Antnio Jorge Martins Torres aluno n 12346484

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Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa





A distino entre terceiro para efeitos do artigo 5 do CRPredial e terceiro para
efeitos do artigo 291 C.C.












(trabalho realizado no mbito da cadeira de Registos e Notariado, do curso de
Mestrado em Cincias Jurdico-forenses 2013-2014)




Antnio Jorge Martins Torres aluno n 12346484
2

Consideraes Preambulares

No ordenamento jurdico portugus vigora o sistema de ttulo, atravs do qual se
vem exigir que para a constituio ou transmisso de um direito real condio sine qua
non obter um ttulo aquisitivo, concretizado na lei, numa deciso judicia ou num
negcio jurdico. Sendo este ltimo talvez a forma mais comum de se obter um ttulo
aquisitivo, o nosso legislador teve o cuidado de consagrar no artigo 408 C.C., o
princpio da consensualidade, segundo o qual, o direito real incidente sobre coisa e
determinada, transfere-se ou constitui-se pelo simples consenso entre as partes, sendo
esta a regra geral para constituio ou transferncia de direitos em todo o nosso
ordenamento.

Contudo tal regra comporta excepes, e sobre essas excepes que este
trabalho se ir debruar.

Importa desde j referir que no contexto desde trabalho no se vai abordar o
tema de haver ou no efeito atributivo perante o artigo 5 do CRPredial, partindo ns do
princpio que este admitido.

Tambm no ser tema de anlise o alcance do artigo 17 do CRPredial, visto o
seu mbito de aplicao ser facilmente delimitado por invalidades registais.


I. A Noo de terceiros para efeitos da tutela dos subadquirentes de boa f
integrado numa cadeia de invalidade sequenciais. (art. 291 C.C.)

No mundo do direito substantivo, a invalidade de negcios jurdicos, quer por vcio de
forma, quer por vcio substancial, est sujeita ao regime geral de nulidade ou anulabilidade da
aquisio derivada exposta no artigo 289/ n1 do C.C., que produz efeitos retroactivos, isto ,
existe na lei, uma obrigao de restituio de tudo aquilo que foi prestado.
No entanto, o legislador estabeleceu um desvio a este regime regra, no caso de estarem
em causa bens imveis, ou mveis equiparados. Tal desvio encontra-se consagrado no artigo
291 do C.C., e visa-se com ele, a salvaguarda do princpio da estabilidade das situaes
jurdicas. Para tal ento necessrio que se respeite uma srie de requisitos, como onerosidade,
a boa-f, sendo ainda necessrio o decurso de um prazo de 3 anos, para que este terceiro seja
protegido
1
.

1
Temos assim 4 requisitos: debruar-se o negcio sobre o bem imvel, ou mvel sujeito a
registo; ser o negcio oneroso; estar o terceiro de boa-f (isto , terceiro adquirente que no
momento da aquisio desconhecia, sem culpa, o vcio do negcio nulo ou anulvel); e por fim, no
haver nenhuma aco de nulidade ou anulabildidade interposta nos 3 primeiros anos aps a
celebrao do negcio e respectivo registo.
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3

Deste modo, o artigo 291 C.C. traduz-se numa cadeia de invalidades sequenciais, onde
todos os subadquirentes sero adquirentes a non domino, no caso de alguma invalidade afectar
um negcio anterior dessa cadeia, contudo, respeitados esses requisitos, a lei concede-lhes
proteco jurdica segundo Antunes Varela
2
, a primeira e significativa conquista do registo
contra o regime tradicional da nulidade e da anulao - visando proteger e preservar o direito
adquirido do terceiro contra o efeito destrutivo do artigo 289 C.C. e, por outro lado,
excepcional e especial face ao regime geral.
Portanto, na hiptese de A vender um prdio a B, que regista a aquisio, e este vender
logo a C, que regista igualmente a sua aquisio. Sendo depois declarada a invalidade da
primeira venda entra A e B, segundo a regra do 289 C.C. vale o princpio nemo plus iuris, e
C ter de abrir mo do prdio
3
restituindo-o por causa do efeito retroativo da invalidade da
primeira compra, convocando uma invalidade derivada ou consequencial da segunda compra.
Deve, todavia, ter-se em considerao o artigo 291 C.C., em que se estabelece o regime
especial de proteco da confiana dos terceiros e dos interesses do comrcio jurdico.
Ao preencher todos os requisitos deste artigo, o terceiro adquire o domnio do imvel ou
do mvel sujeito a registo como titular verdadeiro, com base numa realidade registal a seu
favor, substituindo quem o era at ento, Por conseguinte, a realidade substantiva torna-se
ininvocvel. O registo do terceiro de boa f tem por isso o efeito aquisitivo ou tabular e tem
simultaneamente um efeito resolutivo do direito do primeiro adquirente.
Segundo Antunes Varela
4
, o artigo 291C.C. retratado sob um duplo prisma de
observao:
1. O registo no tem valor constitutivo. durante os trs anos o perodo negro
posteriores concluso de qualquer contrato no defende o titular do direito
formalmente inscrito nos livros do registo predial contra os efeitos da nulidade ou da
anulao do contrato que tenha servido de pressuposto sua aquisio.

