Sistema Financiamento Imobiliário No Brasil

UNIVERSIDADE FEDERAL DE SANTA CATARINA
CENTRO SCIO - ECONMICO

CURSO DE CINCIAS ECONMICAS
O Sistema de Financiamento Imobilirio no Brasil: Uma anlise da oferta

de crdito imobilirio do perodo 1994-2006.
FLORIANPOLIS
2008
2
FERNANDO PINHO DA ROCHA

Monografia apresentada ao Curso de
Cincias Econmicas da Universidade
Federal de Santa Catarina como
requisito parcial obteno do grau de
Bacharel em Cincias Econmicas.
Orientador: Prof. Dr. Roberto Meurer.
FLORIANPOLIS
2008
3
FERNANDO PINHO DA ROCHA

Esta monografia foi julgada adequada para obteno do grau de Bacharel em Cincias
Econmicas, e aprovada em sua forma final pelo Curso de Cincias Econmicas da
Universidade Federal de Santa Catarina, obtendo nota mdia .
_____________________________________
Professor Dr. Renato Francisco Lebarbenchon
Coordenador de monografia
Professores que compuseram a banca:
______________________________
Professor Dr. Roberto Meurer
Orientador
______________________________
Professor Dr. Newton Carneiro A. da Costa Jnior
______________________________
Professor Alessandro Vicente Custdio
Florianpolis, 20 de maro de 2008.
AGRADECIMENTOS
Aos meus pais, pelo exemplo, apoio e valores que conduziram minha educao.
Ao professor Dr. Roberto Meurer, por sua orientao ao longo do trabalho.
Aos familiares e amigos por todo o incentivo, carinho e iluminao recebidos durante esses
anos.
Aos colegas e professores do curso de graduao em Cincias Econmicas da Universidade
Federal de Santa Catarina pelo convvio e aprendizado.
Em especial, aos Deuses, pelo amor, companheirismo e pacincia concedida.
RESUMO
O crdito imobilirio tem importncia econmica e social. Na perspectiva financeira do

mercado de crdito, que sempre foi um canal importante de transmisso da poltica
monetria e alavancador do crescimento econmico, percebe-se que a concesso de crdito,
especificamente no Brasil, se caracteriza por volumes reduzidos, mesmo com a
estabilizao econmica aps o Plano Real, com volumes ainda menores em segmentos do
crdito como as concesses de emprstimos a empresas e financiamento imobilirio. Dentre
os diversos segmentos do mercado de crdito, o de crdito imobilirio o que menos reagiu
aos avanos dos volumes de emprstimos dos bancos no perodo ps-Real, apesar da
obrigatoriedade de direcionamento de 65% dos volumes captados em depsitos em
caderneta de poupana a financiamentos imobilirios, sendo deste montante 80% para fins
de financiamento habitacional. Dessa forma o grande problema que se apresentou foi
identificar os condicionantes macroeconmicos que interferem no volume de crdito
imobilirio no Brasil, com anlises do volume de concesso desse crdito para concepo
de um modelo economtrico prontamente testvel, sobre a influncia de tais variveis sobre
o volume de crdito concedido. A partir disto, chegou-se a concluso que h uma forte
correlao entre as variveis taxa bsica de juros SELIC, a taxa mdia de rentabilidade de
captao do CDB e a rentabilidade da cardeneta de poupana, o nvel de depsitos e de
inadimplncia., alm da concentrao bancria e da rentabilidade mdia sobre o capital
prprio, e que estas influenciam de forma significativa a deciso de ofertar crdito
imobilirio, alm das exigibilidades.
LISTA DE QUADROS
Quadro
01
Resumo
das
garantias
de
crdito
no
Brasil
partir
de
1996.......................................................................................................................................20
Quadro 02 Destinao e captao de recursos Mercado de crdito brasileiro 1996......................................................................................................................................28
Quadro 03 Distribuio do Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimos....................33
Quadro 04 Testes de estacionariedade (razes unitrias) 07/1994 a 12/2006.................82
Quadro 05 - Testes de seleo de medida de defasagem (leg length criteria)......................83
Quadro 06 - Testes de cointegrao......................................................................................84
Quadro 07 - Testes de cointegrao......................................................................................84
Quadro 08 - Resultados da regresso (1)..............................................................................85
Quadro 09 - Resultados da regresso (2)..............................................................................86
LISTA DE FIGURAS
Grfico 01 Contribuio das Instituies em Concesso de Crdito Imobilirio
2006.......................................................................................................................................35
Grfico 02 Participao das Modalidades de Crdito sobre o Volume Total............36
Grfico 03 FGTS Usos e Fontes de Recursos...............................................................37
Grfico 04 Evoluo das Modalidades de Crdito Imobilirio....................................40
Grfico 05 Evoluo dos Saldos em Cardeneta de Poupana......................................42
Grfico 06 Evoluo da Participao da Poupana no Total de Recursos.................43
Grfico 07 Evoluo das Aplicaes em Crdito Imobilirio sob o SFH e SFI..........44
Grfico 08 Evoluo em Financiamentos Imobilirios (Inst. Privadas x Inst.
Pblicas)...............................................................................................................................45
Grfico 09 Evoluo das Aplicaes em Crdito Imobilirio sob o SFH....................46
Grfico 10 Evoluo das Aplicaes em crdito Imobilirio sob o SFI......................46
Grfico 11 SBPE Direcionamento de Recursos Consolidado das Instituies........47
Grfico 12 Receita Esperada dos bancos e Taxa de Juros...........................................53
Grfico 13 Evoluo dos Saldos de Crdito Imobilirio no Brasil..............................68
Grfico 14 - Relao entre Inadimplncia e Volume de Crdito Imobilirio................68
Grfico 15 Relao entre Inflao e Volume de Crdito..............................................73
Grfico 16 Relao entre Rentabilidade da Poupana e o Crdito Imobilirio.........75
Grfico 17 Relao entre Juros sobre Depsitos (CDB) e Volume de Crdito...........76
Grfico 18 Correlao entre Taxa Selic, Juros do CDB e Rentabilidade da
Poupana..............................................................................................................................77
Grfico 19 Relao entre Taxa Selic e o Volume de Crdito.......................................77
Grfico 20 Relao entre Concentrao Bancria e o Volume de Crdito.................78
Grfico 21 Relao entre Concentrao Bancria e Taxa de Juros dos Depsitos....79
Grfico 22 Relao entre Concentrao Bancria e Volume de Depsitos................79
Grfico 23 Relao entre Rentabilidade sobre Capital Prprio e o Volume de
Crdito..................................................................................................................................81
8
LISTA DE ABREVIATURAS
ADF Dickey-Fuller Aumentado
ARCH Heteroscedasticidade Condicional Autorregressiva
BACEN Banco Central do Brasil
BNH Banco Nacional de Habitao
CCI Cdula de Crdito Imobiliario
CDB Certificado de Depsito Bancrio
CDI Certificado de Depsito Interbancrio
CEF Caixa Econmica Federal
CRI Certificado de Recebveis Imobilirios
CVM Comisso de Valores Mobiliarios
FAT Fundo de Amparo ao Trabalhador
FGTS Fundo de Garantia por Tempo de Servio
IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica
IPCA Indce de Preos ao Consumidor Amplo
IPEA Instituto de Pesquisa Econmica Aplicada
IR Imposto de Renda
LCI Letra de Crdito Imobilirio
LH Letra Hipotecria
PIB Produto Interno Bruto
PNAD Pesquisa Nacional de Amostra Domiciliar
SBPE Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimos
SELIC Sistema Especial de Liquidao de Custdia
SFH Sistema de Financiamento Habitacional
SFI Sistema de Financiamento Imobilirio
SFN Sistema Financeiro Nacional
TJLP Taxa de Juros de Longo Prazo
TR Taxa Referencial
VAR Auto-Regresso Vetorial
SUMRIO
RESUMO..............................................................................................................................05
LISTA DE QUADROS.........................................................................................................06
LISTA DE FIGURAS...........................................................................................................07
LISTA DE ABREVIATURAS.............................................................................................08
1. INTRODUO.........................................................................................................11
1.1 PROBLEMTICA..................................................................................11
1.2 OBJETIVOS............................................................................................14
1.2.1 Objetivo Gera............................................................................14
1.2.2 Objetivos Especfico.................................................................14
1.3 METODOLOGIA....................................................................................16
2. SISTEMA FINANCEIRO E O CRDITO..............................................................16
2.1 SISTEMAS FINACEIROS.....................................................................17
2.1.1 Sistema Financeiro Nacional....................................................18
2.1.2 Sistema de Financiamento Habitacional...................................19
2.1.3 Sistema de Financiamento Imobilirio.....................................21
2.2 MERCADOS FINANCEIROS................................................................22
2.3 INTERMEDIAO FINANCEIRA.......................................................24
2.4 BANCOS E FIRMA BANCRIA..........................................................26
2.5 CARACTERSTICAS GERAIS DO CRDITO....................................29
2.6 O RISCO E FORMAS DE ANLISE....................................................31
3. O CRDITO IMOBILIRIO.....................................................................................32
3.1 AS DEFINIES GERAIS DO CRDITO IMOBILIRIO.................32
3.2
MERCADO
PRIMRIO
SECUNDRIO
DO
CRITO
IMOBILIRIO.....................................................................................................................33
10
3.3
INSTITUIES
DO
SISTEMA
FINANCEIRO
BRASILEIRO
RELACIONADO COM O CRDITO IMOBILIRIO.......................................................38

3.4 MODALIDADES DO CRDITO IMOBILIRIO................................41
3.5 CARACTERSTICAS DO MERCADO DE CRDITO IMOBILIRIO
BRASILEIRO.......................................................................................................................47
3.5.1 Anlise do Risco de Crdito Imobilirio........................,,,.......49
4. O MODELO DE OFERTA DE CRDITO E O MERCADO IMOBILIRIO.,..,.....49
4.1 FALHAS DO MERCADO DE CRDITO CONCEPO DO
MODELO........................................................................................................................,.....56
4.2 TEORIA DA FIRMA BANCRIA CONCEPO DO MODELO...66
4.3 O MERCADO DE CRDITO IMOBILIRIO X O MODELO DE
OFERTA DE CRDITO.......................................................................................................70
5. ANLISE DO CRDITO IMOBILIRIO NACIONAL 1994 A 2006................70
5.1 CONSIDERAES INICIAIS...............................................................72
5.2 CORRELAO DOS DETERMINANTES MACROECONOMICOS E
A OFERTA DE CRDITO IMOBILIRIO........................................................................81
5.3 MODELAGEM E TESTES ECONOMTRICOS..................................81
5.4 CONCLUSO DOS RESULTADOS.....................................................88
6. CONCLUSO.........................................................................................................91
REFERNCIAS...........................................................................................................96
11
1 INTRODUO
1.1 Problemtica
O crdito imobilirio tem importncia econmica e social. Uma correta poltica
promove o desenvolvimento e colabora definitivamente no amparo famlia, uma vez que
este crdito uma forma de proporcionar o acesso necessidade bsica de moradia prpria
ao ser humano. Atualmente fato que h a necessidade de se incrementar o mercado de
crdito imobilirio no Brasil, pois os indivduos buscam a satisfao plena de suas
necessidades, inclusive as bsicas, de alimentao, proteo e reproduo. Assim os
objetivos individuais de cada um, nos quais est inserida a busca de uma moradia ou de
uma melhora nas condies de vida decorrente da aquisio de um imvel, determina a
demanda por este tipo de crdito, uma vez que h uma grande dificuldade, dado o nvel de
renda da maioria da populao, de se conseguir realizar uma poupana para este fim. Alm
da questo cultural brasileira, pois mesmo sendo perfeitamente possvel um indivduo estar
satisfeito com seu nvel de bem estar pagando aluguel, no Brasil a preferncia por ter um
imvel prprio maior, sabendo que h grandes diferenas entre pases sobre isto.
Por outro lado, este fim social claro, intrnseco, no oculta o lado financeiro e
lucrativo que advm da prpria raiz do negcio de concesso de crdito, havendo a
necessidade da realizao de uma anlise do lado da origem dos recursos, oriunda do
poupador, que direta ou indiretamente est envolvido no processo de concesso de crdito,
alm da importncia da anlise da parte do tomador e do intermedirio.
Na perspectiva financeira do mercado de crdito, que sempre foi um canal
importante de transmisso da poltica monetria e alavancador do crescimento econmico,
percebe-se que a concesso de crdito, especificamente no Brasil, se caracteriza por
volumes reduzidos, mesmo com a estabilizao econmica aps o Plano Real, com
volumes ainda menores em segmentos do crdito como as concesses de emprstimos a
empresas e financiamento imobilirio, que so menos vinculados ao consumo e por isso
apresentam um comportamento mais contido do que os avanos dos volumes totais de
emprstimos concedidos pelos bancos ao setor privado. (COSTA, 2004).
Inicialmente verifica-se que o estoque de crdito concedido pelas instituies do
Sistema Financeiro Nacional (SFN) chegou a 732,8 bilhes de reais em 2006, o que
12
correspondeu a 34,3% do PIB (Produto Interno Bruto), um pouco acima do resultado
verificado no ano de 2000, quando essa proporo alcanou a marca de 27,8% do PIB.
Atualmente, a relao crdito/PIB do Brasil supera a mdia latina americana de 22% do
PIB, apesar de ser inferior aos resultados do Chile e Uruguai de 69% e 40%
respectivamente. Em alguns pases emergentes, como Coria do Sul e a Malsia, que vm
apresentando taxas de crescimento superiores do Brasil, essa relao ultrapassa 100%. J
em pases desenvolvidos, como a Alemanha e os Estados Unidos o crdito corresponde a
aproximadamente 120% e 150% do PIB, respectivamente. (CANDIOTA, 2005)
Dentre os diversos segmentos do mercado de crdito, o de crdito imobilirio o
que menos reagiu aos avanos dos volumes de emprstimos dos bancos no perodo psReal, apesar da obrigatoriedade de direcionamento de 65% dos volumes captados em
depsitos em caderneta de poupana a financiamentos imobilirios, sendo deste montante
80% para fins de financiamento habitacional1, observa-se uma estagnao na srie, que,
portanto indica que apesar dos avanos incorporados pelo Sistema Financeiro Imobilirio
(SFI), o mercado de crdito a imveis no vem apresentando expanso dos volumes
financiados, ao contrrio, tem havido uma retrao, principalmente no que se refere aos
volumes de financiamento habitacional, conforme apresentado nas Estatsticas do Banco
Central do Brasil (Bacen), quando comparados ao total de crdito comum concedido no
mesmo perodo.
A partir deste contexto, os questionamentos quanto s causas da ineficincia do
mercado de crdito brasileiro tm sido sistematicamente levantados, uma anlise do
conjunto de situaes prprio deste mercado, mais especificamente, em relao ao crdito
imobilirio leva a idia de que embora haja a obrigatoriedade de aplicao de recursos neste
crdito, os bancos no os fazem como deciso tima de alocao de investimentos,
mantendo as exigibilidades neste crdito atendidas no limite estrito, fazendo assim com que
o acesso da populao a instrumentos de financiamento imobilirios fique dificultado, que
por sua vez leva a um desequilbrio do sistema de concesso de crdito imobilirio e,
portanto no tem atuado de forma a reduzir o dficit habitacional2.
Conforme a resoluo 3.005/02

