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de

QUE O MERCADO OFERECE

VARIEDADE DE INVESTIMENTO PARA PATRIMNIO OU RENDA

"0 apartamento de dois quartos o carro popular do mercado imobilirio.


Fbio Nogueira, diretor da Brazilian Mortgages

11

Q
__
A variedade

o grande
atrativo do mercado
----1i..J....Jm....L.:o~bl.LiLi~oL..l.? _

o que h no mercado:
Casastradicionais Apartamentos tradicionais o Imveis em condomnios o Imveis inteligentes o Imveis pr-fabricados o Imveis tombados o Imveis foreiros o Imveis de lazer o Time sharing o Estdios o Lofts o F1ats o Condotis o Resorts o Escritrios o Lojas tradiCionais o Lojas de shopping o Ttulos imobilirios o Fundos de Investimento Imobilirio o Galpes industriais o Terrenos
o

Da tradicional casa de rua aos recentes fundos imobilirios, o mercado oferece opes de acumulao de patrimnio e investimentos que atendem a todos os perfis - do conservador, em busca de segurana e tranqilidade, ao agressivo, sempre procura de negcios que proporcionem bons ganhos. E o mercado mudou muito nos ltimos anos. De um lado, a falta de segurana nas grandes cidades e a busca cada vez maior por conforto e infra-estrutura de lazer, pelo segmento mais rico da populao; de outro, o aumento da demanda por imveis e financiamentos mais baratos, pela populao de baixa renda. As casasde rua e os prdios isolados esto cedendo lugar aos condomnios fechados de casase apartamentos. O mercado procura atender a todos os gostos: constri imveis inteligentes e automatizados, manses e sofisticados lofts, mas tambm pequenos. estdios e condomnios populares, Nas grandes cidades, cresce a demanda por apartamentos de um e dois dormitrios, com boa infra-estrutura de lazer e servios, para pessoasque moram sozinhas. E os casares do inlcio do sculo passado vo sendo reformados e modernizados, para se transformar em sedes de empresas ou receber famlias de alto poder aquisitivo. ' A chegada ao Brasil de grandes empresas estrangeiras e de alta tecnologia tambm mexeu substancialmente com o mercado de imveis comerciais. Edifcios de escritrios luxuosos, de infra-estrutura sofisticada e lajes extensas apareceram nos ltimos anos, nos grandes centros financeiros e comerciais do pas. Muitos prdios antigos passaram por completa reforma e modernizao. E novos produtos surgiram, como os fundos imobilirios, para permitir ainda mais diversificao nos investimentos e fontes alternativas de recursos aos construtores.

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G"ia Valor

Econmjco de Imveis

Que tipo de ,imvel


____ ~eloo.......Llm'-Ua.u.l_s

procu ra d->o<o ?

o apartamento

tradicional de dois quartos

Esse tipo de imvel, procurado tanto para morar quanto para gerar renda, lidera os rankings de lanamentos e de vendas, entre os imveis residenciais, nas grandes dades. Os prdios de apartamento so construes erticais que surgiram para solucionar a falta de espao para moradia nas metrpoles, por causa do aumento da populao, Os apartamentos de um modo ou quarto-e-sala tm como objetivo atender aos solteiros ou opulao de baixa renda - e so tambm os mais indicados para gerar renda; os de ois dormitrios atendem s famlias-padro de quatro pessoas) e aos casais jovens, com at dois filhos; os de trs quartos, s famlias maiores: e os de quatro ou mais quartos, populao de mais alta renda.

IMVEIS RESIDENClAIS
Quantidade 2 quartos
3 quartos 4 ou +

de quartos

Percentual de vendas
50,2% 31,9% 13,4% 4,5%

at 1 quarto
=mte: Secovi

IMVEIS RESIDENCIAIS
lanamentos em So Paulo

TIPO At 1 quarto
2 quartos 3 quartos 4 ou + quartos

1997 5.636 14.706 18.081 1.003 39.426

1998 5.407 6.224 7.445 2.591 21.667

1999 5.103 12.257 7.183 1.815 26.358

2000 4.931 13.596 8.131 3008 29.666

2001 3.492 9.766 7.264 2.767 23.289

Total
~: Secovi I Embraesp

Guia

\/alor

Econmico

de Imveis

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Qual a diferena
entre o apartamento
___ c--.o njugado

e o estdl...l....3oio"-l.? __

isso o que diferencia os atuais

A infra-estmtura e a modemidade

GICO

o conjugado, por ser quase sempre um imvel ancigo, requer muita meno ao estado de conservao, principalmente das instalaes eltricas e hidrulicas.

estdios dos antigos conjugados. O conjugado (tambm chamado de kitchenette, palavra inglesa que quer dizer "cozinha pequena ") um apartamento de at 50 metros quadrados, com pequena rea destinada cozinha, quarto conjugado sala e parede divisria para separar o banheiro. Localizado nas regies centrais das grandes cidades, era muito comum na dcada de 60, para atender aos universitrios e aos jovens de classe mdia em incio de carreira ou vindos do interior. Fica em prdios simples, com pouca ou nenhuma infra-estrutura de servios e de lazer. O estdio tem a mesma metragem do conjugado, mas moderno e charmoso. Sem paredes para separar cmodos, tem cozinha americana (interligada rea social), banheiro e rea de servio. O p-direito (altura entre o piso e o teto) um pouco acima do padro. Os prdios de estdios costumam dispor de boa infra-estrutura de servios e de lazer - piscina, sauna e sala de ginstica e, em alguns, salo de jogos, salo de festas, bar, escritrio (homeoffice) e sala de cinema (hometheater). O estdio foi idealizado para atender aos solteiros das classes mdia e mdia alta.

o que se destaca
Tradicionalmente. nos apartamentos

e,m
?

A independncia das reas ntima, social, de servio e de lazer


H prdios de luxo em que todos os apartamentos so dplex ou trplex, mas as construtoras no tm demonstrado interesse por apartamentos com mais de um pavimento. limitando-os s coberturas de alguns edifcios de luxo. O principal motivo o aumento do custo. por causa de novas leis municipais que regulamentam o uso da rea sobre o ltimo andar - que antes tinha uso livre e era desconsiderada no total da rea construda.

dplex, as reas social e de servio ficam no primeiro pavimento, com ante-sala, sala, lavabo, cozinha e lavanderia; e a ntima, no segundo pavimento, com banheiros e quartos. A rea de lazer, na maioria dos casos, localiza-se no trreo do edifcio, comum a todos os moradores e tem piscina, sala de ginstica, salo de festas e sala de cinema. Nos trplex, o terceiro pavimento normalmente destinado s reas de servio e de lazer, com salo de jogos, piscina, sauna e churrasqueira. Os apartamentos com mais de um pavimento so destinados s famlias de alta renda e tm menos liquidez no mercado. Dplex ou trplex costumam pagar condomnio e IPTU mais altos do que os demais apartamentos do prdio, por ter maior rea til privada.

Qual o maior problema


1'.""!'V'I
1"\.

r'\T ,"\

A impermeabilizao,

por causa de infiltraes

apartamento de cobertura pode ser linear, dplex ou trplex; ocupa o ltimo andar do edifcio e tem, normalmente, uma rea de piso descoberta, que recebe gua de chuva diretamente. Alm dos cmodos tradicionais, as coberturas costumam dispor de rea de lazer, onde possvel instalar piscina, sauna e churrasqueira. Cuidado para voc no comprar um imvel construdo acima do gabarito da regio ou que no atenda ao recuo mnimo exigido legalmente. A obra pode ser embargada ou o prdio no receber a autorizao de ocupao (habite-se), at que a rea construda m excesso seja posta abaixo e nesse caso, a cobertura sempre afetada.

TRANQUE A PORTA

L-

Para prdio habitado h muito tempo, mas com IPTU ainda emitido em nome da construtora. provvel que haja problema para a obteno do habite-se. Confira no cartrio de registro de imveis quantos andares eram previstos na planta aprovada.

Guia Valor Econmico de Imveis

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Qual a diferena
? o Ilat wna
erso modernizada do apart-hotel
apart-hotel surgiu na dcada de 80, para viabilizar financeiramente a
construo de empreendimentos e atender rande procura. hoteleiros

Flats no se enquadram na Lei do Inqui/inato - so disciplinados pelo Cdigo Civil.

O rdio de ingls, " apartamentos


com servios") costuma ter piscina, sauna e sales de jogos, festas e ginstica; possui um

(em

Infra-estruturas comercial, residencial e de lazer j se unem em empreendimentos mistos de flats e escritrios

ou dois quartos, com rea entre 30 e 150 metros quadrados; semelhante A arrumao e a de servios de um apartamento de hotel. e limpeza do flat e a recepo na taxa de so pagos de os

noite e dia esto includas OLHO MGICO condomnio, lavanderia e de restaurante

mas os servios de entrega, Tambm

Xos grandes centros urbanos. o flat tem maior valoT de locao do que os apartamentos tradicionais de mesmo porte - entre 50% e 100% a mais em empree1ulimenws com boa infra-esUllIUra de servios e lazer. A mula bmta mensal est enrre 0,6% e 1,2% do valor de meTcado do imvel em So Paulo. O prazo de rentabilidade mxima do flat de cerca de sete anos.

acordo com o consumo. eletrodomsticos, costumam

os mveis e a decorao

ser pagos pelo proprietrio. O flat pode ser ocupado pelo proprietrio alugado tambm por ele. Pode fazer parte de um pool de locao, por intermdio de uma empresa administradora. Em alguns municpios, por ou diretamente

exigncia feita

legal, a locao de flat s pode ser e as unidades hoteleiras por dirias.

por temporada,

ou condotis, 14
Gllia
Valor

Econmico de Imveis

Qual a melhor localizao ___ ------1para.um flat gerar rend"",,-a?..L...-1 __


Nas regies de maior con"centrao de executivos e turistas
orla martima de cid'ades praia nas e as regies de aeroportos, centros de convenes, escritrios comerciais ou bairros preferidos pelos executivos so bons locais. Os flats competem com a rede hoteleira e importante fazer uma boa pesquisa do nvel de procura, oferta e concorrncia, fatores que determinam a taxa de ocupao do imvel e a conseqente rentabilidade. Entre o Natal e o Carnaval, a taxa de ocupao dos flats cai cerca de 50% em cidades em que os executivos so os principais clientes, como So Paulo, mas sobem muito, no perodo de frias escolares e no Carnaval, em cidades tursticas.

Como calculada a renda ____ de um flat a.o

em pool?

Faa a diviso de toda a renda lquida do ms pela quantidade de flats que compem o pool.
So descontadas, antes do rateio,

as despesas operacionais, de manuteno e de administrao. A eficincia da administradora e as taxas cobradas so determinantes para rentabilidade do imvel. Pesquise o perfil dos moradores, pois a rentabilidade diminui quando a maioria de residentes fixos ou de longo tempo - eles no consomem produtos de frigobar nem usam o restaurante, como fazem os hspedes temporrios (perfil curto).

TAXAS COBRADAS POR ADMINISTRAO

EM POOL

de participao no pool, no valor de um aluguel; ~ de administrao, de performance, de manuteno, de cerca de 2,5% sobre a arrecadao bruta; de cerca de 10% sobre o rendimento entre 1% e 5% sobre o rendimento bruto; bruto;

voc ainda ter de pagar, mensalmente, fazer o ajste anual,

15% de IR, atravs do Carn Leo, e depois

Guia

Valor

Econmico

de Imveis

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Posso comprar um
?
Sim, mas no pode morar no apartamento
Nos condomnios de hotis (condotis), muito comuns atualmente, voc tem de deixar disponvel para locao temporria o imvel adquirido. O sistema mais comum o de arrendamento imobilirio. O comprador arrenda o quarto, por um prazo determinado, a uma empresa responsvel pela administrao hoteleira, que se responsabiliza por custos operacionais e distribuio de lucros. O lucro calculado pela mdia de ocupao de todo o empreendimento - locao dos quartos e uso de servios pelos hspedes, como frigobar, restaurante, lavanderia, chamadas telefnicas etc. So descontados os impostos e as taxas de reserva, de reposio e de administrao. Se o empreendimento estiver em construo, preciso pacincia. Os rendimentos s vo comear a ser pagos quando o hotel estiver funcionando. A taxa de ocupao nos primeiros trs meses de funcionamento dificilmente supera 25%. Mas costuma subir mais rapidamente do que a dos flats. Quando estiver em pleno funcionamento, o hotel pode render entre 8% e 12% brutos ao ano, mais a valorizao patrimonial. Com o passar do tempo, a rentabilidade do condotel pode cair, devido ao aumento da concorrncia. A bandeira do hotel, o projeto hoteleiro e as reservas financeiras do grupo devem ser avaliados.

teno aos empreendimentos que oferecem rentabilidade tixe e imediata. Em geral, a rentabilidade s paga, desde o incio, aos investidores que compraram a unidade vista, e o percentual de rentabilidade, de cerca de 1% ao ms, s garantido at o fim da obra. Depois, preciso cerca de seis meses para haver equilbrio entre receita e despesa - s ento voc comea a receber o retorno do investimento.
ABRA A PORTA

Para os empreendimentos com prazo de concluso curto. Um dos maiores riscos nesse segmento o de a obra no terntinar. A consmlo de um condorel costuma demorar de 2 anos a 2 anos e meio

o que Loft ?
uma nova concepo de moradia
Os apartamentos ou casas em estilo lott tm p-direito (espao entre o piso e o teto) duplo (cerca de 6 metros de altura) e ambientes integrados, sem paredes dividindo-os. O lott surgiu na transformao de velhos galpes e armazns em residncias. Na Europa, grandes fbricas abandonadas foram opo de residncia na fase de reconstruo da Alemanha ps-guerra . . Os lofts so muito comuns especialmente na Frana e na Inglaterra. Nos Estados Unidos, a areceram nos anos 60, em Nova York, no como es a o alternativo moradia e como ateli de artista. Observe as caracteristicas de um empreendimento lanado em So Paulo: tipo: edifcio de apartamentos; local: Moema, em So Paulo - SP; lanamento: 2001; entrega: 2003; unidade padro: um dormitrio; tamanho: 44m2; preo: R$ 123 mil, vista; financiamento: da incorporadora, em 66 meses; servios: administrao para locao em pool, entrega em domiclio, governana e camareira, posto de coleta e lavanderia, central de fax na recepo, central de congelados, "pague para usar" (pay per use); lazer: jardins; solarium, bar e piscina no terrao; salas de estar, leitura e descanso; salas de ginstica, massagem e ofur; duchas, sauna seca e mida e piscina semi-olmpica (25 metros de comprimento), coberta e aqueci da; e espaos gourmet interno e externo (com forno de pizza).

