1. CONTABILIDADE IMOBILIRIA1.1ASPECTOS TRIBUTRIOS:A Lei 4.591, de 16/12/1964, em s eu art.

28, define as incorporaes imobilirias comosendo: a atividade exercida com in tuito de promover e realizar a construo, paraalienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas deunidades autnomas.O artigo 29 da mencionada lei c onsidera INCORPORADOR:a pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, que embora no o e fetuando a construo, compromisse ouefetive a venda de fraes ideais de terreno objeti vando a vinculao de tais fraes aunidades autnomas, em edificaes a serem construdas ou construo sob regimecondominial, ou que meramente aceita propostas para efetivao de tais transaes,coordenando e levando a termo a incorporao e responsabilizando-se, con forme ocaso,pela entrega, a certo prazo, preo e determinadas condies, das obras con cludas.O pargrafo nico do aludido artigo acrescenta quePresume-se a vinculao entrealie ao das fraes do terreno e o negcio de construo se, ao ser contratada a vendaou promess de venda ou de cesso das fraes de terreno, j houver sido aprovado eestiver em vigor , ou pender de aprovao de autoridade administrativa, o respectivo projeto de const ruo, respondendo o alienante como incorporador.O artigo 30 estende a condio de incorp orador aosproprietrios e titulares dedireitos aquisitivos que contratem a construo d e edifcios que se destinem constituioem condomnio, sempre que iniciarem as alienaes a tes da concluso das obras.1.2LEGISLAO BSICA1.2.1Decreto-lei 1.598 de 26/12/771.2.2Dec reto 1.041 de 11/01/941.2.3IN SRF 084 de 20/12/791.2.4IN SRF 023 de 25/03/831.2. 5IN SRF 179 de 30/12/871.2.6IN SRF 067 de 21/04/881.2.7IN SRF 107 de 14/07/881.2 .8Parecer Normativo CST 018 de 09/11/831.2.9A Lei 4.591 de 16/12/19641.3VENDA DE IMVEIS A PRAZOAtravs do Decreto-Lei 1.598, de 26/12/77, regulamentado pela Instruo NormativaSRF n 084, de 20/12/79, e aperfeioada pela Instruo normativa SRF n 023, de 2 5/03/83,PERMITIU que a receita tributvel oriunda de venda de imveis a prazo pudess e ser diferida para o exerccio fiscal em que as parcelas fossem efetivamente rece bidas, desdeque existam parcelas previstas para serem recebidas em exerccios dife rentes do da venda.Por coerncia, os custos incorridos na construo ou produo das unida des vendidasreceberam tratamento anlogo.1.4VENDA DE IMVEIS EM CONSTRUO O documento denominado Instrumento de Incorporao Imobiliria, quandosatisfeitas todas as exigncias legais,inclusive seu arquivamento no Cartrio de Registro deImveis comp etente,permite que a empresa incorporadora promova a comercializao dasunidades ain da no concludas. Estaria assim vendendo, no caso de venda vista, ou prometendo ven der, se a venda for a prazo, um direito propriedade de um bem futuro. Nesses cas os, tem-se o preo total da venda, porm no conhecida a totalidade dosgastos necessrio s concluso da unidade vendida. A adoo da estimativa oficializada eregistrada dos CU STOS A INCORRER at a concluso da unidade, foi o caminhoencontrado pela legislao que trata do lucro das pessoas jurdicas e dos