ZONAS ESPECIAIS DE

INTERESSE SOCIAL
ZEIS

De acordo com o Plano Diretor

as ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL ZEIS
so pores do territrio destinadas, prioritariamente,
recuperao urbanstica, regularizao fundiria e produo de
Habitaes de Interesse Social HIS ou do Mercado Popular HMP, incluindo a recuperao de imveis degradados, a proviso
de equipamentos sociais e culturais, espaos pblicos, servio e
comrcio de carter local.

OBJETIVOS
_Incorporar a cidade clandestina cidade legal
_Reconhecer a diversidade local no processo de desenvolvimento
urbano (x padronizao dos critrios e intervenes)
_Estender o direito cidade e cidadania
_Associar de desenvolvimento urbano gesto participativa
_Estimular a produo de Habitao de Interesse Social
_Estimular a regularizao fundiria
_Estimular ampliao da oferta de servios e equipamentos urbanos

TIPOS DE ZEIS DEMARCADAS EM SO PAULO

ZEIS 1
Favelas, loteamentos irregulares e conjuntos habitacionais de interesse social, nos
quais podem ser feitas intervenes de recuperao urbanstica, regularizao
fundiria, produo e manuteno de habitaes de interesse social.

ZEIS 2
Terrenos baldios ou subutilizados, nos quais deve ser proposta a produo de moradias
de interesse social, equipamentos sociais, culturais, etc.

ZEIS 3
Terrenos ou imveis subutilizados em reas com infra-estrutura urbana, servios e
oferta de emprego (geralmente na regio central), nos quais se prope a produo e
reforma de moradias para a habitao de interesse social, assim como de mecanismos
de alavancagem de atividades de gerao de emprego e renda.

ZEIS 4
Glebas ou terrenos em reas de proteo aos mananciais dotados de infra-estrutura
urbana, nos quais se permite a produo de habitaes de interesse social,
exclusivamente destinadas populao transferida de reas de risco e das margens das
represas.

ZEIS ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL

Verso integrante dos Planos Regionais Estratgicos das
Subprefeituras de So Paulo

POLTICA DE DESENVOLVIMENTO
URBANO
Verso integrante do Plano Diretor Estratgico do
municpio de So Paulo

ZEIS

INSTRUMENTOS
URBANSTICOS

GESTO
URBANA

INSTRUMENTOS URBANSTICOS

ZEIS 1
Em lotes com rea superior a 250 m, exigida a construo de:
50% (no mnimo)para HIS
30% (no mnimo) para HIS ou HMP
20% (no mximo) para outros usos
do total de rea construda computvel

Coeficiente de aproveitamento mnimo = 0,2

Coeficiente de aproveitamento bsico = 1,0
Coeficiente de aproveitamento mximo = 2,5
(excetuado na Macrozona de Proteo Ambiental onde o coeficiente de aproveitamento mximo ser de 1,0)

Concesso do Direito de Construir em ZEIS at o coeficiente de

aproveitamento mximo, em lote com rea superior a 250m, se
previsto em Plano de Urbanizao.
Obs: O total exigido de HIS poder ser atendido na totalidade da ZEIS ou em um
conjunto de lotes (conforme Plano de Urbanizao).

REFLEXES DOS ALUNOS DA FAU USP

Grupo 21 So Remo

av. corifeu de azevedo marques

rea da ZEIS -1 destinada favela So

Remo insuficiente para atender a
demanda por habitao, garantindo as
mnimas condies de infra-estrutura,
salubridade e acessibilidade.

r. so remo

ZEIS 1
favela so remo
batalho

Densidade mxima permitida = 1000 hab/ha

Densidade da favela = 1711,25 hab/ha
Prope-se, ento, que a rea dessa ZEIS
abranja uma parte da rea do Batalho da
Polcia Militar e uma quadra da USP, que
atualmente apresentam ociosidade e
abandono. Em vista do carter segregador do
mercado imobilirio, as duas reas ao lado
dessa ZEIS esto inseridas em uma regio
dotada de uma infra-estrutura melhor em
relao a outras regies, no entanto no
usufruem dela. Portanto, seria muito mais
proveitoso que essas reas, ao invs de
continuarem sendo vazios urbanos, fossem
revertidas para a habitao de interesse
social.

localizao

entrada
USP

situao atual
da favela So
Remo

proposta
para a
favela

REFLEXES DOS ALUNOS DA FAU USP

Grupo 21 So Remo

Propostas
_ Urbanizao da favela;
_ Reassentamento de construes que estejam
localizadas em reas de risco em encostas,
margens do rio, reas que estejam obstruindo
o sistema virio segundo a hierarquia
identificada e ocupando reas non
aedificandi.
_ Remover moradias precrias com a finalidade
de garantir as condies de acessibilidade e
B
salubridade na quadra. No total sero 80 as
famlias que devero ser removidas para a
quadra do Riacho Doce, onde ser construdo
um conjunto de edifcios habitacional.