2. O artigo 291 C.C. uma primeira e significativa conquista do registo contra o regime
tradicional da nulidade ou anulao. permite ao titular da inscrio efectuada no
registo, embora s a partir de certo perodo posterior concluso do contrato nulo ou
anulvel, fazer prevalecer o seu direito real
Ou seja, sendo certo que o acto de disposio a favor do primeiro adquirente invlido,
o tradens, que foi adquirente do ante-causante, carece de legitimidade para transmitir ao terceiro
aquilo que ele prprio no tem (nemo plus iuris). Assim, o acto de seguida apenas aparente,
o terceiro sempre subadquirente numa transmisso linear (ABC), o seu direito e a sua
expectativa so prejudicados na sequncia da invalidade da primeira aquisio.
O legislador, em nome da estabilidade da situao jurdica e da proteco da expectativa
do terceiro de boa-f, estatuiu este artigo como tutela excepcional face ao regime geral das
invalidades.

2
Vide GONALVES, Lus M. Couto, A aplicao do artigo 291, n2, do Cdigo Civil a terceiro para
efeitos de registo in Cadernos de Direito Privado, n9, Janeiro/Maro 2005, p. 51.
3
Vide MOTA PINTO, Carlos Alberto da, Teoria Geral do Direito Civil, 4 edio, por MONTEIRO, Antnio
Pinto e MOTA PINTO, Paulo da, Coimbra editora, 2005, p. 367.
4
Vide Acrdo do STJ 4/3/1982
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4

II. Terceiros para efeitos da tutela do artigo 5 do CRPredial

Para efeitos do artigo 5 do CRPredial, temos que apurar quem so os terceiros, mas
esta tarefa no fcil (desde 1982 que se tem mostrado muito polmica, existindo diversos
acrdos e doutrina divergentes). Neste contexto comecemos, ento, de forma negativa, a
excluso de terceiros.

No so terceiros para efeitos de registo
5
:

1. As prprias partes do facto aquisitivo ou os seus herdeiros Artigo 4/n1 do
CRPredial.

2. A existncia de direitos reais por fora da lei independentemente de quaisquer direitos
existentes sobre o imvel.

3. Casos de aquisio originria, com a usucapio cabea. Fundamentando-se esta
excluso pela existncia de uma relao particular em que o sujeito se encontra com a
coisa, prescindindo do direito que qualquer outro tenha sobre ela Artigo 5/n2 al. a)
do CRPredial.

4. Nos casos em que o negcio jurdico, quer pelo primeiro adquirente, quer pelo segundo
adquirente, no foi sujeito a registo, ficando assim o nus do registo por cumprir,
gerando com isso a mesma consequncia desfavorvel, ou seja, a oponibilidade.
Veja-se, se nenhum deles procedeu ao registo, ento no poderemos ns aqui aplicar as
regras registais, mas antes as regras substantivas, aplicando-se aqui o princpio basilar
do nosso direito prior in tempore potior in iure primeiro no tempo, mais forte no
direito.

5. Por fim, e contrapondo definio exposta no artigo 5/n4 do CRPredial, conclui-se
que todos aqueles que no tenham um direito incompatvel ou diverso, possuindo um
direito, que apesar de provir do mesmo tradens, no se encontra em conflito com outro
direito transmitido a outrem.
Excludas que esto as hipteses acima referidas, teremos agora que optar por uma
interpretao (concepo) restritiva ou ampla de terceiros para efeitos do artigo 5 do
CRPredial:
a) Concepo restrita terceiros para efeitos do registo predial so as pessoas que do
mesmo autor ou transmitente adquiriram direitos incompatveis (total ou parcialmente)
sobre o mesmo prdio
6
ou seja, aqueles casos em que apenas inclui o terceiro que
adquire um direito por intermdio directo do tradens (porm, alguns ilustres Doutores,
como o caso do Professor Orlando de Carvalho, incluem no lote de terceiros, o
adquirente em venda executiva).

5
JARDIM, Mnica, Herdeiros e legatrios testamentrios e o art.5 do Cdigo do registo predial Texto
que serviu de base apresentao feita no Congresso de Direito da Famlia e das Sucesses,
comemorativo dos 35 anos do Cdigo Civil Portugus, realizado pela FDUC, em Coimbra, em Outubro de
2002, Pg. 6-8.
6
Vide ANDRADE, Manuel A., Teoria Geral da Relao Jurdica, vol.II, reimp., Coimbra, 1987, p.19
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5


b) Concepo ampla Terceiro, para efeitos de registo predial, so todos os que, tendo
obtido registo de um direito sobre determinado prdio, veriam esse direito ser arredado
por qualquer facto jurdico anterior no registado ou registado posteriormente
7
isto ,
aqueles casos em que se considera terceiro, independentemente da vontade do
demonstrada/omissa do tradens (sem a sua intermediao directa), como o caso, por
exemplo, de quem adquire o direito atravs de uma penhora ou venda judicial.

c) Concepo restrita/hibrida terceiros, para efeitos do disposto no art.5 do CRegP, so
os adquirentes, de boa f de um mesmo transmitente comum, de direitos incompatveis
sobre a mesma coisa
8
.