tributos neleincidentes.1.5REGIMES TRIB UTRIOSA -LUCRO REAL Trimestral- EstimativaB-LUCRO PRESUMIDO1.6 ASPECTOS CONTBEIS D E ATIVIDADES IMOBILIRIASSomente permitido ao contribuinte exercer a opo de CUSTO ORA DO quando davenda de uma unidade, e to somente dos gastos previstos para a conclu so desta unidadevendida. Nessa oportunidade, a empresa d reconhecimento em seu pas sivo docompromisso que assumiu em concluir a unidade vendida, tendo como contrap artida ocusto da aludida unidade.Deste modo, ao vender a primeira unidade de um prdio, a incorporadora estassumindo o compromisso de edificar todo o prdio, e no som ente a referida unidade.Mostrar no Passivo dos balanos apenas os custos a incorre r da ou das unidades vendidas uma forma de omitir e distorcer o comprometimento f inanceiro da empresa, criandodistores em seus diversos ndices de liquidez.Antes da venda da primeira unidade, teoricamente, a empresa no teria compromissoscom terce iros para concluir a obra, podendo vende-lo a outro incorporador como um todoem qualquer estgio de construo. Assim, a utilizao do Custo Orado s se farianecessria a p ir do primeiro compromisso de concluso gerado pela primeira venda.1.6.1 PLANO DE CONTASO Plano de contas o guia ordenado e sistemtico das operaes que serealizam numa empresa, as quais movimentam seu patrimnio. Naelaborao, indispensvel que o planific ador conhea a estrutura prevista para a empresa, suas atividades, campo de ao, mtodo s de trabalho, em suma, todos os pormenores necessrios a um plano que permitaacom panhar as atividades da empresa, e tambm acompanhar seudesenvolvimento ulterior.Pr of. Marcos Antnio Airosa Neto1.6.2 CLASSIFICAO DAS CONTASA)CONTAS PATRIMONIAS. Tm po r finalidade acolher o registro dos Bens,Direitos (Ativo) e das Obrigaes ( Passivo ). O saldo de cada uma dessas contasreflete a situao do seu contedo em um determina do momento;B)CONTAS DE RESULTADO.Tm por funo registrar os fatos econmicos positivos

(Receitas) e os negativos (despesas) que determinam o lucro ou prejuzo gerado pelo Patrimnio economicamente administrado. Seus saldos revelam os fatosoc orridos dentro de um determinado perodo de tempo.C)DEMONSTRATIVOS FINANCEIROS.O b alano geral apresenta os saldos dascontas patrimoniais e se refere a uma determin ada data, enquanto a D.R.E. mostra ototal das receitas e despesas, em cada rubri ca ocorrida em determinado exerccio,seja ele um ms, um semestre ou ano.PLANO DE CO NTASSINTTICAANALTICATTULO1ATIVO1.1CIRCULANTE1.1.1DISPONVEL1.1.1.1Caixa1.1.1.2Bancos Conta Movimento1.1.1.3Aplicaes de Liquidez Imediata1.1.2CRDITOS DE VENDAS DE IMVEIS1 .1.2.1 Notas Promissrias a Receber 1.1.2.2Repasses do SFH a Formalizar 1.1.2.3FGT S a Repassar 1.1.2.4Juros Contratuais a Receber 1.1.3CRDITOS D OBRAS POR EMPREITA DA1.1.3.1Faturas a Receber 1.1.3.2Servios Executados a Faturar 1.1.3.9Proviso p/ crd. Liquid. duvidosa1.1.4CRDITOS DE OBRAS POR ADMINISTR.1.1.4.1Faturas a Receber 1.1.6TTULOS DESCONTADOS1.1.6.1Duplicatas1.1.7CRDITOS DIVERSOS1.1.7.1Adiantamentos a Fornecedores1.1.7.2Adiantamentos a Funcionrios1.1.7.3Adiantamentos