PDF

UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO GRANDE DO SUL
ESCOLA DE ENGENHARIA
CURSO DE MESTRADO PROFISSIONALIZANTE EM ENGENHARIA
INCORPORAES E INDIVIDUAES IMOBILIRIAS DE

UNIDADES EM CONDOMNIO: DESCRIO DO ROTEIRO
E ESTUDO EXPLORATRIO DAS DIFICULDADES DO
PROCESSO NOS CARTRIOS DE REGISTRO DE IMVEIS
Cludio Morel Tutikian
Porto Alegre
outubro 2004
CLUDIO MOREL TUTIKIAN

Trabalho de Concluso apresentado ao Curso de Mestrado

Profissionalizante da Escola de Engenharia da Universidade Federal
do Rio Grande do Sul, como parte dos requisitos para obteno do
ttulo de Mestre em Engenharia na modalidade Profissionalizante
Porto Alegre
outubro 2004
7L7XWLNLDQ&OiXGLR0RUHO
,QFRUSRUDo}HVHLQGLYLGXDo}HVLPRELOLiULDVGHXQLGDGHVHPFRQ
GRPtQLRGHVFULomRGRURWHLURHHVWXGRH[SORUDWyULRGDVGLILFXOGDGHV
GRSURFHVVRQRV&DUWyULRVGH5HJLVWURGH,PyYHLV&OiXGLR0RUHO
7XWLNLDQ
7UDEDOKRGHFRQFOXVmRPHVWUDGRSURILVVLRQDO8QLYHUVLGDGH

)HGHUDOGR5LR*UDQGHGR6XO(VFRODGH(QJHQKDULD&XUVRGH0HV
WUDGR3URILVVLRQDOL]DQWHHP(QJHQKDULD3RUWR$OHJUH%556
2ULHQWDomR3URI'U&DULQ0DULD6FKPLWW
&RQVWUXomRFLYLO,QFRUSRUDomRLPRELOLiULD&RQGRPtQLR
,6FKPLWW&DULQ0DULDRULHQW,,7tWXOR
&'8
CLUDIO MOREL TUTIKIAN

Este Trabalho de Concluso foi julgado adequado para a obteno do ttulo de MESTRE EM
ENGENHARIA e aprovado em sua forma final pelo professor orientador e pelo Curso de
Mestrado Profissionalizante em Engenharia da Escola de Engenharia da Universidade Federal
do Rio Grande do Sul.
Porto Alegre, janeiro de 2006
Profa. Carin Maria Schmitt

Dra. pelo PPGA / UFRGS
Orientadora
Profa. Helena Beatriz B. Cybis

Coordenadora do PPGEC/UFRGS
BANCA EXAMINADORA
Prof. Marco Aurlio Stumpf Gonzalez (UNISINOS)

Dr. pela UFRGS
Prof. Luiz Fernando Mahlmann Heineck (UFSC)

Dr. pela Universidade de Leeds / UK
Prof. Oscar Fernando Osrio Balarine

Dr. pela UFSC
Dedico este trabalho a minha orientadora Profa.

Carin Maria Schmitt pela tolerncia e compreenso,
tendo renunciando, muitas vezes, a agradveis momentos
de convvio com seus familiares para orientar o seu
desenvolvimento.
AGRADECIMENTOS
Agradeo ao Curso de Mestrado Profissionalizante da Escola de Engenharia da Universidade

Federal do Rio Grande do Sul, por proporcionar-me estudos e aprendizado que possibilitaram
minha atualizao.
Agradeo Prof.a Dra. Carin Maria Schmitt, orientadora deste trabalho pela motivao e
ajuda profissional que facilitou o desenvolvimento deste trabalho.
Agradeo a minha colega Adriana de Oliveira Santos pelo auxlio e troca de idias durante o
desenrolar deste trabalho.
Agradeo ao meu filho e colega Bernardo Fonseca Tutikian pela colaborao profissional
para o aperfeioamento deste trabalho.
RESUMO
TUTIKIAN, C. M. Incorporaes Imobilirias e Individuaes de Unidades em
Condomnio: descrio do roteiro e estudo exploratrio das dificuldades do processo nos
Cartrios de Registro de Imveis. 2004. 128 f. Trabalho de Concluso (Mestrado em
Engenharia) Curso de Mestrado Profissionalizante, Escola de Engenharia, UFRGS, Porto
Alegre, 2006.
Diante da exigidade do espao fsico disponvel e da insegurana da habitao em unidades
isoladas, principalmente nos grandes centros desenvolvidos, tornou-se uma opo e rotina o
viver em condomnio, seja ele horizontal, vertical ou ambos com propriedade compartilhada.
Apesar de ser utilizado desde a Antigidade, somente, a partir de dezembro de 1964 foi
publicada uma legislao brasileira adequada para disciplinar a atividade, atravs da Lei 4.591
(BRASIL, 1964). Existem diversas formas para executar uma edificao em condomnio,
entretanto, os recursos da maioria provm de alienao em planta para entrega futura,
caracterizando-se pela legislao como incorporao imobiliria. Neste caso, por exigncia
da Lei, seu memorial desenvolvido segundo regras normalizadas, devendo ser arquivado e
registrado no Cartrio de Registro de Imveis antes do incio da alienao. Nos demais casos,
quando caracterizado o condomnio e no haja a alienao das unidades antes da lavratura
do habite-se, devero as unidades autnomas ser individuadas, para constituio do
condomnio especial que estabelece a propriedade privada e compartilhada, tambm
arquivadas e registradas. A descrio do processo e as dificuldades para execuo destes
procedimentos de registro o tema do trabalho. Apesar do procedimento datar de dezembro
de 1964, persistem, at os dias de hoje, dificuldades, prejudicando alm dos profissionais que
atuam na rea, os empreendedores, o errio pblico, consumidores e a sociedade em geral.
Existem aes administrativas com origem no CREA/RS, SINDUSCON/RS, e individuais
sendo algumas via judicial que alcanaram xito para eliminar, ou minimizar os problemas, j
tendo sido implementadas, porm insuficientes, e com pouca abrangncia para o setor como
um todo. O trabalho procurou caracterizar o processo e a identificao dos vrios problemas
enfrentados, salientando as solues adotadas e como foram obtidas.
Palavras chave: condomnio, alienao, incorporao imobiliria, individuao imobiliria,

memorial.
ABSTRACT
TUTIKIAN, C. M. Incorporaes Imobilirias e Individuaes de Unidades em
Condomnio: descrio do roteiro e estudo exploratrio das dificuldades do processo nos
Cartrios de Registro de Imveis. 2004. 128 f. Trabalho de Concluso (Mestrado em
Engenharia) Curso de Mestrado Profissionalizante, Escola de Engenharia, UFRGS, Porto
Alegre.2006.
Due to the small space and the insecurity of living outside in joint ownership, mainly in
urban centers, nowadays it has been more usual to live in horizontal and vertical buildings,
both with shared properties. Although this construction system has been using for a long time,
only from December, 1964, the Brazilian Legislation was passed in order to rule this kind of
activity through the 4.591 Law (BRASIL, 1964). There are many different ways to build in a
shared property system, although most of the resources come from sales of the units during
the project period and are to be delivered in a future period of time. This system has been
called real estate incorporation. In this case, due to law requirements, its record is developed
through rules having to be filled and registered in the Real Estate Register Office, before
starting the sales. In some other situations, when the construction system is characterized as a
shared property system but there are no sales before the endorsement of the certificate of
occupancy, the individuation of the units must also be filled and registered. This paper
describes the process and the difficulties in registering this kind of system. Although the law
which rules these procedures dates from December 1964, there have still been some
difficulties in dealing with it, which damage not only professionals who work in this area, as
well as entrepreneurs, public finances, consumers and the society as a whole. There are
individual lawsuits and the ones that come from CREA/RS and SINDUSCON/RS, which
have been successful in restraining and minimizing its continuation and which have already
been implemented, but up to now they have not been enough to mobilize the whole sector.
This paper tries to characterize and identify some of the problems faced during the process
and highlight the solutions as well as how they were obtained.
Key-words: shared properties, sales, real estate incorporation, real estate individuation, record.
LISTA DE FIGURAS
Figura 1: vistorias realizadas na cidade de Porto Alegre ano 2003 ..................................
22
Figura 2: fluxograma da pesquisa ....................................................................................
26
Figura 3: habitao em Petra (Jordnia) ...........................................................................
28
Figura 4: insulas romanas .................................................................................................
29
Figura 5: vistorias liberadas em Porto Alegre no ano 2003 .............................................
36
Figura 6: ocorrncia de induo do Oficial Registrador para modificar o procedimento
95
Figura 7: ocorrncia de soluo de problemas em cartrios distintos ..............................
95
Figura 8: ocorrncia da obteno de registro de acessrio aos apartamentos mesmo no

sendo contguos ..................................................................................................
96
Figura 9: ocorrncia de processo judicial para solucionar impasse entre incorporador e

cartrio ..............................................................................................................
97
Figura 10: ocorrncia de sucesso dos incorporadores que buscaram soluo para
problemas com os cartrios via judicial ............................................................
97
Figura 11: ocorrncia da utilizao de deciso judicial favorvel ao incorporador junto

a outro cartrio, quando o problema levado ao Judicirio se repetiu ................
98
Figura 12: ocorrncia de profissionais habilitados (engenheiros civis ou arquitetos)

desenvolvendo tarefas relativas a este tipo de processo nos cartrios ..............
98
Figura 13: ocorrncia da obteno de registro rapidamente .............................................
99
Figura 14: ocorrncia de exigncias descabidas que prolongam o prazo de obteno de

registro ................................................................................................................
100
SUMRIO
1 INTRODUO ...........................................................................................................
11
2 METODOLOGIA DE PESQUISA ............................................................................
24
2.1 PRESSUPOSTOS ......................................................................................................
24
2.2 OBJETIVOS ...............................................................................................................
24
2.2.1 Principal .................................................................................................................
24
2.2.2 Secundrio ..............................................................................................................
25
2.3 DELIMITAES ......................................................................................................
25
2.4 DELINEAMENTO ....................................................................................................
25
2.4.1 Pesquisa bibliogrfica ..........................................................................................
25
2.4.2 Pesquisa documental .............................................................................................
26
2.4.3 Estudo exploratrio ...............................................................................................
27
2.4.4 Anlise de dados e informaes ...........................................................................
27
3 HISTRICO ................................................................................................................
28
3.1 OS PRIMEIROS CASOS ...........................................................................................
28
3.2 O SURGIMENTO DA LEGISLAO .....................................................................
30
3.3 A EVOLUO DA LEGISLAO NO BRASIL ...................................................
31
4 CONDOMNIO ...........................................................................................................
35
4.1 EDIFICAES OU CONJUNTO DE EDIFICAES ............................................
36
4.2 NMERO DE PAVIMENTOS .................................................................................
37
4.3 A NECESSIDADE DE ISOLAMENTO DAS UNIDADES .....................................
37
4.4 A IDENTIFICAO DA UNIDADE AUTNOMA ...............................................
38
4.5 FRAO IDEAL DO TERRENO ............................................................................
39
4.5.1 Aspectos gerais .......................................................................................................
40
4.5.2 Alterao da frao ideal ......................................................................................
45
4.5.2.1 A dupla finalidade da frao ideal ....................................................................
46
4.5.2.2 A alienao de parte da frao ideal .................................................................
48
4.5.2.3 A alienao de parte da frao ideal por venda de rea privativa ................
49
4.5.2.4 Outras possibilidades de alterao da frao ideal .........................................
50
4.6 NORMAS TCNICAS ..............................................................................................
52
4.6.1 Histrico .................................................................................................................
52
4.6.2 A NBR 12721 criao e funes ........................................................................
54
4.7 CONVENO DE CONDOMNIO .........................................................................
56
4.7.1 Origem ....................................................................................................................
56
4.7.2 Formao ................................................................................................................
58
4.7.3 A forma, o contedo e o registro da conveno de condomnio ........................
59
4.7.4 Retificaes e alteraes........................................................................................
60
5 INCORPORAES E OU INDIVIDUAES IMOBILIRIAS ........................
61
5.1 ASPECTOS GERAIS ................................................................................................
61
5.2 CARACTERSTICAS DA INCORPORAO IMOBILIRIA ..............................
64
5.3 UNIDADES EM CONDOMNIO .............................................................................
65
5.4 O INSTRUMENTO E O PROCESSO PARA REGISTRO .......................................
66
5.4.1 A identificao das partes .....................................................................................
66
5.4.2 A descrio do terreno ..........................................................................................
67
5.4.3 A necessidade de unificao de terreno ...............................................................
67
5.4.4 A filiao registral .................................................................................................
68
5.4.5 A descrio sucinta do empreendimento .............................................................
68
5.4.6 A descrio das unidades autnomas ..................................................................
68
5.4.7 As reas de uso comum .........................................................................................
69
5.4.8 A declarao a respeito da garagem ....................................................................
69
5.4.9 O fecho do documento ...........................................................................................
69
5.5 REGISTRO DA INCORPORAO IMOBILIRIA ...............................................
70
5.5.1 Rol de documentos ................................................................................................
70
5.5.1.1 Ttulo de propriedade do documento ...................................................................
71
5.5.1.2 Certides negativas de impostos ..........................................................................
72
5.5.1.3 Histrico vintenrio do imvel .............................................................................
72
5.5.1.4 Projetos de execuo aprovados ...........................................................................
73
5.5.1.5 Clculo das reas de edificao ............................................................................
73
5.5.1.6 Especificao dos materiais a serem usados na obra projetada ............................
74
5.5.1.7 Avaliao do custo global e da unidade ...............................................................
74
5.5.1.8 Discriminao das fraes ideais .........................................................................
75
5.5.1.9 Minuta da conveno de condomnio ..................................................................
76
5.5.1.10 Aquisio do terreno mediante troca por rea construda ..................................
76
5.5.1.11 Procurao por instrumento pblico ..................................................................
77
5.5.1.12 Declarao do prazo de carncia .......................................................................
78
5.5.1.13 Atestado de idoneidade financeira .....................................................................
79
5.5.1.14 Declarao sobre a guarda de veculos ..............................................................
79
5.5.2 Trmite registral ...................................................................................................
79
5.5.2.1 Incio do condomnio ...........................................................................................
79
5.5.2.2 Concluso do condomnio ....................................................................................
81
5.5.2.3 Averbao e registro ............................................................................................
82
5.6 O INCORPORADOR ................................................................................................
84
5.6.1 Perfil .......................................................................................................................
84
5.6.2 Infraes civis e criminais ....................................................................................
87
5.7 LANAMENTO DA INCORPORAO ................................................................
88
5.7.1 Publicao ..............................................................................................................
88
5.7.2 Cuidados do consumidor ......................................................................................
89
6 LEVANTAMENTO E ANLISE DE DADOS ........................................................
92
6.1 LEVANTAMENTO NAS EMPRESAS SUBSETOR EDIFICAES ....................
92
6.1.1 Empresas pesquisadas .............................................................................................
92
6.1.2 Questionrio enviado s empresas ..........................................................................
93
6.1.3 Avaliao do retorno dos questionrios ..................................................................
93
6.1.4 Resultados da aplicao do questionrio .................................................................
94
6.1.5 Entrevistas ...............................................................................................................
100
6.1.6 As dificuldades de registro e as solues possveis ................................................
107
7 CONSIDERAES FINAIS .....................................................................................
117
REFERNCIAS .............................................................................................................
122
APNDICE A ..................................................................................................................
127
11
1 INTRODUO
No Brasil, desde meados do sculo passado, em virtude dos altos preos e pouca
disponibilidade de terrenos e, nos ltimos anos, em funo da insegurana, tornou-se comum
a habitao coletiva em condomnios. Desta forma, nos grandes centros urbanos, os imveis
unifamiliares tendem a desaparecer, dando lugar a edificaes de uso coletivo, para uso
residencial ou no. Somente a partir de dezembro de 1964 que foi editada legislao para
disciplinar a atividade de disponibilizar condomnios especiais aos usurios: Lei 4.591,
sancionada em 16 de dezembro de 1964 (BRASIL, 1964).
Frente a esta realidade, destaca-se, no mercado imobilirio, a execuo de obras sob o regime
de incorporao imobiliria. A Lei (BRASIL, 1964) diz que: uma atividade exercida com
o intuito de promover e realizar a construo para a alienao total ou parcial de edificaes
ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas. Tratar de assunto relativo
produo imobiliria no Brasil sempre traz a pauta o problema do dficit habitacional, ainda
que incorporao imobiliria no subentenda exclusivamente produo de imveis para uso
habitacional. Portanto, importante conhecer informaes que retratem a realidade do setor
habitacional no Brasil no incio do sculo XXI. Dentro do conceito mais amplo das
necessidades habitacionais, um estudo da Fundao Joo Pinheiro (2001, p. 1) indica a
necessidade de aproximadamente 7 milhes de moradias.
Desta forma, a preocupao com o sub-setor de edificaes relevante, j que esse setor um
dos meios para a diminuio do problema habitacional. Assim, frente a grande incidncia de
construes de unidades habitacionais, que configuram condomnios, dificuldades para o
cumprimento de contratos sob o regime de incorporao imobiliria ou, simplesmente na
ocasio da individuao da edificao executado sob outro regime1, representam um problema
para o setor e todos os interessados neste processo.
Este trabalho objetiva destacar as dificuldades daqueles que se dedicam a este fim, apesar da
existncia de legislao especfica e da importncia scio-econmica da atividade. Os
1 Todas as edificaes que tm sua utilizao sob o regime condominial devero individualizar as partes de uso
comum e de uso privativo
__________________________________________________________________________________________
Cludio Morel Tutikian. Porto Alegre: Curso Mestrado Profissionalizante/EE/UFRGS, 2004.
12
procedimentos, para que se constitua o condomnio, esto definidos passo a passo pela Lei
4.591 (BRASIL, 1964). Entretanto, para concretiz-los, necessrio efetivar o registro da
incorporao imobiliria, para alienao das unidades para entrega futura. Os incorporadores
tm encontrado dificuldades no Cartrio de Registro de Imveis, algumas vezes, pelo
excessivo zelo do Oficial Registrador, que faz exigncias rigorosas, trazendo obstculos
difceis de superar, mesmo sendo este registro de grande valia para a proteo da sociedade.
Assim embaraa as partes envolvidas, principalmente as pessoas de baixa renda que no tm
condies de contratar profissionais, como engenheiros civis e arquitetos, para superar as
dificuldades, ou, caso necessrio, advogados para judicialmente buscar o cumprimento das
disposies legais.
De nada adianta que polticos, assim como todos os governantes tenham como fundamental
preocupao a questo da carncia de moradia, em especial, para a casta mais pobre da
sociedade, se os responsveis por empresas, que podem realizar tais obras, encontram
dificuldades no processo, ocasionando-lhes atrasos e prejuzos. Isto acarreta o afastamento da
atividade ou meios que possam garantir seus lucros frente a esses entraves, impossibilitando
oferecer ao adquirente um imvel a preos menores que o de mercado. Estabelecida a
dificuldade junto ao Cartrio de Registro de Imveis, todos procuram solucionar o problema
especfico, normalmente de difcil resoluo. Como, na maioria dos casos, no ocorre o
registro e a divulgao do tipo de problema enfrentado pelo empreendedor, a soluo
encontrada e a forma de sua operacionalizao no tornam-se pblicas.
Em sntese, a incorporao imobiliria um tema de fundamental importncia. Somente,
pode-se alienar imveis antes de serem iniciadas as atividades, ou durante seu andamento, se
o registro da incorporao j tiver sido efetuado no Cartrio de Registro de Imveis. Segundo
Fiza (1999, p. 514), a venda das unidades autnomas s pode ter incio aps os
procedimentos notariais de registro. Caso no exista ainda esse registro, o incorporador estar
incorrendo em infrao penal contra a economia popular. Os adquirentes dessas unidades
estaro sujeitas a no verem a concluso de seus imveis e caso o recebam, no tero o ttulo
de propriedade, o que dificultaria uma posterior venda ou garantia de outro negcio. Dessa
forma, necessrio aprimorar o processo de registro, com o intuito de atrair mais
investimentos de pessoas e empresas para o setor habitacional do pas.
__________________________________________________________________________________________
Incorporaes e Individuaes Imobilirias de Unidades em Condomnio: descrio do roteiro e estudo
exploratrio das dificuldades do processo nos Cartrios de Registro de Imveis.
13
Por se tratar de uma atividade que visa, alm da satisfao dos clientes, o lucro para
manuteno dos participantes deste setor da economia, fica clara a necessidade de agilidade,
pois se houver atraso ir prejudicar as partes envolvidas, principalmente quem produz e o
consumidor final, pois haver o retardamento do negcio e, possivelmente inviabilizar a
comercializao do produto a um preo mais acessvel. Alm disso, esto envolvidos capitais
de alto vulto e profissionais de diversas especialidades, sendo necessrio remunerao. Ao
primeiro, na forma de atualizao monetria e juros e, aos profissionais, atravs de salrios ou
contrataes temporrias remuneradas. Talvez seja possvel que esta situao colabore para
insolvncia das empresas do ramo, pois nos dias atuais, observa-se construes inacabadas,
cujas incorporadoras faliram ou simplesmente fecharam as portas, deixando seus credores,
funcionrios e clientes sem qualquer expectativa de receber o que lhes devido. claro que
muitas vezes, as empresas iniciam um empreendimento sem ter a noo exata dos gastos, da
responsabilidade civil e criminal que arcaro se ocorrer qualquer problema.
Desta forma, tanto para as empresas incorporadoras, como para os adquirentes dessas
unidades, as quais ainda no concludas ou talvez nem ao menos iniciadas, a forma de
minimizar essa situao, que seja garantido o registro da incorporao imobiliria. Ocorre
que a existncia do registro possibilita que os participantes conheam, atravs dos
documentos arquivados, parte da situao econmica e tcnica dessa determinada empresa,
podendo optar ou no pela compra do imvel, fundamentada em dados concretos.
Evidentemente, para um conhecimento maior da incorporadora, conveniente seria, uma
anlise de seu balano, assim como, uma pesquisa no seu quadro tcnico e, principalmente,
junto aos usurios de edificaes j concludas e entregues.
Entretanto, devido aos inmeros requisitos apresentados na Lei 4.591 (BRASIL, 1964),
entraves burocrticos do oficial registrador do Cartrio de Registro de Imveis, e, tambm,
pela falta de conhecimento de como realizar o procedimento da incorporao e ou
individuao, que algumas incorporadoras simplesmente deixam ou postergam a efetuao
desse registro. Por vezes, sem ele iniciam suas transaes, mesmo incorrendo em infrao
penal. Assim sendo, o maior prejudicado ser sempre o consumidor, pois ele ir pagar pela
unidade e no ter qualquer garantia de seu recebimento. Caso lhe seja dada a posse do
imvel, dificilmente conseguir a transferncia da propriedade para o seu nome, pois essa
continuar a no possuir o registro das unidades e, conseqentemente, no
ser
individualizada.
__________________________________________________________________________________________
14
Constata-se que a incorporao imobiliria registrada possibilita a alienao de unidades
autnomas e submete a propriedade a um regime de condomnio especial, pois dentro dela
coexiste a parte privativa de cada unidade com a rea de uso comum, que pertence a
totalidade dos condminos proprietrios. Segundo Pereira (1970, p. 135), se estabelece um
condomnio ou co-propriedade, no seu sentido tradicional, quando a mesma coisa pertence a
mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada
uma das partes. Importante salientar que os condminos tm direitos e deveres
reciprocamente e podero, em especial, gravar com hipoteca, por exemplo, sua quota-parte,
mesmo sendo coisa indivisvel, porm se a garantia objetivar a totalidade da edificao,
dever ter anuncia dos demais. Todos os condminos tm igualmente a propriedade da coisa
por inteiro, sendo assegurada a cada um deles uma cota ou uma frao ideal (FIZA, 1999, p.
504). Cabe, ainda, salientar a diferenciao conceitual entre sociedade e condomnio (ou
comunho): sociedade ato jurdico; por sua vez, condomnio direito real, que duas ou mais
pessoas tm sobre um mesmo bem. No tem personalidade jurdica (FIZA, 1999, p. 339).
Em vista do exposto, todas as atividades pertinentes incorporao imobiliria devem ser
realizadas de forma gil, para ser bem sucedida, tanto para o empreendedor como para os
adquirentes, importante salientar que a agilidade nesse processo, entre tantos outros processos
que se fazem necessrias, evita prejuzos financeiros e sociais. Alm disso, o profissional, que
gerencia esse processo, investe toda sua capacidade e conhecimento para conclu-lo com
xito e, no raro, se v frustrado em seu objetivo.
Sabe-se que os profissionais habilitados em Engenharia Civil e Arquitetura no tm como
nica preocupao a atividade de projeto e execuo de obras, no caso das incorporaes
imobilirias. Seu envolvimento mais amplo, pois so, tambm, eles os responsveis pelo
preenchimento de diversos documentos, especialmente os quadros da NBR 12.721
(ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS, 1999), os quais iro possibilitar
a individuao com o surgimento legal das unidades e a estimativa de seus custos. No raro,
determinados Cartrios, extrapolam suas funes, interferindo na elaborao destes quadros.
Isto cria constrangimento ao seu autor pois a elaborao deve ser executada com
conhecimento, zelo, tcnica e principalmente objetivo. Pode-se exemplificar isto atravs do
Quadro II, pois o registro da incorporao ou individuao imobiliria depende da forma
como as reas foram ali indicadas, provocando um engessamento no seu registro.
__________________________________________________________________________________________
15
Ocorre que, quando o preenchimento dos quadros incompleto ou impreciso, apesar de sua
flexibilizao2, no representar a imagem da edificao e, certamente, causar prejuzos a
algum, j que as reas a serem utilizadas em todas transaes, bem como o pagamento de
tributos, no sero corretos e perduraro por toda vida til do imvel. Os quadros devem ser
providos de todas informaes, aps minuciosa e criteriosa anlise dos documentos do projeto
e da concepo das primeiras regras de convivncia no condomnio (minuta da conveno de
condomnio). Eles tm por objetivo prestar as informaes tcnicas das unidades e
empreendimento e no aspecto da rea real total da unidade que a partir de ento ser
arquivada no Cartrio de Registro de Imveis. Esta utilizada em todas transaes
imobilirias, como aquela que estima o custo da obra, assim como as outras informaes
complementares.
Considerando a atividade imobiliria um ativo de qualidade, seu objetivo, alm de dar
proteo ao capital, realizar lucros para garantir sua sustentabilidade. Para maximizar o
sucesso da operao, seu gerenciador no permite que se cometam erros, equvocos ou
imprecises. Assim sendo, conveniente que o autor destes quadros acompanhe o processo
do projeto desde o incio quando ele poder, de acordo com o objetivo mercadolgico do
empreendimento, adequar a sua confeco de acordo com a sua versatilidade3. Por exemplo,
na anlise da rea privativa de uso comum de diviso no proporcional, na qual determinadas
unidades, quando da ocasio da mensurao global, podem ter suas reas majoradas ou
minimizadas, tendo reflexo significativo quando da existncia de rea sub-rogada ou quando
houver limitaes para contratao de financiamentos. Mas pode haver entendimento do
Oficial Registrador para que este tipo de rea no seja assim registrada. Apesar das
dificuldades encontradas para o registro do acessrio vinculado unidade principal, devido
sua descontinuidade fsica, deve-se analisar esta possibilidade em face da reduo dos custos
dos atos registrais e, tambm, devido s caractersticas atuais de determinados projetos,
principalmente de shoppings, aeroportos ou rodovirias, por exemplo, nos quais existe a
ocupao de rea de uso comum, considerada no adensvel, para uso privativo, batizadas de
ilhas, em locais estratgicos destes empreendimentos.
Obtm-se atravs dos quadros I e II da NBR 12721, analisando a possibilidade da criao de diversos tipos de
reas de uso comum de diviso no proporcional sempre que existir mais de um tipo de unidade autnoma
proporcionando a maximizao ou minimizao de determinadas reas conforme objetivos propostos pelo
projeto.
a oportunidade de flexibilizar.
__________________________________________________________________________________________
16
Com uma anlise mais terica pode-se, de acordo com a caracterstica e finalidade das
unidades, criar inmeros tipos de rea de uso comum de diviso no proporcional e calcullas academicamente com a frmula matemtica das combinaes. Nos lbuns imobilirios,
percebe-se que, na realidade, determinadas incorporaes ou individuaes imobilirias no
representam a edificao devido a inexatido dos quadros da NBR 12.721 (ASSOCIAO
BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS, 1999). Evidentemente, no se encontrou a causa
real desta situao, mas percebeu-se, devido a procedimentos repetitivos, que existiam muitos
casos de submisso ao conferente, que extrapolava suas funes interferindo, no processo que
deveria ser de responsabilidade nica do engenheiro civil ou arquiteto. Acredita-se que esta
subordinao se deva, por exemplo, a comodidade ou desconhecimento da verdadeira
natureza ou rotina do ato. Adota-se o papel de subservincia com o objetivo e obrigao de
cumprir a etapa. Claro fica que, face s circunstncias, existem muitos absurdos arquivados
no lbum imobilirio, visto o registro da incorporao ou individuao imobiliria estar
imobilizado pelos quadros da Norma e, estes, muitas vezes, no so precisos.
Em pesquisa realizada junto aos Cartrios de Registro de Imveis, na ocasio, em que
juntamente com o CREA/RS era questionada a maneira de operar de parte dos Oficiais
Registradores, em relao a negativa de registrar a obra pela incoincidncia de reas
determinadas pelos quadros da NBR 12.721 com as do habite-se, conforme legislao de cada
Prefeitura Municipal e de quitao com Instituto Nacional de Seguridade Social (INSS), foi
constatada a lastimvel realidade que respeitvel quantidade de quadros da Norma eram
incompletos ou preenchidos indevidamente. muito provvel que esta situao ainda
continue, apesar de provocar prejuzos aos envolvidos.
Para a quitao do INSS da obra e, tambm, o recolhimento dos impostos federais relativo ao
ganho de capital que esto ligados ao custo da obra, os mesmos, inicialmente, so calculados
com o auxlio dos quadros da NBR 12.721. Em ambos os casos, possvel a adequao
realidade desde que se possua uma contabilidade fiel e atualizada. Entretanto, no caso da rea
real total que ser arquivada no registro de imveis e determinar as reas quando do
surgimento da matrcula, praticamente irreversvel, pois no caso de querer modific-la
dever haver anuncia unnime de todos envolvidos, sendo que as possveis alteraes nas
fraes ideal provocar modificaes e como estas so estendidas ao terreno, haver alterao
no patrimnio destes e, caso haja diminuio de propriedade, provavelmente no ocorrer esta
concordncia. Esta rea ser utilizada em toda vida til do imvel, inclusive no pagamento do
__________________________________________________________________________________________
17
Imposto de Transmisso de Bens Imveis (ITBI), que um percentual das transaes de
compra e venda, cotejado com o valor venal do imvel, prevalecendo o maior deles, que via
de regra avaliado, dentre outros critrios, como varivel importante a rea; essa situao
ocorre igualmente na ocasio do pagamento do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU).
Portanto, se no for calculado corretamente essa rea, o proprietrio ou o Errio ser
prejudicado, o que no deve ser o objetivo do profissional. Tambm, normalmente, para o
rateio de despesas e receitas do condomnio, utiliza-se muitas vezes o critrio da frao ideal
que conseqncia da proporcionalidade das reas. Se as mesmas no estiverem corretas, iro
prejudicar ou favorecer determinado condmino quando for usado este modo de rateio. Devese, portanto, no preenchimento dos quadros da Norma, observar todos espaos e custos para
proporcionar que o memorial de incorporao ou individuao imobiliria seja adequado ao
empreendimento.
Dever haver o domnio pleno do assunto, para preencher este vazio na atividade, que
atualmente alm dos engenheiros civis e arquitetos ocupada por outros setores que
consolidaram
procedimentos
prticos
sem
embasamento
terico-cientfico.
No
compreensvel que pessoas leigas no assunto, situem e localizem unidades nos memoriais de
incorporao ou individuao imobiliria, que deveriam ter assinatura e Anotao de
Responsabilidade Tcnica (ART) de um profissional responsvel.
Como exemplo recente, cita-se um condomnio localizado na rua D. Pedro II n 1165, em
Porto Alegre, no qual ocorreu desapropriao de parte do terreno para alargamento da via
pblica. Foi definido o valor total da indenizao para ser rateado entre as unidades de acordo
com a frao ideal de cada condmino, mas o valor esgotou-se quando do rateio entre duas e
trs unidades, pois os valores das reas atribudas a cada unidade e ao prdio como um todo
no eram compatveis: o somatrio das fraes ideais do terreno era superior a um. Outro
problema srio e grave, diz respeito s garagens, que, de acordo com muitos autores, so a
origem de muitas ciznias em condomnios. Costa (2001) em seu artigo:
Reconhecidas como fonte de boa parte dos conflitos em condomnio por unidades
autnomas, as garagens so submetidas a uma infinidade de conceitos que vo desde
o simples direito de estacionamento regulado pela conveno de condomnio,
perfeita individualizao de unidade autnoma, com matrcula prpria no Cartrio
de Registro de Imveis [...] as vagas de estacionamento possuem tratamento diverso,
de acordo com suas caractersticas de diviso [...].
__________________________________________________________________________________________
18
Esses tratamentos diversos citados por Costa (2001) so:
a) unidade privativa: neste caso, aparecem relacionadas nas colunas de rea
privativa, com enumerao prpria (ex.: box 10) e recebero no Cartrio de
Registro de Imveis uma matrcula prpria, podendo ser negociadas
independentemente de unidades residenciais;
b) unidade vinculada: so relacionadas nas reas de uso comum de diviso no
proporcional, vinculadas s unidades que pertencem, sem enumerao
prpria, com identificao idntica unidade residencial qual esto
vinculadas (ex. box apto 201);
c) unidade de uso comum: so relacionadas sem qualquer identificao, includas
nas reas de uso comum de diviso proporcional. Normalmente em edifcios
com manobristas e em situaes onde o poder pblico municipal permite
aprovao de projeto com espao de estacionamento sem vagas demarcadas.
digno de registro que as vagas descobertas e demarcadas no terreno so tambm origem de
impugnaes por parte de diversos Oficiais Registradores. A garagem, portanto, dever ser
classificada, aps anlise criteriosa, antes da elaborao dos quadros da Norma, objetivo do
incorporador e aps a interpretao do Oficial Registrador. Existem muitos cartrios que no
admitem o acessrio vinculado a unidade principal se ele no for contguo unidade. Outros
no admitem a garagem em terreno descoberto, seja como acessrio ou unidade autnoma,
sobrando exclusivamente o uso por conveno. O armrio, que ligado ao acessrio da
unidade principal, depende mais ainda da interpretao do Registrador. Normalmente, o
problema se d na poca do requerimento do registro da incorporao ou individuao
imobiliria que associado aos quadros I e II da NBR 12.721 (ASSOCIAO BRASILEIRA
DE NORMAS TCNICAS, 1999). Estes no podem ser simplesmente preenchidos, devem
representar fielmente a edificao. Devem ser executados criteriosamente com zelo e
conhecimento do profissional habilitado, para no provocar desavenas e ou prejuzos s
partes envolvidas.
Assim determinados cartrios extrapolam suas funes interferindo na confeco destes
quadros, principalmente no clculo das reas de uso comum de diviso no proporcional,
aonde podem ser caracterizados os acessrios da unidade, como vagas de garagem, armrios,
utilizao de reas restritas a uma ou mais unidades, como, tambm, a caracterizao da
garagem em terreno descoberto. Apesar de incorporadores j terem recorrido ao Judicirio
__________________________________________________________________________________________
19
para soluo deste problema, determinados cartrios persistem em impugnar, por este motivo,
o registro.
Isto repercute no condomnio e seus condminos, no expressando seguramente como o
direito de uso das reas na edificao. digno de registro, que os rgos competentes os quais
exigem a apresentao destas reas so, alm dos Cartrios de Registro de Imveis, as
Prefeituras Municipais. Nas Prefeituras, encontram-se quadros tcnicos profissionais
qualificados, mas habitualmente respeitam o profissional que responde pelos clculos e no
interferem, mas nos Cartrios, alm de no possurem profissionais habilitados, com
freqncia, exigncias desnecessrias so apresentadas. A conseqncia que muitas vezes
existem registros inadequados, pois contrariam a legislao pertinente, sem que haja
questionamento de ningum.
O registro da incorporao imobiliria ato complexo, que exige do registrador um exame
acurado com conhecimento amplo, em diversas reas, para uma anlise de toda documentao
(MEZZARI, 1996, p. 107). Na sociedade atual, h diversos tipos de empreendimentos que
resultam em condomnios, sendo construdos e colocados venda. De um lado esto os
condomnios luxuosos, nos quais os compradores so pessoas em geral esclarecidas, que tm
condies de verificar a situao da construtora e analisar a viabilidade da edificao,
podendo avaliar se esto ou no sendo prejudicados. Essas pessoas tm, se necessrio,
condies financeiras de contratar profissionais habilitados para o seu assessoramento nas
mais variadas reas. Na outra extremidade, esto os empreendimentos para as pessoas de
baixa renda, a chamada habitao popular, nos quais em geral os compradores na maior parte
dos casos, no tm capacidade de perceber se esto fazendo um bom ou mau negcio. Somase a isto, o fato de que no possuem recursos para a contratao de profissionais, para
defender seus direitos. Por isso, e, principalmente para essas pessoas, que o registro da
incorporao imobiliria importante, pois fica arquivado, atravs de certides e negativas, a
situao da empresa, seja boa ou ruim.
Diante do exposto, constata-se as dificuldades que tm aqueles que se dedicam construo
de edificaes multifamiliares, quando desejam alienar e necessitam registrar a incorporao
ou, simplesmente, para individuao final. O adiamento do registro atinge todas as partes
envolvidas, alm de no possibilitar o encerramento do processo ao executor, impede a
regularizao do imvel, no permitindo sua escriturao e prejudica sua entrega ao usurio.
__________________________________________________________________________________________
20
Isto leva a nus financeiro e moral aos responsveis pelo empreendimento e, tambm, para
aquele que aguarda ansiosamente sua unidade. Financeiramente, acarreta em juros ou falta de
rentabilidade ao capital investido e, moralmente, pois mesmo que o registro tenha sido
executado dentro da legislao, existindo o entrave cartorial para aquele que desconhece o
processo, culpa imediatamente ao responsvel. Assim, o usurio que aguarda sua unidade ter
de se contentar com um bem que de fato existe, mas de direito no e continuar morando aonde
est, at a completa regularizao de seu novo imvel.
Da mesma forma, os profissionais envolvidos, muitas vezes, frente ao impasse, submetem-se
a alterarem erroneamente seu trabalho profissional com o objetivo de encontrar uma sada que
encerre o processo. Mesmo agindo desta forma, o prazo supera o previsto para que o Cartrio
complemente seu trabalho. Conforme levantamento realizado pelo Sindicato da Indstria da
Construo Civil no Estado do Rio Grande do Sul (SINDUSCON/RS), publicado na Circular
03/02 emitida no dia 29 de janeiro de 2002, dificuldades enfrentadas pelos associados junto a
determinado Cartrio de Registro de Imveis de Porto Alegre, referem-se, em especial, aos
itens abaixo (SINDUSCON/RS, 2002):
a) impugnaes parciais de registro de incorporao e individuao de
empreendimento, resultando em sensvel alongamento nos prazos para registrar
os mesmos, cuja ocorrncia mdia de quatro meses;
b) exigncia documental que transcende quela necessria para o registro de
incorporaes e individuaes;
c) exigncia de minuciosidade extrema nas descries das unidades dos
empreendimentos, utilizando por vezes, de carter subjetivo para impugnar as
mesmas, criando assim dificuldades enormes para o trmite dos registros de
individuao e incorporao;
d) atendimento pblico externo deficiente.
Corroborando a necessidade da agilidade no processo devido ao grande nmero de
incorporaes imobilirias, o SINDUSCON/RS atravs da Comisso da Indstria Imobiliria
(CII) realiza o Censo de Imveis novos para conhecer a realidade da produo e do mercado
em Porto Alegre. Este levantamento realizado desde 1998.
Os objetivos deste Censo so os de conhecer de forma atualizada e consistente o mercado e a
produo de imveis novos, bem como a distribuio espacial dos novos empreendimentos
__________________________________________________________________________________________
21
imobilirios. So levantados os preos de oferta e as disponibilidades de imveis novos na
Capital, considerando-se os tipos de unidades, fontes de recursos para construo e estgio
das obras em comercializao. A pesquisa abrange todas informaes obtidas de obras
residenciais e comerciais com unidades em oferta para venda. A construo, quanto ao estgio
no qual se encontra, classificado em planta, em obra e concludo. Quanto aos recursos
utilizados, indica se so provenientes do sistema financeiro, de auto financiamento, se obra a
preo de custo ou os recursos so derivados de outras fontes. O referencial estatstico
compreende anncios classificados de jornais, revistas especializadas, propaganda impressa
pelas empresas, cadastro das empresas SINDUSCON/RS e em imobilirias que ofertaram
imveis novos no perodo de levantamento. A data de referncia do censo ao qual referem-se
as informaes neste trabalho foi publicado em maio de 2003. Foram constatados 395
empreendimentos de 204 empresas com o total de oferta para venda de 5.177 unidades. Digno
de registro, que 79,91% das empresas possuem dois empreendimentos e 16 delas (7,84%)
concentram 42,16 % da oferta assim constitudas (SINDUSCON/RS, 2003):
a) 3.635 apartamentos (70,22 %);
b) 974 casas (18,81 %);
c) 173 apartamentos de cobertura (3,34 %);
d) 276 imveis comerciais (5,33 %);
e) 16 lofts (0,31 %);
f) 20 outros (0,39 %).
No ano de 2003 foram liberadas para uso 1.163.823,77 metros quadrados de construes
conforme quadro 1 da figura 1 (PREFEITURA MUNICIPAL DE PORTO ALEGRE, 2003).
__________________________________________________________________________________________
22
HABITAO
RESIDENCIAL
MS
UNIFAMILIAR
(m2)
17646,91
1
14525,13
2
10723,53
3
13681,38
4
14368,26
5
23118,37
6
20738,95
7
17337,31
8
24865,71
9
27672,49
10
22191,5
11
25681,02
12
232550,56
TOTAL
HABITAO COMRCIO E
OUTROS
RESIDENCIAL
SERVIOS
(m2)
COLETIVA (m2)
(m2)
30512,32
36150,5
37130,82
30222,24
60976,14
43602,11
76343,38
40173,74
50314,76
69158,57
57515,25
25128,43
557228,26
16622,45
8540,65
63913,35
18964,53
23436,53
13459,7
19440,720
81390,44
63134,86
16968,63
23010,71
18397,81
367280,38
3611,67
180,02
0
0
1564,02
0
0
330,18
0
0
832
246,68
6764,57
TOTAL (m2)
68393,35
59396,3
111767,7
62868,15
100344,95
80180,18
116523,05
139231,67
138315,33
113799,69
103549,46
69453,94
1.163.823,77
Figura 1: vistorias realizadas na cidade de Porto Alegre no perodo de

