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Contratos - Parte I | Portal Jurdico Investidura - Direito

CAPTULO 1 DA COMPRA E VENDA

1. Conceito e caractersticas.

Conceito: contrato bilateral pelo qual uma das partes (vendedor) se obriga a transferir o domnio de uma coisa outra (comprador), mediante a contraprestao de certo preo em dinheiro. Diferente do Cdigo francs, no nosso o contrato no transfere o domnio (carter real ao contrato). A transferncia de domnio depende de outro ato: a tradio, para os mveis; e o registro, para os imveis.

2. Natureza jurdica.

(a) bilateral perfeito; (b) consensual (em regra); (c) oneroso; e (d) comutativo (em regra).

3. Elementos da compra e venda.

Elementos essenciais da compra e venda: elementos constitutivos em geral (requisitos de existncia e validade). Elementos integrantes:

A) O Consentimento: * Deve ser livre e espontneo e recair sobre o preo e a coisa. * Pressupem-se a capacidade das partes e a capacidade especfica para alienar (poder de disposio da coisa). * Ser anulvel a venda se houver erro sobre o objeto principal da declarao ou sobre suas qualidades essenciais. * Falta de legitimao especfica para comprar e vender: (a) de ascendente a descendente; (b) pelos encarregados de zelar pelo interesse dos vendedores; (c) condmino com parte indivisa em condomnio. * A compra e venda feita por incapazes deve ser enquadrada na noo de ato-fato jurdico, que a lei encara como fato, sem levar em considerao a vontade, inteno ou conscincia.

B) O Preo: * necessria a sua fixao (seno a venda nula), determinado, em regra, pelo livre debate entre os contraentes (preo convencional). Deve ser ao menos determinvel, mediantes critrios objetivos estabelecidos pelos prprios contraentes. Deve ser, tambm, srio e real, correspondente ao valor da coisa, e no vil ou fictcio. * O preo deve ser pago em dinheiro ou redutvel a dinheiro (ttulo de crdito). Se for pago mediante a entrega de algum objeto, temos o contrato de permuta. J quando pago parte em dinheiro e parte em outra espcie, a configurao do contrato definida pela predominncia de uma ou de outra porcentagem. * Vrios outros modos de determinao futura do preo podem ser escolhidos pelos contraentes:
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(a) Fixao do preo deixada taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado lugar; (b) preo deixado ao arbtrio de terceiro, designado (ou designvel); (c) preo fixado em funo de ndices ou parmetros, desde que suscetveis de objetiva determinao; (d) venda sem fixao de preo ou critrio, entendendo-se que as partes se sujeitaram ao preo habitual; (e) se houver tabelamento oficial (norma cogente), afastada fica a manifestao de vontade.

C) A Coisa: * A certa coisa (produto no CDC) o objeto da prestao do devedor e deve atender a determinados requisitos: a) Existncia da coisa: nula a venda de coisa inexistente; mas a lei se contenta com sua existncia potencial. A coisa pode ser atual ou futura, sendo que quando futura, ficar sem efeito o contrato se esta no vier a existir (salvo se a inteno era concluir contrato aleatrio). b) Individualizao da coisa: o objeto h de ser determinado, ou suscetvel de determinao (admite-se a venda de coisa incerta, indicada pelo menos pelo gnero e quantidade; bem como a venda alternativa, cuja indeterminao cessa com a concentrao). c) Disponibilidade da coisa: a coisa deve ser disponvel (no estar fora do comrcio).

4. Efeitos da compra e venda.

EFEITOS PRINCIPAIS: (a) Gerar obrigaes recprocas para os contratantes: transferir o domnio; e pagar certo preo em dinheiro. (b) Acarretar a responsabilidade pelos vcios redibitrios e pela evico.

