UNIVERSIDADE FEDERAL DE PERNAMBUCO CENTRO DE ARTES E COMUNICAO Programa de Ps-Graduao em Desenvolvimento Urbano

Promoo Imobiliria em Teresina/PI:

Uma anlise do desenvolvimento da produo privada de habitaes 1984/1999

Paulo Henrique Gomes de Lima

(Dissertao de Mestrado)

Orientadora Prof. Dr. Norma Lacerda

Recife, 2001.
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Dissertao apresentada ao Programa de Ps-Graduao em Desenvolvimento Urbano da Universidade Federal de Pernambuco, em convnio interinstitucional com a Universidade Federal do Piau, como parte dos requisitos para a obteno do ttulo de Mestre em Desenvolvimento Urbano do Curso de Ps-Graduao StrictoSensu.

Promoo imobiliria em Teresina/PI:

Uma anlise do desenvolvimento da produo privada de habitaes 1984/1999

Paulo Henrique Gomes de Lima

Banca examinadora

Prof. Dr. Norma Lacerda Orientadora Prof. Dr. Toms de Albuquerque Lapa Examinador Interno Prof. Dr. Flvio da Cunha Rezende Examinador Externo

Recife, 2001.
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CLA e GABRIEL, com muito amor, Pela compreenso das ausncias.

A Meus pais, HENRIQUE e ISABEL, Pelo exemplo de vida que representam.

A Meus irmos, RAIMUNDO, SOCORRO, CLUDIO, JORGE, REGINALDO, REGINALVA, MARCOS e MAURO, Pelo exemplo que se tornaram.

AGRADECIMENTOS

A Deus, pela busca constante nos momentos mais difceis; A professora Dr. Norma Lacerda, Orientadora e amiga, que nos momentos de incerteza, soube me orientar; Aos professores do MDU, especialmente, Luis De La Mora, Virgnia Pontual, Luiz Amorim, Ana Rita, Suely Leal, Ansio Brasileiro, Circe Gama, Ftima Furtado, Slvio Zancheti, Marcos Andr, Ney Dantas, pela construo do conhecimento; Ao professor Paulo de Tasso, pela viabilidade do curso em Teresina; Aos colegas Ana Cludia, sio Cordeiro, Maria Lcia, Mrio ngelo e Vernica Ribeiro, pela convivncia fraterna e cumplicidade; A Clia e Jos Heralde Galvo, pelo amparo amigo; A Lucy De La Mora, pela receptividade calorosa; A Rebeca, Jonas e Jos, do MDU, pela disponibilidade de servir; Aos colegas do CEFET/PI, pelo estmulo e encorajamento; As construtoras mencionadas neste trabalho, pelas informaes prestadas; A Maria, da Imobiliria Camaro, pela cesso de material para pesquisa; Ao CREA/PI, de maneira especial, Francisca, Eullia e Das Neves, pela disposio de informaes.

LISTA DE FIGURAS

MAPA 01: Marco inicial de Teresina e antiga vila do Poti 1852 MAPA 02: Primeira traado urbanstico de Teresina - 1852 MAPA 03: TERESINA evoluo da mancha urbana 1800 a 1991 MAPA 04: Diviso territorial de Teresina 2000 MAPA 05: reas de concentrao dos investimentos imobilirios MAPA 06: reas com ocorrncia de renda acima de 10 salrios mnimos MAPA 07: reas com ocorrncia de titulao de Mestrado e Doutorados

LISTA DE FOTOS

IMAGEM LANDSAT 7: Mancha urbana de Teresina - 1999 FOTO 01: Edifcios Da Costa e Silva e Mrio Faustino FOTO 02: Vista parcial do bairro Frei Serafim FOTO 03: Bairro Frei Serafim nicho da promoo imobiliria FOTO 04: Bairro Frei Serafim concentrao dos investimentos FOTO 05 : Edifcio Ville Clermont

LISTA DE GRFICOS

GRFICO 01: Evoluo da populao 1872 a 2000 GRFICO 02: Produo formal de loteamentos 1977 a 2000 GRFICO 03: Produo imobiliria da COHAB/PI 1966 a 1990 GRFICO 04: Produo da COHAB/PI por zonas 1966 a 1990 GRFICO 05: Produo anual da COHAB/PI por zonas 1966 a 1990 GRFICO 06: Evoluo da produo imobiliria privada 1984 a 1999 GRFICO 07: Evoluo da produo imobiliria por nmero de andares GRFICO 08: Relao do nmero de apartamentos por andar GRFICO 09: Produo por nmero de sutes GRFICO 10: reas privativas por apartamentos GRFICO 11: Nmero de vagas de garagem por apartamentos GRFICO 12: Regime de produo privada GRFICO 13: Evoluo do regime de produo GRFICO 14: reas de concentrao dos investimentos GRFICO 15: Evoluo da produo por reas urbanas GRFICO 16: Formas de aquisio dos terrenos GRFICO 17: Regime de produo por reas dos investimentos

LISTA DE TABELAS

TABELA 01: TERESINA evoluo da populao urbana 1872/2000 TABELA 02: TERESINA produo imobiliria pblica 1995 a 1999 TABELA 03: Promotores de pequeno porte TABELA 04: Promotores de mdio porte TABELA 05: Promotores de grande porte

SUMRIO

INTRODUO - 12

PRIMEIRA PARTE

SOLO E ESTRUTURA URBANA: Elementos do espao intra-urbano - 17 Renda Fundiria 18 O Solo como condio de valorizao do Capital - 19 Dinmica Imobiliria - 20 O Uso do solo como elemento segregador - 24 Modelos de Estrutura Urbana - 26

SEGUNDA PARTE

ORIGEM E FORMAO DO ESPAO URBANO DE TERESINA - 32 Fundao de Teresina: algumas consideraes histricas - 32 A origem do espao urbano de Teresina - 35 Evoluo populacional - 37 Os processos e agentes sociais produtores do espao urbano de Teresina - 40 ? Os industriais - 47 ? Os proprietrios fundirios - 47 ? Os promotores imobilirios - 49 ? O Estado - 50
?

Distribuio espacial dos conjuntos habitacionais - 52

? Os agentes sociais excludos - 56 Controle e disciplina do espao urbano - 57

TERCEIRA PARTE

A PROMOO IMOBILIRIA EM TERESINA 1984/1999: Aspectos e Caractersticas Consideraes iniciais - 60 A produo imobiliria privada - 61 Os primeiros momentos: 1984 a 1993 - 64 A consolidao: 1994 a 1999 - 65 Caracterizao da produo imobiliria - 68 ? Nmero de andares - 68 ? Nmero de apartamentos por andar - 70 ? Nmero de sutes - 71 ? rea privativa dos apartamentos - 72 ? Nmero de vagas de garagem - 73 Regime de produo - 74 ? Autofinanciamentos - 77 ? Condomnios a preo de custo - 78 Distribuio espacial dos empreendimentos - 80 rea de concentrao dos investimentos - 80 O perfil dos promotores imobilirios - 90 ? Pequeno porte - 91 ? Mdio porte - 92 ? Grande porte - 93

CONSIDERAES FINAIS - 95 BIBLIOGRAFIA ANEXOS

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Resumo

A moderna incorporao imobiliria tem gerado modelos de espao urbano caracterizados, basicamente, pela diviso social da cidade em reas dos ricos e reas dos pobres, normalmente definidas como centro e periferia. Uma das implicaes scio-espaciais desse fato que a cidade apresenta reas extremamente segregadas, decorrentes, principalmente, da renda. No caso especfico de Teresina observa-se, nos ltimos anos, uma profunda alterao na paisagem urbana, com o advento do fenmeno da verticalizao. Esse fenmeno se caracteriza pela produo de imveis de alto padro de construo, portanto, destinado a uma demanda solvvel, e ocorrendo em reas especficas da cidade, demonstrando que h uma estratgia de atuao do mercado imobilirio, quanto definio da localizao dos empreendimentos. Nesse trabalho apresentamos uma anlise da atividade de promoo imobiliria em Teresina, no perodo de 1984 a 1999, como forma de conhecer o modelo de espao urbano que vem sendo criado pelos promotores imobilirios, e quais as implicaes scio-espaciais que decorrem disso. A anlise foi feita a partir da caracterizao da produo imobiliria nesse perodo, atravs de um levantamento censitrio dos imveis produzidos.

Abstract

The modern real estate agency incorporation has produced models of urban spaces caracterized, mainly, by the division of the society in specific areas for the poors and riches normally defined as center and perphery. One of the socio-spatial implication of this fact is that the city shows extremely segregated areas, derived principally due to the income. In the specific case of Teresina, it is observed, in the last years, a deep change in the urban landscape, with the coming of the verticalization phenomenon. This phenomenon is caracterized by the high quality building edifications which are addressed to a solvable demand, occuting in specific areas of the city. This fact shows that there is an strategy of acting in the real estate market, related to the localization of the undertaking. In this work, we present an analysis of the real estate promotions in Teresina, from 1984 to 1999, as an way to know the kind of urban space that is being produced by the real estate promoters, and the socio-spatial implications deriving from this. This analysis was done from the caracterization of this real estate production in this period, through the feudatory survey of the real estate production in Teresina.

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INTRODUO

O espao urbano, apresentado aqui como a cidade, tem sido objeto de anlise sob vrios focos. Nesse trabalho, a produo do espao, atravs da ao dos promotores imobilirios, identificando que modelo de espao est sendo produzido, ser o foco principal. Essa escolha deve-se ao fato de que o espao urbano um produto do processo de produo num determinado momento histrico, no s no que se refere determinao econmica do processo, mas tambm as sociais, polticas, ideolgicas, jurdicas que se articulam na totalidade da formao econmica e social (Carlos, 1994).

Dessa maneira, a cidade passa a ser um objeto e tambm agente ativo das relaes sociais. A dominao social se d tambm atravs do espao urbano, em especial a dominao ideolgica, aquela que se oculta ao olhar do dominado. O poder poltico exercido, em parte, por intermdio do espao urbano, assim como a explorao econmica. Os espaos urbanos ou ambientes construdos, de um modo geral, no constituem meros cenrios para a sociedade, mas so parte dela (Maricato, 1997).

Por outro lado, a cidade aparece, tambm, como um bem material, consumida de acordo com as leis da reproduo do capital. Este processo tem por caracterstica fundamental produzir um produto fruto do processo de valorizao, que seja mercadoria e que se realize atravs do mercado. No caso do espao urbano ele um produto que possui um valor de uso e de troca especficos: como produto do processo, ele mercadoria, como condio para a produo, capital fixo. (Carlos, 1994).

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Como produto resultante de relaes sociais, as cidades no poderiam deixar de expressar a realidade social e econmica. Mas as cidades no so apenas reflexos do que se passa na sociedade. So bem mais que um mero cenrio passivo, onde os conflitos, as culturas se expressam. Os espaos urbanos no se limitam tambm a ser locais ou palcos da produo industrial, da troca de mercadorias, ou lugares onde os trabalhadores vivem. Eles so tudo isso e muito mais; so produtos: edifcios, ruas, praas, parques, enfim paisagem que produzida e apropriada sob determinadas relaes sociais.

Com isso, o uso do solo ligado a momentos particulares do processo de produo das relaes capitalistas o modo de ocupao de determinado lugar da cidade, a partir da necessidade de realizao de determinada ao, seja a de produzir, consumir, habitar ou viver. O ser humano necessita, para viver, ocupar um determinado lugar no espao. S que o ato em si no meramente o de ocup ar uma parcela do espao; ele envolve o ato de produzir o lugar.

Nesse contexto, a habitao uma mercadoria especial, que tem produo e distribuio complexas. Um dos fatores que exprime essa complexidade est na sua vinculao com a terra, pois cada novo edifcio exige um novo solo. De certo modo, no estudo da unidade habitacional, trs elementos se tornam merecedores de destaque: o solo, a localizao e a estrutura fsica da benfeitoria. Para Guimares (1997), em conjunto estes componentes criam um novo objeto que responde a distintos determinantes sociais, econmicos, polticos, ideolgicos e tecnolgicos, mas em momento algum anulando o papel desempenhado por cada componente. Como resultante desse fato, os modelo de espao urbano so construdos.

Villaa (1998), estudando o espao intra-urbano no Brasil, notadamente as principais regies metropolitanas, indaga que se todos vm sendo produzidos num mesmo pas, pela mesma formao social, num mesmo momento histrico (...) sob um mesmo modo de produo, atravs das mesmas relaes sociais e sob o mesmo Estado, deve haver muito em comum entre seus espaos.

Por outro lado, em estudo realizado por Queiroz Ribeiro e Lago Correa, (s.d.) sobre a moderna incorporao imobiliria no Brasil (grifo nosso), entre as principais capitais brasileiras, o autor conclui que o modelo produzido do espao urbano era o mesmo, ou seja, um espao urbano segregado e diferenciado; isto , a moderna produo de espaos residenciais para as classes mdias no centro e conseqentemente expulso das camadas populares para a periferia. 13

Para Melo (1990), a dinmica de um regime de acumulao... que determina a forma de produo e transformao do espao construdo. Ainda, segundo o mesmo autor, o impacto espacial mais destacado da crise fiscal a tendncia ao reforo da segmentao dos espaos intra- urbano definido por uma concentrao espacial de investimentos imobilirios nas reas centrais dos grandes centros urbanos (...) A reestruturao do mercado imobilirio na crise implicou, por um lado, a (re)concentrao da atividade de construo residencial nas reas centrais e, por outro lado, a sua marcada elitizao.

O funcionamento da sociedade urbana transforma seletivamente os lugares, afeioandoos s suas exigncias funcionais. assim que certos pontos se tornam mais acessveis, certas artrias mais atrativas e, tambm, uns e outros, mais valorizados . Nesse sentido, de acordo com Villaa (apud Santos). a dinmica construtiva empresarial concentra-se e renova intensamente os ncleos urbanos, elitizando e segregando essas reas das grandes e mdias cidades, especialmente das capitais.

Nesse processo histrico de produo do lugar, envolvendo seus agentes, processos e implicaes, notadamente de natureza scio-espacial, despertou interesse o caso de Teresina/PI. Isso por que, a partir de 1984, Teresina vm experimentando um processo de modificaes em certas reas da cidade, decorrentes da ao do capital incorporador. Capital incorporador aquele capital que opera a mudana no uso do solo com vistas obteno de lucro (Smolka, 1989).

As modificaes urbanas verificadas em Teresina se processam, de forma mais visvel, atravs da produo de habitaes destinadas s classes sociais mais abastadas, caracterizando-se como uma produo verticalizada e de forte contedo elitista, o que projeta no imaginrio coletivo uma concepo de uma cidade moderna, ao mesmo tempo em que cria e/ou consolida reas urbanas segregadas espacialmente. Os indicativos desse processo esto expressas nas alteraes urbansticas verificadas em algumas reas da cidade, notadamente nos bairros Frei Serafim e rea do Jquei, formada pelos bairros Jquei Clube, Ftima, So Cristvo, Horto Florestal e, ainda, o bairro dos Noivos e Cabral. Essas alteraes esto relacionadas com a produo de edifcios de apartamentos, configurando uma nova forma de ocupao nessas reas, com profundas mudanas na paisagem urbana.

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Embora acontecendo com um certo atraso, em relao s outras capitais brasileiras, as mudanas da paisagem urbana de Teresina, atravs do fenmeno da verticalizao, so conseqncia da ao de um agente social que comea a se consolidar enquanto transformador do espao urbano em Teresina: o promotor imobilirio privado. Esse agente aparece,

efetivamente, como modalidade comercial, apresentando resultados significativos, em meados dos anos 80, com os lanamentos dos primeiros edifcios residenciais de alto padro de construo. At ento, Teresina apresentava uma paisagem urbana predominantemente horizontalizada, com um nmero incipiente de edifcios de apartamentos, dispersos no espao urbano, sem configurar nenhuma rea de concentrao dessa modalidade de habitao.

A partir desses lanamentos (1984), o mercado opera de forma tmida at o ano de 1994, representando nesse perodo, cerca de 20% da produo estudada. Esse perodo coincide com o cenrio macroeconmico do Brasil, marcado por uma hiperinflao e pelo confisco da poupana nacional. De acordo com Queiroz Ribeiro, a promoo imobiliria o elemento de ligao entre, de um lado, as transformaes macroeconmicas nacionais e, de outro, a reestruturao urbana. De fato, o perodo de estabilizao da moeda nacional representa justamente aquele de maior produo de imveis. H o aparecimento de novas empresas produzindo no mercado, diversificao da atividade de outras, formas alternativas para o financiamento da produo imobiliria, a legislao urbana favorvel ao mercado, existncia de uma demanda solvvel. Enfim, o mercado tem as condies necessrias para o desenvolvimento da dinmica imobiliria em Teresina/PI.

Este trabalho tem por objetivo analisar o desenvolvimento da promoo imobiliria em Teresina, no perodo de 1984 a 1999. Qual modelo de espao urbano est sendo produzido em Teresina? Quais as implicaes scio-espaciais decorrem desse modelo? O modelo produzido resultante de que estratgias locacionais do mercado imobilirio? Teresina reproduz o mesmo modelo de outras capitais? Estas so algumas das questes que despertaram o interesse na investigao desse tema. Com as respostas obtidas, pretende-se contribuir para os debates sobre os modelos de produo do espao urbano, produzidos pela moderna incorporao imobiliria.

Para tanto, foi feito um inventrio da promoo imobiliria no perodo delimitado para o estudo, com a identificao e caracterizao dos imveis produzidos, atravs de fichas apropriadas (anexo), completadas com algumas entrevistas abertas com alguns dos promotores imobilirios. Com os dados obtidos dos imveis (nmero de andar, nmero de apartamentos por 15

andar, rea privativa, nmero de sutes e nmero de vagas de garagem), localizao espacial, alm de outras informaes consideradas importantes como: o agente promotor, o regime de produo, formas de acesso aos terrenos, estrutura de funcionamento do mercado imobilirio e perfil dos promotores. Esses dados sero tabulados de tal forma que permitam responder aos questionamentos anteriores.

A estrutura desse trabalho compreende quatro partes. Na primeira parte, sero tratados tpicos ligados ao espao urbano, como o solo e os modelos de estrutura urbana. O solo por que este condio indispensvel ao desenvolvimento da promoo imobiliria. A compreenso da formao de uma renda fundiria e a tentativa de transpor este conceito para o urbano, a questo da valorizao do capital atravs do solo e como este atua enquanto elemento de segregao espacial. Um entendimento de como os agentes do mercado atuam no sentido de conferir diferenciaes de reas urbanas, como meio de obteno de um sobrelucro. Esse processo est descrito na Dinmica Imobiliria. Por fim, os modelos de estrutura urbana que decorrem, em ltima anlise, da produo do espao.

Na segunda parte, a questo da origem e formao do espao urbano de Teresina, com os seus agentes e processos. Como se busca conhecer o modelo de espao que est sendo produzido, se faz necessrio conhecer o espao j construdo. Nesse sentido, um pouco do resgate histrico da formao do espao, desde os movimentos polticos para a fundao da cidade, seu primeiro traado urbanstico e sua evoluo. Nessa parte destaca-se a ao do Estado, enquanto produtor do espao, atravs da Companhia de habitao do Piau (COHAB), que teve um papel importantssimo no processo de formao do espao urbano de Teresina.

Na terceira parte faz-se a anlise dos dados obtidos. Esta anlise compreende a definio do padro da produo e a sua distribuio espacial, definindo o modelo de produo do espao. A quarta e ltima parte sero as consideraes finais, onde se pretende apresentar as respostas aos questionamentos feitos nesse trabalho.

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PRIMEIRA PARTE

SOLO E ESTRUTURA URBANA: Elementos do espao intra-urbano

Nesta parte inicia-se o estudo de algumas consideraes sobre o solo, enquanto elemento das relaes indispensveis ao processo produtivo de habitaes, e os modelos de estrutura urbana, como resultado simplificado da representao intra-urbana. A formao de um referencial terico possibilitar a compreenso desses importantes elementos do espao urbano. O jogo dos atores sociais na apropriao de uma renda fundiria e a tentativa de transposio desse conceito para o urbano, assim como o papel do solo na condio de valorizao do capital, como agente segregador, so alguns dos exerccios tericos alicerados na literatura do tema.

A necessidade de uma base fixa (solo), vinculada ao processo de produo, confere ao solo uma condio e meio de realizao da mais-valia, do ponto de vista capitalista. A mobilizao do espao para permitir sua produo tem exigncias severas. Ela comea sabido pelo solo, que, de incio, precisa ser arrancado da propriedade do tipo tradicional, da estabilidade, da transmisso patrimonial no sem dificuldades e concesses ao proprietrio (as rendas fundirias). A mobilizao se estende a seguir ao espao, subsolo e volumes acima do solo. O espao inteiro deve receber valor de troca (Villaa, 1998).