01/01/2003 a 31/12/2003
(PREFEITURA MUNICIPAL DE PORTO ALEGRE, 2003)
As incorporadoras, que conhecem e tm prtica no processo, assessoradas por profissionais
competentes das reas de Engenharia, Arquitetura e Direito, s conseguem concluir o
processo em prazo relativamente longo, o que caracteriza o problema. Assim, de forma muito
mais rdua, aqueles que constroem eventualmente e, da mesma forma, geram empregos
diretos e indiretos para uma ampla gama de profissionais, so atingidos pelas exigncias para
registro da incorporao de tal forma que muitas vezes se sentem desencorajados de
novamente realizar tais empreendimentos. Na Secretaria Municipal de Obras e Viao
(SMOV), da Prefeitura Municipal de Porto Alegre, em correspondncia recebida do
profissional4 da Superviso de Edificaes e Controle, relatou que l tambm ocorrem
reflexos destes problemas, pois, muitas vezes, as Cartas de Habitao emitidas no so aceitas
pelos Cartrios ou so solicitadas certides, para complementao de dados. Alm disto, para
o douto professor que ensina este procedimento para seu aluno nos cursos de graduao ou
ps-graduao, ter dificuldades, pois apesar de existir literatura adequada, no raro a mesma
no seguida na prtica pelos Cartrios de Registro de Imveis.
Arquiteta que tem o cargo de assistente tcnica da Secretaria Municipal de Obras e Viao (SMOV) da
Prefeitura Municipal de Porto Alegre em informao prestada por correspondncia em 12 de fevereiro de
2004.
__________________________________________________________________________________________
23
Assim, esta pesquisa procura verificar a abrangncia do problema de registro de
incorporaes ou processos de individuao junto aos Cartrios de Registros de Imveis no
estado do Rio Grande do Sul, principalmente na sua capital, a cidade de Porto Alegre. Alm
disto faz levantamento bibliogrfico atravs de questionrio e entrevistas para relatar a
realidade sob os aspectos legais e da prtica do dia-a-dia.
__________________________________________________________________________________________
24
2 METODOLOGIA DE PESQUISA
Neste capitulo apresentada a metodologia de pesquisa utilizada para desenvolvimento deste
trabalho.
2.1 PRESSUPOSTOS
pressuposto desta pesquisa que a legislao vigente referente a atividade de incorporao
imobiliria e que rege os edifcios em condomnio considerada adequada para o
funcionamento das edificaes com esta caracterstica e para a prtica profissional deste tipo
de contrato para obras de edificao.
2.2 OBJETIVOS
Os objetivos deste trabalho esto classificados em principal e secundrio, sendo apresentados
nos prximos itens.
2.2.1 Objetivo principal

O objetivo principal deste trabalho a identificao das dificuldades enfrentados pelos
profissionais de Engenharia Civil e Arquitetura, para encaminhar e efetivamente registrar uma
incorporao imobiliria ou realizar a individuao de unidades em condomnio junto aos
Cartrios de Registro de Imveis, salientando solues adotadas e em que instncias estas
foram alcanadas, sugerindo uma forma de desfecho.
__________________________________________________________________________________________
25
2.2.2 Objetivos secundrios

Os objetivos secundrios deste trabalho so:
a) detalhamento da legislao brasileira sobre condomnios e a atividade de
incorporao imobiliria;
b) apresentao das conseqncias dos problemas de no registro no momento
devido para a empresa e seus clientes;
c) caracterizao dos intervenientes no processo e as instncias para buscar a
soluo de problemas identificados.
2.3 DELIMITAES
As empresas consultadas sobre os problemas discutidos neste trabalho so as associadas ao
SINDUSCON/RS e pesquisada as dificuldades de registro somente na viso do incorporador.
2.4 DELINEAMENTO
O desenho da pesquisa apresenta uma idia global do encaminhamento da pesquisa e est
apresentado na figura 2. Cada uma das etapas ser detalhada nos itens seguintes.
2.4.1 Pesquisa bibliogrfica

A pesquisa bibliogrfica permitiu que fossem estudados autores que caracterizam o processo
de incorporao imobiliria, ou seja, o atual estado relativo aos mtodos que so empregados
no registro de incorporaes imobilirias e da individuao de unidades. Foi realizada durante
todo o desenvolvimento do trabalho, com o intuito de obter informaes em resposta ao
problema proposto.
__________________________________________________________________________________________
26
Figura 2: desenho da pesquisa
2.4.2 Pesquisa documental

Realizou-se levantamento, tanto da legislao pertinente e vigente, bem como de normas e
documentos que forneam diretrizes para o registro da incorporao imobiliria. Sempre que
necessrio, principalmente para ilustrar situaes especficas, analisou-se e documentou-se as
situaes questionadas pelos responsveis pelo processo.
__________________________________________________________________________________________
27
2.4.3 Estudo exploratrio

O trabalho usou como principal fonte de informaes o estudo exploratrio realizado atravs
de levantamento com o uso de questionrio. A finalidade deste questionrio foi a de verificar
o grau e a intensidade das dificuldades das incorporadoras em concluir o processo. Foram
escolhidas para responder a essas questes as empresas associadas ao SINDUSCON/RS, por
se tratar da grande maioria das organizaes do mercado e por apresentarem-se como um
conjunto que engloba organizaes de porte variado. O questionrio aplicado est no apndice
A.
Uma vez analisadas as respostas ao questionrio, selecionou-se para a etapa de entrevistas as
empresas que encontraram dificuldades junto ao Cartrio de Registros de Imveis para
registro de suas incorporaes e que as superaram. de grande relevncia para o trabalho a
identificao de meios utilizados para resolver tais problemas e as solues adotadas. Ao
longo do trabalho, outros intervenientes diretos no processo ou na busca de solues para a
sua simplificao foram entrevistados.
2.4.4 Anlise de dados e informaes

Os dados coletados nas etapas acima descritas foram avaliados e ordenados para descrio dos
principais problemas e solues registrados.
__________________________________________________________________________________________
28
3 HISTRICO
3.1.OS PRIMEIROS CASOS

Existem notcias de um delineamento do instituto da propriedade horizontal j a partir da
Antigidade. H mesmo quem v buscar estas origens na pr-histria e veja na superposio
de cavernas escavadas no monlito, a legtima raiz da propriedade condominial
(MAXIMILIANO, 1950 apud MEZZARI, 1996, p. 100). Perduram at os dias atuais
monumentos daquelas eras, dos quais Petra, na Jordnia (figura 3), certamente um exemplo
pujante e comovente. Constata-se perfeitamente a edificao em mais de um nvel e as
divises mltiplas e tambm superpostas.
Figura 3: habitao em Petra / Jordnia (PETRA, [199-])

J entre os povos da Antigidade existem informaes do uso corrente de habitaes em
planos horizontais superpostos. Desta forma, no se pode ignorar que a edificao de uso
multifamiliar surgiu como engenho humano toda vez que o espao fsico se tornou exguo,
__________________________________________________________________________________________
29
circunstncia de sucesso amide especialmente se for lembrado que a maioria das cidades
eram amuralhadas, o que delimitava em espao restrito e sem possibilidades de acrscimos
horizontais. Segundo Maximiliano (1950, p. 100):
De fato, na Caldia, a diviso horizontal formando diversas propriedades surgiu com

as primeiras casa de vrios andares, e o uso de tijolos secados ao sol. Dali o costume
espalhou-se pelo Oriente. Praticava-se em Babilnia cerca de dois mil e quinhentos
antes da era crist , a diviso da propriedade no sentido horizontal, usana que dali
passou para o Egito e Palestina.
Novas informaes do uso de construes divididas em planos horizontais foram observadas

nas insulas dos romanos (figura 4), habitaes plebias noticiadas por Tcito ao descrever o
incndio de Roma ao tempo de Nero (PEREIRA, 1977, p. 168). Serpa Lopes (1938, p. 220), a
sua vez, refere-se larga utilizao deste sistema de propriedade coletiva tambm na Idade
Mdia, especialmente na Itlia.
Figura 4: insulas romanas (ROMA, [199-])

No perodo da Idade Moderna, na segunda metade do sculo XVII, encontram-se referncias
histricas de que houve um grande incremento no uso das habitaes horizontalmente
divididas, especialmente em cidades francesas e, mais tarde, na Espanha e Inglaterra
(MAXIMILIANO, 1959, p. 102). O certo que a todo exame, o fracionamento em andares
__________________________________________________________________________________________
30
distintos remonta a tempos imemoriais e encontrou embasamento principalmente nos usos e
costumes dos povos, a par de escassa e difusa legislao. importante ressaltar que enorme
averso foi devotada propriedade horizontal ao longo dos sculos, mais pela alma purista
dos doutrinadores, que resistiram longamente a aceitar a irregularidade deste instituto, do que
propriamente a dificuldades de ordem prtica.
3.2.O SURGIMENTO DE LEGISLAO

O final da I Guerra Mundial gerou na Europa uma situao nova, pois os bombardeios
sistemticos destruram zonas centrais de grandes cidades, houve aumento de populao pelo
xodo rural em busca de maior segurana, condies de trabalho e lazer. A construo de
vilas para atender a esta nova demanda, no fenmeno do alargamento horizontal das cidades,
criou para o poder pblico o problema do custo elevado para estender a estas novas zonas
perifricas e infra-estrutura urbana (MEZZARI, 1996, p. 16).
Neste ambiente, o surgimento de grandes edifcios, de mais de 10 andares, ocorreu de maneira
natural e auspiciosa. Resolvia a questo habitacional e no gerava novas reas urbanas. Os
governos se viram frente necessidade de disciplinarem legislativamente as complexas
relaes jurdicas da decorrentes. Assim, Pardal (1986, p. 69), indica que polticos,
economistas e legisladores iniciaram uma forte corrente a favor da propriedade por andares,
por toda a parte. So exemplos disto as seguintes leis criadas em vrios pases e aqui
ordenadas cronologicamente (PARDAL, 1986, p. 69):
a) Hungria em1924;
b) Blgica em 1924: serviu, com as necessrias adaptaes, de modelo em outros
pases;
c) Romnia em 1927;
d) Brasil em 1928: pequenas alteraes foram introduzidas em 1943 e 1948;
alterao marcante acontece somente em 1964;
e) Sucia em 1931 e em 1942;
f) Itlia em 1934;
__________________________________________________________________________________________
31
g) Polnia em 1934: completada e substituda em 1961;
h) Bulgria em 1935;
i) Chile em 1937;
j) Frana em 1938: posteriormente em 1965.
Sobre isto, Pereira (2001, p. 65-66) tambm indica que por toda parte e dentro de um perodo
relativamente curto, a ponto de autorizar a afirmativa de uma ao simultnea, os legisladores
de vrios pases repensaram a noo da diviso da coisa imvel e cuidaram de regulament-la.
Na Blgica, a lei de 1924 modificou o Cdigo Civil, no que diz respeito co-propriedade
comum. Na Itlia, legislao de 1934 e 1935 disciplinou em termos modernos as relaes
entre condminos, sobre casas, e o novo Cdigo Civil, determinou os princpios do
condomnio nos edifcios. Na Espanha, o artigo 396 do Cdigo foi modificado pela lei de
1939, que ofereceu nova regulamentao comunho de bens, no tocante a propriedade dos
diferentes andares de um edifcio. Na Argentina, a lei de 1948 detidamente tratou da
propriedade horizontal. O Chile o fez em 1937, o Uruguai em 1946. Em Portugal, o Decreto
Lei n 40.333, de 14 de outubro de 1955, regulou minuciosamente o condomnio de edifcios,
enquanto que a Venezuela em 1957 (PEREIRA, 2001, p. 66 ). Este autor ainda salienta que
os cdigos mais modernos no deixaram de tratar do assunto. Alm do italiano j
mencionado, o mexicano de 1928 (artigo 951) alude diviso por planos horizontais, o do
Japo, pargrafo 208, fala na co-propriedade das partes comuns de edifcios. J o Cdigo
Civil da China, de 1929/31, regulando a co-propriedade, no se refere explicitamente
diviso horizontal. O novo Cdigo Civil da Grcia, de 1946, instituiu a co-propriedade
necessria das partes de imvel dividido em andares. O cdigo portugus de 1966 disciplina
a propriedade horizontal no artigo 1.141.
3.3. A EVOLUO DA LEGISLAO NO BRASIL

Dentro deste quadro, inegvel o carter precursor da legislao brasileira, data de 1928,
muito embora no se esteja autorizado a consider-la como fonte inspiradora das demais. Em
verdade, a iniciativa de regulamentao deste instituto, generalizada em nvel mundial a partir
do final da I Grande Guerra, parece decorrer mais do amadurecimento da propriedade
horizontal como fato social e econmico inegvel do que propriamente da criao doutrinria
__________________________________________________________________________________________
32
ou jurisprudencial de algum pas em especial. Com a aplicao da legislao portuguesa no
perodo colonial e pela recepo desta em termos de imprio at a edio do Cdigo Civil em
1916, vigeu no Brasil uma nica e conhecida norma a dispor sobre condomnio em planos
horizontais, decorrentes das Ordenaes Filipinas, da qual a primeira edio data de 1603, e
que no Livro I, ttulo. 68, pargrafo 34 previa (redao da edio de 1870, repetindo-se a
divergncia sto-sotam) (MEZZARI, 1996, p. 18):
E se uma casa for de dous senhores, de maneira que de um delles seja sto e de
outro o sobrado, no poder aquelle, cujo o sobrado, fazer janella sobre o portal,
daquelle cujo for o sotam, ou logea, nem outro edifcio algum.
Portugal no fugiu da ordem geral das coisas atinentes a este instituto: regrava de forma
simples apenas um dos mltiplos aspectos que decorriam da propriedade em condomnio
especial. No a regulava como instituto. Como tambm no o fazia o Cdigo Napolenico e,
de resto, todos os textos codificados da poca. O Brasil seguia o mesmo caminho e nem
mesmo o Cdigo Civil de 1916 conteve sequer uma norma a respeito (CHALHUB, 1984, p.
37).
de 25 de junho de 1928, o primeiro texto legal a vigorar no pas a respeito de condomnio
especial, o Decreto n 5.481 que disps sobre a alienao parcial de edifcios de mais de
cinco andares, e j continha da propriedade por apartamentos, mais abrangente do que a de
propriedade por planos horizontais propriamente dita. Limitava, no seu artigo 1, a incidncia
legal existncia de edifcios de mais de cinco andares [...] sob forma de apartamentos
isolados entre si, contendo cada um, pelo menos, trs peas. A edio desta Lei no foi fcil,
assim, mesmo que se faam ressalvas s prprias restries da lei, que exigia que o prdio
tivesse mais de cinco pavimentos e que cada apartamento tivesse pelo menos trs peas, de
se louvar
tal legislao. Cumpre, ainda, salientar que a Lei no previa a figura da
incorporao, a legitimar a negociao de unidade futura, no que coube aos doutrinadores

estabelecer as possibilidades de alienao ou hipoteca, tomando por base exclusivamente a
frao ideal de cada comunheiro no terreno. Limitavam-se estas faculdades, no entanto,
existncia de um condomnio comum5 sobre o terreno, vez que a aplicao da lei somente se
admitia aps a edificao estar concluda (MEZZARI, 1996, p. 19).
Condomnio comum: aquela propriedade que pertence a mais de um proprietrio (PEREIRA, 2001, p.76).
__________________________________________________________________________________________
33
Outrossim, sem qualquer pretenso de esgotar a anlise deste texto legal, importante assinalar
que no era legalmente prevista a existncia da Conveno do Condomnio, cuja celebrao o
cotidiano j havia imposto como fundamental ao regulamento da vida do condomnio. Tanto
que vale lembrar, no dizer de Lopes (1938, p. 252), que essa conveno no pode figurar no
Cartrio de Registro de Imveis, pois no h dispositivo legal que o justifique.
Pequenas alteraes foram introduzidas pelo Decreto-Lei n 5.234, de 8 de fevereiro de 1943,
e pela Lei n 285 de 5 de junho de 1948, como a reduo da exigncia objetiva do artigo 1 do
Decreto n 5.481, passando de cinco para trs o nmero de pavimentos do prdio para que
sobre ele pudesse instituir o condomnio especial6. Esta foi a situao vigente at 1964,
quando o Congresso Nacional aprovou a Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que
regula at nossos dias a matria relativa a condomnios especiais e incorporaes imobilirias
(BRASIL, 1964).
Portanto, a primeira legislao que disciplinou a matria foi o Decreto 5.481 (BRASIL,
1928), porm apenas deu alguns traos, j que no Cdigo Civil Brasileiro Lei 3.071
(BRASIL, 1916) nada se tratou acerca do tema. Esse decreto, base da incorporao, teve
alteraes pelo decreto-lei 5.234 (BRASIL, 1943) e pela Lei 285 (BRASIL, 1948). Mas,
finalmente, em 1964 veio a lei dos condomnios e das incorporaes imobilirias para
regulamentar acerca do tema pela Lei Federal 4.591 (BRASIL, 1964), a qual teve algumas
alteraes pela Lei 4.864 (BRASIL, 1965a) e pelo Decreto 55.815 (BRASIL, 1965b).
digno de registro, que existem duas outras leis que no influem diretamente com a
incorporao imobiliria, mas que so de suma importncia para o processo e que devem ser
do conhecimento do incorporador, so as Leis 6.015 (BRASIL, 1973), a chamada Lei dos
Registros Pblicos e a Lei 8.078 (BRASIL, 1990), conhecida como Cdigo de Defesa do
Consumidor.
Assim, resumidamente a legislao editada at hoje sobre a matria foi:
a) Decreto n 5.481, de 25 de junho de 1928: dispe sobre alienao parcial dos
edifcios de mais de cinco andares;
Condomnio especial: trata-se de um instituto novo como conseqncia da Lei 4.591/64 que estabelece a idia
de propriedade, mas com a idia de condomnio: isto , com partes em comum (PEREIRA, 2001, p.92).
__________________________________________________________________________________________
34
b) Lei n 2.757, de 23 de abril de 1956: dispe sobre a situao dos empregados,
porteiros, zeladores, faxineiros e serventes de prdios de apartamentos
residenciais;
c) Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964: dispe sobre o condomnio em
edificaes e as incorporaes imobilirias;
d) Decreto n 55.815, de 8 de maro de 1965: estabelece normas para a
escriturao dos registros criados pela Lei 4591 de 16 de dezembro de 1964;
e) Lei n 4.728, de 14 de julho de 1965: disciplina o mercado de capitais e
estabelece medidas para o seu desenvolvimento;
f) Lei n 4.864, de 29 de novembro de 1965: cria medidas de estmulo Indstria
da Construo Civil;
g) Projeto de Cdigo Civil de 1965: do condomnio nos edifcios de apartamentos;
f) Projeto de Cdigo de Obrigaes de 1965: responsabilidades na incorporao;
g) Projeto de Cdigo Civil enviado ao Congresso em 1975: da incorporao ou
condomnio edilcio;
h) Lei n 6.709, de 31 de outubro de 1979: altera a redao do artigo17 da Lei n
4.591, de 16 de dezembro de 1964;
i) Lei n 7.182, de 27 de maro de 1984: d nova redao ao pargrafo nico do
artigo 4 da Lei 4591 de 16 de dezembro de 1964;
j) Lei n 7.433, de 18 de dezembro de 1985: dispe sobre requisitos para lavratura
de escrituras pblicas, e de outras providncias;
l) Projeto de Lei do senado n 545, de 1999: acrescenta alnea q ao art.32 da Lei
4.591/64 (anexo A);
m) Medida Provisria 2.221 de 4 de setembro de 2001: instituindo o patrimnio
de afetao nas incorporaes imobilirias, que esto no apndice (anexo B);
n) Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002: institui o Cdigo Civil.
Em suma, sempre que o incorporador for efetivar a incorporao e colocar a venda as
unidades deve ater-se, principalmente, as Leis 4.591 (BRASIL, 1964), 6.015 (BRASIL,
1973), 8.078 (BRASIL, 1990) e 10.406 (BRASIL, 2002), em assim agindo, evitar uma srie
de eventuais futuros problemas.
__________________________________________________________________________________________
35
4 CONDOMNIO
A utilizao da habitao coletiva foi uma soluo criada pelo raciocnio humano toda vez
que o espao fsico tornou-se por algum motivo exguo ou caro, e tambm enfocando a
segurana que desde a Antigidade suas cidades para dificultarem invases eram protegidas
com muros delimitando os espaos horizontais (MEZZARI, 1996, p. 15). Esta tendncia vem
aumentando nos ltimos tempos, principalmente nos grandes centros urbanos e nos locais
industrializados, aonde a migrao para obteno de trabalho uma realidade, tornando o
espao limitado. Como exemplo, a cidade de Porto Alegre, no ano de 2003 liberou
789.778,82m2 de edificao residencial, sendo 70,55% para habitao coletiva e 29,45% para
habitao unifamiliar. Considerando todos tipos de unidades liberadas, constata-se pela figura
5 que o ndice de habitao unifamiliar se reduz para 19,98 % do global.
A complexidade das relaes decorrentes do agrupamento humano que se limita a um mesmo
prdio, colocando lado a lado pessoas de etnias, formao religiosa, cultura e padres de
comportamento to diversos, fez com se buscasse disciplinar a edificao e as relaes
interpessoais, atravs de legislao que teve origem em 1928. Segundo Pereira (2001, p. 69), a
Lei 4.591/64 indica que este regime pode ser institudo, indistintamente, sobre uma ou mais
edificaes, sem limitao quanto ao nmero de pavimentos, quanto ao uso da unidade ou
quantidade, de peas que cada unidade autnoma ter. Isto representou avano em relao a
legislao at ali vigente, para a qual somente se poderia dar o tratamento de propriedade
horizontal quando a edificao fosse uma, com dois ou mais pavimentos e desde que cada
unidade autnoma tivesse ao menos trs peas e destinadas a escritrios ou residncias
particulares.
__________________________________________________________________________________________
36
Vistorias Realizadas em 2003

700000,00
557228,26
(47,88%)
600000,00
500000,00
367280,38
(31,56%)
400000,00
300000,00
232550,56
(19,98%)
200000,00
100000,00
6764,57
(0,58%)
0,00
HABITAO
RESIDENCIAL
UNIFAMILIAR
HABITAO
RESIDENCIAL
COLETIVA
COMRCIO E
SERVIOS
OUTROS
Figura 5: Metragem quadrada global de vistorias liberadas no ano de 2003 pelo tipo de
atividade
Assim, no sistema atual, basta que existam unidades isoladas entre si, em coexistncia com
partes destinadas ao uso e propriedade comuns, para que se esteja perante o condomnio
especial. O artigo 1 desta Lei traa o campo de abrangncias deste instituto e pela sua
importncia, analisa-se, ainda que de forma breve, os seus diversos dispositivos.
4.1 EDIFICAES OU CONJUNTO DE EDIFICAES