EFEITOS SECUNDRIOS OU SUBSIDIRIOS: (a) Responsabilidade pelos riscos: Art. 492. At o momento da tradio, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preo por conta do comprador. 1o Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que j tiverem sido postas disposio do comprador, correro por conta deste. 2o Correro tambm por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de as receber, quando postas sua disposio no tempo, lugar e pelo modo ajustados. (b) Repartio das despesas: Art. 490. [...] ficaro as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor
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as da tradio. (c) Direito de reter a coisa ou o preo: cabe ao comprador o primeiro passo pagar o preo. Art. 491. No sendo a venda a crdito, o vendedor no obrigado a entregar a coisa antes de receber o preo. Art. 495. No obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradio o comprador cair em insolvncia, poder o vendedor sobrestar na entrega da coisa, at que o comprador lhe d cauo de pagar no tempo ajustado.

5. Limitaes compra e venda.

Algumas pessoas sofrem limitaes, decorrentes da falta de legitimao (s no podem vender ou comprar de certas pessoas) em face de sua posio na relao jurdica. (A) Venda de ascendente a descendente: proibio relativa. Art. 496. anulvel a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cnjuge do alienante expressamente houverem consentido (Conforme tal artigo h a necessidade da anuncia mesmo nas vendas de av a neto). Pargrafo nico. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cnjuge se o regime de bens for o da separao obrigatria. * Finalidade: evitar simulaes fraudulentas (doaes disfaradas de compra e venda). * Mas o desfazimento do negcio depende da prova de que a venda se fez por preo inferior ao valor real do bem. * Se a hiptese de recusa em dar consentimento, ou de impossibilidade (caso do amental), pode o ascendente requerer o suprimento judicial. (B) Aquisio de bens por pessoa encarregada de zelar pelos interesses do vendedor: proibio absoluta. Art. 497. Sob pena de nulidade, no podem ser comprados, ainda que em hasta pblica: I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados sua guarda ou administrao; II - pelos servidores pblicos os bens ou direitos da pessoa jurdica a que servirem, ou que estejam sob sua administrao at indireta; III - pelos juzes, secretrios de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventurios ou auxiliares da justia, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juzo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade; IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados. Pargrafo nico. As proibies deste artigo estendem-se cesso de crdito. * Finalidade: manter a iseno de nimo naqueles que, por dever, tm de zelar pelos interesses alheios. * O art. 498 ressalva interesses legtimos que no podem ser prejudicados em razo do exerccio de funes no PJ. Art. 498. A proibio contida no inciso III do artigo antecedente, no compreende os casos de compra e venda ou cesso entre co-herdeiros, ou em pagamento de dvida, ou para garantia de bens j pertencentes a pessoas designadas no referido inciso.

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(C) Venda de parte indivisa em condomnio: Art. 504. No pode um condmino em coisa indivisvel vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condmino, a quem no se der conhecimento da venda, poder, depositando o preo, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadncia. Pargrafo nico. Sendo muitos os condminos, preferir o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinho maior. Se as partes forem iguais, havero a parte vendida os comproprietrios, que a quiserem, depositando previamente o preo. * Finalidade: evitar o ingresso de estranho no condomnio, preservando-o de futuros litgios e inconvenientes. * Ao de preempo: o condmino preterido pode exercer o seu direito de preferncia pela ao de preempo. (D) Venda entre cnjuges: * Um cnjuge, exceto no da separao absoluta, s estar legitimado a alienar, hipotecar ou gravar de nus reais os bens imveis depois de obter a autorizao do outro, ou o suprimento judicial de seu consentimento. Art. 499. lcita a compra e venda entre cnjuges, com relao a bens excludos da comunho.

6. Vendas especiais.

VENDA MEDIANTE AMOSTRA. Art. 484. Se a venda se realizar vista de amostras, prottipos ou modelos, entender-se- que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem. Pargrafo nico. Prevalece a amostra, o prottipo ou o modelo, se houver contradio ou diferena com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato. * Amostra constitui reproduo integral da coisa vendida, com suas qualidade e caractersticas, apresentada em tamanho menor ou reduzido. Se a mercadoria entregue no for em tudo igual amostra, caracteriza-se inadimplemento contratual.