As limitaes impostas pela legislao e os tmidos resultados alcanados com a flexibilizao sem avanos
institucionais e legais importantes, impedem que o mercado de crdito imobilirio seja objeto de escolha nas
decises de alocao eficiente de investimentos pelos bancos. A conseqncia direta uma situao de
equilbrio com racionamento de crdito, o que ser explicado a partir de teoria desenvolvida por Stiglitz no
Captulo 04.
2
13
Nesta perspectiva o dficit habitacional uma medida direta das carncias de
moradia de uma determinada sociedade. Essas carncias no se restringem exclusivamente
a falta de moradia para abrigar as pessoas de uma regio, mas tambm refletem as ms
condies das moradias existentes. O dficit habitacional uma fotografia que mostra o
excesso de demanda por habitaes da sociedade, ou seja, o excedente entre a demanda e
oferta de um bem de carter social. Desta forma, mesmo sabendo que em casos em que a
demanda supera a oferta, os preos sobem ao nvel em que faz com que o excesso de
demanda desaparea, no caso imobilirio, mesmo os altos preos, por uma questo cultural,
faz com que os indivduos demandem por habitaes prprias, seja via poupana privada
seja via crdito. Por este motivo ele pode ser entendido como a evoluo histrica da
demanda por habitaes, combinada com uma ampliao insuficiente das alternativas de
moradia.
Na concepo de GONALVES (1997) a estimao do dficit feita a partir de
indicadores diretos que se encontram na Pesquisa Anual por Amostras de Domiclios
(PNAD), do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatsticas (IBGE), os quais esto menos
sujeitos a distores relacionadas heterogeneidade das condies scio-econmicas. O
conceito de dficit habitacional3 compreende duas dimenses do problema: a inadequao
estrutural das moradias e a coabitao.
Dessa forma o grande problema que se apresenta o descompasso entre a oferta e a
demanda por habitaes e o no atendimento do crdito maioria da populao, levando
em conta todos os aspectos gerais desse tipo de crdito, dado que o dficit habitacional do
pas como um todo, demonstra a dificuldade de aquisio de um imvel de grande parte da
populao brasileira.
No entanto a preocupao central, no aprofundar a discusso a respeito da relao
entre oferta de crdito e dficit habitacional, e sim verificar os condicionantes
macroeconmicos ou da poltica monetria que interferem no volume de crdito destinado
ao setor privado com o fim social de reduzir o dficit habitacional, dando a este ltimo o
carter de justificador do estudo, ou seja, percebe-se a motivao e a necessidade de se
entender o funcionamento do mercado de crdito imobilirio, explicar as variveis
condicionantes, como a taxa de juros, o grau de concentrao bancria, o nvel de
fragilidade financeira dos tomadores, o volume de crdito existente na economia, os custos
3
Para uma discusso sobre o dficit habitacional no Brasil, ver FUNDAO JOO PINHEIRO (2001).
14
administrativos bancrios, o nvel de inadimplncia entre outros, no qual mesmo a demanda
superando a oferta no h atratividade para os bancos expandirem os montantes de
concesso de crdito para fins habitacionais, expressando uma contradio desse mercado
em relao ao seu prprio fim, reduzir o dficit habitacional.
1.2 Objetivos
1.2.1 Objetivo Geral
-Identificar os condicionantes macroeconmicos que interferem no volume de crdito
imobilirio no Brasil, com anlises do volume de concesso desse crdito para concepo
de um modelo economtrico prontamente testvel, sobre a influncia de tais variveis sobre
o volume de crdito concedido.
1.2.2 Objetivos Especficos

- Caracterizar os mercados financeiros em relao rea imobiliria.
- Apresentar as diferenas do crdito imobilirio em relao ao crdito comum,
especificamente no que se referem ao seu fim, as suas diferenas de garantias, as suas
formas de pagamentos, seus prazos e suas taxas de juros.
- Identificar os motivos que caracterizam o mercado de crdito no Brasil, como um
mercado de volumes reduzidos de concesso do crdito analisado.
- Analisar os dados referentes oferta do crdito imobilirio, observando as sries desse
crdito nos ltimos doze anos, a fim de verificar os efeitos das variveis macroeconmicas
sobre crdito imobilirio.
1.3 Metodologia
Dentro do conceito de pesquisa, apresentado GIL (1991), que a define como o
procedimento racional e sistemtico que tem por objetivo apresentar respostas aos
problemas que so propostos, esta pesquisa na sua parte terica tem apoio de autores
15
especializados em crdito e tem por objetivo dar base avaliao dos dados obtidos, sendo
esta avaliao das informaes lastreadas na teoria econmica. Tendo ainda as publicaes
e as estatsticas do setor privado e governamental como complementadores base terica.
Nesta pesquisa, as informaes obtidas junto a instituies financeiras como Bacen,
Caixa Econmica Federal (CEF), Bancos mltiplos e bancos comerciais , organismos
pblicos e institutos de pesquisa norteiam este trabalho em sua parte analtica, o que o
caracteriza como pesquisa bibliogrfica e documental.
Em relao abordagem do presente trabalho, conforme a definio de SILVA
(2001) quantitativa de modo que demonstra a relao entre oferta e demanda com dados
financeiros e quantidade de contratos celebrados. Quanto aos objetivos uma pesquisa
descritiva exploratria conforme GIL (1991), pois demonstra as condies da populao e
anlise da concesso de crdito comparado entre as variveis e o ndice de oferta e
demanda imobiliria. E segundo STELLTIZ (1974) exploratria porque tambm tem
como objetivo, partindo do problema do crdito na rea imobiliria, investigar de forma
mais exata a questo, a fim de formular uma hiptese significativa para os resultados da
pesquisa.
16
2 O SISTEMA FINANCEIRO E O CRDITO

2.1 Sistemas Financeiros
Um sistema financeiro formado pelo conjunto de seus mercados e responsvel, pela
canalizao de recursos dos superavitrios para os deficitrios e pelo uso de seus recursos
de maneira mais eficiente, pela organizao e operao dos sistemas de pagamento da
economia e pela criao de ativos de acordo com o perfil e volume necessrios para a
satisfao dos poupadores.(MISHKIN,2000)
Sua estrutura definida pelo modo como acontece a interao entre os mercados e as
instituies financeiras que o compe. Para Carvalho (2007) isso resulta dos determinantes
tcnicos da atividade financeira, como o desenvolvimento de sistemas modernos de
contabilidade financeira ou a possibilidade de aplicao de inovaes tecnolgicas
atividade bancria e financeira. Esses fatores aumentam a eficincia das operaes dos
sistemas financeiros e acentuam as vantagens de um tipo de estrutura sobre os outros,
levando a uma estrutura financeira homognea, logo, pode-se destacar dois tipos de
estrutura do mercado financeiro, a baseada nos mercados de capitais x crdito e a estrutura
mercado segmentado x banco universal.
A estrutura do sistema financeiro varia, basicamente, no que diz respeito ao tipo de
contrato resultante da operao entre as partes envolvidas, e a funo exercida pelas
instituies na elaborao dos mesmos (CARVALHO, 2007):
Os sistemas financeiros baseados em mercado de capitais x crdito, no qual os
financiamentos so supridos com a colocao de papis no mercado monetrio e de capitais
para o caso de marcados de capitais. E ocorre predominantemente as relaes creditcias
operacionalizadas pelos bancos comerciais, no caso do sistema financeiro baseado no
crdito As relaes diretas entre os superavitrios e os deficitrios , desenvolvidas nos
mercados de capitais, s so possveis em conjunto com sistemas legais sofisticados
garantem os direitos e as obrigaes dos envolvidos, e as caractersticas da transao, de
acordo com os objetivos do mercado. De maneira que as relaes desintermediadas obtidas
no sistema financeiro baseado em mercados de capitais exigem uma maior sofisticao dos
17
sistemas financeiros, o que imprime uma predominncia das relaes intermediadas em
casos onde o sistema financeiro seja menos desenvolvido, como no Brasil.
Existem tambm os sistemas financeiros segmentados x banco universal: sistemas
financeiros segmentados so aqueles em que diferentes segmentos do mercado financeiro
so operados por instituies especficas, de forma oposta tem-se o sistema financeiro de
bancos universais, que a princpio so autorizados a realizar operaes em todos os
segmentos do mercado.
2.1.1 Sistema Financeiro Nacional
Segundo Carvalho (2007), o sistema financeiro nacional (SFN) possui um elevado
grau de sofisticao e bem diferenciado dos de outros pases de igual ou superior nvel de
desenvolvimento econmico. Nele, h predomnio de pequeno nmero de grandes bancos
universais, e tambm de um mercado de capitais bem desenvolvido e competitivo.
Atualmente, o sistema financeiro brasileiro tem sua composio organizada de
acordo com as funes de: rgos normativos, entidades supervisoras e entidades
operadoras. Sero descritas somente as funes das instituies captadoras de depsitos
vista (bancos mltiplos, bancos comerciais, CEF e cooperativas de crdito), com vistas
correspondncia com o objeto - tema de estudo neste trabalho. Estas definies esto
disponveis em BACEN (2007a).
Os bancos mltiplos so instituies financeiras privadas ou pblicas que realizam
as operaes ativas, passivas e acessrias das diversas instituies financeiras, por
intermdio das seguintes carteiras: comercial (financiamento a curto e mdio prazo), de
investimento (crdito a mdio e longo prazo para capital de giro e investimento), de
desenvolvimento (financiamento de investimentos privados a longo prazo), de crdito
imobilirio, de arrendamento mercantil e de crdito, financiamento e investimento. O banco
mltiplo deve ser constitudo com, no mnimo, duas carteiras, sendo uma delas,
obrigatoriamente, comercial ou de investimento, e ser organizado sob a forma de sociedade
annima.
Os bancos comerciais so instituies financeiras privadas ou pblicas que tm
como objetivo principal proporcionar suprimento de recursos necessrios para financiar, a
curto e a mdio prazo, o comrcio, a indstria, as empresas prestadoras de servios, as
pessoas fsicas e terceiros em geral. A captao de depsitos vista, livremente
18
movimentveis, atividade tpica do banco comercial, o qual pode tambm captar
depsitos a prazo.
A CEF uma empresa pblica assemelhada aos bancos comerciais, podendo captar
depsitos vista, realizar operaes ativas e efetuar prestao de servios. Uma
caracterstica distintiva da
CEF que ela prioriza a concesso de emprstimos e
financiamentos a programas e projetos nas reas de assistncia social, sade, educao,

trabalho, transportes urbanos e esporte. Pode operar com crdito direto ao consumidor,
financiando bens de consumo durveis, emprestar sob garantia de penhor industrial e
cauo de ttulos, bem como tem o monoplio do emprstimo sob penhor de bens pessoais
e sob consignao e tem o monoplio da venda de bilhetes de loteria federal. Alm de
centralizar o recolhimento e posterior aplicao de todos os recursos oriundos do FGTS,
integra o Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE) e o Sistema Financeiro da
Habitao (SFH).
As cooperativas de crdito observam, alm da legislao e normas do sistema
financeiro, a Lei 5.764, de 16 de dezembro de 1971, a qual define a poltica nacional de
cooperativismo e institui o regime jurdico das sociedades cooperativas. Os eventuais lucros
auferidos com suas operaes - prestao de servios e oferecimento de crdito aos
cooperados - so repartidos entre os associados. Esto autorizadas a realizar operaes de
captao por meio de depsitos vista e a prazo somente de associados, de emprstimos,
repasses e refinanciamentos de outras entidades financeiras, e de doaes. Podem conceder
crdito, somente a associados, por meio de desconto de ttulos, emprstimos,
financiamentos, e realizar aplicao de recursos no mercado financeiro.
2.1.2 Sistema de Financiamento de Habitao
Entra em funcionamento em 1965, quando estabelece um novo padro poltica
habitacional no Brasil, com destinao de recursos privados e extra oramentrios para o
financiamento habitacional e com a gestao das operaes de financiamento imobilirio
do Banco Nacional de Habitao (BNH), alm de fiscalizar as operaes tambm dos
agentes privados especializados neste setor, isto , associaes e sociedades de crdito do
Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE). Contudo o SFH representou uma
inovao em dois pontos fundamentais, primeiro direcionando novos recursos para
19
habitao, seja via o uso do FGTS, seja via estabelecimento da obrigatoriedade de partes
dos recursos captados para operaes de crdito imobilirio (COSTA, 2004).
Com isso o SFH um modelo de financiamento imobilirio para atingir grupos
especficos de muturios. Os recursos provm das cardenetas de poupana e do FGTS, o
juro mximo de 12% ao ano, at o limite de valor de venda do imvel e valor mximo
financiado.
Essas regras se reportam h quase meio sculo, e embora de grande utilizao,
surgiu um sistema de maior dinamismo no mercado, que possibilita negociao de ttulos
imobilirios, denominado de Sistema Financeiro Imobilirio. Em 1986, extinguem-se o
BNH e o SBPE como sistema especializado, outros rgos assumem a atuao no segmento
de crdito imobilirio, o sistema no sofre grandes modificaes, exceto os percentuais de
direcionamento obrigatrio de 70% para 60% e depois para os atuais 65%.
2.1.3 Sistema de Financiamento Imobilirio
O Sistema Financeiro Imobilirio foi criado em 1997 pela Lei 9.514 para que se
possibilite a introduo de novos instrumentos de captao de recursos e a criao de um
mercado capaz de dar maior liquidez aos crditos imobilirios, com base no sucesso do
mercado de crdito americano.
Este sistema tem regras mais claras, compondo-se tipicamente de operaes de
mercado, separando da natureza social e pblica, que causaram problemas no SFH. Alm
de novos instrumentos de captao surgem com o modelo, novas alternativas para as
aplicaes de seus recursos.
O SFI se difere do antigo SFH por no estabelecer limites de financiamento ou teto
para as taxas de juros cobradas, nem determina valores mximos para os valores dos
imveis, sendo operaes livremente contratadas entre as partes definindo-se assim um
sistema baseado em contratos menos restritos e potencialmente mais atrativos para as
instituies originadoras.
O objetivo ampliar a atuao do sistema de habitao antes existente, atingindo
novas faixas de renda e tambm imveis comerciais e industriais, alm dos residenciais.
Assim permite no s a garantia hipotecria, mas todas as garantias, inclusive a alienao
fiduciria, antes s possvel para bens mveis, alm do estabelecimento da cesso fiduciria
20
de direitos creditrios decorrentes de contratos de alienao de imveis e da cauo de
direitos creditrios ou aquisitivos de contratos de vendas ou promessas de venda de
imveis.
As aplicaes do SFI podem ter destinaes e origens diversas conforme o quadro
seguinte:
Fonte: RUDGE (1997 p.40).
Quadro 01 Destinao e Captao de Recursos Mercado de Crdito Brasileiro 1996
21
2.2 Mercados Financeiros

