Contrato de arrendamento sobre a habitação familiar

Relevância civil do lugar de habitação/residência

Domicílio – lugar de residência habitual – art.º 82/1 CC

Domicílio do menor – Lugar da residência da família – 85/1 CC
Residência dos cônjuges – os cônjuges devem adotar a residência da família – 1673 CC
Reserva da vida privada – delimitação da esfera privada de reserva – 80 CC
Ausência – desaparecimento da residência ou do lugar onde se encontrava – 89 CC
Efeitos post mortem – direito de habitação do cônjuge/unido de facto sobrevivo – 2103-A CC +
5 da Lei 7/2001

O lugar de habitação tem projeção ao nível dos contratos

Habitação própria familiar – 1682-A CC – Alienação da casa morada de família; oneração da

casa de morada de família; arrendamento da casa de morada de família. O cônjuge tem sempre
de prestar consentimento, independentemente de ser bem próprio do outro cônjuge, sempre que
a o imóvel seja a casa morada de família.

Habitação familiar arrendada – comunicabilidade da posição de arrendatário; constituição,

transmissão e concentração da posição de arrendatário em caso de rutura; cessação do contrato
por iniciativa do arrendatário; cessão contratual da posição de arrendatário; subarrendamento;
transmissão por morte da posição contratual de arrendatário; denúncia pelo senhorio para
habitação.

Habitação familiar e arrendamento

Comunicabilidade do direito do arrendatário ao seu cônjuge, nos termos gerais e de

acordo com o regime de bens vigente – 1068 CC
Regra que foi introduzida com o NRAU em 2006, contra corrente, o nosso legislador entendeu
inverter a solução vigente à época e estebelecer a comunicabilidade do direito do arrendatário
ao seu cônjuge, impondo ao senhorio um arrendatário invisível que nos casos do arrendamento
habitacional quer nos outros. Não é uma regra privativa do arrendamento para habitação.
Aplica-se também ao arrendamento comercial.
Pode ser afastada por vontade das partes, em convenção antenupcial. A questão tem sido
debatida e os cônjuges podem afastar a comunicabilidade na linha de uma certa liberdade, de
uma liberdade que lhes é conferida em sede de convenção antenupcional. Não haverá duvida
que existindo esta comunicabilidade ela abrangerá os contratos já celebrados ou a celebrar
depois do casamento. Ainda ssim, o legislador diz-nos que esta comunicabilidade ao seu
cônjuge depende do regime de bens vigentes. Haverá que ver qual o regime de bens e aplicar-
se-ão as regras respeitvas. Se for o regime de separação e bens a posição contratual do
arrendatário será configurada ocmo bem próprio e não se comunicará ao cônjuge. Já no regime
de bens adquiridos, temos de ver em que data foi celebrado o contrato de arrendamento. Se foi
celebrado antes do casamento, não há comunicabilidade. Se o contrato é celebrado só depois do
casamento, há comunicabilidade do direito. Nos casos de comunhão geral de bens, em regra
todos os bens são integrados no património comum e aqui não há duvidas que ambos são
arrendatários.
Abrange os contratos de arrendamento já celebrados ou a celebrar depois do casamento
Separação de bens: posição contratual do arrendatário é igual à de bem próprio
Comunhão de adquiridos: arrendamento anterior ao casamento: a posição de arrendatário não se
comunica ao cônjuge – 1722/1, a) CC.
Comunhão de adquiridos: arrendamento posterior ao casamento a posição de arrendatário
comunica-se ao cônjuge – 1724, b)
Comunhão geral: todos os bens são incluídos no património comum – 1732 CC
Esta regra não se aplica retroativamente, o que tem implicações práticas na transmissão por
morte.
Em qualquer dos casos as comunicações com vista à cessação do contrato devem ser dirigidas
“a cada um dos cônjuges, sob pena de ineficácia” – 9 e 12/1 NRAU.

Constituição, transmissão e concentração da posição de arrendatário em caso de divórcio

ou de separação de pessoas e bens, ou em caso de extinção da união de facto. – 1105, 1793
CC 4º da lei 7/2001

A casa morada de família é propriedade de um dos cônjuges ou de um dos companheiros.

A casa morada de família é compropriedade de ambos os cônjuges ou de ambos os unidos de
facto
A casa morada de família é um bem comum do casal
Um dos cônjuges ou ambos são arrendatários
O contrato é celebrado/alterado por decisão judicial ou por acordo homologado
judicialmente (ou pelo CRC), dando de arrendamento a casa ao cônjuge/unido de facto
não proprietário/arrendatário ou não proprietário/arrendatário exclusivo – não se aplica
o 1068 CC
Esta é uma situação em que temos uma intervenção imperativa por parte do legislador. Para
alguns autores há aqui uma expropriação e levanta a questão da constitucionalidade.
No caso de rutura de união de facto, a lei prevê a possibilidade de introduzir uma alteração
subjetiva no contrato de arrendamento que se vai impor ao senhorio, apesar de ela significar
uma alteração do património responsável para cumprimento das obrigações que decorrem do
contrato de arrendamento.