Um autntico loft tem aspecto rstico, com tijolos e instalaes aparentes. Mas o estilo vem se sofisticando para atender s c/asses mdia-alta e alta. Nos lanamentos, os condomnios de apartamentos ou casas tm grande infraestrutura de servios e de lazer.

Soho (South of Houston E uma antiga rea industrial de Nova York, ao sul da Rua Houston, que esteve para ser demolida na dcada de 60. A regio foi salva por um movimento de preservao da arquiterura dos prdios grandes armazns de estrutura em ferro fundido.

OLHO MGICO

Como as caractersticas de um lolt fogem ao padro tradicional elo mercaelo, o imvel pode pereler liquidez. Mas, em cidades onde a legislao mais rgida em relao " s construes, como no Rio de Janeiro, apreo desse tipo de imvel alto, pela escassez.

As casas de rua
?
Nas grandes cidades, sim, porque oferecem pouca segurana
As casas de rua so construes
e individuais, e hoje tornam-se ponto de quem as constri, ou sede de empresa. justamente e privacidade. da segurana que as casas em em todas esto se popularizando, por oferecerem particulares residncia comercial valorizadas, segurana condomnio

As cada vez mais raras casas de vila esto

E em funo

as faixas de renda. Por serem imveis fceis de vender, so adquiridos tambm como investimento. No Rio de Janeiro, concentravam, bairros de expanso Jacarepagu. as casas em condomnio da cidade, como Barra e se at alguns anos atrs, nos

da Tijuca, Recreio dos Bandeirantes Mas j h muitos

empreendimentos em bairros da zona norte da cidade, para populao de menor poder aquisitivo. Em So Paulo, a Lei Municipal liberou fechados 62,5m2), a construo 34.479/96, que de

de condomnios residenciais, e

Casas de esquina, em alguns municpios, pagam IPTU maior do que as outras. Mas, se voc vai construir uma casa de esquina, saiba que, em muitas cidades, os terrenos nessa posio tm autorizao para receber a construo de at trs casas, enquanto nos lotes de meio de quarteiro o limite de duas.

de casas (com rea til mnima em reas estritamente

incentivou o surgimento desse tipo de empreendimento para as classes mdia-alta alta e, a partir de 2000, tambm classes mdia e-mdia-baixa. para as

CASAS DE RUA
Ano 1996 1997 1998 1999 2000 ~",,- 2001
Fonte: Embraesp

Preo mdio (m') OLHO MGICO R$ 1.275,06 R$ 1.333,53 R$ 1.310,68 R$ 1.285,67 R$ 1.397,95 R$ 1.379,00

Nos condomfnios horizontais, as casas mais prximas portaria so as menos valorizadas, por ficarem mais expostas ao barulho e curiosidade de quem passa.

G"ia

Valor

Econmico

de Imveis

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As casas de rua
As casas de rua so construes
e individuais, e hoje tornam-se ponto particulares

Nas grandes cidades, sim, porque oferecem pouca segurana

residncia de quem as constri, comercial ou sede de empresa. valorizadas, segurana justamente e privacidade.

As cada vez mais raras casas de vila esto por oferecerem

E em funo da segurana que as casas em condomnio esto se popularizando, em todas as faixas de renda. Por serem imveis fceis de vender, so adquiridos investimento. No Rio de Janeiro, concentravam, bairros de expanso as casas em condomnio da cidade, como Barra e se at alguns anos atrs, nos tambm como

da Tijuca, Recreio dos Bandeirantes

Jacarepagu. Mas j h muitos empreendimentos em bairros da zona norte da cidade, para populao de menor poder que de aquisitivo. Em So Paulo, a Lei Municipal

34.479/96,

liberou a construo de condomnios fechados de casas (com rea til mnima

Casas de esquina, em alguns municpios, pagam IPTU maior do que as outras. Mas, se voc vai construir uma casa de esquina, saiba que, em muitas cidades, os terrenos nessa posio tm autorizao para receber a construo de at trs casas, enquanto nos lotes de meio de quarteiro o limite de duas.

~2.sm'), em reas estritamente residenciais, . centivou o surgimento desse tipo de empreendimento para as classes mdia-alta alta e, a partir de 2000, tambm para as dasses mdia e-mdia-baixa. e

CASAS DE RUA
Ano 1996 1997 1998 1999 2000 2001
-=r:e: Embraesp
Gllia Valor Econmico de Imveis

Preo mdio (m') OLHO MGICO R$ 1.275,06 R$ 1.333,53 R$ 1.310,68 R$ 1.285,67 R$ 1.397,95 R$ 1.379,00

Nos condomnios horizontais, as casas mais prximas portaria so as menos valorizadas, por ficarem mais expostas ao barulho e curiosidade de quem passa.

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Os casares
___ ----"""'-a A

indaJa z e OLS.U c esso ?


demanda por casares de alto padro grande e a oferta, pequena. O estado de conservao determina o valor e a rapidez do negcio. O prazo mdio de venda de um ano para imveis em perfeito estado - demora essa porque o comprador de uma manso, por fazer um investimento alto, exigente. O casaro precisa estar em harmonia com os demais imveis da regio. Uma casa de arquitetura moderna, em rea de manses clssicas,perde valor. Os casares muito antigos precisam ser modernizados por fora e por dentro para entrar no mercado. Mas as caractersticas tm de ser preservadas, principalmente as de fachada. Uma boa reforma num antigo casaro leva tempo e os gastos so altos, mas a valorizao do imvel pode ser de at 40%.

Fazem mais sucesso no mercado de compra e venda do que no de aluguel

A maioria dos que compram uma manso de preo elevado, em bairro nobre da cidade, pensa em morar no imvel; mas grande parte dos que compram em bairro de perfil ascendente pretende fazer investimento: compra para revender.

Por que
alguns imveis antigos

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o

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Para preservar a histria e a cultura da nao


feito pelo Patrimnio Histrico da Unio, dos estados ou dos municpios, quando o imvel pertence a um conjunto arquitetnico ou tem elementos arquitetnicos que caracterizam pocas de importncia cultural e histrica, ou so de interesse artstico e paisagstico. Os imveis tombados no podem ser demolidos nem passar por reformas que alterem as caractersticas originais. Qualquer obra s pode ser feita com a autorizao dos rgos responsveis.

Tombamento

uma ao realizada pelo poder


pblico para preservao de 1000is especficas, a fim de que a utilizao se faa dentro de determinadas regras. O registro dos dados refefen es ao imvel feito em um livro chamado tombo. Os imveis tombados costumam ter reduo ou iseno de impostos.

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Guia Valor Econmico de Imveis

Possoexplorar comercialmente um imvel...IDrnharln]


Sim. Mas tudo de acordo com as regras de preservao

de interesse da Unio que os imveis porque essa uma de de

tombados sejam ativos, forma de preserv-Ias. O governo organismos federal internacionais

recebe

financiamento e, por meio Federal

um acordo com a Caixa Econmica (CEF), o Ministrio da Educao e Cultura (MEC) oferece linhas crdito aos de para

OLHO MGICO

proprietrios

a recuperao e incentivo ao uso comercial ou residencial desses imveis. Atravs do programa at 2004 o MEC deve investir de Documenta,

A Justia tem dado ganho de causa a alguns pedidos de indenizao, por impedimento de uso ecol1mico, de imveis tombados como patrimnio cuitural, histrico e arquitetnico.

200 milhes de dlares na recuperao reas histricas urbanas do pas.

o Castelo

Valentim, construdo em 1879, no bairro

de Santa Teresa, no Rio de Janeiro, e tombado em 1990 pelo Departamento de Patrimnio Cultural da de seus os trs filhos do

cidade, premiou o esprito empreendedor donos. Depois do tombamento,

comerciante portugus Antnio Valentim, que mandou construir o castelo, resolveram restaur-Io,

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mantendo as caractersticas originais. Eles moram em trs apartamentos do imvel e alugam os outros

cinco - sempre muito disputados quando vagam. Algumas reformas antes do tombamento deram ao imvel um elevador, em 1925, e mais dois andares, alm dos trs originais, em 1941. E o castelo se transformou num belo prdio, em estilo medieval, de

S
11'I

oito apartamentos.

Guia

Valor

Econmico

de Imveis

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Que taxas so'


__
pagas por imveis ~ern1erreno da Unio?
As taxas so pagas ao proprietrio direto do imvel, aqueles que mantm o direito de propriedade real: o municpio, a Igreja, a Unio (terrenos de marinha, na orla martima; ou em rea de segurana, prximas s fortificaes militares), a famlia imperial (principalmente nas cidades de Petrpolis e Terespolis, no Rio de Janeiro) e as naes indgenas (terrenos de Alphaville, em So Paulo, por exemplo). Ao comprar um imvel nessasterras, voc compra o direito de us-lo, que o direito de domnio til, chamado de enfiteuse, e no o direito de propriedade plena, que o direito de domnio real. Para tanto, voc, na condio de senhorio til (aquele que tem direito de domnio til), vai precisar pagar ao senhorio direto (aquele que tem direito de domnio real) um prmio, que uma taxa anual chamada foro. Quando voc faz a remisso (aquisio plena do imvel) ou vende o direito de domnio para outra pessoa, voc vai ter de pagar ao proprietrio direto um outro prmio, que uma taxa nica chamada laudmio.

Anualmente, o foro e, em caso de venda ou remisso, o laudmio

Em 11 de janeiro de 2000, o decreto presidencial 3.725 regulamentou a Lei 9.636/98, que trata de domiclios e empreendimentos na orla martima brasileira. O decreto prev cobrana retroativa de tributos das pessoas que ocupam imveis em terrenos da Unio: taxa de ocupao entre 2% e 5% ao ano e foro de 0,6% ao ano, sobre o valor do terreno. Nesse caso esto as praias do litoral norte de So Paulo, em reas que ainda sero demarcadas.

ENTENDA OS TERMOS
Termo Caracterstica

Terrenos de marinha

So os que esto dentro de uma faixa de 33 metros da linha mdia de preamar, terra a dentro, tomando-se como base um mapa de 1831. Preamar a mar alta.

Remisso

a aquisio da propriedade plena do imvel.

Enfiteuse

o direito alienvel e transmissvel aos herdeiros de gozo e de domnio til de um imvel, com a obrigao de no o deteriorar, e de pagamento, como senhorio til, ao senhorio direto, de taxa anual de foro e tambm de laudmio, quando houver venda ou remisso do prdio. As leis federais 9.760/47 e 9636/98 regem as enfiteuses da Unio (includas as terras indgenas) e o Cdigo Civil rege as dos municpios, da Igreja e da famlia imperial.

Senhorio

o proprietrio de um imvel arrendado ou alugado. Senhorio direto aquele que tem a propriedade direta (domnio real) de prdio enfitutico e recebe o foro da enfiteuse paga pelo senhorio til. Senhorio til aquele que tem a posse (domnio til) de prdio enfitutico e paga o respectivo foro ao senhorio direto.

Foreiro

aquele que tem o domnio til do prdio (senhorio til), mediante pagamento de foro quele que tem a propriedade direta (senhorio direto). Foro a quantia que o enfiteuta ou o foreiro paga anualmente ao senhorio direto do prdio.

Laudmio

aquele que tem o domnio til do prdio (senhorio til), mediante pagamento de foro quele que tem a propriedade direta (senhorio direto).

Gllia

Valor

Econmico

de Imveis

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Devo transformar um regime ______ de ocupao em enfLteuse?


Deve, porque voc vai pagar uma taxa menor
OLHO MGICO

o laudmio calculado por peritos do governo federal. Trata-se de um processo demorado e responsvel por muita dor de cabea de compradores sem experincia em lidar com rgos pblicos. Mas, ainda que se contrate um despachante srio e gil, a demora pode levar anos, num exaustivo e inexplicvel vaivm de documentos e exigncias burocrticas.

Um imvel construdo em terreno da Unio, que est sob regime de ocupao, paga taxa anual de 2% a 5% sobre o valor da rea ocupada no terreno, enquanto na enfiteuse da Unio a taxa de foro de 0,6% ao ano. O Programa Nacional de Desestatizao tem um projeto de avaliao de imveis em terrenos que estavam sob regime de ocupao antes de 15 de fevereiro de 1997, em So Paulo e no Rio de Janeiro, para transform-Ios em enfiteuses: pagariam 0,6% de foro, anualmente, e 5%, no caso de venda ou remisso. Em alguns casos, ser possvel a remisso de foro (compra da propriedade plena), mediante o pagamento de uma taxa de 17% sobre o valor do imvel.

OS CUSTOS DAS ENFITEUSES

Nas enfiteuses da Unio, paga-se anualmente, a titulo de foro, 0,6% sobre o valor da rea do terreno em que foi construido o imvel, desconsiderando o prdio construido; nas do municpio ou da Igreja, paga-se R$ 1,00.

A ttulo de laudmio, paga-se, nas enfiteuses da Unio, 5% sobre o valor da rea do terreno em que foi construdo o imvel, desconsiderando o prdio construido. Nas enfiteuses do municpio (tomando como exemplo o Rio de Janeiro), paga-se 2,5% sobre o valor do imvel construido; e nas enfiteuses da Igreja (Arquidiocese do Rio de janeiro), paga-se 5% tambm sobre o valor do imvel construido.

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Guia Valor Econmico de Imveis

Posso ter a propriedade plena __ de um imvel em terreno da Unio?


Sim, se o terreno for de marinha e no estiver em faixa de segurana
Para aceitar a remisso, que a compra da propriedade plena do imvel, a Unio cobra taxa de 5% sobre o valor da rea ocupada, mais dez foros; a Igreja cobra 5% sobre o valor do imvel, mais R$ 1,00 para cada ano de ocupao anterior; e o municpio (como base o Rio de Janeiro) cobra 2,5% tambm sobre o valor de mercado do imvel.

