INTRODUÇÃO

As cláusulas especiais à compra e venda, também conhecidas como

pactos especiais, são pactos acessórios, em regra condicionais ou modais, que
ampliam o poder de contratar, entretanto, esses não excluem as características
essenciais do contrato. Tais pactos especiais definidos no novo Código Civil são: a
retrovenda, a venda a contento e da sujeita à prova, a preempção ou preferência, a
venda com reserva de domínio e a venda sobre documentos.

1. RETROVENDA

A retrovenda é a cláusula especial que trata do direito de retrato do imóvel

por parte do vendedor, ela é prevista nos artigos entre 505 e 508 do Código Civil. Tal
direito pode ser exercido contra o comprador, ou terceiro adquirente. Porém, para
que seja legítimo o exercício do direito de retrato, o vendedor deve restituir o preço
pago, as despesas autorizadas expressamente por ele e também as benfeitorias
necessárias.

A retrovenda, além de cláusula potestativa pura, também é um direito

real, pois configura uma propriedade resolúvel. O comprador é proprietário resolúvel
do bem, porque pode sofrer a perda da coisa; o vendedor é o proprietário
reivindicante, pois pode reivindicar aquele imóvel específico. O prazo para tanto é
decadencial de 3 anos, nunca podendo ser ampliado.

Os efeitos da retrovenda são:

a) para o comprador: poderes de usar, fruir e dispor do bem (alienando ou

gravando). Além disso, sendo possuidor de boa-fé, tem direito à indenização pelas
benfeitorias necessárias apenas, perdendo as úteis e as voluptuárias, exceto se tiver
autorização expressa.

b) para o vendedor (proprietário reivindicante): tem direito de sequela da

coisa, que exercerá por meio da ação reivindicatória.
 Na hipótese de o comprador não aceitar o pagamento a que se faz juz, o
vendedor pode propor ação consignatória (art. 506), porém, o depósito deve ser feito
de maneira integral. Se assim não for, o comprador não tem o dever de restituir a
coisa ao vendedor.

É importante ressaltar que o pacto de retrovenda não é absoluto.

Atualmente, só é possível trazer o bem de volta se o pacto constar da matrícula. Por
outro lado, trata-se de direito amplo, pois ao exercer a sequela o vendedor retira
todos os ônus reais da coisa, exceto tributos e despesas condominiais. Além do que,
existe direito de cessão da retrovenda, ou seja, o vendedor pode alienar o poder real
de retroadquirir a um terceiro. Isso torna o direito de retrovenda absolutamente
impessoal na vigência do atual do código.

2. COMPRA E VENDA A CONTENTO OU SUJEITA À PROVA (DO ART. 509 AO

512)

O pacto especial de compra e venda a contento é aquele que só se

consuma com a satisfação do comprador, tal satisfação se mostra como uma
condição suspensiva, ou seja, tem uma cláusula de satisfação, a qual, se não for
atendida o contrato não será perfeito. Em regra, recai sobre bens móveis.

Até verificar a sua satisfação, o comprador é mero comodatário da coisa e

o vendedor é seu proprietário.

Quanto aos efeitos, a responsabilidade do comprador é relativa até a

perfeição do negócio, porque ele não responde pelo caso fortuito ou força maior. Só
responde por usa desídia.

O comprador deve ser expressamente notificado da perfeição do negócio.

Essa notificação pode estar inserida no próprio contrato, que fixa o prazo de
reflexão. Se acontecer de não estar fixado o prazo de manifestação do agrado do
comprador, o vendedor pode determinar o prazo, que deve ser atendido pelo
comprador de forma improrrogável.
 No que diz respeito à venda sujeita à prova, o comprador tem direito de
constatar as qualidades do objeto, sentindo-se satisfeito, com a idoneidade do
mesmo e o fim ao qual ele se destina, o negócio estará perfeito.

O vendedor pode imputar o objeto ao comprador sempre que o objeto

tiver as qualidades provadas. Portanto, aqui o vendedor tem uma defesa, ao
contrário do que ocorre na compra e venda a contento.

