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EDUARDO PESSOA NOCETTI CROITOR

A GESTO DE PROJETOS APLICADA REABILITAO DE


EDIFCIOS: ESTUDO DA INTERFACE ENTRE PROJETO E OBRA











So Paulo
2008

EDUARDO PESSOA NOCETTI CROITOR













A GESTO DE PROJETOS APLICADA REABILITAO DE
EDIFCIOS: ESTUDO DA INTERFACE ENTRE PROJETO E OBRA


Dissertao apresentada Escola Politcnica da
Universidade de So Paulo para obteno do ttulo
de Mestre em Engenharia.

rea de Concentrao:
Engenharia de Construo Civil e Urbana

Orientador:
Prof. Dr. Silvio Burrattino Melhado




So Paulo
2008

EDUARDO PESSOA NOCETTI CROITOR













A GESTO DE PROJETOS APLICADA REABILITAO DE
EDIFCIOS: ESTUDO DA INTERFACE ENTRE PROJETO E OBRA


Dissertao apresentada Escola Politcnica da
Universidade de So Paulo para obteno do ttulo
de Mestre em Engenharia.

rea de Concentrao:
Engenharia de Construo Civil e Urbana

Orientador:
Prof. Dr. Silvio Burrattino Melhado




So Paulo
2008





















FICHA CATALOGRFICA













Croitor, Eduardo Pessoa Nocetti
A gesto de projetos aplicada reabilitao de edifcios :
estudo da interface entre projeto e obra / E.P.N. Croitor. -- So
Paulo, 2008.
176 p.

Dissertao (Mestrado) - Escola Politcnica da Universidade
de So Paulo. Departamento de Engenharia de Construo Civil.

1. Edifcios (Reabilitao) 2. Administrao de projetos I. Uni-
versidade de So Paulo. Escola Politcnica. Departamento de
Engenharia de Construo Civil II. t.


DEDICATRIA

























Lulu, meu amor,
que me inspira com sua alegria
e me faz entender e sentir o amor.


AGRADECIMENTOS

Luciana, minha esposa, pela amizade, companheirismo, tolerncia etc. minha
querida amiga, Luciana Oliveira, pela sua imensa generosidade, carinho e estmulo.

s amadas Sylvia e Dborah, e elas sabem bem o porqu.

Ao prof. Silvio Melhado, pela orientao e pacincia nesses anos. profa. Mrcia e
ao prof. Qualharini, que foram essenciais para o amadurecimento deste trabalho.
Aos professores do PCC, em especial aos prof. Francisco Cardoso e Ubiraci
Espinelli.

s empresas que abriram suas portas para a elaborao dos estudos de caso:
Tecnisa, CDHU e Pierre Nallet.

Aos amigos: J osmria e Sidnei, pela injeo de nimo na reta final deste trabalho;
rcio e Cludio Mitidieri, que me ensinaram a amar ainda mais a Engenharia.

Ao meu pai, J air Croitor, pela sua habilidade de me impulsionar em meus projetos
pessoais; e minha famlia, que eu amo tanto.




RESUMO

Na construo civil, de uma forma geral, a gesto de projetos pode contribuir
positivamente com resultados de um empreendimento. Entretanto, ao longo do
desenvolvimento desta pesquisa, constatou-se que a gesto de projetos pode ser
ainda mais relevante nos processos de reabilitao de edifcios.

Naturalmente, os nveis de complexidade da reabilitao variam conforme o grau de
interveno que se deseja, o que influenciar a formatao do modelo mais
adequado de gesto do empreendimento. Mas a organizao do empreendimento,
sempre que baseada em princpios de gesto de projetos adequados, pode
contribuir para a estabilidade no canteiro e para que haja condies que promovam
harmonia na relao entre os agentes envolvidos, principalmente entre as equipes
de projeto e de obra.

O presente trabalho se prope a aprofundar a discusso sobre essas questes,
apresentando os resultados de uma pesquisa bibliogrfica sobre o assunto que
busca caracterizar os empreendimentos de reabilitao, as interfaces entre projeto e
obra, alm de discutir o papel da coordenao de projetos no contexto da
reabilitao de edifcios. Sero apresentados, ainda, os resultados das pesquisas de
campo realizadas em dois empreendimentos de reabilitao: dois em So Paulo,
Brasil e, um outro, na cidade de Lyon, na Frana.


Palavras-chave: gesto de projetos, reabilitao, retrofit, interface projeto obra.


ABSTRACT


In civil construction the management of design may positively contribute to the results
of an enterprise in general way. However, throughout the development of this
research, we realize that the management of designs can be much more relevant in
building rehabilitation.

Of course, the levels of complexity in rehabilitation process vary according to the
grade of intervention desired and this affects the formatting of a more adequate
model of the enterprise management. Management of designs, whenever it is based
on appropriate principles and methods, may contribute to the results at the building
site in order to provide a balanced relationship among the agents involved, mainly
between the two groups responsible for the designs and its carrying out.

This work intends to go deeper into the discussion of these issues by presenting the
results of a bibliographical research on the matter, to mark the enterprises in
rehabilitation, interfaces between design and work, and to discuss the role
coordination of designs plays in the building rehabilitation context. Besides this, it
shows the results of field surveys carried out in two rehabilitation enterprises in So
Paulo-Brazil and one in Lyon-France.


Key words: design management, rehabilitation, retrofit.


LISTA DE FIGURAS

Figura 1 Reabilitao de edifcio na cidade de Paris, Frana (arquivo do autor) .....2
Figura 2 Evoluo dos investimentos na construo civil na ustria
(EUROCONSTRUCT, 2005)................................................................................3
Figura 3 - Agentes envolvidos no processo de reabilitao de edificaes (adaptado
de MANSO, 2006)..............................................................................................17
Figura 4 - Edificao localizada no centro de So Paulo, com sinais evidentes de
degradao (arquivo do autor)...........................................................................20
Figura 5 Desempenho de um edifcio comercial (adaptado de CUSHMAN &
WAKEFIELD SEMCO, 2005) .............................................................................21
Figura 6 - Migrao dos investimentos no mercado de edifcios comerciais de
escritrios da cidade de So Paulo, SP (adaptado de CUSHMAN &
WAKEFIELD SEMCO, 2005) .............................................................................22
Figura 7 - Condomnio residencial localizado na cidade de Osasco - SP: obra
inacabada e abandonada (arquivo do autor)......................................................23
Figura 8 - Nova central de ar condicionado com termoacumulao da Bolsa de
Mercadoria e Futuros, no centro da cidade de So Paulo (Revista Tchne n46)
...........................................................................................................................25
Figura 9 - Edifcio Wilson Mendes Caldeira, localizado na Av. Naes Unidas So
Paulo..................................................................................................................28
Figura 10 Antiga fbrica txtil convertida em hipermercado na cidade de So
Paulo, SP (arquivo do autor)..............................................................................32
Figura 11 Revestimento danificado devido infiltrao de gua pela cobertura....34
Figura 12 Modelo de processo de projeto para reabiliao (adaptado de Roders,
2006)..................................................................................................................40
Figura 13 - Esquema da relao dos intervenientes nas diferentes fases do processo
de reabilitao (FREITAS e SOUSA, 2003).......................................................45
Figura 14 Instalao hidrulica adaptada em edifcio, na cidade de Lyon, Frana
(arquivo do autor)...............................................................................................48
Figura 15 - Atividades da etapa de diagnstico (BARRIENTOS, 2004)....................52
Figura 16 Canteiros e acessos em edifcios antigos em So Paulo-SP e Veneza,
Itlia (arquivo do autor) ......................................................................................55


Figura 17 - Modelo de processo de projeto para reabilitao (adaptado de Roders,
2006)..................................................................................................................56
Figura 18 - Proposta para o processo de desenvolvimento do projeto com a ao de
quatro participantes do empreendimento (adaptado de MELHADO, 1994).......58
Figura 19 Balancim eltrico instalado na fachada de edifcio, na cidade de
Npoles, Itlia (esq.) e kit sanitrio na cidade de Florena, Itlia (dir.) - arquivo
do autor..............................................................................................................62
Figura 20 esquerda, vista inferior da laje: aps incio das obras de reabilitao se
verificou a necessidade de executar a recuperao estrutural. direita,
sifonamento identificado aps remoo do revestimento (arquivo do autor) .....66
Figura 21 Canteiro de obras: ndices para elaborao de oramento mais preciso
(arquivo do autor)...............................................................................................67
Figura 22 Execuo de servios de reabilitao: pr-qualificao de fornecedores
necessria (arquivo do autor).............................................................................70
Figura 23 esquerda, mapeamento das fachadas na etapa de diagnstico.
direita, abertura de parede para nova parada de elevador (arquivo do autor)...71
Figura 24 - Proposta de estruturao de equipe multidisciplinar envolvida no
desenvolvimento do projeto (adaptado de MELHADO, 1994) ...........................79
Figura 25 Fachada dos fundos do Ed. Ana Cintra: antes (esq.) e aps a
reabilitao (dir.) - fonte: arquivo do autor .........................................................94
Figura 26 - Setores bsicos de interveno (SEADE-CDHU, 2002) .........................96
Figura 27 Revestimento em mrmore no piso da escadaria (esq.) e vista do hall de
elevadores no pavimento trreo (dir.) fonte: arquivo do autor.........................97
Figura 28 Planta do projeto de reabilitao: 1 ao 6 pavimentos (fonte: CDHU)...98
Figura 29 Planta do projeto de reabilitao: 7 ao 10 pavimentos (fonte: CDHU).99
Figura 30 - Planta do projeto de reabilitao: 11 pavimento (fonte: CDHU) ............99
Figura 31 Ciclos do empreendimento sob atuao da equipe de gesto do PAC
(fonte: dados coletados junto CDHU)............................................................100
Figura 32 Cronologia dos eventos: projeto e execuo das obras de reabilitao
(fonte: dados coletados junto CDHU)............................................................101
Figura 33 - Famlias do Movimento Sem-teto do Centro que ocuparam o Ed. Ana
Cintra (CDHU-SGPAC, 2002) ..........................................................................102
Figura 34 Parte dos caixilhos e persianas de madeira foram substitudos caixilhos
de PVC na reabilitao (dir.) fonte: arquivo do autor ....................................102


Figura 35 Materiais aplicados na edificao: reutilizao descartada (esq.). Piso de
taco de madeira e tijolos de barro removidos das paredes demolidas (dir.)
fonte: arquivo do autor .....................................................................................104
Figura 36 - Vista parcial do 6 pavimento aps remoo do forro (esq.) e rea de
convivncia sobre laje de cobertura do 6 pav., executada na reabilitao (dir.)
arquivo do autor...............................................................................................107
Figura 37- Remoo das instalaes no prevista no projeto bsico (esq.). direita,
medio individual do consumo de gua dos apartamentos executada arquivo
do autor............................................................................................................108
Figura 38 - Marcao de alvenaria (esq.) aguarda liberao para incio da execuo
(dir) fonte: arquivo do autor...........................................................................110
Figura 39 - Ambiente com diferentes tipos de revestimentos antes da reabilitao
(esq.). direita, reaproveitamento do material evidenciado na descontinuidade
do piso (fonte: arquivo do autor) ......................................................................110
Figura 40 Piazza San Pietro antes (esq.) e aps a reabilitao (dir.) - arquivo do
autor.................................................................................................................113
Figura 41 - Agentes envolvidos no incio do empreendimento (dados coletados junto
Tecnisa) ........................................................................................................114
Figura 42 Ensaios de resistncia (esq.) e de integridade dos elementos estruturais
(dir.): verificao do projeto no foi realizada na etapa de estudo de viabilidade
(arquivo do autor).............................................................................................115
Figura 43 - Participao das diversas reas da empresa para a elaborao do
estudo de viabilidade (dados coletados junto Tecnisa).................................116
Figura 44 - Linha do tempo: paralisaes e retomadas comprometem a padronizao
dos servios e procedimentos (dados coletados junto Tecnisa) ...................119
Figura 45 Resduo de demolio das alvenarias de vedao externas compactado
e utilizado como sub-base para o piso da garagem (arquivo do autor)............122
Figura 46 - Fluxo de informaes: interdependncia entre as reas de projeto e obra
(dados coletados junto Tecnisa) ...................................................................123
Figura 47 Painel com fotos dos servios de recuperao estrutural: mudana de
imagem do empreendimento no canteiro de obras da construtora (arquivo do
autor)................................................................................................................124
Figura 48 - Criao de pilar na caixa de escadaria para aumentar a inrcia do
conjunto (arquivo do autor) ..............................................................................132


Figura 49 Execuo de reforo estrutural nas vigas de periferia e lajes dos
pavimentos (arquivo do autor)..........................................................................133
Figura 50 - Reforo estrutural nas lajes sendo executado: arquivo do autor) .........133
Figura 51 Altura do p-direito insuficiente em lances de escadaria (arquivo do
autor)................................................................................................................134
Figura 52 Aberturas executadas na laje para passagem de tubulaes do sistema
PEX: o projeto de reabilitao especificou utilizao de tubulaes de CPVC e
PVC (arquivo do autor) ....................................................................................135
Figura 53 Novos eletrodutos foram lanados no piso executado para o reforo
estrutural das lajes (arquivo do autor)..............................................................136
Figura 54 - Integrao Projeto x Obra: relacionamento prximo entre as reas.....138
Figura 55 Placa do empreendimento (esq.) e vista do edifcio (dir.) (arquivo do
autor)................................................................................................................142
Figura 56 - Localizao estratgica do empreendimento........................................143
Figura 57 Principais aspectos do estudo de viabilidade (dados coletados durante
as entrevistas)..................................................................................................145
Figura 58 Instalaes originais substitudas (esq.). Instalaes eltricas aparentes
para evitar pontes de transferncia entre os apartamentos (dir.) arquivo do
autor.................................................................................................................147
Figura 59 - Novo pilar metlico instalado junto estrutura existente (arquivo do
autor)................................................................................................................148
Figura 60 Principais agentes envolvidos no empreendimento (fonte: dados
coletados durante as entrevistas) ....................................................................150
Figura 61 - Caixilhos da fachada: substituio total (arquivo do autor)...................151
Figura 62 Sistema de vedao interno em placas de gesso acartonado (esq.),
inclusive na rea da cozinha do apartamento (dir.) arquivo do autor............152
Figura 63 - Casa de mquinas dos elevadores (arquivo do autor)..........................153
Figura 64 Contraventamento das lajes para melhoria da estabilidade horizontal
(arquivo do autor).............................................................................................154
Figura 65 - Planta do pavimento trreo...................................................................155
Figura 66 - Tipologia T1: 234 unidades com 23m (esq.) .....................................155
Figura 67 Sistema de climatizao instalado em todos os apartamentos (esq.).
Boiler de aquecimento de gua e tubulao hidro-sanitria aparente (dir.)
arquivo do autor...............................................................................................156


Figura 68 Sistema de exausto de fumaa acionado pelos detectores de fumaa.
Abertura de captao de fumaa nos pavimentos (dir.) arquivo do autor.....157



LISTA DE TABELAS

Tabela 1 Principais grupos de atributos para classificao de imveis comerciais
de NRE/POLI/USP (adaptado de WIAZOWSKI, 2007)......................................26
Tabela 2 Custo de reabilitao x obra nova para HIS (adaptado de PROJ ETO
REABILITA, 2007)..............................................................................................29
Tabela 3 - Exemplos de imveis de uso comercial convertidos em habitao de
interesse social, na cidade de So Paulo (adaptado de PROJ ETO REABILITA,
2005)..................................................................................................................31
Tabela 4 Empreendimentos residenciais convertidos em habitao de interesse
social..................................................................................................................31
Tabela 5 Principais diferenas na interveno em edifcios comerciais e
residenciais (adaptado de YOLLE, 2006) ..........................................................33
Tabela 6 Fases do processo de reabilitao (adaptado de PROJ ETO REABILITA,
2007)..................................................................................................................46
Tabela 7 Etapa tcnica de viabilidade de um empreendimento (adaptado de
YOLLE, 2006) ....................................................................................................53
Tabela 8 Comparao de estrutura de oramento de empreendimento de
reabilitao voltado para HIS e obras novas (adaptado de Yolle, 2006) .........68
Tabela 9 Graus de interveno de empreendimentos de reabilitao e a relao
com a coordenao de projetos (adaptado de WIAZOWSKI, 2007)..................74
Tabela 10 Atividades de coordenao nas etapas de projeto (adaptado de
Melhado et al, 2005) continua............................................................................82
Tabela 11 Atividades de coordenao nas etapas de projeto (adaptado de
Melhado et al, 2005) continuao......................................................................83
Tabela 12 Atividades de coordenao nas etapas de projeto (adaptado de
Melhado et al, 2005) concluso .........................................................................84
Tabela 13 - Caractersticas das diferentes modalidades de coordenao de projetos
(adaptado de THOMAZ, 2001)...........................................................................87
Tabela 14 - Competncias e conhecimentos teis para o desempenho da
coordenao de projetos (MELHADO et al, 2005).............................................89
Tabela 15 - Modelos de coordenao e suas vantagens potenciais (adaptado de
FABRICIO; MELHADO; GRILO, 2003) ..............................................................91


Tabela 17 Alteraes das solues nas fases do projeto (dados coletados junto
CDHU)..............................................................................................................105
Tabela 18 - Mudanas de uso nas reas externas do condomnio: 30 novos espaos
de lazer e recreao (dados coletados junto Tecnisa)..................................130




SUMRIO

1 INTRODUO................................................................................1
1.1 APRESENTAO DO TEMA E J USTIFICATIVA..................................... 1
1.2 OBJ ETIVOS.............................................................................................. 9
1.3 METODOLOGIA....................................................................................... 9
1.4 ESTRUTURA DO TRABALHO ............................................................... 11
2 CARACTERSTICAS DOS PROCESSOS DE REABILITAO..14
2.1 REABILITAO DE EDIFICAES: CONCEITUAO........................ 14
2.2 CAMPO DE APLICAO DA REABILITAO DE EDIFICAES ....... 16
2.2.1 Edificaes antigas e degradadas ................................................... 18
2.2.2 Edificaes inacabadas e abandonadas.......................................... 23
2.2.3 Edificaes com sistemas prediais ineficientes ou inadequados..... 25
2.2.4 Reabilitao com mudana de uso.................................................. 29
3 ESTUDO DA INTERFACE PROJETO - OBRA EM
EMPREENDIMENTOS DE REABILITAO DE EDIFCIOS.............35
3.1 PROJ ETO E OBRA DE REABILITAO NO CONTEXTO
BRASILEIRO: MUDANA CULTURAL ............................................................. 35
3.2 O PROCESSO DE PROJ ETO NA REABILITAO DE EDIFCIOS ...... 36
3.2.1 Etapa de investigao e diagnstico................................................ 41
3.2.2 Etapas de desenvolvimento de projetos de reabilitao.................. 56
3.3 A OBRA DE REABILITAO DE EDIFCIOS......................................... 65


4 A COORDENAO DE PROJETOS EM
EMPREENDIMENTOS DE REABILITAO DE EDIFCIOS.............73
4.1 COORDENAO DE PROJ ETOS NA REABILITAO DE
EDIFCIOS......................................................................................................... 73
4.2 ATIVIDADES DE COORDENAO DE PROJ ETOS ............................. 77
4.2.1 O perfil do coordenador de projetos................................................. 85
4.2.2 Modelos de coordenao de projetos.............................................. 90
5 EXPERINCIAS DE REABILITAO DE EDIFCIOS:
ESTUDOS DE CASO..........................................................................93
5.1 ESTUDO DE CASO 1: EDIFCIO ANA CINTRA (CENTRO SO
PAULO, SP)....................................................................................................... 94
5.1.1 Histrico do empreendimento.......................................................... 94
5.1.2 Estudo de viabilidade....................................................................... 96
5.1.3 Caracterizao do empreendimento................................................ 97
5.1.4 Organizao do empreendimento.................................................. 100
5.1.5 Estado geral da edificao............................................................. 101
5.1.6 O processo de projeto.................................................................... 103
5.1.7 Interface projeto obra.................................................................. 108
5.1.8 Lies aprendidas e comentrios finais......................................... 111
5.2 ESTUDO DE CASO 2: CONDOMNIO PIAZZA SAN PIETRO
(MOCA SO PAULO, SP) ......................................................................... 113
5.2.1 Histrico do empreendimento........................................................ 113
5.2.2 Estudo de viabilidade..................................................................... 115
5.2.3 Caracterizao do empreendimento.............................................. 118
5.2.4 Organizao do empreendimento.................................................. 119
5.2.5 Estado geral da edificao............................................................. 120


5.2.6 O processo de projeto.................................................................... 122
5.2.7 Lies aprendidas e comentrios finais......................................... 138
5.3 ESTUDO DE CASO 3: RSIDENCE PARK HERMS (LYON, PARIS)142
5.3.1 Histrico do empreendimento........................................................ 142
5.3.2 Estudo de viabilidade..................................................................... 144
5.3.3 Caracterizao do empreendimento.............................................. 147
5.3.4 Organizao do empreendimento.................................................. 149
5.3.5 Estado geral da edificao............................................................. 150
5.3.6 O processo de projeto.................................................................... 152
5.3.7 Lies aprendidas e comentrios finais......................................... 157
6 CONSIDERAES FINAIS........................................................158
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS.................................................162
ANEXO A Roteiro para entrevistas e visitas tcnicas...............169
1

1 INTRODUO


1.1 APRESENTAO DO TEMA E J USTIFICATIVA


A reabilitao
1
de edifcios um assunto que est na pauta de discusses do setor
da construo civil. A importncia desse tema no contexto do mercado imobilirio da
cidade de So Paulo, por exemplo, , em parte, comprovada pelos seminrios
promovidos pelo SECOVI
2
, Retrofit Vale a Pena! realizado em 2005; pelo II
Congresso Internacional na Recuperao, Manuteno e Restaurao de Edifcios
organizado pela Universidade Federal do Rio de J aneiro e Universidade
Presbiteriana Mackenzie e pelo Seminrio Internacional de Reabilitao de Edifcios
em reas Centrais, realizado na Escola Politcnica da USP pelo Projeto Reabilita,
ambos em 2006. Alm disso, o tema reabilitao de edifcios tem sido abordado com
freqncia nas revistas tcnicas especializadas
3
e na imprensa de maneira geral.

As principais questes abordadas nessas oportunidades esto relacionadas a como
se d a gesto do processo de projeto de empreendimentos de reabilitao, s
dificuldades encontradas na etapa de execuo das obras, ao custo total de
empreendimento de reabilitao, s linhas de financiamento, necessidade de
desenvolvimento de legislaes especficas para este segmento de mercado, ao
potencial e s demandas de mercado etc. Tambm so apresentadas solues de
projeto, sistemas e produtos aplicveis reabilitao de edifcios, estudos de
viabilidade e casos prticos de reabilitao de edifcios no Brasil e no exterior.

Entretanto, as iniciativas voltadas reabilitao no Brasil ainda no representam
uma parcela significativa dos investimentos na construo civil, como o caso de
alguns pases europeus.

1
A definio dos termos reabilitao, requalificao, reforma e restauro podem ser encontradas no
captulo 2.1Reabilitao de edificaes: conceituao.
2
SECOVI - Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locao e Administrao de Imveis
Residenciais e Comerciais de So Paulo.
3
A edio do ms de maio da revista Tchne (edio 134) apresenta os casos de retrofit bem
sucedidos realizados no Brasil e no exterior.
2


Segundo o Euroconstruct (2006), o mercado de construo residencial foi
responsvel, somente nos pases europeus, pela movimentao de 642 bilhes de
euros, em 2005. Desse total, aproximadamente 302 bilhes de euros (47%) foram
aplicados em obras de reabilitao de edifcios residenciais. No universo da
construo civil, as obras de reabilitao (Figura 1) representaram 36% do volume
de recursos aplicados em 2005.


Figura 1 Reabilitao de edifcio na cidade de Paris, Frana (arquivo do autor)

O mesmo instituto europeu para a construo indica que o volume mdio de
investimentos em reabilitao de edifcios residenciais, na Unio Europia, se
equipara ao aplicado em construes novas com a mesma funcionalidade. Pases
como Frana, Itlia, Gr-Bretanha e Dinamarca destinam mais de 40% do total de
investimentos da construo civil em empreendimentos de reabilitao.

3

Nas duas ltimas dcadas, segundo o documento Conservation... (1999)
4
, os pases
europeus tem intensificado suas operaes de reabilitao de edificaes
residenciais, comerciais e industriais. Mais econmica e eficiente do que a
demolio seguida de uma reconstruo, este tipo de operao tem se proliferado
nas cidades europias.

Embora a previso de crescimento do investimento em reabilitao na Unio
Europia, para o perodo 2008-2009, em construes no-residenciais seja menor
do que em construes novas (3,0% ao ano)
5
, pases, como a ustria, continuam
destinando uma parcela significativa dos investimentos para reabilitao de edifcios,
indicada na Figura 2 com legenda building renovation and modernisation.


Figura 2 Evoluo dos investimentos na construo civil na ustria (EUROCONSTRUCT,
2005)

Assim como Portugal, que possui aproximadamente 25% de seu parque habitacional
construdo h mais de 60 anos e por volta de 50% das edificaes com idades entre
25 e 60 anos, outros pases tambm demonstram interesse por esse nicho de
mercado (LANZINHA; FREITAS; GOMES, 2001). Segundo Appleton (2003), a
reabilitao de edifcios vem ganhando cada vez mais importncia na Europa, na
medida em que os projetistas e construtores identificam o potencial dessa atividade.


4
Conservation du patrimoine architectural de la Ville de Genve, Departement des affaires culturelles,
1999. Disponvel em: www.ville-ge.ch/geneve/amenagement/patrimoine/glossaire. Acesso em:
16.12.2007.
5
Disponvel em: http://www.euroconstruct.org/pressinfo/pressinfo.php. Acesso em: 17.11.2007.
4

Mas o mercado de reabilitao de edifcios tem potencial para atrair mais adeptos no
Brasil. Por exemplo, para Ducap, Oriolli e Qualharini (2001), a reabilitao dos
sistemas prediais deve ser realizada a cada 25 anos nas edificaes. Dessa forma, o
estoque existente de edifcaes aptas reabilitao j considervel e dever
continuar crescendo com a ampliao do parque edificado.

Wiazowski (2007) afirma que est aumentado o interesse de empresas em ocupar
edifcios antigos reabilitados. Para viabilizar essa ocupao, segundo o autor, as
alternativas mais freqentes praticadas na cidade de So Paulo, so:

i. a empresa interessada em se instalar em determinada regio identifica,
adquire o imvel e contrata empresa especializada para realizar a
reabilitao no edifcio;

ii. a empresa interessada em se instalar na regio identifica o imvel e lana
uma concorrncia no mercado nos moldes built-to-suit, ou seja, a
empresa vencedora da concorrncia dever adquirir o imvel, realizar a
reabilitao e alug-lo empresa interessada por um perodo pr-
determinado entre as partes; e

iii. um investidor ou grupo de investidores identifica o imvel, reabilita o
edifcio de acordo com a exigncia do mercado de escritrios comerciais e
oferece ao mercado para locao ou venda.

Dentre outros fatores que justificam os processos de reabilitao de edificaes j
apresentados, destacam-se tambm:

Aproveitamento da infra-estrutura existente no entorno e da sua
localizao
Para o vice-presidente do SECOVI, Alberto Du Plessis
6
, as geraes anteriores
construram os edifcios que as novas iro modernizar, pois est cada vez mais difcil
de serem encontrados terrenos na cidade de So Paulo para novas incorporaes.

6
Disponvel em: http://www.secovi.com.br/noticias/mostra_noticia.php?cont_id=1673&hist=1. Acesso
em 29.set. 07.
5

Roders (2006) retrata o parque edificado das grandes cidades da Holanda e
Portugal como prestes a arrebentar pelas costuras com demasiados edifcios
desocupados.

Os edifcios antigos, principalmente aqueles situados nos grandes centros urbanos,
esto inseridos em regies que receberam investimentos em infra-estrutura ao longo
dos anos. Dessa forma, a moradia na rea central reduz custos do Estado, pois
garante o acesso ao sistema de transporte, malha viria, redes de telefonia e lgica,
energia eltrica, gua e esgoto; alm de equipamentos comunitrios como hospitais,
postos de sade, creches, escolas, cinemas, teatros etc., o que dificilmente
garantido nas reas mais perifricas (PROJ ETO REABILITA, 2007).

Vaz e Vasconcelos (2003) afirmam que a moradia no centro a localizao ideal,
pois, alm do acesso aos servios e equipamentos pblicos, reduz a distncia dos
deslocamentos e estimula a ocupao dos imveis vazios.

Wiazowski (2007) apresenta os resultados do estudo da reabilitao do edifcio So
Bartolomeu, localizado ao lado do Edifcio Itlia, na Avenida Ipiranga, regio central
da cidade de So Paulo. A construo da dcada de 1930 foi inteiramente
reabilitada para abrigar uma empresa de call center. Segundo o autor, devido
localizao do imvel e infra-estrutura existente na regio, a empresa reduziu em
22% o custo com folha de pagamento de vale-transporte para os seus 315
funcionrios.

Impacto na paisagem urbana
Um empreendimento de reabilitao pode gerar impactos no meio em que ele est
inserido e, como Arantes (2001) sugere, quanto maior esse impacto, melhor o poder
de repercusso da idia de reabilitar. Operaes com planejamento e execuo de
forma global tendem a causar impacto mais forte.

Segundo Silva (2004), a reabilitao de um edifcio antigo transforma a sua relao
com a vizinhana. Alm de atrair novos usurios regio, a edificao reabilitada
modifica a paisagem urbana e proporciona melhoria da qualidade de vida dos
6

habitantes. Alm da preservao dos aspectos externos, propicia a ntida percepo
de seu pertencimento a uma ambincia do passado e da histria da cidade.

Essa transformao da relao com a vizinhana, mencionada pela autora, pode
ser a porta de entrada para a requalificao urbana de toda regio degradada de
uma cidade e pode, ainda, contribuir com a sua valorizao comercial.

Preservao do patrimnio histrico e cultural;
Appleton (2003) defende que a postura dos projetistas em empreendimentos de
reabilitao deve prezar pela compreenso e respeito pelo edifcio e seus
antecedentes, o que sugere precaues e cuidados especiais para preservar o
patrimnio existente para as prximas geraes.

Segundo Roders (2006), a soluo mais freqente nos projetos negligencia o
passado (valor histrico) e futuro (recursos finitos) das edificaes,
principalmente daquelas que no esto amparadas por instituies de proteo ao
patrimnio histrico e cultural.

Do outro lado, esto os imveis protegidos por lei contra a sua demolio ou
descaracterizao arquitetnica. o caso do empreendimento Park Hrmes (PH)
em Lyon, Frana que ser apresentado no captulo de estudos de caso
7
. Assim
como o PH, outras construes so alvo de intervenes de reabilitao e, em
determinados casos, com mudana de uso.

Independentemente do imvel estar listado entre aqueles nos quais os valores
histrico e cultural j foram reconhecidos, Roders (2006) destaca a importncia de
se utilizar um modelo de processo de projeto para empreendimentos de reabilitao
que considere e respeite o passado, presente e futuro da edificao. Segundo a
autora, antes de qualquer interveno significativa ser executada na edificao,
deve-se procurar identificar e interpretar os valores culturais da edificao, levando-
se em conta os seguintes aspectos: social, econmico, poltico, histrico, esttico,
cientfico, ecolgico e tempo de vida.

7
5.3 - Estudo de Caso 3: Rsidence Park Herms (Lyon, Paris) p.142
7


Dficit habitacional e a sustentabilidade ambiental
Segundo dados do levantamento realizado pelo Sindicato da Construo Civil do
Estado de So Paulo (Sinduscon-SP) e a Fundao Getlio Vargas (FGV),
atualmente o dficit habitacional brasileiro de 7,96 milhes de moradias. Sendo
que 93% desse total est concentrado em famlias com renda at cinco salrios
mnimos (CHOUCAIR, 2007).

Segundo Arantes (2001), uma das possibilidades para solucionar, ainda que
parcialmente, o dficit habitacional das grandes cidades a converso dos edifcios
abandonados, nos centros dessas cidades, em edifcios habitacionais, por meio da
reabilitao.

Para Barros e Kowaltowski (2001), o destino dos edifcios obsoletos e desocupados
deve ser a sua reabilitao para atender ao mesmo uso ou a outro diferente. A
demolio do imvel deve ser considerada apenas quando a reabilitao no
vivel do ponto de vista tcnico-econmico. Para Sayegh (2008), o conceito de se
projetar um edifcio pensando no seu reso e que permita a sua desmontagem e
no a sua demolio no est presente na mente dos arquitetos brasileiros.

O processo de demolio de uma edificao implica em desperdcio de materiais e
energia aplicada na etapa de construo. Roders (2006) defende que em um
edifcio existem muitas formas, componentes e materiais que poderiam ser
reutilizados, reprocessados ou reciclados. Segundo a autora, de uma forma geral,
os projetistas esto mais preocupados com suas realizaes presentes e menos
preocupados com o futuro nos seus projetos, enquanto o planeta reclama por
atenes ecolgicas, no que diz respeito ao uso, transformao e desperdcio de
recursos; especialmente os no renovveis.

Projetos de reabilitao encontram, normalmente, limitaes impostas pelo partido
arquitetnico da edificao. Um dos grandes desafios para os projetistas a
adequao s exigncias legais e s necessidades atuais por sistemas de
automao, sistemas prediais e flexibilidade de uso dos ambientes, devido s
8

limitaes fsicas dos edifcios antigos. A deciso de reabilitar um edifcio deve ser
fruto da anlise de estudos de viabilidade tcnico-comercial.

Quando o interesse pela reabilitao para atender demanda por imveis
comerciais, Wiazowski (2007) alerta que a estrutura existente deve ser amplamente
investigada para que seja identificado o seu potencial de adequao aos novos
conceitos de edifcios de escritrios.

Segundo Freitas e Souza (2003), quando um edifcio apresenta um conjunto
significativo de patologias no possvel partir diretamente para a execuo das
obras sem um estudo de diagnstico, que ser a primeira fase do processo de
reabilitao. Os mesmos autores propem que o diagnstico seja realizado de forma
detalhada e contemple medies e sondagens, em campo, das patologias
apresentadas pelo edifcio.

As etapas de um empreendimento de reabilitao no so idnticas s de um
empreendimento tradicional ou novo, a comear por aquelas de diagnstico e
estudo de viabilidade tcnico-comercial.

Na etapa de projetos, a edificao existente um elemento que deve ser
considerado. Na etapa de execuo das obras, por exemplo, a falta de padronizao
das medidas da edificao existente pode interferir na execuo dos servios e, por
conseqncia, na produtividade da obra. A complexidade dos empreendimentos de
reabilitao, embora possa variar de acordo com o grau de interferncia que se
pretende na edificao, exige uma gesto adequada.

Dessa forma, embora existam diversas razes para que o mercado de reabilitao
de edifcios no Brasil seja ainda maior, alguns aspectos precisam ser melhor
equacionados, principalmente no que diz respeito interface entre a elaborao dos
projetos e execuo das obras, visando maior eficcia e eficincia do processo de
reabilitao de edifcios.


9

1.2 OBJ ETIVOS


O objetivo do presente trabalho descrever e analisar a gesto do processo de
projeto em empreendimentos de reabilitao de edifcios, identificando suas
caractersticas particulares e seus principais entraves, especialmente aqueles que
ocorrem na interface entre a fase de projeto e de execuo das obras.

Para possibilitar essa anlise, faz-se necessria a caracterizao dos
empreendimentos dessa natureza, quanto s demandas especficas relacionadas
gesto de projetos e execuo de obras de reabilitao.

Alm disso, sero apresentadas proposies de diretrizes mais apropriadas para a
gesto de projetos em empreendimentos de reabilitao, as quais sero fruto da
identificao das limitaes das prticas convencionais nesses empreendimentos.


1.3 METODOLOGIA


A Metodologia deste trabalho foi dividida em trs etapas que sero descritas a
seguir: pesquisa bibliogrfica, estudos de caso e anlise crtica dos estudos de caso.

A primeira parte do trabalho consiste no levantamento bibliogrfico sobre o tema.
Buscou-se, nessa etapa, levantar as principais fontes bibliogrficas que tratam de
assuntos que envolvem a gesto do processo de projeto e a reabilitao de edifcios.

Na etapa de estudos de caso foram coletados dados que visam ilustrar parte das
pesquisas realizadas na etapa de reviso bibliogrfica. Alm disso, a anlise dos
dados coletados contribuiu com a discusso sobre a necessidade de mudana de
cultura para a gesto de projetos de reabilitao de edifcios.

10

A escolha dos estudos de caso teve como premissa a relevncia dos
empreendimentos no contexto da reabilitao de edifcios, e a disponibilidade e o
acesso s informaes relativas gesto de projetos e execuo das obras.

No captulo que trata da compilao dos dados e anlise crtica dos resultados dos
estudos de caso, sero apresentados trs empreendimentos com caractersticas de
reabilitao distintas do ponto de vista de motivao para reabilitao, organizao
do empreendimento e abordagem da gesto do processo de projeto.