Planta de proposta para conjunto de HIS

na quadra do Riacho Doce

Alguns instrumentos utilizados

Por serem terrenos de propriedade pblica
(governo do Estado de So Paulo), sero
utilizados os seguintes instrumentos previstos no
Estatuto da Cidade:
_ Transferncia do Direito de Construir;
_ Concesso do direito real de uso em reas
pblicas.

Corte AA

ZEIS 2
Em lotes com rea superior a 250 m, exigida a construo de:
40% (no mnimo)para HIS
40% (no mnimo) para HIS ou HMP
20% (no mximo) para outros usos
do total de rea construda computvel

Coeficiente de aproveitamento mnimo = 0,2

Coeficiente de aproveitamento bsico = 1,0
Coeficiente de aproveitamento mximo = 2,5
(excetuado na Macrozona de Proteo Ambiental onde o coeficiente de aproveitamento mximo ser de 1,0)

Concesso do Direito de Construir em ZEIS at o coeficiente de

aproveitamento mximo, em lote com rea superior a 250m.

Obs: O total exigido de HIS poder ser atendido na totalidade da ZEIS ou em um

conjunto de lotes (conforme Plano de Urbanizao).

REFLEXES DOS ALUNOS DA FAU USP

Grupo 13 - Helipolis
_Garantir melhores conexes intra-urbanas.
_Impossibilidade de reconstruo do bairro
_Interveno em reas crticas.
Mapa das ZEIS - 2 prximas

REFLEXES DOS ALUNOS DA FAU USP

Grupo 13 - Helipolis
Implantao de infra-estrutura urbana, como
garantir largura mnima para as vias.
Desadensamento populacional.
Regularizao fundiria.
Manuteno de usos diversificados.
Favelas integradas cidade formal do ponto de
vista urbanstico.
Garantia de transporte pblico integrado.
Utilizao do instrumentos e programas:
_Concesso de Uso para Fins de Moradia
_Locao social
_Doao do terreno
_Venda do terreno
_DIS (Desapropriao de Interesse Social).

ZEIS 3
Em lotes com rea superior a 500 m, exigida:
40% (no mnimo)para HIS
40% (no mnimo) para HIS ou HMP
20% (no mximo) para outros usos
do total de rea construda computvel

coeficiente de aproveitamento mnimo = 0,3

Coeficiente de aproveitamento bsico = 1,0
Coeficiente de aproveitamento mximo = 4,0
Concesso do Direito de Construir em ZEIS at o coeficiente de aproveitamento
mximo, em lote com rea superior a 500m2.
Mediante aprovao do Conselho de Poltica Urbana, o proprietrio de edificao
subutilizada poder transferir o potencial construtivo correspondente a at toda a rea
construda do imvel para outros imveis.
Obs: O total exigido de HIS poder ser atendido na totalidade da ZEIS ou em um
conjunto de lotes (conforme Plano de Urbanizao).

REFLEXES DOS ALUNOS DA FAU USP

Grupo 10 - Luz
_Diversificao das atividades econmicas
_Uso misto das edificaes (trreo comercial e
habitaes).
_Transferncia do potencial construtivo para
edificaes localizadas em ZEPEC.
_Direito de utilizar o dobro do Coeficiente de
Aproveitamento para proprietrios que
ampliarem recuo de frente ou criarem espaos
abertos no interior do lote para uso coletivo.
_Produo de unidades habitacionais para
diferentes faixas de renda, destinadas a
diferentes composies familiares.
_Estimular a implantao de garagens
subterrneas e de calades.
_Contradio da ZEIS 3 com PRIH Luz (mesmo
limite).

reas a serem demolidas

Comrcio e Servios

reas atualmente ociosas

Institucional

rea da Eletropaulo

Residencial

Permetros tombados

Misto (trreo comercial

ou sob pilotis)

REFLEXES DOS ALUNOS DA FAU USP

Grupo 3 - Brs
_Desenho urbano que retome a continuidade
espacial do bairro.
_Parmetros das ZEIS deveriam levar em
considerao os critrios do desenho urbano.
_Promover suporte s habitaes, ou seja, reas de
servios, comrcios, etc.
_Manter linguagem das construes pr-existentes
no local.
_Incluso de novas quadras no permetro da ZEIS,
pelo interesse histrico das edificaes e pelo
potencial de desenvolvimento cultural.

