Luciano Lopes Passarelli

A penhora no
Registro de Imveis
Anlise baseada na jurisprudncia do Conselho Superior da
Magistratura e Corregedoria-Geral da Justia do Estado de So Paulo

Quinta Editorial - Arisp

So Paulo - 2009

A penhora no
Registro de Imveis

Luciano Lopes Passarelli

Mestre e doutorando em direito civil (PUC-SP)
Professor de ps-graduao em direito notarial e registral
Oficial de Registro de Imveis de Batatais-SP.

Sumrio

Introduo ................................................................................................................................. 4
Provimento CG N 01/2009 ................................................................................................... 5
Qualificao de ttulos judiciais ................................................................................................. 9
Penhora e princpio da continuidade ...................................................................................... 10
Arresto e princpio da continuidade........................................................................................ 12
Penhora e princpio da especialidade ..................................................................................... 13
A indisponibilidade do artigo 53, pargrafo primeiro, da Lei Federal 8.212/91 ..................... 14
possvel o registro de Carta de Adjudicao de imvel penhorado na forma acima
referida? .............................................................................................................................. 14
E na hiptese da penhora e/ou arrematao ter sido feita anteriormente averbao da
penhora da Fazenda Nacional? ........................................................................................... 15
possvel ao menos penhorar imvel j penhorado pela Fazenda Nacional? ................... 15
E o arresto em favor da Fazenda Nacional? Tambm gera indisponibilidade? .................. 16
Afasta-se a indisponibilidade gerada pela penhora em favor da Fazenda Nacional? ........ 17
Indisponibilidade e a nova Lei de Recuperao de Empresas............................................. 18
Indisponibilidade e a Fazenda Estadual .............................................................................. 19
Cancelamento automtico da penhora ............................................................................... 19
Intimao do cnjuge .............................................................................................................. 20
A averbao premonitria ................................................................................................... 21
A fraude execuo: cancelamento do registro transmissivo ou ineficcia em face do
exequente?.............................................................................................................................. 23
O princpio tempus regit actum ........................................................................................... 25
Prenotao anterior: o princpio da prioridade ...................................................................... 26
A penhora impede o registro de ato transmissivo na sua sequncia? ................................... 27
E o arresto? ......................................................................................................................... 28
Falecimento do proprietrio e penhora do imvel sem prvia partilha ................................. 28
Cancelamento de registro de penhora feito irregularmente.................................................. 30
Penhora de imvel objeto de promessa de venda e compra ................................................. 32
Penhora de imvel hipotecado cedularmente........................................................................ 33
Obrigaes propter rem .......................................................................................................... 44
possvel penhorar usufruto? ................................................................................................ 45
Penhora e falncia................................................................................................................... 46
Penhora: registro ou averbao? ............................................................................................ 47
Referncias bibliogrficas ....................................................................................................... 48

Introduo
Segundo a lio de LUIZ MANOEL GOMES JUNIOR, a penhora um ato processual
cuja finalidade reservar ou apreender bens de propriedade do devedor visando
satisfao daquilo que postulado pelo credor em sede de demanda executiva. [1]
O Cdigo de Processo Civil, com a redao dada pela Lei 11.382/06, dispe em
seu artigo 659, pargrafo quarto:
4 A penhora de bens imveis realizar-se- mediante auto ou termo
de penhora, cabendo ao exeqente, sem prejuzo da imediata intimao
do executado (art. 652, 4), providenciar, para presuno absoluta de
conhecimento por terceiros, a respectiva averbao no ofcio
imobilirio, mediante a apresentao de certido de inteiro teor do ato,
independentemente de mandado judicial.
Comentando esse dispositivo, aduzem NELSON NERY JUNIOR e ROSA MARIA
ANDRADE NERY que:

DE

o exequente pode providenciar o registro da penhora de bens imveis,

no cartrio do registro imobilirio, independentemente de autorizao
ou de mandado judicial. O registro da penhora no registro de imveis
caracteriza presuno absoluta (juris et de jure) de que o ato da penhora
chegou ao conhecimento de terceiros, dada a publicidade dos registros
imobilirios. Esse registro no condio para a existncia, validade e
eficcia do ato da penhora. Sua finalidade dar conhecimento da
penhora a terceiros. [2]
Diz mais ARAKEN DE ASSIS:
dessa disposio surge uma concluso firme: os efeitos que descendem
da penhora, nesta classe de bens, inter partes decorrem da constrio
em si; e, perante terceiros, dependem do complemento registral. [3]
FRANCISCO ANTONIO DE OLIVEIRA, estudando o tema sob a tica do direito do
trabalho, chegou mesma concluso, afirmando que:
com a modificao legal, firmou-se em definitivo a doutrina e a
jurisprudncia no sentido de que, sem o registro efetivo, no h efeito
erga omnes e caber ao credor a prova de que o terceiro no era de
boa-f. [4]
A penhora sobre bens imveis deve, ento, como consta do preceptivo legal,
ser levada a registro. A dico do texto revela tratar-se de obrigao do exequente
para que a penhora seja oponvel erga omnes. Veja-se: obrigao do exequente, e
no do juzo da execuo. Tanto assim que recente Provimento da Egrgia
Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo alterou as Normas de Servio
4

dos Ofcios Judiciais, disciplinando que, realizada a penhora, deve o escrivo do feito
extrair certido do ato e entreg-lo ao exequente, para que este diligencie a obteno
do registro da penhora.
Trata-se de alterao relevante nas Normas, que demonstra que a providncia
cabe ao exequente e, por isso, peo vnia para transcrever referido Provimento na
ntegra:
Provimento CG N 01/2009

Altera a redao do item 48, Captulo IV, Tomo I, das Normas de Servio
da Corregedoria Geral da Justia.
O Desembargador RUY PEREIRA CAMILO, Corregedor Geral da Justia do
Estado de So Paulo, no uso de suas atribuies legais;
CONSIDERANDO a atual redao do 4 do art. 659 do Cdigo de
Processo Civil, a qual foi conferida pela Lei 11.382/06,
CONSIDERANDO a necessidade de atualizao das Normas de Servio da
Corregedoria Geral da Justia,
RESOLVE:
Artigo 1 - O item 48, Captulo IV, Tomo I, das Normas de Servio da
Corregedoria Geral da Justia, passa a contar com a seguinte redao:
48. Realizada penhora de bem imvel, por termo ou auto, ser expedida
pelo escrivo certido de inteiro teor do ato, cabendo ao exequente
providenciar a averbao no Cartrio de Registro de Imveis respectivo.
Artigo 2 - Este provimento entra em vigor na data de sua publicao,
revogadas as disposies em contrrio.
So Paulo, 8 de janeiro de 2009.
Assim, dispondo o exequente de meios eficazes para publicizar a penhora sobre
bens imveis, em nome da boa-f objetiva e dos deveres de lealdade e de informao
que permeiam as relaes jurdicas na atualidade, seu dever dar a conhecer
coletividade a existncia da constrio. Embora eficaz intra autos, independentemente
do registro, podendo o imvel ser levado praa normalmente, no gozar a penhora
de eficcia erga omnes antes de adentrar no lbum imobilirio. Dessa forma, eventual
terceiro adquirente de boa-f no poder ser prejudicado pela penhora, se a mesma
no foi noticiada no flio real, pela desdia do credor.
Esse aspecto ganhou maior relevncia ainda com a recente edio da Smula
375 do Superior Tribunal de Justia:
5

O reconhecimento da fraude execuo depende do registro da

penhora do bem alienado ou da prova de m-f do terceiro adquirente.
Um dos acrdos-paradigma da referida Smula, proferido nos autos do
Recurso Especial 865.974-RS, 1 Turma, relator o Ministro Teori Albino Zavascki,
publicado no DJE de 10.09.2008, ficou consignado o seguinte:
[...] Toda a controvrsia gira em torno de se saber se o registro da
penhora ou no pressuposto indispensvel configurao de fraude
na alienao do bem imvel penhorado. Em nossa lei processual, a
determinao de registro da penhora de bem imvel surgiu,
formalmente, com a incluso, pela Lei 8.953/94, do 4 ao art. 659.
Entretanto, mesmo antes disso, a jurisprudncia j considerava que o
registro constitua prova segura e suficiente para elidir a presuno de
boa-f do adquirente do bem imvel penhorado. Nesse sentido, alis,
dispunha o art. 245 da Lei 6.015/73 (a inscrio da penhora faz prova
quanto fraude de qualquer transao posterior). A esse respeito, a
jurisprudncia desta Corte consolidou-se no sentido de que, ante a
ausncia do registro da penhora, para que seja caracterizada fraude
execuo, impe-se ao credor o nus de provar que o adquirente tinha
cincia da constrio que pesava sobre o imvel.
Pois bem. Meu objetivo neste trabalho singelo. Trata-se apenas de reunir as
decises do Conselho Superior da Magistratura e da Corregedoria Geral da Justia do
Estado de So Paulo que considero mais relevantes para a compreenso do
tratamento que a matria vem recebendo no mbito desses rgos censriofiscalizatrios da atividade registral imobiliria, em ordem a elucidar algumas dvidas
rotineiras na praxis diria.
Citarei tambm algumas decises da Primeira Vara de Registros Pblicos de So
Paulo, cujo alcance, embora normativamente limitado comarca da Capital, acabam
espraiando-se, notadamente pelo grande apuro tcnico-jurdico que pautam referidas
decises.
O interesse prtico desse estudo inegvel. Ocorre que as decises do CSM-SP
e da Corregedoria Geral norteiam a atividade dos registradores imobilirios em todo o
Estado, porque vinculam tal atividade.
Ora, a Lei Federal 8.935/94, que verdadeiro estatuto dos notrios e
registradores, j que traz a regulamentao legal da atividade, preceitua que dever
dos registradores observar as normas tcnicas estabelecidas pelo juzo competente
(artigo 30, inciso XIV).
No Estado de So Paulo, o Decreto-Lei Complementar n 3/69 (Cdigo
Judicirio) atribui essa competncia s corregedorias permanentes (artigos 50 e 52) e
Geral (artigo 246), e no caso especfico do julgamento de procedimentos de dvida
registrria, ao Conselho Superior da Magistratura (artigo 64).
6

Essa obrigatoriedade de observncia das decises dos referidos rgos, por

parte dos registradores, fica evidente quando a prpria deciso j consigna ter fora
normativa, ou quando consta das conhecidas Normas de Servio editadas pelas
corregedorias. Mas mesmo as decises que no consignam essa normatividade
explicitamente, a meu aviso, tambm tm carga normativa. Refiro-me, nesse passo,
aos acrdos proferidos pelo Conselho Superior da Magistratura nos julgamentos de
procedimentos de dvida, regulados pelos artigos 198 e seguintes da Lei de Registros
Pblicos.
Essa vinculao foi implicitamente admitida pelo CSM-SP nas hipteses de
julgamentos que envolviam apreciao de alegaes de inconstitucionalidades.
Assim, v.g., na Apelao Cvel 588-6/4, comarca de So Joo da Boa Vista,
publicada no DOJ de 29.01.2007, assentou-se que
... pacificou-se o entendimento de que a inconstitucionalidade no se
reconhece nesta esfera administrativa, fora das formas jurisdicionais de
controle. Com efeito, sedimentou-se a orientao, tanto no E. Conselho
Superior da Magistratura (v.g. Ap. Civ. 3.346-0, 4.936-0 e 20.932-0/0),
quanto na Corregedoria Geral (v.g. Procs. ns. 274/93, 2038/94, 2374/97
e 1522/99), que a inconstitucionalidade no pode ser reconhecida na
esfera administrativa pela ultratividade normativa da deciso, que faria
o papel de um controle concentrado que s a ao direta, na jurisdio,
enseja. Em outras palavras, o efeito normativo que decorreria do
reconhecimento, nesta seara, de inconstitucionalidade, feriria a
restritiva forma de, por meio do controle concentrado e contraditrio
das leis, se obter semelhante ultratividade da deliberao.
Chamo a ateno para a expresso ultratividade normativa da deciso, que
significa, a meu aviso, que a deciso deve ser observada pelos registradores em todo o
territrio estadual, e faz assim as vezes de autntico controle concentrado de
constitucionalidade. E, observe-se, de grande eficcia, j que os registradores
imobilirios aplicam com rigor as decises do Conselho Superior da Magistratura.
No recente parecer proferido pelo Dr. JOS ANTONIO DE PAULA SANTOS NETO, no
Processo CG n 2005/370, ao ensejo do lanamento da Coletnea Kollemata5 no
mbito do Programa Educartrio da Corregedoria Geral da Justia de So Paulo, o
parecerista fixou a respeito das decises do CSM-SP, juntamente com as da
Corregedoria Geral da Justia, que sabido e consabido que,
crculo notarial e registral, ditos precedentes apresentam especial
relevo, mesmo porque, por se navegar em guas administrativas,
implicam balizamentos de observncia necessria. So tijolos da
disciplina construda para regrar atividades e corrigir percursos (o
destaque em itlico meu).
J tive oportunidade de expressar que,
7

No exerccio dessa competncia legal para fixar normas tcnicas, no

Estado de So Paulo, os rgos censrio-fiscalizadores normalmente
ditam normas de trs modalidades, segundo me parece:
a) normas gerais e abstratas, normalmente condensadas nas conhecidas
Normas de Servio da Corregedoria Geral da Justia;
b) normas gerais e concretas, que so, segundo penso, aquelas
emanadas da maioria das decises do Conselho Superior da
Magistratura, quando julga procedimentos de dvida, e da Corregedoria
Geral da Justia, quando julga procedimentos administrativos que tm
por objeto bices opostos a ttulos que devam ser averbados. So
concretas porque dirigidas a determinado destinatrio, e portanto, com
todas as vicissitudes do caso concreto, mas so gerais porque,
guardadas as peculiaridades do caso concreto, sero aplicadas em casos
similares por todos os registradores paulistas, e da sua incrvel fora
multiplicadora. Essa circunstncia ressaltada pelo CSM-SP, por
exemplo, quando nega-se a apreciar questes de constitucionalidade,
dada a ultratividade da deciso, que acabaria fazendo as vezes de
verdadeiro controle concentrado.
[...]
Mas, de fato, no se pode olvidar que cada deciso do CSM-SP em
procedimento de dvida, ou da Corregedoria em procedimentos
administrativos comuns, julga um caso concreto com suas
particularidades, e talvez seja por isso que parte da doutrina, citada por
SRGIO JACOMINO, prefira falar em uma quase normatividade das
decises do Conselho Superior da Magistratura.5a
De minha parte, entendo essa quase normatividade como referida ao
aspecto que citei: a deciso deve ser lida com suas singularidades
oriundas do caso concreto. Mas, se presente situao similar que deu
causa ao julgamento do CSM-SP, este deve ser aplicado, e nesse
sentido que essas decises so, a meu aviso, construtoras de normas
gerais e concretas.
c) normas individuais e concretas: estas constituem a exceo. Claro
que, no que diz respeito ao interessado imediato no caso sub judice,
toda deciso individual no sentido de que reflete-se na sua esfera
jurdica, mas no de aplicao geral por todos os registradores,
justamente porque ocorre quando o CSM-SP expressamente consigna
que a deciso em carter excepcional ou aplicada em face de
peculiaridades especialssimas do caso concreto.[6]
Postos esses pressupostos, penso haver evidenciado o grande interesse prtico
de estudos como este. Claro que os utentes dos servios registrais imobilirios podem
8

se insurgir contra a forma como as questes aqui abordadas restaram decididas, mas
assim que os registros imobilirios trataro essas questes, devendo eventuais
inconformismos serem deduzidos nas esferas competentes.

