ARREMATAO

JUDICIAL

ASPECTOS

RELEVANTES

A arrematao judicial, entendida igualmente como Leilo ou Praa, tem ascendido

enormemente nas searas Forenses, assim como no mercado imobilirio.
Conceituado satisfatoriamente, porm no exclusivo, a arrematao judicial ou
Leilo ou Praa, o ato de transferncia dos bens penhorados, em que um leiloeiro
(tambm chamado de pregoeiro em nossa seara forense) apregoa e um licitante
(arrematante) os adquire, pelo maior lance. Trata-se de verdadeira expropriao
judicial involuntria, presenciando-se a fase derradeira da execuo forada, onde
ocorre a converso dos bens penhorados em dinheiro, para satisfao de um
crdito. Em Roma, o ato se realizava em plena Praa pblica, que segundo os
melhores
comentos,
afixava-se
uma
lana
no
cho.
Nas expoentes palavras do Mestre Araken de Assis, cada coisa deve ser apregoada
trs vezes, em voz alta e distinta, com breve intervalo. Feito por um dos presentes o
lano, o porteiro atualmente leiloeiro pblico repete-o trs vezes. Se outro
licitante oferecer quantia maior, o lano inutilizar o anterior e o porteiro leiloeiro
pblico vai sempre repetindo os lanos sucessivos trs vezes em voz alta at que
ningum d mais. Da, prevalecer o maior e derradeiro lano ofertado, em pblico,
ao
leiloeiro.
No h que se confundir a arrematao judicial com a venda e compra. Os diplomas
legais materiais e adjetivos - norteiam a natureza e os pressupostos essenciais
que os separam. A transferncia que h no primeiro, por efeito da participao do
terceiro licitante (ou arrematante) que teve seu lance acatado, no h que confundir
com a promessa de transferncia do bem, existente na segunda, por manifesto
ajuste bilateral de vontades, em razo dos interesses que a lei define.
O nosso Cdigo de Processo Civil, estabelece em seu artigo 686, inciso IV, que a
arrematao realizar-se- atravs da modalidade de Praa ou Leilo. Os aspectos
so pacficos. Quando a penhora, ou constrio como queiram alguns assim definir,
recair sobre bem imvel, estaremos diante da alienao em Praa. Porm, tratandose de alienao de bem mvel, teremos assim, o Leilo. Deveras, Praa e Leilo,
apresentam-se como espcies do gnero Arrematao. Destaca ainda o mesmo
comando legal, que a Praa realizar-se- no trio (saguo) do Frum, sendo o
Leilo, onde estiverem os bens, ou no lugar designado pelo juiz.
A arrematao judicial, sendo o caso de Leilo ou Praa, antecedido legalmente
de uma publicao de Edital esse com prazo mnimo de 5 dias - em observncias
aos artigos 686 e 687 do Cdigo de Processo Civil, com divulgao pelo menos uma
vez em jornal de ampla divulgao. No raro teremos, a dispensa de aludido edital,
quando os bens penhorados no excederem o valor correspondente a vinte vezes o
salrio mnimo, conforme o artigo 275 do Cdigo de Processo Civil, no podendo no
caso, ocorrer a arrematao por preo inferior ao da avaliao.
No podemos olvidar ainda, que o edital, dever conter a descrio do bem com seu
respectivo valor (que em avaliao lhe foi atribudo)e localizao; o dia, hora e local
designado para a praa ou leilo; comunicao de que se o bem no alcanar valor
superior ao da avaliao, ocorrer novo ato, em dia e hora desde logo designados
entre os dez e os vinte dias seguintes, a sua alienao pelo menor lano, alm de
outros requisitos no menos importantes. A exigncia de tais requisitos, atende
necessidade de divulgar todos os elementos imprescindveis que possam influir no

animus de terceiros, aguando o interesse na aquisio que a alienao enseja.