A Lei 4.591/64 abrange edificaes ou conjuntos de edificaes, pelo qual, nitidamente, se
pode inferir que no se faz distino entre os empreendimentos constitudos de um nico
bloco arquitetnico, daqueles onde coexistam vrios blocos. Na verdade, ela ainda vai mais
longe: tambm casa trreas ou assobradadas, construes isoladas que constituem, cada uma
delas, uma unidade de propriedade, podem igualmente ser objetos do regime da propriedade
horizontal (MEZZARI, 1996, p. 27).
importante comentar que esta legislao no se preocupou com a questo do tipo de
material empregado nestas edificaes. Quanto a isto, Pereira (1977, p. 113) afirma que a
__________________________________________________________________________________________
37
natureza do material de construo, no deve atingir o problema jurdico da propriedade
horizontal.
4.2 NMERO DE PAVIMENTOS

Na legislao anterior, usando de um critrio cujas razes no esto noticiadas pelos
estudiosos da matria, limitou a incidncia do regime da propriedade horizontal apenas aos
edifcios com mais de cinco andares (BRASIL, 1928), sendo esta restrio mantida no
Decreto Lei n 5.234 (BRASIL, 1943), mas com a reduo desta exigncia para trs ou mais
pavimentos. Embora o avano dos dois textos legais citados, tais restries no eram
compreendidas, e a razo lgica dos fatos culminou pela abrangncia atual (MEZZARI, 1996,
p. 28).
O nmero de pavimentos da edificao ou conjunto de edificaes no mais fator relevante
no trato da questo. Hoje, o regime da propriedade horizontal por unidades autnomas se
aplica a qualquer edificao, independentemente da quantidade de planos horizontais ou
verticais: Lei 4.591 (BRASIL, 1964).
4.3 A NECESSIDADE DE ISOLAMENTO DAS UNIDADES

A necessidade de isolamento das unidades exigncia de ordem material. Sendo de extrema
importncia na delimitao do campo de abrangncias do condomnio. necessrio que cada
unidade do empreendimento esteja isolada das demais partes destinadas ao uso comum por
paredes e portas, de tal sorte que se obtenha a exata medida de privacidade que se exige nestes
casos. bem verdade que existem reas destinadas ao uso comum s quais, por sua prpria
natureza, deve-se propiciar o livre acesso a todos os proprietrios de unidades autnomas,
mesmo que muitas vezes estejam tambm delimitadas.
Embora no expressamente previsto na lei, muito provavelmente a nica exceo
obrigatoriedade do isolamento das unidades, encontre-se nas vagas de garagem. Independente
de como forem caracterizadas as vagas destinadas guarda de veculos, por direito ou
propriedade, no parece necessrio que sejam isoladas por paredes, embora seja perfeitamente
__________________________________________________________________________________________
38
factvel a edificao destas divisrias. Pela prpria natureza, a vaga de garagem no necessita
da mesma privacidade que se exige para as demais unidades autnomas. A regra, porm, e
com esta nica exceo, de que cada unidade deva ser fsica e materialmente isolada das
demais. Assim sendo, parece impossvel, por exemplo, que se institua condomnio sobre um
salo, destinado a feiras ou vendas de produtos, onde cada um tenha um espao delimitado
para seu uso prprio e nele possa colocar seus balces e tapumes (MEZZARI, 1996, p. 29).
A Lei no imps limitao para as possibilidades de uso que se venha a dar para as unidades
autnomas. As regras de uso sero fixadas no nascedouro do empreendimento, quando da
instituio do condomnio, ou sero determinadas pela conveno de condomnio, tendo
sempre presente as regras municipais atinentes matria. Por exemplo, a ocupao mista num
mesmo empreendimento observada em muitas edificaes, isto , unidades residenciais
coexistindo com unidades no residenciais, num sistema cuja maior ou menor harmonia
decorre mais das pessoas e da administrao do condomnio, do que propriamente da
irregularidade de utilizao (MEZZARI, 1996, p. 31). Vale lembrar, porm, que uma vez
definido o uso permitido das unidades, qualquer alterao posterior depender de aprovao
do poder pblico e da aceitao unnime de todos os condomnios.
4.4 A IDENTIFICAO DA UNIDADE AUTNOMA

Desde a implantao deste regime jurdico no Brasil, cada unidade tem sua prpria
designao, como forma inicial e fundamental de distingui-la das demais. A Lei atual
possibilita que tal designao se faa por identificao numrica, no que acompanhou a lei
anterior, ou alfabtica, no que inovou (BRASIL, 1964).
A identificao da unidade autnoma, no entanto, formalizada de forma complementar com
os outros elementos igualmente exigidos nesta Lei (BRASIL, 1964). Logo, a perfeita
identificao de uma unidade deve ser feita por identificao dos seguintes elementos:
a) designao numrica ou alfabtica;
b) localizao por pavimento (por exemplo: 1, 2, 3);
c) situao dentro do pavimento (por exemplo: frente, fundos, meio);
__________________________________________________________________________________________
39
d) rea privativa e a correspondente rea de uso comum, sendo normalmente
indicada a rea total, que o somatrio das duas primeiras;
e) frao ideal que lhe correspondente, dispensada a descrio interna da
unidade.
Raramente registradores exigem que qualquer imvel que se pretenda individuar, seja
identificado tambm com suas confrontaes externas, conforme a Lei 6.015 denominada de
Lei dos Registros Pblicos (BRASIL, 1973). Por exemplo, Leandro (1985, p. 3) considera que
a perfeita identificao passa tambm obrigatoriamente pela discriminao das confrontaes.
Entretanto Mezzari (1996, p. 32) afirma que inexiste uniformidade de procedimento nos
Registros de Imveis brasileiros, sendo no entanto, de maior nmero aqueles que no exigem
tais caractersticas.
O que observado que, usualmente, na propriedade horizontal instituda sobre prdios de
pequeno e mdio porte, a perfeita identificao da unidade no exige a indicao de suas
confrontaes. Mas, h casos em que, dada a magnitude do prdio, com inmeras economias
num mesmo pavimento, somente mediante a indicao das confrontaes que se lograr
atingir a individualizao descritiva necessria. Fica aqui o registro de que atualmente a
melhor orientao para a questo a casusta, at mesmo pela falta de orientao objetiva
sobre a matria pois no existe uma diretriz por coordenadas de eixos ortogonais que utilizada
proporcionaria exatido, evitando palavreado de difcil compreenso. Entretanto deve ser
analisado caso a caso.
4.5 FRAO IDEAL DE TERRENO

A Lei 4.591 (BRASIL, 1964), define a ordem prtica no dia-a-dia do condomnio. Ela regula
os condminos e faz corresponder a cada unidade autnoma uma frao ideal do terreno e
coisas comuns (artigo1, pargrafo 2). Esta frao normalmente utilizada no rateio do
custeio e tambm no caso de venda ou desapropriao. Aqui sero descritos os principais
aspectos relativos a definio e aplicao da frao ideal correspondente a cada unidade
autnoma.
__________________________________________________________________________________________
40
4.5.1 Aspectos gerais

Num condomnio, a partir da frao ideal que se:
a) obter a cota de participao dos comunheiros nas despesas do condomnio7;
b) far-se- o rateio do prmio de seguro e, em caso de desapropriao ou
destruio total do prdio, como se obter o quantum de cada um dos
condminos.
A importncia da frao ideal pode ser melhor avaliada na enumerao apresentada por Terra
(1990, p. 1-3):
A participao no terreno e nas coisas comuns expressa-se em frao ideal, sendo
que a cada unidade autnoma caber como parte inseparvel, uma frao ideal do
terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinria (artigo 1 e 2).
[...] A quota parte ideal assume relevncia em alguns aspectos da vida comunitria, a
saber:
(a) Modo de rateio das despesas comuns (art.12 1).
(b) Contagem dos votos em assemblias, que sero proporcionais, em regra, s
fraes ideais do terreno e partes comuns (art.24, 3).
(c) Contagem dos votos para se considerar aprovada e obrigatria a Conveno de
Condomnio, necessrio, para tanto, que se reuna a assinatura de titulares de direitos
que representem, no mnimo, dois teros das fraes idias (artigo9 2).
(d) Deliberao dos condminos sobre a reconstruo ou venda do terreno e
materiais, na ocorrncia de sinistro total, ou que destrua mais de dois teros da
edificao (artigo14).
(e) Deliberao sobre a demolio ou reconstruo do prdio, ou a sua alienao, por
motivos urbansticos ou arquitetnicos (artigo17).
(f) Contagem dos votos em assemblias gerais dos contratantes da construo,
proporcionalmente s respectivas fraes ideais do terreno (artigo49, 4).
[...] Intuitiva, e portanto, a importncia da fixao da frao ideal de terreno e
participao nas coisas comuns. [...] Sente-se sua influncia desde a fase da
construo, intensificada-se no perodo de utilizao do condomnio e prossegue, se
destruda a coisa.
A frao ideal, seguindo o princpio de que o principal a unidade autnoma, constitui-se em

acessrio desta, de tal sorte que se pode afirmar que no existe frao ideal sem que exista a
unidade que lhe correspondente, mesmo se esta unidade esteja inconclusa ou at mesmo
apenas projetada. O vnculo indissolvel e afasta qualquer possibilidade de existir
7
A Lei 4.591 (BRASIL, 1964), indica que, por unanimidade, podem ser alteradas as cotas obrigacionais, uma
vez que facultado ao grupo condominial estabelecer, por exemplo, que o rateio das despesas seja feito em
partes iguais, e que no seja respeitada a proporcionalidade com a frao ideal.
__________________________________________________________________________________________
41
proprietrio de frao ideal que no seja correspondente a uma determinada unidade. Porque,
se tal no ocorrer, no se est frente ao condomnio especial e sim ante o condomnio comum.
A frao ideal deve ser expressa de forma decimal ou ordinria. Estas formas de expresso
contm, graficamente, toda a informao acerca do quantum representado pela frao ideal a
se projetar no solo e nas coisas destinadas ao uso comum. As mais variadas formas so
utilizadas para expressar a frao ideal das unidades, sendo a de uso mais corrente aquela que
parte do nmero unitrio para todo em si considerado e a reparte entre as unidades autnomas
segundo o critrio escolhido (MEZZARI, 1996, p. 33):
a) frao decimal com base 1, por exemplo para cada unidade corresponde a
frao ideal 0,125, onde a soma das fraes de todas as unidades,
evidentemente, totaliza 1;
b) percentuais, muito especialmente utilizada nos pequenos condomnios. Assim,
a frao ideal de uma unidade seria igual a 12,5%, ou utilizando a frao
ordinria, 1/8.
Nos condomnios anteriores Lei 4.591 (BRASIL, 1964), no havia a exigncia de
designao da frao ideal, por falta de previso legal. Alis, a conceituao da frao ideal
foi de construo doutrinria. A forma mais utilizada nestes condomnios antigos, quando por
razes de ordem prtica consignavam a frao ideal, era o uso da frao ordinria com base na
rea construda, onde o dividendo era a rea total da unidade e o divisor a rea total do
empreendimento. Segundo (MEZZARI, 1996, p. 34), razes sobram para que no se
recomende o uso deste tipo de frao, pois a forma constitui uma frao complexa. Entretanto
era facilmente calculada pelos engenheiros civis e arquitetos, e utilizada sem dificuldade pela
sociedade. A cada unidade autnoma correspondia uma frao ideal no condomnio sobre o
terreno e partes comuns do edifcio. Isto fundamental no regime de propriedade horizontal,
j que resulta esta da fuso indissocivel da propriedade exclusiva do apartamento com o
condomnio daquelas coisas (PEREIRA, 2001, p. 97) .
Para o clculo da frao ideal, vrios critrios podero ser usados, redutveis, contudo, a dois:
o da rea e o valor. Pelo Direito Brasileiro, o critrio originariamente adotado era este ltimo,
uma vez que o Decreto-Lei 5.481 (BRASIL, 1928), ao referir-se quota dos proprietrios de
apartamento, no custeio da conservao do edifcio, alude explicitamente ao valor de sua
propriedade (PEREIRA, 2001, p. 98). Mas evidente que no h como considerar o valor da
unidade aps sua concluso, pois cada proprietrio ter a liberdade de decor-lo de forma
__________________________________________________________________________________________
42
particular. O que deve levar-se em conta o valor da unidade, no momento em que se opera a
incorporao e excepcionalmente em perodo posterior, se o edifcio era de um s dono e
depois passou a regular-se pela Lei do Condomnio. Os autores debatem a questo, mas
assentam que o valor da frao ideal o calculado inicialmente e por via de conseqncia o
valor bsico da unidade autnoma. Melhoramentos posteriores no o modificam nem o
deterioram, salvo se ocorrem acontecimentos excepcionais. No , porm, to simples fazerse o clculo, como seria se dividisse o prdio pelo nmero de apartamentos e se atribusse a
cada um, como cifra representativa da frao ideal, o quociente respectivo (PEREIRA, 2001,
p. 98).
O fato que vrios fatores concorrem na composio do valor, dos quais pode-se, sem
dvida, mencionar (PEREIRA, 2001, p. 98):
a) rea, pois evidente que dentro de um critrio relativo as comodidades
decorrentes da rea maior importam em maior valorizao;
b) situao relativamente ao logradouro pblico, que influi sobremaneira,
denominando-se apartamento de frente aquele que tem serventia sobre rua ou
praa e, apartamento de fundos, aquele que a tem sobre ptio ou rea interna e,
normalmente, os primeiros valem mais que os segundos;
c) andar em que se situa a unidade, costumando-se determinar maior valor aos
andares mais altos do que aos mais prximos do cho, nos prdios que
possuem elevador. Mas, nos prdios no servidos de elevadores a mesma regra
no se aplica porque os mais altos obrigam a galgar as escadas;
d) fatores secundrios so igualmente levados em conta, como por exemplo,
- ter acesso ou dar vista para um terrao comum;
- existir ou estar projetada obra pblica que melhore a situao do apartamento;
- existirem poucas janelas, portas, vos ou varandas;
- a melhor ou pior serventia de luz;
- a qualidade dos materiais empregados no serem uniformes em todas as
unidades.
O mtodo emprico, normalmente, observado como aplicado no mercado segue as etapas
descritas (PEREIRA, 2001, p. 100):
a) considera como se tivessem igual valor as unidades de frente e de fundos do
prdio;
__________________________________________________________________________________________
43
b) separa como mais valioso o pavimento trreo, se formado por lojas; os dois
primeiros acima deste so menos reputados do que os mais altos; os andares
intermdios ora se estimam progressivamente, ora so tratados como
representando um preo igual. Nos edifcios de tamanho mais reduzido, at
quatro andares, sem elevador, altera-se o esquema , admitindo-se que a falta de
elevador deprecia os pavimentos superiores;
c) define, aps esta diviso global, a distribuio dos valores dentro de cada andar,
levando-se em conta os fatores rea e localizao e computando-se os
apartamentos de frente numa base mais elevada do que os de fundos. Depois,
ento, que podero atuar os elementos secundrios. Obtida a avaliao de
cada unidade, estima-se o seu valor relativo, isto , proporcionalmente ao
conjunto do edifcio. O certo que atualmente existem profissionais
preparados e especializados em avaliao de imveis que utilizam entre outras,
a ferramenta da estatstica inferencial para a procura de um modelo matemtico
que mais se assemelha a amostra para a formao do valor de cada unidade,
onde foram analisados todos atributos e deficincias e ento calcular o valor
venal das unidades a serem comercializadas.
Nada impede, no entanto, que outros critrios venham a ser adotados, especialmente na
fixao do valor venal da unidade, pois estava em estudo esta possibilidade, segundo o
representante do SINDUSCON/RS no grupo que estuda alterao da NORMA8, entre outras
alteraes da NBR 12.72l, especificamente dos edifcios situados em locais de especial
interesse paisagstico. Assim, apartamentos a partir de determinado pavimento podem ter
valor superior aos situados mais abaixo, pelo ngulo de viso que possibilitam aos moradores.
Igualmente, os apartamentos em zonas litorneas, de frente para o mar, tm evidentemente um
horizonte melhor do que os apartamentos de fundos. Esta situao estava prevista na Lei
10.406 (BRASIL, 2002).
Tambm se usa considerar o terreno em si mesmo e distribu-lo entre os apartamentos em
razo da rea destes, sem levar em considerao o valor do apartamento. Este critrio tem sido
muito utilizado, uma vez que nos quadros da NBR 12.721 (ASSOCIAO BRASILEIRA
DE NORMAS TCNICAS, 1999) esta razo calculada para outras finalidades e, sendo
assim, muitas vezes os Cartrios de Registro de Imveis consideram como o critrio mais
adequado.
Independente do critrio utilizado, uma vez estabelecida, definitiva a quota ideal de cada
um. Mas claro que haver de corrigir-se, quando resultar de um erro de clculo, retificao
8
Engenheiro representante do SINDUSCON/RS no grupo tcnico organizado e coordenado pela CBIC (Cmara
Brasileira da Indstria da Construo civil) nacional para propor e alterar a Norma NBR
12721(ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS, 1999). Entrevista em novembro de 2003.
__________________________________________________________________________________________
44
que se far mesmo compulsoriamente, pois que no admissvel que um comunheiro se
beneficie ou se prejudique pela atribuio de frao ideal que no corresponde ao seu
apartamento (PEREIRA, 2001, p. 100).
O surgimento de eventualidades posteriores, como a construo de edifcio na frente, ao lado
ou nos fundos, diminuindo a aerao e iluminao; a realizao de obras pelo Poder Pblico, e
outros fatores, o valor venal da unidade pode mudar. Apesar de j estarem definidas as fraes
ideais dos condminos, a assemblia tem o poder de alterar o clculo das fraes. Mas a
votao h de ser unnime, pois que o efeito da deliberao repercute na esfera jurdica de
todos e de cada um, reduzindo os encargos de algum em prejuzo de outrem e afetando a
distribuio patrimonial das quotas individuais de cada comunheiro no valor global do
edifcio (PEREIRA, 2001, p. 101).
Pode-se, portanto, perceber que todos os condminos tm evidente interesse em que se
estabelea o fracionamento ideal do terreno, de forma a determinar-se a quota-parte de cada
um, como expresso do direito condominial no terreno, partes comuns, ndice do rateio das
despesas e contribuies necessrias para o atendimento aos oramentos normais e
extraordinrios.
Assim, no pode haver edifcio em regime de comunho por unidades autnomas sem o
fracionamento do terreno por quotas-ideais, pois a Lei 4.591 (BRASIL, 1964) influiu
peremptoriamente na sua soluo: tanto quanto a sua obrigatoriedade, quanto a oportunidade
de defin-las. Quanto a oportunidade, no regime da Lei 4.591 (BRASIL, 1964), ficou
instituda a obrigatoriedade da Conveno do Condomnio, como formao particular dos
comunheiros. Ficou ainda, determinado um mnimo obrigatrio de regras, que os interessados
podem livremente ampliar, porm, jamais reduzir. Dentro deste mnimo acha-se mencionada a
discriminao das reas de propriedade exclusiva e as comuns. Como a especificao
pressupe necessariamente um critrio de atribuio, ao ser lavrada a conveno do
condomnio j devem estar calculadas as fraes ideais vinculadas a cada unidade (PEREIRA,
2001, p. 103).
Mas, a palavra definitiva aparece quando so definidas s exigncias da Lei 4.591 (BRASIL,
1964) feitas ao incorporador, para o lanamento da prpria incorporao. No pode ele
negociar unidades autnomas sem ter arquivado no Cartrio do Registro de Imveis os
__________________________________________________________________________________________
45
documentos previstos na legislao. Este arquivamento a chave que abre a comercializao
das unidades que compem o condomnio. A Lei 4.591 (BRASIL, 1964) no deixa
alternativa: somente poder negociar unidades o incorporador aps ter arquivado a
documentao referida nesta lei. Dentro desta ressalta-se a discriminao das fraes ideais de
terreno com as unidades autnomas que a ela correspondero. Portanto, o incorporador deve
efetuar os clculos e, antes de expor venda as unidades, antes de negoci-las, deve depositar,
para ser arquivado em Cartrio de Registro de Imveis o documento de que conste a
referncia precisa, em fraes decimais ou ordinrias, das quotas-ideais correspondentes a
cada uma. Assim, o clculo das fraes ideais precede, pois, ao lanamento da incorporao
exigncia para que o incorporador possa negociar as unidades. A partir do cumprimento desta
exigncia que ele atribui valor a cada unidade autnoma e inicia a comercializao.
4.5.2 Alterao da frao ideal

Atualmente, tem ocorrido muitas vezes, a adequao e alterao do projeto construtivo
original em determinadas unidades. Por exemplo a utilizao de reas de uso comum ou
transformao de telhados em terraos privativos. Isto gera uma discusso para execuo
destas modificaes, bem como acerca da possibilidade de alterao da frao ideal. Mas, por
outro lado, caso haja a unanimidade dos condminos h a possibilidade das obras e de alterar
a frao ideal individual, e basta essa alterao constar em ata de assemblia para ter
efetividade entre os prprios condminos. Mas para que possa gerar efeito perante os terceiros
indispensvel a averbao na matrcula da unidade no registro de imveis competente. O
entendimento majoritrio do Superior Tribunal de Justia e do Supremo Tribunal Federal
pelo consenso dos condminos para definir acerca das fraes ideais. Observa-se na
jurisprudncia acostada (MEZZARI,1996, p. 52):
Condomnio quorum para alterao de frao ideal consenso de todos os

condminos. Doutrina e jurisprudncia so acordes no entendimento de que, no
quorum para a alterao de frao ideal, necessrio se faz, o consenso de todos os
condminos e, at mesmos nos casos em que a Assemblia ou a Conveno autoriza
a estimativa das cotas, a votao h de ser unnime.
e
Condomnio alterao excepcional da frao ideal depende de consenso de todos
os condminos. Fixao da frao ideal do terreno correspondente a cada unidade na
conveno condominial. A alterao excepcional da frao depende do consenso de
todos os condminos.
__________________________________________________________________________________________
46
No incio ou ao longo da existncia do condomnio, existem motivos que levam a alterao da
frao ideal. Estas possibilidades sero examinadas nos prximos itens.
4.5.2.1 A dupla finalidade da frao ideal

necessrio ter alguma cautela na anlise deste problema, pois se deve atentar para o fato de
que a frao ideal tem dupla finalidade e s ento buscar a soluo que abarque ambas as
situaes. A primeira finalidade da frao ideal, que tem maior relevncia na vida
condominial, estabelecer a quota de direitos e deveres do comunheiro perante o grupo
condominial. Com base nela so feitos rateios de obrigaes nas despesas, so quantificados
direitos, especialmente na tomada de deciso. Estas decorrncias da frao ideal so
facilmente acessadas por parte de cada comunheiro. Por unanimidade, podem ser alteradas as
cotas obrigacionais, uma vez que facultado ao grupo condominial estabelecer, por exemplo,
que o rateio das despesas seja feito em partes iguais, e que no seja respeitada a
proporcionalidade com a frao ideal, como detalha a Lei 4.591 no artigo12, pargrafo 1
(BRASIL, 1964). Uma vez que alterem as fraes ideais, as decises condominiais passaro a
ser computadas tomando por base estas novas quotas, de tal maneira que a alterao da frao
ideal ter como conseqncia tambm alterar o peso do voto de cada um.
A segunda relevncia da frao ideal ocorre no aspecto patrimonial e em dois perodos bem
distintos, onde dependendo do momento analisado, ela poder ser direito, acessrio ou
principal. Como direito acessrio, encontra-se a frao ideal vinculada unidade autnoma
(esta o principal), na ocasio do condomnio institudo. Mas a frao ideal poder se constituir
em direito principal, caso ocorra a desapropriao ou demolio do prdio (demolio que
pode ser voluntria ou acidental). Em ambos os casos (desapropriao ou demolio), ser
pela frao ideal que se qualificar o patrimnio de cada comunheiro. Assim, o Poder Pblico,
ao oferecer determinada quantia pelo prdio que esteja sendo desapropriado, pagar cada um
conforme sua frao ideal. Trata-se, portanto, do patrimnio da pessoa. A frao ideal parte
do patrimnio individual, parte esta que, poder ser meramente acessria (enquanto existente
a unidade autnoma e institudo condomnio) ou poder ser principal (na desapropriao ou
no perecimento do objeto) (MEZZARI, 1996, p. 36).
__________________________________________________________________________________________
47
A frao ideal , portanto, um bem economicamente aprecivel, objeto acessrio ou principal
do direito de propriedade. Assim, deve-se ter presente que qualquer alterao nas fraes
ideais de um condomnio ter como conseqncia imediata um aumento ou diminuio de
patrimnio imobilirio. Quando mudam as fraes ideais, algum transfere e algum adquire
bem imvel. Portanto, necessria a escritura pblica para formalizar esta alterao. De fato
a Lei 4.591 (BRASIL, 1964) no contm, dispositivo que considere o documento emitido pela
assemblia condominial como substitutivo da escritura pblica, coisa que outras legislaes
fizeram, ao regular casos diferentes. Como por exemplo, o Sistema Financeiro da Habitao, a
legislao das cdulas rural, industrial, e agora ultimamente com o advento dos consrcios de
imveis os mesmos tambm foram regulados para esta finalidade. Assim, pode-se afirmar
que, qualquer que seja o valor do bem, em se tratando de alienao de imvel, da essncia
do ato a escritura pblica para regularizao da transao.
Portanto, se est frente a duas realidades distintas para a frao ideal:
a) instrumento das relaes do grupo condominial, representa o quantum de rateio
de despesas e direitos condominiais: pode ser livremente alterada pelos
condminos, desde que a deciso seja unnime;
b) parte do patrimnio pessoal somente pode ser modificada (aumentada ou
diminuda) por escritura pblica, a partir de deciso e consenso de todos os
condminos.
No primeiro caso, a alterao ocorrer somente no mbito das relaes condominiais e o
instrumento que formalizar esta mudana ser a ata da assemblia geral firmada por todos os
condminos. O ato registral a ser praticado ser o de averbao, junto ao registro da
conveno de condomnio no Livro 3- Registro Auxiliar, local aonde deve ser registrado
(Consolidao Normativa Notarial e Registral, artigo 329, pargrafo 89) como ressalva de que
dita alterao no tem efeitos patrimoniais.
No segundo caso, a alterao dar-se- quanto ao patrimnio pessoal de cada comunheiro.
Neste caso todos os condminos devero estar de acordo e tambm devero alterar sua frao
ideal, independente se aumente ou diminua. Aqui o instrumento que dar forma a estas
modificaes dever ser a escritura pblica. Os atos registrais sero de registro das
transmisses/aquisies nas matrculas de cada unidade autnoma atingida no Livro 2 Registro Geral local aonde deve ser registrado (Consolidao Normativa Notarial e Registral,
artigo320, pargrafo 87), alm de averbao obrigatria junto ao registro da conveno de
__________________________________________________________________________________________
48
condomnio no Livro 3 Registro Auxiliar conforme determina a Consolidao Normativa
Notarial e Registral nos artigos mencionados da Corregedoria Geral do Estado do Rio Grande
do Sul.
4.5.2.2 Alienao de parte da frao ideal

Alm do caso de alterao coletiva das fraes ideais, como visto no item anterior, poder
haver alienao de parte da frao ideal, entre um comunheiro e outro, agindo eles
isoladamente do restante do grupo. Um exemplo disto o caso relativamente comum da
venda de vaga de garagem de um para outro comunheiro. Este tipo de alienao
expressamente aceita na Lei 4.591, nos artigos 2 e 4 (BRASIL, 1964).
Nos condomnios em que a vaga de garagem no tratada como unidade autnoma, as reas
construdas relativas garagem esto distribudas entre as unidades autnomas. Ou seja, a
rea correspondente cada vaga soma-se com as restantes reas atribudas unidade
autnoma a que se acha vinculada, ficando englobada na chamada rea total da unidade
autnoma. Sendo, com base nesta rea total que, via de regra, calculada a frao ideal
correspondente. Ora, evidente que, ao ser alienada uma vaga de garagem de um para outro
condmino, a rea total da unidade A (do vendedor) diminuir, e a rea total da unidade B (do
comprador) aumentar. Por conseqncia, h que ser alienada junto com a rea
correspondente e proporcional rea vendida (MEZZARI, 1996, p. 38) . Este tipo de
alienao depender de escritura pblica e dever ser registrada no Cartrio de Registro de
Imveis. Muito embora acarrete alterao das fraes ideais das duas unidades envolvidas,
no depender de autorizao do grupo condominial, por ser direito assegurado na Lei 4.591
(BRASIL, 1964).
possvel, tambm, a transferncia de somente o uso da vaga de garagem, o que acontece
principalmente em condomnios mais antigos. Neste caso no ocorrer mudana de frao
ideal pois esta rea foi definida como de uso comum do condomnio, sendo vedada a
transferncia. Dever ser feito um acordo entre as partes para o uso sem alterao na frao
ideal. possvel transcrever este acordo na conveno de condomnio mas para seu registro
no livro adequado no Cartrio de Registro de Imveis dever haver ento a concordncia de
no mnimo 2/3 das fraes ideais do condomnio.
__________________________________________________________________________________________
49
4.5.2.3 Alienao de parte da frao ideal por venda de rea privativa
Deve-se considerar a hiptese de o proprietrio de um apartamento pretender vender a um
vizinho contguo, uma dependncia para, este ltimo, obter uma unidade que melhor lhe serve
frente as suas necessidades. Esta hiptese, pode ocorrer, de o dono de um apartamento
pretender vender um dormitrio para o dono de um apartamento vizinho. Foi o caso de casal
idoso que morando sozinho era proprietrio de um apartamento com 3 dormitrios e pretendia
vender a um casal de meia-idade, com 2 filhos e proprietrio lindeiro de um apartamento de 2
dormitrios. Neste caso, um quarto no era ocupado pelo casal idoso, enquanto faltava para a
outra famlia. Nenhum dos proprietrios desejava mudar-se do edifcio e, igualmente, no
queriam permutar os apartamentos. Apenas queriam negociar um quarto. Estudando a
viabilidade legal deste negcio, foi verificado que no h vedao expressa na Lei. Logo, se a
Lei no veda, a princpio, permitido. A anlise, portanto, se direcionou a necessidade de
aprovao pelo condomnio de tal tratativa:
a) a alienao e a conseqente obra civil para anexar o dormitrio, no poderia
trazer prejuzo arquitetnico ou estrutural para o edifcio. H que se proteger a
coletividade que mora no prdio. Pois bem, no caso em tela no haveria tal
prejuzo. A fachada externa ou as reas comuns do edifcio no seriam
atingidas pela obra. A estrutura do edifcio comportava perfeitamente a
mudana, tendo sido previamente consultado o projetista e o executor do
prdio, a quem foi encomendada a elaborao das plantas e projetos de
reforma;
b) a negociao no poderia descaracterizar o condomnio ou contrariar normas
convencionadas. Em busca da resposta, foi constatado que no havia normas na
conveno de condomnio que vedasse o negcio. Quanto a descaracterizar o
condomnio em si, a resposta tambm era negativa.
Era um edifcio de apartamentos com 2 e 3 dormitrios. Assim permaneceria. Ficava, assim,
afastada a necessidade de autorizao do grupo condominial para a concretizao do negcio.
Faltava ainda ter presente que, tendo em vista que haveria modificao no projeto do edifcio,
deveria ter aquiescncia da Prefeitura Municipal, o que foi obtido pela aprovao das novas
plantas. Aps estes passos, foi lavrada a escritura de compra e venda. Vendia-se rea
construda e a correspondente frao ideal. Os clculos que acompanharam o ato foram feitos
por profissional habilitado. O notrio teve a cautela de, aps caracterizar o objeto da venda,
refazer as descries dos dois apartamentos, j com as reas e fraes ideais novas. No
Registro de Imveis a venda foi registrada na matrcula do apartamento do vendedor, onde
__________________________________________________________________________________________
50
tambm foi averbada a nova descrio com reas diminudas; no outro apartamento, do
comprador, foi averbada a nova descrio com os acrscimos decorrentes da compra e citado,
para efeitos de continuidade registral, o nmero do registro referente compra. No registro da
conveno de condomnio tambm foi feita uma averbao notificando a alterao da
individualizao dos dois apartamentos, pois havia modificao de rea entre os
apartamentos. Todo o processo foi executado corretamente e com muito zelo pelo notrio.
4.5.2.4 Outras possibilidades de alterao da frao ideal