Qualificao de ttulos judiciais

A qualificao dos ttulos que lhe so apresentados para registro a prpria
razo de existir do Registrador Imobilirio.
A Corregedoria Geral da Justia de So Paulo j assentou no Processo CG
2007/28083, publicado no DOE de 25 de fevereiro de 2008, que
ao Oficial de Registro de Imveis compete promover o processo de
registro observando o disposto nos artigos 182 e seguintes da Lei de
Registros Pblicos e sendo negativa a qualificao agir na forma prevista
no artigo 198 da mesma Lei, para que o apresentante possa, a seu
critrio, solicitar a suscitao de dvida.
J na Apelao Cvel 373-6/3, comarca da Capital, publicada no DOE de
01.11.2005, o Conselho Superior da Magistratura decidiu
assistir ao registrador o direito e dever de proceder qualificao dos
ttulos levados a registro, seja ele judicial ou extrajudicial, dentro das
normas e princpios registrrios. Assim determina o item 106, do
Captulo XX, Tomo II, das Normas de Servio da Corregedoria Geral da
Justia tambm assegura que incumbe ao oficial impedir o registro de
ttulo que no satisfaa os requisitos exigidos pela lei, quer sejam
consubstanciados em instrumento pblico ou particular, quer em atos
judiciais.
De incio, cumpre reafirmar, em conformidade com o entendimento
tranqilo deste Colendo Conselho Superior da Magistratura, que o fato
de o ttulo apresentado a registro ter origem judicial no o torna imune
qualificao registral pelo oficial registrador, no que concerne
observncia dos princpios e regras prprias matria. O exame da
legalidade, nesses casos, no promove a incurso sobre o mrito da
deciso judicial, mas to-s relativamente apreciao das
formalidades extrnsecas da ordem e conexo de seus dados com o
registro e a sua formalizao instrumental (Apelao Cvel 537-6/2,
comarca de So Bernardo do Campo, DOE de 20.10.2006).
J se decidiu, por exemplo, que Cartas de Arrematao no podem vulnerar o
princpio da continuidade (Apelao Cvel 283-6/2, comarca de Cotia, DOE de
11.03.2005).
Alis, a qualificao dos ttulos que lhe so apresentados, inclusive os judiciais,
obrigao normativa dos registradores, constando do item 106, captulo XX, do
9

Provimento CG 58/89 (Normas de Servio da Corregedoria Geral da Justia de So

Paulo). Ali se diz que incumbe ao oficial impedir o registro de ttulo que no satisfaa
os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento pblico
ou particular, quer em atos judiciais, lembrando que a Lei Federal 8.935/94
estabelece em seu artigo 30, inciso XIV, ser dever dos oficiais de registro observar as
normas tcnicas estabelecidas pelo juzo competente.
Destarte, o dever de qualificao de ttulos judiciais, por parte do registrador,
encontra eco inclusive no Superior Tribunal de Justia, que j decidiu no seguinte
sentido:
Justia laboral e juiz corregedor de registros pblicos. Inscrio da
penhora no registro imobilirio. Imvel alienado em fraude de execuo
e registrado em nome de terceiro. Validade da penhora e
prosseguimento da execuo. Atividade jurisdicional e administrativa.
Conflito inexistente. I. O registro da penhora no lbum imobilirio ato
de natureza administrativa, sujeito prvia verificao de legalidade
pelo juiz corregedor de registros pblicos. II. Em face do princpio da
continuidade, acertada a deciso que obsta a inscrio da penhora no
registro de imvel no lanado no nome do executado. III. A ausncia de
registro da penhora no interfere com a validade e a eficcia desse ato,
podendo a execuo prosseguir normalmente em direo excusso do
bem. IV. Inexiste conflito entre o juzo da execuo e o juzo
correicional, quando o primeiro se encontra no exerccio pleno de sua
funo jurisdicional e o segundo exercendo atividade administrativa.7
Por fim, consigne-se que o Conselho Superior da Magistratura do Estado de So
Paulo fixou que a qualificao o procedimento administrativo atravs do qual o
Oficial Registrador verifica se o ttulo que lhe foi apresentado rene os requisitos
necessrios para adentrar no flio real. A qualificao registrria um exame objetivo,
de confronto entre o contedo do flio real e o do ttulo causal8, mas no , contudo,
um simples processo mecnico, chancelador de atos j praticados, mas parte, isso sim,
de uma anlise lgica, voltada para a perquirio da compatibilidade entre os
assentamentos registrrios e os ttulos causais (judiciais ou extrajudiciais), sempre feita
luz das normas cogentes em vigor9. Cabe ao Oficial Registrador qualificar inclusive
ttulos judiciais, para apontar eventual hiptese de incompetncia absoluta da
autoridade judiciria, aferir a congruncia do que se ordena, apurar a presena de
formalidades documentais e, finalmente, analisar a existncia de eventuais obstculos
registrrios10, sendo certo que se o Oficial no pode ingressar na anlise dos
fundamentos das decises judicirias, por outro lado estas no podem compelir a que
se torne efetiva a inscrio de ttulo no subordinado inscrio, ou que contenham
defeitos em antinomia inscrio11.

Penhora e princpio da continuidade

A inobservncia do princpio da continuidade um dos bices mais comuns ao
ingresso de penhoras no Registro Imobilirio. No objetivo deste trabalho discorrer
10

longamente sobre esse princpio, mas anoto brevemente que, no dizer de AFRNIO DE
CARVALHO,
o princpio da continuidade, que se apia no de especialidade, quer
dizer que, em relao a cada imvel, adequadamente individuado, deve
existir uma cadeia de titularidades vista da qual s se far a inscrio
de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu
titular12.
Isso significa afirmar, como o faz NARCISO ORLANDI NETO, que
os registros tm de observar um encadeamento subjetivo. Os atos tm
de ter, numa das partes, a pessoa cujo nome j consta do registro. A
pessoa que transmite um direito tem de constar do registro como titular
desse direito, valendo para o registro o que vale para validade dos
negcios: nemo dat quod non habet13.
De se invocar, ainda, a lio de JOS MANOEL GARCA
principio de tracto sucesivo significa que

GARCIA, para quem o

para que se puede inscribir, anotar, cancelar o consignar por nota

marginal un derecho o una situacin jurdica inscribible, es necessrio
que conste previamente inscrito o anotado dicho derecho a nombre de
la persona que otorgue o en cuyo nombre se otorgue el acto o contrato
o contra la cual se dirija un procedimiento judicial o administrativo14.
Esse princpio est positivado nos artigos 195 e 237 da Lei de Registros
Pblicos.
H constantes tentativas de tangenciar esse princpio, notadamente quando h
pretenso de registro de penhoras e consequentes arremataes, no se encontrando
o imvel em nome do executado.
Olvidam aqueles que se levantam contra a observncia rigorosa desse princpio
que ele a viga mestra do sistema que outorga segurana jurdica s transaes
imobilirias. Desfigur-lo significaria destruir o prprio sistema, o que redundaria em
consequncias funestas para toda a sociedade.
O Conselho Superior da Magistratura tem atuado de forma firme com relao
observncia do princpio da continuidade. Dentre vrios acrdos, cito o proferido na
Apelao Cvel n 248-6/3, comarca da Capital, publicado em 20 de abril de 2005, em
caso onde se pretendeu o registro de penhora sobre direitos de compromissrio
comprador, relativo a contrato de promessa de venda e compra no registrado, sob o
argumento, dentre outros, de que o juzo da execuo teria reconhecido a existncia
do indigitado contrato. Mas, por bvio, no basta que o contrato exista, ele deve estar
registrado, pois o registro que constitui o direito real inter vivos no nosso
ordenamento jurdico, como se v do artigo 1.245 do Cdigo Civil.
11

Da que o Conselho Superior da Magistratura manteve a negativa de ingresso

da penhora no flio real, averbando que o prvio registro do contrato de
compromisso de compra e venda requisito para o registro da penhora que recaiu
sobre os direitos que so titulares os compromissrios compradores.
E h que se verificar tambm a extenso dos direitos do executado. No
adianta o executado figurar como titular de certo direito sobre o imvel e a penhora
referir-se a direito de contedo diferente.
Assim, por exemplo, na Apelao Cvel 283-6/2, comarca de Cotia, DOE de
11.03.2005, negou-se o registro de Carta de Arrematao que instrumentalizava a
arrematao do imvel, quando na verdade o executado detinha apenas os direitos de
compromissrio comprador, pertencendo o domnio a terceiro estranho execuo.
Outra deciso bastante ilustrativa foi proferida nos autos da Apelao Cvel
373-6/3, comarca da Capital, publicada no DOE de 01.11.2005, onde o CSM-SP fixou a
imprescindibilidade da averbao do nome do cnjuge e do bito do proprietrio, em
face das evidentes repercusses patrimoniais desses eventos. Nessa mesma deciso,
enfatizou o CSM-SP que o fato de a transmisso ser voluntria ou forada em nada
altera o entendimento nela consignado.

Arresto e princpio da continuidade

Seria desnecessrio abrir este tpico especfico. Na verdade, nenhum ttulo que
pretenda aceder ao registro imobilirio forra-se observncia do princpio da
continuidade, com exceo dos ttulos ditos originrios, assim chamados porque
inauguram nova cadeia filiatria, como ocorre, v.g., com a usucapio.
Mas bom enfatizar esse aspecto, dada a frequncia com a qual essa questo
bate s portas dos registradores imobilirios e dos rgos censrio-fiscalizatrios.
Dessa forma, tambm o arresto e o sequestro, por extenso, no esto
imunizados da observncia estrita ao trato sucessivo registral.
Na j referida Apelao Cvel 373-6/3, comarca da Capital, publicada no DOE de
1.11.2005, e com relao especfica ao arresto, o CSM-SP assentou, por exemplo, a
imprescindibilidade da averbao do nome do cnjuge do proprietrio, j que
na vigncia da Lei 6.015/73 no possvel admitir o registro de
certido de arresto em matrcula em que no figura o nome do cnjuge
do executado quando este, por sua vez, est qualificado no registro
imobilirio como sendo casado, por ofender o princpio da continuidade.
Este Conselho j reconheceu em outra oportunidade a necessidade da
averbao do nome do cnjuge na hiptese de constrio judicial: O
princpio da continuidade registrria impe um encadeamento perfeito
de titularidade, a medida em que somente possvel a inscrio de um
direito se o transmitente constar do flio real, em momento
12

imediatamente anterior, como seu titular. Nesse sentido, tornou- se

pacfico o entendimento de que a prvia averbao do casamento e do
bito indispensvel ao registro da transmisso feita por quem est
qualificado simplesmente como "casado", sem qualquer outro dado
qualificativo, porquanto tais fatos apresentam evidentes reflexos
patrimoniais, cuja publicidade do interesse geral. (Ap. Cvel n. 40.0160/6, Comarca de Catanduva, rel. Des. Mrcio Martins Bonilha, j.
17.10.97).

Penhora e princpio da especialidade

Assim como se disse sobre a continuidade, tambm a inobservncia do
princpio da especialidade causa comum de desqualificao de mandados ou
certides de penhora.
Em conceituao breve temporis e mais uma vez com auxlio do magistrio de
AFRNIO DE CARVALHO, tem-se que o princpio da especialidade significa que toda
inscrio deve recair sobre um objeto precisamente individuado15. No dizer de JOS
MANOEL GARCA GARCA, trata-se do princpio en virtud del cual todos los elementos de
la publicidad inmobiliaria, la finca, el derecho, el titular, el ttulo y el asiento, estn
sujetos a la idea de claridad, de tal modo que han de estar perfectamente identificados
y clarificados16.
Esse princpio vem positivado no artigo 176 da Lei de Registros Pblicos, e o
artigo 225 do mesmo diploma legal disciplina que sua observncia devida no s em
escrituras pblicas ou instrumentos particulares, mas tambm em ttulos judiciais,
prescrevendo in verbis:
Art. 225. Os tabelies, escrives e juzes faro com que, nas escrituras e
nos autos judiciais, as partes indiquem, com preciso, os caractersticos,
as confrontaes e as localizaes dos imveis, mencionando os nomes
dos confrontantes e, ainda, quando se tratar s de terreno, se esse fica
do lado par ou do lado mpar do logradouro, em que quadra e a que
distncia mtrica da edificao ou da esquina mais prxima, exigindo
dos interessados certido do registro imobilirio.
H diversos julgados do CSM-SP sobre esse tema. Assim, v.g., decidiu-se na
Apelao Cvel 293-6/8, comarca de Cotia, publicada no DOJ de 11.03.2005, que o
registro feito sem que haja certeza sobre a especializao do imvel traz
insegurana e incerteza, incompatveis com os registros pblicos [...]
Ensina Afrnio de Carvalho que o requisito registral da especializao
do imvel, vertido no fraseado clssico do direito, significa a sua
descrio como corpo certo, a sua representao escrita como
individualidade autnoma, com o seu modo de ser fsico, que o torna
inconfundvel e, portanto, heterogneo em relao a qualquer outro. O
corpo certo imobilirio ocupa lugar determinado no espao, que
13

abrangido por seu contorno, dentro do qual se pode encontrar maior ou

menor rea, contanto que no sejam ultrapassadas as reais definidoras
da entidade territorial (Registro de Imveis, 4 edio, Editora
Forense).
Aduziu referida deciso, logo na sequncia, que
no basta que a descrio da parcela segregada seja feita, no ttulo,
com o apuro tcnico e referncia a marcos fsicos; mas preciso que,
confrontada com a descrio do registro anterior, referente a maior
rea, desvele sua possibilidade de situao geogrfica. Se no se exigisse
essa localizao, se fora bastante a mera descrio constante do ttulo,
no haveria limites criao de novos imveis, margem da segurana
imposta pela especialidade registral.

A indisponibilidade do artigo 53, pargrafo primeiro, da Lei Federal 8.212/91

A Lei Federal 8.212, de 24 de Julho de 1991, que regulamenta o custeio da
Previdncia Social, dispe no seu artigo 53 que na execuo judicial da dvida ativa da
Unio, suas autarquias e fundaes pblicas, ser facultado ao exeqente indicar bens
penhora, a qual ser efetivada concomitantemente com a citao inicial do
devedor.
Para o que nos interessa mais de perto, o pargrafo primeiro do mesmo artigo
vem acrescentar que os bens penhorados nos termos deste artigo ficam desde logo
indisponveis.
A matria j foi objeto de vrias decises do Conselho Superior da
Magistratura, e as questes mais frequentes referem-se a saber o seguinte.
possvel o registro de Carta de Adjudicao de imvel penhorado na forma acima referida?

Na Apelao Cvel n 743-6/2, comarca de Assis, publicada no DOE de 27 de

novembro de 2007, o CSM-SP assentou que
j de h muito sedimentado, diga-se em primeiro lugar, o entendimento de
que enquanto no liberadas as constries impostas em decorrncia de
penhoras concretizadas em execues fiscais movidas pela Fazendo Nacional,
impossvel o acesso de Carta de Arrematao, aduzindo logo na sequncia que
imveis penhorados em processo executivo ajuizado pela Fazenda Nacional17
ficam mesmo indisponveis.
Isso porque a natureza jurdica da indisponibilidade uma forma especial de
inalienabilidade.
O fato de tratar-se de alienao forada em nada altera essa concluso,
conforme fixou o CSM-SP no julgamento da Apelao Cvel 386-6/2, comarca da
14

Capital, publicada no DOJ de 29.11.2005, asseverando que a lei no faz distino

quanto abrangncia da indisponibilidade, que atinge tanto os atos voluntrios de
alienao, quanto os de venda judicial forada.
E na hiptese da penhora e/ou arrematao ter sido feita anteriormente averbao da
penhora da Fazenda Nacional?

