Lei Do Inquilinato Resumida PDF

18/07/2012
Apontamentos
Cada professor parte do pressuposto de que voc no tem mais o que fazer, seno estudar a
matria dele. (Leis de Murphy)
DIREITO CIVIL: LEIS ESPECIAIS
LEI DO INQUILINATO RESUMIDA
Lei do Inquilinato Resumida

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DISPOSIES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAO
H uma lei acima do Direito.
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1. DISPOSIES GERAIS SOBRE O CONTRATO
DE LOCAO
LEGISLAO APLICVEL
OBJETO DA LEI DO INQUILINATO
PARTES NO CONTRATO DE LOCAO
Locador ou Senhorio
Locatrio ou Inquilino
Morte do Locatrio
Separao de fato, Separao Judicial, Divrcio ou
Dissoluo da Unio Estvel
Cesso da Posio Contratual na Locao
Sublocao
PRAZOS NO CONTRATO DE LOCAO
DO ALUGUEL
Conceito
Pagamento Antecipado
Aluguel da Sublocao
DOS DEVERES LEGAIS CONTRATUAIS
Deveres do Locador
Deveres do Locatrio
DO DIREITO DE PREFERNCIA
Prazo
Desistncia
Na Sublocao
Na Totalidade de Vrios Imveis
Inaplicabilidade
Perdas e Danos e Adjudicao
Condomnio no Imvel
DAS BENFEITORIAS
GARANTIAS LOCATCIAS
Espcies
Cauo
Fiana
Seguro de Fiana Locatcia
Cesso Fiduciria de Quotas de Fundo de Investimento
Durao
Substituio
EXTINO DO CONTRATO DE LOCAO
Hipteses
Demanda Cabvel (despejo)
Desapropriao
DAS PENALIDADES CRIMINAIS NAS RELAES LOCATCIAS
2. DAS MODALIDADES DE LOCAO
LOCAO RESIDENCIAL
Locao Residencial - Art. 46
Locao residencial - Art. 47
LOCAO POR TEMPORADA OU TIME SHARING
LOCAO NO RESIDENCIAL
3. TUTELA PROCESSUAL NAS RELAES
LOCATCIAS
DISPOSIES GERAIS
DEMANDAS EM ESPCIE
Ao de Despejo
Procedimento
Liminar e Cauo
Depsito Judicial
Concordncia com a Desocupao do Imvel
Aes de despejo fundadas na falta de pagamento
Ao de Consignao de aluguel e Acessrios da
Locao
Ao Revisional de Aluguel
Ao Renovatria
Ponto Comercial
Requisitos da Ao Renovatria
Sublocao
Exceo de Retomada
4. ANEXO


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Sumrio

LEGISLAO APLICVEL
H trs modalidades de locao:

- A locao de coisas (C.C. art. 565 a 578 e Lei n 8.245/91);
- A locao de servios, que no Direito moderno, apesar de ainda tratada pelo Cdigo Civil, foi absorvida em
parte pelo contrato de trabalho, disciplinado pela legislao trabalhista;
- A locao de obra, que resultou no moderno contrato de empreitada (C.C. arts 579 a 585).

Obs.:
1 - O Cdigo Civil, alm de formular os princpios gerais da matria, juntamente com leis especiais regula a
locao de imveis pertencentes Unio, aos Estados, aos Municpios, e s suas autarquias e fundaes pblicas.
2 - O Cdigo Civil tambm o estatuto aplicvel locao de coisa mvel no fungvel, de acordo com a
prescrio de seu art. 565.
3 - As locaes regidas pelo Cdigo Civil podero se subsumir aos princpios do Cdigo de Defesa do
Consumidor, desde que se caracterize uma relao entre fornecedor e consumidor.

OBJETO DA LEI DO INQUILINATO

Figura 1
1

1
http://willrios.blogspot.com.br/

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A Lei 8.245/91 se aplica somente aos imveis urbanos destinados residncia ou atividade comercial:
Lei n 8.245/91 Art. 1 A locao de imvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:
Pargrafo nico. Continuam regulados pelo Cdigo Civil e pelas leis especiais:
a) as locaes:
1. de imveis de propriedade da Unio, dos Estados e dos Municpios, de suas autarquias e
fundaes pblicas;
Locao bens pblicos: A locao de bens pblicos, na verdade, no
propriamente locao, mas permisso de uso, contrato de direito administrativo,
consistente em ato negocial, unilateral, discricionrio e precrio, atravs do qual a
Administrao faculta ao particular a utilizao de determinado bem pblico. No
est, porm, sujeita a Lei de Locaes, de tal modo que o Poder Pblico no locador
de seus bens.
As pessoas jurdicas de direito pblico podem, sim, ser locatrias,
quando tomam, mediante o pagamento de aluguel, prdios de particulares para
desenvolverem suas atividades.
De tal modo, as sociedades de economia mista podem assumir a posio
de locadoras, quando entregam ao particular um de seus prdio para que ele
desenvolva ali sua atividade econmica, no relacionada prestao de servios
pblicos. Quando isso ocorrer, incide a Lei Predial.
2. de vagas autnomas de garagem ou de espaos para estacionamento de veculos;
3. de espaos destinados publicidade;
4. em apart- hotis, hotis - residncia ou equiparados, assim considerados aqueles que
prestam servios regulares a seus usurios e como tais sejam autorizados a funcionar;
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

Encontram-se, ainda, fora do alcance da Lei do Inquilinato a locao de bens mveis e os imveis rurais,
entendidos estes ltimos conforme critrios estabelecidos pelo Plano Direitor aprovado por lei municipal (Lei n
10.257/2001, arts 39 a 45).

CAPTULO III
DO PLANO DIRETOR
Lei n 10.257/2001 Art. 39. A propriedade urbana cumpre sua funo social quando atende s
exigncias fundamentais de ordenao da cidade expressas no plano diretor, assegurando o
atendimento das necessidades dos cidados quanto qualidade de vida, justia social e ao
desenvolvimento das atividades econmicas, respeitadas as diretrizes previstas no art. 2
o
desta Lei.
Art. 40. O plano diretor, aprovado por lei municipal, o instrumento bsico da poltica de
desenvolvimento e expanso urbana.
2
o
O plano diretor dever englobar o territrio do Municpio como um todo.
Art. 42. O plano diretor dever conter no mnimo:

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I a delimitao das reas urbanas onde poder ser aplicado o parcelamento, edificao ou
utilizao compulsrios, considerando a existncia de infra-estrutura e de demanda para utilizao,
na forma do art. 5
o
desta Lei;

PARTES NO CONTRATO DE LOCAO
Locao de coisas o contrato pelo qual uma das partes (locador) se obriga a ceder outra (locatrio), por
tempo determinado ou no, o uso e gozo de coisa infungvel, mediante certa retribuio.

Figura 3
2

3

Art. 10. Morrendo o locador, a locao transmite - se aos herdeiros.

Aquele que cede a outrem (o locatrio) o uso e gozo de bem mvel ou imvel, num contrato de locao.
Pode ser pessoa natural ou jurdica, proprietrio ou no do imvel, vez que pode ser o titular de outro direito real
como, por ex., o direito de superfcie (superficirio).
Quem tem a livre disposio do uso e gozo de uma coisa pode juridicamente entrega-la em locao. Locador
pode ser o proprietrio e tambm outras pessoas, como o usufruturio, o comodatrio, o prprio locatrio (quando
autorizado pelo locador), o fiducirio, etc.

2
http://www.noobnopc.com/2011/09/seu-barriga-pede-emprego-no-brasil.html
3
http://sobrando.wordpress.com/author/sobrando/page/72/
Figura 2

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Figura 4
4

Art. 2 Havendo mais de um locador ou mais de um locatrio, entende - se que so solidrios
5
se o
contrrio no se estipulou.
Pargrafo nico. Os ocupantes de habitaes coletivas multifamiliares presumem - se
locatrios ou sublocatrios
6
.

Indivduo que recebe de outrem (o locador) uma coisa, mediante um contrato de locao, obrigando-se a
pagar por isso o preo ajustado.

4
http://fabricaderisos.com.br/2012/03/28/seu-madruga-filme/
5
No dispositivo sob exame, h, portanto, caso de solidariedade legal, salvo se o contrato de locao dispuser em contrrio. De tal modo,
no silncio do contrato de locao, haver solidariedade ativa se h mais de um locador, e solidariedade passiva se h mais de um locatrio,
exceto se o instrumento de ajuste locatcio dispuser que, apesar de haver locadores ou locatrios, no se presumem solidrios nas suas relaes
contratuais obrigacionais.
Desse modo, de qualquer locatrio pode ser exigido o pagamento do aluguel e encargos, como tambm qualquer deles pode ser
acionado em despejo por falta de pagamento, sem necessidade de serem colocados como rus da demanda os demais co-locatrios.

6
Tratando-se de moradias conhecidas como cortios, no permitem elas, no mais das vezes, que se saiba exatamente quem so os
locatrios, pelas suas sucessivas mudanas.
De regra, estabelecida a locao, sucedem-se as sublocaes, alterando-se e alternando-se os moradores do imvel.
A atual lei, atenta a essa realidade social, reconhece em todo e em cada um dos ocupantes dessas habitaes coletivas a condio de
locatrio ou de sublocatrio, os quais, nessas circunstncias, so moradores que legalmente passam a ser inquilinos ou subinquilinos, por
presuno legal, independentemente da situao em que ingressaram no bem.


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Morte do Locatrio
Art. 11. Morrendo o locatrio, ficaro sub - rogados nos seus direitos e obrigaes:
I - nas locaes com finalidade residencial, o cnjuge sobrevivente ou o companheiro e,
sucessivamente, os herdeiros necessrios e as pessoas que viviam na dependncia econmica
do de cujus , desde que residentes no imvel;
II - nas locaes com finalidade no residencial, o esplio e, se for o caso, seu sucessor
no negcio.

Separao de fato, Separao Judicial, Divrcio ou Dissoluo da
Unio Estvel
Art. 12. Em casos de separao de fato, separao judicial, divrcio ou dissoluo da unio
estvel, a locao residencial prosseguir automaticamente com o cnjuge ou companheiro
que permanecer no imvel. (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009)
1
o
Nas hipteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogao ser comunicada por
escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatcia. (Includo pela Lei n
12.112, de 2009)
2
o
O fiador poder exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias
contado do recebimento da comunicao oferecida pelo sub-rogado, ficando responsvel pelos
efeitos da fiana durante 120 (cento e vinte) dias aps a notificao ao locador. (Includo pela Lei n
12.112, de 2009)

Cesso da Posio Contratual na Locao
Art. 13. A cesso da locao, a sublocao e o emprstimo do imvel, total ou parcialmente, dependem do
consentimento prvio e escrito do locador.
Possvel em ambas as posies contratuais, de forma parcial ou total, sendo que o caso mais importante
ocorre na sublocao.
Sublocao: contrato por meio do qual se subaluga, a um terceiro, edifcio, apartamento, dependncia etc.

Casos em que no configuram cesso, sublocao ou emprstimo: Bom anotar que, no entanto, nem
sempre a cesso, ainda que no comunicada na forma desta norma, poder configurar infrao, bastando lembrar
que jamais se considerou como tal ficarem, no imvel residencial, pessoas da famlia ou parentes do locatrio que
com ele conviviam no prdio, lembrando-se que a locao residencial, em regra, intuiti familae.
De fato, a cesso do imvel locado pelo locatrio a membros de sua famlia, sem prvia e expressa
autorizao do senhorio, caracteriza infrao contratual que enseja o despejo, se inexiste relao de dependncia
econmica entre os cessionrios e o inquilino, tornando a locao destituda do carter intuitu familiae.
Assim, se a coisa locada permanece inteiramente na posse do locatrio, embora este permita sua fruio a
outras pessoas, no cumprimento dos deveres de parentesco, amizade, sociabilidade, no se pode falar em
infrao contratual.

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De outro lado, se o locatrio, pelo contrato, est autorizado apenas a ceder a locao, sempre se entende
que pode sublocar, estando esta orientao em smula do STF.

Sublocao
Art. 13. A cesso da locao, a sublocao e o emprstimo do imvel, total ou parcialmente,
dependem do consentimento prvio e escrito do locador.
1 No se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar
formalmente a sua oposio.
2 Desde que notificado por escrito pelo locatrio, de ocorrncia de uma das hipteses
deste artigo, o locador ter o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposio.
De qualquer forma, continua vlida regra que no se presume o consentimento do locador pelo fato da
simples demora em se insurgir contra a sublocao, cesso ou emprstimo.
Oposio do locador cesso, sublocao e ao emprstimo: Decorridos trinta dias sem que o senhorio
manifeste sua oposio nova situao, consolida-a, evitando que, no futuro, venha a alegar a existncia de
infrao contratual ou legal.
Se o locador est de acordo com essa alterao na relao locatcia originria, como tantas vezes acontece,
no poder opor-se uma vez ultrapassado aquele prazo.

Das sublocaes
Art. 14. Aplicam - se s sublocaes, no que couber, as disposies relativas s locaes.
Art. 15. Rescindida ou finda a locao, qualquer que seja sua causa, resolvem - se as
sublocaes, assegurado o direito de indenizao do sublocatrio contra o sublocador.
Art. 16. O sublocatrio responde subsidiariamente ao locador pela importncia que dever
ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguis que se vencerem durante a lide.

Art 14 Sublocao classificao e disciplina: Tratando-se de dar a disciplina das locaes s sublocaes,
o que se mostra perfeitamente compatvel e razovel, uma vez que estas mais no so que locaes dadas pelo
locatrio que, nesses casos, assume a posio de locador diante do sublocatrio, muito embora nenhuma relao
se estabelea entre este e o locador da locao principal.
Evidente que a lei se refere s sublocaes legtimas, isto , devidamente autorizadas ou consentidas pelo
locador, porque as sublocaes ilegtimas, no sendo reconhecidas, no podem merecer esse tratamento legal.

