anterior?
8 Caso no exista, a origemda propriedade a demarcao de terras?
ABERTURA DE MATRCULA DE IMVEL DA UNIO
ORIUNDO DE DEMARCAO
9 Ademarcao foi administrativa ou judicial?
10 Sendo administrativa, foram apresentados:
requerimento da Unio, firmado pelo procurador da Fazenda
Nacional, dirigido ao oficial do Registro de Imveis? (art. 2
o
,
Lei n
o
5.972/1973, e art. 3
o
, Lei n
o
9.636/1998);
mapa detalhado da rea discriminada? (art. 12, I, Lei n
o
6.383/1976; art. 26, 2
o
, Dec.-Lei n
o
9.760/1946; art. 2
o
, Par-
grafo nico, Lei n
o
9.636/1998);
memorial circunstanciado do mapa, com indicao da circuns-
crio judiciria ou administrativa em que est situado o ter-
reno? (art. 26, 3
o
, DL n
o
9.760/1946; art. 2
o
, I, 1
o
, Lei n
o
5.972/1973);
S N NA
19
a relao das reas com titulao no Registro de Imveis, cujos
presumidos proprietrios ou ocupantes no atenderam ao edi-
tal de convocao ou notificao pessoal? (art. 12, IV, Lei n
o
6.383/1976);
o rol das propriedades reconhecidas? (art. 12, V, Lei n
o
6.383/1976);
a relao dos imveis cujos ttulos suscitaram dvidas? (art.
12, VII, Lei n
o
6.383/1976);
certido de inteiro teor do termo de demarcao e discrimina-
o do terreno de marinha, com todas as suas caractersticas e
confrontaes (art. 2
o
, I e II, Lei n
o
5.972/1973, c/c art. 1
o
e 2
o
,
Lei n
o
9.636/1998);
certido lavrada pela SPU atestando o convite pessoal aos in-
teressados certos e a inexistncia de contestao ou reclamao
administrativa, por terceiros, quanto ao domnio e posse do
imvel registrando, ou da deciso definitiva proferida pelo
CTU? (arts. 11, 13 e 14, DL n
o
9.760/1946);
nmero do RIP Registro Imobilirio Patrimonial? (art. 1
o
, Lei
n
o
9.636/1998; art. 176, 1
o
, II, a ou b, Lei n
o
6.015/1976).
11 Sendo judicial, foram apresentados;
requerimento da Unio, firmado pelo procurador da Fazenda
Nacional, dirigido ao oficial do Registro de Imveis? (art. 2
o
,
Lei n
o
5.972/1973, e art. 3
o
, Lei n
o
9.636/1998);
mapa detalhado da rea discriminada? (art. 12, I, Lei n
o
6.383/1976; art. 26, 2
o
, Dec.-Lei n
o
9.760/1946; art. 2
o
, Pa-
rgrafo nico, Lei n
o
9.636/1998);
memorial circunstanciado do mapa, com indicao da circuns-
crio judiciria ou administrativa em que est situado o ter-
reno? (art. 26, 3
o
, DL n
o
9.760/1946; art. 2
o
, I, 1
o
, Lei n
o
5.972/1973);
a relao das reas com titulao no Registro de Imveis, cujos
presumidos proprietrios ou ocupantes no atenderam ao edi-
tal de convocao ou notificao pessoal? (art. 12, IV, Lei n
o
6.383/1976);
o rol das propriedades reconhecidas? (art. 12, V, Lei n
o
6.383/1976);
a relao dos imveis cujos ttulos suscitaram dvidas? (art.
12, VII, Lei n
o
6.383/1976);
20
auto de demarcao e discriminao do terreno, com todas as
suas caractersticas e confrontaes, contendo a homologao
e a declarao judicial do domnio da Unio e das reas incor-
poradoras ao domnio de particulares? (art. 2
o
, I e II, Lei n
o
5.972/1973, c/c art. 1
o
e 2
o
, Lei n
o
9.636/1998);
Nmero do RIP Registro Imobilirio Patrimonial? (art. 1
o
,
Lei n
o
9.636/1998; art. 176, 1
o
, II, a ou b, Lei n
o
6.015/1976).
Obs.: a existncia de recurso contra a homologao no impe-
ditiva do registro, visto que o recurso ter efeito meramente
devolutivo (art. 57, Pargrafo nico, Dec.-Lei n
o
9.760/1946).
12 Havendo reconhecimento de reas de particulares, esto estes de-
vidamente qualificados no auto de demarcao?
nome Nacionalidade RG CPF Profisso
Domiclio Estado Civil
Se casado: nome do cnjuge (e dados, RG e CPF)
Regime de bens do casamento Pacto Antenupcial
DAS PARTES
13 O(s) transmitente(s) (so) o(s) proprietrio(s) do imvel?
14 O(s) transmitente (s) est (o) qualificado(s) na matrcula com
nome completo, RG e CPF ou CNPJ?
(Obs.: se o transmitente for a UNIO no haver CNPJ)
15 O nome, RG, CPF ou CNPJ do(s) transmitente(s) mencionados
no ttulo coincidem com os dados da matrcula?
16 Se for o caso, o estado civil do(s) transmitente(s) o mesmo que
consta do registro?
17 O cnjuge o mesmo que consta da matrcula?
18 H necessidade de averbao da certido de casamento do(s)
transmitente(s)?
Nota: ser necessrio averbar a certido do casamento:
se o vendedor casado na matrcula, mas no consta o nome
de seu cnjuge ou o regime de bens;
se na escritura ele comparece casado e na matrcula solteiro,
divorciado ou vivo.
19 H necessidade de registrar pacto antenupcial?
(Obs.: o registro do pacto antenupcial feito no Livro 3 RegistroAu-
xiliar, do Registro de Imveis do 1
o
domiclio conjugal dos nubentes)
S N NA
21
Nota: ser necessrio registrar pacto antenupcial:
se o transmitente casado sob o regime da comunho univer-
sal de bens, a partir de 26 de dezembro de 1977;
se o transmitente casado sob o regime da separao total de
bens, em qualquer poca;
se o transmitente casado sob o regime da comunho parcial
de bens, antes de 26 de dezembro de 1977;
se o transmitente casado sob o regime da participao final
nos aquestros, a partir de 10 de janeiro de 2003.
