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I. Introduo
As
expresses
loteamento,
desmembramento, desdobro, loteamento fechado, condomnio geral,
condomnio edilcio, condomnio horizontal de lotes e condomnio
urbanstico tm suscitado grande interesse na comunidade jurdica atuante no
ramo do Direito Urbanstico, notadamente em virtude das inovaes
legislativas e, sobretudo, daquelas operadas na realidade ftica. As normas
jurdicas, historicamente, vm a reboque dos fatos, juridicizando-os quando
necessrio. Da a iniciativa de escrever o presente artigo, que no tem a
pretenso de ser exaustivo, mas sim objetiva aduzir algumas noes bsicas e,
principalmente, facilitar a diferenciao entre os mencionados institutos.
II. Loteamento e desmembramento
Segundo a Lei Federal n. 6.766/79, o
parcelamento do solo urbano somente pode ser levado a efeito mediante
loteamento ou desmembramento (artigo 2, caput). O loteamento vem
disciplinado no 1 do seu artigo 2, que vaticina: considera-se loteamento a
subdiviso de gleba em lotes destinados a edificao, com abertura de novas
vias de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento, modificao
ou ampliao das vias existentes. A diferena bsica entre o loteamento e o
desmembramento que neste ltimo h o aproveitamento do sistema virio
existente, sem a abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem
prolongamento, modificao ou ampliao dos j existentes (art. 2, 2, da
Lei Federal n. 6.766/79).
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lote cuja rea, aps o desdobro, resultar em dois lotes com rea inferior a
125m, no poder ser contemplada por Lei Municipal, salvo se for destinada
urbanizao especfica ou a edificao de conjuntos habitacionais de
interesse social, previamente aprovados pelos rgos pblicos competentes. A
inobservncia do limite mnimo de rea dos lotes tambm poder ocorrer na
hiptese de regularizao fundiria pelas regras do Projeto More Legal 3
(artigos 1 e 5 do Provimento n. 28/2004 da CGJ/RS).
IV. Loteamento fechado
O loteamento fechado, figura tambm no
contemplada na Lei Federal n. 6.766/79 (e em nenhum outro diploma
normativo federal), vem surgindo como uma nova realidade no nosso pas,
sendo admitido se previsto em lei municipal. A doutrina de Hely Lopes
Meirelles admite a formao de loteamentos fechados:
Loteamentos
especiais
esto
surgindo,
principalmente nos arredores das grandes cidades, visando a
descongestionar as metrpoles. Para esses loteamentos no
h, ainda, legislao superior especfica que oriente a sua
formao, mas nada impede que os Municpios editem normas
urbansticas locais adequadas a essas urbanizaes. E tais so
os denominados loteamentos fechados, loteamentos
integrados, loteamentos em condomnio, com ingresso s
permitido aos moradores e pessoas por eles autorizadas e com
equipamentos e servios urbanos prprios, para autosuficincia da comunidade. Essas modalidades merecem
prosperar. Todavia, impe-se um regramento legal prvio
para disciplinar o sistema de vias internas (que em tais casos
no so bens pblicos de uso comum do povo) e os encargos
de segurana, higiene e conservao das reas comuns e dos
equipamentos de uso coletivo dos moradores, que tanto podem
ficar com a Prefeitura como com os dirigentes do ncleo,
mediante conveno contratual e remunerao dos servios
por preo ou taxa, conforme o caso (in Direito Municipal
Brasileiro, 11 ed., So Paulo: Malheiros, 2000, p. 468/469).
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