O Acrdo que proferiu tal deciso, na verdade no fez uma escolha clara entre
a concepo ampla ou restrita. Em boa verdade, apenas inequvoco na exigncia do
requisito da boa f e no afastamento de um conceito amplssimo de terceiro
9
.

Em 1999, o legislador, atravs do Decreto-Lei n533/99, de 11 de Dezembro, aditou o
actual n4 ao artigo 5 do CRPredial. O elemento literal da norma apenas esclarece, sem dvidas
srias, que se quis afastar o conceito amplssimo de terceiro, decidindo-se, aparentemente, a
favor da tese restrita e contra o requisito da boa f, contudo na doutrina tm surgida
interpretaes to dispares que volvidos 14 anos ainda h autores a optar por um interpretao
restrita e outros por um interpretao ampla.

Toda a controvrsia resulta do termo autor e do significado que o legislador lhe quis
dar. Se uns aceitam como verdade que autor todo aquele atravs de quem se adquiriu um
direito, tambm h, aqueles que apenas aceitam o facto de ser autor, todo aquele que anuiu na
alienao do direito que agora se adquire.

De facto, da leitura do prembulo do DL, o legislador prope-se a tomar uma posio
sobre a discusso jurisprudencial, sendo um pouco forado o entendimento de que se deve
incluir nesta definio algum que pode no intervir directamente na constituio ou
transmisso de um direito.

Optamos por isso em considerar que a concepo adoptada pelo legislador foi a restrita,
contudo urge perceber se os requisitos da boa f e da onerosidade so ou no necessrios para
uma correcta aplicao do artigo 5 do CRPredial.






7
Acrdo Uniformizador de Jurisprudncia n15/1997
8
Acrdo Uniformizador de Jurisprudncia n3/1999
9
Que considera ainda terceiros (acrescentando ao conceito amplo) quem tenha adquirido direitos com
reservas, incompatveis ou inconciliveis sobre o mesmo prdio, provenientes de autores diferentes.
Antnio Quirino Duarte Soares, in O conceito de terceiros para efeitos de registo predial, Cadernos de
Direito Privado, n. 9, Janeiro/Maro de 2005, pg.5
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6

Comecemos por explorar o requisito da onerosidade. Um negcio considera-se oneroso
quando existe uma relao de correspectividade entre as atribuies (obrigaes) patrimoniais
um sacrifcio econmico de ambas as partes, conforme a prespectiva delas. Esta
correspectividade no tem que ser necessariamente equilibrada, preponderando antes o relevo e
vontade dada pelas partes prestao.


Argumentos a favor do requisito da onerosidade:

1. Temos na doutrina, autores como Oliveira de Ascenso e Menezes Cordeiro que
defendem a generalizao de uma regra que consta dos preceitos mais categricos da
proteco conferida pelo registo 291 C.C. e 17 do CRPredial e sustentam-se no
facto de que a aquisio a ttulo gratuito no merecer qualquer tipo de proteco em
benefcio do trfico jurdico. Entendem estes autores, que se o interessado no realiza
nenhum esfora econmico, ento o seu direito no deve ser preservado.

2. A ideia base, reside no facto de o termo comrcio ser generalizadamente conectado a
operaes econmicas onerosas, logo, os actos gratuitos so estranhos ao comrcio.
Sendo que o registo visa a proteco do comrcio, ento, ningum que se arrogue de um
ttulo aquisitivo gratuito poder beneficiar das virtudes do registo.

Argumentos contra o requisito da onerosidade:
1. No entender da Professora Mnica Jardim
10
, a onerosidade no deve ser acolhida, pois a
sua consagrao contrria s finalidades da estabilidade e segurana do comrcio
jurdico imobilirio;

2. E ainda no facto de o artigo 5/n4 do CRPredial em nenhuma momento se referir a tal
requisito, no se mostrando correcta qualquer interpretao ou aplicao analgica do
mesmo.
Preponderemos a favor da tese desta ltima autora, na verdade, e refutando o defendido
pelos primeiros, Mnica Jardim, alerta para o facto de que a aquisio a ttulo gratuito ter
implicaes no s a nvel pessoal, mas tambm em termos de mercado, e no plano institucional
ou mesmo societrio.
Foca-se ainda, no facto de que aos credores de determinado sujeito, tanto interessa saber
da situao dos bens adquiridos a ttulo oneroso como dos bens adquiridos a ttulo gratuito.
Sendo assim, o registo, quer a ttulo oneroso, quer a ttulo gratuito, da situao jurdica do bens
imveis permite avaliar o patrimnio imobilirio mais rapidamente, consubstanciando por isso,
alguma segurana para os credores.
Reportando-nos agora ao requisito da boa f, Pinto Monteiro
11
entende-a como um
principio normativo que, tomado em sentido objetivo, exprime uma regra jurdica, integrada