20 H necessidade de averbar pacto antenupcial?
(Obs.: sempre que o regime de bens exigir pacto antenupcial,
alm do registro, na forma do item anterior, o pacto antenupcial
dever ser averbado na matrcula de todos os imveis do casal)
21 Se o transmitente casado, consta o comparecimento do cnjuge?
Obs.:
sempre que o regime for da comunho universal de bens, o
cnjuge comparecer como transmitente, salvo se houver clu-
sula de bem reservado averbada na matrcula;
sempre que o regime for da separao total de bens (pacto an-
tenupcial), o cnjuge somente comparecer (e sempre como
transmitente) se o imvel estiver em nome do casal (art. 1.647
do CC);
no regime da comunho parcial de bens, o cnjuge compare-
cer como transmitente somente se o imvel for adquirido na
constncia do casamento a ttulo oneroso. Nos demais casos,
comparecer como anuente.
no regime de separao obrigatria de bens, se o bem foi ad-
quirido aps o casamento (aquestos) Smula 377 do STJ ,
comparece como transmitente. Se, antes do casamento, com-
parece como anuente;
no regime de participao final dos aquestos, exceto se no pacto
antenupcial foi pactuada a livre disposio de bens imveis
particulares ( art. 1.656 do CC).
22 H necessidade de prvio registro de partilha de bens?
Ex.: se o proprietrio era casado na matrcula e comparece ven-
dendo j em estado civil de separado, divorciado ou vivo.
23 Se o vendedor for menor, incapaz ou esplio, foi mencionado o al-
var judicial autorizando a venda?
RESUMO
S N NA
22
constam os dados que identificam o alvar (juzo, data, pro-
cesso no qual foi expedido)?
o estado civil do proprietrio mencionado no alvar o mesmo
que consta da matrcula?
24 Se o vendedor ou comprador for pessoa jurdica, foi indicado:
CNPJ sede a data do contrato social ou outro ato
constitutivo, seu nmero de registro na Junta Comercial ou no
Cartrio de Registro de PJ competente, o artigo do contrato ou
dos estatutos sociais que delega a representao legal a quem
assina a escritura.
25 Constam todos os dados de qualificao dos COMPRADORES e
de seus cnjuges?
RG CPF Nacionalidade Profisso
Domiclio Estado Civil
Regime de bens do casamento Pacto Antenupcial
26 H intervenientes ou anuentes no ttulo?
Se existem, esto devidamente qualificados? (ver dados de qua-
lificao acima)
27 Os vendedores ou compradores esto representados por procurador?
28 Caso positivo, h meno data, livro, folhas e tabelio que la-
vrou a procurao?
29 As partes ou seus procuradores assinaram o ttulo?
30 Todos os nomes das partes no campo das assinaturas coincidem
com os que foram mencionados no prembulo da escritura?
IMVEL
31 Aidentificao e a descrio do imvel alienado constante do t-
tulo so idnticas quelas constantes da matrcula?
32 H necessidade de prvia averbao de algum elemento de iden-
tificao do imvel (nmero de contribuinte no cadastro fiscal
municipal, mudana de nome da rua etc.).
33 Se no ttulo existe construo, ela est devidamente averbada na
matrcula?
A rea construda mencionada no ttulo coincide com a exis-
tente na matrcula?
Se no, deve ser exigida a sua prvia averbao (da construo,
ampliao ou demolio).
(Ver planilha de Averbao de edificao)
S N NA
23
34 Se da matrcula consta uma edificao, ela est mencionada no t-
tulo? Se no estiver:
h certido de demolio e CND do INSS para serem averba-
das antes do registro da escritura?
se no houver, deve ser solicitado esclarecimento da omisso
da edificao na escritura.
35 Tratando-se de lote proveniente de loteamento aprovado sob a
gide do Dec.-Lei 58/1937 ou Lei n
o
6.766/1979, h na matrcula
a averbao de eventuais restries urbansticas, fixadas pelo lo-
teador, que recaem sobre o loteamento? (art. 26, VII, da Lei n
o
6.766/1979.
Nota: se no houver averbao, devem ser examinados o memo-
rial do loteamento e o contrato padro arquivado, para certificar
se no houve omisso na matrcula.
Se houver omisso, fazer averbao ex-officio, incluindo as res-
tries antes de efetuar o registro da alienao.
36 O adquirente estrangeiro (pessoa fsica ou jurdica) ou brasi-
leiro(a) casado(a) com estrangeiro?
Se a resposta for positiva, necessrio o registro no Livro de
Estrangeiro.
Consta da escritura pblica a autorizao para a aquisio?
Obs.: tratando-se de aquisio de unidade autnoma em condo-
mnio edilcio, no h necessidade de autorizao para aquisio
por estrangeiro, pessoa fsica ou jurdica, desde que o imvel es-
teja situado em zona urbana, e as fraes ideais pretendidas, em
seu conjunto, no ultrapassem 1/3 (um tero) de sua rea total.
(Decreto-Lei n
o
9.760/1946, art. 205, 1
o
).
NUS E GRAVAMES
37 Analisando a matrcula, sobre o imvel incide algum nus NO
impeditivo de alienao (hipoteca convencional, penhora em exe-
cuo comum, arresto, servido, usufruto)?
38 Se h algum nus NO impeditivo de alienao, ele foi mencio-
nado na escritura?
39 Analisando a matrcula, sobre o imvel incide algum nus IM-
PEDITIVO de alienao:
clusula de inalienabilidade hipoteca cedular rural
hipoteca do SFH
S N NA
24
penhora em execuo fiscal a favor da Unio Federal ou do
INSS (art. 53 da Lei n
o
8.212/1991) averbao de indispo-
nibilidade de bens alienao fiduciria outros
40 Existe requerimento do interessado e autorizao do credor, com
firma reconhecida, para cancelamento prvio desse nus?
41 Em caso negativo, existe anuncia do credor no ttulo?
Nota: a alienao com anuncia do credor apenas possvel se o
nus consistir em hipoteca cedular, hipoteca do SFH, alienao fi-
duciria.
42 Existe no indicador pessoal (ou averbao de) indisponibilidade
de bens em nome do(s) transmitente(s)?
Nota: se existir, esse fato impede o registro da transferncia do
imvel.
43 Existe, no indicador pessoal, indisponibilidade de bens em nome
do(s) ADQUIRENTE(s)?
Caso positivo, aps o registro da aquisio, deve ser efetuada
a averbao dessa indisponibilidade.
Nota: no Estado de So Paulo, deve ser verificado tambm na
Central de Indisponibilidades.
O NEGCIO JURDICO CLUSULAS E CONDIES
44 Consta o preo do imvel na escritura, fixado em moeda nacional?
45 Havendo mais de um imvel, foi estabelecido o preo de cada um?
46 H meno expressa de Clusula Resolutiva ou de Retrovenda na
escritura?
Caso positivo, indicar a clusula no teor do registro ou fazer a
averbao dela em ato autnomo posteriormente ao registro de
compra e venda.
