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CURSO: DIREITO/UNIPAC - DISCIPLINA: DIREITO CIVIL VII

Prof Dbora Amaral

TEMA 07- INCORPORAO IMOBILIRIA

I - LEGISLAO: Lei n 4591/64 Lei de Condomnios e Incorporaes com
as alteraes estabelecidas pela Lei 4864/65 e Lei n 10931/2004. O CC/2002
regulou os condomnios, mas no a incorporao imobiliria, que continua
disciplinada por lei especfica.
II - Conceito: o contrato que tem por finalidade promover , administrar e
realizar a construo para alienao total ou parcial de unidades autnomas,
que podem ser apartamentos, lojas, salas, garagens, shopping centers, etc (art.
28). A Incorporao visa obter, pela venda antecipada das unidades, o capital
necessrio para a construo do prdio. um contrato que tem obrigao de
dar e fazer, de execuo sucessiva, at a concluso do prdio e a transferncia
definitiva das unidades autnomas aos seus proprietrios.

III - Partes:
01)Incorporador: a pessoa fsica ou jurdica , comerciante ou no, que
compromete-se a construir o edifcio e a entregar a cada adquirente a sua
respectiva unidade, dentro de certo prazo e sob determinadas condies (art.
29). O que ele faz vender as unidades autnomas sob forma de promessa
de venda, para realizar a construo do prdio. S poder ser incorporador:
- o proprietrio do terreno; o promitente comprador; o cessionrio deste ou
promitente-cessionrio, desde que ele esteja autorizado a demolir a construo
existente e a construir o edifcio, e inexista, no ttulo de aquisio do terreno,
que deve ser irretratvel e estar devidamente registrado, clusula impeditiva de
alienao das fraes ideais a serem atribudas s unidades autnomas; e o
construtor ou corretor de imvel, se estiver no exerccio irregular de sua
profisso e investido, pelo proprietrio do terreno, promitente-comprador,
promitente-cessionrio dos direitos sua aquisio, ou o promitente-
permutante, de mandato por instrumento pblico que contenha meno
expressa ao 4 do Art. 35, para concluir negcios relativos s fraes ideais
do terreno. O incorporador no precisa ser o construtor pois a construo pode
ser feita por terceiros, sob o regime de empreitada ou administrao. Ele
assume a responsabilidade pelo empreendimento.
No existe incorporao quando proprietrios de imvel em conjunto assumem
a tarefa, ainda que sob a regncia de um administrador, de construir um
edifcio atribuindo a cada um uma unidade. Tem que ter a figura do
incorporador, que o empreendedor da construo e vendedor das unidades
autonmas.
02) Outra parte: a pessoa fsica ou jurdica que pretenda adquirir, em
edificao sob regime especial, uma ou vrias unidades autnomas, antes ou
durante a construo do edifcio. Seu objetivo obter a unidade autnoma
pronta e acabada. Se a aquisio se der aps a concluso da obra no se dar
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incorporao, pois que est s existe enquanto a obra est em construo ou
apenas projetada.
IV - Objeto: este contrato tem por objeto a venda de unidade autnoma de
edifcio em construo, em regime de condomnio especial, por pessoa
habilitada a construir e transferir o domnio da unidade que se obrigou
mediante contraprestao, o preo da unidade. A construo poder ser de:
conjunto de casas trreas, com parte edificada e parte de jardim e quintal, ou
que ocupe todo o terreno : um edifcio ou mais edifcios de dois ou mais
pavimentos, com suas unidades autnomas. Tem que admitir: a) a
possibilidade de alienao da frao ideal do terreno, pois que no h unidade
autnoma sem haver condomnio no terreno; b) possibilidade de o incorporador
promover a construo do edifcio diretamente ou por empreitada ou
administrao (arts. 7, 48, 50, 51, 55 a 62); c) necessidade de constituio do
condomnio, devendo o contrato conter: preo do terreno e construo ( art.