O primeiro estudo de caso que ser apresentado, refere-se a uma iniciativa do poder
pblico de reabilitar um edifcio residencial, localizado na regio central da cidade de
So Paulo. Foram realizadas visitas ao escritrio da empresa construtora no canteiro
e ao escritrio central da empresa incorporadora, onde foram analisados os
documentos, incluindo projetos e documentos tcnicos. No canteiro de obras, as
visitas foram realizadas na primeira metade do andamento das obras e aps a sua
concluso. Foram entrevistados: a responsvel pelo programa de reabilitao da
empresa incorporadora; a arquiteta responsvel pelo gerenciamento das obras por
parte da incorporadora; o engenheiro responsvel pelo gerenciamento das obras por
parte da empresa gerenciadora; o engenheiro residente responsvel pela execuo
das obras (representante da construtora); e usurios do edifcio reabilitado.

O segundo estudo de caso refere-se a uma iniciativa do setor privado. Trata-se da
reabilitao de um conjunto de quatro edifcios localizados no bairro paulistano da
Moca (regio central). Nesse estudo de caso foram realizadas visitas ao canteiro de
obras e ao escritrio da empresa incorporadora, onde foram analisados os
documentos, incluindo projetos e documentos tcnicos. As visitas ao canteiro de
obras foram realizadas na primeira metade do andamento das obras e quando
prximo sua concluso. Foram entrevistados, no escritrio da empresa
incorporadora/ construtora, a gerente de projetos e o diretor tcnico e, no canteiro, o
mestre de obras, a coordenadora de projetos e o estagirio de engenharia.

11

O terceiro e ltimo estudo de caso foi realizado na cidade de Lyon, Frana
8
. O
edifcio, reabilitado por empresa privada, foi visitado na segunda metade do
andamento das obras, onde foram analisados os documentos tcnicos e realizadas
as entrevistas. Essas entrevistas foram feitas com o engenheiro responsvel pela
obra por parte da incorporadora e com o engenheiro responsvel pelos sistemas
prediais da empresa instaladora subcontratada. Alm disso, foram feitas consultas
complementares, por e-mail e pesquisas, sobre o empreendimento na internet. O
material coletado foi utilizado na compilao dos dados desse estudo de caso.

As entrevistas e visitas aos empreendimentos foram guiadas pelo documento
apresentado no ANEXO A Roteiro para entrevistas e visitas tcnicas.

A anlise crtica dos resultados fruto da confrontao das informaes coletadas
nas etapas de pesquisas bibliogrficas e estudos de caso. A anlise dos estudos de
caso, em particular, permitiu a identificao de vantagens e problemas na gesto do
processo de projeto dos empreendimentos de reabilitao, bem como a identificao
de aspectos que precisam ser melhor estudados e implementados nesse tipo de
empreendimento.

A experincia profissional do autor adquirida no Instituto de Pesquisas Tecnolgicas
do Estado de So Paulo (IPT), na rea de diagnstico para reabilitao e estudo de
patologias de edificaes; na Companhia de Desenvolvimento Habitacional e
Urbano do Estado de So Paulo (CDHU) na rea de gerenciamento de obras e
interface com reas de projetos; e na Dectra Engenharia (empresa de construo
civil paulistana), na execuo de obras de reabilitao comerciais e residenciais,
tambm contribui com as anlises crticas presentes no trabalho.


1.4 ESTRUTURA DO TRABALHO


8
O estudo de caso Park Hrmes deu origem publicao do artigo: Etapa de diagnstico de um
projeto de reabilitao: estudo de um caso francs de autoria de CROITOR, OLIVEIRA e MELHADO
(2007) publicado no VII Workshop Brasileiro de Gesto no Processo de Projeto na Construo de
Edifcios, Curitiba, 2007.
12


A estrutura do trabalho reflete a seqncia da pesquisa realizada e procura
promover a integrao entre as pesquisas terica e de campo, com uma anlise
crtica final das informaes coletadas durante todo o processo de pesquisa.

Alm do primeiro captulo, que apresenta a problemtica da pesquisa, a
contextualizao do tema, objetivos, metodologia adotada e a estruturao do
trabalho, foram desenvolvidos outros quatro captulos e, tambm, as consideraes
finais. A pesquisa bibliogrfica apresentada nos captulos primeiro ao quarto. No
captulo cinco so apresentados os resultados das pesquisas de campo e o captulo
sexto contempla as consideraes finais.

No segundo captulo ser apresentada a caracterizao do processo de reabilitao
de edifcios. A conceituao da terminologia adotada no trabalho, as principais
caractersticas de empreendimentos de reabilitao, bem como as suas diferenas
em relao aos empreendimentos convencionais sob o ponto de vista da gesto de
projetos, so assuntos apresentados nessa etapa. Alm dessa abordagem, ser
discutida a amplitude desse mercado e os principais campos de aplicao.

No terceiro captulo ser discutida a gesto do processo de projetos de
empreendimentos de reabilitao e a interface do projeto com a execuo das
obras. Alm disso, sero discutidas propostas de processos de reabilitao que
contemplam as etapas de diagnstico e desenvolvimento dos projetos e execuo
das obras.

No quarto captulo ser abordada a importncia da coordenao de projetos nos
empreendimentos de reabilitao de edifcios. Sero apresentadas as principais
atividades do coordenador de projetos, bem como uma discusso sobre o perfil
apropriado para esse profissional e sobre os modelos de coordenao existentes e
adequados para esses projetos.

No captulo cinco sero apresentados os resultados dos trs estudos de caso
realizados. Essa etapa do trabalho contempla os resultados da pesquisa de campo
realizada em dois empreendimentos de reabilitao situados na regio central da
13

cidade de So Paulo e um empreendimento situado na cidade de Lyon, Frana. Os
casos nacionais apresentam dois modelos diferentes de gesto de projetos para
empreendimentos de reabilitao. Finalmente, o estudo de caso realizado em Lyon,
Frana, apresentar um terceiro modelo de gesto de projetos aplicado a um
empreendimento, no qual o desempenho tcnico da edificao foi o fator principal.

No captulo seis ser apresentada a compilao dos principais comentrios
pertinentes aos entraves identificados na gesto de projetos de reabilitao. Alm
das principais caractersticas desses empreendimentos que os distinguem dos
novos ou convencionais, sero apresentados os principais aspectos da interface
entre projeto e obra.
14

2 CARACTERSTICAS DOS PROCESSOS DE REABILITAO


O presente captulo trata da caracterizao do processo de reabilitao de edifcios.
Aqui ser apresentada a conceituao da terminologia adotada no trabalho, as
principais caractersticas de empreendimentos de reabilitao, bem como as suas
diferenas em relao aos empreendimentos convencionais sob o ponto de vista da
gesto de projetos. Alm dessa abordagem, ser discutida a amplitude desse
mercado e os principais campos de aplicao.


2.1 REABILITAO DE EDIFICAES: CONCEITUAO


Dentre os principais termos-chave que se referem ao tema desenvolvido neste
trabalho, destacam-se: reforma, restauro, recuperao, retrofit e reabilitao. Os trs
primeiros, de uso comum no vocabulrio corrente, possuem significados j
consagrados e de fcil identificao.

Michaelis
9
, Luft (1987), Ferreira (1977) e Australia ICOMOS (1999)
10
definem o termo
reformar como ato de dar nova forma, mudana para melhor, formar novamente,
reconstruir, reorganizar. J o termo recuperar definido como sendo o ato de
recobrar, tornar a adquirir, reabilitar-se, restabelecer.

Ainda, a palavra restaurar, segundo os mesmos autores, significa consertar,
reparar, tornar a pr em vigor, restabelecer, repor em bom estado, renovar.
Australia ICOMOS (1999)
11
define o termo restaurao como o ato de devolver ao
corpo construdo suas caractersticas originais, seja removendo componentes ou
recompondo-os sem a introduo de novos materiais. O termo restaurao deve ser

9
Moderno Dicionrio da Lngua Portuguesa, disponvel em: http://michaelis.uol.com.br/. Acesso em:
15.11.2007.
10
Disponvel em: http://www.icomos.org/australia/burra.html. Acesso em: 16.11.2007.
11
Idem.
15

entendido como uma interveno a um patrimnio que visa preservar os seus
valores estticos e histricos originais
12
.

Outro termo encontrado na literatura, principalmente quando a interveno est
relacionada modernizao dos sistemas prediais, o termo retrofit. Segundo
Barrientos (2004), retrofit a conjuno dos termos retro, oriundo do latim, que
significa movimentar-se para trs e de fit, do ingls, que significa adaptao, ajuste.
O termo foi incorporado no vocabulrio da indstria aeronutica nos Estados Unidos
e Europa no final da dcada de 90 e referia-se modernizao dos equipamentos
de aeronaves. Da mesma forma, na Construo Civil o termo tem sua aplicao
mais recorrente quando o foco principal a modernizao de sistemas de
condicionamento de ar, instalaes eltricas, de lgica e dados etc.

J o termo reabilitao, que s vezes confundido com o termo renovao (esse
normalmente utilizado para designar operaes em reas urbanas), pode ser
entendido como a interveno em uma determinada construo para recobrar seu
estado original, associada a uma modernizao da sua infra-estrutura
(CONSERVATION...,1999)
13
.

Segundo a definio de Barrientos e Qualharini (2002), reabilitao reforma
gerenciada de uma construo visando a sua adaptao s novas necessidades dos
usurios ou a otimizao das atividades desempenhadas por ela com o objetivo de
prolongar a vida til da edificao, proporcionar a modernizao de suas
funcionalidades e promover a possibilidade de reduo do custo de utilizao,
atravs da implantao das tecnologias disponveis.

O Projeto Reabilita (2007) define o termo reabilitao como sendo o processo pelo
qual o imvel ou o bem urbanstico pode ser recuperado de maneira a contribuir no
s para os moradores e proprietrios do imvel, como tambm em uma escala mais
ampla, como um processo a interferir em toda uma rea urbana.

12
Conservation du patrimoine architectural de la Ville de Genve, Departement des affaires
culturelles, 1999. Disponvel em: www.ville-ge.ch/geneve/amenagement/patrimoine/glossaire. Acesso
em: 16.12.2007.
13
Idem.
16


Appleton (2003) define o termo reabilitao com enfoque no desempenho da
edificao. Segundo o autor, a reabilitao deve se propor a melhorar o
desempenho local ou geral da edificao, sendo portanto o conjunto de operaes
destinadas a aumentar os nveis de qualidade do edifcio, de maneira a atingir a
conformidade com nveis funcionais de exigncia mais severos do que aqueles para
os quais o edifcio foi concebido.

Pela sua abrangncia e alinhamento adequado com o tema, ser adotado o termo
reabilitao neste trabalho.


2.2 CAMPO DE APLICAO DA REABILITAO DE EDIFICAES


No parque edificado das cidades, principalmente das mais antigas, encontram-se
empreendimentos passveis de um processo de reabilitao. Como ser
apresentado a seguir, as motivaes para a reabilitao de uma edificao so
diversas e, portanto, no se incluem nesse grupo apenas os edifcios antigos e
degradados.

O campo de aplicao de empreendimentos de reabilitao fomenta a atividade
industrial ligada construo civil e ao setor de projetos e servios. Os principais
agentes interessados na reabilitao esto apresentados na figura 3:










17















Figura 3 - Agentes envolvidos no processo de reabilitao de edificaes (adaptado de
MANSO, 2006)

Dentre eles, destaca-se o poder pblico. Edificaes degradadas contribuem para a
degradao do seu entorno. Edificaes abandonadas eventualmente so alvo de
invases e ocupaes irregulares, principalmente no centro das grandes cidades.
Nesses casos, a vizinhana obrigada a conviver com situaes de insegurana,
ora por aspectos tcnicos da edificao (risco eminente de incndio, por exemplo),
ora por aspectos sociais (edificaes abandonadas podem servir de abrigo para a
marginalidade local).

Segundo Vaz e Vasconcelos (2003), na cidade do Rio de J aneiro, os projetos de
interveno urbana procuravam, no passado, retirar a habitao dos centros das
grandes cidades brasileiras. Hoje, existe contraste entre a falta de moradias e o
acelerado processo de degradao de edificaes desocupadas. As autoras
complementam: somente a habitao garante a atividade e presena de pessoas
24 horas por dia, ou seja, a habitao passou a ser vista como um recurso de
recuperao da vitalidade perdida.

Bomfim (2004) constata que os proprietrios de espaos edificados vazios,
localizados nos centros urbanos, aguardam uma definio de polticas pblicas que
Empresas
instaladoras
Fabricantes
de
elevadores
Vizinhana
do
empreend.
Prefeituras
Municipais
Indstrias
de base
Sociedade
civil
Fabricantes
Sistemas
Secos
Fabricantes
de Ar
Condicionado
Empresas
Projetistas
Empresas de
construo
REABILITAO
DE EDIFCIOS
Empresas
instaladoras
Fabricantes
de
elevadores
Vizinhana
do
empreend.
Prefeituras
Municipais
Indstrias
de base
Sociedade
civil
Fabricantes
Sistemas
Secos
Fabricantes
de Ar
Condicionado
Empresas
Projetistas
Empresas de
construo
REABILITAO
DE EDIFCIOS
18

diminuam o risco do investimento na reabilitao dos edifcios. Assim, os
proprietrios mantm os imveis vazios e tentam proteg-los da ocupao por
movimentos populares que lutam pelo direito moradia. Estas ocupaes, que
ocorrem desde 1980 e evidenciam o problema da falta de habitao para a
populao de baixa renda, so mecanismos de presso dos movimentos populares
ao poder pblico.

Essa nova realidade da ocupao dos edifcios, somada ao processo natural de
degradao das edificaes, aponta para uma nova oportunidade para a indstria da
construo civil: a indstria da reabilitao de edificaes. Esse nicho de mercado
tem sido percebido por empresas projetistas, consultores, incorporadores,
construtores etc. como uma oportunidade crescente de negcios com demanda de
atividades.

Dessa forma, quatro so os grupos de edificaes que potencialmente podem
integrar o mercado de reabilitaes: edificaes antigas e degradadas; edificaes
inacabadas e abandonadas; edificaes com sistemas prediais ineficientes; e
edificaes cujo uso ser modificado.


2.2.1 Edificaes antigas e degradadas


A atuao do poder pblico na expanso urbana da cidade, em especial na cidade
de So Paulo, com a execuo de obras de infra-estrutura em outras regies no-
centrais, permitiu o deslocamento das atividades produtivas para os bairros.
Conseqentemente, provocou-se o deslocamento de gerao, produo e circulao
de renda para fora do centro, desencadeando a desvalorizao e a desocupao de
antigas reas consolidadas (BOMFIM, 2004).

O processo de desocupao dos imveis colabora, em parte, com o processo de
degradao das edificaes, principalmente quando a manuteno da edificao
insuficiente. Appleton (2003) afirma que de uma forma geral os edifcios europeus
19

antigos no so submetidos periodicamente a operaes de manuteno
14
. Alm
disso, o autor afirma que h evidncias de que em grande parte do parque edificado
a manuteno seja insuficiente.

A manuteno nas edificaes com a periodicidade e tcnica adequadas passa pela
questo scio-cultural. Os edifcios, de uma forma geral, quando so administrados
e/ou operados por empresas especializadas e que possuem uma viso no apenas
burocrtica, mas tambm e principalmente com foco na manuteno preventiva,
estabelecem procedimentos e rotinas que retardam o processo de degradao
natural das edificaes.

Entretanto, segundo Roders (2006), o usurio pode realizar a manuteno adequada
na edificao, mas, invariavelmente, ele contribui com a sua efetiva degradao.
Alm disso, independentemente da ao humana, o processo de deteriorao pode
ser retardado, mas no interrompido. Assim como os seus usurios envelhecem,
as edificaes naturalmente esto em constante processo de degradao.

Appleton (2003) ressalta que a degradao dos edifcios se d pela ao de agentes
climticos e pelo uso da edificao. Estes fatores contribuem para o envelhecimento
dos materiais aplicados, alterando algumas propriedades fundamentais como, por
exemplo, as caractersticas de elasticidade, resistncia mecnica etc.

O(s) proprietrio(s) do edifcio muitas vezes no tem condio de avaliar, ao longo
do tempo, o impacto direto do investimento de uma manuteno adequada, ou no,
no valor venal do imvel. Imveis residenciais, por exemplo, constantemente so
alvo do descaso quando o assunto manuteno predial, como ilustra a Figura 4.
As taxas de condomnio nem sempre contemplam custos com manuteno
preventiva e/ou corretiva. Aos poucos, a edificao vai incorporando o estado de
degradao a ponto de influenciar na sua valorizao comercial.


14
Aplleton (2003) define o termo manuteno como sendo o conjunto de operaes preventivas
destinadas a manter, em bom funcionamento, a edificao e as suas partes constituintes, incluindo
limpezas e pinturas, inspees e pequenas reparaes.

20


Figura 4 - Edificao localizada no centro de So Paulo, com sinais evidentes de
degradao (arquivo do autor)

As edificaes comerciais, por sua vez, sofrem de situao semelhante. Estudo
realizado pela Cushman & Wakefield Semco (2005)
15
apresenta dados que indicam
que ainda que a manuteno seja efetiva, com o passar do tempo o processo de
degradao da edificao provoca a desvalorizao do imvel. Apenas uma
reabilitao estruturada capaz de recobrar a tendncia de valorizao de mercado
do imvel.

A Figura 5 representa o comportamento do valor de mercado de uma edificao
comercial padro. Ao analisar este grfico, pode-se perceber que at mesmo uma
manuteno eficiente no recobra a tendncia dos ndices de valor de mercado de
um imvel novo. Entretanto, a reabilitao capaz de retomar gradualmente a
valorizao do imvel, ainda que em um tempo mais longo. O principal aspecto da
reabilitao bem sucedida, principalmente de edifcios das reas centrais, a

15
Documento no publicado, apresentado por Telma Fattori Nunes da empresa Cushman &
Wakefield Semco em um evento organizado pelo SECOVI em 28.out.05, fornecido ao autor deste
trabalho.
21

reduo do custo de operao que a modernizao possibilita somada localizao
e infra-estrutura consolidada dos arredores.
60
80
100
120
140
160
180
200
0 10 15 20 30 anos
ndice de valor de mercado
Retrofit Manuteno eficiente
Valor de mercado do edifcio novo Manuteno e conservao deficientes

Figura 5 Desempenho de um edifcio comercial (adaptado de CUSHMAN & WAKEFIELD
SEMCO, 2005)

O processo de expanso territorial descrito por Bomfim (2004), na cidade de So
Paulo, foi apoiado na instalao de infra-estrutura urbana em novas reas, no
investimento de capital pblico e privado e com o deslocamento dos rgos pblicos
para fora da regio central da cidade. Neste contexto, o centro histrico deixou de
ser a principal rea de atrao da cidade e, por conseqncia, perdeu parte da
demanda por imveis.

Neste processo, houve a migrao das empresas para outras reas, tais como:
Paulista, Marginal Pinheiros, Faria Lima, Itaim e Verbo Divino, onde a criao de
novos espaos com novas estruturas e novas tecnologias atraiu as empresas
(BOMFIM, 2004).

Cushman & Wakefield Semco (2005), ilustra a dinmica do mercado imobilirio na
figura 6. Nota-se que, at a dcada de 1960, a construo de imveis comerciais de
escritrios concentrava-se na regio central da cidade. Na dcada seguinte, o alvo
foi deslocado para a regio da Avenida Paulista. Na dcada de 1980, o movimento
maior de construo de imveis comerciais voltou-se para a regio da Avenida Faria
Lima. Na dcada de 1990, o bairro Itaim Bibi recebeu os maiores investimentos
22

dessa natureza, seguido, posteriormente, pela regio da Marginal. No estudo dessas
regies foram identificados 1.213 edifcios de escritrios comerciais construdos
entre os anos de 1960 e 1995.








Figura 6 - Migrao dos investimentos no mercado de edifcios comerciais de escritrios da
cidade de So Paulo, SP (adaptado de CUSHMAN & WAKEFIELD SEMCO, 2005)

Esse estoque de edifcios, quando extrapolado para as demais cidades do pas,
representa um volume significativo de edificaes com mais de dez anos de
construo que, de alguma forma, deveriam passar por um processo de reabilitao
nos prximos anos.

As motivaes para a reabilitao de edificaes degradadas podem ser diversas:
necessidade de adequao da edificao s normas e legislaes atuais;
necessidade de se flexibilizar o layout dos andares para tornar o imvel mais
atraente comercialmente;
inteno de se reduzir o custo de operao e manuteno dos edifcios;
necessidade de adequao das instalaes para uma nova demanda de
energia do edifcio;
necessidade de serem realizados servios de recuperao estrutural e/ou de
fachadas;
necessidade de adaptao do imvel para acessibilidade universal;
interesse na adaptao das reas comuns s demandas contemporneas;
necessidade de recuperao dos sistemas de impermeabilizao; e
interesse na revalorizao de preo de mercado do imvel etc.


Marginal
Marginal
Itaim
Itaim
Faria Lima
Faria Lima
Paulista
Paulista
Centro
Centro
at anos 60
Anos 60
Anos 70
Anos 80
Aps anos 90
Marginal
Marginal
Itaim
Itaim
Faria Lima
Faria Lima
Paulista
Paulista
Centro
Centro
at anos 60
Anos 60
Anos 70
Anos 80
Aps anos 90
23

2.2.2 Edificaes inacabadas e abandonadas


Alm dos empreendimentos degradados pela falta de manuteno e/ou m
utilizao das edificaes e instalaes, as edificaes inacabadas e abandonadas
por longo perodo tambm se tornam alvo de empreendimentos de reabilitao

(Figura 7).


Figura 7 - Condomnio residencial localizado na cidade de Osasco - SP: obra inacabada e
abandonada (arquivo do autor)

Embora os edifcios inacabados e abandonados no tenham sido oficialmente
habilitados e, portanto, no se deva utilizar o termo reabilitao, na prtica
percebe-se que as intervenes tm a mesma natureza daquelas realizadas nos
empreendimentos de reabilitao. Alm disso, pode-se atribuir o estado de
abandono da edificao como sendo a sua habilitao parcial, incompleta e/ou
imprpria.

As razes pelas quais os empreendimentos so abandonados antes do trmino das
obras podem ser: falta de recursos do investidor para a concluso das obras,
mudana da poltica de investimento do investidor, falncia da empresa
24

incorporadora, interdio judicial das obras, problemas tcnicos de execuo que
demandam alto investimento para correo etc.

As solues tcnicas para a reabilitao podem envolver um alto volume de
recursos, dependendo do estado de degradao e, muitas vezes, a edificao
destinada ao abandono. Quando o projeto permite flexibilidade para mudana de
uso ou adaptao aos padres modernos de projeto, ou quando a localizao
valorizada, o projeto pode atrair investimentos externos que viabilizem sua
reabilitao.

Diversos empreendimentos inacabados podem ser encontrados, ainda hoje, pelas
principais cidades do pas. No so apenas os empreendimentos pblicos que so
lanados ao abandono. Infelizmente, empreendimentos privados tambm so alvo
dessa prtica que desencadeia o processo de degradao da edificao e do
entorno.

O caso mais conhecido no meio privado foi o legado deixado pela empresa
construtora e incorporadora Encol. Aps o encerramento de suas atividades,
diversos empreendimentos inacabados foram abandonados e se tornaram objetos
de litgios entre a empresa, fornecedores e muturios.

Esses empreendimentos, que entraram em processo de degradao devido ao
abandono, foram, aos poucos, sendo retomados pelos muturios, com autorizao
judicial. Devido ao desequilbrio entre o investimento por eles j desembolsado para
a Encol e os recursos efetivamente aplicados ao canteiro de obras, diversas
associaes de muturios encontraram dificuldades financeiras para retomar as
obras e atender aos padres projetados inicialmente.

Alm dos imveis da empresa citada, diversas outras edificaes abandonadas e
inacabadas so potenciais alvos de empreendimentos de reabilitao. Nesses
casos, quando h um grupo de proprietrios de uma mesma edificao, o processo
de reabilitao possui peculiaridades tanto na modelagem do negcio em si, quanto
nas etapas de desenvolvimento dos projetos e execuo das obras.

25


2.2.3 Edificaes com sistemas prediais ineficientes ou inadequados


Alm dos casos de reabilitao de edificaes cujo processo de degradao est
acelerado, as intervenes de reabilitao podem ter o foco principal voltado para a
atualizao dos sistemas prediais ou a sua readequao a uma nova necessidade.

Segundo Wiazowski (2007), as empresas tm buscado nos imveis comerciais
espaos que favoream o melhor desempenho de seus funcionrios e, ao mesmo
tempo, contribuam para uma reduo de custos, no que diz respeito operao e
manuteno dos edifcios.

Quando o interesse principal a modernizao dos sistemas prediais, tem-se o
chamado retrofit da edificao. Ele ocorre principalmente em edificaes comerciais
e, normalmente, visa, alm da adequao dos espaos, o aumento da eficincia dos
sistemas prediais atravs da substituio das instalaes existentes por sistemas
mais modernos, como ilustra a Figura 8.


Figura 8 - Nova central de ar condicionado com termoacumulao da Bolsa de Mercadoria
e Futuros, no centro da cidade de So Paulo (Revista Tchne n46)

Os sistemas de ar condicionado antigos, por exemplo, costumam ser mais
ineficientes que os novos sistemas. As instalaes eltricas das edificaes antigas
26

muitas vezes no atendem demanda atual e o sistema trabalha constantemente
sobrecarregado. As instalaes hidro-sanitrias antigas consomem recursos em
nveis acima do necessrio (bacias sanitrias, por exemplo), normalmente no h
sistemas de reutilizao de gua para lavagem de reas comuns etc.

Analisando-se a metodologia de classificao de escritrios comerciais, proposta
pelo Ncleo de Real State da Escola Politcnica da Universidade de So Paulo
(NRE/POLI/USP), nota-se que a reabilitao de edifcios pode contribuir para
melhorar a classificao de um imvel e, por conseqncia, aumentar a sua
valorizao comercial. A maior parte dos grupos de atributos analisados neste
sistema de classificao refere-se aos sistemas prediais, como apresentado na
Tabela 1.
Tabela 1 Principais grupos de atributos para classificao de imveis comerciais de
NRE/POLI/USP (adaptado de WIAZOWSKI, 2007)

1 Sistema de superviso e controle predial
(integrao do monitoramento dos sistemas prediais)


8 Segurana patrimonial
(controle acesso pedestres e automveis, CFTV etc.)
2 Sistema de ar condicionado central
(zonas de VAV, termostatos nos andares, chillers etc.)
9 Elevadores
(tempo de resposta mn., elevador servio separado etc.)

3 Sistema de telecomunicao e informtica
(shafts dedicados, fibra tica etc.)
10 Estacionamento
(01 vg para cd 30m, vg independente p/ visitantes etc.)

4 Sistema de deteco e combate a incndio
(sprinkler, detector de fumaa, iluminao emergncia etc.)
11 Eficincia do projeto
(flexibilidade de leiaute, existncia de shafts etc.)

5 Sistema de energia eltrica
(capacidade de atendimento, sob piso elevado etc.)
12 Lobby
(espao, p-direito duplo etc.)

6 Sistema de iluminao
(iluminao natural, ilum. artificial divida por setores etc.)
13 Fachada
(isolamento termo-acstico etc.)

7 Sistema hidrulico
(reservatrios, prumadas adicionais etc.)
14 Localizao
(infra-estrutura, segurana e acesso)


Empresas especializadas em consultoria imobiliria tm se dedicado a desenvolver
estudos de viabilidade tcnico-econmica de reabilitao para edifcios que possam
27

abrigar suas empresas-cliente. Aproveitam esse nicho de mercado para oferecer
imveis com localizao estratgica e infra-estrutura na vizinhana j instalada e
consolidada.

Projetos de reabilitao so mais facilmente aplicados a edificaes comerciais e
ocupadas por uma nica empresa ou que pertena a nico proprietrio. Nessas
situaes, os processos tendem a ser mais geis e objetivos (OCUPANTES..., 2006
apud WIAZOWSKI, 2007).

Segundo Cushman & Wakefield Semco (2005), que apresenta um levantamento de
imveis comerciais com potencial de interveno em nove regies na cidade de So
Paulo (Centro, Paulista, J ardins, Faria Lima, Itaim, Vila Olmpia, Berrini, Chcara
Santo Antnio e Marginal), 62,25% possuam algum tipo de sistema de
condicionamento de ar.

A anlise de Cushman & Wakefield Semco (2005) restringiu o estudo s edificaes
construdas no perodo de 1960 a 1995 que possussem sistema de
condicionamento de ar, por ser requisito essencial em imveis comerciais
contemporneos. A amostragem foi ento reduzida para 216 edifcios. Devido
facilidade operacional de interveno e posterior locao do edifcio, o estudo
priorizou os imveis que possussem um nico proprietrio ou ocupante. Esse
nmero caiu para 87 edifcios, perfazendo um total de aproximadamente 700.000 m
de rea construda. O estudo concluiu que h um mercado em crescimento para os
empreendimentos de reabilitao de imveis comerciais e que h uma boa parcela
dessa oferta com perfil apropriado para esse tipo de interveno.

Cushman & Wakefield Semco (2005) apresentou tambm o resultado de uma
simulao de estudo de viabilidade tcnica-econmica de uma dessas edificaes
com alto potencial de interveno (Figura 9). Para isso, contou com a colaborao
de fabricantes de sistemas e materiais e projetistas das diversas disciplinas
envolvidas no empreendimento. O imvel estudado foi o Edifcio Wilson Mendes
Caldeira, localizado no Brooklin Novo (regio Marginal). O edifcio comercial,
projetado em 1978 por Adolpho Lindemberg, possui 14 andares e rea do andar-tipo
28

de 940m. A estimativa de custo da reabilitao da edificao foi da ordem de R$ 6
milhes, o que representa R$ 382,17 / m com pay back em 22 meses.


Figura 9 - Edifcio Wilson Mendes Caldeira, localizado na Av. Naes Unidas So Paulo
16


O estudo concluiu que o valor de locao do imvel, aps a reabilitao, passaria
dos atuais R$ 22,30/m para R$ 32,73/m; e o valor de venda passaria de R$
1.628,25/m para R$ 2.543,41/m. Ou seja, a proposta de interveno na edificao
que contemplou a reabilitao dos sistemas prediais (inclusive do sistema de ar
condicionado), instalao de cabeamento estruturado sobre piso tcnico elevado,
sistema de divisrias leves, forros de gesso acartonado e elevadores, atingiria a
valorizao do imvel para locao em 46,77% e na venda, em 56,21%. Os nmeros
apresentados nesse estudo demonstram que os investimentos em reabilitao
podem trazer ganhos efetivos aos proprietrios na comercializao de seus imveis.

Os dados levantados pelo Projeto Reabilita (2007) na execuo de
empreendimentos de reabilitao para Habitao de Interesse Social (HIS) na
cidade de So Paulo (Tabela 2), apontam para um custo mdio de produo dos
empreendimentos de reabilitao superior aos empreendimentos novos. Isso se
d, principalmente, pelo elevado custo de aquisio do imvel.


16
disponvel em: <www.bsk2.com.br/bsk__empreendimentos.htm>acesso em 15.11.07
29

Alm do fator de acrscimo de preos relativo especulao imobiliria, gerada pelo
interesse do poder pblico em incorporar os edifcios degradados da regio central
da cidade de So Paulo aos programas de reabilitao, a comparao com o custo
do terreno na periferia contribui para aumentar a diferena.

Tabela 2 Custo
17
de reabilitao x obra nova para HIS (adaptado de PROJ ETO REABILITA,
2007)
Parcela de custos Reabilitao Obra Nova
18

Custo de produo R$ 455 / m R$ 615 / m
Custo de aquisio do imvel:
Regio central (edifcio) R$ 400 / m -
Periferia da cidade (terreno) - R$ 80 / m
Total R$ 855 / m R$ 695 / m


Entretanto, vale ressaltar que nesta anlise no esto sendo considerados os
investimentos que o poder pblico ter que fazer com infra-estrutura, equipamentos
comunitrios etc. nas duas situaes.


2.2.4 Reabilitao com mudana de uso


Alm das possibilidades de reabilitao j vistas neste captulo, a reabilitao pode
ser empregada com, pelo menos, mais uma finalidade.

Dentre as diversas formas de reabilitao de edifcios destaca-se a mudana de
uso. Esse tipo de reabilitao promove a possibilidade da edificao servir aos
usurios de uma maneira diferente da que foi projetada inicialmente.


17
Valores de obras novas baseado em dados do PAR-CEF (Programa de Arrendamento
Residencial da Caixa Econmica Federal).
18
Preos na data base de julho.2007.

30

Os projetos originais so desenvolvidos para atender a uma demanda especfica
daquele(s) cliente(s), naquele espao de tempo. Entretanto, as cidades, em seus
processos dinmicos de migrao dos negcios que movimentam a economia local,
produzem cenrios distintos ao longo do tempo e em uma mesma regio.

Barros e Kowaltowski (2001) sugerem que a converso das edificaes para uso
residencial seja altamente recomendvel, pois prolonga a vida til dos estoques de
edifcios.

Por outro lado, comum encontrarmos bairros inteiros, projetados originalmente
para o uso residencial, que passam a acolher iniciativas de ocupao para fins
comerciais. Com o passar do tempo, as mudanas de uso se tornam mais evidentes
e os imveis residenciais das principais ruas, de determinado bairro, comeam a
abrigar empresas. Em um curto espao de tempo, algumas ruas e avenidas acabam
se transformando em corredores comerciais, provocando uma alterao no
zoneamento municipal.

Na regio central da cidade de So Paulo, como constata Bomfim (2004), o perfil da
populao (residente e flutuante) possui uma renda menor quando comparado a
dcadas anteriores. Essas pessoas, de mdia e baixa renda, que esto em busca de
imveis para moradia a um custo acessvel, procuram apartamentos tipo quitinete,
de um ou dois dormitrios. Este fator associado vacncia
19
dos imveis localizados
no centro, uma oportunidade para a reabilitao com mudana de uso.

Essas possibilidades, frutos da dinmica natural das cidades, aos poucos so
incorporadas s leis de zoneamento. A utilizao dos imveis projetados inicialmente
para uso residencial, agora oferecem uso comercial e vice-versa. Os projetos de
reabilitao possibilitam a adaptao s novas necessidades (BARRIENTOS;
QUALHARINI; 2002).


19
O termo vacncia definido por Bomfim (2004) como a relao entre todos os espaos contrudos
vazios e o total de espao construdo em uma determinada rea.

31

Essa versatilidade dos projetos de reabilitao fomenta os programas de
revitalizao de edificaes dos centros das cidades, como ser apresentado a
seguir (Tabela 3).

Tabela 3 - Exemplos de imveis de uso comercial convertidos em habitao de interesse
social, na cidade de So Paulo (adaptado de PROJ ETO REABILITA, 2005)
Empreendimento Projeto Original Projeto de Reabilitao
Edifcio Riskallah J orge Uso comercial Uso habitacional (167 u.h.)
Edifcio Labor Uso comercial Uso habitacional (84 u.h.)
Hotel So Paulo Uso comercial Uso habitacional (152 u.h.)


Mas a mudana de uso pode se dar no s entre tipos de utilizao diferentes
(comercial para residencial e vice-versa), mas tambm pode contemplar a mudana
no adensamento de unidades habitacionais e no padro das edificaes (mdio
padro para HIS, por exemplo), como apresentado na Tabela 4, abaixo:

Tabela 4 Empreendimentos residenciais convertidos em habitao de interesse social
(adaptado de PROJ ETO REABILITA, 2005)
Local Empreendimento Projeto Original Projeto de Reabilitao
S
P

Edifcio Maria Paula
Uso habitacional
(24 u.h.)
Uso habitacional ( 75 u.h.)
Casaro n 11 - centro histrico Casaro em runa Uso habitacional ( 04 u.h.)
Casaro n 19 - centro histrico Casaro em runa Uso habitacional ( 12 u.h.)
Casaro n 38/40/42 - centro histrico Casaro em runa Uso habitacional ( 15 u.h.)
S
a
l
v
a
d
o
r

Casaro n 56 - centro histrico Casaro em runa Uso habitacional ( 06 u.h.)
Casaro n 20 - Lapa Casaro em runa Uso habitacional ( 09 u.h.)
Sobrado R. Senador Pompeu Cortio Uso habitacional ( 23 u.h.)
R
J

Casaro Livramento n 147 Casaro em runa Uso habitacional ( 05 u.h.)

Dentre as possibilidades de mudana de uso de edificaes, destacam-se: edifcios
residenciais antigos que foram reformados em escritrios de empresas; antigas
fbricas transformadas em hipermercados (Figura 10), hotis em edifcios
residenciais, edifcios residenciais em flats etc.

32


Figura 10 Antiga fbrica txtil convertida em hipermercado na cidade de So Paulo, SP
(arquivo do autor)

Mudanas de uso podem ocorrer principalmente em funo da sua localizao e do
modelo adotado de expanso urbanstica da cidade em que se localiza. Entretanto,
como ressalta Yolle (2006), as intervenes para converso de edifcios podem
variar em funo da sua utilizao original. A Tabela 5 destaca as principais
diferenas encontradas em empreendimentos de reabilitao voltados para
habitao de interesse social, quando executados em edifcios comerciais e
residenciais.