O aumento do nmero de unidades autnomas de um condomnio, seja pela construo de
novas unidades, seja pela transformao de reas de uso comum, por exemplo a
transformao do apartamento do zelador em apartamento de propriedade privativa acarretam
alteraes nas fraes ideais, que devem ser recalculadas e redistribudas. Tambm, o caso,
da alterao da frao ideal quando uma das unidades autnomas autorizada a aumentar sua
rea construda, com edificaes feitas, por exemplo, em terraos, tetos e ptios.
Questo muitas vezes presente nos pequenos empreendimentos a do proprietrio primitivo
pretender se reservar o direito de construir mais unidades sobre a laje do prdio.
Evidentemente que, uma vez individuadas as unidades, se esgotam as fraes ideais de
terreno. Qualquer edificao posterior, qual se pretenda dar a condio de unidade
autnoma, no ter base concedida pela frao ideal, a propriedade que se estabelecesse sobre
esta nova unidade, coloca-se frente ao direito de superfcie a propriedade da edificao em
terreno alheio. Ora, o sistema brasileiro no acolhe esta figura. Para o ordenamento tcnico e
fiscal em vigor, indispensvel a vinculao entre a unidade autnoma e o solo sobre o qual
assenta o edifcio. Por outro lado, o direito de propriedade assentado sobre a frao ideal
constitui tambm coisa certa e determinada, embora no localizada fisicamente. Assim,
quando se pretender construir mais uma unidade, h que se contar em primeiro lugar com o
concurso unnime das vontades dos comunheiros. Em segundo lugar e, obviamente, com a
aprovao da municipalidade; e por terceiro, mas no por ltimo, aquele que vir a ser
proprietrio da nova unidade dever adquirir (a ttulo oneroso ou gratuito) a frao que estar
vinculada dita unidade. Haver, por certo, uma diminuio patrimonial de todos os demais,
a ensejar a necessidade de ttulo de transmisso e de registro deste ttulo junto ao Registro de
__________________________________________________________________________________________
51
Imveis. Por fim, dever ser feita nova instituio do condomnio, especialmente no que se
refere individuao das unidades, que dever ser refeita. As alteraes ocorrero no s na
frao ideal de terreno de cada unidade, mas tambm nas reas de uso comum de diviso
proporcional que correspondem a cada uma delas, de tal sorte que a rea (soma das reas
privativa e comum) tambm se modificar.
Tal procedimento dever ser feito junto ao Registro de Imveis de uma s vez, apresentados
todos os documentos necessrios. Estes documentos iro sendo formados ao longo do tempo,
mas somente com a concretizao da obra e a obteno do habite-se total que se poder
pretender alterar a situao registral existente.
No Registro de Imveis sero obedecidos os seguintes passos:
a) registro da alienao da parte das fraes ideais de cada um dos comunheiros,
para a formao da frao ideal da nova unidade;
b) averbao da construo da nova unidade;
c) averbao da individuao, junto ao registro da instituio de condomnio;
d) abertura de matrcula da nova unidade, j em nome daquele que adquiriu dos
demais a frao ideal respectiva;
e) averbao de retificao das reas e fraes ideais de todos os demais
comunheiros, nas suas respectivas matrculas;
f) averbao da conveno de condomnio no Livro 3.
Este procedimento bastante semelhante nos casos explanados nos itens anteriores quando
um dos condminos for autorizado a aumentar a rea fsica de sua unidade, mediante
construes posteriores individuao. Da mesma forma, quando um terceiro venha a
pretender edificar uma unidade sobre o empreendimento, dever obedecer a todas as etapas
acima referidas.
__________________________________________________________________________________________
52
4.6 NORMAS TCNICAS

A normatizao elaborada pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT) e a
legislao determinou que esta atividade fosse disciplinada.
4.6.1 Histrico
A Lei 4.591 (BRASIL, 1964) no seu artigo 53, determinou que o extinto Banco Nacional de
Habitao (BNH) celebrasse contrato com a ABNT para elaborao de normas tcnicas para
disciplinar todos os procedimentos das incorporaes imobilirias adequadas a cada tipo de
edificao. A ABNT elaborou e publicou o Projeto de Norma Brasileira PNB 140 em 1965
com ttulo de Avaliao de Custos Unitrios e Preparo de Oramento de Construo
para Incorporao de Edifcios em Condomnios, que, mais tarde, foi homologada sob o
mesmo nmero e ttulo, ou seja NB 140. Portanto, por fora de Lei, a ABNT elaborou a NB
140 que definiu o imvel, fixou as condies exigveis para a avaliao de custos unitrios e o
preparo de oramentos de construo para a incorporao de edifcio em condomnio. Mesmo
que os preos obedeam mais s condies de mercado do que a estrutura de custos das
unidades, era crena que o estabelecimento de custos unitrios fosse o melhor critrio para
identificao dos preos. Havia a necessidade de ter um parmetro de que servisse para
avaliar os preos de mercado (GOLDMAN, 1986; HIROTA, 1987).
Esta norma atendendo dispositivo legal caracterizou padres de edificaes residenciais
quanto ao nmero de pavimentos, quartos por unidade independente e padro de acabamento.
Para tanto, definiu termos tcnicos e viabilizou a comparao entre imveis pela descrio
detalhada das variveis geometrias e especificaes de materiais. Estes critrios objetivavam a
correta aplicao dos mtodos de estimativas de custos e determinao de reas para atender
ao prescrito na Lei. Estabeleceu o mtodo de estimativa de custo que consistia da
hierarquizao dos componentes do custo de construo para cada um dos vinte e quarto
projetos-padro e que eram exclusivamente, de prdios habitacionais.
__________________________________________________________________________________________
53
Esta hierarquizao visava detectar um nmero reduzido de insumos que fossem
significativos para a construo de edifcios, simplificando a pesquisa mensal de preos para
clculo dos Custos Unitrios Bsicos (CUB) (HIROTA, 1987). Formoso (1986), reportandose aos CUB apurados pela metodologia da NB-140 (ASSOCIAO BRASILEIRA DE
NORMAS TCNICAS, 1965), destaca que o objetivo da apurao destes valores oferecer
estimativas de custos de projetos de edificaes.
A metodologia de clculo dos CUB descrita na Norma tinha por estrutura lotes bsicos
individuais para os projetos-padro que consistiam de uma relao de insumos com
coeficientes associados (estes designados de quantidades). Na apurao final os preos destes
insumos eram pesquisados nos locais onde estavam sendo calculados. A Norma no
regulamentava a forma das pesquisas de preos, no citando por exemplo:
a) quantos preos deveriam ser consultados por insumo;
b) o perodo de realizao da pesquisa e onde estes preos seriam colhidos: no
comrcio local abrangendo todos os comerciantes (atacadistas e varejistas), ou
apenas um destes, ou s consultando os construtores que estivessem com obras
no ato da pesquisa.
Outro aspecto que tambm no foi regulamentado foi o critrio de homogeneizao dos
preos da pesquisa. Deixa estes critrios para os pesquisadores decidirem. A legislao
delegou aos SINDUSCON a responsabilidade pelo clculo dos CUB e sua divulgao teria de
ser publicada at o dia cinco de cada ms (HIROTA, 1987).
Hirota (1987) aponta em seu trabalho lacunas que traziam prejuzos eficcia de aplicao da
Norma, como por exemplo, a omisso do termo frao ideal de terreno e a falta de critrio
estabelecido para o conceito de rea equivalente de construo. Esta autora, assim como todos
os demais j citados neste trabalho sobre o tema, indica que a frao ideal de terreno exerce
forte influncia na vida condominial de um edifcio. E conclui: [...] O que pode ser percebido
[...] que, embora a norma padronize mtodos, os aspectos operacionais no encontram
regras criteriosas estabelecidas para que os objetivos traados sejam efetivamente alcanados
[...].
__________________________________________________________________________________________
54
4.6.2 A NBR 12.721: criao e funes

Em 1990, a ABNT constituiu nova comisso que teve a incumbncia de sistematizar as
propostas recebidas e redigir um novo texto que viesse a corrigir as falhas apontadas pelos
diversos segmentos que lidavam com a NB 140 (ASSOCIAO BRASILEIRA DE
NORMAS TCNICAS, 1965; SCHMIDT, 1995). No foi a primeira vez que surgiu esta
iniciativa mas todas as anteriores no chegaram a definio de uma nova norma.
Este novo texto de norma recebeu a nomenclatura de NBR 12.721 (ASSOCIAO
BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS, 1992). Foi publicado em agosto de 1992, entrando
em vigncia a partir de janeiro de 1993. Ficou com a responsabilidade de fixar as condies
exigveis avaliao de custos unitrios e preparo de oramento de construo para
incorporao de edifcios em condomnio. Manteve a mesma denominao daquela que a
precedeu. A Norma trata dos prdios habitacionais e, junto com a emenda que recebeu em
1999, estipulou critrios para os prdios comerciais, galpes industriais e casa popular. hoje
a NBR 12.721 (ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS, 1999) em vigor
at a data do trmino deste trabalho.
Baseado na Lei 4.591 (BRASIL, 1964), que descreve todos os procedimentos para que o
incorporador faa o lanamento e execuo dos empreendimentos imobilirios, a Norma:
a) rege o estudo e definies do rateio das reas entre as unidades individuais
quanto ao direito de uso dos condminos;
b) fornece elementos para a realizao de oramento aproximado atravs de uma
comparao por semelhana entre o projeto pretendido e projetos padronizados
por ela, sendo esta avaliao feita em virtude da inexistncia de projeto
construtivo completo, no momento do lanamento da incorporao;
c) padroniza a forma de apresentao e recomenda itens que devem ser
contemplados na descrio do projeto a ser construdo e seus memoriais
descritivos.
A avaliao de custo de edificao deve ser feita atravs de procedimento matemtico
simplificado a partir dos CUB, que representam custo parcial por rea de construo de
projeto-padro. A responsabilidade de clculo mensal continua sendo dos SINDUSCON. Os
__________________________________________________________________________________________
55
valores dos CUB so calculados por processo expedito de atualizao de preos adotando-se
para tanto lotes de insumos representativos de custos. O sistema de divulgao foi mantido da
Norma anterior.
A norma destaca que somente para os efeitos de clculo desses CUB, cabe, nesse estgio, a
considerao de um nmero reduzido de projetos-padro. Os valores assim obtidos devero
ser substitudos pelo valor apurado no oramento discriminado da obra, calculado utilizandose todos os projetos completos, com o uso de composies unitrias de custos, de uso corrente
ou homologadas pelos SINDUSCON e que devem ser juntadas aos instrumentos de
contratao nos cartrios.
Os valores dos CUB continuam sendo utilizados com finalidade diferente da que foi definido
originalmente pela Norma. Por exemplo, o INSS resolveu, atravs de Instruo Normativa
(IN), usar o CUB como base para a aferio indireta de salrios em obras civis (COSTA,
2000). Isto d a Norma que define sua metodologia de clculo uma responsabilidade maior do
que a por ela estabelecida.
Para modificar a finalidade de uso dos CUB de parmetros de auxlio na avaliao das
incorporaes imobilirias na fase embrionria, como regulador do mercado imobilirio, sua
metodologia de apurao requerer reviso geral devendo seguir tcnicas estatsticas dos
nmeros-ndice que medem tendncias econmicas. Pela metodologia atual nem todas as
variveis do mercado setorial so consideradas e a metodologia empregada no apresenta o
rigorismo exigido para este tipo de uso.
A necessidade de reviso da NBR 12.721 (ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS
TCNICAS, 1999), reconhecida pela CBIC, abrange uma gama de elementos que diz respeito
aos custos unitrios bsicos pode-se enumerar:
a) os projetos-padro;
b) reviso na estrutura de apurao dos valores para os custos unitrios de
construo;
c) especificao tcnica detalhada dos insumos que participem da pesquisa de
preos para o clculo dos custos unitrios bsicos;
d) a metodologia da pesquisa dos preos no mercado;
e) a homogeneizao dos preos pesquisados, entre outros.
__________________________________________________________________________________________
56
Vale salientar que, decorridos vrios anos, alterou-se, fundamentalmente, a estrutura, pois
foram implementadas novas tcnicas que otimizam o processo atravs de sua racionalizao
bem como a disponibilidade de novos materiais. Segundo Cantanhede (2003), a construo do
modelo de clculo dos CUB foi a partir dos oramentos discriminados dos projetos-padro,
por determinao da ABNT. Seu estudo de reconstituio mostrou que esta segmentao no
seguiu qualquer critrio geral. Pode-se afirmar que em alguns dos grupos os insumos esto
reunidos pelo critrio de aplicao na mesma etapa da obra, como so os casos dos grupos de
insumos das instalaes eltricas e hidrulicas ou das louas e metais sanitrios. Cr-se que na
fase da construo do modelo de clculo dos CUB no foi considerada a finalidade deste
modelo, que refletir o comportamento monetrio dos oramentos que lhe deram origem. Um
oramento formado por insumos, quantidades consumidas na obra, preos unitrios e custos
totais, todos estes fatores reunidos traduzem o valor do oramento e interferem na
manuteno de valores adequados, ao longo do tempo para os CUB.
4.7 A CONVENO DE CONDOMNIO
4.7.1 Origem
A conveno de condomnio deve sua criao ao engenho daqueles que se viram a braos com
a nova situao criada pelo legislador de 1928. O Decreto 5.481 (BRASIL, 1928) e toda
legislao existente at 1964 no previa a existncia da conveno de condomnio, de tal sorte
que sua celebrao havia sido imposta pelo cotidiano, como fundamental ao regramento da
vida do condomnio. Serpa Lopes (1938, p. 252), lembra, a propsito que: essa conveno
no pode figurar no Registro de Imveis, pois no h dispositivo legal que o justifique.
Maximiliano (1950), cuja obra foi desenvolvida luz dos preceitos anteriores a 1964,
identificava que o instrumento disciplinador destas relaes poderia estar contido em
Regulamento, Conveno Unnime ou Ttulo. Informava que aquilo que chama de: estatuto
real do imvel formado pelo ttulo bsico do sistema, o qual estabelece a diviso ou
edificao em apartamentos ou andares distintos. Em regra, um documento pr constitudo e
redigido definitivamente; pode, entretanto, ser por todos os co-proprietrios aceito a
__________________________________________________________________________________________
57
posteriori. Prosseguia: H de prever, portanto, e de modo minucioso, a amplitude das
prerrogativas e deveres de cada um, os limites do condomnio e o modo de funcionar de toda
a engrenagem administrativa, sendo lcito at estabelecer sanes convencionais.
(MAXIMILIANO, 1950, p. 236 ).
O legislador de 1964 acolheu a figura, nominou-a conveno de condomnio e previu
expressamente seu registro imobilirio. No artigo 9 da Lei n 4.591 se l que os proprietrios,
promitentes compradores, cessionrios ou promitentes cessionrios dos direitos pertinentes
aquisio de unidades autnomas, em edificaes a serem construdas, em construo ou j
construdas, elaboraro, por escrito, a conveno de condomnio e devero, tambm, por
contrato ou por deliberao em assemblia, aprovar o Regimento Interno da edificao ou
conjunto de edificaes.
Existem autores que consideram a conveno de condomnio como uma relao to-s
contratual. Orlando Gomes chega a ser taxativo: sua natureza contratual (GOMES, 1980,
p. 226). Caio Mario da Silva Pereira (1977, p. 125) diz que: [...] na sua origem assemelha-se
ela, na verdade, a um contrato, porque nasce de um acordo de vontades.
Silvio Rodrigues (1978, p. 208) aduz que: [...] do ponto de vista formal a conveno se
assemelha a um contrato; ato plurilateral realizado por escrito, como acontece com os
contratos em geral. No que seguido por Nisske Gondo e J. Nascimento Franco (1988, p.
56), para quem: [...] os civilistas geralmente afirmam que a conveno de condomnio de
edifcios em apartamentos tem carter contratual, porque deriva da vontade de todos quantos a
subscrevem.
bem verdade que a lei optou pelo termo conveno para nominar este instituto, e da
decorreu alguma celeuma posterior. O legislador foi infeliz na escolha do nome. Conveno,
ensina Luft (1993), ajuste, acordo, convnio, pacto. Portanto, etimologicamente, o termo
conveno contm a idia de acordo de vontades, o que apenas meia verdade, sob a tica da
natureza jurdica deste instituto. Porque, em que pese o tratamento subjetivo plural dado pelo
artigo 9, a dita conveno de condomnio no , necessariamente, contrato.
H mesmo quem afirme categoricamente o contrrio, como Nascimento (1978), para quem
conveno no contrato. diploma normativo, tendo os mesmos efeitos de lei.
__________________________________________________________________________________________
58
Florenzano (1966, p. 39) a define como ato regra ou ato constitutivo de um direito
estatutrio.
Na verdade, a natureza coletiva est julgada to somente no plano de eficcia do regramento
condominial. Seu nascimento tanto pode decorrer de tratativas do grupo condominial quanto
da vontade de uma s pessoa, nos casos em que nico o proprietrio do empreendimento.
Portanto, no importa se foi a vontade coletiva ou unilateral que criou o regramento
condominial. Se coletiva, vlida e eficaz desde logo. Se unilateral, vale desde o seu registro,
mas a eficcia fica suspensa at que haja pluralidade subjetiva aderindo.
Na origem, tem natureza convencional, que pode ser tcita ou expressa, devido sua
formao por acordo de vontade ou porque assim se tornou pela adeso dos adquirentes. No
entanto, aps atingida sua eficcia plena, ela passa a se constituir em ato normativo, mais se
aproximando da lei do que do contrato. Lei que vige entre um grupo restrito, semelhana do
estatuto social. Seu ordenamento transcende dos que participaram de sua elaborao ou de
sua votao. Estendendo-se para alm dos que a assinaram e seus sucessores ou sub-rogados,
vai alcanar todos os participantes do condomnio (PEREIRA, 1977, p. 125).
4.7.2 Formao
Para ser outorgada a conveno de condomnio no necessrio que a obra esteja pronta,
como se poderia pensar. a prpria Lei, no seu artigo 9, que prev que a elaborao da
conveno obrigao dos condminos em edificaes a serem construdas, em construo
ou j construdas. No entanto, e como citado, o estatuto condominial tanto pode ter seu
nascedouro na convergncia de vontades, como pode ser outorgado unilateralmente.
No primeiro caso, havendo pluralidade de proprietrios de fraes ideais ou de unidades
autnomas (conforme a obra se ache projetada, em construo ou pronta), devero os titulares
de direito elencados na Lei, que representem a soma mnima de 2/3 das fraes ideais,
celebrar dita conveno. obrigao, imposta pela Lei, muito embora inexista penalidade
direta pela sua inobservncia. Assim que, ainda hoje, existem inmeros condomnios
regularmente institudos, que no contam com o regramento especfico. Submetem-se estas
pessoas a inmeros dissabores e questionamentos no raro levados soluo na esfera
__________________________________________________________________________________________
59
judicial. De outra sorte, casos h em que o regime da propriedade horizontal institudo pela
vontade singular do proprietrio. Sendo dono do terreno, nele constri um edifcio de
apartamentos. No oferece venda durante a construo, o que o descaracteriza como
incorporador. Ao fim da obra, de posse do habite-se, institui em condomnio para submeter o
empreendimento ao regime especial da Lei n 4.591 (BRASIL, 1964) e para individuar as
unidades autnomas. Neste momento, de todo interessante e tambm fundamental que seja
tambm levada a registro a conveno de condomnio do empreendimento. Querer, como
querem alguns, que se espere ter ao menos uma unidade sido vendida, para s ento se
reconhecer a existncia do condomnio especial e s a admitir-se a outorga da conveno de
condomnio postergar sua instituio.
Na pluralidade de titulares de direitos assim constituda, onde um proprietrio de uma
pequena frao e o outro detm a quase totalidade das demais fraes, jamais haver qualquer
justificativa que legitime s ento aceitar o registro da conveno de condomnio. Ora, a
vontade do proprietrio de 2/3 das fraes ideais quem impe as regras condominiais.
Portanto, o proprietrio da obra submeter aquele primeiro comprador de unidade, ao seu
nico e exclusivo arbtrio.
Claro fica que este comprador estar mais protegido em seus interesses se conhecer de
antemo as regras do condomnio. Mesmo que se exista alienao da primeira unidade, com o
registro da conveno condominial, ainda persiste o fato: detentor da maioria esmagadora das
fraes ideais, o proprietrio da obra sempre impor sua vontade. A concluso obrigatria a
de que [...] o proprietrio nico de um edifcio pode submet-lo ao sistema da propriedade
horizontal, bem como outorgar a conveno e o regulamento [...] (FRANCO et al., 1988, p.
14-15). Assim, executado o registro imobilirio da conveno de condomnio pelo detentor da
grande maioria das fraes ideais, como medida de proteo ao comprador da primeira
unidade, ele aderir as normas se assim lhe convier.
4.7.3 A forma, o contedo e o registro da conveno de condomnio

A lei exige forma escrita, podendo ser por instrumento pblico, devendo ser assinada por
todos aqueles que a aprovaram. Permite tambm em instrumento particular, porm com
firmas reconhecidas.
__________________________________________________________________________________________
60
consenso que a conveno de condomnio, ainda que no registrada, lei entre as partes.
Em deciso recente, o Superior Tribunal de Justia posicionou-se no sentido de que
(IMOBILIRIO, 1994, p. 15):
[...] regularmente aprovada, a conveno do condomnio de observncia

obrigatria, no para os condminos como para qualquer ocupante de unidade, como
prev expressamente o pargrafo 2 do artigo9 da Lei n 4.591/64. A falta de
registro no desobriga o locatrio de respeitar suas disposies [...]
Vale lembrar que o registro feito no Livro 3 Registro Auxiliar e que o texto a ser ali
consignado o ser por resumo, seguindo a regra de que os atos
de registro so feitos
consignando-se apenas os dados principais do ttulo. O Registro de Imveis poder certificar

para os interessados o inteiro teor da conveno, mediante cpia original que
obrigatoriamente ficar arquivada, por tratar-se de instrumento particular, ou pela indicao
do tabelionato onde foi lavrada, se feita em escritura pblica.
4.7.4 Retificaes e alteraes

O registro da incorporao imobiliria quanto da instituio de condomnio pode ser
retificado ou alterado por causas supervenientes. Embora o carter definitivo que deve revestlo, fatores os mais distintos podem determinar a necessidade de sua modificao. Evidente
que a regra geral a ser aplicada para todos os casos de retificao ou alterao dos registros de
instituio de condomnio deva ser a de exigir-se a mesma convergncia de vontade que foi
requisitada para a formao do ato que se pretenda modificar (MEZZARI, 1996, p. 131).
Sempre que presente o interesse dos demais integrantes do condomnio, devem estes se
manifestar. Cumpre ao Cartrio de Registro de Imveis verificar, se esto presentes todas as
partes necessrias, independente de questionamentos sobre validade ou eficcia da retificao.
Portanto, sempre possvel sua alterao, desde que haja concordncia das partes. Entretanto,
se a deciso partir unilateralmente do incorporador, aps ele j ter comercializado alguma
unidade, dever ter anuncia do comprador para poder alterar algum documento do registro da
conveno de condomnio ou outro do memorial de incorporao imobiliria registrada.
__________________________________________________________________________________________
61
5 INCORPORACO E INDIVIDUAO IMOBILIRIA
5.1 ASPECTOS GERAIS

Modalidade empresarial por excelncia, a incorporao imobiliria constitui-se na atividade
empresarial que viabiliza o projeto de um determinado empreendimento, submetendo-o ao
regime especial da Lei 4.591 (BRASIL, 1964). Faz oferta pblica para alienao das unidades
futuras, acompanhando e responsabilizando-se pelo empreendimento at seu final. Trata-se de
um processo com muitas varveis intervenientes e riscos onde o empreendedor vislumbra
excelente rentabilidade, o que na realidade no ocorre. Para isto ocorrer, ele dever estar
capacitado e preparado para gerenciar esta atividade.
A figura do incorporador est delineada no artigo 29 da Lei 4.591 (BRASIL, 1964),
considerando-se como tal aquele que aceita propostas, compromissa ou efetiva a venda de
unidades futuras em edificaes ainda apenas projetadas ou inconclusas, coordenando e
levando a termo o empreendimento. O incorporador pode ser pessoa jurdica ou fsica,
singular ou coletiva, comerciante ou no. Igualmente, no necessrio que seja o proprietrio
da obra ou titular de direitos tendentes aquisio, conforme referidos no artigo 30 da mesma
Lei. O incorporador pode ser tambm o construtor da obra, ou o corretor de imveis
interessado em viabilizar o empreendimento e intermediar as vendas. Para caracterizar a
atividade do incorporador, ter-se- presente a inteno de, no curso da obra, alienar fraes
ideais do terreno vinculadas a unidades futuras, fazendo disso uma atividade empresarial
(MEZZARI, 1996, p. 77).
Com o passar dos anos, o crescimento desproporcional da populao em relao a quantidade
de moradias disponveis houve a necessidade de novas construes para atender a demanda.
Ela era desordenada e no raro muitas ficaram inacabadas. Ento, surgiu a incorporao
imobiliria com o intuito de regulamentar e disciplinar a atividade da construo, dando
garantias tanto aos promitentes compradores, como aos promitentes vendedores, e com isso
fazer com que se possa transacionar legalmente as unidades mesmo antes de iniciadas as
obras, sem qualquer prejuzo a nenhuma das partes envolvidas no negcio. Exatamente, nesse
__________________________________________________________________________________________
62
momento que surge a necessidade de individualizar a edificao, objetivando ter no
condomnio, alm das partes comuns onde todos so co-proprietrios, a rea privativa de cada
unidade autnoma, ou seja, especificando qual a rea privativa de cada casa, apartamento, loja
ou sala corresponde, ou seja a formao do condomnio especial previsto na legislao.
Assim, como j foi citado anteriormente quando o objetivo de quem edifica alienar parte ou
a totalidade das unidades para entrega futura exigncia legal o registro da incorporao
imobiliria no Cartrio de Registro de Imveis. Sendo a concepo da edificao em vrias
unidades autnomas e no existindo a sua comercializao, na ocasio da concluso do
empreendimento, dever ser feito somente o procedimento da individuao. Este o ato que
juntamente com outros documentos possibilita o registro e a emisso da matrcula com as
caractersticas da unidade, tambm conhecida por certido de nascimento do imvel, que
ser utilizado em toda sua vida til.
O registro da incorporao imobiliria ato complexo, que exige do registrador um exame
acurado de toda documentao e pressupe uma anlise de pequenas diferenas que escapam
ao primeiro enfoque. Suas cautelas devem ser de tal monta que o eximam de questes
envolvendo o empreendimento e, paralelamente, atribuam aos adquirentes de direitos sobre as
unidades a segurana jurdica decorrente do registro bem feito, face suas responsabilidades se
estenderem nas reas administrativa, cvel e at criminal (MEZZARI, 1996, p. 107).
possvel que esta seja a principal origem do excessivo zelo e extrapolao de suas atividades
que dificultam, entravam, retardam ou, at mesmo, impedem o registro das incorporaes
imobilirias com exigncias muitas vezes inoportunas e descabidas.
O elenco de documentos exigido pela legislao obriga os incorporadores, antes de anunciar a
venda, a depositar no Cartrio de Registro de Imveis da respectiva circunscrio toda relao
dos mesmos. At a presente data no so possveis as partes escolherem o Cartrio de
Registro e tampouco o oficial registrador buscar granjear clientela. Todos esto
inarredavelmente adstritos ao princpio da territorialidade.
O conceito legal de incorporao imobiliria encontra-se no artigo 28, pargrafo nico da Lei
4.591 (BRASIL, 1964), ou seja, Para efeito dessa lei, considera-se incorporao imobiliria a
atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para a alienao total ou
parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas.
__________________________________________________________________________________________
63
Dessa forma, no se pode confundir, s h necessidade de se efetuar a incorporao
imobiliria quando o incorporador pretender alienar as unidades da edificao que ser
construda ou que esteja em andamento, ou seja, a promessa de compra e venda de coisa
futura. Assim, se uma pessoa adquire uma propriedade do incorporador e quiser revend-la,
logicamente, no se trata mais de incorporao imobiliria negcio jurdico e apenas regerse- pelas normas de direito civil acerca de compra e venda de bens imveis (BRASIL, 2002).
E mais, se o incorporador constri um prdio, mas no inicia a alienao das unidades
deixando para transacion-las apenas aps a concluso do prdio, que se d legalmente na
ocasio da expedio do habite-se, documento esse de cada competncia da Prefeitura
Municipal, o qual indica que a edificao encontra-se em situao de habitao, torna-se
totalmente dispensvel o processo da incorporao imobiliria, sendo necessrio apenas que
se realize a individuao, a qual ir discriminar as unidades ( RIO GRANDE DO SUL, 1990).
Outra situao em que se dispensa a realizao da incorporao e individuao imobiliria
no caso do vendedor alienar a edificao aps concluda com o habite-se em seu todo para
uma ou um grupo de pessoas e considerar a edificao somente uma unidade global. O
proprietrio ou proprietrios seriam donos de percentuais do global, formariam o condomnio
comum tradicional. Nada impediria que futuramente as unidades fossem individuadas e ento
se criaria o condomnio especial previsto pela legislao. Existe tambm a hiptese onde
inexiste a incorporao imobiliria, na construo de condomnio em grupo fechado, quando
um grupo de pessoas se rene para adquirir o terreno onde ser erguido o prdio, contratam
um construtor, o qual passa a ser o responsvel da obra juntamente com o administrador, e os
condminos arcam com todas as despesas da oriundas para ao final receberem em conjunto a
edificao. No caso supra, se tem duas possibilidades, ou essas pessoas ficam todas
proprietrias do todo, em condomnio comum tradicional, ou podem fazer na ocasio da
feitura, uma diviso da propriedade condominial, determinando a parte de uso comum e a
parte do uso individual, especificando quem ter direito a qual unidade (BRASIL, 1964).
Atualmente devido a falta de financiamentos para as construes surgiram os recursos
provenientes de fundos imobilirios e aqueles que so as sociedades constitudas em regra
para um ou alguns negcios determinados, por exemplo a construo e comercializao de um
edifcio, no se exteriorizando, por outro lado, sob firma ou denominao social prpria, nem
aparecendo seus scios, salvo o scio gerente ou ostensivo. Em ambos os casos normalmente
so feitos o registro da incorporao imobiliria, pois so vendidas cotas do empreendimento
__________________________________________________________________________________________
64
para futura comercializao das unidades (RUMO, 2001; ANLISE, 2002). Tambm
possvel que a constituio destes fundos sejam fechados para um grupo ou abertos at em
bolsas de valores.
As opes vo depender da vontade e objetivo das partes e, tambm, principalmente da
exigncia e interpretao do Registrador. Claro est que devero ser compatveis os quadros
das planilhas da NBR 12.721 (ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS,
1999) com a concepo arquitetnica e objetivo final do projeto, principalmente, quando da
utilizao de acessrios da unidade principal j que a incorporao imobiliria conseqncia
destas planilhas.
5.2 CARACTERSTICAS DA INCORPORAO IMOBILIRIA

De acordo com a Lei 4.591 (BRASIL, 1964) e norma NBR 12.721 (ASSOCIAO
BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS, 1999) possvel anexar os acessrios a unidade
principal, sendo mais conveniente para se ter custas menores do registro. Mas verifica-se a
ocorrncia de resistncia da maioria dos Oficiais Registradores em aceitar estes acessrios:
alguns registram e outros no, principalmente no local onde so poucas as incorporaes.
H, tambm, diferenas de procedimento quanto possibilidade da incorporao ser global,
com prindividuao, ou com a abertura de matrculas individualizadas enquanto a obra no
est pronta. Esta situao da abertura de matrculas individualizadas antes da concluso das
obras no comum. possvel a ocorrncia em outros Estados da Federao, entretanto no
Rio Grande do Sul pontual e aceita por alguns Cartrios de Registros de Imveis. Eles
relutam em executar este ato em virtude de considerarem que este procedimento induz o
consumidor final a sensao da obra estar concluda, indo contra o objetivo do registrador de
dar proteo a negociao.
Por outro lado, quando a incorporao imobiliria executada em partes, situao prevista na
legislao, cria-se um dificultador se no houver a abertura das matrculas individualizadas,
principalmente quando estiver envolvido um agente financeiro da habitao. Ocorre que, se
aps a comercializao, houver registro de alguma unidade no Cartrio de Registro de
Imveis, os adquirentes passam a constar na matrcula geral, e a partir da todas operaes,
__________________________________________________________________________________________
65
sejam de que tipos forem, como hipoteca, registro, aporte de capital, averbao, individuao
tero de ter anuncia de todos os proprietrios visto eles constarem na matrcula. Caso esteja
individualizada se dar o registro ou a transferncia das unidades somente naquela
correspondente, ficando as outras liberadas para o incorporador construir, hipotecar ou
comercializar sem a participao dos outros condminos (BRASIL, 2002).
Vale lembrar que estes procedimentos no esto explicitamente previstos na legislao, eles
decorrem da interpretao e entendimento dela, principalmente do Cartrio de Registro de
Imveis, porm so legais e no objetivam o prejuzo de terceiros. Enfim, cada
empreendimento deve ser minuciosamente analisado para aps definir-se o procedimento
adequado, resguardando o interesse das partes assim como preservando a norma legal.
5.3 UNIDADES EM CONDOMNIO