Cessação do contrato de arrendamento habitacional e subarrendamento

Consentimento necessário de ambos os cônjuges, independentemente da qualidade de

arrendatário e qualquer que seja o regime de bens aplicável ao casamento.
1682 B – para a cessação do contrato de arrendamento habitacional será sempre necessário o
consentimento de ambos os cônjuges, independentemente da qualidade de arrendatário de um
dos cônjuges e independentemente do regime de bens do casamento.

Resolução, por incumprimento do senhorio – 1083 CC

Oposição á Renovação – contratos com prazo certo – 1098 CC
Denúncia – Contratos com duração indeterminada – 1100 CC
Revogação – por mútuo consentimento – 1082 CC
Cessão da posição contratual
Subarrendamento total ou parcial – art.º 1060 e ss 1080 e ss
Comodato total ou parcial

Transmissão por morte da posição do arrendatário

Regimes vigentes: CC e NRAU

Afastam o regime sucessório – 2131 e ss
Obviam á caducidade do contrato 1051, d)

Regime atual - Art.º 1106 CC – contratos celebrados na vigência do NRAU – Lei 6/2006
Regime Transitório I – 26 NRAU que remete para o 57 – contratos celebrados na vigência do
RAU (DL 321-B/90)
Regime transitório II – art.º 57 NRAU - contratos celebrados antes da vigência do RAU (DL
321B/90)

O regime é complexo porque desde logo temos mais do que 1 regime em vigor: o CC e o
NRAU
O contrato de arrendamento não irá caducar por morte do arrendatário porque há uma série de
pessoas que terão direito à transmissão dessa posição.

Aplicação da lei no tempo

Morte do arrendatário antes da vigência do RAU (DL 321B/90) – art.º 1111 CC (redação
anterior ao RAU)
Morte do Arrendatário na vigência do RAU (DL 321-B/90) art.º 85 RAU
Morte do arrendatário na vigência do NRAU (lei 6/2006) – 1106 CC/ 26/57 NRAU
Lei 31/2012 de 14.08
Lei 79/2014 de 19.12
Lei 13/2019, de 12.02

Transmissão por morte da posição de arrendatário – regime regra – 1106 CC

Cônjuge – com residência no locado. A lei não diz mais nada, não diz se à data da morte tinha
de conviver com o arrendatário. Se separados de facto ou de pessoas e bens, coabitando? O
legislador não diz nada, ao contraio do 85 do RAU que salvaguardava, mas se o legislador não
distingue, basta ter residência no locado. Hoje esta regras tem de ser compatibilizada com a
regra da comunicabilidade do arrendamento – 1068 CC.

Unido de facto - Para além do cônjuge, tem direito à transmissão o unido de facto há mais de 1
ano. Este regime tem sofrido várias alterações, a última introduzida em 2019 quando se revogou
a parte do artigo que exigia um período mínimo de residência no locado. Hoje não se exige, nem
sequer se exige residência no locado. ´
Por outro lado, o que a lei exige no 1106 ara a relevância desta união de facto, é uma união de
facto há mais de 1 ano. O legislador afastou-se claramente dos requisitos para a relevância da
união de facto da lei 7/2001.

Economia comum – as pessoas que viviam com o arrendatário em economia comum há mais de
1 ano. Não exige período mínimo de residência no locado, prefere o parente ou afim mais
próximo e, entre estes, o mais velho. Esta economia comum não é a economia comum da lei
6/2001, não faz sentido apelarmos à definição de economia comum do 1093/2? O legislador
nada diz.

Transmissão por morte da posição do primitivo arrendatário – Regime transitório

(contratos anteriores a 2006): 57 + 26/2 NRAU

A lei prevê apenas a transmissão por morte do primitivo arrendatário e não dos sucessivos
arrendatários. O legislador pretende aqui diminuir a transmissão por morte.

Cônjuge – com residência no locado. Articulação com o 1068? A aplicação do 1068 não faz
sentido a aplicação a contratos celebrados anterior \á lei de 2006. Não havia comunicabilidade
de arrendamento ao cônjuge e, com a morte do arrendatário, o que vai acontecer é que o cônjuge
terá o direito a ingressar na posição de arrendatário.

Unido de facto – há mais de dois anos; com residência no locado há mais de um ano; 2+1=3/2(1
no locado)=2? Diferentemente do que acontece com o disposto no art.º 1106, no art 57 o
legislador já vem exigir que a união de facto se mantenha há mais de 2 anos, e residência no
locado há mais de um ano. Este ano pode-se consumir dentro dos dois anos da união de facto,
não se somam estes anos.

Ascendentes em 1º grau – convivência há mais de um ano; prefere o ascendente mais velho; há

transmissão por morte entre ascendentes (dupla transmissão), ascendentes com menos de 65
anos: NRAU (contrato com prazo certo de 2 anos). Afasta-se do critério da economia comum. É
o único caso em que há dupla transmissão: se morrer primitivo arrendatário e lhe sobreviverem
os seus pais tem direito à transmissão o mais velho, mas com a morte deste terá direito o mais
novo. No caso do filho ser menor de 65 anos, é o único caso em que a transmissão implica a
conversão do contrato em contrato de arrendamento de prazo certo de 2 anos, com sujeição ao
regime do NRAU.