33

Tabela 5 Principais diferenas na interveno em edifcios comerciais e residenciais
(adaptado de YOLLE, 2006)
Edifcio Comercial Edifcio Residencial
Pavimentos com grandes sales, janelas
apenas nas paredes externas. A subdiviso
do salo em unidades habitacionais cria
ambientes sem ventilao, voltados para o
interior do edifcio. Para solucionar a questo,
so criados fossos ou corredores internos de
circulao.
Geralmente, a construo j proporciona
ventilao e iluminao natural e direta,
atravs das janelas existentes, para as
unidades habitacionais.
O amplo salo do pavimento facilita o projeto
das unidades habitacionais com as
dimenses adequadas pelo arquiteto.
Quando h a diretriz em se produzir o menor
volume de demolio possvel, as divises
internas dos cmodos existentes se tornam
um desafio para a adequao aos novos
ambientes.
Os caixilhos eventualmente compem a
vedao vertical ao longo de toda a fachada,
com abertura em poucos locais. Isso faz com
que a modulao dos ambientes seja limitada
a modulao dos caixilhos.
Quando no h subdiviso dos cmodos, as
janelas permanecem na posio original.
Caso contrrio, necessria a criao de
novas aberturas.
Foco principal: garantir a ventilao e
iluminao.
Foco principal: adequao de reas das
unidades habitacionais.
Acrscimo de cargas na estrutura devido ao
reservatrio superior e execuo de
paredes divisrias internas.
Eventualmente, o acrscimo de cargas
devido ao novo (e maior) adensamento do
edifcio.
Maior quantidade de demolio em concreto
(abertura de fossos e reforos estruturais) e
menor quantidade de demolio em alvenaria
e revestimentos cermicos (reas molhadas).
Menor demolio em concreto e maior em
alvenaria (paredes de vedao); maior
demolio dos sistemas de impermeabilizao
e revestimentos cermicos.
Aumento da reserva e consumo de gua em
relao s instalaes originais e
necessidade de criao de shafts para
atender s unidades habitacionais do
pavimento.
Reservatrio e shafts existentes.
Maior quantidade de execuo de divsrias,
revestimentos (inclusive pintura) e forros para
esconder as novas tubulaes.
Maior incidncia de substituio de
revestimentos danificados, recuperao do
substrato (Figura 11).


A intensidade da interveno de reforma em determinada edificao est
diretamente relacionada ao uso e manuteno a que foi submetida ao longo dos
anos de utilizao.

34


Figura 11 Revestimento danificado devido infiltrao de gua pela cobertura
(arquivo do autor)

Em cidades que o mercado imobilirio residencial aponta para fora dos centros
urbanos e o poder pblico no intervm para orientar esse movimento, a tendncia
as construes ali estabelecidas passarem a ser desvalorizadas para o uso
residencial.

Atualmente, empresas migram para a regio central em busca de servios de infra-
estrutura pblica disponveis e valores de locao mais acessveis. Tem-se ento a
necessidade de mudana de uso dessas edificaes. Assim, edifcios residenciais
precisam ser adaptados para abrigar escritrios de empresas. Certos aspectos, tais
como as instalaes hidrulicas, eltricas e de gs so calculadas com critrios
especficos, o que diferencia os tipos de uso que uma edificao pode receber.
Remodelaes de layout so imprescindveis para otimizar os novos ambientes.
35

3 ESTUDO DA INTERFACE PROJETO - OBRA EM
EMPREENDIMENTOS DE REABILITAO DE EDIFCIOS


Neste captulo ser discutida a gesto de projetos de reabilitao e analisada a sua
interface com a execuo das obras. Alm disso, sero discutidas propostas de
abordagem de projetos de reabilitao que contemplam as etapas de diagnstico e
desenvolvimento dos projetos e execuo das obras.


3.1 PROJ ETO E OBRA DE REABILITAO NO CONTEXTO BRASILEIRO:
MUDANA CULTURAL


Empreendimentos que envolvem a participao de equipes multidisciplinares, que
trabalham em conjunto e, em determinados momentos, atuam no projeto
simultaneamente, costumam apresentar pontos de vulnerabilidade nas atividades de
interface entre as diferentes reas. Em empreendimentos de reabilitao, a interface
identificada como a mais crtica aquela entre o projeto e a obra propriamente dita.

Ao contrrio de obras novas, os empreendimentos de reabilitao demandam uma
relao quase que simbitica entre as equipes de projetos e obras, pois a
interdependncia entre elas ainda maior. Em determinados momentos do
empreendimento, h um estreitamento no relacionamento dessas equipes e as
informaes so compartilhadas de modo que, no raramente, os projetos e a
execuo das obras so realizados concomitantemente. Ou seja, em determinadas
etapas do empreendimento os projetos so elaborados de acordo e no ritmo do
desenvolvimento da execuo das obras de reabilitao.

As demandas apresentadas s equipes de um empreendimento de reabilitao
podem suplantar a previso inicial feita por elas. Nesse momento, se o foco das
equipes no estiver direcionado aos interesses do cliente, mas, sim, unicamente aos
limites definidos nos instrumentos contratuais, poder haver descompasso na
36

execuo do empreendimento. Lana e Andery (2001) entendem que esse modelo
integrado de atuao das equipes exige, dos profissionais envolvidos, uma viso
holstica do empreendimento e foco orientado ao cliente final e no ao contrato.
Como afirmam os autores, para que seja possvel a integrao efetiva entre as
equipes de projeto e obras, necessria uma mudana de cultura.

Essa mudana de cultura passa por no apenas a relao entre as diversas equipes
envolvidas no empreendimento, mas tambm pelas atividades-fim de cada uma
delas, como por exemplo: as atividades de projeto, o fluxo dos processos, os
elementos fundamentais para a elaborao dos projetos, a rotina de
desenvolvimento, a elaborao do partido arquitetnico, as interferncias tcnicas
com outras disciplinas de projeto etc.

Para Roders (2006) pode ser um engano pensar que um excelente projetista de
empreendimentos novos ou convencionais tenha sucesso em um empreendimento
de reabilitao. Segundo a autora, isso s acontece quando este projetista j
adquiriu os valores de sustentabilidade ambiental (reutilizao dos recursos),
preocupa-se com a longevidade das edificaes e com o seu valor histrico e
cultural. Ou seja, isso requer uma mudana cultural.


3.2 O PROCESSO DE PROJ ETO NA REABILITAO DE EDIFCIOS


Arantes (2001) reconhece a primeira e mais evidente mudana conceitual
encontrada em empreendimentos de reabilitao: trabalhar com reabilitao implica
em trabalhar sobre um projeto de outro autor.

Roders (2006) identifica que, dependendo da maneira como o projeto original foi
concebido em termos de longevidade da edificao, o projetista de reabilitao,
alm de ter que desenvolver um novo conceito sobre algo que j passou por um
processo de projeto anteriormente, ter que saber lidar tambm com as
intervenes feitas posteriormente.

37

Bonanni (2000) complementa: o edifcio ainda o que inspira os limites e
regulamenta as intenes de uma reutilizao acertada. Naturalmente, os
empreendimentos de reabilitao podem ter diferentes graus de interveno
20
.
Independentemente da complexidade, o projeto de reabilitao ser,
necessariamente, desenvolvido a partir e sobre uma construo existente, ou seja,
sobre o projeto de outros autores.

Appleton (2003) afirma que embora esta prtica seja freqente, no se pode projetar
sobre um edifcio como se ele no existisse. Embora os projetistas no estejam
totalmente livres para criar, a liberdade que resta suficiente e as restries
impostas pela edificao no podem comprometer a qualidade dos projetos de
interveno.

O Projeto Reabilita (2007) destaca outro aspecto importante a ser considerado no
projeto de reabilitao: as edificaes foram construdas a partir de legislao
vigente no momento da elaborao do projeto e a execuo das obras, sob um
contexto de necessidades e solues tambm especficas.

O grau de complexidade acentuado nos empreendimentos que envolvem mudana
ou readequao de uso. Algumas iniciativas de reabilitao de edificaes
degradadas, localizadas no centro das capitais brasileiras, tm sido percebidas. Em
certos casos, o objeto de reabilitao so edifcios residenciais antigos que sero
reprojetados para um adensamento maior de unidades habitacionais.

Esses empreendimentos, parte deles voltados habitao de interesse social,
promovem a mudana completa do pavimento-tipo aumentando substancialmente o
nmero de unidades e, portanto, provocando a descaracterizao interna completa
do imvel.

Esse tipo de reabilitao causar impacto em praticamente todas as disciplinas de
projeto, desde a redistribuio de cargas da estrutura, devido s novas divises
internas, at os sistemas prediais que sero totalmente modificados.

20
Ser apresentado, no item 4.1, uma definio para os diferentes graus de interveno.
38


Segundo Silva (2004), os principais requisitos tcnicos que devem ser atendidos
para que haja interesse do empreendedor na reabilitao de um empreendimento
so:
adequabilidade do espao disponvel ao programa;
viabilidade de se conter entre duas lajes os espaos de uso-fim e os
dispositivos mecnicos (sistemas de ar condicionado e tubulaes em geral);
compatibilidade do invlucro com as necessidades de conforto ambiental; e
estabilidade e integridade da edificao.

Eventualmente, as solues adotadas pelos projetistas originais dificultam as
solues da reabilitao. O traado das vigas da estrutura da edificao, por
exemplo, dificulta um eventual caminhamento dos sistemas prediais por um forro
que poderia ser criado. E todas as solues precisam ser desenvolvidas luz da
readequao s exigncias legais e necessidades modernas de automao,
sistemas prediais e flexibilidade de uso dos ambientes etc.

Mas, alm das equipes de projetos terem de conviver com as solues adotadas
pelos projetistas originais, no sentido de serem fatores limitantes no processo
criativo, elas devem entender que se tratam de informaes imprescindveis para
desenvolvimento das novas solues de reabilitao.

Ao contrrio dos empreendimentos novos (ou convencionais), os de reabilitao
possuem caractersticas especficas que refletem um padro de processos
totalmente diferente. Esse novo desenho dos processos influencia a produtividade
de execuo de projetos e obras, impacto nos custos, nos prazos etc. Por esse
motivo, quer seja sob o ponto de vista do prazo, do custo ou da qualidade, os
resultados esperados precisam ser dimensionados levando-se em conta as
caractersticas especficas e os riscos envolvidos nesse tipo de empreendimento.

A expectativa de resultados das intervenes em empreendimentos de reabilitao
no pode ser a mesma associada a empreendimentos novos. Nestes ltimos, as
variveis envolvidas so amplamente conhecidas e estudadas e h domnio da
padronizao de procedimentos e tcnicas executivas que reduzem
39

substancialmente os riscos. Em empreendimentos de reabilitao, por sua vez, a
padronizao e o detalhamento dos processos muitas vezes so bastante
complexos.

Dessa forma, os contratos com as diversas equipes envolvidas no empreendimento
no devem ser feitos nos mesmos moldes dos contratos de empreendimentos
novos. Os ndices de produtividade, o grau de dedicao etc. so muito diferentes.
Isso inclui as condies contratuais estabelecidas entre os agentes. A modalidade
contratual, a descrio do escopo etc. so fatores importantes para se notar nesse
tipo de negcio.

Os termos contratuais estabelecidos entre uma empresa de projeto e a empresa
incorporadora, por exemplo, podem impactar diretamente nos resultados esperados
por ambas as partes, caso eles no estejam alinhados com a realidade de
empreendimento de reabilitao e, ainda, com as particularidades daquele objeto
contratual especfico. Torna-se imprescindvel a compreenso do processo pelos
diferentes agentes envolvidos (FREITAS; SOUZA, 2003).

Quer seja pela carncia de legislao especfica para empreendimentos de
reabilitao, quer seja por situaes no previstas na etapa de diagnstico, a
dedicao das equipes de projeto tende a ser maior se comparada a obras novas. O
processo contnuo de reviso e atualizao do projeto em virtude das interferncias
encontradas no canteiro de obras e, no caso do empreendimento pertencer a algum
programa de investimento pblico, haver a necessidade de um trabalho conjunto
com os tcnicos de anlise de aprovao financeira. Esses fatores representam um
custo adicional ao projeto.

Todas as relaes contratuais estabelecidas no empreendimento, entre o
incorporador e o(s) proprietrio(s) do imvel, entre a empresa construtora e a
incorporadora, entre as empresas projetistas e os clientes etc. podem se tornar
conflituosas caso as condies estabelecidas inicialmente no tenham sido
desenhadas sob medida para aquela situao.

40

Por outro lado, o grau de incerteza est diretamente relacionado qualidade do
conhecimento que se tem do empreendimento. Os riscos diminuem
proporcionalmente quantidade e qualidade das informaes que so obtidas no
incio das atividades. As decises tomadas nas primeiras etapas do
empreendimento so cruciais. Especialmente nas etapas preliminares, as decises
mais importantes iro impactar o resultado final do empreendimento em termos de
flexibilidade, eficincia e eficcia (DE GROOT, 1999 apud RODERS, 2006).

Mais uma vez, a mudana de cultura se mostra importante para proporcionar um
ambiente estvel na execuo do empreendimento. Independentemente do tipo de
empreendimento, novo ou reabilitao, a cultura atual brasileira orienta ao mnimo
investimento inicial no empreendimento.

Roders (2006) prope uma metodologia de processo de projeto dividida,
basicamente, em dois estgios: pre-design e design, conforme ilustra a figura 12:









Figura 12 Modelo de processo de projeto para reabiliao (adaptado de Roders, 2006)

Segundo a autora, o pre-design o estgio orientado para o edifcio, onde o foco
principal do projetista ser a construo existente e o meio no qual est inserido,
sem se preocupar, num primeiro momento, com o programa de necessidades do
empreendimento.

Roders (2006) defende que este o estgio mais importante para que um
empreendimento de reabilitao seja bem sucedido, pois nesse momento que
sero desenvolvidas as atividades de investigao. Os frutos destas atividades
Meio Ambiente
Importncia do imvel
Estado geral
Registro documental
Registro oral
Registro fsico
Anlise
S

n
t
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Avali ao
D
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i
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Meio Ambiente
Importncia do imvel
Estado geral
Projeto
Registro documental
Registro oral
Registro fsico
Anlise
S

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Avaliao
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Simulao
Projeto Conceitual
Projeto Preliminar
Projeto Final
DESIGN PRE-DESIGN
Foco na edificao existente
Meio Ambiente
Importncia do imvel
Estado geral
Registro documental
Registro oral
Registro fsico
Anlise
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Meio Ambiente
Importncia do imvel
Estado geral
Projeto
Registro documental
Registro oral
Registro fsico
Anlise
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Simulao
Projeto Conceitual
Projeto Preliminar
Projeto Final
DESIGN PRE-DESIGN
Meio Ambiente
Importncia do imvel
Estado geral
Registro documental
Registro oral
Registro fsico
Anlise
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Meio Ambiente
Importncia do imvel
Estado geral
Projeto
Registro documental
Registro oral
Registro fsico
Anlise
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Simulao
Projeto Conceitual
Projeto Preliminar
Projeto Final
DESIGN PRE-DESIGN
Foco na edificao existente
41

sero dados concretos a respeito da edificao e do seu entorno, os quais daro
subsdios para as decises de projeto, podendo-se evitar enganos. A autora sugere
que, mesmo nos casos em que no possvel desenvolver todas as etapas deste
estgio, devido falta de recursos no cronograma ou no oramento, elas devem
ser desenvolvidas com alta qualidade, ainda que parcialmente, pois agregaro valor
etapa de desenvolvimento do projeto.

Importante salientar que a etapa de pre-design exclusiva para empreendimentos
de reabilitao. Diferentemente dos empreendimentos novos ou convencionais, a
reabilitao demanda uma etapa de entendimento da edificao existente. Os
dados coletados serviro de base para as atividades subseqentes de elaborao
do projeto. Percebe-se, portanto, a necessidade de uma coordenao de projetos
atuando desde o incio do empreendimento. Alm de promover a gesto de
projetos, ela poder, desde o incio, identificar os potenciais entraves do
empreendimento.


3.2.1 Etapa de investigao e diagnstico


Segundo Appleton (2003), parece evidente que, em primeiro lugar, necessrio se
conhecer completamente o objeto de interveno e definir um programa base para
essa interveno, ou seja, o que se tem como edifcio e o que se deseja ter desse
edifcio.

Para Roders (2006), o projetista deve se colocar diante da edificao a ser
reabilitada como um mdico que examina o seu paciente. Sem uma anlise
detalhada do paciente, no ser possvel realizar um diagnstico ou, sequer, definir
um tratamento adequado para aquela situao. A autora questiona: como uma
interveno pode ser projetada e planejada sem um exame profundo e detalhado do
paciente? referindo-se analogia do projetista como mdico e a edificao, a ser
reabilitada, como o paciente.

42

Na figura 12, o estgio pre-design subdividido em quatro etapas: anlise, sntese,
avaliao e deciso. Na etapa de anlise, devero ser levantadas e registradas
todas as informaes pertinentes ao edifcio e ao meio em que est inserido.

Basicamente, essas informaes devem ser coletadas atravs de:
i. pesquisa em documentos (em rgos pblicos, concessionrias, cartrios
de registro, bibliotecas etc.);
ii. entrevistas (com ocupantes, vizinhana, proprietrio do imvel, operrios
etc.); e
iii. levantamentos de dados dos materiais, componentes e dimenses da
edificao.

Estrutura semelhante de anlise proposta por Australia ICOMOS (1999)
21
, na
etapa de entendimento da relevncia das edificaes no processo de conservao
de construes com valor cultural.

Nesta etapa, uma boa coordenao de projetos importante para que a busca seja
bem orientada e no se perca em um universo de dados e informaes, e para
facilitar as atividades, da prxima etapa, a de sntese que consiste em filtrar,
organizar e converter as informaes relevantes em um levantamento til e objetivo.

De posse destas informaes, realizada a avaliao das melhores alternativas de
projeto sob a tica de meio ambiente, importncia do imvel e do seu estado de
conservao. A etapa de deciso consiste na documentao das alternativas
selecionadas.

Para Fontenelle (2002), certas empresas construtoras e incorporadoras no Brasil
ainda no foram despertadas para a importncia de se investir nas etapas
preliminares do empreendimento, principalmente naquelas relacionadas s
atividades de projeto e que tero reflexos diretos no desempenho do edifcio.


21
Disponvel em: http://www.icomos.org/australia/burra.html. Acesso em 16.11.2007.
43

Segundo Melhado (1994), em pases mais adiantados, o tempo destinado ao
desenvolvimento dos projetos , muitas vezes, da mesma ordem de grandeza do
tempo dedicado execuo da obra, procurando-se, com isto, evitar as deficincias
e os desperdcios comuns na fase de execuo, alm de obter um melhor
desempenho do produto final.

Na Frana, por exemplo, existem legislaes e normatizaes tcnicas que
praticamente obrigam a realizao da etapa de diagnstico, alm da necessidade de
que os edifcios reabilitados sejam adequados s legislaes e normatizao
tcnica em vigor quanto segurana (estrutural e ao fogo) e habitabilidade. A
anlise da possibilidade, ou no, de readequar este empreendimento s normas em
vigor, tambm integra a etapa de diagnstico e estudos de viabilidade (FRANA,
LOI MOP).

Para Manso (2006), as etapas preliminares de um empreendimento devem conter a
consulta aos rgos fiscalizadores federais, estaduais e municipais, de meio
ambiente, concessionrias de servios pblicos, alm de condies locais, como
riscos de enchentes, interferncias com vizinhos, condies das vias de acesso,
condies geolgicas (por sondagens), risco de passivo ambiental, entre outros.

Segundo Freitas e Souza (2003), por melhor que seja a qualidade dos trabalhos
realizados nas etapas de diagnstico, sempre possvel encontrar problemas na
etapa de execuo das obras em funo de interferncias no previstas
anteriormente. Porm, acredita-se que quanto menos eficiente a etapa de
diagnstico, maior a probabilidade da existncia de problemas na etapa de
execuo.

A metodologia para elaborao de projetos de reabilitao de edifcios proposta por
Freitas e Souza (2003) prev as seguintes atividades na etapa de estudo de
diagnstico:

o anlise dos documentos tcnicos disponveis;
44

o aplicao de questionrios aos usurios da edificao para coleta de
informaes, que ajudem na caracterizao do estado de degradao
das edificaes;
o visitas aos locais mais afetados pela degradao e levantamento
detalhado das patologias identificadas, assim como anlise do
comportamento dessas patologias;
o levantamento fotogrfico da edificao e das patologias identificadas;
o medies diversas realizadas na edificao, tais como: medio de
fissuras e anlise da sua movimentao; temperatura e umidade dos
ambientes etc. e realizao de ensaios tecnolgicos;
o inspeo nas fachadas do edifcio, para verificao do tratamento das
pontes trmicas, ligao da caixilharia, do revestimento externo etc.


Os autores sugerem a estrutura de relao entre os intervenientes do
empreendimento de reabilitao apresentada na figura 13. Propem, ainda, que
essa etapa seja documentada e consolidada em um parecer no formato de relatrio,
contemplando, alm do detalhamento de toda estrutura a ser reabilitada, as causas
e tratamentos para as patologias identificadas, assim como metodologia de correo
e custo previsto para a execuo dos trabalhos.














45




















Figura 13 - Esquema da relao dos intervenientes nas diferentes fases do processo de
reabilitao (FREITAS e SOUSA, 2003)

O Projeto Reabilita (2007) sugere um modelo com quatro fases para o processo de
reabilitao voltado para Habitao de Interesse Social - HIS, descritas na Tabela 6.
A etapa de diagnstico proposta dever realizar a identificao das caractersticas
urbanas do imvel, ou seja, identificar a localizao geogrfica na malha urbana,
bem como as caractersticas gerais e especficas do entorno. Alm disso, sugere
que seja feita a caracterizao da propriedade (levantamento da situao jurdica,
tributria e financeira) e a identificao dos agentes envolvidos no empreendimento
e do papel que cada um dever desempenhar.






1Fase
DIAGNSTICO
1
2
2Fase
ESTRATGIA
3Fase
PROJETO EXECUTIVO
4Fase
PROPOSTAS
5Fase
ADJUDICAO
6Fase
OBRA
1 3
2
1
4
1 2 3
1
2 4 5
1 Proprietrio do empreendimento
2 Projetistas
3 Gestor financeiro
4 Empreiteiro
5 Fiscalizao (tcnicoe financeiro)
1Fase
DIAGNSTICO
1
2
2Fase
ESTRATGIA
3Fase
PROJETO EXECUTIVO
4Fase
PROPOSTAS
5Fase
ADJUDICAO
6Fase
OBRA
1 3
2
1
4
1 2 3
1
2 4 5
1 Proprietrio do empreendimento
2 Projetistas
3 Gestor financeiro
4 Empreiteiro
5 Fiscalizao (tcnicoe financeiro)
46

Tabela 6 Fases do processo de reabilitao (adaptado de PROJ ETO REABILITA, 2007)
1 Diagnstico da situao fsica, legal e social
1.1 Identificao das caractersticas urbanas do imvel
1.2 Caracterizao da propriedade
1.3 Identificao dos agentes envolvidos e o seu papel no empreendimento

2 Elaborao do projeto de reabilitao
2.1 Inspeo e caracterizao da edificao
2.2 Levantamento dos parmetros e diretrizes para elaborao de projeto
2.3 Anlise de viabilidade ao detalhamento do projeto
2.4 Aprovaes do projeto junto aos rgos competentes

3 Planejamento e gesto da produo
3.1 Planejamento da obra
3.2 Execuo e acompanhamento da obra
3.3 Concluso da obra e sua regulamentao do condomnio

4 Gesto da ocupao

O processo concludo com a regulamentao do condomnio, a organizao e
planejamento das atividades de manuteno peridicas, servios rotineiros e de
melhoria. Estas ltimas fazem parte da etapa chamada gesto da ocupao,
fundamental para empreendimentos de HIS
22
.

Para Appleton (2003) a etapa de diagnstico deve apresentar solues construtivas
e um registro sistemtico das anomalias. Alm disso, deve conter uma avaliao do
estado de conservao do edifcio como um todo e de seus elementos,
componentes e instalaes. As solues tecnolgicas de interveno no edifcio
apresentadas devem ser consideradas como ponto de partida essencial para a
elaborao do projeto de reabilitao.

O conhecimento das informaes relativas ao empreendimento, dos elementos a
reabilitar, das necessidades atuais e das limitaes do produto compem a estrutura
principal de prospeces para um diagnstico adequado.


22
Ser apresentado no item 5.1 um estudo de caso realizado em empreendimento de reabilitao
voltado para Habitao e Interesse Social HIS, localizado no centro da cidade de So Paulo.
47

Entretanto, grande parte dos objetos de interveno no parque edificado
constituda por imveis antigos que, muitas vezes, no dispem da documentao
necessria para uma anlise adequada das caractersticas tcnicas das edificaes.
Os elementos grficos mais freqentemente localizados so os documentos legais
que, alm de no apresentarem informaes especficas detalhadas, muitas vezes
no refletem o estado atual das edificaes.

Roders (2006) destaca que, freqentemente, os documentos no existem, foram
perdidos ou parcialmente destrudos. Alm disso, quando existem os projetos
legais, no esto atualizados de acordo com as ltimas alteraes da construo.

Em diversas vistorias realizadas por este autor em edificaes antigas na Grande
So Paulo, foram encontrados projetos legais em desacordo com o executado.
Alm da ausncia de rea de garagem prevista em projeto, por exemplo,
relativamente comum, em edificaes antigas, serem encontradas diferenas entre
as dimenses da lmina executada em relao ao previsto no projeto original.

Segundo Barrientos (2004), no Brasil no h regulamentao especfica que obrigue
a preservao da documentao pelos proprietrios das edificaes e, portanto,
muitas informaes acabam se perdendo ao longo do tempo. Roders (2006)
comenta que na Holanda h um sistema nacional de cadastro de documentos que
disponibiliza as informaes dos imveis atravs da internet. A pesquisa feita pelo
endereo do imvel e o projetista pode adquirir qualquer documento que esteja
disponvel no arquivo. Alm disso, em Portugal, h outro ambiente na internet
23
para
consulta pblica a documentos.

Mesmo quando so localizadas as documentaes tcnicas, outro desafio se
apresenta para os projetistas: o processo constante de alteraes efetuadas na
edificao, pelos seus ocupantes.

Alm da possibilidade do projeto original no ter sido atendido em sua plenitude e,
portanto, a construo ter sido executada em desacordo com o projeto, ao longo do

23
Disponvel em: http:/lisboainteractiva.cm-lisboa.pt. Acesso em: 15.nov.07.
48

tempo melhorias e alteraes das caractersticas originais so aplicadas s
construes. Dentre essas alteraes, encontram-se solues pontuais para suprir
eventuais deficincias do projeto original e solues para atender s demandas
atuais dos ocupantes da edificao. Os sistemas prediais so foco principal desse
tipo de interveno.

A criao de novos pontos de alimentao de energia nos cmodos dos
apartamentos e nas dependncias da edificao, por exemplo, uma situao tpica
de descaracterizao do projeto original (Figura 14). Segundo Ducap, Oriolli e
Qualharini (2001), na cidade do Rio de J aneiro, a principal interveno das obras de
reabilitao est nas instalaes hidro-sanitrias dos edifcios.


Figura 14 Instalao hidrulica adaptada em edifcio, na cidade de Lyon, Frana (arquivo
do autor)

Alm disso, podem ser listadas inmeras possibilidades de alteraes praticadas
que alteram os projetos originais, tais como: execuo de instalaes de ventilao
de tubulaes; instalaes externas de alimentao de gs; demolio de alvenarias
de vedao internas; demolio de parte das alvenarias estruturais internas; troca de
caixilhos externos com mudanas de dimenso de vos nas fachadas; criao de
sistema de alimentao de gua individualizado, com instalaes externas fachada
etc.

49

A alterao nos projetos originais uma prtica j consagrada e no se faz privilgio
de edifcios antigos. As alteraes das unidades habitacionais transcendem o tempo
e o padro dos imveis. O desejo de adaptar o imvel s suas necessidades est
presente em grande parte dos proprietrios, sejam eles do mais alto ou do mais
baixo nvel da pirmide social. Roders (2006) afirma que a probabilidade de um
edifcio passar por uma interveno que descaracterize o projeto original elevada,
mesmo quando o imvel se apresenta em boas condies.

Por esta razo, empresas projetistas e construtoras tm se adaptado a essa
realidade e criado condies para que essas modificaes de projeto ocorram antes
da execuo das obras. Para que isso seja possvel, so desenvolvidos projetos
cada vez mais versteis e so apresentadas opes ao proprietrio. A deciso por
uma das alternativas deve ser feita dentro de um cronograma estabelecido pela rea
responsvel pelas obras, de maneira a no comprometer os prazos do
empreendimento.

Uma das empresas que participaram do estudo de caso, que ser apresentado a
seguir, uma empresa incorporadora que executa a coordenao de projetos com
equipe prpria. Para conciliar o desejo de seus clientes com as possibilidades de
projeto, ela solicita s empresas at 15 opes diferentes nos projetos de
pavimento-tipo. Um departamento da empresa, especializado em personalizao,
atende diretamente os clientes e promove as definies de alteraes que sero
aplicadas aos projetos, em virtude da demanda apresentada pelos proprietrios. Em
um dos empreendimentos estudados haviam sido contabilizadas 181 solicitaes de
alterao de projetos nas 160 unidades comercializadas at ento.

De forma geral, uma das vantagens desse tipo de modificao monitorada que os
projetistas tm total controle das operaes e participam do desenvolvimento das
novas alternativas. Alm de preservar a garantia do produto, a verso final do projeto
incorpora essas modificaes e a documentao tcnica fica coerente com a
edificao executada. Alm disso, esse processo realimenta as reas de projeto e
ajuda na identificao das demandas atuais dos usurios, para os prximos projetos.
Entretanto, o processo de descaracterizao do projeto original contnuo e sua
50

velocidade est relacionada aos interesses e possibilidades do usurio em adaptar a
construo s suas necessidades.

Diante deste cenrio de constantes alteraes do projeto original, Roders (2006)
sugere que na etapa de levantamento de dados sejam consultados inclusive
arquivos fotogrficos particulares de usurios ou de vizinhos da edificao. Essas
imagens, quando comparadas com as de outras pocas, podem relatar dados
importantes de intervenes feitas no passado, que podem se tornar interferncias
no momento da execuo das obras. Alm disso, podem trazer ao conhecimento do
projetista detalhes de fachada, organizao espacial do imvel em outros perodos,
detalhes construtivos etc.

Portanto, os levantamentos de campo so essenciais para a caracterizao
adequada da construo existente, e a documentao tcnica poder orientar esses
trabalhos. Em outros termos, as medies in loco so imprescindveis para qualquer
atividade de desenvolvimento de projeto de reabilitao (CROITOR; OLIVEIRA;
MELHADO, 2007).

Appleton (2003) afirma que o ponto de partida para um projeto de reabilitao deve
ser o levantamento geomtrico na etapa de diagnstico ou a verificao de um
levantamento existente. Ele deve ser realizado antes da definio dos materiais e
tecnologias que sero especificados, para que seja possvel a verificao da sua
compatibilidade com os existentes. O levantamento geomtrico possibilitar:

a. identificar irregularidades
b. indicar solues para problemas encontrados
c. obter informaes preciosas acerca das caractersticas construtivas do
edifcio

Segundo o mesmo autor, os trabalhos executados nesta etapa evitaro que
solues necessariamente mais precrias e obrigatoriamente menos econmicas
sejam adotadas na etapa de execuo das obras de reabilitao.

51

Para Yolle (2006), as vistorias no imvel devem ser realizadas no momento
adequado, tendo sempre definido como e que tipo de informao dever ser
coletada. Vistoria mal planejada e executada em momentos inadequados pode
resultar em desperdcio de tempo e/ou em coleta de informaes incompletas e
inadequadas.

Roders (2006) destaca a importncia da realizao dos levantamentos de campo
ser feita nas etapas preliminares (pre-design), pois eles podem ser completados em
poucos dias e as informaes obtidas podem subsidiar importantes decises de
projeto. Segunda a autora, se determinadas informaes forem descobertas apenas
na etapa de construo, poder representar atrasos no cronograma e desperdcios
de recursos (financeiro, de tempo, de energia, humano etc.). Alm disso,
especialmente quando no h mais tempo para o projetista retornar ao escritrio e
reestruturar o desenvolvimento do projeto, ele acaba sendo forado a adotar
solues improvisadas que, alm de precrias do ponto de vista tcnico, acabam
sendo menos econmicas.

Segundo Barrientos (2004), a anlise detalhada das informaes coletadas nessa
etapa, aliada investigao de documentos e desenhos existentes, orientar a
deciso de reabilitao.

Appleton (2003) sugere que o diagnstico seja realizado sob a forma de um parecer
tcnico e, de preferncia, por profissioais experientes e especializados em
reabilitao. O autor destaca ainda a importncia do acompanhamento do(s) autor(s)
do projeto de reabilitao nesta etapa.

Outro recurso importante nessa etapa investigativa a aplicao de questionrios
aos ocupantes da edificao, caso seja possvel. As entrevistas, que podem ser
formais ou no, so importantes fontes de informao e possibilitam: a compreenso
de algumas intervenes realizadas pelos ocupantes na edificao; a identificao
das prticas de manuteno aplicadas nos ltimos tempos; a identificao de pontos
crticos de degradao ainda no conhecidos da equipe de projetos; o estado de
conservao atual das edificaes; a rotina de utilizao das instalaes; o
desempenho dos sistemas prediais atuais etc.
52


Freitas e Sousa (2003) sugerem que esses questionrios sejam simples e que no
necessitem de conhecimento tcnico para que sejam respondidos. O objetivo
principal deve ser o de identificar os locais mais degradados para inspecion-los,
posteriormente, e capturar as expectativas dos ocupantes da edificao.

Ainda durante a fase de diagnstico do empreendimento a ser reabilitado, podem
ser identificadas particularidades do objeto de interveno que influenciam
diretamente as decises de projeto. Uma vez que o diagnstico seja bem executado
e apresente um retrato fiel das condies reais das edificaes, essa investigao
poder antecipar eventuais falhas de projeto com impacto direto em todas as demais
etapas do empreendimento. A etapa de diagnstico, ilustrada na Figura 15,
compreendida pelo processo de avaliao e identificao do estgio de degradao
e da capacidade regenerativa da edificao ou micro-regio (BARRIENTOS, 2004).












Figura 15 - Atividades da etapa de diagnstico (BARRIENTOS, 2004)

Yolle (2006) prope uma metodologia de abordagem de empreendimentos
potenciais para reabilitao e converso do uso para Habitao de Interesse Social
(HIS), cuja etapa tcnica de viabilidade est ilustrada na Tabela 7. Segundo o autor,
essa metodologia, desde que adaptada, pode ser aplicada a qualquer tipo de
empreendimento de reabilitao.
Investigaes
Complementares
Questionrio
Entrevistas
Pesquisa
Documental
Medies
fsicas
Vistoria
Diagnst ico
Investigaes
Complementares
Questionrio
Entrevistas
Pesquisa
Documental
Medies
fsicas
Vistoria
Diagnst ico
Investigaes
Complementares
Questionrio
Entrevistas
Pesquisa
Documental
Medies
fsicas
Vistoria
Diagnst ico
53

Tabela 7 Etapa tcnica de viabilidade de um empreendimento (adaptado de YOLLE, 2006)
Etapa Tcnica
F
l
u
x
o
g
r
a
m
a

T1 - Solicitao da documentao jurdica
T2 - Concepo arquitetnica
T3 - Levantamento de dados
T4 - Normas e legislao
T5 - Insero do novo empreendimento na malha urbana (quando aplicvel)
T6 - Apoio da equipe de engenharia
T7 - Discusso junto aos movimentos de moradia (quando aplicvel)
T8 - Projetos bsicos de engenharia
T9 - Canteiro de obras
T10 - Avaliao estrutural preliminar
T11 - Avaliao do objeto de Demolio
T12 Avaliao dos Sistemas prediais
T13 - Avaliao dos Elevadores
T14 - Avaliao das Esquadrias
T15 - Avaliao das paredes divisrias e revestimentos de parede e teto
T16 - Avaliao do piso
T17 - Avaliao da pintura

Ao contrrio de Roders (2006), a proposta de Yolle considera o desenvolvimento dos
projetos conceituais e bsicos e o planejamento do canteiro de obras (atividades T2,
T8 e T9), como sendo atividades preliminares que acontecem na etapa de
diagnstico.

Para Roders (2006), essas atividades deveriam acontecer apenas na etapa
subseqente de desenvolvimento de projetos. Segundo a autora, a etapa preliminar
deve se restringir investigao da edificao existente e do seu entorno (building
oriented), e os aspectos do projeto de reabilitao devem ser tratados na etapa
subseqente, aps o conhecimento das limitaes e condies da edificao e do
seu entorno, como ser apresentado a seguir.

54

Em sua pesquisa, Yolle relaciona e detalha os principais itens que devem ser
avaliados para as principais atividades da etapa tcnica. A primeira a solicitao
de documentao jurdica que, eventualmente, pode ser realizada
concomitantemente com a concepo arquitetnica. Esta etapa visa garantir que
no haver nenhum impedimento legal para a reabilitao da edificao e evita,
assim, que os trabalhos tcnicos, da em diante, sejam desperdiados.

A atividade de levantamento de dados consiste em obter qualquer informao do
empreendimento relacionada ao seu histrico, tais como: plantas originais,
levantamentos cadastrais, obras que foram executadas nos empreendimento aps a
sua operao etc.