O processo de Registro de Incorporao ou de Individuao Imobiliria pode ser,
genericamente denominado de instituio da propriedade horizontal, pois com a
instituio de condomnio que um determinado empreendimento, sujeito as regras dos direitos
comuns, que se passa, mediante um processo prprio, a sujeitar-se ao regime da propriedade
horizontal. A instituio do condomnio especial, registrada no Registro de Imveis, tem o
efeito de especificar aquilo que ser de propriedade isolada, discriminado-a, caracterizando-a,
fixando-lhe a correspondente frao ideal. O ato constitutivo opera a identificao do imvel
e estabelece a autonomia das unidades com suas correspondentes fraes.
O registro confere todos os direitos inerentes propriedade, com a forma especial que
caracteriza a unidade autnoma na propriedade horizontal, dentre as quais vale ressaltar a
faculdade de disposio sobre cada frao ideal, bem como das acesses dos outros
condminos. No regime do condomnio horizontal no existe a figura da preferncia dos
demais consortes. Desta forma, tem-se por instituio de condomnio a manifestao de
vontade que, contendo a identificao das unidades consideradas isoladamente e o
ordenamento concernente s partes destinadas ao uso comum no empreendimento, submetemse mediante registro, ao regime especial, a Lei 4.591 (BRASIL, 1964).
__________________________________________________________________________________________
66
5.4 O INSTRUMENTO E O PROCESSO PARA REGISTRO

A regra do artigo 7 da Lei 4.591 (BRASIL, 1964) estatui que:
O condomnio por unidades autnomas instituir-se- por ato entre vivos ou por
testamento, com inscrio obrigatria no Registro de Imveis, dele constando: a
individualizao de cada unidade, sua identificao e discriminao, bem como a
frao ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuda a cada unidade, dispensandose a descrio interna da unidade.
A nica exigncia quanto forma que ela seja escrita. H que se lembrar, sempre, que
necessrio o registro imobilirio da instituio e este somente se far mediante documento
escrito, no tendo valor a forma oral como discrimina a Lei 6.015 (BRASIL, 1973). A Lei
4.591 (BRASIL, 1964) tem um elenco mnimo de elementos que devem constar do
instrumento de instituio do condomnio e a estes deve-se somar as exigncias de outras
normas legais, especialmente a Lei 6.015 (BRASIL, 1973), dita Lei dos Registros Pblicos.
5.4.1 A identificao das partes

A identificao das partes ocorrer mediante a indicao de nome, nacionalidade, profisso,
estado civil, domiclio e residncia, o nmero de inscrio no Ministrio da Fazenda atravs
do Cadastro de Pessoas Fsicas (CPF) ou, na falta deste, o nmero de qualquer documento de
identidade ou a filiao. Estes dados tambm devem se consignados em relao ao cnjuge,
declinando-se o regime de bens e data de casamento. Para os solteiros deve-se declinar
tambm sua maioridade civil. Para as pessoas fsicas, nos casos em que o instituidor seja
representado por procurador ou, por motivos de falta de plena capacidade civil, haja
representao ou assistncia determinadas por lei, estas circunstncias tambm devem ser
declinadas, sendo de todo recomendado que os representantes e assistentes sejam igualmente
qualificados, dispensada a indicao de seus cnjuges. Se pessoa jurdica, a qualificao
inclui a nacionalidade, sede e foro jurdico e a inscrio no Ministrio da Fazenda atravs do
Cadastro Nacional de Pessoa Jurdica (CNPJ). A representao deve ser comprovada, com a
apresentao de procurao, contrato ou estatuto social.
__________________________________________________________________________________________
67
As exigncias aqui elencadas decorrem especialmente do que determina a Lei 6.015
(BRASIL, 1973), em seu artigo 176, e a Lei 6.515 (BRASIL, 1977), na questo relativa ao
regime de bens.
5.4.2 A descrio do terreno

A descrio do terreno sobre o qual se institui o condomnio e onde se edifica o
empreendimento que contm as unidades autnomas deve ser consentnea com aquela que
consta da matrcula relativa ao imvel, com as adaptaes que forem necessrias. De uma
maneira geral, mudanas radicais no que diz respeito descrio do imvel no so toleradas
pelo sistema registral imobilirio brasileiro. Normalmente, apenas algumas atualizaes
(como os casos dos nomes de confrontantes desde que haja expressa referncia ao anterior,
ou mudana da denominao do logradouro ou do nmero cadastral do imvel) so toleradas.
O princpio registrrio da especialidade exige que a descrio do imvel conste de todo e
qualquer documento submetido a registro ( MEZZARI, 1996, p. 43).
Portanto, se for necessria alterao profunda da descrio do terreno, deve-se previamente
recorrer via administrativa judicial, conforme previsto no artigo 213 da citada Lei dos
Registros Pblicos (BRASIL, 1973).
5.4.3 Necessidade de unificao de terrenos

Deve-se destacar que a instituio de condomnio, tanto quanto a incorporao imobiliria,
devero recair sobre um nico terreno. Desta forma, se o empreendimento estiver assentado
sobre mais de um terreno, dever haver a prvia unificao destes, segundo o procedimento
previsto nos artigo 234 e 235 da Lei dos Registros Pblicos (BRASIL, 1973). Vale ressaltar
que, no Rio Grande do Sul, a unificao prvia determinada pela Corregedoria Geral da
Justia, desde 1975, com a edio do Provimento n 13/75 (artigo11) e cuja norma encontrase hoje contida no item 14.17 do Ttulo V da Consolidao Normativa daquele rgo, de
execuo cogente para os registradores gachos (MEZZARI, 1996, p. 43).
__________________________________________________________________________________________
68
5.4.4 A filiao registral

, tambm, obrigatrio que todos os ttulos submetidos a registro imobilirio consignem,
expressa e inequivocamente a sua filiao registral, pela indicao do livro, folhas e nmero
da transcrio, ou simplesmente o nmero da matrcula, relativa ao terreno. Tal exigncia
decorre dos artigos 222 e 223 da Lei 6.015 (BRASIL, 1973).
5.4.5 A descrio sucinta do empreendimento

evidente que, ao redigir-se o documento que institua condomnio sobre um determinado
empreendimento, se deve previamente fazer a identificao dele numa descrio sucinta.
Assim, deve-se informar o nome do empreendimento, se houver, e a sua designao cadastral
na Prefeitura Municipal. A estes dados se somaro a rea real total construda, o nmero de
pavimentos e a destinao que se pretendeu dar s unidades (residencial, no residencial ou
mista), destinao esta que j deve estar previamente determinada, sem o que a Prefeitura
Municipal no aprova o projeto (MEZZARI,1996, p. 44).
5.4.6 Descrio das unidades autnomas

A Lei 4.591 (BRASIL, 1964), em seu artigo 7, indica quais so os requisitos mnimos para a
descrio de cada unidade autnoma. Tal identificao feita mediante a indicao do tipo da
unidade (apartamento, sala, loja, garagem, boxe comercial ou residencial, conjunto), sua
designao cadastral (nmero ou letra), a localizao por pavimento e sua situao dentro
deste, a rea que lhe privativa e a correspondente rea de uso comum, bem como a frao
ideal de terreno e coisas comuns que lhe correspondem.
__________________________________________________________________________________________
69
5.4.7 As reas de uso comum

Para maior clareza das peculiaridades que envolvem o condomnio, recomendvel que sejam
indicadas, ainda que sucintamente, as reas construdas e os equipamentos com destinao
comunitria. Aqui se incluem o apartamento do zelador, a garagem, se ela for assim
considerada na concepo arquitetnica, salo de festas, churrasqueiras, play-ground e todas
as demais dependncias que tem este carter no empreendimento. (MEZZARI, 1996, p. 45).
5.4.8 A declarao a respeito da garagem

Cumpre assinalar aqui, que fundamental que no memorial (ou at mesmo em documento
apartado), fique esclarecida a forma de uso da garagem, se esta necessita de manobristas, as
dimenses dos veculos que sero admitidos e se o estacionamento feito em locais prdeterminados ou no. A garagem a maior fonte de ciznia nos condomnios, e esta medida
preventiva pode evitar muitas rixas e desentendimentos (MEZZARI, 1996, p. 45).
5.4.9 O fecho do documento

O encerramento do documento de instituio depender da forma adotada: se escritura
particular ou termo judicial. De qualquer forma, so necessrias as assinaturas (com firmas
reconhecidas nos instrumentos particulares) e o documento deve consignar local e data onde
foi firmado. Embora igualmente no prevista em Lei, a prtica registral tem dispensado a
oposio de assinatura de testemunhas.
Cumpre aqui, ao se falar do fecho do documento, que Gondo e Franco (1988) entendem que
somente com a unanimidade de assinaturas que se pode instituir validamente em
condomnio. A regra do pargrafo 2 do artigo 9 da Lei 4.591 (BRASIL,1964) de aplicao
restrita conveno de condomnio, seguida por muitos cartrios mas j com orientao
contrria do Judicirio.
__________________________________________________________________________________________
70
5.5 REGISTRO DA INCORPORAO IMOBILIRIA

interesse deste trabalho analisar a forma e os efeitos do registro da incorporao imobiliria.
E se inicia por caracterizar que o registro perante o Registro de Imveis obrigatrio,
decorrendo da Lei 4.591 (BRASIL, 1964), que reza que o incorporador somente poder
negociar sobre unidades autnomas aps ter arquivado no cartrio competente o rol de
documentos que enumera. A desobedincia a este mandamento legal constitui contraveno
relativa economia popular, conforme artigo 66 da mesma Lei (BRASIL, 1964).
5.5.1 Rol de documentos necessrios

Esse rol de documentos necessrios para levar a incorporao registro est elencado na Lei
4.591 (BRASIL, 1964), no artigo 32, exaustivo. Em anexo ao requerimento de incorporao,
o qual ser em no mnimo de uma via com firma reconhecida, devero estar todos os
documentos a seguir expostos:
a) ttulo de propriedade do terreno;
b) certides negativas de impostos Federais, Estaduais e Municipais relativos ao
terreno, ao incorporador e ao proprietrio do terreno;
c) histrico vintenrio do imvel;
d) projeto de construo aprovado;
e) clculo de reas;
f) certido negativa da Previdncia Social;
g) especificao dos materiais;
h) avaliao do custo global da obra;
i) discriminao das fraes ideais;
j) minuta da futura conveno de condomnio;
l) declarao em que se defina a parcela do preo;
m) certido de mandato;
__________________________________________________________________________________________
71
n) prazo de carncia;
o) atestado de idoneidade financeira;
p) declarao sobre nmero de veculos na garagem.
5.5.1.1 Ttulo de propriedade do terreno9

O ttulo de propriedade do terreno pode ser um contrato de promessa de compra e venda ou
um contrato de cesso de direitos ou de permuta, desde que contenha a clusula de
irrevogabilidade e irretratabilidade, constando, ainda, a clusula de imisso de posse imediata.
Independentemente de qual seja o ttulo, imprescindvel que o mesmo esteja devidamente
registrado ou averbado no registro de imveis da situao do imvel, mesmo que isso seja
feito alguns dias antes de levar a incorporao imobiliria apreciao para ser registrada.
Este documento visa caracterizar a situao dominial do imvel, para ter-se certeza de que o
incorporador est apto a efetivar a edificao no respectivo terreno. Se, por ventura, o
proprietrio do terreno for uma pessoa jurdica, logicamente, para fazer prova de quem o
representante legal da empresa, a pessoa capaz para os atos negociais, precisa-se anexar uma
cpia autenticada do contrato social da empresa e suas posteriores alteraes.
Sempre que o vendedor do terreno for casado indispensvel a assinatura do cnjuge,
independente do regime de bens, at se for casado em regime de separao total de bens, pois
caso assim no seja feito, poder o cnjuge que no participou da transao, posteriormente
pedir a anulao desta venda com base na falta de anuncia ou concordncia. Neste caso,
todos os atos praticados sobre o imvel sero considerados nulos.
A construo pode ser realizada sobre terrenos lindeiros, o qual poder ser de propriedade da
mesma pessoa ou de diversas pessoas, mas sempre ter obrigatoriamente de fazer a
unificao, juridicamente, dos terrenos que faro parte da incorporao. Caso os terrenos
lindeiros sejam do mesmo proprietrio, a situao muito simples, basta um requerimento do
proprietrio dos terrenos com a descrio da unificao deste imvel ao registro de imveis,
que o Oficial Registrador criar, imediatamente, desde que tudo esteja correto, a matrcula
para um nico terreno, no qual os outros foram englobados. Mas, se por outro lado, forem
9
As informaes registradas sobre o ttulo de propriedade do terreno foram colhidas em entrevista junto a
escritrio de advocacia, especializado em direito imobilirio, que atua em vrias regies do Pas, inclusive
Porto Alegre-RS. Entrevista realizada no ano de 2002.
__________________________________________________________________________________________
72
diversos proprietrios, para que se consiga essa transformao dos terrenos lindeiros em um
nico imvel, necessrio que se faa uma escritura pblica de permuta entre os terrenos na
proporo acertada para a fuso dos ttulos.
5.5.1.2 Certides negativas de impostos

So necessrias certides negativas de tributos Federais, Estaduais e Municipais relativos ao
terreno, ao incorporador e ao proprietrio do terreno (quando as duas figuras no se
confundirem na mesma). Para que as consiga indispensvel que o terreno, o incorporador e
o proprietrio no tenham dbitos fiscais seja com a Unio, seja com o Estado ou com o
Municpio. Caso contrrio, essas certides tornam-se positivas e ficam arquivados no Registro
de Imveis, mesmo aps o registro da incorporao, e assim qualquer pessoa poder conhecer
a situao da incorporadora (BRASIL, 1964).
5.5.1.3 Histrico vintenrio do imvel

O histrico vintenrio do imvel outro requisito legal. A partir dele, nos ltimos vinte anos
pode-se saber quem adquiriu esse imvel e como essa aquisio se deu, ento caso haja
problemas, poder se buscar os responsveis desde a origem do problema, os quais no
podero eximir-se das conseqncias. Existem certides que podem ser pedidas no Cartrio
de Registro de Imveis que so: a matrcula atualizada do imvel e a matrcula vintenria do
imvel. Na segunda hiptese com o Oficial do registro fazendo uma busca para poder entregar
a vintenria com todos os dados necessrios.
No se pode esquecer que um dos princpios do registro de imveis a continuidade do atos,
por isso ter de constar na matrcula vintenria do imvel todos os atos ocorridos com esse
bem, desde vinte anos anteriores ao perodo no qual essa incorporao pretende ser registrada,
como por exemplo, quem adquiriu o imvel e para quem alienou, a que ttulo. Enfim toda a
histria do bem deve estar detalhada nessa matrcula.
__________________________________________________________________________________________
73
5.5.1.4 Projeto de construo devidamente aprovado pelas autoridades competentes
O projeto de que cuida a Lei o arquitetnico, apresentado em duas vias autenticadas pela
Prefeitura Municipal, ou uma autenticada pela Prefeitura e outra idntica, pelo profissional
responsvel e pelo incorporador, com firmas destes reconhecidas, acompanhadas do
licenciamento da obra e da anotao de responsabilidade tcnica (ART) do Conselho
Regional de Engenharia e Arquitetura do Rio Grande do Sul CREA/RS (SCHMIDT, 1995,
p. 50).
Para demolir o prdio que est sobre o terreno onde se pretende efetuar uma edificao, devese solicitar na Prefeitura Municipal a licena de demolio. Realiza-se o servio e aps pedese a certido de demolio. Assim procedendo, o interessado estar apto a utilizar o benefcio
fiscal de manuteno da alquota predial do imposto pelo prazo legal, que de at quatro
anos. Esta situao est prevista na legislao Municipal, o que evita de ser enquadrado no
imposto territorial que muito mais caro. Antes de fazer a demolio indispensvel que
abra-se uma matrcula de demolio no INSS, cadastrando todos os trabalhadores que
participaro deste servio e assim pagar a contribuio previdenciria correspondente.
5.5.1.5 Clculo das reas da edificao

O clculo das reas da edificao, discriminando, alm da global, a das partes comum, e
indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva rea construda, deve ser informado tanto
no requerimento de incorporao como nas planilhas que devem ser entregues no registro de
imveis, segundo a NBR 12.721 (ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS,
1999) especificadamente no quadro I e II, com firma reconhecida. com base nesses quadros
que profissionais especializados, a vista, ainda, do projeto arquitetnico aprovado, calculam
as reas das diversas dependncias dos edifcios a construir, indicando a participao de cada
unidade autnoma na edificao (SCHMIDT, 1995, p. 53).
__________________________________________________________________________________________
74
5.5.1.6 Especificaes dos materiais a serem usados na da obra projetada

No artigo 53, da Lei 4.591 (BRASIL, 1964) pode-se obter o modelo legal a ser seguido para
desenvolvimento do memorial descritivo com as especificaes da obra projetada.
Obviamente, que como a palavra j diz um modelo, podendo o incorporador fazer algumas
modificaes para adequar ao seu projeto. O importante que se junte o memorial e que a
edificao seja conforme as informaes contidas nesse documento.
Esse modelo o que mais se assemelha a quantidade dos pavimentos e qualidade de
acabamento dos materiais da edificao pretendida pelo incorporador, os quais esto descritos
nos quadros V, a VIII da NBR 12.721 (ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS
TCNICAS, 1999), tendo que ser realizada e firmada por um tcnico da rea, engenheiro civil
ou arquiteto, a qual ser com firma reconhecida. comum o incorporador atravs do
profissional da rea fornecer aos interessados esta especificao que conhecida como
memorial descritivo dos materiais e acabamento, visto os quadros as vezes terem
informaes incompletos e serem mais complexos, e tambm os mesmos no o procurarem no
Cartrio de Registro de Imveis As informaes que devem conter acerca da qualidade da
edificao, quais sero os materiais usados na obra, de qual marca, de qual espcie, enfim a
maior gama possvel de detalhes. Aps esse memorial ser arquivado junto com a incorporao
imobiliria, dever ser seguido, sob pena do incorporador ser responsabilizado civilmente
atravs do Cdigo de Defesa do Consumidor proveniente da Lei 8.078 (BRASIL,1990).
Inclusive, no se pode esquecer que, caso ocorra dvida sobre a qualidade do material
indicado no memorial e o usado pelo incorporador na construo, poder haver litgio entre as
partes. Convm que toda vez que houver troca de material ou mo de obra na edificao,
havendo unidades autnomas comercializadas, que os futuros proprietrios concordem com o
incorporador na substituio deles.
5.5.1.7 Avaliao do custo global da obra e o custo de cada unidade

A avaliao do custo global da obra, atualizado data do arquivamento, discriminando o
custo de cada unidade, uma exigncia legal e por ser um dos tpicos do requerimento de
__________________________________________________________________________________________
75
incorporao e uma das planilhas da NBR 12.721 (ASSOCIAO BRASILEIRA DE
NORMAS TCNICAS, 1999). Precisa ser calculado de acordo com as normas do artigo 53
da Lei 4.591 (BRASIL, 1964). Baseia-se nos custos unitrios bsicos (CUB) estabelecidos
pelo artigo 54 ambos da Lei das Incorporaes. Essas informaes tm de ser atualizadas
data do arquivamento e autenticadas pelo profissional responsvel pela obra. Encontra-se nos
quadros III e IV da NBR 12.721, as quais tambm tero firma reconhecida.
5.5.1.8 Discriminao das fraes ideais de terreno, com as unidades autnomas a que elas
correspondem
Essa exigncia legal deve ser um dos tpicos do requerimento de incorporao, pois est
previsto pelo item i do artigo 32 da Lei 4591 (BRASIL,1964), estando esta informao no
quadro II da NBR 12.721 (ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS, 1999).
com base nesses quadros que profissionais habilitados e especializados, a vista ainda do
projeto arquitetnico aprovado com oramento discriminado e memorial descritivo dos
materiais da obra, calculam as reas das diversas dependncias e conseqentemente as fraes
ideais do terreno aonde ser edificada a obra.
Se, eventualmente, o terreno descrito na matrcula do imvel for maior do que o terreno
existente no local, para evitar um processo judicial de retificao de rea, aceita uma
declarao no requerimento da incorporao imobiliria, desde que qualquer medida dele seja
igual ou menor que a do terreno transcrito na matrcula do imvel. Caso contrrio dever ser
usado o da matrcula ou ento requerer ao Judicirio a retificao das medidas.
No requerimento da incorporao convm que seja descrito o imvel conforme consta na
matrcula do mesmo e abaixo se faz a declarao da rea realmente existente no local. Se
houver recuo virio e doao, descrever a rea a ser doada para a Prefeitura. Finalmente,
necessrio que seja feita a descrio do que restou do terreno que ser utilizado pelo
empreendimento.
__________________________________________________________________________________________
76
5.5.1.9 Minuta de conveno de condomnio

Essa minuta uma sugesto para o condomnio. Ela, se aprovada, reger a edificao,
devendo estabelecer os direitos e deveres de cada pessoa envolvida, determinando o que
possvel ou no fazer nas reas de uso comum e de uso particular, sendo que nas reas
individuais a minuta somente pode regular o que ultrapassar a liberdade pessoal do morador,
como, por exemplo, barulho.
Desta forma, a minuta da conveno de condomnio transitria, pois elaborada pelo
incorporador, por isso que denominada de minuta. Posteriormente, aps a instituio do
condomnio e eleio de sndico, podero os moradores unir-se e efetivar uma nova
conveno de condomnio, a qual ser de acordo com a vontade comum dos adquirentes,
sendo obrigatria se sua aprovao contiver as assinaturas de titulares de direitos que
representem no mnimo 2/3 das fraes ideais que compe o condomnio. Caso as mudanas
acarretarem mudanas na frao ideal dever haver deciso unnime dos condminos.
A minuta ser assinada pelo incorporador, j que um instrumento particular e dever ter a
firma do incorporador reconhecida. Entretanto, caso seja do interesse do incorporador, mesmo
no sendo usual em razo dos custos que acarreta, ele poder fazer essa minuta mediante
escritura pblica.
5.5.1.10 Aquisio do terreno mediante troca por rea construda

H incorporaes imobilirias onde se d a aquisio do terreno mediante troca por rea
construda, ou seja, o proprietrio entrega o terreno para o incorporador e ele aps a
construo entrega ao proprietrio do terreno um determinado nmero de unidades autnomas
da edificao. Isso ocorre mediante um contrato de permuta, onde especifica-se o nmero de
unidades e a rea de construo que a pessoa ir receber em troca do terreno. Dever ser
arquivada uma declarao que defina esta situao expressamente (MEZZARI, 1996, p. 105).
Essa declarao em que defina a parcela do preo que trata o inciso II do artigo 39 da Lei
__________________________________________________________________________________________
77
4.591 (BRASIL, 1964) ir esclarecer o que o vendedor do terreno receber em rea construda
e se ele receber em dinheiro, e como se dar esse pagamento.
Esta situao prevista na legislao e demonstrada atravs do quadro IV da NBR 12.721
(ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS, 1999), caracterizada como rea
sub-rogada ao dono do terreno, onde ele reservar sua frao ideal correspondente,
transferindo somente o percentual restante. Segundo a NBR 12.721 (ASSOCIAO
BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS, 1999), rea sub-rogada a parcela da rea global
de construo a ser entregue em pagamento de parte e ou de todo o terreno, conforme previsto
no artigo 39 da Lei 4.591 (BRASIL, 1964). Quando a origem dos recursos para a produo da
incorporao imobiliria atravs de agente financeiro e diretamente ao incorporador
comum os mesmos colocarem obstculos, pois normalmente as exigncias entre outras a
garantia hipotecria de todo terreno com as futuras benfeitorias. Havendo reserva de frao
ideal do terreno ao proprietrio, a garantia dada pelo incorporador ser parcial, pois ele no
detm a propriedade de todo o terreno. Esse procedimento faz com que tanto o proprietrio do
terreno como eventuais adquirentes tenham segurana, pois a partir dessa declarao no
registro de imveis, a qual especificar as unidades que foram transacionadas, ir preservar os
direitos de todos, evitando dualidade de negociaes sobre a mesma unidade.
Nas construes a preo de custo ou sob administrao essa tambm uma informao de
grande valia, pois compete aos adquirentes saber exatamente o valor do seu compromisso,
para saber o que iro gastar e o que precisam arrecadar para o caixa destinado sua unidade e
a rea sub-rogada. J nas incorporaes a preo e prazo certos, habitualmente chamadas de a
preo fechado, em nada interfere para o eventual adquirente a declarao dos preos exigida
nesse item, pois para ele o que interessa o valor da oferta pblica da unidade autnoma que
pretende adquirir. Essa modalidade de incorporao atualmente a mais comum no mercado,
e os preos das unidades colocadas venda baseado na oferta e procura, e jamais nessa
declarao de custos.
5.5.1.11 Procurao por instrumento pblico

Conforme determina o artigo 31, pargrafo 1, no caso do incorporador no ser o proprietrio
do terreno, ele dever estar munido de poderes especiais mediante procurao por instrumento
__________________________________________________________________________________________
78
pblico para poder efetivar a incorporao imobiliria, os quais so outorgados por quem tm
essa faculdade, ou seja, pelo proprietrio, pelo promitente comprador ou pelo promitente
cedente.
Alm das informaes que devem conter nesse mandato, as mesmas de todos outros
mandatos, dever constar expressamente o artigo 35, pargrafo 4 da Lei 4.591
(BRASIL,1964), sendo que esse pargrafo dever ser transcrito na procurao. Descumprida
pelo incorporador e pelo mandante de que trata o pargrafo 1 do artigo 31 a obrigao da
outorga dos contratos referidos no caput deste artigo, nos prazos ora fixados, a carta proposta
ou o documento de ajuste preliminar podero ser averbados no registro de imveis, averbao
que conferir direito real oponvel a terceiros,com o conseqente direito obteno
compulsria do contrato correspondente.
5.5.1.12 Declarao expressa que fixe o prazo de carncia

A declarao expressa que fixe o prazo de carncia pode ser um dos tpicos do requerimento
de incorporao, sendo uma opo do incorporador que poder ou no dispensar o prazo de
carncia que de no mximo cento e oitenta dias, prorrogvel uma nica vez por igual
perodo. Dentro deste prazo lcito ao incorporador desistir do empreendimento. Se o
incorporador no fixar prazo de carncia ele ficar desde logo obrigado a construir e entregar
as unidades autnomas. Desta forma, se por algum motivo quiser ou precisar desistir do
empreendimento, alm de ter de devolver todas as quantias pagas atualizadas, ainda poder
ser condenado a pagar indenizao de danos emergentes e lucros cessantes. J no caso de ter
fixado o prazo de carncia, o incorporador no ser punido com as indenizaes, restando-lhe
apenas a obrigao de ter de restituir as parcelas pagas.
Dessa forma, deve o incorporador, independente de ter ou no certeza de que terminar a
edificao, por precauo, pedir o prazo de carncia, apenas como uma garantia para ele
mesmo, j que um direito seu. Entretanto, aps o advento do Cdigo de Defesa do
Consumidor proveniente da Lei Federal 8.078 (BRASIL, 1990), em especial no seu artigo 51,
alguns doutrinadores entendem que o artigo 34 da Lei das Incorporaes foi revogado, pois
considera-se nulas as clusulas que possibilitam ao incorporador a desistncia do contrato ou
que o autorizem a anul-lo unilateralmente, sem que o consumidor tenha esse mesmo direito.
__________________________________________________________________________________________
79
J outros doutrinadores como Schmidt (1995) entendem que esses dois dispositivos so
contrrios, isto porque o incorporador no tem o direito ilimitado de desistncia, portanto
tanto tendo prazo para tal como dever ressarcir todos os eventuais adquirentes.
5.5.1.13 Atestado de idoneidade financeira

O atestado de idoneidade financeira tem de ser fornecido por estabelecimento de crdito que
opere no Pas por mais de cinco anos e que seja respeitado, isso para todos terem cincia da
vida econmica pregressa do incorporador, e assim, poder avaliar se uma pessoa confivel
ou no.
Esse atestado deve ser fornecido em duas vias, com reconhecimento de firma do seu
subscritor, que ser a pessoa capaz de assinar pelo banco. Provavelmente ser a agncia onde
o incorporador costuma fazer suas transaes financeiras.
5.5.1.14 Declarao sobre a guarda de veculos

Cada uma das unidades ser designada por nmeros, letras, ou qualquer forma de
identificao que o incorporador escolher, desde que seja diferenciada das outras e qualquer
pessoa tenha condies de encontrar a respectiva unidade, devendo ser explicitada no
requerimento a condio da guarda de veculos, o que est definido no projeto arquitetnico
que foi elaborado com o objetivo do incorporador e condicionado a legislao Municipal.
5.5.2 Processo do trmite registral
5.5.2.1 Incio do condomnio

O primeiro passo do procedimento do registro da incorporao imobiliria, quando ela
necessria, realizar cautelosamente o requerimento de incorporao para que este contenha
__________________________________________________________________________________________
80
todas as informaes necessrias e a coleta dos documentos exigidos legalmente. Aps essa
primeira fase, o incorporador dever ingressar com o requerimento e a documentao no
registro de imveis competente, que o da circunscrio do imvel, para haver o exame
oficial vendo se possvel o registro da incorporao ou se ocorrero impugnaes, conforme
artigo 32, pargrafo 1 da Lei das Incorporaes (BRASIL, 1964).
Convm que este procedimento10 seja realizado com antecedncia. Desta forma, adequado
que se tente registrar a incorporao assim que se possuir todas as informaes necessrias
para a construo. Assim, no momento oportuno, quando o registro da incorporao for
realmente imprescindvel, como por exemplo para alienar uma unidade, ter-se- a
incorporao imobiliria registrada e no ocorrer nenhum contratempo ou imprevisto que
acarrete em prejuzos ao incorporador.
Posteriormente ao ingresso do requerimento da incorporao, o registrador tem o prazo de
quinze dias para apresentar, por escrito e se necessrio fundamentadas, a impugnao com
todas as suas exigncias para efetivar o arquivamento ou registro da incorporao, tanto em
matria de informaes como de documentao. Aps satisfeitas tais exigncias por parte do
incorporador, corrigindo alguns dados ou completando documentos, o registrador tem o prazo
de 15 dias para fornecer a certido do registro da incorporao, desde que o incorporador
tenha cumprido as exigncias de forma satisfatria, sendo a base legal o artigo 32, pargrafo
6 da Lei 4.591 (BRASIL, 1964).
Quando a impugnao bem feita, normalmente, colabora para que no haja litgio entre as
partes. Mas, caso contrrio, pode ocorrer a suscitao de dvida, que um processo judicial
originado a partir de uma dvida ou por inconformismo do incorporador no que tange s
impugnaes. Neste caso o registrador obrigado a enviar ao juiz dos registros pblicos, nas
comarcas onde existe essa vara especializada ou ento para o juiz diretor do foro, um termo
com todas as informaes necessrias, explicando ambos lados. O magistrado apreciar e
julgar, cabendo apelao em duplo efeito. Se a dvida for julgada procedente, o registrador
ter razo e nenhum registro se far nos mesmos termos, mas se a dvida for julgada
improcedente o ttulo ser registrado (MEZZARI, 1996, p. 108).
10
As informaes registradas foram colhidas em entrevista junto a escritrio de advocacia, especializado em

direito imobilirio, que atua em vrias regies do Pas, inclusive Porto Alegre-RS. Entrevista realizada no ano
de 2002.
__________________________________________________________________________________________
81
O oficial do registro de imveis tem de observar o prazo estabelecido no artigo 32, pargrafo
6, da Lei das Incorporaes (BRASIL, 1964), sob pena de pagamento de multa, determinado
judicialmente, no valor igual aos emolumentos que o incorporador pagaria, aplicvel a cada
quinzena de atraso.
O registrador tem de ter muita cautela na correo das incorporaes imobilirias levadas
registro, pois caso passe algum erro, por descuido ou para burlar a lei, ele ser responsvel
tambm civilmente, pois responde pelos prejuzos que der causa, administrativamente, pois
est sujeito a penalidades que vo desde a advertncia at a perda do cargo, e inclusive
responsabilidade civil e criminal. A previso legal para tal situao do artigo 32, pargrafo
7, da Lei 4.591 (BRASIL, 1964).
5.5.2.2 Concluso do condomnio