Art 15 Extino da sublocao com o trmino da locao: A sublocao no pode ser por prazo superior
locao. Finda esta, resolve-se aquela.
Em verdade, a sublocao contrato derivado da locao, no estabelecendo direitos nem obrigaes, nem
mesmo qualquer vnculo entre o locador, que parte no contrato principal, e o sublocatrio, que parte apenas

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no subcontrato. Dessas posies no plano do direito material resulta que, terminado o contrato bsico, cessa o
que lhe derivado.
No demasiado dizer que, caracterizada a sublocao ilegtima, o sublocatrio no tem sequer condies
legais para defender seu interesse, de modo que no h razo para cientific-lo ou intim-lo dos termos de ao
de despejo, da porque no goza de quaisquer direitos que a lei concede ao sublocatrio legtimo, sendo invivel a
convocao daquele para intervir no feito.
TJRJ 0018823-03.2012.8.19.0000 - MANDADO DE SEGURANCA - 1 Ementa - DES. LEILA
ALBUQUERQUE - Julgamento: 15/05/2012 - DECIMA OITAVA CAMARA CIVEL - MANDADO DE
SEGURANA.PRETENSO DE SUSPENDER CUMPRIMENTO DE MANDADO DE DESPEJO.SUBLOCATRIO
QUE NO INTEGROU A LIDE.A Impetrante no tem direito lquido e certo de ser notificado da ao de
despejo por falta de pagamento ajuizada em face do locatrio por ser ilegtimo o negcio jurdico por
eles celebrado.O contrato de locao estabelece que a sublocao teria de ser consentida por escrito
pela locadora, o que no ocorreu in casu, razo pela qual o ato impugnado no ilegtimo nem violador
de direito da Impetrante.DENEGAO DA SEGURANA.
Deciso Monocrtica: 15/05/2012

TJRJ 0001580-47.2010.8.19.0087 - APELACAO - 2 Ementa - DES. CARLOS SANTOS DE OLIVEIRA -
Julgamento: 08/05/2012 - NONA CAMARA CIVEL - AGRAVO INTERNO. EMBARGOS DE TERCEIRO.
SUBLOCAO ILEGTIMA. DESNECESSIDADE CINCIA NA AO DE DESPEJO. ARTIGO 13, C/C ARTIGO
59, 2 DA LEI N 8.245/91. - No foi entranhado aos autos qualquer espcie de documento capaz de
comprovar de forma inequvoca que os locadores consentiram expressamente com a sublocao do
bem, em que pese a afirmao constante das razes recursais no sentido de que a renovao da
sublocao ocorreu em 2007 com a cincia dos recorridos. Nada nos autos comprova a alegada cincia
dos recorridos.- imprescindvel a existncia de aquiescncia expressa nos moldes do pacto de locao
de fls. 280/285 e do artigo 13 da Lei n 8.245/91. O fato de a embargante comprovar que se encontra
estabelecida no imvel desde o ano de 1973, em nada afeta o direito dos locadores, considerando que a
embargante no prova que desde aquela poca possua a alegada qualidade de sublocatria.- Destarte,
imperioso reconhecer que a sublocao em tela no legtima, eis que no consentida pelos locadores.
Assim, prescindvel a cientificao do sublocatrio nos autos da ao de despejo em apenso - processo
n 2007.087.002592-5 - j que o 2 do artigo 59 da Lei n 8.245/91 prev a necessidade de cincia to
somente no caso de sublocao legtima, que no o caso dos autos, como j elucidado.- Precedentes
do Superior Tribunal de Justia.DESPROVIMENTO DO RECURSO DE AGRAVO INTERNO.
Deciso Monocrtica: 17/04/2012
ntegra do Acrdo - Data de Julgamento: 08/05/2012

Enfim, rescindida ou terminada legitimamente a locao e perdendo o locatrio o direito ao uso da coisa
locada, no pode assegurar ao sublocatrio a permanncia no imvel, exatamente porque, no tendo mais a posse
da coisa em decorrncia do contrato de locao, no a pode garantir ao sublocatrio.

Art 16 Sublocatrio responsabilidade subsidiria: Trata-se de sublocatrio legtimo.
Andou bem a atual lei em manter essa responsabilidade subsidiria, a fim de obviar, na prtica, o grave
inconveniente de o inquilino ficar inadimplente diante do locador, mas continuar a receber aquilo a que tem
direito em razo da sublocao.

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O dispositivo permite, por essa responsabilidade subsidiria, no pagando o locatrio o que deve ao
locador, o sublocatrio responda perante o locador at o limite do que deve ao sublocador. Aluguis e encargos
que se forem vencendo no processo judicial contra o inquilino tambm devem ser atendidos pelo sublocatrio por
essa responsabilidade que a lei lhe impe, e os pagamentos que assim fizer podem ser opostos ao seu sublocador
como verdadeira quitao do crdito deste.

LOCAO. SUBLOCAO. AUSNCIA DE PAGAMENTO DE ALUGUIS. RESPONSABILIDADE DA
LOCATRIA. NATUREZA SUBSIDIRIA DA PARTE SUBLOCATRIA. EXECUO. EXCESSO. REEXAME DE
PROVA. IMPOSSIBILIDADE. SMULA N. 7/STJ. AFRONTA.
1. A teor da jurisprudncia deste Tribunal, mesmo existindo contrato de sublocao, a
responsabilidade pelo pagamento dos aluguis da parte locatria; sendo subsidiria a do sublocatrio,
ex vi do art. 16 da Lei n. 8.245/91.
2. No h como desconstituir o acrdo da instncia de origem que afastou o alegado excesso na
execuo ao consignar que a BR no fez prova de que a evoluo dos clculos tenha sido feita de forma
errnea.
3. Alterar a compreenso do Tribunal de origem que, diante da anlise do caso concreto, concluiu
pelo correo dos clculos apresentados pelas exequentes, importaria em afronta ao bice da Smula n.
7/STJ.
4. Agravo regimental improvido.
(AgRg no Ag 1145606/RS, Rel. Ministro JORGE MUSSI, QUINTA TURMA, julgado em 26/10/2010, DJe
22/11/2010)

PRAZOS NO CONTRATO DE LOCAO
Art. 3 O contrato de locao pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vnia conjugal,
se igual ou superior a dez anos.
Pargrafo nico. Ausente a vnia conjugal, o cnjuge no estar obrigado a observar o
prazo excedente.

Ao dizer que o contrato de locao pode ser estabelecido por qualquer prazo, a lei somente pode estar se
referindo a contrato escrito, e por perodo determinado, porque, sendo verbal o ajuste, presume-se que a locao
por tempo indeterminado.
O artigo em exame traz duas regras:
A primeira, ao contratar, locador e locatrio tm ampla liberdade de fixar o prazo que entenderem, sem
qualquer limitao legal.
A segunda, que, se o perodo da locao for pactuado por tempo igual ou superior a 10 anos, torna-se
necessria a autorizao uxria ou marital, conforme seja locador marido ou a mulher, respectivamente.
Celebrando-se, porm, instrumento locatcio por prazo igual ou superior a 10 anos, sem que dele conste
aquele consentimento conjugal, o consorte que no anuiu ao ajuste est desobrigado a respeitar o prazo que
exceder ao decnio.

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Verifica-se, pois, que o contrato vlido, s perdendo a eficcia quanto ao prazo que exceder ao prazo de
10 anos, se a tanto se opuser o cnjuge que no autorizou essa locao.

Art. 4
o
Durante o prazo estipulado para a durao do contrato, no poder o locador reaver o
imvel alugado. O locatrio, todavia, poder devolv-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao
perodo de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redao dada pela Lei
n 12.112, de 2009)
Pargrafo nico. O locatrio ficar dispensado da multa se a devoluo do imvel decorrer
de transferncia, pelo seu empregador, privado ou pblico, para prestar servios em localidades
diversas daquela do incio do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no
mnimo, trinta dias de antecedncia.
Regra:
Durante o prazo estipulado para a durao do contrato, no poder o locador reaver o imvel alugado.

Excees:

1 - Infrao contratual pelo locatrio ou sublocatrio, inclusive pela falta de pagamento dp aluguel e demais
encargos, mediante a propositura da ao de despejo competente;

2 - Denncia na hiptese de locao por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com
antecedncia mnima de 30 dias;

3 - Denncia na hiptese de extino de usufruto ou de fideicomisso, com o prazo de trinta dias para a
desocupao, salvo se tiver havido aquiescncia escrita do nuproprietrio ou do fideicomissrio, ou se a
propriedade estiver consolidada em mos do usufruturio ou do fiducirio.
Tal denncia dever ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extino do fideicomisso ou da
averbao da extino do usufruto, presumindo - se, aps esse prazo, a concordncia na manuteno da locao.
Art. 7 Nos casos de extino de usufruto ou de fideicomisso, a locao celebrada pelo
usufruturio ou fiducirio poder ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupao,
salvo se tiver havido aquiescncia escrita do nuproprietrio ou do fideicomissrio, ou se a
propriedade estiver consolidada em mos do usufruturio ou do fiducirio.
Pargrafo nico. A denncia dever ser exercitada no prazo de noventa dias contados da
extino do fideicomisso ou da averbao da extino do usufruto, presumindo - se, aps esse prazo,
a concordncia na manuteno da locao.
Destaque-se que, findos o usufruto e o fideicomisso, no cessa automaticamente a locao existente, Para tanto,
necessrio denunciar o liame locatcio, por meio de notificao judicial ou extrajudicial, concedendo ao locatrio o
prazo de 30 dias para a desocupao do imvel, sob pena de despejo que ser promovido atravs de ao imotivada, uma
vez que ser baseada apenas naquela extino seguida de denncia.

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Decorridos 90 dias, contados da extino do fideicomisso, ou da averbao imobiliria da extino do
usufruto, sem que seja feita tal denncia, presume-se que o nu-proprietrio e o fiducirio, agora apenas proprietrios,
concordaram com a locao, assumindo, portanto, a posio de novos locadores.
A inrcia produzir por presuno legal, o efeito de coloc-los na posio de locador, com as conseqncias
disso decorrentes, entre as quais, tratando-se de imvel residencial, a de apenas poderem promover o despejo nas
restritas hipteses previstas em lei.

4 Denncia pelo adquirente do imvel se esse for alienado durante a locao, com o prazo de noventa
dias para a desocupao, salvo se a locao for por tempo determinado e o contrato contiver clusula de vigncia
em caso de alienao e estiver averbado junto matrcula do imvel.
Idntico direito ter o promissrio comprador e o promissrio cessionrio, em carter irrevogvel, com
imisso na posse do imvel e ttulo registrado junto matrcula do mesmo.

Art. 8 Se o imvel for alienado durante a locao, o adquirente poder denunciar o
contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupao, salvo se a locao for por tempo
determinado e o contrato contiver clusula de vigncia em caso de alienao e estiver averbado
junto matrcula do imvel.
1 Idntico direito ter o promissrio comprador e o promissrio cessionrio, em carter
irrevogvel, com imisso na posse do imvel e ttulo registrado junto matrcula do mesmo.
2 A denncia dever ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da
venda ou do compromisso, presumindo - se, aps esse prazo, a concordncia na manuteno da
locao.

O adquirente no tem qualquer relao jurdica com o inquilino o qual
estabeleceu liame locatcio com o alienante.
De tal modo, o comprador do bem locado estranho quela relao locativa
que, por isso, no est obrigado a respeitar.
De qualquer forma, a venda, s por si, no rompe a locao. Para tanto,
mister que o novo adquirente manifeste formalmente que no tem interesse em
manter o liame locatcio, avisando o locatrio. Essa providncia deve ser tomada no
prazo de 90 dias a contar do registro imobilirio da venda e compra ou da promessa
de venda e compra ou, ainda, da cesso. necessrio que o contrato de locao no
contenha clusula de vigncia contra o adquirente e, se contiver tal condio,
preciso que esteja averbada na respectiva matrcula do imvel.
Ainda, como exigncia legal, se se tratar de compromisso ou de cesso, estes
ho de ter carter irrevogvel e irretratvel, e, em qualquer hiptese, mesmo de
compra, o adquirente h de estar imitido na posse do imvel, posse indireta, jurdica,
claro, pois a posse direta tem-na o inquilino.

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Decorridos aqueles 90 dias sem a necessria denncia de que o adquirente,
compromissrio comprador ou cessionrio pretende reaver a coisa, a locao ficar
mantida, modificada, no entanto, quanto figura do locador.

Acerca do promitente comprador:
LOCAO. PROMITENTE COMPRADOR. PARTE LEGTIMA PARA FIGURAR NO POLO ATIVO DA AO
DE DESPEJO. PROVA DA PROPRIEDADE OU DO COMPROMISSO REGISTRADO. DESNECESSIDADE. DISSDIO
JURISPRUDENCIAL SUPERADO. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO.
1 - A priori, a inexistncia de prova da propriedade do imvel ou do compromisso registrado no
enseja a ilegitimidade do promitente comprador em propor o despejo da locatria que no adimpliu os
aluguis.
2 - Comprovada, na espcie, a condio de locador atravs do respectivo contrato de locao,
assinado pela ora agravante, compete locatria o nus de comprovar a existncia de fato impeditivo,
modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 333, II, do CPC, o que no ocorreu.
3 - Fere a boa-f objetiva a conduta da locatria que, aps exercer a posse direta do imvel por mais
de duas dcadas, alega a ilegitimidade do locador em ajuizar a ao de despejo por falta de pagamento.
4 - Embora a ora agravante tenha demonstrado a existncia da divergncia jurisprudencial, verifica-
se que este Superior Tribunal de Justia recentemente asseverou que o ajuizamento da ao de despejo
pelo promitente comprador prescinde de prova da propriedade do imvel locado, a evidenciar a
superao do dissdio 5 - Agravo regimental improvido.
(AgRg nos EDcl nos EDcl no Ag 704.933/SP, Rel. Ministra MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA, SEXTA
TURMA, julgado em 24/08/2009, DJe 14/09/2009)

TJRJ 0013146-43.2004.8.19.0203 (2006.001.55835) - APELACAO - 1 Ementa - DES. ANA MARIA
OLIVEIRA - Julgamento: 28/11/2006 - QUARTA CAMARA CIVEL - ACAO PROPOSTA POR PROMITENTE
COMPRADOR - IMOVEL LOCADO - LEGITIMIDADE ATIVA - PROCEDENCIA DO PEDIDO
Locao. Ao de despejo proposta pelo promitente comprador do imvel locado. Procedncia do
pedido. Apelao da R. Legitimidade do adquirente do bem para figurar no plo ativo da ao de
despejo. Locatrio que foi previamente notificado da denncia do contrato com o prazo de noventa dias
para desocupao do imvel, nos termos do artigo 8. da Lei 8.245/91. Locatrio que alega ter sido
preterido no seu direito de preferncia e que no se valeu da faculdade de reclamar para si o bem,
conforme previsto no artigo 33 da Lei 8.245/91. Resciso da locao corretamente decretada.
Desprovimento da apelao.
Ementrio: 09/2007 - N. 01 - 01/03/2007
ntegra do Acrdo - Data de Julgamento: 28/11/2006

5 - Para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico, que no possam ser
normalmente executadas com a permanncia do locatrio no imvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Art. 9 A locao tambm poder ser desfeita:

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IV - para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico, que no possam
ser normalmente executadas com a permanncia do locatrio no imvel ou, podendo, ele se recuse a
consenti - las.
Se o locatrio pode ficar no imvel durante as obras, e no as impede no ser
caso de acolher-se a pretenso retomada.
Se o locatrio no concorda com a realizao das necessrias e inadiveis obras,
embora pudesse continuar no prdio, impe-se o despejo para que o locador atenda
s exigncias do Poder Pblico.