a Terceiros1 .1.7.4Antecipao de Impostos1.1.7.5Ttulos e valores mobilirios1.1.7.9Outros crditos1.1 .8IMVEIS A COMERCIAL. E ESTOQUES1.1.8.1Estoque de Materiais1.1.8.2Terrenos a Come rcializar 1.1.8.3Imveis em Construo1.1.9DESPESAS ANTECIPADAS1.1.9.1Custos e Despesa s Antecipadas1.2REALIZVEL A LONGO PRAZO1.2.2CRDITOS DE VENDAS DE IMVEIS 1.2.2.1 Notas Promissrias a Receber 1.2.2.2Repasses do SFH a Formalizar 1.2.2.3FGTS a Rep assar 1.2.9CRDITOS COM PESSOAS LIGADAS1.2.9.1Crditos com Scios ou Diretores1.2.9.2C rditos com Empresas Ligadas1.2.9.3Crditos com Empresas Controladas1.2.9.41.2.9.51. 3PERMANENTE1.3.1INVESTIMENTO1.3.1.1Participao em Empresas Coligadas1.3.1.2Particip ao em Empresas Controladas1.3.1.3Participaes por Incentivos Fiscais1.3.1.4Participaes Diversas1.3.1.5Imveis de Renda1.3.1.9Outros Investimentos1.3.2IMOBILIZADO1.3.2.1I mobilizaes Tcnicas Tangveis1.3.2.2Depreciaes Acumuladas1.3.2.3Consrcios para aquisie Bens1.3.2.4Adiantamentos a Fornecedores de Imobilizado1.3.3DIFERIDO1.3.3.1Despes as Pr-Operacionais1.3.3.2Amortizaes Acumuladas2P A S S I V 02.1CIRCULANTE2.1.1DBITOS DE FUNCIONAMENTO2.1.1.1Fornecedores2.1.1.2Adiantamento de Clientes2.1.1.3Recupe raes a Pagar 2.1.1.4Obrigaes Sociais a Recolher 2.1.1.5Obrigaes Tributrias a Recolher .1.1.6Parcelamento de Tributos2.1.2DBITOS DE FINANCIAMENTO2.1.2.1Financiamentos d e Capital de Giro2.1.2.2Financiamentos de Bens do Ativo Permanente2.1.2.3Financi amentos de Construo - SFH2.1.2.4Financiamentos de Origem Externa2.1.2.5Financiamen tos p aquisio de Imveis2.1.2.9Financiamentos Diversos2.1.3OUTRAS EXIGIBILIDADES2.1. 3.1Custos Orados2.1.3.2Custos Contratados2.1.3.3Provises 2.1.3.4Dbitos Diversos2.2PASSIVO EXIGVEL A LONGO PRAZO2.2.1DBITOS DE FUNCIONAMENT O2.2.1.1Fornecedores2.2.1.2Parcelamento de Tributos2.2.1.3Custos Orados2.2.2DBITOS DEFINANCIAMENTO2.2.2.1Financiamentos de Capital de Giro2.2.2.2Financiamentos de Bens do Ativo Permanente2.2.2.3Financiamentos de Construo - SFH2.2.2.4Financiamen tos de Origem Externa2.2.2.5Financiamentos para aquisio de Imveis2.2.2.6Dbitos de Sci os da Empresa2.2.2.7Dbitos com Empresas Ligadas2.2.2.8Dbitos de Empresas Controlad as2.2.2.9Dbitos de Empresas Coligadas2.3RESULT. DE EXERCCIOS FUTUROS2.3.1RECEITAS DIFERIDAS2.3.1.1Receitas Diferidas de Vendas de Imveis2.3.1.2Receitas Diferidas d e Obras em Sociedade2.3.1.3Receitas Diferidas de Juros2.3.2CUSTOS DIFERIDOS2.3.2 .1Custos Diferidos de Vendas de Imveis2.3.2.2Custos Diferidos de Obras em Socieda de2.4PATRIMNIO LQUIDO2.4.1CAPITAL SOCIAL2.4.1.1Capital Realizado2.4.2RESERVAS DE C APITAL2.4.2.1Reservas de Correo Monetria Do Capital2.4.2.2Reservas de gio2.4.2.3Rese rvas de Reavaliao2.4.3RESERVAS DE REAVALIAO2.4.3.1Reservas de Reavaliao de Bens Prprio 2.4.3.2Reserva de Reavaliao de Bens de Coligadas2.4.4RESERVAS DE LUCROS2.4.4.1Rese rvas Contratuais2.4.4.2Reservas para Contingncias2.4.4.3Reserva especial CM IPC/9 02.4.4.9Outras Reservas2.4.9RESULTADOS ACUMULADOS2.4.9.1Lucros Acumulados2.4.9.2 Prejuzos Acumulados2.4.9.9Lucros ou Prejuzos do Perodo3RESULTADO LQUIDO3.1RESULTADO