PARA SOLICITAR

REMISSO

DE ENFITEUSE

Da Unio

Delegaciade Patrimnio da Unio

Dos municpios

Divisode Enfiteuseda SecretariaMunicipal de Fazenda

Da Igreja

Departamento de Enfiteuseda Mitra

Posso regularizar a posse de um imvel em rea __ de..,oroteo de manancial....L..?

preciso consultar a legislao de sua cidade

lei federal 9.866/97 estabelece normas para a preservao ambiental, mas exige leis municipais complementares. Em So Paulo, podem ser regularizados os imveis construdos indevidamente em reas de proteo de mananciais da regio metropolitana, definidos na Lei 1.192/76. Em contra partida, exige-se a compra e preservao, pelo proprietrio, de reas verdes prximas e do mesmo tamanho das que sero regularizadas - desde que no estejam a menos de 50 metros da margem . de reservatrios.
Guia Valor Econmico de Imveis

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VARIEDADE DE INVESTIMENTO

PARA PATRIMNIO OU RENDA

Com o que devo


Voc deve se preocupar em freqent-Ia

me preocupar, ao adquirir um imvelparaJazer....L....? _


com assiduidade
Um dos motivos de problemas com imveis de lazer, no campo ou na praia, o desestmulo do proprietrio em se deslocar constantemente at o imvel. A falta de visitao pode gerar relaxamento na manuteno e na segurana, desvalorizando o bem. sempre aconselhvel ter um caseiro para zelar pela casa. D preferncia a um imvel que voc conhea e que agrade a toda a famlia. Se seus filhos ainda so crianas, uma casa em condomnio pode ser melhor, peta liberdade e segurana que oferece, ou em praias de guas mansas. Se h jovens na famlia, escolha uma regio que tenha opo de lazer tambm noite. Uma opo muito freqente das famlias proprietrias de imveis de lazer a de dividir o uso com outras famlias. O revezamento combinado para o uso do imvel pode diminuir as despesas e os riscos de abandono. Os imveis ficam mais em conta, porque as despesas comuns so rateadas entre vrios moradores, alm de haver constante manuteno e fiscalizao. Avalie sua reserva financeira para sustentar essaque ser sua segunda casa. Alm dos gastos com gua, luz, IPTU (que no litoral costumam ser mais caros do que nos centros urbanos), h outros, com empregados e taxas de concesso do governo, se o terreno estiver em rea da Unio.

Voc pode alugar o seu imvel de praia, por temporada, em pocas em que sua famlia no vai us-Io. Mas lembre-se de que o risco de danos grande e h poucos interessados em alugar um imvel fora de alta temporada.

OLHO MGICO

um terreno para a construo da casa de praia, redobre a ateno com a situao legal do lote. Durante a obra, visite o local com freqncia, para evitar despesas e aborrecimento com trabalhos mal feitos e desperd ci o de material.

Se voc vai comprar

26

Guia

Valor

Econmica

de Imveis

o que
de lazer

time sharing?

um ttulo que garante a voc desfrutar de empreendimentos

No sistema time sharing, voc adquire cotas de participao em um empreendimento turstico e de lazer para freqent-Io em data e prazo definidos. O sistema indicado para a famlia que no dispe de folgas regulares ao longo do ano ou no quer gastar dinheiro com compra ou aluguel de um imvel. Normalmente, a empresa turstica possui vrios empreendimentos, em cidades ou pases diferentes, o que permite variar o passeio. Mas, antes de comprar um ttulo, verifique as informaes - alguns empreendimentos ficam em regio afastada do centro turstico e no tm o conforto exaltado nos panfletos - e avalie custo, alimentao, prazos e datas disponveis.

OLHO MGICO

No sistema time sharing, -as reservas para alta temporada tm de ser feitas com muita antecedncia - as vezes, de at um ano_

possvel
-

conciliar lazer e negcio


., ?

Se voc entende do negcio, provavelmente sim


Mas, se voc for leigo, cuidado. Muita gente procura encontrar nos imveis rurais, alm de lazer, uma fonte de renda. A grande maioria fracassa, por falta de conhecimento e afinidade com o negcio. Dificilmente os imveis rurais geram renda com aluguel temporrio, mas podem ser rentveis com criao de animais, agricultura e produtos naturais. Mas sempre exigem a presena constante do proprietrio. para organizao e fiscalizao. Os imveis rurais costumam ter preo elevado e as despesastambm so grandes para a manuteno e os servios - caseiro, jardineiro, axineira etc.

A diferena entre chcara, stio e fazenda est no tamanho do terreno. A chcara tem entre 1.000m>e 24.200m> (um alqueire); o stio, entre um alqueire e 50 alqueires (1 milho 210 mil tn'); e a fazenda, 50 alqueires em diante.

Guia

Valor

Econmico

de

Imyeis

27

Quero montar
__

uma pousada.

---'Poronde comeo?

Escolha a regio e proCLlre a agncia da Embratur

TRANQUE A PORTA

L-

lugar em que voc vai comprar ou a pousada deve ser escolhido com de e

construir

Para os emprstimos financeiros. Voc pode se afundar nas taxas de juros. Faa um planejamento do empreendimento e junte o dinheiro necessrio.

muito cuidado, e a Empresa Brasileira Turismo (Ernbratur), que regulamenta fiscaliza o setor, pode ajud-Ia. uma pousada O custo para construir

calculado pela quantidade de quartos. Uma pousada simples, com dez quartos e mil metros quadrados, chega a custar R$ 550 mil - cerca de R$ 550,00 o metro quadrado de rea construda, com acabamento (tendo como base o incio de 2002). A taxa de ocupao de cerca de 65% e o retorno do valor investido demora, em mdia, cinco anos.

UMA POUSADA PRECISA TER:

Recepo, com mesa de telefonia, balco de atendimento e cadeiras para espera. Sala de estar, com sofs, mesinhas, revisteiro, TV rea de lazer, com brinquedos infantis, quadra de esporte e.salo de jogos. Depsitos de materiais e galpo de servios. Lavanderia, com mquinas de grande porte para lavar e secar e equipamento de passar roupa. Roupas de cama e banho em estoque. Vestirio e rea de descanso de funcionrios, com armrios, mesa, sof e banheiro. Enfermaria, com cama de descanso e aparelhos e medicamentos de primeiros-socorros. Cozinha, com mesas, armrios, utenslios gerais, freezer, geladeira e fogo industrial. Despensa, com armrios para estocagem de alimentos e bebidas. Bar e restaurante, com balco, mesas, cadeiras e bufs e utenslios para servir (pratos, talheres, bandejas, copos ete) Garagem, com pelo menos um veculo prprio, para transporte de produtos ou mesmo de hspedes, em emergncia. Quartos, com banheiro, cama, armrio, mesa com cadeiras, poltrona, mesas de cabeceira, abajur, ar-condicionado ou ventilador, frigobar, TV, telefone e interfone.

28

Gllia Valor

Econmico

de Imveis

TIJOLO POR TIJOLO

Desconfie

de lugares em que no haja outros

empreendimentos.

Pesquise a demanda, Mas, lembre-se: solidariamente.

as prticas e preos do concorrente. podem e devem progredir

os negcios

Informe-se telefone

sobre salrios, impostos etc.

e despesas comuns:

luz, gs,

Trace o perfil tamanho

do consumidor alimentao,

e defina

os servios e os produtos e o

que vai oferecer:

lazer e hospedagem;

e a estrutura

da pousada.

Procure oferecer normalmente

um servio diferenciado, etc.

para um pblico tradicionais,

esquecido

por empreendimentos

como idosos, obesos, deficientes

Informe-se

sobre preos e prazos de pagamento

oferecidos

pelos fornecedores.

Defina os preos que sero cobrados.

Profissionalize a quantidade recepcionista, funcionrios

a equipe

e os servios. Estude bem o perfil, e a forma de contrat-Ios faxineiro - em e (que pode ser voc mesmo), camareira, (jardim, piscina etc.).

de funcionrios cozinheiro,

geral, so necessrios gerente de manuteno

copeiro,

Faa cursos sobre a administrao funcionrios - oferea

do negcio

e treine

seus

a eles cursos de aperfeioamento.

Esteja sempre atento

s novidades

do setor.

Divulgue

o estabelecimento.

grande

fonte

de publicidade

a comunidade

em que est localizado

o empreendimento.

Esteja frente controle

da administrao

de sua pousada. Voc ter

sobre o seu negcio

e o hspede gosta de ver o dono.

Guia

Valor

Ecoomico

de Imveis

2C

Em que reas os .
Nas reas de expanso dos grandes centros urbanos

Os terrenos so caros em regies nobres das cidades, mas so excelente investimento de mdio e longo prazos em regies para onde a cidade est se expandindo. As grandes incorporadoras compram terrenos com antecedncia, de acordo com os lanamentos que planejam fazer anos depois. Quando voc estiver avaliando um terreno, leve sempre em conta o perfil imobilirio da regio. Comprar um lote para construir uma casa em rea de perfil industrial um negcio to ruim quanto comprar um terreno para construir um galpo de armazenagem em rea residencial.

Qual a diferena entre loteamento


r

o loteamento

pblico e o condomnio privado.


O loteamento transforma determinada rea em bairro e as pessoas tm a escritura definitiva individualizada do lote adquirido. A prefeitura fica com a posse das ruas e, em acordo com as associaes de moradores, autoriza restries livre circulao de pessoas estranhas - os moradores cercam as ruas. Os servios pblicos de infra-estrutura so levados at as casas. No condomnio fechado, os servios pblicos chegam at a entrada do empreendimento, mas a distribuio s casas feita pelos prprios proprietrios, que so donos de uma frao ideal do terreno, com domnio sobre as reas comuns. As leis federais que regem os dois empreendimentos so distintas: 4.591 para condomnios e 6.766/79 para os loteamentos.

30

G"ia

Valor Econmico de Imveis

A loja d.e rua . ,


Depende da localizao
ma loja de rua deve ficar em regio com intenso movimento, normalmente as principais avenidas dos bairros e o centro das grandes cidades. Algumas ruas chiques, como a Garcia D'vila, em Ipanema, no Rio de Janeiro, e a Oscar Freire, nos Jardins, em So Paulo, renem lojas de grifes famosas e tm preo de metro quadrado alto. Outras, em regies populares e de grande movimento, como a Saara (adjacncias da Rua da Alfndega), no centro do Rio, e a 25 de Maro, no centro de So Paulo, tm baixa taxa de desocupao (vacncia). A pesquisa do comercial deve ser cuidadosa. Visite o local e converse com os vizinhos para saber se o movimento bom e a rea, promissora.

Ponto a localizao do imvel.

OLHO MGICO costume ser cobrado pelo proprietrio, 110 primeiro contrato de locao, ou pelo inquilino que deixa o imvel, um prmio pelo ponto quanto mais bem localizado o imvel, mais alto o prmio.

Qual a vantagem __ de uma loJa em shopping?


o conforto
As

e a segurana atraem os clientes

facilidades tornaram mais procuradas, caras e rentveis as lojas em shoppng center. Variedade de produtos e servios, escadas rolantes, ar-condicionado central, estacionamento, horrio extenso de funcionamento e outras facilidades atraem os clientes aos shoppngs. Os imveis tm tamanho variado, para atender microempresas e grandes lojas de departamentos. E os custos de manuteno e infra-estrutura so rateados com os demais proprietrios.

Que opes
__ d e esc r it...llo.L..Lr....L.!i OIo.LS 7 .....
o

tenho no mercado
_

Muitas: uma saleta ou at um edifcio inteiro de alto padro


mercado farto: de edifcios ou andares inteiros, em imveis classeA, que visam atender s grandes e modernas empresas, a salas de menor porte, para a instalao de consultrio e escritrio de profissionais liberais e de pequenos e mdios empresrios. Apesar de ainda serem bem procurados, os escritrios menores, de 30m2 a 70m2, tiveram os lanamentos reduzidos nos ltimos dois anos na cidade de So Paulo, que o maior plo desse tipo de imvel. Nos ltimos anos, tem aumentado muito nas grandes capitais a construo de prdios de escritrios de. com infra-estrutura supermoderna.

Alto adro Os imveis de alto padro tm trs nveis (A, AA e AAA, ou triple A), segundo a sofisticao, tecnologia e quantidade de servios oferecidos.

COMO UM IMVEl

DE ALTO PADRO

Controle telefonia.

automatizado hidrulico,

dos sistemas eltrico e de

Gerador

de emergncia.

de iluminao,

Piso elevado. Forro rebaixado, acstico, modulado e removvel.

Ar-condicionado central, com volume de ar varivel (mais ar frio, onde h mais gente), e termoacumulao (acmulo de gelo em horrios de baixo custo, para utilizao de alto custo). em horrio

Acabamento

requintado.

Lajes acima de 800m'. Elevadores inteligentes (a chamada Heliponto. Sistema de segurana patrimonial,

para determinado andar atendida pelo elevador que estiver mais prximo). Comunicao por fibra tica.

com controle de acesso e freqncia, por cartes e catracas ou impresso digital.

32

G"ia

Valor

Econmico

de Imveis

Qual o risco de investir


____
o desaquecimento

em e!o.o...sn.,cllritrios de...alto..,oadLUr.u.oL...? __
da economia pode saturar o mercado

At o incio de 2001, houve grande procura e, conseqentemente, aumento de preos, de rentabilidade e de lanamentos de escritrios de alto padro. As grandes empresas estrangeiras, atradas ao Brasil pelo programa de privatizao do governo federal, foram responsveis pelo aquecimento do mercado. Mas a retrao econmica mundial fez com que outras companhias deixassem de vir para o Brasil, e as j instaladas encolhessem ou adiassem a expanso - e muitos dos imveis novos que chegavam ao mercado no encontraram clientes. A de escritrios AA, em So Paulo, em 2001, foi a maior dos ltimos anos: 15% (em 2000 = 6%, em 1999 = 16% e em 1998 = 8%). Mas, com o aquecimento da economia, a retomada do crescimento possvel. Veja por qu: Em So Paulo, o metro quadrado, que em 1998 custava R$ 35, em mdia, subiu a R$ 55 em 2001. Nos ltimos 15 anos, apenas cinco prdios de alto padro foram construdos no Rio de Janeiro - s 3% do total de escritrios da cidade . O valor mdio dos aluguis no Rio cresceu cerca de 13% em cinco anos, e chegou a R$ 55 por metro quadrado em 2001. ESCRITRIO
Ano 2001 2000 1999 1998 1997
fonte: Jones Lang LaSalle

Edifcios de alto padro, com lajes de pelo menos 800m', so procurados por empresas de grande porte, porque tm manuteno mais barata e permitem que as companhias se instalem de forma horizontal. J as empresas da nova economia - de internet, informtica e telecomunicao - tm interesse por edifcios e regies em que exista infra-estrutura moderna e facilidade de servios.