DECLARAES PREVIDENCIRIAS
47 Na escritura existe a declarao dos outorgantes, pessoas fsicas,
da iseno de apresentao da CND do INSS?
48 Se a alienante for pessoa jurdica, foram mencionadas a apresen-
tao da CND do INSS e Certido Conjunta da Receita Federal,
ou existe declarao de iseno, compatvel com o objeto social
da empresa alienante ?
S N NA
25
QUITAO DOS TRIBUTOS
49 Consta da escritura a quitao do imposto de transmisso ITBI?
50 Caso a legislao municipal permita o pagamento do ITBI poste-
rior lavratura da escritura, ou a venda e compra seja por instru-
mento particular (quando cabvel), as guias de pagamento
comprovando a quitao desse imposto foram juntadas ao ttulo?
Nota: nessa hiptese, as guias devem ficar arquivadas no Regis-
tro de Imveis.
CERTIDES
51 Consta da escritura que foram apresentadas as certides de feitos
ajuizados ou a sua dispensa?
Nota: verificar nas normas estaduais se h possibilidade de dis-
pensa dessas certides.
52 Consta que foram apresentadas as certides fiscais de tributos in-
cidentes sobre o imvel ou a sua dispensa? ( 2
o
do art. 1
o
do
Dec. n
o
92.340/1986)
53 Consta que foram apresentadas as certides de registros de aes
reais e pessoais reipersecutrias, relativas ao imvel e a de nus
reais, todas expedidas pelo Registro de Imveis competente, com
prazo de validade de 30 (trinta) dias? ( 1
o
, IV do Dec. n
o
92.340/1986)
54 Consta da escritura que o imvel foreiro?
55 Sendo foreiro, consta da escritura, alm do pagamento do ITBI, o
pagamento do foro?
56 O imvel foreiro Unio?
57 Nesse caso, a CAT Certido Autorizativa de Transferncia, ex-
pedida pela SPU, est transcrita na escritura? Consta da descri-
o o pagamento do laudmio?
Obs.: somente ser necessrio constar o pagamento do laudmio
nas transaes onerosas (compra e venda, dao em pagamento).
58 Aapresentao das certides expedida pelo Registro de Imveis,
previstas no item anterior, no eximir o vendedor de declarar na
escritura, sob pena de responsabilidade civil e penal, a existncia
de outras aes reais e pessoais reipersecutrias, relativas ao im-
vel, e de outros nus reais incidentes sobre ele. ESTA DECLA-
RAO CONSTADAESCRITURA? ( 3
o
do art. 1
o
do Dec. n
o
92.340/1986)
S N NA
26
59 Se a venda for de unidade autnoma condominial, h declara-
o do alienante quanto inexistncia de dbitos condomi-
niais?
60 Sendo rural, consta o CCIR atual (em vigor) e a quitao com o
ITR dos ltimos 5 anos? (art. 22, 3
o
, da Lei n
o
4.947, de 6 de
abril de 1966)
61 H na escritura declarao do tabelio (ou escrevente que a la-
vrou) atestando que cientificou as partes envolvidas da possibili-
dade de obteno da CNDT Certido Negativa de Dbitos
trabalhistas em nome do(s) vendedores?
(Recomendao n
o
3/2012 do CNJ)
BASE DE CLCULO PARAOS EMOLUMENTOS
62 Verificar se o valor fiscal do imvel maior do que o valor do ne-
gcio jurdico, para fins de clculo dos emolumentos.
63 Se a escritura foi lavrada em ano anterior ao que apresentada a
registro, para fins de atualizao do valor fiscal e fixao da base
de clculo dos emolumentos, deve ser exigida a apresentao de:
IPTU do ano em curso, se o imvel for urbano.
Nota: verificar se a legislao estadual e/ou municipal esta-
belecem outros parmetros para fixao da base dos emo-
lumentos.
IMVELEM CONDOMNIO EDILCIO
64 Em caso de venda de frao ideal vinculada unidade autnoma
(Lei n
o
4.591/1964), a incorporao imobiliria foi devidamente
registrada?
65 Em caso de venda da unidade pronta, o habite-se do edifcio ou da
unidade j foi averbado na matrcula, e o condomnio j se en-
contra devidamente institudo e especificado?
66 Se o prdio foi edificado por um grupo de pessoas, todas compa-
recem alienando a unidade?
67 Em caso NEGATIVO, se NO so todos os condminos que
esto alienando a unidade, verificar se alm da averbao do
habite-se, instituio e especificao do condomnio foi tam-
bm registrada a atribuio de unidades, na qual aquela que
est sendo vendida foi atribuda exclusivamente ao(s) vende-
dor(es).
S N NA
27
IMVELEM CONDOMNIO ORDINRIO
68 Se a alienao for feita por um ou mais condmino(s), a frao
vendida igual ou inferior a que ele(s) possui (em) no condom-
nio?
Nota: observar se a venda de frao ideal no configura parcela-
mento irregular do solo.
69 Se foi vendida parte certa e determinada do imvel por um ou al-
guns dos condminos, os demais (e seus cnjuges) comparece-
ram no ato anuindo?
70 Caso a venda seja de parte certa e delimitada,
se o imvel urbano, foi apresentada planta aprovada do par-
celamento do imvel?
se o imvel rural, a Frao Mnima de Parcelamento FMP
foi obedecida?
71 Foi descrito na escritura o remanescente do imvel informando o
porcentual que cada condmino passou a ter nesse remanescente?
72 O ttulo faz meno ao compromisso de compra e venda anterior?
Se faz, o compromisso de compra e venda encontra-se registrado?
Se no est registrado, as normas da Corregedoria ou as decises
estaduais exigem o prvio registro do contrato de compromisso?
73 Havendo compromisso, qualificao do adquirente na escritura
definitiva de compra e venda a mesma que ele possua quando
do contrato de promessa de compra e venda?
74 H necessidade de averbao para insero ou alterao de dados
pessoais (RG, CPF, alterao de nome, certido de casamento
etc.)?
75 H outorga do cnjuge?
76 O cnjuge o mesmo da poca do compromisso?
77 Foram recolhidos os impostos de transmisso pela cesso de di-
reitos de acordo com a legislao municipal?
78 H na escritura a informao de que o bem imvel foi adquirido
mediante a doao de dinheiro feita por outra pessoa? (normal-
mente pais ou avs)
79 Nesse caso, alm do ITBI referente compra e venda, foi reco-
lhido o ITCMD sobre a doao do dinheiro?
80 Havendo doao do numerrio, a jurisprudncia e a doutrina acei-
tam que o doador imponha clusulas restritivas. Elas foram im-
postas?