10
JARDIM, Mnica, Herdeiros e legatrios testamentrios e o art.5 do Cdigo do registo predial Texto
que serviu de base apresentao feita no Congresso de Direito da Famlia e das Sucesses,
comemorativo dos 35 anos do Cdigo Civil Portugus, realizado pela FDUC, em Coimbra, em Outubro de
2002.
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7

pelos valores da lealdade, honestidade e correco, de onde pode desentranhar-se toda uma srie
de obrigaes ou deveres, tendo em conta o fim do contrato e a relao de confiana que este
fundamente.

Argumentos a favor da boa f:
1. A boa f prende-se muito com a funo publicitadora do registo. Como defende o autor
Carlos Ferreira de Almeida
12
, os actos jurdicos no so oponveis a terceiros enquanto
eles no tomarem deles conhecimento, operando aqui a publicidade como meio legal de
substituio desse conhecimento.

2. Para o Professor Oliveira de Ascenso
13
, o registo funciona como condio de
oponibilidade a terceiros dos direitos a ele sujeitos e o fundamento o artigo 5 do
CRPredial. Os factos sujeitos a registo s produzem efeitos contra terceiros depois da
data do respectivo registo. Ele recusa a ideia de que o registo como uma ordem
perfeitamente objectiva, indiferente ao conhecimento efectivo por parte dos sujeitos e
por isso compreende-se que, quando h um conflito entre o titular verdadeiro e o titular
aparente, a lei s tenha querido resolver o conflito em favor deste quando ele esteja de
boa f.

3. Por sua vez, no entendimento de Carvalho Fernandes
14
, a publicidade liga-se
confiana nela depositada. Assim no se deveria dispensar o requisito da boa f para a
tutela do terceiro, uma vez que a boa f do adquirente se traduz aqui no
desconhecimento culposo da existncia do direito de terceiro, em sentido tico,
enquanto um princpio que domina todo o direito privado e para alm disso, a funo da
publicidade da situao jurdica dos imveis visa uma segurana do comrcio jurdico
que envolve a tutela do confiana que terceiros podem razoavelmente depositar nos
dados do registo predial f publica. Sem esta expectativa, ou seja, a confiana
depositada boa f falta o fundamento par a tutela dos terceiros.

4. Melhor dizendo, se estivesse de m f, tal significaria que o o terceiro conhecia o estado
das coisas, ou seja, a existncia de um acto anterior. No podendo merecer tutela quem
se pretende aproveitar da realidade formal do registo em detrimento da realidade
substancial que conhece.

5. Jos Alberto Gonzlez
15
, sustenta a existncia de um princpio da proteco da
confiana que tem como base a tutela da certeza e da segurana jurdica, no entanto, a
proteco no absoluta, depende do preenchimento do requisito da boa f subjectiva e
tica enquanto conceito jurdico de maior tradio cultural e outro elemento objectivo, o
registo.

11
Vide PINTO MONTEIRO, Contrato de Agncia. Anotao, 4 edio, Coimbra, 2000.
12
Vide ALMEIDA, Carlos Ferreira de, Publicidade e Teoria do Registo, pag. 275 ss.
13
Vide ASCENSO, Jos de Oliveira, Direito Civil Reais, Coimbra; Coimbra editora, 5 edio,
Reimpresso, 2000, pag 377 ss.
14
Vide, FERNANDES, Lus A. Carvalho, Terceiro par efeito de registo, in revista da O.A., n59, pag.
1310, nota 12
15
Vide GONZLEZ, Jos Alberto, A realidade registal predial para terceiros, pag. 96 a 98.
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8

6. O registo um bem pblico, pe em causa o interesse pblico. Este interesse
consubstancia-se na segurana do comrcio jurdico imobilirio. O autor salienta que a
oponibilidade a terceiro depende (no sentido de vinculao do terceiro a efeitos de um
facto em cuja produo no participou) necessariamente do caractr pblico desse
acto., assim, a oponibilidade incompatvel com a ocultao ou com a
clandestinidade
16
.

7. Com base nesta ideia de confiana depositada, o Acrdo uniformizador de
jurisprudncia do Supremo Tribunal de Justia n3/99, veio dar relevncia boa f,
dizendo que a m f neutraliza o requisito da publicidade registal, tornando-o (o
registo) irrelevante (). Com efeito a publicidade destina-se a dar conhecimento. Se
este existe, intil se torna aquela.

