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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO COMARCA de SO PAULO 3 VARA CVEL - FRUM REGIONAL DE SANTANA AVENIDA ENGENHEIRO CAETANO ALVARES, 594, 2 ANDAR, SALAS 205 E 206, CASA VERDE - CEP 02546-000, FONE: (11)-39512525, SO PAULO-SP - E-MAIL: SANTANA3CV@TJSP.JUS.BR
SENTENA 0116227-95.2008.8.26.0001 - Monitria Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo - Bancoop Vera Lucia Pereira do Lago

Processo n: Requerente: Requerido:

Juiz() de Direito Dr.(): Jorge Alberto Quadros de Carvalho Silva

Este documento foi assinado digitalmente por JORGE ALBERTO QUADROS DE CARVALHO SILVA. Se impresso, para conferncia acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0116227-95.2008.8.26.0001 e o cdigo 010000002IZZV.

Vistos.

COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP, qualificada nos autos, moveu ao monitria contra VERA LUCIA PEREIRA DO LAGO, alegando, em sntese, que celebrou com a r um Termo de Autorizao para Uso Antecipado de Unidade Habitacional, em razo do qual ela se associou cooperativa, a fim de contribuir, financeiramente, para a construo de um empreendimento residencial, por certo preo estimado e contra a promessa de pagar um saldo residual ao final, tudo para receber, em compensao, uma unidade habitacional. Disse que, apesar de ter entregado para ela um apartamento no empreendimento, a r tornou-se inadimplente, por ter deixado de pagar parcelas correspondentes ao custo adicional, a partir de 30.09.2006, no total de R$ 40.343,74. Assim, pediu a intimao da r ao pagamento do valor atualizado de R$ 75.172,85 Exibiu os documentos de fls. 14/93. A r foi citada e apresentou os embargos de fls. 108/129, com os documentos de fls. 130/134 e 144/184.

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Em suma, alegou impossibilidade jurdica do pedido, conexo e litispendncia, e, quanto ao mrito, alegou que a autora estaria cobrando um aporte financeiro extra, excessiva, indevida e unilateralmente, sem nenhum respaldo legal. Impugnao, a fls. 188/220, com os documentos de fls. 221/235. A autora ainda apresentou a petio de fls. 239/243, com os documentos de fls. 244/299. A r se manifestou por meio da petio de fls. 301/306 e 308/313. As partes tambm apresentaram as peties de fls. 318/324, com os documentos de fls. 325/345, 350/352, com os documentos de fls. 353/731. Audincia para tentativa de conciliao das partes foi realizada, sem sucesso (fls. 743). o relatrio do necessrio.

DECIDO.

Conheo diretamente do pedido e antecipo o julgamento da lide, visto no ser necessria a produo de provas em audincia de instruo, alm dos documentos j exibidos pelas partes (art. 330, I, do Cdigo de Processo Civil). Passo a analisar o mrito.

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A pretenso da autora no pode ser acolhida. O ato cooperativo, no caso dos autos, constitui, na verdade, compromisso de compra e venda, pois, ao aderir cooperativa habitacional, o intuito do aderente no foi o de participar de associao civil, mas o de adquirir imvel para uso prprio. Nesse sentido, no importa o nome que se d ao contrato, mas, isto sim, a sua natureza jurdica, pois o conjunto de
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direitos e deveres essenciais que permite verificar e definir a espcie de negcio jurdico. Uma vez que a r aderiu cooperativa unicamente com o intuito de adquirir um imvel, mediante prvio compromisso de pagar prestaes at integralizar o preo, aplicam-se as normas prprias ao compromisso de compra e venda, alm do Cdigo de Defesa do Consumidor (CDC). O Colendo Superior Tribunal de Justia, alis, j aplicou o CDC para as cooperativas habitacionais, como deixa claro a seguinte ementa: CIVIL E PROCESSUAL. COOPERATIVA

HABITACIONAL. TERMO DE ADESO PARA COMPRA DE IMVEL. DESISTNCIA. AO PRETENDENDO O RESSARCIMENTO DAS IMPORTNCIAS PAGAS. RETENO SOBRE PARTE DAS

PARCELAS DETERMINADA EM PERCENTUAL INFERIOR AO PREVISTO CONTRATUALMENTE. CLUSULA ABUSIVA.

SITUAO PECULIAR. OBRA SEQUER INICIADA. DESPESAS ADMINISTRATIVAS IRRELEVANTES. CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ARTS. 51, II, 53 E 54. CDIGO CIVIL, ART. 924. (...) (REsp. 403.189/DF) (Destaquei).