Como se pode observar, o solo, enquanto base fsica de suporte s atividades sociais e produtivas, claramente entendido como um conjunto de reas delimitveis, fixas e no reproduzveis, porm, passveis de apropriao e monoplio privado (Guimares, 1997). Nesse contexto, percebe-se a relevncia que tem esse elemento no processo de produo de habitaes, diga-se de passagem, condio essencial para que se desenvolva essa atividade produtiva, uma vez que o solo participa como um dos elementos componentes da unidade habitacional.

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Considerando que o solo urbano constitui-se em uma condio de valorizao do capital, e no um meio de produo, como ocorre com o solo agrcola (Lacerda: 1993), busca-se entender como esse proporciona a valorizao do capital. Para tanto, faz-se necessrio estabelecer livres consideraes sobre os conceitos originrios da Renda Fundiria desenvolvidos por David Ricardo e Karl Marx.

Renda Fundiria
A Renda Fundiria, tal como foi definida por Ricardo, a poro do produto da terra paga ao seu proprietrio pelo uso das foras originais e indestrutveis do solo. Embora parea clara a definio acima, ainda muito freqente a confuso que se estabelece com relao a esse conceito. Isso porque, comumente, aplica-se o termo renda a qualquer pagamento anual de um agricultor ao proprietrio da terra em que trabalha.(idem). Para mostrar que tal entendimento equivocado, Ricardo parte de uma exemplificao, a partir da comparao entre duas fazendas vizinhas, com as mesmas dimenses e idntica fertilidade natural. A diferena entre as mesmas estaria no fato de que uma possui benfeitorias feitas pelo seu proprietrio, enquanto a outra, no.

Obviamente que quela fazenda que dispe de benfeitorias, ao seu proprietrio seria pago uma renda maior que ao outro, cuja fazenda no dispe de tais benfeitorias, embora possussem as mesmas dimenses e fertilidades. Pelo que depreendemos do conceito de renda fundiria, somente uma parte do que ser pago pelo uso da fazenda, contendo as benfeitorias, seria, de fato, a renda fundiria; a outra parte, seria paga pela utilizao do capital empregado para melhorar a qualidade da terra e para a construo de edificaes necessrias segurana e preservao dos produtos. (Idem). Fica claro que, nesse caso, estaria estabelecida uma separao entre o que de fato constitui-se em renda do solo, e o que seria pago pela utilizao das melhorias da terra, constituindo-se numa espcie de aluguel do solo.

Quando Ricardo formulou a teoria da renda fundiria, ele baseou-se na lei dos rendimentos decrescentes na agricultura e na concorrncia de mercado. Com relao aos rendimentos decrescentes, a teoria fundamenta-se no fato de que se todas as terras tivessem as mesmas caractersticas, se fossem ilimitadas na quantidade e uniformes na qualidade, seu uso nada custaria, a no ser que possussem particulares vantagens de localizao. Por outro lado,

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baseou-se tambm no fato da concorrncia de mercado que, em um momento dado, determina um preo nico para cada produto.

Nesse caso, o fato da utilizao de terras de qualidade inferior na produo agrcola (o custo de produo do produto agrcola tem de ser coberto pelo seu preo), acarretar maiores custos de produo do que os outros tidos por proprietrios de terras mais frteis. Isso quer dizer que o mesmo tipo de produto agrcola, que ser vendido pelo mesmo preo, oferecer ao produtor que o produziu num custo menor, neste caso, o proprietrio das terras mais frteis, um rendimento adicional que ser chamado de renda, a qual Ricardo denominou de renda diferencial .

De acordo com Jaramillo, citado por Queiroz (1998), no caso do solo urbano a relao amplia-se e, em vez de se relacionar apenas com o produtor agrcola, agora se relaciona com uma srie de atividades e processos sociais denominados urbanos, que necessitam do solo para se concretizarem. Dessa maneira, o solo urbano assume uma condio de valorizao do capital.

O solo como condio de valorizao do Capital

A compreenso do solo como condio para a valorizao do capital passa, necessariamente, pelo entendimento da posio do comprador desse. No caso do produtor capitalista, este , ao mesmo tempo, o comprador do terreno para a valorizao do capital, de um lado, e do outro, um vendedor desse mesmo terreno, s que agora investido na base do bem imobilirio. Nessa transformao, a valorizao do solo depender, na essncia, do comprador final do bem produzido, sendo que, quanto maior for a solvabilidade da demanda, maior sero as chances de ganho de um sobrelucro pelo produtor. Esse entendimento acha-se contemplado por Lacerda (1992.), quando ela afirma que para compreender a valorizao do capital imobilirio necessrio, de um lado, verificar a demanda solvvel final, que exprime uma necessidade e, de outro, a lgica, sobretudo comercial, de valorizao do capital.

Sobre esse aspecto, ainda de acordo com a autora, o mercado incorpora elementos no econmicos no processo de definio desta forma subjetiva de valor que contaminada pela oferta e pela demanda final. No caso da demanda final, esta se constitui em uma combinao de interesses econmicos e no-econmicos. Econmicos porquanto que o bem adquirido pela 19

demanda final pode-se constituir em um investimento de capital, com vistas obteno de um lucro. Do lado no-econmico, vislumbra-se uma dimenso simblica, capaz de gerar um smbolo de status, poder, diferenciao. Enquanto que do lado da oferta, a lgica do promotor imobilirio , em grande parte, uma lgica de comercializao.

No modo de produo capitalista, a relao social fundamental, geradora da maior parte das outras relaes sociais e dominando aquelas que ela no gera, a relao de explorao (grifo no original), isto , o prprio capital. Quando as relaes de produo capitalistas apoderam-se de uma esfera da produo, esta se insere no processo de acumulao. Quando esta esfera da produo a de habitaes, sob a forma de investimento de capital, ou seja, estabelecendo uma relao de produo capitalista, considera-se que a mesma est subordinada a uma mesma lei. Para isso:

o processo de produo capitalista da habitao apresenta caractersticas tais que a reproduo das condies de acumulao encontra obstculos especficos: por um lado, no que se refere ao perodo de rotao, por outro, no que se refere base fundiria da produo. (Topalov, 1985).

Com relao base fundiria, condio necessria para que se realize a reproduo do capital, na construo civil, exige-se uma disponibilidade de um fluxo permanente de solo urbanizvel. De um modo geral, a produo do solo urbano est fora da influncia do capital enquanto plo privado de acumulao; o solo , no entanto, condio do valor de uso da mercadoria-habitao, medida que sua situao torna possvel o acesso aos valores de uso fornecidos pela aglomerao urbana, e necessrios utilizao produtiva e reproduo da fora de trabalho que consumir a habitao.

Dinmica Imobiliria

No mercado imobilirio, a inovao no produto utilizada para diferenciar o novo produto habitacional do estoque existente e, dessa forma, produzir um efeito depreciador sobre a produo passada de moradia. O artifcio da inovao no produto imobilirio tem um duplo objetivo. O primeiro deles distinguir o produto moradia que est sendo ofertado do estoque de residncias da demanda solvvel potencial, pois o longo tempo de depreciao dos imveis 20

impe uma rigidez no seu deslocamento para o novo vetor de atuao dos capitais. O segundo objetivo diferenciador caracterizar um novo padro de ocupao na rea onde os capitais esto atuando, pois s assim podem antecipar o ganho fundirio. A mudana de uso do solo que determina um novo padro de ocupao da rea faz-se, em geral, diferenciando o novo produto imobilirio do estoque existente na regio e a inovao um artifcio utilizado para essa discusso.

Obviamente que, para o entendimento sobre como os capitais atuam no deslocamento da demanda, tem-se que definir o que significa a deciso de adquirir um imvel. A esse respeito pode-se dizer que:

quando as famlias adquirem um imvel, esto tendo acesso a uma forma de consumo do espao que definida tanto pela materialidade do imvel quanto pelos atributos simblicos, sociais, culturais e naturais, que sua localizao produz. (Campos, 1989).

Isso quer dizer que o consumo do espao da moradia define formas de habitabilidade e que essas se alteram ao longo do tempo. Desse modo, continua o autor, adquirir um imvel garante ao seu adquirente ter um direito a um eventual ganho, ou perda, medida que a estrutura interna da cidade sofre alteraes. Isso leva constatao de que a opo pela aquisio de um imvel tem duas motivaes bsicas. A primeira relacionada com a idia de morar, ou seja, os servios de habitaes que o imvel produz e nos remete s caractersticas do produto imobilirio ao seu entorno. A segunda refere-se ao imvel como um ativo com perspectiva de valorizao futura.

Os capitais imobilirios procuram interferir nas decises das famlias em adquirirem um produto imobilirio, tanto por meio da introduo de alteraes capazes de deslocar suas preferncias para imveis, como novos servios de habitao e/ou aumentando a atratividade pelos ativos imobilirios que esto sendo produzidos, definidos como sendo inovaes imobilirias, ou seja, coisas de forma diferente.

A necessidade de deslocar sua demanda para outras reas da cidade tem, como propsito, a busca de uma valorizao do capital empregado. Para isso, os incorporadores atuam com o 21

propsito de alterar reas do espao urbano. Para que isso ocorra, a atuao dar-se- no sentido de alterar os padres de ocupao de reas, atravs de converses nos usos do solo, de modificaes de suas caractersticas (adensamento/verticalizao) e de mudanas nas caractersticas dos imveis ali localizados. De acordo com Campos, os capitais devem definir estratgias a fim de antecipar o tempo de depreciao do estoque habitado por suas demanda cativa. Para tanto, deve introduzir no mercado imobilirio, ou na idia de morar, modificaes capazes de deslocar esta demanda para a nova rea de atuao. Um desses artifcios a reproduo do carter segregado socialmente no espao urbano.

Para que isso ocorra, devem direcionar a demanda potencial para uma nova rea onde os atributos fsicos, sociais, simblicos, etc. reponham as caractersticas supostamente originais de seu antigo local de residncia. A estruturao do espao intra-urbano tem sido, via de regra, estudada a partir de duas linhas paradigmticas, associadas aos conceitos de equilbrio (neoclssicos) e de conflito (marxista). No primeiro caso, o mercado assume o papel de instncia sancionadora do equilbrio entre as foras de oferta e de demanda, enquanto que, no segundo, o mercado imobilirio assume papel relevante no processo de estruturao intra- urbana por refletir a ao dos diversos interesses que atuam na cidade.

A premissa neoclssica (do equilbrio) de que o consumidor faz suas escolhas locacionais independentemente de outros consumidores, privilegiando to somente a acessibilidade e a quantidade de espao bsica no enfoque neoclssico tem sido questionada pela idia de que uma rea (localizao) especfica menos importante que a natureza da vizinhana que a envolve. De fato, na formulao de seu processo decisrio, o consumidor inclui um conjunto de variveis referentes no s qualidade do objeto em si (lote, casa, apartamento), como tambm da qualidade ambiental (lato sensu ) e do prestgio social do bairro, onde se localizam. O consumidor no faz suas escolhas locacionais no vazio; pelo contrrio, suas preferncias so moldadas pela natureza da estrutura scio-econmica mais geral, na qual inclui, sem dvida, o ambiente construdo.

O carter orgnico, isto , que sofre constantes modificaes, da estrutura intra-urbana pode conferir ao mercado imobilirio uma imprevisibilidade. verdadeira a constatao de que, ao produzir um imvel, o incorporador imobilirio tambm estar operando mudanas nas caractersticas de uso do solo naquela rea. Isso quer dizer que o sucesso de um empreendimento imobilirio depende da capacidade dos capitais definirem um uso futuro do solo que consiga 22

deslocar a demanda para a regio onde esto investindo. justamente este quadro projetado da estrutura urbana futura, que consiga deslocar a sua demanda, que ir guiar as decises de investir dos incorporadores. No entanto, nada lhes assegura, com absoluta certeza, que conseguiro deslocar sua demanda para o novo local da construo. Portanto, as decises de investir so tomadas no s em um quadro de incerteza econmica, mas tambm de incerteza urbana (Campos, 1989).

Quando se percebe que, teoricamente, o espao urbano, de um modo geral, estaria disponvel no seu todo ao capital imobilirio e que, o mesmo, estrategicamente, utiliza-se somente de algumas reas especficas, concentrando-se seus investimentos nestas, depara-se com aquilo que foi chamado por Campos (1989) de conveno sobre o local do investimento. Para que o capital consiga deslocar sua demanda para as novas reas de construo, estas devem possuir atributos tais que os incorporadores possam induzir as famlias a se deslocarem espacialmente para recuperarem os atributos diferenciadores scio-espaciais.

Com relao ao prestgio social que a localizao do imvel confere ao seu proprietrio, portanto um elemento de carter no econmico na formao do seu preo, observa-se que:

o mercado incorpora elementos no-econmicos no processo de definio desta forma subjetiva de valor que contaminada pela oferta e pela demanda final. Pela demanda final, porque ela constitui uma combinao de interesses econmicos e no-econmicos. Pela oferta, porque a lgica do promotor imobilirio , em grande parte, uma lgica de comercializao. (Lacerda, 1992).

Ao contrrio dos modelos neoclssicos tradicionais, em que a oferta passiva e deslocase para reas onde as famlias decidem consumir acessibilidade- localizao (terra urbana), acredita-se que os capitais imobilirios so capazes de induzir a demanda a consumir novas moradias-localizao. Essa premissa constitui-se em um dos plos de discusso sobre quem comanda ou quem responsvel pelos desencadeamentos do processo de estruturao urbana. A viabilizao dos movimentos espaciais de valorizao dos capitais imobilirios exige o deslocamento da demanda para as novas frentes de valorizao medida que a oferta imobiliria no est apenas repondo os estoques depreciados na regio.

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O uso do solo como elemento segregador

A segregao espacial, como aqui se entende, um processo de excluso decorrente, em ltima anlise, da renda obtida pelas pessoas, como meio de conseguir um local onde habitar, seja atravs de aquisio do terreno onde futuramente construir, ou da casa j edificada. Desse modo, a renda passa a ser um dos elementos que vai separar os indivduos em grupos distintos, que se localizam e passam a viver em lugares distintos, segundo diferentes padres de morar, gerando com isso a segregao scio-espacial.

Por seu lado, a habitao uma mercadoria singular porque para se materializar necessita do solo, mas exige tambm certos requisitos prprios como estruturas, teto etc. Tanto o solo quanto s estruturas implicam gastos por quem nela pretende morar, o que significa pagar pela construo ou aluguel da habitao, mas implica principalmente pagar pelo local fsico onde se ergue a casa. E este, sim, o elemento que segrega, na medida em que nem todos podem pagar o mesmo valor (preo) estabelecido para os diferentes espaos urbanos. Esse local fsico o solo urbano adquire valores diferentes, traduzidos em preos diferentes, segundo as estratgias utilizadas pelos agentes que manipulam a cidade.

Proprietrios dos meios de produo, proprietrios da terra urbana, promotores imobilirios, construtores e, por fim, o Estado, viabilizam mecanismos para obter lucro atravs da utilizao do solo urbano, criando ou reforando uma estratificao social. A apologia de reas nobres com perspectivas de lazer, delimitao de reas para residncias populares ou de baixa renda, sub- utilizao de rea na periferia da cidade sob os mais diversos pretextos, seccionamento da cidade em zonas de comrcio, administrao e indstrias, constituem aspectos bem conhecidos que, em nenhum momento, esto dissociados da ideologia e da prtica daqueles agentes.

Segundo Singer (1979), o uso do solo na economia capitalista regido pelo mecanismo de mercado, no qual se forma o preo desta mercadoria sui generis que o acesso utilizao do espao. Por extenso, as palavras de Singer podem ser aplicadas ao uso do solo urbano, sabendo-se que este uso no neutro porque, refora-se aqui, os agentes que atuam na organizao/reorganizao da cidade so, em grande parte, regidos pela lgica do lucro.

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Lojkine (1981), por seu tur no, analisa mais amplamente a segregao como uma consequncia da urbanizao, que, por sua vez, resultante da forma de diviso social e territorial do trabalho. Para o autor, no atual estgio do capitalismo monopolista do estado dentre as vrias foras que concorrem para limitar a urbanizao encontram-se os proprietrios fundirios que, atravs de uma maneira prpria de utilizar o solo, permitem uma apropriao progressiva e contraditria da renda fundiria pelos grandes grupos capitalistas. Ainda segundo o mesmo autor, qualquer estudo srio dos incorporadores imobilirios mostra, de fato, a passagem que se efetua progressivamente de uma renda fundiria urbana fragmentada por uma multido de pequenos incorporadores independentes para uma renda fundiria monopolizada pelos grandes grupos financeiros internacionais que dominam o mercado fundirio e imobilirio.

Esse entendimento de Lojkine leva a presumir, de acordo com Villaa (1998), que as classes de mais alta renda fiquem com as terras mais caras e as de mais baixa renda, com as mais baratas. Esse conceito mostra-se como uma viso ampliada da segregao, tendo como pano de fundo a relao centro e periferia. Segundo ainda o autor, essa tese j foi derrubada com vrios casos empricos referentes s cidades americanas. Quando se trata do caso brasileiro, no entanto, nem sempre as camadas de alta renda moram em terra cara (quando se refere ao preo unitrio de metro quadrado), mas em geral isso que acontece. Esse fato exemplificado com os casos de Boa Viagem e Piedade (Recife); Leblon (Rio de Janeiro); Higienpolis (So Paulo); Campo Grande (Salvador); Moinhos de Vento (Porto Alegre); Lourdes (Belo Horizonte). Esses so alguns exemplos citados por Villaa (ibid.), quando se trata de ocupao espacial das camadas de alta renda.

Decorre da que o solo urbano adquire um valor de uso e um valor de troca, medida que os diversos agentes formadores do espao, atravs de mecanismos prprios, tambm conferem ao solo pesos diferentes. O caso da habitao, em particular, notrio.

o solo uma condio fundamental para a produo dessa mercadoria. Para produo ele um suporte fsico sobre o qual o capital dinheiro metamorfoseia-se em mercadorias, em bens imveis; e, para consumo habitacional, ele representa um espao vital de reproduo. (Queiroz Ribeiro, 1985).

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A habitao pode ainda ser edificada segundo os mais diversos padres arquitetnicos, desde os conjuntos chamados de baixa renda at as residncias de padres mdios e manses de luxo: muda-se a maneira de morar, permanecendo a mesma caracterstica da reproduo da estrutura social, traduzindo-se na casa e, por extenso, no bairro, via renda. Refletindo-se no espao fsico, na estratificao social.

O como e onde morar adquirem, assim, nova roupagem, que a de condicionarem a reproduo das classes sociais. O resultado final , em ltima anlise, o processo de segregao: cada parte da cidade dividida, separada, contendo no seu bojo no s a diferenciao econmica, mas tambm as diversidades sociais e psicolgicas que sero reproduzidas no tempo e no espao atravs das mais diferentes formas de habitar.

Modelos de estruturas urbanas

Os modelos clssicos que tratam do uso do solo como elemento diferenciador das localizaes espaciais na cidade vale dizer, da segregao, sobretudo derivam do esforo inicial empreendido pelos socilogos da Escola de Ecologia Humana de Chicago, E.U.A., nas dcadas de 20/30. O pensamento corrente dessa Escola era o que estabelecia analo gias entre a organizao e o crescimento das cidades e a Ecologia Vegetal, considerando aspectos espaciais do relacionamento simblico entre os seres humanos e as instituies espaciais, ou seja, os conflitos sociais eram reduzidos a uma competio entre indivduos (darwinismo) na luta pela vida e sobrevivncia do mais forte.

As cidades crescem como plantas; expandem-se em padres intrincados, mas de maneira ordenada, continuando cada uma de suas partes a manter a relao dinmica, funcional, com todas as demais... esse crescimento pode ser estudado, projetado em mapas, analisado e compreendido.

Os trabalhos da Escola de Chicago so de natureza sub-social, pois os elementos de sua anlise restringem-se a observaes e descries sobre a organizao e o crescimento das cidades, sem, contudo, acrescentar outros aspectos inerentes e relevantes compreenso da organizao e do complexo processo de crescimento do espao urbano. Dessa escola destaca-se o trabalho de E.W. Burgess The Growth of the City: an Introdution to 1924 (Johnson,1974).

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Este estudo objetivava mostrar que as cidades e nessas especialmente as residncias tendem a organizar-se concentricamente, a partir do seu centro, onde cada crculo que sucessivamente envolve aquele abriga atividades especficas que estruturam de modo diferente o uso do solo. Burgess identificava no seu modelo cinco crculos, sendo o primeiro aquele dos negcios, onde se concentrariam as atividades econmicas mais importantes. O segundo caracterizar-se-ia por ser uma rea de transio com indstrias, residncias antigas que se transformariam em oficinas ou mesmo que se subdividiriam para abrigar maior nmero de pessoas, geralmente imigrantes. Em seguida, num terceiro crculo, estaria a zona de habitao de operrio s que desejassem viver nas proximidades do trabalho. No quarto crculo, apareceriam as residncias de classe mdia. No quinto crculo, viveriam as pessoas cujos deslocamentos se realizassem diariamente at os mais diversos locais de trabalho.