No mesmo acrdo acima referido tambm se consignou que o fato da

penhora e da arrematao serem anteriores averbao da penhora da Fazenda
Nacional irrelevante.
Quanto a isso, podemos acrescentar que o Registro de
Imveis mesmo informado pelo princpio do tempus regit actum: prevalece a data
do registro18. Alis, bom que se diga, esse princpio atua como sano ao adquirente
e ao credor desidioso, que no cumpre com sua obrigao19 de registrar seus ttulos, e
assim assume o risco de outro ttulo que lhe seja contraditrio adentrar primeiro no
registro de imveis.
Nessa esteira, fixou-se no acrdo sob comento que
de outra parte, ante o sistema constitutivo que caracteriza o registro
de imveis, alm disso marcado pelo princpio do encadeamento
subjetivo e objetivo dos atos l assentados, importa, para verificao da
disponibilidade e continuidade, que se apure a data do registro da
penhora em relao ao ingresso da arrematao (destaque meu),
acrescentando mais que se antes registrada a constrio, mesmo que
depois da efetivao da data da alienao judicial, mas no levada
oportunamente ao flio, no poder mais s-lo a posteriori.
Alis, a bem da verdade, deve-se lembrar que no o registro da penhora que
produz a indisponibilidade na hiptese de incidncia do artigo 53 da Lei 8.212/91: esse
efeito decorre da realizao da penhora nos autos da ao de execuo, como chamou
a ateno expressamente o CSM-SP na Apelao Cvel 558-6/8, comarca de Marlia,
publicada no DOJ de 29.09.2006, aduzindo que pelo texto da lei (artigo 53, 1, da Lei
n 8.212/91), o que gera a indisponibilidade dos bens a penhora (ato de constrio
que se aperfeioa no processo de execuo fiscal), no seu registro, que tem efeito de
mera notcia.
possvel ao menos penhorar imvel j penhorado pela Fazenda Nacional?

Quanto a essa questo, durante um longo tempo o CSM-SP posicionou-se pela

impossibilidade de outra penhora recair sobre o imvel, entendendo que a
indisponibilidade abrangia tanto a indisponibilidade quanto a impenhorabilidade.
Contudo, e na esteira de decises do Superior Tribunal de Justia, o CSM-SP alterou
essa posicionamento, a partir do julgamento da Apelao Cvel n 411-6/8, comarca de
So Jos do Rio Preto, publicada no DOJ de 29.09.2006, para admitir nova penhora,
ficando vedada ento apenas o registro da arrematao20.

15

A Corregedoria Geral da Justia decidiu no mesmo sentido, em caso concreto

envolvendo indisponibilidade decretada em sede de Ao Civil Pblica (Processo CG n
66.449/2008, publicada no DOJ de 28.01.2009), assim ementada:
REGISTRO DE IMVEIS. Averbaes de penhoras de imveis Bens
considerados indisponveis por fora de decises judiciais proferidas em
aes civis pblicas Indisponibilidades que no impedem novas
penhoras sobre os mesmos imveis Ressalva quanto impossibilidade
de arremataes dos bens enquanto perdurarem as indisponibilidades
Exigncia acertada, porm, quanto necessidade de intimao do
cnjuge a respeito das penhoras, previamente s averbaes destas
ltimas bice mantido Recurso no provido.
E o arresto em favor da Fazenda Nacional? Tambm gera indisponibilidade?

Assim como a penhora em favor da Fazenda Nacional impede a transmisso

forada do imvel, o arresto tambm tem o condo de deixar o imvel indisponvel,
como ficou consignado, v.g., na sentena proferida nos autos do processo n
583.00.2006.227640-2, da Primeira Vara de Registros Pblicos de So Paulo, publicada
no DOE de 27.04.2007, que assentou que
ainda que no se confunda arresto e penhora, porquanto o arresto na
execuo medida de carter cautelar, que antecede a citao do
devedor e se destina a garantir a execuo, caso o devedor no
encontrado e citado por edital no faa o pagamento no prazo legal,
quando o arresto ser convertido em penhora, tal como est estatudo
nos artigos 653 e 654, do Cdigo de Processo Civil, o certo que no caso
dos autos, em se tratando de execuo fiscal por dvida ativa da Unio,
aplica-se a disposio especial daquele referido diploma legal, quando a
penhora e a conseqente indisponibilidade do bem penhorado ocorre
desde logo, concomitantemente com a citao do devedor. Desse
modo, indisponveis os imveis das matrculas referidas na dvida
suscitada, a recusa de ser mantida, porque intransponvel o obstculo
que se ope pretenso de registro.
Contudo, na esteira do que se apontou no item anterior, e pelas mesmas
razes, possvel o registro de novo arresto ou nova penhora em favor de outro
credor, ficando vedado, apenas, o registro da arrematao ou adjudicao.
Ressalte-se que s o arresto em favor da Fazenda Nacional tem o efeito
descrito. Se for feito em favor de outro credor que no a Fazenda Nacional, o registro
do arresto no impedir a alienao ou nova constrio do imvel.
Assim, na Apelao Cvel n 641-6/7, comarca de So Jos dos Campos,
publicada no DOE de 04.04.2007, discutiu-se a pertinncia da negativa do registro de
uma escritura de venda e compra, pelo entendimento de que o arresto previamente
averbado nas matrculas, por determinao judicial oriunda de medida cautelar
atrelada ao civil pblica, acarretara a indisponibilidade dos bens.
16

A dvida foi julgada improcedente,

porque o arresto, em si, sem previso legal especfica ou provimento
jurisdicional que amplie seus efeitos, no gera indisponibilidade. Com
efeito, indisponibilidade de bens forma especial de inalienabilidade e
impenhorabilidade, impedindo o acesso de ttulos de disposio ou
onerao, ainda que formalizados anteriormente ordem de
inalienabilidade (CSM, Ap. Cv. n 29.886-0/4 - SP, Rel. Des. Mrcio
Bonilha). Logo, indisponibilidade, que excepciona a regra da
disponibilidade, depende de lei ou de deciso judicial que a imponha:
pressupe ato de imprio que lhe d suporte jurdico de exceo.
Acrescentou o r. acrdo, logo na sequncia, que
arresto medida cautelar que importa em constrio judicial de
garantia e futura execuo por quantia certa, diante de hiptese de
perigo eficcia do processo executivo prescrita em lei (artigo 813 do
Cdigo de Processo Civil), que, alis, comporta ingresso no flio real por
ato de registro (artigo 167, I, n 5, da Lei de Registros Pblicos), no por
ato de averbao. Logo, tal como a penhora, o arresto no gera
indisponibilidade e, assim, no bice ao registro de ttulo de
transmisso do bem constrito.
Afasta-se a indisponibilidade gerada pela penhora em favor da Fazenda Nacional?

Embora o registrador deva qualificar os ttulos que lhe so apresentados,

inclusive os judiciais, para verificar a observncia dos princpios informadores do
registro imobilirio, a congruncia da ordem e os aspectos formais do ttulo, por bvio
que no lhe cabe adentrar no mrito da deciso judicial.
Assim, se lhe for apresentado, por exemplo, mandado determinando o registro
de Carta de Arrematao ou Adjudicao em favor de outro credor, afastando a
indisponibilidade referida no artigo 53 da Lei 8.212/91, por certo que o registrador
dever cumprir o mandado.
Mas a ordem dever ser expressa e isenta de dvidas sobre seu contedo e
alcance.
No havendo ordem judicial expressa, dever ser feito o cancelamento do
registro da penhora, o que tambm se dar por mandado do juzo da execuo.
Nesse sentido, na Apelao Cvel n 911-6/6, comarca da Capital, publicada no
DOJ de 11.12.2008, v.g., restou decidido que
enquanto no se der o levantamento da indisponibilidade referida, na
esfera jurisdicional, mantm-se ntegro o bice oposto pelo Registrador
(Ap. Cv. n. 80.106-0/0 rel. Des. Lus de Macedo). O empecilho, portanto,
conforme se v, no diz respeito, propriamente, ao apontado privilgio
17

da Unio e do INSS, que restaria superado com a sub-rogao de tais

entes no produto da arrematao. O que impede o registro a
indisponibilidade dos bens.
A respeito, conferir tambm o acrdo proferido na Apelao Cvel 321-6/7,
comarca de So Pedro, publicado no DOE de 25.05.2005, onde essa questo foi
agitada.
Enfatize-se que a ordem de cancelamento deve ser oriunda do prprio juzo
que determinou a penhora do bem. No possvel o cancelamento administrativo da
penhora, sendo ento equivocado requer-lo diretamente s Corregedorias
Permanentes dos Registradores, como bem apontou a Corregedoria Geral da Justia
de So Paulo, em deciso proferida nos autos do protocolo CG n 11.394/2006,
publicada no DOJ de 29.01.2007, assim ementada:
REGISTRO DE IMVEIS
1. Cancelamento automtico ou por deciso administrativa da
Corregedoria Permanente ou da Corregedoria Geral da Justia de
penhoras, arrestos e seqestros anteriores, a partir do registro da
arrematao ou adjudicao do bem constrito realizada em ao de
execuo - Inadmissibilidade - Necessidade de ordem judicial expressa
oriunda do juzo que determinou a constrio - Impossibilidade de
desfazimento, pela via administrativa, de registro de ato constritivo
determinado na esfera jurisdicional - Consulta conhecida, com resposta
negativa.
2. Cancelamento automtico ou por deciso administrativa da
Corregedoria Permanente ou da Corregedoria Geral da Justia de
indisponibilidade de bens imveis em virtude de arrematao ou
adjudicao destes em ao de execuo - Inadmissibilidade Indisponibilidade que implica inalienabilidade, a obstar o ingresso no
flio real da carta de arrematao ou de adjudicao e, por via de
conseqncia, o cancelamento da restrio - Consulta conhecida, com
resposta negativa.
Indisponibilidade e a nova Lei de Recuperao de Empresas

Em caso concreto que considero interessante houve pretenso de registro de

carta de arrematao de imvel penhorado em favor da Fazenda Nacional sob o
argumento de que a Lei Federal 11.101/05, que trata da recuperao judicial,
extrajudicial e a falncia do empresrio e da sociedade empresria, teria superado a
indisponibilidade da Lei 8.212/91, posto ter colocado o crdito tributrio apenas em
terceiro lugar da ordem de preferncia.
Na deciso, constante do r. acrdo proferido nos autos da Apelao Cvel 3866/2, comarca da Capital, publicado no DOJ de 29.11.2005, o CSM-SP afastou esse
entendimento expressamente, averbando que
18

por fim, quanto alegao de que a preferncia do crdito tributrio

no mais subsiste aps a gide da Lei n. 11.101/2005, razo assiste ao
ilustre representante do Ministrio Pblico em seu parecer de fl. 112: a
nova lei no afetou a preferncia legal, limitando-se a classificar os
crditos na falncia (art. 83), o que no o caso.
Indisponibilidade e a Fazenda Estadual

A indisponibilidade gerada pela penhora da Fazenda Nacional oponvel

inclusive em face da Fazenda Estadual, conforme decidido na Apelao Cvel 588-6/4,
comarca de So Joo da Boa Vista, publicada no DOJ de 29.01.2007.

Cancelamento automtico da penhora

Uma questo que sempre surge nas lides dirias do registro imobilirio a
pretenso de cancelamento automtico do registro da penhora, o que seria,
segundo seus defensores, corolrio da arrematao do imvel em hasta pblica.
A Corregedoria Geral da Justia j enfrentou o problema, concluindo pela
inviabilidade desse cancelamento administrativo ao arrepio da necessria
determinao do juzo da execuo que ordenou o registro.
Com efeito, assentou aquele rgo censrio-fiscalizatrio, no Processo CG n
116/2007, publicado no DOE de 6 de agosto de 2007, que
no se admite o cancelamento automtico ou por deciso
administrativa do Juiz Corregedor, Permanente ou Geral, de penhoras, a
partir de registro da arrematao ou adjudicao do bem constrito,
havendo necessidade de ordem judicial expressa dos juzos que
determinaram as constries em respeito ao princpio do paralelismo
das formas: desfazimento de ato constritivo oriundo da via jurisdicional
exige determinao igualmente jurisdicional, que no se pode suprir na
via administrativa.
A interessante deciso, na verdade, pontifica que o cancelamento do registro
da penhora, havendo arrematao ou adjudicao, despiciendo. Citando as lies de
AFRNIO DE CARVALHO, ficou fixado na deciso que
so duas as espcies de cancelamento das inscries imobilirias: uma,
direta, dependente de assento negativo; outra, indireta, consistente na
ressonncia de inscries subsequentes sobre as anteriores. Assim, o
registro da arrematao (para o caso, o da adjudicao) no reclama o
cancelamento direto e autnomo dos registros das constries
precedentes, porque ele se afeta negativamente pela inscrio mais
nova [...] Observe-se, por fim, que, no cancelamento indireto,
despicienda, em regra, a elaborao de assento negativo.

19

Na sequncia, porm, estabelece ser possvel o cancelamento direto (rectius: o

lanamento na matrcula de assento negativo), embora desnecessrio, para o fim de
facilitar a leitura dos atos registrais para os leigos. Para tanto, porm, como se disse
acima, necessria ordem expressa do respectivo juzo da execuo (mandado de
cancelamento de registro).
Essa impossibilidade de cancelamento automtico tambm se aplica, como
desenvolvimento lgico da idia, aos arrestos e sequestros, conforme se v da deciso
proferida no Protocolado CG n 11.394/06, publicado no DOE de 29.01.2007, assim
ementado:
1. Cancelamento automtico ou por deciso administrativa da
Corregedoria Permanente ou da Corregedoria Geral da Justia de
penhoras, arrestos e seqestros anteriores, a partir do registro da
arrematao ou adjudicao do bem constrito realizada em ao de
execuo - Inadmissibilidade - Necessidade de ordem judicial expressa
oriunda do juzo que determinou a constrio - Impossibilidade de
desfazimento, pela via administrativa, de registro de ato constritivo
determinado na esfera jurisdicional - Consulta conhecida, com resposta
negativa. 2. Cancelamento automtico ou por deciso administrativa da
Corregedoria Permanente ou da Corregedoria Geral da Justia de
indisponibilidade de bens imveis em virtude de arrematao ou
adjudicao destes em ao de execuo - Inadmissibilidade Indisponibilidade que implica inalienabilidade, a obstar o ingresso no
flio real da carta de arrematao ou de adjudicao e, por via de
conseqncia, o cancelamento da restrio - Consulta conhecida, com
resposta negativa. Protoc. CG n 11.394/2006.
No mesmo sentido:
Proc. CG 312/2006.

Intimao do cnjuge
O pargrafo segundo do artigo 655 do Cdigo de Processo Civil, com a redao
dada pela Lei 11.382/02, disciplina que recaindo a penhora em bens imveis, ser
intimado tambm o cnjuge do executado.
vetusta tambm a posio do CSM-SP no sentido de que a intimao do
cnjuge exigncia legal e que deve ser comprovada para permitir o acesso do
ttulo ao flio real, pena de violao ao princpio da legalidade, cujo exame cabe ao
registrador, conforme se verifica do r. acrdo proferido na Apelao Cvel 537-6/2,
comarca de So Bernardo do Campo, publicado no DOE de 20.10.2006. No mesmo
acrdo assentou mais o CSM que a
ausncia da intimao do cnjuge vulnera ainda o princpio da
continuidade registrria, da porque ser imprescindvel constar
expressamente a intimao. A consignao da intimao da penhora no
mandado requisito essencial do ttulo, e ainda que em obedincia ao
princpio da legalidade e da continuidade, para que a penhora ingresse
20

no flio real, se faz necessrio que antes o cnjuge seja intimado da

constrio, medida sem a qual a mulher no se torna parte na execuo,
e no se sujeita aos seus efeitos.
digno de nota a nfase do CSM-SP para que a intimao do cnjuge deva
constar expressamente do mandado levado a registro.
Sobre esse tema bom ressaltar que o acrdo faz referncia ao artigo 669,
pargrafo nico do Cdigo de Processo Civil, mas que a alterao promovida pela Lei
11.382/06, deslocando a previso da intimao do cnjuge para o artigo 655,
pargrafo segundo, em nada alterou o quadro delineado no acrdo sob comento.
Afora a mudana topogrfica, a nica alterao na redao foi a substituio de
devedor por executado.
A Egrgia Corregedoria Geral da Justia de So Paulo tambm secundou este
entendimento, em deciso recente proferida no Processo CG n 66.449/2008,
publicada no DOJ de 28.01.2009, assim ementada:
REGISTRO DE IMVEIS. Averbaes de penhoras de imveis Bens
considerados indisponveis por fora de decises judiciais proferidas em
aes civis pblicas Indisponibilidades que no impedem novas
penhoras sobre os mesmos imveis Ressalva quanto impossibilidade
de arremataes dos bens enquanto perdurarem as indisponibilidades
Exigncia acertada, porm, quanto necessidade de intimao do
cnjuge a respeito das penhoras, previamente s averbaes destas
ltimas bice mantido Recurso no provido.