Destaque-se:
Art. 6 O locatrio poder denunciar a locao por prazo indeterminado mediante aviso por escrito
ao locador, com antecedncia mnima de trinta dias.
Pargrafo nico. Na ausncia do aviso, o locador poder exigir quantia correspondente a
um ms de aluguel e encargos, vigentes quando da resilio
7
.
Art. 4
o
Pargrafo nico. O locatrio ficar dispensado da multa se a devoluo do imvel
decorrer de transferncia, pelo seu empregador, privado ou pblico, para prestar servios em
localidades diversas daquela do incio do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo
de, no mnimo, trinta dias de antecedncia.

7
Deixando o inquilino de avisar que vai desocupar o bem locado, pouco provvel que sofra a cobrana do valor equivalente a um ms
de aluguel e encargos que por ltimo vigoravam.

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DO ALUGUEL

Figura 5
8

Do aluguel
Art. 17. livre a conveno do aluguel, vedada a sua estipulao em moeda estrangeira e a sua vinculao
variao cambial ou ao salrio mnimo.
Pargrafo nico. Nas locaes residenciais sero observadas os critrios de reajustes
previstos na legislao especfica.
o preo pago pela locao.
Embora estabelecido livremente, somente pode ser estabelecido em moeda nacional, e no em moeda
estrangeira.
Pode, no entanto, se previsto numa prestao de utilidade ou servio, ou ainda, numa prestao mista.
Ex.: Parte na participao em vendas ou lucros de bilheteria, parte em dinheiro.
De outro lado, o locativo no pode ficar atrelado variao cambial, nem mesmo ao salrio mnimo.

Aluguel locao residencial: Se nas demais locaes livre a contratao de
ndices de reajuste, nas locaes residenciais, embora tambm livre a estipulao do
aluguel, agora este somente pode ser majorado pelos ndices previstos na legislao
especfica.
O aluguel no pode ser reajustado com menos de um ano do incio de sua
vigncia, seja em caso de locao residencial ou no residencial (comercial, industrial,
etc.).

8
http://www.sempretops.com/informacao/igp-m-2012-aluguel-previsoes-e-calculos/

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Aluguel desconto ou prmio por pontualidade: Outro ponto relacionado livre contratao do aluguel,
refere-se ao chamado desconto ou prmio por pontualidade.
legtimo estabelecer desconto para o pontual pagamento do locativo, pois no mbito de disponibilidade
dos contratantes, tratando-se de estmulo pontualidade.

Art. 18. lcito s partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como
inserir ou modificar clusula de reajuste.
Se as partes podem dar por finda a locao, podem, tambm, num dado
instante do curso contratual, resolver por consenso como fazer nova contratao,
estabelecendo novas bases contratuais.

Art. 19. No havendo acordo, o locador ou locatrio, aps trs anos de vigncia do
contrato ou do acordo anteriormente realizado, podero pedir reviso judicial do aluguel, a fim
de ajust - lo ao preo de mercado.
Na contagem desse prazo, bom salientar que se computam perodos em que
o locador primitivo era outro, tenha havido venda ou cesso ou, ainda, sucesso causa
mortis.
O que se exige que o incio do contrato ou o derradeiro acordo sobre o
aluguel com aquele inquilino tenha ocorrido h trs anos, pouco importando que o
senhorio fosse um e, agora outro, at porque a relao locatcia iniciada prosseguiu
com este, que assumiu, assim, as obrigaes e deveres diante do locatrio e, tambm,
os respectivos direitos, entre os quais o de propor a ao revisional do preo da
locao.
Do mesmo modo, se o locatrio j no o que originariamente celebrou a
locao, mas outro membro da mesma famlia, beneficirio da avena sub-rogado
causa mortis ou que legalmente prosseguiu com a locao, conta-se o prazo para o
pedido de reviso desde o ltimo acordo ou, na falta deste, do incio do liame
locatcio.

Art. 20. Salvo as hipteses do art. 42
9
e da locao para temporada, o locador no poder exigir o
pagamento antecipado do aluguel.

9
Art. 42. No estando a locao garantida por qualquer das modalidades, o locador poder exigir do locatrio o
pagamento do aluguel e encargos at o sexto dia til do ms vincendo.


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Alm do mais, no se ignora que locadores de imveis para temporada recebiam a renda relativa ao tempo
de locao no mesmo ato em que entregavam as chaves do bem, significando estas a prpria quitao ou recibo.
De qualquer modo, o inquilino tem sempre direito a exigir recibo deste pagamento.
Embora a lei proba a cobrana antecipada do aluguel, abre duas excees:
A primeira se refere a hiptese de a locao no estar garantida por cauo, fiana ou seguro de fiana
locatcia, situao em que o locador pode exigir que o pagamento do aluguel seja feito at o 6 dia til do ms
vincendo.
Compreende-se que, sem garantias, o senhorio possa cobrar no incio do ms a renda correspondente a
este.
A segunda hiptese de pagamento antecipado do preo se refere locao para temporada.

Art. 21. O aluguel da sublocao no poder exceder o da locao; ///nas habitaes
coletivas multifamiliares, a soma dos aluguis no poder ser superior ao dobro do valor da locao.
Pargrafo nico. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatrio a reduzir o aluguel
at os limites nele estabelecidos.

DOS DEVERES LEGAIS CONTRATUAIS
Art. 22. O locador obrigado a:
I - entregar ao locatrio o imvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locao, o uso pacfico do imvel locado;
III - manter, durante a locao, a forma e o destino do imvel;
IV - responder pelos vcios ou defeitos anteriores locao;
V - fornecer ao locatrio, caso este solicite, descrio minuciosa do estado do imvel,
quando de sua entrega, com expressa referncia aos eventuais defeitos existentes;
VI - fornecer ao locatrio recibo discriminado das importncias por este pagas, vedada
a quitao genrica;
VII - pagar as taxas de administrao imobiliria, se houver, e de intermediaes, nestas
compreendidas as despesas necessrias aferio da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prmio de seguro complementar contra fogo, que
incidam ou venham a incidir sobre o imvel, salvo disposio expressa em contrrio no contrato;
Compete, por igual, ao locador o pagamento dos impostos e taxas incidentes
sobre o imvel locado, salvo se o contrrio for previsto no contrato de locaes. Vale
dizer, portanto que, silenciando o ajuste sobre quem cabe a responsabilidade por

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taxas e impostos que recaem sobre o prdio, o senhorio que deve suporta-los em
razo da lei.
Assim, se o contrato de locao prev seja realizado seguro contra fogo,
e que o prmio ser pago pelo inquilino, este deve cumprir essa obrigao, sob pena
de o senhorio alegar infrao contratual. Se o locador, porm, deseja realizar seguro
complementar ao contratado pelo inquilino, dever aquele arcar com o respectivo
custo.
De outro lado, silenciando o contrato a respeito, como tantas vezes
acontece, o locatrio que quiser se cobrir dessa responsabilidade deve, ele prprio,
contratar seguro contra fogo, sob pena de se tornar auto-segurador, no sentido de
que deve suportar o custo da reparao ou reedificao do prdio sinistrado.
IX - exibir ao locatrio, quando solicitado, os comprovantes relativos s parcelas que
estejam sendo exigidas;
X - pagar as despesas extraordinrias de condomnio.
Pargrafo nico. Por despesas extraordinrias de condomnio se entendem aquelas que
no se refiram aos gastos rotineiros de manuteno do edifcio, especialmente:
a) obras de reformas ou acrscimos que interessem estrutura integral do imvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poos de aerao e iluminao, bem como das esquadrias
externas;
c) obras destinadas a repor as condies de habitabilidade do edifcio;
d) indenizaes trabalhistas e previdencirias pela dispensa de empregados, ocorridas em
data anterior ao incio da locao;
e) instalao de equipamento de segurana e de incndio, de telefonia, de intercomunicao,
de esporte e de lazer;
f) despesas de decorao e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituio de fundo de reserva.
TJRJ - 0000105-66.2005.8.19.0011 (2007.001.44755) - APELACAO - 1 Ementa - DES. MARIO
GUIMARAES NETO - Julgamento: 30/10/2007 - PRIMEIRA CAMARA CIVEL - EMENTA - DECISO
MONOCRTICA - AO DE DESPEJO C/C COBRANA DE ALUGUIS - COBRANA DE COTAS
EXTRAORDINRIAS PARA REFORMA NA GARAGEM DO CONDOMNIO - PARCELAS QUE DEVEM SER
SUPORTADAS PELO LOCADOR - APLICAO DO ART. 22, X, PARGRAFO NICO DA LEI 8245/91 -
CONDENAO NOS NUS DE SUCUMBNCIA, PELO APELANTE, EX VI DO ART. 21, PARGRAFO NICO DO
CPC - PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO, COM FULCRO NO ART. 557, 1-A DO CPC para determinar
que se exclua da condenao as cotas extras do perodo de maro a setembro de 2005, mantida a
sentena quanto ao mais. Deciso Monocrtica: 30/10/2007


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Art. 23. O locatrio obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locao, legal ou contratualmente
exigveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, at o sexto dia til do ms seguinte ao vencido,///
no imvel locado, quando outro local no tiver sido indicado no contrato;
Assim, pela lei qurable a dvida de aluguis e encargos locatcios, isto , o
seu pagamento deve ser feito no domiclio do devedor, em razo do que o credor deve
procurar o locatrio para que este cumpra a obrigao.

II - servir - se do imvel para o uso convencionado ou presumido, compatvel com a
natureza deste e com o fim a que se destina, devendo trat - lo com o mesmo cuidado como se fosse
seu;
III - restituir o imvel, finda a locao, no estado em que o recebeu, salvo as deterioraes
decorrentes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano
10
ou
defeito cuja reparao a este incumba, bem como as eventuais turbaes de terceiros;
Se, no curso da locao, terceiros tentam turbar a posse do inquilino, que
posse direta, este tem o dever de, desde logo, comunicar ao locador essa ocorrncia,
pois este, alm de possuidor indireta, , em regra, o proprietrio do bem.
Mais do que isso. Se o inquilino for demandado em nome prprio
relativamente ao imvel locado ao qual tem a posse direta, deve promover a
denunciao da lide
11
ao proprietrio ou locador que o possuidor indireto.

V - realizar a imediata reparao dos danos verificados no imvel, ou nas suas instalaes,
provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI - no modificar a forma interna ou externa do imvel sem o consentimento prvio e por
escrito do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrana de tributos e encargos
condominiais, bem como qualquer intimao, multa ou exigncia de autoridade pblica, ainda que
dirigida a ele, locatrio;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de fora, luz e gs, gua e esgoto;

10
Na hiptese de o locatrio realizar tais reparos, sem conhecimento do senhorio, no pode depois proceder compensao do que
gastou no momento de pagar o aluguel.
11
Art. 70. A denunciao da lide obrigatria:
II - ao proprietrio ou ao possuidor indireto quando, por fora de obrigao ou direito, em casos como o do usufruturio,
do credor pignoratcio, do locatrio, o ru, citado em nome prprio, exera a posse direta da coisa demandada;


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IX - permitir a vistoria do imvel pelo locador ou por seu mandatrio, mediante
combinao prvia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por
terceiros, na hiptese prevista no art. 27
12
;
X - cumprir integralmente a conveno de condomnio e os regulamentos internos;
XI - pagar o prmio do seguro de fiana;
XII - pagar as despesas ordinrias de condomnio.
1 Por despesas ordinrias de condomnio se entendem as necessrias administrao
respectiva, especialmente:
a) salrios, encargos trabalhistas, contribuies previdencirias e sociais dos empregados
do condomnio;
b) consumo de gua e esgoto, gs, luz e fora das reas de uso comum;
c) limpeza, conservao e pintura das instalaes e dependncias de uso comum;
d) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos hidrulicos, eltricos,
mecnicos e de segurana, de uso comum;
e) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos de uso comum destinados
prtica de esportes e lazer;
f) manuteno e conservao de elevadores, porteiro eletrnico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependncias e instalaes eltricas e hidrulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a perodo anterior ao incio da locao;
i) reposio do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou
complementao das despesas referidas nas alneas anteriores, salvo se referentes a perodo
anterior ao incio da locao.
2 O locatrio fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no pargrafo anterior,
desde que comprovadas a previso oramentria e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer
tempo a comprovao das mesmas.
3 No edifcio constitudo por unidades imobilirias autnomas, de propriedade da mesma
pessoa, os locatrios ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no 1 deste artigo,
desde que comprovadas.

Locatrio obrigaes no adimplidas conseqncias: H infrao legal que autoriza o desfazimento da
relao locatcia, mediante a propositura de ao de despejo, exceto com relao falta de pagamento do aluguel
e dos encargos, porque nessa hiptese, descabe a resciso do contrato por essa infrao legal e contratual, uma

12
Do direito de preferncia
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cesso ou promessa de cesso de direitos ou dao em pagamento, o
locatrio tem preferncia para adquirir o imvel locado, em igualdade de condies com terceiros, devendo o locador dar - lhe
conhecimento do negcio mediante notificao judicial, extrajudicial ou outro meio de cincia inequvoca.
Pargrafo nico. A comunicao dever conter todas as condies do negcio e, em especial, o preo, a forma de
pagamento, a existncia de nus reais, bem como o local e horrio em que pode ser examinada a documentao pertinente.


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vez que no despejo por falta de pagamento o inquilino tem direito de purgar a mora, salvo se j o tiver feito, nos
ltimos 24 meses
13
. Assim, somente na segunda vez que h infrao que provocar a resciso do ajuste, por isso
que, nessa situao, j no pode emendar a mora. Trata-se de uma forma de reconhecer o abuso do direito de
purgar a mora, conferindo-lhe o carter de infrao praticada pelo locatrio.

DO DIREITO DE PREFERNCIA
Do direito de preferncia
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cesso ou promessa de cesso de direitos ou dao em
pagamento, o locatrio tem preferncia para adquirir o imvel locado, em igualdade de condies com
terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negcio mediante notificao judicial, extrajudicial ou
outro meio de cincia inequvoca.
Pargrafo nico. A comunicao dever conter todas as condies do negcio e, em
especial, o preo, a forma de pagamento, a existncia de nus reais, bem como o local e horrio em
que pode ser examinada a documentao pertinente.
DIREITO DE PREFERNCIA. Locao. Ao anulatria. Interesse de agir. O inquilino pode promover
ao para anular atos jurdicos que poderiam prejudicar o seu direito de preferncia aquisio do
imvel. Recurso conhecido e provido. (REsp 475132/PR, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA
TURMA, julgado em 15/05/2003, DJ 15/12/2003, p. 315)
Art. 28. O direito de preferncia do locatrio caducar se no manifestada, de maneira inequvoca,
sua aceitao integral proposta, no prazo de trinta dias.
Tal prazo decadencial, no se interrompe ou suspende, anotando-se que de
30 dias, e no um ms.
O preferente ou iguala integralmente a proposta e protesta pela preferncia,
ou no tem interesse ou condies de igualar a oferta, no fazendo jus preferncia.
Decorrido esse prazo, no pode mais o inquilino obter a adjudicao
compulsria, nem mesmo reclamar perdas e danos.
Antes de decorrido o prazo de trinta dias, ou at mesmo ainda que no tenha
sido expressamente avisado, pode o inquilino firmar documento em que desiste da
preferncia ou a ela renuncia, porque, tratando-se direito disponvel, pode dele
desistir ou renunciar.