Argumentos contra o requisito da boa f:
1. O Professor Manuel de Andrade
17
recusa a possibilidade de prova da m f. Este autor
defendeu que deveria deixar-se impregnar pelas concepes tico jurdicas que
inspiram o nosso sistema legislativo ou que prevalecem na conscincia pblica, encarar
atentamente o negcio em si mesmo; verificar depois se ele lhe suscita ou no uma
reaco desapropriada bastante forte.

2. Os Drs. Pinto Monteiro e Mota Pinto
18
, vm defender, fundamentando-se na presuno
tantum iuris do artigo 7 do CRPredial (de existncia do direito da pessoa), que esta
proteco no absoluta quanto segurana na aquisio de direitos sobre imveis. A
proteco registal limita-se a assegurar e conservar o direito. No entanto tal garantia
deveria ser plena, isto quer dizer que no deveria relevar a boa ou m f do terceiro. A
segurana que se pretende garantir ao comrcio jurdico seria fortemente afectada se o
terceiro que tem o seu direito registado, ficasse exposto s delongas, s incertezas, aos
gastos, eventualmente s manobras inerentes a processos judiciais tendentes a provar
que ele conhecia uma alienao anterior, a m f do terceiro.

3. Estes autores vm ainda defender a dispensa deste requisito por via legal, atravs do DL
n 533/99, de 11 de Dezembro. Dizem que o legislador veio expressamente tomar
partido da posio defendida por Manuel de Andrade, dispensando assim o requisito da
boa f, no havendo por isso razo para se fazer uma interpretao extensiva da lei.

4. Antunes Varela e Henrique Mesquita, no Acrdo do Supremo Tribunal de Justia de 3-
6-1992
19
, recusam claramente o requisito da boa f para efeitos do artigo 5 do
CRPredial: A eficcia que o registo confere aos actos a ele sujeitos independente da
boa f ou m f de quem regista.. Para estes autores, o registo destina-se a facilitar e a
conferir segurana ao trfico imobilirio, garantindo aos interessados que, sobre os bens
a que aquele instituto se aplica ().. Assim, os direitos no inscritos no registo

16
Vide GONZLEZ, Jos Alberto, A realidade registal predial para terceiros, pag.85
17
Vide ANDRADE, Manuel A., Teoria da Relao Jurdica, pag. 352.
18
Vide MOTA PINTO, Carlos Alberto da, Teoria Geral do Direito Civil, 4a edio, por MONTEIRO,
Antnio Pinto e MOTA PINTO, Paulo da, Coimbra Edio, 2005, pag. 352
19
Vide Regesta Revista do Direito Registal, ano XV, 1994, n4, pag. 55 a 58
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9

devem ser tratados como direitos clandestinos que no produzem quaisquer efeitos
contra terceiros, sendo irrelevante o requisito da boa f.

Em nosso humilde entender, a doutrina que dispensa o requisito da onerosidade a que
vence, pois a garantia do comrcio jurdico imobilirio deveria ser plena, isto , indiferente a
que o negcio jurdico tenha sido celebrado a ttulo gratuito ou oneroso. No mundo comercial,
importantssimo que os comerciantes consigam crdito para exercer a sua actividade, muitas
vezes usando prdios doados como garantia, no vendo ns razo para a proteco concedida
pelo registo para o terceiro adquirente a ttulo gratuito, sendo que assim se favorece o terceiro (e
comerciante, neste caso) mas tambm os credores, que vm assim o leque de garantias
aumentar.
J no que toca ao requisito da boa f, parece-nos ser de difcil aceitao que se dispense
a boa f, contudo, usando o elemento literal e histrico, parece realmente que o legislador o quis
dispensar. No sendo no entanto a posio com que mais concordemos, por isso entendemos
que de iure condendo deveria ser estatudo na lei do registo, no apenas no artigo 17, mas
tambm no artigo 5, pois como foi dito em cima, o uso da analogia deste primeiro artigo, para
com o segundo parece ser demasiado forada, tanto mais que o artigo 17, parece-nos que seja
de curta aplicao, isto , s se aplica no caso de haver vcios registais, enquanto o aritgo 5
parece ter um ambito extra-registal (vcios substancias, nomeadamente a validade do facto
gerador).
A no dispensa do boa f prender-se- com o facto de que na nossa ordem jurdica se
deve ter sempre em conta a justia e a igualdade material, defendendo-se, por isso, um conjunto
de valores ticos e socias, tpicos de um estado social justo, onde a boa f vista como um
princpio basilar e central do ordenamento. Devendo por isso ser analisado cada caso em
concreto, evitando que se caia na justia formal e abstracta tpica da poca positivista, mesmo
que para isso se afronte os interesses e racionalidade econmicos.

III.O confronto de regimes jurdicos (artigo 5 do CRPredial Vs artigo 291 C.C.)

