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DA PREEMPO OU PREFERNCIA (voltar) Estabelece o artigo 513 do novo Cdigo, j com dispositivo anterior correspondente, que a preempo ou preferncia impe ao comprador a obrigao de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelao na compra, tanto por tanto. Acrescenta o pargrafo nico, sem correspondncia no Cdigo anterior, que o prazo para exercer o referido direito no poder exceder a dois anos, se o objeto for imvel. Como j dispunha o velho Cdigo, o artigo 514, prev que o vendedor, para exercer o seu direito de prelao, poder intimar o comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa, deixando assentado, o artigo 520, que esse direito no transfervel nem passa aos herdeiros. Embora j previsto no Cdigo de 1916, eis que o direito de preempo surge, agora, com outra extenso, no Estatuto da Cidade, regulado pela Lei Federal n. 10.257, de 10 de julho de 2001, como uma das mais importantes armas da poltica de desenvolvimento urbano, estabelecida, que foi, no artigo 182, da Constituio Federal em vigor. Essa lei confere ao Poder Pblico Municipal o citado direito para aquisio de imvel urbano objeto de alienao onerosa entre particulares, nos estritos termos do artigo 25. Para esse fim, lei municipal, baseada no plano diretor, delimitar as reas nas quais incidir o referido direito, o qual ser exercido sempre que o Poder Pblico necessitar de reas para: regularizao fundiria; execuo de programas e projetos habitacionais de interesse social; constituio de reserva fundiria; ordenamento e direcionamento da expanso urbana; implantao de equipamentos urbanos e comunitrios; criao de espaos pblicos de lazer e reas verdes; criao de unidades de conservao ou proteo de outras reas de interesse ambiental; proteo de reas de interesse histrico, cultural ou paisagstico. So, como se v, diversas as razes de aproveitamento de imveis particulares pela Municipalidade, estabelecendo o artigo 27 que o proprietrio de imvel localizado nas reas delimitadas para aquele fim dever notificar ao

Municpio sua inteno de alienar, para que este, no prazo mximo de 30 dias, manifeste por escrito seu interesse em compr-lo. No se trata, como se observa, de processo expropriatrio, embora a chamada preferncia guarde com ele certa afinidade. Os procedimentos, verdade, so extrajudiciais e a Municipalidade pagar ao proprietrio atingido o mesmo preo que lhe pagaria um terceiro, mas os efeitos so bem parecidos. Isso o que deflui do texto legal aps atento exame. Vemos, claro, nessa medida, a oportunidade do Poder Pblico dar aos imveis atingidos, especialmente aos ociosos, destinao mais til coletividade. A despeito, entretanto, de tais circunstncias, no nos passa desapercebido que essa lei cria mais um entrave ao livre comrcio imobilirio. Isso porque se a Municipalidade no tornar pblico quais os imveis que lhe interessam, passa a recair a ameaa de aplicao do direito em apreo sobre todos aqueles situados dentro das reas delimitadas, seja terreno no edificado ou prdio. E se, ao contrrio, forem conhecidos os que ela pretende adquirir, dificilmente os seus proprietrios recebero proposta de terceiros para a alienao. bom esclarecer que eventual transmisso, feita sem a observncia das condies constantes da proposta de compra por terceiro, nula de pleno direito, como prev o pargrafo quinto do artigo 27, esclarecendo o pargrafo seguinte que, ocorrida a hiptese, o Municpio poder adquirir o imvel pelo valor da base de clculo do IPTU ou pelo valor indicado na proposta apresentada, se este for inferior quele. Ainda no esto claras as implicaes dessa lei no registro imobilirio, a menos, naturalmente, que a Municipalidade esclarea previamente quais os imveis que lhe interessam, caso em que caberia uma averbao nas matrculas correspondentes. De pronto, contudo, podemos dizer que os notrios, no interesse dos adquirentes, devero mencionar, nas escrituras que vierem a lavrar, quando for o caso, o fato de que o Municpio foi notificado da inteno do proprietrio e manifestou o seu desinteresse ou silenciou, deixando transcorrer o prazo que a lei lhe confere. Tudo o mais que eu poderia dizer a respeito da venda e compra, Ademar Fioranelli j disse em sua preciosa obra DIREITO REGISTRAL IMOBILIRIO, em um captulo especial a ela dedicado, intitulado COMPRA E VENDA NO REGISTRO IMOBILIRIO. Bastante conhecida e utilssima para os registradores, essa obra foi editada por Srgio Antnio Fabris Editor, de Porto Alegre-

RS, por iniciativa do INSTITUTO DE REGISTRO IMOBILIRIO DO BRASIL, do qual Ademar um dos mais importantes colaboradores.

