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"A presente comunicao visa apresentar de forma resumida os Mtodos Correntes de Avaliao Imobiliria (Mtodo dos Custos, Mtodo

Comparativo / de Valor de Mercado e Mtodo do Rendimento) e a sua ligao aos Mtodos Avanados de Avaliao de Imveis, com apelo a duas ferramentas essenciais: - Estatstica - Modelo das Opes Reais 1. Mtodos Correntes de Avaliao de Imveis So 3 os principais mtodos de avaliao de imveis: - Mtodo do Custo - Mtodo Comparativo/ de Mercado - Mtodo do Rendimento/ Actualizao Mtodo do Custo Este mtodo baseia-se essencialmente na estimao do custo de reproduo ou de substituio do imvel a avaliar. Trata-se de um mtodo especialmente aplicado: na avaliao de imveis raramente transaccionados e sem fluxos de rendimento directamente associados, como o caso de diversos edifcios pblicos e edifcios histricos; na fixao de indemnizaes, designadamente no ramo dos seguros; na avaliao de terrenos a urbanizar, sendo que neste caso este mtodo se designa normalmente por "Mtodo do Valor Residual". Mtodo Comparativo/ de Mercado Trata-se de um mtodo directo de avaliao, que se baseia sobretudo na comparao do imvel a avaliar com outros semelhantes que tenham sido transaccionados no mesmo mercado. Por isso, a sua utilizao pressupe: existncia de mercado para imveis semelhantes ao que se quer avaliar; bom conhecimento do mercado local; recolha de informao e constituio de um banco de dados; tratamento adequado da informao recolhida. Sempre que seja possvel aplic-lo, este o mtodo de avaliao por excelncia. Com efeito, o que importa conhecer o valor do mercado, resultante da oferta e procura especficas desse mercado. Mtodo do Rendimento/ Actualizao Trata-se de um mtodo indirecto de avaliao, que tem subjacente sua aplicao a teoria do valor. Baseia-se na perspectiva financeira, segundo a qual o valor de qualquer activo depende da riqueza que o mesmo possa gerar. Assim, para aplicar este mtodo importa conhecer os fluxos de caixa ("rendimentos" e pagamentos) associados ao imvel a avaliar e a taxa de actualizao, o que nos permite calcular o Valor Actualizado Lquido (VAL). Para alm destes dois factores, torna-se necessrio, em certos casos, conhecer tambm o valor residual. Por exemplo, na avaliao de um terreno destinado construo para venda, o valor

mximo desse terreno ser igual ao VAL desse empreendimento, com a particularidade de o mesmo ter sido calculado sem que, partida, se considerasse no respectivo cash-flow o custo do terreno, diferentemente do procedimento adoptado para clculo da rendibilidade do investimento. Aplica-se especialmente a imveis que no sejam de fcil comparao com outros recentemente transaccionados no mercado e aos quais seja possvel associar fluxos de caixa futuros. Este mtodo apresenta normalmente duas variantes: VBR (valor baseado no rendimento), muitas vezes designado por capitalizao, para as situaes tpicas de arrendamento / rendas constantes; DCF (discounted cash flow) para todas as outras situaes. 2. Mtodos Avanados de Avaliao Imobiliria O aprofundamento e desenvolvimento dos mtodos correntes de avaliao de imveis, o que nesta conferncia designamos por Mtodos Avanados de Avaliao, coloca-se essencialmente em relao a: - Mtodo Comparativo / de Mercado; e - Mtodo do Rendimento / Actualizao Quanto ao Mtodo Comparativo a existncia de dados sobre preos de transaces de imveis semelhantes fundamental para a sua aplicao. Caso se disponha de suficiente informao recolhida no mercado sobre diversas transaces imobilirias, ou seja, caso se disponha de uma boa base de dados (contendo amostra com dimenso significativa), ento a aplicao de ferramentas estatsticas, quer seja a estatstica descritiva quer seja a inferncia estatstica, podero constituir um bom complemento para estimar o valor do imvel a avaliar. Por exemplo, o modelo de regresso linear mltipla, quando correctamente aplicado, permitir: identificar as variveis exgenas que melhor explicam o preo por metro quadrado, como sejam: - dimenso; - tipologia; - localizao; - qualidade da construo; - outras. em funo dessas variveis estimar o valor de um determinado imvel; Sem descurar as limitaes inerentes sua aplicao, nomeadamente a falta de dados suficientes, as suas vantagens so, entre outras, uma maior automatizao e objectividade do processo de avaliao. Relativamente ao mtodo do rendimento/actualizao, atravs da aplicao do VAL, o modelo das opes reais, mais do que um complemento pode mesmo constituir uma boa alternativa. Com efeito, ao determinarmos o VAL pelo mtodo dos fluxos de caixa no possvel contemplar o valor das opes que especificamente possam estar associadas ao negcio imobilirio em apreciao e que a respectiva equipa de gesto consiga "criar" e gerir conforme a evoluo futura das circunstncias. E essas opes, como sejam: possibilidade de adiar o investimento; contraco ou expanso dos investimentos futuros associados ao empreendimento imobilirio;

opo de abandono do investimento; opo de mudana de estratgia. tm valor para qualquer investidor. Nesses casos, o VAL pode ser "corrigido" de acordo com o valor dessas opes, calculado por mtodos apropriados, designadamente os mtodos Black-Scholes e Binomial."