Taxa de vacncia

o percentuaf de imveis
oferecidos no mercado que esto desocupados.

DE ALTO PADRO
Aluguel em So Paulo preo/m' R$ R$ R$ R$ R$ 55 55

50 45
39

ESCRITRIOS
Tipo Alto padro Simples/pequeno

COMERCIAIS
Rentabilidade 0,8% a 1,4% ao ms 0.7% a 1,1% ao ms Retorno 6 e 8 anos 7 a 15 anos

G"ia "a'o' Eco"mi,o d. ":p".i,

33

Qual o risco de investir em


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da economia pode saturar o mercado

o desaquecimento

At o incio de 2001, houve grande procura e, conseqentemente, aumento de preos, de rentabilidade e de lanamentos de escritrios de alto padro. As grandes empresas estrangeiras, atradas ao Brasil pelo programa de privatzao do governo federal, foram responsveis pelo aquecimento do mercado. Mas a retrao econmica mundial fez com que outras companhias deixassem de vir para o Brasil, e as j instaladas encolhessem ou adiassem a expanso - e muitos dos imveis novos que chegavam ao mercado no encontraram clientes. A de escritrios AA, em So Paulo, em 2001, foi a maior dos ltimos anos: 15% (em 2000 = 6%, em 1999 = 16% e em 1998 = 8%). Mas, com o aquecimento da economia, a retomada do crescimento possvel. Veja por qu: Em So Paulo, o metro quadrado, que em 1998 custava R$ 35, em mdia, subiu a R$ 55 em 2001. Nos ltimos 15 anos, apenas cinco prdios de alto padro foram construdos no Rio de Janeiro - s 3% do total de escritrios da cidade. O valor mdio dos aluguis no Rio cresceu cerca de 13% em cinco anos, e chegou a R$ 55 por metro quadrado em 2001. ESCRITRIO
Ano

Edifcios de alto padro, com lajes de pelo menos 800m', so procurados por empresas de grande porte, porque tm manuteno mais barata e permitem que as companhias se instalem de forma horizontal. J as empresas da nova economia - de internet, informtica e telecomunicao - tm interesse por edifcios e regies em que exista infra-estrutura moderna e facilidade de servios.

Taxa de vacncia

o percentuaf de imveis
oferecidos no mercado que esto desocupados.

DE ALTO PADRO
Aluguel em So Paulo preo/m' R$ R$ R$ R$ R$ 55 55

2001 2000
1999 1998 1997
Fonte: Jones lang

50 45
39

laSalle

ESCRITRIOS
Tipo Alto padro Simples/pequeno

COMERCIAIS
Rentabilidade 0,8% a 1,4% ao ms 0,7% a 1,1% ao ms 7 Retorno 6 e 8 anos

15 anos

G"ia

"alar E(Qr.:1cmico de Imveis

33

VARIEDADE DE INVESTIMENTO

PARA PATRIMNIO OU RENDA

Por que o centro das cidades est


Por ter infra-estrutura ultrapassada
Os plos comercial e financeiro

dos grandes municpios transferem-se ou expandem-se em direo aos bairros da periferia. Os edifcios do centro das cidades, a maioria construda h dcadas, precisam de modernizao para atender s exigncias tecnolgicas das empresas. Na regio faltam segurana, infra-estrutura e espao para novas construes. Como as grandes companhias precisam de reas extensas, o caminho natural de novos empreendimentos a periferia. AS GRANDES EMPRESAS PREFEREM EDIFCIOS PORQUE ...
Com a instalao de todos os setores da empresa em um s lugar, no h duplicidade de servios. Os problemas tcnicos em equipamentos so resolvidos mais facilmente.

EM PLOS COMERCIAIS
A tambm estaro as empresas e os servios de apoio, o que reduz custos e aumenta o intercmbio.

Em reas de concentrao profissional, mais fcil encontrar talentos e idias. melhor agrupar seus funcionrios que dispers-Ios.

do

A Avenida e abrigou

Paulista foi inaugurada

em 8 de dezembro

de 1981 do final

as manses de grandes fazendeiros

e comerciantes

do sculo XIX e incio do sculo XX. A partir de meados do sculo XX, as belas casas foram demolidas para dar lugar aos

novos edifcios comerciais que se consolidava cada

vez

e atender expanso do centro da cidade, mais como capital financeira do pas.

a::
::>
w C

Smbolo de modernidade e desenvolvimento, a regio viveu dcadas de glria. O preo do metro quadrado de seus terrenos chegaram a atingir US$ 10 mil, no incio da dcada de 1990. Dez anos depois, o preo j caa para cerca de US$ 3.500, quadrado, devido concorrncia Com modernizaram. em mdia, por metro estrangeiras de outras regies da cidade, que se das grandes companhias

!:: w ~ ~

chegada

e de alta tecnologia, muitos prdios da avenida, obsoletos, no conseguiram atender exigncia de sofisticada infra-estrutura - e alguns tm passado por uma completa reforma. A boa quantidade e qualidade de servios e transportes e o variado comrcio na periferia ainda so vantagens da mais famosa avenida paulista.

I/l

34

Guia Valor

Econmico de Imveis

ar que a

garagem mais valorizada

em imveis comerciais?
Um dos motivos porque no existem limitaes locao ou aos inquilinos da vaga
Nos empreendimentos residenciais, as vagas de garagem esto ligadas ao condomnio ou s unidades autnomas dos imveis. As limitaes de locao das garagens de condomnios residenciais aumentam a segurana dos moradores, mas desvalorizam o bem. J existem prdios exclusivamente de garagens, que ajudam a diminuir a falta de estacionamento nos grandes centros urbanos. Nos imveis comerciais ou prdios exclusivamente de estacionamento, o aluguel de uma vaga fica entre 1% e 2% do valor de mercado da garagem. possvel adquirir, em alguns empreendimentos residenciais, diretamente da construtora ou da incorporadora, outras vagas de garagem, alm das que so originalmente destinadas a cada apartamento. O problema que essasvagas extras podem ter a locao limitada apenas aos moradores do prdio em que esto localizadas, por deciso dos demais condminos. O valor do condomnio, nesse caso, costuma ser a referncia para o aluguel da vaga de garagem.

OLHO MGICO

Ao comprar UI11 apartamento com direito a vaga de garagem, verifique se a garagel11 e o imvel tm matrculas separadas 110 Cartrio de Registro de Imveis. Se tiverem, a despesa com as escri.turas ser dobrada.

Por que a
arag<-em. ma!.~_v?l~Jj~~~$
-g

PARA PATRIMNIO OU RENDA

VARIEDADE DE INVESTIMENTO

De quanto preciso
para investir em

______~es
Os

in~~ri~a~is~?~ _
galpes industriais so para grandes investidores. necessrio adquirir e dar infra-estrutura a terrenos extensos e bem localizados. Mas o custo de manuteno pequeno e no se exige decorao nem acabamento sofisticados. O mais importante a qualidade do piso, da estrutura de sustentao e da cobertura. Os galpes industriais so construdos rapidamente, entre 8 e 12 meses, o que diminui o risco de a obra no ser concluda. A localizao deve ser prxima s grandes vias de escoamento e de acesso a grandes centros consumidores. Muitas indstrias trabalham com prazos de entrega de produtos bem curtos e do preferncia a armazns que fiquem perto dos principais clientes. Mas o imvel deve estar integrado regio, para no haver perda no seu valor de mercado. As ruas de acesso devem permitir as manobras e suportar o peso de veculos de grande porte; e a rea interna do galpo precisa ter ptio de manobras.

De cerca de meio milho de dlares

Os galpes modulares oferecem mais. alternativas ao proprietrio do que os galpes limitados a setores industriais especficos. Os modulares podem ser ocupados por vrias empresas de segmentos diferentes e permitem disponibilizar reas de tamanho exato s necessidades de armazenamento de cada empresa - tm, portanto, um mercado mais amplo para atuar.

fcil alugar um n':lln-

_____

~ao

. ,.J",. ... ..I? : IO!..U.QJ.ll.Q.lu.,

Sim, quando o imvel bem localizado


OLHO MGICO grandes companhias preferem alugar a comprar espaos para armazenar os produtos, porque evitam imobilizar recursos e podem dividir as despesas comuns com outras empresas usurias do galpo. A locao de prazo longo e tem clusulas de correo flexveis. A rentabilidade mensal 1% a 2% do valor do imvel, e o investimento d retorno durante 25 a 30 anos. As

o valor gasto com aluguel de galpes industriais pode ser lanado no balano da empresa locadora como despesa.

36

Guia Valor Econmico de Imveis

Tr-----------------------------------------------

o que . ~
um sistema que associa ativos imobilirios a ttulos de investimento
objetivo da securitizao imobiliria juntar investidores para dividir riscos e obter lucros com ativos imobilirios - os ativos podem ser imveis ou apenas expectativas de receitas ou direitos constitudos (recebveis) no mercado imobilirio - como as prestaes a vencer dos muturios dos sistemas financeiros habitacionais. Os principais veculos para a securitizao imobiliria so: Companhias Securitizadoras, criadas pela lei 9.514, que emitem e negociam Certificados de Recebveis Imobilirios (CRls),que so emitidos sobre os crditos adquiridos de originadores de emprstimos; Fundos de Investimento Imobilirios (Flls), que compram, vendem, alugam, arrendam e administram imveis. O investidor compra cotas do fundo; Sociedades de Propsito Exclusivo (SPEs), que tm o objetivo restrito de implantar e operar empreendimentos imobilirios. O investidor compra debntures das SPEs, que so chamadas de Ttulos de Investimento com lastro em Ativos (Tilas).

Os Tilas podem ter .qualquer valor; so registrados na Central de Custdia e de Liquidao Financeira de Ttulos (Cetip) e vendidos atravs das instituies do mercado financeiro. A compra feita mediante pagamento vista e no h custos com registros em cartrios e impostos imobilirios. Um imvel pode ser representado por inmeros Tilas e uma carteira de investimento pode ser formada por Tilas de empreendimentos variados.

____

Para que servem

os titulos

imo blJ.....,ir io s'-L..? a.'...

Para que uma empresa consiga dinheiro para financiar seus projetos
As prestaes a serem pagas por compradores de imveis, por exemplo, so a garantia dos CRls,ttulos emitidos por incorporadoras e agentes financeiros. As empresas antecipam, assim, o recebimento das parcelas devidas por seus muturios ou compradores de seus imveis e partem para novos empreendimentos. Os podem ser renegociados no mercado pelo investidor que os comprou.

(Ris
Em algumas sries de (Ris, 80% dos ttulos tm prioridade no resgate. Os 20% restantes recebem uma remunerao maior, pois correm um risco tambm maior

Guia Valor Econmico de Imyeis

3i


___
Como fao para

VARIEDADEDE INVESTIMENTOPARA PATRIMNIOOU RENDA

~co.u.m.lllpra r Le:trasJ::lipatec r i as?


Hipotecria uma alternativa das instituies financeiras com grandes carteiras de crdito imobilirio para captar dinheiro no mercado fora das cadernetas de poupana. As LHs so vendidas em leiles s instituies financeiras ou mesmo s pessoas fsicas, nas agncias de bancos. As LHs so indexadas a um ndice de mercado, normalmente TR ou IGP-M, e so vendidas em porcentagem sobre a taxa de Certificado de Depsito Interfinanceiro com prazo de resgate variado. A Letra Hipotecria de perfil longo (LHLonga), por exemplo, tem prazo de resgate de cinco anos. As LHs esto relacionadas ao equilbrio entre a captao da poupana e a concesso de crdito imobilirio: quando a poupana no banco insuficiente, a instituio lana LHs em busca dos recursos necessrios para atender demanda. E quando no h procura por crdito imobilirio suficiente para que sejam repassados os recursos da poupana, o banco usa esses recursos para comprar LHs de outra instituio financeira e as revende com lucro, aos clientes. .' Os bancos costumam exigir carncia de 180 dias, no mnimo, para o resgate das LHs. Em compensao, no h cobrana de Imposto de Renda sobre os rendimentos.

Alguns bancos vendem o ttulo em suas agncias.

A Letra

A Letra de Crdito Imobilirio (LCI) um ttulo com lastro em financiamentos habitacionais, que pode ser corrigido por qualquer indexador; tem, obrigatoriamente, prazo de resgate de 36 meses, quando a correo for por ndice de mercado
(lGM-p, INPC

IGP-Ol),

mas est livre desse prazo se a correo for pela TR.A LCI negociada atravs de leiles eletrnicos da Cetip.
CDI um ttulo que no existe fisicamente: representa a taxa que um banco paga para fazer emprstimo em outro banco.

A Companhia Brasileira de Securitizao foi criada em 1997, para controlar a emisso dos ttulos originados de contratos de compra e venda de imveis.

que um Fundo ____ deJ nvesti mento..lrrll2blJ irio?


um condomnio de investidores que compra cotas de imveis
Criados em junho de 1993 pela Lei 8.668 e regulamentados em 1994 pela Comisso de Valores Mobilirios (CVM), os ~undos de Investimento Imobilirios (Flls) so administrados por instituies financeiras e tm de aplicar em imveis - prontos ou em construo - e em direitos imobilirios pelos enos 75% do dinheiro captado. Os Flls so como uma empresa - com acionistas, assemblias e distribuio de lucros. propriedade do imvel dividida em cotas, que so oferecidas no mercado. Voc pode adquirir cotas de shopping center, hospital, loteamento, galpo industrial e outros tipos de imveis. imvel no pode ser hipotecado ou penhorado e os cotistas tm liberdade para mudar de administrador quando quiserem. A maioria dos fundos exige a compra de um lote mnimo de cotas e garante, por um perodo determinado - normalmente, enquanto o empreendimento est em construo ou em implantao =, uma rentabilidade prxima da que paga pelos fundos de renda fixa. Depois, a rentabilidade passa a variar de acordo com a receita gerada pelo empreendimento, descontadas as despesas- pelo menos 95% do saldo tem de ser distribudo, mensalmente, aos cotistas. fundos que permitem o pagamento parcelado das cotas; nesse caso, o investidor s comea a receber os rendimentos depois da quitao.