VENDA AD CORPUS e VENDA AD MENSURAM. * Venda ad mensuram: em que o preo estipulado com base nas dimenses do imvel (preo por unidade). - Se ela no corresponder: comprador ter o direito de exigir o complemento da rea ou de reclamar a resoluo do contrato ou abatimento proporcional ao preo. - Diferena menor que um vigsimo (5%): presume-se enunciativa, mas caso o comprador prove que era necessria no o . - Se houver excesso: e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da rea vendida, caber ao comprador, sua escolha, completar o valor correspondente ao preo ou devolver o excesso. * Venda ad corpus : espcie de venda em que o imvel adquirido como um todo, corpo certo e determinado. - No haver complemento de rea, nem devoluo de excesso, se o imvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referncia s suas dimenses.
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Art. 501. Decai do direito de propor as aes previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que no o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do ttulo. * No pode ser pleiteada a resoluo do contrato, ou o abatimento no preo, se puder ser feita a complementao. Inexistente essa possibilidade, abre-se ento a alternativa pro comprador: ajuizar ao redibitria ou a estimatria. * A complementao de rea exigida por meio da ao ex empto ou ex venditio, de natureza pessoal.

DAS CLUSULAS ESPECIAIS COMPRA E VENDA

7. Da preempo ou preferncia (ou prelao).

Pacto pelo qual o comprador de uma coisa, mvel ou imvel, se obriga a oferec-lo ao vendedor (personalssimo somente este), na hiptese de pretender futuramente vend-la ou d-la em pagamento, para que este use do seu direito de prelao em igualdade de condies. Tal direito s ser exercido se e quando o comprador vier a revender a coisa comprada. Embora seja peculiar ao contrato de compra e venda, no se exclui a sua aplicabilidade a outros contratos compatveis (ex.: locao). Os prazos decadenciais so para que o vendedor examine a possibilidade de readquirir a coisa nas mesmas condies oferecidas pelo terceiro e verifique a sua real capacidade de obter o numerrio a tempo. Exemplos expressos na lei: a preferncia do condmino na aquisio de parte indivisa e a do inquilino, quanto ao imvel locado posto venda. Mas os artigos 513 a 520 tratam de preferncia convencional. Art. 518. Responder por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor cincia do preo e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responder solidariamente o adquirente, se tiver procedido de m-f. Art. 517. Quando o direito de preempo for estipulado a favor de dois ou mais indivduos em comum, s pode ser exercido em relao coisa no seu todo. Se alguma das pessoas, a quem ele toque, perder ou no exercer o seu direito, podero as demais utiliz-lo na forma sobredita. Prelao legal: o artigo 519 cuida da hiptese de preferncia legal, denominada retrocesso. Mas os tribunais tm dado retrocesso, apenas o carter de direito pessoal do ex-proprietrio s perdas e danos. Art. 519. Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pblica, ou por interesse social, no tiver o destino para que se desapropriou, ou no for utilizada em obras ou servios pblicos, caber ao expropriado direito de preferncia [...].

CAPTULO 2 DA TROCA OU PERMUTA

1.

Conceito e caracteres jurdicos.

Conceito: contrato em que as partes se obrigam a prestar uma coisa por outra, excluindo o dinheiro. negcio
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jurdico bilateral, oneroso, consensual (como na compra e venda) e comutativo. 2. Regulamentao jurdica

Art. 533. Aplicam-se troca as disposies referentes compra e venda, com as seguintes modificaes: I - salvo disposio em contrrio, cada um dos contratantes pagar por metade as despesas com o instrumento da troca; II - anulvel a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cnjuge do alienante.