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A cobrana do aporte financeiro extra, rejeitado pela r, indevida, pois a clusula do Termo de Adeso, que prev a cobrana de valor residual, abusiva, na medida em que deixa ao fornecedor estabelecer o preo do contrato, unilateralmente, sem a concordncia do consumidor, sem critrios objetivos e sem referncias concretas (art. 51, X, do Cdigo de Defesa do Consumidor).
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Isso vedado no art. 122 do Cdigo Civil de 2002: entre as condies defesas se incluem as que privarem de todo efeito o negcio jurdico, ou o sujeitarem ao puro arbtrio de uma das partes (Destaquei). O art. 489 desse mesmo Cdigo estabelece: Nulo o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbtrio exclusivo de uma das partes a fixao do preo. Por sua vez, o art. 487 prev: lcito s partes fixar o preo em funo de ndices ou parmetros, desde que suscetveis de objetiva determinao. Pois bem, no presente caso, no existe nenhum parmetro na clusula que prev o aporte financeiro extra, nenhuma possibilidade de determinao, nenhum critrio objetivo, tal como revela a respectiva redao: Ao final do empreendimento, com a obra concluda e tendo todos os associados cumpridos seus compromissos para com a cooperativa, cada um deles dever, exceto no que se refere a multas ou encargos previstos no Estatuto, neste instrumento, ou por deciso de diretoria, ou de assemblia, ter pago custos conforme a unidade escolhida, considerados ainda os reajustes, previstos no presente Termo (clusula 13, Apurao Final, fls. 448).
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Outrossim, se o compromisso foi firmado com base no pressuposto de que a aquisio deveria ser mediante preo de custo, de molde que o adquirente deveria participar de rateio necessrio para a consecuo das obras, ento, por bvio, deveria a autora ter exigido dele, durante a construo e contra a apresentao de planilhas de custo, eventuais diferenas necessrias, acaso verificasse a insuficincia de recursos dos
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participantes. Terminada a obra e concedida a posse direta, no faz sentido a autora, muito tempo depois, exigir diferenas significativas, sem nenhum critrio objetivo e sem apresentao de planilhas, como se, aleatoriamente, estivesse tentando cobrir um rombo financeiro da cooperativa e de todos os seus projetos, em vez de fechar as contas do empreendimento especfico do qual a r participara. Percebe-se, tambm, que no existe nenhuma ata de assembleia, especfica ao empreendimento habitacional da r, referendando a cobrana do saldo residual, mediante a apresentao de planilhas de custo. Nenhuma ata de assemblia seccional a respeito do Residencial Morada Inglesa. O artigo 46 do Estatuto Social claro: Ressalvados os casos que envolvam o interesse global da Cooperativa e que impliquem convocao da Assembleia Geral, as deliberaes sobre assuntos de interesse exclusivo dos associados integrantes de determinado empreendimento habitacional, sero tomadas em Assembleias Seccionais, das quais s podero participar com direito a voto os associados daquela Seo (fls. 31).

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A ata exibida pela autora, referente assemblia geral ordinria de 19.02.2009, trata das contas da cooperativa nos exerccios de 2005/2008, sem nenhuma meno obra para cuja realizao a r se comprometera a contribuir financeiramente (fls. 263/266). Alm disso, no poderiam pessoas de outros empreendimentos da cooperativa dispor, exclusivamente, sobre o destino do Residencial
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Morada Inglesa, criando obrigaes financeiras para as pessoas que haviam adquirido unidades neste condomnio. Portanto, no h base jurdica, nem econmica para a cobrana que a autora promoveu. Por outro lado, a r cumpriu, substancialmente, o contrato, pagando o preo pr-fixado e o exigido durante o curso da obra (substantial performance). Diante do exposto, julgo IMPROCEDENTE o pedido, para condenar a autora a pagar para a r as custas processuais e os honorrios advocatcios, ora arbitrados em R$ 1.500,00, nos termos do artigo 20, 4, do Cdigo de Processo Civil em 15 dias, sob pena de penhora e multa de 10%. Preparo para eventual recurso: R$ 1.503,44 (2% do valor da causa), mais R$ 25,00 por volume (dois volumes), a ttulo de taxa de remessa e retorno de autos. P. R. I. So Paulo, 9 de dezembro de 2011.

JORGE ALBERTO QUADROS DE CARVALHO SILVA

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JUIZ DE DIREITO

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