13
Art. 62. Pargrafo nico. No se admitir a emenda da mora se o locatrio j houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e
quatro) meses imediatamente anteriores propositura da ao. (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009)


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Art. 29. Ocorrendo aceitao da proposta, pelo locatrio, a posterior desistncia do negcio
pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuzos ocasionados, inclusive lucros cessantes.
Assim, aps o inquilino aceitar o bem locado que lhe foi oferecido, mediante o
preo e condies mencionados na notificao, se o locador-proprietrio desiste ou se
arrepende, no mais desejando realizar o negcio, pode ser responsabilizado pelos
prejuzos que provocou, assim tambm pelos respectivos lucros cessantes.

Art. 30. Estando o imvel sublocado em sua totalidade, caber a preferncia ao sublocatrio e, em
seguida, ao locatrio. Se forem vrios os sublocatrios, a preferncia caber a todos, em comum, ou a qualquer
deles, se um s for o interessado.
Pargrafo nico. Havendo pluralidade de pretendentes, caber a preferncia ao locatrio
mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.
A norma trata de hiptese que o prdio foi totalmente sublocado, situao em
que a preferncia apenas do sublocatrio, nico, portanto, a ser notificado para o
eventual exerccio do direito de preferncia.
O locatrio poder ter, tambm, a preferncia, mas apenas no caso de o
sublocatrio no querer ou no poder comprar o prdio.
Desse modo, em que pese a lei, nenhuma conseqncia poder ativar ao
locador se deixar o antigo ou ex-locatrio, uma vez que o sublocatrio no exera o
direito de prelao.

Art. 31. Em se tratando de alienao de mais de uma unidade imobiliria, o direito de preferncia
incidir sobre a totalidade dos bens objeto da alienao.
Trata-se das chamadas vendas em bloco, bastante comuns quando se cuida de alienar apartamentos,
escritrios ou consultrios de um nico edifcio, ou imveis vizinhos, seja um conjunto de lojas ou de casas.
Nesse caso, ainda que tenham locatrios diversos, como pode acontecer, a prelao pode ser exercida por
todos, por alguns ou por um deles, mas, em qualquer dessas hipteses, o inquilino ou os inquilinos devem adquirir
a totalidade dos bens oferecidos.
Cuida-se, nesse caso, de obrigao indivisvel, em que, no obstante divisveis naturalmente os objetos da
prestao, formando-se um bloco negocial, tornam-se indivisveis, de sorte a acautelar o interesse jurdico do
alienante.


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Direito de preferncia indenizao no caso de venda de vrios imveis: H
importante aspecto relacionado alienao de uma unidade imobiliria. Nesse caso,
se for preterido por no lhe ter sido ofertada a totalidade dos bens alienados, o
locatrio, em eventual ao de indenizao por perdas e danos, tem que demonstrar
que tinha condies financeiras para o negcio na sua totalidade, e no apenas
daquele bem que lhe est locado e que foi vendido em bloco com os outros.

Art. 32. O direito de preferncia no alcana os casos de perda da propriedade ou venda por deciso
judicial, permuta, doao, integralizao de capital, ciso, fuso e incorporao.
Pargrafo nico. Nos contratos firmados a partir de 1
o
de outubro de 2001, o direito de
preferncia de que trata este artigo no alcanar tambm os casos de constituio da propriedade
fiduciria e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realizao de garantia,
inclusive mediante leilo extrajudicial, devendo essa condio constar expressamente em clusula
contratual especfica, destacando-se das demais por sua apresentao grfica.(Includo pela Lei n
10.931, de 2004)

No esto abrangidos os seguintes casos:

Perda da propriedade
Pode acontecer mediante sua desapropriao, pela sua renncia, pelo seu abandono e pelo seu
perecimento.
H tambm hiptese de perda temporria de bens por requisio da autoridade competente.

Venda por Deciso Judicial
Existe no apenas quando se trata de alienao, em leilo, do imvel que, na partilha, no cabe no quinho
de um s herdeiro ou inadmite diviso cmoda.

Permuta
CIVIL E PROCESSUAL. ACRDO ESTADUAL. NULIDADE NO VERIFICADA. AO QUE PRETENDE A
ANULAO DE PERMUTA CALCADA EM PROCURAO DITA FALSA, EM DETRIMENTO DO DIREITO DO
LOCATRIO, QUE PRETENDIA FAZER USO DO DIREITO DE PREFERNCIA. VIA IMPRPRIA. INCIDENTE DE
FALSIDADE EM CAUTELAR EXTINTO.
I. No padece de nulidade o acrdo estadual que enfrenta suficientemente a controvrsia, apenas
que com concluso desfavorvel parte irresignada.
II. Se o resultado final da ao anulatria de compra e venda por falsidade documental na
procurao outorgada por ex-cnjuge ao outro, em caso de eventual xito, no conduz, diretamente, a
qualquer efeito prtico para o locatrio do imvel, porquanto o desfazimento da venda, se ocorresse,
apenas restituiria a situao dominial ao status quo ante, sem necessariamente positivar o direito de

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preferncia do inquilino, que dependeria de uma nova inteno de venda, revela-se o incidente de
falsidade sem interesse jurdico para o recorrente, a comandar a extino do processo.
III. Recurso especial no conhecido.
(REsp 300227/MG, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em
15/02/2007, DJ 26/03/2007, p. 243)
Doao
Integralizao de Capital

Ciso, Fuso e Incorporao
Essas espcies de transformaes de pessoas jurdicas no significam venda de imveis.

Art. 33. O locatrio preterido no seu direito de preferncia poder reclamar do alienante as perdas e
danos ou, depositando o preo e demais despesas do ato de transferncia, haver para si o imvel locado, se o
requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartrio de imveis, desde que o contrato de
locao esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienao junto matrcula do imvel.
Pargrafo nico. A averbao far - se - vista de qualquer das vias do contrato de locao
desde que subscrito tambm por duas testemunhas.
Ao de perdas e danos: Vendendo o senhorio o bem locado sem dar preferncia ao inquilino, tem este,
frente ao vendedor, direito a perdas e danos, com ressarcimento. Em primeiro lugar, bom fixar-se que sujeito
passivo dessa ao , apenas o alienante.
No basta isso, porm, mister que o locatrio demonstre que tinha
possibilidade de adquirir o bem, nas mesmas condies com que o adquirente o fez.
Sem essa prova, no tem o inquilino possibilidade de xito na pretenso a perdas e
danos.
Alm disso, imperativo que demonstre o prejuzo efetivamente suportado por
ter sido preterido na venda do imvel.

Ao de adjudicao: Outra ao a que tem direito o inquilino preterido a ao de adjudicao do bem
locado, mediante o depsito, j com a petio inicial, do valor pelo qual foi vendido ao terceiro, mais as despesas
realizadas por este com escritura, registro e pagamento do imposto de transmisso da propriedade imobiliria.
Para o exerccio dessa pretenso, porm, necessrio que o contrato de locao, por qualquer de suas vias, tenha
sido averbado margem da matrcula do prdio no respectivo Cartrio de Registro de Imveis at trinta dias antes
da alienao.
Essa ao de adjudicao tem o prazo decadencial de seis meses para ser
proposta, a contar desse mesmo registro da venda do imvel a terceiro. Importante
observar que essa demanda h de ser ajuizada contra o vendedor e contra o
comprador, porque a sentena que nela se proferir, se for procedente o pedido, valer

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para o inquilino como adjudicao do imvel, mas, ao mesmo tempo, desconstituir o
negcio entre o alienante e o adquirente.

DIREITO CIVIL. LOCAO. AO DE DESPEJO POR DENNCIA VAZIA. EXISTNCIA DE PROPOSTA DE
VENDA DO IMVEL LOCADO. ACEITAO DO LOCATRIO. DISCUSSO EM TORNO DAS QUESTES
RELACIONADAS DESISTNCIA DO NEGCIO PELO LOCADOR. IMPOSSIBILIDADE.
1. A partir do momento em que o locatrio manifesta, dentro do prazo legal, a sua aceitao
proposta, a confiana gerada acerca da celebrao do contrato pode ser ofendida pelo locador de duas
formas: (i) o locador pode desistir de vender o seu imvel, aplicando-se o disposto no art. 29 da Lei
8.245/91; (ii) o locador pode preterir o locatrio e realizar o negcio com terceiro, hiptese em que
incide a regra do art. 33 da Lei 8.245/91 - que confere ao locatrio, cumprida as exigncias legais, a
faculdade de adjudicar a coisa vendida.
2. Aceita a proposta pelo inquilino, o locador no est obrigado a vender a coisa ao locatrio, mas a
desistncia do negcio o sujeita a reparar os danos sofridos, consoante a diretriz do art. 29 da Lei
8.245/91.
3. A discusso acerca da m-f do locador - que desistiu de celebrar o negcio - no inviabiliza a
tutela do direito buscado pelo locador por meio da ao de despejo, porque a Lei 8.245/91 no conferiu
ao locatrio o poder de compelir o locador a realizar a venda do imvel, cabendo-lhe somente o
ressarcimento das perdas e danos resultantes da conduta do locador.
4. Recurso especial provido.
(REsp 1193992/MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/06/2011, DJe
13/06/2011)

Art. 34. Havendo condomnio no imvel, a preferncia do condmino ter prioridade sobre a do
locatrio.
Condmino aquele que tem o domnio com outras pessoas sobre determinada coisa. um co-proprietrio
desse bem.
Desse modo, somente se os condminos no quiserem exercer a preferncia que ao locatrio ser esta
deferida.
Afinal, o condmino tem, na espcie, prioridade. O locatrio, preferncia. A prioridade primazia, no
sentido de atendimento antes de todos. A preferncia acolhimento, em igualdade de condies com terceiros,
da oferta ou lano do inquilino.


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26/55

DAS BENFEITORIAS
Das benfeitorias
Art. 35. Salvo expressa disposio contratual em contrrio, as benfeitorias necessrias
introduzidas pelo locatrio, ainda que no autorizadas pelo locador, bem como as teis, desde que
autorizadas, sero indenizveis e permitem o exerccio do direito de reteno.
Art. 36. As benfeitorias volupturias no sero indenizveis, podendo ser levantadas pelo locatrio,
finda a locao, desde que sua retirada no afete a estrutura e a substncia do imvel.

No que tange ao contrato de locao, a lei do inquilinato (Lei 8.245/91) estabelece que o prprio negcio
firmado pode conter regras especficas sobre benfeitorias:
STJ Smula 335: Nos contratos de locao, vlida a clusula de renncia Indenizao das
benfeitorias e ao direito de reteno
1415
.

O STJ entende que o contrato pode dizer: O inquilino renuncia a qualquer verba indenizatria por
benfeitoria que seja feita. De maneira que se uma obra for necessria ao apartamento, ele deve notificar o
locado para que o locador faa ou, explicitamente, assuma o custo da benfeitoria realizada. o entendimento que
prevalece hoje, mas essa jurisprudncia pode mudar luz dos princpios da funo social e da boa-f objetiva

LOCAO. ART. 35 DA LEI N. 8.245/91. CLUSULA CONTRATUAL QUE PREV RENNCIA AO DIREITO
DE INDENIZAO E DE RETENO POR BENFEITORIAS. POSSIBILIDADE. NULIDADE. INEXISTENTE.
SMULA 335 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIA. PRECEDENTES.
1. A teor da Smula 335 desta Corte, afasta-se a existncia de nulidade contratual decorrente da
estipulao, no contrato de locao, de clusula que prev a renncia ao direito de indenizao e de
reteno por benfeitorias.
2. Recurso especial conhecido e provido.
(REsp 829.110/MG, Rel. Ministra LAURITA VAZ, QUINTA TURMA, julgado em 06/04/2010, DJe
26/04/2010)

Obs.: Adquirente de imvel locado:
STF SMULA N 158 Salvo estipulao contratual averbada no registro imobilirio, no responde o
adquirente pelas benfeitorias do locatrio.

14
Tese de Defensoria: violao do princpio da boa-f objetiva, da ampla vedao ao locupletamento.
15
O contrato est acima da lei, pois a norma dispositiva

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GARANTIAS LOCATCIAS
Das garantias locatcias
Art. 37. No contrato de locao, pode o locador exigir do locatrio as seguintes modalidades de
garantia:
I - cauo;
II - fiana;
III - seguro de fiana locatcia.
IV - cesso fiduciria de quotas de fundo de investimento. (Includo pela Lei n 11.196, de
2005)
Pargrafo nico. vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de
garantia num mesmo contrato de locao.
Art. 42. No estando a locao garantida por qualquer das modalidades, o locador
poder exigir do locatrio o pagamento do aluguel e encargos at o sexto dia til do ms vincendo.

Cauo
Art. 38. A cauo poder ser em bens mveis ou imveis.
1 A cauo em bens mveis dever ser registrada em cartrio de ttulos e documentos;
a em bens imveis dever ser averbada margem da respectiva matrcula.
2 A cauo em dinheiro, que no poder exceder o equivalente a trs meses de aluguel,
ser depositada em caderneta de poupana, autorizada, pelo Poder Pblico e por ele regulamentada,
revertendo em benefcio do locatrio todas as vantagens dela decorrentes por ocasio do
levantamento da soma respectiva.
Bastante comum a cauo em dinheiro. Diz-se que a locao se fez mediante
depsito em mos do locador ou, mais precisamente, mediante depsito do valor
correspondente a trs meses de aluguel, como de hbito ocorre. A quantia assim
entregue ao senhorio deve ser depositada em conta de poupana.

3 A cauo em ttulos e aes dever ser substituda, no prazo de trinta dias, em caso de
concordata, falncia ou liquidao das sociedades emissoras.

Fiana
Art. 818. Pelo contrato de fiana, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigao assumida pelo
devedor, caso este no a cumpra.
Art. 819. A fiana dar-se- por escrito, e no admite interpretao extensiva.


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28/55
C.C. Art. 835. O fiador poder exonerar-se da fiana que tiver assinado sem limitao de tempo,
sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiana, durante sessenta dias aps
a notificao do credor.
C.C. Art. 836. A obrigao do fiador passa aos herdeiros; mas a responsabilidade da fiana se
limita ao tempo decorrido at a morte do fiador, e no pode ultrapassar as foras da herana.

contrato acessrio pelo qual uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigao assumida pelo
devedor, caso este no a cumpra, mediante a afetao de bens que compem seu patrimnio.