A averbao premonitria
Introduzido no Cdigo de Processo Civil pela Lei Federal n 11.382/06, o novel
artigo 615-A prev que
o exeqente poder, no ato da distribuio, obter certido
comprobatria o ajuizamento da execuo, com identificao das partes
e valor da causa, para fins de averbao no registro de imveis, registro
de veculos ou registro de outros bens sujeitos penhora ou arresto.
Da leitura singela do dispositivo salta ictu oculi que a averbao nele referida
restringe-se s execues (e tambm, por evidente, ao incio da fase de cumprimento
de sentena).
A Primeira Vara de Registros Pblicos de So Paulo j enfrentou pretenso de
averbao de ajuizamento de ao de conhecimento, na qual se discutia o contrato de
compra e venda firmado entre as partes, decidindo, nos autos do processo n
583.00.2007.193644-7, conforme sentena publicada no DOE de 25 de maro de 2008,
com relao aludida pretenso, que

21

 certo que a Lei 11.382 de 2006 trouxe ao ordenamento jurdico a

possibilidade de averbao da certido comprobatria do ajuizamento
da execuo, contudo no se aplica ao caso concreto. O texto legal
explicita que esta certido deve tratar de ao de execuo e no de
outra qualquer, no cabendo, neste caso, interpretao por analogia,
pelo princpio da legalidade. Note-se, inclusive, que este artigo foi
acrescido ao ttulo II do Cdigo de Processo Civil que trata
exclusivamente Das Diversas Espcies de Execuo. Portanto, no h
vnculo processual entre as partes que merea registro tabular. Cabe
ressaltar que a publicidade da ao ordinria se dar no prprio
distribuidor forense.
A sentena ressaltou ainda que a previso do artigo 167, I, alnea 21, da Lei de
Registros Pblicos, que permite o registro das citaes de aes reais ou pessoais
reipersecutrias, relativas a imveis, no comporta um alargamento hermenutico
para incluir outras hipteses que no essas expressamente referidas no dispositivo
legal.
Depositrio

Um dos requisitos que deve constar do registro da penhora a indicao do

depositrio dos bens.
De fato, prescreve o artigo 239 da Lei de Registros Pblicos que
as penhoras, arrestos e sequestros de imveis sero registrados depois
de pagas as custas do registro pela parte interessada, em cumprimento
de mandado ou vista de certido do escrivo, de que constem, alm
dos requisitos exigidos para o registro, os nomes do juiz, do depositrio,
das partes e a natureza do processo.
Acrescenta o artigo 665 do Cdigo de Processo Civil:
Art. 665. O auto de penhora conter:
[...]
IV a nomeao do depositrio dos bens.
Sendo assim, em ateno ao princpio da legalidade, no h como dispensar no
registro a indicao do depositrio dos bens. Sua ausncia acarretar a devoluo do
mandado ou certido para correo.
Exatamente nesse sentido decidiu o Conselho Superior da Magistratura nos
autos da Apelao Cvel n 396-6/8, da comarca de Campos do Jordo, publicada no
DOE 23.09.2005, arribado na lio de ARAKEN DE ASSIS, afirmando que o

22

depositrio representa elemento estrutural e funcional da penhora,

sempre presente no processo de execuo. O depositrio exerce funo
auxiliar ao Juzo, a partir de um negcio jurdico processual celebrado
com o Estado-Juiz, passando a exercer a posse direta da coisa, o que o
legitima para o emprego de interditos possessrios, para os atos de
conservao e administrao da coisa penhorada. O nome do
depositrio, nesse sentido, obrigatoriamente, deve constar do ttulo
judicial lastreador do registro da penhora, o que encontra previso
tanto na norma processual supra referida, quanto, tambm,
expressamente, no artigo 239 da Lei 6.015/73.
Interpretou o CSM-SP que a nova redao dos artigos 659 e 669 do Cdigo de
Processo Civil na verdade vieram reforar a independncia da penhora e do registro,
no sentido de que a penhora, mesmo sem o registro, vale inter partes no processo, de
sorte que este ltimo segue seu curso normal aps a lavratura do termo ou auto de
penhora, com o transcurso do prazo para embargos e ainda com a realizao dos atos
expropriatrios, independentemente do registro da constrio.
Destarte, nos termos do artigo 659, pargrafo quarto, do Cdigo de Processo
Civil, com a redao dada pela Lei 11.382/06, o registro da penhora destina-se a tornla oponvel erga omnes, mas no requisito para o prosseguimento do curso normal
da execuo. So aspectos independentes, portanto. Para o registro, embora j
realizada nos autos e vlida inter partes, no possvel prescindir-se do atendimento
dos requisitos exigidos pela Lei de Registros Pblicos, dentre eles a indicao do
depositrio.

A fraude execuo: cancelamento do registro transmissivo ou ineficcia em

face do exequente?
Uma situao cotidiana na prxis registral imobiliria a penhora recair sobre
imvel que no mais se encontra registrado em nome do executado, o que, em
observncia ao princpio da continuidade que informa o sistema, impede o registro do
ato constritivo. Havendo, contudo, o reconhecimento de que a transmisso se deu
com fraude execuo, o juiz da execuo poderia, em tese, decretar o cancelamento
do respectivo registro, para que a titularidade do imvel retornasse ao estado anterior.
Nada obstante, o CSM-SP alinha-se com a posio doutrinria de Candido
Rangel Dinamarco, citada no acrdo proferido nos autos da Apelao Cvel 748-6/5,
comarca de Monte Azul Paulista, publicada no DOJ de 28.11.2007, onde apontou que
quanto aos limites do reconhecimento da fraude execuo, explica
Cndido Rangel Dinamarco que, em tal hiptese: no h anulao do
negcio jurdico, pois no se trata de anulabilidade. A ineficcia no
atinge o efeito central do negcio, como o de transmitir o domnio. O
bem continuar constrito e poder ento ser alienado em hasta pblica,
em que pese ser seu legtimo dono o terceiro adquirente (Execuo
Civil, 8 edio, Editora Malheiros).
23

Prossegue o acrdo assentando que

reconhecida fraude execuo e, em conseqncia, a ineficcia da
alienao em relao ao credor-exequente torna-se o terceiro
adquirente responsvel patrimonial. Quer isto dizer que aquele seu
patrimnio responde pelo cumprimento da obrigao inadimplida. Pois
bem, como lembra o recorrente, no h nulidade a justificar o
cancelamento daquele registro.
Portanto, a decretao da ineficcia da alienao em face do credor-exequente
medida menos gravosa ao terceiro adquirente, evitando-se assim o cancelamento e
suas consequncias mais drsticas. Havendo a decretao da ineficcia, o imvel
permanece na titularidade do terceiro adquirente, mas permite-se que a execuo
prossiga tendo por objeto o imvel.
So ntidas as vantagens sobre o cancelamento puro e simples: adimplida a
dvida, basta cancelar a averbao de reconhecimento da ineficcia, ao passo que se o
registro houvesse sido cancelado, seria necessrio promover novo registro ou, no dizer
do acrdo acima referido,
a medida atenta, ainda, princpio de ordem prtica. que
eventualmente ocorrendo cumprimento da obrigao sem que o bem
seja excutido (e o adquirente, responsvel patrimonial, pode at ter
interesse para desonerar o bem), bastar singelo cancelamento do
nus.
Alm disso, retornando o imvel ao patrimnio do transmitente devedor, abrirse-ia a oportunidade para outros credores, mesmo por dvidas posteriores alienao
e no necessariamente contradas com fraude contra credores, por exemplo,
penhorassem o imvel, com ntido prejuzo ao terceiro adquirente. Ademais,
continuando na titularidade do imvel, nada impediria que o terceiro adquirente, por
exemplo, vendesse o imvel a terceiro, se as partes entendessem vantajoso pagar a
dvida e contratar acerca do valor remanescente.
Assim, importante entender que a ineficcia da alienao diz respeito apenas
ao credor exequente. Como decidiu o CSM-SP na Apelao Cvel 609-6/1, comarca de
Campinas, publicada no DOE de 18.01.2007, a averbao da ineficcia no acarreta o
cancelamento do registro, pois
esta averbao tem como finalidade dar publicidade a respeito da
ineficcia do ato a eventuais terceiros interessados na aquisio do
imvel, porque no afeta o negcio realizado nem o registro, ineficaz
somente em relao ao credor exeqente.
Ressalte-se, ento, que o terceiro adquirente continua proprietrio do bem e
dele poder dispor, j que a alienao em fraude execuo ineficaz, no a
terceiros genericamente, mas a um ou mais terceiros determinados, ou seja, somente
24

ao que sofreu um prejuzo real ou em potencial, e na exata dimenso de seu crdito.

Assim,
no haver, ainda, necessidade de cancelamento do registro de
eventual alienao fraudulenta. O negcio vlido, mas ineficaz. No se
pode equiparar a invalidade do ato jurdico com sua ineficcia, institutos
que se situam em planos diversos, gerando efeitos inconfundveis [...] O
negcio jurdico que frauda a execuo gera plenos direitos entre
adquirente e alienante. Apenas no pode ser oposto ao exeqente.
Assim, a fora da execuo continuar a atingir o objeto da alienao ou
onerao fraudulentas, como se estas no tivessem ocorrido. O bem
ser de propriedade de terceiro, num autntico exemplo de
responsabilidade sem dbito.
De se apontar tambm a deciso proferida na Apelao Cvel n 748-6/5, da
comarca de Monte Azul Paulista, publicada no DOJ de 28.11.2007, que averbou que a
decretao de fraude execuo s d por ineficaz a alienao do bem em relao ao
credor do feito na qual foi tal medida reconhecida, sem a produo de efeitos erga
omnes.

O princpio tempus regit actum

A aquisio da propriedade imobiliria inter vivos no Brasil ato jurdico
complexo: requer um ttulo causal e um modo, que o registro. Noutros termos, o
contrato gera apenas efeitos jurdicos obrigacionais inter partes, no constituindo a
propriedade, que efeito do registro. Essa a disciplina constante dos artigos 1.245 a
1.247 do vigente Cdigo Civil.
Portanto, entre ns, no importa a data da confeco do ttulo causal, seja ele
judicial, administrativo ou extrajudicial, mas sim a data em que este ttulo logrou
acesso ao registro imobilirio. Isso porque a qualificao registral feita no levando
em conta a data dos ttulos, mas sim a sequncia dos atos registrais lanados no flio
real. Esse o chamado princpio do tempus regit actum, que quer significar que o que
reger a qualificao o tempo do registro.
Uma deciso bastante ilustrativa desse princpio foi proferida pelo CSM-SP nos
autos da Apelao Cvel 854-6/9, comarca de Jundia, publicada no DOE de 04.09.2008.
No caso concreto, o exequente havia obtido o registro da penhora e
prosseguiu, ento, com a execuo. Quando obteve a adjudicao do imvel e
pretendeu registr-la, o imvel havia sido penhorado, tambm, pelo INSS, o que o
deixou indisponvel, a teor do disposto no artigo 53, pargrafo primeiro, da Lei Federal
8.212/91, que prescreve que os bens penhorados nos termos deste artigo ficam
desde logo indisponveis.

25

O exequente insurgiu-se, alegando que seu ttulo era anterior ao registro da

penhora do INSS. Mas o fato que o registrador deve levar em conta o estado atual da
matrcula.
O CSM-SP decidiu exatamente que
atribuio e dever do Oficial Registrador proceder qualificao
registrria do ttulo no instante de sua apresentao,
independentemente da poca em que foi lavrado. Para fins de registro,
no importa o momento da celebrao do contrato, pois na data da
sua apresentao ao registro que ser analisado: o registro encontra
disciplina no princpio tempus regit actum; sujeito lei vigente ao
tempo da apresentao do ttulo, pouco importando a data do
contrato.
Embora haja referncia a contrato, o raciocnio o mesmo se tratar-se de
ttulo judicial, assentando a deciso que
no se sustenta, por esse motivo, a alegao do apelante no sentido de
que os requisitos que devem ser observados para o registro so aqueles
existentes no momento do julgamento da adjudicao do imvel em seu
favor. Ao contrrio, a qualificao abrange a anlise dos requisitos de
admissibilidade do registro no momento da apresentao do ttulo.

Prenotao anterior: o princpio da prioridade

Corolrio do item acima a questo de haver ttulo prenotado anteriormente
ao que se quer agora registrar, j que o registro eficaz desde o momento em que se
apresentar o ttulo ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo (artigo 1.246
do Cdigo Civil).
A Primeira Vara de Registros Pblicos de So Paulo j teve oportunidade de
enfrentar o problema advindo dessa circunstncia, no processo 583.00.2008.165201-6,
cuja sentena foi publicada no DOE de 07.08.2008.
A soluo passa pela exata compreenso do princpio da prioridade, e na
sentena cita-se o magistrio de Afrnio de Carvalho, para estabelecer que
num concurso de direitos reais sobre um imvel, estes no ocupam
todos o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por uma relao
de precedncia fundada na ordem cronolgica do seu aparecimento:
prior tempore potior jure, e que essa precedncia firmada pela
prenotao, isto , apresentao do ttulo no Registro de Imveis para
qualificao.
Dessa forma, o registrador deve qualificar o ttulo que primeiro logrou ingresso
no seu protocolo, vigorando aqui o princpio prior tempore potior jure.
26

Alis, bom ressaltar que se houver ttulo prenotado anteriormente, o segundo

ttulo sequer poder ser qualificado, devendo aguardar a soluo do procedimento de
registro daquele primeiro. Essa a orientao normativa da Corregedoria Geral da
Justia de So Paulo, conforme se v do Provimento CG 32/97, publicado no DOJ de
29.12.1997, onde ficou estabelecido que
pode ocorrer, finalmente, caso de prenotaes sucessivas, de ttulos
contraditrios ou excludentes. A prenotao de um ttulo impede o
exame e o registro de outro. H, por dizer, uma fila de precedncia:
quem dela excludo e considerado inabilitado poder retornar, mas
aps os outros, que nela j se encontravam no momento de sua
desqualificao (cfr. Jos Roberto Gouva, ob. cit., pg. 02). No s o
registro, mas tambm o exame do segundo ttulo subordina-se ao
resultado do procedimento de registro do ttulo que goza da prioridade.
Somente se inaugura novo procedimento registrrio, ao se esgotar o
primeiro. Isso em vista do princpio da isonomia, com o fito de
proporcionar s partes titulares de direitos contraditrios igual prazo
para sanar eventuais falhas de seus ttulos.
Essa matria foi objeto de normatizao, tendo sido disciplinada no item 29 do
Captulo XX do Provimento CG 58/89 (Normas de Servio da Corregedoria Geral da
Justia), nos seguintes termos:
29. No caso de prenotaes sucessivas de ttulos contraditrios ou
excludentes, criar-se- uma fila de precedncia. Cessados os efeitos da
prenotao, poder retornar fila, mas aps os outros, que nela j se
encontravam no momento da cessao.
29.1. O exame do segundo ttulo subordina-se ao resultado do
procedimento de registro do ttulo que goza da prioridade. Somente se
inaugurar novo procedimento registrrio, ao cessarem os efeitos da
prenotao do primeiro.

A penhora impede o registro de ato transmissivo na sua sequncia?