As atividades de apoio das equipes de engenharia, segundo Yolle (2006), so o
suporte especializado que as demais disciplinas de projeto, eventualmente, precisam
dar equipe que estar desenvolvendo o projeto conceitual de arquitetura. O
objetivo fornecer dados complementares que auxiliem na escolha da melhor
soluo arquitetnica possvel de ser executada.

De posse das questes legais equacionadas e do projeto conceitual de arquitetura
desenvolvido, realiza-se a chamada atividade de desenvolvimento dos projetos
bsicos de engenharia. Para o autor, nessa etapa os projetos complementares sero
desenvolvidos e compatibilizados.

No que diz respeito ao planejamento do canteiro de obras, dificuldades podem ser
encontradas. Geralmente, os edifcios antigos no oferecem reas livres suficientes
(Figura 16), o que dificulta, alm do acesso ao interior da edificao, o
abastecimento de suprimentos, o armazenamento de materiais, podendo gerar
retrabalho e at perda de material.

55


Figura 16 Canteiros e acessos em edifcios antigos em So Paulo-SP e Veneza, Itlia
(arquivo do autor)

Quando os edifcios esto localizados em regies centrais de grandes cidades, outro
fator que dificulta o planejamento do canteiro a restrio de trfego de caminhes
para entrega de materiais e equipamentos (PROJ ETO REABILITA, 2007).

A avaliao estrutural preliminar deve ser realizada de maneira a garantir que as
novas cargas, que sero aplicadas edificao, estaro dentro da capacidade de
suporte da estrutura existente. Portanto, os ensaios de integridade e resistncia
devem estar previstos nessa atividade.

Nas atividades T11 a T17, o autor detalha minuciosamente como devem ser feitas
as avaliaes de campo. Aps concludas as avaliaes, ser possvel calcular o
oramento bsico do empreendimento de reabilitao. Os dados coletados nas
etapas de investigao serviro como dados de entrada para o processo de
desenvolvimento dos projetos de reabilitao do empreendimento.

Aps a realizao adequada da etapa de investigao e diagnstico, ser possvel
identificar o que pode ser aproveitado da edificao existente e o que deve ser
reparado ou substitudo. Somente ento, ser possvel iniciar a etapa de elaborao
de projetos (Aguiar et al apud Roders, 2006).


56

3.2.2 Etapas de desenvolvimento de projetos de reabilitao


Como lembra Melhado (2002) o projeto no pode ser entendido como uma simples
entrega de desenhos e memoriais; muito mais do que isso, espera-se que esse
projetista esteja, antes de mais nada, comprometido com a busca de solues para
os problemas dos seus clientes. No caso de empreendimentos de reabilitao de
edifcios, dada a sua complexidade, essa busca de solues se estender desde a
etapa de projeto at a execuo das obras.

Roders (2006) define o estgio denominado design, apresentado na

Figura 17, como sendo um conjunto de atividades orientadas pela perspectiva da
reabilitao (rehabilitation-oriented). Isto , ao contrrio do estgio anterior (pre-
design) onde a orientao das atividades no levava em conta o programa de
necessidades, mas apenas a edificao existente e seu entorno nesta etapa, as
equipes de projeto buscaro a compatibilidade entre a construo existente
(edifcio) e a que se deseja construir (projeto de reabilitao).









Figura 17 - Modelo de processo de projeto para reabilitao (adaptado de Roders, 2006)

As anlises dos registros e as snteses das informaes mais importantes do ponto
de vista da proposta de reabilitao so confrontadas com aquelas coletadas no
estgio de pre-design. Principalmente nos empreendimentos onde haver mudana
de uso, importante coletar, registrar e sintetizar todas as informaes e requisitos
aplicveis nova funo do edifcio.
Meio Ambiente
Importncia do imvel
Estado geral
Registro documental
Registro oral
Registro fsico
Anlise
S

n
t
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c
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oRegistro documental
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Simulao
Projeto Conceitual
Projeto Preliminar
Projeto Final
DESIGN PRE-DESIGN
Meio Ambiente
Importncia do imvel
Estado geral
Projeto
Foco na edificao existente + requisitos de reabilitao
Meio Ambiente
Importncia do imvel
Estado geral
Registro documental
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Registro fsico
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Registro oral
Registro fsico
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Simulao
Projeto Conceitual
Projeto Preliminar
Projeto Final
DESIGN PRE-DESIGN
Meio Ambiente
Importncia do imvel
Estado geral
Projeto
Meio Ambiente
Importncia do imvel
Estado geral
Registro documental
Registro oral
Registro fsico
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Registro oral
Registro fsico
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Projeto Conceitual
Projeto Preliminar
Projeto Final
DESIGN PRE-DESIGN
Meio Ambiente
Importncia do imvel
Estado geral
Registro documental
Registro oral
Registro fsico
Anlise
S

n
t
e
s
e
Avali ao
D
e
c
i
s

oRegistro documental
Registro oral
Registro fsico
Anlise
S

n
t
e
s
e
Avaliao
D
e
c
i
s

o
Simulao
Projeto Conceitual
Projeto Preliminar
Projeto Final
DESIGN PRE-DESIGN
Meio Ambiente
Importncia do imvel
Estado geral
Projeto
Foco na edificao existente + requisitos de reabilitao
57


Esses novos dados, confrontados com aqueles sintetizados no estgio de pre-
design, proporcionaro s equipes de projetos informaes precisas e alinhadas
sobre as potencialidades da construo existente e as necessidades para a
reabilitao. Alm disso, essas informaes influenciaro diretamente a etapa de
simulao e materializao das solues de projeto nos trs momentos: conceitual,
preliminar e final.

Segundo Roders (2006) comum a etapa de projeto preliminar ser desenvolvida
durante a etapa de anlise, devido necessidade de otimizar o tempo de
desenvolvimento. Entretanto, a autora alerta que as equipes de projeto podem
incorrer no erro de misturar informaes precisas com suposies pessoais, e
acabarem desvirtuando a etapa que deveria ser tcnica e imparcial.

A etapa denominada projeto final o registro conclusivo das alternativas
selecionadas na etapa de projeto preliminar. Neste momento, dever ser
apresentada pelo menos uma soluo de projeto para os problemas identificados
nas etapas anteriores.

Aps a concluso do desenvolvimento dos projetos, feita a avaliao das
vantagens e desvantagens das solues adotadas, novamente do ponto de vista de
meio ambiente, da importncia do imvel, do estado geral da edificao e, agora,
tambm, do projeto de reabilitao proposto. Durante a etapa de avaliao, ser
definido se as solues apresentadas no projeto final devem ser apresentadas aos
agentes envolvidos ou se devem ser novamente revisadas.

As decises tomadas, assim como todo o processo de projeto sero registradas e
faro parte dos documentos oficiais do empreendimento de reabilitao. Esta
documentao facilitar as futuras intervenes e preservar a histrica da
edificao (RODERS, 2006).

As relaes entre os agentes envolvidos no empreendimento nas etapas de
processo de projeto ficam mais evidentes no modelo adaptado para
58

empreendimento de reabilitao, proposto inicialmente por Melhado (1994), ilustrado
na Figura 18.
.



















Figura 18 - Proposta para o processo de desenvolvimento do projeto com a ao de quatro
participantes do empreendimento (adaptado de MELHADO, 1994)

Neste modelo, percebe-se a necessidade de haver uma relao prxima das
equipes de projeto (e do coordenador de projetos) com o empreendedor e com a
equipe de obras nas etapas preliminares. Esta caracterstica o principal diferencial
do modelo quando aplicado a empreendimentos de reabilitao. Sempre que
possvel, as equipes de obra devero subsidiar as decises de projeto com dados
coletados no campo.

Entretanto, nem sempre possvel contar com a equipe de obra desde o incio do
empreendimento, como no caso de obras pblicas. Geralmente, a licitao para
Idealizao
do produto
Concepo inicial
e viabilidade
Anl ise dos
processos
Detalhamento de
produto e processo
Planejamento
Produo
Entrega do
produto
Operao e
Manuteno
Formalizao
do produto
EMPREENDEDOR
USURIO
EQUIPE DE
OBRAS
EQUIPES DE
PROJETO E
CONSULTORES
Estudo preli minar
Anteprojeto
Projeto Legal
Projeto Bsico
Projeto Executi vo
Projeto para produo
(eventual)
Identificao
do imvel
COORDENAO
DE PROJETOS
COORDENAO
DE OBRAS
Levantamentos
de campo
Diagnstico e estudo
de viabilidade
Idealizao
do produto
Concepo inicial
e viabilidade
Anl ise dos
processos
Detalhamento de
produto e processo
Planejamento
Produo
Entrega do
produto
Operao e
Manuteno
Formalizao
do produto
EMPREENDEDOR
USURIO
EQUIPE DE
OBRAS
EQUIPES DE
PROJETO E
CONSULTORES
Estudo preli minar
Anteprojeto
Projeto Legal
Projeto Bsico
Projeto Executi vo
Projeto para produo
(eventual)
Identificao
do imvel
COORDENAO
DE PROJETOS
COORDENAO
DE OBRAS
Levantamentos
de campo
Diagnstico e estudo
de viabilidade
59

contratao da empresa construtora realizada aps a concluso da etapa de
projeto. Mas como o apoio de campo muito importante para o desenvolvimento dos
projetos, recomendvel que este papel seja desempenhado ou pela prpria
empresa de projetos ou, at mesmo, por um terceiro contratado para coletar dados
no campo e dar suporte ao desenvolvimento dos projetos.

De forma geral, as etapas dos projetos de reabilitao possuem caractersticas
especficas, diferente de projetos novos ou convencionais. Em certos casos, na
etapa de idealizao do produto, por exemplo, a definio do programa de
necessidades pode conter caractersticas bem peculiares. Existem casos em que o
empreendimento de reabilitao envolve diversos clientes finais, simultaneamente.
Edifcios degradados que se enquadram nesse perfil so aqueles que se encontram
ocupados (total ou parcialmente) ou possuem mais de um proprietrio.

A gesto das demandas de projeto pelos diversos agentes envolvidos uma
atividade a mais a ser executada. A compilao das necessidades dos usurios
precisa ser feita e a gesto das modificaes, ao longo das atividades de projeto,
deve ser notada.

A relao do empreendedor com o usurio, indicada na ilustrao, compreendida em
empreendimentos de reabilitao com o foco no cliente, pode necessitar, ainda, do
envolvimento de equipes de projeto, principalmente na etapa de detalhamento dos
projetos. Essa relao entre empreendedor, equipes de projeto e usurios foi
identificada no decorrer de um dos estudos de caso realizados durante esta
pesquisa. Alm disso, como ser apresentado adiante, a interface entre todos esses
agentes pode ser feita pelo coordenador de projetos.

A entrega de projetos para produo na etapa de detalhamento do produto pode ser
eventualmente aplicada em empreendimentos de reabilitao. Entretanto, quando as
variaes dimensionais da estrutura existente so muito grandes e generalizadas, a
elaborao dos projetos para produo pode ser comprometida. Ser apresentado
um estudo de caso, no qual a soluo de projeto para produo de alvenarias foi a
adoo de medidas mdias dos elementos de estrutura dos pavimentos.

60

Silva (2004) ressalta a importncia da adoo de uma estratgia adequada, pelas
empresas de projeto, no atendimento s necessidades atuais dos usurios dentro de
um espao concebido originalmente e com solues que visavam o atendimento das
necessidades da poca da sua concepo.

O Projeto Reabilita (2007) identificou uma restrio ao processo de projeto de
reabilitao no atendimento s normas vigentes, principalmente no que diz respeito
s questes de segurana contra incndio e acessibilidade. Constatou-se que os
projetistas encontram dificuldade em adaptar as condies dos edifcios antigos s
demandas de reservao de gua para incndio, devido ao tipo de fundao e s
limitaes estruturais dos edifcios; criao de rotas de fuga e escadarias; ao
atendimento das exigncias de acessibilidade s reas comuns e cota de
apartamentos prevista por lei em empreendimentos de habitao popular.

Se a definio das solues projetuais, que atendam ao programa de necessidades
apresentado, por um lado encontra dificuldades devido s limitaes impostas pela
estrutura existente; por outro, pode ser utilizada como objeto piloto para testes
dessas solues. Ou seja, durante o perodo de elaborao dos projetos, as
diversas solues podem ser simuladas em escala real na prpria edificao
existente. Segundo Manso (2006), deve-se considerar a verificao dos prottipos
na obra como validao parcial do projeto, a fim de proceder eventuais ajustes no
projeto, melhorando o produto final.

Essa aplicao se estende para todas as disciplinas de projeto. Est se tornando
cada vez mais comum a construo de apartamentos-modelo no estande de vendas
de empreendimentos novos. A mesma prtica pode ser feita (desde que o imvel
se encontre desocupado) em empreendimentos de reabilitao, mas com um
diferencial tcnico-comercial. Nesses casos, pode-se experimentar a aplicao das
solues de projeto no apenas em escala real, mas principalmente no local final de
utilizao: o prprio imvel degradado.

Identifica-se a outro aspecto da relao entre a estrutura existente e o processo de
projeto. O acesso ao corpo construdo pode contribuir para os testes e, por
conseqncia, melhor adoo das solues de projeto. Essa explorao pode ser
61

feita de diversas maneiras, tais como: visitas, medies, registros fotogrficos,
filmagens, monitoramentos, simulaes de solues de projeto em escala real,
prospeces detalhadas etc. O conceito de projetar ou antever a soluo
modificado uma vez que se abre a possibilidade de se construir a soluo no local j
edificado.

Roders (2006) lembra que nesse processo o projetista pode retornar com a soluo
e increment-la, quantas vezes julgar necessrio, at que se sinta satisfeito com o
produto final do projeto. Atrelado eventual possibilidade de se reproduzirem as
solues de projeto na edificao existente em escala real, o projetista pode
redesenh-las at entender que a melhor soluo foi alcanada.

Uma vez que a concepo do produto foi feita e a viabilidade tcnico-comercial foi
confirmada, tem-se o estudo preliminar da reabilitao do empreendimento. Nesse
momento, j devem estar envolvidos no empreendimento pelo menos os principais
integrantes da equipe de projetos de reabilitao:

consultores de fundao;
consultores de estruturas;
projetista de arquitetura;
consultores de sistemas prediais;
consultores de sistema de transporte vertical (elevadores);

Aps realizada a consulta aos rgos pblicos de aprovao e verificado o escopo
necessrio de adequao das construes, definem-se as tcnicas construtivas mais
apropriadas para o projeto.

A reabilitao de edifcios no Brasil convive com a carncia de materiais e sistemas
construtivos especficos. Entretanto, h um leque razovel de alternativas
desenvolvidas para empreendimentos novos ou convencionais, que podem ser
aplicados perfeitamente nas edificaes reabilitadas. Dentre elas, segundo
Barrientos (2004), destacam-se:

blocos de concreto celular para novos painis de vedao internos;
62

sistema de divisrias leves tipo drywall de gesso acartonado ou
contraplacado;
sistema de alimentao de gua quente e fria flexvel, tipo sistema PEX;
shafts visitveis localizadas nos sanitrios com misturadores e chuveiro
acoplados nas carenagens;
fachadas ventiladas;
forros metlicos, de madeira, gesso ou PVC;
cabeamento estruturado;
pisos: elevado e acstico etc.

O Projeto Reabilita (2007) complementa:
sistema de medio individualizada de consumo de gua em edifcios;
PIP Paredes Integradas Pr-montadas para aplicao em paredes
hidrulicas;
mdulos ou ncleos hidro-sanitrios.

Todas essas solues, segundo o Projeto Reabilita (2007), esto amplamente
difundidas em pases europeus e nos Estados Unidos da Amrica e, parte delas, j
est disseminada em obras novas nacionais e poderiam ser utilizadas em
empreendimentos de reabilitao com mais freqncia. Os equipamentos de apoio
s obras e sistemas do tipo banheiro pronto (Figura 19) so facilidades utilizadas
em empreendimentos de reabilitao nesses pases.

Figura 19 Balancim eltrico instalado na fachada de edifcio, na cidade de Npoles, Itlia
(esq.) e kit sanitrio na cidade de Florena, Itlia (dir.) - arquivo do autor
63


Aps a formalizao do produto, a etapa de detalhamento dos projetos apresenta
caractersticas especficas nos empreendimentos de reabilitao.

Mais uma vez, o nvel de detalhamento das atividades de prospeco, quando do
incio do empreendimento, se mostra importante. Quanto maior for a preciso e o
detalhamento dessas informaes, maior segurana ter o projetista para
desenvolver o detalhamento dos projetos.

Como a variabilidade dimensional, encontrada no campo, geralmente grande,
tolerando variaes em praticamente todos os ambientes de todos os pavimentos da
construo, o trabalho de detalhamento dos projetos necessita de uma estratgia
objetiva para encaminhar as informaes obra. As variaes dimensionais
encontradas nos edifcios degradados so muitas vezes significativas. Ser
apresentado um estudo de caso em que o desaprumo de um pilar variou at 14 cm
ao longo dos pavimentos. Isso significou a necessidade de adequao dos projetos
em todos os andares afetados.

Quando o empreendimento conta com uma equipe de apoio in loco para atender as
demandas de projeto, as informaes, que no foram coletadas nas etapas de
diagnstico e estudo de viabilidade, podem ser encaminhadas s equipes de projeto
para complementao dos dados e estudos de alternativas.

Essa interlocuo entre equipe de obra e projetistas deve ser conduzida pelo
coordenador de projetos. O coordenador, cujo papel no empreendimento de
reabilitao ser estudado a seguir, deve atuar em contato direto com a obra e as
equipes de projeto, alm de ser responsvel pela interface da equipe de projetos
com o empreendedor e os demais agentes envolvidos no empreendimento.

Segundo Barrientos (2004), a gesto de projetos de um empreendimento de
reabilitao deve conter:

i. realizao de todas as inspees e ensaios tecnolgicos necessrios;
ii. localizao dos documentos tcnicos;
64

iii. auditoria nos projetos para verificao de clculos, especificaes,
dimensionamentos e atendimento s normas vigentes da poca;
iv. disponibilidade de equipe de campo para realizao de todo tipo de
levantamento no local, prestando apoio direto s equipes de projeto;
v. mapeamento completo da realidade dimensional das estruturas e instalaes
existentes;
vi. identificao, mapeamento e monitoramento completo das patologias
encontradas na edificao;
vii. equipe de projetistas dedicada e envolvida com o empreendimento;
viii. regime de contratao dos projetistas e da coordenao de projetos
compatvel com a demanda do empreendimento.

Uma vez que essas condies so atendidas, o detalhamento dos projetos pode ser
realizado de maneira satisfatria. O que se observa, em determinados
empreendimentos de reabilitao, que a etapa de detalhamento no realizada a
contento. Em empreendimentos nos quais a qualidade das informaes de campo
no satisfatria, as equipes de projeto no se sentem seguras para detalhar os
projetos de maneira que atendam s inmeras especificidades da construo
existente e, ento, encaminham para as equipes de obra elementos grficos que
no representam a realidade. Dessa forma, a tomada de deciso transferida para o
campo.

Nos casos em que as equipes de campo so bem estruturadas, possuem
experincia, competncia tcnica e tempo suficiente para estudar e identificar a
melhor soluo, as solues definidas em campo so acertadas. Caso contrrio,
corre-se o risco de os projetos serem colocados em segundo plano e serem tomadas
solues improvisadas definidas no canteiro de obras.

A participao de especialistas na etapa de diagnstico pode ser importante para o
entendimento da complexidade da interveno. Essa consultoria pode ser dada por
empresas fornecedoras de solues de revestimento de fachadas, sistemas prediais,
elevadores, calculista estrutural etc. Aps a emisso do parecer final do diagnstico
e a elaborao dos projetos preliminares, a estimativa de custo do empreendimento
pode ser dimensionada com maior preciso. Uma vez que os recursos financeiros e
65

de prazo so aprovados pelos investidores, a programao da interveno deve ser
detalhada. A elaborao dos projetos detalhados se inicia juntamente com a
contratao de fornecedores e, assim, se iniciam as obras de reabilitao.


3.3 A OBRA DE REABILITAO DE EDIFCIOS


Segundo Fontenelle (2002), a dissociao entre a atividade de projetar e a atividade
de construir pode gerar reflexos negativos sobre a qualidade do produto final, alm
de reduo dos resultados econmico-financeiros na atividade de empreender.

Freitas e Souza (2003) lembram que, por melhor que seja a qualidade dos trabalhos
realizados nas etapas de diagnstico e projeto, na etapa de execuo certamente
sero identificadas interferncias no previstas anteriormente. comum que essas
interferncias exijam ajustes e adaptaes cujas solues precisam ser
desenvolvidas no campo pela equipe de obra. Por isso, os autores destacam a
importncia de ser formada equipe de campo capaz de controlar a execuo das
obras sob o aspecto tcnico, mas tambm financeiro.

Roders (2006) sustenta que comum durante a etapa de execuo das obras de
reabilitao, entre um desmonte de parede ou pavimento, serem encontradas
novas evidncias que necessitem da interveno direta das equipes de projeto.
Segundo a autora, em certos casos necessria a paralisao das obras at que
sejam solucionados os problemas e, eventualmente, no caso de alteraes
importantes, o novo projeto seja reaprovado junto aos rgos competentes.

Ser apresentada no captulo que trata dos estudos de caso, uma situao em que
as prospeces de campo foram feitas, mas a anlise de projetos originais no foi
considerada na etapa de estudo de viabilidade. Se essa anlise tivesse sido
realizada, poderia ter sido identificada uma grave falha existente na concepo do
projeto estrutural original. Embora a equipe de campo tenha detectado as no-
conformidades de execuo da estrutura, no foi possvel detectar que no havia
sido considerada a ao do vento no dimensionamento da estrutura.
66


Empreendimentos de reabilitao so passveis dessas intercorrncias. O
cronograma de execuo das obras est sujeito a impactos dessa natureza. Da
mesma forma, o custo do empreendimento pode ser afetado quando a interveno
no programada precisa ser realizada (Figura 20).


Figura 20 esquerda, vista inferior da laje: aps incio das obras de reabilitao se verificou a
necessidade de executar a recuperao estrutural. direita, sifonamento identificado aps
remoo do revestimento (arquivo do autor)

O equilbrio contratual da empresa executante dos servios tambm pode ser
afetado, caso no tenham sido previstas clusulas compensatrias.

O Projeto Reabilita (2007) classifica estas intercorrncias como elementos
inesperados que podem surgir durante a execuo das obras como, por exemplo, a
presena de vigas ou pilares no constantes do projeto original, alvenaria estrutural
em algumas vedaes, impedindo remoes sem novos escoramentos, condies
dos materiais piores do que o verificado na etapa de diagnstico, entre outros.

Em virtude da existncia desses elementos inesperados, deve ser gerada uma
reviso do projeto que contemple as alteraes e criado, ainda, um banco de dados
para compilao das solues de projeto adotadas para servir a empreendimentos
futuros.

67

Se por um lado, como apresentado, a etapa de projeto enfrenta os mais diferentes
desafios e deve ser conduzida de forma especfica, a execuo da obra no
diferente. Alm da carncia de detalhamento dos projetos que muitas vezes ocorre,
o fator mais importante que o conhecimento para a execuo de obras dessa
natureza ainda est sendo consolidado entre as empresas construtoras.

Em certos casos, a carncia de ndices prprios e histricos de contratos j
realizados (Figura 21) de referncia para obras de reabilitao, leva as empresas
construtoras a aplicarem coeficientes de majorao nos ndices utilizados por elas
em obras novas, como margem de segurana para os oramentos.

Figura 21 Canteiro de obras: ndices para elaborao de oramento mais preciso (arquivo
do autor)

As empresas tm adotado ndices mdios por metro quadrado para realizarem
estimativas de custo de empreendimentos de reabilitao. Como esses ndices de
referncia so adaptados e, portanto, no refletem as condies reais de execuo,
criam-se riscos de desequilbrios financeiros e de prazo nos contratos de execuo
das obras (YOLLE, 2006).

Yolle (2006) apresenta uma contribuio nesse sentido ao apresentar uma proposta
de estrutura padro de custos de um empreendimento tpico de reabilitao, voltado
para habitao de interesse social, e a compara com a estrutura de custos de dois
empreendimentos novos, ilustrada na Tabela 8.

68

Tabela 8 Comparao de estrutura de oramento de empreendimento de reabilitao
voltado para HIS e obras novas (adaptado de Yolle, 2006)
Servio
Peso diretriz
p/ HIS (%)
Obra Nova 1
(%)
Obra Nova 2
(%)
Instalaes 24,13 16,26 15,20
Pintura 16,96 8,85 7,82
Alvenaria e revestimentos 19,24 27,37 26,53
Esquadrias 9,22 6,52 8,06
Piso 8,29 3,92 5,49
Elevador 6,28 6,91 5,56
Indiretos 6,13 2,21 4,81
Fachada 3,30 2,86 3,05
Telhado e impermeabilizao 3,30 2,36 2,24
Demolio 3,15 0,00 0,00
Interveno estrutural 0,00 22,73 21,24
Total 100,00 100,00 100,00

A proposta, baseada em padro tpico de edifcios da cidade de So Paulo, visa
servir de referncia para oramentos de obras de reabilitao e estudos de
viabilidade de empreendimentos de HIS. Importante notar que o estudo no
considera servios de recuperao estrutural, que podem ser aplicados para um
edifcio com at dois elevadores e bom estado das fachadas. Considera, ainda,
recuperao de caixilhos de ao e a instalao de forro de gesso apenas nos
banheiros. Entretanto, nota-se que a utilizao de ndices para empreendimentos
novos para oramentao de empreendimentos de reabilitao pode causar
distores importantes.

Segundo dados coletados no universo da pesquisa do autor, o custo com pintura,
em um empreendimento de reabilitao, pode representar aproximadamente 17%,
ao passo que os empreendimentos novos comparados chegam a aproximadamente
9%.

Na proposta apresentada por Yolle (2006) a parcela interveno na estrutura no
foi considerada na composio de custos do empreendimento de reabilitao tpico,
o que, em determinados empreendimentos, pode representar uma parcela
significativa do oramento, como o caso do empreendimento citado anteriormente,
69

no qual foi necessria a interveno estrutural para redimensionamento da estrutura
contra a ao do vento.

Alm dessa proposta, outras iniciativas esto sendo apresentadas para o mercado
da reabilitao de edificaes. A empresa PINI Engenharia de Custos desenvolveu
uma ferramenta de apoio elaborao de oramentos chamada Tabela de Custos
para Manuteno e Reformas (TCMR)
24
. A base de dados fornecida apresenta
taxas de consumo, ndices de produtividade e custo, adaptados realidade dos
canteiros de obras de reabilitao e manuteno de edifcios e permite o ajuste da
parcela de contingncias das atividades. Essa iniciativa poder orientar as empresas
construtoras a dimensionarem adequadamente os seus oramentos e a reduzirem o
ndice de incerteza de seus preos.

O Projeto Reabilita (2007) constata que a existncia de parmetros prprios para
obras de reabilitao, em diversos aspectos, permitiria uma elaborao de projetos
mais adequados e em um prazo mais reduzido, alm da execuo das obras com
melhor qualidade, principalmente no tocante aos custos, que tendem a ser no
confiveis.

Mas, como Yolle (2006) afirma, o foco das empresas construtoras est voltado para
o resultado final do empreendimento, no apenas do ponto de vista financeiro, mas
tambm do ponto de vista da qualidade da execuo. A seleo de subempreiteiros
(Figura 22) e fornecedores deve ser objeto de planejamento por parte da empresa
construtora. A pr-qualificao dos fornecedores nessa etapa importante.

A constatao do Projeto Reabilita (2007), ao analisar diversos empreendimentos
em trs capitais brasileiras, que a falta de qualificao tcnica da mo-de-obra (em
todos os nveis: execuo da obra, projeto), desconhecimento e, por conseqncia,
no utilizao das ferramentas e tcnicas de gesto pelas empresas, aumentam o
custo de produo dos empreendimentos de reabilitao.


24
Disponvel em: http://construcao-engenharia-
arquitetura.lojapini.com.br/pini/vitrines/detalhes/Detalhe4232.asp acesso em: 01.11.2007.
70


Figura 22 Execuo de servios de reabilitao: pr-qualificao de fornecedores
necessria (arquivo do autor)

Barrientos (2004) sugere cinco aspectos que devem ser considerados no processo
de qualificao de empresas para contratao dos servios, em um empreendimento
de reabilitao. So eles:

a diversidade de trabalhos que a empresa realiza;
capacidade de adaptao da empresa a possveis surpresas durante a
realizao dos servios;
referncias de outras obras de mesmo porte, j executadas;
experincia dos profissionais; e
estabilidade financeira da empresa.

Appleton (2003) menciona que nos pases europeus com tradio na reabilitao de
edifcios, existem empresas especializadas nestes trabalhos, cujas caractersticas
bsicas so:

empresas de pequeno porte;
possuem grande mobilidade;
mo-de-obra especializada em diferentes reas;
possuem equipamentos sofisticados e modernos; e
corpo tcnico com formao especializada e sensibilizado para este tipo de
obra.
71


Segundo Oliveira e Freitas (1998), os problemas encontrados na etapa de projetos
esto fortemente relacionados informao, em termos de disponibilidade,
quantidade, qualidade, fluxo etc. Em empreendimentos de reabilitao a equipe de
obras tambm cumpre o papel de fornecedora de informaes para o
desenvolvimento dos projetos.

Dependendo das caractersticas do empreendimento e da estratgia da empresa,
pode ser formada uma equipe de campo que apoiar as etapas de diagnstico,
fornecendo elementos para o estudo de viabilidade e que, posteriormente, enviar
dados para a elaborao dos projetos de reabilitao (Figura 23).


Figura 23 esquerda, mapeamento das fachadas na etapa de diagnstico. direita, abertura
de parede para nova parada de elevador (arquivo do autor)

A participao do projetista no acompanhamento das obras deve ser intensa,
segundo ressalta Freitas e Souza (2003). O projetista deve acompanhar de perto as
decises que so tomadas na obra e as alternativas estudadas em cada caso.

A importncia do detalhamento de projetos, assim como em obras novas, est
diretamente relacionada aos ndices de retrabalho e ao custo total do
72

empreendimento. Quanto melhor for o detalhamento dos projetos, melhor ser o
desempenho das obras e, por conseqncia, o resultado final do empreendimento.

Por essa razo, tanto a boa sintonia entre as equipes de projeto e obra, como a
organizao do fluxo de informaes, so importantes. Segundo Oliveira e Freitas
(1998), o alcance de projetos que descrevam de forma completa e inequvoca a
edificao, depende intensamente da eficincia da comunicao.

Da mesma forma, a rapidez na tomada de deciso importante na etapa de obra,
uma vez que a existncia de imprevistos uma possibilidade real. Faz-se necessria
a presena de um profissional responsvel pelo diligenciamento, que tenha uma
viso sistmica do empreendimento, inclusive do ponto de vista econmico-
financeiro, e que tenha relacionamento prximo com o cliente.

Ser apresentado estudo de caso em que a atuao da coordenao de projetos foi
de fundamental importncia para a agilidade da etapa de execuo das obras. A
presena do coordenador de projetos, durante a etapa de execuo das obras de
reabilitao, contribuiu para maior eficincia da comunicao, mencionada por
Oliveira e Freitas (1998) que, como consequncia, contribuiu para a rapidez na
tomada de deciso.





73

4 A COORDENAO DE PROJETOS EM EMPREENDIMENTOS DE
REABILITAO DE EDIFCIOS


Neste captulo, ser abordada a importncia da coordenao de projetos nos
empreendimentos de reabilitao de edifcios. Sero apresentadas as principais
atividades do coordenador de projetos, assim como uma discusso sobre o perfil
apropriado para o profissional e sobre os modelos de coordenao existentes e
adequados para esses empreendimentos.


4.1 COORDENAO DE PROJ ETOS NA REABILITAO DE EDIFCIOS


Os empreendimentos de reabilitao de edifcios, assim como os demais
empreendimentos na construo civil, contemplam atividades realizadas por
diversos agentes que atuam de maneira seqencial e/ou simultnea.
Independentemente da organizao das relaes entre os agentes, as informaes
coletadas e produzidas nas diversas fases do empreendimento esto conectadas,
ainda que em diferentes nveis de intensidade, e exercem impactos sobre as demais
atividades. Essa relao entre agentes, atividades e informaes , muitas vezes,
complexa e influencia diretamente os resultados do empreendimento. Wiazowski
(2007) apresenta os trs graus de intensidade de reabilitao em empreendimentos
de reabilitao de edifcios comerciais, ilustrado na Tabela 9.









74

Tabela 9 Graus de interveno de empreendimentos de reabilitao e a relao com a
coordenao de projetos (adaptado de WIAZOWSKI, 2007)
Tipo Descrio
Coordena
o de
Projetos
Leve
(light rehabilitation)
Apenas poucos tens do edifcio sofrem algum tipo de
interveno como, por exemplo, a instalao de um
sistema de ar condicionado etc.
No
Mdia
(substantial rehabilitation)
Interveno pouco mais complexa, com a introduo de
diversos sistemas (cabeamento estruturado, piso
elevado, instalaes hidrulicas, elevadores, instalaes
eltricas, automao etc.)
Desejvel
Profunda
(gut rehabilitation)
Reabilitao completa do empreendimento. Nestes
casos apenas a estrutura do edifcio aproveitada.
Desejvel

Os empreendimentos de reabilitao do tipo leve no apresentam
interdependncia entre as atividades e, normalmente, possuem poucos agentes
envolvidos
25
. Nestes casos, o papel do coordenador de projetos pode no se
justificar. Ao contrrio, as reabilitaes do tipo mdia e profunda requerem a
participao de um agente integrador e de algum que tenha uma viso geral do
empreendimento, de todos os agentes envolvidos, das interferncias entre as
atividades que sero desenvolvidas etc.

Os estudos de caso que sero apresentados a seguir, incluem-se nos tipos mdia
(estudo de caso 1 e 3) e profunda (estudo de caso 2). Neste ltimo, a presena do
coordenador de projetos foi importante, alm de outros aspectos, para a integrao
dos agentes envolvidos.

Da etapa de concepo do produto ps-entrega da obra necessrio que haja um
agente que coordene as diversas fases do empreendimento, que consolide e
distribua as informaes e definies tcnicas relativas a projetos, entre os demais
agentes envolvidos. Essa atividade de suporte ao desenvolvimento do processo de

25
Os principais agentes envolvidos em empreendimentos de reabilitao (fornecedores de materiais e
sistemas, projetistas, construtores etc.) podem ser encontrados no tem 2.2.
75

projeto, voltada integrao dos requisitos e das decises de projeto, denominada
coordenao de projetos
26
.

Para Fontenelle (2002), coordenao de projetos compreende a funo de cunho
tcnico-gerencial que operacionaliza, em um dado empreendimento, a gesto do
processo de projeto, buscando integrar sinergicamente as necessidades,
conhecimentos e tcnicas de todos os intervenientes envolvidos nessa fase, o que
exige do coordenador de projeto grande domnio sobre o fluxo de informaes (grifo
nosso) necessrio em cada etapa, alto poder decisrio e de resoluo de conflitos
em nome do empreendedor.

Fabrcio, Melhado e Grilo (2003) acrescentam que a coordenao de projetos deve
garantir que as decises tomadas nas diversas especialidades de projetos sejam
compatveis, ampliando a qualidade e a construtibilidade dos projetos de edifcios.
Melhado et al (2005) complementam que a coordenao de projetos, alm de ser
uma atividade de suporte ao desenvolvimento do processo de projeto, est voltada
integrao dos requisitos e das decises de projeto (grifo nosso).

Lana e Andery (2001) citam que as diversas etapas de um empreendimento so,
muitas vezes, segmentadas e as solues e definies vo trocando de mos, de
maneira seqencial. O coordenador de projetos deve promover a sinergia e a
interao entre os agentes envolvidos, de modo a estabelecer uma viso holstica do
empreendimento.

A garantia da qualidade dos projetos, a interlocuo entre as reas de projetos e
obras, o atendimento ao cronograma do empreendimento etc., so atividades que
no dependem apenas de um agente, mas so fruto da relao entre dois ou mais
agentes, que acontecem em momentos diferentes dentro do processo de projeto. Os
resultados dessas atividades podem ser maximizados quando a coordenao de
projetos centralizada em um profissional ou em uma equipe de coordenao.


26
Manual de Escopo de Servios para Coordenao de Projetos Indstria Imobiliria (verso 1.1).
AGESC. Disponvel em: http://www.manuaisdeescopo.com.br/Main.php?do=Inicial. Acesso em
17.11.2007.
76

A viso holstica mencionada por Lana e Andery (2001) facilitada quando o
coordenador de projetos participa de todas as etapas do empreendimento. Dessa
forma, alm de proporcionar a retroalimentao das etapas de projeto com as
informaes coletadas na ps-entrega da obra, permite ao coordenador o
entendimento das necessidades do empreendimento como um todo e o capacita
para as tomadas de deciso, com impactos positivos nas atividades de todos os
agentes envolvidos.

Manso (2006) ressalta que o processo de gesto e coordenao de projetos no se
encerra quando do trmino do desenvolvimento dos projetos, mas se estende
durante todo o ciclo de construo do empreendimento, finalizando-se aps a
avaliao ps-ocupao, quando as lies aprendidas devem ser documentadas,
retroalimentando todo o sistema.