O objetivo deste captulo caracterizar os elementos da estrutura financeira da
relao entre agentes supervitrios e deficitrios via emprstimos bancrios (uma das
fontes de recursos dos agentes econmicos) e balano patrimonial das instituies que
ofertam tais recursos.
O mercado financeiro o locus onde ocorre o encontro dos agentes superavitrios e
os deficitrios. O grupo de superavitrios composto por agentes que possuem renda
superior aos seus gastos, demandam ativos financeiros e ofertam poupana, ou seja o
cessionrio. O segundo grupo composto por sua vez, pelos agentes com gastos superiores
renda, demandam poupana e ofertam obrigaes financeiras.
Nas relaes financeiras ocorre o envolvimento dos agentes superavitrios e
deficitrios, nas quais se transacionam meios que permitem a realizao imediata de gastos
desejados em troca de direitos sobre rendas futuras. Portanto, relaes financeiras
envolvem a negociao de contratos em que se registram obrigaes ativas e passivas por
parte das unidades superavitrias e deficitrias. (CARVALHO, 2007)
Os dois grupos referidos enfrentam as mesmas decises. Ambos analisam a
rentabilidade sendo que o agente superavitrio avalia a remunerao da operao, e agente
deficitrio avalia o retorno decorrente da aplicao dos recursos captados.
O conjunto de transaes realizadas com obrigaes emitidas por agentes
deficitrios ou por intermedirios financeiros em busca de recursos forma os mercados
financeiros que de acordo com os ativos e riscos envolvidos formam-se diversos segmentos
distintos.
Nesta perspectiva um segmento importante do mercado financeiro o mercado de
crdito e mercado de ttulos: no primeiro a transao individualizada e os agentes so
identificados, as operaes criam obrigaes intransferveis, a princpio, e contratos que
tendem a satisfazer uma demanda a curto ou longo prazo. No segundo, as regras so mais
genricas e os contratos so padronizados, de maneira a tornar os ttulos semelhantes,
substitutos entre si e, na maior parte das vezes, negociveis em mercados secundrios. Nos
mercados de ttulos so transacionados no apenas papis diferenciados de acordo com a
22
durao do contrato, como tambm papis que correspondem a compromissos de diferentes
naturezas econmica e jurdica.
2.3 Intermediao Financeira

O papel econmico dos bancos realizar a intermediao financeira entre os
agentes, onde estes possuem acesso s informaes de forma assimtrica. Dado isto, a
existncia deste intermediador leva a uma organizao sistemtica para realizar tal funo
que por sua vez promove ganhos de economias de escala, que ainda justifica a existncia de
intermediadores de grande porte, bem como de operaes diversificadas.
Dentro desta perspectiva, Campello e Moreno (1996) destacam que a economia de
escala dos bancos no significa utilizao tima dos meios materiais da firma, mas a
vantagem advinda do tamanho do banco que possibilita uma maior captao de clientes
superavitrios como deficitrios, podendo extrair deles o maior nmero de informaes
possveis de boa qualidade. Alm de que este maior nmero de clientes possibilita uma
maior diversificao das operaes financeiras, reduzindo o risco total de carteira de ativos
do banco e diminuindo os custos de monitoramento entre agentes econmicos, dada a
grande exposio informao assimtrica.
Sabe-se que os agentes deficitrios que tomam emprstimos esto muito mais aptos
conhecer os retornos dos seus projetos sem incorrer em custo de informao. Assim os
agentes superavitrios que emprestam recursos esto mais vulnerveis ao risco, primeiro
pela informao assimtrica e segundo pelos custos para obter informaes a mais a fim de
garantir o que foi acordado nos contratos.
A partir disto DIAMOND (1984) apresenta um modelo que analisa os determinantes
do custo de monitoramento dos agentes, e desenvolve seu modelo baseado no pressuposto
que os intermedirios financeiros por possurem uma grande diversificao das suas
operaes financeiras possuem maior vantagem em relao ao custo das informaes se
comparado com uma relao desintermediada entre os agentes.
De acordo com DIAMOND (1984) a assimetria de informao entre os agentes
gerava a necessidade de intermediao, uma vez que como o tomador de emprstimos no
pode remunerar a emprestador alm da receita obtida em seu projeto o risco de seleo
adversa e risco moral so diminudos onde h um intermediador. Isto explicado pelo fato
23
de que se os emprestadores gastaram recursos para monitorar individualmente as
informaes de cada tomador o custo agregado se torna muito elevado, principalmente se
houver muitos emprestadores para um tomador.
Assim o modelo proposto pelo autor indica que se houver k financiadores de um
projeto, com o custo de monitoramento C>0, o custo agregado de kxC, quanto maior k
maior o custo agregado, gerando um alto custo para os emprestadores, ainda se houver em
k uma parcela em que a sua parte nos ganhos no compensem C, isto , um incentivo a este
tipo de emprestador no fazer o monitoramento. De forma que a proposta do modelo, ento,
delegar esse monitoramento a um agente apenas, ou a um pequeno grupo de agentes,
sendo estes agentes recompensados pela tarefa, que ao passar do tempo faria com que
alguns destes passassem a se especializar em intermediar os recursos dos agentes.
(DIAMOND, 1984).
Agora, pode-se considerar que um agente que monitora as informaes e at
produzem informaes sobre as oportunidades de realizao de retornos, recebe N contratos
de informao em t=0 a uma taxa y para cada contrato, em t=1 ocorre a avaliao do
mercado referente a qualidade das informaes dadas pelo agente, sendo n os bons
contratos se n for menor ou igual a N correspondendo as expectativas do mercado, haver
em t=1 um aumento de N para este agente, que ter que monitorar as informaes para t=2,
este aumento indicado pelo ndice de reputao do agente. Portanto quanto maior n, maior
ser a demanda pelos servios deste agente e maior a sua recompensa (CAMPELLO,1996)
Este processo que explica a formao dos intermedirios financeiros, ou seja, os bancos, e
defende a necessidade de intermediao financeira, pois se existem dois projetos de riscos
independentes entre si e de mesmo valor, com retornos esperados iguais, R1=R2 cada um
com custo de monitoramento C, com um montante de recursos S disponveis, haver duas
possibilidades: a) os agentes emprestadores relacionam-se diretamente com os tomadores,
neste caso o fluxo de caixa esperado de cada operao seria R-C, os ganhos lquidos ent
seria R1 + R2 - 2C ou ganho do projeto um (g1) mais o ganho do projeto dois (g2); b) as
operaes efetuadas por um agente intermediador que se utilize da vantagem de baixos
custos vindos do gerenciamento da informao assimtrica em grande escala e da
diversificao para obter resultados maiores do que os ganhos dados pelas relao
desintermediada anterior. Logo, se o custo de monitoramento do intermediador c<C, o
resultado total g1* + g2*, agora, maior sendo R1 + R2 - 2z, sendo que C>z>c,
24
justamente a diferena de 2(z-C) que corresponde a remunerao do agente intermediador,
ou seja, dos bancos (CAMPELLO, 1996).
Posto isto, resume-se que de acordo com Campello e Moreno (1996) ao passo que
aumentam as operaes financeiras C fica menor, com isso o agente intemediador
aumentando de tamanho promove resultados tambm maiores oriundos da diferena C-c,
que distribudo entre o banco e os emprestadores. No entanto esta relao se mantm at o
momento em que a economia de escala deixe de ser positiva, ou seja, at chegar ao ponto
em que a utilizao da informao no promova mais ganhos de escala.
2.4 Bancos e Firma Bancria

Os maiores intermedirios financeiros so os bancos e para entender o sistema
financeiro baseado em crdito e como se realiza o processo de deciso do volume de
crdito a ser ofertado que maximize os lucros e responda as estratgias de composio dos
balanos bancrios, bem como assegure o funcionamento eficiente da economia
necessrio entender o funcionamento dos bancos alm de necessrio analisar o balano
patrimonial e a administrao de fontes de recursos e aplicaes. Contabilmente, tem-se o
passivo que o conjunto de obrigaes adquiridas pelos bancos, dos quais fazem parte:
produtos de captao: depsitos vista: depsitos a prazo: caderneta de poupana:
emprstimos do Bacen: emprstimos captados no mercado interbancrio: patrimnio
lquido. E em contrapartida o ativo, sabe-se que um banco utiliza os recursos que adquiriu
emitindo passivos para compra ativos geradores de receita. Portanto, os ativos bancrios
so chamados utilizaes de recursos, e os juros recebidos sobre estes o que faz com que
os bancos tenham lucros (MISHKIN, 2000). Composto por: reservas; ttulos pblicos;
caixa; emprstimos e outros ativos (ativo permanente e capital fsico do banco)
A transformao de ativo, realizada pelos bancos, consiste em converter um ativo do
depositante para si, ao conceder um emprstimo com o capital de terceiros, isto possibilita
aos bancos oferecerem recursos de longo prazo financiados com depsitos de curto prazo.
A boa lucratividade bancria depende assim, da transformao dos ativos e da qualidade e
baixo custo dos servios prestados. Com isso a grande preocupao dos bancos,
corresponde justamente em administrar a liquidez, ou seja, a manuteno de ativos lquidos
suficientes para atender a demanda por saques de depsito. Quando o banco tem capital o
25
suficiente em caixa, as retiradas de capital no modificam o resto da estrutura do balano
patrimonial. No caso contrrio, ele tem alternativas como: adquirir emprstimos
interbancrios, vender ttulos, adquirir emprstimos do Bacen e, reduzir seus emprstimos
concedidos atravs ou da no renovao dos mesmos em seus vencimentos ou da venda
destes ativos para outros bancos, que pode ser difcil e dispendiosa. Isto explica o fato de os
bancos manterem reservas voluntrias mesmo com outras opes bem mais rentveis, ou
reservas secundrias, ou mesmo adquirir emprstimos interbancrios.
Alm disto, com o objetivo de maximizar seus lucros e obter rendimentos altos
sobre emprstimos e ttulos, com baixo risco, os bancos fazem a administrao de seus
ativos podendo, ento: procurar tomadores de emprstimos dispostos a pagar elevadas taxas
de juros e que tenham pouca probabilidade de no cumprirem com suas obrigaes;
adquirir ttulos que ofeream baixo risco e altos retornos; diversificar a carteira de ativos
objetivando diminuir os riscos envolvidos, ou ainda, administrar as reservas o suficiente
para que no incorra em elevados custos.
Aqui tambm cabe ressaltar a necessidade de administrao de passivos, como o
mercado interbancrio um importante elemento na administrao de passivos, pois
permite aos bancos captar recursos de um dia para o outro e transformar em ativos e
manipular suas reservas.
Lembrando que a relao entre a administrao do ativo e do passivo determinante
da rentabilidade bancria, administrao de capital necessria devido a falncia bancria:
uma vez que necessrio que um banco mantenha capital suficiente para evitar as chances
de insolvncia, tambm por causa dos rendimentos que os acionistas esperam, onde o
capital do banco beneficia seus proprietrios porque torna seus investimentos mais seguros,
reduzindo a probabilidade de falncia. Porm, o capital bancrio inversamente
proporcional aos rendimentos dos ativos necessitando obter um capital que corresponda as
garantias para operaes de crdito.
Para maximizar os lucros, os bancos se submetem e aceitam a uma srie de riscos
administrveis, sendo um deles o risco associado ao crdito que segundo Mishkin (2000)
a probabilidade de o banco no conseguir reaver o capital emprestado, por motivos de
liquidez (risco de liquidez), inadimplncia (risco de crdito), falha operacionais de
equipamentos (risco operacional), inadequao de estrutura legal e regulamentar nos
sistemas de liquidao (risco legal) e soma de todos os riscos com magnitude das operaes
26
em relao cadeia de pagamentos (risco sistmico). Para corrigir ou minimizar este
problema, o banco utiliza instrumentos; como sistemas de informao, monitoramentos e
racionamento do crdito, linhas de crdito, e garantias e saldo mnimo.
O outro o risco de Taxa de Juro, risco dos rendimentos e dos ganhos ligados s
mudanas nas taxas de juros, que interferem a poltica de administrao bancria. Pode
funciona indiretamente como custo de oportunidade para ativos com taxas pr-fixadas
versus flutuantes e para passivos com taxas pr-fixadas ou diretamente, conforme
demonstrao de Mishkin (2000), na medida em que impacta nos ativos e passivos com
taxas flutuantes, ou ainda, globalmente, quando se avalia os ativos e passivos totais em
relao aos prazos mdios.
2.5 Caractersticas Gerais do Crdito.

A relao de crdito, por ser composta da parte cedente, que repassa os recursos e
da parte cessionria, composta pelos tomadores do crdito que passam por uma fase
investigativa na qual so analisadas as vantagens da realizao do negcio creditcio, sendo
que o cedente do crdito pretende se cercar de que o seu retorno tenha o menor risco
possvel.
A lista de itens a serem verificados na concesso de crdito se alarga e se modifica
de acordo com a instituio concedente ou doutrinador terico. Os autores BERNI (1999) e
SANTI FILHO (1997) trazem as caractersticas do crdito por meio de uma classificao,
denominada Cs do crdito devido s iniciais no nome de cada item, fornecendo parmetros
gerais do que deve ser observado na concesso de crdito.
Esta orientao especifica dentro de uma classificao os requisitos do crdito, suas
caractersticas e componentes.
A confiana, o 1 C do crdito pode ser analisada com base no passado verificandose conforme BERNI (1999) a constncia dos pagamentos, estabilidade e reputao, sendo
que a relao creditcia se d inicialmente pela negociao pessoal, levando os agentes
necessariamente a manter uma relao de confiana.
O 2 C, conforme BERNI (1999) o carter, ou seja, a forma de agir e reagir diante
de situaes adversas. Em caso de dificuldades de pagamento, o indivduo, promove
esforos necessrios para cumprimento da obrigao com seriedade e dedicao.
27
Objetivamente, analisa-se a pontualidade, negociaes anteriores e tempo de trabalho no
ramo especfico que poder mostrar os fatos desabonadores de conduta ocorridos em outras
ocasies. Capacidade o ponto de fundamental importncia para o cumprimento da
obrigao creditcia. Um exame mal feito na capacidade de pagamentos pode inviabilizar
toda a realizao de crdito. Conforme BERNI (1999) a capacidade de pagamento,
juntamente com a apreciao das garantias so os principais Cs do crdito.
Os fatores macroeconmicos, governamentais e fenmenos naturais e at mesmo os
riscos inerentes ao mercado, esto fora do controle da empresa. Assim as circunstncias ou
condies se referem ao contexto no qual est inserido o crdito. Dados setoriais e de
mercado, econmicos e de globalizao influenciam na relao de crdito. Com base nestas
informaes parte-se para o exame da analise macroeconmica, com a poltica financeira e
cambial, taxa de juros, negcios em moeda estrangeira, poltica tributaria que influem na
operao da empresa ou dos indivduos, assim possvel analisar os prazos possveis para
as operaes e as caractersticas sazonais que possam existir.
Utiliza-se da denominao colateral para designar o 5 C do crdito e as garantias
complementares de uma relao de crdito, porque esto margem do negcio realizado. A
garantia uma segurana adicional, servindo em muitos casos para compensar as fraquezas
decorrentes dos outros fatores de risco. Nas definies para a garantia, o risco da operao
e do cessionrio o primeiro item a ser observado, quanto maior o risco, mais certa deve
ser a garantia, sempre se levando em conta que uma relao colateral e extrema, pois o
objetivo receber o crdito e no executar garantias. Para conhecimento das garantias, h
duas espcies existentes, as pessoais e as reais, de acordo com a origem podendo ser vistas
no quadro 02.
28
Fonte: RUDGE (1997 p.40).
Quadro 02 Resumo das Garantias de Crdito no Brasil a partir de 1996