DA DOAO (voltar) O antigo Cdigo, em seu artigo 1.165, j considerava a doao como sendo o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimnio bens ou vantagens para o de outra, que os aceita. Clssica e perfeita, essa definio foi, por isso mesmo, mantida no artigo 538 do novo Cdigo, apenas com a supresso da expresso que os aceita, por entender, o legislador, ser desnecessria. Estreitamente ligado a esse dispositivo, vale a pena reproduzir, para efeito de comentrio, o artigo 539. Diz ele o seguinte: O doador pode fixar prazo ao donatrio para declarar se aceita ou no a liberalidade. Desde que o donatrio, ciente do prazo, no faa dentro dele, a declarao, entender-se- que aceitou, se a doao no for sujeita a encargo. Este dispositivo j constava do Cdigo anterior e era bastante conhecido dos registradores. Apesar, entretanto, do citado conhecimento, sempre nos trouxe algumas dvidas, que, entretanto, podero ser dissipadas, desde que, naturalmente, se lhe d, a interpretao correta. Para isso, convm lembrar que a aceitao era e continua sendo requisito essencial na doao, como se ver pela leitura dos dispositivos adiante referidos, observados os casos especiais em que ela pode ser subentendida. Ao estabelecer, assim, o doador prazo para que o donatrio aceite a liberalidade, quando no contar com a sua presena no ato da escritura, confirmada est a necessidade da aceitao, a qual, entretanto, poder ser presumida, no silncio do donatrio, desde que a ele notificada, como vimos. No se ignore, bem a propsito, que o prazo em apreo ser contado a partir do momento em que o donatrio tomar cincia da doao. Apresentada, assim, para registro, escritura de doao com tal estipulao, o registrador deve exigir a prova de aceitao escrita do donatrio, que poder estar inserta em petio a ele dirigida. Na falta dela, evidenciando o silncio do

donatrio, o registro somente poder ser realizado aps a exibio da notificao endereada a ele e verificado o transcurso do prazo estabelecido. A respeito, ainda, deste ponto, leve-se em considerao que, havendo encargos para o donatrio, a aceitao deve ser expressa, na prpria escritura ou em petio dirigida ao registrador, no sendo possvel, neste caso, presumir a aceitao pelo silncio do donatrio. Persistindo na abordagem deste tema, estabelece o novo Cdigo, no artigo 541, como o anterior, que a doao ser celebrada por escritura pblica ou instrumento particular, desde que, neste caso, o valor no ultrapasse o limite de trinta salrios mnimos. Tambm os artigos 542 e 543, com correspondncia no antigo Cdigo, devem ser observados no s pelos registradores, como, tambm, pelos tabelies, dada a sua importncia. O primeiro deles diz que a doao feita a nascituro valer, sendo aceita por seu representante legal e o segundo esclarece que, sendo o donatrio absolutamente incapaz, presume-se a aceitao, desde que se trate de doao pura. bom esclarecer a esta altura, que se entende como doao pura aquela em que o doador no impe encargos, os quais no se confundem com reserva de usufruto e eventuais clusulas restritivas, como incomunicabilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade. Uma questo que sempre levantou indagaes na doao feita a menores totalmente incapazes, com menos de dezesseis anos, portanto, foi a questo da representao dos mesmos na celebrao do ato jurdico. Isso porque havia quem entendesse que os pais, sendo os doadores, no podiam, ao mesmo tempo, se colocarem como representantes dos menores para aceitar a doao. Observem os leitores, no entanto, que, tal dvida se desvanece diante dos termos claros do artigo 543, acima mencionado, desde que, obviamente, inexistam encargos impostos. Dispositivo tambm importante para notrios e

registradores est contido no artigo 547 do novo Cdigo, reproduzindo o disposto no antigo. Diz ele o seguinte: O doador pode estipular que os bens doados voltem ao seu patrimnio, se sobreviver ao donatrio.