Depois de analisado, separadamente, o mbito subjectivo de proteco do terceiro dado
pelos dois preceitos, importa doravante confrontar os regimes jurdicos e reflectir sobre os
pontos de aproximao (ou at de confuso) e sobre os pontos de distanciao (ou at de
separao absoluta).
Independentemente deste confronto, existe, de facto um problema comum a ambas as
posies de terceiro.
Nas palavras de Jos Alberto Gonzlez
20
, tanto o artigo 5 do CRPredial, como o artigo
291 C.C. esto perante um problema bsico de coliso entre aquele que adquiriu o direito em
causa, por fora da aplicao das regras aquisitivas extra-registais e aquele que adquiriu fiado
naquilo que o registo publicita.. Ou seja, estamos perante um conflito entre a regras do direito

20
Vide GONZLEZ, Jos Alberto, A realidade registal predial para terceiros, pag.458
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10

substantivo, que apontam para um determinado titular do direito real em causa, e as regras do
direito do registo predial, que apontam para outro titular, o titular registal.
Tudo consiste em saber em saber a quem que efectivamente pertence o direito de que
se arrogam titulares, sabendo que, a subsistncia dos dois direitos juridicamente invivel, pois
eles so totalmente incompatveis. Assim, tudo se reconduz em saber se, nos casos acima
referidos, existe ou no aquisio tabular, enquanto aquisio de direitos reais por via do registo
predial, e quem que beneficia dela.

Pontos de aproximao:
1. Evidente parece ser o facto de que, independentemente do caso sub judice mandar
aplicar um ou outro preceito, estaremos sempre face a um registo com efeito atributivo,
ou seja, estamos perante uma aquisio tabular por fora do registo que o pseudo-
adquirente passa a ser visto, juridicamente, como o verdadeiro titular do direito.

Se no vejamos, o terceiro do artigo 5 do CRPredial, adquirente a non domino, ele
adquiriu de quem no tinha legitimidade substantiva para transmitir o referido direito
real (o causam dans ou tradens), pois o direito real foi transmitido para o primeiro
adquirente por mero efeito do contrato 408 C.C.. O negcio jurdico est portanto
ferido de nulidade, por venda de coisa alheia. Aplicamos, assim, os artigos 892 e 289
do C.C., sendo, tudo o que foi prestado, restitudo, operando aqui o efeito ex tunc da
declarao de nulidade. Deste modo, se A vende a B um imvel e B no regista o facto
constitutivo do seu direito e subsequentemente o A voltar a alienar o mesmo imvel,
desta feia a C (o terceiro), que regista devidamente, a compra e venda de A a C
ineficaz perante B.

Do mesmo modo, o terceiro do 291 C.C. adquiriu a non domino, pois o causante
(tradens) no adquiriu o direito real de que se arroga por fora do negcio jurdico
celebrado com o ante-causante. Este est ferido de uma invalidade que por operar in
rem e no in personam, vai ter efeitos retroactivos, desencadeando uma cadeia de
invalidades sequencia. Assim, se A vende a B um imvel por documento particular, a
venda nula - 220 C.C. e 875 C.C. todavia, o B, por sua vez, alienou o dito imvel a
C (o terceiro) que registou o facto constitutivo do seu direito de propriedade. O B carece
de legitimidade substancial para transmitir este direito, pois a nulidade operou
retroactivamente, o C adquiriu de quem no era, nem nunca foi, dono do imvel.

Portanto, segundo a regra civil da aquisio derivada, ningum pode transmitir mais
direitos ou direitos diferentes daqueles que possui, sob pena da violao do princpio
nemo plus iuris (), logo, ambos os terceiros, abstraindo-nos das especificidades do
caso concreto, so sempre adquirentes de quem no dono, ou porque nunca o foi
291 C.C. ou porque deixou de o ser 5 CRPredial. Assim o autor Alberto
Gonzlez
21
, diz-nos que, quer nas situaes lineares, quer nas situaes
triangulares, o terceiro que beneficia do efeito atributivo de quem no tinha
legitimidade () adquire apesar da regra nemo plus iuris.

21
Vide GONZLEZ, Jos Alberto, A realidade registal para terceiros, pag.319.
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11


Conclui-se ento que, em ambos os casos, estamos perante uma excepo ao princpio
da aquisio derivada (nemo plus iuris ), isto devido necessidade de proteco de
um sujeito, que est fora de uma relao jurdica que potencialmente o poder
prejudicar, e do pblico em geral, que actua com base no registo predial, que garante a
publicidade dos factos constitutivos, modificativos ou extintivos de direitos reais, que
incidem sobre imveis.

2. Uma outra afinidade que achamos relevante consiste na necessidade de existir um nexo
de derivao entre o pseudo-adquirente e o titular do direito anterior.

Vejamos, no artigo 5 do CRPredial, o terceiro (C) funda a sua aquisio no direito de
A, que titular registal.

No artigo 291 C.C., o terceiro (C) tambm funda a sua titularidade do direito na
transmisso efectuada pelo B, causante, que por sua vez adquiriu do A, ante-causante.

Portanto, nunca poderamos estar, nos dois casos, em face de um terceiro que adquirisse
ao abrigo de um ttulo falso (o que iria causar um invalidade registal aplicando-se aqui
o 17 CRPredial).