Ainda sobre as caractersticas do crdito, o Capital quantidade de patrimnio que
as pessoas envolvidas na operao possuem. No caso de pessoas jurdicas alem da
sociedade, o patrimnio dos scios tambm pode ser considerado, de acordo com o tipo
societrio. No obstante, o valor que este capital pode produzir, bem como os perfis de
longo ou curto prazo devem ser considerados na anlise. Conforme SANTI FILHO (1997),
29
o patrimnio do cessionrio de crdito independentemente de ser constitudo em garantia de
operaes, diminui o risco proporcionalmente ao seu volume, tanto pelo aspecto de
comprometimento de patrimnio em relao dvida, como pela facilitao da cobrana
quando necessrio.
O 7 e ltimo C do crdito o conglomerado, isto , para anlise do crdito,
preciso levar em conta o grupo que cerca a pessoa e que pode garantir o recebimento dos
recursos, conforme vnculos determinados pela lei, por exemplo, no caso de empresas de
sociedade annimas a lei 6.404 de 15 de dezembro de 1976 permite que a avaliao da
operao de crdito contenha as empresas coligadas e controladas, matrizes e filiais no
conjunto de informaes. Assim a apreciao das informaes financeiras dar-se- de
forma consolidada, ou seja, sobre as demonstraes de todo o conglomerado.
2.6 O Risco e Formas de Anlise

Risco o perigo ou a possibilidade de perigo segundo FERREIRA (1999), um
perigo incerto, mas previsvel de ameaa de dano pessoa ou coisa. Essa possibilidade de
perda precisa ser compensada, por algum adicional financeiro ou no. O risco est presente
na vida diria das pessoas fsicas e jurdicas.
Na anlise de crdito, o risco a possibilidade de perda do capital e dos juros, ou
seja, a probabilidade e de no pagamento dos recursos emprestados, independente da causa,
o no cumprimento da obrigao o perigo existente na relao. As principais formas de
anlise de risco so:
i) Rating, essa modalidade de anlise de risco denominada Risk Rating, basicamente
uma metodologia que avalia uma srie de fatores, atribuindo nota a cada quesito e uma
nota final ao conjunto destes quesitos analisados. Com base na nota final atribudo um
Risk Rating4. O conceito dado determinada empresa ou operao de crdito individual
que ir determinar o valor risco de crdito que a instituio financeira dever
liberar ao tomador. A classificao de risco uma das vrias ferramentas que podem ser
Em certas circunstncias, esta anlise pode ser preparada por instituies especializada que informam ao
pblico seus resultados. Este o papel das empresas de rating que analisam as informaes relativas a um
dado tomador de recursos ou a uma dada emisso de ttulos e informam ao pblico, atravs de um sistema de
notas, as vantagens e riscos envolvidos. (CARVALHO,2000).
30
utilizadas pelas reas de anlise de crdito para tomada de deciso afirma SILVA
(2000).
ii) Crediting Scoring5, conforme SECURATO (2002) o Credit Scoring uma
ferramenta para a avaliao da qualidade de crdito de pessoas fsicas e jurdicas. Pela
ponderao de diversos fatores o sistema classifica as pessoas fsicas em duas
categorias principais; as que potencialmente, tem condies para honrar o emprstimo
concedido e as que, potencialmente, no renem tal condio. Mediante a incluso de
diversas informaes no sistema, d uma resposta quanto aprovao ou no do
crdito. O sistema divide os potenciais tomadores de crdito em duas categorias; de
bons e maus pagadores, com base nos quesitos ponderados tais como idade, profisso,
renda, atividade profissional, patrimnio e tipo de residncia.
iii) Behaviour Scoring, a base deste modelo pontuao baseada em analise
comportamental, conforme SECURATO (2002) de elaborao complexa, devido
grande quantidade de amostras vinculadas ao comportamento do indivduo.
A base da anlise se faz sobre os hbitos de consumo, lazer, tipos de aplicaes e
obrigaes individuais. Este levantamento no fcil, alm de dificultar a padronizao da
avaliao.
Por conta disso, no largamente utilizada excepcionalmente em casos de pessoas
com alta renda e alto padro de consumo, que permitam uma anlise mais elaborada.
O mtodo de Credit Scoring por ser o mtodo mais utilizado para anlise de risco das operaes de crdito a
imveis ser melhor apresentado na descrio de anlise de risco do crdito imobilirio, no prximo captulo.
31
3 O CRDITO IMOBILIRIO
Os conceitos do crdito tradicional se aplicam ao crdito imobilirio, principalmente
no que se refere anlise de crdito baseada nos Cs do crdito.
Na compra do imvel, o cedente do crdito tem as mesmas preocupaes de um
crdito tradicional em relao confiana e ao carter. indispensvel crena no
recebimento dos recursos emprestados, avaliando-se o tomador e as circunstncias em que
o negcio se realiza (SANTI FILHO, 1997).
A anlise do capital, capacidade de pagamento e do risco, seja para as pessoas
fsicas ou jurdicas, segue os modelos do credito em geral, especificamente os crditos
bancrios com os ndices usuais descritos anteriormente.
O fato da relao se basear em um financiamento faz com que se prenda o bem
imvel de forma de facilitar a cobrana (BLATT, 2000).
Conforme Berni (1999, p.49) a diferena entre financiamento e emprstimo est no
objetivo da aplicao dos recursos, apesar de serem operaes de crdito. No
financiamento, os bens estaro vinculados prpria linha de crdito, ou seja, as destinaes
dos recursos liberados so de fins especficos. O financiamento imobilirio um caso
tpico, no qual geralmente o imvel fica em garantia de dvida. Nos emprstimos no h
destinao especfica, os recursos so liberados para que a parte cessionria se utilize da
forma que melhor achar conveniente. O crdito imobilirio, portanto, concedido na sua
essncia atravs de financiamento, especifico para a compra do bem imvel determinado.
Dessa forma, a capacidade de pagamento atravs de anlise de renda se torna mais
importante para mensurao do risco. Especificamente em relao s garantias, a hipoteca
a mais utilizada, pois a base da garantia imobiliria, porm a alienao fiduciria uma
alternativa bastante vivel (ABECIP, 1996).
Um fator subjetivo, fator geralmente no observado em crditos tradicionais, o fim
social dos recursos empregados. No simplesmente na relao de crdito, mas na
disponibilizao de recursos e condies, s vezes com subsdios do Estado.
32
A maior diferena se d na relao intrnseca do crdito. Existem sistemas
especficos para o credito imobilirio com diferenciais de remunerao do capital e no
prazo para o pagamento.
3.1 As Definies Gerais do Crdito Imobilirio

O crdito imobilirio tem algumas diferenas do crdito tradicional por se referir a
imveis que geralmente so de valores altos e exigem um maior tempo para pagamento.
considerado crdito imobilirio todo o credito de origem especifica destinado
exclusivamente compra de imveis, sejam eles residenciais, comerciais ou industriais
(CEF, 2006).
Conforme SANTOS (1999), por ser sempre tangvel, e de mobilidade improvvel, o
em que origina a relao de crdito imobilirio provoca cuidados diferenciados ao
concedente, inclusive no que se refere ao impacto social que pode ocorrer no caso de no
cumprimento da obrigao.
3.2 Mercados Primrios e Secundrios de Crdito Imobilirio

Existem duas estruturas bsicas que caracterizam o mercado de crdito imobilirio
no Brasil, primeiro tem-se o mercado primrio composto de diversas entidades que se
relacionam entre si, que corresponde ao principal montante de oferta do crdito atualmente,
sob dois regimes, o Sistema Financeiro de Habitao - SFH e o Sistema Financeiro
Imobilirio SFI. O primeiro tem regras rgidas, dependente da captao por depsitos em
caderneta de poupana e recursos extra-oramentrios da Unio, o segundo com regras
mais flexveis e normas avanadas que ento possibilita a criao de um mercado
secundrio para operaes de crdito destinado ao setor imobilirio, o que vem a garantir o
avano do mercado de crdito de longo prazo. (COSTA, 2004)
Sendo ento o mercado secundrio normatizado pela Lei 9.514/97, aps a instalao
do segundo regime do mercado, ou seja, o SFI, o crdito imobilirio passa a ter um
mercado secundrio que obtm ttulos de crdito primrio proveniente de instituies
bancrias principalmente, e os transformam em valores mobilirios, estes ltimos ento
33
repassados a investidores que com uma segurana adicional devido ao fato de que estes
crditos do mercado secundrios esto sob o regime fiducirio, o que significa que h uma
separao entre o patrimnio das companhias securitizadoras imobilirias e o patrimnio
dos investidores, permitindo uma reduo do risco das operaes neste mercado
secundrio.
Fonte: Bacen (2007)
Quadro 03 Distribuio do Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimos
3.3 Instituies do Sistema Financeiro Brasileiro Relacionado com o

Crdito Imobilirio
Existem instituies financeiras que so autorizadas e incentivadas a terem carteiras
de crditos especficos pelo Banco Central do Brasil. Dentre estes crditos, o crdito
imobilirio e um dos que tem organismos diretamente vinculados.
De modo que a estrutura do sistema de financiamento imobilirio, basicamente,
determinada pelas instituies financeiras vinculadas a ele, bem como a funo que cada
uma exerce de forma que se tem:
a) Caixa Econmica Federal CEF. A CEF de certa forma a entidade central do SBPE.
a remanescente das Caixas Econmicas instituies financeiras constitudas sobre a forma
de autarquia, com finalidade de estimular a poupana popular, aplicando os depsitos
recebidos e demais recursos em operaes de crdito que visam promoo social e ao
bem estar da populao.
34
A principal fonte de recursos para o financiamento de construo e compra e venda
de imveis no Brasil, so os depsitos em poupana. Os intermedirios financeiros captam
estes depsitos, da populao em geral, sejam pessoas fsicas ou jurdicas, tambm podem
ser captadas pelos bancos mltiplos com carteira de crdito imobilirio, pelas caixas
econmicas, pelas sociedades de crdito imobilirio e pelas associaes de poupana e
emprstimos. Esses dois ltimos tipos de instituies, mediante aprovao prvia do Bacen,
podem firmar convnios com bancos comerciais e bancos mltiplos com certeira comercial,
para fins de captao dos depsitos em foco (SANTOS, 1999).
b) Cooperativa de Crdito. Segundo Ferreira (1999) cooperativa e uma sociedade ou
empresa constituda por membros de determinado grupo econmico e social e que objetiva
desempenhar em beneficio comum, determinada atividade econmica. A cooperativa de
crdito tem como objetivo proporcionar os recursos especficos ao associado, como pode
ser o caso da rea imobiliria.
c) Companhias Hipotecrias. As companhias hipotecrias so obrigatoriamente, como o
prprio nome sugere, sociedades annimas e no esto vinculadas ao SFH. A companhia
hipotecria pode conceder
financiamentos destinados construo, reforma e
comercializao de imveis residenciais, comerciais e lotes urbanos. Pode, com autorizao

da Comisso de Valores Mobilirios
(CVM) administrar fundos de investimentos
imobilirios, ou ainda administrar e comercializar crditos hipotecrios prprios e de

terceiros (SANTOS, 1999).
A possibilidade de realizar financiamentos imobilirios e renegociao de crditos
hipotecrios coloca a companhia hipotecria como um grande fomentador da construo
civil. As companhias hipotecrias podem emitir cdulas e letras hipotecrias, alm de
debntures, em pases com forte comercializao secundria de ativos, a negociao entre
companhias hipotecrias fomenta de forma significativa atividade hipotecria,
proporcionando crdito a uma base maior de pessoas (ABECIP, 1996).
d) Sociedade de Crdito Imobilirio. A possibilidade de realizar financiamentos
imobilirios e renegociao de crdito e o grande objetivo deste tipo de sociedade. Sofrem
rigoroso controle do Bacen devendo constar ainda no seu estatuto social a rea geogrfica
35
de atuao e todas as operaes ativas e passivas que possam realizar. Os atos dos diretores
com funes tituladas devem ser discriminados e os balanos so levantados duas vezes ao
ano.
e) Companhias Securitizadoras. Conforme a ABECIP (1996) as instituies securitizadoras
so constitudas sob a forma de sociedades annimas de capital aberto, voltadas
exclusivamente para a securitizao e garantia das operaes do mercado secundrio,
cabendo-lhes emitir Certificados de Credito Imobilirio (CCI) ou Letras Hipotecrias (LH)
lastreados em ttulos de crdito que constituem o seu ativo; manter registro especial de
ttulos de crdito e debntures cedidos ou descontados em operaes do mercado
secundrio de crditos imobilirios e efetuar registros das operaes feitas no mercado
secundrio de crditos imobilirios, utilizando-se de sistemas centralizados de registro de
custdia de ttulos.
Contribuio das Intituies em Concesso de

crdito Imobilirio - 2006
17%
2%1%
80%
Compania Hipotecria - CIBRASEC
CEF
Bancos Mltiplos
Associao de Poupana e Emprstimos
Fonte: Bacen(2007)
Grfico 01 Contribuio das Instituies em Concesso de Crdito Imobilirio 2006
3.4 Modalidades de Crdito Imobilirio
36
No Brasil os bancos privados contam com os recursos chamados prprios, ou seja, os
valores captados junto a seus clientes por intermdio principalmente da poupana,
eventualmente de outras aplicaes. Dessa forma, essas instituies fazem o papel de
intermediao entre o comprador e vendedor de imvel.
Os recursos pblicos so providos pela CEF, por meio dos vrios programas de
financiamento imobilirios disponibilizados (CEF, 2006). Dessa forma os recursos
financeiros tm origens diversas, e sua aplicao tem uma finalidade especfica com
critrios definidos.
Participao das Modalidades de Crdito sobre o