A tese de Burgess recebeu vrias crticas, dentro elas, a da falta de aplicabilidade da teoria realidade concreta das cidades. Essa ausncia de universalidade, entretanto, tem seus motivos no fato de que o foco da pesquisa estava na cidade de Chicago que, na dcada de 20, passava por um acelerado processo de industrializao e urbanizao, com modificaes sensveis em nvel de utilizao do solo urbano. Como modelo, todavia, teve o mrito de formalizar a organizao do espao num contexto de mudana significativa que foi o perodo do incio do sculo.

Homer Hoyt (Johnson, 1974), revendo o modelo proposto por Burgess, lana, em 1939, a tese de que nem todas as cidades cresceriam circularmente. Poderiam as cidades passar por um processo de mudana, estruturando-se fisicamente atravs de setores, cada qual desses sendo caracterizado por usos especficos do solo. Hoyt disse que seria tambm a partir de um centro que as cidades iniciariam os seus processo de crescimento, mas enfatizava que a continuidade desse e sua expanso estariam condicionadas s direes dos principais eixos de transportes.

O modelo de Hoyt, segundo Johnson (ibid.), aplica-se com bastante propriedade anlise do surgimento/crescimento de reas residenciais de alto status. Diz este autor que, quando aparece um local com habitao de tal tipo, os stios mais valorizados sero sempre aqueles situados junto parte voltada para fora da rea central da cidade. Surge, desse modo, ao longo de um determinado perodo de tempo, um setor onde tendem a se fixar os grupos sociais economicamente mais favorecidos e no em reas formadas concentricamente, a partir de um centro, como queria Burgess. 27

A teoria dos setores, como comumente conhecido o modelo de Hoyt, ainda segundo Johnson, formula certas regras prticas que servem para dar uma noo da tendncia de expanso futura das reas residenciais de elite, que podem ser assim resumidas: os mais ricos localizar-seo: ? ? ? ? na direo dos eixos de transportes existentes; onde h um adensamento de edificaes; quando esses locais apresentam grandes extenses, seus habitantes procuram dirigir-se para outros, que no contenham, por exemplo, indstrias e aglomerados semelhantes; estabelecer-se-o com toda a probabilidade, na direo de aglomerados residenciais de minorias dirigentes.

Por fim, diz Hoyt, ainda segundo Johnson, extrapolando um pouco sua anlise ecolgica, que todos esses pressupostos no so inexorveis, visto que os especuladores do solo podem desviar a direo do crescimento de reas residenciais luxuosas atravs de hbeis polticas de promoo imobiliria. Isso, de certo modo, leva-nos questo da segregao entendida, no sentido amplo de Castells, como reas com forte homogeneidade interna e forte disparidade externa. A cidade, com seu crescimento e seu uso diferenciado do solo, mesmo sob o enfoque da analogia com a ecologia vegetal, que deixa escapar muitos outros elementos explicativos de sua complexidade, capta, assim mesmo, o espao classista que o urbano. Nota-se, portanto, nos modelos de Burgess e Hoyt, a estratificao fsica na forma de crculos e setores diferenciados.

Como sntese que so, tais modelos reduzem o espao metropolitano a seus elementos mais fundamentais, alm de exagerar na segregao e na simplificao das formas. Os subcentros de comrcio e servios elementos importantes da estrutura urbana so desprezados, neles aparecendo apenas o centro principal. curioso que o modelo de Burgess tenha-se tornado mais famoso e difundido que o de Hoyt, apesar de este corresponder mais realidade do que aquele. que Burgess e seus colegas de Chicago tinham maiores ambies intelectuais que Hoyt. Tinham, inclusive, pretenses a uma teoria da organizao intra-urbana, que desenvolveram sob o nome de ecologia humana. Enquanto Hoyt no conseguiu ultrapassar a mera descrio. (Villaa, 1998). Entretanto, os modelos mencionados tratam da realidade americana num perodo de industrializao crescente.

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A vida dessas cidades gravitava em torno de um centro onde se situavam as instituies ligadas ao poder e controle, e onde se realizavam os negcios (mercado) e as atividades festivas. Nesse centro, encontravam-se as principais edificaes pblicas e ainda, prximas a ele, ficavam s residncias de altos estratos residenciais (de ricos e da elite dirigente). Uma zona intermediria vinha logo aps o centro, sem soluo de continuidade, encontrando-se a outras residncias e edifcios religiosos. Em seguida ficava a periferia, caracterizada por menor adensamento e pela localizao das habitaes dos estratos populares (geralmente habitaes rsticas), e terminais de transportes e de atividades produtivas. A organizao era nitidamente concntrica, embora o traado do plano obedecesse ao clssico padro de tabuleiro de xadrez. A estrutura urbana representava o poder econmico da classe mercantil e das corporaes com suas caractersticas culturais.

o perodo de crescimento hacia afuera representando a passagem da cidade colonial, com vida restrita sua prpria periferia, a um outro tipo de aglomerao que estende agora suas atividades para alm dos seus limites fsicos. Quer fossem cidades preexistentes que se beneficiariam com as mudanas ocorridas aumento populacional, desenvolvimento de servios e equipamentos, crescimento perifrico ou novos centros surgidos de modo espontneo ou planejado, a estrutura fsica permanecia tendo por caractersticas bsicas o traado regular de tabuleiro de xadrez, s que agora com vias mais amplas, renovao de estruturas coloniais etc. Uma mudana significativa foi o aparecimento de novos meios de transportes as ferrovias que iriam permitir o crescimento da cidade seguindo o seu traado. Em termos de estrutura residencial houve uma mudana, visto que, parte da elite decidiu residir em certas reas perifricas, transformando casas de veraneio em residncias permanentes.

Nota-se, nesse perodo, que essas reas passaram a ser beneficiadas atravs de investimentos governamentais, com infra-estrutura bsica. Esses eixos descentralizados ou eixos preferenciais iriam valorizar enormemente a terra urbana quando comparada com outras reas. Outros grupos sociais poderiam habitar os locais abandonados pela elite, no centro ou na periferia, em lotes de baixa densidade, ou ainda, em stios rodeando locais de antigas e novas atividades econmicas, o que possibilitaria s pessoas fixarem-se prximas aos seus locais de trabalho. Esse perodo de crescimento voltado para o exterior representa, portanto, uma estrutura urbana que tende a ocupar zonas perifricas com incipiente expanso urbana e que ressalta a consolidao de um processo de segregao.

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A partir de 1930, Yujnovsky identifica um terceiro perodo distinto do crescimento das cidades e, por conseguinte, de estrutura urbana e de localizao residencial. A cidade, aqui, rompe definitivamente com seus limites perifricos, tornando-se um centro regional com eixos funcionais, que atinge cada vez mais novas localidades e maiores distncias, apresentando conurbaes que englobam a cidade principal e antigos ncleos povoados ou cidades isoladas. Distinguem-se assim: a) as reas metropolitanas, caracterizadas por um crescente processo de industrializao, com reas que se destacam tanto pelas dimenses, multiplicidades de atividades e complexidade dos seus subsistemas; b) as cidades mdias no planejadas, que funcionam fundamentalmente com base no comrcio e nos servios ou como suporte industrial; c) cidades planejadas que funcionam como plos de atrao populacional e de descentralizao das atividades.

A estruturao urbana de cada uma delas seria distinta de acordo com as combinaes dos seus elementos constitutivos. Quanto estrutura residencial, as diferenciaes do-se de acordo com as estratificaes sociais e normas culturais vigentes. De modo geral, o uso do automvel acentuou a localizao de eixos preferenciais para as elites, geralmente em setores bem afastados do centro, enquanto que os estratos mdios e populares tendiam a localizar-se segundo sua participao no mercado de terra: ocupando residncias deterioradas no centro ou na periferia, em lotes individuais ou loteamentos construdos pelo governo. Nas cidades mdias, segundo ainda Yujnovsky, as investigaes mostram os estratos mdios residindo em zonas imediatamente sucessivas ao centro e, por fim, os estratos mais baixos ocupando a periferia da cidade. Percebe-se que permanece nesse tipo de cidade a estrutura urbana da cidade colonial.

No terceiro tipo de cidade as planejadas fatores como estrutura social e ingresso da populao no mercado habitacional proporcionavam diferentes localizaes residenciais para os estratos altos e baixos.

Diz tambm Yujnosvky que, generalizando bastante, as cidades da Amrica Latina continuaram quase todas com a estrutura urbana colonial quase at a metade do sculo XIX, sem sofrerem por isso mesmo grandes mudanas na sua geografia interna. Essas mudanas sero fruto de vrios fatores tais como: ? concentrao de populao e atividades; 30

? ? ?

modificaes na tecnologia dos transportes; introduo de novas normas culturais e do aprofundamento do mecanismo capitalista de subdiviso e venda do mercado de terras.

Segundo alguns estudos sobre a estrutura urbana no Brasil, em particular Villaa, indicam que nossas metrpoles tm uma organizao interna que um pouco um misto de crculos concntricos e de setores de crculo, apesar de os ltimos predominarem sobre os primeiros e apresentarem maior potencial explicativo at hoje pouco utilizado dos processos espaciais intra- urbanos. O modelo de crculos concntricos, entretanto, vale mais do que a simples

descrio de nossas metrpoles sendo constitudas de centro e periferia. H tambm uma disposio de bairros de classe mdia em torno do centro em reas outras que no o setor de alta renda.

Nos modelos estudos pelo autor, va le a pena destacar alguns pontos comuns encontrados nessas metrpoles. Seno vejamos: a metrpole interiorana, ou seja, h uma disposio geomtrica de 360, o que possibilita uma expanso em todos os sentidos; Existiam barreiras naturais (rio) e artificiais no interior, dividindo a cidade ao meio. Originariamente, as cidades tendem a comear em um dos lados da barreira fazendo com que o espao seja construdo em tempo e custo diferenciados. Isso faz com que um dos lados abrigue a maior parcela de crescimento.

As consideraes feitas at aqui possibilitam compreender a formao do espao urbano de Teresina, desde sua fundao, evoluo e consolidao. A estrutura urbana atual resultante, pois, em parte, da localizao inicial da cidade. Esse e outros pontos do espao urbano de Teresina sero discutidos a seguir.

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SEGUNDA PARTE

ORIGEM E FORMAO DO ESPAO URBANO DE TERESINA

Teresina, a capital do Estado do Piau, uma cidade de porte mdio, constitui-se na nica Capital dos Estados do Nordeste localizada no interior, representando um importante entroncamento rodovirio da regio, servindo de ponto de ligao da Regio Nordeste com a Regio Norte, numa rea conhecida como Meio Norte.

Localizada margem direita do Rio Parnaba, limitando-se com a cidade maranhense de Timom, o municpio ocupa uma rea de 1.809km2 . A zona urbana tem 176,32km2 e a zona rural 1.632,68km2 , correspondendo a 9,75% e 90,25%, respectivamente, de sua rea total. Com relao aos 250.934km2 de rea do Estado do Piau, o municpio de Teresina corresponde a 0,72%. Constitui-se no principal centro urbano do Estado do Piau, com funes predominantemente administrativas, de comrcio e servios, com um especial destaque na rea de sade, sendo conhecida como um dos principais centros de sade humana da regio.

A sua ocupao ocorreu de forma lenta, orientada para as zonas norte e sul. Impossibilitada de crescimento para a zona oeste, por limitar-se com o rio Parnaba, o outro vetor de crescimento, dirigido para a zona leste, encontrava-se limitado pelo rio Poti, sendo que, somente a partir dos anos de 1960, depois da inaugurao da ponte de concreto sobre o rio Poti (1957), abre-se essa nova rea de ocupao da cidade.

Fundao de Teresina: algumas consideraes histricas

Teresina foi concebida para ser a nova capital da provncia do Piau, em razo da ento Capital, Oeiras, apresentar condies desfavorveis para o desenvolvimento da provncia. 32

Situada na Regio Centro Sul do Estado, a cidade de Oeiras fica distante do Rio Parnaba, principal meio de ligao entre as cidades da poca. Por essa condio, o comrcio predominante na Provncia do Piau, estava atrelado cidade de Caxias no Maranho que, por possuir maior proximidade com o principal centro comercial da provncia, a cidade de Parnaba, localizada no extremo norte, possua no Rio Parnaba seu principal meio de ligao. Assim, o propsito principal para a transferncia da capital era:

redefinir econmica e administrativamente os destinos da ento provncia e, deste modo, reconquistar para o Piau uma posio de relativo destaque que antes tivera no Meio-Norte, com a florescente produo pecuria. (Chaves, 1987).

Alm disso, havia a necessidade de um aproveitamento da navegabilidade do rio Parnaba, tirando-se, assim, da praa de Caxias, no estado do Maranho, o centro principal do comrcio com a provncia. Restava, pois, a transferncia da capital para um local estratgico, que atendesse a estes propsitos. No dia 30 de outubro de 1850, o Presidente da Provncia, Conselheiro Jos Antonio Saraiva, visita a Vila do Poti, situada margem do rio com o mesmo nome, que pouco adiante da vila faz barra com o Parnaba.

As suas inundaes peridicas, aumentadas pelo retrocesso de suas guas, quando o Parnaba as no recebe com facilidade, tm arruinado a maior parte daquela vila, cujas edificaes quase que cessaram e cujo comrcio tem diminudo na razo dessa desanimao proveniente das inundaes. (Idem, ibid).

Definido o local para implantao da nova cidade, a atuao do Presidente da Provncia centrou-se noutra questo: vencer as resistncias dos que eram contra a mudana da capital. Nesse intento, buscou formar uma base slida de aliados no campo do legislativo, de modo que conseguiu eleger o maior nmero de aliados, favorveis mudana da capital.

Vencidas as resistncias dos que lutavam pela no transferncia da capital, no dia 16 de agosto de 1852, Jos Antonio Saraiva, Presidente da Provncia do Piau, envia a todos os demais Presidentes de Provncia do Imprio, um ofcio comunicando a transferncia da capital da provncia para a nova cidade, Teresina. Essa data passa a ser considerada oficialmente, como o dia da criao da cidade. O mapa 1 mostra a localizao do marco do incio da criao de Teresina, em 1852, alm da antiga Vila do Poti, nas imediaes da barra do Poti com o Parnaba. 33

Nascia, dessa forma, a cidade de Teresina, cujos habitantes constituam-se, basicamente, de pescadores, vaqueiros, pequenos comerciantes, fazendeiros, escravos, artesos, funcionrios pblicos, oriundos da Vila Velha do Poti, de Oeiras (antiga capital), povoaes vizinhas e ainda estrangeiros. (Arajo, 1996). MAPA 01 Marco inicial de Teresina e a antiga Vila do Poti 1852

Antiga Vila do Poty Teresina

Fonte: Faanha, 1998.

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A origem do espao urbano de Teresina

No incio da fundao (1852), o espao delimitado do permetro urbano da cidade de Teresina, compreendia uma extenso de um quarto de lguas (1.500 m), para norte e para sul, tendo como marco de partida a Igreja do Amparo. No sentido oeste- leste, a rea compreendia o espao entre os rios Parnaba e Poti. Por essa concepo inicial, o permetro urbano compreenderia uma rea de 43km2 . Teresina teve, ento, neste mesmo perodo, seu primeiro traado urbanstico, (ver Mapa 2) concebido pelo Conselheiro Saraiva, Presidente da Provncia do Piau, na forma de um tabuleiro de xadrez, no qual se definiram a estruturao do sistema virio e o zoneamento urbano, baseados na localizao das instituies pblicas, de padres residenciais das atividades do comrcio e at das atividades de servios de carter especial, como asilos, cemitrios, cadeia pblica. MAPA 2 Primeiro traado urbanstico de Teresina 1852

Fonte: Chaves, 1993.

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Como podemos observar pelo Mapa - 02, o traado original da cidade seguia formas geomtricas regulares, com suas ruas paralelas. Segundo Arajo (1993) desta maneira, as ruas e praas ficavam alinhadas, o que tornaria mais aberta circulao das pessoas, policiais e mercadorias, deixando-os mais visveis para a observao dos olhares do poder, ou seja, permitir um controle do espao.

Nos primeiros momentos da ocupao da cidade, previa-se um crescimento que seguia a direo oeste/leste, ou seja, a rea compreendida entre os rios Parnaba e Poti. Este modelo de crescimento urbano no se verifica nos primeiros momentos devido, basicamente, as localizaes dos equipamentos urbanos que foram sendo construdos, e que se distribuam no sentido nortesul. Assim que, a centralizao da Igreja Matriz (Nossa Senhora do Amparo), concluda em 1854, a construo do Mercado Pblico, na rea central (concludo em 1860), o Cemitrio So Jos (1862), na zona norte, a concluso da Igreja Nossa Senhora das Dores (1964), no sentido sul, alm do comrcio estabelecido com a antiga vila do Poti, na zona norte, condicionaram o vetor crescimento da cidade no sentido norte-sul. Esse sentido de ocupao do espao urbano criou o primeiro modelo de administrao pblica na cidade, baseado na diviso administrativa tendo, como plo central, as parquias.

A criao de Teresina teve, como objetivo primeiro, o exerccio das funes administrativas, buscando reanimar a economia piauiense, atravs da utilizao da navegao do rio Parnaba, que passaria a ser a rota de transportes para a agricultura, desbancando, dessa forma, a praa de Caxias no Maranho. Entretanto, tais proposies no vieram a se confirmar, notadamente na questo de reanimao da economia.

Teresina despontava como uma esperana de dias melhores e de uma recuperao da conjuntura econmica provincial. Na realidade, pouqussimas e lentas foram as transformaes concretizadas com a mudana da capital (Chaves, 1987).

Essa situao permaneceu at o final do sculo XIX. A partir desse perodo, comea a haver um certo alento nas receitas do estado devido explorao da cera de carnaba, da amndoa do babau e, de sobremaneira, pela atividade extrativista da borracha da manioba. Esse fato vai possibilitar o surgimento e consolidaes de novos ncleos urbanos no Estado. Em decorrncia disso, haver uma reorientao das correntes comerciais e deslocamento de centros 36

comerciais, muito embora esse fato tenha uma durao curta, dada a natureza da explorao episdica (Abreu, 1983) desses produtos, que dependiam de mercados externos.

Sem riqueza que interessasse o mercado internacional, o Piau penetrou na economia atravs da pecuria extensiva. A carne para alimentao das pessoas que viviam nos engenhos passou a ter importncia comercial. As fazendas comearam a se expandir pelo Vale dos rios Gurguia e Parnaba. As fazendas do Piau destacaram-se pelo aspecto natural de suas pastagens e de seu potencial hdrico. Os caminhos do gado completaro a ocupao da regio com uma populao mal distribuda, a maioria vivia em fazendas, nicos estabelecimentos da regio. Por muito tempo, a criao de gado era a nica atividade econmica e dela tirava-se a riqueza e condicionavam-se as outras relaes na sociedad e.

A economia do Piau viveu curto perodo de apogeu e decadncia em virtude de ter sido uma produo voltada para fora, que desenvolvia ou estagnava conforme o preo que lhes era oferecido. Assim foi em diversos perodos de fracasso no comrcio internacional. O Piau no tinha base econmica para aproveitar os momentos favorveis da crise externa, ficando quase sempre dependente para a compra de quase tudo que era necessrio para o seu consumo.

No perodo que vai de 1920 a 1938, as atividades comerciais em Teresina apresenta um aspecto heterogneo, constituindo-se das seguintes atividades econmicas: 02 fbricas de gelo, 01 cooperativa de leite e derivados; 01 fbrica de colorante, massas alimentcias; 01 fbrica de cigarros; 01 cermica e serraria; 01 oficina mecnica e funilaria; 03 fbricas de bebidas artificiais; 01 fbrica de mveis; 01 fbrica de extrao de leo vegetal; 01 padaria e

panificao; 01 fbrica de torrefao e moagem de caf; 02 usinas de acar situadas nos povoados de Livramento e Brejo. (Boletim Estatstico do Piau, 1941).

Evoluo populacional
A tabela 01, a seguir, mostra o crescimento populacional de Teresina, de 1872 at 2000, incluindo-se ai a taxa de crescimento em alguns perodos. O que podemos observar de imediato que a cidade crescia lentamente, at meados dos anos 60. Esse fato reflete diretamente na ocupao do espao que, at ento, compreendia as reas mais centrais.

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TABELA 01 TERESINA: Evoluo da populao urbana 1872/2000 POPULAO DE TERESINA: 1872 A 2000 ANOS TOTAL URBANA N. Abs. *1872 *1890 *1900 *1910 *1920 1940 1950 1960 1970 1980 1991 1996 2000 21.692 31.523 45.316 48.614 57.500 67.641 90.723 142.691 220.520 377.774 599.272 655.473 714.318 98.329 181.071 339.042 556.911 613.767 676.596 68,91% 82,11% 89,75% 92,93% 93,64% 94,72% % RURAL N. Abs. 44.362 39.449 38.732 42.361 41.706 37.722 31,09% 17,89% 10,25% 7,07% 6,36% 5,28% 5,54 4,28 1,84 2,22 % TAXA DE CRESCIMENTO

Fonte: * FAANHA, 1998, p.61 apud QUEIROZ, 1994. IBGE Censos Demogrficos (diversos).