41), efeitos da mora no pagamento ( art.41, 1 e 2), casos de resciso
contratual relativa parte ideal do terreno, pois que pessoa em cujo favor se
operar a resoluo se sub-rogar nos direitos e obrigaes do
inadimplemento(art.43), obrigao de informar o estado da construo, por
escrito, no mnimo de 6 em 6 meses(art. 43,I).
V- Formalidades: a incorporao tem que estar inscrita no registro imobilirio.
O art. 32 especfica o rol de documentos(itens a a p) que deve ser apresentado
pelo incorporador ao registro, que arquivar e dar o registro. Entre os
documentos necessrios temos: ttulo do terreno( alnea a), com histrico
vintenrio(alnea C); projeto de construo aprovado( alnea d) com memorial
descritivo ( alnea g); clculo de reas comuns e das unidades autnomas
(alnea e); avaliao do custo da obra na o data do arquivamento, com
referncia ao custo de cada unidade ( alnea h); discriminao das fraes
ideais de terreno correspondentes a cada unidade ( alnea i); minuta da futura
Conveno de Condomnio( alnea j) ; Certides negativas de Tributos e aes
dos alienantes do terreno e incorporador( alnea b) , necessrias a qualquer
negcio imobilirio; Certido da procurao pblica do proprietrio do terreno
ou promitente equivalente ao incorporador para exercer os poderes inerentes
incorporao e alienao da unidades, conforme exigncia do art. 31, 1 (
alnea m), e declarao e planta da futura garagem com nmero de veculos
que comporta ( alnea p).
Antes da inscrio o incorporador no poder promover a publicidade do
empreendimento, sob pena de sujeitar o rgo de publicidade a multa
equivalente ao dobro do valor do anncio, j que em todo anncio ter que
constar o nmero do registro da incorporao ( art. 64), exceto se se tratar de
anncio classificado de jornal. Ser contraveno penal qualquer negociao
de frao ideal do terreno antes da inscrio da incorporao ( art. 32 e 66,I).
Feita a inscrio imobiliria, o incorporador ter o prazo de 60 dias a contar do
termo final do prazo de carncia, se houver, para promover a celebrao do
contrato relativo frao ideal do terreno, do contrato de construo e da
Conveno de Condomnio(art. 35), O incorporador pode reservar-se o direito
de no efetivar a incorporao, desde que junte decl arao de prazo de
carncia, que poder ser de at 180 dias aos documentos apresentados para a
inscrio (}arts. 33 e 34, 2). A desistncia da incorporao tem que ser
denunciada por escrito ao CRI (art. 35, 2).
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O contrato de incorporao imobiliria feito entre incorporador e adquirente da
unidade titulus adquirendi da propriedade do imvel e, para ser oponvel a
terceiros, deve estar inscrito no CRI( art. 32, ).
A obteno do Habite-se e a sua averbao no CRI constituem-se
procedimentos finais da incorporao, provando a efetiva construo do
edifcio.
VI CONSEQUENCIAS JURDICAS:
01)Obrigaes do Incorporador: a)inscrever no registro imobilirio a
incorporao (art. 32); b)consignar nos documentos preliminares de ajuste o
prazo de carncia(art.34, 3 ); c) confirmar as vendas nos 60 dias seguintes
ao termo final de prazo de carncia; d) concluir o contrato de incorporao
indicando o nmero do registro da incorporao, o nome dos responsveis
pelo custeio da construo ( art. 35, 6); a existncia de nus real ou fiscal
(art. 37) ou de ocupao do imvel ( art. 38); o modo de pagamento do preo
da construo e o custo da frao ideal do terreno(arts. 39 a 41); e) dar
andamento regular s obras e se se obrigou a entregar a obra em prazo certo
e ajustado tem o dever de: informar o andamento da obra, por escrito, de no
mnimo de 6 em 6 meses; responder pela execuo da incorporao,
indenizando prejuzos pelo retardamento na concluso da edificao, cabendo
ao regressiva contra o culpado; responder subsidiariamente com seus bens,
se falir, pois os adquirentes so credores privilegiados pelas quantias que
pagaram; no alterar o projeto, exceto se houver permisso unnime dos
interessados ou exigncia legal; no modificar as condies de pagamento,
nem reajustar preo, salvo se tiver estipulado expressamente possibilidade de
reajuste (art. 43, I a V). Se paralisar a obra por mais de 30 dias ou retardar
excessivamente seu andamento, sem justa causa, o juiz poder notific-lo para
que no prazo mnimo de 30 dias reinicie ou d andamento normal. No
atendendo a notificao poder ser destitudo pela maioria absoluta dos votos
dos adquirentes, sem prejuzo da responsabilidade civil e penal (art. 43, VI). F)
concluda a obra tem que averbar o Habite-se e elaborar o instrumento de
condomnio (art. 44, ); g) transferir , como proprietrio ou procurador, a
frao ideal alienada, firmando a escritura definitiva de venda da frao ideal. O
incorporador s se compromete a outorgar a escritura definitiva quando houver
o integral pagamento do preo da construo. A recusa do incorporador d
direito ao adquirente de pedir adjudicao compulsria, se a promessa estiver
no CRI; H) promover a construo conforme o plano da obra e as condies.