Esses aspectos so primordiais, que omitidos, resultar verdadeira nulidade da
arrematao, quando evidenciado prejuzo. A divulgao do referido dito, dever
ocorrer em jornal de ampla circulao local, com prioridade para o noticirio
destinado aos negcios imobilirios, que alm disso, obliquamente, temos que
outras formas de divulgaes possam ser promovidas, a fim de obter-se pleno
sucesso na alienao. Comumente, observamos em cadernos publicitrios,
largamente conhecidos, as divulgaes de Leiles e Praas. Indubitavelmente, se
fazem necessrias tais divulgaes extras editais, sem as quais, certamente
ocorreria o insucesso na alienao, bem como s tutelas processuais. O que se
persegue entretanto, o resultado-fim, que a alienao do bem, convertendo-se o
bem em dinheiro, proporcionando o Estado, garantia a satisfativa tutela jurisdicional.
Como requisito indispensvel ao propsito do leilo ou praa, tem-se que o devedor,
dever ser intimado pessoalmente do ato expropriatrio, por mandado, carta com A
R., ou outro meio idneo, do dia, hora e local da alienao judicial. o que destaca
o 5. do artigo 687 do Cdigo de Processo Civil. E, veja-se, mister frisar que o
nosso Cdigo de Ritos Civil, preteritamente, refletia que o devedor fica ciente do
leilo ou praa, atravs do edital. Assim no mais. O nosso Codex atual, determina
a intimao pessoal do devedor, sem o que, tornar-se- nulo o ato. No sentido de
anular-se a arrematao por falta de cincia dada, por mandado, ao executado,
manifestou-se a 4. Cmara do 1. Tribunal de Alada Civil, em 24.09.1975 (RT, vol.
486,
p.
111).
sabena que, assim legalmente exigida, a intimao de eventuais credores
hipotecrios, pignoratcios ou anticrtico, o usufruturio e o senhorio direto, que no
sejam de qualquer modo partes na execuo (arts. 698 e 619 CPC v. CC. 826, 2.
parte).
A cincia do leilo, pelo devedor, via mandado, com acerto tem cunho acautelatrio.
Por lgico, destina-se essa instrumentalidade processual, a permitir-lhe as
providncias de estilo que entenda cabveis s ressalvas de seus direitos. Se a
cincia no ocorrer, os atos no se realizaro, suspendendo-os. Discorrem alguns
mestres processualistas, que a realizao intimatria deva preceder publicao
dos ditos, evitando-se que haja qualquer dispndio destes, em razo dos
demasiados custos. Entretanto, com venia a esse posicionamento, que no
predomina,
vemos
a
sua
desnecessidade.
luz do que determina o artigo 690 do Cdigo de Processo Civil, a venda far-se-
com dinheiro vista, ou a prazo de trs dias, mediante cauo idnea. Pois bem. Ao
que tudo indica, buscou nosso legislador, o entendimento pacfico que a
transferncia coativa dos bens constritos deveria ocorrer contra dinheiro vista, em
moeda corrente de nossa Federao. Contudo, temos que o licitante arrematante
possa efetuar tal pagamento via cheque, ainda que no seja sinnimo textual e
literal de moeda. Embora no em moeda, o cheque traduz direito ao saldo suficiente
e presumidamente existente, a honrar o pagamento a que se compromete o
arrematante. vista, significa contra a assinatura do auto de arrematao, momento
que se aperfeioa aquele ato, 24 horas depois de realizado, na permissibilidade do
artigo 693 do Cdigo de Processo Civil. Aludido Codex, atualmente, admite a
arrematao prazo, como dispe o artigo 700. Entretanto, para o caso de
arrematao vista, optou pelo estilo do Cdigo pretrito de 1939, que o pagamento
se fez contra a assinatura do auto de arrematao, ou o arrematante h de prestar

cauo

idnea,

real

ou

fidejussria.