A tabela 01 acima mostra a evoluo da populao de Teresina, desde 1872 at 2000, de acordo com dados obtidos de vrios Censos Demogrfico (IBGE), assim como nos estudos de Faanha (1998). Numa primeira anlise dos dados, pode-se considerar que a populao de Teresina cresceu de forma lenta, at o final dos anos 50 e comeo dos anos 60. Um fato interessante de se observar a relao entre o nmero de habitantes da zona urbana com a rural. Em 1960, esta relao era quase de 2 habitantes da zona urbana para um da rural. Esta relao veio diminuindo de forma crescente, at chegar em 2000, quando a quase totalidade da populao do municpio est residindo na zona urbana, representando 94,72%. A evoluo da populao pode, tambm, ser observada atravs do grfico 01 a seguir:

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GRFICO 01

TERESINA - PI Evoluo da populao: 1872 a 2000 800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0
19 00 19 70 19 80 18 72 19 10 19 20 19 40 19 91 19 96 18 90 19 50 19 60 20 00

N. de habitantes

Perodos Total
Fonte: Elaborado a partir da tabela 1.

Urbana

Rural

A percepo da lentido do crescimento populacional de Teresina, at 1960, fica mais clara mediante observao do Grfico 01. a partir desse ano que os registros mostram a separao entre a populao da zona urbana e rural. Nesse ano, a cidade apresenta uma populao de 142.691 habitantes, sendo que 68,91% vivem na zona urbana e 31,09% na zona rural. A partir da desponta um crescimento gradua l, chegando, em 1970, a 220.520 habitantes, dos quais 82,11% residem na zona urbana e 17,89% da zona rural.

Essa relao urbana x rural cada vez mais se acentua em Teresina. Em 1980, era de 89,75% contra 10,25%; em 1991 passou para 92,93% de populao urbana contra 6,36% rural; em 1996 estes nmeros mostram uma relao de 93,64% urbana contra 6,36% rural e, finalmente, o Censo Demogrfico do ano 2000 mostra que esta tendncia permaneceu, representando agora 94,72% de populao morando na zona urbana contra apenas 5,28% residindo na zona rural. Um fato curioso que, em termos absolutos, a populao residente na zona rural permaneceu, desde de 1960, praticamente com a mesma quantidade, ou seja, o que aumentou na populao de Teresina, nos ltimos anos, de acordo com os dados, foi populao da zona urbana.

O incio do processo de concentrao da populao nas regies metropolitanas, e mesmo nas cidades de porte mdio, no um fato recente. Esse fato faz parte de um processo evolutivo 39

que vem desde os anos 40, quando tem incio uma concentrao progressiva da populao em cidades cada vez maiores, atingindo o ponto alto na dcada de 70. Esse fenmeno tem sua origem no estabelecimento de novas bases estruturais para o pas, notadamente a partir dos anos 30, com uma aliana estabelecida por Getlio Vargas. Essa nova estruturao obedeceu a um padro nitidamente urbano.

O fenmeno da urbanizao tambm se reproduziu em Teresina, embora em moldes e tempos distintos, ocasionados, no por uma mecanizao agrcola e, por conseguinte novas relaes de trabalho que se estabeleciam no campo, mas, de sobremaneira, por fatores de ordem natural, tais como as secas, fenmenos constantes na regio, o que obrigava as famlias do campo a migrarem para os grandes centros urbanos, fugindo das conseqncias desse fenmeno. Por ser o principal centro urbano do Estado do Piau, e um dos principais da regio, concentra as principais atividades econmicas, ligadas ao comrcio e servios.

Em razo disso, torna-se um importante centro de migrao, principalmente de famlias de baixa renda, provenientes, geralmente do interior do Estado, trazidas, como j dissemos, fugindo das secas. Esse fato pode explicar, por exemplo, a grande quantidade de Vilas e Favelas surgidas em Teresina. Pesquisa realizada pela Prefeitura Municipal, no perodo de fevereiro de 1993 a agosto de 1994, registrado no livro Censo de Vilas e Favelas de Teresina, apontou para um universo composto de 67.503 pessoas morando inadequadamente. Esse nmero sobe para 94.617, numa outra pesquisa, realizada entre setembro de 1995 e maio de 1996, correspondendo a 149 vilas, favelas e assentamentos (Censo de Vilas e Favelas, 1996).

Os processos e agentes sociais produtores do espao urbano de Teresina

O espao urbano, de maneira particular, o capitalista, sendo um produto social, ele o resultado da ao de agentes sociais, que se desenvolveram ao longo dos tempos, produzindo e consumindo este espao. Essas aes se expressam atravs da permanente processo de reorganizao do espacial, quer seja pela incorporao de novas reas, densificao do uso do solo, deteriorao de certas reas, renovao urbana, relocao diferenciada da infra-estrutura e a mudana do contedo social e econmico de certas reas da cidade (Correa, 1996).

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As aes desses agentes sociais ocorrem nos mercados fundirio e imobilirio. O estudo do mercado de terras em Teresina um desafio, pelo fato de carncia e/ou inexistncia de trabalhos abordando o assunto. Dessa maneira, os estudos sobre o tema apresentam-se fragmentados, ou seja, so enfoques pontuais.

No estudo sobre o crescimento da zona leste de Teresina, em que Abreu (1983) descreve aspectos sobre o incio da formao de uma rea formado pelos bairros Jquei Club, Ftima, Campus Universitrio, Planalto Ininga, Esplanada Florestal (atual Horto Florestal) e So Cristvo, a autora aponta alguns sinais desse mercado.

A propriedade da terra nesta rea de Teresina restringia-se a, no mximo, umas dez famlias. Com o crescimento interno de Teresina na dcada de 60, estes proprietrios vislumbram a possibilidade de valorizar suas propriedades e, passaram eles prprios a incorporar uma nova atividade s suas outras, tornandose corretores imobilirios (Idem, ibid.).

Uma outra rea, localizada na regio marginal ao rio Poti, na altura do bairro Frei Serafim, tornou-se uma das reas principais dos investimentos imobilirios, com a produo de edifcios de apartamentos de luxo, nas dcadas de 80 e 90. Essa produo foi ocasionada, em parte, pela disponibilidade de terrenos.

... sabe-se que at o incio da dcada de 70, sobretudo a parte prxima ao rio (...) no dispunha de um mnimo de infra-estrutura (gua, esgoto, pavimentao de ruas etc.), mas, ao mesmo tempo, os terrenos eram conservados nas mos de uns poucos (j ricos) proprietrios, o que propiciou a conservao de grandes reas. Muitas quadras j contm um ou dois edifcios, estando o restante vazio, existindo at mesmo quadras inteiras, na parte mais prxima ao rio, completamente vazias. Arajo (1993).

Acompanhar a expanso urbana de Teresina, como forma de identificar a sua ocupao, no tarefa das mais fceis, haja vista a dificuldade de obteno de dados que expressem alguns desses momentos. Como forma de suprir essa deficincia recorremos ao trabalho de Faanha (1998) que, atravs de uma evoluo espacial, demonstra, por meio de manchas urbanas, os diversos perodos de ocupao desse espao. 41

Entre os anos de 1940 a 1950, o espao urbano de Teresina sofreu algumas transformaes espaciais, gerando novas reas de crescimento na cidade, com destaque especial para as zonas norte e sul. Na zona norte, o crescimento deu-se em direo dos bairros Mafu, Vila Operria, Vila Militar, Feira de Amostra e Matadouro. Em alguns bairros, uma paisagem presente era o contraste entre reas densamente povoadas e reas de grandes vazios. Na periferia da rea central, desenvolviam-se os bairros Cabral e Ilhotas. (ibid.).

No caso da Zona Sul, a ocupao foi favorecida, em grande parte, pelas condies da regio, que apresenta uma topografia com poucos obstculos naturais, o que facilitava a sua ocupao. De outra maneira, pela forma indutora do Estado, com a implantao de servios de infra-estrutura, atravs da a berturas de vias de acesso ao sul do Estado, favorecendo a sua ocupao. Outra ao desenvolvida pelo Estado, que favoreceu a ocupao dessa zona, foi a instalao de um Distrito Industrial nessa rea, o que exigia, certamente, a proviso de infraestruturas para atender ao Distrito.

A partir dos anos 60, Teresina vai experimentar um outro vetor de crescimento. Trata-se da zona leste. Em 1957, inaugurada uma ponte de concreto sobre o rio Poti, ligando a rea do centro a essa zona. Esse fato vai ser de fundamental importncia para o processo de ocupao da zona leste de Teresina. Por outro lado, na dcada de 60, inicia-se a construo de conjuntos habitacionais para as camadas sociais de baixa renda. Trataremos desse ponto mais adiante, quando estivermos estudando os conjuntos habitacionais.

O Mapa 03 a seguir oferece uma leitura espacial da evoluo da mancha urbana de Teresina, no perodo de 1800 a 1991, no qual podemos acompanhar essa evoluo, considerando perodos de 10 anos. Pelas manchas urbanas, pode-se perfeitamente notar um crescimento grande de novas reas agregadas, principalmente a partir de 1961, o que vai coincidir com o incio da produo de conjuntos habitacionais pelo Poder Pblico, atravs do Sistema Financeiro de Habitao SFH e pela ligao da zona leste com o centro, atravs de uma ponte de concreto.

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MAPA 03 TERESINA: Evoluo da mancha urbana: 1800 a 1991

PERODOS
1800 1850-1900
1901-1940

1941-1950 1951-1960 1961-1970 1971-1980 1981-1991 Timom-MA Fonte: Faanha, 1998.

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Com a construo da ponte sobre o rio Poti, estava aberto um novo vetor de crescimento de Teresina para a zona leste, que veio a se constituir na rea maior expanso da cidade. No estudo que Abreu (1983) desenvolveu sobre o processo de ocupao dessa zona, a autora faz uma descrio de como essa rea da cidade tornou-se atrativa, principalmente para os estratos sociais de mais alta renda. Segundo a autora:

Este setor de Teresina era, no comeo da dcada de 60, considerado como rea de lazer, em razo do seu melhor micro-clima, com habitaes esparsas, baixa densidade populacional e quase inexistncia de infra-estrutura. (Idem, ibid.).

A possibilidade de ocupao de uma rea com alguns atributos de ordem natural, disponvel em termos de aproveitamento do solo, privilegiada em termos de acessibilidade, visto que a distncia ao centro curta, despertou interesses das camadas sociais mais elevadas, que viram nesse local a possibilidade da construo de habitaes espaosas, de certa forma distantes do crescente congestionamento que comeava a aparecer na rea central.

Mesmo desprovida de alguma infra-estrutura, a rea tornou-se objeto de desejo dos que buscavam uma rea que lhes possibilitassem imprimir uma imagem diferente das demais reas da cidade. Essa rea viria, futuramente, a se consolidar na rea nobre da cidade. Dentro dos fatores que fortaleceram a ocupao da zona leste de Teresina, tem-se como fundamental a instalao do Campus Universitrio da Universidade Federal do Piau, alm da ampliao da avenida Nossa Senhora de Ftima que liga a atual avenida Joo XXIII ao Campus Universitrio, alm de outras ruas que foram abertas.

A expanso do permetro urbano de Teresina pode ser analisada a partir da leitura do mapa-04 abaixo. Assim, atravs de diversas leis (2.109, de 03/02/1992; 2.283, de 10/03/1994; 2.311, de 17/05/1994, 2.515, de 18/04/1997; 2.577, de 10/10/1997 e 2.596, de 01/12/1997) podese perceber a incorporao de novas reas ao permetro urbano, alterando-o. Essas incorporaes esto associadas, em princpio, pela atuao dos agentes sociais que produzem e consumem o espao urbano. Conhecendo-se o padro de ocupao dessas reas incorporadas, possvel definir o modelo de espao que vem sendo criado. Para isso, ser estudado, a seguir, a atuao dos diversos agentes produtores e consumidores do espao urbano.

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MAPA - 04 Diviso Territorial de Teresina: 2000

Fonte: Departamento de Cartografia SEPLAN. Prefeitura Municipal de Teresina, 2000.

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IMAGEM LANDSAT 7 Mancha urbana de Teresina 1999

Fonte: INPE, 1999.

Observa-se, pela imagem acima, o traado urbano de Teresina. Destacam-se os rios Parnaba (esquerda) e o Poty (centro). Com uma colorao destacada, tambm, as vias urbanas. Com esse recurso, podemos ter uma viso geral sobre o espao urbano, inclusive com possibilidade de identificar possveis vetores de expanso.

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Os agentes que participam do processo de fazer e refazer a cidade, de acordo com Correa (1995) so os proprietrios dos meios de produo, sobretudo os grandes industriais; os proprietrios fundirios; os promotores i mobilirios; o Estado e os grupos sociais excludos. Assim, tentaremos identificar a participao desses agentes na formao do espao urbano de Teresina.

Os Industriais
Teresina uma cidade de apresenta um parque industrial relativamente pequeno. De acordo com dados de uma pesquisa do sobre os indicadores econmicos da indstria de Teresina, realizada em 1996, teria havido nos ltimos trs anos uma considervel expanso da quantidade de pequenas industrias do gnero vesturio, artefatos de tecido e de viagem. Por outro lado, ainda de acordo com essa pesquisa, h uma predominncia de pequenas industrias, com at dezenove empregados, configurando microempresas. Portanto, a participao desse agente social no processo de formao do espao urbano de Teresina (produtor/consumidor) incipiente, no chegando a se configurar como um dos grandes responsveis pela formao do espao urbano da cidade.

Os proprietrios fundirios
A ao dos proprietrios fundirios no processo de formao urbana de Teresina, de acordo com Faanha (1997) est relacionada com o ritmo e a velocidade por que passou o processo de evoluo da cidade. Uma forma de identificar a atuao desse agente social foi buscar na produo de loteamentos urbanos. Por outro lado, essa fonte se mostrou incompleta, visto que s se dispunha de informaes dos loteamentos formais, a partir de 1977. Ainda assim carecendo maiores informaes como: rea total loteada, distribuio espacial, loteadores.

Entretanto, como registro da participao desse agente na formao do espao urbano, foi feito uma pesquisa direta junto ao Departamento de Cartografia da Secretaria Municipal de Planejamento da Prefeitura de Teresina/PI, de onde foi possvel identificar a produo de loteamentos em Teresina, no perodo de 1977 a 2000. Estes dados se referem unicamente aos loteamentos registrados junto a Prefeitura de Teresina e que tiveram, portanto, Decreto de aprovao. 47

Dessa forma, os loteamentos clandestinos no fazem parte destes dados, o que faz com que os dados apresentados no expressem a real situao do mercado de terras, na modalidade de loteamentos. A seguir, o grfico 02, elaborado a partir da identificao de 172 registros de loteamentos, no mostrando a produo de loteamentos de Teresina, no perodo de 1977 a 2000.

GRFICO 02
TERESINA - PI Produo formal de loteamentos: 1977 a 2000 N. de loteamentos registrados

16 14 9 5 10 6 11 7 5 4 5 4 3 0
1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

12 9 6 2 6 3 3

11 9

12

Perodo
Fonte: Departamento de Cartografia da Secretaria Municipal de Planejamento da Prefeitura de Teresina, 2000.

Do obtivemos sobre a produo de loteamentos desde de 1977, que essa atividade estava quase sempre, ligada s Imobilirias, pouco se identificando a ao direta do proprietrio neste ramo. Dentre os registros, encontram-se identificados vrios loteamentos destinados construo de conjuntos habitacionais pelo INOCOOP, assim como de financiamentos da Caixa Econmica Federal.

Desse modo, no foi possvel precisar a verdadeira participao dos proprietrios fundirios na formao do espao urbano de Teresina, ficando, portando, aberta uma possibilidade de aprofundamento desse estudo. Por outro lado, no consideramos prejudicial falta de maiores estudos desse fato neste trabalho, uma vez que o foco principal recai sobre um outro agente social, que so os promotores imobilirios. Mesmo assim consideramos importante essas consideraes, tendo em vista que, de qualquer forma, foi possvel capturar a atuao desse agente social.

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Os promotores imobilirios
Esse agente social definido no mbito do marco jurdico como sendo:

O agente que, sendo pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, que mesmo no efetuando a c onstruo, negocia ou efetua a venda das fraes ideais do terreno em imveis que sero construdos, ou em construo, sob o regime de condomnio, ou que aceita simplesmente a proposio de efetuar tais transaes, que coordena e que efetua incorporao e ainda que responsvel pela concluso e entrega do imvel num determinado prazo, a um certo preo e em condies determinadas. (Lei Federal n. 4.591, de 16/12/1964).

Ou ainda, de acordo Corra (1995), so agentes que realizam, parcial ou totalmente, as operaes de incorporao, financiamento, estudo tcnico, construo do imvel e comercializao (grifo nosso). Dentre as operaes citadas, sem sombra de dvidas, a incorporao constitui-se na principal delas. na incorporao que ocorre a realizao da gesto do capital-dinheiro na fase de sua transformao em mercadoria, em imvel. A escolha da definio da localizao, o tamanho das unidades e qualidade do prdio so funes da incorporao, assim como a deciso de quem vai constru- lo, a propaganda e a venda das unidades habitacionais.

Dessa maneira, a anlise da atuao dos promotores imobilirios, de um modo geral, apresenta um certo grau de complexidade, devido ao fato de que:

h desde o proprietrio fundirio que se transformou em construtor e incorporador, ao comerciante prspero que diversifica suas atividades criando uma incorporadora, passando pela empresa industrial, que em momento de crise ou ampliao de seus negcios cria uma subsidiria ligada promoo imobiliria. Grandes bancos e o Estado atuam tambm como promotores imobilirios. (Corra, 1995.).

Sendo este o foco desse trabalho, ou seja, que modelo de espao urbano que est sendo construdo por estes agentes, sua discusso se dar mais adiante, na terceira parte desse trabalho. 49

O Estado
inegvel a participao decisiva do Estado, atravs de seus agentes financeiros, na formao do espao urbano de Teresina. O Sistema Financeiro de Habitao (SFH), atravs de seus agentes promotores, de forma destacada a Companhia de Habitao do Piau (COHAB/PI), foi responsvel, em grande parte pela estruturao do espao urbano de Teresina, a partir do momento que viabilizou a construo de vrios conjuntos habitacionais.

Dentro do circuito da produo de habitaes com recursos do Sistema Financeiro de Habitao, Teresina vai experimentar, na dcada de 60, a construo de seus primeiros conjuntos habitacionais. Em 1966, foram construdos trs pequenos conjuntos (Tabuleta, Primavera I e Monte Castelo), totalizando 656 unidades habitacionais. Entretanto, o que vai caracterizar a efetiva participao do Estado, enquanto agente produtor do espao urbano, a construo, em 1968, do conjunto habitacional Parque Piau, contabilizando, numa primeira etapa, 2.294 habitaes.

No entanto, a poltica de habitao do Governo Federal, compreendida no perodo de 1965 a 1975, que deveria atender as demandas de mais baixa renda, inverte as prioridades, dirigindo os investimentos para as camadas de classes mais altas. No Brasil, de acordo com Faanha (1998, apud Ribeiro e Azevedo):

(...) Menos de 6% das unidades financiadas foram destinadas aos chamados programas alternativos. Entre as moradias populares financiadas, somente 17,6% eram oriundas desses programas especiais. Por outro lado, quase metade das unidades financiada (48,8%) foi destinadas aos setores de classe mdia de altos rendimentos (mercado mdio). A distoro ainda maior se levarmos em conta que os custos da unidade habitacional popular so muito menor do que os dos demais nveis de renda.

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GRFICO 03

TERESINA - PI Produo imobiliria da COHAB/PI: 1966 a 1990

6000

Unidades produzidas

5000 4000 3000 2000 1000 0

19 66 196 8 19 75 19 76 197 7 197 9 19 80 198 1 198 2 19 83 19 84 198 5 198 6 19 87 198 8 198 9 19 90

Perodo
Fonte: Elaborada a partir dos dados de: Teresina Aspectos e Caractersticas. Publicao da Secretaria Municipal de Planejamento da Prefeitura de Teresina, 1993.

O grfico 03 indica que houve uma alternncia na dinmica da produo de unidades habitacionais, durante os vrios anos. A atividade comea com a produo de 656 unidades em 1966; nada se registrou no ano de 1967, s aparecendo atividade novamente em 1968, conforme j citamos. Depois disso, passou-se um longo perodo, at 1974, sem comear a construir outras unidades, recomeando de forma tmida, no ano de 1975, com apenas 92 unidades. A partir desse ponto, h uma acelerao na produo, representando seu ponto alto no ano de 1980, com a construo de 4418 unidades. No ano seguinte, uma queda, com apenas 783. O ano de 82 marca a maior produo de todo o perodo, com 5868 unidades; a partir da comea um perodo de declnio. O perodo de produo encerra-se, em 1990 com 1688 unidades. Ao todo foram produzidas pela COHAB/PI 33.479 unidades habitacionais.