CAPTULO 4 DA DOAO

1. Conceito e caractersticas.

Conceito: o contrato em que uma pessoa (doador), por liberalidade, transfere do seu patrimnio bens ou vantagens para o de outra (donatrio). Caractersticas : principal gratuidade. (a) natureza contratual; (b) animus donandi (elemento subjetivo): inteno de fazer uma liberalidade; (c) transferncia de bens para o patrimnio do donatrio (elemento objetivo): acarretando diminuio patrimonial; (d) aceitao deste: presumida pela lei (a) quando fixado prazo, o donatrio no declare que aceitou nele; (b) quando feita em contemplao de casamento futuro e este se realiza. Classificao (em regra): (a) Gratuito: no entanto, oneroso se houver nus ou encargo. (b) Unilateral: ser bilateral quando modal ou com encargo. (c) Formal ou solene: mas a doao manual de natureza real. A propriedade do bem doado somente se transmite pela tradio (mvel) ou transcrio (imvel). O contrato apenas o ttulo, a causa da transferncia. O efeito de tal contrato obrigacional. Ficto consentimento para a doao ao incapaz. Dispensa-se a aceitao (em doao pura), se o donatrio for absolutamente incapaz.

2. Objeto da doao.

A prestao de dar coisas ou vantagens . Qualquer coisa que tenha valor econmico e possa ser alienada. Doao de coisa futura: h divergncia. Muitos classificam como doao condicional (ex.: frutos que eu colher).
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3. Promessa de doao.

Assim como h promessa (ou compromisso) de compra e venda, pode haver, tambm, promessa de doao. Mas h controvrsia a respeito da exigibilidade de seu cumprimento. Caio Mrio pensa ser inexigvel o cumprimento de doao pura. Mas tal bice no existe na doao onerosa, pois o encargo imposto ao donatrio estabelece um dever exigvel do doador. Para outra corrente, a inteno de praticar a liberalidade manifesta-se no momento da celebrao da promessa. Barros Monteiro afirma inexistir qualquer razo para excluir tal promessa.

4. Espcies de doao (em razo de seus elementos integrativos).

(a) Pura e simples ou tpica: quando o doador no impe nenhuma restrio, condio ou encargo ao beneficirio. (b) Onerosa, modal, com encargo ou gravada: aquele em que o doador impe ao donatrio incumbncia ou dever. * O encargo, que pode ser exigido judicialmente, (geralmente representado pela locuo com a obrigao de) no suspende a aquisio, nem o exerccio do direito, diferentemente da condio suspensiva, que subordina o efeito da liberalidade a evento futuro e incerto. * Ex.: doao de 100 com encargo de 20. Haver doao de 80 e alienao a ttulo oneroso de 20. (c) Remuneratria: feita em retribuio a servios prestados, cujo pagamento no pode ser exigido pelo donatrio. * Quem salvou-lhe a vida, que ajudou em momento de dificuldade, dvida j prescrita. (d) Mista: aquela em que se procura beneficiar por meio de um contrato de carter oneroso. * Ex.: paga-se 100 num bem sabendo-se que ele vale 10. (e) Em contemplao do merecimento do donatrio (contemplativa ou meritria): configura-se quando o doador menciona, expressamente, o motivo da liberalidade, dizendo, por exemplo, que a faz porque o donatrio tem determinada virtude, ou seu amigo, ou renomado cientista, etc. (f) Feita ao nascituro: pode o nascituro ser contemplado com doaes, sendo aceita pelo seu representante legal. * Tal doao condicionada ao nascimento com vida do nascituro. (g) Em forma de subveno peridica: penso terminada, no mximo, com a morte do doador ou do donatrio. (h) Em contemplao de casamento futuro: fica sem efeito s se o casamento no se realizar (condio suspensiva).
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(i) Entre cnjuges: importa adiantamento do que lhes cabe por herana. * Pode ser doado por um cnjuge ao outro: (a) no regime de separao absoluta em virtude de inexistncia de bens comuns; (b) no regime de comunho parcial; (c) no regime de comunho universal, os excludos da comunho. (j) Em comum a mais de uma pessoa (conjuntiva): doao feita em comum a vrias pessoas, entendendo-se distribuda aos beneficirios por igual (obrigao divisvel). * Pode o doador dispor em contrrio, determinando que a parte do que falecer acresa do vivo. * Se os donatrios, em tal caso, forem marido e mulher, subsistir na totalidade a doao para o cnjuge sobrevivo. (k) De ascendentes a descendentes: importa adiantamento do que lhes cabe por herana. * Por isso, no inventrio devem conter os bens recebidos, pelo valor daquela poca. * Porm, pode a doao sair da parte disponvel do doador, devendo isso estar expresso. (l) Inoficiosa: a que excede o limite que o doador, no momento da liberalidade, poderia dispor em testamento. * Conforme o CC, tal doao nula somente a parte que exceder tal limite. (m) Com clusula de retorno ou reverso: o doador pode estipular o retorno ao seu patrimnio dos bens doados, se sobreviver ao donatrio (condio resolutiva expressa). Beneficia somente o donatrio, e no seus herdeiros. * Se o doador morrer antes do donatrio, deixa de ocorrer a condio, incorporando-se os bens quele. (n) manual: doao verbal de bens mveis de pequeno valor, desde que siga a tradio. (o) Feita a entidade futura: caducar se, em dois anos, esta no estiver constituda regularmente.