O autor destaca ainda a importncia do coordenador de projetos na etapa de
execuo das obras, uma vez que seria o responsvel pela apresentao formal do
projeto equipe de produo, das premissas adotadas no seu desenvolvimento,
dos principais cuidados a serem tomados durante a execuo e demais
informaes relevantes, passando tambm pelo acompanhamento de sua
utilizao (grifo nosso), quando, tanto o coordenador, quanto os projetistas devem
dar suporte equipe de produo no esclarecimento de dvidas, correes de
eventuais erros ou complementaes.

Especialmente em reabilitao de edifcios, esta ltima etapa descrita por Manso
ser crucial para o bom andamento das obras. O acompanhamento da utilizao
do projeto, no caso de empreendimentos de reabilitao, torna-se uma etapa em
que h troca de informaes entre a coordenao de obras e a coordenao de
projetos, de maneira que as demandas que surgirem ao longo da etapa de
execuo das obras sejam atendidas com o menor impacto possvel no
cronograma.

Manso (2006) relaciona uma lista de possveis problemas que podem ocorrer em um
empreendimento, quando h uma coordenao de projetos deficiente, ou quando
no h coordenao de projetos, frutos de uma falta de viso do todo, pelas equipes
77

ou pelo fato de no conhecerem as limitaes tcnicas da empresa construtora que
executar as obras:

no-atendimento s necessidades do cliente em funo de incorrees nos
dados de entrada (etapa de diagnstico), prejudicando sua comercializao e
conseqentemente seu resultado financeiro;
inviabilizao de solues de projeto em funo da falta de dados de entrada
ou no-participao de todas as especialidades no incio do processo;
divergncias entre o produto projetado e o produto comercializado por falta de
comunicao com a incorporadora;
atrasos no cronograma em funo de deficincias na capacidade de
planejamento e gesto;
incompatibilidades entre projetos, em funo de deficincias na comunicao
entre os membros da equipe;
explicitao grfica deficiente em funo do no-conhecimento das reais
necessidades da equipe de produo;
opo por sistemas construtivos inadequados ao perfil da obra ou da
construtora por falta de conhecimento da cultura da construtora ou viso
global do empreendimento;
no-garantia de melhorias contnuas e/ou no-garantia da manuteno das
melhorias alcanadas em funo da falta de retroalimentao do processo; e
problemas de construtibilidade em funo do distanciamento entre o projeto e
o processo construtivo, entre outros.


4.2 ATIVIDADES DE COORDENAO DE PROJ ETOS


Na estrutura tradicional de empreendimentos de construo civil, aqui chamados de
novos, a coordenao de projetos desempenha um papel notadamente importante,
pois responsvel, dentre outras coisas, por atuar diretamente nos entraves
existentes nas interfaces de projeto, entre as diversas disciplinas, e com a etapa de
execuo da obra.
78


No entanto, se em empreendimentos novos ou convencionais a atuao desse
agente catalisador de informaes e gestor de conflitos, entre as diversas
atividades, importante para um processo de projeto adequado e eficiente, em
empreendimentos de reabilitao seu papel ainda mais importante.

O papel de integrador de equipes (LANA e ANDERY, 2001) fundamental em
empreendimentos de reabilitao. pois o nvel de complexidade das relaes entre
as equipes maior nesse tipo de empreendimento (





Figura 24). Alm disso, a ocorrncia de imprevistos no momento da execuo das
obras mais elevada em virtude dos elementos-surpresa, bastante comuns
durante a etapa de execuo das obras.
















ARQUITETO
EMPREENDEDOR
COORDENADOR DE
PROJETOS
ENGENHEIRO DE
SISTEMAS
PREDIAIS
DEMAIS
PROJETISTAS
EQUIPE PROJETO
PARA PRODUO*
PREPOSTO DO
EMPREENDEDOR
ENGENHEIRO DE
ESTRUTURAS
NECESSIDADES DO
USURIO
Equi pe de proj eto
MUTURIOS,
ASSOCIAES DE
MORADORES*
RGOS
PBLICOS DE
APROVAO
CONSULTORES:
reforo estrut ural ,
fundaes, patol ogi a,
si stemas predi ai s, etc.
* Quando aplicvel.
RGO
FINANCEIRO
DIRETRIZES DE
PROJETO NA EMPRESA
EXIGNCIAS LEGAIS E
DE NORMAS
PODER CIVIL
SOCIAL
PODER PBLICO
COORDENADOR DA
OBRAS
ARQUITETO
EMPREENDEDOR
COORDENADOR DE
PROJETOS
ENGENHEIRO DE
SISTEMAS
PREDIAIS
DEMAIS
PROJETISTAS
EQUIPE PROJETO
PARA PRODUO*
PREPOSTO DO
EMPREENDEDOR
ENGENHEIRO DE
ESTRUTURAS
NECESSIDADES DO
USURIO
Equi pe de proj eto
MUTURIOS,
ASSOCIAES DE
MORADORES*
RGOS
PBLICOS DE
APROVAO
CONSULTORES:
reforo estrut ural ,
fundaes, patol ogi a,
si stemas predi ai s, etc.
* Quando aplicvel.
RGO
FINANCEIRO
DIRETRIZES DE
PROJETO NA EMPRESA
EXIGNCIAS LEGAIS E
DE NORMAS
ARQUITETO
EMPREENDEDOR
COORDENADOR DE
PROJETOS
ENGENHEIRO DE
SISTEMAS
PREDIAIS
DEMAIS
PROJETISTAS
EQUIPE PROJETO
PARA PRODUO*
PREPOSTO DO
EMPREENDEDOR
ENGENHEIRO DE
ESTRUTURAS
NECESSIDADES DO
USURIO
Equi pe de proj eto
MUTURIOS,
ASSOCIAES DE
MORADORES*
RGOS
PBLICOS DE
APROVAO
CONSULTORES:
reforo estrut ural ,
fundaes, patol ogi a,
si stemas predi ai s, etc.
* Quando aplicvel.
RGO
FINANCEIRO
DIRETRIZES DE
PROJETO NA EMPRESA
EXIGNCIAS LEGAIS E
DE NORMAS
PODER CIVIL
SOCIAL
PODER PBLICO
COORDENADOR DA
OBRAS
79

Figura 24 - Proposta de estruturao de equipe multidisciplinar envolvida no
desenvolvimento do projeto (adaptado de MELHADO, 1994)

Isso ocorre porque empreendimentos de reabilitao geralmente apresentam uma
ocorrncia maior de entraves na etapa de execuo das obras, em virtude de
elementos no identificados nas etapas de diagnstico. Alm das diversidades
usuais encontradas nos trabalhos multidisciplinares, a interdependncia entre as
reas de projeto e obra exige coordenaes eficientes em ambas as reas. Dessa
forma, em empreendimentos de reabilitao, o papel da coordenao de projetos
fundamental, uma vez que a sistemtica das atividades das equipes de projeto e o
desenho do fluxo da informao dinmico ao longo da execuo do
empreendimento.

Segundo Manso (2006), cabe ao coordenador de projetos o gerenciamento e o
monitoramento do fluxo das informaes. A comunicao, que pode ser oral e
escrita, falada e ouvida, interna e externa, formal e informal, vertical e horizontal,
um dos aspectos mais importantes para o sucesso do empreendimento.

Assim como nas demais etapas do processo de projeto, a metodologia de
coordenao de projetos aplicada a empreendimentos novos ou convencionais
precisa ser revisada e adaptada realidade do empreendimento de reabilitao. A
aplicao de mtodos existentes poder no se mostrar eficiente, uma vez que toda
a estrutura do empreendimento e os fluxos internos so diferentes.

Fabricio, Melhado e Grilo (2003) defendem a autonomia do coordenador de projetos
para a deciso das solues de projeto que devem ou no ser tomadas. Segundo os
autores, para que haja essa autonomia o coordenador deve ter um papel efetivo na
contratao dos projetistas que comporo as equipes de projeto.

No modelo de gesto em que no h o papel do coordenador de projetos, as
atividades de coordenao acabam sendo executadas pelos profissionais, de
maneira conjunta com as demais atividades. Tradicionalmente, segundo Fabricio,
Melhado e Grilo (2003), nesses casos o projetista de arquitetura assume o papel de
80

coordenador e procura dividir seus esforos de desenvolvimento de projetos com as
atividades de coordenao.

Segundo Medeiros (2006), a atividade de coordenao demanda do profissional
imparcialidade e iseno nas definies. Na prtica, se o coordenador tambm
responsvel por uma disciplina de projetos, sua imparcialidade fica comprometida,
pois ele estar submetido s diretrizes estipuladas por ele mesmo, e ainda ter a
responsabilidade de faz-las serem cumpridas pelos demais agentes envolvidos. Ou
seja, se eventualmente ele no cumprir suas responsabilidades no papel de
projetista, ele ter menos autoridade para cobrar o mesmo das demais equipes de
projeto.

Em situaes nas quais o papel do coordenador de projetos no definido, os
eventuais conflitos de interesses existentes entre os diversos agentes envolvidos no
empreendimento, podem levar um tempo maior para serem resolvidos e, ainda
assim, as solues adotadas podem no obrigatoriamente atender aos interesses
gerais do projeto.

No decorrer do desenvolvimento dos projetos, os pontos crticos das etapas so
percebidos pelos projetistas das diversas especialidades. Cada projetista se dedica
a desenvolver a sua especialidade e a buscar informaes que subsidiem o
desenvolvimento daquela determinada disciplina. A viso holstica (LANA e
ANDERY, 2001) do empreendimento mais uma vez se mostra importante para o
processo de projeto.

As atividades de coordenao de projetos se iniciam desde as primeiras etapas do
empreendimento. Melhado et al (2005), ao apresentarem as principais tarefas a
serem cumpridas pela coordenao de projetos, afirmam que parte delas est
relacionada organizao e ao planejamento do processo de projeto, o que
chamam de planejamento do processo de projeto e, a outra parte, gesto e
coordenao de solues de projeto desenvolvidas, chamada de gesto do
processo de projeto.

81

Na etapa de planejamento do processo de projet, o coordenador tem condies de
antever os entraves do processo e coordenar as aes entre todos os projetistas
envolvidos.

Segundo Melhado et al (2005), so atividades do coordenador relativas ao
planejamento do processo de projeto:
estabelecer os objetivos e parmetros a serem seguidos no desenvolvimento
dos projetos;
definir os escopos de projeto, segundo especialidades e etapas de projeto;
planejar os custos de desenvolvimento dos projetos;
planejar as etapas e prazos de desenvolvimento das diversas etapas, no todo
e por especialidades de projeto, para estabelecerem-se cronogramas.

Ainda segundo os autores, so atividades do coordenador de projetos, quanto
gesto do processo de projeto:

controlar e adequar os prazos planejados para desenvolvimento das diversas
etapas e especialidades de projeto gesto de prazos;
controlar os custos de desenvolvimento dos projetos em relao ao planejado;
fomentar e garantir a qualidade das solues tcnicas adotadas nos projetos;
validar (ou fazer validar pelo empreendedor) as etapas de desenvolvimento e
os projetos dela resultantes;
fomentar a comunicao entre os participantes do empreendimento,
coordenar as interfaces e garantir a compatibilidade entre as solues das
mltiplas especialidades envolvidas no empreendimento; e
integrar as solues de projeto com as fases subseqentes do
empreendimento, particularmente na interface com a execuo da obra.

O detalhamento das atividades do coordenador, nas diferentes etapas do processo
de projeto, apresentado na Tabela 10 e ser comentada por etapas.



82









Tabela 10 Atividades de coordenao nas etapas de projeto (adaptado de Melhado et al, 2005)
continua
Etapa de projeto Atividades de coordenao
Etapas
preliminares
Formulao conjunta com o empreendedor do Programa de Necessidades (briefing);
Levantamento das restries legais de uso e ocupao da edificao em estudo;
Identificao das necessidades de adequao do imvel s leis e normas vigentes;
Assessoria ao empreendedor para a aquisio do imvel;
Identificao das demandas e assessoria na contratao de consultorias especializadas;
Coordenao dos trabalhos de diagnstico do imvel (incluindo anlise de projetos originais);
Coordenao das equipes de levantamento de campo (eventual);
Estimativa de recursos necessrios ao desenvolvimento do projeto;
Anlise da viabilidade financeira de um produto em um dado imvel;
Assessoria jurdica, fiscal e tributria para o empreendimento;
Formulao das diretrizes tecnolgicas do empreendimento;
Identificao e planejamento das etapas de desenvolvimento dos projetos;
Identificao e anlise crtica das interfaces de projeto a serem solucionadas;
Coordenao do fluxo de informaes entre os agentes envolvidos;
Validao de produtos e liberao para incio das etapas subseqentes;
Aprovao de memoriais descritivos do produto, maquetes, apto modelo, plantas e estande de vendas;
Anlise das propostas de prestao de servio e assessoria para contratao de projetistas;
Anlise dos custos e de alternativas tecnolgicas para execuo (eventual);
Consulta aos rgos pblicos competentes para efeito de aprovaes legais do projeto (eventual);
Assessoria ao empreendedor para contratao de construtora (eventual).
Identificao das especialidades de projeto, qualificaes de projetistas e escopos de projeto
necessrios segundo a natureza do produto a projetar;
(*) O termo eventualsignifica, aqui, que a atividade poder ser exercida por outro profissional ou rea e, apenas eventualmente, ser atribuda coordenao.

A participao do coordenador de projetos desde as primeiras etapas do
empreendimento importante para garantir que as informaes relevantes para as
etapas de projeto subseqentes sejam obtidas logo no incio. Um exemplo disso, em
empreendimentos de reabilitao, so as exigncias legais de atualizao do imvel
s leis e normas vigentes. As informaes coletadas nessa etapa sero
fundamentais para compor a anlise de viabilidade. Eventualmente, o custo para
atualizao do imvel s exigncias legais vigentes pode conduzir inviabilidade
tcnico-econmica do empreendimento.
83


Nessa etapa, vale a pena destacar que a coordenao de projetos deve contribuir
para que os elementos coletados nas atividades de diagnstico do imvel dem
subsdios para a anlise de viabilidade do empreendimento. Eventualmente, o
coordenador de projetos ser o responsvel pela coordenao das equipes de
campo. Em empreendimentos pblicos, onde tradicionalmente a execuo das obras
contratada posteriormente elaborao dos projetos, a empresa construtora no
participa da etapa de viabilidade.

Nessa situao, as equipes de levantamento de campo podem ser contratadas pelas
empresas projetistas ou diretamente pelo rgo pblico para auxiliar na etapa de
diagnstico. O papel do coordenador de projetos, que pode ser exercido pelo corpo
tcnico do rgo pblico, por exemplo, passa a ser ainda mais importante para que
as informaes sejam transferidas de um agente ao outro ao longo das etapas do
empreendimento.

O coordenador de projetos, alm de promover que o fluxo das informaes entre as
equipes de projeto seja realizado da melhor forma possvel, eventualmente poder
intermediar o fluxo de informaes das equipes de projeto com as equipes de
levantamento de dados no campo (
Tabela 11). Na elaborao dos projetos de reabilitao, parte dos dados de entrada
so as restries/oportunidades impostas pela estrutura existente. Portanto, as
equipes de projeto dependem destas informaes de campo para desenvolverem os
projetos especficos.

Tabela 11 Atividades de coordenao nas etapas de projeto (adaptado de Melhado et al, 2005)
continuao
Etapa de projeto Ati vidades de coordenao
Formalizao
Coordenao do fluxo de informaes entre os agentes intervenientes para o desenvolvimento das
partes do projeto, incluindo equipes de levantamento de dados no campo;
Controle do processo quanto ao tempo e demais recursos, incluindo as aes corretivas
necessrias;
Organizao, realizao e registro de reunies de coordenao de projetos;
Anlise das solues e do seu grau de satisfao frente ao Programa de Necessidades;
Avaliao dos indicadores de projeto;
Anlise crtica e tomada de decises sobre as necessidades de integrao das solues;
Validao de produtos de projeto e liberao para incio das etapas subseqentes;
84

Avaliao do desempenho dos projetistas contratados.
Detalhamento
Coordenao do fluxo de informaes entre os agentes intervenientes para o desenvolvimento das
partes do projeto, incluindo equipes de levantamento de dados no campo;
Controle do processo quanto ao tempo e demais recursos, incluindo as aes corretivas
necessrias;
Organizao, realizao e registro de reunies de coordenao de projetos;
Validao de produtos de projeto e liberao para incio das etapas subseqentes;
Avaliao do desempenho dos projetistas contratados.
(*) O termo eventualsignifica, aqui, que a atividade poder ser exercida por outro profissional ou rea e, apenas eventualmente, ser atribuda coordenao.


A participao do coordenador de projetos, na etapa de planejamento e execuo
das obras de reabilitao (Tabela 12), ser um agente importante para garantir que
as solues de projeto sejam tomadas quando forem identificadas novas
interferncias de projeto no canteiro de obras. J untamente com o coordenador de
obras, o coordenador de projetos garantir que as interferncias encontradas no
canteiro, durante a execuo das obras de reabilitao, sejam conhecidas e
estudadas pelas equipes de projeto e que essa responsabilidade no seja delegada
s equipes de obra.

Tabela 12 Atividades de coordenao nas etapas de projeto (adaptado de Melhado et al, 2005)
concluso
Etapa de projeto Ati vidades de coordenao
Planejamento e
Execuo da obra
Acompanhamento e avaliao do uso dos projetos no canteiro de obras e seus eventuais ajustes;
Promover agilidade no processo de definio de solues de projeto quando interferncias no
previstas so identificadas;
Coordenao do fluxo de informaes entre os agentes envolvidos;
Organizao, realizao e registro de reunies de preparao da execuo da obra (eventual).
Ps-entrega do
Empreendimento
Avaliao ps-ocupao e adequao do edifcio a parmetros de desempenho e manuteno;
Organizao, realizao e registro de reunies de avaliao e retroalimentao (eventual).
(*) O termo eventualsignifica, aqui, que a atividade poder ser exercida por outro profissional ou rea e, apenas eventualmente, ser atribuda coordenao.

O coordenador deve iniciar suas atividades no empreendimento desde a escolha da
edificao a reabilitar. Em empreendimentos de reabilitao, o empreendedor deve
contar com o apoio tcnico da coordenao de projetos para desenvolver o pr-
diagnstico da edificao a reabilitar.

A participao do coordenador, desde as primeiras etapas do empreendimento,
orientar as atividades de maneira que o fluxo do processo de projetos se inicie de
maneira organizada, desde o princpio, e as informaes produzidas ao longo das
85

etapas sejam permeadas entre as equipes envolvidas. A consolidao das
alternativas aventadas nas etapas de diagnstico e o estudo de viabilidade do
empreendimento, alm da tomada de deciso de reabilitar, ou no, determinada
edificao, ser conduzida pelo coordenador de projetos.

Manso (2006) entende que a liderana do coordenador de projetos na gesto do
desenvolvimento do projeto primordial para garantir a qualidade no processo de
projeto e, conseqentemente, no produto pela integrao dos diversos
intervenientes.

Nascimento (2002) destaca que a coordenao precisa ser responsvel pelo
controle dos documentos e dados distribudos equipe, a fim de evitar retrabalhos.
O autor enfatiza a importncia do cuidado para que os integrantes da equipe no
sejam sobrecarregados de dados, informaes e documentos. O papel do
coordenador estar atento, acompanhar o desenvolvimento dos projetos e alimentar
as diferentes disciplinas com as informaes atualizadas necessrias para as
diferentes etapas. O uso inadequado e o acmulo excessivo de informaes podem
criar desarmonia nos processos ao longo do empreendimento.


4.2.1 O perfil do coordenador de projetos


A cultura das empresas quanto gesto de seus empreendimentos tem passado por
processos de mudana nos ltimos anos. A coordenao de projetos j realidade
em muitas empresas incorporadoras/ construtoras na cidade de So Paulo.

O modelo de coordenao de projetos mais comum nos empreendimentos aquele
no qual o projetista de arquitetura exerce a funo do coordenador de projetos. Pelo
fato de, tradicionalmente, essa ser uma das primeiras disciplinas de projeto a iniciar
suas atividades no empreendimento e pelo tipo de relacionamento que, muitas
vezes, cultivado entre o empreendedor e a empresa de projetos de arquitetura,
somado ao fato de que essa disciplina a principal fornecedora de dados para o
86

incio dos trabalhos das demais disciplinas de projeto, o arquiteto acaba
concentrando em si mesmo as atividades de coordenao.

Melhado (2002), ao analisar o perfil do coordenador sob o ponto de vista de
processos da coordenao de projetos, destaca a importncia desse profissional ser
uma pessoa que possua boa organizao no trabalho, conceitos de administrao e
de gesto.

Para Manso (2006), o coordenador de projetos deve desenvolver as habilidades de
liderana, caso no seja um lder nato. Segundo o autor, a atuao do coordenador
de projetos est fortemente orientada para a liderana do processo e da equipe, pois
quem estabelece limites e prioridades, guia, orienta, delega, motiva e encoraja, a
fim de extrair o melhor das pessoas.

Thomaz (2001) destaca a importncia da coordenao de projetos ser realizada por
profissional com conhecimento e experincia adequados ao tipo de empreendimento
que ser executado. Alm disso, deve contar com a confiana do empreendedor, ou
da empresa construtora, e deve participar diretamente da escolha das empresas que
faro parte da equipe de projetos. Segundo o autor, o profissional pode ser o autor
do projeto de arquitetura, um profissional experiente da empresa construtora ou um
consultor especialmente contratado para essa funo.

Entretanto, dependendo das caractersticas do empreendimento, o projetista de
arquitetura pode no se mostrar capaz de exercer simultaneamente todas as
atividades de coordenao de projetos. Alm das habilidades de gesto
necessrias e experincia quanto execuo de obras, outros aspectos tcnicos
podem ser requeridos ao longo do empreendimento
27
:

sobre tcnicas e processos de projeto pertinentes s vrias disciplinas
envolvidas (arquitetura, paisagismo, fundaes, estruturas, sistemas prediais,
frmas, vedaes etc.);

27
Manual de Escopo de Servios para Coordenao de Projetos Indstria Imobiliria (verso 1.1).
AGESC. Disponvel em: http://www.manuaisdeescopo.com.br/Main.php?do=Inicial. Acesso em
17.11.2007.
87

sobre normas tcnicas, legislao federal, estadual ou municipal, cdigos de
construo e padres das concessionrias locais de servios pblicos (gua,
esgoto, energia, telefone, gs, TV por assinatura etc.);
sobre tecnologia construtiva em curso e inovaes tecnolgicas no segmento
de edificaes;
sobre tcnicas de planejamento, programao e controle de projetos;
sobre informtica e gesto de informao.

H casos de reabilitao de edifcios em que h a necessidade de dedicao
integral do profissional funo de coordenador de projetos, como ser apresentado
adiante nos resultados de um dos estudos de caso realizados.

Devido falta de tempo para conciliar as atividades de desenvolvimento de projetos
de arquitetura e coordenao de projetos, por vezes, as atividades de coordenao
so penalizadas e simplificadas compatibilizao de projetos. Essa atividade, que
compreende a sobreposio dos elementos grficos para a identificao de
eventuais interferncias entre projetos e a indicao de alternativas de soluo,
parte das atividades de coordenao e no representam a sua totalidade.

Assim como os demais projetistas das diversas especialidades, os projetistas de
arquitetura dedicam-se a desenvolver seus projetos e, exercer as atividades de
coordenao torna-se, ento, mais um desafio.

Thomaz (2001) apresenta as principais vantagens e desvantagens dos diferentes
perfis de coordenao de projetos (

Tabela 13).

Tabela 13 - Caractersticas das diferentes modalidades de coordenao de projetos
(adaptado de THOMAZ, 2001)




influencivel por vcios da construtora
tendncia de favorecer custos
pouco domnio das tcnicas de projeto de
reabilitao
conhece a cultura da construtora
maior experincia na produo
melhor ligao entre projeto e obra
i ilid d t d d d i
Profissional ligado
construtora
no conhecer bem a cultura da
construtora
pouca familiaridade com produo
formao tecnolgica insuficiente
menor agilidade na interface com equipes
de campo
viso sistmica do projeto de reabilitao
facilidade de detectar interferncias entre
projetos e entre projeto e estrutura existente
imparcialidade entre tcnica e custos
melhor interface com equipes de projeto
Arquiteto ou escritrio de
arquitetura
Desvantagens Vantagens Coordenador de projetos
influencivel por vcios da construtora
tendncia de favorecer custos
pouco domnio das tcnicas de projeto de
reabilitao
conhece a cultura da construtora
maior experincia na produo
melhor ligao entre projeto e obra
i ilid d t d d d i
Profissional ligado
construtora
no conhecer bem a cultura da
construtora
pouca familiaridade com produo
formao tecnolgica insuficiente
menor agilidade na interface com equipes
de campo
viso sistmica do projeto de reabilitao
facilidade de detectar interferncias entre
projetos e entre projeto e estrutura existente
imparcialidade entre tcnica e custos
melhor interface com equipes de projeto
Arquiteto ou escritrio de
arquitetura
Desvantagens Vantagens Coordenador de projetos
88











Em empreendimentos de reabilitao voltados atualizao dos sistemas prediais,
visando torn-los mais eficientes, principalmente em edifcios comerciais onde o
custo de operao e manuteno do edifcio contribui para a valorizao de mercado
do imvel, a funo de coordenao de projetos pode ser exercida, por exemplo, por
um consultor especialista em sistemas prediais, como destaca Thomaz (2001).

As principais vantagens do perfil de coordenao ligado empresa construtora so
a sua experincia na produo. Isso lhe confere uma leitura da aplicabilidade do
projeto de reabilitao e da sua construtibilidade, que poder contribuir para que
anteveja eventuais interferncias na execuo.

Em empreendimentos de reabilitao, dependendo da intensidade da interveno
realizada na edificao, a demanda do coordenador, como facilitador entre os
agentes envolvidos na rotina do empreendimento, pode ser grande. O coordenador,
caso tenha experincia em empreendimento de reabilitao e tenha desenvolvido
experincia e conhecimento sobre coordenao desse tipo de empreendimento,
certamente ter mais facilidade na conduo das atividades do que aquele que se
defronta pela primeira vez com essa situao.

Entretanto, mesmo assim, so muitas as atividades de coordenao em projetos de
reabilitao. Por isso, recomendvel que um profissional seja dedicado
exclusivamente atividade de coordenao, principalmente em empreendimentos
de reabilitao.

89

Na Tabela 14 de Melhado et al (2005) mencionada uma das caractersticas mais
importantes para o coordenador de projetos em empreendimentos de reabilitao:
agilidade nas decises e na validao das solues de projeto propostas.

Em virtude da dinmica de desenvolvimento dos projetos em empreendimento de
reabilitao ser diferente de empreendimento novos ou convencionais e, muitas
vezes, avanar a uma sobreposio entre as etapas de obra e projeto,
fundamental que o coordenador de projetos tenha capacidade de agilizar as
decises de projeto e validar as solues propostas. No raramente, as decises de
projetos so orientadas pelas demandas criadas pelas equipes de obra e as
solues de projetos so definidas de acordo com o andamento das obras.

Tabela 14 - Competncias e conhecimentos teis para o desempenho da coordenao de
projetos (MELHADO et al, 2005)
COMPETNCIAS E CONHECIMENTOS DO COORDENADOR
Capacidade de identificao das atividades necessrias ao desenvolvimento do projeto;
Capacidade de gesto dos custos e programao dos recursos para o projeto;
Capacidade de previso e controle de prazos;
Capacidade de tomada de decises de carter gerencial como a aprovao de produtos
intermedirios e a liberao para incio de etapas do projeto;
Formao e experincia para identificao e caracterizao das interfaces tcnicas entre as
especialidades;
Capacidade para estabelecer diretrizes e parmetros tcnicos relativos s caractersticas dos
produtos, dos processos de aquisio e dos processos de execuo envolvidos;
Capacidade de ordenao do fluxo de informaes entre os agentes envolvidos;
Capacidade para analisar as solues tcnicas e o grau de soluo global atingida;
Facilidade para lidar com problemas complexos e multidisciplinares;
Capacidade de seleo e formao de equipe segundo as capacitaes/ especialidades
demandadas pela natureza do empreendimento a ser projetado;
Liderana e presena de esprito para mediar e conduzir solues negociadas;
Agilidade nas decises e na validao das solues de projeto propostas;
Capacidade de gerenciamento de alterao de escopo dos projetos; e
Gesto de conflitos

Entretanto, como a existncia de imprevistos uma das caractersticas mais
marcantes dos empreendimentos de reabilitao, a rapidez na tomada de deciso
90

na etapa de obra igualmente importante. de fundamental importncia a presena
de um profissional responsvel pelo diligenciamento, que tenha uma viso sistmica
do empreendimento, inclusive do ponto de vista econmico-financeiro, e que tenha
relacionamento prximo com o empreendedor.

A mudana de escopo dos projetos pode acontecer em empreendimentos de
reabilitao, dentre outras razes, quando a etapa de diagnstico no foi cumprida
adequadamente. A falta de elementos importantes para elaborao dos projetos
convertida em premissas que, futuramente, precisam ser revistas e,
conseqentemente, o escopo do projeto alterado. Ou, ento, a dedicao de
determinada empresa de projeto se torna maior do que a prevista no escopo original.
Esses aspectos precisam ser geridos pelo coordenador de projetos, que deve ser
capaz de gerenciar as alteraes de escopo dos projetos.

Em virtude da atividade de coordenao de projetos exigir um relacionamento
constante com os agentes envolvidos no empreendimento, segundo Novaes (1996)
o profissional ainda deve ter as seguintes caractersticas:

facilidade de comunicao;
capacidade de comprometer os participantes com os objetivos do
empreendimento;
capacidade para identificar as causas de impasses, e de resolv-los, em
reas de interesses distintos.


4.2.2 Modelos de coordenao de projetos


A coordenao de projetos deve estabelecer mecanismos de controle de processos
que permitam a gesto adequada dos diversos aspectos do empreendimento, tais
como: atendimento a prazos, qualidade, custo, escopo, satisfao dos clientes etc.

Melhado et al (2005) propem que os modelos de coordenao de projetos sejam
diferentes para cada tipo e porte de empreendimento. A coordenao de projetos
91

pode ser aplicada de diferentes maneiras para atingir seus objetivos e, para isso,
deve estar adaptada ao tipo do empreendimento.

Para Manso (2006), embora a opo de se contratar os servios de coordenao de
projetos traga benefcios, dentre eles o de possibilitar que sejam agregadas
informaes das melhores prticas aplicadas por outras empresas (concorrentes), a
principal desvantagem gerada pela falta de um coordenador interno a no
incorporao dos conhecimentos adquiridos ao know-how da empresa. Isso pode,
segundo o autor, levar oscilao no padro de qualidade dos produtos, em funo
da falta de retroalimentao de todo o processo.

Para Fabricio, Melhado e Grilo (2003) a coordenao de projetos exige a articulao
e o questionamento das especialidades de projeto em benefcio do todo. Para isso,
complementam os autores, o coordenador deve possuir conhecimento
multidisciplinar que contemple as esferas produto e obra, alm da capacidade de
gerenciar o processo e integrar as equipes de projeto. Entretanto, devem ser
consideradas as caractersticas especficas de cada empreendimento, de maneira
que o modelo de coordenao adotado esteja alinhado com a estratgia competitiva
e a capacidade tcnica e gerencial das empresas. A relao de modelos de
coordenao com os tipos de empreendimentos apresentada na Tabela 15.

Tabela 15 - Modelos de coordenao e suas vantagens potenciais (adaptado de FABRICIO;
MELHADO; GRILO, 2003)
NATUREZA DA
REABILITAO
MODELO DE
COORDENAO
JUSTIFICATIVAS
(VANTAGENS POTENCIAIS)
Profissional da empresa
incorporadora e construtora
contratante
(Engenheiro ou arquiteto)
Coordenao forte
Maior integrao ao produto das variveis
da produo
Adequao tecnolgica das solues de
projeto
Empreendimentos
residenciais privados
Coordenao terceirizada
(Engenheiro ou arquiteto)
Potencial conflito quanto legitimidade/
poder do coordenador soluo de
compromisso
Equilbrio entre enfoques complementares
do projeto
Potencialidade de incorporao de novas
tecnologias
Empreendimentos
habitacionais pblicos
Arquiteto autor do projeto Coordenao de carter formal
Coordenaes de projeto e de execuo
92

so distintas
Empreendimentos
industriais
Engenheiro responsvel pela
concepo do processo de
produo industrial
(profissional interno ou externo)
Prioridade aos objetivos do cliente
Funes no-produtivas em segundo
plano

Arquiteto autor do projeto Importncia da funo esttica e da
imagem
Empreendimentos
comerciais

Engenheiro responsvel pelos
sistemas prediais
(profissional interno ou externo)
Prioridade aos objetivos do cliente
Funes no-produtivas em segundo
plano
Equilbrio entre enfoques complementares
do projeto
Adequao tecnolgica das solues de
projeto
Pequenos
empreendimentos
Arquiteto autor do projeto Menor peso das decises tcnicas

Segundo os autores, na reabilitao dos empreendimentos industriais ou comerciais
onde h uma disciplina de projeto no centro das prioridades do empreendimento, o
profissional especialista, ou o escritrio de projetos responsvel por essa disciplina,
dever assumir a coordenao dos projetos. Isso lhe conferir maior autonomia para
decises e uma viso sistmica do empreendimento, o que contribuir para que os
objetivos do cliente sejam atendidos de maneira satisfatria.

Para Thomaz (2001), o coordenador de projetos deve zelar pelo atendimento da
filosofia do empreendimento. Em outras palavras, responsabilidade do
coordenador orientar os trabalhos relativos ao projeto para que a cultura prpria do
empreendedor e/ou dos clientes seja garantida no empreendimento.
93

5 EXPERINCIAS DE REABILITAO DE EDIFCIOS: ESTUDOS
DE CASO


Nesse captulo sero apresentados os resultados dos trs estudos de caso. Esta
etapa do trabalho contempla os resultados da pesquisa de campo realizada em dois
empreendimentos de reabilitao situados na cidade de So Paulo e um
empreendimento situado na cidade de Lyon, Frana. Os casos nacionais
apresentam dois modelos diferentes de gesto de projetos para empreendimentos
de reabilitao, ambos localizados na regio central de So Paulo. J estudo de
caso realizado em Lyon, Frana apresentar um terceiro modelo de gesto de
projetos aplicado a um empreendimento, no qual a etapa de diagnstico foi o fator
principal.
94


5.1 ESTUDO DE CASO 1: EDIFCIO ANA CINTRA (CENTRO SO PAULO, SP)


5.1.1 Histrico do empreendimento


O estudo de caso que ser apresentado a seguir, refere-se reabilitao do Edifcio
Ana Cintra, tambm chamado de Santa Ceclia C (Figura 25), situado Rua Ana
Cintra n. 123, esquina com Avenida So J oo, centro da cidade de So Paulo-SP.
O imvel foi inserido no programa Pr-LarAtuao em Cortios (PAC) da
Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de So Paulo
(CDHU), empresa pblica ligada Secretaria de Habitao do Estado de So Paulo.


Figura 25 Fachada dos fundos do Ed. Ana Cintra: antes (esq.) e aps a reabilitao (dir.) -
fonte: arquivo do autor

O imvel foi apresentado ao PAC/CDHU pelo Frum dos Cortios e Sem-Teto de
So Paulo, entidade filiada Unio dos Movimentos por Moradia UMM, juntamente
com a proposta de reabilitao e converso para Habitao de Interesse Social
95

(HIS). O pblico alvo desse empreendimento seriam famlias que residiam em
cortios localizados no centro da Capital.

Aps anlise da proposta e aquisio do imvel, em abril de 1999, o PAC/CDHU
autorizou a ocupao provisria do imvel pelas famlias ligadas entidade, at que
os processos de contratao dos projetos e das obras de reabilitao fossem
realizados. Em dezembro de 2001, as 81 famlias que ocupavam o Ed. Ana Cintra
decidiram fundar a entidade denominada Movimento Sem-Teto do Centro - MSTC
(CDHU-SGPAC, 2002) que assumiria, posteriormente, a interlocuo direta com o
PAC/CDHU sobre o destino do imvel quando da sua reabilitao.

PR-LARATUAO EM CORTIOS PAC
O Pr-LarAtuao em Cortios (PAC) responsvel pelo atendimento populao
encortiada dos grandes centros urbanos do Estado de So Paulo. Para isso,
promove, alm da reabilitao de edificaes, a construo de imveis para suprir
essa demanda. O programa foi efetivamente implantado em junho de 2002 com a
assinatura do contrato de emprstimo, junto ao Banco Interamericano de
Desenvolvimento BID, no valor de 70 milhes de dlares (CDHU-SGPAC, 2002).

A abrangncia do programa na cidade de So Paulo foi orientada pelo levantamento
cadastral e pesquisa scio-econmica desenvolvida em conjunto com a Fundao
Sistema Estadual de Anlise de Dados (SEADE). Nesse trabalho, a rea central da
cidade foi mapeada em nove regies denominadas Setores Bsicos de Interveno
(SBI): Barra Funda/Bom Retiro, Brs, Bela Vista, Belm, Cambuci, Liberdade,
Moca, Santa Ceclia e Pari, conforme ilustrado na Figura 26. Para cada SBI foram
identificados os nmeros de cortios e quantificados tanto a populao residente nos
cortios como os seus respectivos indicadores scio-econmicos.