A construo dos conjuntos habitacionais vai se constituir na possibilidade das camadas de baixa renda a terem acesso casa prpria, objeto de promoo propagandista do Governo Central, nos anos 70, como forma de legitimizar a sua poltica ideolgica. Entretanto, o que se vai apresentar desse modelo padronizado de acesso habitao popular uma segmentao scio-espacial da populao, uma vez que esses conjuntos passam a ser construdos nas franjas urbanas, caracterizando-se como um modelo de habitao com caractersticas perifricas, ou seja, desprovidos no primeiro momento, de infra-estruturas mnimas. 51

Distribuio espacial dos conjuntos habitacionais

Uma primeira forma de analisar a distribuio espacial dos conjuntos habitacionais no espao urbano de Teresina considerando a sua localizao por zonas da cidade. Ao todo foram construdos 25 conjuntos habitacionais (desconsiderando as ampliaes ou etapas), sendo que 15 esto na Zona Sul, 6 na Zona Norte e 4 na Zona Sudeste (ver grfico 04.).

GRFICO 04
TERESINA - PI Produo da COHAB/PI por zonas: 1966 a 1990

Unidades habitacionais

15931 10700
6848

Zonas da cidade Sul Leste/Sudeste Norte

Fonte: Elaborada a partir dos dados de: Teresina Aspectos e Caractersticas. Publicao da Secretaria Municipal de Planejamento da Prefeitura de Teresina, 1993.

Assim, pelo grfico 04, pode-se perceber que a maioria da produo, em termos de unidades habitacionais, encontra-se localizada na Zona Sul, com 15.931 unidades, correspondendo a 47,58% do total da produo, seguido da Zona Sudeste, com 10.700 unidades, equivalendo a 31,96% e por ltima a Zona Norte, com 6.848, correspondendo a 20,46%. Uma das explicaes para o fato da Zona Sul apresentar maior incidncia de unidades habitacionais construdas pela COHAB/PI, em relao s demais zonas, deve-se ao fato de no existir nenhuma barreira natural que impedisse a sua expanso, alm da disponibilidade de terras, haja vista que os maiores conjuntos foram construdos em reas de expanso da cidade (Parque Piau, Bela Vista, Saci, Promorar). Diferentemente da zona sul, a norte apresenta barreira natural. limitada pelo rio Poti, dificultando a sua expanso.

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Por outro lado, a zona leste, e de modo particular, a rea sudeste, mesmo tendo o rio Poti como barreira natural, experimentou um crescimento muito grande, a partir da construo dos conjuntos habitacionais Dirceu Arcoverde I e II, no final da dcada de 70 e incio dos anos 80. Ao todo foram construdas 7.294 unidades habitacionais, tornando-se o maior conjunto habitacional de Teresina. A partir de sua construo, iniciou-se todo um processo de ocupao de seu entorno, totalizando, at 1990, 10.700 unidades habitacionais. Atualmente, esta rea conhecida como o grande Dirceu, abrigando aproximadamente 180.000 habitantes.

Uma outra forma de se perceber a distribuio espacial das unidades construdas baseada no estudo do perodo de produo. Nesse sentido, o grfico 05, elaborado a partir dos dados de Teresina: Aspectos e Caractersticas, Secretaria Municipal de Planejamento Prefeitura de Teresina, 1993, oferece um acompanhamento dessa produo por perodo de um ano e por zona da cidade. Pode-se ver claramente que a Zona Sul foi a mais beneficiada com a construo de conjuntos habitacionais.

GRFICO 05
TERESINA - PI Produo anual da COHAB/PI por zonas: 1966 a 1990

6000

Unidades produzidas

5000 4000 3000 2000 1000 0 1966 1968 1975 1976 1977 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990

Perodo de produo
Sul Leste/Sudeste Norte

Fonte: Elaborada a partir dos dados de: Teresina Aspectos e Caractersticas. Publicao da Secretaria Municipal de Planejamento da Prefeitura de Teresina, 1993.

Outro agente imobilirio que merece destaque no processo de construo dos conjuntos habitacionais de Teresina o Instituto de Orientao s Cooperativas Habitacionais INOCOOP. A atuao desse agente imobilirio, enquanto produtor de unidades habitacionais em Teresina, pode ser expressa pela construo de 1.404 unidades habitacionais do padro de apartamentos, distribudos pelos edifcios Rio Parnaba (108 unidades), Monte Castelo (128 53

unidades), Dom Avelar (336 Unidades), Vila Tropical (144 unidades), Angical (96 unidades), Cristo Rei ( 192 unidades) e Santa Marta (400 unidades).

Por outro lado, a construo de 3.340 unidades habitacionais no padro casas, distribudas por 8 (oito) conjuntos habitacionais Acarape (604 unidades), Santa Isabel (224 unidades), Santa Sofia (616 unidades), Vila Maria I (500 unidades) Vila Maria II (204 unidades), Pedra Mole (492 unidades), Novo Milnio (202 unidades) e Taquari (498 unidades) seguiu o mesmo padro dos outros conjuntos com relao localizao. Pelo fato de demandar uma rea grande e a sua clientela ser constituda, na grande maioria, de baixa renda, os conjuntos se localizam nas zonas perifricas da cidade, com exceo do conjunto Acarape. Por Ter sido um dos primeiros do INOCOOP, a sua localizao numa rea intermediria da zona de expanso. No caso das produes do INOCOOP, h uma distribuio espacial pelas zonas norte e leste.

Merece destaque tambm a ao da Caixa Econmica Federal, enquanto agente financiador da construo de habitaes de baixa renda. Nesse sentido, destacaremos a construo dos conjuntos habitacionais Redonda, Todos os Santos, Renascena III, So Sebastio, Morada do Sol, Francisco Marreiros, Porto Alegre, So Paulo e Planalto Uruguai. So conjuntos de baixa renda localizados tambm na rea perifrica da cidade, particularmente na zona sudeste (6 conjuntos).

Com a falta de recursos das fontes tradicionais (FGTS), a COHAB/PI, a partir de 1995, buscou alternativas em nichos da sociedade local, com alguma capacidade de poupana local. Dessa forma, passou a trabalhar com Prefeituras, em nvel de produo no interior do Estado, com o Instituto de Previdncia e Assistncia do Estado do Piau IAPEP e com construtoras da iniciativa privada. Com isso, empreendeu um sistema alternativo de proviso de habitaes, baseados em mutires, autogesto, autofinanciamento e carta de crdito associativo em parceira com a Caixa Econmica Federal. A tabela 02 mostra a retomada das construes de habitaes, coordenadas pela COHAB/PI, em Teresina, no perodo de 1995 a 1999.

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TABELA 02 TERESINA: Produo imobiliria pblica: 1995 - 1999

Empreendimento Localizao (Zona) Renascena IV etapa Bela Vista III Mocambinho Setor D Vamos Ver o Sol I Saturno I Nova Theresina I Dignidade I Verde Te Quero Verde Al Teresina Nova Theresina II e III Dignidade II Deus Quer Vamos Ver o Sol II Saturno II Deu Quer II Lagoa Azul (autogesto) Total Sudeste Sul Norte Leste Leste Norte Sul Sul Centro Norte Sul Sudeste Leste Leste Sudeste Norte Unidades Produzidas 223 433 77 477 233 72 87 640 160 402 163 198 185 78 252 116 3796 Casas Casas Casas Casas Casas Casas Casas Apartamentos Apartamentos Casas Casas Casas Casas Casas Casas Casas IAPEP IAPEP IAPEP IAPEP IAPEP IAPEP IAPEP Autofinanciamento Autofinanciamento OGU OGU OGU OGU OGU OGU CEF Modalidade Fonte de Recursos

LOTES URBANIZADOS Nova Theresina Deus Quer Vamos Ver o Sol Dignidade Sonha No Acabou Norte Sudeste Leste Sul Leste 675 422 120 193 700 2110 Fonte: Secretaria de Planejamento do Estado do Piau Mo nica para o desenvolvimento. O Governo Mo Santa passado a limpo. Teresina: 2000. Lotes Lotes Lotes Lotes Lotes COHAB/PI COHAB/PI COHAB/PI COHAB/PI COHAB/PI

Com os dados da tabela 02, fica evidenciado que o Poder Pblico Estadual no Piau, atravs da COHAB/PI e IAPEP, buscou encontrar formas alternativas de financiamentos para a construo de unidades habitacionais. Com isso f oi possvel a construo de 3796 unidades habitacionais, no perodo de 95 a 99, sendo 800 na modalidade de apartamentos e 2996 na modalidade de casas. Outra opo para o provimento de moradias foi comercializao de lotes urbanizados, num total de 2110. 55

Os Agentes sociais excludos

O modelo de estratificao social baseado nas diferenas sociais, no que se refere ao acesso de bens e servios produzidos socialmente. Essa desigualdade, expressa mais fortemente no sistema capitalista, tem entre outros parmetros, a habitao, seja como servios de habitar ou localizao espacial, um de seus elementos seletivos. Isso quer dizer que uma parcela significativa da sociedade no possui renda para pagar o aluguel de uma habitao decente e, muito menos, comprar um imvel.

Para Correa (1995) esses grupos tm como possibilidades de moradia, entre outras opes, a favela, ou seja, na produo desses ambientes, provenientes de terrenos pblicos ou privados, que os grupos sociais excludos torna-se, efetivamente, agentes modeladores, produzindo seu prprio espao, na maioria dos casos independentemente e a despeito de outros agentes sociais.

De acordo com o Censo de Vila e Favela, realizado pela Secretaria Municipal de Trabalho e Assistncia Social, juntamente com outras entidades da sociedade civil organizada (FAMCC Federao das Associaes de Moradores e Conselho Comunitrio e FAMEPI Federao das Associaes de Moradores do Estado do Piau), no perodo de setembro de 1995 a maio de 1996, foi constatado que havia um nmero de ocupaes da ordem de 149 vilas, favelas e reas de assentamentos, representando 12,83% da populao do municpio.

Esses dados expressam uma triste realidade brasileira. Esse fenmeno conseqncia de desemprego, baixo salrio, poltica econmica excludente, com uma forte concentrao da renda na mo de poucas pessoas. Mesmo com uma considervel atuao do Estado, atravs da COHAB/PI, na construo de conjuntos habitacionais, ainda est longe de atender as necessidades desses grupos, s eja porque no possuem renda algumas ou, se possui, no suficiente para pagar as prestaes.

Para completar esse arcabouo histrico do processo de formao do espao urbano de Teresina, vamos considerar alguns aspectos da Legislao Urbana, seja como instrumento de induo ou disciplinamento do espao.

56

Controle e disciplina do espao urbano

Desde os primeiros tempos da criao da cidade que se ensaiou uma preocupao com o aspecto urbanstico, do ponto de vista de criar mecanismos de controle que disciplinasse o uso e ocupao do solo urbano. No entanto, somente a partir do final dos anos 60 que, efetivamente, o poder pblico apresenta uma proposta de ordenao da cidade. Nesse perodo, a cidade j apresentava uma configurao com uma certa definio no que se refere aos seus aspectos urbanos, traduzidos por um elevado crescimento urbano, intensificao da poltica habitacionalcom a construo de conjuntos habitacionais-, alm da modernizao do sistema virio. Esses fatos exigiam um disciplinamento do uso e ocupao do espao urbano.

Por conta desses aspectos, em 1969 elaborado o primeiro plano diretor de Teresina, denominado de Plano Diretor Local Integrado PDLI. Esse plano foi elaborado por uma empresa de fora do Estado. Esse plano quase no teve aplicao, visto que no se criou uma legislao urbanstica que o disciplinasse, alm de apresentar propostas que no se coadunavam com a realidade scio-econmica da cidade. No entanto, o sistema virio radiocntrico e o anel rodovirio propostos nesse plano foram parcialmente adotados.

Sentido-se a necessidade da criao de mecanismos de controle e disciplinamento do espao urbano, em 1977 foi elaborado o I Plano Estrutural de Teresina. Por esse plano, estabeleceu-se uma srie de recomendaes relativas s edificaes. Nesse caso, houve uma preocupao de se criarem instrumentos legais de controle, verificados atravs da Lei n. 1.591, de 31/08/78. Alm do mais, o que se verificou nesse plano que houve uma preocupao em estabelecer padres de densidades por zonas e em definir um permetro urbano compatvel com a densidade aceitvel de 100hab/ha, considerando-se um horizonte temporal at o ano de 1985. Por outro lado, o plano estabeleceu um zoneamento do uso do solo urbano baseado em eixos e zonas de polarizao, que reforaram o sistema radiocntrico da cidade.

Dada a exigidade do horizonte temporal do plano, em 1983 comearam estudos para a elaborao de um novo plano estrutural, denominado de Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano PDDU, que no veio a ser implantado. No entanto, seus estudos serviram de subsdios que fundamentaram a elaborao do II Plano Estrutural de Teresina II PET, em 1987.

57

O plano estabelecia, entre outras coisas, as diretrizes de uso e ocupao do solo urbano de Teresina. A ocupao do solo est definida atravs da Lei Municipal de n. 2.264, de 16 de dezembro de 1993. Essa Lei objetiva orientar a ocupao do solo quanto ao adensamento, estruturao e desempenho das funes urbanas, melhorar as condies de conforto ambiental, visando a garantir um nvel adequado de bem-estar populao, e garantir um padro esttico harmonioso e equilibrado ao desenho urbano da cidade.

Para alcanar tais objetivos, a Lei prescreve as condies de uso e ocupao do solo por zonas. Da mesma forma, o II Plano Estrutural de Teresina, atravs da Lei Municipal n. 2.265, de 16 de dezembro de 1993, define as diretrizes para uso do solo urbano. Desse modo, a cidade passou a contar com instrumentos norteadores do uso e ocupao do solo, d disposio da populao e o desempenho das funes urbanas, buscando promover uma estruturao urbana, capaz de melhorar a distribuio e a articulao dos plos de dinamizao, assim como preservar os elementos naturais da paisagem urbana e os stios de valor histrico e cultural.

Como forma de alcanar os objetivos propostos na lei de uso e ocupao do solo urbano, o espao foi dividido em zonas, conforme a predominncia das atividades que se desenvolvem nestas zonas. Assim, a diviso territorial compreende: zonas residenciais, comerciais, servios, industriais, especiais e de preservao ambiental. Para este estudo interessam, diretamente, as zonas residenciais que so reas destinadas ao uso habitacional, sendo classificadas em funo dos parmetros de densidade populacional e das tipologias de assentamentos habitacionais predominantes.

Dessa maneira, as zonas residenciais esto classificadas em quatro categorias: Zona Residencial 1 (ZR1), caracterizada por ocupaes de baixa densidade, em lotes adequados para programas de interesse social; Zona Residencial 2 (ZR2), caracterizada por ocupao de baixa densidade, em lotes de mdio porte; Zona Residencial 3 (ZR3), caracterizada por ocupao de mdia densidade, em lotes de mdio porte e Zona Residencial 4 (ZR4), caracterizada por ocupao de alta densidade em lotes de mdio/grande porte.

De acordo com a Lei Municipal n. 1.938, de 16 de agosto de 1988 (Parcelamento do Solo), as dimenses dos lotes urbanos esto definidas em funo das testadas (mxima e mnima) e da rea do lote. Desse modo, a ZR1 possui testadas mxima de 12,0m e mnima de 8,0m, sendo que, em termos de rea dos lotes, estes devem ter uma rea mnima de 200m e mxima de 58

360m. Quanto a ZR4, esta s definida em termos de testada e rea mnima, cujos valores so, respectivamente, 12,0m 360,0m.

Ao concluirmos essa parte, no qual abordamos alguns aspectos e agentes responsveis pela formao do espao urbano de Teresina, possvel constatar que Teresina demorou um certo tempo, em relao a outras capitais, a ganhar um aspecto de centro urbano de porte mdio. Mesmo sendo a capital do estado e, portanto, o centro dos principais servios, s se expandiu, efetivamente, no final dos anos 60. E esse fato encontra ressonncia no Estado, atravs da COHAB/PI, que assumiu um papel muito importante, com a construo de uma grande quantidade de conjuntos habitacionais. Os demais agentes sociais tiveram, pelos dados desse estudo, uma participao incipiente. Exceo aqui os grupos sociais excludos que, no final dos anos 80 e anos 90, ganham projeo significativa, com participao considervel no espao urbano .

Por outro lado, o modelo de ocupao de Teresina caracterizado pela maior concentrao de atividades no centro da cidade, o que torna essa rea plo de atrao, definindose um modelo radiocntrico gerando graves problemas, principalmente relacionados com o congestionamento das suas principais vias. Por conta disso, o II Plano Estrutural de Teresina indica a necessidade de uma estrutura ocupacional que venha a atenuar a demanda rea central da cidade, inibindo os processos de saturao e reduzindo a necessidade de acesso a esse plo.

Associa-se a isso, ao fato da cidade ser limitada, a oeste, com o rio Parnaba, o que faz com que o espao de expanso urbana seja limitado a180. Por um outro lado, pelas barreiras naturais que constituem os rios, associada a algumas restries ocupao da zona sul, devido sua topografia acidentada, alm das reas de proteo de manancial de abastecimento dgua, e pela grande concentrao de lagoas e reas alagadias na zona norte, acena-se com a necessidade de se ocupar a zona leste da cidade, no sentido de se retirar o mximo de funes urbanas do espao entre os rios. A estrutura urbana de Teresina , portanto, aquela de concentrao de atividades na rea central, com as reas habitadas pelas camadas mais altas nas imediaes desse centro e classes baixas na periferia.

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TERCEIRA PARTE

A PROMOO IMOBILIRIA EM TERESINA - 1984/1999: Aspectos e Caractersticas

Consideraes iniciais
Neste Captulo, faremos uma anlise do desenvolvimento da atividade de promoo imobiliria em Teresina/PI, no perodo de 1984 a 1999, buscando identificar alguns fatores que possibilitaram o seu crescimento, atravs de uma caracterizao do bem produzido. Desse modo, a partir de um levantamento de informaes sobre 85 empreendimentos imobilirios identificados nesse perodo (ver modelo de ficha em anexos), junto aos promotores imobilirios locais, obtivemos os dados que possibilitaram nossa anlise.

Dentre os aspectos analisados, podemos citar o desenvolvimento da produo imobiliria privada, considerando dois momentos histricos. Esses momentos esto relacionados com a situao macroeconmica do pas. Fizemos, tambm, uma caracterizao do bem produzido, com o propsito de conhecer o padro dos imveis construdos; esse padro, com certeza, definir uma relao scio-espacial das reas de sua localizao com o restante da cidade. Um outro aspecto mencionado nesse estudo diz respeito aos regimes de produo dos imveis, demonstrando as alternativas que o mercado buscou para viabilizar o crescimento da promoo imobiliria; as estratgias de localizao espacial dos investimentos, a estrutura de funcionamento do mercado local e outros aspectos. 60

A produo imobiliria privada

fcil buscar no imaginrio coletivo que a verticalizao urbana est relacionada com a idia de cidade grande, principalmente quando esse fenmeno corrente nas mesmas. Quando uma cidade comea a ganhar, na sua paisagem urbana, estruturas verticalizadas, projeta no senso comum um sentimento de grandeza, modernidade, com relao ao seu loci, uma vez que este fenmeno passa a ser um dos parmetros de comparao com os outros centros urbanos. No caso de Teresina, essa sensao de modernidade, grandeza, associada ao processo de verticalizao urbana, um fenmeno recente e decorre da ao de alguns agentes sociais, denominados de promotores imobilirios, e condicionado por alguns fatores como, por exemplo, existncia de uma demanda solvvel, fontes alternativas de financiamentos, disponibilidade de reas bem localizadas, conjuntura econmica nacional favorvel etc.

Teresina apresenta, sem sombras de dvida, uma defasagem temporal com relao ao fenmeno da verticalizao urbana, em comparao com outros centros urbanos do pas, principalmente com as capitais de Estados. Esse fato comea a mudar a partir de 1984, quando a atividade de promoo imobiliria privada comea a ganhar dimenses de uma atividade crescente, com a produo de edifcios de apartamentos. At ento, Teresina tinha experimentado uma ao tmida nessa modalidade de habitao, alm de se apresentar de forma dispersa no espao urbano. Esse cenrio ir modificar-se bastante, apresentando alteraes urbansticas em certas reas da cidade, com uma grande concentrao de edifcios de apartamentos.

Vamos considerar a construo dos edifcios Da Costa e Silva e Mrio Faustino (foto 01), no bairro Frei Serafim, em 1984, pela Construtora Mafrense, como o marco inicial para a nossa anlise sobre a atividade de promoo imobiliria privada em Teresina, por considerar que esses lanamentos representaram, efetivamente, o incio de um perodo de produo de inovaes nos servios de morar destinados as classes mais altas. A construo desses edifcios tambm representou o incio do processo de ocupao da margem direita do rio Poti, na altura do bairro Frei Serafim que, como veremos mais adiante, uma das reas preferidas dos investimentos imobilirios privados.

61

FOTO 01

Edifcios Da Costa e Silva e Mrio Faustino: marcos do incio da atividade de promoo imobiliria em Teresina. (fonte: Construtora Mafrense, 1996). FOTO 02

Vista parcial do bairro Frei Serafim: sinais do processo de verticalizao de Teresina. 1996. (Fonte: Construtora Mafrense, 1996).