S N NA
28
S N NA
81 Foi institudo usufruto a favor do doador do dinheiro?
82 H na escritura informao de que o bem imvel foi adquirido de
forma bipartida, ou seja, uma pessoa adquirindo a nua-proprie-
dade e outra adquirindo o usufruto?
83 Se o usufruto foi adquirido onerosamente, foi pago o ITBI sobre
toda a transao na forma como exige a legislao municipal?
84 Se o usufruto foi adquirido gratuitamente, foi recolhido o ITCMD
sobre toda a instituio na forma como exige a legislao esta-
dual?
85 O vendedor proprietrio pleno?
Nota: se o imvel j se encontra gravado com usufruto, no se
admite que o usufruturio atual venda o usufruto para o futuro
usufruturio. Nesse caso, ele ter de renunciar a favor do nu-pro-
prietrio, que assim poder alienar o imvel de forma bipartida.
Ateno: esta planilha no esgota todos os requisitos para a qualificao que
possam surgir na anlise do caso concreto.
Nota 1: verificar nas normas da corregedoria estadual se existem outras
exigncias para o registro do ttulo em exame.
Nota 2: fazer um resumo, indicando as pendncias encontradas no ttulo,
de acordo com as respostas desta planilha.
Anotaes:
29
Modelo 1: Demarcao de terreno de marinha
R. X/xx.xxx Protocolo n. xxxxxxx, de xx/xx/xxxx DEMARCAO DE
TERRENO DE MARINHA
Nos termos do requerimento assinado pelo Procurador da Fazenda Nacional,
instrudo com Certido de Inteiro Teor do Termo de Demarcao e Discriminao
de terreno de marinha, mapa detalhado, memorial circunstanciado do mapa e demais
documentos aqui arquivados, nos termos do Decreto-Lei n 9.760/46 e demais
legislao, foi realizada a demarcao, discriminao e incorporao, ao
Patrimnio da UNIO, da rea descrita e caracterizada nesta matrcula, como
terreno de marinha. Em ..../...../...... Dou f. O Oficial.
Modelo 2: Desmembramento de terreno de marinha
AV. X/xx.xxx Protocolo n. xxxxxxx, de xx/xx/xxxx
DESMEMBRAMENTO De acordo com requerimento, acompanhado de
certido de desmembramento, memorial descritivo e planta, o imvel objeto desta
matrcula foi desmembrado, passando aps o desmembramento a constituir os lotes
X, Y, Z, com a mesma numerao predial, e as seguintes caractersticas: Lote X
RIP n ......, e (se houver) Inscrio Municipal n ...... (descrio completa); Lote
Y RIP n ......, e (se houver) Inscrio Municipal n ...... (descrio completa);
Lote Z RIP n ......, e (se houver) Inscrio Municipal n ...... (descrio
completa). Em ..../...../...... Dou f. O Oficial.
MODELOS
PARTE 3
Modelo 3: Encerramento de matrcula
AV. X/xx.xxx Protocolo n.
xxxxxxx, de xx/xx/xxxx
ENCERRAMENTO DE
MATRCULA Em virtude do
desmembramento de que trata o AV.
X desta matrcula, foram abertas as
matrculas nmeros tal, tal e tal, para
os lotes X, Ye Z, ficando encerrada a
presente matrcula. Em ..../...../......
Dou f. O Oficial.
Modelo 4: Abertura de matrcula
AV. X/xx.xxx Protocolo n.
xxxxxxx, de xx/xx/xxxx
ABERTURADE MATRCULA
Foi aberta a matrcula nmero
tal para o lote X, descrito na AV
anterior. Em ..../...../...... Dou f. O
Oficial.
ou
30
Modelo 5: Contrato de enfiteuse
(venda do domnio til)
R. X/xx.xxx Protocolo n. xxxxxxx, de xx/xx/xxxx CONTRATO DE
AFORAMENTO Adquirente: FULANO DE TAL, brasileiro(a), profisso,
identidade n ......, CPF n ......., estado civil (se casado(a), mencionar o nome do
cnjuge, a data e o regime do casamento) e endereo completo. Transmitente: A
UNIO. Ttulo: Contrato de aforamento (ou: enfitutico) lavrado pela SPU em
.../.../.... e devidamente assinado por seu diretor, Fulano de Tal. Preo: R$....... pago
vista (ou: sendo R$...... pago como sinal e princpio de pagamento, e o restante em
.... prestaes mensais e consecutivas, devidamente atualizadas. Objeto: O domnio
til do imvel descrito e caracterizado na presente matrcula. Obs.: Foi apresentada
a Guia n ....., paga no valor de R$......, referente ao imposto de transmisso inter
vivos. Em ..../...../...... Dou f. O Oficial.
Modelo 6: Contrato de enfiteuse (domnio til) e venda de benfeitorias
R. X/xx.xxx Protocolo n. xxxxxxx, de xx/xx/xxxx AFORAMENTO
Adquirente: FULANO DE TAL, brasileiro(a), profisso, identidade n ......, CPF
n ......., estado civil (se casado(a), mencionar o nome do cnjuge, a data e o
regime do casamento) e endereo completo. Transmitente: A UNIO. Ttulo:
Contrato de aforamento (ou: enfitutico) lavrado pela SPU em .../.../.... e
devidamente assinado por seu diretor, Fulano de Tal. Preo: R$....... pago vista
(ou: sendo R$...... pago como sinal e princpio de pagamento, e o restante em ....
prestaes mensais e consecutivas, devidamente atualizadas. Objeto: O domnio
til do terreno e a venda das benfeitorias descritos na presente matrcula. Obs.: Foi
apresentada a Guia n ....., paga no valor de R$..., referente ao imposto de
transmisso inter vivos. Em ..../..../...... Dou f. O Oficial.
Modelo 7: Transferncia da enfiteuse
(Venda, permuta, doao, dao)
R. X/xx.xxx Protocolo n. xxxxxxx, de xx/xx/xxxx COMPRAE VENDA
Adquirente: FULANO DE TAL, brasileiro(a), profisso, identidade n ......, CPF
n ......., estado civil (se casado(a), mencionar o nome do cnjuge, a data e o regime
do casamento) e endereo completo. Transmitente: BELTRANO (o enfiteuta).
Ttulo: Escritura de Compra e Venda lavrada s fls. ..., do Livro n ...., Ato n ....,
em ...., no Cartrio ...... Preo: R$....... pago vista. Objeto: O domnio til do
31
terreno (e, se for o caso, a venda das benfeitorias descritas na presente matrcula).
Obs.: Foi apresentada a Guia n ....., paga no valor de R$..., referente ao imposto de
transmisso inter vivos. Em ..../..../...... Dou f. O Oficial.