Filhos e enteados – menores de um ano; maiores de um ano e menores de 18/26 que

convivessem há mais de um ano; portadores de deficiência com grau de incapacidade = ou > a
60%; maiores de 65 anos, que convivessem há mais de 5 anos e RABC do agregado < 5
RMNA; prefere o mais velho. Afasta-se o critério da economia comum.

O direito à transmissão não se verifica se o titular desse direito tiver outra casa, própria ou
arrendada na área dos concelhos de Lisboa ou Porto e seus limítrofes, ou no respetivo concelho
quanto ao resto do País, à data da morte do arrendatário. – art 1106/4 e 57/3 NRAU

O legislador refere-se a casa própria ou arrendada mas não resolve a questão de sabermos o que
acontece se o transmissário tiver casa própria estiver arrendada, ou tiver sido dada em usufruto,
ou se a casa própria estiver em ruinas sem condições de habitabilidade. O legislador não
salvaguardou estas situações. O que se pretendia é que o transmissário tivesse uma alternativa
imediata de alojamento. Como se interpreta? Não é pacifico.

A transmissão da posição do arrendatário transfere-se pela ordem das alíneas do 1106 CC e 57

NRAU;
Transmitida a posição contratual, os potenciais transmissários que se seguiriam pela ordem
indicada não têm direito a viver no arrendado;
Em caso de denúncia do contrato pelo transmissário o contrato cessa;
Em caso de morte do transmissário não haverá 2ª transmissão por morte na hipótese do art.º 57
(com exceção da transmissão entre ascendentes);
Na hipótese do 1106, funcionará novamente o normativo, agora na pessoa do transmissário;
dever de comunicação, em qualquer regime: 1107 no prazo de 3 meses (forma: 9/1 NRAU)

A necessidade de habitação do senhorio e dos seus descendentes

Denuncia para habitação do senhorio e descendentes em 1º grau (Contratos De duração

indeterminada) – regime: 1101, a); 1102 e 1103 CC

O senhorio tem que ser proprietário, comproprietário ou usufrutuário do prédio há mais de dois
anos ou ter adquirido o prédio por sucessão;
Não pode ter casa própria, há mais de um ano, que satisfaça as suas necessidades de habitação;
Pagamento do montante equivalente a um ano de renda;
Pré-aviso mínimo de 6 meses;
Deverá habitar no prazo de 3 meses e pelo período de 2 anos;
O contrato de arrendamento não pode ter uma duração total inferior a 2 anos.

Regime transitório (contratos celebrados antes de 2006): 26/1 e 4, 27, 28/1 + 35/2, a) e b) o
NRAU

O regime transitório introduz algumas dificuldades.

O legislador repristinou o limite do art.º 107/1, a) RAU: (não) ter o arrendatário 65 ou mais anos
de idade ou, independentemente desta, se encontre na situação de reforma por invalides absoluta
ou, não beneficiando de pensão de invalidez, sofra de incapacidade total para o trabalho.
A indemnização é calculada com base no valor anual da renda = a 1 1/15 do valor do locado
resultante da sua avaliação.
Denúncia para habitação do senhorio e descendentes em 1º grau (contratos com prazo
certo) – 1097/3 e 4 CC + 1102, 1103/1/5/9 CC

Em 2019 veio a ser introduzia uma alteração à lei, dando a possibilidade de estender a denúncia
aos contratos de arrendamento com prazo certo.

Esta possibilidade veio a ser introduzida como contra polo às dificuldades acrescidas
relativamente á caducidade dos contratos com prazo certo. Ou seja, o legislador teve de
compensar as limitações impostas.

A oposição á 1º renovação do contrato de arrendamento com prazo certo só produz efeitos

decorridos 3 anos da celebração, mas o senhorio pode denunciar o contrato em caso de
necessidade de habitação própria ou dos descendentes em 1º grau. Aplicam-se os requisitos
gerais da denúncia para habitação e a lei não exige que o contrato de arrendamento tenha
duração total de pelo menos 2 anos.
E no caso do prazo certo inicial ser superior a 3 anos? Mantém.se a possibilidade de denúncia?
Não, nesse caso não porque já não se consegue preencher os requisitos legais da denúncia.

Lei de bases da habitação – lei 83/2019, 03.09

Direito à habitação – direito fundamental de natureza social

O legislador terá que dar cumprimento a estes normativos, nomeadamente, através de politicas
de apoio à habitação, e através de medidas legislativas como estas que versam sobre o
arrendamento, mas na verdade, a proteção que tem vindo a ser conferida ao arrendatário em
sede de contrato de arrendamento, tem vindo a ser feita à custa da autonomia privada, à custa
dos privados, do senhorio.