Aps o trmino da construo, j estando a incorporao registrada na matrcula do imvel,
independente da quantidade e condies de unidades comercializadas, o incorporador dever
requerer ao registrador a averbao da construo mediante os documentos hbeis (BRASIL,
1964):
a) habite-se, expedido pela Prefeitura Municipal;
b) certificado que nada deve (CND), emitido pelo INSS;
c) requerimento de individualizao das unidades, as quais sero discriminadas
para tal, e aps dever se efetivar a instituio do condomnio e averbado nas
matrculas individuais de cada unidade autnoma.
O habite-se caracteriza a construo concluda para ser utilizada aps a Prefeitura expedi-lo.
Enquanto todos estes documentos no estiverem nas mos do oficial registrador, este no
averbar a construo e discriminar as unidades.
Deve-se ter em mente uma distino de vital importncia, isto , aps o registro da
incorporao imobiliria e da realizao da edificao tem-se apenas uma unidade, a qual
agrupa diversos apartamentos, casas, lojas ou salas, mas considerado apenas um. Tanto isto
verdade que o IPTU, cobrado apenas sobre um imvel. Somente passa a ser considerado
composto por diversas unidades autnomas no momento em que se averba a individuao na
__________________________________________________________________________________________
82
matrcula do imvel, ocasio em que se discriminar todas as unidades e reas. A partir de
ento se cobrar tantos IPTU e quotas condominiais quanto forem o nmero das unidades,
pois deixar de ser considerado apenas um imvel em razo da individuao. Quando no
existir a incorporao imobiliria, o incorporador ir aps a concluso instituir o condomnio.
Este documento esteja ele revestido sob a forma de escritura pblica, escrito particular ou
sentena judicial, dever ser levado ao Cartrio de Registro Imobilirio para o ato de registro,
procedimento este que constitutivo. O registro obrigatrio, sem o que no haver
propriedade horizontal, conforme anlise do artigo 7 da Lei n 4.591 (BRASIL, 1964). Ao
registro imobilirio devero ser oferecidos, juntamente com o instrumento de instituio,
alguns documentos que corroborem ou complementem as informaes nele contidas.
Diferentemente do que ocorre com a incorporao imobiliria, a Lei Federal no previu o rol
dos documentos que deve instruir o instrumento de instituio, ficando, portanto, ao critrio
do registrador exigir tantos documentos quantos sejam necessrios a comprovar a veracidade
das alegaes constantes do instrumento apresentado. No Rio Grande do Sul, a Corregedoria
Geral da Justia encarregou-se de elencar estes documentos, procedimento que veio a vigorar
a partir de 1990, com a edio da Consolidao Normativa (RIO GRANDE DO SUL, 1990).
No seu ttulo V, est citado:
14.21 Quando a individualizao no preceder da incorporao registrada, todos os

proprietrios devero requer-la, exigindo-lhes a carta de habitao e o CND do
INSS, o projeto arquitetnico aprovado pelos Municpios, o quadro de custos das
unidades autnomas e a planilha de rea e fraes ideais, subscrito pelo engenheiro
responsvel pelo clculo, alm do memorial.
E completa indicando que o quadro de custos e planilha de reas podem ser substitudos pela
assinatura do engenheiro nos requerimentos, desde que neles constem esses dados.
5.5.2.3 Averbao e registro
Primeiramente, de fundamental importncia a distino entre averbao e registro. A
averbao significa noticiar fato relevante e acessrio na matrcula do imvel, a fim de indicar
qualquer alterao ou modificao subjetiva ou objetiva havida no ttulo, sem que venha a
influir no registro efetivado, para que qualquer pessoa possa vir a saber e no alegar
desconhecimento. Como por exemplo pode-se averbar:
__________________________________________________________________________________________
83
a) alterao de nome, havia o nome de solteira e agora averba-se o nome de
casada, por exemplo;
b) adendo contratual, como noticiar que a conveno de condomnio foi
registrada;
c) concluso da obra e individuao;
d) cancelamento ou extino dos nus e direitos reais;
e) casamento desde que especificado o regime de bens e separaes e divrcios;
f) contratos de locaes (especialmente para resguardar a preferncia no caso de
alienao do imvel);
g) clusulas de inalienabilidade, incomunicabilidade e impenhorabilidade, entre
outras situaes.
J o registro o ato em que altera substancialmente a situao jurdica do bem, subjetiva ou
objetiva, pois pode transferir a propriedade de uma pessoa(s) para outra(s), pode gravar o bem
com direitos reais, pode deix-lo em litgio, como por exemplo, registrar o contrato de compra
e venda, a promessa de compra e venda, a efetivao da hipoteca, a doao, a penhora,
arresto, seqestro, da instituio do bem de famlia voluntrio, dos contratos de locaes
(especialmente para ter valor a clusula de vigncia no caso de alienao e para preferncia),
servides, usufruto, das citaes relativas aos imveis, entre vrias outras situaes. Na Lei
dos Registro Pblicos, Lei 6.015 (BRASIL, 1973), em especial no seu artigo 167, em todas as
suas alneas esto elencadas as hipteses em que devero ocorrer registros.
Na matrcula do imvel a averbao caracteriza-se por Av. e o registro por R., com o nmero
em ordem crescente, iniciando em um, ao lado e uma barra com o numero da matrcula, por
exemplo R2 onde 2 significa que o segundo registro na matrcula.
Outra distino importante para o entendimento desse tpico entre contrato de compra e
venda e contrato de promessa de compra e venda. O contrato de compra e venda definitivo,
logo, tem a capacidade de transmitir a propriedade do vendedor para o comprador.
J o
contrato de promessa de compra e venda preliminar, at podendo ser de carter irrevogvel

e irretratvel, mas no transmite a propriedade e sim d ao adquirente direito real sobre coisa
alheia, o promitente comprador possuidor direto, no possuindo a coisa como sua,
impossibilitando o vendedor de revender legalmente o imvel, e se esse contrato estiver
noticiado na matrcula do bem, via registro, o terceiro, tanto de boa-f como de m-f, que
__________________________________________________________________________________________
84
vier a adquirir esse bem no poder alegar ignorncia, pois o registro ser oponvel contra
terceiros, visto a publicidade do ato no registro de imveis.
Aps a averbao do trmino da construo com a individuao, a matrcula original ser
encerrada e originar outras matrculas, tantas quanto forem o nmero de unidades autnomas
discriminadas, nas quais estar averbada a individuao. Em cada matrcula individual de
unidade autnoma poder o proprietrio registrar o seu contrato de promessa de compra e
venda/contrato de compra e venda, para futuramente, se necessrio se fizer, ser oponvel
contra terceiros. Enfim, o registro do contrato de promessa de compra e venda na matrcula do
imvel uma segurana, uma garantia para o adquirente, pois acarreta em direito real sobre
bens alheios. Alm de ser oponvel contra terceiros, ainda concede a possibilidade de obter
judicialmente a adjudicao compulsria do bem se esse estiver quitado e o proprietrio
estiver se negando a realizar a escritura pblica de compra e venda do bem.
Em 4 de setembro de 2001, foi editada Medida Provisria 2.221 (BRASIL, 2001), instituindo
o patrimnio de afetao nas incorporaes imobilirias, onde a critrio do incorporador, a
incorporao poder ser submetida ao regime da afetao, pelo qual o terreno e as acesses
objeto da incorporao imobiliria, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados,
manter-se-o apartados do patrimnio do incorporador e constituiro patrimnio de afetao,
destinado a consecuo da incorporao correspondente a entrega das unidades imobilirias
aos respectivos adquirentes. No caso da opo por este regime dever no registro da
incorporao imobiliria informar ao Cartrio de Registro de Imveis.
5.6 O INCORPORADOR
5.6.1 Perfil
A participao do incorporador, de fundamental importncia para o desenlace das relaes
decorrentes do empreendimento, no tem sua qualificao prevista em nenhum dos itens do
artigo 32 da Lei 4.591 (BRASIL, 1964). No entanto, pelo mesmo princpio regulado pelo
artigo 176 da Lei dos Registros Pblicos (RIO GRANDE DO SUL, 1990), dever tambm ser
__________________________________________________________________________________________
85
qualificado no memorial, para publicar sua identificao, bem como dever declarar a que
ttulo se apresenta como incorporador que somente poder ser o construtor, corretor,
proprietrio, promitente comprador, cessionrio ou promitente cessionrio.
Este participante especial, que apresenta peculiaridades marcantes relativamente ao
condomnio tradicional, quer quando visto individualmente ou como condomnio, veio sugerir
a figura especfica de uma entidade, que nasceu um tanto revelia do direito e que aos poucos
foi tomando forma no foco jurdico, at o momento atual, em que presente em todos os
negcios sobre condomnios onde as unidades so comercializadas para entrega futura, muito
embora a sua caracterizao deixasse muito a desejar. Este interveniente, que nem a Lei n
5.481 (BRASIL, 1928), sobre condomnio de apartamentos mencionava em nenhum
momento, nem o Cdigo Civil (BRASIL, 1916) conheceu. Sua apario deve-se
generalizao do negcio e proliferao de edifcios em todas as grandes cidades. Pouco a
pouco foram surgindo pessoas que realizavam uma atividade peculiar, ligada a estes
empreendimentos, e com o tempo constituiu-se a figura, apesar de sua existncia ter sido
reconhecida oficialmente somente atravs da Lei 4.591 (BRASIL, 1964) que o caracterizou
com o nome de incorporador.
O incorporador o indivduo que procura o proprietrio de um terreno bem localizado
demonstrando a viabilidade da realizao de uma incorporao imobiliria naquele local,
sendo o terreno pago normalmente em rea construda ou outra maneira que satisfaa as
partes. Aps a execuo e aprovao do projeto arquitetnico, acompanhado dos documentos
previsto na Lei 4.591 (BRASIL, 1964) os arquiva no Cartrio de Registro de Imveis, estando
habilitado alienao das unidades, independente de ter iniciado ou no a construo. De
posse dos dados que lhe permitem calcular o aspecto econmico do negcio (participao do
proprietrio, custo da obra, benefcio do construtor e lucro), oferece venda as unidades. Aos
candidatos aquisio no d um documento seu, definitivo ou provisrio, mas deles recebe
uma proposta de compra, na qual vm especificadas as condies de pagamento e outras
mincias. Somente quando j conta com o nmero de subscritores suficientes para suportar os
encargos da obra que o incorporador a inicia (PEREIRA, 2001, p.231). Por determinao da
Lei 4.591 (BRASIL, 1964) realiza esta operao dentro do prazo de carncia. Pode a
execuo ser por empreitada a qual o mercado a denomina como preo fechado ou por
administrao.
__________________________________________________________________________________________
86
Comercializadas todas as unidades, promove a regularizao da transferncia de domnio,
reunindo em uma escritura nica ou mais, o vendedor e compradores, aos quais so
transmitidas as respectivas quotas ideais do terreno. Normalmente, os contratos com o
construtor, fornecedores, empreiteiros de servios e empregados so feitos em nome dos
adquirentes, que o incorporador encarregado de representar. Quando o edifcio est
concludo, obtm o habite-se das autoridades municipais, acerta suas contas com cada
adquirente e lhe entrega as chaves de sua unidade.
comum o incorporador ser o prprio construtor e proprietrio contratando quando adquire o
terreno, a entrega de percentual da edificao (certo nmero de unidades). Ocorre, tambm,
do incorporador ser um estabelecimento de crdito, que financia a edificao; outras vezes os
adquirentes pagam todo o preo no correr dela; e outras ainda custeiam uma parte obtendo um
financiamento de terceiros ou do prprio incorporador.
Diante desta variedade polimorfa de atividades pode desempenhar funes de:
a) corretor, porque efetua a aproximao dos envolvidos;
b) procurador, porque os representa por exemplo junto ao construtor, aos
fornecedores;
c) gestor de negcios, porque em todas as circunstncias eventuais, defende
oficiosamente os interesses de seus clientes, de um e de outro lado;
d) industrial da construo civil;
e) s vezes, um banqueiro-financiador;
f) um comerciante.
Necessrio frisar que o negcio jurdico da incorporao nitidamente diferenciado dos

negcios jurdicos da futura comunho. No importa que tenha sido tudo resolvido pelo
incorporador. A sua atividade cessa com a constituio da propriedade horizontal, destacandose as duas fases, ainda que o incorporador tenha reservado para si mesmo uma ou mais
unidades do edifcio.
__________________________________________________________________________________________
87
5.6.2 Infraes cveis e criminais responsabilidades

O descumprimento de espcies de exigncias legais tm conseqncias cveis e criminais para
o incorporador e outros envolvidos, partcipes da comercializao de unidades autnomas
irregulares. A Lei das Incorporaes Imobilirias define como infraes desde o artigo 63 at
o artigo 66 da Lei 4.591 (BRASIL, 1964), contemplando tanto as infraes de natureza civil
como as de natureza criminal, bem como as previstas na Lei 10.406 (BRASIL, 2002), que
instituiu o
Cdigo Civil e na Lei 2.848 (BRASIL, 1940), que instituiu o Cdigo Penal. As
infraes de natureza civil tem origem principalmente em:

a) descumprimento de clusulas contratuais;
b) propaganda enganosa;
c) divulgao de publicidade sem o nmero do registro da incorporao;
d) falta de manual de manuteno.
Digno de registro que aps a entrega das unidades autnomas pelo incorporador aos
adquirentes, no ocorre uma liberao e sim fica ele responsvel pelos eventuais vcios que
tangem construo, sejam eles ocultos ou aparentes. Haver uma vistoria tcnica para
averiguar as reais causas dos problemas como falta de manuteno, uso indevido, erro de
projeto ou de construo, contemplando tambm o tempo de garantia.
As contravenes penais em que o incorporador pode incorrer so as que constituem ofensa
economia popular. A base legal para exercer a punio registrada tanto no artigo 66 da Lei
4.591 (BRASIL, 1964) como no artigo 10 da Lei 1.521 (BRASIL, 1951), como tambm no
Cdigo Penal (BRASIL, 1940). Elas podem ser as seguintes:
a) negociar as unidades autnomas sem levar a incorporao registro;
b) omisso nos documentos legais de nus ou dvidas fiscais que venham a incidir
sobre o terreno;
c) omisso de que o terreno encontra-se ocupado e a forma que se dar a
desocupao;
d) deixar de no prazo de sessenta dias aps o termo da carncia, firmar os
contratos definitivos com os adquirentes;
__________________________________________________________________________________________
88
e) paralisao da obra por mais de trinta dias ou retardar seu andamento sem justo
motivo.
A pena para quem incorrer em uma dessas contravenes supra citadas ser submetido ao
julgamento. Caso venha a ocorrer uma dessas hipteses acima, tendo sido originada pela
atitude dos adquirentes, como por exemplo o inadimplemento dos pagamentos, o incorporador
poder alegar como excludente de responsabilidade desde que tenha prova cabal de suas
afirmaes. Mas o incorporador, o corretor de imveis, o construtor, o proprietrio do terreno
e qualquer outra pessoa responsvel com a incorporao imobiliria podero incorrer tambm
em crime contra a economia popular, o que mais srio que as contravenes. Por exemplo,
se for feita afirmao falsa acerca da constituio do condomnio e fraes ideais ou usar para
outro fim o dinheiro proveniente da incorporao contratada por administrao.
5.7 LANAMENTO DA INCORPORAO
5.7.1 Publicao
Para lanar uma incorporao, a Lei n 4.591 (BRASIL, 1964), estabelece desde logo uma
condio de natureza subjetiva. No qualquer pessoa que pode ser incorporador, porm
aquelas a quem o legislador reconhece essa qualidade. Para ser advogado, mdico,
engenheiro, dentista, para exercer qualquer atividade, o ordenamento social exige o
preenchimento de requisitos, que compem a habilitao tcnica e legal. So pressupostos
sem os quais se configura o exerccio ilegal da profisso, suscetvel de punio criminal. Ela
no artigo 31 franqueia a incorporao somente a trs pessoas e elas podem e so responsveis
pelo seu lanamento ao grande pblico (PEREIRA, 2001, p. 252):
a) o proprietrio do terreno, a ele equiparados o promitente comprador, o
cessionrio deste ou o promitente cessionrio;
b) o construtor: no uma pessoa qualquer, que se inculque nesta condio, porm,
aquela que faa da edificao uma atividade disciplinada e que, devidamente
licenciada, esteja enquadrada naquelas condies previstas na legislao, bem
como demais disposies legais e regulamentares atinentes espcie;
__________________________________________________________________________________________
89
c) o corretor de imveis, devidamente matriculado, tal como considerado pela Lei
4.116 (BRASIL, 1962).
Para o lanamento das incorporaes imobilirias, na ocasio da publicidade, o nmero de
registro da incorporao deve ser ostensivamente indicado, para que qualquer interessado
possa ter acesso aos documentos no Cartrio de Registro de Imveis e deles obter cpias,
quando e quantas desejar (SCHMIDT, 1995, p. 41). Isto permite um exame mais acurado pelo
comprador, que se necessrio remete a um profissional da rea.
5.7.2 Cuidados do consumidor

O ramo imobilirio, assim como todos os ramos destinados ao consumo, se adaptaram aps a
vigncia do Cdigo de Defesa do Consumidor (BRASIL, 1990). Entretanto, foi este o setor de
comrcio que menos mudanas sofreu, pois desde o advento da Lei dos Condomnios e da
Incorporao Imobiliria (BRASIL, 1964), os adquirentes j tinham diversas garantias, sendo
protegidos e assegurados pelos princpios dessa Lei.
Na atividade imobiliria o que vem ocorrendo a punio da propaganda enganosa, ou seja,
na ocasio em que o incorporador fizer a oferta pblica tem de especificar e executar
exatamente as informaes fornecidas da edificao, como prazos, tipo de materiais,
qualidade de mo de obra. No que tange aos contratos, pode-se frisar que o consumidor e o
incorporador tm de formul-lo em conjunto e no apenas ser um contrato de adeso. Sempre
que houver clusulas abusivas estas sero consideradas nulas de pleno direito, ou seja,
clusula abusiva ineficaz, invlida. Conforme ensinamento de Nascimento (1995, p. 32):
As clusulas abusivas em geral, entre elas as exageradas e as excessivamente

onerosas ao consumidor, so nulas de pleno direito (artigo 51 Cdigo de Defesa e
Proteo do Consumidor). No se consideram como anulveis; so nulas.
Pode-se observar que esse o entendimento da corrente majoritria, conforme se constata na

jurisprudncia transcrita de Nery Jnior (1999, p.1851):
Clusula penal a despeito de ser vlido o estabelecimento de clusula penal em

contrato de consumo, esta clusula pode ser considerada abusiva e, portanto, nula de
pleno direito, quando tornar excessivamente onerosa a obrigao para o consumidor,
__________________________________________________________________________________________
90
como ocorre, por exemplo, quando estabelece a perda das quantias pagas a ttulo de
perdas e danos ou quando estipula pagamento de parcela substancial do preo.
Nery Jnior (1999, p.1851), exemplifica a clusula abusiva com o caso do consumidor
inadimplente, quando no lhe permitido postular a resciso do contrato com a devoluo das
quantias pagas, mas a nulidade da clusula que estabelece a perda total das prestaes que
pode ser validamente invocada em ao ajuizada pelo vendedor que pleiteia a resoluo do
contrato e retomada da coisa vendida.
Uma das inovaes mais importantes da Lei 8.078 (BRASIL, 1990) sobre a
responsabilidade civil objetiva caso o produto ou servio seja inadequado ao consumo, o que
acarreta no dever por parte do empreendedor de ter de indenizar ou restituir o consumidor
com base na comprovao do dano sem necessitar identificar o responsvel pela origem do
problema.
Especialmente, o consumidor ao adquirir um imvel, precisa preocupar-se com a idoneidade
da empresa. Esse cuidado essencial na hora da compra. Deve-se saber se o incorporador j
fez outras edificaes, se presta orientao e manuteno aos seus outros clientes, se costuma
usar bons produtos nas unidades que constri.
Para um consumidor mais atento, ou que tenha capacidade financeira de contratar algum,
deve ir at o registro de imveis competente, onde dever estar arquivada toda a
documentao e registrada a incorporao, para fazer uma anlise detalhada da construtora e
do empreendimento. Deve verificar se o que consta no memorial descritivo, que um dos
requisitos legais e que deve estar arquivado no Cartrio de Registro de Imveis, est sendo
executado na edificao, se o incorporador est respeitando a qualidade dos produtos que
esto sendo colocados na obra e que foram especificados.
Outra forma de garantir os consumidores no caso de criar um seguro garantia da construo,
ou seja, fazer com que o incorporador seja compelido a contratar um seguro para no caso de
vir a falir, no paralisar as obras, pois o seguro ressarciria os adquirentes e estes instituiriam o
condomnio tendo, assim, a possibilidade de contratar outra empresa e continuar a edificao.
Oportuno registrar, que empresas que constroem com recursos dos agentes financeiros, as
vezes, so compelidas a contratar este seguro.
__________________________________________________________________________________________
91
Iniciada a publicidade e oferta aparecero os interessados e a conseqente comercializao
das unidades. Superada a fase da negociao, e definidas as condies, firma-se um contrato
bilateral entre as partes, o que aconselhvel que o consumidor esteja assessorado por um
advogado.
__________________________________________________________________________________________
92
6 LEVANTAMENTO E ANLISE DOS DADOS
6.1
LEVANTAMENTO
NAS
EMPRESAS
DO
SUBSETOR
DE
EDIFICAES
Os incorporadores, conscientes de tantos problemas enfrentados no setor, visualizados
individualmente nas empresas, mas sem um real levantamento sobre a grandeza do problema,
foi proposta da pesquisa aferir o grau e a intensidade das reais dificuldades das incorporadoras
em concluir o processo. Para obter este resultado, foi realizado um estudo exploratrio com as
empresas do subsetor de edificaes atravs de levantamento com o uso de questionrio. O
questionrio aplicado est no apndice A. Com o uso deste instrumento, indagou-se sobre
determinados passos no procedimento do registro de uma incorporao e individuao
imobiliria. No havia exigncia de identificao do respondente e foi facultado o acrscimo
de alguma outra informao que julgasse oportuna, bem como se estivesse disposto a prestar
novos esclarecimentos que se identificasse e que o sigilo seria resguardado.
6.1.1 Empresas pesquisadas

Foram escolhidas para responder a essas questes as empresas associadas ao
SINDUSCON/RS11, por se tratar da grande maioria das organizaes do mercado e por
apresentarem-se como um conjunto que engloba organizaes de porte variado.
11
A escolha das empresas associadas ao SINDUSCON/RS ocorreu por, alm de representarem importantes
edificadores do estado do Rio Grande do Sul, eram participantes ativas do processo. A entidade franqueou o
encaminhamento deste questionrio a 50 empresas aleatoriamente escolhidas.
__________________________________________________________________________________________
93
6.1.2 Questionrio enviado s empresas

O SINDUSCON/RS disponibilizou que se enviasse o questionrio para 50 (cinqenta)
empresas, sendo estas atuantes no mercado. O questionrio indagava sobre o universo do
procedimento e conseqncias do modo de operar no Cartrio de Registros de Imveis. Para
este levantamento retornaram 33 (trinta e trs) respostas destas empresas, alcanando nvel de
resposta de 66%. Alm do alto retorno, as respostas foram caracterizadas com a identificao
de grande parte dos questionrios, apesar de no haver solicitao, bem como a incidncia de
comentrios negativos a respeito do trabalho dos Cartrios de Registro de Imveis, lembrados
principalmente pela demora e tambm por exigncias rigorosas no processo de registro da
incorporao e ou individuao imobiliria.
Uma vez analisadas as respostas ao questionrio, foram selecionadas para a etapa de
entrevistas as empresas que encontraram dificuldades junto ao Cartrio de Registros de
Imveis para registro de suas incorporaes e que as superaram. de grande relevncia para o
trabalho a identificao de meios utilizados para resolver tais problemas e as solues
adotadas. Ao longo do trabalho, outros intervenientes diretos no processo ou na busca de
solues para a sua simplificao foram entrevistados.
6.1.3 Avaliao do retorno dos questionrios

Recebidos todos os questionrios do estudo exploratrio em conjunto com pesquisa
documental e reviso bibliogrfica sobre o assunto, constatou-se o interesse pelo tema dos
envolvidos no processo de incorporao, direta ou indiretamente. Foi possvel constatar a
existncia de grandes dificuldades em se concluir o procedimento do arquivamento e registro
de uma incorporao e ou individuao imobiliria. Elas acontecem tanto na capital como no
interior do Rio Grande do Sul, sendo que na Capital existem maior volume de processos e so
geradores de maiores problemas, enquanto no interior o volume bem menor, de processos e
problemas.
Alm disso, foram selecionados para entrevista profissionais que retornaram os questionrios
e de outras diversas reas, que de uma maneira ou outra participam do processo,
__________________________________________________________________________________________
94
principalmente de Oficiais Registradores, rgos Reguladores e Fiscalizadores e se constatou
o conhecimento das dificuldades por parte destas entidades.
6.1.4 Resultados da aplicao do questionrio

Questionados se existem dificuldades para obter o registro de uma incorporao e ou
individuao imobiliria, os respondentes indicaram em sua totalidade que isto sempre ocorre.
Claro est que mesmo quem tem o maior interesse em dominar o assunto e conclu-lo, que so
as incorporadoras que atuam no mercado, enfrentam algum tipo de dificuldade para registrar o
procedimento, ainda que este deva ser o local aonde todos os esforos possveis so
empregados e muitas vezes atravs de profissionais experientes e qualificados como por
exemplo engenheiros civis, arquitetos e at advogados com conhecimento do assunto.
Na existncia das dificuldades e necessidade do procedimento, os incorporadores procuram se
adequar para alcanar o registro, pois conforme a figura 6 as respostas deles foram que a
maioria (63%) foram conduzidos para atender determinadas exigncias que no concordavam,
enquanto que somente 25% foram poucas vezes e 12% nunca. Isto caracteriza que existe
interpretao divergente a dos requerentes e a conseqente sugesto do Cartrio de Registro
de Imveis para modificar o procedimento.
A legislao a mesma em todos os Cartrios de Registro de Imveis em todo territrio
Nacional. Entretanto os incorporadores comunicaram que somente 30% tiveram solues
idnticas e 24 % muitas vezes, enquanto 46 % poucas vezes em Cartrios diferentes (figura
7). No entendem que cartrios na mesma cidade, prximos e que devem obedecer a
legislao nacional terem diversas interpretaes, obrigando o requerente a se adequar
individualmente a cada um deles. Comentam a dificuldade na busca de informaes de
determinados cartrios e a falta de preparo do funcionrio que simplesmente determina a
diretriz sem conhecimento ou
justificativa tcnica.
__________________________________________________________________________________________
95
12%
18%
sempre
25%
muitas vezes
poucas vezes
nunca
45%
Figura 6: ocorrncia de induo do Oficial Registrador para modificar

o
procedimento
0%
30%
sempre
46%
muitas vezes
poucas vezes
nunca
24%
Figura 7: ocorrncia de soluo idntica para os mesmos problemas

em cartrios diferentes
__________________________________________________________________________________________
96
Est previsto na NBR 12721 (ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS,
1999), que pode-se anexar unidade autnoma um ou mais acessrios (por exemplo, vagas de
garagem ou armrios). Perguntados se os incorporadores efetivamente conseguem fazer o
registro destes acessrios dos apartamentos, mesmo que no sejam reas contguos, so
observados percentuais de 14% para a resposta proposta sempre e 17% para o muitas
vezes (figura 8). A indicao de poucas vezes ficou com percentual de 21% e, a maioria
respondeu nunca. Objetivava-se saber da utilizao do aproveitamento da flexibilizao dos
quadros da NBR 12.721 na incorporao e ou individuao imobiliria e pelas respostas foi
entendida como no usada, seja pela no previso ou pela intransigncia do Registrador na
vinculao, principalmente dos acessrios como box, armrio, espaos para trabalho ou lazer
destinado a uma ou mais unidades.
14%
17%
48%
sempre
muitas vezes
poucas vezes
nunca
21%
Figura 8: ocorrncia da obteno de registro de acessrios aos

apartamentos, mesmo que no sejam contguos
Pelo histrico desta pesquisa, devido s insistentes dificuldades para o registro de uma
incorporao ou individuao imobiliria, esperava-se que grande parte dos incorporadores
procurassem o Poder Judicirio para soluo dos problemas, porm pela figura 9 verifica-se
que a maioria (69 %) nunca contestou judicialmente uma impugnao cartorial, sendo raros
aqueles que procuram soluo via judicial.
Portanto, quando perguntados sobre o sucesso no questionamento judicial, considerado caro,
demorado e difcil pelos incorporadores, com o Cartrio de Registro de Imveis, as respostas
__________________________________________________________________________________________
97
daqueles que buscaram alguma vez a via judicial para a soluo dos problemas foram
equilibradas conforme figura 10.
3%
7%
21%
sempre
muitas vezes
poucas vezes
nunca
69%
Figura 9: ocorrncia de processo judicial para solucionar impasse

entre incorporadora e cartrio
29%
25%
sempre
muitas vezes
poucas vezes
nunca
22%
24%
Figura 10: ocorrncia de sucesso dos incorporadores que buscaram

soluo para problemas com os cartrios via judicial
Sobre a utilizao de alguma deciso judicial com aproveitamento em cartrio que no
originou a discusso, os respondentes utilizaram raramente conforme figura 11.
__________________________________________________________________________________________
98
0%
6%
5%
sempre
muitas vezes
poucas vezes
nunca
89%
Figura 11: ocorrncia da utilizao de deciso judicial

Atividade que envolve planta de localizao, situao, clculo de reas, conforme figura 12.
7%
15%
sempre
16%
62%
muitas vezes
poucas vezes
nunca
Figura 12: ocorrncia de profissionais habilitados (engenheiros civis e

arquitetos) desenvolvendo tarefas relativas a este tipo de processo nos
Cartrios
Havendo a impugnao do registro, nenhum respondente afirmou que alguma vez foi atendido
por engenheiro civil ou arquiteto. Demonstraram discordar que os cartrios no utilizam
profissionais com esta formao como responsveis por estes servios e que deveriam dar
explicaes quando houver impugnaes, principalmente quando forem tcnicas e tratarem-se
__________________________________________________________________________________________
99
dos quadros da NBR 12.721 (ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS,
1999) e planta de localizao e situao das unidades autnomas.
Quando foram indagados se os profissionais de engenharia civil ou arquitetura tinham sido
utilizados, por parte da incorporadora, na conduo de todo o procedimento de registro de
uma incorporao ou individuao imobiliria, foi informado que no eram utilizados pois
estes profissionais no costumavam participar em todo processo e portanto no tinham
experincia profissional para esta finalidade.
Perguntados se obtiveram rapidamente o registro, pela figura 13 a maioria (56%) disse que
no, sendo 35% tendo obtido poucas vezes e 9% muitas vezes.
0%
9%
sempre
muitas vezes
56%
35%
poucas vezes
nunca
Figura 13: ocorrncia da obteno de registro rapidamente