Um equvoco bastante comum acerca da penhora supor que ela torne
automaticamente o imvel indisponvel, impedindo atos de disposio do mesmo.
Na verdade, como j vimos acima, apenas a penhora em favor da Fazenda
Nacional tem esse condo. As demais penhoras no tiram do proprietrio o poder de
disposio. No j referido acrdo proferido na Apelao Cvel 641-6/7, comarca de
So Jos dos Campos, publicado no DOE de 04.04.2007, o CSM-SP averbou
expressamente que a penhora no gera indisponibilidade e, assim, no bice ao
registro de ttulo de transmisso do bem constrito. Com arrimo nas lies de Afrnio
de Carvalho, fixou mais que

27

dada a eficcia relativa da inscrio preventiva, o executado continua

titular do domnio e, nessa qualidade, pode alienar o imvel penhorado.
Embora o adquirente fique sujeito a ver decretada ineficcia da
alienao, no incumbe ao registrador antecip-la, pelo que h de
praticar o ato registral. O imvel s se tornaria indisponvel se
houvesse ordem judicial expressa nesse sentido, posto que a
indisponibilidade, que excepciona a regra da disponibilidade, depende
de lei ou de deciso judicial que a imponha: pressupe ato de imprio
que lhe d suporte jurdico de exceo.
E o arresto?

Assim como se disse sobre a penhora, o arresto tambm no deixa por si s o

imvel indisponvel. o que decidiu o CSM-SP na Apelao Cvel 647-6/4, comarca de
So Bernardo do Campo, publicada no DOJ de 27.04.2007, estabelecendo que o
arresto, em si, sem previso legal especfica ou provimento
jurisdicional que amplie seus efeitos, no gera indisponibilidade, dado
que indisponibilidade de bens forma especial de inalienabilidade e
impenhorabilidade, impedindo o acesso de ttulos de disposio ou
onerao, ainda que formalizados anteriormente ordem de
inalienabilidade (CSM, Ap. Cv. n 29.886-0/4 - SP, Rel. Des. Mrcio
Bonilha). Logo, indisponibilidade, que excepciona a regra da
disponibilidade, depende de lei ou de deciso judicial que a imponha:
pressupe ato de imprio que lhe d suporte jurdico de exceo.
Nesse caso concreto, acrescentou o CSM-SP que no h lei prescrevendo
indisponibilidade como conseqncia automtica de arresto nem houve deciso
judicial que a tenha determinado, o que, contrario sensu, levaria a outra soluo.
Portanto, em concluso,
tal como a penhora, o arresto no gera indisponibilidade e, assim, no
bice ao registro de ttulo de transmisso do bem constrito [...] Em
suma, decreto exclusivo de arresto no comporta leitura extensiva para
decreto de indisponibilidade, at porque medida cautelar constritiva, de
exceo, deve ser interpretada restritivamente; logo, inadmissvel o
bice ao registro de escritura de venda e compra de bem para o qual h
to-somente arresto (no indisponibilidade) decretado judicialmente e
inscrito.

Falecimento do proprietrio e penhora do imvel sem prvia partilha

Como se sabe, vigora no Brasil o princpio de saisine, estampado no artigo
1.784 do Cdigo Civil, que preceitua que aberta a sucesso, a herana transmite-se,
desde logo, aos herdeiros legtimos e testamentrios.

28

Alm disso, o falecimento tambm causa de extino do matrimnio,

conforme se v do artigo 1.571, inciso I, do mesmo diploma legal.
Quer isto significar que na hiptese de falecimento do proprietrio que consta
da matrcula inaugura-se o estado de indiviso de seu patrimnio, consubstanciado na
figura jurdica conhecida como esplio, de sorte que seu patrimnio passa a formar
uma universitas juris at que essa forma peculiar de condomnio seja extinta pela
partilha dos bens e recolhimento da meao do cnjuge suprstite.
No possvel, assim, registrar penhora incidente sobre a herana ou sobre a
meao antes de extremadas em regular processo sucessrio, que deve ser registrado
(artigo 167, I, 24 e 25, combinado com o artigo 172 da Lei 6.015/73).
Esse o entendimento do CSM-SP, conforme se v da deciso proferida nos
autos da Apelao Cvel 280-6/9, comarca da Capital, publicada no DOJ de 23.02.2005,
averbando que decorrendo do desfazimento do casamento pelo bito, o surgimento
da figura do esplio e a conseqente necessidade da partilha de bens antes do registro
da constrio.
Tambm na Apelao Cvel 351-6/3, comarca de Franco da Rocha, publicada no DOJ de
01.11.2005, restou assentado que
de fato, a comunho decorrente do casamento pro indiviso. Ou
seja, a parcela ideal pertencente a cada cnjuge no pode ser
destacada, o que somente ocorre quando dissolvida a sociedade
conjugal. Em sendo a morte a causa da extino do casamento e da
comunho, a metade s se extremar com a partilha, posto que
indivisvel antes dela. Dessa forma, antes de se inscrever a penhora,
deve antes se formalizar o registro da partilha dos bens do cnjuge da
executada.
Melhor explicitando o entendimento, restou assentado na Apelao Cvel n
425-6/1, comarca da Capital, publicada no DOJ de 29.11.2005, que o
Egrgio Conselho Superior da Magistratura firmou o entendimento de
que a herana uma universalidade em que todos os bens permanecem
em indiviso at que pela partilha sejam individuados os que tocaro ao
cnjuge suprstite e os que pertencero aos herdeiros, do que decorre a
necessidade de levar ao inventrio tambm a metade ideal do cnjuge
sobrevivente. Ademais, consistindo numa universalidade, nada impede
que na partilha a meao do vivo e os quinhes dos herdeiros sejam
individuados em bens determinados, de modo a evitar a formao de
condomnio, hiptese em que no subsistir meao, nem metade ideal,
do vivo sobre bem que, eventualmente, for atribudo com
exclusividade a um ou mais herdeiros [...] O mandado judicial da
penhora, que recaiu sobre a metade ideal de tal imvel pertencente a
co-proprietria, revela sua viuvez. Nesse caso, malgrado no se
desconhea que a metade ideal j pertencia a devedora antes do bito
29

de seu esposo, no se pode deslembrar que, como bem entendeu o

digno magistrado, a partilha dos bens decorrente do bito do marido da
devedora recai sobre todo o patrimnio do casal para pr fim
indiviso, separando dos bens havidos em comum aqueles que
pertencero ao cnjuge meeiro suprstite dos outros que comporo os
quinhes hereditrios dos sucessores do de cujus. possvel que a
meao do cnjuge sobrevivente e os quinhes dos herdeiros recaiam
sobre todos os bens pertencentes em comum pelo casal, que passaro a
lhes pertencer em condomnio, mas, tambm, no se pode descartar a
hiptese da meao e dos quinhes hereditrios se individualizaram em
determinados bens.
Nessa mesma esteira, na Apelao Cvel 381-6/0, comarca da Capital, publicada
no DOJ de 23.08.2005, o CSM-SP enfrentou pretenso de penhora sobre imvel que o
executado havia recebido por herana, mas ausente ainda o registro do respectivo
Formal de Partilha, decidindo exatamente de ser
imperioso que se traga o ttulo aquisitivo decorrente do direito
hereditrio deste ltimo (o executado, nota minha), ou seja, o formal de
partilha. S assim, com o registro e a transferncia do domnio ao
indicado como devedor, caber o ingresso de penhora resultante de
execuo contra ele promovida.
Nesta mesma deciso constou aspecto que no pode, ento, ser olvidado:
antes do registro da partilha, o registro da penhora s possvel se no plo passivo da
ao figurar o Esplio do de cujus.

Cancelamento de registro de penhora feito irregularmente

No incomum na praxis registral a ocorrncia de devoluo de mandado de
penhora em razo do mesmo no observar os princpios e regramentos da Lei de
Registros Pblicos. Como se disse alhures, mesmo ttulos judiciais devem ser
qualificados pelo Registrador, e se houver, por exemplo, inobservncia dos princpios
da continuidade e da especialidade, a qualificao deve ser negativa.
Isso no significa afronta ordem judicial, mas apenas cumprimento do dever
legal do Registrador de qualificar os ttulos que lhe so apresentados.
Infelizmente, por vezes v-se o registrador diante de ameaadores mandados
determinando a penhora sob pena de priso, mesmo ao arrepio dos princpios
informadores do registro imobilirio, o que, em ltima instncia, s viria a contribuir
para o desmantelamento do sistema e o caos que se seguiria, com a incerteza e a
insegurana jurdica reinando soberanas.
E a matria j foi objeto de apreciao inclusive pelo Supremo Tribunal Federal,
em caso concreto (HC 85.911-9-MG, j. em 25.10.2005, relator o Ministro Marco
Aurlio de Melo) onde o Juiz Trabalhista provocou o Ministrio Pblico, considerando
30

que a devoluo feita pelo Registrador de certo ttulo emanado daquela Justia Laboral
subsumia-se ao tipo penal previsto no artigo 330 do Cdigo Penal desobedincia.
O ttulo fora devolvido porque o Registrador considerou necessrio que ele
contivesse certos requisitos, o que foi confirmado pela Vara de Registros Pblicos
respectiva.
Peo vnia para consignar aqui alguns trechos do r. acrdo porque so
paradigmticos. Assentou o Ministro Marco Aurlio que
dificil imaginar que se chegue necessidade de impetrao, no
Supremo, de habeas para afastar constrangimento como o retratado
neste processo [...] O paciente limitou-se a cumprir dever imposto por
lei, pela Lei dos Registros Pblicos. Examinado ttulo emanado da
jurisdio cvel especializada do trabalho carta de adjudicao
percebeu que no se contaria, no instrumento, com informaes e
peas exigidas por lei. Como lhe cumpria fazer e diante, ao que tudo
indica, de resistncia da parte interessada, suscitou dvida e a,
mediante pronunciamento que veio a se fazer coberto pela precluso
maior, o Juzo da Vara dos Registros Pblicos disse do acerto da recusa
em proceder de imediato ao registro, consignando, inclusive, que a
observncia das exigncias legais, aps a dvida levantada, no seria de
molde a obstaculizar a deciso. Assim, no dispensvel definir sobre a
possibilidade de se ter, como agente do crime de desobedincia, pessoa
que implemente atos a partir de funo pblica, valendo notar, de
qualquer maneira, que se procedeu no na condio de particular, no
considerado o crculo simplesmente privado, mas por fora de
delegao do poder pblico, tal como previsto no artigo 236 da
Constituio Federal. O que salta aos olhos a impropriedade da
formalizao do procedimento criminal, provocado que foi por viso
distorcida do rgo da Justia do Trabalho, como se do Direito no se
submetesse organicidade. Concedo a ordem para fulminar, e essa a
expresso mais adequada ao caso, o procedimento instaurado contra o
paciente [...] (o ltimo destaque meu).
Em So Paulo, quando h ordens deste jaez, deve o Registrador comunicar os
rgos censrio-fiscalizatrios que, via de regra, determinam o cancelamento do
registro feito irregularmente sob ameaa de priso por crime de desobedincia.
No Processo CG n 898/2005, publicado no DOJ de 02.05.2006, a Corregedoria
Geral da Justia de So Paulo enfrentou exatamente a situao em que a Registradora
havia inicialmente devolvido o mandado, que afrontava o princpio da continuidade,
posto que o executado no era o proprietrio que constava na matrcula do imvel,
mas que ao depois terminou fazendo o registro porque reapresentado o mandado com
ordem de cumprimento em vinte e quatro horas independentemente da regularizao
das deficincias apontadas.

31

Com fundamento no artigo 214 da Lei de Registros Pblicos, que disciplina as

nulidades de pleno direito do prprio ato registral, determinou a Corregedoria o
cancelamento daquele registro, averbando que
diante desta situao, legtima a correo da ilegalidade
reconhecidamente praticada, mediante cancelamento do registro
indevido do mandado de penhora, assim considerado, sob o aspecto
estritamente extrnseco, formal [...] Assim sendo e considerando que o
registro se deu to somente para que no se descumprisse ordem
judicial, conforme explicitado pela Oficiala, e que, de fato, no h
coincidncia entre o titular do domnio e o executado, o que afronta o
princpio da continuidade, o registro deve ser cancelado.
A Primeira Vara de Registros Pblicos de So Paulo tambm tem prestigiado
esse procedimento. Na sentena proferida nos autos do processo n
583.00.2008.124924-2, publicada no DOJ de 21.05.2008, em que houve determinao
de registro de Carta de Arrematao que feria o princpio da continuidade, sob pena
de crime de desobedincia, depois de feito o registro aquele Juzo entendeu que
o registro irregular no pode ser mantido vigente, porque ofende o
princpio da continuidade registrria [...] Haveria sria e grave ofensa
segurana jurdica, se se permitisse a infringncia do princpio disposto
na lei especial [...] Caso haja determinao acompanhada de ordem de
priso, como parece ter ocorrido no caso, ainda que o ato registro ou de
averbao seja manifestamente violador da indisponibilidade legal
determinada por outro Juzo, o registrador, ao cumprir a ordem, deve
comunicar essa Corregedoria Permanente imediatamente, por meio de
representao, para que sejam adotadas as providncias que venham a
restaurar os basilares princpios sobre os quais se assentam os Registros
Imobilirios, para a garantia do cumprimento da ordem judicial anterior
e legal, assim como para proteger a segurana jurdica que o servio
delegado de Registro de Imveis no pode prescindir, sob pena de grave
prejuzo ao cumprimento da anterior ordem judicial legal, e com graves
conseqncias para o direito de propriedade imvel, confiado
constitucionalmente guarda do Oficial Registrador. O Registrador de
Imveis exerce importante funo de garante das liberdades pblicas. E
isso precisa ser aqui consignado. Se a desordem reinasse no registro
predial, de modo que ele passasse a recepcionar ordens contraditrias,
de qualquer contedo, com violao de todo o sistema, recairia a
insegurana sobre o direito de propriedade privada, um dos pilares do
regime democrtico [...] Diante do exposto, determino o cancelamento
do registro [...].

Penhora de imvel objeto de promessa de venda e compra

Sendo o executado compromissrio comprador do imvel, em ateno ao
princpio da continuidade no possvel penhorar o imvel, j que ele no
32

proprietrio ainda. Assim, corretamente, devem ser penhorados os direitos de

compromissrio comprador.
Nesse sentido decidiu o CSM-SP no r. acrdo proferido nos autos da Apelao Cvel n
283-6/2, comarca de Cotia, publicado no DOJ de 11.03.2005, em caso configurado na
forma referida no pargrafo acima, aduzindo que
no foram penhorados e, portanto, no foram arrematados, os direitos
sobre o imvel objeto da matrcula 40.295, pertencentes ao executado e
sua esposa, mas sim frao ideal do bem, concluindo-se que a
constrio e a arrematao recaram sobre o domnio, o qual pertence
pessoa estranha execuo. Permitir o ingresso da carta de
arrematao nesses termos ofenderia o princpio da continuidade.