Tal como evidencia Oliveira de Ascenso
22
, o terceiro no goza de uma proteco
registal absoluta de modo a abranger todos os casos em que a realidade substantiva
desconforme com a realidade registal. Sendo, neste caso, a aquisio tabular um desses
casos excpcionais. Este autor evidencia no exemplo em que o conservador regista um
direito real sobre um prdio X, quando ele era para ser feito sobre o prdio Y, logo
sobre o prdio X podem recair dois direitos reais sem haver qualquer nexo de derivao
entre eles, mas antes por negligncia do conservador. Assim conclui que, no artigo 291
C.C. h uma derivao linear do direito pr-existente e, da mesma forma, no mbito
do artigo 5 do CRPredial, existe um nexo de derivao do direito de A, transmitente
no titular do direito real mas que j o foi, para o C, o terceiro adquirente a non domino.

3. Podemos tambm apontar como ponto comum, que em ambos os casos, o terceiro s
ser protegido pela aquisio tabular, se for adquirente a non domino, de quem no o
dono da coisa, objecto de negociao. Se houver um qualquer outro vcio do negcio
celebrado com ele, j no estamos perante um terceiro para efeitos da tutela da boa f
291 C.C. e para efeitos de registo - 5 CRPredial.

O nico vcio que o registo consegue ultrapassar nas suas situaes, a falta de
legitimidade do causante, passando por cima dos artigos 289 e 892 do Cdigo Civil.






22
Vide ASCENO, Jos de Oliveira, Efeitos substantivos do registo predial na ordem jurdica
portuguesa, pag.40.
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Pontos de divergncia:

1. Talvez a principal divergncia a apontar seja o facto de que na lei do registo -5
CRPredial - estarmos perante uma situao triangular de dupla alienao sem qualquer
subtransmisso(1 A B; 2 A C), ao passo que, na lei civil 291 C.C. desenha-
se uma situao linear, estando ns perante uma cadeia de aquisies derivadas (A B
C ).

Vejamos, na situao abstractamente configurada pelo artigo 5 do CRPredial, o A
aliena a B, um imvel que no regista, e seguidamente A, volta a alienar, o mesmo
imvel, a C, que actua no pressuposto de que A o titular registal.

J na situao prevista pelo 291 C.C., existe um negcio invlido entre o A e o B que
pode abalar o direito real transmitido do B para o C, provocando uma sequncia de
invalidades. H como que uma contaminao dos actos de disposio subsequentes ao
primeiro, pois este impossibilitou a aquisio derivada translativa para o B, logo os
posteriores adquirentes so-no de quem no o dono. Nas palavras de Orlando de
Carvalho
23
, terceiros para efeitos de tutela da boa f, so os que integrando-se numa e
mesma cadeia de transmisses, veem a sua posio afectda por uma ou vrias causas de
invalidade anteriores ao acto em que foram intervenientes.

2. Outro ponto de divergncia, facilmente destacvel, est de facto na contraposio da lei
civil com a lei registal. Se por um lado a lei civil restringe a proteco do terceiro a
determinados requisitos boa f do ltimo subadquierente; onerosidade da transmisso;
decurso de certo lapso de tempo; que o negcio respeite a bens imveis. Na lei registal
s se fala da necessidade de haver direitos conflituantes entre si e derivados de um autor
comum.

Daqui resulta que o terceiro abrangido pelo artigo 5 do CRPredial, partida,
beneficiar mais facilmente da tutela concedida pelo mesmo, do que o terceiro
abrangido pelo artigo 291 C.C., visto este ultimo preceito exigir o cumprimento de um
agregado, cumulativo, de requisitos mais apertado que o exigido pela lei registal.

3. Flagrante parece ser tambm o facto, de que na lei do registo, o conflito surgir entre
dois adquirentes de um mesmo transmitente, isto , B e C, adquirem ambos de A.
Enquanto, que, na lei civil, o conflito perspectivado, surge entre um transmitente e o
ltimo subadquirente, numa mesma cadeia de transmisses, ou seja, entre o C e o A.

Na linha de pensamento de Couto Gonalves
24
, podemos afirmar que o mbito
subjectivo de proteco do terceiro revela-se de modo diferente consoante estejamos a
aplicar o artigo 5 ou o artigo 291. Numa situao triangular so terceiros entre si, dois
adquirentes, logo a proteco dada pela lei do registo restringe-se a esta situao. Pelo
contrrio, nas situaes lineares de dupla alienao sucessiva, so terceiros entre si, o

23
Vide CARVALHO, Orlando de, Teoria Geral do Direito Civil, pag. 66 ss.
24
Vide GONALVES, Lus M. Couto, A aplicao do artigo 291, n2, do Cdigo Civil a terceiro para
efeitos de registo, pag. 51
Antnio Jorge Martins Torres aluno n 12346484
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transmitente do direito real (ante-causante) e o subadquirente, perfazendo assim um
mbito de proteco radicalmente diferente.