Total
0,6
0,5
0,4
0,3
0,2
0,1
0
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Fundo de Amparo ao Trabalhador e Fundo de Arrendamento Mercantil
Letras e Cdulas Hipotecrias, Letras de Crdito Imobilirio e Cdulas de
Crdito Imobilirio
Direitos Creditrios Especiais, Certificados e Recebveis Imobilirios e ttulos
de Companhias Hipotecrias e Securitizadoras
Fonte: Bacen(2007)
Grfico 02 Participao das Modalidades de Crdito sobre o Total

i) Fundo de Amparo ao Trabalhador (FAT), os recursos oriundos do FAT, vinculado ao
programa de gerao de emprego e renda e ao SFI, tem como objetivo financiar habitaes
residenciais diretamente ao muturio, pessoa fsica. A populao contemplada a classe
mdia por meio da Carta de Crdito Individual (CEF, 2006).
Os diferenciais deste programa que atende a construo, no somente a compra e a
garantia a alienao fiduciria do imvel, por fazer parte do SFI, proporcionando maior
37
segurana ao concedente, por no transferir a propriedade, possibilitando uma taxa de juros
menor.
Ainda h, a Carta de Crdito Associativa, sendo a grande diferena o fato de que
necessrio um grupo de muturios com crdito aprovado representando, no mnimo, 60%
das unidades, que devero estar em condomnio. Surge ento a figura da entidade
organizadora e construtora que deve definir o projeto do empreendimento.
ii) Fundo de Garantia por Tempo de Servio FGTS, institudo em 1967, o FGTS um
valor depositado pelas empresas na conta do funcionrio calculado sobre o salrio, alquota
de 8,5%. Esta conta fica sob gerncia da CEF que aplica quase a totalidade dos recursos
disponveis em desenvolvimento urbano. A destinao dos recursos pode ser a iniciativa
privada ou entes pblicos de administrao direta e indireta segundo a Lei 8036/1990.
Assim como o FAT, o FGTS tambm possui duas modalidades de Carta de Crdito,
a primeira seria a Carta de Crdito Individual, originada de recursos do FGTS, esta
modalidade visa atender o muturio final, o comprador do imvel. Inicialmente nascida
para atender famlias com renda at R$2.000,00 mensais, pode atender at a renda mxima
de R$4.500,00 mensais. Os imveis podem chegar at o valor de R$ 64.000,00, sendo
financiado o mximo de R$44.000,00 (CEF, 2006).
A Carta de Crdito Associativa do FGTS dada por aplicaes feitas para crditos
no individuais, mas para grupos de tomadores. Os recursos so alocados antes da unidade
estar pronta, ainda na planta ou em fase de construo e podem ser utilizados tambm para
compra do terreno (CEF, 2006).
Nesta modalidade, h a figura de uma entidade organizadora, pessoa jurdica
interveniente da relao que administra a construo para o grupo de pessoas fsicas. Os
valores, porm so destinados s pessoas fsicas e depois repassados a organizadora,
conforme cronograma de obras.
Os recursos de FGTS se direcionam a pessoa fsica mesmo neste caso, porm para
se alcanar este recurso, preciso a reunio destes indivduos sobre um mesmo projeto. A
renda mxima familiar de R$3.250,00 por ms. Alm disso, o proponente no pode ter
outro imvel financiado, requisito constante do sistema financeiro da habitao (ver grfico
03).
38
30,00%
5.000.000
25,00%
4.000.000
20,00%
R$ Mil
6.000.000
2006
2005
2004
2003
2002
0,00%
2001
0
2000
5,00%
1999
1.000.000
1997
1998
10,00%
1996
2.000.000
1995
15,00%
1994
3.000.000
Perodo
% Participao
FGTS - Usos e Fontes de Recursos
Arrecadaes
Aplicaes
FH/Aplicaes
Fonte: Bacen (2007)
Grfico 03 FGTS- Usos e Fontes de Recursos

iii) Oramento Geral da Unio, o trabalho da CEF com os programas de desenvolvimento
urbano por meio do repasse do Oramento Geral da Unio iniciou no ano de 1996. O
Governo Federal realiza o fomento ao desenvolvimento das cidades atravs dos programas
fiscalizados pela CEF nas reas de habitao, saneamento e infraestrutura. Esta fiscalizao
ocorre com a participao de gestores parceiros de acordo com a natureza dos programas.
Os programas atendidos com esses recursos a serem aplicados no desenvolvimento
urbano so variados, atendendo gesto de gua, saneamento, habitao, infraestrutura
esportiva e social. O objetivo atender a comunidade em geral, com melhora de qualidade
de vida, melhor gerenciamento dos recursos hdricos, proporcionar habitao s famlias de
baixa renda, tratamento de resduos e realizar a municipalizao do turismo.
iv) Fundo de Arrendamento Mercantil, um fundo pblico, gerido pela caixa Econmica
Federal que capita recursos no chamado Programa de Arrendamento Mercantil (PAR),
institudo pela medida provisria 1.823 de 1999, que tem como objetivo propiciar moradia
populao de baixa renda (CEF. 2006).
A populao a ser beneficiada a de baixa renda, e o pagamento se d por meio de
arredamento residencial. As reas so pr-determinadas, considerando-se principalmente
39
concentrao urbana, mas tambm existncia de infra-estrutura bsica, facilidade de acesso
a plos de emprego e renda, e transferncia de pessoas de reas de risco e recuperao
ambiental.
Este programa tem um fim social, subsidiado pelo governo e tem boa aceitao no
setor privado, j que diminui o risco do crdito, pois a negociao se faz diretamente com o
ente pblico, assumindo este o risco do recebimento.
v) Recursos do Exterior, as instituies financeiras imobilirias preferem aplicar
diretamente os recursos disponveis. No Brasil, os recursos imobilirios disponveis a
populao em geral, provindos do exterior vem normalmente de instituies com fins
sociais e entram no Brasil por intermdio de setores governamentais.
vi) Antecipao de Recebveis, as empresas que vendem os imveis, em construo ou
prontos a prazo, tm a opo de antecipao dos recursos atravs de desconto dos ttulos de
crdito decorrente da venda. Esta operao pode ser feita com o empreendimento em
construo, desde que tenha mais da metade do empreendimento executado (CEF, 2006).
vii) Construcard existem outras modalidades no Brasil, que tem objetivos diferentes, mas
que contribuem para o fortalecimento da rea imobiliria. O convnio denominado
Construcard, no qual as pessoas fsicas compram diretamente das lojas de materiais de
construo, para reforma ou construo de imveis urbanos. Nessa modalidade o prazo de
pagamento reduzido, para no mximo 36 meses, com taxa de juros de 1,18% ao ms.
viii) Letra e Cdula Hipotecria, so ttulos emitidos pelas instituies financeiras
autorizadas a conceder crditos hipotecrios, sobretudos os bancos mltiplos com
autorizao para ter carteira de crdito imobilirio, geralmente so emitidos com juros prfixados, flutuantes ou ps-fixados em TR ( Taxa Referencial) e TJLP(Taxa de Juros de
Longo Prazo), com prazo mnimo de 180 dias at a data do vencimento dos crditos.
Um caso particular deste ttulo a LH de valor mnimo de R$300 mil reais, e prazo mnimo
de 6 meses, emitidas pela CEF, como opo aos investidores de alta renda, aps este 6
meses a liquidez determinada pelo investidor e quanto maior for o tempo acertado, maior
ser a remunerao. O rendimento deste ttulo tem como meta 110% do CDI (Certificado
40
Depsito Interbancrio), isenta de IR( Imposto de Renda), lastreada em ativo real o que
torna-o um investimento de alto retorno e baixo risco. (FORTUNA, 2002)
ix) Letra Hipotecria para Imveis Comerciais, esta linha de crdito imobilirio tem
recursos decorrentes da Letra Hipotecria de longo prazo. Destina-se a aquisio,
construo ou reforma de imvel comercial urbano, com vistas principalmente aos
profissionais liberais.
x) Certificados de Recebveis Imobilirio CRI, um ttulo de crdito nominativo, de
livre negociao, lastreado em crditos imobilirios e constitui promessa de pagamento em
dinheiro. O CRI de emisso exclusiva das Companhias Securitizadoras de Crditos
Imobilirios.(COSIF,20007)
xi) Letras de Crdito Imobilirio LCI, um novo instrumento financeiro de captao de
recursos para financiamentos imobilirios criado pela M.P 2.223 de 2001, pode ser emitida
na forma escritural, nominativa ou endossvel, por bancos mltiplos, comerciais com
carteira de crdito imobilirio, pela CEF. Pelas sociedades de crdito imobilirio,
associaes de poupana e emprstimos e outras instituies autorizadas pelo Bacen. So
ttulos semelhantes s LH, com a diferena de que so emitidas nica e exclusivamente
vinculadas uma hipoteca, podendo ser ligada ao instituto jurdico da hipoteca, mas
tambm da alienao fiduciria do imvel. Garante aos tomadores o direito de crdito pelo
seu valor nominal, juros fixos ou flutuantes e se necessrio atualizao monetria por
ndices de preos setoriais ou gerais ou pelo ndice de remunerao bsico da poupana.
(FORTUNA,2002)
xii) Cdulas de Crdito Imobilirio CCI, existem para representar crditos imobilirios e
ser emitida pelo credor do crdito imobilirio, e poder ser integral quando representar a
totalidade do crdito ou fracionria, quando representar parte dele, no podendo a soma das
CCI
fracionaria emitidas em relao a cada crdito exceder o valor total do crdito que
elas representam.(COSIF,2007)
41
Evoluo das Modalidades de Crdito

R$ 140.000.000
R$ 120.000.000
R$ 100.000.000
R$ 80.000.000
R$ 60.000.000
R$ 40.000.000
R$ 20.000.000
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
R$ 0
Crdito do FCV S
Letras e Cdulas Hipotecrias, Letras de Crdito Imobilirio e Cdulas de Crdito Imobilirio
Direitos creditrios especiais, Certif icados e recebveis imobilirios e Ttulos de Companhias
Hipotecrias e Securitizadoras
Fonte: Bacen (2007)
Grfico 04 Evoluo das Modalidades de Crdito Imobilirio
3.5 Caractersticas do Mercado de Crdito Imobilirio Brasileiro

Aps o processo de estabilizao macroeconmica dos ltimos anos, uma nova
perspectiva para a economia comea a surgir, juntamente, uma nova viso sobre a
concesso de crdito economia. Dado isto, o SFI se torna um forte mecanismo gerador de
eficincia do setor imobilirio que apresenta uma constante falta de recursos destinados ao
mercado de imveis.
Assim um dos princpios do SFI que os termos de contratao do financiamento so
livres, podendo ser livremente estipulados entre as partes, desde que salva as condies de
pagamento integral do capital emprestado, com adio dos encargos definidos em contrato,
os juros e a contratao de um seguro contra morte e invalidez, tudo dentro de um marco
legal operante e eficaz, que garanta o sucesso das operaes de crdito. (CARNEIRO,2003)
Dentro deste contexto, retratar as condies atuais do financiamento imobilirio
brasileiro condiz com o objetivo de apresentar a situao do mercado financeiro em funo
rea imobiliria, para que se possa prosseguir com um trabalho detalhado em relao aos
principais fatores questo no Brasil.
Vale dizer, que o saldo de depsitos em caderneta de poupana representa hoje a
principal fonte de recursos privados destinados ao financiamento de operaes de crdito
42
imobilirio pois utilizados como base de clculo para o direcionamento compulsrio de
recurso para esse mercado. (COSTA, 2004).
Contudo, os recursos em caderneta de poupana tiveram a sua participao reduzida
de 90% em 1998 para 85% em 2006, dentro do perodo de anlise. Apesar de algumas
modificaes em relao s exigibilidades feitas pelo Bacen no que diz respeito ao
direcionamento de crdito, tais mudanas pouco impactaram de forma relevante o volume
de recursos aplicados em depsito de poupana (ver grfico 05). Analisando empiricamente
os dados j deflacionados pelo ndice de Preos ao Consumidor Amplo (IPCA), o retrato
das fontes de recursos ao crdito imobilirio real tambm deflacionado pelo IPCA dado
pelo grfico 06 .
160000
140000
120000
100000
80000
60000
40000
20000
0
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
R$ Milhes
Evoluo dos Saldos em Caderneta de Poupana
Perodo
Poupana
Fonte: Bacen (2007)
Grfico 05 Evoluo dos Saldos em Caderneta de Poupana
43
R$ Milhes
160000
140000
91,00%
90,00%
120000
89,00%
100000
88,00%
87,00%
80000
86,00%
60000
85,00%
84,00%
40000
20000
% Participao
Evoluo da Participao da Poupana no Total

de Recursos
83,00%
82,00%
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
Perodo
Poupana
Poup/Fontes
Fonte: Bacen (2007)
Grfico 06 Evoluo da Participao da Poupana no Total de Recursos

Enquanto que as aplicaes dos recursos em operaes de crdito imobilirio, uma
anlise consolidada pode levar a concluses erradas acerca do comportamento das
instituies que compe o SBPE, segundo Costa (2004), pois os dados referentes ao setor
bancrio privado diferem-se de maneira considervel dos dados relativos ao setor bancrio
pblico. Alm deste comportamento diferenciado, deve ser tambm levado em
considerao para uma melhor anlise do comportamento do mercado de crdito
imobilirio e para ajudar na explicao das diferenas de decises entre as instituies
financeiras pblicas e privadas, deve-se atentar para o fato da diviso existente nas
exigibilidades voltadas para o financiamento no mbito do SFH e do SFI.
44
80,00%
70,00%
60,00%
50,00%
40,00%
30,00%
20,00%
10,00%
0,00%
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
R$ Milhes
Evoluo das Aplicaes em Crdito Imobilirio

sob o SFI e SFH
Perodo
SFI/Usos
SFH/Usos
Fonte: Bacen (2007)
Grfico 07 Evoluo das Aplicaes em Crdito Imobilirio sob o SFI e SFH

Os dados mostram que o volume de crdito sob o SFH maior do que sobre o SFI,
dado as exigibilidades, enquanto que sob o SFI, os parmetros das operaes de crdito em
relao a prazos, taxas e outros padres so livremente definidas, permite uma maior
liberdade de alocao aos bancos. Desta forma a anlise de uma forma consolidada indica
que enquanto as aplicaes a livre mercado se mantem estvel as operaes sob o SFH
apresentam um decrscimo conforme o grfico 07 acima.
Vale ressaltar, que analisando o consolidado percebe-se que o volume de
financiamento imobilirio feito pelas instituies pblicas apresentou um decrscimo
considervel, tal analise leva ao raciocnio de que dadas as exigncias restritas do SFH, tais
regras levaram estas instituies a realizarem alteraes nas exigibilidades, passando talvez
a aumentar a aquisio de ttulos pblicos com reduo dos financiamentos, o que fica claro
ao comparar o comportamento da curva de financiamento imobilirio total das instituies
publicas com a curva de emprstimos sob o SFH das mesmas, grficos 08 e 09, porm tal
interpretao se aplica somente as instituies pblicas, uma vez que as instituies
privadas se manteve praticamente estvel at 2003 passando a aumentar a oferta de crdito
a partir desta data.
45
Observa-se tambm que at 2002, praticamente todas as operaes de financiamento
imobilirio se realizavam sobre as regras do SFH, isto devido inexistncia e fragilidade
do SFI nos primeiros anos, sendo que apenas toma fora a partir de 2002, devido a
resoluo 3.005 que reduz o direcionamento compulsrio para os atuais 65% da caderneta
de poupana para o setor imobilirio.
Ainda sobre o mercado de crdito, vale dizer que o setor privado vem apresentando
certa estabilidade no que se refere ao crdito sob o SFH, em uma relao quase constante
durante todo o perodo dentro de uma faixa de financiamento, enquanto que taxa de
mercado o crescimento dos volumes de financiamento so expressivamente observados,
(comparar grficos 09 e 10), isto indica que apenas as exigibilidades so sendo atendidas
pelo setor privado no mbito do SFH, j no mbito do SFI as possibilidades de maior
alocao de recursos so maiores, respondendo as expectativas de maiores retornos, ponto
principal da questo a ser verificado, ou seja, o que determina o quanto de recursos o setor
financeiro aloca alm das exigibilidades para atender a demanda por financiamento
imobilirio.
45000
40000
35000
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
R$ Milhes
Evoluo em Financiamentos Imobilirios
Perodo
Inst. Privadas
Inst. Pblicas
Fonte:Bacen (2007)
Grfico 08 Evoluo em Financiamentos Imobilirios ( Inst Privadas x Inst.