OPERACIONAL 3.1.1RECEITAS OPERACIONAIS3.1.1.1Receitas de Vendas de Terrenos3.1.1.2Receitas de Vendas de Terrenos3.1.1.3Receitas de Obras por Empreitada3.1.1.4Receitas de Obras por Administrao3.1.1.5Receitas de Aluguis de Imveis3.1.1.6Receitas de Vendas d e Material3.1.1.7Receitas de Prestao de Servios3.1.1.9Devolues de vendas/servios3.1.2C USTOS OPERACIONAIS3.1.2.1Custos dos Terrenos Vendidos3.1.2.2Custos dos Imveis Ven didos3.1.2.3Custos das Obras Por Empreitada3.1.2.4Custos das Obras por Administr ao3.1.2.5Custos com Imveis Locados3.1.2.6Custos dos Materiais Vendidos3.1.2.9Recupe rao de Custos de Exerccios anteriores3.1.3DESPESAS OPERACIONAIS3.1.3.1Despesas Admi

nistrativas3.1.3.2Despesas Comerciais3.1.3.3Despesas Financeiras Lquidas3.1.3.4De spesas Tributrias3.1.3.5Amortizaes e Depreciaes3.1.3.6Recuperao de Despesas3.1.4EFEITO INFLACIONRIOS3.1.4.1Correo Monetria de Balano3.2.1RECEITAS NO OPERACIONAIS3.2.1.1Ganh os de Equivalncia Patrimonial3.2.1.9Receitas Diversas3.2.2DESPESAS NO OPERACIONAIS 3.2.2.1Perdas de Equivalncia Patrimonial3.2.2.2Despesas Diversas1.7 LANAMENTOS Pela Construo ( UNIDADE CONCLUDA)1.1.8.4.10.11Imveis Concludos Ed. Brasil 10Aparta entos1.500.000,001.1.1.1Caixa500.000,002.1.1.1Fornecedores400.000,001.1.8.1Estoq ues de Mat.500.000,001.1.8.2Terrenos Comercial100.000,001.7.1 VENDA A PRAZO DE U NIDADES CONCLUDAS COM ENTRADALanamento da Venda a prazo com entrada1.1.1.1Caixa20. 000,001.1.2.1.10.11NP a receber- Ed Brasil Pedro S180.000,003.1.1.2.10Receita de Vendas Imveis- Ed Brasil20.000,002.3.1.1.10Receitas Diferidas Vendas Imveis -Ed. B rasil180.000,00Baixa do Estoque3.1.2.2.10Custo Imveis Vendidos Ed Brasil15.000,00 2.3.2.1.10Custos Diferidos Vendas de Imveis- Ed.Brasil135.0000,001.1.8.4.10.11Imve is Concludos Ed. Brasil150.000,00Pelo Recebimento das Parcelas1.1.1.1 Caixa180.00 0,001.1.2.1.10.11NP a receber Ed. Brasil Pedro s.180.0000,00Ajuste pelo recebimen to das parcelas3.1.2.2.10Custo dos Imveis Vendidos Ed. Brasil135.000,002.3.2.1.10 Custos Diferidos Venda Imveis EdBrasil135.000,002.3.1.1.10Receitas Diferidas de Ve ndas Imveis180.000,003.1.1.2.10Receitas de Vendas de Imveis180.000,001.7.2 VENDA A VISTA DE UNIDADES CONCLUIDASLanamento da Venda a Vista1.1.1.1Caixa200.000,003.1. 1.2.10Receita de Vendas Imveis- Ed Brasil200.000,00Baixa do Estoque3.1.2.2.10Cust o Imveis Vendidos Ed Brasil150.000,001.1.8.4.10.11Imveis Concludos Ed. Brasil150.00 0,00 1.7.3 VENDA FINANCIADA PELO SFH1.1.1.1Caixa (valor recebido a vista no ato)10. 000,001.1.2.1.10.11NP a receber (parcelamento poupana)50.000,001.1.2.1.10.11Repas se SFH a Formalizar(financiamento)120.000,001.1.2.3.10.11FGTS a repassar (valor utilizado pelocomprador)20.000,003.1.1.2.10Receitas de Vendas de Imveis10.000,002 .3.11.10Receitas Diferidas de Vendas Imveis190.000,00Baixa do Estoque3.1.2.2.10Cu sto Imveis Vendidos Ed Brasil7.500,002.3.2.1.10Custos Diferidos Vendas de ImveisEd.Brasil142.500,001.1.8.4.10.11Imveis Concludos Ed. Brasil150.000,00Pelo Recebime nto das Parcelas2.1.2.3.101.1.1.1Financiamento de Construo Ed BrasilOuCaixaouCta