4. Importante ser tambm diferenciar o facto de que numa situao triangular, o negcio
de disposies entre o tradens e primeiro adquirente, que no regista, perfeitamente
vlido e eficaz, no padecendo de qualquer vcio.

J numa situao linear, o negcio de disposio entre o primeiro transmitente (ante-
causante) e o seu adquirente (causante) substancialmente invlido, alis, justamente
esta invalidade que causa a necessidade de proteco
25
do ltimo subadquirente, que v
o seu direito negado, devido contaminao provocada na cadeia de transmisses do
qual faz parte.

5. Por ltimo, salienta-se a diferena de fundamento e de razo de ser dos preceitos em
questo.

A proteco do terceiro para efeitos do registo baseia-se numa presuno de titularidade
do direito real registado, devido ao efeito automtico do registo -7 do CRPredial - o
terceiro age com base na presuno de que o direito objecto de transmisso existe e que
da titularidade de quem manifesta a vontade de o transmitir, ou seja, essencial o
efeito atributivo nestes casos, para garantir a f pblica registal em obedincia ao
princpio da publicidade da situao dos bens.

do interesse do pblico em geral, enquanto destinatrio da publicidade registal, que se
garanta a fiabilidade da informao registal
26
e s a inoponiblidade de actos no
registados a terceiros () motivar os interessados a promover o registo, como do
interesse pblico.
27
.

J no que lei civil diz respeito, o que est em causa a estabilidade das relaes
jurdicas, a certeza e a segurana transmitida pelas sucessivas alienaes, evitando pr
em causa tal sequncia de negcios, que por uma invalidade ocorrida na formao de
tal corrente, invalidaria a ltima aquisio.

Assim se por um lado, no artigo 291, o efeito atributivo visa paralisar os efeitos
retroactivos da invalidade, por outro, no artigo 5, visa-se apenas dar cumprimento ao
direito geral de publicidade da situao dos bens
28
. Nas palavras de Jos Alberto
Gonzlez,
29
o registo fundamenta a manuteno da situao criada a favor de terceiro
em virtude essencialmente, da aparncia de titularidade dele resultante.

25
s se pode falar em terceiros para efeitos de registo se o primeiro negcio de disposio for vlido.
Ao contrrio s se pode falar em terceiro para efeitos do art.291 [] se primeiro negcio for nulo ou
anulvel - Vide GONALVES, Lus M. Couto, A aplicao do artigo 291, n2, do Cdigo Civil a terceiro
para efeitos de registo, pag. 51
26
Vide GONZLEZ, Jos Alberto, A realidade registal predial para teceiros, pag. 80
27
Vide MOTA PINTO, Carlos Alberto da, Teoria Geral do Direito Civil, 4a edio, por MONTEIRO,
Antnio Pinto e MOTA PINTO, Paulo da, Coimbra Edio, 2005, pag. 368.
28
Vide HENRIQUES, Paulo Videira, Terceiros para efeitos do artigo 5 do Cdigo do registo predial,
pag. 441.
29
Vide GONZLEZ, Jos Alberto, A realidade registal predial para teceiros, pag. 29.
Antnio Jorge Martins Torres aluno n 12346484
14

Contraponto os pontos aproximadores e os pontos divergentes da definio de terceiros,
parece resultar este conceito ento diverso, pois diversas so as hipteses abarcadas pelos
artigos
30
.
Na lei do registo, a divergncia entre a realidade registal e extra-registal causada por
um negcio vlido mas no registado, permitindo ao tradens voltar a alienar a mesma coisa,
certa e determinada, a outrem, que regista o facto aquisitivo.

Na lei civil, esta desconformidade devido a uma acto de disposio anterior invlido, o
que afecta e contamina os actos de disposio subsequentes, que tm a mesma coisa como
objecto.

Parece pois ser essencial distinguir os dois mbitos subjectivos de aplicao dos
preceitos em apreo, de modo a que cada um, de per si, define uma posio de terceiro, uma
para efeitos de registo - artigo 5 do CRPredial e outra para efeitos de tutela da boa f artigo
291 C.C.. claro que, no fundo, ambas as tutelas se renem para conseguir uma completa
segurana e certeza do comrcio jurdico imobilirio, no entanto, os fundamentos de cada
preceito so distintos, as configuraes so tambm elas, distintas, logo, no podemos encontrar
aqui, uma noo de terceiro nica, sob pena de desvirtuar os objectivos do registo e da lei civil,
forando, de modo juridicamente inaceitvel, uma analogia substancial.








30
Vide JARDIM, Mnica, Herdeiros e legatrios testamentrios e o art.5 do Cdigo do registo predial
Texto que serviu de base apresentao feita no Congresso de Direito da Famlia e das Sucesses,
comemorativo dos 35 anos do Cdigo Civil Portugus, realizado pela FDUC, em Coimbra, em Outubro de
2002.