Pblicas)
46

sob o SFH
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
R$ Milhes
45000
40000
35000
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0
Inst. Pblica
Inst. Privada
Perodo
Fonte: Bacen (2007)
Grfico 09 Evoluo das Aplicaes em Crdito Imobilirio sob o SFH

sob o SFI
12000
R$ Milhes
10000
8000
6000
4000
2000
Perodo
20
06
20
05
20
04
20
03
20
02
20
01
20
00
19
99
19
98
19
97
19
96
19
95
19
94
Inst. Pblica
Inst. Privada
Fonte: Bacen (2007)
Grfico 10 Evoluo das Aplicaes em Crdito Imobilirio sob o SFI

Apesar de que nos perodos antes de 1997 no existia o SFI, consideraram-se os
financiamentos feitos taxa de mercado para compor o grfico e evidenciar que sob regras
47
mais flexveis, a concesso de crdito tende a ser crescente na esfera privada, como visto no
grfico 10.
Comparando as fontes e os destinos dos recursos, chega-se a concluso que o SBPE
se apresenta superavitrio a partir do ano de 2000, o que mostra que h recursos
emprestveis para o setor imobilirio alm daquele que efetivamente realizado, esta
caracterstica do mercado de crdito atual indica um comportamento de racionamento de
crdito no setor, ou existem alternativas para os bancos alocarem seus recursos em ttulos
do governo ou em outros ativos que so mais lquidos, de menor risco e de maior
rentabilidade.
Portanto, uma avaliao da natureza deste comportamento do volume de crdito
torna-se ento necessria para que se possa, a partir dos resultados, propor medidas eficazes
200000
180000
160000
140000
120000
100000
80000
60000
40000
20000
0
SBPE - Direcionamento de Recursos

Consolidado das Instituies
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
R$ Milhes
para situao apresentada.
Perodo
Usos
Fontes
Fonte: Bacen (2007)
Grfico 11 SBPE Direcionamento de Recursos Consolidado das Instituies

3.5.1 Anlise de Risco do Crdito Imobilirio
A grande maioria dos bancos, hoje, trabalha com o sistema de avaliao americano
de Crediting Scoring, que nada mais do que um modelo estatstico de seleo de
48
candidatos a crdito, utilizado para selecionar clientes pessoas fsicas e pr-aprovar linhas
de crdito, facilitando dessa forma decises mais seguras. Trata-se, fundamentalmente, de
levantar situaes passadas e, atravs de tratamento matemtico, encontrar um modelo
consistente que torne possvel a tomada de decises para o futuro de curto prazo.
Assim, o objetivo da avaliao de risco utilizando a metodologia de Crediting
Scoring justamente avaliar o risco de crdito do cliente e da operao, com finalidade de
apurar o risco da operao e o colateral oferecido, para obter-se uma identificao
apropriada dos tomadores em relao aos seus recursos, relao renda/faturamento e
possveis condutas.
Na realidade bancria o Crediting Scoring compara as caractersticas dos
tomadores com as caractersticas dos bons e maus pagadores, atribuindo um conceito (bom
ou mau) e uma nota indicativa do risco da operao, tal conceito e nota so associados ao
perfil scio-econmico do tomador que influi na deciso definitiva em relao operao
de crdito, apresentando, portanto, um menor risco do que os demais mtodos.
Vale dizer, que dada a necessidade de reduo do risco de inadimplncia, como um
dos fatores primordiais para manter as condies de alocaes de recursos de forma
crescente no mercado de crdito imobilirio brasileiro, o uso do modelo de Crediting
Scoring hoje o mecanismo mais utilizado para anlise de risco do setor bancrio,
principalmente no que se refere a este tipo de crdito especfico.
49
4 O MODELO DE OFERTA DE CRDITO E O MERCADO

IMOBILIRIO
A oferta de crdito produtivo ao setor privado, seja pessoa fsica ou jurdica, um
mecanismo da poltica econmica para fomentar o crescimento da economia, via gerao
de emprego e gerao de renda, com a criao de oportunidades viveis de grandes e
mdios investimentos, tambm podendo ser visto como uma forma de se obter lucros no
setor privado da economia.
Nesta perspectiva econmica o crdito importante, porque, primeiramente
estimula a criao de novos negcios e tambm promove a reduo da pobreza por meio da
adoo de taxas de juros adequadas aos custos do investimento.
Levando ainda para o setor imobilirio, o crdito um grande dinamizador da
economia em geral, dizer, no s diretamente o crdito imobilirio gera emprego e renda
no setor, mas tambm pelo processo de novos investimentos, no qual se cria e aumenta-se a
demanda por insumos e servios de outros setores, aquecendo a demanda agregada.
No entanto, este alavancador econmico conhecido como crdito, possui um
problema central que o dificulta em grandes dimenses, ou seja, a informao assimtrica,
fonte de seleo adversa que gera o racionamento de crdito natural. E um outro problema
referente disponibilidade de garantias por parte dos tomadores.
Assim a partir do trabalho de Stiglitz e Weiss (1981) pode-se conhecer o motivo do
por que o racionamento de crdito pode ser compatvel com o equilbrio deste mercado, e
posteriormente observar alguns mecanismos para solucionar tais problemas do mercado de
crdito, sobretudo no que diz respeito aos elementos que formam a deciso dos bancos em
ofertar crdito.
4.1 Falhas do Mercado de Crdito Concepo do Modelo

Ao contrrio do que proposto pela teoria econmica clssica, o modelo de Stiglitz
e Weiss (1981) demonstra que o racionamento de crdito compatvel com o equilbrio de
mercado. Enquanto a economia clssica pressupe que o mercado de crdito tem seu
funcionamento regido pelo critrio de equilbrio entre oferta e demanda, como qualquer
outro mercado, explicando o excesso de demanda pela existncia de um desequilbrio de
50
curto prazo, podendo ser resolvido pelo aumento do preo dos emprstimos, isto , pelo
aumento da taxa de juros, que aumentaria a oferta e reduziria a demanda, obtendo-se assim
um novo ponto de equilbrio.
Stiglitz e Weiss (1981), explicam que o mercado de crdito caracterizado por uma
diferena entre o tempo em que se realiza o emprstimo e o tempo do pagamento do servio
e devoluo do principal, o que gera uma possibilidade de que o pagamento no acontea.
Esta diferena temporal faz com que o mercado de crdito apresente um problema em
relao s hipteses da microeconomia tradicional, a probabilidade de no pagamento
gerada pela assimetria de informao o que justifica o racionamento.
Os autores Stiglitz e Weiss definem duas situaes nas quais ocorre racionamento
de crdito amplamente conhecidas. Uma primeira situao dois indivduos aparentemente
iguais tentam obter um emprstimos mesma taxa de juros, um obtm xito, e outro no.
Mesmo que o individuo que no conseguiu emprstimo esteja disposto a pagar uma taxa de
juros mais alta, ele no receber, pois no h volume de crdito suficiente para ambos, o
que se chama de racionamento puro. A outra situao, um individuo no consegue obter o
emprstimo a qualquer taxa de juros, mesmo que o volume de recursos disponveis seja
suficiente para atender a toda demanda existente.
Com base nisso Stiglitz e Weiss (1981) afirmam que a taxa de juros no o preo
do emprstimo em si, mas o valor que o individuo promete pagar ao emprestador quando
realiza um contrato. Portanto segundo o modelo de Stiglitz (op.cit) a taxa de juros no deve
ser a nica varivel a ser levada em considerao na anlise do equilbrio de mercado e
afirma a hiptese que o potencial tomador de credito maximiza seu lucro atravs da
escolha de um ativo qualquer para investir seu dinheiro.
Assim, esta seo est fortemente baseada em Lhacer (2003), da qual parte de
descrio e anlise do modelo de racionamento de crdito so extradas do referido artigo.
Apesar de que em Lhacer (2003) o modelo usado simplesmente para explicar o
racionamento, neste trabalho o modelo usado como base para a construo de um modelo
alternativo e ampliado que represente no s as premissas para o racionamento do mercado
de crdito, mas principalmente a estrutura da firma bancria e como suas decises
influenciam na determinao da taxa de juros dos emprstimos e no nvel de credito
ofertado, conforme ficar mais claro nas sees seguintes. Portanto para efeito de compor
51
uma unidade no texto, optou-se, entretanto, por repetir muito da descrio e anlise do
modelo inicial.
Simplificadamente, a partir da hiptese de Stiglitz e Weiss (1981) cada projeto Pi
tem uma distribuio de probabilidade para seu retorno esperado Re, assumindo que esse
retorno esperado seja o mesmo para todos os projetos tem-se que:
Re = pif . 0 + pis . Ris = pis.Ris
(1)
No qual pif a probabilidade de fracasso do projeto Pi, pis a probabilidade de

sucesso de Pi e Ris a receita recebida pelo empreendimento quando seu projeto for bem
sucedido. Supondo que i<j ento Ris < Rjs, de forma que o ndice i ordena os projetos de
acordo com o seu retorno no caso de sucesso, alm disto suponha-se tambm que tanto o
tomador quanto o emprestador so neutros ao risco, assim para R constante, quanto maior
for este retorno (R), menor ser a probabilidade de sua ocorrncia, ou seja, maior o risco.
Desta forma, efetuando-se um emprstimo de valor B para um tomador, que dever
ser pago integralmente no prximo perodo com incidncia de uma taxa de juros r*, tendo
como contrapartida um colateral de valor C. Dentro da hiptese dos autores o colateral a
responsabilidade mxima do tomador, sendo a dvida deste restringida ao valor do colateral
oferecido, de maneira que seu prejuzo mximo ser C, o que significa dizer que o risco do
emprestador pode ser dado pela diferena entre o valor dos emprstimos e do colateral, o
que em ultima instancia ter um risco nulo quando C=B.
Nesta perspectiva, pode-se estimar a funo de lucro dos agentes:
Tomador: p( Ris, r*) = max (Ris (1+r*)B; -C)
(2)
Emprestador: q(Ris, r*) = min (Ris + C; (1+r*)B) (3)

Dadas as expresses acima, se o tomador tiver sucesso em seu empreendimento, sua
receita ser Ris, que com ela pagar ao emprestador a quantia (1+r*)B e ter o lucro de Ris
(1+r*)B. Se Ris<(1+r*)B, toda a sua receita vai para o emprestador e a diferena negativa de
Ris (1+r*)B ser paga com a utilizao parcial do colateral C, no influenciado na receita
do emprestador, se se Ris + C< (1+r*)B, a receita do emprestador ser de somente Ris +C,
52
uma vez que o prejuzo mximo do tomador dever ser C. Agora no caso de fracasso do
projeto, o tomador perde seu colateral, que repassado ao emprestador.
Com isso, o modelo mostra que a taxa de juros atuar como sinalizadora de
informao assimtrica das condies de risco do tomador, o que significa dizer, que a taxa
cobrada poder ajudar o emprestador a estimar qual a probabilidade de sucesso pis de cada
cliente.
Na verdade, o que justifica isto que dada uma taxa r*, o tomador realizar a
tomada de emprstimo somente se Ris (1+r*)B, traduzindo em palavras, significa que o
retorno esperado caso haja sucesso do empreendimento necessariamente dever ser maior
ou igual a dvida assumida para que ocorra a cesso de crdito. Logo, havendo um projeto P
que gera a demanda por emprstimo, o tomador no considera a possibilidade de fracasso
ao tomar sua deciso, uma vez que, qualquer que seja a taxa de juros cobrada, a perda do
cliente ser sempre igual a C.
Neste contexto, ao assumir valores maiores de Ris, tem-se por conseqncia valores
menores de pis, ou seja, maior o risco do empreendimento. Devido a isto se percebe que
para cada taxa de juros r* h um risco mnimo aceito pelo tomador para que o emprstimo
seja vivel, de modo que quanto maior for r*, maior ser esse risco. Ento, se a taxa de
juros aumentar, os agentes tomadores de emprstimos que optaram por empreendimentos
de menor risco ou optaro por um projeto de maior risco, ou decidiro no assumir a dvida,
tal efeito conhecido na literatura como seleo adversa.
Tal observao pode ser representada graficamente (ver grfico 12 ), de maneira que
h uma determinada taxa de juros r* que maximiza o lucro esperado, em que a partir deste
ponto, o aumento dos juros gera uma elevao mais que proporcional no risco do
emprestador, diminuindo o lucro. Portanto, o resultado demonstra que a taxa de equilbrio
do mercado de crdito ser menor que a taxa encontrada pelo modelo de igualdade entre
oferta e demanda. Com isso conclui-se que o racionamento de crdito sempre ocorrer, pois
para que fosse possvel atender toda a demanda por crdito, os juros assumiriam propores
que eliminaria do mercado tomadores mais avessos ao risco, ao passo que contemplaria os
tomadores mais arriscados, de forma que no haveria a maximizao do lucro do
emprestador.
53
Grfico 12 Receita Esperada dos Bancos e Taxa de juros