Penhora de imvel hipotecado cedularmente

Outra situao bastante comum nos registros imobilirios a penhora de
imvel que se encontra hipotecado por cdula de crdito, na forma de legislao
especfica. A posio dos rgos censrio-fiscalizatrios quanto impossibilidade da
penhora nessa circunstncia vetusta.
Esclarea-se que essa ideia aplica-se s Cdulas de Crdito Rural, por fora do
artigo 69 do Decreto-Lei 167/67; s Cdulas de Crdito Industrial, por fora do artigo
57 do Decreto-Lei 413/69; s Cdulas de Crdito Comercial, por fora do artigo 5 da
Lei 6.840/80; s Cdulas de Crdito Exportao, por fora do artigo 3 da Lei
6.313/75, e ainda s Cdulas de Produto Rural, nos termos do artigo 18 da Lei
8.929/94.
Na Apelao Cvel 464-6/9, comarca de So Jos do Rio Preto, publicada no DOJ
de 15.03.2006, o Conselho Superior da Magistratura decidiu que
a restrio de impenhorabilidade est estatuda no Decreto-lei n
167/67 que regula a cdula de crdito rural. A norma, ainda em vigor,
imperativa e cogente, ou seja, no admite a constrio [...] Este E.
Conselho vem reiteradamente decidindo que, ante a impenhorabilidade
do imvel vinculado cdula de crdito, a penhora no pode ingressar
no flio real enquanto perdurar a hipoteca cedular. Na Ap. Cv. n
37.908-0/0, de Duartina, relatada pelo eminente Des. Mrcio Bonilha,
este E. Conselho, apreciando hiptese similar, a saber, registro de carta
de adjudicao expedida em execuo trabalhista de imvel j onerado
por hipoteca cedular, manteve a recusa do ingresso do ttulo judicial no
flio real, assim se posicionando sobre tal questo: No mais, a questo
versada no presente recurso diz respeito amplitude da incidncia do
art. 57 do Decreto-lei n. 413/69, aplicvel espcie, em se tratando de
cdula de crdito comercial, por remisso ao art. 5 da lei n. 6.840/80.
O dispositivo legal em referncia estabelece, claramente, a
impenhorabilidade dos bens oferecidos em garantia hipotecria de
33

cdula de crdito comercial, desde que efetivado o registro junto ao

cadastro imobilirio, como forma de resguardar, pela criao de uma
exclusividade, os direitos de crdito decorrentes de financiamento
(Humberto Theodoro Jnior, Processo de Execuo, 3 ed., Universitria
de Direito, So Paulo, 1976, p. 260). Tal predicado, conferido aos bens
vinculados s cdulas rural, comercial e industrial, j foi reconhecido
pelo Pretrio Excelso (RE n. 84.528-PR, 2 Turma, rel. Min. Cordeiro
Guerra, j. 17.8.76, RDI 7/85; RE n. 107.790-SP, 2 Turma, rel. Min.
Francisco Rezek, j. 30.5.86, RTJ 119/819) e, na atualidade, de acordo
com os derradeiros julgamentos do Egrgio Superior Tribunal de Justia
(RESP n. 3.227, rel. Min. Athos Gusmo, j. 22.4.91; RESP n. 13.703-SP,
rel. Min. Antonio de Pdua Ribeiro, j. 20.9.93; RESP n. 36.080-MG, rel.
Min. Ruy Rosado de Aguiar, j.17.8.94, pe.), sua abrangncia s vem
conhecendo exceo diante de crditos fiscais. Recentemente a
Suprema Corte reiterou tal posio, ao decidir que a penhora de bem
alvo de cdula industrial viola o art. 5, inc. XXXVI, da Constituio
Federal (cfr. RE 163.000-1, 2 Turma, rel. Min. Marco Aurlio, j. 19.5.98).
E, conforme proclamou este E. Conselho ao julgar a Ap. Cv. n 33.1110/3, relatada pelo Des. Mrcio Bonilha: O legislador optou - bem ou
mal - por dotar os rgos financiadores da economia rural e industrial
no somente de uma garantia, mas de uma garantia exclusiva, que
impede nova onerao ou alienao do bem gravado a terceiro (cfr. Ap.
Cv. n 3.708-0 da Comarca de Adamantina, Rel. Des. Marcos Nogueira
Garcez). A questo... no de mera preferncia da hipoteca anterior,
mas de exclusividade do gravame, sem concorrncia de qualquer outro.
Somente poderia obter o ttulo qualificao positiva no caso de expressa
e inequvoca determinao judicial no sentido de ignorar a
impenhorabilidade no caso concreto (cfr. RSTJ 7(67)/299, Resp. 9.328-0PE, Rel. Min. Amrico Luz). Ademais, segundo precedentes deste E.
Conselho (cfr. Ap. Cv. n 46.412-0/7 e 50.253-0/5, relator Des. Nigro
Conceio), no basta o vencimento da cdula para afastar a
impenhorabilidade do imvel que a ela se vincula. Urge, a tanto, a
averbao de seu cancelamento e isso porque, ex vi dos arts. 849 e
850 do Cdigo Civil, aplicveis subsidiariamente s hipotecas cedulares,
a extino do mencionado direito real de garantia, qualquer que seja
sua causa, s produz, em relao a terceiros, efeitos depois de averbada
na tbua registral [...] Por sua vez, a Lei 8.929/94 que institui a Cdula
de Produto Rural, em seu artigo 18, estabelece que os bens vinculados
CPR no sero penhorados ou seqestrados por outras dvidas do
emitente ou do terceiro prestador da garantia real, cumprindo a
qualquer deles denunciar a existncia da cdula s autoridades
incumbidas da diligncia, ou a quem a determinou, sob pena de
responderem pelos prejuzos resultantes de sua emisso. Assim sendo, a
penhora no pode ser admitida.
Em algumas situaes tem-se admitido certa mitigao desse rigor, como
constou da sentena proferida pela Primeira Vara de Registros Pblicos nos autos do
34

processo n 583.00.2008.146976-0, publicada no DOJ de 17.07.2008, ficando

estabelecido no caso concreto que
segundo consta dos autos o ttulo foi recusado porque o imvel
tornou-se impenhorvel por fora do registro de cdula de crdito
comercial. expressa a determinao contida no artigo 5 da Lei
6.840/1980 que se aplicam as normas do Decreto-Lei 413/1969 s
cdulas de crdito comercial. Nos termos do referido Decreto-Lei os
bens vinculados cdula de crdito industrial no sero penhorados ou
seqestrados por outras dvidas do emitente ou de terceiro prestante da
garantia real, cumprindo a qualquer deles denunciar a existncia da
cdula s autoridades incumbidas da diligncia, ou a quem a
determinou, sob pena de responderem pelos prejuzos resultantes de
sua omisso. Portanto, o dispositivo legal claro em determinar a
impenhorabilidade do bem em que haja inscrio em sua matrcula de
cdula de crdito. bem verdade que se tem mitigado tal
entendimento, contudo para tanto h necessidade da co-existncia de
dois requisitos, como bem lembrado pelo Oficial, vencimento da cdula
de crdito e inexistncia de averbao de penhora promovida em ao
de execuo da hipoteca. Acontece que o beneficirio da cdula, no
caso o Banco do Brasil S/A, promoveu a execuo do ttulo, inclusive
averbou a existncia de penhora, com isso foroso reconhecer ausente
o segundo requisito.
Nesse sentido, no r. acrdo proferido nos autos da Apelao Cvel n 230-6/1,
comarca da Capital, publicada no DOJ de 17.06.2005, constou que
no presente caso, vencida a cdula de crdito comercial e no existindo
registro de penhora promovida em ao de execuo da hipoteca,
possvel admitir o registro da penhora efetuada na ao movida pelo
credor no titular de garantia real. Isto, entretanto, no afasta a
possibilidade do credor privilegiado discutir na via jurisdicional a
extenso da garantia em seu favor constituda, visando desconstituir a
penhora promovida pelo credor quirografrio, uma vez que a deciso da
dvida tem natureza meramente administrativa (artigo 204 da Lei n
6.015/73) (o destaque meu).
Outra exceo impenhorabilidade gerada pelo registro prvio de hipoteca
cedular a execuo de dbitos condominiais, dada sua natureza jurdica de
obrigaes propter rem.
Tal foi a deciso contida no acrdo proferido na Apelao Cvel n 223-6/0,
comarca da Capital, publicado no DOJ de 07.12.2004. Esse acrdo traz proposies
muito relevantes para o entendimento da matria no mbito do registro imobilirio,
de sorte que peo vnia para transcrever trechos um pouco mais longos dele. Acredito
que os leitores consideraro tais transcries plenamente justificveis.
Diz o acrdo que
35

 possvel a penhora da unidade autnoma em ao de execuo de

despesas de condomnio que dela se originaram, ainda que gravada por
clusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade impostas por ato de
liberalidade (Apelao Cvel n 138.6/1-0). O fundamento ento
invocado foi, precisamente, o carter propter rem da obrigao [...]
Estas despesas so as decorrentes da manuteno das coisas de
propriedade comum dos condomnios, e o dever de custe-las se impe
a todos porque, como ensina Caio Mrio da Silva Pereira: Interessando a
todos a manuteno e conservao do edifcio, de princpio que a
todos os condminos compete concorrer, na proporo de sua parte,
para as respectivas despesas. (Condomnio e Incorporaes, 10 Edio,
Ed. Forense, 1998, pg. 142). A manuteno do edifcio interessa e
favorece a todos os condminos porque, ainda conforme a lio de Caio
Mrio da Silva Pereira: No se pode esquecer que o edifcio um
conjunto e que a deteriorao de uma parte atinge o conjunto. (obra
citada, pg. 144). [...] A obrigao de contribuir com o pagamento das
despesas condominiais, por outro lado, est vinculada unidade
autnoma de que estas despesas se originaram e considerada como
sendo propter rem. As obrigaes 'propter rem', como ensina Orlando
Gomes, ...existem quando o titular de um direito real obrigado, devido
a essa condio, a satisfazer determinada prestao. O direito de quem
pode exigi-la subjetivamente real. Quem quer que seja o proprietrio
da coisa, ou titular de outro direito real, , ipso facto, devedor da
prestao. Pouco importa, assim, a pessoa em quem surgiu pela
primeira vez. A obrigao est vinculada coisa. (Direitos Reais, 10
edio, Ed. Forense, 1988, pg. 13). Ainda conforme o mesmo autor:
Dentre outras, so obrigaes ob rem ou propter rem as dos
condminos de contribuir para a conservao da coisa comum...
(Orlando Gomes, obra citada, pg. 13). [... ] , portanto, possvel a
penhora da unidade autnoma em ao de execuo de despesas de
condomnio que dela se originaram, mesmo estando gravada por
clusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade impostas por ato de
liberalidade [...] Portanto, luz da mesma lgica, mister se faz ter
presente que a origem legal da vedao penhora de imveis atrelados
s cdulas de crdito industrial e comercial no os imuniza, por fora
dessa gnese peculiar, quando o objeto da execuo for dbito
decorrente de despesas de condomnio. Por outro lado, certo que,
como exaustivamente explanado, a prpria natureza da obrigao
propter rem torna despicienda ressalva expressa, em lei, para que no
prevalea a impenhorabilidade diante dela. A coonestar tal assertiva
est o fato de que, como acima lembrado, ainda sob a gide do Cdigo
Civil de 1916 (cujo art. 1.676 era categrico ao estabelecer que a
clusula de inalienabilidade importando em impenhorabilidade no
podia, "em caso algum", salvo desapropriao e dvida tributria
oriunda do prprio bem, "ser invalidada ou dispensada por atos
judiciais"), robusteceu-se o posicionamento pretoriano no sentido de
que a vedao no tinha lugar em face de dvida condominial. [...] No
36

atinente aos bens adstritos, a ttulo de garantia hipotecria, s cdulas

de crdito industrial e comercial, ainda mais clara deve ser reputada a
situao, uma vez que, ao invs de consagrar a peremptria vedao
contida no art. 1.676 do Cdigo de 1916, o texto do dispositivo
pertinente, constante da legislao especfica, se presta, por seus
prprios termos, a interpretao consentnea com a orientao acima
enunciada. Cogita-se neste caso concreto de cdula de crdito comercial
e convm lembrar que, por remisso consignada no art. 5 da Lei n
6.840/80, aplicam-se as normas do Decreto-lei n 413/69, relativo s
cdulas de crdito industrial. Destarte, segundo o art. 57 desse
derradeiro diploma, os bens vinculados cdula de crdito industrial
no sero penhorados ou seqestrados por outras dvidas do emitente
ou do terceiro prestante da garantia real. Grifei. Na hiptese vertente,
todavia, em que se focaliza obrigao condominial, a dvida, como est
claro, no se vincula propriamente pessoa do emitente (ou desse
terceiro). Acha-se o dbito, isto sim, intrinsecamente ligado ao imvel,
tanto que, transferido este, acompanha-o, passando a onerar o novo
titular. Nesse aspecto, h um vnculo de natureza real, que adere ao
bem, independentemente de quem seja seu proprietrio. o que
dimana da j estudada feio propter rem. Da se falar, sob tal prisma,
em dvida prpria da coisa, distinta, pois, das dvidas do emitente ou do
terceiro prestante da garantia real, apontadas na norma em tela como
impeditivas da penhora.
A impenhorabilidade aqui tratada tambm cede passo quando a penhora for
oriunda de reclamao trabalhista.
Esse tema inclusive deu azo a um procedimento de uniformizao dos
procedimentos junto aos registros imobilirios paulistas, por parte da Corregedoria
Geral da Justia, no Protocolo CG 27.125/98-Campinas. O Parecer, da lavra dos ento
juzes auxiliares da Corregedoria, doutores Antonio Carlos Morais Pucci, Eduardo
Moretzsohn de Castro, Luis Paulo Aliende Ribeiro, Marcelo Fortes Barbosa Filho e
Mario Antonio Silveira, aprovado pelo Corregedor Geral da Justia, Desembargador
Luis de Macedo, muito elucidativo, motivo pelo qual peo vnia para transcrev-lo
aqui.
Excelentssimo Senhor Corregedor Geral da Justia:
O E. Conselho Superior da Magistratura, nestes autos iniciados por
solicitao do ento Excelentssimo Senhor Corregedor do Egrgio
Tribunal Regional do Trabalho da 15 Regio, que almejava uniformizar
os procedimentos e evitar divergncia quanto ao registro de penhora,
feita em execuo trabalhista, quando j incidente sobre o imvel
constrito hipoteca cedular, reafirmou o entendimento da
impenhorabilidade do bem arquivando o presente expediente.
Posteriormente a esta manifestao do Colendo Conselho, no entanto,
surgiram fatos e circunstncias novas que, salvo melhor juzo de Vossa
37

Excelncia, autorizam e revelam a oportunidade e convenincia da

reviso de tal tese para se permitir o registro de penhora, realizada em
execuo trabalhista, sobre imvel vinculado cdula de crdito por
hipoteca.
Vossa Excelncia, atento aos inmeros problemas surgidos entre Juzes
da Justia Trabalhista, de um lado, e Corregedores Permanentes e
Oficiais de Registro de Imveis, de outro, versando sobre a recusa de
registro da penhora trabalhista de imvel j onerado por hipoteca
cedular, merecendo realar algumas ordens de priso de registradores
determinadas, nesses casos, por aqueles magistrados, aprovou, em 24
de agosto de 2.000, com carter normativo, parecer conjunto de nossa
lavra, lanado nos autos do Prot. CG n? 34.222/00, que permite o
registro da penhora se o magistrado, no exerccio da funo
jurisdicional, em deciso incidental, afastar, em prol do crdito
trabalhista, a impenhorabilidade do imvel vinculado cdula de
crdito, soluo, alis, j consignada em julgados do E. Conselho
Superior da Magistratura, entre os quais mencionamos a Apelao Cvel
n 33.111-0/3, relatada pelo Des. Mrcio Martins Bonilha e a Apelao
Cvel n 51.442-0/5, relatada pelo Des. Srgio Augusto Nigro Conceio.
Tal decisum j abrandou, e muito, as constrangedoras situaes
envolvendo juzes trabalhistas e registradores de imveis, e diminui as
dvidas atinentes a registro de mandado de penhora, extrado de
execuo trabalhista, em imvel gravado por hipoteca cedular.
Todavia, alguns outros casos de difcil soluo ainda tm surgido, as
vezes com ordem de priso do registrador que, com fulcro nos
precedentes do E. Conselho Superior da Magistratura, se recusa a
registrar a penhora.
Tal questo, sabe-se, ainda no se pacificou nos pretrios, em especial
no Egrgio Tribunal Superior do Trabalho.
No sentido de ser inadmissvel a penhora de bem onerado por hipoteca
cedular, calha lembrar o seguinte acrdo do E. Tribunal Superior do
Trabalho proferido no Recurso de Revista 506.681/98-2, julgado em
1.06.99 por sua 2 Turma, relator Ministro Valdir Righetto:
Tratando-se de imposio legal no condicionada, no h como se lhe
opor a preferncia do crdito trabalhista.
Nesse sentido a jurisprudncia desta Corte, consubstanciada nos
seguintes precedentes: RR-21997/91, Ac. 4 T-471/91, Relator
Designado Ministro Almir Pazzianotto, DJ 29.11.1991; RR-6130/86, Ac.
1 T-1123/87, Relator Designado Ministro Manoel Mendes de Freitas, DJ
30.10.1987; RR-5059/85, Ac. 2 T-5397/85, Relator Ministro Barata Silva,
38