O Ed. Ana Cintra, objeto deste estudo, est localizado no chamado SBISanta
Ceclia. Nessa regio foram identificados 123 cortios contendo 1.437 domiclios que
abrigavam, na poca do levantamento, 3.214 moradores (CDHU-SEADE, 2002).

96


Figura 26 - Setores bsicos de interveno (SEADE-CDHU, 2002)


5.1.2 Estudo de viabilidade


No que diz respeito viabilidade da operao de aquisio do Ed. Ana Cintra, um
dos aspectos favorveis que deu agilidade sua comercializao foi o fato do imvel
ter sido registrado no cartrio de imveis com apenas uma matrcula, condio essa
mantida pelo proprietrio.

A aquisio de um edifcio inteiro, quando ele possui diversos proprietrios, tende a
ser uma operao mais lenta e complexa em virtude dos diferentes interesses das
partes envolvidas. No caso do Ed. Ana Cintra, como foi mantida uma nica matrcula
do imvel desde a sua construo, a negociao com um nico proprietrio foi
entendida como um aspecto facilitador pela CDHU na sua comercializao.

Do ponto de vista tcnico, no foram realizadas investigaes detalhadas nas
condies do imvel e no impacto do novo uso que seria atribudo estrutura
existente que subsidiassem o estudo de viabilidade tcnico-comercial.

97

O edifcio projetado, na dcada de 1940, para abrigar 36 famlias, teria a sua
ocupao adensada para 70 unidades habitacionais de interesse social. Para
viabilizar esse adensamento seria necessrio um incremento no nmero de
elementos de vedao internos, o que implicaria na redistribuio das cargas
atuantes na estrutura e fundao. Entretanto, no foram realizadas prospeces
tcnicas para anlise desse impacto.

Devido ao elevado padro de acabamento, conforme ilustrado na Figura 27, e o seu
relativo bom estado de conservao, foi considerado o reaproveitamento dos
materiais aplicados. Entretanto, para isso no foram realizados diagnsticos
detalhados do estado de conservao e/ou mapeamento do potencial de
reaproveitamento dos componentes e materiais aplicados na edificao, frente
nova redistribuio das unidades habitacionais.


Figura 27 Revestimento em mrmore no piso da escadaria (esq.) e vista do hall de elevadores
no pavimento trreo (dir.) fonte: arquivo do autor




5.1.3 Caracterizao do empreendimento

98


Os projetos originais de aprovao junto Prefeitura Municipal de So Paulo
(PMSP) foram localizados pela equipe do PAC. Datados de 1941, os projetos
detalham, alm dos 36 apartamentos (distribudos em 10 andares), unidades
comerciais no pavimento trreo e um pavimento no subsolo para abrigar a garagem
de veculos (que no foi construdo).

O projeto de reabilitao e converso do edifcio para habitao de interesse social
fez com que as 36 unidades habitacionais (u.hs.) existentes dessem lugar a 70
novas u.hs., com rea til variando entre 42 e 55 m. As unidades comerciais do
pavimento trreo foram mantidas.

Para isso, as unidades, originalmente de 02 dormitrios, passariam a ter como
tipologia padro apenas 01 dormitrio, 01 banheiro, 01 sala e cozinha conjugadas e
01 rea de servio.

Devido descontinuidade da elevao do edifcio, novas u.hs. foram distribudas
nos pavimentos da seguinte forma:
a. 1 ao 6 andar: 08 unidades habitacionais por pavimento (Figura 28):

Figura 28 Planta do projeto de reabilitao: 1 ao 6 pavimentos (fonte: CDHU)

99

b. 7 ao 10 andar: 05 unidades habitacionais por pavimento (Figura 29):

Figura 29 Planta do projeto de reabilitao: 7 ao 10 pavimentos (fonte: CDHU)

c. 11 andar: 02 unidades habitacionais (Figura 30):

Figura 30 - Planta do projeto de reabilitao: 11 pavimento (fonte: CDHU)


100

5.1.4 Organizao do empreendimento


O PAC conta com uma estrutura interna de gesto que atua no empreendimento em
todas as fases: promoo da assistncia populao encortiada (pblico alvo),
negociao das demandas junto aos movimentos populares de moradia, elaborao
do programa de necessidades, contratao dos projetos, coordenao dos projetos,
acompanhamento ps-ocupao etc.

A operacionalizao das atividades de gesto do programa, assim como as de
gerenciamento e fiscalizao das obras, apoiada por empresas contratadas,
denominadas gerenciadoras. No caso do Ed. Ana Cintra, a mesma empresa
gerenciadora foi responsvel pelo apoio gesto do programa e pelo
gerenciamento/ fiscalizao das obras.

Na Figura 31 so apresentados as principais etapas e os produtos e agentes
envolvidos durante a realizao do empreendimento. A equipe de gesto do PAC
est localizada no centro de todas as etapas, pois a responsvel pelo
empreendimento e pela interlocuo entre os agentes envolvidos (incluindo os
departamentos de projetos e obras da Companhia).












Figura 31 Ciclos do empreendimento sob atuao da equipe de gesto do PAC (fonte: dados
coletados junto CDHU)
Aquisio
do imvel
Operao/
Manuteno
Movimentos/
entidades
popul ar
Identif icao
da demanda
Departamento de
Projetos
Departamento de
Obras
Empresas
projetistas
Empresas de
construo
Empresas de
gerenciamento
Atendimento
demanda
Projeto
Conceitual
Projeto
Bsico
Projeto
Detalhado
Empresas de
gerenciamento
Obras de
Reabilitao
Estudos de
Viabilidade
Empresas de
Consultoria
Empresas de
Consultoria
Pr-lar Atuao em
Cortios
Empresas de
fiscalizao
Empresas
projetistas
Projetos
complementares
Empresas de
Consultoria
Empresas de
gerenciamento
Movimentos/
entidades
popul ar
Concessionrias rgos de
aprovao
rgos de
aprovao
rgos de
aprovao
Aquisio
do imvel
Operao/
Manuteno
Movimentos/
entidades
popul ar
Identif icao
da demanda
Departamento de
Projetos
Departamento de
Obras
Empresas
projetistas
Empresas de
construo
Empresas de
gerenciamento
Atendimento
demanda
Projeto
Conceitual
Projeto
Bsico
Projeto
Detalhado
Empresas de
gerenciamento
Obras de
Reabilitao
Estudos de
Viabilidade
Empresas de
Consultoria
Empresas de
Consultoria
Pr-lar Atuao em
Cortios
Empresas de
fiscalizao
Empresas
projetistas
Projetos
complementares
Empresas de
Consultoria
Empresas de
gerenciamento
Movimentos/
entidades
popul ar
Concessionrias rgos de
aprovao
rgos de
aprovao
rgos de
aprovao
101


Em cada um dos quadrantes da figura foram indicados os principais agentes
envolvidos nas etapas. Pode-se notar que a equipe de gesto do programa est
sempre apoiada por empresas de gerenciamento.


5.1.5 Estado geral da edificao


A edificao, que se encontrava praticamente desocupada apenas o funcionrio
que fazia a segurana do imvel e sua famlia habitavam o edifcio foi ocupada por
famlias que viviam em cortios no centro da Capital. O perodo de ocupao duraria
o prazo da licitao dos projetos e obras e da respectiva emisso da ordem de incio
dos servios de reabilitao da edificao. Esse perodo de ocupao provisria foi
de aproximadamente cinco anos, como mostra a Figura 32:









Figura 32 Cronologia dos eventos: projeto e execuo das obras de reabilitao (fonte:
dados coletados junto CDHU)

Como a ocupao do imvel foi feita por um nmero de famlias superior s 36
unidades habitacionais existentes at ento, durante o perodo de ocupao as
adaptaes no imvel foram sendo realizadas pelos prprios moradores e, conforme
as suas necessidades circunstanciais (Figura 33).
Aqui sio do imvel
pela CDHU
(autorizada ocupao provisria )
Aqui sio do imvel
pela CDHU
(autorizada ocupao provisria )
Contratao
Proj eto Bsi co
(empresa: FM Rodrigues )
Contratao
Proj eto Bsi co
(empresa: FM Rodrigues )
ano 2000
Contratao
Obras Reabil itao
(empresa: CROMA)
Contratao
Obras Reabil itao
(empresa: CROMA)
ano 2001
Desocupao do edifcio
Inci o das obras
Prazo previsto: 12 meses
Desocupao do edifcio
Inci o das obras
Prazo previsto: 12 meses
Concl uso das obras de
reabilitao
Prazo realizado: 12 meses
Concl uso das obras de
reabili tao
Prazo realizado: 12 meses
Aqui sio do imvel
pela CDHU
(autorizada ocupao provisria )
Aqui sio do imvel
pela CDHU
(autorizada ocupao provisria )
abr.1999
Contratao
Proj eto Bsi co
(empresa: FM Rodrigues )
Contratao
Proj eto Bsi co
(empresa: FM Rodrigues )
ano 2000
Contratao
Obras Reabil itao
(empresa: CROMA)
Contratao
Obras Reabil itao
(empresa: CROMA)
ano 2001
Desocupao do edifcio
Inci o das obras
Prazo previsto: 12 meses
Desocupao do edifcio
e i nci o das obras
j an.2004
Concl uso das obras de
reabilitao
Prazo realizado: 12 meses
Concl uso das obras de
reabil itao e ocupao
do imvel pelos moradores
nov.2006
Aqui sio do imvel
pela CDHU
(autorizada ocupao provisria )
Aqui sio do imvel
pela CDHU
(autorizada ocupao provisria )
Contratao
Proj eto Bsi co
(empresa: FM Rodrigues )
Contratao
Proj eto Bsi co
(empresa: FM Rodrigues )
ano 2000
Contratao
Obras Reabil itao
(empresa: CROMA)
Contratao
Obras Reabil itao
(empresa: CROMA)
ano 2001
Desocupao do edifcio
Inci o das obras
Prazo previsto: 12 meses
Desocupao do edifcio
Inci o das obras
Prazo previsto: 12 meses
Concl uso das obras de
reabilitao
Prazo realizado: 12 meses
Concl uso das obras de
reabili tao
Prazo realizado: 12 meses
Aqui sio do imvel
pela CDHU
(autorizada ocupao provisria )
Aqui sio do imvel
pela CDHU
(autorizada ocupao provisria )
abr.1999
Contratao
Proj eto Bsi co
(empresa: FM Rodrigues )
Contratao
Proj eto Bsi co
(empresa: FM Rodrigues )
ano 2000
Contratao
Obras Reabil itao
(empresa: CROMA)
Contratao
Obras Reabil itao
(empresa: CROMA)
ano 2001
Desocupao do edifcio
Inci o das obras
Prazo previsto: 12 meses
Desocupao do edifcio
e i nci o das obras
j an.2004
Concl uso das obras de
reabilitao
Prazo realizado: 12 meses
Concl uso das obras de
reabil itao e ocupao
do imvel pelos moradores
nov.2006
102


Figura 33 - Famlias do Movimento Sem-teto do Centro que ocuparam o Ed. Ana Cintra
(CDHU-SGPAC, 2002)

Durante os cinco anos de ocupao no foram realizados servios de manuteno
predial e o estado geral da edificao tornou-se diferente daquele que serviu de
base para elaborao dos documentos licitatrios, apresentado na poca da
aquisio do imvel. Aps a desocupao do imvel, foram encontrados batentes e
portas arrombadas, janelas de madeira e persianas danificadas (Figura 34), azulejos
e pisos quebrados etc.

Figura 34 Parte dos caixilhos e persianas de madeira foram substitudos caixilhos de PVC na
reabilitao (dir.) fonte: arquivo do autor
103


O escopo original das obras de reabilitao havia sido alterado. Alm disso, fez-se
necessria a reavaliao das diretrizes de projeto, pois o reaproveitamento de parte
dos materiais de acabamento e componentes, inicialmente previsto, estava
comprometido.


5.1.6 O processo de projeto


5.1.6.1 DESENVOLVIMENTO E FORMALIZAO DO PRODUTO


O programa de necessidades que foi desenvolvido pela equipe tcnica do PAC deu
subsdio elaborao dos projetos bsicos. Estes projetos foram desenvolvidos
tomando, como base, o estado de conservao do edifcio quando da sua aquisio
pela CDHU. Estes documentos, por sua vez, foram utilizados no edital licitao para
contratao das obras de reabilitao.

As diretrizes de projeto inicialmente indicavam o reaproveitamento integral dos
componentes e revestimentos existentes (Figura 35). Os pisos de taco de madeira
dos apartamentos deveriam ser mantidos originais, assim como os azulejos, as
esquadrias de madeira, os pisos de mrmore das escadarias, as cabines dos
elevadores etc.

Essa deciso se justificou pelo fato de que, inicialmente, os materiais estarem em
boas condies para a reutilizao, serem de boa qualidade e terem padro de
qualidade superior ao usualmente utilizado nas construes de padro popular.

104


Figura 35 Materiais aplicados na edificao: reutilizao descartada (esq.). Piso de taco de
madeira e tijolos de barro removidos das paredes demolidas (dir.) fonte: arquivo do autor

Os sistemas prediais existentes, como instalaes eltricas e hidrulicas, foram
descartados para a reutilizao. Entretanto, visando a reduo de custos do
empreendimento, no foi previsto a sua remoo. As instalaes deveriam ser
executadas em um novo traado.

Apenas dois dos trs elevadores existentes deveriam ser reativados no projeto de
reabilitao. Para que fosse possvel o aumento do nmero de unidades
habitacionais nos pavimentos, foi prevista a demolio completa das alvenarias
internas de vedao existentes. A redistribuio dos espaos foi projetada,
inicialmente, com a execuo de alvenaria de vedao de blocos cermicos. No
pavimento trreo, as unidades destinadas ao uso comercial foram mantidas.


5.1.6.2 DETALHAMENTO DO PRODUTO


No incio da execuo das obras, o projeto bsico sofreu alteraes, como
apresentado na Tabela 16. As distribuies internas das unidades habitacionais
seriam redefinidas, em virtude da alterao da locao das paredes internas.

105

Dentre as principais alteraes, destacam-se a incorporao da cozinha sala e,
nos banheiros de 24 apartamentos, a ventilao prevista foi insuficiente, sendo
necessria a adoo de ventilao mecanizada.

Tabela 16 Alteraes das solues nas fases do projeto (dados coletados junto CDHU)
Projeto Original Projeto Reabilitao

Como Construdo
(dc. 40)
Projeto Bsico
(ano 2000)
Projeto Executivo
(ano 2004)
T
i
p
o
l
o
g
i
a

36 apartamentos (total)
02 dormitrios / apto
WC - ventilao natural
03 elevadores
Sala: independente
70 apartamentos (total)
01 dormitrio / apto
WC - ventilao natural
02 elevadores
Sala: independente
70 apartamentos (total)
01 dormitrio / apto
WC instalao de ventilao motorizada
em 24 unidades
02 elevadores
Sala e cozinha conjugadas
S
o
l
u

e
s

d
e

p
r
o
j
e
t
o

Revestimento interno:
piso: cermico e taco de
madeira
parede: cermico, mrmore e
pintura
piso escadaria: mrmore

Esquadria de madeira:
porta, janelas, batentes
persiana
porta tipo balco das
varandas

Revestimento interno:
reaproveitamento dos
revestimentos (piso e parede)

Esquadria:
reforma das esquadrias

Elementos de vedao:
blocos cermicos

Sistemas prediais:
instalaes eltricas, hidrulicas e
de gs: abandono das existentes e
execuo de novas instalaes
convencionais

Revestimento interno:
substituio dos revestimentos (piso e
parede)

Esquadria:
troca das esquadrias internas

Elementos de vedao:
blocos de concreto celular
alterao da marcao das paredes
internas: reviso no leiaute

Sistemas prediais:
instalaes eltricas, hidrulicas e de
gs: abandono das existentes e execuo
de novas instalaes.
Sistema individualizado de medio de
consumo de gua.
shaft central nico no pavimento (com
utilizao da caixa do elevador desativado)
instalaes lanadas sobre forro de
gesso
Estrutura:
criao de rea de convivncia: laje de
cobertura no 6 pavimento

106

As alteraes no projeto bsico ocorreram aps o incio da contagem do prazo de
execuo das obras, previsto para 12 meses.

Estrutura
O edifcio foi construdo em estrutura de concreto armado convencional e, portanto,
a demolio das paredes internas de vedao no representaria um risco sua
estabilidade estrutural. Entretanto, o projeto de reabilitao previa a execuo de
novas paredes em posies diferentes. Segundo o consultor especialista em
estruturas, contratado pela empresa construtora, os esforos gerados pelas cargas
destas novas paredes solicitariam a estrutura de maneira diferente daquela para
qual fora dimensionada. O deslocamento dessas paredes do eixo das vigas
provocaria novos esforos na estrutura.

A alternativa adotada para solucionar essa questo foi a de aliviar as cargas dessas
novas paredes com a substituio do sistema, antes de bloco cermico, para bloco
de concreto celular. A empresa de consultoria de estruturas ainda realizou
avaliaes das sees dos elementos estruturais da edificao, inspeo visual da
estrutura e a retirada de testemunhas para ensaios de resistncia. Pelos resultados
obtidos, o aumento do nmero de apartamentos e, por conseqncia, o aumento da
taxa de ocupao previsto no projeto bsico, foi aprovado.

Outros aspectos nos quais a consultoria de estrutura teve que atuar foram a
especificao e o detalhamento da laje de cobertura do 6 andar, no trecho em que
h descontinuidade na elevao. Nesse local, o projeto bsico indicava o
aproveitamento da laje de cobertura, supostamente existente, que serviria como
rea de convivncia do condomnio.

Aps o incio dos trabalhos de demolio no local, descobriu-se que no havia laje
de concreto na cobertura no 6 andar, mas, sim, um forro executado em estuque. O
projeto de estrutura definiu os elementos estruturais que deveriam ser executados
para a criao da rea de convivncia sobre a laje de cobertura do 6 andar,
conforme ilustrado na Figura 36.

107

Figura 36 - Vista parcial do 6 pavimento aps remoo do forro (esq.) e rea de convivncia
sobre laje de cobertura do 6 pav., executada na reabilitao (dir.) arquivo do autor

Sistemas prediais
Em funo do estado de conservao, do posicionamento das novas alvenarias de
vedao internas e do fato de alguns dos materiais, aplicados na ocasio da
construo do edifcio, no estarem de acordo com as novas exigncias prescritas
nas normas tcnicas, no foi previsto o aproveitamento das instalaes eltricas,
hidrulicas e de gs.

Embora o projeto bsico tenha previsto o simples abandono das instalaes
existentes, parte delas foi removida durante a execuo das obras. As instalaes
previstas no projeto bsico orientavam a execuo de um novo centro de medio e
as distribuies nos pavimentos da maneira convencional. Entretanto, no incio da
execuo das obras, foi estudada a utilizao de um novo sistema unificado de
leitura nas instalaes, denominado medio remota.

Este sistema descartaria a execuo do centro de medio no pavimento trreo,
possibilitando a leitura do consumo de energia, gua e gs a partir de equipamento
instalado nos pavimentos. Alm disso, o sistema possibilitaria a leitura de consumo
individual, para os trs tipos de fornecimento, de cada unidade habitacional.
Entretanto, esse sistema no foi viabilizado. A empresa construtora contratou uma
empresa projetista de sistemas prediais que desenvolveu o novo projeto dos
sistemas prediais convencionais, mas com medio do consumo de gua
individualizado para os apartamentos, conforme ilustrado na Figura 37.
108



Figura 37- Remoo das instalaes no prevista no projeto bsico (esq.). direita, medio
individual do consumo de gua dos apartamentos executada arquivo do autor

Internamente s unidades habitacionais, o caminhamento das tubulaes foi
executado acima do forro de gesso. Um dos elevadores foi desabilitado para servir
de caminhamento vertical das instalaes entre pavimentos. Seu duto serviu de
shaft central.


5.1.7 Interface projeto obra


O conjunto de servios para a reabilitao do Ed. Ana Cintra foi licitado e a
concorrncia ganha por uma empresa construtora que, embora tivesse experincia
em executar obras de habitao de interesse popular, no possua histrico de
execuo de obras de reabilitao de edifcios.

A modalidade de contratao definida na licitao foi a de contrato a preo global.
Ou seja, por uma determinada quantia ofertada, a empresa construtora devia
executar todos os servios previstos nos documentos tcnicos do edital de licitao.
Entre esses documentos tcnicos, encontravam-se os projetos bsicos, j bastante
explorados neste trabalho.
109


As alteraes do escopo contratual se iniciaram no momento da mobilizao da
empresa construtora. A situao em que a edificao se encontrava, aps a
desocupao, era diferente daquela prevista nos projetos bsicos. Alm disso, as
condies de trabalho no canteiro eram adversas. Passados oito meses do inicio das
obras, o canteiro de obra no contava com o fornecimento de energia eltrica pela
concessionria que, por falta de pagamento pelas famlias que ocuparam o edifcio,
interrompeu o fornecimento at que a situao fosse regularizada.

Um dos servios liberados para execuo, seguindo o projeto bsico, foi o de
demolio das paredes internas e, aps o seu incio, foi dada autorizao para a
remoo e o no reaproveitamento das portas e batentes danificados. A construtora
canalizou o transporte vertical do entulho da demolio pela caixa de um dos
elevadores at a caamba localizada na rua junto ao passeio pblico.

Para atender redistribuio das unidades habitacionais nos pavimentos, no seria
possvel o reaproveitamento das paredes existentes. A nova locao das paredes
internas dos apartamentos foi feita atravs de uma prvia locao de tijolos de barro,
orientada pelo projeto bsico. Essa locao foi deslocada at que o novo
posicionamento fosse aprovado. As equipes da CDHU definiram, no canteiro, a
melhor distribuio dos ambientes nos apartamentos e liberaram a frente de servios
para a execuo das alvenarias (Figura 38). Nesse momento, as atividades de
coordenao dos projetos, que seriam responsabilidade da CDHU, foram
compartilhadas com a empresa construtora que havia contratado os projetos e os
servios de consultoria.

110

Figura 38 - Marcao de alvenaria (esq.) aguarda liberao para incio da execuo (dir) fonte:
arquivo do autor

Entretanto, ao mesmo tempo em que as novas locaes das paredes internas eram
aprovadas, parte do reaproveitamento previsto dos revestimentos de piso era
comprometido. Alguns ambientes ficariam parte com revestimento de ladrilho
hidrulico, parte com piso de taco de madeira. Em outros casos, o reaproveitamento
do piso foi possvel, entretanto houve descontinuidade na paginao (Figura 39).


Figura 39 - Ambiente com diferentes tipos de revestimentos antes da reabilitao (esq.). direita,
reaproveitamento do material evidenciado na descontinuidade do piso (fonte: arquivo do autor)

111

A partir dessas informaes, os projetos foram revisados e a construtora pde dar
incio aos servios de execuo da alvenaria. A reviso dos projetos de arquitetura
foi desenvolvida em conjunto com a execuo das obras.

A possibilidade de se encontrarem interferncias entre os projetos de reabilitao e a
estrutura existente foi minimizada no caso estudado, uma vez que as definies de
projeto aconteciam em conjunto com a execuo da obra. Mas, se por um lado o
risco de retrabalho diminuiu, por outro, a produtividade da execuo das obras foi
inferior ao previsto. O momento e o ritmo em que as definies de projeto foram
tomadas no estavam previstos no escopo original de contratao das obras de
reabilitao, o que ocasionou um aumento dos custos indiretos do contrato.


5.1.8 Lies aprendidas e comentrios finais


O interesse do poder pblico na reabilitao das edificaes localizadas no centro
da cidade de So Paulo refora a importncia do reaproveitamento dos recursos
aplicados tanto nas edificaes quanto na infra-estrutura dos arredores.

Evidencia-se, neste estudo de caso, a necessidade da etapa de diagnstico para
subsidiar a anlise de viabilidade e a elaborao dos projetos. O prazo do
empreendimento poderia ter sido reduzido caso parte das interferncias
encontradas, na etapa da execuo das obras, tivesse sido identificada
anteriormente, na etapa de diagnstico.

Para que o ritmo das obras de reabilitao seja mais eficiente, as definies de
projeto devem ser antecipadas e podem utilizar o espao fsico existente (edificao
a ser reabilitada) para experimentar as alternativas de projeto.

Alm disso, a experincia anterior em empreendimentos de reabilitao, pelas
empresas contratadas, pode colaborar com o resultado do empreendimento (custo,
prazo e qualidade). A experincia da empresa de projetos pode colaborar com as
especificaes de materiais e componentes adequados aos processos de
112

reabilitao (bloco cermico x bloco de concreto celular). Por outro lado, a
experincia prvia da empresa construtora pode colaborar com a oramentao
adequada dos servios a serem executados, no que diz respeito a ndices de
produtividade, consumo de materiais e custos indiretos.

Os estudos de viabilidade tcnica precisam ser melhor detalhados e devem
considerar os efeitos de sobreadensamento (em HIS, principalmente) sobre
estrutura, resistncia e estabilidade estrutural quando h redistribuio de cargas
(mudana da locao dos elementos de vedao internos), condies e
mapeamento dos materiais e componentes para o reaproveitamento.

O papel da coordenao de projetos, embora tenha sido estabelecido no incio do
empreendimento como de responsabilidade da CDHU, em virtude das circunstncias
do empreendimento acabou sendo desempenhado, em partes, pela empresa
construtora. A intermediao entre as diversas disciplinas de projeto ficou a cargo da
empresa construtora, uma vez que foi ela quem contratou e geriu os contratos das
empresas projetistas e de consultoria.


113

5.2 ESTUDO DE CASO 2: CONDOMNIO PIAZZA SAN PIETRO (MOCA SO
PAULO, SP)


5.2.1 Histrico do empreendimento


At o relanamento do Piazza San Pietro, condomnio com 4 edifcios, 340 unidades
habitacionais de 3 e 4 dormitrios, localizado na Rua Marina Crespi, n 118, no
bairro paulistano da Moca, no constava no currculo da empresa Tecnisa um nico
empreendimento de reabilitao e to pouco havia interesse nesse nicho de
mercado.


Figura 40 Piazza San Pietro antes (esq.) e aps a reabilitao (dir.) - arquivo do autor

A oportunidade de realizar um empreendimento de reabilitao surgiu a partir de um
contato feito por um escritrio de advocacia, especializado em solucionar litgios de
empreendimentos no-concludos e no-entregues por empresas construtoras,
principalmente aqueles herdados da empresa Encol (categoria na qual o
empreendimento Piazza San Pietro se enquadrava). Aproximadamente 12 anos se
passaram desde o lanamento e as torres permaneciam abandonadas e
114

degradadas, sem que nenhuma das 340 unidades tivesse sido entregue. Desse
total, 160 j haviam sido comercializadas e, parte delas, j quitadas pelos
proprietrios.

Aps o fechamento da Encol, os proprietrios decidiram se organizar e planejar a
retomada das obras. Quase a totalidade dos proprietrios havia aderido ao
movimento, exceto um deles, o IRB Instituto de Resseguros do Brasil.

Em vista da situao judicial complicada na qual o empreendimento se encontrava e
da estratgia inadequada do plano de concluso das obras adotada pelos demais
proprietrios, o IRB, que adquiriu 74 unidades todas localizadas em uma mesma
torre , optou por no aderir ao grupo e contratou os servios do escritrio de
advocacia mencionado para buscar uma soluo definitiva para o caso. Por
indicao de outra construtora consultada, o escritrio de advocacia chegou at a
Tecnisa, que decidiu investigar a oportunidade (Figura 41).















Figura 41 - Agentes envolvidos no incio do empreendimento (dados coletados junto
Tecnisa)


TECNISA
Coord. Projetos
Coord. Obras
Consultorias Tcnicas
Novos
Proprietrios
IRB - Instituto de
Resseguros do
Brasil
Muturios
ENCOL
Assessoria
Jurdica
Empresa Y
Concorrncia:
Empresa X
Piazza San
Pietro
TECNISA
Coord. Projetos
Coord. Obras
Consultorias Tcnicas
Novos
Proprietrios
IRB - Instituto de
Resseguros do
Brasil
Muturios
ENCOL
Assessoria
Jurdica
Empresa Y
Concorrncia:
Empresa X
Piazza San
Pietro
Piazza San
Pietro
115

5.2.2 Estudo de viabilidade


Aps analisar cuidadosamente as condies que cercavam o negcio e fazer uma
leitura prvia dos pontos de vista tcnico, comercial e jurdico, a Tecnisa aceitou ir
adiante e iniciar o estudo de viabilidade. A primeira medida tomada foi a contratao
de uma empresa de projetos de estrutura, especializada em recuperao estrutural.

Por se tratar de uma estrutura abandonada h anos e pelas condies da edificao,
optou-se pela contratao de uma empresa que possusse ampla experincia em
recuperao de estruturas degradadas. No currculo da empresa contratada havia o
projeto da recuperao estrutural do Edifcio J oelma e de outro edifcio, tambm
incendiado, chamado Center 3, localizado na Avenida Paulista, ambos na cidade de
So Paulo.

O foco principal desses trabalhos estava voltado para a verificao da resistncia e
da integridade das estruturas. No houve, inicialmente, uma preocupao de
verificar os projetos. Embora nesse momento a Tecnisa no detivesse os projetos de
estruturas originais, o respeito pela capacidade tcnica da Encol e de suas
empresas projetistas parceiras levou a Tecnisa a no se preocupar, num primeiro
momento, com o dimensionamento das estruturas e a concentrar esforos nas
investigaes in loco (Figura 42).

Figura 42 Ensaios de resistncia (esq.) e de integridade dos elementos estruturais (dir.):
verificao do projeto no foi realizada na etapa de estudo de viabilidade (arquivo do autor)

116

A gerncia de projetos, envolvida no empreendimento desde o incio, enviou
especialistas das diversas disciplinas ao canteiro para uma anlise prvia das
condies das instalaes existentes. Essas informaes comporiam o estudo de
viabilidade tcnica e comercial. Aps os resultados satisfatrios dos ensaios
tecnolgicos e das diversas inspees realizadas, com o aval das reas de projetos,
obras, comercial, marketing, financeira e jurdica, pde-se desenhar o plano de
negcio para viabilizar a reabilitao do empreendimento (Figura 43).

A retomada das obras estava sendo gerenciada pelo escritrio de advocacia e pelos
proprietrios. Foi definido que seria realizada uma concorrncia entre trs empresas
construtoras, quando seria escolhida a melhor alternativa para o condomnio.











Figura 43 - Participao das diversas reas da empresa para a elaborao do estudo de
viabilidade (dados coletados junto Tecnisa)

Uma das empresas convidadas para a concorrncia havia sido contratada
anteriormente, pelos muturios, para a retomada das obras, entretanto, sem o
planejamento, procedimentos e recursos adequados. Essa empresa tambm se
especializou na retomada de empreendimentos abandonados pela Encol e atua na
regio de J undia-SP atravs da parceria com pequenos escritrios de projetos e
empreiteiros.

Entretanto, a retomada definitiva das 340 unidades necessitava de um plano de
negcio estruturado, principalmente devido ao excessivo desgaste existente entre os
Estudo de viabilidade
tcnica-comercial-jurdica
Consultorias:
de estruturas
de fundaes
de elevadores
de sistemas prediais
Depto
de Obras
Depto
Projetos
Depto
Jurdico
Depto
Comercial
Depto
Marketing
Depto
Financeiro
c
o
n
t
r
a
t
a

e
s
Estudo de viabilidade
tcnica-comercial-jurdica
Consultorias:
de estruturas
de fundaes
de elevadores
de sistemas prediais
Depto
de Obras
Depto
Projetos
Depto
Jurdico
Depto
Comercial
Depto
Marketing
Depto
Financeiro
c
o
n
t
r
a
t
a

e
s
117

envolvidos e o histrico do empreendimento. Os proprietrios j haviam empenhado
boa parte do investimento e os recursos no haviam sido aplicados, em sua
totalidade, no empreendimento. Alm do desequilbrio econmico, o perodo de
degradao natural das edificaes se somava s tentativas fracassadas de
retomada das obras.

O estudo de viabilidade elaborado pela Tecnisa resultou em uma proposta tcnico-
comercial apresentada e aceita pela associao dos muturios.

Aspectos legais
Segundo o diretor tcnico Fbio Villas Bas, embora a Prefeitura do Municpio de
So Paulo considere que os projetos do condomnio Piazza San Pietro foram
aprovados na data do lanamento do empreendimento e, portanto, que a retomada
das obras pudesse ser classificada como prorrogao do incio dos servios, sem a
necessidade de readequao s normas, a Tecnisa primou pela reviso e
atualizao de todos os projetos para o atendimento s normas e legislaes
vigentes. Em razo disso, as escadarias dos edifcios foram adaptadas para
comportar o sistema de pressurizao e as reas de circulao e garagem foram
adaptadas para permitirem o acesso de pessoas portadoras de necessidades
especiais.

A pressurizao das escadas foi um exemplo de modernizao com grandes
dificuldades tcnicas. No havia espao para a instalao do sistema nas caixas de
escada executadas. Aps o estudo das alternativas tcnicas, decidiu-se pela
utilizao do shaft embutido, no centro das escadarias, e a criao de uma casa de
mquinas no subsolo.

Outro aspecto no exigido por lei para essa reabilitao, mas que foi seguido pela
Tecnisa, foi a acessibilidade em todo o empreendimento. O projeto paisagstico foi
totalmente adaptado realidade da acessibilidade, mesmo implicando em
adaptaes nos projetos de estrutura e na supresso de vagas na garagem para a
criao de rampas de acesso no pavimento trreo.

118

De uma forma geral, a empresa avaliou que o poder pblico se mostrou interessado
em que o empreendimento fosse definitivamente entregue e, portanto, no criou
empecilhos execuo dos servios que atendiam s normas e boas prticas.

A preocupao pela preservao da identidade e do respeito adquiridos pela
empresa, junto aos seus clientes foi potencializada, uma vez que o estigma de
abandono que o empreendimento herdou no poderia comprometer, nesse
momento, o sucesso do relanamento. Alm disso, havia ainda 180 unidades a
serem comercializadas, o que representava a possibilidade de novos proprietrios,
com toda a srie de exigncias usuais relacionadas a um novo imvel.


5.2.3 Caracterizao do empreendimento


Os projetos originais foram resgatados em sua grande parte, conforme informou a
gerente de projetos da Tecnisa, arquiteta Patrcia de Campos Valadares. Os ltimos
dias da Encol deixaram marcas profundas em algumas empresas projetistas. Talvez
tenha sido esse o motivo de algumas delas terem se afastado do empreendimento.
Mesmo assim, foi possvel contatar os projetistas para a coleta de dados e projetos.

Cercada de empresas parceiras, decididas a enfrentar o desafio, a coordenao de
projetos, que acompanhava o empreendimento desde o incio, concentrou esforos
nas atividades de projeto. Para isso, uma vez que o empreendimento entrou em
operao, a ferramenta de comunicao tipo extranet para dados de projetos entrou
em funcionamento.

Devido s sucessivas paralisaes (Figura 44) e ao longo tempo de obras em ritmo
lento, os arredores do terreno se tornaram degradados. A regio possui grandes
lotes vizinhos ao empreendimento onde se instalavam antigas fbricas. O cenrio
das torres abandonadas refletia o processo de degradao do entorno. Quando do
incio dos servios, havia trs torres com estrutura e alvenaria de vedao
praticamente concludas. A quarta torre estava na etapa de execuo das primeiras
lajes.
119
















Figura 44 - Linha do tempo: paralisaes e retomadas comprometem a padronizao dos
servios e procedimentos (dados coletados junto Tecnisa)


5.2.4 Organizao do empreendimento


A empresa incorporadora e construtora, Tecnisa, optou pela formao de equipe
interna de coordenadores de projetos. Essa estratgia, segundo a empresa, garante
a velocidade dos empreendimentos e a identidade da empresa em cada projeto.

Na opinio da empresa, os empreendimentos de reabilitao demandam ainda mais
eficincia e comprometimento da coordenao, e quando a coordenao de projetos
realizada dentro da empresa, pode-se ter maior controle do andamento dos
servios.

A equipe de coordenao da empresa est subordinada gerncia de projetos que,
por sua vez, responde diretoria tcnica. Essa mesma diretoria responsvel pelas
gerncias de obras e desenvolvimento tecnolgico. Dessa forma, acredita-se que a
inteligncia necessria para a melhoria dos procedimentos est concentrada e
1994 1996 2000 2005 2006
Lanamento
ENCOL
1 Retomada da obra
pelos muturios.
Retomada da
obra: TECNISA.
1 Paral isao da obra.
Estgio das obras:
fundao: 100%
estrutura: 3 torres iniciadas
2 Paral isao da obra.
Estgio das obras:
fundao: 100%
estrutura: 3 torres ~100%
4 torre iniciada (2 pav.)
alvenaria fechamento: 100%
instalaes eltricas: executadas
junto coma estrutura
instalaes hidrulicas: furaes
1994 1996 2000 2005 2006
Lanamento
ENCOL
1 Retomada da obra
pelos muturios.
Retomada da
obra: TECNISA.
1 Paral isao da obra.
Estgio das obras:
fundao: 100%
estrutura: 3 torres iniciadas
2 Paral isao da obra.
Estgio das obras:
fundao: 100%
estrutura: 3 torres ~100%
4 torre iniciada (2 pav.)
alvenaria fechamento: 100%
instalaes eltricas: executadas
junto coma estrutura
instalaes hidrulicas: furaes
120

circula entre os agentes responsveis. Essa integrao pode ser necessria para o
envolvimento da coordenao de projetos logo no incio do empreendimento. Desde
a escolha do terreno ou do edifcio a reabilitar, a participao da gerncia de
projetos requisitada.