Seguro de Fiana Locatcia
Art. 41. O seguro de fiana locatcia abranger a totalidade das obrigaes do locatrio.
Decorre de negcio acessrio por meio do qual o locatrio efetua o pagamento peridico de um prmio,
normalmente mensal, em conformidade com a Circular SUSEP 1/92.

Vantagens
16
:
A) Libera o locatrio dos naturais constrangimentos para obteno de fiador.
B) O seguro enseja ao locador a possibilidade de receber os aluguis contratados durante o perodo de
inadimplncia do inquilino, sem que necessite aguardar a decretao do despejo.
C) Oferece segurana ao locadores e tambm s empresas administradoras de imveis.

Cesso Fiduciria de Quotas de Fundo de Investimento
formalizada com a transferncia negocial dos direitos creditcios sobre aplicaes financeiras que so
dadas como garantia ao locador na assinatura do contrato.
Nesta hiptese, o locador toma posse desses direitos, na hiptese de inadimplncia do locatrio.

Art. 39. Salvo disposio contratual em contrrio, qualquer das garantias da locao se estende at a
efetiva devoluo do imvel, ainda que prorrogada a locao por prazo indeterminado, por fora desta
Lei. (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009)
Terminado o prazo do contrato de locao, mas prorrogada esta por tempo indeterminado, perdura a
responsabilidade do fiador, se estabelecida at a entrega das chaves, inclusive quanto aos aluguis reajustados
dentro dos parmetros legais.

16
Vide: www.professoramorim.com.br/amorim/dados/anexos/418.doc


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29/55

STJ - Informativo n 0379 - Perodo: 1 a 5 de dezembro de 2008. - Quinta Turma - LOCAO.
FIANA. BEM. FAMLIA. FIADOR. RES SPERATA. A embargante sustenta que a fiana foi dada para a
locao, e no para a denominada res sperata (mero apelido para disfarar as ilegais luvas). Mas o Min.
Relator inicialmente destacou que a orientao divergente de Tribunal estadual no tem o condo de
afastar o entendimento predominante nos Tribunais Superiores no sentido de ser penhorvel o imvel
familiar do fiador em contrato de locao (art. 3, VII, da Lei n. 8.009/1990). Se a matria no foi
debatida na instncia ordinria, est obstada a anlise da alegao de que a fiana garantia o contrato
de locao e no a res sperata. Assim, no h qualquer omisso, obscuridade ou contradio no acrdo
embargado, pois a matria foi apreciada de forma fundamentada. Diante disso, a Turma rejeitou os
embargos. Precedentes citados do STF: RE 407.688-SP, DJ 6/10/2006; do STJ: AgRg no Ag 830.400-RS, DJ
22/4/2008, e REsp 891.290-RJ, DJ 12/5/2008. EDcl no AgRg nos EDcl no Ag 1.023.858-RJ, Rel. Min. Jorge
Mussi, julgado em 4/12/2008.

Art. 40. Pargrafo nico. O locador poder notificar o locatrio para apresentar nova garantia
locatcia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locao. (Includo pela Lei n 12.112, de 2009)
Art. 40. O locador poder exigir novo fiador ou a substituio da modalidade de garantia, nos
seguintes casos:
I - morte do fiador;
Morto o fiador, cessa a responsabilidade do seu esplio, herdeiros e sucessores
que no assumem o seu lugar naquele contrato de garantia, salvo quanto s
obrigaes afianadas at a morte, porque a herana responde pelas dvidas do
falecido.

II ausncia, interdio, recuperao judicial, falncia ou insolvncia do fiador, declaradas
judicialmente; (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009)
No caso de ser, por sentena judicial, declarado ausente, ou desaparecer sem
que dele haja notcia ou de ser declarado interdito por incapacidade, assim como se
lhe for declarada a falncia, tratando-se de devedor empresrio ou a insolvncia, no
caso de devedor civil

III - alienao ou gravao de todos os bens imveis do fiador ou sua mudana de
residncia sem comunicao ao locador;
Por isso que as obrigaes locativas no esto cobertas pelo patrimnio que
antes existia, ou que, embora ainda exista, est onerado.
Neste caso, incide a regra legal segundo a qual lcito ao senhorio exigir a
substituio desse garante, sem que se haja de examinar outros aspectos.
A exigncia do novo fiador feita atravs de regular notificao.

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30/55

IV - exonerao do fiador;
Uma coisa obrigar-se at a entrega das chaves. Outra, renunciar ao direito
de exonerar-se da fiana prestada por prazo indeterminado. Enquanto na primeira
hiptese o garante responde at a efetiva devoluo do bem, embora possa postular a
sua exonerao, exatamente porque no renunciou a essa faculdade, na segunda
hiptese no pode pleite-la.

LOCAO. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO LOCATCIO E PRORROGAES FIRMADOS NA VIGNCIA
DO CDIGO CIVIL DE 1916. PRORROGAO TCITA SEM ANUNCIA DOS FIADORES. CLUSULA QUE
PREV A OBRIGAO DOS FIADORES AT A ENTREGA DAS CHAVES. AO DECLARATRIA DE
EXONERAO DO FIADOR AJUIZADA POSTERIORMENTE AO DE DESPEJO. INTERESSE DE AGIR.
EXISTNCIA. EFEITOS DA SENTENA QUE DESONERA OS FIADORES. RETROAO AT A CITAO DO
LOCADOR. APLICAO DO PRINCPIO DA NON REFORMATIO IN PEJUS.
1. O regime jurdico aplicvel ao contrato de locao aquele vigente poca de sua assinatura.
Precedentes.
2. Na ao declaratria proposta para a exonerao dos fiadores, o interesse de agir persiste at a
efetiva entrega das chaves, independentemente da anterior propositura da ao de despejo cumulada
com cobrana de aluguis atrasados.
3. A clusula que prev a responsabilidades dos garantes at a entrega das chaves no deve ser
levada ao extremo de se reconhecer a renncia do fiador ao seu direito de exonerar-se da garantia
ofertada fora do prazo de validade do contrato originrio.
4. Os efeitos da sentena que exonera os fiadores da garantia fidejussria devem retroagir data da
citao vlida do Locador.
Precedentes.
5. No havendo recurso da parte contrria e, em respeito ao princpio do non reformatio in pejus,
de ser mantido inclume o acrdo recorrido que fixou o termo inicial da exonerao a partir da
sentena proferida na ao de despejo por falta de pagamento.
6. Recurso especial conhecido e desprovido.
(REsp 900.214/SP, Rel. Ministra LAURITA VAZ, QUINTA TURMA, julgado em 21/09/2010, DJe
11/10/2010)

V - prorrogao da locao por prazo indeterminado, sendo a fiana ajustada por prazo
certo;
Quando essa garantia prestada por tempo certo, mas a locao afianada se
prorroga por prazo indeterminado, o credor tem direito de exigir novo fiador, porque
aquele que se obrigou at determinada data j no mais garante as obrigaes
locativas

VI - desaparecimento dos bens mveis;

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31/55
Se foram caucionados mveis, e estes perecem ou desaparecem, caso em que
se permite a exigncia de nova garantia.
Desaparecimento ocorre quando no so encontrados.
E o perecimento de uma coisa que seja objeto de um direito acontece quando
perde as qualidades essenciais, ou, ainda, o valor econmico, quando se confunde
com outra, de modo que no se possa distinguir, e quando fica em lugar de onde no
possa ser retirada.

VII - desapropriao ou alienao do imvel.
Desapropriado, destrudo ou alienado imvel que foi dado em cauo, ou que
constitua o patrimnio do fiador, tem o locador direito a exigir outra garantia, visto
que a existente, por assim dizer, desapareceu nos termos de responder pelas
obrigaes contratuais locativas.

VIII - exonerao de garantia constituda por quotas de fundo de investimento; (Includo pela
Lei n 11.196, de 2005)

IX - liquidao ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art.
37 desta Lei. (Includo pela Lei n 11.196, de 2005)

X prorrogao da locao por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo
fiador de sua inteno de desonerao, ficando obrigado por todos os efeitos da fiana, durante
120 (cento e vinte) dias aps a notificao ao locador. (Includo pela Lei n 12.112, de 2009)


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32/55

EXTINO DO CONTRATO DE LOCAO
I - por mtuo acordo;
O acordo estar revelado num distrato, numa resciso amigvel, num
documento qualquer que comprove ter a locao terminado por vontade de ambos os
contratantes.

II - em decorrncia da prtica de infrao legal ou contratual;
Corresponde a ter locador ou locatrio violado a lei ou o contrato de locao
17
.

III - em decorrncia da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
De toda forma, essa infrao no tem o condo de rescindir o ajuste sem que,
antes, o locatrio tenha oportunidade de purgar a mora.

IV - para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico, que no
possam ser normalmente executadas com a permanncia do locatrio no imvel ou, podendo, ele se
recuse a consenti - las.
Se o locatrio pode ficar no imvel durante as obras, e no as impede no ser
caso de acolher-se a pretenso retomada.
Se o locatrio no concorda com a realizao das necessrias e inadiveis obras,
embora pudesse continuar no prdio, impe-se o despejo para que o locador atenda
s exigncias do Poder Pblico.

Art. 5 Seja qual for o fundamento do trmino da locao, a ao do locador para reaver o imvel a de
despejo.

17
Na verdade, h certas faltas relativamente a obrigaes contratuais que se mostram inexpressivas, sem ressonncia suficiente para
provocar a resciso do ajuste locatcio. Desse modo, a anlise do caso concreto que vai permitir reconhecer a ocorrncia de infrao que tenha
fora de rescindir o ajuste.


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33/55
No importa que a locao tenha terminado: a) por findar-se o prazo contratual; b) por distrato; c) por
resciso; d) por resilio unilateral ou denncia. Em todas essas hipteses, e em quaisquer outras, a ao para
reaver imvel locado a de despejo.
Obs.: a ao possessria no meio idneo para reaver a posse direta do imvel locado. Terminada a
locao, se as chaves no so entregues voluntariamente ao senhorio, a avenca perdura, dependendo, para seu
desfazimento, de sentena judicial.

Art. 5 Pargrafo nico. O disposto neste artigo no se aplica se a locao termina em decorrncia de
desapropriao, com a imisso do expropriante na posse do imvel.
Desapropriao: Somente na hiptese de desapropriao que, embora finda a locao, no se exige ao
de despejo, porque a expropriao rompe o liame locatcio, pelo verdadeiro ato de imprio em que se constitui.
A locao no impede a desapropriao, at porque o interesse individual dos contratantes da locao no
pode sobrepujar o interesse pblico. Uma vez desapropriado o imvel locado, desaparece a locao. Ocorre,
simultaneamente, a ruptura dos vnculos obrigacionais que existiam entre locador e locatrio. O poder
expropriante, imitindo-se na posse, expulsa o inquilino que ocupava o imvel.
Embora silenciando a lei a respeito, absolutamente pacfico que o locatrio que, em razo de
desapropriao do prdio locado, perde seu ponto, instalaes, equipamentos, alm de enfrentar despesas com
mudanas e, por vezes, at o encerramento da sua atividade, tem direito indenizao que poder ser exigida
contra o rgo expropriante, uma vez que o locador nada tem com o fato da expropriao, que, como se sabe,
transferncia compulsria da propriedade para o Poder Pblico, por ato unilateral deste.
pacfico que a desapropriao resolve a locao e que o inquilino tem direito a ser ressarcido pelos
prejuzos decorrentes. A indenizao a que este faz jus deve ser paga pelo expropriante.
Se a locao era para fins comerciais, o locatrio faz jus a uma indenizao no s pela perda do lugar do
seu comrcio, ou seja, pela perda do ponto comercial, mas tambm pelos lucros cessantes. Se o imvel
expropriado foi alugado para fins residenciais, o inquilino, em ao prpria, dever pleitear o ressarcimento das
despesas feitas com pagamento de benfeitorias necessrias e teis, com a mudana, etc.


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34/55
DAS PENALIDADES CRIMINAIS NAS RELAES LOCATCIAS
Art. 43. Constitui contraveno penal, punvel com priso simples de cinco dias a seis meses ou
multa de trs a doze meses do valor do ltimo aluguel atualizado, revertida em favor do locatrio:
I - exigir, por motivo de locao ou sublocao, quantia ou valor alm do aluguel e encargos
permitidos;
II - exigir, por motivo de locao ou sublocao, mais de uma modalidade de garantia num
mesmo contrato de locao;
III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hiptese do art. 42 e da locao para
temporada.

Art. 44. Constitui crime de ao pblica, punvel com deteno de trs meses a um ano, que poder
ser substituda pela prestao de servios comunidade:
I - recusar - se o locador ou sublocador, nas habitaes coletivas multifamiliares, a fornecer
recibo discriminado do aluguel e encargos;
II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias aps a entrega do imvel, no caso do
inciso III do art. 47, de us - lo para o fim declarado ou, usando - o , no o fizer pelo prazo mnimo de
um ano;
III - no iniciar o proprietrio, promissrio comprador ou promissrio cessionrio, nos
casos do inciso IV do art. 9, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolio
ou a reparao do imvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega;
IV - executar o despejo com inobservncia do disposto no 2 do art. 65.
Pargrafo nico. Ocorrendo qualquer das hipteses previstas neste artigo, poder o
prejudicado reclamar, em processo prprio, multa equivalente a um mnimo de doze e um mximo
de vinte e quatro meses do valor do ltimo aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do
novo locatrio, se realugado o imvel.

Infraes de menor potencial ofensivo...


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DAS MODALIDADES DE LOCAO
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LOCAO RESIDENCIAL
Tem por objetivo permitir a moradia do locatrio pelo prazo contratual.
H duas espcies de locao residencial:

Locao residencial
Art. 46
Locao residencial
Art. 47
Forma contratual - escrita Forma contratual escrita ou verbal
Prazo: igual ou superior a 30 meses
Prazo: inferior a 30 meses
Obs.: Todas as locaes verbais se
sujeitam disciplina do art. 47

Art. 46. Nas locaes ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a
resoluo do contrato ocorrer findo o prazo estipulado, independentemente de notificao ou
aviso.
1 Findo o prazo ajustado, se o locatrio continuar na posse do imvel alugado por mais de
trinta dias sem oposio do locador, presumir - se - prorrogada a locao por prazo
indeterminado, mantidas as demais clusulas e condies do contrato.
2 Ocorrendo a prorrogao, o locador poder denunciar o contrato a qualquer tempo,
concedido o prazo de trinta dias para desocupao.