Modelo 8: Loteamento
R. X-xx.xxx Protocolo n xxx.xxx de xx/xx/20xx LOTEAMENTO De
acordo requerimento firmado em ...., acompanhado do Memorial de Loteamento e
Plantas assinada pelo Eng. ...... CREA ... n ....., devidamente aprovadas pela Pre-
feitura Municipal, Processo n ......., bem como da Licena Ambiental n .....,
expedida por ....., em ......., devidamente assinada por ....., aqui arquivados, foi
aprovado o parcelamento do imvel objeto desta matrcula atravs de Loteamento,
denominado ......., constitudo de ..... Quadras, assim constitudas: Quadra A,
constituda de .... lotes, com as seguintes caractersticas: Lote 1 medindo ... metros
de frente e fundo e .... pelas laterais direita e esquerda, formando a rea de ... m
2
;
Lote 2 medindo ... metros de frente e fundo e .... pelas laterais direita e esquerda,
formando a rea de ... m
2
etc. Quadra B, constituda de .... lotes, com as seguintes
caractersticas etc. Quadra C etc. Em ..../..../...... Dou f. O Oficial.
Modelo 9: Encerramento de matrcula
AV. X/xx.xxx Protocolo n.
xxxxxxx, de xx/xx/xxxx
ENCERRAMENTO DE
MATRCULA Em virtude do
LOTEAMENTO de que trata o R. X
desta matrcula, foram abertas as
matrculas nmeros tal, tal e tal, para
os lotes 1, 2, 3, .... da Quadra A; as
matrculas tal, tal e tal para os lotes 1,
2, 3, ... da Quadra B; etc., ficando
encerrada a presente matrcula. Em
..../...../...... Dou f. O Oficial.
Modelo 10: Abertura de matrcula
AV. X/xx.xxx Protocolo n.
xxxxxxx, de xx/xx/xxxx
ABERTURA DE
MATRCULA Foi aberta a
matrcula nmero tal para o lote
X, da Quadra Y. Em
..../...../...... Dou f. O Oficial.
ou
32
Modelo 11: Construo
AV. X/xx.xxx Protocolo n. xxxxxxx, de xx/xx/xxxx - CONSTRUO De
acordo com requerimento de ....., acompanhado de Carta de Habite-se n ......,
expedida pela prefeitura municipal desta cidade, devidamente assinada por ....., foi
construdo no imvel objeto desta matrcula um prdio (comercial ou residencial,
conforme o caso), com a rea total construda de ......m
2
, com numerao predial
consistente em ...... (mencionar o endereo constante da carta de habite-se), com as
seguintes caractersticas (mencionar as caractersticas constantes da carta de habite-
se). Obs.: Foi apresentada a CND do INSS n ...., expedida em ...., vlida por 6 (seis)
meses. Em ..../...../...... Dou f. O Oficial.
Modelo 12: Instituio de condomnio
(Havendo construo averbada)
R. X-xx.xxx Protocolo n xxx.xxx de xx/xx/20xx INSTITUIO DE
CONDOMNIO De acordo Escritura Pblica de instituio de condomnio
lavrada s fls. ...., Ato n ...., Livro n ......, em ......, no Cartrio do .... Ofcio de
Notas de ......., o(s) proprietrio(s) instituram um condomnio de unidades
autnomas para o prdio de que trata a averbao n ..... desta matrcula,
denominado Condomnio ......, com a mesma numerao predial, cujas unidades
autnomas possuem as seguintes caractersticas: Casa n 1 (ou Apartamento, ou
Loja, conforme o caso) R.I.P n .... - Inscrio Municipal n ....; Casa n 2 (ou
Apartamento, ou Loja, conforme o caso) R.I.P n .... - Inscrio Municipal n ....
etc. Em ..../..../...... Dou f. O Oficial.
Modelo 13: Encerramento de matrcula
AV. X/xx.xxx Protocolo n.
xxxxxxx, de xx/xx/xxxx
ENCERRAMENTO DE
MATRCULA Em virtude da
INSTITUIO DO CONDOMNIO
de que trata o R. X desta matrcula,
foram abertas as matrculas nmeros
tal, tal e tal, para as unidades
autnomas 1, 2, 3 etc., ficando
encerrada a presente matrcula. Em
..../...../...... Dou f. O Oficial.
Modelo 14: Abertura de matrcula
AV. X/xx.xxx Protocolo n.
xxxxxxx, de xx/xx/xxxx
ABERTURA DE
MATRCULA Foi aberta a
matrcula nmero tal para a
unidade autnoma n ...... Em
..../...../...... Dou f. O Oficial.
ou
33
Modelo 15: Instituio de condomnio
(Sem construo averbada)
R. X-xx.xxx Protocolo n xxx.xxx de xx/xx/20xx INSTITUIO DE
CONDOMNIO De acordo Escritura Pblica de instituio de condomnio lavrada
s fls. ...., Ato n ...., Livro n ......, em ......, no Cartrio do .... Ofcio de Notas de .......,
acompanhada de Projeto de Construo assinado pelo Arq. FULANO DE TAL,
devidamente aprovado na Prefeitura Municipal desta cidade Processo n ........; Licena
Ambiental n ......, expedida por ....., em ........, assinada por .....; Licena de Construo
n ....., expedida por ....., em ....., assinada por ....., e Memorial Descritivo devidamente
assinado pelo arquiteto antes mencionado, o(s) proprietrio(s) instituiu (instituram) um
condomnio de unidades autnomas para um prdio a ser construdo sobre o terreno
objeto desta matrcula, que ser denominado Condomnio ......, cujas unidades
autnomas tero as seguintes caractersticas: Casa n 1 (ou Apartamento, ou Loja,
conforme o caso) rea construda de ......m
2
, sendo .....m2 de rea privativa (incluindo
jardim e quintal, tratando-se de casa); .....m
2
de rea comum, e respectiva frao ideal
do terreno e demais coisas comuns de ..........; Casa n 1 (ou Apartamento, ou Loja,
conforme o caso) rea construda de ......m
2
, sendo .....m
2
de rea privativa (incluindo
jardim e quintal, tratando-se de casa); .....m
2
de rea comum, e respectiva frao ideal
do terreno e demais coisas comuns de .......... etc. Em ..../..../...... Dou f. O Oficial.
Modelo 16: Incorporao imobiliria
R. X-xx.xxx Protocolo n xxx.xxx de xx/xx/20xx INCORPORAO
IMOBILIRIA De acordo requerimento de ......, acompanhado do Memorial de
Incorporao apresentado nos termos do art. 32 da Lei n 4.591/64, fica registrada
uma incorporao imobiliria sobre o imvel objeto desta escritura, para construo
de um empreendimento contendo ..... unidades autnomas, com a rea total de ......,
mediante o regime de preo global, com as seguintes caractersticas: (descrever o
empreendimento). Em ..../..../...... Dou f. O Oficial.