3. PREEMPÇÃO

A preempção convencional, que está prevista nos artigos entre 513 e 520,
é o direito de preferência pelo qual o vendedor aliena o bem ao comprador, mas
estabelece que na hipótese de venda a terceiros terá que ser comunicado para
equiparar o preço.

Essa cláusula estabelece duas condições: se você quiser vender e se eu

puder equiparar o preço. Portanto, depende de dois eventos futuros e incertos.

A doutrina considera que existem duas condições, uma anula a outra,

portanto, seria uma compra e venda pura e simples.

Existem dois prazos: o prazo decadencial geral, que é o prazo de vigência

da preferência (2 anos em se tratando de imóvel e 180 dias em caso de móveis); e
um prazo de reflexão (60 dias no caso de imóveis e 3 dias no caso de móveis). Se já
houver alienação do bem a terceiro, aquele que foi preterido em seu direito só pode
pleitear indenização, nunca a anulação do negócio.

A indenização pode ser exigida inclusive em relação ao terceiro, se se

comprovar que este teve ciência da cláusula de preempção.

Outro efeito diz respeito à retrocessão, prevista no art. 519 do CC.

4. VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO

A venda com reserva de domínio está prevista do art. 521 ao 528. Para
uma corrente, o pacto a que se refere é aquele em que a venda fica suspensa até o
pagamento integral do preço, ou seja, o vendedor se reserva o domínio da coisa.
Para outra corrente, a reserva de domínio é uma locação cumulada com venda.
Para a primeira corrente, o comprador é um comodatário especial porque pode se
tornar dono e responde ilimitadamente pela coisa. Nunca poderá ser considerado
depositário.

Quanto à forma, a venda com reserva de domínio deve ser feita por
escrito e ser registrada no cartório de títulos e documentos. Ainda assim, o contrato
pode não proteger o alienante contra o terceiro de boa-fé. Em se tratando de
automóvel, a propriedade só não vai se consolidar nas mãos do terceiro de boa-fé
se a cláusula de reserva de domínio constar do documento de transferência do
veículo.

Quanto aos efeitos, a venda com reserva de domínio gera a

responsabilidade civil integral por parte do comprador, inclusive por caso fortuito ou
de força maior, nos termos do art. 524 do CC. Isso implica em exceção ao princípio
"res perit domino". O comprador é um comodatário com responsabilidade de
proprietário.

Na esfera processual, essa venda gera a necessidade de constituição em

mora por meio do protesto ou de interpelação judicial. Só com a constituição em
mora é possível ao alienante ingressar com a ação de reintegração de posse.

5. VENDA SOBRE DOCUMENTOS

A venda sobre documentos está prevista nos arts. 529 a 532 do CC. Visa
garantir o princípio da celeridade na contratação. Com efeito, a venda sobre
documentos é uma modalidade de venda com tradição simbólica, na qual o
vendedor, no momento do negócio, transfere os documentos representativos do
objeto e recebe o valor correspondente. Portanto, há substituição do objeto pelo
documento e pagamento imediato, salvo cláusula expressa em sentido contrário (art.
530).

Quanto aos efeitos, há impossibilidade de recusa por parte do comprador

caso os documentos estejam em ordem (art. 529, par. único). Ademais, a
responsabilidade civil pelo objeto é integral do vendedor, até a tradição efetiva da
coisa.
 É possível repassar essa responsabilidade para o comprador em dois
casos:

i) quando houver seguro do objeto (art. 531); e

ii) quando se tratar de venda de coisa exposta a risco (arts. 460 e 461).
Nesse caso, o preço é muito abaixo do preço normal do objeto. É isso que
caracteriza a validade desse contrato.
 UNIVERSIDADE FEDERAL DO PARÁ

INSTITUTO DE CIÊNCIAS JURÍDICAS

FACULDADE DE DIREITO

DAS CLÁUSULAS ESPECIAIS À COMPRA E VENDA

BELÉM - PARÁ

2010
 WASHINGTON GASPAR DE JESUS PIMENTEL

09015007701

DAS CLÁUSULAS ESPECIAIS À COMPRA E VENDA

O presente trabalho é parte do

processo avaliativo da disciplina
Direito Civil III, ministrada pelo
professor Rafael Ayres.

BELÉM – PARÁ

2010