PERFIL DOS FUNDOS

De produo retorno

- Viabilizam

a construo

de grandes empreendimentos

- tm risco e

maiores.

De incorporao - So para grandes investidores - tm aplicaes altas e lucros maiores e mais rpidos. Os administradores compram o terreno, constroem e vendem imediatamente De participao por exemplo o empreendimento para distribuir o lucro entre os cotistas. - shoppings e hotis,

- Com a administrao rentabilidade

dos empreendimentos constante.

- oferecem

Fundos de renda - Garantem

rentabilidade

assim que as cotas so integralizadas.

G!lia

Valor

Econmico

de Imveis

39

VARIEDADE DE INVESTIMENTO

PARA PATRIMNIO OU RENDA

PRS
1 - Os Flls no pagam Imposto de Operaes Financeiras (I0F), Contribuio Movimentao Provisria de Financeira (CPMF) nem

CONTRAS
1 - Falta de liquidez. Voc s poder vender as cotas que comprou, se aparecer um outro investidor interessado, no mercado secundrio. 2 - No h ainda um mercado formal organizado para a negociao das cotas, como existe para fundos de ao e de ttulos de rendas fixa e varivel. Portanto, no invista em Flls dinheiro que voc possa vir a precisar a curto prazo. 3 - A rentabilidade imvel. 4 - H o risco de depreciao do imvel e, conseqentemente, rentabilidade de queda da com o passar do tempo.

Imposto de Transmisso de Bens Imveis (ITBI). O Imposto de Renda (IR) s incide sobre as receitas da aplicao do saldo de caixa ou sobre os rendimentos na fonte. 2 - Voc no precisa se preocupar com escrituras, documentao, do imvel. 3 - Voc pode se desfazer apenas de parte de suas cotas. 4 - A rentabilidade despesas com . cartrios de registros e a administrao pagos aos cotistas - a reteno de 20% feita

varivel, porque

depende das receitas geradas pelo

paga mensalmente,

S - A maioria dos Flls no Brasil est lastreada em apenas um empreendimento - quanto menor a diversificao, maior o risco.

com depsito na sua conta corrente. S - No caso de falncia da administradora, o patrimnio do fundo no arrolado na massa falida.

ili.EJ s s O re guJ a m e ntad~o""",,-s _ ?


H uma regulamentao geral e regras especificas para cada fundo.
Os FlIsforam regulamentados pela instruo 205 da CVM. Depois que a CVM d autorizao para o funcionamento, o FFItem at seis meses para captar o dinheiro no mercado, por meio da venda de cotas. Se no conseguir o suficiente para dar incio ao empreendimento, o fundo tem de devolver aos cotistas o dinheiro investido, acrescentados ao valor principal os rendimentos obtidos com a aplicao no mercado financeiro, durante o perodo de captao. Os Flls tm tambm regras especficas, de acordo com o empreendimento em que est lastreado.

No regulamento de cada F/I deve constar: definio do empreendimento; forma de investimento e comercializao; prazo de durao do fundo; , quantidade de cotas e os critrios de subscrio; determinao de taxas, encargos e remunerao dos administradores; forma de difuso de informaes; convocao de assemblias; definio de responsabilidades; forma de dissoluo; distribuio de lucros. 40

Guia Valor Econmico de Imveis

Que cuidados devo ter


_____ ---"a ..... o~adquirir um
EUI....a...? __

J.valie o fundo, compare com os outros e com as demais opes de investimento do mercado.
FlIs so in~estimento de risco, por isso preciso cuidado. A compra de cotas de Flis de empreendimentos j prontos so um negcio mais seguro: no existe o perigo de a I obra ficar pelo caminho e voc pode avaliar imediatamente a rentabilidade do investimento. Antes de aplicar seu dinheiro, tome algumas rovidncias.

05

OLHO MGICO

As instituies financeiras autorizadas a lanar e administrar fundos imobilirios so: bancos de investimentos ou com carteira de crdito imobilirio; companhias hipotecrias; caixas econmicas, distribuidoras e corretoras de valores; sociedades de crdito imobilirio e associaes de poupana e emprstimo.

TIJOLO POR TIJOLO


Exijao prospecto do FII, no qual devem constar o histrico das empresas responsveis pelo empreendimento, o regulamento e o registro do fundo em cartrio, as caractersticas do imvel que d lastro ao fundo, as informaes sobre o investimento, tais como fatores de risco e perspectivas de rentabilidade. Consulte a CVM sobre o cumprimento das normas legais pelo fundo. Informe-se sobre as taxas cobradas pela empresa administradora, que devem ser um percentual sobre o valor do patrimnio, de cerca de 0,3% ao ano, ou de 2% a 3% sobre a rentabilidade lquida do fundo. Se o imvel j est em operao, converse com outros investidores que compraram cotas h mais tempo. Compare o preo do metro quadrado do empreendimento em que voc pretende investir com o de outros imveis similares na regio. Compare a rentabilidade mensal com a de outras aplicaes existente no mercado. No invista todo o dinheiro disponvel de uma vez. Aplique uma parte e, se depois

voc considerar o resultado bom, invista o resto.


Avalie as perspectivas futuras do empreendimento. Nos primeiros anos, os FII costumam garantir rentabilidade mnima, porm, depois de o imvel pronto, seu lucro vai depender apenas da capacidade de o empreendimento gerar renda. Os Flls so fundos fechados e a empresa administradora no obrigada a garantir rentabilidade. Prefira um fundo no qual a empresa administradora possua cotas. Verifique se a construo do empreendimento exigiu da empreendedora a' contratao de emprstimo no mercado financeiro. A rentabilidade pode ficar prejudicada pelo pagamento de juros.

Guia Valor Econmico de Imveis

41

De quanto _____

preciso para iL.L..n ......i r num v-"'est


logo

ElJ'-L?__

De pouco. Alguns fundos tm cotas ele baixo valor.


que foram lanados, os Flls eram
investidores. que

o bancos HSBCe
Sudameris tm utilizado fundos imobilirios para vender algumas agncias, que depois so alugadas ao prprio banco - mas essesprodutos no foram oferecidos no mercado de varejo. Os fundos do Sudameris tm prazo de locao de dez anos, taxa mensal de 1% do valor investido e correo anual pelo IGP-M.

acessveis apenas aos grandes fundos Hoje, j existem fixam valores baixos como investimento mnimo; e a chegada ao mercado de bancos de varejo tambm vai ajudar a popularizar o produto.

PRINCIPAIS FUNDOS* DE VAREJO


Nome do fundo JK Financial Center Shop. Ptio Higienpolis Hospital da Criana Continental Square F. L. Centro Empr. Agua Branca Torre Norte C.E.N.U. Shopping ABC Plaza Lanamento 08/1999 Renda' *0,96 % ao ms Prazo' 2 anos

10/1999

*1,25%

ao ms

3 anos

10/2000

1,31% ao ms

20 anos

OS/2001

* 1% ms

2 anos

06/2001

1,25% ao ms

3 anos

10/2001

12% ao ano

05/1996

12% ao ano

2 anos

42

GuiaValor

Econmico

de Imveis

Fundos de penso e instituies financeiras desembolsaram de 25 milhes de dlares para bancar o primeiro fundo imobilirio aprovado pela CVM, o Memorial Office Building, lanado em 1994 pela RMC Sociedade Corretora para a construo de um edifcio comercial em So Paulo. O primeiro fundo ao alcance do mdio investidor

cerca

foi o Reit Brazil,

lanado em 1999 pela Brazil Realty e proprietrio do JK Financial Center, um prdio de escritrios de luxo em So Paulo. A cota mnima era de R$ 70 mil e a rentabilidade 1 % ao ms, durante dois anos. O segundo fundo voltado garantida, Ptio de

para o varejo, o do Shopping

< a:
~
!::::: w ....

Higienpolis, tambm foi lanado em So Paulo em 1999 pela Brazilian Mortgages. O investimento mnimo era de R$ 10 mil e a rentabilidade garantida por trs anos, de 1,25% ao ms. Em 2002, as cotas do fundo j eram negociadas no mercado secundrio com gio. Em 2000, foi lanado em So Paulo o Fll do Hospital da Criana, com cota mnima de R$ 5 mil. O rendimento garantido de 1,25% ao ms, com correo bruto do hospital pelo IGP-M, ou de 8% do - o que for maior. A renda faturamento

VI

<

proveniente do aluguel do imvel, por 20 anos, para o grupo que administra o hospital.

Aplicao mnima
R$ 70 mil (s balco)

Taxa de administrao
9% sobre receita

Empresa
Brazil Realty lta Plaza B. Mortgages Hosp. N. S. de Lourdes B. Mortgages lnpar Unitas Ricci B. Mortgages Tishman / Mtodo B. Mortgages lta Brazil Realty

R$ 1

mil (s balco)

2 % sobre receita ou 0,3% sobre patrimnio 2 % sobre receita

R$ 5 mil (s balco)

R$ 29,8

mil

4%

sobre

receita

R$ 8 mil

5% sobre

receita

R$ 50 mil

2,6% sobre rentabilidade 0,275% sobre patrimnio lquido

R$ 12 mil

'Existem cerca de 60 Flls no mercado brasileiro, que foi criado h pouco mais de uma dcada. Essesfundos movimentam menos de R$ 1,5 bilho e poucos so acessveis s pessoas fsicas. O mercado americano de fundos imobilirios, o Real Estate Investiment Trusts (Reits), existe h mais de 30 anos e os fundos (70% cotados em bolsas de valores) movimentam cerca de US$ 130 bilhes - shoppings e edifcios de escritrios so responsveis por quase metade dos negcios nos Estados Unidos.
Renda garantida e

'prazo em que a renda est,garantida.

Fonte: Brazilian Mortgages.

Guia

Valor

Econmica

de Imyeis

43

TODO CUIDADO POUCO

.. .

Quero vender
Voc deve fazer a avaliao do imvel

meu imvel.
?

As pessoas do muita importncia incidncia de 501 no imvel. Em cidades de clima frio, como as do Sul, a preferncia por imveis ensaIarados (de face norte), e em cidades de clima quente, como as do Norte e Nordeste, a exigncia inversa (face sul). A posio dos cmodos em relao ao 501 tambm importante. Nas cidades de clima quente, a preferncia pela sombra na sala, na hora do almoo. Nos quartos, o 501 deve bater de manh (face leste), em qualquer regio.

a avaliao, voc vai ficar inseguro: se aparecer logo um comprador, voc vai pensar que o preo est baixo; se demorar a aparecer um interessado, vai pensar que falta de sorte ou culpa da imobiliria. Deixe de lado tambm a relao afetiva com o imvel. Faa voc mesmo uma avaliao preliminar (veja tabela abaixo) e, se necessrio, contrate um engenheiro ou uma empresa especializada.

Sem

Coloque-se

sempre no lugar do comprador. fortes na regio, que anunciem ao seu, e pea uma avaliao -

Procure imobilirias imveis semelhantes

o preo mdio uma boa referncia. Pergunte ao corretor os critrios da avaliao que ele

fez. H corretores fim de embolsar exclusividade proprietrio

que jogam

o preo para baixo, a e h os que jogam convencer o

logo a comisso,

para cima, para agradar

ao cliente e conseguir

de venda, depois tentam a baixar o preo. quantidade

Leve em considerao garagem, construo, equipamentos, instalaes Verifique padro

de cmodos, padro de

reas livres, insolao, conservao hidrulica,

do imvel e dos e de

desgaste de materiais

eltrica e sanitria. por outros de se

se o imvel est cercado diferente - se inferior,

h desvalorizao;

superior, valorizao. Avalie a regio: vizinhana, comrcio, facilidade servios pblicos transporte disponveis, trfego, barulho, da rea, lazer, e

de acesso, urbanizao arborizao,

servios de sade, escolas, bancos, comrcio - em bairro popular, nibus valoriza o imvel. Imvel de esquina Compare bairro. pedido, valorizado

estar na rota de

se for comercial. no

com imveis similares anunciados que a margem de negociao.

Desconsidere

entre 10% e 20% do preo

46

Guia ValoJ E~on_mico de Imveis

Posso confiar na ___ -""aLLvi ao da i mobiJ i ria ? aI


Se o avaliador for um engenheiro especializado, sim
Normalmente, o prprio vendedor quem avalia o imvel. Nessecaso, serviria como um trabalho preliminar. Para uma avaliao mais detalhada e precisa, contrate um engenheiro ou uma empresa especializada. Essas avaliaes costumam levar de uma hora a dois dias, dependendo do tamanho e do estado de conservao do imvel. O resultado sai, em mdia, em dois dias. -Para imveis de at mil metros quadrados, em geral os custos no so altos. Tabela do Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia (Ibape) sugere remunerao por hora de trabalho, com mdia de 12 horas de trabalho por avaliao. O preo tambm pode ser um percentual sobre o valor do imvel de, no mximo, 0,5%. O trabalho feito por empresas especializadas vai alm das observaes de uma avaliao preliminar: descreve o imvel, com planta baixa e fotos do local; detecta possveis problemas com imveis vizinhos, rachaduras na estrutura, risco de alagamento; faz oramento para os reparos; verifica na prefeitura novos projetos para d regio; identifica a categoria de zoneamento em que est o imvel, restries de uso, possibilidade de desapropriao ou tombamento; analisa o terreno, as dimenses e as condies do solo. Para empreendimentos de grande porte, as empresas especializadas preparam um laudo, depois de avaliar detalhadamente a regio, em que sugerem o melhor aproveitamento para o terreno: residencial, comercial, industrial ou institucional. Por meio de pesquisas, essasempresas comparam a expectativa do empreendedor com a realidade conjuntural do mercado e preparam uma lista dos setores mais propcios para a construo de novos projetos. _

A engenharia de avaliao se expandiu gradualmente no Brasil. O primeiro a escrever publicamente sobre o assunto no pas foi o engenheiro Vtor da Silva Freire, em 1918-0 artigo se intitulava "Avaliao Racional de Terrenos", Em 1941, o engenheiro Lus Certos Berrini lanou o livro Avaliao de Terrenos e, cerca de dez anos depois, o engenheiro Augusto Lus Duprat apresentou Associao Brasileira de Normas Tcnicas um anteprojeto das Normas Tcnicaspara Avaliao de Imveis.