Modelo 17: Remisso de aforamento
Av.x-xx.xxx Protocolo n xxx.xxx de xx/xx/20xx REMISSO DE
AFORAMENTO De acordo com Certificado de Remisso (ou: Termo de
Remisso) firmado pelo proprietrio (senhorio), em ../../...., foi remido o aforamento
de que trata o R. X (Modelo 5), pelo preo de R$......, pago vista, consolidando-
se na pessoa do enfiteuta o domnio til e direto (propriedade plena) do imvel objeto
desta matrcula. Obs.: Foi apresentada a Guia n ....., paga no valor de R$..., referente
ao imposto de transmisso do domnio direto (ou: Declarao de no incidncia do
imposto de transmisso do domnio direto. Em ..../..../...... Dou f. O Oficial.
34
JURISPRUDNCIA
ADI n
o
4.264/PE
LEGISLAO CITADA
ADCT, da CF/1988: art. 49, 3
o
;
Cdigo Civil de 1916: arts. 678 a 694;
Cdigo Civil de 2002: 1.331 a 1.358, 1.473, III, 2.038, caput, e 2
o
;
Lei Oramentria, de 15 de novembro de 1831: art. 51, 14;
Constituio Federal de 1988: art. 156, II;
Lei n
o
6.015/1973: art. 176, 1
o
, I, II, nmero 3, b; 198, 222, 223, 225, 2
o
;
Lei n
o
11.481/2007: art. 5
o
;
Lei n
o
5.972, de 11 de dezembro de 1973: art. 2
o
, Pargrafo nico, I e II; 3
o
;
Lei n
o
6.383/1976: art. 12, IV, V;
Lei n 6.766/1979;
Lei n
o
9.514/1997: art. 22, 1
o
, I.
Decreto-lei n
o
9.760, de 5 de setembro de 1946
Art. 2 So terrenos de marinha, em uma profundidade de 33 (trinta e trs) metros,
medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posio da linha do preamar-mdio
de 1831:
REFERNCIA LEGISLATIVA
PARTE 4
35
a) os situados no continente, na costa martima e nas margens dos rios e lagoas, at
onde se faa sentir a influncia das mars;
b) os que contornam as ilhas situadas em zona onde se faa sentir a influncia das
mars.
Pargrafo nico. Para os efeitos dste artigo a influncia das mars caracterizada
pela oscilao peridica de 5 (cinco) centmetros pelo menos, do nvel das guas, que
ocorra em qualquer poca do ano.
Art. 3 So terrenos acrescidos de marinha os que se tiverem formado, natural ou ar-
tificialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de ma-
rinha.
(...)
Art. 9 da competncia do Servio do Patrimnio da Unio (S.P.U.) a determina-
o da posio das linhas do preamar mdio do ano de 1831 e da mdia das enchentes
ordinrias.
Art. 10. Adeterminao ser feita vista de documentos e plantas de autenticidade
irrecusvel, relativos quele ano, ou, quando no obtidos, a poca que do mesmo se
aproxime.
Art. 11. Para a realizao da demarcao, a SPU convidar os interessados, por edi-
tal, para que no prazo de 60 (sessenta) dias ofeream a estudo plantas, documentos e ou-
tros esclarecimentos concernentes aos terrenos compreendidos no trecho demarcando.
Art. 12. O edital ser afixado na repartio arrecadadora da Fazenda Nacional na lo-
calidade, e publicado por 3 (trs) vezes, com intervalos no superiores a 10 (dez) dias,
no Dirio Oficial, se se tratar de terrenos situados no Distrito Federal, ou na flha que
nos Estados ou Territrios lhes publicar o expediente.
Pargrafo nico. Alm do disposto no caput deste artigo, o edital dever ser publi-
cado, pelo menos 1 (uma) vez, em jornal de grande circulao local.
Art. 13. De posse dsses e outros documentos, que se esforar por obter, e aps a rea-
lizao dos trabalhos topogrficos que se fizerem necessrios, o Chefe do rgo local do
S. P. U. determinar a posio da linha em despacho de que, por edital com o prazo de 10
(dez) dias, dar cincia aos interessados para oferecimento de quaisquer impugnaes.
Pargrafo nico. Tomando conhecimento das impugnaes porventura apresentadas,
a autoridade a que se refere ste artigo reexaminar o assunto, e, se confirmar a sua de-
ciso, recorrer ex-offcio para o Diretor do S. P. U., sem prejuzo do recurso da parte
interessada.
Art. 14. Da deciso proferida pelo Diretor do S. P. U. ser dado conhecimento aos
interessados, que, no prazo improrrogvel de 20 (vinte) dias contados de sua cincia. po-
dero interpor recurso
(...)
Art. 26. Em seguida o engenheiro ou agrimensor acompanhado de tantos auxiliares
36
quantos necessrios, proceder aos trabalhos geodsicos e topogrficos de levantamento
da planta geral das terras, sua situao quanto diviso administrativa e judiciria do Es-
tado, Distrito ou Territrio, sua discriminao, medio e demarcao, separando as da
Fazenda Nacional das dos particulares.
1 O levantamento tcnico se far com instrumentos de preciso, orientada a planta
segundo o meridiano do lugar e determinada e declinao da agulha magntica.
2 A planta deve ser to minuciosa quanto possvel, assinalando as correntes de
gua com seu valor mecnico, e conformao orogrfica aproximativa dos terrenos, as
construes existentes, os quinhes de cada um, com as respectivas reas e situao na
diviso administrativa e judiciria do Estado, Distrito ou Territrio, valos, cercas, muros,
tapumes, limites ou marcos divisrios, vias de comunicao e por meio de convenes,
as culturas, campos, matas, capoeiras, cerrados, caatingas e brejos.
3 A planta ser acompanhada de relatrio que descrever circunstanciadamente
as indicaes daquela, as propriedades culturais, mineralgicas, pastoris e industriais
do solo a qualidade e quantidade das vrias reas de vegetao diversa, a distncia dos
povoados, pontos de embarque e vias de comunicao.
4 Os peritos nomeados e as partes que quiserem podero acompanhar os traba-
lhos topogrficos.
5 Se durante stes surgirem dvidas que interrompam ou embaracem as opera-
es, o engenheiro ou agrimensor as submeter ao Chefe do rgo local do S. P. U. para
que as resolva com a parte interessada, ouvindo os peritos e testemunhas, se preciso.
(...)