02) Sanes ao Incorporador: a) crime contra a economia popular, por
promover incorporao fazendo, em propostas, contratos e comunicao ao
pblico, afirmao falsa sobre a constituio do condomnio, a alienao das
fraes ideais do terreno ou sobre a construo.Ser punido com recluso de 1
a 4 anos e multa(art. 65); b)contravenes penais relativas economia
popular, punveis na forma do art. 10 da Lei 1521/51, tais como: negociar
fraes ideais de terreno sem previamente satisfazer s exigncias legais;
omitir, em qualquer documento, as indicaes a que se referem os arts. 37 e
38; deixar, sem justa causa, no prazo do art. 35 e ressalvada a hipte4se de
seus 2 e 3 , de promover a celebrao do contrato relativo frao ideal
do terreno, do contrato de construo ou da conveno de condomnio; omitir,
no contrato, a indicao a que se refere o 5, do art. 55; paralisar as obras por
mais de 30 dias ou retardar-lhe o andamento. Nestes casos receber a pena
de multa de 5 a 20 vezes o maior salrio mnimo legal vigente no pas. Aqueles
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que fazem parte do contrato respondero solidariamente pelas mesmas faltas
do incorporador (art.66).
VII COMISSO DE REPRESENTANTES E ASSEMBLEIA GERAL DE
ADQUIRENTES:
Os interessados podem reunir-se em Assembleia Geral durante o andamento
das obras, para tratarem de assuntos pertinentes(art.49), enquanto ainda no
existe o condomnio. As regras de funcionamento e convocao devem
obedecer analogicamente ao que se estipular a respeito do futuro condomnio.
O incorporador o que representa a comunidade porque ainda no h sndico.
No art. 49 esto os fundamentos bsicos de convocao e deliberao. Os
poderes permitem at destituir o incorporador no caso de paralisao da obra e
tambm o construtor no caso dos prprios condminos quiserem continuar eles
prprios a obra. soberana a deciso de assembleia por unanimidade; na
deciso por maioria, h que ressalvar direitos dos dissidentes minoritrios.
A Comisso de representantes estatuda no art. 50 constituindo-se do corpo
fiscalizador do incorporador. Sua representao deriva da lei, porque o poder
de representao decorre da lei, independente de mandato e, voluntria,
porque seus representantes so indicados pelas partes. Permite que o prprio
incorporador designe seus membros no contrato de incorporao sem fazer
assembleia. Ser composta de 3 membros, pelo menos, escolhidos entre os
contratantes, salvo quando o nmero for igual ou inferior, pois a totalidade dos
contratantes exercer em conjunto suas atribuies(art. 50, 4).