Trata-se, afinal, de ao de despejo por trmino de contrato, que tem que ser proposta em 30 dias a contar
do fim do ajuste. No que se tenha que fazer a citao do locatrio nesse prazo
O recebimento do aluguel e encargos durante o tempo que durar esse processo de despejo no significa que
o locador tenha anudo prorrogao da locao, nem que tenha desistido da demanda proposta ou renunciado ao
direito em que ela se funda. Afinal, o receber a renda direito do senhorio, e pag-la obrigao de quem usa
coisa alheia.
Se prorrogada a locao pela permanncia do locatrio aps trinta dias do trmino do contrato, sem que
o locador tenha proposto a ao de despejo, a qualquer tempo poder promove-la. Nessa hiptese, porm, h de
notificar ou avisar o inquilino, dando-lhe 30 dias para mudar-se, sob pena de sofrer a ao de despejo (ao de
despejo por denncia imotivada, denncia vazia ou denncia oca), sem que tenha que dar os motivos de sua
pretenso de retomar.


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A locao de prdio residencial ajustada verbalmente presume-se por tempo indeterminado.
Tanto nessa situao, como na de existir contrato escrito por prazo inferior a trinta meses, findo o ajuste
haver a sua automtica prorrogao, por fora da lei, passando a vigorar por tempo indeterminado, de modo que
somente poder ser retomado o imvel locado nas hipteses expressamente previstas no art. 47:

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta
meses, findo o prazo estabelecido, a locao prorroga - se automaticamente, por prazo
indeterminado, somente podendo ser retomado o imvel:
I - Nos casos do art. 9;
I - por mtuo acordo;
II - em decorrncia da prtica de infrao legal ou contratual;
III - em decorrncia da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder
Pblico, que no possam ser normalmente executadas com a permanncia do
locatrio no imvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.

II - em decorrncia de extino do contrato de trabalho, se a ocupao do imvel pelo
locatrio relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso prprio, de seu cnjuge ou companheiro, ou para uso residencial de
ascendente ou descendente que no disponha, assim como seu cnjuge ou companheiro, de imvel
residencial prprio;
IV - se for pedido para demolio e edificao licenciada ou para a realizao de obras
aprovadas pelo Poder Pblico, que aumentem a rea construda, em, no mnimo, vinte por cento ou, se
o imvel for destinado a explorao de hotel ou penso, em cinqenta por cento;
V - se a vigncia ininterrupta da locao ultrapassar cinco anos.

1 Na hiptese do inciso III, a necessidade dever ser
judicialmente demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imvel, estiver
ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma
localidade ou, residindo ou utilizando imvel alheio, j tiver retomado o imvel
anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficirio da retomada, residir em
imvel prprio.


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2 Nas hipteses dos incisos III e IV, o retomante dever
comprovar ser proprietrio, promissrio comprador ou promissrio cessionrio,
em carter irrevogvel, com imisso na posse do imvel e ttulo registrado junto
matrcula do mesmo
18
.

Retomada no caso de descumprimento de acordo:
Se houver transao para a desocupao, mas o inquilino no honrou o acordo celebrado, deixando de
devolver o bem, cabvel o despejo.

Retomada por extino do contrato de trabalho:
Se o inquilino ocupa o imvel em razo de relao empregatcia, que vem a ser extinta, o locatrio deve
devolver o bem empresa, e, no o fazendo, d motivo ao despejo por essa causa.
Diferente, porm, a situao de haver mudana nas funes ou nas atividades do empregado ocupante do
imvel de empresa empregadora. Nesse caso, ainda que haja clusula prevendo que essa modificao do contrato de
trabalho acarreta o despejo, no este o caso de ser deferido. que essa disposio contraria a legislao
especfica que admite a retomada somente quando houver a extino do contrato laboral.

Retomada para uso prprio:
O despejo pode ter tambm como motivo o uso pelo prprio dono, ou de cnjuge ou de companheiro, ou,
ainda, para uso residencial de ascendente ou descendente do proprietrio, que no possua, nem o seu cnjuge ou
companheiro, prdio residencial prprio.
Se a pretenso retomada para uso prprio do senhor do imvel, seu cnjuge ou, ainda, como diz a atual
lei, sua companheira, h de ser entendida a expresso uso prprio da maneira mais ampla possvel, de tal modo
que o retomante poder utilizar a coisa para residncia ou outro fim.

Retomada para uso de ascendente ou descendente:
Se o pedido para reaver o imvel locado visa a destin-la, a ascendente ou descendente, estes somente
podero us-lo como residncia, vedada, qualquer outra destinao.
Apenas cabvel esse pleito se for para uso residencial.

18
Retomada necessidade de o autor provar que o proprietrio: quando a postulao do despejo tiver por fundamento legal o
disposto nos incisos III e IV deste artigo, isto , uso prprio, uso de descendente ou ascendente, e reformas ou edificao, a petio inicial dever
ser instruda de modo a demonstrar que o autor proprietrio, promissrio comprador ou cessionrio do bem, imitido na posse, devendo o
respectivo ttulo, contendo clusula de irrevogabilidade, estar registrado no Cartrio de Registro de Imveis.
Esse documento indispensvel propositura da demanda. Inexistente esta prova documental, o caso de carncia da ao por
ilegitimidade ad causam ativa, uma vez que o retomante no tem qualidade para ser autor em tal demanda.


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Queremos registrar, no entanto, que o beneficirio da retomada no apenas o ascendente ou
descendente por consanginidade, mas, tambm, o por afinidade, at porque a nova lei, como a anterior, no
estabelece a restrio ao parente por afinidade.
Nessa espcie de retomada presume-se a sinceridade do pedido, dispensando-se o locador da prova da
necessidade. Somente o comportamento posterior do proprietrio poder demonstrar a insinceridade, que o
obrigar a satisfazer perdas e danos suportados pelo locatrio, alm de sujeita-lo a processo criminal.
Havendo essa presuno em regra, no h lugar para audincia de instruo e julgamento, salvo se a
contestao descrever fatos com contornos definidos que possam ensejar prova oral cujo nus do ru.

Retomada para uso do neto: Por outro lado, a lei atual, como a anterior, no impede o locador-proprietrio
de postular o imvel de sua propriedade para uso de algum de seus descendentes, seja filho ou neto.

Retomada para reformas no imvel:
Cabvel , ainda, o despejo se o bem locado tiver que ser submetido a reformas aprovadas pelo Poder
Pblico, ou tiver que ser demolido para dar lugar a nova edificao licenciada. Num caso ou noutro preciso que a
rea a ser construda aumente em, pelo menos, vinte por cento a existente, o que significa permitir maior
utilizao social.
Se no prdio funciona hotel ou penso, o aumento da rea tem que corresponder a cinqenta por cento da
existente, sem o que no se mostra vivel a retomada.
possvel, todavia, que o loatrio, na contestao, impugne a viabilidade tcnica da nova edificao,
atacando, portanto, a sinceridade do pedido deduzido pelo senhorio. Nesse caso, a controvrsia pode levar
realizao de prova pericial. Ocorre que planta aprovada e alvar de licena para a respectiva edificao ou
reforma no gozam de presuno de verdade absoluta, de tal sorte que, muitas vezes, se impe a produo de
prova tcnica.

Retomada de prdio locado h mais de cinco anos:
Se o imvel est locado, de modo ininterrupto, h mais de cinco anos, por prazo indeterminado, possvel,
com esse nico fundamento, obter a sua retomada, independentemente de qualquer aviso ou notificao,
tratando-se em verdade de despejo pelo decurso desse lapso temporal.
De tal modo, trata-se de reaver a coisa locada, sem qualquer outro motivo que no seja ter a locao, sem
interrupo, vigorado por mais de um lustro e ao senhorio no interessar a sua continuidade.
caso, pois, de denncia vazia em face dessa longa e continuada atuao do ajuste.


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LOCAO POR TEMPORADA OU TIME SHARING
Art. 48. Considera - se locao para temporada aquela destinada residncia temporria do locatrio,
para prtica de lazer, realizao de cursos, tratamento de sade, feitura de obras em seu imvel, e outros fatos
que decorrem to-somente de determinado tempo, e contratada por prazo no superior a noventa dias,
esteja ou no mobiliado o imvel.
Pargrafo nico. No caso de a locao envolver imvel mobiliado, constar do contrato,
obrigatoriamente, a descrio dos mveis e utenslios que o guarnecem, bem como o estado em que
se encontram.
Art. 49. O locador poder receber de uma s vez e antecipadamente os aluguis e encargos, bem
como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigaes do
contrato.
Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatrio permanecer no imvel sem oposio do locador por mais de
trinta dias, presumir - se - prorrogada a locao por tempo indeterminado, no mais sendo exigvel o
pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.
Pargrafo nico. Ocorrendo a prorrogao, o locador somente poder denunciar o contrato
aps trinta meses de seu incio ou nas hipteses do art. 47.

LOCAO NO RESIDENCIAL
A locao no residencial aquela destinada aos fins de instalao de comrcio, indstria, escritrios,
depsitos, ou qualquer outra atividade que no seja residencial.
Art. 55. Considera - se locao no residencial quando o locatrio for pessoa jurdica e o
imvel, destinar - se ao uso de seus titulares, diretores, scios, gerentes, executivos ou empregados.
Tal espcie de locao permite a renovao compulsria do contrato de locao no residencial por meio
de ao renovatria, em proteo ao ponto comercial, preenchidos os requisitos do art. 51
19
.
Segundo Sylvio Capanema de Souza:
Como se depreende do texto legal, o exerccio da atividade comercial, desde que atendidas certas
condies, confere ao locatrio o direito renovao do contrato, por igual prazo, o que constitui o mais
poderoso instrumento de proteo ao fundo de comrcio. Estas condies, essenciais e cumulativas, esto
relacionadas nos incisos i, ii e iii. A primeira delas que o contrato a renovar tenha sido celebrado por
escrito e com prazo determinado, o que desde logo afasta da proteo especial os contratos verbais e os que
estejam vigendo por prazo indeterminado, por mais longa que seja a sua durao, o que irrelevante. A
segunda condio que o prazo mnimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos
contratos escritos seja de cinco anos.
20

19
Tal tema ser abordado mais frente, em tpico prprio.
20
SOUZA, Sylvio Capanema. Nova lei do inquilinato comentada. Rio de Janeiro, Forense, 4 edio, 1994.

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40/55
Art. 53 - Nas locaes de imveis utilizados por hospitais, unidades sanitrias oficiais, asilos,
estabelecimentos de sade e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Pblico, bem como por entidades
religiosas devidamente registradas, o contrato somente poder ser rescindido. (Redao dada pela Lei n
9.256, de 9.1.1996)
I - nas hipteses do art. 9;
II - se o proprietrio, promissrio comprador ou promissrio cessionrio, em carter
irrevogvel e imitido na posse, com ttulo registrado, que haja quitado o preo da promessa ou que,
no o tendo feito, seja autorizado pelo proprietrio, pedir o imvel para demolio, edificao,
licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mnimo de cinqenta por cento da rea til.
Assim, no cabe despejo por denncia vazia com relao a esses imveis.

Art. 56. Nos demais casos de locao no residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de
pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificao ou aviso.
Pargrafo nico. Findo o prazo estipulado, se o locatrio permanecer no imvel por mais de
trinta dias sem oposio do locador, presumir - se - prorrogada a locao nas condies ajustadas,
mas sem prazo determinado.
Trata-se de locao de despejo por trmino do contrato, e no de despejo por denncia vazia, uma vez que
esta depende de aviso denunciando o liame locatcio prorrogado, e aquela do simples findar-se do ajuste.

Art. 57. O contrato de locao por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo
locador, concedidos ao locatrio trinta dias para a desocupao.
Trata-se de despejo por denncia imotivada ou denncia vazia.
absolutamente desnecessrio, consignar o motivo da denncia, que, bem vistas as coisas, se existe
unicamente o de no ser mais conveniente ou interessante ao locador a manuteno do vnculo locatcio.
Na chamada denncia vazia, a retomada deferida pela s convenincia do locador, sendo dispensvel, a
propsito, audincia de instruo e julgamento.


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TUTELA PROCESSUAL NAS RELAES LOCATCIAS
41/55

DISPOSIES GERAIS
Art. 58. Ressalvados os casos previstos no pargrafo nico do art. 1, nas aes de despejo,
consignao em pagamento de aluguel e acessrio da locao, revisionais de aluguel e renovatrias de
locao, observar - se - o seguinte:
I - os processos tramitam durante as frias forenses e no se suspendem pela
supervenincia delas;
II - competente para conhecer e julgar tais aes o foro do lugar da situao do imvel,
salvo se outro houver sido eleito no contrato;
III - o valor da causa corresponder a doze meses de aluguel, ou, na hiptese do inciso
II do art. 47
21
, a trs salrios vigentes por ocasio do ajuizamento;
IV - desde que autorizado no contrato, a citao, intimao ou notificao far - se -
mediante correspondncia com aviso de recebimento, ou, tratando -se de pessoa jurdica ou
firma individual, tambm mediante telex ou fac-smile , ou, ainda, sendo necessrio, pelas demais
formas previstas no Cdigo de Processo Civil;
V - os recursos interpostos contra as sentenas tero efeito somente devolutivo.

DEMANDAS EM ESPCIE
No importa que a locao tenha terminado: a) por findar-se o prazo contratual; b) por distrato; c) por
resciso; d) por resilio unilateral ou denncia. Em todas essas hipteses, e em quaisquer outras, a ao para
reaver imvel locado a de despejo.
Procedimento
Das Aes de Despejo
Art. 59. Com as modificaes constantes deste captulo, as aes de despejo tero o rito ordinrio.