M ovimento140.000,001.1.2.2.10.11Repasses do SFH a Formalizar Ed.Brasil.120.000,00 1.1.2.3.10.11FGTS a Repassar Ed. Brasil.20.000,00Ajuste pelo recebimento das par celas3.1.2.2.10Custo dos Imveis Vendidos Ed. Brasil142.500,002.3.2.1.10Custos Dif eridos Venda Imveis EdBrasil142.500,002.3.1.1.10Receitas Diferidas de Vendas Imveis 190.000,003.1.1.2.10Receitas de Vendas de Imveis190.000,001.7.4 VENDA DE UNIDADE EM CONSTRUO1.7.4.1 VENDA A VISTAPelo registro da venda1.1.1.1Caixa200.000,003.1.1. 2.10Receitas de Vendas Ed. Brasil200.000,00Registro dos Custos incorridos at a ve nda e a incorrer3.1.2.2.10Custos dos Imveis Vendidos Ed. Brasil150.000,001.1.8.3. 10.90.11Unidades Vendidas Ed. Brasil Apto. 0160.000,002.1.3.1.10Custos Orados Ed. Brasil90.000,00 Registro dos Custos Incorridos aps as vendas1.1.8.3.10.XXImveis em Construo Ed. Br asil100.000,002.1.1.1.YYFornecedores Casa do Construtor100.000,00Ajuste do custo orado referente s unidades vendidas:2.1.3.1.10Custos Orados Ed. Brasil10.000,001.1 .8.3.10.90.11Unidades Vendias Ed. Brasil- Apto.10110.000,00VENDA DE UNIDADE EM C ONSTRUO1.7.4.2VENDA A PRAZO COM ENTRADA Pelo registro da venda1.1.1.1Caixa20.000,0 01.1.2.1.10.11NP a receber Ed Brasil Aldo Neves180.000,003.1.1.2.10Receita de Ven das de Imveis- Ed Brasil20.000,002.3.1.1.10Receitas Diferidas de Vendas Imveis-EdB rasil180.000,00Pela apropriao dos custos e baixa dos estoques3.1.2.2.10Custos dos Imveis Vendidos - Ed. Brasil15.000,002.3.2.1.10Custos Diferidos Venda Imveis- EdBr asil135.000,001.1.8.3.10.90.11Unidades Vendidas Ed. Brasil Apto10160.000,002.1.3 .1.10Custos Orados Ed. Brasil90.000,00Pelo recebimento de uma duplicata1.1.1.1Cai xa20.000,001.1.2.1.10.11NP a receber Ed Brasil Aldo Neves20.000,00Pela apropriao d a receita e do custo relativo a parcela recebida2.3.1.1.10Receitas Diferidas de Vendas de Imveis Ed. Brasil20.000,003.1.1.2.10Receitas de Vendas de Imveis- Ed. Br asil20.000,003.1.2.2.10Custos dos Imveis Vendidos Ed.Brasil15.000,002.3.2.1.10Cus tos Diferidos de Vendas de Imveis Ed. Brasil.15.000,001.8 VENDA DE IMVEIS COM CLUSU LA DE CORREO MONETRIA1.8.1 IMVEIS CONCLUDOS 1.8.1.1 VENDA A PRAZO ( IN SRF 67/88)Exemplo: O sr Aldo Neves adquiriu o apto. 101 do Edifico Brasil pagando no atoR$20.000,00 e assinou 09 Notas promissrias d e R$20.000,00 cada uma , e como j pagouuma das Promissrias, no final do perodo esta

va devendo R$160.000,00 e admitamos quea inflao foi de 10,00% (160.000,00 x 10,0% = 16.000,00)Registro do ajuste a receita1.1.2.1.10.11Np a receber Ed. Brasil Aldo Neves16.000,002.3.1.1.10Receitas Diferidas de Vendas de Imveis Ed. Brasil16.000, 00O custo do apartamento de R$150.000,00, do qual j apropriamos R$30.000,00( 15.0 00,00 referente a entrada e R$15.000,00 do pagamento da primeira parcela) ficand oum saldo de Custos diferidos de R$120.000,00 ( 120.000,00 x 10,0% = 12.000,00)R egistro do ajuste dos Custos Diferidos2.3.2.1.10Custos Diferidos de Vendas Imveis - Ed.Brasil12.000,003.1.3.3.10.30Variaes Monetrias Ativas12.000,00Registro do rece bimento de uma parcela ( NP 02/09)1.1.1.1Caixa (20.000 + 2.000,00 correo)22.000,00 1.1.2.1.10.11NP a Receber Ed. Brasil Aldo Neves22.000,00Apropriao da receita e cus to da parcela recebida2.3.1.1.10Receitas Diferidas de Vendas de Imveis Ed. Brasil 22.000,003.1.1.2.10Receitas de Vendas de Imveis- Ed. Brasil22.000,003.1.2.2.10Cus tos dos Imveis Vendidos Ed.Brasil16.500,002.3.2.1.10Custos Diferidos de Vendas de Imveis Ed. Brasil.16.500,001.8.2 IMVEIS EM CONSTRUO1.8.2.1 VENDA A PRAZOPelo regist ro da venda1.1.1.1Caixa20.000,001.1.2.1.10.11NP a receber Ed. Brasil Aldo Neves18 0.000,003.1.1.2.10Receitas de Vendas de Imveis20.000,002.3.1.1.10Receitas Diferid as de Vendas de Imveis-Ed. Brasil180.000,00Pela apropriao do custo e baixa do estoq ue3.1.2.2.10Custos dos Imveis Vendidos - Ed. Brasil15.000,002.3.2.1.10Custos Dife ridos Venda Imveis- EdBrasil135.000,001.1.8.3.10.90.1Unidades Vendidas Ed. Brasil Apto 60.000,00 11012.1.3.1.10Custos Orados Ed. Brasil90.000,00Pela compra de materiais de um f ornecedor1.1.8.3.10.XXImveis em Construo Ed. Brasil100.000,002.1.1.1.YYFornecedores Casa do Construtor100.000,00Pelo pagamento da fatura com desconto de 5,00%2.1.1 .1.YYFornecedores Casa do Construtor100.000,001.1.8.3.10.XXImveis em construo Ed. B rasil5.000,001.1.1.1Caixa95.000,00Pelo ajuste do custo orado em funo da compra de m ateriais e o desconto2.1.3.1.10Custos Orados Ed. Brasil.9.500,001.1.8.3.10.90.11U nidades Vendidas - Ed. Brasil.9.500,00(100.000,00 5.000,00 = 95.000,00/10 unidad es iguais = 9.500,00)Pelo recebimento da primeira duplicata1.1.1.1Caixa20.000,00 1.1.2.1.10.11NP a receber Ed Brasil Aldo Neves20.000,00Pela apropriao da receita e do custo relativo a parcela recebida2.3.1.1.10Receitas Diferidas de Vendas de I mveis Ed. Brasil20.000,003.1.1.2.10Receitas de Vendas de Imveis- Ed. Brasil20.000, 003.1.2.2.10Custos dos Imveis Vendidos Ed.Brasil15.000,002.3.2.1.10Custos Diferid os de Vendas de Imveis Ed. Brasil.15.000,00Supondo que a a inflao neste exerccio foi de 10,00%, devemos pois ajustar os saldos dascontas que devero necessariamente r efletir esta inflao.LEMBRANDO:I Notas Promissrias a receber Pela venda180.000,00Pel o recebimento da NP 1-20.000,00Saldo Preliminar160.000,00II Receitas DiferidasPe la venda180.000,00Pela apropriao NP 1-20.000,00Saldo preliminar160.000,00 III Custos Diferidos de Vendas ImveisPela venda135.000,00Pela apropriao NP 1-15.0 00,00IV Custos OradosPela Estimativa da Venda 90.000,00Pelo custo realizado parci almente -9.500,00Saldo Preliminar 80.500,00MovimentoNP a receberReceitasDiferida sCustosDiferidosCustosOradosSaldo preliminar160.000,00160.000,00120.000,0080.500, 00Correo monetria16.000,0016.000,0012.000,008.050,00Saldo Final176.000,00176.000,00 132.000,0088.550,00Lanamentos de ajuste na contabilidade1.1.2.110.11NP receber Ed . Brasil Aldo Neves16.000,002.3.2.1.10Custos diferidos de Venda deImveis12.000,00 3.1.3.3.3.20.30Variaes Monetrias Passivas8.050,002.3.1.1.10Receitas diferidas de Ve ndasImveis Edif. Brasil16.000,003.1.3.3.3.10.30Variaes Monetrias Ativas12.000,002.1. 