5. Restries legais.

(a) Doao pelo devedor j insolvente, ou por ela reduzido insolvncia: por configurar fraude contra credores. (b) Doao da parte inoficiosa: conforme o CC, tal doao nula somente a parte que exceder tal limite. (c) Doao de todos os bens do doador: nula a doao de todos os bens sem reserva de parte, ou renda suficiente. (d) Doao de cnjuge adltero a seu cmplice: pode ser anulada pelo outro cnjuge, ou por seus herdeiros necessrios, at 2 anos depois de dissolvida a sociedade conjugal.

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6. Da revogao da doao.

Casos comuns a todos os contratos: alm de comum acordo: * ANULVEL: erro, dolo, coao, estado de perigo, leso ou fraude contra credores. * NULA: agente absolutamente incapaz, objeto lcito, impossvel ou indeterminvel, ou sem forma prescrita. * NULA: inoficiosidade, de compreenso de todos os bens, feita por cnjuge adltero a seu cmplice ou entre cnjuges no regime de separao legal.

Revogao por descumprimento do encargo: * Se o doador fixa prazo para o cumprimento do encargo, a mora se d pelo seu vencimento. No havendo termo, comea ela desde a interpelao extra ou judicial. A partir de ento comea a fluir o lapso prescricional para a propositura de ao revocatria da doao, que s poder ser pleiteada pelo doador em juzo. * A forma maior afasta a mora.

Revogao por ingratido do donatrio: s se for pura e simples. * Ao aceitar o benefcio, o doador assume, tacitamente, obrigao moral de ser grato ao benfeitor. A revogao tem, pois, carter de pena pela insensibilidade moral demonstrada e somente cabe nos casos expressos. * O direito de revogar a doao por ingratido de ordem pblica e, portanto, irrenuncivel antecipadamente. * Art. 557. Podem ser revogadas por ingratido as doaes: I - se o donatrio atentou contra a vida do doador ou cometeu crime de homicdio doloso contra ele; II - se cometeu contra ele ofensa fsica; III - se o injuriou gravemente ou o caluniou; IV - se, podendo ministr-los, recusou ao doador os alimentos de que este necessitava. Art. 558. Pode ocorrer tambm a revogao quando o ofendido, nos casos do artigo anterior, for o cnjuge, ascendente, descendente, ainda que adotivo, ou irmo do doador. * PRAZO: dever ser pleiteada dentro de um ano, a contar de quando chegue ao conhecimento do doador o fato que a autorizar, e de ter sido o donatrio o seu autor. * REVOGADOR: Art. 560. O direito de revogar a doao no se transmite aos herdeiros do doador, nem prejudica os do donatrio. Mas aqueles podem prosseguir na ao iniciada pelo doador, continuando-a contra os herdeiros do donatrio, se este falecer depois de ajuizada a lide. Art. 561.No caso de homicdio doloso do doador, a ao caber aos seus herdeiros, exceto se aquele houver perdoado.

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