21
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a
locao prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imvel:
II - em decorrncia de extino do contrato de trabalho, se a ocupao do imvel pelo locatrio relacionada com o seu
emprego;


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Liminar e Cauo
Art. 59. 1 Conceder - se - liminar para desocupao em quinze dias, independentemente da
audincia da parte contrria e desde que prestada a cauo no valor equivalente a trs meses de aluguel,
nas aes que tiverem por fundamento exclusivo:
I - o descumprimento do mtuo acordo (art. 9, inciso I), celebrado por escrito e assinado
pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mnimo de seis meses
para desocupao, contado da assinatura do instrumento;
II - o disposto no inciso II do art. 47
22
, havendo prova escrita da resciso do contrato de
trabalho ou sendo ela demonstrada em audincia prvia;
III - o trmino do prazo da locao para temporada, tendo sido proposta a ao de despejo
em at trinta dias aps o vencimento do contrato;
IV - a morte do locatrio sem deixar sucessor legtimo na locao, de acordo com o
referido no inciso I do art. 11
23
, permanecendo no imvel pessoas no autorizadas por lei;
V - a permanncia do sublocatrio no imvel, extinta a locao, celebrada com o locatrio.
VI o disposto no inciso IV do art. 9
o24
, havendo a necessidade de se produzir reparaes
urgentes no imvel, determinadas pelo poder pblico, que no possam ser normalmente executadas
com a permanncia do locatrio, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Includo pela Lei n
12.112, de 2009)
VII o trmino do prazo notificatrio previsto no pargrafo nico do art. 40
25
, sem
apresentao de nova garantia apta a manter a segurana inaugural do contrato; (Includo pela Lei
n 12.112, de 2009)
VIII o trmino do prazo da locao no residencial, tendo sido proposta a ao em at
30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificao comunicando o intento de
retomada; (Includo pela Lei n 12.112, de 2009)
IX a falta de pagamento de aluguel e acessrios da locao no vencimento, estando o
contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por no ter sido contratada ou
em caso de extino ou pedido de exonerao dela, independentemente de motivo. (Includo pela
Lei n 12.112, de 2009)

22
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a
locao prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imvel:
II - em decorrncia de extino do contrato de trabalho, se a ocupao do imvel pelo locatrio relacionada com o seu
emprego;
23
Art. 11. Morrendo o locatrio, ficaro sub - rogados nos seus direitos e obrigaes:
I - nas locaes com finalidade residencial, o cnjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros
necessrios e as pessoas que viviam na dependncia econmica do de cujus , desde que residentes no imvel;
24
IV - para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico, que no possam ser normalmente executadas
com a permanncia do locatrio no imvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.
25 Art. 40. Pargrafo nico. O locador poder notificar o locatrio para apresentar nova garantia locatcia no prazo de 30
(trinta) dias, sob pena de desfazimento da locao. (Includo pela Lei n 12.112, de 2009)


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43/55
Obs.:
Art. 59. 2 Qualquer que seja o fundamento da ao dar - se - cincia do pedido aos
sublocatrios, que podero intervir no processo como assistentes.
Evidente que a lei se refere s sublocaes legtimas, isto , devidamente autorizadas ou consentidas pelo
locador, porque as sublocaes ilegtimas, no sendo reconhecidas, no podem merecer esse tratamento legal.
Depsito Judicial
Art. 59. 3
o
No caso do inciso IX do 1o deste artigo, poder o locatrio evitar a resciso da
locao e elidir a liminar de desocupao se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupao do
imvel e independentemente de clculo, efetuar depsito judicial que contemple a totalidade dos valores
devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62. (Includo pela Lei n 12.112, de 2009)
Art. 62. II o locatrio e o fiador podero evitar a resciso da locao efetuando, no prazo
de 15 (quinze) dias, contado da citao, o pagamento do dbito atualizado, independentemente de
clculo e mediante depsito judicial, includos: (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009)
a) os aluguis e acessrios da locao que vencerem at a sua efetivao;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorrios do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o
montante devido, se do contrato no constar disposio diversa;

Art. 60. Nas aes de despejo fundadas no inciso IV do art. 9, inciso IV do art. 47 e inciso II do art.
53
26
, a petio inicial dever ser instruda com prova da propriedade do imvel ou do compromisso
registrado.

26
IV - para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico, que no possam ser normalmente executadas
com a permanncia do locatrio no imvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locao
prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imvel:
IV - se for pedido para demolio e edificao licenciada ou para a realizao de obras aprovadas pelo Poder Pblico, que
aumentem a rea construda, em, no mnimo, vinte por cento ou, se o imvel for destinado a explorao de hotel ou penso, em
cinqenta por cento;
Art. 53 - Nas locaes de imveis utilizados por hospitais, unidades sanitrias oficiais, asilos, estabelecimentos de sade e de
ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Pblico, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente
poder ser rescindido. (Redao dada pela Lei n 9.256, de 9.1.1996)
II - se o proprietrio, promissrio comprador ou promissrio cessionrio, em carter irrevogvel e imitido na posse, com ttulo
registrado, que haja quitado o preo da promessa ou que, no o tendo feito, seja autorizado pelo proprietrio, pedir o imvel para
demolio, edificao, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mnimo de cinqenta por cento da rea til.

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Concordncia com a Desocupao do Imvel
Art. 61 Nas aes fundadas no 2 do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se o locatrio, no
prazo da contestao, manifestar sua concordncia com a desocupao do imvel, o juiz acolher o pedido
fixando prazo de seis meses para a desocupao, contados da citao, impondo ao vencido a
responsabilidade pelas custas e honorrios advocatcios de vinte por cento sobre o valor dado causa. ///Se
a desocupao ocorrer dentro do prazo fixado, o ru ficar isento dessa responsabilidade; caso contrrio, ser
expedido mandado de despejo.
Art. 46. Nas locaes ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a
resoluo do contrato ocorrer findo o prazo estipulado, independentemente de notificao ou
aviso.
2 Ocorrendo a prorrogao, o locador poder denunciar o contrato a qualquer tempo,
concedido o prazo de trinta dias para desocupao.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses,
findo o prazo estabelecido, a locao prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado,
somente podendo ser retomado o imvel:
III - se for pedido para uso prprio, de seu cnjuge ou companheiro, ou para uso residencial
de ascendente ou descendente que no disponha, assim como seu cnjuge ou companheiro, de
imvel residencial prprio;
IV - se for pedido para demolio e edificao licenciada ou para a realizao de obras
aprovadas pelo Poder Pblico, que aumentem a rea construda, em, no mnimo, vinte por cento ou,
se o imvel for destinado a explorao de hotel ou penso, em cinqenta por cento;

Aes de despejo fundadas na falta de pagamento
Art. 62. Nas aes de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessrios da locao,
de aluguel provisrio, de diferenas de aluguis, ou somente de quaisquer dos acessrios da locao,
observar-se- o seguinte: (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009)
I o pedido de resciso da locao poder ser cumulado com o pedido de cobrana dos aluguis e
acessrios da locao; nesta hiptese, citar-se- o locatrio para responder ao pedido de resciso e o locatrio
e os fiadores para responderem ao pedido de cobrana, devendo ser apresentado, com a inicial, clculo
discriminado do valor do dbito; (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009)
II o locatrio e o fiador podero evitar a resciso da locao efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias,
contado da citao, o pagamento do dbito atualizado, independentemente de clculo e mediante depsito
judicial, includos: (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009)
a) os aluguis e acessrios da locao que vencerem at a sua efetivao;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorrios do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante
devido, se do contrato no constar disposio diversa;
III efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta no integral, justificando a diferena,
o locatrio poder complementar o depsito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimao, que poder ser

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dirigida ao locatrio ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicao no rgo oficial, a
requerimento do locador; (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009)
IV no sendo integralmente complementado o depsito, o pedido de resciso prosseguir pela
diferena, podendo o locador levantar a quantia depositada; (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009)
V - os aluguis que forem vencendo at a sentena devero ser depositados disposio do juzo, nos
respectivos vencimentos, podendo o locador levant - los desde que incontroversos;
VI - havendo cumulao dos pedidos de resciso da locao e cobrana dos aluguis, a execuo desta
pode ter incio antes da desocupao do imvel, caso ambos tenham sido acolhidos.
Pargrafo nico. No se admitir a emenda da mora se o locatrio j houver utilizado essa faculdade
nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores propositura da ao. (Redao dada pela Lei n 12.112,
de 2009)
Art. 63. Julgada procedente a ao de despejo, o juiz determinar a expedio de mandado de
despejo, que conter o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupao voluntria, ressalvado o disposto nos
pargrafos seguintes. (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009)
1 O prazo ser de quinze dias se:
a) entre a citao e a sentena de primeira instncia houverem decorrido mais de quatro meses; ou
b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9
o
ou no 2
o
do art. 46. (Redao dada pela
Lei n 12.112, de 2009)
2 Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Pblico,
respeitado o prazo mnimo de seis meses e o mximo de um ano, o juiz dispor de modo que a desocupao
coincida com o perodo de frias escolares.
3 Tratando-se de hospitais, reparties pblicas, unidades sanitrias oficiais, asilos,
estabelecimentos de sade e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Pblico, bem como por entidades
religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9 ou no
inciso II do art. 53, o prazo ser de um ano, exceto no caso em que entre a citao e a sentena de primeira
instncia houver decorrido mais de um ano, hiptese em que o prazo ser de seis meses. (Redao dada pela
Lei n 9.256, de 9.1.1996)
4 A sentena que decretar o despejo fixar o valor da cauo para o caso de ser executada
provisoriamente.
Art. 64. Salvo nas hipteses das aes fundadas no art. 9
o
, a execuo provisria do despejo
depender de cauo no inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado at
a data da prestao da cauo. (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009)
1 A cauo poder ser real ou fidejussria e ser prestada nos autos da execuo provisria.
2 Ocorrendo a reforma da sentena ou da deciso que concedeu liminarmente o despejo, o valor da
cauo reverter em favor do ru, como indenizao mnima das perdas e danos, podendo este reclamar, em
ao prpria, a diferena pelo que a exceder.
Art. 65. Findo o prazo assinado para a desocupao, contado da data da notificao, ser efetuado o
despejo, se necessrio com emprego de fora, inclusive arrombamento.
1 Os mveis e utenslios sero entregues guarda de depositrio, se no os quiser retirar o
despejado.

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2 O despejo no poder ser executado at o trigsimo dia seguinte ao do falecimento do cnjuge,
ascendente, descendente ou irmo de qualquer das pessoas que habitem o imvel.
Art. 66. Quando o imvel for abandonado aps ajuizada a ao, o locador poder imitir-se na posse do
imvel.

Art. 67. Na ao que objetivar o pagamento dos aluguis e acessrios da locao mediante
consignao, ser observado o seguinte:
I - a petio inicial, alm dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Cdigo de Processo
Civil, dever especificar os aluguis e acessrios da locao com indicao dos respectivos valores;
II - determinada a citao do ru, o autor ser intimado a, no prazo de vinte e quatro
horas, efetuar o depsito judicial da importncia indicada na petio inicial, sob pena de ser extinto
o processo
27
;
III - o pedido envolver a quitao das obrigaes que vencerem durante a tramitao do
feito e at ser prolatada a sentena de primeira instncia, devendo o autor promover os depsitos
nos respectivos vencimentos;
IV - no sendo oferecida a contestao, ou se o locador receber os valores depositados, o
juiz acolher o pedido, declarando quitadas as obrigaes, condenando o ru ao pagamento das
custas e honorrios de vinte por cento do valor dos depsitos;
V - a contestao do locador, alm da defesa de direito que possa caber, ficar adstrita,
quanto matria de fato, a:
a) no ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida;
b) ter sido justa a recusa;
c) no ter sido efetuado o depsito no prazo ou no lugar do pagamento;
d} no ter sido o depsito integral;
VI - alm de contestar, o ru poder, em reconveno, pedir o despejo e a cobrana dos
valores objeto da consignatria ou da diferena do depsito inicial, na hiptese de ter sido alegado
no ser o mesmo integral;
VII - o autor poder complementar o depsito inicial, no prazo de cinco dias contados da
cincia do oferecimento da resposta, com acrscimo de dez por cento sobre o valor da diferena. Se
tal ocorrer, o juiz declarar quitadas as obrigaes, elidindo a resciso da locao, mas impor ao
autor-reconvindo a responsabilidade pelas custas e honorrios advocatcios de vinte por cento
sobre o valor dos depsitos;
VIII - havendo, na reconveno, cumulao dos pedidos de resciso da locao e cobrana
dos valores objeto da consignatria, a execuo desta somente poder ter incio aps obtida a
desocupao do imvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

27
Se o autor no tende a essa intimao, deixando, pois, de efetuar o depsito, o processo ser extinto sem julgamento do mrito, por
falta de pressuposto processual necessrio formao e desenvolvimento vlido e regular do feito, uma vez que tal depsito assim considerado,
sendo essencial ao desenvolvimento da consignatria.

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47/55
Pargrafo nico. O ru poder levantar a qualquer momento as importncias
depositadas sobre as quais no penda controvrsia.
modo indireto de pagamento, ou seja, o pagamento realizado por intermdio da autoridade judicial.

Partes legtimas:
Autor, dessa causa, o devedor, chamado de consignante ou consignado, e ru, o credor, chamado de
consignatrio.
Demandado pode ser apenas o credor, ou quem o substitua legalmente, ou seja, o gestor de negcios, a
massa falida, o esplio, o administrador.
Ru no pode ser, porm, no caso de aluguel a empresa administradora de bens do locador, ainda que esta,
em nome dele, tenha locado a coisa.
verdade que, estando o locador ausente e no deixando quem receba os aluguis, ou originando-se a
ao de atos praticados pelo seu administrador, pode a citao ser feita na pessoa dele, mas o ru h de ser
sempre o credor (locador, no caso), consoante se v da legislao.

Principais Casos: art. 335 do C.C.:

Art. 335. A consignao tem lugar:
I - se o credor no puder, ou, sem justa causa, recusar receber o pagamento, ou dar quitao na
devida forma;
II - se o credor no for, nem mandar receber a coisa no lugar, tempo e condio devidos;
III - se o credor for incapaz de receber, for desconhecido, declarado ausente, ou residir em lugar
incerto ou de acesso perigoso ou difcil;
IV - se ocorrer dvida sobre quem deva legitimamente receber o objeto do pagamento;
V - se pender litgio sobre o objeto do pagamento.

Ao de Consignao de Chaves: caber a consignao do imvel locado, representado pelas chaves da
propriedade, se o locador negar-se a receb-la sob a alegao de que:
a) o imvel se acha em estado diverso daquele em que foi entregue no incio do ajuste, sabendo-se que a
respectiva responsabilidade de ser apurada atravs da via prpria, bastando que formule ressalva ao receber as
chaves ou mesmo no procedimento consignatrio;
b) seja apurar danos no prdio;
c) pretende receber os aluguis estipulados no contrato a prazo determinado, diante de o locatrio ter
deixado o bem antes do termo, quando se sabe que isso deve ser apurado em ao adequada ou que o inquilino,
nesse caso, deve sujeitar-se s conseqncias legais.


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48/55
Prazo de contestao:
1 corrente - prazo para a resposta do ru. Remanesce o rito ordinrio como aplicvel espcie, apesar de
se tratar de uma ao de procedimento especial.
2 corrente - prazo estatudo para essa ao pelo Cdigo de Processo Civil, isto , de dez dias. (art.896).