3.1.10Custos Orados Ed. Brasil8.050,001.9 INSUFICINCIA DE CUSTO REALIZADO No exemp lo em curso, trabalhamos um custo total (10 apartamento iguais) emR$1.500.000,00 e no final constatamos que o custo efetivo foi de R$1.410.000,00, ou seja,R$90. 000,00 a menos do valor orado.RECEITA BRUTA200.000,00Custo reajustado:Incorrido a t a data da venda60.000,00Orado na data da Venda90.000,00Valor gasto a menor-9.000 ,00(141.000,00)LUCRO BRUTO AJUSTADO 59.000,00A relao percentual entre o lucro e re ceita (59.000,00 / 200.000,00= 29,5%Este percentual ser utilizado para apropriar o lucro que est diferido quando das parcelas restantes, ou seja, posteriores conc luso da obra: VALOR RECEBIDO R$40.000,00 ( 20.000,00 entrada e 20.000,00 NP 1)29,5% de 40.00 0,00 = 11.800,00Lucro definitivo apurado aps trmino da obra11.800,00Lucro Provisrio apropriado no exerccio anterior10.000,001.800,00CONTABILIZAO DOS AJUSTES NECESSRIOS A - Diferena representando o lucro adicional dos valores j recebidos2.3.2.1.10Cust os Diferidos de Vendas Ed.Brasil1.800,003.1.2.9Recuperao de Custos Exerc. Anter.1.

800,00B Se a concluso do Imvel e o recebimento integral do preo da unidade vendida se der no mesmo exerccio fiscal da venda, a diferena ser objeto do seguinte lanament o :2.1.3.1.10Custos Orados Ed. Brasil9.000,003.1.2.2.10Custos Imveis Vendidos Ed. B rasil9.000,00C Se a concluso se der em exerccio fiscal posterior liquidao do preo:2. .2.1.10Custos Diferidos de Vendas Ed.Brasil9.000,003.1.2.9Recuperao de Custos Exer c. Anter.9.000,001.9.1 TRATAMENTO FISCAL INSUFICINCIA DE CUSTO REALIZADOA Inferio r a 15% do custo oradoEsse diferencial dever ser includo normalmente nos resultados do exerccio emque foi concluda a obra, sem que os impostos incidentes sejam consi derados postergados,desde que obviamente tenham sido oferecidos tempestivamente tributao.B Superior a 15% do custo oradoA legislao encara como tendo havido uma poste rgao intencional da tributaoincidente sobre os resultados. Se a empresa j havia tribu tado resultados em exercciosanteriores com base no custo orado na situao aqui tratad a, dever ser recalculado o lucroreal anterior agora com base nos custos efetivame nte incorridos, ao invs do orado. Esseclculo deve ser evidenciado num quadro demons trativo previsto IN SRF 084/79. Sobre oimposto que deixou-se de pagar na poca opo rtuna em decorrncia da sobre avaliao doscustos,incidiro juros e atualizao monetria do ontante devido( sem multa).Venda da unidade 01200.000,0011/97Custo Total Estimad o150.000,0011/97Relao estimada custo/venda75%Recebido por conta do preo 40.000,0012 /97 Custo apropriado (75% s/ 40.000,00) 30.000,0012/97Lucro tributado no exerccio 1 0.000,0012/97Concluso da obra120.000,0002/98Relao real custo/venda60%Custo que deve ria ter sido apropriado 12/97 24.000,0002/98Diferena de lucro no tributada 6.000,0 003/98Sobre estes R$6.000,00, que deixaro de ser tributados na poca certa devido a o excesso de previso para o custo total da obra, devem ser recolhidos em 1998 acr escidos juros eatualizao monetria, se houver. Isto porque a insuficincia de custo re alizado foi de 20%(30.000 / 