Guia Valor Econmico de Imveis

47

Que cuidados
devo ter ao comprar um imvel?
Verifique a situao legal tanto do imvel quanto do vendedor e faa um contrato
contrato ou a promessa de compra e venda deve ser feito mesmo que o negcio esteja sendo fechado com um amigo ou parente. Evite precipitaes quando encontrar aquele que parece ser o imvel dos seus sonhos. No pule etapas nem aceite presso para fechar o negcio. Leia atentamente a promessa de compra e venda e verifique todos os documentos - mesmo grandes construtoras podem dar o imvel como garantia de emprstimos a bancos e fornecedores, o que pode provocar a anulao do negcio. Na venda do nico imvel prprio, voc no precisa pagar o imposto de renda sobre o ganho de capital (15% sobre a diferena entre o valor de compra e de venda), desde que no tenha feito nenhuma outra venda nos ltimos cinco anos e que o preo do imvel no exceda a um valor que determinado pela Receita Federal.

A promessa de compra

______~e~v~e~ndiLtemva~~ic~o~
Sim, um contrato particular legtimo

a
)

Uma promessa de compra e venda intermediada por agente do Sistema Financeiro da Habitao (SFH)tem fora de escritura pblica - os agentes tm poder cartorial. Registre o contrato ou a escritura no Cartrio de Registro Geral, porque o direito sobre o imvel s existe com o registro. Em at 30 dias, transfira o IPTU para o seu nome, na Secretaria Municipal de Finanas, seno voc pode ser multado. . TIJOLO POR TIJOLO

ar

Faa as contas na ponta do lpis, para ver se voc tem condies de arcar com as despesas de compra do imvel e com as taxas e impostos. Caso haja condomnio onde voc vai morar, verifique se h atraso no pagamento, pendncias judiciais cveis ou aes trabalhistas. V ao imvel e passeie pela redondeza, em horrios diferentes, para conversar com os vizinhos; verificar o funcionamento de comrcio e transportes; observar barulho, temperatura, insolao e ventilao; recolhimento e acondicionamento de lixo; situao de crregos e canais prximos; reas de insegurana, alagamento ou feira-livre. Informe-se na prefeitura sobre o Plano Diretor da cidade e os futuros projetos para a rea; se h risco de desapropriao ou de obras que possam desvalorizar o imvel.

:0

Desconfie de imveis junto a terrenos vazios, porque podem desvalorizar com a possvel construo de um prdio que tire a vista ou a sua privacidade. Procure saber se o imvel est localizado em terras indgenas, da Unio, da Igreja ou da famlia imperial, porque, nesse caso, voc estar comprando o direito de uso, mas no a posse do terreno, e ter de pagar uma taxa anual de prmio ao real proprietrio. Verifique voc mesmo toda a documentao do imvel e do vendedor, mesmo que o assunto esteja sendo tratado por advogado ou despachante - no aceite que falte nenhum documento, porque provavelmente estar nesse documento esquecido a sua futura dor de cabea. D apenas um sinal simblico (no mais do que 3% do valor do imvel) antes de fechar o negcio - e exija o recibo. Faaconstar o nome do banco, da conta corrente e do cheque que voc vier a dar como pagamento integral ou parte de pagamento - normalmente exigido o cheque administrativo, endossado pelo banco. Faaconstar no contrato tudo o que foi combinado verbalmente e exija a assinatura de duas testemunhas maiores de 21 anos (que no sejam parentes dos envolvidos no negcio). Faa uma vistoria no imvel. _

Quem deve

____ ~~~ve~I~?
Voc mesmo deve fazer a vistoria preliminar

fazer a vistoria

Se depois da vistoria preliminar voc achar necessrio analisar mais profundamente as condies do imvel, contrate um engenheiro ou uma firma especializada em inspeo predial. A vistoria importante ao comprar, alugar ou para manter o seu imvel em bom estado. Ao fazer a vistoria, aconselhvel ter em mo a planta baixa e o memorial descritivo do imvel. Verifique tudo.

TIJOLO POR TIJOLO

Presso da gua e refluxo mesmo tempo Instalaes

nos ralos de escoamento: nos vasos sanitrios. no primeiro

abra todas as torneiras

ao

e d descarga

hidrulica

- gua marrom

jato indcio de cano enferrujado; do quadro de luz, o uso de ar-condicionado

eltrica - principalmente se h disjuntores,

o estado de conservao

se a rede tem capacidade

de suportar

e outros aparelhos simultaneamente; e de telefonia passagem de cabos de telefone, TV e internet. Se louas e bancadas vazamento. Localizao Nivelamento

- veja se h ou se possvel a

esto bem fixas e em bom estado; cubas e sifes sem

e posio do aquecedor e rejuntamento

a gs - o local precisa ser ventilado. da gua para os ralos -

de azulejos e pisos e caimento

jogue um balde de gua no cho e veja se, em vez de ir para o ralo, a gua empoa ou corre para os cantos. Se h ondulaes manchas qualidade e imperfeies no acabamento, (olhe contra inclinaes, rachaduras ou

nas paredes, ou problemas

que so indcios de infiltraes; estruturais para sentir umidade;

uso de material

de m

a luz, a partir dos cantos da parede; leves com os dedos, para

passe a mo aberta, ver se est oca). Corrimos,

e d pancadas

portas, janelas, armrios

e madeiramento

em geral, para detectar

possveis infiltraes Areas externas telhado, quintal,

e focos de cupins se for uma casa, d ateno depsito de a

do imvel: veja o estado da fachada; varanda

e demais reas e veja o estado das calhas de escoamento

de gua de chuva; se for um edifcio, visite a casa de mquinas, materiais, sala de administrao e alojamento de funcionrios. Garagem, estipulado para comparar na escritura a quantidade e o tamanho

das vagas com o que est

ou no memorial

de incorporao.

As reas comuns

e de lazer.

_5.D--Gui"-Valoconmic,,-deJm~ei,,--

o que

a inspeo p.redlaJL.a..?

a avaliao do estado de conservao e da segurana do imvel


inspeo predial. uma vistoria tcnica
por engenheiros

que deve ser feita

especializados. indicada para quando voc for alugar ou comprar um imvel; comear a ser feita alguma prxima obra de grande porte ao seu imvel; um sndico iniciar ou

terminar a gesto; um condomnio se instalar; uma reforma ampla entrar em fase de concluso; vencimento estiver prximo o prazo de dado do de cinco anos de garantia preventiva

pelas construtoras

a imveis novos; e a cada

cinco anos, para manuteno imvel ou condomnio.

Na inspeo, so detectados alguns problemas difceis de serem observados uma vistoria estrutura, eltrica, simples, como os de de e fundaes, de material

em

o preo de uma inspeo predial estabelecido de acordo com o nmero de cmodos. para unidades isoladas, com custo de at R$ 1 mil, no incio de 2002 - para condomnios, R$ 2.500, em mdia. Algumas empresas emitem laudos nos quais constam indicaes tcnicas para a soluo dos problemas e custos de material e de mo-de-obra.

redes hidrulica utilizado na construo e de equipamentos, bombas e elevadores. Alm de todos os itens verificados em uma vistoria preliminar, inspeo aponta: sobrecarga eltrica; a predial

na rede OLHO MGICO

vazamentos de gua em tubulaes externas; estado geral do madeiramento, dos telhados e forros; falta de impermeabilizao expostas em reas

gua;

qualidade da gua e estado de conservao da caixa-d'gua e da rede de esgoto; corroso das ferragens pilares, lajes e vigas; e rachaduras em a

Carpetes, tapetes, coruuas e aparelho de ar-col1diciol1ado mal collservados podem causa r srios danos ao aparelho respiratlio. Faa lima anlise bacteriolgica do il11vel.

m conservao dos aparelhos Jncndio e de pra-raios.

de combate

Gu

alor Eco mico de Imveis

TODO CUIDADO POUCO

.....

FAA CONSTAR NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA:

A identificao do imvel e a qualificao do comprador e do vendedor. Valor do sinal, das prestaes mensais e das parcelas intermedirias. Multa por atraso no pagamento de prestaes ou parcelas (no pode ser superior a 2% ao ms) Periodicidade de reajuste das prestaes. Data de entrega do imvel. Pena para a desistncia desmotivada do comprador ou do vendedor. Em negcio que prev parte do pagamento por meio de financiamento bancrio, deve estar prevista a devoluo do valor dado como sinal ou entrada, caso o agente financeiro no libere o financiamento problema na documentao do imvel. dentro do prazo estabelecido no contrato, por no aprovar o perfil do comprador ou por

NO CONTRATO DE IMVEL NA PLANTA OU EM CONSTRUO, ACRESCENTE:

Modalidade de construo (empreitada ou preo de custo). Multas em caso de atraso na concluso da obra e na entrega das chaves. A multa deve ser equivalente, no mnimo, ao valor dos aluguis que voc ter de pagar enquanto aguarda o trmino da obra.

o ms e o ndice de correo das parcelas na fase de construo e depois da entrega das chaves.
Destinatrio do dinheiro das parcelas: a empresa vendedora ou a um agente financeiro. Valor da parcela que ter de ser paga, na entrega das chaves, para a compra de moblias e equipamentos das reas comuns do condomnio (sauna, piscina, sala de ginstica, sala de espera etc.) As marcas de materiais a serem usados na obra e as opes a eles, que devem estar relacionados no memorial descritivo. Direito a visitas peridicas obra. Matrcula do imvel e registro da incorporao em cartrio. Para o caso de desistncia, a multa deve estar atrelada aos valores j pagos por voc e no ao valor total do imvel.

Guia Valor Econmico de Imveis

Que riscos
um imveLna
Ponha garanta no contrato a visita ao imvel

corro ao comprar
plant"""-a-L-? _

A obra inacabada uma das queixas mais freqentes


uma clusula que durante a obra.

Pela Lei de Edificaes e Incorporaes, as empresas esto obrigadas a dar informaes aos compradores alegao de seis em seis meses. Mas visitas obra, com a os trabalhos e h nem todas permitem

de que atrasam

risco de acidentes. Algumas tm sites na internet, que mostram imagens e do informaes, andamento periodicamente, da obra. Devido sobre o s fundaes, o

OLHO MGICO

incio da obra a etapa mais demorada, mas desconfie caso a construtora no permita visitas e o esqueleto muito a subir. da promessa de compra do imvel, e na qual Na assinatura do edifcio demore

venda, exija a planta

estaro todas as medidas. Voc evita cair numa armadilha preparada por construtoras pouco idneas que, na apresentao unidade modelo, pronta e mobiliada, mveis de dimenses reduzidas. de uma usam

Ateno

especial para os armrios, que podem ser menos fundos do que o padro (55cm) - h casos em que as portas so apenas coladas parede.

abusiva (pargrafo 14 da POItaria 3, de 15 de maro de 2001, da Secretaria de Direito Econmico do Ministrio da Justia) clusula de con trato de compra e venda de imvel que determine cobrana de juro em qualquer parcela de pagamento, antes da el1trega das chaves - o chamado juro no p.

considerada

RECLAMAES/PROCON-SP
Total (1.005) Mdia (335)

1999 (454) D.escumprimento de contrato

2000 (225)

2001 (326)

122 90 115 75 40 12

40 61 38 35 41 10

85 85 38 60 35 23

247 236 191 170 116 45

82,3 78,7 63,7 56,7 38,7 15

Imvel no entregue

Inadimplncia

do comprador

Discordncia de cobranas

M qualidade

da obra

Taxas indevidas
Fonte: Procon-SP

_Guia_Va!or--Econmieo_de-lmveis--5.3_J

TIJOLO POR TIJOLO

Verifique na Prefeitura se a planta do imvel est aprovada e se a incorporao est registrada no Cartrio de Registro de Imveis.

Consulte o Distribuidor Civil e a Justia Federal para saber se h ao sendo movida contra a construtora; o Procon do seu estado, para saber se existem reclamaes anteriores contra ela; e o Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (Crea), para confirmar a habilitao dos responsveis pela obra.

Guarde todos os panfletos de publicidade, oramentos e qualquer documento que possa servir de comprovao de promessa ou proposta feita a voc pela construtora, pela incorporadora ou pelo corretor.

Leia atentamente o contrato de compra e venda e o memorial descritivo.

Visite outras obras da construtora em andamento e concludas, para checar o tipo de material utilizado e possveis problemas tcnicos e de relacionamento entre a construtora e os proprietrios.

Informe-se sobre a forma de construo contratada: por administrao, que ter custo de obra e taxa de administrao pagas pelos compradores, ou por empreitada, que pode ter o custo reajustado.

Visite sempre a obra e verifique se as etapas esto dentro do cronograma.

Faa um seguro ou d preferncia a imveis que tm seguro de concluso da obra feito pela construtora.

Exija da construtora, at a entrega das chaves, cpias da Certido Negativa de Dbito do INSS e do Auto de Concluso - o habite-se, da Prefeitura; o Manual do Proprietrio, que contm a planta dos sistemas eltrico, hidrulico e de esgoto do imvel; e Manual de Operaes, Uso e Manuteno (norma NBR 14.037/98 da ABNT); e pea um Memorial do Condomnio, que contm a planta dos sistemas eltrico, hidrulico e de esgotos do prdio e os fabricantes dos materiais utilizados na obra.

Antes de assinar o Termo de Aceitao, vistorie o imvel. Faa constar do Termo de Aceitao as suas ressalvas.

ue direitos tenho,
se desisto da compra de um imvel em construo?
J. Justia

tem garantido a devoluo de pelo menos 80% ]a quantia paga


desconto determinado pela Justia, entre 10% e 20% sobre o valor j pago, uma indenizao construtora ou incorporadora por despesascom administrao, publicidade e corretagem. esmo que o contrato nada estipule ou estipule multa superior a esse percentual, a clusula considerada abusiva. Caso a desistncia seja motivada por problemas o prazo de entrega, na construo ou na qualidade do material empregado, havendo, portanto, quebra de contrato, o comprador pode exigir ainda multa por perdas e danos. Pelo Cdigo de Defesa do Consumidor, o proprietrio tem trs meses para reclamar de problemas na construo que estavam ocultos. Se os problemas so visveis, o prazo comea a ser contado a partir da entrega das chaves. Quando a desistncia por falta de condies de o comprador para continuar pagando a dvida, algumas empresas oferecem uma permuta por imveis mais baratos, em outros empreendimentos. embre-se: um acordo sempre melhor do que uma briga na Justia. As custas de um processo para reembolso de quantias pagas a uma construtora so de cerca de 1% do valor da causa, e os honorrios do advogado so de, no mnimo, 10%. Um processo desse tipo pode levar mais de trs anos.