No entanto, o que ocorre para o caso do crdito imobilirio, em que o tomador alm
de precisar de um emprstimo de alto valor, no tem nenhum tipo de colateral para
oferecer, ou o colateral dado de valor insignificante se comparado ao valor da dvida a ser
assumida, e ainda se o colateral possui o mesmo valor da dvida, porm o colateral o bem
financiado.
Assim, necessria uma reinterpretaro do modelo de Stiglitz adaptando-o para as
particularidades referentes a este tipo de crdito destinado ao setor imobilirio. Ento,
partindo da idia de que o retorno esperado Re dado pela probabilidade de sucesso pis,
multiplicado pela receita recebida pelo empreendimento Ris em caso de sucesso, conforme
equao 1, para o setor imobilirio tem-se que:
A = pif . 0 + pis .H + ( + g).V = pis. H + ( + g).V
(4)
Isto significa que, como o projeto P(imvel) que o agente tomador decide aplicar
seu dinheiro como forma de maximizao de lucro no gera receita, tem-se ento que a
probabilidade deste agente conseguir honrar o seu compromisso de pagamento da dvida,
associando a sua capacidade de pagamento, e utilizando o raciocnio de Titman (1989) mais
54
o retorno dado pelo somatrio da valorizao do preo do imvel e o fluxo de servios,
vindo da utilizao do mesmo, determinam o nvel de satisfao ou a maximizao do bem
estar do tomador de emprstimo, desta forma A a varivel que demonstra o nvel de
satisfao, pis a probabilidade de honrar a dvida, H a capacidade de pagamento do
tomador6, dada por uma frao da renda do agente tomador,
representa a valorizao
esperada do preo do imvel, g o ganho vindo da utilizao do imvel sendo um fluxo

proporcional do valor do imvel (V). Com isso, possvel ajustar a funo de ganhos para
os agentes no setor imobilirio, sabendo que o emprstimo de valor B concedido para ser
pago nos prximos perodos determinado por n, e que o valor de B dado pelo valor do
imvel que se decide investir, bem como que o colateral garantia apresentada, assim temse:
Tomador: p (H, r*) = max( H + g.V (1+r*)n B; -A)
(5)
Emprestador: q( H, r*) = min( H + C + .V; (1+r*)n B)
(6)
Analisando as expresses estimadas, observa-se que se pis > pif, ou seja, se a

probabilidade do tomador honrar a dvida for maior que a probabilidade de no honrar, o
seu ganho mximo ser a diferena entre a sua capacidade de pagamento mais o fluxo de
servios e a dvida assumida, para o caso em que H > (1+r*)n B. Agora se H < (1+r*)n B, o
emprestador apenas receber o que o tomador capaz de pagar mais o colateral, uma vez
que o prejuzo mximo do tomador sempre ser de somente C para qualquer situao,
porm o emprestador tambm recebe o valor correspondente a valorizao do preo do
imvel. Ressalta-se que caso o tomador apresente uma capacidade de pagamento inferior ao
valor do emprstimo ele perde o colateral, com isso perde-se tambm o retorno esperado
que maximiza o seu bem estar.
Entendendo melhor esta questo, chama-se a ateno para o fato de que na situao
de concesso de crdito para o setor imobilirio existem diversas garantias, porm a
situao mxima que pode ocorrer a tomada do imvel adquirido, por parte emprestador
em caso de no pagamento da dvida, ainda mais com o avano do SFI, que permite a
6
A varivel H ser mais bem descrita na prxima seo, na qual para fechar o modelo H ser exposto com
maiores detalhes.
55
alienao fiduciria, em que o prprio imvel adquirido dado como garantia do
emprstimo, de forma que para este caso a deciso de tomar o emprstimo ocorre se e
somente se H >(1+r*)n B, no qual a capacidade de pagamento deve ser necessariamente
maior do que o valor do emprstimo e ainda neste caso, o tomador passa a considerar a
possibilidade de no honrar a dvida, uma vez que, dependendo da taxa de juros estipulada
pela relao de crdito a perda do colateral significa a no maximizao do seu bem estar e
no s a perda quantitativa de suas garantias.
Tomando isto como explicao do racionamento de crdito, pergunta-se se existe
alguma forma do emprestador reduzir o seu risco ao conceder o crdito. Uma forma
evidente seria pelo aumento do colateral exigido, uma vez que no setor imobilirio h um
excesso de demanda no mercado. Com isto haveria uma seleo apenas dos tomadores com
mais colateral para oferecer, excluindo os que esto mais dispostos a correr riscos mais
altos.(STIGLITZ,1981)
Todavia, com o aumento do colateral exigido ocorre o favorecimento de tomadores
que demandam por emprstimos de valores menores em relao aos outros, ou seja, se dois
agentes oferecem o mesmo colateral, aquele que pedir um montante emprestado menor ter
preferncia. Isso poder aumentar o risco do emprestador, pois segundo Stiglitz, quanto
menor o valor do emprstimo, maiores os incentivos para que o tomador no pague a
quantia devida. Esse risco maior para emprstimos de menor valor porque o custo fixo de
monitoria dos agentes ser proporcionalmente maior para o emprestador em comparao ao
lucro esperado.
Assim, o aumento do colateral s diminuiria o risco do emprstimo caso o
emprestador tivesse certeza de que iria receb-lo, o que nem sempre ocorre. Nota-se que
devido a isto, o racionamento de crdito sempre ocorrer atravs da limitao do nmero de
operaes de crdito que o emprestador realiza, e no pelo limite do tamanho de cada
emprstimo.
No caso do crdito imobilirio, em que o tomador precisa de um emprstimo de alto
valor, mas no tem nenhum tipo de colateral para oferecer, esse justamente um caso
prprio deste tipo de crdito na maioria das situaes, pode ento o emprestador para este
caso, procurar selecionar o tomador de acordo com o projeto P, ou seja, de acordo com o
imvel a ser financiado, pois de acordo com a expectativa de valorizao do preo do
56
imvel menor ser a perda do emprestador, apesar de que em difceis circunstncias a
valorizao compensar a perda em caso de inadimplncia.
Por isso se analisar de que forma os agentes emprestadores maximizam seus lucros
e racionam as operaes de crdito. O objetivo desta anlise atingir uma teoria geral da
firma bancria, que reverta em um modelo que demonstre o comportamento dos bancos em
relao oferta de crdito imobilirio, fortemente ligada estratgia de composio dos
balanos, determinada pela conjuno da taxa de juros dos emprstimos, do spread
bancrio, da concentrao bancria e do prmio de liquidez.
4.2 Teoria da Firma Bancria - Concepo do Modelo

Considerando uma firma bancria que possui em seu balano ativos e passivos,
sendo mantido no lado dos ativos uma classe de ativos com alta rentabilidade e baixa
liquidez, denominado emprstimos (L), e outra classe de ativos com baixa rentabilidade e
alta liquidez, composta pela reservas compulsrias exigidas pelo banco central, as quais so
uma proporo
do volume de depsitos a vista (D) e por (S) que os outros ativos que
no necessariamente compe as reservas obrigatrias do banco, ou seja, a posio defensiva

lquida do banco, cuja funo, segundo Tobin (1998), evitar os custos associados a uma
reduo no antecipada dos depsitos a vistas.
J do lado do passivo, os bancos mantm os depsitos a vista e seu capital prprio
(K), que totalizam seus recursos. Desta forma a consistncia do balano dos bancos exige a
igualdade entre passivos e ativos de maneira que tem-se:
L+ D+S=D+K
(7)
Isolando a varivel de interesse, ou seja, o nvel de emprstimos ou o volume de

crdito ofertado, obtem-se:
L = K + (1- )D S
(8)
57
Partindo deste ponto, ento percebe-se que o retorno do banco, enquanto
emprestador determinada pela probabilidade esperada de pagamento expressa por pis
multiplicada pela taxa de juros dos emprstimos r*
Ri = pis . r*
(9)
Nessa lgica, seguindo a proposta de Stiglitz e Weiss (1981), supe-se que pis seja
uma funo decrescente da taxa de juros (r*), porque havendo seleo adversa e risco
moral, gerados pela assimetria de informao entre tomadores e emprestadores, um
aumento de r* ir aumentar o risco, tanto dos tomadores quanto dos projetos de
investimento, com isso aumentar a proporo de tomadores inadimplentes (pif) na carteira
de emprstimos do banco.
No entanto, no s o juro determina a proporo dos emprstimos que sero pagos,
mas tambm a capacidade de pagamento do tomandor (H) que detectado pelo banco. De
forma que a proporo de emprstimos que sero pagos dado por:
pis = f (H; r*)
pis < 0
H
(10)
pis < 0
r*
Para fazer um tratamento matemtico no modelo em busca de uma equao que

expresse o retorno esperado do banco em relao aos emprstimos, considera-se que a
funo pis linear, assim:
Pis = pis.0 pis.r* - pisH
(11)
A partir deste ponto, substitundo (11) em (9) tem-se que:

Ri = (pis0 pis1.r* - pis2.H). r*
Ri = (pis0 pis2.H).r* - pis1.(r*)2 (12)
Percebe-se perfeitamente na expresso acima que o retorno esperado dos bancos em
relao aos emprstimos uma funo no linear da taxa de juros da carteira de
58
emprstimos, de modo que existe um determinado nvel da taxa de juros que maximiza o
retorno esperado, conforme descrito na teoria de racionamento de crdito de Stiglitz (1981).
Portanto para saber qual a taxa de juros que maximiza o retorno esperado, isola-se a
variavel r* na equao (12) igualando-a a zero:
r* = pis0 pis2.H
pis1
(13)
Como o modelo parte do pressuposto de que existe racionamento de crdito na

economia, no qual os bancos racionam crdito, concedendo um volume de emprstimos
menor do que o demandado, de acordo com a taxa de juros determinada pelos bancos.
Sendo assim para que isto seja verdade, basta que a taxa de juros determinada pelos bancos
que maximiza seu retorno seja menor do que o nvel da taxa de juros encontrada na
igualdade entre oferta e demanda de crdito.
Dentro desta linha de raciocnio, o banco pode escolher r* e L de forma
independente entre si, sendo a escolha da taxa de juros uma varivel que no causa nenhum
efeito sobre a determinao do montante de crdito que pode ser concedido pelo banco,
uma vez que a nica funo da curva de demanda por crdito dentro do modelo proposto
identificar o montante de crdito que racionado.
Neste modelo o volume depsito uma varivel endgena determinada pelo volume
de emprstimos concedidos (L), pois ao conceder crdito, ele na verdade credita um
depsito de igual valor na conta do tomador, que ao passar do tempo, esses recursos vo
sendo transferidos para outros bancos ou para o setor no bancrio, seja via cheque e outras
ordens de pagamento, seja via papel-moeda. No entanto, o banco ainda ir reter uma
quantidade deste depsito originado, uma frao deste depsito criado na concesso do
emprstimo uma funo crescente do tamanho do banco em considerao aos demais
bancos.(OREIRO,2005)
Neste contexto, por aproximao pode-se deduzir que a proporo esperado de
depsitos retidos, indica o grau de concentrao bancrio, ou seja, quanto maior for o grau
de concentrao bancria, menor ser o escoamento dos depsitos para outros bancos e para
outros setores.
Alm disto, seguindo a anlise de Oreiro (2005), os depsitos ainda podem ser
explicados pela taxa de juros paga sobre o mesmo, haja vista que tal taxa influi na deciso
59
dos agentes na determinao da demanda por moeda, decidindo quanto do saldo disponvel
ser deixado em depsito vista e quanto ser demandado na forma de papel moeda, de
modo que aumentando-se a taxa de juros do depsito, diminuir a demanda por moeda que
por conseqncia tambm ir diminuir o escoamento dos depsitos para outros setores da
economia.
De acordo com o que foi esclarecido pode-se chegar na funo de depsitos a vista,
considerando que:
D = D(rd*) + ( L, tn)7
D = + rd* + L + tn
(14)
>0 ; >0
L
tn
Onde:
rd a taxa de juros dos depsitos
tn a participao do banco sobre o ativo total do sistema bancrio
a proporo dos depsitos retidos
Dada e expresso de igualdade entre os ativos e passivos do banco, chega-se a
funo que compes o capital prprio do banco, sendo assim:
K = L + S (1 )D
(15)
Porm assim como todas as empresas, o banco tambm produz servios para os
agentes econmicos, pois toda a produo de bens e servios envolve custos econmicos,
que pode ser expressa por uma funo que relacione a quantidade da produo com o custo
mnimo para a mesma. No entanto para o setor bancrio h uma maior dificuldade em se
mensurar a produo, o que leva-nos a utilizar o volume de depsitos e de emprstimos
como proxy8 da quantidade de servios produzidos pela firma bancria, logo a funo de
custo da firma bancria ser:
Para simplificao do entendimento, a funo de depsitos ser apresentada na sua verso linear dada a
equao 14
8
Tal proxy indicada por Klein apud Oreiro (2005).
60
C = C(L;D)
(16)
C = c1D ; C = c2L
D
L
Baseado na apresentao at aqui, pode-se apresentar a funo que apresenta o

volume de emprstimos concedido pelo banco que maximiza o lucro deste agente
emprestador, porm antes necessrio saber qual a funo do lucro do banco, para que
aps a sua maximizao possa encontrar a funo que demonstra a relao dos emprstimos
com o lucro mximo possvel.
Para isto, parte-se da funo do lucro do banco, expressa por:
= Ri.L + rs*.S - rd*.D rk*.K C(L;D)
(17)
Como o banco possui quatro variveis de escolha, ou seja, o volume de emprstimos (L), o
valor da posio defensiva lquida (S), a taxa de juros dos emprstimos (r*) e a taxa de
juros dos depsitos a vista (rd*). Assim, para obter o maior lucro possvel o banco ter o
seguinte problema:
Max
= {[(pis0 pis2.H).r* - pis1.(r*)2]}.L + rs*.S rd*.( + rd* + L + tn)
+ S (1 ). ( + rd* + L + tn)] C(L; + rd* + L + tn)
rk*.[( L
(18)9
Para maior esclarecimento da equao e para evidenciar a relao do lucro mximo com a
deciso de oferta de crdito do banco, segue-se a regra de maximizao da equao de lucro
dos bancos, sendo que ser preciso derivar
em relao a L de modo que encontra-se:
= Ri (2 +c11)rd* (c2 + 22c1)L c102 c123tn rk*[1-(1- ) ]

(19)10
L
Agora para sabermos qual o volume de emprstimos que maximiza o lucro dos bancos,
coloca-se L em evidencia, obtendo-se assim a equao abaixo que representa a varivel L
9
O tratamento matemtico da equao 18, corresponde as condies de primeira ordem para maximizao.
Tanto na equao 14 como na 19 0 igual a zero.
10
61
em funo das variveis, retorno esperado (Ri), taxa de juros dos depsitos (rd*), grau de
concentrao bancria do banco n (tn) e da taxa de retorno exigida sobre o capital prprio
(rk*).
L=
1
Ri - (2 +c11) rd* c123
2
(c2 + 2 c1) (c2 + 22c1)
(c2 + 22c1)
tn - 1-(1- ) rk*
(c2 + 22c1)
(20)
Portanto partindo da equao (20) para saber o impacto de cada varivel explicativa
sobre o volume de crdito concedido pelos bancos, basta saber as relaes de L com Ri, tn e
rk*, ento deriva-se L em relao a cada uma dessas variveis obtendo-se que:
L =
1
>0
2
Ri (c2 + 2 c1)
L = (2 +c11) < 0
rd* (c2 + 22c1)
L
tn
<0
c123
2
(c2 + 2 c1)
L = 1-(1- ) 2 <> 0
rk*
(c2 + 22c1)
A partir de agora, pode-se saber qual o volume timo de crdito bancrio a ser
concedido aos tomadores em funo das variveis do modelo, de modo que:
L = L(Ri, rd*, tn, rk*)
(21)
Contudo, a equao acima no corresponde relao exata do volume de crdito

ofertado com todas as variveis relevantes que esto fora do modelo, de modo que sabendo
os determinantes do retorno esperado dos emprstimos dado pela equao (12), sabendo
que tn a proporo dos ativos pertencentes ao n-simo banco em relao ao total de ativos
do sistema financeiro podendo ser expressa por:
t n = Tn
T
(22)
62
Supondo que r*k seja a taxa de retorno mnima exigida pelos agentes econmicos
que investem seus recursos no banco, ainda falta tratar melhor o que determina a taxa de
juros dos depsitos vista, de modo que se possa conhecer de fato o comportamento dos
bancos em relao a oferta de crdito.
Desta forma, implicitamente pode-se escrever a funo rd*, da seguinte forma:
rd* = rd*(Ri, tn, rk*, rt*)
rd* = d0 + d1Ri + d2rk*+ d3tn + d4rt*
(23)
(24)11
Tal expresso resultado da observao de Oreiro (2005) em relao ao