Geralmente, em projetos de reabilitao, as reas de projetos dependem das
informaes coletadas no campo para desenvolver suas atividades. Alm disso, as
restries de projeto so apresentadas pela estrutura existente e precisam ser
auferidas pela equipe de campo.

A seleo das equipes de projeto e obra seria fundamental para o sucesso do
empreendimento. Segundo Villas Bas, foi destacado o engenheiro residente mais
experiente da empresa, com 15 anos de Tecnisa e temperamento calmo, para esse
desafio. J era esperado todo tipo de dificuldades no canteiro e, portanto, seria
fundamental que o engenheiro residente pudesse proporcionar estabilidade no
ambiente de trabalho.


5.2.5 Estado geral da edificao


Dentre as medidas tomadas pela Tecnisa quando do incio dos servios, uma equipe
de obra foi designada para efetuar todo tipo de levantamento de campo, em todos os
pavimentos das quatro torres, para dar suporte elaborao dos projetos.

Foram feitos os seguintes levantamentos de campo:
mapeamento das medidas reais entre elementos estruturais: pilares, vigas e
lajes;
levantamento das cotas de piso em todos os ambientes dos pavimentos;
verificao do alinhamento das alvenarias de vedao das fachadas e das
vigas da varanda;
inspeo nas amarraes das alvenarias de fachadas e internas;
verificao da integridade de todos os eletrodutos embutidos;
121

verificao do alinhamento dos pontos de furaes no piso para instalaes
eltricas com as alvenarias dos andares subseqentes;
compatibilizao das furaes para passagem de tubulaes hidrulicas;
verificao de parte das armaduras de pilares e vigas;
mapeamento das falhas de concretagem nos elementos estruturais.

Nas fachadas, em virtude da precariedade das amarraes entre os panos de
alvenaria e o desaprumo acentuado, em todo o fechamento externo das quatro
torres, os servios foram condenados demolio completa. Outros fatores que
contriburam para essa tomada de deciso foram: as janelas possurem alturas
variveis e a utilizao de vergas nas janelas. A Tecnisa adota, sempre que
possvel, o padro de janelas fixadas no fundo das vigas de borda.

Como o levantamento dos elementos estruturais de fachada estava sendo dificultado
pela grande irregularidade das alvenarias de fechamento, o mesmo foi executado
aps a definio da demolio de 100% das alvenarias, quando se descobriu que as
vigas das varandas tambm apresentavam desalinhamento significativo.

As reas de projetos e obras precisavam decidir o que fazer com o material da
demolio das alvenarias de fechamentos. O departamento de desenvolvimento
tecnolgico estudou a alternativa de aproveitar o material na fabricao de
argamassa como agregado mido, mas aps consulta a especialista, a hiptese foi
descartada. Segundo orientao do consultor contratado, o alto fator de correo
que deveria ser aplicado ao material inviabilizaria a estratgia.

Outra alternativa era a remoo para bota-fora, mas o custo do transporte era
elevado devido ao grande volume. Decidiu-se, ento, utilizar o material como sub-
base do piso do subsolo. O material foi espalhado e adensado com compactador,
tipo rolo de carneiro, como ilustrado na Figura 45.

122


Figura 45 Resduo de demolio das alvenarias de vedao externas compactado e
utilizado como sub-base para o piso da garagem (arquivo do autor)

Embora os ensaios tecnolgicos realizados para o estudo de viabilidade tenham
apresentado resultados satisfatrios quanto resistncia e integridade dos materiais
aplicados na estrutura, o volume de incidncia de no-conformidades dimensionais
identificado surpreendeu a equipe tcnica da empresa. A equipe de campo
identificou excentricidades de pilares da ordem de 14 cm. As recorrentes
excentricidades dos pilares resultaram em ambientes com medidas diferentes de um
pavimento para o outro, o que dificultaria sobremaneira as atividades de projeto.


5.2.6 O processo de projeto


5.2.6.1 LEVANTAMENTOS DE CAMPO


Desde o incio do empreendimento foi identificada a necessidade de que os
departamentos de projeto e obra da empresa trabalhassem em conjunto. Embora
tradicionalmente essas reas tenham um fluxo de informao bastante eficaz, o
empreendimento exigiu um contato mais frequente e direto entre as partes, conforme
ilustra a figura 46. Os dados coletados na obra eram transformados em croquis e
123

enviados por fax para a rea de projetos, que desenvolvia uma soluo para o
problema.











Figura 46 - Fluxo de informaes: interdependncia entre as reas de projeto e obra (dados
coletados junto Tecnisa)

A falta de padronizao foi um grande desafio para a rea de projetos da empresa,
que sempre esteve acostumada a projetar novos edifcios. Entretanto, o desafio
maior identificado pela rea de projetos foi dar seqncia a uma edificao iniciada
por empresa com cultura, padro de qualidade, sistemas construtivos,
acompanhamento tecnolgico, processos de projeto etc. diferentes do padro
utilizado pela Tecnisa.


5.2.6.2 DESENVOLVIMENTO E FORMALIZAO DO PRODUTO


O desenvolvimento do produto exigiu dos projetistas um desempenho ainda mais
notvel. O projeto original representava a demanda do pblico de 15 anos atrs, e
caberia aos projetistas atualizar o produto e torn-lo comercialmente atrativo.

Outro aspecto que precisaria ser trabalhado pela rea de projetos era o fato de se
tratar de um empreendimento abandonado por tanto tempo e degradado. O
preconceito do pblico precisaria ser revertido, principalmente o da vizinhana que,
E
Q
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I
P
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B
R
A
S
Elabora projeto
reviso As built
Envia requisio de
dados de projeto
Executa obras
conforme
projeto
Coleta e fornece
dados no campo
para elaborao
dos projetos
Estuda as
alternativas e
define soluo.
Foram
encontradas
interferncias/
incompatibilidades
entre projeto e
estrutura
existente?
Detalhamento
dos projetos
NO
SIM
Registra
detalhes da
execuo
E
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dados de projeto
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conforme
projeto
Coleta e fornece
dados no campo
para elaborao
dos projetos
Estuda as
alternativas e
define soluo.
Foram
encontradas
interferncias/
incompatibilidades
entre projeto e
estrutura
existente?
Detalhamento
dos projetos
NO
SIM
Registra
detalhes da
execuo
124

por anos, conviveu com a estrutura inacabada que contribua para a degradao do
arredor e que, agora, eram vistos pela empresa como eventual pblico alvo das
unidades no comercializadas. Para isso, a empresa fez a documentao fotogrfica
das atividades de recuperao das estruturas e disponibilizou-as em um painel no
canteiro de obras, como ilustra a Figura 47.



Figura 47 Painel com fotos dos servios de recuperao estrutural: mudana de imagem do
empreendimento no canteiro de obras da construtora (arquivo do autor)

O desafio comercial esteve sempre limitado s possibilidades tcnicas impostas pela
estrutura existente. Os projetistas tinham de conviver com o fato de que nem tudo
era possvel de ser realizado. A estrutura construda impunha limites s alternativas
clssicas como, por exemplo, a rea reduzida de varanda dos apartamentos que,
segundo a empresa, uma das exigncias atuais do mercado imobilirio de So
Paulo.

Sucedeu-se a etapa de contratao de arquitetos para o desenvolvimento dos
projetos. A escolha dos projetistas foi uma etapa cuidadosamente planejada pela
empresa. Sabia-se que o empreendimento no poderia ser conduzido como outro
qualquer. No poderia ser dispendida a mesma ateno que se d a
empreendimentos convencionais ou novos. Os projetistas escolhidos precisariam
sentir-se desafiados a transformar aquela estrutura abandonada em um produto
moderno e, principalmente, com a identidade da empresa incorporada, assim como
os demais produtos.
125


Dentre as empresas de projetos parceiras da Tecnisa, poucas tinham experincia
em reabilitao. Entretanto, o peso desse fator, na seleo das empresas e
profissionais, era relativo disciplina de projeto. Os projetos complementares foram
contratados com empresas especializadas no parceiras da Tecnisa. Entretanto,
mesmo sem experincia nesse tipo de empreendimento, quando a empresa se
sentia confortvel e desafiada com a proposta apresentada, foi considerada na
seleo.

A forma de remunerao pelos projetos foi definida caso a caso. Naturalmente, no
puderam ser aplicadas as mesmas condies praticadas nos outros
empreendimentos da empresa, uma vez que a dedicao e os produtos entregues
eram diferentes.

Em paralelo, aconteciam os levantamentos de campo que seriam fundamentais para
as primeiras atividades de projeto. A elaborao do material de publicidade para o
relanamento do empreendimento dependia dos levantamentos de campo, que eram
realizados diariamente no canteiro pela equipe de obras. Atualmente, as
incorporadoras esto cada vez mais preocupadas em atender minuciosamente s
especificaes apresentadas aos proprietrios no momento da compra dos imveis.

Os consumidores esto cada vez mais exigentes e procuram se respaldar, de todas
as maneiras possveis, para atender s especificaes apresentadas pelas
incorporadoras no estande de vendas. muito comum se utilizarem de cmeras
fotogrficas e filmadoras (algumas delas acopladas a celulares) para registrarem as
ilustraes, maquetes etc. apresentadas pelos corretores. Posteriormente, todos os
detalhes apresentados sero exigidos na entrega do imvel.

Essa preocupao se tornou mais relevante para a equipe de projetos, nesse
empreendimento, devido ao fato de que se tratava de uma estrutura j construda,
que apresentava irregularidades e falta de padronizao generalizada das
construes. Surgiram ento os questionamentos: com o que vamos nos
comprometer (com os clientes)? onde est a medida mdia (dos ambientes)? como
fao uma planta (modelo) e defino as cotas? relembra a arqta. Patrcia Valadares
126

sobre as questes levantadas durante a elaborao do material de publicidade do
empreendimento.

Ao passo que as equipes de campo encaminhavam as informaes coletadas, os
projetos eram desenvolvidos. Embora os projetos executivos tivessem sido
resgatados, no foi possvel utiliz-los,devido incompatibilidade apresentada entre
o desenho e o executado. A equipe de topografia teve ento que documentar toda a
estrutura existente, pavimento por pavimento, ambiente por ambiente.

Em seguida, na constatao da equipe de projetos, o projeto-tipo s poderia ser
criado a partir da sobreposio de todas as medidas dos ambientes levantadas no
campo. Uma vez definidas as cotas mdias, foi verificado se todos os ambientes
possuam medidas adequadas para utilizao. Pelo fato das dimenses atenderem
aos padres antigos de projetos, no houve reprovao em nenhum ambiente e o
padro tipo mdio pde ser adotado. Ou seja, nenhum ambiente das unidades
habitacionais ficou com medidas menores do que o permitido.

Com base no projeto-tipo com medidas mdias, foi desenvolvido o projeto para
produo de alvenarias internas de vedao. Entretanto, ao contrrio do que se
pratica para empreendimentos convencionais, no foi possvel o detalhamento
preciso das fiadas e amarraes. Como cada parede de cada ambiente se
comportava de uma maneira, a soluo apresentada pela empresa projetista foi
definir alternativas para as diferentes medidas que poderiam ser encontradas no
momento da execuo. Portanto, a soluo deveria ser definida no campo.

No tocante aos projetos de sistemas prediais, a deciso foi bastante peculiar,
fugindo do padro de contrataes da empresa. A prtica interna no prev a
contratao de projetistas de sistemas prediais ligados a empresas chamadas
instaladoras, com o propsito de promover uma anlise crtica mais profunda e
isenta entre as atividades de ambos.

Entretanto, no caso de Piazza San Pietro, a melhor estratgia apontou para um
sentido inverso. Devido s caractersticas da obra e a sua complexidade, do ponto
de vista de gesto da produo, as decises de projeto demandariam uma
127

velocidade tamanha, para no comprometer o andamento dos servios no campo,
que apenas duas empresas (projetista e instaladora) parceiras poderiam imprimir. A
arqta. Patrcia Valadares refora: bom que a equipe de projetistas seja uma
equipe integrada com a execuo da obra. Assim, decidiu-se contratar empresas
projetistas indicadas pela empresa instaladora.


5.2.6.3 DETALHAMENTO DO PRODUTO


A etapa de definio do produto proporcionou empresa uma experincia at ento
no vivenciada. Alm de desenvolver um produto novo e contemporneo, dentro das
limitaes impostas pela estrutura existente, esse produto deveria agradar aos
proprietrios muturios da Encol. Eles foram envolvidos nas definies e a equipe de
projetos teve que lidar com mais esse agente. Da mesma forma, as alteraes de
projeto deveriam ser aprovadas pelos proprietrios. Essa situao atpica pde ser
bem administrada e o produto final teve ampla aprovao e aceitao entre os
proprietrios. A expectativa dos muturios foi superada ao conhecerem a proposta
de projeto apresentada pela Tecnisa.

A necessidade de tornar o projeto contemporneo foi apresentada aos projetistas
como prioridade para viabilizar a sua comercializao. A proposta do projeto original
das edificaes no atenderia s necessidades atuais dos moradores. As reas de
lazer, originalmente localizadas no centro das quatro edificaes, foram deslocadas
para os cantos do terreno. No seu lugar foi projetada a praa central. Segundo a
arqta. Patrcia Valadares, os projetos de edifcios residenciais modernos priorizam as
reas de convvio social e necessrio destinar um local isolado para as reas de
lazer, principalmente o local da piscina. O acesso de visitantes no deve passar
pelas reas da piscina, de maneira a garantir a privacidade dos usurios. Alm da
implantao, o projeto da piscina foi totalmente modificado. Foram criadas raias de
25m na piscina, de modo a agregar funcionalidade alm do simples banho.

Na avaliao da Tecnisa, esse empreendimento se destacou, entre os demais
lanamentos, pela generosidade dos espaos internos e reas comuns das
128

edificaes. Com reas privativas de 84 m, 104 m e 125 m as dimenses dos
ambientes internos surpreenderam toda a equipe envolvida no empreendimento,
assim como surpreende os clientes que visitam os imveis.

O empreendimento provocou um estudo da relao custo x benefcio de criar
ambientes mais amplos. Os resultados foram satisfatrios e, segundo Villas Bas,
essa dever ser a tendncia dos prximos empreendimentos da empresa.

A dimenso do terreno (rea total: 9.549,54 m) e as mltiplas possibilidades de
criao de reas de lazer e convvio social constituram-se em outros aspectos
positivos, os quais despertaram ateno especial para o empreendimento. Na
opinio da arqta. Patrcia Valadares, a cidade vive um momento de crescente
escassez de terrenos disponveis para novos lanamentos. Havia uma grande
preocupao da equipe de projetos no sentido de preservar o padro Tecnisa de
qualidade e conceito dos projetos, uma vez que o projeto original no proporcionava
condies adequadas para isso.

Embora todo o empreendimento estivesse passando pelo processo de reabilitao,
o projeto do apartamento em si no necessitou de alteraes. Do ponto de vista de
utilizao dos espaos, a empresa julgou o projeto adequado e com o diferencial de
ter ambientes amplos.

Os apartamentos decorados, que atualmente esto presentes em todos os
estandes de venda de imveis, so considerados, pela Tecnisa, como o primeiro
ponto de validao dos projetos. Nesse momento, as solues so colocadas
prova. a oportunidade de testar, em escala real, o que foi projetado. No caso de
empreendimentos de reabilitao, essa possibilidade est disponvel desde o
primeiro momento do empreendimento. Como a construo est executada, os
projetos podem ser construdos sob medida, tomando como base o apartamento
modelo.

reas comuns externas
129

No que tange s reas comuns externas do empreendimento, o projeto original
apresentava um conceito diametralmente diferente da proposta de reabilitao
apresentada pela Tecnisa.

Segundo a arqta. Patrcia Valadares, devido s sucessivas ondas de violncia na
cidade de So Paulo nos ltimos anos, os projetos modernos passaram a incorporar
as reas de lazer dentro do prprio condomnio e a utilizar os espaos comuns com
reas de servios e recreao.

A fase dos projetos que oferecem servios de TV a cabo, internet coletiva etc. est
superada e isso no mais um diferencial de mercado. Atualmente, os
consumidores das grandes cidades buscam tranqilidade e momentos de
relaxamento no ambiente residencial. Talvez tenha sido por esse motivo que o
impacto dos muturios da Encol foi to grande ao se depararem com a proposta de
projeto da Tecnisa.

Originalmente, as torres apresentavam pilotis no pavimento trreo, com um pequeno
hall de entrada. A rea aberta no proporcionava nenhuma utilizao de lazer
especfica. Havia sido projetada uma piscina, localizada no centro das torres, e uma
quadra poliesportiva. Alm disso, cada torre possua um salo de festas
independente. Se o projeto original oferecia apenas 4 utilizaes da rea de lazer
(piscina, quadra poliesportiva, salo de festa e rea para caminhadas), a proposta
de reabilitao ofereceu 30 novos usos apresentados na Tabela 17.











130

Tabela 17 - Mudanas de uso nas reas externas do condomnio: 30 novos espaos de
lazer e recreao (dados coletados junto Tecnisa)
1. Salo de cabeleireiro
16. Piscina infantil
2. Pet care 17. Piscina adulta com biriball e raia de 25 m.
3. Play ground com brinquedos pequenos
18. Bar
4. Play ground com brinquedos grandes 19. Sauna
5. Campinho gramado 20. SPA urbano com ducha e ofur
6. Churrasqueira com forno para pizza 21. Sala de yga
7. Bosque 22. Sala de massagem
8. Praa central com espelho dgua 23. Clube de experincias com sala de estar
9. J ardim japons 24. Salo de festas adulto com bar e cozinha
10. Deck para prtica de alongamentos 25. Sala de home teather
11. Rock center 26. Salo de jogos
12. Salo de recreao infantil 27. Salo de festas infantil
13. Cineminha 28. Sala de ginstica
14. Vestirios masculino, feminino e infantil 29. Depsito para sala de ginstica
15. Hall social decorado 30. Quadra poliesportiva


Fachadas e reas externas
Atualmente, na Tecnisa, quase que a totalidade dos lanamentos acompanha o
estilo arquitetnico neoclssico com molduras nas fachadas, amplas varandas que
contornam o apartamento, guarda-corpos metlicos. O projeto de fachadas original
considerava varandas estreitas com guarda-corpo em alvenaria e fachadas com
detalhes diferentes do padro neoclssico.

Em virtude dos problemas de desalinhamento da estrutura encontrados nas
fachadas, os enchimentos necessrios para esconder as irregularidades superavam
os 3 cm tolerveis pela empresa. Assim, as molduras que compem o padro
neoclssico desempenharam, alm da funo esttica, a funo tcnica. Elas foram
criadas de forma a interromper a seqncia de revestimento, criando sees nas
fachadas. Dessa forma foi minimizado o impacto esttico dos desalinhamentos
causados pelo revestimento.

131

Estrutura e fundaes
O mesmo consultor contratado para desenvolver o estudo de viabilidade tcnica foi
designado para coordenar os trabalhos de recuperao estrutural, com a ajuda de
uma equipe de apoio formada por encarregados, pedreiros e ajudantes da Tecnisa.

Aps verificar a integridade das estruturas e das fundaes, na etapa de estudo de
viabilidade do empreendimento, os dados coletados nos levantamentos de campo
foram inseridos em um software de simulao estrutural e, ento, se percebeu que
as falhas de concretagem e a corroso de armaduras no eram os nicos problemas
que a estrutura apresentava. As simulaes acusaram algo ainda mais grave: as
estruturas no foram calculadas para suportar a ao dos ventos. Ou seja, a
estrutura estaria subdimensionada e no atendia o estabelecido na Norma Brasileira
NBR 6123. Ao serem analisados detalhadamente os projetos originais, constatou-se
que no fora prevista a fora da ao do vento como carga atuante na edificao.
Portanto, a estrutura no estaria dimensionada para comportar-se adequadamente
ao do vento.

Nessa etapa, o empreendimento estava em plena execuo e foi necessria
agilidade para identificao de solues de reforo das estruturas. A soluo seria
contraventar a estrutura da edificao, sendo, ento, aventadas as seguintes
alternativas de projetos:

alternativa 1: execuo de capa de complemento armado nas lajes;
alternativa 2: criao de pilares na caixa de elevadores e escadarias e
ancorar faixas de contrapiso armado nas lajes. Havia o problema da criao
de ponte de aderncia com a argamassa e corria-se o risco de ter baixa
eficincia. Alm disso, a espessura das faixas no seria constante, uma vez
que o piso encontrava-se extremamente irregular;
alternativa 3: execuo de alvenaria estrutural em todo o permetro da
edificao, a fim de aumentar sua inrcia. Essa opo provocaria o aumento
de cargas nas fundaes;
alternativa 4: execuo de viga invertida em todo o permetro da edificao e
criao de faixas de transferncias pelo piso.

132

A soluo adotada foi uma combinao entre as alternativas 1, 2 e 4. Optou-se pela
execuo de vigas invertidas, em todo o permetro; execuo de contra-piso armado
(que atenderia inclusive a demanda gerada nas instalaes eltricas); e criao de
pilares na caixa de escadaria, conforme ilustrado na Figura 48.


Figura 48 - Criao de pilar na caixa de escadaria para aumentar a inrcia do conjunto
(arquivo do autor)

Ao iniciar as atividades de complemento das vigas, percebeu-se que muitas delas
no possuam a quantidade e tipo de armadura adequados. Alm disso, as sees
das armaduras foram invertidas em parte dos pavimentos. Ou seja, as sees que
deveriam ser utilizadas em um andar, foram utilizadas em outro andar. O trabalho de
reforo estrutural exigiu o emprego de armao com bitolas maiores em sees dos
elementos estruturais, muitas vezes esbeltas (Figura 49).
133


Figura 49 Execuo de reforo estrutural nas vigas de periferia e lajes dos pavimentos
(arquivo do autor)
Por outro lado, o engrossamento da espessura das lajes (Figura 50) foi visto com
bons olhos pela Tecnisa, que convive com reclamaes de clientes quanto ao
desconforto acstico provocado por lajes excessivamente esbeltas, alm de
deformaes excessivas. O projeto original da Encol buscava a racionalizao da
produo e as lajes possuam espessuras pequenas.

Figura 50 - Reforo estrutural nas lajes sendo executado: arquivo do autor)

134

O projeto de fundao tambm sofreu alteraes. Diferentemente das demais
disciplinas de projeto, o consultor e projetista atual o mesmo do projeto original. A
empresa inspecionou as fundaes e projetou, alm dos reforos, 170 novas
estacas para atender o novo projeto do pavimento trreo e subsolo.

No projeto original, as garagens de automveis eram cobertas por uma estrutura
leve, com telhas de fibrocimento. Em substituio a elas, foi projetada nova estrutura
em concreto armado.

Os projetos das escadas no foram localizados. Nesse elemento encontrou-se outra
grande surpresa. As alturas mnimas na escadaria no foram atendidas. Em todas
as torres, os lances que servem os andares trreo, intermedirio e primeiro
apresentaram p-direito irregular e que no atendiam aos padres mnimos,
impossibilitando at uma pessoa de mdia estatura de circular pelas escadas,
conforme ilustra a Figura 51.

Figura 51 Altura do p-direito insuficiente em lances de escadaria (arquivo do autor)
135

Isso exigiu novos servios de demolio e construo no previstos no estudo de
viabilidade. Em levantamentos de campo, lance a lance, as escadarias das quatro
torres foram mapeadas e encaminhadas rea de projetos, para anlise e tomada
de deciso.

Sistemas Prediais
As instalaes hidro-sanitrias tambm precisaram ser adequadas para atendimento
ao padro da empresa. O projeto inicial previa a instalao do sistema PEX, que no
faz parte da cultura da empresa, principalmente quando embutido em alvenaria de
blocos. Como haviam sido executadas apenas as furaes para passagem de
tubulao (Figura 52), foi feito estudo de relocao dos pontos e o projeto foi
modificado para tubulao e conexes de PVC e CPVC. O sistema de aquecimento
eltrico de gua nos chuveiros foi substitudo por aquecimento a gs, com
aquecedor de passagem individual. O projeto de instalaes hidrulicas da Tecnisa
ainda considera o sistema de medio individual de gua das unidades
habitacionais.


Figura 52 Aberturas executadas na laje para passagem de tubulaes do sistema PEX: o
projeto de reabilitao especificou utilizao de tubulaes de CPVC e PVC (arquivo do
autor)

136

O projeto de instalaes eltricas foi desenvolvido a partir da realidade encontrada
na obra. prtica usual da Tecnisa a execuo do projeto completo que contemple
o lanamento de eletrodutos, que atenda a todas as opes de individualizao dos
apartamentos. Dessa forma, quando o proprietrio opta por uma ou outra alternativa,
a fiao passada apenas nos eletrodutos corretos e os demais so abandonados
na estrutura. Essa estratgia adotada pela empresa flexibiliza os leiautes dos
apartamentos, possibilita maior tempo para a escolha da alternativa e agrega valor
ao produto, sem comprometer os prazos da obra, por um custo relativamente baixo.

A aplicao desse padro seria normal em um novo lanamento. Entretanto, no caso
especfico do empreendimento Piazza San Pietro, todos os eletrodutos j haviam
sido embutidos nas lajes, mas precisaram ser revisados um a um. A equipe de
campo examinou todos os encaminhamentos dos eletrodutos atravs das
passagens de cabos guias e verificou que havia obstrues em grande parte deles.
Novos eletrodutos precisariam ser lanados em substituio aos obstrudos. Alm
disso, a modernizao do projeto criou a demanda por acrscimo de pontos de
fora, telefone, cabeamento para TV etc. que necessitariam de novos eletrodutos
(Figura 53).

Figura 53 Novos eletrodutos foram lanados no piso executado para o reforo estrutural
das lajes (arquivo do autor)

A empresa contratada para executar os projetos para produo de alvenaria estudou
a alternativa da criao de forros nos ambientes, para a passagem dos eletrodutos.
Entretanto, as incompatibilidades com a estrutura existente, tais como vigas e altura
137

mnima de p-direito, elevariam sobremaneira o custo da execuo, pois os
elementos estruturais precisariam ser perfurados e, eventualmente, reforados.

Nesse momento, mais uma vez o papel da coordenao de projetos, atuando em
conjunto com a rea tcnica da empresa, foi fundamental para a integrao da
multidisciplinaridade de equipes e para a orientao da seleo alternativa que
melhor atenderia a todas as reas.

Optou-se pelo embutimento dos eletrodutos em caixinhas, no contrapiso e nas vigas
invertidas que seriam executados, o que liberou frente para o detalhamento do
projeto de eltrica e, posteriormente, para execuo dos servios na obra.

A entrada de energia do edifcio ainda no havia sido executada quando da
retomada das obras e, portanto, a reviso dos projetos de eltrica contemplaria a
nova demanda de carga do edifcio.

Elevadores
A consultoria em elevadores foi prestada pela empresa parceira da Tecnisa, que
realizou levantamentos de campo detalhados. Os levantamentos acusaram desvios
de13 a 14 cm na estrutura da caixa dos elevadores. O enchimento necessrio para
regularizar o prumo da estrutura e atenuar esta excentricidade provocou outra
mudana no projeto, pois foi preciso alterar o posicionamento das portas principais
de determinados apartamentos.

Personalizao dos apartamentos
Mesmo sendo um projeto atpico, a Tecnisa manteve o padro de oferecer opes
de modificaes nos projetos dos apartamentos. Para isso criou uma rea exclusiva
chamada Departamento Personal que cuida do atendimento aos clientes, auxilia a
escolha de acabamentos, de alternativas de projetos e faz a interface com os
projetistas para a readequao dos projetos. Apenas no condomnio Piazza San
Pietro a rea j contava com 181 solicitaes registradas para alteraes, de toda
natureza, nos apartamentos. Exige-se a execuo das modificaes com os
mesmos projetistas do projeto da edificao, de forma a preservar a garantia do
conjunto.
138


5.2.7 Lies aprendidas e comentrios finais


As condies contratuais firmadas pela Tecnisa com os proprietrios para
reabilitao do condomnio Piazza San Pietro previam flexibilidade no cumprimento
dos prazos de execuo da obra, devido a sua complexidade. Essa condio, de
certa forma, favoreceu a tomada de deciso no canteiro de obras a cada desafio e
deu condio mais apropriada, s equipes de projeto, para o desenvolvimento das
solues.

O modelo de coordenao interna, ou seja, a coordenao de projetos exercida por
profissional da empresa executora das obras, apresentou-se como uma alternativa
relevante no caso estudado. A interface entre equipes de projeto e obra foi,
aparentemente, bem resolvida. Na etapa final, a equipe de obras era formada por
dois engenheiros e oito estagirios que demandavam a coordenao de projetos.

As discusses tcnicas estavam sempre alinhadas aos interesses da empresa e,
devido ao fato da coordenao de projetos conhec-los integralmente, as decises
fluram naturalmente, sem a necessidade de interlocutores, como mostra a figura 54:











Figura 54 - Integrao Projeto x Obra: relacionamento prximo entre as reas
(dados coletados junto Tecnisa)

Consultoria estruturas
Medies de campo
COORDENAO DE PROJETOS
COORDENAO DE OBRAS
Execuo do reforo/ novas
fundaes e estruturas
Execuo dos projetos de
sistemas prediais
Projeto Paisagismo
Projeto Reforo Estrutural
Projeto Reforo Fundaes
Consultoria fundaes
Projeto Fachadas
Levantamentos topogrficos
PROSPECES EXECUO DA OBRA
Projeto Arquitetura
Projeto Elevadores
Projeto Instal. Hidrulicas
Projeto Instalaes Eltricas
Verificao do posiciona/o furaes
Verificao integridade dos condutes
DESENVOLVIMENTO / FORMALIZAO / DETALHAMENTO DO PRODUTO
Projeto Fundaes (novas)
Projeto Estrutura (novas) Projeto Pressurizao
Projeto Arq. Interiores Dep/to Personal
Adaptao da escadaria para
sistema de pressurizao.
Individualizao das unidades
Execuo dos demais projetos
Interferncias
encontradas
durante a
execuo
Requisio de dados de projeto
Consultoria estruturas
Medies de campo
COORDENAO DE PROJETOS
COORDENAO DE OBRAS
Execuo do reforo/ novas
fundaes e estruturas
Execuo dos projetos de
sistemas prediais
Projeto Paisagismo
Projeto Reforo Estrutural
Projeto Reforo Fundaes
Consultoria fundaes
Projeto Fachadas
Levantamentos topogrficos
PROSPECES EXECUO DA OBRA
Projeto Arquitetura
Projeto Elevadores
Projeto Instal. Hidrulicas
Projeto Instalaes Eltricas
Verificao do posiciona/o furaes
Verificao integridade dos condutes
DESENVOLVIMENTO / FORMALIZAO / DETALHAMENTO DO PRODUTO
Projeto Fundaes (novas)
Projeto Estrutura (novas) Projeto Pressurizao
Projeto Arq. Interiores Dep/to Personal
Adaptao da escadaria para
sistema de pressurizao.
Individualizao das unidades
Execuo dos demais projetos
Interferncias
encontradas
durante a
execuo
Requisio de dados de projeto
139

Alm disso, a coordenao de projetos que tem sua participao no
empreendimento desde o incio, na tomada de deciso da empresa pelo negcio,
tem condies de propor solues mais eficientes de projeto, pois se utiliza de uma
viso sistmica do negcio. A coordenao de projetos atuou at o final das obras,
com dedicao mnima de trs horas por dia para o empreendimento.

Para a Tecnisa, a coordenao de projetos de reabilitao exige a quebra de todos
os paradigmas relacionados s atividades de coordenao. No possvel a
utilizao dos mesmos procedimentos, cronogramas, fluxos de contratao,
modalidades de contratao, produtividades esperadas etc. Os processos precisam
ser redesenhados para o novo cenrio. Segundo a arqta. Patrcia Valadares, a
criao de ideais novos que transgridem a nossa cultura.

Ao final do empreendimento, a coordenadora de projetos, arqta Regina Pellizzon,
avaliou que deveria ter sido investido mais tempo na elaborao dos projetos, antes
do incio das obras. Segundo Regina, os projetos de reabilitao no podem ser
conduzidos da mesma maneira que os projetos convencionais e o seu prazo para
desenvolvimento deve ser maior do que os 150 dias utilizados em empreendimentos
novos.

Diferentemente dos demais empreendimentos da empresa, a equipe de obras iniciou
os servios juntamente com a equipe de projetos. Essa mudana no ritmo das
atividades exigiu que o perfil dos profissionais envolvidos fosse diferenciado. A
seleo das equipes de projeto e obra foi uma das medidas acertadas, na opinio da
empresa. Segundo depoimentos coletados pela Tecnisa junto a profissionais das
empresas de projeto, o produto final foi comemorado e considerado como uma
realizao profissional, em virtude dos desafios apresentados ao longo do
empreendimento.

A nica exceo apresentada pela Tecnisa, no que diz respeito aos modelos de
contratao de subfornecedores, foi a contratao da empresa projetista dos
sistemas prediais. Indicada pela empresa instaladora, a Tecnisa entendeu que
haveria maior sinergia e, portanto, abriu mo de indicar uma empresa parceira. No
decorrer dos trabalhos, a projetista no atendeu s expectativas da Tecnisa e
140

iniciou-se uma conturbada relao. A equipe de coordenao de projetos precisou
assumir atividades de desenvolvimento de projeto, a fim de suprir as deficincias da
empresa contratada. Como lio aprendida, a empresa instaladora deve ser pr-
qualificada e, preferencialmente, parceira da construtora e/ou da incorporadora.

O engenheiro destacado para conduzir as atividades o profissional que est h
mais tempo na empresa e possui grande experincia de obras e conhecimento da
cultura da Tecnisa. Na opinio do diretor tcnico da empresa, essa foi uma deciso
acertada, pois a estabilidade proporcionada pela equipe tcnica ao canteiro de obras
faz com que a produo atenda aos resultados esperados. Uniu-se, a esse
engenheiro, outro profissional para auxiliar na conduo do empreendimento.

O impacto social produzido por um empreendimento de reabilitao foi notado pela
Tecnisa. Segundo a empresa, alm do impacto produzido internamente ao
empreendimento com o restabelecimento da possibilidade de os ex-muturios da
Encol usufrurem um bem degradado h tantos anos, a resposta positiva causada no
entorno do empreendimento j perceptvel.

Dentre outras lies aprendidas, pode-se perceber que a etapa de prospeces
iniciais foi decisiva no empreendimento. A identificao tardia da inadequao do
projeto estrutural gerou impactos no desenvolvimento dos projetos, no planejamento,
na execuo etc. Esse foi um dos principais entraves identificados que
influenciaram diretamente no prazo de entrega das obras.

Outro fator que dificultou o prazo de entrega das obras foi a excessiva liberdade
concedida aos proprietrios para alterar o projeto original. Segundo a arqta Regina
Pellizzon, isso contribuiu para aumentar a complexidade da execuo, que por si s
j no permitia uma padronizao que contribusse para uma melhor produtividade
dos servios.

Os chamados pontos de descontrole, denominados elementos-surpresa, presentes
em grande parte dos empreendimentos de reabilitao, estiveram presentes tambm
no Piazza San Pietro. Os projetos das escadas no foram localizados. As alturas
mnimas na escadaria no foram atendidas.
141


Com a preocupao de fornecer prontamente as informaes relacionadas
segurana e estabilidade das estruturas, esto disponveis, no canteiro de obras, os
laudos e levantamentos tcnicos realizados pelos consultores e projetistas de
fundao e estruturas, assim como os relatrios de ensaio de integridade e
resistncia.

Na opinio dos profissionais entrevistados, os processos desta reabilitao serviram
como aprendizado de grande valia para os futuros empreendimentos da empresa. A
Tecnisa se auto-avalia mais preparada para um novo desafio semelhante e acredita
ter desenvolvido know-how para executar outros projetos dessa natureza.

142

5.3 ESTUDO DE CASO 3: RSIDENCE PARK HERMS (LYON, PARIS)


5.3.1 Histrico do empreendimento


O empreendimento, objeto deste estudo de caso, situa-se na cidade de Lyon,
Frana. Localizada a 460 km de Paris e capital da regio Rhne Alpes, Lyon a
segunda maior cidade da Frana, com aproximadamente 460 mil habitantes.

Com 102 mil estudantes
28
(aproximadamente um quarto da populao), Lyon conta
com quatro universidades, alm de inmeras faculdades em diversas reas (sade,
tecnologia da informao, direito etc.), sendo que trs faculdades de engenharia
esto localizadas prximas ao empreendimento.

Isso torna Lyon a segunda maior cidade universitria da Frana, e essa populao
estudantil impulsiona o mercado imobilirio residencial local. Com o objetivo de
atender a essa demanda, foi lanado o empreendimento residencial Park Herms
(Figura 55).


Figura 55 Placa do empreendimento (esq.) e vista do edifcio (dir.) (arquivo do autor)

28
Disponvel em: http://www.lyon.fr/vdl/sections/en/enseignement. Acesso em: 15.07.2007.
143


O empreendimento, localizado a 15 minutos do centro da cidade de Lyon e a poucos
metros da estao Flachet de metr, foi projetado pelos arquitetos Marcel Lods, Paul
Depondt e Henri Beauclair e construdo, em 1972, para uso comercial.