Art. 100. Aaplicao do regime de aforamento a terras da Unio, quando autorizada
na forma dste Decreto-lei, compete ao S. P. U., sujeita, porm, a prvia audincia:
a) dos Ministrios da Guerra, por intermdio dos Comandos das Regies Militares;
da Marinha, por intermdio das Capitanias dos Portos; da Aeronutica, por intermdio
dos Comandos das Zonas Areas, quando se tratar de terrenos situados dentro da faixa
de fronteiras, da faixa de 100 (cem) metros ao longo da costa martima ou de uma cir-
cunferncia de 1.320 (mil trezentos e vinte) metros de raio em trno das fortificaes e
estabelecimentos militares;
(...)
Art. 103. O aforamento extinguir-se-:
I por inadimplemento de clusula contratual;
II por acordo entre as partes;
III pela remisso do foro, nas zonas onde no mais subsistam os motivos deter-
minantes da aplicao do regime enfitutico;
IV pelo abandono do imvel, caracterizado pela ocupao, por mais de 5 (cinco)
anos, sem contestao, de assentamentos informais de baixa renda, retornando o dom-
nio til Unio; ou
37
V por interesse pblico, mediante prvia indenizao.
(...)
Art. 109. Aprovada a concesso, lavrar-se- em livro prprio do S.P.U. o contrato
enfitutico de que constaro as condies estabelecidas e as caractersticas do terreno
aforado.
Art. 110. Expirado o prazo de que trata o art. 104 e no havendo interesse do servio
pblico na manuteno do imvel no domnio pleno da Unio, a SPU promover a venda
do domnio til dos terrenos sem posse, ou daqueles que se encontrem na posse de quem
no tenha atendido notificao a que se refere o mesmo artigo ou de quem, tendo reque-
rido, no tenha preenchido as condies necessrias para obter a concesso do aforamento.
(...)
Art. 122. Autorizada, na forma do disposto no art. 103, a remisso do aforamento
dos terrenos compreendidos em determinada zona, o S.P.U. notificar os foreiros, na
forma do pargrafo nico do art. 104, da autorizao concedida.
Pargrafo nico. Cabe ao Diretor do S.P.U. decidir sbre os pedidos de remisso,
que lhe devero ser dirigidos por intermdio do rgo local do mesmo Servio.
Art. 123. A remio do aforamento ser feita pela importncia correspondente a
17% (dezessete por cento) do valor do domnio pleno do terreno.
Art. 124. Efetuado o resgate, o rgo local do S.P.U. expedir certificado de remis-
so, para averbao no Registro de Imveis.
(...)
Art. 205. A pessoa estrangeira, fsica ou jurdica, no sero alienadas, concedidos
ou transferidos imveis da Unio situados nas zonas de que trata a letra a do art. 100,
exceto se houver autorizao do Presidente da Repblica.
1 Fica dispensada a autorizao quando se tratar de unidade autnoma de con-
domnios, regulados pela Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964, desde que o imvel
esteja situado em zona urbana, e as fraes ideais pretendidas, em seu conjunto, no ul-
trapassem 1/3 (um tero) de sua rea total.
2 A competncia prevista neste artigo poder ser delegada ao Ministro da Fa-
zenda, vedada a subdelegao.
Lei n
o
7.433/1985
Art 2 Ficam dispensados, na escritura pblica de imveis urbanos, sua des-
crio e caracterizao, desde que constem, estes elementos, da certido do Cartrio do
Registro de Imveis.
e o nmero do registro ou matrcula no Registro de Imveis, sua completa locali-
zao, logradouro, nmero, bairro, cidade, Estado e os documentos e certides cons-
tantes do 2 do art. 1 desta mesma Lei.
38
2 Para os fins do disposto no pargrafo nico do art. 4 da Lei n 4.591, de 16
de dezembro de 1964, modificada pela Lei n 7.182, de 27 de maro de 1984, conside-
rar-se- prova de quitao a declarao feita pelo alienante ou seu procurador, sob as
penas da Lei, a ser expressamente consignada nos instrumentos de alienao ou de trans-
ferncia de direitos.
Decreto n
o
93.240/1986
Art 3 Na escritura pblica relativa a imvel urbano cuja descrio e caracterizao
conste da certido do Registro de Imveis, o instrumento poder consignar, a critrio do
Tabelio, exclusivamente o nmero do registro ou matrcula no Registro de Imveis,
sua completa localizao, logradouro, nmero, bairro, cidade, Estado e os documentos
e certides mencionados nos incisos II, III, IV e V, do artigo 1.
Decreto n
o
24.643/1934
Art. 13. Constituem terrenos de marinha todos os que, banhados pelas guas do mar
ou dos rio navegveis,. Vo at 33 metros para a parte da terra, contados desde o ponto
a que chega o preamar mdio.
Este ponto refere-se ao estado do lugar no tempo da execuo do art. 51, 14, da
lei de 15/11/1831.
Decreto n
o
2.398, de 21 de dezembro de 1987
Art. 3 Depender do prvio recolhimento do laudmio, em quantia correspondente
a 5% (cinco por cento) do valor atualizado do domnio pleno e das benfeitorias, a trans-
ferncia onerosa, entre vivos, do domnio til de terreno da Unio ou de direitos sobre
benfeitorias neles construdas, bem assim a cesso de direito a eles relativos
1 As transferncias parciais de aforamento ficaro sujeitas a novo foro para a parte
desmembrada.
2
o
Os Cartrios de Notas e Registro de Imveis, sob pena de responsabilidade dos
seus respectivos titulares, no lavraro nem registraro escrituras relativas a bens im-
veis de propriedade da Unio, ou que contenham, ainda que parcialmente, rea de seu
domnio:
I sem certido da Secretaria do Patrimnio da Unio - SPU que declare:
a) ter o interessado recolhido o laudmio devido, nas transferncias onerosas entre
vivos;
b) estar o transmitente em dia com as demais obrigaes junto ao Patrimnio da
Unio; e
39
c) estar autorizada a transferncia do imvel, em virtude de no se encontrar em
rea de interesse do servio pblico;
II sem a observncia das normas estabelecidas em regulamento.
3
o
ASPU proceder ao clculo do valor do laudmio, mediante solicitao do in-
teressado.
4
o
Concluda a transmisso, o adquirente dever requerer ao rgo local da SPU,
no prazo mximo de sessenta dias, que providencie a transferncia dos registros cadas-
trais para o seu nome, observando-se, no caso de imvel aforado, o disposto no art. 116
do Decreto-Lei n
o
9.760, de 1946.
5
o
A no-observncia do prazo estipulado no 4
o
sujeitar o adquirente multa
de 0,05% (cinco centsimos por cento), por ms ou frao, sobre o valor do terreno e
benfeitorias nele existentes.