REFLEXES DOS ALUNOS DA FAU USP

Grupo 18 Santa Ceclia
rea do terreno = 1000 m
CA = 4,0
TO = 0,5
rea total construda = 4000 m

HMP 3 pavimentos

HMP - 11 pavimentos

1500 m = 37,5% ATC

2 aptos/andar 145,5 m/andar

A

HMP

= 1600 m = 40% A

TC

HIS - 4 pavimentos

HIS - 8 pavimentos

2000 m = 50 % ATC

4 aptos/andar - 200 m/andar

A

HIS

= 1600 m = 40% A

Outros - 1 pavimentos

Outros - 8 pavimentos

500 m = 12,5 % ATC

100 m andar
A

OUT

= 800 m = 20% A

TC

TC

REFLEXES DOS ALUNOS DA FAU USP

Grupo 2 Barra Funda
Estudo dos Coeficientes de
Aproveitamento
Clculo inicial
rea do terreno:
Total = 150.409 m2
80% = 120.327,2 m2
20% = 30.081,8 m2
CA = 4,0
HMP
(375m2, 10 andares, 4 aptos/ andar)
densidade resultante = 1.707 hab/ha
HIS
(315m2, 6 andares, 6 aptos/andar)
densidade resultante = 3.048 hab/ha

Clculo corrigido
Coeficiente de aproveitamento = 2,5
Taxa de Ocupao = 70%
Conclui-se que, a rea construda para HMP praticamente o
dobro da de HIS, o que sai da proporo de ZEIS. Para manter a
proporo (40% HMP e 40% HIS), procuramos aproximar os valores
de reas construdas chegando ao resultado de 35 edifcios para
HIS e 15 edifcios com 12 andares para a tipologia de HMP.

REFLEXES DOS ALUNOS DA FAU USP

Grupo 27 Santa Ceclia

REFLEXES DOS ALUNOS DA FAU USP

Grupo 27 Santa Ceclia
Apesar do limite abrangente, a ZEIS se aplica a poucos
lotes, pois devido ao excessivo parcelamento dos lotes,
apenas 7 possuem rea superior a 500m2 e alguns
destes j esto edificados
A Proposta 1 promove todos os remembramentos
possveis (para que atinjam o mnimo de 500m2),
mantendo apenas os imveis j edificados e utilizados
para habitao e permite a construo de 1097 novas
unidades
A Proposta 2 s utiliza os lotes maiores de 500m2 com
eventual incorporao de terrenos adjacentes
subutilizados, permitindo a construo de 798 unidades
A possibilidade de remembramento de lotes foi
considerada invivel na maioria dos casos
A existncia de dois grandes imveis venda representa
uma boa oportunidade prefeitura para aquisio e
produo de HIS na ZEIS
H uma rea do PRIH Santa Ceclia que no est
demarcada como ZEIS mas que deveria ser, pois
apresenta melhor aplicabilidade do instrumento para
promoo de HIS, at mesmo que a rea efetivamente
demarcada

REFLEXES DOS ALUNOS DA FAU USP

Grupo 21 Santa Ceclia
Visto que h poucos terrenos maiores de
500 m2, aplicar a iseno de pagamento
para Outorga Onerosa, Consrcio
Imobilirio, Reduo da taxa de imposto
sobre servio (ISS) e Transferncia de
Potencial Construtivo para outro imvel
dentro da ZEIS, com o intuito de atrair a
iniciativa privada para investir na rea.
Construo de trreo comercial nos
edifcios que tero as unidades de HIS e
HMP.

Doao de propriedade (imveis com dvida ativa de

IPTU muito alta, inclusive por comodato de 5 a 10 anos
para serem locacionadas socialmente. Em contrapartida
recebe a reforma do edifcio.

REFLEXES DOS ALUNOS DA FAU USP

Grupo 22 Barra Funda
_Adensamento populacional da regio, explorando o
potencial construtivo, chegando ao C.A. mximo
com a possibilidade de iseno de pagamento da
Outorga Onerosa.
_Integrao de uso habitacional, comercial com
equipamentos pblicos.
_Mescla de ZEIS 1 e 3, onde se prope HMP e HIS,
com o intuito de equilibrar o potencial construtivo e
o adensamento.
_Instituio do Locao Social das unidades de HIS
s famlias de baixa renda, ampliando o acesso
moradia, e melhor gesto do edifcio habitacional.

ZEIS 4
Em lotes com rea superior a 250 m, exigida:
70% (no mnimo)para HIS
30% (no mximo) para outros usos (inclusive HMP)
do total de rea construda

Coeficiente de aproveitamento mnimo = 0,1

Coeficiente de aproveitamento bsico = 1,0
Coeficiente de aproveitamento mximo = 1,0

Obs: O total de HIS produzidas sero destinadas para o atendimento de famlias

removidas de reas de risco e de preservao permanente, ou ao desadensamento de
assentamentos populares.