Caracterizado o processo como lento, fundamentado pelas respostas aos questionados, os
mesmos se manifestaram conforme a figura 14 afirmando que muitas vezes o alongamento do
prazo para registro proveniente de exigncias do cartrio (62% dos respondentes). Somente
4 % acharam que nunca, sendo 15% que sempre e 19% poucas vezes.
__________________________________________________________________________________________
100
19%
4%
15%
sempre
muitas vezes
poucas vezes
nunca
62%
Figura 14: ocorrncia de exigncias descabidas que prolongam o

prazo de obteno do registro
Com as informaes obtidas dos questionrios foi executado um levantamento geral e

analisadas todas as respostas obtidas. Aps esta anlise buscou-se na pesquisa bibliogrfica
embasamento para os ocorrncias relatadas pelos respondentes. Com estes dados foram
contatados aqueles que se identificaram e partiu-se ento para as entrevistas.
6.1.5 Entrevistas
Para complementar as informaes obtidas nos questionrios realizou-se entrevistas. Foram
feitas vinte e uma e, entre as efetuadas, foram escolhidas doze, das quais sero feitos
comentrios sobre as declaraes dos entrevistados. Estas doze entrevistas foram realizadas
com:
a) trs com profissionais envolvidos com atividades habilitadas por registro no
CREA,
- um escritrio de arquitetura com dois arquitetos com experincia profissional,
um na funo pblica, outro na atividade docente, ultimamente ambos com
escritrio profissional em processos da edificao na rea imobiliria;
- uma engenheira civil especializada exclusivamente no mercado imobilirio
com nfase em incorporaes;
__________________________________________________________________________________________
101
- um arquiteto que acumula seu escritrio de projetos com a construo;
b) trs com responsveis tcnicos de empresas incorporadoras associadas ao
SINDUSCON/RS, todos profissionais com caractersticas empreendedoras,
todos participantes do grupo societrio e tambm com muita experincia e
conhecimento no mercado imobilirio,
- dois habilitados em engenharia civil;
- um habilitado em arquitetura;
c) dois oficiais registradores, sendo um da capital e outro do interior;
d) um tabelio notarial da capital procedente do interior;
e) um advogado especialista em Direito Imobilirio;
f) um desembargador aposentado;
g) um representante do Instituto de Registro Imobilirio do Brasil (IRIB).
O critrio de seleo foi essencialmente tcnico, focado nos entraves e solues das
dificuldades encontradas no registro de incorporaes ou individuaes imobilirias no
Cartrio de Registro de Imveis, procurando-se ouvir e entender os enfoques dos participantes
nos dois lados do problema. As questes eram basicamente as mesmas do questionrio
(apndice A), entretanto com o desenrolar da entrevista, a mesma evolua sempre para o
problema das dificuldades de registro de uma incorporao ou individuao imobiliria.
Objetivava-se os entraves e solues delas. Os contatos eram feitos pessoalmente, por
telefone, e-mail e em reunies, onde se relatava o objetivo do trabalho, resguardando sempre
quando conveniente o sigilo da origem das informaes.
Nas entrevistas com os profissionais envolvidos no registro do condomnio, aqueles com
escritrio tambm para esta finalidade e os empreendedores, constatou-se que os engenheiros
e arquitetos envolvidos limitavam-se no mximo execuo dos quadros da NBR 12721
(ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS, 1999), sendo estes elaborados
mecanicamente, sem uma anlise criteriosa e objetiva onde tambm se vislumbrasse o foco do
condomnio.
Quando solicitados pelo responsvel do registro para que efetuassem alguma modificao nos
quadros para atender o Cartrio de Registro de Imveis, raras vezes havia contestao e
questionamento, mesmo sendo a impugnao feita por pessoa inabilitada para este fim, pois
__________________________________________________________________________________________
102
para ser conferente desta atividade, no existe exigncia legal que este cargo seja ocupado por
profissional habilitado (engenheiro civil ou arquiteto).
O processo de registro de incorporaes e individuaes imobilirias executado por
profissionais que raramente so engenheiro civil ou arquiteto, e que fazem a descrio da
situao e localizao das unidades, atribuio exclusiva de engenheiros civis e arquitetos, o
que demonstra que eles no possuem capacitao para este fim.
Arquitetos associados12 h muito no elaboram nem os quadros da norma, pois o trabalho
alm de extremamente exaustivo devido as exigncias cartoriais ocasionavam o desgaste com
os seus clientes que na maioria so incorporadores de condomnios verticais e horizontais que
alienam para entrega futura. A engenheira civil13 desistiu de executar o processo de registro
de incorporao e individuao imobiliria devido aos atritos que tinham origem na demora
da concluso do processo com seus clientes, executando somente aqueles que no necessitam
urgncia.
Normalmente, este espao est sendo ocupado por profissionais com conhecimento nos
trmites cartoriais. Este conhecimento foi obtido atravs da prtica do dia-a-dia e tambm
pela repetio dos procedimentos anteriores, a transmisso de pai para filho, sendo que foram
adotados modelos, que variam de cartrio para cartrio, e quem necessitar registrar seu
processo ter que se submeter ao modelo ou ento recorrer ao Judicirio, que necessita
tempo e despesas. Isto raramente acontece, pois aqueles que normalmente esto melhor
assessorados e detm maior conhecimento do processo, que so as incorporadoras, quando
vo registrar uma incorporao imobiliria tem pressa para viabilizar a obra, seja para
contratar um financiamento ou para alienar unidades para entrega futura. Outrossim, tem
necessidade de rapidez nos procedimentos finais na individualizao das unidades, pois
querem encerrar o processo.
Existindo o princpio da territorialidade, o imvel vinculado a somente um Cartrio de
Registro de Imveis. Qualquer transao, independente do tipo, obrigatoriamente deve ser
12
ARQUITETOS ASSOCIADOS, ambos arquitetos, so profissionais que trabalharam na Prefeitura Municipal

de Porto Alegre e ensino universitrio respectivamente, e possuem escritrio de projetos de arquitetura.
Entrevista realizada em 2003.
13
ENGENHEIRA CIVIL especialista em incorporaes imobilirias e restringiu-se somente na elaborao dos

quadros da Norma. Entrevista realizada em 2003.
__________________________________________________________________________________________
103
naquele local. No permitido averbar ou registrar seu processo em outro cartrio. Assim
sendo, de nada adianta que o cartrio seja escolhido por oferecer algum benefcio como
melhor atendimento ou qualificao. Alm disso, no se pode esquecer que anteriormente o
cartrio para iniciar suas atividades, os responsveis eram nomeados e sucedidos, sem
exigncias de conhecimentos especficos.
O construtor arquiteto14 tambm abandonou o processo de registro de incorporao ou
individuao imobiliria, inclusive os quadros da norma, tendo sempre desgaste profissional
devido ao atraso e culminou em 1989 quando aps 6 (seis) meses tentando o registro de uma
individuao imobiliria foi aconselhado pelo Oficial Registrador de uma Comarca do interior
a contratar um prtico que elaborou todo processo e obteve o registro. A realidade que, os
profissionais de nossa rea que esto habilitados, detm o conhecimento e que deveriam dar a
diretriz dos procedimentos no se interessam por esta atividade, seja por falta de oportunidade
ou qualquer outro motivo. Este processo ento realizado sem embasamento cientfico.
As incorporadoras objetivam que o registro seja o mais rpido e com o menor custo possvel,
para poderem granjear clientes para comercializao, pois esto conscientes que s esto
autorizados a iniciar as vendas para entrega futura aps estar a incorporao imobiliria
registrada e arquivada no Cartrio de Registro de Imveis. Para contornar a demora no
registro e iniciar a alocao de recursos sem infringir a legislao, algumas esto buscando
valores atravs de clientes caracterizados como investidores cuja comercializao feita
com as contas de participao que podem corresponder a reserva de determinadas unidades.
Amparados pela legislao, proporciona que partir da obteno do registro se conclua a
comercializao da unidade ao prprio investidor que poder ser o futuro proprietrio da
unidade ou ento que se revenda terceiros.
O arquiteto da incorporadora15 em entrevista relatou que comercializa suas unidades em
planta a preo fechado para entrega futura. Em uma edificao com projeto de 39 (trinta e
nove) apartamentos, 7 (sete) lojas, totalmente comercializadas aps o registro da incorporao
imobiliria, concluiu a obra no tempo aprazado, mas apesar de possuir todos os documentos
previstos na legislao no conseguiu o registro da individuao, o que impossibilitou a
14
15
CONSTRUTOR, arquiteto dedicado a projetar e executar incorporaes imobiliria atuando h 20 (vinte)

anos no mercado. Entrevistado em 2002.
INCORPORADORA, scio o arquiteto, uma incorporadora que atua no mercado h mais de quinze anos e
dedica-se exclusivamente a comercializao de unidades para entrega futura, realizando sempre o registro da
incorporao ou individuao imobiliria. Entrevistado em 2002.
__________________________________________________________________________________________
104
transferncia de sua dvida bancria16 para os futuros proprietrios e tambm para eles a
entrega e utilizao das unidades. O motivo alegado pelo Cartrio de Registro de Imveis era
que as reas contidas nos quadros da NBR 12.721 (ASSOCIAO BRASILEIRA DE
NORMAS TCNICAS, 1999) eram maiores que as do habite-se e do CND do INSS. O
Oficial Registrador queria que as reas se igualassem, ou diminuindo uma ou aumentando a
outra.
Ocorre que a incorporadora na ocasio do registro da incorporao imobiliria tinha definido
as reas das unidades bem como j havia comercializado as unidades e a diminuio das suas
reas iriam superar em muito o previsto pela legislao que permite at cinco percentuais de
diferena. Por outro lado, a modificao do projeto para aumento de rea pela Prefeitura
ficaria inexeqvel, pois j tinha se esgotado toda capacidade construtiva no terreno, no
existindo na ocasio a possibilidade de acrescentar solo criado. Esta incorporadora ficou
vulnervel pois foram suspensas as receitas visto no ter concludo o processo e existia o
comprometimento da dvida bem como o pagamento do seu servio que teria de ser adimplido
para no ser retomada sua edificao e tambm manter saudvel sua atividade.
Outra incorporadora teve problema semelhante, pois a impugnao cartorial foi relativa
elaborao dos quadros da norma e na pretenso do incorporador de apensar o acessrio na
unidade principal, o que no concordava pois era entendimento cartorial que a unidade no
poderia ter descontinuidade de rea. Ela teve o prazo do financiamento bancrio para a
produo esgotado e conseguiu renovao pagando juros majorados. J a empresa do
engenheiro17, que tambm trabalha com incorporaes imobilirias, decidiu operar em
determinada modalidade de financiamento, conhecida no mercado como associativo, na
qual os recursos do agente financeiro so tomados pelos adquirentes das unidades
comercializadas que os torna automaticamente proprietrios e devedores com compromisso
de assumir imediatamente o pagamento das prestaes na forma contratada. Quando ocorre a
finalizao da obra e a documentao est inconclusa os prejuzos so de pequena monta para
a incorporadora, j que os proprietrios recebem suas unidades para utilizao. Normalmente,
nesta condio, a empresa que era incorporadora transforma-se em construtora e tem sua
16
DVIDA BANCRIA, os recursos para a produo da edificao foram originados por contrato com agente
financeiro aonde previa prazo limitado para a comercializao e transferncia dos valores contratados.
17
INCORPORADORA, scio engenheiro civil, scio gerente da incorporadora que opera no mercado
imobilirio atravs da contratao associativa. Entrevistado em 2002.
__________________________________________________________________________________________
105
ltima parcela do financiamento retida at a concluso da documentao. Registre-se que no
so todos os agentes financeiros que dispem desta modalidade de financiamento imobilirio.
O Tabelio o profissional do direito que tem a atribuio delegada pelo Estado para
informar e assessorar gratuitamente e imparcialmente qualquer interessado quanto aos seus
negcios jurdicos privados, para orient-los quanto a sua regularidade e possveis
conseqncias e para document-los regularmente, redigindo ou arquivando documentos
juridicamente eficazes e mais adequados a necessidade, atribuindo-lhes certeza por sua f
pblica, por receberem a confiana oficial do Estado. Ele no um funcionrio do Poder
Judicirio, embora seu trabalho tenha o sentido de preveno de litgios. Dependendo do ato
pode-se utilizar o de sua confiana ou o que proporcionar melhor atendimento, entretanto
existindo situaes em que necessrio respeitar a circunscrio territorial.
As atividades notarial e registral esto intimamente ligadas. comum atualmente em
determinadas Comarcas existirem profissionais que acumulam estas duas funes.
Anteriormente estas funes eram preenchidas com nomeaes feitas pelo Estado, sem
necessidade de conhecimento prvio ou especfico, bastando a indicao pelo Poder. Os
detentores da funo mantinham a continuidade com a sucesso, pois o substituto na funo
que era escolhido pelo Cartrio era o sucessor e os conhecimentos eram transmitidos pela
prtica interna, independente de sua eficincia. Desde a Constituio Federal de 1988, o
preenchimento de cargos e concesso de novos feito por concurso pblico com exigncia de
conhecimentos especficos e somente a quem obteve a aprovao, ficando o cargo vago na
desistncia posterior do aprovado ou na falta dele. Atualmente, convive-se com uma mescla
de profissionais, os nomeados, sucessores ou aprovados em concurso pblico, bem como os
que adquiriram conhecimento com a prtica do dia-a-dia e aqueles que tem conhecimento
especfico.
At 1964, foram sedimentados mtodos independentes, variando conforme interpretao do
Cartrio, e transmitidos para os participantes do processo sem nenhum embasamento tcnico
cientfico. No existe obrigatoriedade que o Cartrio de Registro de Imveis contrate um
engenheiro civil ou arquiteto para fiscalizar este procedimento, apesar de ser uma atividade
pertinente as suas funes. Normalmente, o conferente um conhecedor do assunto sem
embasamento legal, e no caso de
divergncias entre as partes, a linguagem entre os
interlocutores torna-se difcil, pois por exemplo, difcil o entendimento por quem no
__________________________________________________________________________________________
106
tcnico especfico que um mesmo edifcio possua diferentes reas devido aos vrios critrios
tcnicos utilizados. Alm disto, acresa-se que tambm existiam condomnios verticais
anteriores a legislao municipal que atravs do plano diretor disciplina as cidades, e que
foram construdas edificaes, por exemplo, sem balanos, pilotis, sacadas, reas de lazer,
onde muitas vezes era ocupado a integralidade do terreno e as reas eram todas iguais: do
habite-se da Prefeitura, do CND do INSS, a rea real e a de construo e o estabelecimento da
individuao do condomnio era com informao pelo critrio do engenheiro civil ou
arquiteto. Como atualmente ainda persistem profissionais remanescentes desta poca,
possvel que esta situao seja uma das origens das dificuldades no registro da incorporao
ou individuao imobiliria.
Os representantes cartoriais ponderam que seu principal objetivo a lisura e o respaldo legal
do procedimento, pois eles tem responsabilidade civil e criminal por todos os seus atos. Alm
disto, procuram dar segurana principalmente s pessoas menos esclarecidas. Expressam que
tem quadro funcional competente e quando algum extrapola suas funes e trabalha com
excessivo zelo trata-se de casos pontuais que no se pode generalizar e quando identificados
pelo responsvel no Cartrio, Colgio Registral ou Notarial so tomadas providncias,
restando ainda a fiscalizao da Corregedoria Geral do Estado.
Quando o interessado no conseguir a soluo de seus problemas na esfera administrativa,
poder recorrer ao Poder Judicirio, o que dever ser feito atravs de um advogado.
Existem diversos profissionais e escritrios especializados na atividade imobiliria, visto nela
existirem muitos conflitos. Especificamente nos casos das dificuldades para registro de uma
incorporao ou individuao imobiliria, eles so claros em afirmar que existe legislao
adequada para respaldar o procedimento e quem a seguir corretamente, apesar da demora,
lograr xito em uma demanda judicial.
O advogado18 ilustra que uma divergncia que preocupa os incorporadores tem origem
tambm na cobrana de emolumentos dos Cartrios de Registro de Imveis. No entanto,
informa que j existe projeto de legislao tramitando neste sentido.
18
Advogado especializado em direito imobilirio, atuando em vrias regies do Pas, inclusive Porto Alegre-RS.
Entrevistado em 2002.
__________________________________________________________________________________________
107
Ficou claro que todos os rgos envolvidos tm interesse em solucionar estas dificuldades,
tanto pelo lado dos registradores que so representados pelo Instituto de Registro Imobilirio
do Brasil (IRIB), bem como pelo Poder Judicirio seja atravs de orientao da Corregedoria
Geral do Estado, e tambm pela Vara de Registros Pblicos ou onde no as tm pelas
Comarcas. Lamentam, tambm, que toda vez que uma dvida suscitada e resolvida, ela
restringe-se unicamente ao caso e cartrio, e que poderia o interessado solicitar que a mesma
fosse catalogada para ser abrangente, criando um regramento registral para evitar as diferentes
interpretaes.
6.1.6 As dificuldades de registro e as solues possveis

Durante o desenvolvimento da pesquisa e principalmente atravs das entrevistas foram
elencadas aleatoriamente as dificuldades de registro, as vezes intransponveis, que mais se
fizeram presentes:
a) demora demasiada na concluso do processo,
b) falta de coincidncia entre as reas,
c) descrio da situao e localizao das unidades devido difcil e tradicional
palavreado usado pelo cartrio para esta finalidade, principalmente quando
existem sub solos e o conferente considera o trreo o pavimento que est
sobre o terreno, diferente do critrio de projeto,
d) caracterizao da vaga de estacionamento como acessrio e vinculada a
unidade, coberta ou em terreno descoberta,
e)
caracterizao da vaga de estacionamento como unidade autnoma

localizada e definida no projeto em terreno descoberto,
f) vinculao a unidade principal de acessrios em geral (armrios,

dependncias, espaos) que no contguos a ela,
g) adequao de acordo com o Cartrio de Registro de Imveis, perante ao
Municpio, das cartas de habitao ou mediante fornecimento de certides,
__________________________________________________________________________________________
108
h) modificao do projeto relativo aos acessrios quando no considerados
pelo Municpio como unidades e conseqente caracterizao de reas
(computadas, no adensveis, excludas),
i) restrio ao registro de unidade perfeitamente caracterizada nos quadros da
Norma como acessrio aonde ficam resguardadas suas reas para viabilizar
transaes futuras,
j) registro de incorporao imobiliria em terreno que possui edificao
apesar de no seu memorial estar previsto prazo de carncia,
k) registro de incorporao imobiliria com projeto aprovado pelo Municpio
em nome de antigo proprietrio,
l) registro de incorporao imobiliria com projeto aprovado pelo Municpio
em nome do incorporador com reserva de frao ideal de rea sub rogada
ao proprietrio do terreno,
m) registro de incorporao imobiliria com transferncia de titularidade
quando a execuo do projeto encontra-se parte concluda ou em
andamento,
n) registro de incorporao imobiliria global e sem pr individuao,
o) registro de incorporao imobiliria com pr individuao e abertura de
matrculas antes da sua concluso,
p) registro de individuao imobiliria em etapas quando no existe abertura
de matrculas antes da sua concluso definitiva e o condomnio passa a ter
mais donos alm do incorporador,
q) registro de incorporao imobiliria como condomnio de lotes,
r) enfoque de assunto tcnico com o representante do cartrio que
normalmente no engenheiro civil ou arquiteto,
__________________________________________________________________________________________
109
s) registro de conveno de condomnio quando existe s um proprietrio
(incorporador), apesar do somatrio das fraes ideais atenderem a
legislao.
O Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia do Rio Grande do Sul

(CREA/RS) constitudo por profissionais representantes das diversas modalidades
integrantes do Conselho, entre outras os de Arquitetura e Engenharia Civil. Um de seus
objetivos o de garantir sociedade que somente profissionais tecnicamente habilitados
sejam responsveis por servios ou obras, e registrar profissionais e empresas da rea
tecnolgica como tambm fiscalizar o exerccio profissional em defesa da comunidade.
Como se verifica o CREA/RS tem entre seus objetivos que somente profissionais habilitados
sejam responsveis por servios ou obras, sendo ento um recurso que tem os profissionais
para acion-lo quando muitas vezes sem justificativa tcnica so obrigados a modificar seu
trabalho pela necessidade de registro de sua incorporao ou individuao no cartrio de
registro de imveis. Esta exigncia normalmente tem origem em pessoas que no tem
capacitao profissional tcnica para este fim, apesar de, muitas vezes, possurem outros
conhecimentos.
Procurado o CREA/RS em novembro de 1991, face as rotineiras dificuldades quando da
concluso da edificao coletiva na ocasio de sua averbao no Cartrio de Registro de
Imveis, principalmente no interior aonde so poucas as incorporaes e ou individuaes
imobilirias, devido intransigncia de grande parte dos Oficiais Registradores no que diz
respeito diferente rea da edificao determinada na ocasio da elaborao do projeto de
acordo com o critrio Municipal e INSS com as novas reas real e de construo determinadas
pela NBR 12.721 (ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS, 1999).
muito cmoda a situao do Registrador, pois ele no averba, e apesar de ser leigo no assunto
de reas e custos extrapola suas funes e determina como deve ser feito.
Abaixo, exemplificar-se-o algumas transcritas pelos Cartrios de Registro de Imveis, onde
no protocolo 15071, livro A, folha 284 o Oficial declara que:
a) para averbao pretendida necessrio a igualdade das fraes, existe diferena
nas reas reais e construes.
__________________________________________________________________________________________
110
b) a averbao da edificao de prdio objeto de incorporao imobiliria, cuja
rea real global constante dos documentos arquivados no Registro de Imveis
maior que a constante da certido de habite-se e da CND do INSS, no pode
ser efetivada;
c) para possibilitar a averbao da edificao no Registro de Imveis, a rea
constante da certido do habite-se e da CND do INSS deve, necessariamente,
coincidir com a rea global constantes dos documentos arquivados no Registro
de Imveis NB-140. A razo de assim ser porqu no se concebe corpos
fsicos com reas distintas.
Verifica-se nesta ocasio o desgaste profissional, pois assim como o registrador o contratante
leigo no assunto e seu objetivo nico e exclusivo, individualizar sua construo para uso,
comercializar ou fazer o que achar mais conveniente. Assim sendo, o profissional que
elaborar tcnica e corretamente o projeto de acordo com o cdigo do Municpio e depois,
tambm, tcnica e corretamente de acordo com a NBR 12.721 (ASSOCIAO
BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS, 1999) determinou as reas da mesma edificao,
mas alm de ver seu trabalho inutilizado, deixa dvidas quanto a sua competncia, pois o
contratante constata que o Cartrio de Registro de Imveis no averbou sua construo devido
ao surgimento de diferenas de reas de um mesmo corpo fsico.
Nestes casos sempre encontrada uma soluo que satisfaa ao registrador, ora modificando
os quadros da Norma, ou complementando rea de Prefeitura e ou de INSS. Fica mais difcil
quando os quadros j esto arquivados na incorporao e na ocasio da individuao a
edificao j foi comercializada. Existem dificuldades maiores devido a intransigncia pelo
excessivo zelo do Oficial Registrador e s vezes no existe nenhuma dificuldade dependendo
do local, tendo sido registradas muitas incorporaes e ou individuaes que no representam
fielmente a edificao, assim como aquelas que no tinham condies de serem registradas.
No comum a busca da soluo pela via judicial. Quando o requerente no se conforma com
a exigncia do Cartrio de Registro de Imveis, procura sempre esgotar os questionamentos
na esfera administrativa. Algumas vezes, torna-se imprescindvel recorrer ao Judicirio e se a
soluo favorvel ao requerente, ela vai para transcrio no Cartrio de Registro de Imveis.
Entretanto, a Corregedoria Geral da Justia no a inclui na sua Consolidao Normativa para
evitar outro questionamento que poder ser igual naquele ou outro cartrio qualquer. Este
recurso de requerer ao Poder Judicirio ocorre quando suscitada dvida pelo Oficial
Registrador e solucionada pelo Juiz da Vara dos Registros Pblicos ou da Comarca do
__________________________________________________________________________________________
111
Cartrio de Registro de Imveis quando no houver vara especializada. Alm de ser uma ao
demorada por ser um assunto complexo, exige a contratao de um advogado que ter seus
honorrios e tambm das custas processuais, criando mais uma despesa ao incorporador. No
dia-a-dia de averbaes de construo de habitao coletiva foram raros os requerentes que
recorreram ao Judicirio.
Abaixo cita-se uma deciso judicial do processo 01186096804 sobre o assunto devido a
impugnao feita por outro Cartrio de Registro de Imveis:
Trata-se de dvida relacionada ante a pretenso do proprietrio de averbar a

construo de edifcio com a Individualizao das unidades autnomas, suscitandose a questo, nica, tocante diferena de reas na relao dos Quadros elaborados
de acordo com a NB 140 e confrontados com a CND do IAPAS (pelos quadros
aparece a rea total de 516,3840m e pela CND se indica a rea total de 476,40m).
Na impugnao do interessado (f.26), sustenta-se que a diferena diz respeito
variao de critrios utilizados: nos quadros se incluem reas descobertas por
imposio de diretriz oficial; na CND aplicam-se as reas cobertas na conformidade
da orientao das reparties municipais. O Dr.Curador (f:27) opinou pelo
acolhimento da dvida em face do problema no solucionado!
Digno de registro que existem cartrios que por conhecimento do assunto ou por no
ingerncia na atividade do profissional, registram as averbaes de construo sem causar
constrangimentos ou transtornos ao incorporador.
Diante das justificativas do Oficial Registrador, que extrapolava em suas funes e do exposto
que causava intranqilidade aos profissionais o CREA/RS foi acionado para tentar solucionar
este impasse que era criado na ocasio da incorporao e ou da individuao para o
profissionais e que atravs da Portaria 008/91 determinou a criao de uma Comisso para
analisar esta questo. Reunida em diversas ocasies a comisso concluiu emitindo parecer
final:
Aps analisar os fatos e a orientao da NB 140, sobre o assunto, o que levou,

tambm, a estudar minuciosamente outros casos de clculo de reas e
preenchimento dos quadros I e II, a Comisso concluiu que as alegaes so
procedentes e decorrem de m-interpretao ou desconhecimento dos critrios que
envolvem o clculo de cada uma das reas, a saber: [...].
__________________________________________________________________________________________
112
Em 28/08/92 o CREA/RS encaminhou circular a todos os Cartrios de Registro de Imveis
com todo o Relatrio da Comisso Especial para orientar os Registradores. No obteve
sucesso, pois o CREA/RS no tem ingerncia nos assuntos cartoriais. Desta forma, o relatrio
somente serviria para fonte de consulta, continuando assim os incorporadores a merc das
decises e vontades dos Registradores. Em 15/02/93 o CREA/RS remeteu Ofcio 045/93 a
Corregedoria do Estado a respeito do assunto. Em 24/11/93 o Corregedor Geral da Justia,
enviou ao INSS cpia do expediente solicitando manifestao daquele rgo a respeito do
assunto. Em 03/02/94 o Corregedor Geral da Justia, reiterou a correspondncia de 24/11/93
ao Superintendente Estadual do INSS solicitando manifestao a respeito do assunto. Em
04/03/94 o Superintendente do INSS/RS esclareceu e ilustrou com sua normalizao interna
o procedimento para emisso de CND para obra e de inexistncia de dbito. Em 23/03/94 o
Juiz Corregedor emitiu o Parecer 62/94-JAFC aonde acolhe o pleito sugerindo a edio de
ofcio-circular orientando Oficiais Registradores de Imveis. Finalmente no dia 12/04/94 o
Corregedor Geral da Justia atravs de Ofcio Circular n 30/94-CGJ orienta aos
Registradores:
ORIENTO a Vossa Senhoria que, uma vez expedida a CND e o HABITE-SE

pelos rgos competentes, descabida a negativa de registro ou averbao da obra
pela eventual incoincidncia das reas ali descritas em relao quelas constantes da
planilha de construo arquivada no Ofcio (NB-140).
Somente esta deciso foi abrangente a todos os Cartrios de Registro de Imveis, no tendose conhecimento de outras obtidas individualmente que abrangesse o setor. Entretanto como a
realidade que os Cartrios de Registro de Imveis interpretam diferentemente um do outro,
outras decises so raramente aceitas fora do local onde houve o problema.
Por fora do que determina a Lei 8.212 (BRASIL, 1991), denominada de Lei da Seguridade
Social, em seu artigo 47, II, toda a averbao de obra de construo civil levada a efeito no
Registro de Imveis dever estar acompanhada do documento comprobatrio da inexistncia
de dbitos para com o Instituto Nacional de Seguridade Social (INSS). Pelo sistema tributrio
Nacional, toda obra de construo civil com rea superior a 70 m sujeita-se de regra ao
pagamento da contribuio previdenciria. A forma pela qual se comprova que tais
contribuies foram efetivamente pagas pela Certido Negativa de Dbito (CND), cuja
__________________________________________________________________________________________
113
apresentao ao Registro de Imveis deve ser feita juntamente com o pedido de averbao da
concluso da obra.
A respeito destes documentos, considerando ser impossvel exigir-se a coincidncia entre as
reas de construo expressas na certido expedida pela Prefeitura Municipal e a CND do
INSS, com aquelas constantes das planilhas elaboradas conforme as regras da NBR 12.721
(ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS, 1999), e considerando que a
exatido destas planilhas no esto sob exame do registrador, com esta deciso e
determinao no existe mais dificuldades deste tipo, sendo abrangente para todo o setor da
construo civil, apesar de existirem ainda Cartrios que no a cumprem devido a negligncia
da interpretao da orientao ou por desconhec-la.
Existem outras decises j tomadas pelo Judicirio para minimizar as dificuldades para o
registro, mas como j relatado elas alm de no serem expressivas devido aos problemas
expostos, so isoladas para aquela dificuldade no determinado cartrio, no tendo abrangncia
nos outros cartrios e muitas vezes at no prprio, sendo limitada exclusivamente quele caso.
Tomou-se conhecimento atravs da pesquisa que muitos cartrios no efetuam o registro da
conveno do condomnio quando o proprietrio nico, apesar de j haver determinao
especfica isolada solicitada por incorporador ao Judicirio atravs de processo n
01196561326 na Vara dos Registros Pblicos, onde o Cartrio de Registro de Imveis tinha
impugnado:
H, no Ofcio, entendimento de que para haver conveno necessria a existncia

de mais de um condmino. Refere-se a ocorrncia de posies divergentes.
O incorporador suscitou dvida e aps anlise o Prolator determinou:
[...] diz respeito pluralidade das fraes ideais, no necessariamente pluralidade