DJ 21.02.1986; RR-5917/84, Ac. 2 T-3470/85, Relator Ministro Nelson

Tapajs, DJ 04.10.1985; RR-4304/82, Ac 2 T-2763/83, Relator Ministro
Nelson Tapajs, DJ 09.12.1983; RR-3506/81, Ac. 3 T-1988/82, Relator
Ministro Expedito Amorim, DJ 06.08.1982; RR-3514/81, Ac. 3 T3211/82, Relator Ministro Guimares Falco, DJ 19.11.1982. (...)
Peo vnia, outrossim, para citar os seguintes precedentes do Excelso
Supremo Tribunal Federal, verbis: RE-144984-5, Santa Catarina, Relator
Ministro Marco Aurlio e RE-163000-1, Pernambuco, Relator Ministro
Marco Aurlio (in Revista de Direito Imobilirio, RT, n. 47, julhodezembro de 1.999, pg. 300/302, nesse sentido: Embargos em Recurso
de Revista n. 461.298/98-5, Subseo I Especializada em Dissdios
Individuais TST -, julgados em 23.11.1.999, relator Ministro Rider de
Brito, in Revista de Direito Imobilirio, RT, n. 48, janeiro-junho de
2.000, pg. 285/287; Recurso de Revista n. 527.754/99.4, 3 Turma, TST,
julgado em 23.06.1.999, relator Ministro Carlos Alberto Reis de Paula, in
Revista de Direito Imobilirio, RT, n. 48, janeiro-junho de 2.000, pg.
287/289).
Em sentido contrrio, admitindo a penhora, lembramos estes julgados
do E. Tribunal Superior do Trabalho: Embargos em Recurso de Revista n.
517.156, Subseo I Especializada em Dissdios Individuais, relator
Ministro Carlos Alberto Reis de Paula, julgados em 25.09.00; Recurso de
Revista n. 583.267/99, 2 Turma, julgado em 04.10.00, relator Ministro
Vantuil Abdala; Embargos em Recurso de Revista n. 522.660, Subseo I
Especializada em Dissdios Individuais, julgados em 02.10.00, relator
Ministro Carlos Alberto Reis de Paula; Embargos em Recurso de Revista
n. 509.688, Subseo I Especializada em Dissdios Individuais, julgados
em 09.10.00, relator Ministro Vantuil Abdala.
Parece-nos oportuno mencionar a motivao do acrdo proferido nos
Recurso de Revista n. 583.267/99:
Primeiramente de se notar que a execuo no processo do trabalho
atende s disposies constantes do Captulo V do Ttulo X da
Consolidao das Leis do Trabalho. O art. 889 da CLT dispe, ainda, que
aos trmites e incidentes do processo de execuo so aplicveis,
naquilo em que no contravierem ao presente Ttulo, os preceitos que
regem o processo dos executivos fiscais para a cobrana judicial da
dvida ativa da Fazenda Pblica Federal.
Analisando a Lei n. 6.830/80, que trata exatamente da cobrana judicial
da dvida ativa da Fazenda Pblica, e, portanto, aplicvel questo por
fora do mencionado art. 889 da CLT, encontramos o seu art. 10, que
preceitua o seguinte: No ocorrendo o pagamento, nem a garantia da
execuo de que trata o art. 9, a penhora poder recair em qualquer
bem do executado, exceto os que a lei declare absolutamente
39

impenhorveis.
Nesse mesmo sentido estabelece o art. 30 da Lei n. 6.830/80 que: Sem
prejuzo dos privilgios especiais sobre determinados bens, que sejam
previstos em lei, responde pelo pagamento da Dvida Ativa da Fazenda
Pblica a totalidade dos bens e das rendas, de qualquer origem ou
natureza, do sujeito passivo, seu esplio ou sua massa, inclusive os
gravados por nus real ou clusula de inalienabilidade ou
impenhorabilidade, seja qual for a data da constituio do nus ou da
clusula, excetuados unicamente os bens e rendas que a lei declara
absolutamente impenhorveis.
Verifica-se, pois, que na execuo dos crditos trabalhistas so
aplicveis, subsidiariamente, as normas pertinentes Lei de Executivo
Fiscal, dentre as quais as acima transcritas e que asseguram a penhora
sobre quaisquer bens do executado, exceto aquele que a lei declare a
absoluta impenhorabilidade.
Resta estabelecer, ento, se a hiptese em apreo envolve bens
absolutamente impenhorveis.
O Cdigo de Processo Civil arrola em seu art. 649 os bens
absolutamente impenhorveis, sobre os quais nem mesmo o crdito
trabalhista pode se sobrepor.
Da leitura dos dispositivos retromencionados no se depreende que o
bem gravado por cdula de crdito industrial seja absolutamente
impenhorvel, quer pela anlise dos arts. 57 e 59 do Decreto-Lei n
413/69, que assim no estabelece, quer por no estar previsto dentre as
hipteses de absoluta impenhorabilidade de que trata o art. 649 do
Cdigo de Processo Civil.
O crdito trabalhista privilegiado em face da sua prpria natureza
alimentar, e, como tal, no poderia ser preterido em relao
impenhorabilidade do bem dado em garantia por cdula de crdito
industrial, que se destina a resguardar o interesse particular das
instituies financeiras que financiam a atividade industrial.
Esse privilgio do crdito trabalhista encontra-se assegurado,
expressamente, pelo art. 186 do Cdigo Tributrio Nacional, ao dispor
que: O crdito tributrio prefere a qualquer outro, seja qual for a
natureza ou o tempo da constituio deste, ressalvados os crditos
decorrentes da legislao do trabalho.
Dessa forma, no se tratando de bem absolutamente impenhorvel,
nos termos da legislao acima citada, o bem vinculado a cdula de
crdito industrial perfeitamente penhorvel no processo de execuo
40

trabalhista, dada a preferncia do crdito trabalhista, por sua natureza

alimentar e em face das disposies legais anteriormente citadas.
Cumpre ressaltar que o Excelso Supremo Tribunal Federal, nos autos
dos recursos RE-144.984-5 e RE-144.940-0, publicados no DJ-01.07.96,
adotou posicionamento no sentido de que os bens gravados por cdula
de crdito industrial atravs de alienao fiduciria no podem ser
alcanados por execuo trabalhista. No entanto, o caso dos autos
difere totalmente daquele analisado pela Suprema Corte.
O fundamento central do Excelso Supremo Tribunal Federal na referida
hiptese o de que a alienao fiduciria em garantia transfere ao
credor fiducirio o domnio da coisa alienada, independentemente da
tradio efetiva do bem, razo pela qual no pode ser alcanado por
execuo na qual no se revele como devedor.
De fato, o art. 19, incisos I, II e III, do Decreto-Lei n 413/69 estabelece
que a garantia instituda em cdula de crdito industrial pode se dar de
trs formas, quais sejam, penhor, hipoteca ou alienao fiduciria.
E, como j se disse, no caso especfico da alienao fiduciria, o
domnio do bem dado em garantia real fica com o adquirente fiducirio,
ou seja, integra o patrimnio do banco financiador. O mesmo, no
entanto, no ocorre quanto hipoteca e ao penhor, pois nestes o
domnio do bem permanece na pessoa do emitente da garantia real.
O ilustre professor Caio Mrio da Silva Pereira, ao tratar da alienao
fiduciria, no deixa dvidas quanto ao acima afirmado, ao dispor que:
Ao contrrio do que ocorre na situao pignoratcia ou hipotecria, com
a alienao fiduciria a coisa j est na propriedade e na posse (indireta
embora) do credor. (...) No penhor, como na hipoteca, a coisa do
devedor e do devedor continua sendo, gravada embora do nus real; na
alienao fiduciria a coisa j passa titularidade do credor, descabendo
a proibio de vir ele a ser seu dono. (in Instituies de Direito Civil,
12 ed., vol. IV , pg. 309).
Dessa forma permanecendo o bem no domnio do tomador do
emprstimo garantido por cdula de crdito industrial, no h que se
falar em sua impenhorabilidade na execuo trabalhista, em face do
privilgio do crdito trabalhista.
Cabe transcrever o pensamento do eminente professor Cristovo
Piragibe Tostes Malta, que em sua obra A execuo no processo
trabalhista, pg. 126, posicionou-se, com propriedade, no sentido da
prevalncia do crdito trabalhista sobre o bem hipotecado, verbis: A
idia de que a hipoteca acompanha o bem penhorado, assim
assegurando ao credor hipotecrio garantia maior que a do exeqente
41

trabalhista incompatvel com o processo do trabalho, pelo menos

partindo-se da premissa de que o crdito trabalhista de maior
hierarquia que a de qualquer outro. Os bens hipotecados podem, como
j se viu, ser penhorados para satisfao de crditos trabalhistas e,
sendo alienados em praa, liberam-se da hipoteca.
Mostra-se, assim, totalmente diverso do presente caso o
posicionamento adotado pelo Excelso Supremo Tribunal Federal, que
somente encampa a hiptese em que a cdula de crdito industrial
encontra-se garantida por alienao fiduciria, e no quando a cdula
industrial estiver garantida por penhor ou hipoteca.
Alis, o Cdigo de Processo Civil, posterior edio do Decreto-Lei n
413/69, permite a penhora de bens gravados por hipoteca (artigo 615,
II), o que afasta qualquer alegao de impossibilidade de penhora de
bens vinculados cdula de crdito industrial. Tanto assim, que o
artigo 1.047, II, do CPC autoriza que o credor com garantia real obste,
por meio de embargos de terceiro, a alienao judicial do objeto da
hipoteca, sendo que a jurisprudncia no sentido de que, intimado o
credor hipotecrio da penhora, no poder impedir que se faa a
arrematao, salvo se tiver alegado nos embargos e comprovado que o
devedor possui outros bens disponveis sobre os quais poder incidir a
penhora (RTJ 110/912 e STF-RT 593/277).
A Suprema Corte, como bem realado na motivao do julgado supra
transcrita, tem, certo, afastado a penhora realizada em execuo
trabalhista quando o bem esteja vinculado a cdula de crdito por
alienao fiduciria, porque, nesse caso, o bem alienado
fiduciariamente no mais se encontra na propriedade do devedor.
Transcrevemos, a propsito, a seguinte fundamentao do acrdo
proferido no RE 114.940-0-PA, relator Ministro Nri da Silveira, que se
reporta ao julgamento do RE 102.2999-0-PR, relator Ministro Rafael
Mayer:
No se trata, obviamente, de simples interpretao da legislao
ordinria que regula a alienao fiduciria ou a cdula de crdito
industrial, mas da realidade de um negcio jurdico, tido nos autos por
incontroverso, do qual resulta ao recorrente a propriedade fiduciria
dos bens, com todos os consectrios desse direito, mesmo que deles
no tenha a posse direta.
Por isso que se disse, com inteira pertinncia, em acrdo da E. 2
Turma, no RE 88.059, relatado pelo eminente Min. Cordeiro Guerra,
que: O bem alienado fiduciariamente no pode ser penhorado, pois no
propriedade do devedor e, sim, do credor. Muito embora seja
proprietrio resolvel e possuidor indireto, dispe o credor das aes
que tutelam a propriedade de coisas mveis e pode recorrer s aes
42

possessrias entre os quais os embargos de terceiro (in RTJ 85/326).

Assim se passa com a cdula de crdito industrial, quando a garantia
escolhida se consubstancie em alienao fiduciria dos bens (art. 18 do
Dec.-lei 413/69)
Tal entendimento foi reiterado pela Excelsa Corte no julgamento dos
Recursos Extraordinrios RE 163.000-1-PE e RE 114.490-0-PA.
de se realar que tais precedentes do Supremo Tribunal Federal no
versaram sobre penhora realizada em execuo trabalhista de imvel
onerado por hipoteca cedular, mas, apenas, de tal penhora sobre bem
vinculado cdula de crdito por outra garantia, a saber, alienao
fiduciria.
Por outro lado, os precedentes da Suprema Corte e do Egrgio Superior
Tribunal de Justia, mencionados em julgados do E. Conselho Superior,
que acentuam a impenhorabilidade do bem onerado por hipoteca
cedular, no trataram de penhora realizada em execuo trabalhista
mas, sim, de penhora feita em execuo civil, quando, sem dvida, a
impenhorabilidade do bem dado em hipoteca ou penhor cedular
prevalece.
O Egrgio Superior Tribunal, por sua vez, j se pronunciou sobre o
assunto ora enfocado afirmando que a impenhorabilidade dos bens
vinculados cdula de crdito industrial, prevista no Dec.-lei 413/69,
no pode ser oposta satisfao de crditos trabalhistas (cf. REsp. n.
55.196-0-RJ, relator Min. Cludio Santos, e REsp. n. 66.579-RS, relator
Ministro Eduardo Ribeiro).
Se os bens dados em garantia a crditos cedulares, ressalvada a
hiptese de alienao fiduciria, cede aos crditos tributrios,
entendimento, saliente-se, j pacificado na Suprema Corte (cf. RE n.
103.109, relator Ministro Soares Munhoz; RE 84.059, relator Ministro
Moreira Alves) no Colendo Superior Tribunal de Justia (cf. REsp. n.
88.777-SP, relator Ministro Slvio de Figueiredo Teixeira; REsp. n.
86.349-SP, relator Ministro Milton Luiz Pereira; REsp. n. 222.142-SP,
relator Ministro Garcia Vieira; REsp. n. 100.578-SP, relator Ministro
Humberto Gomes de Barros; REsp. n. 222.142-SP, relator Ministro
Garcia Vieira) e no Egrgio Conselho Superior da Magistratura deste
Estado (cf. Ap. Cv. n 45.179-0/5 e n 51.710-0/9) sob o argumento de
que o 51.710-0/9, por ser diploma de hierarquia superior aos Decretoslei n 413/69 e 167/67, dada sua natureza de lei complementar, no foi
modificado e nem revogado por tais decretos-lei e, portanto, ainda que
legislador desejasse estatuir com a edio desses decretos um privilgio
absoluto garantia do crdito cedular com relao a outros crditos,
nisso no obteve xito total ante os artigos 184 e 186 do Cdigo
43

Tributrio Nacional, pelos mesmos motivos tais bens dados em garantia

a crdito cedulares, com exceo, frise-se, da alienao fiduciria,
devem se sujeitar execuo trabalhista.
E isso porque o art. 186 do Cdigo Tributrio Nacional, ao estatuir a
preferncia do crdito tributrio em relao a qualquer outro, seja qual
for a sua natureza ou o tempo de sua constituio, faz expressa ressalva
queles decorrentes da legislao do trabalho.
O E. Conselho Superior da Magistratura, alis, j proclamou que a
indisponibilidade do bem penhorado em execuo fiscal por dvida do
INSS ou da Fazenda Nacional, prevista na Lei n 8.212/91, no inviabiliza
o registro de penhora feita em execuo trabalhista ante a preferncia
do crdito trabalhista estatuda no art. 186 do Cdigo Tributrio
Nacional, lei de hierarquia superior (cf. Ap. Cv. 60.118-0/8, 60.171-0/9 e
60.175-0/7, todas da Comarca de Rio Claro, relatadas pelo Des. Srgio
Augusto Nigro Conceio).
Finalmente, de se destacar, ainda, que conflitos de competncia
versando sobre o registro da penhora trabalhista em imvel j
hipotecado por cdula de crdito, envolvendo, de um lado Juzes da
Justia do Trabalho que insistem no ingresso da penhora no flio real, e
Juzes Corregedores Permanentes que, na esteira da tese albergada em
vrios precedentes do E. Conselho Superior da Magistratura, vm
mantendo a recusa de registro do ttulo judicial, tm sido conhecidos e
solucionados pelo E. Superior Tribunal de Justia com prestgio deciso
jurisdicional que deferiu a penhora (cf. CComp. 21.413/SP, rel. Min.
Barros Monteiro; CComp. 21.649, rel. Min. Eduardo Ribeiro; CComp.
29.377/SP, rel. Min. Nancy Andrighi; CComp. 30.178/SP, rel. Min. Carlos
Alberto Menezes Direito).
Tais motivos levam-nos a sugerir se digne Vossa Excelncia propor ao E.
Conselho Superior da Magistratura a reviso do entendimento acolhido
em seus precedentes para permitir, doravante, o registro da penhora
feita em execuo trabalhista sobre imvel gravado por hipoteca
cedular ainda que inexista, no processo de execuo, deciso incidental
afastando o bice da impenhorabilidade do bem vinculado cdula de
crdito, sem prejuzo, porm, da providncia consistente na cincia do
credor hipotecrio, pelo registrador, do registro da penhora, consignada
no parecer conjunto que lanamos nos autos do Prot. CG n 34.222/00,
j aprovado por Vossa Excelncia.