REFLEXES DOS ALUNOS DA FAU USP

Grupo 9 Jardim ngela
ZEIS 1
_Adequao das vias existentes: calamento permevel, arborizao;
_Liberao de margens e nascentes ocupadas: praas;
_Criao de praa linear de conteno ao avano da ocupao ao longo
da rea de preservao do Parque Guarapiranga, com trilhas e telefrico
de incentivo ao turismo ecolgico.

LOCALIZAO
ZEIS 4
_Implantao de equipamentos pblicos: escola,
creche, UBS, Complexo Cultural;
_Implantao de HIS (obedecendo taxa de ocupao de
0,6 e gabarito mximo de 9,0m);
_Conexo com as principais vias de acesso.
Ocupao invadindo
o Parque

ZEIS 1
ZEIS 4
principais
vias

REFLEXES DOS ALUNOS DA FAU USP

Grupo 9 Jardim ngela
HIS adequao declividade do terreno, alta
permeabilidade, taxa de ocupao de 0,6 (mx.
permitida), gabarito mximo de 9,0m.

Reformulao de
vias existentes:
calamento
permevel,
arborizao e
adequao
declividade

Praa linear de conteno do avano da ocupao

na rea do Parque.

REFLEXES DOS ALUNOS DA FAU USP

Grupo 6 Cidade Ademar
_Implantao em declividade.
_Aproveitamento das margens da represa.
_Anlise das condies de conforto e salubridade das habitaes.

FUNO SOCIAL DA PROPRIEDADE

Poder ser aplicado:

1. Utilizao e construo compulsria

2. IPTU progressivo no tempo
3. Desapropriao com ttulos da dvida pblica
nas seguintes situaes

_LOTE E GLEBA NO EDIFICADOS

Terreno com rea superior a 250,00m, onde o coeficiente de aproveitamento utilizado
igual a zero.

_SOLO URBANO SUBUTILIZADO

Terreno com rea superior a 250,00m onde o coeficiente de aproveitamento utilizado
no atinge o mnimo definido no Plano Diretor.

_EDIFICAO NO UTILIZADA OU SUBUTILIZADA

Terreno com rea superior a 500,00m, que tenha, no mnimo, 80% de sua rea
construda desocupada h mais de 5 anos.
Obs: Instrumentos aplicveis nos distritos da S, Repblica, Bom Retiro, Consolao, Brs,
Liberdade, Cambuci, Pari, Santa Ceclia e Bela Vista, excetuados os casos em que decises judiciais
relativas ao imvel impeam a ocupao.

PLANO DIRETOR DISTRITOS CUJOS IMVEIS

ESTO SUJEITOS PARCELAMENTO,
EDIFICAO OU UTILIZAO COMPULSRIOS

GESTO URBANA

GESTO
URBANA

PLANO DE
URBANIZAO

CONSELHO
GESTOR

PLANO DE URBANIZAO DA ZEIS

Objetivos:
I - Estabelecer condies e parmetros especficos para a recuperao
fsica e regularizao fundiria de reas ocupadas de forma irregular
e espontnea pela populao de baixa renda;
II - Garantir a participao da populao moradora em todas as etapas
de planejamento e implementao das aes necessrias para a
recuperao e regularizao das reas referidas no inciso I deste
artigo;
III - Equacionar solues para as reas de risco ocupadas por
moradias.

CONSELHO GESTOR
Composio:
Representantes do Poder Pblico
Representantes dos moradores
Representantes dos proprietrios de imveis localizados na ZEIS
(Observada a paridade entre o nmero de representantes do Poder Pblico e da
sociedade civil)

O nmero de integrantes do Conselho Gestor ser definido em funo

do nmero de moradores ou de famlias a serem atendidas na rea
abrangida pelo Plano de Urbanizao, garantido:
Mnimo de 4 integrantes
Participao de 1 representante da SEHAB
Participao de 1 representante da Subprefeitura

BIBLIOGRAFIA
Lei Federal n 10.257/2001 - Estatuto da Cidade
Lei Municipal n 13.430/2002 Plano Diretor Estratgico (So Paulo)
Lei Municipal n 13.885/2004 Planos Diretores Regionais e
Zoneamento (So Paulo)
Trabalhos produzidos pelos estudantes da Faculdade de Arquitetura e
Urbanismo da USP, referentes disciplina AUP-274, Desenho Urbano e
Projeto dos Espaos da Cidade, 1o semestre 2005.