:'4

OLHO MGICO

Com representantes de empresas de construo, imobilirias, rgo de defesa do consumidor e do Ministrio Pblico, j fOi criada a primeira Cmara Setorial do Mercado Imobilirio, no Mato Grosso do Sul. A Cliao da cmara visa resolver litgios entre as partes que negociam no set,; para evitar aes judiciais.

Guia Vaio, Econmico de Imveis

55

o que . rooo 10 da.a.fe.t ... ..... ~n a~.u.o?


A

um instrumento legal que visa dar garantia de concluso da

obra a quem compra um imvel na planta ou em construo


regime de patrimnio de afetao, institudo pela Medida Provisria 2.221/01, determina que o dinheiro da venda dos imveis de um empreendimento ter administrao individualizada, no se misturando com o dinheiro de outros empreendimentos ou do caixa geral da incorporadora, durante a obra. Uma comisso de fiscalizao formada por compradores, agente financeiro e representantes da incorporadora ter de receber da construtora um relatrio trimestral sobre o andamento da obra. Ainda assim, se a empresa quebrar, o patrimnio dos compradores dos imveis no entrar na massafalida, e eles podero contratar outra empresa para terminar a obra. Casoa empresa venha a falir e houver dvidas trabalhistas, previdencirias ou tributos atrasados, os valores sero debitados das contas de todos os empreendimentos da empresa, proporcionalmente participao de cada conta no montante da dvida.

o Cdigo Civil estipula prazo de garantia de cinco anos para imveis novos, prazo de prescrio de 20 anos para que sejam movidas aes de indenizao por proprietrio que se considerar lesado e de 90 dias para aparecimento de vicios aparentes ou ocultos no imvel.

.. ,

TODO CUIDADO POUCO

'

Como verifico
?
Procure a Prefeitura e o Cartrio de Registro de Imveis
Com o nome do proprietrio do imvel possvel obter

Antes de comprar um terreno, verifique a rea real que pode ser edificada e se o empreendimento atende s exigncias legais de recuo, ocupao e gabarito.

ea
na

localizao

Prefeitura a planta e o nmero do procedimento de aprovao, que dever ser confirmado no Cartrio de Registro de Imveis da regio, onde voc poder saber tambm, por meio da certido de nus reais, se o imvel qualquer negcio. pertence mesmo aos vendedores, penhora ou se existe hipoteca, outro arresto,

impedimento

negociao.

No deixe de visitar o imvel antes de fechar

VERIFIQUE

Se imvel est vazio ou ocupado de forma legal (com contrato de locao vigente). Se fica em morro ou ladeira. Se tem condies de construo. Se est localizado em rea de utilidade pblica, de preservao ambiental, mangue ou manancial - terrenos nessasreas tm restries de uso, construo e comercializao (Consulte o Departamento Nacional de Proteo de Recursos Naturais da regio). Se fica prximo ao mar, porque pode pertencer Unio e voc ter de pagar taxas pela posse. O tamanho do terreno: medir, delimitar e cercar o terreno so providncias importantes para impedir invases.

FAA CONSTAR NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA


Data, endereo e identificao do comprador, do vendedor e do terreno. Caractersticas do lote - tamanho, descrio e confrontaes Valor total, do sinal e do parcelamento. Prazo de financiamento, forma, periodicidade e ndice de reajuste das prestaes. Multas e encargos por atraso ou desistncias. Foro competente para julgar eventuais conflitos.
Depois de assinar o contrato Geral de Imveis. mesmo de compra e venda, registre-o Imediatamente no Cartrio do Registro que ainda restem parcelas para quitar.

a garantia

de posse do bem.

amo confiro ___ as"-dimensesdo meu terreno?


Primeiro, pea a certido de nus reais no Cartrio de Registro de Imveis
Depois, contrate um engenheiro

agrimensor ou um cartgrafo para fazer a medio do terreno e expedir um laudo - o servio tabelado pelo Instituto de Engenharia legal. Um muro erguido pelo vizinho, dentro do seu terreno, h mais de cinco anos, pode dar a ele direito rea invadida, por usucapio. Casose constate o avano sobre o seu terreno, entre na Justia com um pedido de ao demarcatria. Sea invaso estiver consumada, por construo de residncia, pea a reintegrao de posse.Se houver tentativa de ocupao forada (esbulho), requeira a manuteno de posse.Se o que h apenas uma ameaa de invaso, pea um interdito proibitrio.

o que
A

usucap~i~o~?
pacfica e de boa-f,

o direito de posse plena e legal de uma rea ocupada


ocupao

direta e pessoal de um imvel, sem que haja reclamao do proprietrio, por um perodo de pelo menos 15 anos, garante o direito de usucapio ao ocupante, segundo o novo Cdigo Civil - antes, essetempo era de 20 anos. O perodo de ocupao se reduz para 10 anos, se o ocupante morar ou tiver feito obra produtiva no imvel. No usucapio, acontece a prescrio do direito do antigo proprietrio e a aquisio desse direito pelo ocupante do imvel, o usucapiente, ou pela famlia dele.
I

Imveis comerciais no podem ser usucapiados - a no ser que o ocupante more na propriedade -, nem os imveis pblicos. A extenso mxima de rea usucapiada em imveis rurais de 25 hectares, e em imveis urbanos, de 250 metros quadrados. No podem usufruir do direito de usucapio os que tm posse em comodato, os empregados e os que mantm alguma relao de dependncia com o proprietrio.

Guia Valor Econmico de Imyeis

59

TODO CUIDADO POUCO

Que cuidados devo ter ao adquirir terrenos em I.Q.teamentos?


Primeiro, verifique se existe infra-estrutura completa
de ruas e lotes

demarcao

Gleba

uma grande rea de terra, localizada em regio urbana ou


de extenso urbana, que se destina a desmembramento e formao de loteamento.

TRANQUE

A PORTA

L-

Para terrenos sem autorizao de desmembramento, porque, legalmente, no podem ser comercializados. Vendedores que prometem regularizar o imvel posterionnente esto agindo de fonna in-egular

sistemas de gua, esgoto, luz eltrica etc... so obrigatrios nos loteamentos. A legislao estabelece ue pelo menos 35% da rea bruta de uma - a ser urbanizada tem de ser destinada construo de ruas e espaos comuns. Grandes empreendimentos oferecem infra-estrutura de lazer e social, alm da urbana, com os custos includos no preo dos terrenos. A legislao obriga que terrenos em reas rurais tenham mais de 20 mil metros quadrados. Portanto, ilegal o desdobramento dessasreas, mesmo quando adquiridos em sociedade com outras pessoas, para subdiviso posterior. Quando um lote for oferecido a voc com a identificao 1A, 2B, 3D e assim por diante, confira na Prefeitura a legalidade do desdobramento - no caso de imvel rural, o Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria (lnera) que d a autorizao de desmembramento.

-_60_

Que tipo
~erreno

o mais caro?

o de tipo plano
Os terrenos planos no exigem aterro, escavaesou terraplenagem e permitem a execuo de projetos simples de arquitetura. Os terrenos so classificados pela topografia (planos, com aclive ou declive) e pelo solo (resistente ou no). O terreno plano o que tem pouca ou nenhuma inclinao em relao ao nvel da rua; com aclive o que tem inclinao acima do nvel da rua; e com declive; o que tem a inclinao abaixo do nvel da rua. Construo em terrenos com declive de 30% ou mais sofrem restries determinadas pela lei de Parcelamento do Solo. A anlise topogrfica recomendada para que voc saiba as condies de construo no terreno. Na . a resistncia do solo determinada para que, na construo e um imvel, seja calculada a profundidade das fundaes. Quanto mais resistente for o solo, menos profundas sero as fundaes e, conseqentemente, as despesas diminuiro. Terreno que exige escavaes, terraplenagem, aterros ou estruturas de conteno custa menos, mas a obra que voc vier a fazer pode ficar at 40% mais cara.

Se voc no tem gua potvel em seu terreno, pea licena na Prefeitura para perfurar um poo artesiano. Os poos podem ser feitos em rochas sedimentares, revestidos em ao inoxidvel ou PVC geomecnico, ou cristalinas, revestidos em ao galvanizado (exceto quando o lenol subterrneo de gua mineral, em que pode haver contaminao pelo ao). A profundidade do poo varia entre 10 e 20 metros de profundidade. A gua bombeada para uma caixa e distribuda atravs de canos.

uia Valor Econmico de Imveis

61

Quais os

documentos necessrios? para . ,

So muitos. Mas todos importantes realizao de um negcio seguro


PARA IMVEL EDIFICADO OU TERRENO

Na Prefeitura: certido negativa do IPTU e de taxas de limpeza e conservao. Na compr de terreno, pea tambm na Prefeitura cpia autenticada do alvar e, se o loteamentoj estiver concludo, cpia do Termo de Verificao de Obras, certides negativas ou declarao de restries urbansticas da rea e de projetos de recuo, tombamento ou desapropriao.

No Cartrios: matrcula e certido de propriedade, com negativa de nus reais e alienaes, do Registro de Imveis; certides dos 1", 2", 3", 4", 7" e 9" Distribuidores* (para verificao de existncia de ao ou protesto contra os proprietrios ou executivo fiscal OLHO MGICO contra o proprietrio ou o imvel); e certides dos 1" e 2" Ofcios de Interdio e Tutelas* (para verifiao de existncia de impedimento em relao capacidade civil dos vendedores), Na Justia Federal: certido negativa de aes reais. No Incra (se o imvel for rural): certido negativa do Imposto de Transmisso Rural. No condomnio (se houver): declarao de inexistncia de dvida fornecida pelo sndico ou pela administradora. recomendvel fazer tambm uma pesquisa na Justia Trabalhista.
"referncia: municpio do Rio de Janeiro

Muitas coisas voc pode fazer sozinho, outras no. Sai mais caro contratar advogados, engenheiros, arquitetos, administradoras, construtoras ete. .., mas a qualidade dos servios, as garantias e as chances de ressarcimento, em caso de trabalho mal feito, so maiores. Verifique a idoneidade dos profissionais e empresas por meio dos Procons e dos conselhos profissionais regionais.

Guia Valor

Econmko~_

Qual a atribuio

____

dos ca rt..w..L..lri~o.oLJs?L..--

Dar apoio ao Judicirio e ordem judiciria

OS CARTRIOS

Administrador

guarda, conserva e administra bens penhorados, arrestados, seqestrados e arrecadados.

Contador

faz clculos atendendo s decises judiciais.

recebe, registra e distribui peties s varas ou Distribuidor tabelionatos, efetua averbaes certides. e expede

Partidor

faz a partilha de bens, atendendo s decises judiciais.

inscreve os contratos, atos constitutivos, estatuto Registro Civil de Pessoas Jurdicas das sociedades civis, religiosas, cientficas, literrias, fundaes, associaes de utilidade pblica e empresas de comunicao.

Registro Civil de Pessoas Naturais

inscreve nascimentos, casamentos, bitos, interdies e tutelas.

Registro

de Imveis

registra, averba e cadastra a propriedade imobiliria e as respectivas alteraes.

Tabelionato

de Notas

reconhece firmas, autentica cpias e faz escrituras, procuraes e testamentos pblicos.

protocola documentos de dvidas, intima Tabelionato de Protestos devedores, recebe pagamento de ttulos, lavra e cancela protestos, expede certides de atos e documentos que conste de se registro de papis.

trans~reve ttulos e documentos de qualquer Registro de Ttulos Documentos e natureza, que no seja atribuio expressa de outro ofcib, e averba as respectivas alteraes.

---.Guia.llalor..E.oon..mk.o..d.e.Jmvej,

63

Posso comprar
__
qualquer imvel por rnelo....de consrcio?
imvel tem de estar livre para ser dado em garantia administradora, por hipoteca ou alienao fiduciria, at a quitao do plano. Voc pode usar o dinheiro para reformar, construir e comprar imvel comercial ou residencial, novo ou na planta, e terreno. permitida a troca de produto dentro da mesma classe e tambm fazer um consrcio em um Estado e comprar o imvel em outro.

Sim, desde que ele no esteja hipotecado, alienado ou penhorado


OLHO MGICO

pode ser usado, desde maio de 2002, para dar um lance ou complementar o valor da carta de crdito obtida em consrcio imobililio, desde que o consorciado se encaixe nas regras de saque do FGTS.

o FGTS

Como fao para , . __ -----looeu...Lntrar um consorcIo? em


Procure uma administradora autorizada pelo Banco Central
A administradora tem trs meses para vender 70% das cotas do grupo, que pode ter at 360 consorciados; caso contrrio, as quantias j pagas devem ser devolvidas, corrigidas, aos inscritos.
Escolha um grupo que distribua bens no valor de seu interesse. No h limite de prazo, mas o prazo deve constar no contrato. O crdito liberado, mensalmente, para o consorciado sorteado e para o que der o maior lance no grupo. A mensalidade e o valor do crdito so corrigidos, anualmente, por um dos ndices de preo do mercado. Os mais usados so o INCCe o CUB-Sinduscon.

OS ENCARGOS.QUE VOC VAI PAGAR

Taxa de administrao

de 15%, em mdia, diluda

nas por estaes. da taxa de administrao.

Taxa de adeso, entre 20/0 e 4%. Deve ser abatida Seguro, de acordo com o valor do crdito. Fundo de reserva, entre 1 % e 5%. Ao terminar entre os integrantes, corrigida

o grupo,

a sobra deve ser rateada das prestaes. 1%

pelo mesmo ndice de correo da mensalidade:

Voc s paga juro se atrasar o pagamento

mora de no mximo

ao ms e multa de at 2 % do valor da prestao.

64

Guia

Valor

econmico

de

Imveis

Que cuidados devo ter ____ a o--"es""'-co>o<...Jlb cons rei o ? er um


Verifique a idoneidade da administradora no Procon e no Banco Central
Desde 1991, o Banco Central (BC) no por

fiscaliza as administradoras

de consrcios

pas - cerca de cem - e d informaes telefone e internet.