Da realizao do leilo ou praa, surge a remunerao, em caso de venda, da

comisso do leiloeiro. Esse recebe todo o respaldo do seu Estatuto prprio (Dec.
21.981, de 19.10.32; Lei 4.021, de 10.12.61). Efetuado o leilo ou praa, cabe-lhe
receber sua comisso 5% sobre o preo alcanado - nos limites da lei ou do que
tenha sido arbitrado judicialmente. Temos que merecido o leiloeiro, quanto ao
percentual razovel, mesmo que havendo interrupo em seus labores, haja vista
que uma vez iniciados os expedientes necessrios para realizao do ato, efetuou
diversos procedimentos atinentes. Certo ento, seu Pr-labore parcial, concedido
em razo da suspenso do leilo ou praa, antes do seu encerramento (artigo 188
do
Cdigo
Comercial).
Pelo legislador, determinou que a escolha do leiloeiro pblico, ficasse incumbido ao
credor, na permissibilidade do artigo 706 do Cdigo de Processo Civil. Por certo, se
na Comarca no houver leiloeiro, determinar o juiz, sua substituio por um
serventurio ad hoc. No vemos como prudente, at porque avana os limites do
nosso Diploma Processual Civil, a escolha do leiloeiro pelo juiz, ultrapassando a
faculdade do credor. Como bem discorre as melhores doutrinas, o artigo 706 em
comento, consagra um direito do credor. O Aparelho Judicirio no pode desmereclo, promovendo a escolha. Caso o credor no exera o seu direito, na escolha do
leiloeiro, dever ser intimado para tanto, sob pena de extino do processo (art.267,
III,
e

1.
).
Tratando-se de arrematao, no poderamos deixar de abordar a figura do preo
vil, matria de complexidades nas arremataes. O artigo 692 do CPC, afirma que
no ser aceito lano que, em segunda praa ou leilo, oferea preo vil. A
terminologia vil, tem seu significado, ao menos, como o de pouco valor; ou que se
compra com preo baixo. To somente. Ficou da, ao rico e sbio entendimento
daquele que preside o feito judicial, o magistrado, em apreciar e interpretar o sentido
de
preo
vil.
Sem qualquer vacilo de entendimento, preo vil, com acerto, estar atrelado ao
comando do mercado, conforme a natureza do bem. Ainda que o bem, esteja sob o
plio da avaliao do expert judicial, melhor resposta, sero os lances obtidos
durante a realizao do ato. O critrio existente por algumas esteiras jurdicas, que
preo vil seja o inferior a 60% da avaliao bem. Porm vacilante tal conceito. No
o vemos como salutar. Entende-se que no se pode alcanar um conceito de preo
vil, destinado a todos os casos. Deve ser aferido, para preo vil, as circunstncias do
caso. Temos que independentemente da avaliao do bem, regulada poca do
leilo ou praa, um dos parmetros a ser tomado, deva ser os resultados obtidos
durante o ato, pois esses nada mais so, que as respostas do mercado. No vil o
preo se, em quatro praas, no se obteve lano superior e os devedores no
procuraram
remir
a
execuo
(JTA
105/70,
maioria).
Corroborando os comentos alhures, vejamos o caso de um determinado bem, que
submetido ao comando de um leilo, por mais de trs vezes, de forma exaustiva e
excessivos custos, sem que haja licitantes ou que o preo alcanado no seja
compatvel com a avaliao. s evidncias que a praticidade do caso deva conduzir
pela alienao a quem mais oferecer, sob pena de notria locupletao por parte do
devedor, prejudicando o credor, alm de sobrecarregar o Judicirio com longas
demandas.