6
o
vedado o loteamento ou o desmembramento de reas objeto de ocupao
sem preferncia ao aforamento, nos termos dos arts. 105 e 215 do Decreto-Lei n
o
9.760,
de 1946, exceto quando:
a) realizado pela prpria Unio, em razo do interesse pblico;
b) solicitado pelo prprio ocupante, comprovada a existncia de benfeitoria sufi-
ciente para caracterizar, nos termos da legislao vigente, o aproveitamento efetivo e in-
dependente da parcela a ser desmembrada.
Art. 3
o
-A Os cartrios devero informar as operaes imobilirias anotadas, aver-
badas, lavradas, matriculadas ou registradas nos Cartrios de Notas ou de Registro de
Imveis, Ttulos e Documentos que envolvam terrenos da Unio sob sua responsabili-
dade, mediante a apresentao de Declarao sobre Operaes Imobilirias emTerrenos
da Unio - DOITU em meio magntico, nos termos estabelecidos pela Secretaria do Pa-
trimnio da Unio.
1
o
A cada operao imobiliria corresponder uma DOITU, que dever ser apre-
sentada at o ltimo dia til do ms subseqente ao da anotao, averbao, lavratura,
matrcula ou registro da respectiva operao, sujeitando-se o responsvel, no caso de
falta de apresentao ou apresentao da declarao aps o prazo fixado, multa de
0,1% (zero vrgula um por cento) ao ms-calendrio ou frao, sobre o valor da opera-
o, limitada a 1% (um por cento), observado o disposto no inciso III do 2
o
deste ar-
tigo.
2
o
A multa de que trata o 1
o
deste artigo:
I ter como termo inicial o dia seguinte ao trmino do prazo originalmente fixado
para a entrega da declarao e como termo final a data da efetiva entrega ou, no caso de
no-apresentao, da lavratura do auto de infrao;
II ser reduzida:
a) metade, caso a declarao seja apresentada antes de qualquer procedimento de
ofcio;
40
b) a 75% (setenta e cinco por cento), caso a declarao seja apresentada no prazo
fixado em intimao;
III ser de, no mnimo, R$ 20,00 (vinte reais).
3
o
O responsvel que apresentar DOITU com incorrees ou omisses ser inti-
mado a apresentar declarao retificadora, no prazo estabelecido pela Secretaria do Pa-
trimnio da Unio, e sujeitar-se- multa de R$ 50,00 (cinqenta reais) por informao
inexata, incompleta ou omitida, que ser reduzida em 50% (cinqenta por cento) caso
a retificadora seja apresentada no prazo fixado.
Lei n
o
9.636, de 15 de maio de 1998
(14, 15, 1)
Art. 1
o
o Poder Executivo autorizado, por intermdio da Secretaria do Patrim-
nio da Unio do Ministrio do Planejamento, Oramento e Gesto, a executar aes de
identificao, demarcao, cadastramento, registro e fiscalizao dos bens imveis da
Unio, bem como a regularizao das ocupaes nesses imveis, inclusive de assenta-
mentos informais de baixa renda, podendo, para tanto, firmar convnios com os Esta-
dos, Distrito Federal e Municpios em cujos territrios se localizem e, observados os
procedimentos licitatrios previstos em lei, celebrar contratos com a iniciativa privada.
(Redao dada pela Lei n 11.481, de 2007)
Art. 2
o
Concludo, na forma da legislao vigente, o processo de identificao e de-
marcao das terras de domnio da Unio, a SPU lavrar, em livro prprio, com fora
de escritura pblica, o termo competente, incorporando a rea ao patrimnio da Unio.
Pargrafo nico. O termo a que se refere este artigo, mediante certido de inteiro
teor, acompanhado de plantas e outros documentos tcnicos que permitam a correta ca-
racterizao do imvel, ser registrado no Cartrio de Registro de Imveis competente.
Art. 3
o
Aregularizao dos imveis de que trata esta Lei, junto aos rgos munici-
pais e aos Cartrios de Registro de Imveis, ser promovida pela SPU e pela Procura-
doria-Geral da Fazenda Nacional - PGFN, com o concurso, sempre que necessrio, da
Caixa Econmica Federal - CEF.
Pargrafo nico. Os rgos pblicos federais, estaduais e municipais e os Cartrios
de Registro de Imveis daro preferncia ao atendimento dos servios de regularizao
de que trata este artigo.
(...)
Art. 14. O domnio til, quando adquirido mediante o exerccio da preferncia de
que tratam os arts. 13 e 17, 3
o
, poder ser pago:
I vista, no ato da assinatura do contrato de aforamento;
II a prazo, mediante pagamento, no ato da assinatura do contrato de aforamento,
41
de entrada mnima de 10% (dez por cento) do preo, a ttulo de sinal e princpio de pa-
gamento, e do saldo em at cento e vinte prestaes mensais e consecutivas, devida-
mente atualizadas, observando-se, neste caso, que o trmino do parcelamento no poder
ultrapassar a data em que o adquirente completar oitenta anos de idade.
Pargrafo nico. As vendas a prazo sero formalizadas mediante contrato de com-
pra e venda em que estaro previstas, entre outras, as condies de que trata o art. 27.
Art. 15. ASPU promover, mediante licitao, o aforamento dos terrenos de dom-
nio da Unio, situados em zonas sujeitas ao regime enfitutico, que estiverem vagos ou
ocupados h at um ano em 15 de fevereiro de 1997, bem assim daqueles cujos ocu-
pantes no tenham exercido a preferncia ou a opo de que tratam os arts. 13 e 17 desta
Lei e o inciso I do art. 5
o
do Decreto-Lei n
o
2.398, de 1987. Decreto n 3.725, de
10.1.2001.
1
o
O domnio pleno das benfeitorias incorporadas ao imvel, independentemente
de quem as tenha realizado, ser tambm objeto de alienao.
Regularizao Fundiria de Interesse Social Joo Pedro Lamana Paiva
Doao, Usufruto e Clusulas Restritivas Maria do Carmo de Rezende Campos Couto
Bem de Famlia Ari lvares Pires Neto
Retificaes de registro Maria Aparecida Bianchin Pacheco
Servido Naila Rezende Khuri
Operaes Societrias (transformao, incorporao, ciso, fuso) Francisco Jos Re-
zende dos Santos
Carta de Arrematao, de Adjudicao, Alienao por iniciativa particular Srgio Busso
Carta de Arrematao do Decreto-Lei n
o
70/1966 Srgio Busso
Incorporao imobiliria Adriana Marangoni
Hipoteca Daniela Rosrio
Imveis Rurais Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza
PRXIMOS VOLUMES
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