Em 1997 existiam 42.600 consorciados; em 2001, esse nmero passou para 95.300.

TIJOLO POR TIJOLO

No contrato, verifique se o ndice que corrige as mensalidades o mesmo que corrige a carta de crdito e se o imvel est especificado corretamente. Comparea s assemblias mensais, principalmente primeira, na qual so tomadas decises importantes e escolhidos pelo menos trs representantes do grupo para acompanhar a administrao. Caso voc entre com o grupo j iniciado, informe-se sobre a taxa de inadimplncia. Pague com cheque nominal administradora . Exija extratos peridicos.

Devo dar um lance _~_---,e_ti ra r lo.go o i mve I? "


Quanto mais cedo voc tirar o bem, melhor

dinheiro

que voc paga todo ms rentabilidade,

no tem nenhuma corrigido Portanto,

apenas Para desistir, as alternativas dependem do contrato: pode ser exigido o pagamento de uma taxa de sada ou permitido passar o plano para outra pessoa.

por um ndice de preo do mercado.

preciso sorte ou um lance alto para


No mercado

fazer um bom negcio.

financeiro, aplicando por ms valor igual ao da prestao do consrcio, em um investimento conservador, voc consegue a mesma quantia antes do prazo final do consrcio - mas tem de esperar o capital acumular.

CONSRCIO X POUPANA *
Para obter R$ 80 mil Consrcio Poupana
*6%

Mensalidade R$ 1630,60 R$ 1630,60

Prazo 60 meses 44 meses

Mensalidade R$ 847,27 R$ 847,27

Prazo 120 meses 78 meses

ao ano mais

TR

_Guia_Valol'--EconmicO-de-lmveis--65-

..
__

....

TODO CUIDADO POUCO

Posso fundar

meus....arnjgf-.300o~s:....L?

uma cooperativa com

Pode, se o grupo tiver pelo menos 20 pessoas


As cooperativas so formadas, normalmente, em sindicatos, associaesde classe e grupos profissionais, que contratam uma empresa para administrar o empreendimento. Verifique sempre a idoneidade do grupo que est frente da cooperativa, da administradora e da construtora. Se o projeto for de confiana, as vantagens podem ser muitas: As cooperativas no pagam impostos, mas no podem ter fins lucrativos. Os preos de servios e materiais de construo, por atacado, so mais baixos. O prazo mdio para a finalizao do empreendimento de quatro anos - os imveis costumam ser entregues medida que ficam prontos, em geral atravs de sorteio.

OLHO MGICO

Os projetos ligados Carta de Crdito Associativo da Caixa so financiados em at 25 anos e permitem o uso do FGTS pelo cooperativado. H um seguro para garantir a concluso da obra em dois anos e a liberao de recursos gradual.

A quem recorro, se houver _____ prribJema com a cooperativa?


Se o problema com o empreendimento, convoque uma assemblia

Na cooperativa, voc dono do empreendimento, portanto, no pode utilizar o Cdigo de Defesa do Consumidor - o sistema de cooperativas regido pela Lei 5.764/1971. Se a sua queixa por m administrao ou problemas na construo, na assemblia geral voc vai exigir providncias ou tentar destituir a diretoria. Mas se a reclamao for relativa a cobrana indevida, por exemplo, e estiver dentro do limite de 40 salrios mnimos, recorra ao Juizado Especial de Pequenas Causase, acima de 40 salrios mnimos, Justia Comum. Se a cooperativa agir como empresa comercial, denuncie-a Promotoria de Justia do Consumidor.

66

Guia Valor Econmico

de Imveis

QUE DEVE CONSTAR NO ESTATUTO DA COOPERATIVA


::>enominaoe endereo da sede.
1aZOS e localizao do anpreendimento.

Valor e forma de contribuio e de resgate. Rateio de sobras ou despesasextras. Forma de administrao e fiscalizao; Mandato, poderes e substituies de administradores. Formas de convocao e funcionamento das assemblias.
A

::lireitos e deveres dos cooperativados. Condies de admisso, desligamento e representao nas assemblias.

E VOC VAI FUNDAR UMA COOPERATIVA

==ao projeto e defina o valor das mensalidades, rnassemblia - obrigatrio =eve; pelo menos, uma assemblia geral por ano. -orove o projeto na prefeitura e registre em cartrio. :ompre o terreno. ~a um grupo diretor, se vocs mesmos forem administrar o empreendimento, ou ::JIltrate uma empresa construtora com experincia no setor, que pode dar uma 3Sessoria completa. rofique a balano da empresa, para ver endividamentos, riscos e provises. :::contrato pode ser por preo de custo, estimado no incio e corrigido de acordo :::Jfll o aumento no preo de servios e materiais de construo, ou por preo "=chado, fixado no contrato antes do incio da obra (a construtora arca com os s.rnentos ao longo da obra). No contrato devem estar previstos percentuais, valores ~ orazos de pagamentos e correo. = a um seguro, para garantir a devoluo do que foi pago, se houver problemas zara concluir a obra.

VOC VAI ENTRAR NUMA COOPERATIVA J ONSTITUDA


e;ase a cooperativa est registrada na Junta Comercial ou em alguma associao. ffifique se o projeto est aprovado na prefeitura e o terreno, desimpedido no =;:yistro Geral de Imveis. -valie o preo, dividindo o valor pela rea do imvel e compare com o preo do +etro quadrado de outros imveis do mesmo porte, na regio. -=ia com ateno o estatuto. :::JfIhea a sede da administradora e da construtora. " a outras obras da construtora e converse com os cooperativados. -.:ompanhe o cumprimento do cronograma da obra.

Guia

Valor

Econmico

de lmyek

67

TODO CUIDADO POUCO

mais barato
__ ~ernleilJod--,""o:......L.?
Nem sempre

comprar imvel
_

Leiles judiciais so os de imveis penhorados pela Justia e em processo de execuo. Verifique: Se a execuo definitiva, seno o proprietrio pode conseguir um recurso na Justia. Nesse caso, voc paga, mas no recebe a carta de arrematao. Se a penhora est registrada na matrcula do imvel. Se imvel j no foi arrematado em outro leilo. Se no o nico bem de famlia, que no pode ser penhorado.

Muitos leiles tm preos mnimos bem prximos ou iguais aos de mercado - e voc deve acrescentar 5% de comisso do leiloeiro. Devero ser pagos ainda o Imposto de Transmisso de Bens Intervivos e a taxa de registro no RGI. Grande parte dos imveis leiloados so retomados de muturios inadimplentes, e o preo mnimo fixado de forma a evitar o prejuzo da instituio responsvel pelo financiamento. Desconfie quando o preo mnimo for muito abaixo do preo de mercado: imvel pode ter pendncia judicial, estar irregular, inacabado ou ocupado, e o proprietrio que ainda ocupa o imvel leiloado pode pedir a anulao do leilo na Justia. Em qualquer circunstncia, voc quem vai arcar com os custos para a desocupao, que pode ser demorada. Alguns bancos fazem leilo de imveis retomados, via internet ou de forma direta, atravs de suas agncias. Exigem junto com a entrega do envelope fechado com o lance do proponente, uma cauo de 5% do valor de avaliao do imvel, que devolvido se a proposta no for a vencedora. Essetipo de leilo pode ser por concorrncia pblica (arremata o imvel aquele que fizer a maior oferta) ou venda direta (arremata aquele que apresentar primeiro uma proposta igualou superior ao valor de avaliao). Normalmente, um leilo extrajudicial (sem necessidade de um processo na Justia), mais comum a financiamentos habitacionais, com clusula de alienao fiduciria. importante verificar a situao legal do imvel, o estado de conservao - o edital traz essasinformaes - e se o muturio no entrou com uma ao na Justia para sustar o leilo. tambm importante registrar a carta de arrematao no cartrio de Registro Geral, porque s assim voc se tornar o proprietrio legal do imvel.

68

Guia Valor Econ

ico de Imveis

.. seguro partkipar _
?
S em sues de empresas conceituadas

So freqentes os leiles pela internet que no passam de ofertas de venda feitas por oessoasfsicas, o que descaracterza a relao. e consumo e impede o amparo do Cdigo de ::>efesado Consumdor. As divergncias tero e ser resolvidas na Justia, com base no Cdiqo Civil. O Cdigo do Consumidor vai se restringir prestao de servios do site, como obrana de taxas indevidas e informaes . corretas. Sempre imprima as pginas do site - quanto mais documentos, melhor. Os sites ::m de fornecer nmero do CNPJ,razo social E endereo fsico do leilo. :>araque um leilo virtual seja de fato um eilo, os procedimentos devem ser os mesmos e um leilo tradicional. Precisa haver uma ferta pblica, atravs do Dirio Oficial, um ms antes, e o encerramento tem de ser feito em um local real, com a presena do leiloeiro e de testemunhas - e os participantes ainda podero fazer lances. Alguns de leiles oela internet exigem o nmero do carto de crdito dos participantes, para evitar que o eilo seja invalidado devido a informaes ialsas. Caso o pagamento no seja feito pelo arrematador at 48 horas depois do encerramento do leilo, o leiloeiro cobra a multa que consta no contrato de adeso. Os imveis a serem leiloados pela internet devem ter descrio detalhada, de preferncia com fotos e laudo do estado de conservao alguns tm at a previso de gastos com consertos). Ainda assim, nunca deixe de visitar imvel.

sites procuram facilitar os leiles, com cones de busca do imvel pretendido, por tipo, nome de vendedor, preo, regio ou data de encerramento do leilo.

lance a proposta que voc faz para arrematar o imvel. Valor mnimo o menor valor pelo qual o imvel pode ser arrematado e que pode ficar em segredo durante o leilo. Se o ltimo lance for inferior ao valor mnimo, o leiloeiro consulta o proprietrio, para ver ser ele aceita ou se faz uma contraposta ao interessado. Incremento o valor mnimo que pode ser acrescentado ao lance anterior, para um novo lance. lance mximo automtico um valor limite fixado por voc, mas s revelado ao leiloeiro, para cobrir qualquer outro lance abaixo dele. O leiloeiro, a cada lance de outra pessoa, vai automaticamente acrescentando o incremento ao seu lance, at o limite que voc fixou. Quando o seu lance mximo automtico superado, voc deve d~cidir se faz um novo lance.

_GuiaJlal.or.E.momicn.deJmlL

,!L

...
Vendas - So Paulo (imveis 1994
Janeiro Fevereiro Maro Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Dezembro Vendidos Lanados Vel. venda no ano no ano no ano

residenciais 1996 533 564 921 898 985 649 605 671 732 774 1.364 1.544 10.240 30.990 8,0% 657,65 novos) 1997 659 799 1.267 914 1.264 1.242 1.071 1.089 937 1.107 628 729 11.706 39.426 9,2% 663,06 1998 1.042 611 1.328 764 481 542 501 624 811 999 567 663 8.933 21.667 7,4% 478,67 1999 402 863 787 878 824 1.130 886 924 1.061 1.359 1.407 663 11.184 26.358 7,5% 478,67 2000 736 905 1.073 1.121 1.330 1.062 1.845 1.826 1.183 1.253 1.569 1.123 15.026 29.666 8,6% 510,31 2001 1.298 1.364 1.305 1.344 1.494 1.328 1.200 927 748 1.054 1.088 973 14.123 23.289 7,6% 408,42

TODO CUIDADO POUCO

COMPORTAMENTO DO MERCADO
1995 1.299 1.359 1.176 1.131 1.451 638 193 311 449 572 546 526 9.651 26.567 8,8% 756,13

536 682 1.541 748 883 1.033 669 1.377 1.393 1.306 1.344 1.086 12.598 24.868 11,7% 641,57

Preo por m'


Fonte: Secovi-SP

OFERTA X VELOCIDADE DE E DAS/SP


(imveis 2001
Janeiro Fevereiro Maro Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Dezembro
Fonte: Secovi-SP/FGV

LANAMENTOS - SO PAULO
(imveis comerciais 2001 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 verticais)
velocidade de vendas quantidade lanamentos

residenciais
oferta

novos)
velocidade de vendas

15.939 15.841 15.625 15.492 15.687 15.132 14.905 14.786 14.843 15.595 15.807 16.398

8,1% 8,6% 8,4% 8,7% 9,5% 8,8% 8,1% 6,3% 8,0% 6,8% 6,9% 5,9%

1.661 1.269 2.237 3.624 6.169 4.472 2.571 1.609 1.417 890 1.100

2.544 1.976 1.452 2.411 1.011 2.559 2.345 2.775 1.854 2.983 2.405

Fonte: Banco Central

__

70 -.liuja.llaloLE.cQO.QmicluieJm..l1el~

a permuta de
um imvel usado por um novo, que riscos corro?
De incio, com a avaliao

As

construtoras avaliam o imvel .zsado entre 10% e 20% abaixo do preo de Fique atento tambm se a empresa est aumentando ~()vo ao negociar a troca.

-ercado.

endedora

o valor do imvel Se o

'as o que vale mesmo a negociao. seu imvel bem localizado - nservado, a construtora
J.O

e bem

ou a incorporadora

imvel novo que voc est de olho vai se

prtica comum no mercado o dono de um terreno troc-Ia com uma construtora por determinada quantidade de apartamentos, no novo empreendimento.

eressar em fazer a permuta e voc ganhar - ra na negociao. Caso voc pretenda :."erecer em permuta ";'\vel financiado, 5EI necessrio um

_ itar o
- anciamento, zara depois ~ero =eqcic

::::1m a
nstrutora : novo vel. contrato, e ar zstabelecido : preo de cada Ivel e a forma :e pagamento da - erena. Haver um zo para que voc desocupe o imvel antigo - de praxe, at a entrega OLHO MGICO :as chaves do novo -, com fixao de multa e os pa ra o caso :e atraso. rmalmente, fixado um prazo de 90 dias

:2 a a desistncia da troca, mas no,


=cessariamente, de todo o negcio. No trato, determinado um percentual, em o de 40% do valor do imvel novo, que deve desembolsar em caso de desistncia -~ troca, e a forma de pagamento dos 60% antes, para que voc possa adquirir 'vel novo. o

Na penlluta, voc est dispensado da taxa de conetagem, de cerca de 8%, e dos trabalhosos procedimentos para a venda do imvel. Mas ter de pagar impostos e taxas, tendo como base o valor de mercado, aLI venal, do imvel.

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