No raro, ocorre por extrema necessidade, e aproveitamento dos procedimentos

empreendidos pelo leiloeiro, como agente auxiliar da Justia que , a realizao do
leilo
de
forma
condicional.
Esse expediente, visa evitar maiores prejuzos s partes e ao juzo. sabena que
cumpre s partes (normalmente aquele que deu causa ao processo), assumir as
despesas do processo. A condicionalidade do leilo, faz que sejam evitadas,
repetidas diligncias para a realizao dos leiles. Essa praxe, tornou-se usual em
nossos Tribunais, sendo inclusive conhecida em nossa seara processual, com vistas
ao artigo 1.677 do Cdigo Civil. Embora no previsto na lei processual, o leilo
condicional praticado em virtude de praxe forense, segundo o prudente arbtrio do
juiz (Ac. unn. da 5. Cm. do 1. TA-RJ., de 12-9-77, no agr. 17.656, rel. juiz Srgio
Mariano;
Arqs.
Do
TA-RJ,
vol.
17,
p.89
).
A ocorrncia oral no leilo ou praa, se reduz a escrito, no auto de leilo, que
lavrado 24 (vinte e quatro) horas depois do ato. Torna-se perfeita, acabada e
irretratvel, e ter eficcia, o leilo ou praa, com a assinatura do auto, pelo juiz,
escrivo, leiloeiro e arrematante. No intervalo de 24 horas, que mediar entre a
arrematao e assinatura do respectivo auto, cabe a remio, integral ou parcial dos
bens constritos. No h que se confundir com a remio da execuo, anterior
arrematao
ou
adjudicao.
O respectivo instrumento auto de leilo no pode ser confeccionado antes de
seu esgotamento. No seu intervalo, poder o executado remir a execuo e os
legitimados
realizar
a
recuperao
do
bem.
O auto de leilo, caracteriza-se como documento hbil a retratar o ocorrido no leilo.
Assim, desconsidera-se qualquer outro documento que tenha por destino sua
substituio. A transferncia dos bens forma-se com sua assinatura, tornando-se
irretratvel. Por isso, segundo Amlcar de Castro, ao arrematante assiste o direito de
se arrepender, no curso do prazo do artigo 693, in fine. No unnime.
Dos procedimentos existentes quanto ao ato aquisitivo no leilo, surge a Carta de
Arrematao que o documento hbil para regulamentar o arrematante como novo
titular do bem arrematado. Necessrio que aludida Carta de Arrematao, seja
levada a registro, pois, da que ocorre sua transmisso. Sinteticamente, o auto de
leilo tem natureza de ttulo preliminar de aquisio, o que origina atravs de
formaes de peas documentais, o ttulo hbil, que a Carta de Arrematao. s
evidncias, tratando-se de Carta de Arrematao, a aquisio somente poderia ser
de bem imvel, que o seu domnio se d mediante a transcrio. Melhor dizendo,
deve o arrematante, submeter a sua Carta de Arrematao, a registro, no lbum
imobilirio comptente (RGI), evitando-se sequelas futuras (Lei 6.015/73). Em se
tratando de bens mveis, urge esclarecer, que a aquisio definitiva ocorre com a
tradio (art. 620, 1. parte do Cdigo Civil). Desnecessrio, a lavratura de Escritura
de Compra e Venda, pois a Carta de Arrematao o instrumento competente e
hbil,
que
a
supre
O registro da Carta de Arrematao, nus do arrematante, que assim, aps sua
competente expedio, finda os labores do juzo. Com seu registro, como alhures
comentado, advm a imisso na posse. O arrematante no tem que propor qualquer
medida judicial para receber tal beneplcito. Basta requerer ao juiz a entrega do bem