Obrigaes propter rem

J aludimos no tpico anterior acerca da possibilidade de penhora do imvel
por inadimplemento das obrigaes condominiais, mesmo se o imvel estiver gravado
com hipoteca cedular.
44

Ainda sobre a questo das obrigaes propter rem constitudas pelo dever de
adimplir as despesas condominiais, o CSM-SP j decidiu que tais obrigaes, por sua
natureza real, podero ensejar a penhora do imvel ainda que este j tenha sido
transferido a terceiro, conforme se v do r. acrdo proferido na Apelao Cvel n
645-6/5, comarca de So Vicente, publicado no DOJ de 27.11.2007, onde se aduziu que
certo que, tambm em qualificao de mandados de registro de
penhora referentes execuo de dbitos por despesas condominiais, o
princpio de continuidade tem sido invocado para obstar o acesso do
ttulo judicial s tbuas de inscrio predial (CSM, Apelaes Cveis ns
561-6/1, 294.6/2 e 248-6/3). No entanto, o caso destes autos no
equivalente queles, pois aqui estamos diante de executada (Ana Maria
Florido Sanchez) que tem seu ttulo de domnio registrado no flio real
(R.06/ Mat.106.179), com transmisso real operada em favor de terceiro
(Caixa Econmica Federal: R.09/Mat. 106.179), arrematante do imvel
em execuo hipotecria extrajudicial, que continua responsvel pelo
dbito decorrente das despesas condominiais em execuo, em virtude
da natureza propter rem daquela obrigao. Ademais, at na esfera
judicial do processo judicial relativo ao mandado em requalificao, foi
expressamente consignada a viabilidade da penhora em pauta, nada
obstante aquela transferncia do imvel Caixa Econmica Federal, em
respeito natureza real da obrigao: Despesas de condomnio
Execuo Obrigao propter rem Transferncia do imvel Irrelevncia
Penhora Possibilidade Recurso parcialmente provido. (...). Uma outra
caracterstica da obrigao propter rem a possibilidade de sua
transmisso ao sucessor a ttulo particular. O sucessor a ttulo singular
assume automaticamente as obrigaes do sucedido, ainda que no
saiba da sua existncia. Ou seja, a obrigao acompanha a coisa,
vinculando seu dono, seja ele quem for, a Ana Maria Florido Sanchez ou
a Caixa Econmica Federal. A obrigao ambulat cum domino (2
TACivSP, Agravo de Instrumento n 758.210-0/0, j. 27.08.2002,rel. Juiz
Neves Amorim). Destaque-se, ainda, que a Caixa Econmica Federal est
ciente da constrio judicial (fl s. 15 e 62/63). Neste contexto, no se
pode afirmar que o registro da penhora em foco importe em violao ao
princpio da continuidade, diante da exceo, judicialmente reconhecida
no processo executivo, acima apontada, que reflete na esfera jurdica da
arrematante, ora proprietria do bem imvel.

possvel penhorar usufruto?

Equvoco tambm muito comum nas lides dirias registrais. Ignora-se por vezes
que o direito real de usufruto inalienvel, como preceitua o artigo 1.393 do Cdigo
Civil. E se inalienvel, no penhorvel, a teor do disposto no artigo 649, I, do Cdigo
de Processo Civil.

45

O que o artigo 1.393 do Cdigo Civil permite a cesso do exerccio do

usufruto, no a transferncia do direito em si. Da ser possvel, tambm, penhorar esse
exerccio do direito.
Contudo, embora se admita a possibilidade de penhora do exerccio do
direito, tal ato no tem ingresso no registro imobilirio, em razo do entendimento
predominante de que os atos passveis de registro so elencados em numerus clausus
pela lei (princpio da tipicidade), seja no artigo 167 da Lei de Registros Pblicos, seja
em outra legislao esparsa.
Nesse exato sentido decidiu a Primeira Vara de Registros Pblicos de So Paulo,
nos autos do processo n 583.00.2007.205608-4, publicada no DOJ de 13 de maro de
2008, assentando que
no se questiona aqui a possibilidade efetiva e processual da penhora
do exerccio do direito pertinente ao usufruto, que se caracterizar pela
possibilidade efetiva de usar o imvel e at mesmo se apropriar dos
frutos civis que a coisa pode render. No entanto, a possibilidade
processual da referida constrio no implica na viabilidade irrestrita ao
acesso ao flio real. Os atos registrrios so pautados pela tipicidade
no cabendo ao Oficial de Registro promover registro ou averbao de
atos ou fatos no previstos especificamente em lei, mormente o artigo
167 da Lei 6.015/73. Com bem asseverado pelo Sr. Oficial de Registros e
pelo membro do Ministrio Pblico o direito constrito no
efetivamente um direito real e sim efeito deste, razo pela qual
prescinde de registro para a sua eficcia. Isto quer dizer que o credor do
ttulo executivo pode exercitar o direito constrito independentemente
do registro, haja vista que de carter puramente obrigacional.
Destarte, no obstante a expedio do termo de penhora expedida pelo
DD. Juzo apontado, o ato processual no merece meno expressa na
matrcula imobiliria.

Penhora e falncia
A par das disposies constantes da nova legislao falimentar [21], o estudo
desse tema sob a tica registral no pode olvidar o artigo 215 da Lei de Registros
Pblicos, que preceitua que so nulos os registros efetuados aps sentena de
abertura de falncia, ou do termo legal nele fixado, salvo se a apresentao tiver sido
feita anteriormente.
Em caso concreto que envolvia pretenso de inscrio de penhora sobre imvel
em cuja matrcula j se encontrava averbada a arrecadao do mesmo em processo
falimentar, decidiu o CSM-SP que
de fato, se certo que a certido de penhora, como demonstrado, est
sujeita qualificao registrria, mister se faz ter em mente que impera,
quanto a isto, o princpio tempus regit actum, impondo ao Oficial que
46

realize a anlise com base no estado de coisas reinante no momento da

efetiva apresentao do ttulo. E, quando tal se verificou, a quebra j
havia sido declarada e a arrecadao do bem averbada (fls. 46). No
vingam, pois, os argumentos de que a ao que acabou por originar a
penhora em foco foi distribuda antes da falncia e de que os apelantes
no podem ser prejudicados pela demora na tramitao processual. So
fatores inteiramente estranhos seara registrria e ao apertado alcance
da atividade de qualificao a que obrigado o Oficial.
O que importa no mbito tabular que, ao ser o ttulo apresentado ao
registrador, a bancarrota j era fato consumado e a arrecadao do
imvel se encontrava averbada. No houve prenotao anterior
falncia e ao termo legal. Por isso mesmo, do julgado colao constou,
peremptoriamente, que " na data da apresentao do ttulo ao
registrador, que ser feita a sua qualificao (art. 534, do Cdigo Civil,
combinado com os arts. 174, 182 e 186 da Lei de Registros Pblicos)".
(Ap. Civ. 235-6/4).
A remisso concerne ao Cdigo de 1916, ento vigente, com correspondncia
no artigo 1.246 do novel diploma. Justificado o bice, enfim, diante da disciplina legal
incidente.
Lembre-se que, nos termos do artigo 23 do Decreto-lei n 7.661/45, ao juzo da
falncia devem concorrer todos os credores do devedor comum, alegando e provando
seus direitos. E, segundo seu artigo 24, as aes ou execues individuais dos credores
ficam suspensas. No faltar quem invoque, ainda, o artigo 215 da Lei n 6.015/73.
Observe-se, ainda, que a Lei 11.101/05 no alterou esse quadro, como se v no
seu artigo 6.

Penhora: registro ou averbao?

Aps a alterao da redao do artigo 659, pargrafo quarto, do Cdigo de
Processo Civil, levado a termo pela Lei 11.382/06, surgiu a dvida se a penhora
passaria a ser objeto de registro ou de averbao.
A distino no de somenos importncia.
H reflexos, por exemplo, no que pertine a saber se a negativa de acesso ao
flio real por parte do registrador dever ser desafiada atravs do procedimento de
dvida, regrado pelos artigos 198 e seguintes da Lei de Registros Pblicos, ou se em
procedimento administrativo inominado, sendo que para este ltimo no h previso
de prorrogao da prenotao.
Outros reflexos dizem respeito, em alguns Estados da Federao, diferena no
valor das custas devidas pelo ato, diferena na competncia recursal ou, como querem
alguns, uma qualificao mais ou menos rigorosa.
47

Como este trabalho tem por objeto apenas investigar a posio jurisprudencial
vigente nos rgos censrio-fiscalizatrios paulistas, limito-me a noticiar que o CSM-SP
j decidiu que a partir da vigncia da Lei 11.382/06 as penhoras passaram a ser objeto
de averbao.
Tal o entendimento expresso no acrdo proferido nos autos da Apelao Cvel
n 948-6/8, comarca de So Jos do Rio Preto, publicada no DOJ de 26.01.2009, onde
constou que
Na espcie, o que se discute o ingresso no registro imobilirio de
certido de penhora de imvel, efetivada em processo jurisdicional.
Embora pela Lei de Registros Pblicos tenha sido previsto o registro da
penhora de imveis (art. 167, I, n. 5), no h como desconsiderar que,
nos termos do art. 659, 4, do CPC, com as alteraes introduzidas
pela Lei n. 11.382/2006, o ato em questo passou a comportar
averbao.
Assim, com a nova redao dada ao 4 do art. 659 do CPC, no se fala
mais em registro da penhora de bens imveis, mas sim em averbao de
tal constrio.
Observe-se que a Lei n. 11.382/2006 teve vigncia a partir de
21.01.2007, cumprido perodo de vacatio legis de 45 dias, e o ttulo ora
discutido foi apresentado na serventia em 01.02.2007, sujeitando-se,
portanto, averbao.
Como se pode perceber, no se est mais diante de dissenso
relacionado a registro em sentido estrito, autorizador da instaurao da
dvida registral disciplinada nos arts. 198 e seguintes da Lei n.
6.015/1973, mas sim de dissenso envolvendo ato de averbao, a ser
solucionado pela via do processo administrativo comum.

Referncias bibliogrficas
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Processual 2006/2007. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2007.
CARVALHO, Afrnio de. Registro de Imveis. 3 ed. rev. e atual. Forense: Rio de Janeiro,
1982.
GARCIA, Jos Manoel Garca. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecrio, Tomo III.
Madrid: Civitas, 2002.
GOMES Junior, Luiz Manoel. A penhora necessidade de registro. Um novo direito
real? A preferncia na hiptese de duas constries sobre um mesmo bem. Revista de
Direito Privado n 8, out-dez 2001. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2001.

48

JACOMINO, Sergio. Donationes inter virum et uxorem.

www.observatoriodoregistro.com.br (acesso em 12.01.2009).

Disponvel

em

___.
Kollemata

o
nome
e
a
coisa.
Disponvel
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http://registradores.files.wordpress.com/2009/08/kollematarevisado.pdf (acesso em
09.11.2009).
NERY Junior, Nelson e NERY, Rosa Maria de Andrade. Cdigo de Processo Civil
Comentado, 10 ed. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2007.
OLIVEIRA, Francisco Antonio. Manual de penhora. Enfoques trabalhistas e
jurisprudncia, 2 ed. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2005.
ORLANDI NETO, Narciso. Retificao do Registro de Imveis.So Paulo: Editora Oliveira
Mendes, 1997.
PASSARELLI, L. L. A auto-regulao da atividade registral-imobiliria: aplicao para
suprir as deficincias do procedimento de dvida e a questo das qualificaes
positivas. So Paulo: Boletim Eletrnico INR 3122, 2009 (disponvel em
www.gruposerac.com.br).
Notas
[1] GOMES Junior, Luiz Manoel. A penhora necessidade de registro. Um novo direito
real? A preferncia na hiptese de duas constries sobre um mesmo bem. Revista de
Direito Privado n 8, out-dez 2001, p. 120-127. So Paulo: RT, 2001.
[2] NERY Junior, Nelson e NERY, Rosa Maria de Andrade. Cdigo de Processo Civil
Comentado, 10 ed. So Paulo: RT, 2007, p. 1042.
[3] ASSIS, Araken. Manual da Execuo, 11 ed. rev. ampl. e atual. com a Reforma
Processual 2006/2007. So Paulo: RT, 2007, p. 592.
[4] OLIVEIRA, Francisco Antonio. Manual de penhora. Enfoques trabalhistas e
jurisprudncia, 2 ed. So Paulo: RT, 2005, p. 127.
[5] Para maior aprofundamento sobre a origem dessa ferramenta, consulte
JACOMINO, Sergio. Kollemata o nome e a coisa. Disponvel em
http://registradores.files.wordpress.com/2009/08/kollematarevisado.pdf (acesso em
09.11.2009).
[5a] JACOMINO, Sergio. Donationes inter virum et uxorem. Disponvel em
www.observatoriodoregistro.com.br (acesso em 12.01.2009).
[6] PASSARELLI, L. L. A auto-regulao da atividade registral-imobiliria: aplicao para
suprir as deficincias do procedimento de dvida e a questo das qualificaes
positivas. So Paulo: Boletim Eletrnico INR 3122, 2009.
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[7] STJ, 2 Se. Ccomp 2870-0-SP, rel. Min. Slvio de Figueiredo, j. 25.8.1993, v.u., DJU
4.10.1993.
[8] (CSM-SP. Ap. Cvel n 100.745-0/9 18 Oficial de Registro de Imveis da Capital
DOE de 30.06.2003).
[9] (CSM-SP. Ap. Cvel n 55-6/2, comarca de Ibina. DOE de 17.10.2003).
[10] (CSM-SP. Ap. Cvel n 79-6/1, comarca da Capital 8 Oficial de Registro de
Imveis DOE de 07.11.2003).
[11] (CSM-SP. Ap. Cvel n 101.259-0/8, comarca de So Paulo 9 Oficial de Registro
de Imveis DOE de 07.11.03).
[12] CARVALHO, Afrnio de. Registro de Imveis. 3 ed. rev. e atual. Forense: Rio de
Janeiro, 1982, p. 304.
[13] ORLANDI NETO, Narciso. Retificao do Registro de Imveis.So Paulo: Editora
Oliveira Mendes, 1997, p. 56.
[14] GARCIA, Jos Manoel Garca. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecrio, Tomo
III. Madrid: Civitas, 2002, p. 1235.
[15] CARVALHO, Afrnio de. Registro de Imveis. 3 ed. rev. e atual. Forense: Rio de
Janeiro, 1982, p. 243.
[16] GARCIA, Jos Manoel Garca. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecrio, Tomo
III. Madrid: Civitas, 2002, p. 1471.
[17] E tambm pelas suas autarquias, como o INSS, e fundaes pblicas, no se deve
esquecer.
[18] Inclusive retroagindo data da prenotao (artigo 1.246 do Cdigo Civil).
[19] Lembre-se que o registro obrigatrio, conforme consta expressamente do artigo
169 da Lei de Registros Pblicos. Defendemos que o adquirente e o credor que
descumprem o comando legal esto por isso descumprindo a funo social da
propriedade.
[20] Por conseqncia, qualquer outra forma de transmisso do imvel, como
adjudicao, alienao particular, etc.
[21] Lei 11.101, de 09 de fevereiro de 2005.

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