62

Na foto 02 acima, podemos observar que j existe uma atividade de produo de edifcios de apartamentos no bairro Frei Serafim. uma mostra da ao dos promotores imobilirios que, de forma estratgica, investem de forma concentrada em uma determinada rea da cidade. A partir dessas consideraes, vamos iniciar nossa anlise do desenvolvimento da atividade de promoo imobiliria privada em Teresina, iniciando em 1984 at 1999. Para isso consideraremos o Grfico 06 a adiante: GRFICO 06

TERESINA - PI Evoluo da promoo imobiliria privada: 1984 a 1999

Empreendimentos imobilirios

12

12 11 10 11

12

3 2 1 1 1 0

3 2 1

1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999
Perodo

Fonte: Pesquisa direta junto aos promotores imobilirios.

Pela anlise da evoluo da atividade de promoo imobiliria em Teresina, a partir do Grfico 06, podemos, perfeitamente, distinguir, pelo menos, dois perodos marcantes. O primeiro aquele que comea em 1984 at 1993. O segundo vai de 1994 at 1999. Esses dois perodos esto caracteristicamente bem definidos, em termos de volume de atividade. O primeiro marcado, basicamente, pela baixa quantidade de empreendimentos imobilirios. O segundo, representa uma atividade consolidada, expressando uma maior quantidade de imveis produzidos. Assim sendo, a compreenso desses aspectos da produo em Teresina leva, necessariamente, a contextualizar esses dois momentos, do ponto de vista da conjuntura macroeconmica nacional.

63

Os primeiros momentos: 1984 a 1993

A promoo imobiliria uma atividade comercial. Assim sendo, ela obedece s leis de mercado. Quando mostramos que nestes primeiros momentos (1984 a 1993), portanto, dez anos do total de 16 considerados nesse estudo, notamos que a produo imobiliria destinada s classes sociais mdia e de alto padro equivale a somente 17 empreendimentos do total de 85 produzidos, ou seja, 20% da produo, o que correspondeu uma mdia aritmtica de 1,7 empreendimentos construdos por ano. Percebemos que essa atividade ressentia-se de maiores atratividades ou ento se encontrava condicionadas por fatores conjunturais. Esses fatores estavam associados, de certa forma, situao econmica do pas, que neste perodo apresentava srios problemas econmicos.

Este primeiro momento de anlise coincide, justamente, com aquele que marcou a crise de financiamento de habitaes, culminando com a extino do BNH, em 1986. Tal crise decorreu, em grande parte, da prpria situao econmica do Pas representada por recesso, inflao em alta. Considerando que os anos 80 correspondem dcada perdida, o reflexo disso foi que o Governo Federal passou a impor uma srie de medidas, cujas implicaes afetaram profundamente o setor da produo imobiliria.

Essas medidas, decorrentes da poltica econmica do Governo Central, com tnica recessiva, culminaram com uma elevao das taxas de juros, fazendo com que a caderneta de poupana e os imveis tornassem-se investimentos de pouco interesse. Por outro lado, essa mesma poltica econmica afetou profundamente o conjunto dos assalariados, com a reduo do poder de solvncia, principalmente da classe mdia, criando-se um cenrio do qual o desfecho final foi um cessamento dos financiamentos pblicos. Esse cenrio reflete muito bem o contexto em que se achavam inseridos os primeiros momentos da atividade de promoo imobiliria em Teresina.

A produo imobiliria privada objetiva gerar um lucro ao seu promotor.

uma

atividade cujo ciclo de produo longo, o que exige um investimento de capital cujo retorno tambm longo. O cenrio descrito acima apontava para uma crise que afetou diretamente os principais atores envolvidos no processo, ou seja, promotores e consumidores. Alm do que, a deciso de adquirir um imvel comporta, pelo menos, duas finalidades: servir de moradia e/ou de 64

investimento de capital. Para o primeiro caso, nesse perodo, poder-se- ia optar por alternativas mais baratas. No segundo, havia melhores atrativos de investimentos, que desbancavam a produo imobiliria.

Sobre esse primeiro momento, podemos considerar que esses fatores condicionaram uma ao tmida dessa atividade por parte dos promotores locais. Essa retrao traduziu-se na pequena quantidade de imveis produzidos nesse perodo, seno vejamos: em 1984, foram apenas dois; 1985, um lanamento apenas; 1986, trs lanamentos; 1987, somente um; 1988, somente um; 1989 no se identificou nenhum lanamento; 1990 foram 3; 1991, somente um; 1992. Foram dois e 1993, foram trs, totalizando dezessete empreendimentos imobilirios. Como podemos observar, o ano de 1989 representou o ponto crtico desse perodo, ou seja, aquele em que no se identificou nenhum lanamento.

Como mencionado anteriormente, a dcada de 80 foi marcada por fortes crises financeiras no pas, sendo o que o ponto crtico dessa dcada foi o perodo de 1983 a 1995, principalmente, resultando, em 1986, com a adoo do Plano Cruzado, no Governo Sarney, marcado pelo congelamento dos preos. A partir de 1990, com a posse do Presidente Collor e, por conseguinte, a adoo de mais um Plano Econmico (Plano Collor), tambm no ocorreu maior otimismo dos promotores de Teresina, conforme o nvel de produo observado no Grfico 06. O otimismo s ir expressar-se a partir de 1994, com uma nova conjuntura econmica do pas, marcada pela estabilizao da economia. Nesse perodo, manifesta-se um crescimento significativo na produo de edifcios, representando um segundo momento de nosso estudo.

A consolidao: 1994 a 1999

Do ponto de vista da conjuntura econmica nacional, o segundo perodo foi marcado pela estabilizao da economia, com o fim da inflao galopante, atravs da implantao do Plano Real. A estabilizao da economia vai permitir aos atores do mercado imobilirio planejarem suas aes de investimentos, baseados em um certo grau de certeza de desembolso financeiros. Com o fim da inflao galopante e por conseqncia reduo da especulao financeira, o capital privado buscou novas alternativas de investimentos. Nesse contexto que se imagina que uma parte desse capital (financeiro, industrial etc.) tenha migrado para o setor imobilirio. Da 65

acreditarmos que esse fato foi um dos condicionantes para o surgimento de um grande nmero de empreendimentos imobilirios em Teresina.

Nesse segundo perodo, iremos encontrar 80% dos imveis construdos, conforme o Grfico 06, o que significa, em nmeros absolutos, 65 empreendimentos. Isso representa uma mdia de 10,8 imveis construdos por ano, contra apenas 1,7 do perodo 1984 a 1993. Estes nmeros expressam, de fato, que, nesse perodo, tivemos um mercado imobilirio atuante, para os moldes de uma cidade como Teresina, caracterizada por ser uma cidade de porte mdio, em que a sua base econmica est assentada essencialmente nas reas de comrcio e servios, sem um parque industrial significativo, com uma populao predominantemente de baixa renda, sobressaindo-se uma pequena classe mdia alta, formada dos mdio e grandes comerciantes, industriais, profissionais liberais e funcionrios pblicos graduados, dos trs nveis de poder.

E justamente pela existncia de uma demanda solvvel, capaz de pagar pelos altos preos de um empreendimento imobilirio, que o mercado tem se mostrado dinmico. A reao positiva desse mercado, marcada pela expressiva quantidade de bens produzidos, um reflexo do desejo dessa demanda em mudar a forma de habitar. Essa demanda, por seus motivos particulares, est a exigir cada vez mais inovaes nos servios de morar.

Para o Sr. Orlando Carlos de Sousa Jnior, Diretor de Marketing da Construtora Petra, um dos promotores com atuao no mercado local, algumas das razes, que justificam a mudana nos servios de morar das classes altas de Teresina, esto ligadas funcionalidade de um apartamento, aliada segurana, praticidade e s variaes internas, que permitem s pessoas praticarem mudanas, fazendo com que cresa cada vez mais o nmero de adeptos de morar em edifcios. Sem falar ainda da comodidade e reduo de algumas despesas domsticas, tais como vigia, jardineiro e empregada domstica.

Um outro fator, que se pode considerar como marcante para o desenvolvimento da produo imobiliria em Teresina, foi o fato da existncia e disponibilidade de reas bem localizadas que, certamente, torna-se uma das razes que ajudariam a explicar esse segundo momento. A localizao urbana e, por conseguinte, a acessibilidade, uma questo importante na hora de se decidir investir no mercado imobilirio. Alm desse atributo, existem outros inerentes localizao, tais como status, poder, prestgio etc. O fato da existncia dessas reas e, ainda, a forma de aquisio de alguns desses terrenos, muitos deles adquiridos sob a forma de 66

permuta por reas construdas, desobrigando um desembolso de recursos inicial, ajudou muito a expandir a atividade imobiliria, possibilitando, inclusive, o ingresso de novos promotores no mercado.

Como anlise inicial, constatamos a existncia de uma atividade de produo privada de habitaes em Teresina e sua evoluo. Buscamos associar essa produo questo macroeconmica, e verificamos que, nos momentos de instabilidade econmica (analisada no perodo de 1984 a 1993), a mesma no se desenvolveu, mostrando-se tmida. Por outro lado, verificamos que a grande quantidade da produo est contextualizada dentro de um regime de estabilidade econmica. Com isso, evidenciamos a estreita ligao existente entre a promoo imobiliria e as transformaes macroeconmicas. Embora a existncia de outros fatores (demanda solvvel, reas bem localizadas etc.) tenha sido comum nos dois momentos de nossa anlise, acreditamos que, efetivamente, o que determinou o crescimento da atividade imobiliria em Teresina foi estabilidade econmica, que atingiu de forma positiva os atores do mercado imobilirio privado local.

Os efeitos urbanos dessa atividade podem ser os mais variados. Sendo assim, buscaremos analisar algumas implicaes de natureza scio-espacial decorrentes desses. Para tanto, faremos a seguir uma caracterizao dos bens produzidos, como forma de se conhecer o padro dessas construes. Esse padro definir a relao dessa produo com o espao urbano. FOTO 03

Bairro Frei Serafim: nicho da promoo imobilirio. Vista parcial de uma das reas de concentrao dos investimentos imobilirios, 1998. (Fonte: Cadernos de Teresina, 2000). 67

Caracterizao da Produo Imobiliria

Como dissemos, no perodo de estudo (1984 a 1999), foram inventariados 85 edifcios, correspondendo queles que foram identificados como produo dessa poca. Como forma de se conhecer o padro dessas construes, faremos uma caracterizao da mesma, levando-se em conta os seguintes aspectos: nmero de andares por edificaes; nmero de apartamentos por andar; nmero de sutes por apartamentos; rea privativa dos apartamentos e o nmero de vagas de garagem por edifcios.

Para essa caracterizao, dividiu-se o estudo em quatros perodos. O primeiro vai de 1984 at 1987; o segundo, de 1988 a 1991; o terceiro perodo, de 1992 a 1995 e o quarto perodo, de 1996 a 1999. Ressalta-se que esse critrio no obedeceu a nenhum aspecto especfico, mas somente equidade entre os mesmos, com intervalos de quatro em quatro anos. Com isso pretendemos evidenciar uma tendncia da produo.

Nmero de andares
GRFICO 07
TERESINA - PI Evoluo da produo imobiliria por nmero de andares: 1984 a 1999

25 N. de edifcios

11 4 5 5

12 9 6 4 1

1 00 a 04

05 a 10

11 a 15 16 a 20 Variao das alturas dos edifcios 1988/1991 1992/1995

21 a 25

26 a 30

1984/1987

1996/1999

Fonte: Pesquisa direta junto aos promotores imobilirios de Teresina

68

Observando o Grfico 07, podemos constatar que a produo imobiliria nesse estudo est caracterizada por edifcios com alturas variando de intervalos de 0 a 4 andares, at queles de 25 a 30 andares.

O primeiro perodo da caracterizao (1984/1987) representado por 7 edifcios construdos, sendo que desse total, dois tm altura entre 5 e 10 andares, e cinco entre 11 e 15 andares. No segundo perodo (1988/1991), temos apenas cinco edifcios construdos. Desse total, um edifcio tm altura entre 0 e 4 andares, e quatro esto no intervalo de 5 a 10 andares. No terceiro perodo (1992/1995), foram analisados 29 empreendimentos. Desse total, 11 edifcios tm altura no intervalo de 5 a 10 andares; 12 edifcios tm altura no intervalo entre 11 e 15 andares e 6 edifcios esto no intervalo entre 16 e 20 andares. No quarto perodo (1996/1999), foram analisados 44 empreendimentos. Desse total 5 tm altura no intervalo de 5 a 10 andares; 25 edifcios com alturas entre 11 e 15 andares; 9 edifcios entre 16 e 20 andares; 4 entre 21 e 25 andares e 1 edifcio entre 26 e 30 andares.

Com os resultados obtidos, podemos cons tatar que a produo de edifcios de at 4 andares representa apenas um empreendimento, e ocorreu no perodo de 1988/1991; 22 edifcios tm altura entre 5 e 10 andares, e expressam uma tipologia que ocorreu durante os quatro perodos de anlise; os edifcios com altura variando entre 11 e 15 andares equivalem a 42 unidades, e suas produes s no ocorreram no perodo de 1988/1991; com alturas entre 16 e 20 andares foram 15 edifcios e s foram construdos nos perodos de 1992/1995 e 1996/1999; quatro empreendimentos tm altura variando entre 21 e 25 e apenas um com altura entre 26 e 30 andares, e ambos foram construdos no perodo de 1996/1999.

Com esses dados, queremos evidenciar a tendncia do modelo padro de construo de edifcio neste estudo, pelo critrio altura em nmero de andares, que foi aquele compreendido entre 11 e 15 andares, representando 49,4% de toda a produo. Esse item, associado com o nmero de apartamentos por andar mais a rea privativa dos apartamentos, auxiliam na compreenso da estratgia do padro de construo, uma vez que evidencia um maior aproveitamento do espao vertical.

69

Nmero de apartamentos por andar

GRFICO 08
TERESINA - PI Relao do nmero de apartamentos por andar

25

N. de edifcios

15 13 7 2 3 1 1984/1987 1996/1999 7 5

6 1 1984/1987

1984/1987

Perodos de estudo

1 por 1

2 por 1

4 por 1

5 por 1

Fonte: Pesquisa direta junto aos promotores imobilirios

Como se observa pelo Grfico 08, acima, na relao do nmero de apartamentos por andar, encontramos uma tendncia de produo de edifcios com o padro de dois apartamentos por andar. Esse fato est expresso na quantidade de imveis construdos em cada perodo em que est dividida esta anlise, seno vejamos: no primeiro perodo, de 7 imveis inventariados, 6 so de dois apartamentos por andar contra apenas 1 um por andar; no segundo perodo, dos 5 imveis, dois so de 2 por andar e 3 de quatro por andar; no terceiro perodo, dos 29 edifcios, 15 so de dois por andar, 7 so de um por andar e os outros 7 so de quatro por andar; no quarto perodo, dos 44 empreendimentos, 25 so de dois por andar, 13 de um por andar, 5 de quatro por andar e um flat, de cinco por andar.

Com isso, 48 empreendimentos imobilirios, representando 56,7% do total inventariado, correspondem a edifcios do padro de dois apartamentos por andar, o que simboliza que este modelo de edifcio foi predominante na produo imobiliria de Teresina.

70

Nmero de sutes
GRFICO 09

TERESINA - PI Produo por nmero de sutes: 1984 a 1999

N. de edifcios por sutes (%)

25 20 15 10
5,4 7,3 3,6 1,8 1,8 1,8 7,3

21,8

21,8 18,2

5 0

3,6 1,8

3,6

Nmero de sutes por apartamentos

1984/1987 1988/1991 1992/1995 1996/1999

Fonte: pesquisa direta junto aos promotores imobilirios.

O grfico 09 acima, elaborado a partir de uma amostra de 55 imveis, mostra a relao do nmero de sutes por apartamentos. Esse indicador serve como uma das referncias para que se possa definir o padro das construes. Pode-se observar que em todos os imveis da amostra foram encontrados sutes, chegando ao caso de apartamentos possuir 5 sutes. 16,3% da amostra possui apenas 1 sute; 12,7% possui 2 sutes; 43,7% possui sutes; 23,7% possui 4 sutes e 3,6% possui 5 sutes.

Nessa anlise, dividiu-se o perodo de estudo em 4 momentos como forma de melhor compreender a evoluo da produo. No primeiro perodo o grfico mostra que houve apenas produes de apartamentos de apenas uma sute; no segundo perodo aparece apartamentos com 1, 2 e 4 sutes; no terceiro perodo aparece produes de 1, 3 e 4 sutes e no quarto perodo aparecem produes de 1, 2, 3, 4 e 5 sutes.

Com isso, percebe-se que, alm do maior volume de produo nos dois ltimos perodos dessa anlise, houve tambm uma maior diversificao da produo, sobressaindo-se o padro de construo com 3 sutes.

71

rea privativa dos apartamentos.

GRFICO 10
TERESINA - PI reas privativas por apartamentos (m) 35,2 N. Apartamentos 24,3 18,9 10,8 8,1 2,7 At 100 101 a 150 151 a 200 201 a 250 251 a 300 301 a 350

Variaes das reas (m)

Fonte: pesquisa direta junto aos promotores imobilirios.

No que se refere s reas privativas dos apartamentos, o Grfico 10, elaborado a partir de uma amostra de 37 empreendimentos, aponta para uma maioria daqueles com reas privativas superiores a 150m, totalizando 56,8% da amostra. Dentro dessa categoria destacam-se aqueles cujas reas esto entre 151 e 200m, correspondente a 35,2% dos analisados. Os apartamentos com rea de at 100m representam 18,9% da amostra; aqueles com reas entre 101 e 150m equivalem a 24,3%; os de reas entre 201 e 250m correspondem a 10,8%; os apartamentos com reas entre 251 e 300m totalizam 8,1% da amostra; com reas entre 301 e 350m, encontramos 2,7% do total de apartamentos de nossa amostra.

Com esses dados, caracterizamos a produo imobiliria, a partir das reas privativas dos apartamentos. Ficou evidenciado que a produo analisada contemplou vrios padres de apartamentos, desde aquele de um padro que podemos considerar de nvel mdio baixo (reas inferiores a 100m) at aqueles de nvel mais alto (reas acima de 301m). Pelo resultado dos dados acima, conclumos que a maioria da produo analisada possui um carter elitista, uma vez que, por esse critrio, somente as classes mais altas podem pagar por esses imveis.

72

Nmero de vagas de garagem

GRFICO 11
TERESINA - PI Nmero de vagas de garagem por apartamentos:1984/1999
N. de empreendimentos 71,9

14,5 1,6 1 2 3 Nmero de vagas de garagem

12

Fonte: Pesquisa direta junto aos promotores imobilirios.

O Grfico 11, elaborado a partir de uma amostra de 62 empreendimentos, mostra a relao do nmero de vagas de garagem por edifcio. Esse dado, somado aos outros itens analisados anteriormente, no tocante caracterizao da produo, ajudar- nos- a conhecer o padro da produo imobiliria de nosso estudo, e com isso poderemos tecer algumas consideraes sobre as implicaes dessa atividade sobre o espao urbano.

Como podemos notar pelo grfico acima, a produo imobiliria caracterizada por edifcios que possuem 1, 2, 3 e 4 vagas de garagem. Sendo que os de uma vaga correspondem a 1,6%; os de duas vagas, 71,0%; os de trs vagas, 14,5% e os de quatro vagas, 12,9%. Com isso, ficou evidenciado que a grande maioria dos edifcios construdos so aqueles que oferecem pelo menos duas vagas de garagem.

A partir dos itens analisados acima, que serviram para caracterizar a produo imobiliria privada de Teresina, entre 1984 e 1999, pudemos ter uma viso geral do padro dos imveis que foram construdos. A seguir desenvolveremos uma anlise sobre o regime de produo desses imveis, para conhecermos as suas fontes de financiamentos. 73

Regime de produo
Como observamos no tpico anterior, a partir da caracterizao dos bens produzidos, a grande maioria da produo imobiliria marcada de componentes de contedos elitista, a partir da tipologia dos imveis. Esse fato deve-se, entre outras coisas, existncia de uma demanda capaz de arcar pelos altos custos dessa produo. Assim sendo, o regime de produo desses imveis baseado na existncia de uma grande disponibilidade de recursos financeiros, seja atravs da capitalizao das empresas promotores, de fontes de financiamentos pblicos ou privados ou diretamente pela populao, possvel somente quelas pessoas que fazem parte da elite econmica. Esse regime apresenta-se, no estudo do caso de Teresina, pela produo em regime de incorporao e pelo regime de condomnio fechado.

O grfico - 12 abaixo expressa esses regimes. Dos 85 empreendimentos, 63 foram lanados pelo regime de incorporao. Isso representa 74,1% de tudo que foi estudado nesse perodo. Por outro lado, os lanamentos pelo regime de condomnio fechado, no qual os promotores vm a ser um grupo de pessoas que constituem uma pessoa jurdica (condomnio), que passa a promover e financiar diretamente a construo do empreendimento totalizam 22, o que corresponde a 25,9% do total da produo.