(seja bem mvel ou imvel), por requerimento nos prprios autos do procedimento
expropriatrio. Entendemos desnecessrio o aforamento de qualquer ao, para
obter a tutela satisfativa de imisso na posse, quando deveras, cabe ao Estado-Juiz,
no exerccio do ato expropriatrio, promover a imisso na posse, ao arrematante. No
tocante a esse entendimento, que majoritrio, temos ainda, que trata-se de
verdadeiro princpio de economia processual, no sendo crvel que tivesse o
arrematante ser submetido s delongas judicias para obter tal beneplcito.
Podemos aqui, registrar que para a expedio da Carta de Arrematao,
necessrios sejas observados alguns requisitos bsicos e indispensveis, como
descrio do imvel, prova das quitaes dos impostos, o auto de arrematao,
ttulo executivo, caractersticas do arrematante, assim como assinatura do respectivo
documento.
Mesmo aps a realizao do leilo com sua respectiva assinatura do auto, ressalvase possibilidades diversas no desfazimento do leilo ou praa. Inmeros vcios
podem surgir, o que culminar com a nulidade do ato. Os desfazimentos podem
ocorrer tanto por questes materiais quanto processuais. O vcio existente no edital,
caso de nulidade do ato e consequentemente, seu desfazimento. Outro aspecto
fundado, a incapacidade do licitante. No olvidemos ainda que, se o preo no for
pago, ou a cauo deixar de ser prestada, nas permissibilidades legais, acarretar o
desfazimento.
Caso o arrematante, no trduo legal (trs dias) seguintes aceitao do lano,
provar que o edital omitira a existncia de nus real, ocorrer o desfazimento do
leilo
ou
praa.
Tem o licitante pretenso no desfazimento, nesse caso, porque na pendncia de
direito real de garantia, pagou pelo bem livre e o receber gravado, cabendo-lhe
satisfazer o credor privilegiado para desoner-lo, e, ante direito real de gozo, o
gravame diminui o valor da coisa. Os artigos 698 e 699, o artigo 694, nico, IV,
determinam
casos
de
ruptura
do
negcio
havido.
A legitimidade para se proceder ao desfazimento, depender de cada caso, surgido.
Os remdios jurdicos de embargos arrematao, ou adjudicao, ao ordinria
autnoma (anulatria), singelo petitrio (petitio simplex) nos prprios autos detentor
do feito, podero operar o desfazimento. Concluiu a 3. Turma do STJ: quando no
for mais possvel a anulao dentro dos prprios autos da execuo, a parte
interessada ter de propor ao anulatria (ordinria) pelas vias prprias.
O dasfazimento de arrematao, nos casos do artigo 694 do CPC, no depende de
processo especial e poder ser promovido mediante simples petio do interessado,
nos prprios autos da execuo. Se, porm, j se tenha verificado a expedio da
carta de arrematao e sua transcrio no Registro Imobilirio, a pretenso s
poderia ser examinada em ao prpria (Ac. Unn. da 8. Cm. Do 1. TA Civ.-SP, de
31-3-81, na apel. 277.794, rel. juiz Negreiros Penteado; Adcoas, 1981, n. 80.253).
Assim, sem prejuzos de outros comentrios, ao arrematante, caber o reembolso
do preo e das demais despesas realizadas, com seus acrscimos legais, caso
ocorra o desfazimento do ato judicial. Caso o credor tenha, por algum procedimento,
levantada a importncia, poder ser demandado. Caso contrrio, ser o Estado que
assumir. certo que, sendo motivado pelo credor, o desfazimento, este dever

arcar com os prejuzos perante o credor ou devedor. Segundo o artigo 695, 3., do
Cdigo de Processo Civil, o credor poder cobrar ao arrematante e ao seu fiador o
preo da arrematao e a multa, valendo a deciso como ttulo executivo Esta
execuo se realizar nos mesmos autos. Ainda que que o credor opine pelo retorno
dos bens leilo ou praa, a multa continua exigvel, sendo definitiva, em razo de
que nada compreende o sucesso do novo ato, permanecendo a multa como smbolo
indenizatrio
pela
irregularidade
cometida.
No s. Alm da aplicabilidade da multa, na permissibilidade do artigo 695, 3.
do Cdigo de Processo Civil, este comando legal, restringe ao arrematante e do
fiador inadimplentes, o direito a lano em novos leilo e praa. Porm, nada impede
sua
presena.
Portanto, vcio de nulidade no ser primordialmente o que envolva a arrematao,
mas de qualquer ato processual ou do processo, que anteceda a arrematao. Caso
a arrematao, seja promovida em processo nulo por inexistncia ou precariedade
de
citao,
nulo
ser
a
arrematao.
Largo o debate, acerca das possibilidades de desfazimento da arrematao,
devendo sempre o arrematante exercer uma fiscalizao rgida ao processo,
evitando-se
percalos
ou
prejuzos.
A exposio singela, aqui reunida em poucas linhas, contm repertrios de alguns
dos nossos doutrinadores e mestres do direito, podendo-se por isso, sem qualquer
receio, afirmar que prestar inestimvel ajuda a muitos, especialmente aos
profissionais
em
formao,
no
se
encerrando
por
essas.
Rio

de

Janeiro,

14

de

setembro

de

2000.

Gilberto Mendes Advogado especialista em Direito da Arrematao judicial