Art. 68. Na ao revisional de aluguel, que ter o rito sumrio, observar-se- o seguinte: (Redao dada
pela Lei n 12.112, de 2009)
I - alm dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Cdigo de Processo Civil, a petio inicial
dever indicar o valor do aluguel cuja fixao pretendida;
II ao designar a audincia de conciliao, o juiz, se houver pedido e com base nos
elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatrio, ou nos que indicar, fixar aluguel
provisrio, que ser devido desde a citao, nos seguintes moldes: (Redao dada pela Lei n 12.112, de
2009)
a) em ao proposta pelo locador, o aluguel provisrio no poder ser excedente a 80%
(oitenta por cento) do pedido; (Includa pela Lei n 12.112, de 2009)
b) em ao proposta pelo locatrio, o aluguel provisrio no poder ser inferior a 80%
(oitenta por cento) do aluguel vigente; (Includa pela Lei n 12.112, de 2009)
III - sem prejuzo da contestao e at a audincia, o ru poder pedir seja revisto o aluguel
provisrio, fornecendo os elementos para tanto;
IV na audincia de conciliao, apresentada a contestao, que dever conter
contraproposta se houver discordncia quanto ao valor pretendido, o juiz tentar a conciliao
e, no sendo esta possvel, determinar a realizao de percia, se necessria, designando,
desde logo, audincia de instruo e julgamento; (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009)
V o pedido de reviso previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para
interposio de recurso contra a deciso que fixar o aluguel provisrio. (Includo pela Lei n 12.112, de
2009)
1 No caber ao revisional na pendncia de prazo para desocupao do imvel (arts. 46,
pargrafo 2 e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigvel ou judicialmente.
2 No curso da ao de reviso, o aluguel provisrio ser reajustado na periodicidade
pactuada ou na fixada em lei.
Art. 69. O aluguel fixado na sentena retroage citao, e as diferenas devidas durante
a ao de reviso, descontados os alugueres provisrios satisfeitos, sero pagas corrigidas, exigveis
a partir do trnsito em julgado da deciso que fixar o novo aluguel.
1 Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentena poder estabelecer periodicidade de
reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro
indexador para reajustamento do aluguel.
2 A execuo das diferenas ser feita nos autos da ao de reviso.
Art. 70. Na ao de reviso do aluguel, o juiz poder homologar acordo de desocupao, que
ser executado mediante expedio de mandado de despejo.

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Partes legtimas: A reviso do valor do aluguel direito previsto no art. 19, que poder ser exercido, tanto
que decorridos trs anos a contar do ltimo acordo ou, na falta deste, do incio do contrato ou da locao, se esta
for verbal.
Vimos no comentrio do art. 19, ao estudar a contagem do prazo de trs anos, que esse tempo contado
ainda que tenha havido venda ou cesso do bem, ou sucesso causa mortis, e, em conseqncia, o locador
primitivo tenha sido sucedido por outro que, assim, est legitimado ativamente para propor a ao.
Do mesmo modo, se o locatrio atual sub-rogado causa mortis ou legalmente prosseguiu com a locao
(art.12), est igualmente legitimado para responder ao pedido revisional, como j se decidiu.

Finalidade: Essa reviso tem por finalidade trazer a renda ao preo do mercado imobilirio locatcio, no se
confundindo com o reajuste do aluguel que se faz mediante a simples aplicao do ndice contratual ou legal.

A ao revisional pode ser proposta tendo como objeto contrato de locao residencial ou no residencial,
protegido ou no pela ao renovatria.


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Ponto Comercial
a localizao do estabelecimento. Aquele conjunto de bens est localizado onde? Ponto comercial a
localizao do estabelecimento empresarial. O ponto comercial muito importante para o empresrio.
O ponto comercial, ento, muito importante para o empresrio e para a sociedade empresria porque
muitas vezes ele a grande referncia do empresrio. A referncia do empresrio nem sempre so as suas
qualidades subjetivas, mas sim o seu ponto comercial.
Imagine uma livraria que fique no aeroporto. Voc no sai para da sua casa para comprar livros no aeroporto. O
que vai gerar aquele cliente justamente o ponto comercial, a sua localizao. Por isso, a lei protege o ponto comercial.
Exemplo: tenho uma videolocadora em imvel alugado. Invisto muito nesse imvel, conquisto a clientela e, no
final do contrato, o proprietrio diz que no vai renovar o contrato, muitas vezes porque ele est querendo uma
graninha para renovar (s renova se voc der 50 mil reais).

A lei, ento, protege o ponto comercial atravs da chamada ao renovatria.
O ponto comercial est diretamente relacionado tanto ao cliente quanto ao fregus, cuja diferena
28
, no
entanto, no possui qualquer efeito prtico.
O empresrio, caso esteja sendo despejado, pode interpor uma ao renovatria, que est previsto na Lei
do Inquilinato (Lei 8.245/91). Assim, a finalidade da ao renovatria justamente a renovao compulsria do
contrato de locao empresarial.

28
Qual a diferena entre clientela e freguesia? O fregus aquele que compra um produto ou servio em razo da localizao.
Ex: quando se compra um caf no aeroporto, assim feito pela localizao. J o cliente analisa os aspectos subjetivos do empresrio ou
da sociedade empresria. No freqenta as dependncias em razo da localizao.

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Requisitos da Ao Renovatria
Para que tal ao seja ajuizada, alguns requisitos devem ser preenchidos (art. 51 da Lei do Inquilinato):
Art. 51. Nas locaes de imveis destinados ao comrcio, o locatrio ter direito a renovao do contrato,
por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mnimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos
escritos seja de cinco anos;
III - o locatrio esteja explorando seu comrcio, no mesmo ramo, pelo prazo mnimo e
ininterrupto de trs anos.
1 O direito assegurado neste artigo poder ser exercido pelos cessionrios ou sucessores
da locao; no caso de sublocao total do imvel, o direito a renovao somente poder ser
exercido pelo sublocatrio.
2 Quando o contrato autorizar que o locatrio utilize o imvel para as atividades de
sociedade de que faa parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comrcio, o direito a
renovao poder ser exercido pelo locatrio ou pela sociedade.
3 Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos scios, o scio sobrevivente fica
sub - rogado no direito a renovao, desde que continue no mesmo ramo.
4 O direito a renovao do contrato estende - se s locaes celebradas por indstrias e
sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constitudas, desde que ocorrentes os
pressupostos previstos neste artigo.
5 Do direito a renovao decai aquele que no propuser a ao no interregno de um ano,
no mximo, at seis meses, no mnimo, anteriores data da finalizao do prazo do contrato em
vigor.

Requisitos da ao renovatria - Para voc ajuizar a ao renovatria, tem que observar os requisitos do
art. 51, que so os que chamamos de requisitos cumulativos.

Primeiro Requisito Contrato escrito e com prazo determinado. Se o contrato tem prazo indeterminado
(questo que caiu no TRF-3 Regio), no cabe renovatria. Se o examinador, assim como foi na magistratura/PI,
perguntar sobre contrato verbal, a resposta : contrato verbal no admite renovatria. Na prova estava: contrato
verbal com duas testemunhas. Pode ter at duas testemunhas, no vale. A lei fala que o contrato tem que ser
escrito!

Segundo requisito O contrato, ou a soma ininterrupta dos contratos, tem que totalizar prazo contratual
mnimo de cinco anos. Eu posso ter um contrato de cinco anos, assim como posso tambm ter vrios contratos
que, se somados dem cinco anos. Deu cinco anos, tudo bem, tambm preenche o requisito.
Procuram-me muito com o seguinte discurso: eu tenho esse contrato de quatro anos prestes a ser renovado e
queria que voc renovasse para mim porque precisa ser melhorado, j que no tem muitas garantias, e outras coisas, e
tenho uma nica exigncia: que o contrato seja renovado por quatro anos. A eu pergunto: mas se o locatrio bom,

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por que voc j no renova por dez anos? Ele: Ah, no. Melhor fazer assim para evitar a renovatria. Amigo, se voc
fizer mais um contrato de um ano, j deu renovatria.

No requisito da ao renovatria o prazo do ltimo contrato de cinco anos. Isso porque a soma dos outros
contratos j poderia ter somado cinco anos.

Terceiro requisito necessrio que o locatrio esteja explorando o mesmo ramo de atividade
econmica nos ltimos trs anos. Eu posso ter um contrato de cinco anos, esse contrato pode ser escrito, mas, se
nos ltimos trs anos de contrato eu no tenho o mesmo ramo de atividade econmica, nesse caso, no d para
falar em ao renovatria.
Exemplo: no primeiro ano, explorei uma padaria, no deu certo. No segundo ano, uma farmcia. No deu certo.
No terceiro ano, monto um curso de Ingls. No deu certo. Na cartada final, montei um sex shop. Agora d certo, mas
eu posso ajuizar ao renovatria? No. Mesmo dando lucro, dando super certo, no posso ajuizar porque no tem
ponto comercial. S se pode falar em ponto quando se est no mesmo ramo nos ltimos trs anos.

Prazo decadencial para ajuizamento da ao renovatria (Art. 51, 5): quando est faltando um ano para
o fim do contrato j se pode ajuizar a ao renovatria e quando est faltando 6 (seis) meses para o fim do
contrato de locao no se pode mais ajuizar a renovatria.

Sublocao
Art. 51. 1 O direito assegurado neste artigo poder ser exercido pelos cessionrios ou sucessores da
locao; no caso de sublocao total do imvel, o direito a renovao somente poder ser exercido pelo
sublocatrio.
Caso haja sublocao do imvel, o direito a renovao somente poder ser exercido pelo sublocatrio.
a redao do 1. do art. 51 da Lei do Inquilinato.
Assim o porque ao se d ao locatrio o direito de interpor a ao renovatria, est-se protegendo o ponto
comercial que do sublocatrio.
Ex. Posto de Gasolina que sublocatrio de uma distribuidora de combustveis, ele que tem a legitimidade
para propor a ao renovatria


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Exceo de Retomada
Art. 52. O locador no estar obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinao do Poder Pblico, tiver que realizar no imvel obras que importarem
na sua radical transformao; ou para fazer modificaes de tal natureza que aumente o valor do
negcio ou da propriedade;
II - o imvel vier a ser utilizado por ele prprio ou para transferncia de fundo de
comrcio (estabelecimento empresarial) existente h mais de um ano, sendo detentor da
maioria do capital o locador, seu cnjuge, ascendente ou descendente.
1 Na hiptese do inciso II, o imvel no poder ser destinado ao uso do mesmo ramo do
locatrio, salvo se a locao tambm envolvia o fundo de comrcio, com as instalaes e pertences.
2 Nas locaes de espao em shopping centers , o locador no poder recusar a renovao
do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.
3 O locatrio ter direito a indenizao para ressarcimento dos prejuzos e dos lucros
cessantes que tiver que arcar com mudana, perda do lugar e desvalorizao do fundo de comrcio,
se a renovao no ocorrer em razo de proposta de terceiro, em melhores condies, ou se o
locador, no prazo de trs meses da entrega do imvel, no der o destino alegado ou no iniciar as
obras determinadas pelo Poder Pblico ou que declarou pretender realizar.
Art. 72. A contestao do locador, alm da defesa de direito que possa caber, ficar adstrita, quanto
matria de fato, ao seguinte:
I - no preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;
II - no atender, a proposta do locatrio, o valor locativo real do imvel na poca da
renovao, excluda a valorizao trazida por aquele ao ponto ou lugar;
III - ter proposta de terceiro para a locao, em condies melhores;
IV - no estar obrigado a renovar a locao (incisos I e II do art. 52).
1 No caso do inciso II, o locador dever apresentar, em contraproposta, as condies de
locao que repute compatveis com o valor locativo real e atual do imvel.
2 No caso do inciso III, o locador dever juntar prova documental da proposta do terceiro,
subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicao do ramo a ser explorado, que no
poder ser o mesmo do locatrio. Nessa hiptese, o locatrio poder, em rplica, aceitar tais
condies para obter a renovao pretendida.
3 No caso do inciso I do art. 52, a contestao dever trazer prova da determinao do
Poder Pblico ou relatrio pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de
valorizao que sofrer o imvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.
4 Na contestao, o locador, ou sublocador, poder pedir, ainda, a fixao de aluguel
provisrio, para vigorar a partir do primeiro ms do prazo do contrato a ser renovado, no
excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hbeis para aferio do
justo valor do aluguel.
5 Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentena poder estabelecer periodicidade de
reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro
indexador para reajustamento do aluguel.


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Ainda que tenha sido ajuizada a renovatria, cabe a exceo de retomada, que deve ser interposta na
contestao da ao renovatria (Art. 52 c/c Art. 72).
Hiptese de exceo de retomada:
a) quando o Poder Pblico solicitar reforma no imvel que implique em sua
radical transformao.
b) quando o proprietrio realizar reforma no imvel que implique em sua
valorizao.
c) proposta insuficiente.
d) proposta melhor de terceiro: nesse caso, a Lei exige que o terceiro d
declarao por escrito sobre a proposta, com firma reconhecida. Nessa declarao, o
terceiro tem que colocar expressamente qual o seu ramo de atividade. Isso porque,
caso seja a renovatria julgada improcedente, se o terceiro tiver o mesmo ramo de
atividade, o locatrio tem direito a uma indenizao, porque perder no s o imvel,
mas, tambm, os clientes.
Obs.:
1 - Os responsveis pela indenizao so o proprietrio e o terceiro interessado.
2 - O shopping no pode intentar exceo de retomada alegando a letra e (uso prprio) e a letra f
(fundo de comrcio h mais de uma ano).

No caso de shopping center, podem ser ajuizadas aes renovatrias contra eles. Mas o shopping s pode
intentar exceo de retomada com fundamento nas hipteses a, b, c e d.
Lei n 8.245/91 - Art. 52. O locador no estar obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinao do Poder Pblico, tiver que realizar no imvel obras que importarem
na sua radical transformao; ou para fazer modificaes de tal natureza que aumente o valor do
negcio ou da propriedade;
II - o imvel vier a ser utilizado por ele prprio ou para transferncia de fundo de comrcio
existente h mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cnjuge,
ascendente ou descendente.
1 Na hiptese do inciso II, o imvel no poder ser destinado ao uso do mesmo ramo do
locatrio, salvo se a locao tambm envolvia o fundo de comrcio, com as instalaes e pertences.
2 Nas locaes de espao em shopping centers , o locador no poder recusar a renovao
do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.


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ANEXO
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ANEXO

Caros leitores, o contedo deste material no se
presta a substituir o necessrio estudo da doutrina e/ou
Jurisprudncia Ptria, eis que serve apenas para orientar
quanto ao que ser exigido em provas objetivas. No ser
suficiente para a realizao de provas discursivas, que
exigiro um conhecimento doutrinrio e jurisprudencial
mais aprofundado.
Logo, leiam muito, estudem, adquiram o
conhecimento, sejam os melhores no que se propuserem e
sejam aprovados!

Obrigado por acompanhar at aqui!
Bons estudos!

Elaborado com base em diversas fontes, notadamente:
- As aulas do Professor Alexandre Gialluca proferidas em 2009 no Curso LFG
29
;
- Coleo Reta Final Direito civil Lei do Inquilinato Bruno Pandori Giancoli Ed. RT, 2011;
- Fichamento
30
do Livro Locao e Despejo de Gildo dos Santos
31
;
- Informativos e smulas do STJ e STF
- Resumos de colegas
- Leis diversas
- Sites diversos
32

Contatos: a7n266dragon@yahoo.com.br

29
No que pertine ao tema ao renovatria.
30
http://www.scribd.com/doc/72387930/1/Das-locacoes-em-geral
31
http://www.livrariart.com.br/produto/49255-locacao-e-despejo-7-ed
32
Mencionados corpo do texto.

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18/07/2012

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