 a chamada clusula de reverso que dever constar obrigatoriamente do registro, uma vez expressa no ttulo, esclarecendo o pargrafo nico desse artigo, sem correspondncia no cdigo anterior, que no prevalece essa clusula em favor de terceiro. Aspecto polmico da questo ora examinada relaciona-se com a volta do bem doado ao patrimnio dos doadores, se por inteiro ou pela metade, caso um dos cnjuges tenha falecido antes do donatrio. evidente que a dvida s existir se o regime de bens adotado pelos doadores for o da comunho universal. Embora exista forte corrente entendendo que o retorno do bem deve ser por inteiro, a tese prevalecente de que apenas a metade reverter em favor do doador sobrevivo. Por sua vez, o artigo 551, repetindo o estabelecido no velho Cdigo, dispe que, salvo declarao em contrrio, a doao em comum a mais de uma pessoa entende-se distribuda entre elas por igual. Acrescenta, entretanto, o seu pargrafo, algo relevante para o registrador em face das implicaes futuras. Diz ele o seguinte: Se os donatrios, em tal caso, forem marido e mulher, subsistir na totalidade a doao para o cnjuge sobrevivo. No caso de donatrios casados pelo regime da comunho de bens no paira nenhuma dvida a respeito da aplicabilidade da aludida disposio legal, mesmo que o donatrio ou donatria comparea escritura com assistncia de seu cnjuge. Se, contudo, os donatrios forem casados pelo regime da separao ou comunho parcial e a doao tiver sido feita intencionalmente a ambos, poder ser posta em xeque a aplicabilidade do direito de acrescer. Embora incomum, a situao pode ocorrer. Desconhecemos decises a respeito, mas, a nosso ver, deve prevalecer a disposio legal em apreo, uma vez que o Cdigo no faz nenhuma meno ao regime de bens. Para ele, o requisito essencial que a doao tenha sido feita a ambos os donatrios. Situao curiosa e que, por isso mesmo, desperta o interesse de todos aqueles que se dedicam ao estudo do direito e, em particular, da matria registral, vamos encontrar no confronto de dois dos dispositivos legais relacionados com a doao, atrs mencionados. Realmente, como vimos na leitura do

artigo 547, o doador pode estipular que os bens doados voltem ao seu patrimnio, se sobreviver ao donatrio. Impossvel maior clareza. J o artigo 551, em seu pargrafo, no deixa dvida de que, se os donatrios, em tal caso, forem marido e mulher, subsistir na totalidade a doao para o cnjuge sobrevivo. E assim ocorrendo, como proceder se um dos cnjuges donatrios vier a falecer antes do doador? A nosso ver, a vontade do doador no pode contrariar o direito de acrescer expresso no pargrafo do artigo 551. Conseqentemente, somente aps a morte de ambos os donatrios que o bem doado voltar ao doador se, evidentemente, ainda estiver vivo. DA REVOGAO DA DOAO (voltar) Mantendo disposio existente no velho Cdigo, o novo, em seu artigo 555, estabelece que a doao pode ser revogada por ingratido do donatrio, ou por inexecuo do encargo eventualmente previsto no ttulo, acrescentando o artigo 556 que no se pode renunciar antecipadamente ao direito de revogar a liberalidade por ingratido do donatrio. Exemplo comum de encargo aquele em que o doador faz a liberalidade com a condio de o donatrio ministrar-lhe alimentos durante sua vida, ou contribuir para uma determinada entidade assistencial durante certo tempo. Ingratido, tal como prev o artigo 557 do novo Cdigo, com dispositivo correspondente no anterior, ocorre se o donatrio: atentar contra a vida do doador ou cometer crime de homicdio doloso contra ele; cometer contra ele ofensa fsica; injurilo ou caluni-lo gravemente; e se, podendo ministr-los, recusar alimentos de que o doador necessite. Sem dispositivo correspondente no Cdigo anterior, o artigo 558 acrescenta que pode ocorrer tambm a revogao quando o ofendido, nos casos do artigo anterior, for o cnjuge, ascendente, descendente, ainda que adotivo, ou irmo do doador. Leve-se em conta, para efeito de eventual cancelamento de doao, que a revogao deve ser judicial, ocasio em que o doador apresentar as razes que o levam a tal medida, admitida ampla defesa do donatrio, a menos,

naturalmente, que a liberalidade seja desfeita de mtuo e comum acordo, em instrumento prprio, como se faz com qualquer contrato.