GRFICO - 12

TERESINA - PI Regime de produo privada: 1984 a 1999

N. empreendimentos

63

Incorporaes Condomnio 22

Regime de produo
Fonte: Pesquisa direta junto aos promotores imobilirios de Teresina/PI.

74

Uma das diferenas bsicas entre o regime de produo imobiliria de incorporao e condomnio reside, originariamente, no fato de quem promove o empreendimento. No sistema de incorporao, que uma das operaes chave da promoo imobiliria, o incorporador realiza o gerenciamento do capital-dinheiro na sua fase de transformao em mercadoria. Nesse caso, a definio da localizao, o tamanho das unidades e a qualidade do prdio a ser construdo so definidos pela incorporao, assim como a deciso de quem vai constru- lo, a propaganda e a venda das unidades. Como se observa, no sistema de incorporao h uma lgica de mercado, ou seja, o objeto da incorporao imobiliria destina-se comercializao, portanto, h um claro propsito da obteno de um lucro sobre o capital investido no processo de produo.

Por outro lado, na produo em sistema de condomnio, o princpio da comercializao no o propsito principal da produo. A finalidade bsica do objeto imvel servir de moradia a quem promove sua construo. Assim sendo, desagregar elementos que, no regime de incorporao podem sobrevalorizar o imvel, no se faz to necessrio no condomnio. Com isso, os preos de produo do imvel so relativamente mais reduzidos, fazendo com que essa modalidade de produo torne-se bastante interessante.

Entretanto, a necessidade de autoformao do condomnio torna-se um dos empecilhos para uma difuso maior dessa modalidade de produo, isso porque, em tese, conciliar interesses comuns, notadamente quando se trata de questes habitacionais, uma tarefa difcil. Da porque os promotores dessa modalidade so, em geral, pessoas com ligaes profissionais, ou seja, grupos de pessoas que fazem parte de uma mesma instituio.

Uma anlise sobre os regimes de produo ser feita a seguir, baseada no Grfico 13, que expressa a distribuio da produo imobiliria por ano de estudo. Esse item constitui, sem dvida, em indicativo relevante para a compreenso do desenvolvimento da promoo imobiliria. Do ponto de vista do incorporador, na busca do lucro de seu investimento; do ponto de vista do comprador, que busca alternativas que possam baratear os custos da obra, excluindo o lucro do investidor. Para isso, formas alternativas de produo foram desenvolvidas. Essas formas sero discutidas a seguir.

75

GRFICO - 13

TERESINA - PI Evoluo dos regimes de produo: 1984 a 1999

N. empreendimentos 12

11 8 9 3 8 2 3 9

3 1 1 1 0

3 1

3 1

1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 Perodo de produo Incorporaes Condomnios

Fonte: Pesquisa direta junto aos promotores imobilirios.

Muito embora a produo imobiliria tenha sido feita basicamente atravs desses dois regimes de produo, pode-se apreender diferenas em termos de quantidades produzidas, quando se consideram momentos distintos vivenciados pela atividade. Na realidade, o regime de incorporao uma forma de produo que aparece em todos os perodos do estudo, enquanto os lanamentos em regime de condomnios comearam a aparecer somente a partir de 1995, com apenas um empreendimento. Isso quer dizer que dos 16 anos desse estudo, nos primeiros 11 anos no se registrou produo no regime de condomnio, somente de incorporaes.

A capacidade dos promotores de encontrarem alternativas viveis para o financiamento de suas produes fez com que surgisse, a partir de 1994, o lanamento imobilirio no sistema de autofinanciamento e a partir de 1995, comearam os lanamentos dos condomnios fechados a preo de custo. Essas duas modalidades de financiamento vo se tornar bastante expressiva no mercado imobilirio de Teresina, a partir de 1994, tornando-se responsveis por uma grande quantidade de lanamentos imobilirios. Com esses modelos h um barateamento do empreendimento, uma vez que parte do que seria o lucro do promotor se reveste em economia para os condminos. Desse modo, constata-se uma grande produo imobiliria por esse regime de produo.

76

Autofinanciamentos
No caso da produo imobiliria no sistema de autofinanciamento, as atividades marcantes na definio das caractersticas do empreendimento so feitas pelo promotor. Ele define a localizao, adquire o terreno, elabora os projetos, vende a parcela ideal. Com relao ao financiamento, este advm, alguma parte, de recursos prprios, que so utilizados geralmente nas primeiras etapas, ou seja, nos projetos, fundaes, lanamentos. A partir da, os recursos para continuao das obras so oriundos dos consumidores que, atravs do pagamento das mensalidades, vo capitalizando o promotor, de tal forma que a obra seja construda.

Como nesse caso a responsabilidade civil pela obra do incorporador, que no caso estudado em Teresina, constitudo de empresas advindas da rea de construo civil, como veremos no item sobre os promotores imobilirios, esse chama para si a obrigao de concluso da obra, independentemente de todas as unidades terem sido vendidas ou no. Um fato comum que se verifica nesse sistema de produo, a permuta do terreno por rea construda. Essa forma de obteno da propriedade fundiria faz com que no haja um desembolso inicial de recursos.

Por ser iniciativa de um incorporador, que produz em funo da lgica de mercado, ou seja, um investimento do qual se espera a obteno de um lucro maior possvel, essa produo tende a se caracterizar por um padro elitista, localizada nas reas consideradas as mais nobres. Assim, o promotor apropria-se de um lucro advindo da construo e de um sobrelucro proveniente da localizao. Assim sendo, as reas de localizao desses investimentos, providas de atributos fsicos e simblicos (status, poder, prestgio etc.), exigncias explcitas do mercado, conferem um sobrelucro ao investidor, na forma de uma renda fundiria. Essa busca do sobrelucro da localizao est corrente no regime de incorporao, uma vez que o bem produzido uma mercadoria que se destina ao mercado. De forma contrria, no regime de condomnio a preo de custo, como veremos a seguir, em que o bem produzido no mercadoria, no existe a busca de lucro muito menos de um sobrelucro.

77

Condomnios a preo de custo

Neste regime, a grande diferena para o modelo anterior, ou seja, o de autofinanciamento, reside basicamente na questo da responsabilidade civil pelo empreendimento. No estudo desenvolvido, foram identificados apenas 3 empreendimentos construdos atravs do sistema de condomnio fechado, no qual a iniciativa da sua formao partiu de um grupo de condminos, geralmente ligados por laos profissionais (funcionrios da Universidade Federal do Piau, com o condomnio Bernoulli; funcionrios da Receita Federal, com o condomnio Mandacaru e Agentes Fiscais da Secretaria Estadual de Fazenda, com o condomnio Torricelli). Nesse caso, a participao do construtor limita-se a executar um projeto, cobrando uma taxa de administrao. Nesse tipo de produo, a construtora no dispe de poderes sobre a definio das caractersticas do empreendimento, como localizao, padro de construo, deixando de se apropriar de um possvel sobrelucro advindo da inovao e da localizao, uma vez que os imveis no sero objetos de negcios do mercado.

A baixa produo, atravs do modelo de autoformao do condomnio, expressa a realidade funcional da cidade. Existem poucas entidades pblicas ou privadas com nmeros suficientes de funcionrios com capacidades de arcar com os custos de um empreendimento imobilirio, nos moldes que tm caracterizado a produo em Teresina. Em face disso, a grande maioria da produo de condomnios no nasceu de uma deciso espontnea de um grupo de pessoas, mas sim, foi estimulada por um agente imobilirio, geralmente uma construtora, que viabiliza todas as etapas exercidas pelo um incorporador, ou seja, viabiliza o terreno que, a rigor, tem sido adquirido n a base da permuta por unidade construda, em uma rea por ela definida, elabora o projeto arquitetnico e procura formar o condomnio.

Estimulado o condomnio, necessria a sua formalizao mediante registro em Cartrio, passando a se constituir em pessoa jurdica, responsabilizando-se pelo empreendimento, pagando, no caso a construtora, uma taxa pela administrao da obra, mediante um contrato firmado entre as partes. Essa taxa tem girado entre 15 e 18%, em Teresina, tanto para o caso estimulado da fo rmao do condomnio, quanto da autoformao. Com isso, toda a responsabilidade pelos recursos para a concluso da obra est condicionada ao desembolso dos condminos que, nesse caso, so os verdadeiros promotores imobilirios.

78

Essa modalidade tem expressado uma tendncia crescente, em nmero de lanamentos, para Teresina, que mostra que em 1995 foi lanado apenas um empreendimento, passando para dois em 1996. Em 1997 tambm s foram lanados dois. No entanto, a partir de 1998, j se expressa uma subida acelerada, verificada atravs de 8 lanamentos, passando para 9, em 1999. Tal ritmo, contrariamente ao que vem ocorrendo com o regime de incorporao, que demonstra decrscimo no nmero de empreendimentos lanados nesse mesmo perodo, assinala que esse regime de produo vem se consolidando como forma dominante de produo para as classes de maior poder aquisitivo. Isso pode ser entendido, em princpio, pelo lado do preo do imvel, uma vez que o padro de construo segue basicamente o mesmo do regime de incorporao, como se verificou anteriormente. Como se sabe, no regime de produo atravs de condomnios s existem custos enquanto que na incorporao emerge, alm dos custos, o sobrelucro de localizao.

Uma outra caracterstica importante no regime de produo a preo de custo diz respeito ao curto espao de tempo para o desembolso dos recursos financeiros, por parte dos condminos. O tempo mdio para a concluso de uma obra, em Teresina, tem sido de 36 meses. Essa condio exige que a demanda esteja provida de elevadas somas de dinheiro, para fazer face tanto s parcelas normais (mensais) como s chamadas parcelas intercaladas (bales), que vem a ser quantias despendidas entre intervalos das parcelas mensais, em geral a cada seis meses. A forma concent rada de pagamento das parcelas apresenta-se vantajosa quando da concluso da obra, pois, encerrando-se o processo de construo, encerra-se tambm o desembolso de pagamentos.

Essa modalidade de produo de habitaes apresenta-se, portanto, como uma das formas mais elitizadas, pela exigncia da capacidade de provimento de recursos financeiros, o que torna ainda mais seletiva a demanda. O fato do mercado imobilirio de Teresina apresentar essa tendncia demonstra a grande desigualdade social dessa cidade que, infelizmente, no a nica. Se por um lado existe uma pequena minoria que dispe de tantos recursos para fazer face produo de imveis de alto luxo, de outro, existe uma grande maioria de excludos, desprovidos muitos vezes de um local qualquer para residir ou ento, em condies subumanas, que formam o quadro social especfico de Teresina/PI, e que vem a ser um retrato das condies social do Brasil.

79

Distribuio espacial dos empreendimentos

A prtica dos promotores imobilirios, de um modo geral, com relao definio da escolha das reas de seus investimentos, at mesmo por uma exigncia explicita dos consumidores, pessoas que podem pagar um preo alto por uma boa localizao, tem resultado numa ocupao de reas especficas dentro do espao urbano. Analisamos na parte terica que mesmo quando estas reas no esto mais disponveis, pelas altas taxas de ocupao ou outros motivos quaisquer, por exemplo, comum aos promotores imobilirios (re)criarem novas reas, buscando-se reproduzir os mesmo s atributos das anteriores.

A questo da habitao reforada atravs de como e onde morar de modo geral no apresenta muitas implicaes para a elite ou estratos sociais mais elevados, ou estratos sociais de mais alta renda, ou populao de nvel social mais elevado conforme se queira denominar esse universo populacional privilegiado. Para esses elementos constitutivos da sociedade urbana, os dois fatores principais que tm implicaes diretas na obteno de moradia solo para construir a habitao ou a casa j edificada no se apresentam como barreiras, uma vez que, sendo o grupo social detentor de maiores vantagens econmicas, dispe de renda suficiente para adquirilos no mercado imobilirio, satisfazendo, assim, as suas aspiraes sociais.

reas de concentrao dos investimentos imobilirios

Uma das caractersticas dos grupos sociais de maior poder aquisitivo a capacidade de viver onde lhes aprouver. Sabe-se ainda mais que tais grupos, exatamente porque vivem onde querem, procuram locais ame nos e afastados do centro da cidade, que se tornam isolados segregados com relao a outros grupos sociais. Estabelece-se, portanto, um padro de vizinhana no qual ali s se enquadram populaes possuidoras de atributos semelhantes, sendo a renda um dos principais desses fatores discriminantes. Mas no o nico. No raro que pessoas empenham a sua vida financeira, desde que habitem em reas que as autorizem a participar de um determinado grupo social.

Na verdade a demanda solvvel, com alto poder aquisitivo, em se tratando da realidade do Terceiro Mundo, de um modo geral, apresenta-se bastante reduzida, restringindo-se parte da populao que tem acesso s atividades assalariadas, notadamente quelas que exercem altas 80

funes no aparelho do Estado e ao grupo social que tem atividades prprias altos comerciantes, industriais, agropecuaristas. O interesse do capital em qualquer tipo de empreendimento imobilirio que envolve demanda solvvel fcil de ser entendido, uma vez que o mesmo cria condies de gerar lucros, cujo montante depender das condies do mercado que, por sua vez, depender do contexto da economia local e tambm nacional, como assinalado anteriormente. MAPA 05 reas de concentrao dos investimentos imobilirios

Fonte: Pesquisa direta.

Ao analisarmos o Mapa 05, encontramos assinaladas as reas de investimentos dos promotores imobilirios em Teresina. Verificamos que os mesmos esto concentrados em apenas sete bairros (Frei Serafim, Cabral, Jquei, Ftima, So Cristvo, Horto Florestal e Noivos). Estes cinco ltimos fazendo parte de uma rea conhecida comumente como zona leste, cuja imagem formada a da rea mais nobre da cidade. Nesse registro inclumos o bairro Cabral sem que esse, no entanto, tenha despertado maiores interesses do capital imobilirio. Localizado do lado esquerdo da ponte de concreto que liga o centro zona leste, o seu registro se deve ao fato de ter sido construdo neste bairro um dos primeiros empreendimentos considerados neste 81

estudo, o edifcio Beverly Hills, composto de 3 edifcios de 12 pavimentos cada, constituindo-se em um dos marcos da produo de habitao verticalizada de luxo em Teresina.

FOTO 04

Vista parcial do bairro Frei Serafim: rea de interesse dos promotores imobilirios, 1998.

Atravs da Foto 04 podemos ter uma viso parcial dos bairros Cabral e Frei Serafim, que fazem parte das reas de investimentos imobilirios. Tal como dissemos anteriormente, o bairro Cabral, situado na parte posterior ponte de concreto, apresenta apenas um empreendimento na margem do rio Poti. Notamos que existe uma clara preferncia dos

investidores pelas reas situadas aqum da ponte, conforme mostra a foto 04.

Na realidade, a rea marginal ao rio Poti, na altura do bairro Cabral, de uso predominantemente institucional, pois nela localiza-se a sede da Empresa de guas e Esgoto, o Tribunal Regional Eleitoral, Centro de Convenes, Assemblia Legislativa, Tribunal de Justia, Associao Industrial, Manicmio Meduna. Dessa maneira, pela predominncia do tipo de uso do solo, com os terrenos marginais ao rio ocupados, inviabilizou uma maior ocupao de uso residencial, nos moldes que ocorreu na outra rea, ou seja, no bairro Frei Serafim. O Grfico - 14 mostra a distribuio dos investimentos pelas reas da cidade.

82

GRFICO 14

TERESINA - PI reas de concentrao dos investimentos: 1984 a 1999

28 N. de empreendimentos 27

Jquei Frei Serafim Ftima

12 8 5 4 1

S. Cristvo Horto Noivos Cabral

Bairros

Fonte: Pesquisa direta junto aos promotores imobilirios.

Observando o grfico 14 acima, percebemos que, na realidade, a grande concentrao dos investimentos ocorre em apenas dois bairros: Jquei e Frei Serafim, correspondendo a 64,70% dos empreendimentos estudados, enquanto que nos outros bairros (Ftima, So Cristvo, Horto, Noivos e Cabral) esto apenas 35,3%. Uma anlise, a priori, sobre preferncia por estas reas para os investimentos pode ser feita a partir de um acompanhamento da distribuio da produo, dentro do perodo de estudo, em todas as reas.

GRFICO - 15
TERESINA - PI Evoluo da produo por reas urbanas: 1984 a 1999
8 7 6 5 4 3 2 1 0 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999

N. de empreendimentos

Perodo da produo
Frei Serafim Jquei Ftima S. Cristvo Horto Noivos Cabral

Fonte: Pesquisa direta junto aos promotores imobilirios.

83

Pela anlise do grfico-15 acima, podemos verificar que o processo de produo de habitaes teve seu incio no bairro Frei Serafim. O perodo de baixa produo, que vai de 1984 a 1993, caracterizado por concentrar a maioria dos investimentos no bairro Frei Serafim. Na verdade, so 10 empreendimentos, que correspondem a 58,8% da produo dessa poca. nesse primeiro momento que aparece o nico lanamento do bairro Cabral (86), os primeiros no bairro So Cristvo (88 e 93), Jquei (91 e 93) e do bairro de Ftima (92 e 93).

Uma interpretao, a priori, para esse fato, aquela que considera a disponibilidade de terreno. O bairro Frei Serafim localizado numa rea que pode ser considerada como um centro expandido, pela sua proximidade com o centro da cidade (ver mapa 04), e como j dissemos, margeado pelo rio Poti. At o final dos anos 70, a marginal ao rio estava sujeita a inundaes. Esse fato afastou a sua ocupao pelas camadas mais altas do bairro, que preferiram as reas mais afastadas. Com isso ficaram nesses locais mais prximos ao rio pescadores e outras famlias de baixa renda. No incio dos anos 80, por intermdio do Governo do Estado, foi construda uma avenida nessa margem (Marechal Castelo Branco), com o propsito de barrar as enchentes do rio.

A partir desse fato, a cidade passou a contar com uma rea bem localizada no espao urbano, com boa acessibilidade, de frente para o nascente, margeando o rio, dotada de infraestruturas, salubre e desocupada. A disponibilidade dessa rea com estes atributos fsicos, logo virou objeto de desejo dos promotores imobilirios, que para ali comearam os seus investimentos imobilirios. Um fato importante para a transformao dessa rea num plo de atrao do capital imobilirio foi construo do Rio Poty Hotel, o primeiro hotel cinco estrelas de Teresina, no comeo dos anos 80.

Diferentemente do bairro Frei Serafim, a rea do Jquei (esse termo ser utilizado para fazer meno aos bairros Jquei, Ftima, So Cristvo e Horto, uma vez que essas reas apresentam uma certa homogeneidade em seus aspectos scio-espaciais), neste primeiro momento de nossa an lise, no se mostrou atrativo ao capital imobilirio, com apenas cinco empreendimentos, correspondendo a 29,4% da produo estudada.

Ao contrrio do caso anterior, a rea do Jquei encontrava-se habitada, portanto, com poucas reas disponveis e dispersa. Da porque se deduz que esses fatos tenham contribudo 84

para a pouca atratividade dessa rea ao capital imobilirio, neste primeiro momento. Como se sabe, a rea do Jquei constituiu-se na chamada rea nobre da cidade. Nessa regio mora a elite econmica da cidade com suas manses espaosas. uma rea bem servida de infraestruturas, com bares, bons restaurantes, clubes sociais, prxima da Universidade Federal do Piau, com boa acessibilidade. Em razo disso, essa rea projeta uma imagem simblica positiva, conferindo aos seus moradores um smbolo de status, prestgio e poder.

MAPA 06 reas com ocorrncia de renda acima de 10 salrios mnimos

Fonte: IBGE, 2000.

85

MAPA 07 reas com ocorrncia de titulao de Mestres e Doutores

Fonte: IBGE, 2000.

Pela anlise dos grficos 06 e 07, pode-se compreender perfeitamente por que da escolha das reas para os investimentos. O grfico 06 mostra um mapa temtico de renda do chefe do domiclio acima de 10 salrios mnimos. E o grfico 07 mostra um mapa temtico com chefe do domiclio com titulao de mestrado e doutorados. Esses dois indicativos mostram uma elite scio-econmica e cultural. Pelos mapas acima, percebe-se que a maior ocorrncia desses fatores acontece justamente nas reas da produo imobiliria. Isso confirma a lgica da promoo imobiliria que a de atuar nas reas servidas das melhores infra-estrutura, acessibilidade e simbolismo e que, em ultima anlise, o habitat de um grupo social privilegiado pela renda. Isso implicar em reas segregadas socialmente, tendo a renda, principalmente, como elemento diferenciador.

86

Quanto atividade da promoo imobiliria, essa realmente passa a confirmar um mercado consolidado a partir de 94, intensificando a ocupao do bairro Frei Serafim e se expandido para outros pontos da cidade. Dos 17 empreendimentos analisados de 1984 a 1993, 10 encontram-se no bairro Frei Serafim, o que representa 58,8% dos imveis produzidos. De 1994 a 1999, foram lanados 68 empreendimentos. Desse total, 17 encontram-se no bairro Frei Serafim, correspondendo a 25%. Com o aumento da produo dos imveis houve tambm um deslocamento dos investimentos para as outras reas da cidade.