150.000), estando, portanto, acima do limite de 15% mencionado.1.10 EXCESSO DE CUSTO REALIZADOAdmitindo-se que no final da obra cons tatou-se que seu custo total excedeu emR$150.000,00 os valores originalmente orad os em R$1.500.000,00, podem ocorrer as duasseguintes situaes:A Se a concluso da obr a se der aps o adquirente haver pago todo preo. Neste caso, a apropriao do custo do imvel vendido havia sido sub avaliada.Como no existe nesta ocasio receitas e custos diferido, o ajuste se d diretamente noresultado do exerccio da concluso da obra.3. 1.2.2.10Custos de Imveis Vendidos Ed.Brasil15.000,002.1.3.1.10Custos Orados Ed. Br asil15.000,00B-Se a concluso se der antes da liquidao total do preo da vendaExistiro receitas e custos diferidos, estes baseados em valores anteriormenteorados. , pois , necessrio proceder sua correo, que ir afetar os resultados daempresa.Supondo que t enhamos os seguintes dados:Valor da Venda200.000,00Custo Previsto no momento da venda150.000,00Custo real total170.000,00Excesso de Custo 20.000,00Lucro Projeta do(25% de 200.000,00) 50.000,00Lucro Real 30.000,00Valor recebido do comprador a t a data daConcluso da obra 40.000,00Lucro apropriado at o momento 10.000,00Lanament o de ajuste 2.3.2.1.10Custos Diferidos de vendas deimveis Ed. Brasil16.000,003.1. 2.2.10Custos de Imveis Vendidos Ed. 4.000,00 Brasil2.1.3.1.10Custos Orados Ed. Brasil20.000,001.11 CUSTOS ORADOS E CUSTOS CON TRATADOSA CUSTOS ORADOSAo ser contratada a venda de uma unidade no concluda, alm dos gastos j feitosat a ocasio da venda, mister se faz que se seja feita uma estimativ a do custo necessrio sua concluso, para que seja realistas a comparao da receita da v enda com o custo daunidade vendida. Ele baseado num clculo de engenharia desenvol vido sobre projetosconstrutivos e os preos de materiais e mo-de-obra correntes no mercado, necessrios sua execuo.B CUSTOS CONTRATADOS No decorrer da construo, alguns g stos podem ser ajustados com o fornecedor ou prestador de servios, atravs de um co ntrato para fornecimentos e pagamentos futuros.Embora operaes desse tipo represent em um compromisso financeiro da empresaconstrutora, condicionando contraprestao po r parte do contratado, a mesma no usualmente registrada em contas patrimoniais. Co mo exemplos desse tipo de situao,temos o contrato de fornecimento de elevadores, q ue usualmente so fabricados para cadaobra especfica, e a contratao de mo-de-obra de e mpreiteiros que prestam servio mesma.Entretanto, a legislao permite que seja dado re conhecimento a esse tipo de custoquando da venda da unidade imobiliria para entre ga futura,desde que no tenha sidoexercida a opo pela incluso dos custos oradosna comp osio dos custos dasunidades vendidas. Em se adotando, pois, o critrio docusto orado, no h porque secogitar docusto contratado, pois este estaria j includo naquele.BIBLI

OGRAFIAConstruo Civil - Aspectos Tributrios e Contbeis, Teixeira, Paulo Joni e Panta leo,Milton J. Editora Sntese, Porto Alegre- RS- 1998.Manual de Contabilidade, Elis eu Martins e Outros, Atlas, So Paulo, SP, 2002.