Cabe Comisso: fiscalizar o andamento da obra(art.55, 3); nos contratos
de empreitada por preo reajustvel, cabe fiscalizar o reajuste( art. 55, 4);
nos contratos por administrao, elaborar com o construtor a reviso semestral
de estimativa de preo(art. 60); fiscalizar alterao das prestaes dos
adquirentes quando convencionado(art. 43, V e 50); notificar os adquirentes em
atraso para pagar em 10 dias, sob pena de resciso(art. 63, 1 e 8); alienar
em leilo pblico a quota ideal do adquirente em atraso, quando o contrato
permitir essa penalidade(art. 63); aprovar ou impugnar balancetes das receitas
e despesas(art. 61, a); fiscalizar concorrncia relativas s compras de materiais
e contratao de mo de obra(art. 61, b); contratar modifi caes com os
condminos(art. 61 C); fiscalizar a arrecadao das contribuies(art. 61, d);
exercer a fiscalizao geral(art. 61, e). Terminada a obra, termina a Comisso.
O Membro da comisso que ficar inadimplente por 3 prestaes est sujeito
perda automtica do mandato, devendo ser substitudo(art. 63, 10).
VIII- INADIMPLENCIA DO ADQUIRENTE:
Na aquisio por preo global, o adquirente inadimplente est sujeito aos
efeitos da mora que devem estar previstos no contrato, recaindo sobre o valor
da frao ideal ainda que parcialmente pago, permitindo o legislador que a
mora seja vista de forma global(art. 41). Pode estar previsto a resciso do
contrato por inadimplemento de no, mnimo 3 meses, do vencimento da
obrigao ou de 3 prestaes mensais, assegurando ao devedor o direito de
purgar a mora em 990 dias do vencimento da prestao ou da primeira
prestao no paga. Na aquisio por empreitada ou administrao pode o
contrato estipular que a falta de pagamento de 3 prestaes, depois da
notificao para purgar em 10 dias implique em resciso do contrato. No
satisfeito o dbito, a comisso fica autorizada a alienar em leilo a frao do
inadimplemento (art. 63). I adquirente s pode entrar na posse da unidade se
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estiver em dia com as obrigaes assumidas, pois a lei d direito de reteno
em favor do construtor, incorporador e do condomnio pelos dbitos em aberto.
IX- PATRIMONIO DE AFETAO:
O incorporador poder declarar o bem que ser objeto da incorporao como
patrimnio de afetao(art. 31-a). Feito isso, o bem e todas as suas acesses
ficam como patrimnio exclusivo, separado do patrimnio do incorporador, no
respondendo por outras dvidas do incorporador, somente pelas dvidas da
prpria incorporao (art. 31- A, 1). A Lei 10931/2004 regula o patrimnio de
afetao, dando benefcios ao incorporador quanto aos tributos devidos pela
incorporao. Essa lei alterou a Lei 4591/64 acrescendo os artigos 31-A e
seguintes para determinar as regras do patrimnio de afetao.
Esse patrimnio de afetao pode ser constitudo pelo incorporador ou pelos
titulares de direitos reais de aquisio (adquirentes com contrato de
incorporao averbado no CRI), averbando o termo que institui o patrimnio de
afetao no CRI a qualquer tempo. O patrimnio de afetao pode ser
constitudo mesmo que sobre o terreno da incorporao recaia nus reais para
garantia do pagamento do preo da aquisio ou de financiamento para a
construo(art. 31-B). Feito o patrimnio de afetao, o objeto da incorporao
s poder ser dado em garantia de financiamento destinado integralmente
realizao das obras e entrega das unidades(art. 31-A,3). Todos os
recursos obtidos tm que ser aplicados na obra (art. 31-A, 6 ), a importncia
que exceder ao valor da obra no faz parte do patrimnio de afetao(art. 31-A,
8). Se o incorporador ficar insolvente, este patrimnio no ser afetado(art.
31-F) e, os adquirentes podem continuar na obra, aps a decretao da
falncia, nos termos do art. 31-F, 1 e 2, ficando sub-rogados nos direitos e
obrigaes da incorporao(art. 31-F, 11). Extingue-se esse patrimnio com a
averbao das unidades no CRI e extino das obrigaes do incorporador
pelos financiamentos; pela denncia da incorporao, quando o incorporador j
tenha restitudo aos optantes das unidades as quantias pagas; e, pela
liquidao deliberada em Assembleia Geral.(art. 31-E).