A partir de 1994, h uma maior pulverizao dos investimentos imobilirios no espao urbano( ver grfico 15). At ento predominados pelo bairro Frei Serafim, outras reas se consolidam como vetores de atrao, como foi a rea do Jquei. Enquanto que o bairro Frei Serafim apresenta declnio na sua ocupao, a partir de 1995, a rea do Jquei apresenta dados crescente, de maneira particular o bairro Jquei. A partir de 1994, foram construdos nessa rea 47 edifcios, o que representa 69,1% desse total. Quanto ao bairro Jquei, de forma particular, foram 26 empreendimentos, o que equivale a 55,3%. O deslocamento dos investimentos para outras reas de interesse do capital imobilirio pode estar associado forma de aquisio dos terrenos que, como se sabe, tendem a se sobrevalorizar naquelas reas de interesse dos promotores.

GRFICO 16

TERESINA - PI Formas de aquisio dos terrenos: 1984 a 1999

44,5 39,1 N. de terrenos 33,3 Prprio 22,2 17,4 Comprado Permutado 43,5

Frei Serafim

"rea do Jquei" rea dos investimentos

Fonte: Pesquisa direta junto aos promotores imobilirios.

87

O Grfico - 16 acima, elaborado a partir de uma amostra de 32 empreendimentos, mostra a forma de aquisio dos terrenos nas reas dos investimentos imobilirios, sendo que dessa amostra, 9 referem-se ao bairro Frei Serafim e 23 rea do Jquei.

A anlise desses dados, de alguma forma, aponta para o argumento de que a preferncia do capital imobilirio por essas reas de investimentos est relacionado com a forma de aquisio dos terrenos. No caso do bairro Frei Serafim, esses dados indic am que 44,5% dos terrenos considerados na amostra pertenciam aos promotores; 33,3% foram comprados e finalmente, 22,2% trocados. Esses dados confirmam, de alguma forma, aquilo que foi descrito sobre o incio da ocupao desta rea. Com relao rea do J quei, os dados tambm apontam para o nosso argumento inicial. Como a rea j bastante habitada, a aquisio do terreno, como aponta grfico 16, deu-se, na sua maioria, pela forma de permuta por rea construda, com 43,5% dos terrenos considerados da amostra, seguida pela compra, com 39,1% e, finalmente, com o terreno pertencendo ao prprio promotor, com 17,4%.

Outro registro que merece ser destacado diz respeito ao regime de produo dos empreendimentos em cada rea deste estudo. De acordo com o que j foi descrito sobre esse tema em item anterior, a produo imobiliria marcada basicamente pelo regime de incorporao e condomnio a preo de custo. Do total de 85 empreendimentos imobilirios estudados, 63 foram construdos pelo regime de incorporao e 22 em condomnio a preo de custo. Conforme o Grfico - 17 abaixo, 92,6% dos empreendimentos lanados na rea do bairro Frei Serafim foram em regime de incorporao contra apenas 7,4% no regime de condomnio a preo de custo. J na rea do Jquei, esses nmeros correspondem a 67,2% para as incorporaes, contra 32,8% dos condomnios a preo de custo.

Esses dados sinalizam para uma maior elitizao espacial do bairro Frei Serafim, uma vez que no regime de produo por incorporaes o componente localizao fundamental para o sucesso do empreendimento, e que possibilita, na maioria das vezes, a obteno de um sobrelucro por parte do promotor. Outro motivo aparente para essa forma de produo nesse bairro, a pouca rea marginal do rio Poti, o que fez com que a concentrao de edifcios estejam nesta faixa, com um alto ndice de aproveitamento desses espaos.

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Contrariamente a isso, na rea do Jquei, que espacialmente muito maior, h uma pulverizao pela regio, sem um ponto especfico de localizao, muito embora se perceba uma preferncia por reas nas imediaes do Shopping Riverside Walk. No entanto, nessas imediaes, surgiram edificaes tanto atravs da incorporao quanto mediante condomnios a preo de custo.

GRFICO - 17
TERESINA - PI Regime de produo por reas dos investimentos: 1984/1999
92,6 N. de empreendimentos 67,2 Incorporaes 32,8 7,4 Condomnios

Frei Serafim

"rea do Jquei"

rea dos investimentos

Fonte: Pesquisa direta junto aos promotores imobilirios

Com relao rea do bairro dos Noivos, esta vem se tornando mais uma rea de atrao porque, alm da proximidade com as outras reas, bem localizada no espao intra- urbano, servida de infra-estruturas, tem boa acessibilidade. Nela localiza-se um dos smbolos do ingresso de Teresina na modernidade: o Teresina Shopping, um dos dois shoppings da cidade. Entretanto, essa rea, por esses e outros atributos, desponta com potencialidades para se tornar uma rea de investimentos imobilirios. Embora j disponha de alguns investimentos, ainda no est caracterizada como rea de concentrao.

A partir da anlise dos dados, verifica-se que a lgica da escolha das localizaes dos investimentos em Teresina, pela atividade imobiliria, segue a mesma de outras cidades: boa acessibilidade, infra-estruturas, disponibilidades de reas e, fundamentalmente, boa imagem, com todos os seus significados. O padro elitista, destinado a uma classe solvvel. Esse padro est distribudo entre todos os promotores que, por uma questo didtica, sero classificados a 89

seguir, de acordo com a produo de cada um, resultando na definio de um perfil dos promotores imobilirios de Teresina, constantes nesse estudo.

O perfil dos promotores imobilirios

A atividade de promoo imobiliria em Teresina caracterizada, basicamente, pela atuao das construtoras/promotoras. Mesmo nos casos da construo de condomnios a preo de custo, na grande maioria desses, as iniciativas de formao dos grupos partiu das construtoras, muito embora no se contabilizem legalmente essas como sendo a promotora. Os investimentos imobilirios totalizam 85 empreendimentos, correspondendo a uma rea construda de 458514,50m.

A categorizao destes promotores um exerccio difcil, pela fragilidade dos parmetros de comparao conhecidos neste estudo, o que pode resultar em distores. Entretanto, o que se apresenta como comum entre estes e que serve de parmetro de comparao, a rea construda por cada um. Sendo importante estabelecer um perfil desses promotores, consideraremos o critrio de rea construda para definir o porte de cada um.

Segundo o critrio adotado, a definio fica assim: ? ? ?

PEQUENO PORTE MDIO PORTE GRANDE PORTE

At 10.000m Entre 10.000 e 30.000m Acima de 30.000m

Como evidenciado, a produo imobiliria em Teresina, considerando apenas aquelas com caractersticas elitistas, ou seja, empreendimentos destinados a uma demanda de alto poder aquisitivo, tal como descrita neste estudo, responsveis por alteraes urbansticas da cidade, totalizaram 85. Essa produo decorrente da ao de 18 promotores imobilirios, computando aqueles casos de condomnio, iniciativa direta dos consumidores, como sendo apenas um caso.

Como podemos observar pelas descries abaixo, o mercado imobilirio de Teresina mobilizou um certo nmero de empresas. Os promotores imobilirios, identificados e que participaram desse mercado, no perodo de 1984 a 1999, esto classificados da seguinte forma: 90

PEQUENO PORTE

TABELA 03 TERESINA: Classificao dos promotores de pequeno porte em funo da rea construda N. . *rea Regime de Promotor Empreendi- % mentos Construtora Boa Vista Consenso Engenharia Marca Engenharia Const. Andrade Jr. Total 01 01 01 01 04 1,17 1,17 1,17 1,17 4,68 Construda (m) 5276,73 5077,99 4535,42 1784,04 16674,18 1,15 1,10 0,99 0,39 3,63 Incorporao Incorporao Incorporao Incorporao % Produo

Fonte: Pesquisa direta junto aos promotores imobilirios * Guias de A.R.T. CREA/PI.

Essa categoria participa com apenas 4 promotores, equivalendo a 22,22% dos promotores, todos produzindo no regime de incorporaes, participando com apenas 4,68% do total dos empreendimento. A rea construda corresponde a 3,63%.

A participao de empresas com um nico lanamento, dentro dos padres elitistas, verificada no perodo do estudo, sinaliza para uma expanso desse mercado, que j comporta a participao de empresas sem muito tradio nessa rea. Com exceo da Construtora Boa Vista, que j participa do mercado em outras faixas de renda, as demais ingressaram de forma ocasional.

Embora tenha optado por classificar o porte das empresas por rea construda, essa definio puramente didtica e se restringe e esse trabalho, uma vez que foi o nico parmetro comum identificado entre elas. Esse item se justifica nesse estudo como forma de entender a estrutura de funcionamento do mercado, ou seja, se o mercado comporta a participao de vrias empresas e,se diante disso, essas empresas atuam no mesmo padro das demais. Por isso, consideramos importante essa definio quanto ao porte das empresas.

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MDIO PORTE TABELA 04 TERESINA: Classificao dos promotores de mdio porte em funo da rea construda N. . * rea Regime de Promotor Empreendimentos Ello Construes Engeplam Construtora Sucesso Construtora Jet G.B. Engenharia Construtora Social Consumidores direto M.C. Engenharia Construtora Petra Construtora Poty Total
* Guias de A.R.T. CREA/PI.

Construda (m)

Produo

05 07 03 06 04 05 03 02 03 02 40

5,88 8,24 3,53 7,06 4,71 5,88 3,53 2,35 3,53 2,35 47,06

26737,91 26488,77 25353,96 23771,01 21790,82 18391,55 17175,22 16700,00 14053,00 13885,99 204348,2

5,83 5,78 5,53 5,18 4,75 4,01 3,74 3,64 3,06 3,02 44,54

Preo de Custo Preo de Custo Incorporao Incorporao Preo de Custo Incorporao Preo de Custo Incorporao Preo de Custo Incorporao

Fonte: Pesquisa direta junto aos promotores imobilirios

Nessa categoria encontra-se o maior nmero de agentes participando do mercado, com 55,55% do total. A sua produo corresponde a 47,06% do total dos empreendimentos. Em termos de rea construda, equivale a 44,54%. nesta categoria que se encontra a produo em regime de condomnio a preo de custo. Do total de 10 agentes categorizados, 4 empresas trabalharam nesse regime (Ello Construes, Engeplam, G. B. Engenharia e Construtora Petra) como administradoras das obras.

Embora no sejam legalmente promotoras essas empresas induziram a formao dos grupos, sendo responsveis pela definio de todas as etapas dos empreendimentos. So empresas novas, com pouco tempo de atuao no mercado e caracterizadas, basicamente, por produzirem nesse regime. Quanto aos consumidores, esses participam diretamente da definio da obra em apenas 3 casos, tal como mencionados anteriormente. Sendo assim os consumidores so responsveis diretos por 22 empreendimentos, correspondendo a uma rea construda de 106245,72m e que, portanto, enquanto grupo, fazem parte dos grandes promotores. 92

GRANDE PORTE TABELA 05 TERESINA: Classificao dos promotores de grande porte em funo da rea construda
N. . Promotor Empreendi mentos % rea Construda (m) % Regime de Produo

Construtora Mafrense Construtora Jurema Hab Fcil Construtora Moana Total

* Guias de A.R.T. CREA/PI.

19 07 07 08 41

22,36 8,24 8,24 9,42 48,26

102022,40 48425,36 44787,67 42256,65 237492,1

22,26 10,57 9,78 9,22 51,83

Incorporao Incorporao Incorporao Incorporao

Fonte: Pesquisa direta junto aos promotores

Esse grupo, embora formado por apenas 4 empresas, expressa seu porte pela quantidade de empreendimentos e reas construdas. Representa 48,26% dos empreendimentos construdos, correspondendo a 51,83% do total da rea. So empresas antigas, que esto no mercado da construo civil h vrios anos, participando da construo de vrias obras pblicas, com exceo do Hab-Fcil, que representa uma sociedade das empresas Jurema e Moana, com o propsito de trabalhar exclusivamente na rea da promoo imobiliria.

A partir da definio do perfil dos promotores imobilirios e da constatao de que existe um nmero bem significativo de empresas atuando no mercado imobilirio de Teresina, podemos constatar, entre outras possibilidades, que existe um mercado concorrente. Essa concorrncia benfica para os consumidores, pela possibilidade de escolha.

Por outro lado, esse mercado apresenta uma caracterstica complexa. Essa caracterstica a individualizao do bem produzido, o que confere a cada promotor um monoplio sobre aquilo que ele produz. Com isso, pode-se definir que a estrutura de funcionamento do mercado imobilirio de Teresina apresenta uma caracterstica de concorrncia monopolista, ou seja, ao mesmo tempo em que existe um grande nmero de empresas atuando no mercado, cada uma delas individualiza o seu empreendimento.

Do mesmo modo, pode-se conhecer a existncia a dinmica de um mercado do qual participaram as camadas mais altas da sociedade de Teresina que, por suas razes prprias, esto 93

preferindo morar em apartamentos, em detrimento das casas. Embora se tenha delimitado um perodo de estudo longo, de 16 anos, esse propsito foi o de abranger o maior nvel de compreenso possvel, de um fenmeno que recente na cidade: que a migrao da populao rica, que antes preferia as reas do Jquei e seu entorno, para morar em edifcios de apartamentos de luxo, conforme podemos observar pelo foto 05. FOTO 05

Edifcio Ville Clermont, da Construtora Moana: mostra do padro de construo dos edifcios de apartamentos. Entretanto, ao trocarem os servios de morar de casas por apartamentos, esse pblico no trocou de localizao. Esse fato expressa uma estratgia de atuao do mercado, ou seja, uma concentrao dos investimentos em algumas reas. Como essas reas j representam um modelo de espao urbano caracterizado por uma segregao scio-espacial, tendo a renda como o elemento diferenciador, o que se observa uma fortificao desse modelo existente. Com isso, a atuao da moderna promoo imobiliria em Teresina no produz, mas, consolida um modelo de espao urbano onde as elites habitam no centro, e as classes mais baixas na periferia.

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CONSIDERAES FINAIS

O espao urbano, um produto social, tem seu modelo definido pela ao dos diversos agentes sociais que o produzem em momentos distintos. Analisado em um contexto histrico, ele representa social, poltico, cultural, esse momento. Assim que, analisado a ao dos promotores imobilirios de Teresina, no perodo de 1984 a 1999, podemos conhecer o modelo de espao construdo, resultante desse processo histrico, atravs da anlise do desenvolvimento da promoo imobiliria.

Podemos associar alguns fatores que consideramos relevantes e que contriburam para o desenvolvimento da promoo imobiliria em Teresina. Consideramos, inicialmente, o fato da cidade, at ento, no apresentar a modalidade de moradia em apartamentos ou, quando apresentava, era incipiente. O fato de ser uma modalidade corrente em outros grandes centros urbanos e que, portanto, expressa um sinnimo de modernidade, deve ter contribudo para esse desenvolvimento.

Por outro lado, a situao macroeconmica do pas, com a estabilizao da moeda, permitindo as pessoas um melhor planejamento econmico-financeiro e as empresas investirem no mercado produtivo, uma condio favorvel para se desenvolver uma atividade produtiva. Associa-se a isso a existncia de uma demanda solvvel, reprimida que, embora bem acomodada em suas manses, sujeitam-se a mudar de modalidade no servio de habitar. Essa mudana pode ser compreendida, entre outras coisas, pela comodidade que apresenta morar em apartamentos, a segurana oferecida e, alm disso, o status que representa essa simbologia. 95

Esse cenrio comps o perodo que, efetivamente, houve atividade de promoo imobiliria significativa, que aquele que vai de 1994 a 1999, correspondendo justamente ao perodo de estabilizao da moeda, com a derrubada da inflao. Sem muitos atrativos no mercado especulativo, uma das opes foi investir, diversificar as atividades. Isso aconteceu com as incorporadoras imobilirias de Teresina.

As estratgias de produo
Historicamente, o mercado imobilirio produz para as classes mais abastadas, pela sua lgica, ou seja, a obteno de um lucro. Assim, o bem produzido representou, alm da excelncia exigida pela demanda, nos servios de morar, um smbolo de status em Teresina. Esse status tambm se expressa pela localizao dos empreendimentos. Nesse particular, identificamos uma das estratgias dos promotores imobilirios, quanto ao bem produzido, que foi a de concentrar os investimentos em determinadas reas da cidade. Essa caracterstica foi corrente em todas as empresas estudadas neste trabalho.

Assim, as reas escolhidas foram, justamente, aquelas que j possuem uma imagem simblica positiva, local de moradia da elite econmica, poltica, cultural. Assim, no houve necessidade do mercado imobilirio criar e/ou recriar reas urbanas, mas to somente inserir uma nova modalidade de h abitao nessas reas, que foi a construo de edifcios de apartamentos. Para isso, um fato foi determinante: o acesso aos terrenos. O solo, enquanto base fsica dos empreendimentos, uma condio de valorizao do capital. Assim, de se esperar um aumento no preo do solo quando h uma presso do mercado pelo produto. Muitas vezes esse componente, quando pertencente a terceiros, dificulta o empreendimento, pela busca de um sobrelucro.

No caso particular de Teresina, o que se observou foi uma parceria dos proprietrios de terrenos com os incorporadores, atravs do instrumento de permuta por rea construda. Essa modalidade de acesso aos terrenos apresentou predominncia nesse estudo de caso. Uma outra estratgia identificada diz respeito ao financiamento dos imveis. Na realidade, o que se constatou foi atuao da maioria das empresas atuando no regime de produo a preo de custo, ou seja, atuando enquanto administradores do condomnio, recebendo um percentual (geralmente 17%) do custo da obra. 96

Um fato interessante, no entanto, que essas empresas, embora atuando como administradoras dos condomnios, na realidade so responsveis pela formao dos mesmos. Elas contactam os proprietrios dos terrenos, elaboram os projetos tcnicos e da partem para a formao do condomnio, cabendo- lhe, no final, administrar a construo da obra. Esse regime de autofinanciamento predominou na produo dos imveis. Com isso, percebe-se que, na realidade, o grande promotor imobilirio de Teresina foi o consumidor final.

Estruturas de funcionamento do mercado

Esse estudo identificou 18 empresas atuando na promoo imobiliria de Teresina, para uma produo de 85 empreendimentos analisados. Com esse dado, podemos constatar que h caractersticas de um mercado concorrente. Por outro lado, sabe-se que no padro elitista, ou seja, para as classes mais altas, no se produz em srie, ou seja, os empreendimentos so diferenciados, possuindo caractersticas prprias. Com isso, percebe-se que h um individualismo em cada empreendimento. Essa caracterstica tpica de um mercado monopolista. Com essas caractersticas do mercado imobilirio de Teresina, podemos constatar que existe uma estrutura funcionamento baseado no modelo de uma concorrncia monopolista, ou seja, muitas empresas atuando, porm com produo especfica.

Modelo do espao produzido

Aps analisarmos a origem e formao do espao urbano de Teresina, com a atuao dos agentes sociais produtores deste, constatamos que o modelo de espao urbano existente aquele em que, de um lado, as elites habitam o centro, provido da melhor infra-estrutura, maior acessibilidade aos servios urbanos, imagem simblica positiva. Do outro lado, as classes baixas morando em conjunto habitacionais, em vilas, favelas.

Esse modelo, no entanto, no foi criado pela moderna incorporao imobiliria em Teresina. O que houve, na realidade, foi uma maior segmentao do modelo existente, uma vez que os empreendimentos foram construdos nas reas que j dispunham dos melhores equipamentos urbanos.

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Implicaes scio-espaciais
O modelo de espao urbano existente em Teresina j apresentava uma segregao scioespacial decorrente, principalmente, da renda. um modelo em que no houve necessidade de deslocamento da demanda solvvel para outras reas da cidade. A possibilidade de atuar nas reas de maior prestigio social da cidade, fez com que atividade de promoo imobiliria j dispusesse da imagem simblica dessas reas. Com isso, os empreendimentos se tornaram mais comercial, possibilitando aos promotores imobilirios reduzir as incertezas do retorno (lucro) dos empreendimentos.

O fato de produzir em reas de maior prestgio social implica, espacialmente, em acentuar a diviso social, uma vez que nestas reas habitam as elites econmicas, cultural e social. Decorre, portanto, desse fato, uma dissociao da cidade em, pelo menos, duas partes bem caracterizadas: a rea rica, composta pelo bairro Frei Serafim e a reas do Jquei; e as reas pobres, sendo esta ltima muito maior, localizadas na periferia, compostas de conjuntos habitacionais de baixa renda e as vilas e favelas.

Com isso, evidenciamos que a atividade de promoo imobiliria em Teresina, de acordo com os dados desse estudo, segue a mesma lgica de outras cidades, ou seja, a lgica do mercado (lucro) faz com que este divida a cidade em reas: dos ricos (objeto de sua atuao) e as reas dos pobres. Esse o modelo que se observou em Teresina e que, de imediato, constatamos que a segregao social o fenmeno mais visvel decorrente desse modelo.

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