Recentemente, o Park Hrmes foi submetido ao processo de reabilitao com
mudana de uso e convertido para abrigar residncias projetadas para o pblico
estudantil.

A edificao, construda em estrutura metlica, foi projetada originalmente para
abrigar escritrios comerciais. No incio da dcada de 1990, aps vinte anos locado
para uma mesma empresa, o elevado custo de operao e manuteno da
edificao contribuiu para que esta empresa desocupasse o imvel. Os sistemas
prediais que se encontravam ineficientes e desatualizados contriburam para a
desvalorizao comercial do edifcio, que ficou vago desde ento.

A localizao do empreendimento e a infra-estrutura existente na regio do edifcio
(Figura 56) despertaram o interesse dos incorporadores do Park Herms e, em
meados de 2004, decidiram adquirir o imvel.











Figura 56 - Localizao estratgica do empreendimento
29
.


29
Dados retirados do material publicitrios do empreendimento, disponvel em:
http://www.abeliante.com/media/id_lyonvilleurbanne_hermes.pdf. Acesso em 15.11.2007.
144

Inicialmente, a estratgia dos incorporadores previa a demolio completa da
edificao e a construo de um galpo industrial em seu lugar. Mas o poder pblico
local os impediu de seguir adiante e os obrigou a mudar de estratgia. O poder
pblico municipal havia indicado o Park Herms para a lista dos patrimnios
histricos do sculo vinte, conforme o documento Patrimonie du XX
me
sicle en
Rhnes-Alpes, 2000 e, portanto, a sua demolio ou descaracterizao
arquitetnica estaria proibida
30
.

Cada regio, na Frana, elaborou seu prprio documento em que foram
relacionados os empreendimentos considerados patrimnio histrico do sculo XX e
que passariam a ser protegidos por lei. A partir da, foram estudadas as alternativas
de reabilitao da edificao e optou-se pela mudana de uso voltada para o pblico
estudantil local.


5.3.2 Estudo de viabilidade


A reabilitao do Park Herms foi um desafio aos projetistas, uma vez que havia
sido construdo h mais de trs dcadas, em estrutura metlica e com a finalidade
de uso comercial. Agora, o projeto de reabilitao deveria atualizar a edificao
quanto s exigncias legais de desempenho termo-acstico, segurana estrutural e
ao fogo etc., para o uso residencial (Frana, Code de la construction articles R11).
E, ainda, essa adequao no poderia afetar as caractersticas arquitetnicas da
edificao, uma vez que ela foi considerada patrimnio histrico.

Para isso, foi realizado um diagnstico completo da edificao por escritrios de
engenharia especializados (bureau detudes). Os principais aspectos desse
diagnstico foram as questes de segurana estrutural e ao fogo do edifcio como
um todo, alm das questes de desempenho trmico e acstico com relao s
fachadas e suas interfaces.


30
Disponvel em: http://www.culture.fr/documentation/milxx/pres.htm Acesso em 15.jul.2007.
145

Os resultados dos diagnsticos eram trazidos aos projetistas de arquitetura que,
juntamente com os escritrios de engenharia especializados, estabeleciam as
diretrizes de projeto economicamente viveis. A coordenao dos trabalhos foi
conduzida pelo projetista de arquitetura e pelo engenheiro responsvel da
incorporadora.

O estudo de viabilidade, que durou aproximadamente seis meses, pode ser dividido
em cinco grupos principais, conforme ilustrado na figura 57:











Figura 57 Principais aspectos do estudo de viabilidade (dados coletados durante as
entrevistas)

Estrutura
A questo central do estudo de viabilidade da reabilitao das estruturas era se o
estado dos perfis metlicos seria aceitvel e se a estrutura, como um todo,
suportaria as novas cargas que lhe seriam aplicadas. As cargas dos elementos que
seriam instalados para melhorar o desempenho ao fogo, trmico e acstico
precisariam ser computadas. Alm disso, havia a preocupao com a estabilidade
horizontal da estrutura.

O levantamento diagnstico apontou que o estado de conservao dos perfis era
bom e poderiam ser aproveitados. Entretanto, o edifcio no apresentava
estabilidade horizontal suficiente para atender s exigncias legais vigentes. Alm
disso, a necessidade de reforos na estrutura e fundao, devido sobrecarga na
estrutura, precisaria ser analisada.
Estrut ura
Segurana ao
fogo
Desempenho trmi co
da fachada
Instal . el tri cas e
cl i mati zao
Desempenho
acsti co
Vi abi l i dade
tcni co-comerci al
Estrut ura
Segurana ao
fogo
Desempenho trmi co
da fachada
Instal . el tri cas e
cl i mati zao
Desempenho
acsti co
Vi abi l i dade
tcni co-comerci al
146



Segurana ao fogo
Com relao segurana ao fogo, os pilares metlicos da periferia do edifcio, que
so aparentes, no possuam nenhum tipo de proteo. Alm disso, as unidades
habitacionais e as reas de circulao deveriam atender aos critrios mnimos de
TRRF (Tempo Requerido de Resistncia ao Fogo).

O diagnstico realizado na edificao apontou que o sistema de proteo contra o
fogo estava vulnervel. Dos elementos de fachada estrutura de sustentao do
edifcio, todo o sistema estaria comprometido e precisaria sofrer uma interveno
complexa.

Fachada: desempenho trmico
O sistema utilizado nas fachadas um elemento importante para o desempenho
trmico de toda a edificao. Entretanto, por se tratar de um patrimnio histrico,
suas caractersticas precisariam ser mantidas. Ou seja, poderia ser substitudo por
outro sistema, com elementos novos, desde que preservasse as caractersticas
estticas originais da dcada de 1970.

O resultado do diagnstico apontou que o sistema de fachadas foi reprovado nos
requisitos: desempenhos trmico, acstico, de estanqueidade ao ar e gua.

Acstica
A questo do desempenho acstico da edificao permearia as definies sobre o
tipo da composio dos elementos de vedao, escolha de materiais para piso,
fachada etc.

Adequao das instalaes eltricas e de climatizao
A questo levantada em relao s instalaes eltricas e de climatizao foi que
elas deveriam ser substitudas, integralmente, por sistemas mais eficientes e que
atendessem demanda do novo uso da edificao.

147

Entretanto, as limitaes fsicas impostas pela estrutura como altura do p direito
dos andares e o cuidado para que as tubulaes (Figura 58) no servissem de
passagem para rudo, vibrao e, at mesmo, de incndio entre as unidades
habitacionais, foram desafios para as equipes de projeto.



Figura 58 Instalaes originais substitudas (esq.). Instalaes eltricas aparentes para evitar
pontes de transferncia entre os apartamentos (dir.) arquivo do autor

A coordenao de projetos identificava as interferncias entre as solues dos
diversos aspectos do estudo de viabilidade, e conduzia para que fossem
solucionadas. Da mesma forma, as interfaces entre as reas foram sendo tratadas e
as alternativas de projeto foram sendo apresentadas.

Impulsionado pela alta demanda do mercado por imveis destinados moradia
estudantil na regio, o estudo de viabilidade sinalizou positivamente e as obras de
reabilitao foram iniciadas em 2005.


5.3.3 Caracterizao do empreendimento


Assim como ocorre no Brasil, as edificaes construdas em estrutura metlica, na
Frana, requerem cuidados especiais no que diz respeito ao atendimento dos
requisitos de segurana contra incndio.

148

A complexidade tcnica e o custo do atendimento rigoroso s normas vigentes de
segurana ao fogo podem, eventualmente, inviabilizar um empreendimento de
reabilitao de edifcios.

Por essa razo, certos pases europeus tm solucionado essa questo de maneiras
alternativas. Denominada engenharia de incndio, os estudos consistem em
garantir a estabilidade global do edifcio numa situao de sinistro, com a aplicao
de medidas compensatrias como, por exemplo, o aumento do nmero de chuveiros
contra incndio na edificao (CROITOR; OLIVEIRA; MELHADO, 2007).

Entretanto, no Park Hrmes, os estudos para adequao da estrutura metlica para
a resistncia ao fogo acusaram a necessidade de criao de novos pilares metlicos
na estrutura (Figura 59). A estrutura do edifcio composta por perfis metlicos na
periferia, desprotegidos da ao do fogo. No caso de incndio, a estrutura no
estaria pronta para resistir e, portanto, a sua adequao seria complexa.


Figura 59 - Novo pilar metlico instalado junto estrutura existente (arquivo do autor)

149

Os fechamentos internos originais foram projetados para a utilizao em salas
comerciais. Os materiais aplicados nas divisrias e nos forros eram constitudos de
madeira e cimento-amianto e estruturados com perfis de alumnio.

A soluo adotada no Park Hrmes previu a instalao de forros e divisrias, ambos
em gesso acartonado. As aplicaes foram feitas de acordo com a exposio de
cada elemento de vedao: reas midas (chapas cor verde), reas secas (amarelo
tradicional) e com resistncia contra fogo (chapas cor rosa).

O isolamento termo-acstico das divisrias internas, outra questo importante
relacionada ao desempenho, foi projetado a partir de chapas duplas de gesso
acartonado com o miolo das paredes e das lajes preenchido com camadas de l de
rocha.

Alm disso, as unidades habitacionais foram projetadas de maneira que no
tivessem qualquer ponte de transferncia (acstica, trmica, de incndio etc.)
entre si. Essas consideraes, eventualmente, ocasionaram um maior sobrepeso
para a estrutura e, por conseqncia, aumento de custo do empreendimento.


5.3.4 Organizao do empreendimento


As principais informaes relativas comercializao do residencial Park Hrmes
podem ser encontradas no material de publicidade do empreendimento
31
. Nesse
documento, alm das informaes triviais dos materiais de publicidade, tais como:
caractersticas do imvel, rea til construda, dependncias das reas comuns etc.,
encontram-se tambm dados dos responsveis pelo empreendimento: nome dos
incorporadores, dados financeiros do gestor, dados dos responsveis pela rea
contbil, jurdica e fiscal, breve currculo das empresas envolvidas etc.


31
Dados retirados do material publicitrios do empreendimento, disponvel em:
http://www.abeliante.com/media/id_lyonvilleurbanne_hermes.pdf. Acesso em 15.11.2007.
150

Esse panorama geral do empreendimento, formatado antes do seu lanamento,
permite que o consumidor conhea os agentes nele envolvidos.

No caso do Park Hrmes, os principais agentes envolvidos so (Figura 60):














Figura 60 Principais agentes envolvidos no empreendimento (fonte: dados coletados durante as
entrevistas)

O papel dos incorporadores foi alm de simples financiadores. Sua atuao no
canteiro de obras foi efetiva, cumprindo, eventualmente, o papel de coordenador de
projetos em conjunto com o projetista de arquitetura e de coordenador das obras
com os empreiteiros. O agente responsvel pelo gerenciamento do empreendimento
aquele que far a gesto do imvel na operao.


5.3.5 Estado geral da edificao


Embora a edificao estivesse abandonada h mais de dez anos, o estudo de
viabilidade no acusou a necessidade de recuperao da estrutura existente. Os
pilares metlicos que foram incorporados estrutura, mencionados anteriormente,
Incorporador
Consultorias Tcnicas
Pblico universitrio
Park Hrmes
Projetista Sistemas Prediais
Fornecedor Elevadores
Fornecedor Sistemas leves
Projetista Estrutrura
Projetista Arquitetura
Gabinete Fiscal
rgos de aprovao
Empreiteira estrutura metlica
Fornecedor Sistema Fachada
Empresa Instaladora
Poder pblico
Gerenciadora do imvel
Empresa de comercializao
Vizinhana do entorno
Projetista Estrutrura
Incorporador
Consultorias Tcnicas
Pblico universitrio
Park Hrmes
Projetista Sistemas Prediais
Fornecedor Elevadores
Fornecedor Sistemas leves
Projetista Estrutrura
Projetista Arquitetura
Gabinete Fiscal
rgos de aprovao
Empreiteira estrutura metlica
Fornecedor Sistema Fachada
Empresa Instaladora
Poder pblico
Gerenciadora do imvel
Empresa de comercializao
Vizinhana do entorno
Projetista Estrutrura
151

foram especificados para atender exigncia de segurana contra incndio, uma
vez que precisavam ser enclausurados.

Por outro lado, a caixilharia das fachadas encontrava-se totalmente comprometida.
Devido ao seu alto grau de deteriorao, a deciso de substitu-la seria
economicamente mais interessante. O custo de reforma dos caixilhos (Figura 61),
segundo informou o incorporador do empreendimento, no seria economicamente
vivel, uma vez que o custo para torn-los estanques seria muito elevado.


Figura 61 - Caixilhos da fachada: substituio total (arquivo do autor)

Internamente edificao, as divisrias leves instaladas deveriam ser totalmente
removidas e no poderiam ser reaproveitadas. Da mesma forma, foram descartados
os sistemas prediais. As cabines dos elevadores, assim como os seus motores,
puderam ser recuperados em grande parte. A casa de mquinas, localizada na
cobertura do edifcio, foi reabilitada. O edifcio no conta com sistema de lazer e as
reas comuns, no trreo, so relativamente pequenas, sem nenhum equipamento
comunitrio instalado.

152


5.3.6 O processo de projeto


A adoo de sistemas leves em empreendimentos de construo civil de
edificaes, na Frana, est consolidada. As solues adotadas no Park Hrmes
seguiram essa diretriz, o que facilita sobremaneira a execuo das obras no aspecto
de prazo, organizao da produo, planejamento do canteiro, consumo de
materiais etc., alm de minimizar a sobrecarga aplicada na estrutura e nas
fundaes.

Atrelado a esses benefcios dos sistemas leves, sempre que possvel foram
contratados os sistemas junto aos subfornecedores. Ou seja, os fornecedores
entregam solues prontas e no partes que precisam ser unidas por um outro
agente interventor. Por exemplo, o fornecimento de divisrias, forro e pisos internos
(Figura 62) foram contratados junto a uma empresa responsvel pelo
dimensionamento, fornecimento e aplicao dos materiais na obra, ficando ela
responsvel por todo o processo (dimensionamento e controle do recebimento de
materiais, execuo dos servios, qualidade, prazo de entrega, garantia etc.).


Figura 62 Sistema de vedao interno em placas de gesso acartonado (esq.),
inclusive na rea da cozinha do apartamento (dir.) arquivo do autor

153

Isso facilita bastante as atividades de projeto e, conseqentemente, a execuo das
obras. Alm da facilidade e rapidez com que se executam esses tipos de sistemas
leves, a limpeza do canteiro ajuda na organizao da produo. Nesse
empreendimento, por exemplo, o transporte vertical de materiais foi executado
utilizando-se as cabines de elevadores de passageiros existentes, que foram
protegidas internamente.

Outro sistema contratado no empreendimento foi o de elevadores (Figura 63). Os
projetos foram delegados a uma empresa especializada que recuperou os motores e
acessrios existentes e adaptou as cabines de passageiros aos padres atuais.

Figura 63 - Casa de mquinas dos elevadores (arquivo do autor)

As lajes dos pavimentos receberam um reforo estrutural com a instalao de vigas
metlicas. O objetivo era aumentar a inrcia do conjunto e, atravs do aumento do
contraventamento (Figura 64), melhorar a estabilidade horizontal da edificao.
Entretanto, os perfis utilizados na construo do edifcio j estavam obsoletos e no
eram mais fabricados. Os projetistas tiveram que solucionar a incompatibilidade de
bitolas dos perfis, somada pouca altura disponvel, sem que comprometesse a
altura do p-direito mnimo exigido pelos cdigos de obra municipais.

154


Figura 64 Contraventamento das lajes para melhoria da estabilidade horizontal (arquivo do
autor)

A soluo dada para substituio dos elementos de fachada considerava a
incorporao de vidros duplos e isolantes nas reas no envidraadas. Esses
elementos, que seriam fixados diretamente na prpria estrutura do edifcio, fazem
parte de um estudo que envolveu os fabricantes, instaladores e projetistas desde as
etapas de diagnstico. Embora a soluo tecnolgica devesse ser contempornea, a
modulao e cor deveriam ser semelhantes s originais.

O modelo de gesto adotado pelo Park Hrmes no previu, para todas as etapas do
empreendimento, a atuao de um coordenador de projetos. Questionado sobre a
existncia de uma coordenao de projetos, o engenheiro responsvel da
incorporadora informou que era ele quem, pessoalmente, cumpria esse papel.
Entretanto, percebeu-se que nas primeiras etapas do empreendimento houve a
participao do projetista de arquitetura na coordenao dos projetos. Segundo o
mesmo entrevistado, a execuo das obras foi a parte mais simples: difcil foi dar as
solues de projeto.


5.3.6.1 DETALHAMENTO DO PRODUTO


A reabilitao do Park Hrmes foi projetada para abrigar 271 habitaes, distribudas
em 9 pavimentos, subsolo com 88 vagas para automveis e vagas para
155

estacionamento de 200 bicicletas, no pavimento trreo. Ainda nesse pavimento foi
prevista a construo de um escritrio com recepo (Figura 65), pequeno refeitrio,
apartamento para funcionrio (vigia), rea de depsito e banheiros, alm do hall de
entrada do edifcio.


Figura 65 - Planta do pavimento trreo
32


Os apartamentos possuem um dormitrio e reas teis de 23m e 41m dependendo
da tipologia T1 ou T2 (Figura 66).


Figura 66 - Tipologia T1: 234 unidades com 23m (esq.)
e tipologia T2: 36 unidades com 41m (dir.)
33


Independentemente da tipologia, sero instalados nos apartamentos o sistema de
condicionamento de ar com regulagem eletrnica, o aquecimento de gua contar

32
Dados retirados do material publicitrios do empreendimento, disponvel em:
http://www.abeliante.com/media/id_lyonvilleurbanne_hermes.pdf. Acesso em 15.11.2007.
33
Idem.
156

com um boiler eltrico, com capacidade de 100 litros (Figura 67) e suporte com
secador de toalhas. Os imveis sero entregues mobiliados com armrios
embutidos, estantes, mesa para estudos, cadeiras etc.


Figura 67 Sistema de climatizao instalado em todos os apartamentos (esq.). Boiler de
aquecimento de gua e tubulao hidro-sanitria aparente (dir.) arquivo do autor

O cumprimento das exigncias de segurana contra incndio prev a instalao de
sensores de fumaa nos andares e sistema de exausto de fumaa nos corredores e
nas escadarias. Esse sistema, ao ser acionado pelo detector de fumaa, promove a
suco da fumaa do andar (Figura 68) por um duto que se estende at cobertura
do prdio. Em todos os apartamentos foram instaladas portas de madeira corta-fogo
com resistncia para 60 minutos.

157


Figura 68 Sistema de exausto de fumaa acionado pelos detectores de fumaa. Abertura de
captao de fumaa nos pavimentos (dir.) arquivo do autor


5.3.7 Lies aprendidas e comentrios finais


O depoimento do engenheiro responsvel pela incorporadora: a execuo da obra
simples, difcil pensar as solues de projeto, demonstra que a prtica de projetar
e planejar as solues para a reabilitao, antes do incio das obras e, portanto, fora
do canteiro de obras, traz benefcios para a etapa de execuo.

Esse processo iniciado na etapa de diagnstico para o estudo de viabilidade. O
estudo de caso apresentado um exemplo de cumprimento da etapa mais
importante para os empreendimentos de reabilitao. Nessa etapa, os desafios de
projeto so mapeados e as alternativas conceituais de projeto passam a ser
discutidas e mensuradas. O fruto dessa anlise a viabilidade ou no do
empreendimento de reabilitao.

Alm disso, o estudo de caso apresentado trouxe outra importante contribuio ao
modelo de gesto de empreendimentos de reabilitao: a necessidade do
envolvimento da rea tcnica de projetos, consultoria e execuo e os principais
fornecedores, desde as etapas preliminares do empreendimento.
158

6 CONSIDERAES FINAIS


Entende-se que o objetivo inicial do trabalho foi alcanado. Foram realizadas a
anlise e a descrio da gesto do processo de projeto em empreendimentos de
reabilitao de edifcios. As caractersticas particulares desse tipo de
empreendimento foram mapeadas e os principais entraves, que ocorrem na interface
entre a fase de projeto e execuo da obra, foram identificados. Alm disso, foram
identificadas as principais demandas da gesto de projetos e da execuo de obras
de reabilitao de edifcios, para as quais foram propostas diretrizes apropriadas.

Conforme apresentado no trabalho, a reabilitao de edifcios no est limitada
somente s edificaes antigas e degradadas, mas tambm se aplica, por exemplo,
quando h interesse do empreendedor pela substituio de sistemas prediais
ineficientes e/ou inadequados, pela mudana de uso do imvel ou, tambm, quando
as edificaes se encontram inacabadas e abandonadas. Ou seja, h um amplo
campo de aplicao de empreendimentos dessa natureza, que se traduz em
oportunidades de negcio para as empresas e profissionais do setor da construo
civil.

Do ponto de vista comercial, a reabilitao de edifcios pode contribuir para recobrar
parte da valorizao de mercado do imvel, o que nem mesmo as prticas
adequadas de manuteno poderiam proporcionar.

Dentre as diversas etapas de um empreendimento de reabilitao, aquela que se
destaca pela importncia e por estar diretamente relacionada ao sucesso do
empreendimento a de diagnstico e estudo de viabilidade. Se em
empreendimentos convencionais as etapas preliminares so importantes para o
processo de projeto, na reabilitao a etapa de diagnstico e viabilidade identificar
as limitaes e oportunidades da estrutura existente e ser instrumento fundamental
para o desenvolvimento dos projetos.

159

Na etapa preliminar, as condicionantes impostas pelo edifcio e seu entorno devem
ser amplamente investigadas, pois uma simples informao omitida, nessa etapa,
pode provocar graves impactos em todo o andamento do empreendimento,
podendo, em ltima anlise, chegar a inviabiliz-lo tcnica e comercialmente. Assim,
o resultado do empreendimento est diretamente relacionado quantidade e
qualidade das informaes coletadas nas etapas iniciais.

Empreendimentos de reabilitao possuem a caracterstica de impor as limitaes
fsicas da estrutura existente s equipes de projeto. Por outro lado, estas mesmas
limitaes podem apresentar oportunidades para o projeto, pois, eventualmente,
podem oferecer espaos com dimenses maiores que os projetos contemporneos,
o que favoreceria a atualizao dos sistemas prediais.

Alm disso, outra oportunidade que se nota em empreendimentos de reabilitao, do
ponto de vista de projeto, o fato da estrutura construda possibilitar a simulao
imediata, em escala real, do que se quer projetar. Esse piloto pode colaborar com as
simulaes das solues de projetos, sistemas construtivos, componentes e
materiais, submetendo-os s condies reais de utilizao.

Como estudado, necessria uma abordagem diferenciada para empreendimentos
de reabilitao, por parte do empreendedor e projetista. Essa reviso do conceito
deve estar presente, inclusive, no modelo de contratao de empresas projetistas.
Alm da adequao do escopo contratual s demandas especficas da reabilitao
(acompanhamento e reviso das solues de projeto durante a execuo das obras,
interface com equipes de obra etc.), o modelo de contratao das empresas de
projeto deve ser compatvel com essa dedicao, de maneira a garantir a sua
participao na etapa de obras.

Da mesma forma, a contratao dos servios de execuo das obras no pode se
deter em ndices de produtividade e consumo de materiais de obras utilizados em
empreendimentos novos ou convencionais. H a necessidade de adaptao dos
recursos (materiais, mo-de-obra, equipamentos etc.) previstos, para que no haja
desequilbrios nos contratos, quando da execuo das obras de reabilitao.

160

A experincia anterior em empreendimentos de reabilitao de empresas de projeto,
consultorias, construo, subempreiteiros etc. foi notada como positiva para
empreendimentos de reabilitao, principalmente de consultores especializados.
Entretanto, no se trata de uma restrio para contratao, uma vez que a
modalidade de contratao adequada pode suprir a falta de experincia e a
ineficincia de determinado fornecedor, sem comprometer gravemente o resultado
do empreendimento.

A integrao das equipes de projeto e obra foi notada como o entrave principal da
interface entre as diferentes reas. Se por um lado, a participao da equipe de
obras, desde o incio do empreendimento (diagnstico e estudo de viabilidade),
como fornecedora de dados de entrada para elaborao de projetos, subsidia o
desenvolvimento dos projetos, por outro lado, na etapa de execuo das obras, a
cada interferncia entre projeto e estrutura existente identificada, a equipe de obras
se torna dependente das solues de projeto, que podem acabar determinando o
ritmo de execuo das obras de reabilitao.

No tocante execuo das obras, o aparecimento dos elementos-surpresa (algo
no previsto inicialmente na etapa de diagnstico) foi identificado como o mais
importante entrave. Por diversas razes, discutidas neste trabalho, essas
intercorrncias influenciam diretamente o andamento das atividades no canteiro de
obras.

Para amenizar a queda de produtividade gerada pelas eventuais paralisaes,
entende-se que o papel do coordenador de projetos pode colaborar, imprimindo
velocidade s decises de projeto, na soluo dos problemas apresentados na
etapa de execuo das obras. A interlocuo (que deve ser desempenhada pelo
coordenador de projetos) entre as reas de projeto e obra deve ser estabelecida de
maneira que a resposta da equipe de projetos no prejudique o cronograma da obra
e, principalmente, no permita que seja delegada equipe de obras a
responsabilidade sobre as solues de projeto.

Principalmente no caso de empreendimentos de reabilitao mais complexos, o
coordenador de projetos pode desempenhar um papel fundamental para o sucesso
161

do empreendimento. Quando envolvido no empreendimento desde o seu incio,
pode atuar como um agente integrador das equipes, que poder contribuir para que
o objetivo final do empreendimento seja alcanado. Durante a etapa de execuo
das obras de reabilitao, o coordenador de projetos ser o ponto focal da rea de
projetos para orientar as decises demandadas pela equipe de obras.

Durante a realizao deste trabalho, percebeu-se o potencial do tema para o
desenvolvimento de pesquisas complementares. A gesto de projetos aplicada
reabilitao de edifcios pode ser estudada com diversos enfoques, dentre eles:
aprofundar o estudo sobre custos de obras de reabilitao, envolvendo o
custo de aquisio do imvel e da interveno de reabilitao;
traar um comparativo entre o custo de operao das edificaes reabilitadas
e o custo original de operao para analisar o real retorno do investimento de
reabilitao;
estudar a valorizao dos imveis reabilitados no mercado imobilirio das
grandes cidades;
analisar a relao entre os projetos de revitalizao urbana das cidades e o
investimento privado na reabilitao de edifcios;
estudar a contribuio para a desqualificao do entorno causada por uma
edificao degradada e o impacto da mesma edificao aps a sua
reabilitao;
quantificar a dedicao de um coordenador de projetos para um
empreendimento de reabilitao e compar-la dedicao a projetos novos.
Analisar se os perfis dos profissionais devem ser diferentes.
quantificar os custos de execuo de servios no previstos em projetos de
reabilitao.
realizar um estudo sobre o estado da arte da reabilitao nas cidades
brasileiras, mapeando os empreendimentos reabilitados e compilando as
melhores prticas de gesto de projetos.

162

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169

ANEXO A Roteiro para entrevistas e visitas tcnicas




ESCOLA POLITCNICA DA UNIVERSIDADE DE SO PAULO
DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA DE CONSTRUO CIVIL
ROTEIRO PARA ENTREVISTAS E VISITAS TCNICAS DOS ESTUDOS DE CASO
170
E Em mp pr re ee en nd di i m me en nt t o o: :
E Em mp pr re es sa a: :



Estudo de caso: roteiro para entrevistas e visitas tcnicas

A - Informaes gerais do empreendimento
1. Nome do empreendimento:
2. Proprietrio atual:
3. Ano da construo:
4. Ano do projeto original:
5. rea do terreno:
6. rea construda (original x proposta):
7. N. unidades/ vagas garagem:
8. Tipologia original x proposta (rea, n. dorm. etc.):
9. reas comuns (original x proposta):
10. Estgio da construo antes do incio da reabilitao:
11. Prazo de execuo original:
12. Prazo em que a obra ficou parada:
13. Prazo de negociao da empresa:
14. Prazo para incio dos projetos:
15. Prazo de obra:
16. Ficha tcnica completa (original x atual):
17. Pblico alvo do produto:
18. Valor total do investimento:
19. Valor relativo reabilitao (R$/m):
20. Disciplinas de projeto (original x proposta):
21. O que se sabe sobre a edificao original a respeito de desempenho termo-
acstico; eficincia energtica etc.

B - Histrico do empreendimento / Idealizao do produto
1. Dados do entrevistado (nome/funo/tempo de casa/tempo de
formado/formao/experincia profissional anterior)

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DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA DE CONSTRUO CIVIL
ROTEIRO PARA ENTREVISTAS E VISITAS TCNICAS DOS ESTUDOS DE CASO
171
E Em mp pr re ee en nd di i m me en nt t o o: :
E Em mp pr re es sa a: :



Estudo de caso: roteiro para entrevistas e visitas tcnicas

2. Histrico da empresa em projetos de reabilitao? Qual o objetivo
estratgico?
3. Principal motivao para a reabilitao:
4. Como o projeto foi recebido pelo corpo tcnico da empresa (obras e
projetos)? E pelos projetistas?
5. Histrico do empreendimento: grupo de moradores, traar linha do tempo.
6. A empresa comprou o imvel dos proprietrios? Explorar (H passivos?
Quais?).
7. (Se positivo) Aquisio atendeu poltica de aquisio de imveis da
empresa? Como foi tratado internamente?
8. Quais alternativas para o empreendimento foram aventadas?
9. Como foi feito o estudo de viabilidade tcnica? (metodologia, prazo,
profissionais, custo)
10. O estado fsico das edificaes foi considerado na compra do imvel? Como
foi quantificada essa depreciao?
11. Foi desenhado o fluxo desse processo?
12. Solicitar fluxo do processo de gesto de projetos da empresa.
13. Solicitar imagens e documentos originais e atuais (laudos tcnicos, ppts, dwgs
etc.).

C - Projetos Desenvolvimento do produto
1. Como se deu a etapa de desenvolvimento do programa de necessidades?
2. Quais disciplinas de projetos/consultores foram contratadas especificamente
para esse empreendimento?
3. Foram selecionadas empresas projetistas com experincia em reabilitao?
Foi importante?
4. Estimativa de recursos (prazo e custo) para projetos foi diferente do padro
de projetos da empresa?

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DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA DE CONSTRUO CIVIL
ROTEIRO PARA ENTREVISTAS E VISITAS TCNICAS DOS ESTUDOS DE CASO
172
E Em mp pr re ee en nd di i m me en nt t o o: :
E Em mp pr re es sa a: :



Estudo de caso: roteiro para entrevistas e visitas tcnicas

5. Houve alterao na rotina de coordenao de projetos?
6. Quais foram as atividades de campo da equipe de projetos? A construo
estar parcialmente construda foi vista como positiva ou negativa pelos
projetistas?
7. O planejamento das atividades de projeto foi diferente?
8. Interfaces de projetos: a anlise crtica recebeu tratamento diferenciado?
Como foi feita a compatibilizao de projetos?
9. A etapa de validao de projetos foi diferente? Qual o procedimento padro
da empresa?
10. Quais foram as modalidades de contratao dos projetos? Estava no escopo
o acompanhamento da execuo?
11. Eles foram/esto sendo solicitados com maior freqncia que o usual?
12. Como foram feitas as maquetes, apartamento tipo etc.?
13. Qual foi a abordagem no estande de vendas? O fato de ser reabilitao
afetou negativamente o lanamento?
14. Os prazos de desenvolvimento do produto foram afetados por alguma razo
especfica?
15. Houve alguma peculiaridade sobre a consulta a rgos pblicos, aprovao
do projeto legal etc.? Como foi a reaprovao do projeto? H alguma
facilitao do poder pblico nesses casos?
16. Solues tcnicas: o sistema construtivo original foi mantido ou foi alterado?
Quais foram as alteraes significativas?
17. Quais foram as preocupaes com o desempenho da edificao?
18. Quais foram as solues relacionadas eficincia energtica da edificao?
Isso foi considerado prioridade?
19. Qual foi considerada a disciplina de projeto mais crtica no desenvolvimento?
20. O que foi reaproveitado da edificao existente? Sistemas prediais? O que se
sabe sobre o desempenho da edificao original?

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ROTEIRO PARA ENTREVISTAS E VISITAS TCNICAS DOS ESTUDOS DE CASO
173
E Em mp pr re ee en nd di i m me en nt t o o: :
E Em mp pr re es sa a: :



Estudo de caso: roteiro para entrevistas e visitas tcnicas

21. Como os projetistas reagiram ao novo desafio? Relatar casos relevantes.

D - Projetos Formalizao do produto
1. O fluxo de informaes foi diferente do tradicional?
2. A empresa procurou adequar o empreendimento ao sistema da empresa ou
aconteceu o inverso?
3. Utilizao de extranet? Qual?
4. Houve algum conflito relevante na integrao das solues dos projetos?
5. A etapa de validao de projetos foi diferente do tradicional?
6. Os prazos foram diferentes?
7. Como foram feitas as etapas de anlise das solues tcnicas e do grau de
satisfao frente ao programa de necessidades?
8. Foram feitas individualizaes nos apartamentos?

E - Projetos Detalhamento do produto
1. Os prazos foram cumpridos?
2. O fluxo de informaes foi eficiente?
3. A integrao entre as partes envolvidas precisou ser diferente da tradicional?
4. A etapa de detalhamento demandou dedicao adicional por parte dos
projetistas, como visitas ao local?
5. Como os projetistas reagiram ao fato?
6. Em que momento e como foram feitas as compatibilizaes dos projetos?
7. Qual soluo foi dada para as diferenas construtivas j executadas entre os
pavimentos tipo?

F - Projetos Planejamento do produto
1. Acompanhamento e uso dos projetos nos canteiros: como se deu?
2. A freqncia de ajustes durante a execuo das obras foi maior que o usual?

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E Em mp pr re ee en nd di i m me en nt t o o: :
E Em mp pr re es sa a: :



Estudo de caso: roteiro para entrevistas e visitas tcnicas

3. Qual o papel da equipe da empresa nessa hora?
4. Como se deu a atuao das empresas projetistas?
5. Quais foram os principais momentos crticos relacionados execuo das
obras?
6. Quais foram os principais entraves encontrados na execuo das obras do
ponto de vista de projeto? Explorar.
7. Quais as alternativas utilizadas na soluo dos problemas?
8. Houve demanda especfica de estreitamento das relaes com a obra?
9. Quais foram as principais demandas relativas a definies de projeto por
parte da obra?

G - Projetos Ps-entrega do produto
1. O que est previsto para essa etapa?
2. O procedimento empresa ser mantido ou haver algo especfico para esse
empreendimento?
3. Manuteno?

H - Obra
1. Dados do entrevistado (nome/funo/tempo de casa/tempo de
formado/formao/experincia profissional anterior)
2. Composio da equipe da empresa (nmero e perfil dos profissionais):
3. A seleo da equipe atendeu a qual critrio?
4. Foram selecionados profissionais com experincia em reabilitao?
5. Foi contratado algum especialista em obras de reabilitao?
6. Prazos e marcos contratuais: semelhantes aos de obras convencionais?
7. Fase dos projetos quando do incio das obras?
8. Produtividade esperada foi alcanada? Qual indicador foi utilizado?
9. Que estratgia foi utilizada para ataque obra?

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E Em mp pr re ee en nd di i m me en nt t o o: :
E Em mp pr re es sa a: :



Estudo de caso: roteiro para entrevistas e visitas tcnicas

10. Quais as principais demandas da obra em relao a projetos?
11. Quais foram as principais incompatibilidades de projetos encontradas durante
a execuo (projeto x projeto e projeto x estrutura existente)?
12. Qual o procedimento adotado nesses casos?
13. O ndice de retrabalho foi maior ou menor que em obras convencionais?
14. Houve dificuldades para compor equipe?
15. Freqncia de solues adotadas in loco superou o padro normal?
16. Em algum momento os projetos tiveram de ser abandonados?
17. Quais foram os entraves de interface entre projetos e estrutura existente?
18. Como eles foram solucionados?
19. Na sua opinio, esses empreendimentos so mais difceis de serem
conduzidos? Por qu?
20. Qual estratgia poderia ter sido adotada e no foi? Por qual razo?
21. Qual o padro da empresa de controle de desenhos no campo? Houve
alguma anormalidade?

I - Comentrios finais:
1. Modelo de coordenao interna mais eficiente nesses empreendimentos?
2. Em que momento do projeto o coordenador precisou ser mais atuante?
3. Houve desgastes excessivos por parte da equipe de projetos? Com os
projetistas? Com o departamento de obras?
4. Na sua opinio, reabilitao de edifcios pode ser executada utilizando-se a
mesma metodologia de obras tradicionais? Em caso negativo, por qu? Quais
os principais aspectos que fundamentam a resposta?
5. Qual seria o modelo ideal de gesto de projetos de reabilitao?
6. Quais aspectos so mais relevantes: formao/capacitao da equipe de
projetos; capacitao da equipe de obra; capacitao das empresas
projetistas; prazo de execuo; custo etc.?

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7. Quais foram as medidas tomadas pela empresa para garantir a qualidade na
ps-ocupao (garantia do produto)?
8. Quais foram as lies aprendidas de projetos?
9. Quais foram as lies aprendidas de obras?