de proprietrios, promitentes compradores, etc. Com o que possvel a
unilateralidade na outorga da conveno, em havendo coincidncia quando as
fraes ideais pertenam a um nico proprietrio, no caso ainda ao incorporador.
Tambm esta deciso ficou limitada ao caso e talvez ao cartrio, j que os outros cartrios e
os interessados no tomaram conhecimento desta determinao.
__________________________________________________________________________________________
114
Existem impugnaes, conforme exemplos abaixo, causando dificuldades ao incorporador
quanto ao registro:
a) [...] nos clculos das reas foram includas reas que no fazem parte das
unidades, [...] ( boxe, armrio vinculado unidade);
b) [...] descrio incorreta aptos 704 e 706 = 304 e 306;
c) [...] os depsitos no so integrantes do estacionamento. So reas de uso
comum, (includos nas reas dos estacionamentos);
d) Revisar as localizaes dos estacionamentos.;
e) Pelo motivo prejudicada a conferncia das reas [...].
Esta conduta prejudica o trabalho do profissional que v todo o seu conhecimento, esforo,
zelo, comprometidos pela intromisso de um terceiro sem capacitao profissional para este
fim. Percebe-se que o Colgio Registral uma corporao forte e representativa, mas entendese que no se pode permitir interferncias de outros profissionais em trabalhos restritos aos
arquitetos e engenheiros.
No aceita-se nem se concebe que uma atividade que deveria ser restrita a engenheiros e
arquitetos, pois trata-se de situar, localizar, calcular, o esclarecimento entre as partes seja feito
entre profissionais que no falam a mesma linguagem. Normalmente so profissionais de
outras reas contratados aleatoriamente pelos cartrios que no tem atribuies para este fim
e muitas vezes criticam e orientam o trabalho do engenheiro civil ou arquiteto que neste
momento deixa transparecer desconhecer o procedimento, tornado-se submisso a exigncia,
as vezes imprprias do cartrio. Digno de registro que atualmente os cartrios no tem
obrigatoriedade de ter um profissional tcnico qualificado que o engenheiro civil ou
arquiteto para esta atribuio e nem tampouco o incorporador quando apresenta o
requerimento onde se situa, localiza-se e transcreve-se reas. Constatou-se que nestas
condies os profissionais de engenharia e arquitetura no costumam participar do processo,
no tendo portanto experincia profissional na sua conduo, cedendo espao a terceiros.
Existem outros problemas que entravam esta atividade, como por exemplo, recusa pela
maioria dos cartrios em registro de incorporao imobiliria global quando o objetivo
alienar unidades em planta. Este procedimento legal evita a descrio e abertura de matrculas
__________________________________________________________________________________________
115
neste ato, e a torna muitssima mais barata e gil, entretanto existe perda de receita para o
cartrio.
Recomenda-se, por achar mais conveniente, a utilizao do memorial de registro da
incorporao global sem pr individuao que mais rpida devido a menor possibilidade de
ajustes, visto o incorporador ter pressa para poder comercializar, assim como ter custas
menores do registro. Tem-se conhecimento da resistncia da maioria dos Oficiais
Registradores em aceitar a abertura de matrculas, conhecidas como certido de nascimento
do imvel, enquanto a obra no est concluda. Por outro lado, sabe-se que alguns admitem
esse procedimento porm outros no, principalmente no interior.
Os profissionais especializados, que so os engenheiros civis e arquitetos, se afastaram desta
atividade, alguns por desconhecimento, outros acharam caminhos diversos, mas a realidade
que esta operao deveria ser exercida exclusivamente por eles, porm desistiram e tornaramse simples colaboradores devido a entraves e exigncias, as vezes, descabidas que tm
origem em procedimentos sem embasamento terico-cientfico, os quais foram implantados
pelos anos de atividade e prtica, inclusive a parte do requerimento onde se situa e localiza
unidades.
Para esse fim, se criaria a oportunidade de desenvolver e qualificar o processo, aplicando
tcnicas embasadas em processo cientfico.
O SINDUSCON/RS, fundado em 15 de outubro de 1949 em Porto Alegre, vem exercendo sua
misso atendendo aos interesses do setor, caracterizando-se como uma organizao
representativa e informativa. Possui 350 empresas associadas, 5.500 empresas cadastradas
abrangendo todo o Estado do Rio Grande do Sul. Dentre as Comisses que forma sua
estrutura, existe a Comisso da Indstria Imobiliria (CII) cujo objetivo o estudo e
aprimoramento de todas as questes vinculadas ao setor Imobilirio. Visando contribuir para a
defesa dos interesses da categoria, esta comisso responsvel por promover aes junto aos
poderes Executivo, Legislativo e Judicirio, no nvel Municipal, Estadual e Federal,
elaborando estudos e sugestes de medidas que visam atender a realidade do setor, sem ferir
os interesses da comunidade.
Esta comisso mantm, tambm, conversaes junto aos Registradores de imveis de Porto
Alegre sobre os problemas referentes aos registros de incorporaes imobilirias ou
__________________________________________________________________________________________
116
individuaes nos Cartrios de Registro de Imveis. Apesar de ser um problema antigo, as
dificuldades continuam sendo atuais. Diante de tantas ponderaes e reclamaes dos
associados, o SINDUSCON/RS decidiu manter entendimentos com o Colgio Registral para
que fosse possvel encontrar uma soluo que possibilitasse que os procedimentos fossem
concretizados normalmente. Constata-se que os associados so aqueles que detm a grande
fatia do mercado imobilirio de nosso Estado, conhecedores do assunto, sendo profissionais
altamente especializados e acostumados a enfrentar os entraves burocrticos e dificuldades.
Mesmo assim, nessas condies, decidiram abrir o dilogo para defender os interesses do
setor. difcil imaginar o que acontece com aqueles que no possuem o assessoramento
adequado ou que, eventualmente, dedicam-se a esta atividade.
Desta forma, dando continuidade a um trabalho desenvolvido pela gesto anterior, em julho
de 2001, a CII promoveu reunies com representantes do Colgio Registral do Rio Grande do
Sul, que resultaram na Elaborao de um Roteiro de Exigncias - Lei 4.591/64. Este Roteiro
consiste na padronizao das exigncias legais, de forma a oferecer mais racionalidade e
agilidade s demandas registrais apresentadas junto aos Cartrios de Registros de Imveis do
nosso Estado. Esta padronizao foi definida pelo Colgio Registral do RS. Todos os cartrios
de registros receberam este documento, assim como os associados ao SINDUSCON/RS e
demais interessados. Muitos no a seguiram e os problemas continuam se repetindo.
__________________________________________________________________________________________
117
7 CONSIDERAES FINAIS
Considerando que este trabalho alcanou os seus objetivos principal e secundrios, conforme
previsto no captulo dois, so apresentadas as concluses finais juntamente com sugestes
para trabalhos futuros.
O trabalho foi elaborado para identificar os vrios problemas enfrentados pelos profissionais
de Engenharia Civil e Arquitetura para encaminhar e concluir o processo de registro de uma
incorporao ou individuao imobiliria junto ao Cartrio de Registro de Imveis,
salientando as solues adotadas e como foram obtidas. Isto ir contribuir, de alguma forma,
para a busca de solues ao problema da moradia, principalmente, nos grandes centros
urbanos, quando torna explcito os problemas enfrentados para o registro de uma incorporao
imobiliria ou individuao de unidades, o que certamente poder colaborar para regularizar
as habitaes que hoje esto em desconformidade Lei e possibilitar o desenvolvimento do
setor das moradias.
Para cumprir os objetivos propostos, alm das demais etapas previstas, usou-se a ferramenta
do questionrio com a posterior entrevista. No transcorrer de seu desenvolvimento, apoiado
na bibliografia consultada, foi possvel identificar as vrias fases do processo, suas
dificuldades e solues. Constatou-se que apesar das dificuldades serem um problema antigo
elas persistem at os dias atuais. Somente a soluo de uma dificuldade foi abrangente para
todo o setor, que foi o registro da incorporao ou individuao imobiliria havendo
incoincidncia de reas entre as que constavam nos quadros da norma, do habite-se e CND.
Pelas informaes recebidas, percebeu-se tambm que todos os rgos envolvidos tem
interesse em solucionar estas dificuldades, principalmente pelos incorporadores e
profissionais da rea como tambm pelo lado dos Registradores que so representados pelo
Instituto de Registro Imobilirio do Brasil (IRIB), bem como pelo Poder Judicirio
principalmente atravs da orientao da Corregedoria Geral do Estado.
Toda vez que uma dvida suscita e resolvida, ela restringe-se unicamente ao caso e Cartrio,
e deveria o interessado solicitar que a mesma fosse catalogada na Corregedoria Geral do
__________________________________________________________________________________________
118
Estado para ser abrangente, criando ento um regramento registral para evitar as diferentes
interpretaes baseadas na legislao e jurisprudncia existente.
Os representantes cartoriais normalmente operam sem profissionais especializados
(engenheiros civis ou arquitetos), fixos ou contratados por trabalho e ponderam que seu
principal objetivo a lisura e o respaldo legal do procedimento, pois eles tm
responsabilidade civil e criminal por todos os seus atos. Alm disto, procuram dar segurana
principalmente as pessoas menos esclarecidas. Expressam que os cartrios possuem quadro
funcional competente que trabalha com excessivo zelo e quando algum extrapola suas
funes, trata-se de casos pontuais, que no se pode generalizar. Identificados pelo
responsvel do Cartrio, Colgio Registral ou Notarial so tomadas providncias, restando
ainda a fiscalizao da Corregedoria Geral do Estado.
Face s circunstncias, este espao est sendo ocupado por profissionais com conhecimento
dos trmites cartoriais. Este conhecimento foi obtido atravs da prtica do dia-a-dia e tambm
pela repetio dos procedimentos anteriores. Desta forma so adotados modelos, que variam
de Cartrio para Cartrio, e quem necessitar registrar seu processo ter que se submeter ao
modelo ou ento recorrer ao Judicirio, o que necessita tempo e despesas. Esta ltima opo
raramente acontece. As incorporadoras que normalmente esto assessorados e detm maior
conhecimento do processo quando vo registrar uma incorporao ou individuao
imobiliria tem pressa para viabilizar a obra, as vezes para atender exigncia de agente
financeiro ou outro rgo, outras para alienar unidades. Quando necessitam individuar para os
procedimentos finais querem encerrar o mais rpido possvel o processo. O fato que os
engenheiros civis e arquitetos que so os profissionais da rea habilitados e detentores do
conhecimento que deveriam dar a diretriz dos procedimentos, se afastaram e no se
interessam mais por esta atividade, seja por falta de oportunidade ou qualquer outro motivo
com o que afasta-se tambm o procedimento cientfico da rea.
Esta pesquisa teve o intuito de apresentar, de forma ordenada, transcrevendo os passos
necessrios para se levar a incorporao imobiliria registro, mostrando haver o lado
positivo, pois esses requisitos so uma segurana sociedade, mas que em algumas situaes
as exigncias legais so em demasia, por conseqncia, prejudicam a todos. Dessa forma,
constata-se que o problema est na forma de aplicar a legislao vigente, pois vrias
interpretaes so encontradas pelo profissional no seu dia-a-dia para um mesmo conjunto de
__________________________________________________________________________________________
119
Leis. Em conseqncia disto, as empresas encontram muitas dificuldades para efetivar o
registro da incorporao nos Cartrios de Registro de Imveis.
Por outro lado, pela anlise, pode-se observar que os Registradores em geral desconhecem a
tcnica de elaborao dos quadros da norma onde so determinadas as reas da edificao, e
no entendem que um mesmo corpo fsico tenha at trs reas distintas. Ocorre, que grande
parte de seus conhecimentos so provenientes de prticas anteriores, onde antigamente as
cidades cresciam desordenadamente sem plano diretor e cdigos de edificao. Desta forma,
no havia regramento para o clculo de reas. As edificaes, muita vezes, ocupavam a
integralidade do terreno e tinham normalmente a mesma rea, seja para o registro na
Prefeitura ou no Cartrio de Registro de Imveis.
No pequena dificuldade decorreu tambm da pouca legislao especializada. Muitos dos
melhores doutrinadores atuais no se detiveram na figura da propriedade horizontal com a
profundidade que seria desejvel. Alguns, mais antigos, a tanto se entregaram com dedicao,
mas boa parte de seus ensinamentos se perderam com a evoluo da legislao desde 1964. O
legislador, ao se defrontar com a propriedade horizontal e adotar a mesma nomenclatura
empregada dos outros institutos clssicos, deixou espao para diversas interpretaes.
Palavras como, por exemplo, condomnio, edifcio, frao ideal, conveno de condomnio,
todos geram dificuldades de compreenso para os leigos porque trazem relacionados a eles
uma idia, s vezes, equivocada visto ser uma linguagem para tcnicos especializados.
O sistema brasileiro conhece duas situaes de pr horizontalidade: na incorporao
imobiliria, atividade marcadamente empresarial; e na instituio de condomnio feita antes
da concluso da obra, pelos chamados grupos fechados, onde inexiste a figura do
incorporador. Esta ltima modalidade encontra respaldo na forma nacional nos artigos 7 e 8
da Lei n 4.591 (BRASIL, 1964). O registro da incorporao imobiliria submete o
empreendimento ao regime da propriedade horizontal, mediante uma pr instituio. As
unidades individuadas na forma prevista neste trabalho do segurana e certeza sobre o objeto
que se vai negociar no curso da obra. Em decorrncia , quando da construo da obra,
bastando a averbao da construo, acompanhada de documentos e certides que confirmem
ter sido obedecido o projeto arquivado no registro.
O prazo de carncia pode ser objeto de renovao, desde que nenhuma unidade tenha sido
contratada e no tenha havido financiamento para a obra. A alienao ou promessa de alienar,
__________________________________________________________________________________________
120
ou
a hipoteca de unidades, caracteriza a efetivao da incorporao. Efetivada a
incorporao, o prazo de carncia no mais poder ser renovado.

As vagas de garagem , embora venham a se constituir em unidades autnomas , somente
podiam ser alienadas a outro condmino no mesmo empreendimento. Entretanto com o novo
Cdigo Civil institudo pela Lei 10.406 (BRASIL, 2002), esta exigncia deixou de existir
desde que previsto na conveno de condomnio. Era objetivo da medida, precisamente
harmonizar e apaziguar as relaes condominiais, impedindo o ingresso de pessoas estranhas
s relaes interpessoais.
Espera-se que este trabalho traga alguma contribuio efetiva s relaes entre as partes
envolvidas nas vrias hipteses de incidncia do regime especial da propriedade horizontal e o
Cartrio de Registro de Imveis. Apesar de muitas dificuldades terem sido resolvidas, o setor
normalmente no toma conhecimento e os mesmos problemas continuam entravando outros
processos em outros Cartrios e, s vezes, at no mesmo devido no ter sido aquela deciso
catalogada na Consolidao Normativa da Corregedoria Geral da Justia.
Em 22 de junho de 1974, o Ministro Jos Geraldo Rodrigues de Alckmin, proferiu estas
palavras na sesso solene de encerramento do I Encontro dos Oficiais de Registro de Imveis
do Brasil,:
Enquanto os vossos servios se desempenharem com probidade e rapidez, a

segurana de que se revestem; enquanto em termos de estudo e de aperfeioamento,
os vossos esforos continuarem a obter os mais profcuos resultados, a vossa
eficincia afastar a possibilidade de que outra estrutura de servios que
desempenhais possa melhormente atender ao interesse pblico.
Esta atividade deve ser desenvolvida por profissional habilitado que o engenheiro civil ou
arquiteto, o qual responsvel pela diretriz do processo. Alm disso, deve ser buscada pelo
setor atravs do CREA, que no deve se manter omisso, a exigncia da presena deste
profissional com ART nos requerimentos de incorporao e ou individuao,. Por outro lado,
aquele que trabalhe no cartrio como conferente para este fim seja tambm habilitado,
proporcionando assim a abertura de espao, bem como valorizao da categoria profissional.
Para esse fim, o processo seria melhorado, a exemplo de outros pases que adotaram outros
__________________________________________________________________________________________
121
sistemas mais simples e exatos, por exemplo, apresentando para estudo e discusso um
sistema de eixos ortogonais tridimensional que poderia ser implantado e facilmente
identificaria a unidade, eliminando assim a dificuldade de entender o difcil palavreado sem
muita clareza que atualmente utilizado.
Atualmente a atividade ocupada por diversos setores (arquitetos, engenheiros civis,
advogados, prticos, despachantes) que provavelmente detm conhecimentos limitados e que
so submetidos ao constrangimento do sistema que foi constitudo pelos anos da atividade e
imposto sem nenhum embasamento terico cientfico.
Recomenda-se que se faa um esforo para solucionar este problema grave e prejudicial tanto
financeira como profissionalmente que so as dificuldades para registro de condomnio, visto
aps tanto tempo tolerando esta situao, vislumbra-se uma possibilidade que pode ser um
incio e uma soluo, pois posteriormente s entrevistas constatou-se que os responsveis por
estes entraves esto receptivos e desejam uma soluo, j que seus objetivos so resguardar
sua responsabilidade. Esta caracterstica foi comprovada visto o SINDUSCON/RS juntamente
com o Colgio Registral ter padronizado procedimentos. Tambm percebeu-se quando em
contato com determinado cartrio que era conhecido por seu rigorismo e intransigncia no
trato do problema, ter sido receptivo e tentado atravs do interlocutor uma soluo com os
incorporadores. Desnecessrio seria relatar que os incorporadores e outros interessados neste
processo esto ansiosos para superar este emperramento devido aos prejuzos.
Assim sendo, poder se iniciar esta mudana com um novo trabalho na Universidade, local
adequado, e onde so repassados os conhecimentos, o monitoramento das dificuldades e
tratativas para conjuntamente com o CREA/RS, SINDUSCON/RS, gestionar junto a
Corregedoria Geral de Justia do Rio Grande do Sul para que as dificuldades resolvidas sejam
transcritas na Consolidao Normativa ou atravs de ofcios repassadas a todos Cartrios de
Registro de Imveis para orientao nos procedimentos.
__________________________________________________________________________________________
122
REFERNCIAS
ANLISE da Qualidade do Investimento em Empreendimentos Imobilirios. Tchne, So
Paulo: Pini, v. 1, n. 65, p. 44- 48, ago/set.2002.
ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NB 140: Avaliao de custos
unitrios e preparo de oramentos de construo para incorporao de edifcio em
condomnio-procedimento. Rio de Janeiro, 1965.
_____. NBR 12.721: Avaliao de custos unitrios e preparo de oramentos de construo
para incorporao de edifcio em condomnio-procedimento. Rio de Janeiro, 1992.
_____. NBR 12.721: Avaliao de custos unitrios e preparo de oramentos de construo
para incorporao de edifcio em condomnio-procedimento. Rio de Janeiro, 1999.
BRASIL. Lei no 3.071, de 1 de janeiro de 1916. Cdigo Civil dos Estados Unidos do Brasil.
Dirio Oficial da Unio, Rio de Janeiro, DF, 5 jan. 1916. Disponvel em:
<http://www.senado.gov.br/sf/legislacao/>. Acesso em: 14 dez.2003.
_____. Decreto no 5.481, de 25 de junho de 1928. Dispe sobre a alienao parcial dos
edifcios de mais de cinco andares e d outras providencias. Coleo de Leis do Brasil, 1928,
v.1, p.108. Disponvel em: <http://www.senado.gov.br/sf/legislacao/>. Acesso em: 14
dez.2003.
_____. Decreto-Lei n 2.848, de 07 de dezembro de 1940. Cdigo Penal. Dirio Oficial da
Unio, Rio de Janeiro, DF, 31 dez, 1940 e retificao 03 jan, 1941. Disponvel em:
_____. Decreto-Lei 5.234, de 08 de fevereiro de 1943. Modifica o art. 1 do Decreto no 5.481,
de 25 de junho de 1928. Coleo de Leis do Brasil, 1943, v.1, p.71. Disponvel em:
_____.Decreto-Lei no 8.620, de 10 de janeiro de 1946. Dispe sobre a regulamentao do
exerccio de profisses de engenheiro, de arquiteto e de agrimensor, regida peio Decreto n
23.569, de 11 de dezembro de 1933, e d outras providncias. Dirio Oficial da Unio, Rio
de Janeiro, DF, 12 jan, 1946, retificado em 24 jan, 1946. Disponvel em:
_____. Lei n 285, de 05 de junho de 1948. Modifica a redao do artigo 1 do Decreto-Lei n
5.481, de 25 de junho de 1928, e revoga o Decreto-Lei n 5.234, de 08 de fevereiro de 1943.
Dirio Oficial da Unio, Rio de Janeiro, DF, 10 jun, 1948. Disponvel em:
_____. Lei n 1.521, de 26 de dezembro de 1951. Altera dispositivos da legislao vigente
sobre crimes contra a economia popular. Dirio Oficial da Unio, Rio de Janeiro, DF, 27
dez, 1951. Disponvel em: <http://www.senado.gov.br/sf/legislacao/>. Acesso em: 14
dez.2003.
__________________________________________________________________________________________
123
_____. Lei n 2.757, de 23 de abril de 1956. Dispe sobre a situao dos empregados,
porteiros, zeladores, faxineiros, serventes de prdios de apartamentos residenciais. Dirio
Oficial da Unio, Rio de Janeiro, DF, 26 abr, 1956. Disponvel em:
_____. Lei n 4.116, de 27 de agosto de 1962. Dispe sobre a regulamentao do exerccio da
Profisso de Corretor de Imveis. Dirio Oficial da Unio, Braslia, DF, 17 ago, 1962,
retificado em 29 ago, 1962. Disponvel em: <http://www.senado.gov.br/sf/legislacao/>.
Acesso em: 14 dez.2003.
_____. Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispe sobre o condomnio em edificaes
e as incorporaes imobilirias. Dirio Oficial da Unio, Braslia, DF, 21 dez, 1964,
retificado em 01 fev, 1965. Disponvel em: <http://www.senado.gov.br/sf/legislacao/>.
_____. Lei n 4.728, de 14 de julho de 1965. Disciplina o mercado de capitais e estabelece
medidas para o seu desenvolvimento. Dirio Oficial da Unio, Braslia, DF, 16 jul, 1965, e
retificado em 16 ago, 1965. Disponvel em: <http://www.senado.gov.br/sf/legislacao/>.
_____. Lei n 4.864, de 20 de novembro de 1965. Cria medidas de estmulo Indstria de
Construo Civil. Dirio Oficial da Unio, Braslia, DF, 30 nov, 1965a. Disponvel em:
_____. Decreto n 55.815, de 08 de maro de 1965. Estabelece normas para a escriturao dos
registros criados pela Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que dispe sobre Condomnio
e Incorporaes Imobilirias, no Registro Geral de Imveis. Dirio Oficial da Unio,
Braslia, DF, 10 mar, 1965b, retificado em 22 mar, 1965b. Disponvel em:
_____. Lei n 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispe sobre os registros pblicos e d
outras providncias. Dirio Oficial da Unio, Braslia, DF, 31 dez, 1973. Disponvel em:
_____. Lei n 6.515, de 26 de dezembro de 1977. Regula os casos de dissoluo da sociedade
conjugal e do casamento, seus efeitos e respectivos processos, e d outras providncias.
Dirio Oficial da Unio, Braslia, DF, 27 dez, 1977, retificado em 11 abr, 1978. Disponvel
em: <http://www.senado.gov.br/sf/legislacao/>. Acesso em: 14 dez.2003.
_____. Lei n 6.709, de 31 de outubro de 1979. Altera a redao do artigo 17 da Lei n 4.591,
de 16 de dezembro de 1964. Dirio Oficial da Unio, Braslia, DF, 01 nov, 1979. Disponvel
em: <http://www.senado.gov.br/sf/legislacao/>. Acesso em: 14 dez.2003.
_____. Lei n 7.182, de 27 de maro de 1984. D nova redao ao pargrafo nico do artigo 4
da Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dirio Oficial da Unio, Braslia, DF, 29 mar,
1984. Disponvel em: <http://www.senado.gov.br/sf/legislacao/>. Acesso em: 14 dez.2003.
_____. Lei n 7.433, de 18 de dezembro de 1985. Dispe sobre os requisitos para a lavratura
de escrituras pblicas e d outras providncias. Dirio Oficial da Unio, Braslia, DF, 18 dez,
1985. Disponvel em: <http://www.senado.gov.br/sf/legislacao/>. Acesso em: 14 dez.2003.
__________________________________________________________________________________________
124
_____.Lei n 8.078, de 11 de setembro de 1990. Dispe sobre a proteo do consumidor e d
outras providncias. Dirio Oficial da Unio, Braslia, DF, 12 set, 1990 (suplemento).
Disponvel em: <http://www.senado.gov.br/sf/legislacao/>. Acesso em: 14 dez.2003.
_____. Lei n 8.212, de 24 de julho de 1991. Dispe sobre a organizao da Seguridade
Social, institui Plano de Custeio, e d outras providncias. Dirio Oficial da Unio, Braslia,
DF, 25 jul, 1991, republicada em 11 abr, 1996, republicada em 14 ago, 1998. Disponvel em:
_____. Projeto de Lei n 545, de 21 de setembro de 1999. Acrescenta a alnea q no artigo n
32 da Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964, para o fim de estabelecer garantias aos
adquirentes de imveis em construo. Em tramitao. Disponvel em:
<http://www.senado.gov.br/web/senador/lucalc/1999/projetos/conded.htm>. Acesso em: 14
dez.2003.
_____. Medida Provisria n 2.221, de 04 de setembro de 2001. Altera a Lei n 4.591, de 16
de dezembro de 1964, instituindo o patrimnio de afetao nas incorporaes imobilirias, e
d outras providncias. Dirio Oficial da Unio, Braslia, DF, 05 set, 2001 (seo extra).
Disponvel em: <http://www.senado.gov.br/sf/legislacao/>. Acesso em: 14 dez.2003.
_____. Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Cdigo Civil. Dirio Oficial da
Unio, Braslia, DF, 11 jan, 2002. Disponvel em:
<http://www.presidencia.gov.br/ccivil_03/LEIS/2002/L10406.htm>. Acesso em: 14 dez.2003.
CANTANHEDE, Davi Alberto Grangeiro. Custos unitrios bsicos (CUB): verificao e
validade do modelo de clculo. 2003. 180 p. Dissertao (Mestrado em Engenharia) Programa de Ps-Graduao em Engenharia Civil / UFRGS, Porto Alegre, 2003.
CHALHUB, Melhim Namen. Memorial de Incorporao. So Paulo, 1984.
COSTA, Paulo Andrs. A NBR 12.721 e o custo de obras. Artigo tcnico, 2000. Disponvel
em: http://www.informarte.net/paulo_andres/artigo_l.htm>. Acesso em:15.12.2003.
COSTA, Paulo Andrs. A NBR 12.721 e o custo de obras. Artigo tcnico, 2001. Disponvel
em: http://www.informarte.net/paulo_andres/artigo_l.htm>. Acesso em:15.12.2003.
FIUZA, Csar. Direito civil curso completo. 2.ed. Belo Horizonte : Editora Del Rey, 1999.
FLORENZANO, Zola. Condomnio e Incorporaes. Rio de Janeiro: Forense. 1966.
FORMOSO, Carlos Torres. Anlise dos nmeros. Dissertao (Mestrado em Engenharia) Programa de Ps-Graduao em Engenharia Civil / UFRGS, Porto Alegre, 1986.
FRANCO, J. N. et al. Condomnio em Edifcios. Revista dos Tribunais. So Paulo, 1988.
FUNDAO JOO PINHEIRO, 2001. SEDU/PR, Secretaria Especial de Desenvolvimento
Urbano da Presidncia da Repblica-Fundao Joo Pinheiro, 2001.
GOLDMAN, P. Introduo ao Planejamento e Controle de Custos na Construo Civil.
So Paulo: Pini, 1986.
__________________________________________________________________________________________
125
GOMES, O. Direitos Reais.7 ed. Rio de Janeiro: Forense,1980.
GOMES, Orlando. Contratos. 8.ed. Rio de Janeiro : Forense, 1981.
GONDO, N.; FRANCO, J. N. Condomnio em Edifcios. Revista dos Tribunais. So Paulo,
1988.
HIROTA, E. H. Estudo exploratrio sobre a tipificao de projetos de edificao visando
a reformulao da Norma Brasileira NB-140/65. 1987. Dissertao (Mestrado em
Engenharia) - Programa de Ps-Graduao em Engenharia Civil / UFRGS, Porto Alegre,
1987.
IMOBILIRIO, Boletim de Direito 1994. Disponvel em http:// www.tj.rs.gov.br - Acesso
em 19 de fev. 2004.
LEANDRO, V.Condomnio de Imveis. So Paulo: Universitrio de Direito, 1985.
LOPES, M. M. S. Tratado dos Registros Pblicos. Rio de Janeiro: Jacintho , 4v, 1938.
LUFT Pedro; GUIMARES F. Marques. Dicionrio Brasileiro da Lngua Portuguesa.
MAXIMILIANO, C. Condomnio, Terras, apartamentos e andares perante o Direito.3.ed.
Rio de Janeiro: Freitas Bastos,1950.
MAXIMILIANO, C.Condomnio.5.ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos,1959.
MEZZARI, M. P. Condomnio e incorporao no registro de Imveis. Porto Alegre :
Livraria do Advogado Editora, 1996.
NASCIMENTO, M. C. S. T. Condomnio em Edificaes. Porto Alegre, 1978.
NASCIMENTO, M. C. S. T. Comentrios AIDE- Porto Alegre, 1991.
NERY JNIOR, N. Cdigo de Processo Civil comentado. 4.ed. So Paulo: Editora Revista
dos Tribunais, 1999.
PARDAL, F. R.; FONSECA, M. B. D..Da Propriedade Horizontal no Cdigo Civil e
Legislao Complementar. 4 ed. Coimbra editora, 1986.
PEREIRA, C. M. S. Instituies de Direito Civil, vol. IV, Rio de Janeiro : Forense, 1970.
PEREIRA, C. M S. Condomnio e Incorporaes. 3.ed. Rio de Janeiro : Forense, 1977.
PEREIRA, C. M.S. Condomnio e Incorporaes. 10.ed. Rio de Janeiro : Forense, 2001.
PETRA, [199-]: Disponvel em http://www.uarte.mct.pt/grupos- interesse/histria Acesso
em 10 de out.2003.
PREFEITURA MUNICIPAL DE PORTO ALEGRE. RCEU 692, Superviso de edificaes
e controle (SECON), 2003.
__________________________________________________________________________________________
126
RIO GRANDE DO SUL, 1990. Corregedoria do Estado. Consolidao Normativa Notarial e
Registral. Disponvel em http:// www.tj.rs.gov.br - Acesso em 12 de fev. 2004.
RODRIGUES, F. C. P. Cdigo Civil Brasileiro interpretado pelos tribunais. So Paulo :
Editora Oliveira Mendes, 1998.
ROMA, {199-]: Disponvel em http://www.romasegreta.it/campitelli/insularomana.htm.
Acesso em 27.10.2003.
RUMO ao Mercado de Capitais. Tchne, So Paulo: Pini, v.1 n. 53, p. 38- 42, agosto. 2001.
SCHMIDT, F. A. Incorporao imobiliria. Porto Alegre : Editora Grfica Metrpole S/A,
1995.
SINDICATO DA INDSTRIA DA CONSTRUO CIVIL NO ESTADO DO RIO
GRANDE DO SUL. Dificuldades encontradas pelos associados. Circular 03, 29 de jan.
2002.
SINDICATO DA INDSTRIA DA CONSTRUO CIVIL NO ESTADO DO RIO
GRANDE DO SUL. Censo Imobilirio, 2003.
TERRA, M. A Concretizao da Incorporao Imobiliria. IRIB. So Paulo, n.156, 1990.
__________________________________________________________________________________________
127
APNDICE A QUESTIONRIO
__________________________________________________________________________________________
128
QUESTIONRIO
Item Pergunta
1
6
7
8
10
11
12
Sempre Muitas
vezes
Poucas
vezes
Nunca
Existem dificuldades no cartrio de registro de

imveis para registrar uma incorporao e ou
individuao imobiliria?
H presso do oficial registrador para modificar
o procedimento, mesmo que no concorde, para
resolver o problema?
Caso tenha dois ou mais processos em cartrios,
zonas diferentes, que apesar de serem regidos
pela mesma legislao, solucionam igualmente os
problemas que surgem?
Consegue registrar o armrio, boxe. Vinculado
ao apartamento, mesmo sem eles serem
contguos?
Discordou de alguma impugnao do Oficial
Registrador, procurando fazer valer seu
entendimento atravs de procedimento judicial?
Caso a resposta acima seja positiva teve sucesso?
Caso resposta acima tenha sido positiva, a fez
valer em Cartrio diferente (outra zona) ?
Considerando que esta atividade no cartrio
envolve situao, localizao, rea de unidades
autnomas, acha que deveria ser desenvolvida
com o auxlio de engenheiro ou arquiteto?
Quando existe a impugnao do registro no
cartrio, referindo-se ao item anterior, esta foi
feita por intermdio de engenheiro civil ou
arquiteto representando o cartrio e foi
esclarecida com embasamento tcnico cientfico?
Utilizado engenheiro civil ou arquiteto no
processo foi demonstrado por este profissional
conhecimento em todo procedimento de registro?
J obteve o registro rapidamente?
Caso resposta anterior tenha sido negativa, houve
exigncias descabidas no cartrio considerando a
legislao?
CASO EXISTA ALGO QUE QUEIRA INFORMAR OU ACRESCENTAR UTILIZE O
ESPAO ABAIXO, E PARA CASO DE DVIDA, SE V.S.as. SE DISPUSER A DAR
MAIS INFORMAES COLOQUE SEU NOME E FONE PARA CONTATO QUE
SER SEMPRE PRESERVADO O SIGILO.
__________________________________________________________________________________________

PDF

Enviado por

Dados do documento

Título original

Direitos autorais

Formatos disponíveis

Compartilhar este documento

Compartilhar ou incorporar documento

Opções de compartilhamento

Você considera este documento útil?

Este conteúdo é inapropriado?

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

PDF

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO GRANDE DO SUL

INCORPORAES E INDIVIDUAES IMOBILIRIAS DE

Cludio Morel Tutikian

CLUDIO MOREL TUTIKIAN

INCORPORAES E INDIVIDUAES IMOBILIRIAS DE

Trabalho de Concluso apresentado ao Curso de Mestrado

7UDEDOKRGHFRQFOXVmR PHVWUDGRSURILVVLRQDO 8QLYHUVLGDGH

CLUDIO MOREL TUTIKIAN

INCORPORAES E INDIVIDUAES IMOBILIRIAS DE

Porto Alegre, janeiro de 2006

Profa. Carin Maria Schmitt

Profa. Helena Beatriz B. Cybis

Prof. Marco Aurlio Stumpf Gonzalez (UNISINOS)

Prof. Luiz Fernando Mahlmann Heineck (UFSC)

Prof. Oscar Fernando Osrio Balarine

Dedico este trabalho a minha orientadora Profa.

Agradeo ao Curso de Mestrado Profissionalizante da Escola de Engenharia da Universidade

Palavras chave: condomnio, alienao, incorporao imobiliria, individuao imobiliria,

Figura 2: fluxograma da pesquisa ....................................................................................

Figura 3: habitao em Petra (Jordnia) ...........................................................................

Figura 4: insulas romanas .................................................................................................

Figura 5: vistorias liberadas em Porto Alegre no ano 2003 .............................................

Figura 6: ocorrncia de induo do Oficial Registrador para modificar o procedimento

Figura 7: ocorrncia de soluo de problemas em cartrios distintos ..............................

Figura 8: ocorrncia da obteno de registro de acessrio aos apartamentos mesmo no

Figura 9: ocorrncia de processo judicial para solucionar impasse entre incorporador e

Figura 11: ocorrncia da utilizao de deciso judicial favorvel ao incorporador junto

Figura 12: ocorrncia de profissionais habilitados (engenheiros civis ou arquitetos)

Figura 13: ocorrncia da obteno de registro rapidamente .............................................

Figura 14: ocorrncia de exigncias descabidas que prolongam o prazo de obteno de

2 METODOLOGIA DE PESQUISA ............................................................................

2.1 PRESSUPOSTOS ......................................................................................................

2.2 OBJETIVOS ...............................................................................................................

2.2.1 Principal .................................................................................................................

2.2.2 Secundrio ..............................................................................................................

2.3 DELIMITAES ......................................................................................................

2.4 DELINEAMENTO ....................................................................................................

2.4.1 Pesquisa bibliogrfica ..........................................................................................

2.4.2 Pesquisa documental .............................................................................................

2.4.3 Estudo exploratrio ...............................................................................................

2.4.4 Anlise de dados e informaes ...........................................................................

3.1 OS PRIMEIROS CASOS ...........................................................................................

3.2 O SURGIMENTO DA LEGISLAO .....................................................................

3.3 A EVOLUO DA LEGISLAO NO BRASIL ...................................................

4.1 EDIFICAES OU CONJUNTO DE EDIFICAES ............................................

4.2 NMERO DE PAVIMENTOS .................................................................................

4.3 A NECESSIDADE DE ISOLAMENTO DAS UNIDADES .....................................

4.4 A IDENTIFICAO DA UNIDADE AUTNOMA ...............................................

4.5 FRAO IDEAL DO TERRENO ............................................................................

4.5.1 Aspectos gerais .......................................................................................................

4.5.2 Alterao da frao ideal ......................................................................................

4.5.2.1 A dupla finalidade da frao ideal ....................................................................

4.5.2.2 A alienao de parte da frao ideal .................................................................

4.5.2.4 Outras possibilidades de alterao da frao ideal .........................................

4.6 NORMAS TCNICAS ..............................................................................................

4.6.1 Histrico .................................................................................................................

4.6.2 A NBR 12721 criao e funes ........................................................................

4.7 CONVENO DE CONDOMNIO .........................................................................

4.7.1 Origem ....................................................................................................................

4.7.2 Formao ................................................................................................................

4.7.3 A forma, o contedo e o registro da conveno de condomnio ........................

4.7.4 Retificaes e alteraes........................................................................................

5 INCORPORAES E OU INDIVIDUAES IMOBILIRIAS ........................

7UDEDOKRGHFRQFOXVmRPHVWUDGRSURILVVLRQDO8QLYHUVLGDGH