comportamento da taxa de juros dos depsitos a vista em relao a outras variveis, na qual
foi observado que (i) aumentando-se a taxa de retorno esperada das operaes de crdito, o
banco reduz as taxas de juros dos depsitos, pois ir aumentar a posio defensiva lquida
dos bancos,ou seja, os ativos de alta liquidez e baixa rentabilidade mantidos pelos bancos
menos os depsitos compulsrios, esta posio lquida aumenta justamente para compensar
o aumento dos emprstimos que passam a ficar mais rentveis, com isto o banco reduz a
taxa de juros dos depsitos dado a sua capacidade de reter depsitos vindos dos
emprstimos, (ii) quando a taxa de juros de retorno exigvel sobre o capital prprio sobe, os
bancos tambm aumentam a taxa de depsitos a vista, (iii) se o graus de concentrao
bancrio aumentar, tal efeito gera uma reduo na taxa de juros paga pelos depsitos a
vista, o que significa dizer que aumentando a participao do banco no sistema bancrio
total sua capacidade de criar depsitos diminui pela reduo do volume de emprstimos,
isto faz com que os bancos necessitem de menores posies defensivas, que por sua vez
reduz a taxa de juros dos depsitos e (iv) uma considerao ainda no feita at o presente
momento que na economia as polticas econmicas interferem na deciso dos bancos de
modo que o governo aumentando a taxa de juros das obrigaes do governo taxa de
remunerao dos ttulos pblicos ou taxa bsica de juros leva o banco a decidir a
aumentar a sua taxa de remunerao dos depsitos, isto ocorre porque aumentando a taxa
bsica de juros, o retorno sobre a posio lquida defensiva dos bancos, ou seja, sobre os
11
Apresentao linear da funo de taxa de juros dos depsitos vista.
63
ativos mantidos pelos bancos tambm aumenta, de maneira que tais agentes iro procurar
captar mais recursos via depsitos vista para aumentar a sua posio defensiva lquida.
Esclarecido tal ponto, o modelo expresso por:
L = L(Ri, rd*, rk*, tn)
(25)
Pode ser complementado, sabendo que rd* depende da taxa bsica de juros rt*, e L
depende de rd*, logo L tambm depende de rt*, por isso o modelo por associao chega no
ponto que:
L = L( Ri, rd*, tn, rk*, rt*)
(26)
Com base nisto, consegue-se estabelecer as relaes entre as variveis

macroeconmicas e da poltica monetria que influem na oferta de crdito e aps isto
comprovar empiricamente se tais relaes so observadas na economia real no que se refere
ao mercado de crdito imobilirio, sendo tal comprovao emprica destas relaes
realizada no captulo 5, a partir dos dados visto no perodo de 1994 a 2006.
Para isto, percebe-se que um aumento de Ri leva obviamente a um aumento de L, tal
relao de obviedade se traduz na relao que quanto maior a rentabilidade dos
emprstimos, maior ser o seu volume, no entanto Ri uma funo que depende de pif, pis e
H, de modo que o que interessa, ento, saber como pif a probabilidade de no pagamento,
ou melhor, o nvel de inadimplncia, interfere no retorno esperado e como H, a capacidade
de pagamento dos tomadores dada por uma funo da renda mdia dos tomadores para cada
nvel de emprstimos interfere em Ri, considerando psi = (1 pif), nota-se que a relao
verificvel como pif e H causam efeitos em Ri, que por sua vez induz a um determinado
nvel de L.
Vale ressaltar ento, que sendo H a capacidade de pagamento do tomador, est
fortemente relacionada com fatores macroeconmicos que indicam a capacidade de honrar
as dvidas dos tomadores, dizer, a capacidade de pagamento diretamente determinada
pelos rendimentos reais do tomador, de modo que um indicativo desta capacidade dado
pela relao entre o valor da prestao a preos correntes e o salrio real do agente
econmico que contratou o financiamento, disto isto, a sazonalidade na capacidade
64
pagamento durante o perodo de financiamento, interfere na rentabilidade dos emprstimos.
Tal concluso evidencia que mesmo que os rendimentos do tomador sejam compatveis
com o valor emprestado, uma elevao alm do tolerado da relao prestao/salrio real
pode levar o tomador deciso de no honrar a dvida assumida, independente da sua
vontade, ainda mais se a instabilidade econmica derivada de uma conjuntura inflacionria
se manter por grandes perodos pode fazer com que o tomador jamais recupere a sua
capacidade de pagamento, tal qual aquela no momento do financiamento. (CARNEIRO,
2003).12
Concludo este raciocnio, pode-se dizer que:
H = E. cf
ci .
W cf
(27)
Onde:
E = Valor da prestao
cf = ndice de inflao atual
ci = ndice de inflao no inicio do financiamento
W = salrio nomina
Posto isto, aumentando o ndice de inadimplncia, a rentabilidade dos emprstimos
caem, pois a probabilidade de pagamento dos tomadores diminui, est diminuio da
rentabilidade faz com que o volume ofertado de emprstimos seja reduzido.
pif
pis
Ri
Ao mesmo tempo em que, a relao entre a capacidade de pagamento dos tomadores

possui uma relao direta com a o nvel de emprstimos concedido, dado um aumento nas
expectativas de maior rentabilidade da carteira de crdito.
H
12
Ri
Esta considerao pode ser vista, empiricamente, com a observao da crise imobiliria americana, advindo
do controle inflacionrio via taxa de juros, que levou a uma reduo da capacidade de pagamento dos
tomadores.
65
Ainda h tambm uma relao inversa entre a taxa de juros dos depsitos a vista e o
volume de crdito, pois um aumento em rd* servir de estmulo para que os agentes
econmicos aumentem o volume de depsitos a vista, isto far com que a taxa de juros
prpria dos ativos do banco aumente, que corresponde a um aumento tambm na posio
defensiva lquida do banco (S), sendo a igualdade da equao (8) verdadeira, o aumento de
S leva ao banco reduzir o volume de emprstimos a ser ofertado.
rd*
rs*
Analisando o efeito do grau de concentrao da firma bancria sobre o

comportamento dos bancos na deciso de ofertar crdito, pode-se chegar a duas concluses
segundo o raciocnio apresentado por Oreiro (2005). Desta forma, um aumento da
participao do banco n no total do sistema bancrio aumenta a sua capacidade de reter os
depsitos, aumentando o volume de D, que por sua vez desencadeia a mesma relao j
vista, em que o aumento dos depsitos a vista, leva a um amento na posio defensiva
lquida e conseqentemente a uma reduo dos emprstimos. Porm, um maior grau de
concentrao permite que o banco n empreste o mesmo volume de recursos, taxa de juros
sobre o capital de terceiros, ou seja, sobre os depsitos, mais baixos, isto leva a uma
reduo dos juros sobre os depsitos, isto desencadeia o movimento contrrio ao anterior,
pois agora uma reduo de rd*, propicia uma reduo da posio defensiva lquida e uma
elevao do volume de emprstimos.
tn
tn
rd*
rs*
D
Finalizando estas associaes de causalidade, falta constatar como um aumento

da taxa bsica de juros e um aumento nas exigncias de rentabilidade sobre o capital
prprio interferem na deciso de emprstimos.
Com isso, analisando um aumento na taxa bsica de juros, percebe-se que um
aumento na rentabilidade dos ttulos do governo, requer que os bancos tambm passem a
remunerar melhor os seus depsitos, aumentando a taxa de juros sobre D, isto acarreta um
66
aumento em D, que faz com que a posio defensiva lquida aumente, sendo o passivo
dado, o volume de emprstimos se reduz.
Ao mesmo tempo que se a exigncia dos investidores sobre a rentabilidade do
capital prprio seja elevado, induz ao aumento de rk*, e segue-se o mesmo caminho em
relao a taxa bsica de juros.
rt* ou rk*
rd*
4.3 O Mercado de Crdito Imobilirio x O Modelo de Oferta de Crdito

Baseado no modelo exposto anteriormente, a seguinte anlise se preocupa em saber
se tais variveis so suficientes para explicar a oferta de crdito da carteira dos bancos
destinada ao setor imobilirio, dizer, dentre as diversas opes de emprstimos que o
banco dispe apenas a rentabilidade de cada emprstimo suficiente para a deciso da
proporo destinada a cada modalidade de crdito em relao ao total.
Nesta perspectiva, sabendo que apenas Ri o diferencial entre as modalidades,
conhecer melhor as caractersticas deste tipo de crdito especfico de fundamental
importncia pra elucidao da problemtica, em que aps saber como dada a deciso do
volume de crdito a ser ofertado, quanto ser especificamente destinado ao financiamento
de aquisies de imveis. Com isso, esclarece-se que o crdito imobilirio aqui tratado o
crdito ofertado dentro dos pressupostos do SFH, mas tambm sob o regime do SFI, que
procura fazer uma adaptao do modelo americano de financiamento imobilirio, que
pressupe segundo (RUDGE, 1997) que:
(i)
Separao clara dos segmentos social e de mercado, em que no segmento social

os imveis so financiados por toda a sociedade atravs de recursos pblicos,
com juros subsidiados. J o segmento de mercado a contrapartida para a
populao economicamente ativa, com capacidade econmica para aquisio de
imveis a juros de mercado.
(ii)
Diluio dos riscos
(iii)
Livre aplicao dos recursos
(iv)
Preservao dos equilbrios econmicos e financeiros
67
(v)
Segmentao correta do mercado
(vi)
Respeito s clusulas contratuais
(vii)
Segurana das operaes atravs de garantias reais e fiducirias.

Partindo destes pressupostos que se torna possvel a existncia do SFI de forma
desregulamentada, no subsidiada, em que os ativos e passivos sejam compatveis, se

sustentando financeiramente dentro do prprio mercado, cuja sustentao fruto das
operaes do mercado secundrio de recebveis com base imobiliria.
Sendo o SFI, responsvel pelo segmento de mercado, principalmente por famlia
tomadora com renda superior a 12 salrios mnimos, o que exige de tal sistema de
financiamento uma ampla liberdade de negociao das condies de retorno e liberdade de
definio de forma de seguros, garantir o retorno integral dos emprstimos, sem resduos a
compensar e ter como meio de captao de recursos uma variada fonte de recursos como j
citadas no captulo 2, de modo que permita, por meio do mercado secundrio, sustentar a
fluidez dos ttulos para viabilizar estas mltiplas fontes de recursos.(RUDGE,1997)
Ainda dentro desta diviso do mercado de crdito imobilirio, o segmento social
que atinge famlias tomadoras de emprstimos com renda inferior a 12 salrios, o qual
utiliza-se de recurso do FGTS e de organismos internacionais, com garantia de retorno
integral dos recursos aplicados, e agentes financeiros do SFI e para famlias com renda
inferior a 5 salrios mnimos os recursos dos oramentos pblicos da Unio, Estados e
Municpios, atravs de financiamentos subsidiados e da locao social.
Portanto, considerando tais elementos prprios da carteira de crdito imobilirio
observar as relaes das variveis explicativas em relao ao crdito imobilirio, permite o
esclarecimento da sensibilidade da oferta de emprstimos para imveis sob as alteraes
macroeconmicas dadas pelo modelo, viabilizando a identificao de quais variveis so
mais influenciadoras na deciso dos bancos em ofertar crdito imobilirio como deciso
tima de investimento, e no s como forma de atender a exigibilidade legal.
Analisando graficamente as sries de volume de crdito total com o volume de crdito
imobilirio, visto no grfico 13, percebe-se um deslocamento que poderia levar concluso
de que as sries no apresentam trajetrias comuns e portanto no seriam correlacionadas.
68
Evoluo dos Saldos de Crdito Imobilirio no Brasil

800000
30,00%
700000
R $ M ilh e s
600000
20,00%
500000
15,00%
400000
300000
10,00%
200000
% P a rticip a o
25,00%
Crdito
Total
Financ.
Habitacional
FH/CT
5,00%
100000
0
0,00%
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Perodo
Fonte:Bacen(2007)
Grfico 13 Evoluo dos Saldos de Crdito Imobilirio no Brasil

A reduo da participao do financiamento imobilirio em relao ao crdito total
que ocorre de forma acentuada de 1998 a 2002 devido ao fato de que aps a estabilizao
do Plano Real, mesmo com as crises mundiais ocorridas a partir de 1997, comeando pela
Tailndia no primeiro semestre de 1997, passando pela Indonsia, Coria do Sul, Hong
Kong e mais tarde na Rssia, chegando inclusive no Brasil, houve uma grande expanso do
s emprstimos no ps-Real, principalmente nos emprstimos a pessoas fsicas, que se
concentra especificamente nas operaes de crdito ao consumidor.
No entanto, Costa (2004) a partir de sua anlise economtrica identificou a
existncia de cointegrao com a presena de pelo menos um vetor de cointegrao,
utilizando o mtodo de Johansen, no qual o perodo de 1994 a 2002 perodo parecido com
o estudado neste trabalho, sendo que o resultado de Costa (2004) indica que a varivel
crdito total responsvel pelo ajuste de curto prazo para alcance do equilbrio. Isto
significa dizer que o volume de financiamento imobilirio impacta negativamente os
volumes de concesso de crdito total e se comporta de forma independente em relao s
carteiras de emprstimo total, contrariando o que se imaginaria a princpio. Desta forma
segundo o resultado da analise economtrica de Costa (2004) o volume de crdito total
concedido foi determinado a partir de maiores ou menores volumes de concesses de
crdito imobilirio, tal relao reflexo da estrutura do mercado de crdito imobilirio,
69
sendo a legislao antiga, os tmidos resultados de polticas, fracos avanos institucionais
etc.
Outro ponto a destacado, que poderia ainda haver a possibilidade de que o acesso
ao crdito de longo prazo refletisse influncias polticas junto a rgos oficiais. Porm
apenas um pequeno nmero de operaes feito diretamente a grandes instituies
financeiras, sendo que a maior parte das operaes de crdito origina-se dos bancos
mltiplos e bancos comerciais que assumem o risco da concesso de crdito. Desta forma, a
obteno de recursos de longo prazo, como o caso do crdito imobilirio, est
condicionada aos padres de seleo dos bancos, sobretudo os privados e CEF, isto indica
que de certa forma pode-se desconsiderar o elemento poltico da anlise de acesso ao
crdito de longo prazo, e ao crdito imobilirio.
Estas observaes trazem a contribuio necessria para fechar um modelo
aplicvel ao setor de imveis, haja vista que entender o determinante da oferta de crdito
imobilirio se torna importante por ser uma varivel definida por questes exgenas s
decises de investimento do banco, podendo inclusive incluir ou identificar algum elemento
chave que influencie significativamente a oferta deste tipo de crdito estudado.
70
5. ANLISE DO CRDITO IMOBILIRIO NACIONAL 1994 A 2006.
5.1 Consideraes Iniciais

Neste captulo, os dados so organizados de forma a caracterizar os problemas de
inadimplncia e capacidade de pagamento por meio da observao da relao destas
variveis com o fornecimento de crdito, bem como a influncia da taxa de juros bsica e a
taxa de juros dos depsitos, sobre a oferta de crdito.
Refere-se ainda influncia existente entre o crdito imobilirio e os dados
macroeconmicos, dizer, taxa de inflao e concentrao bancria.
Para o estudo comparativo foram utilizados dados estatsticos obtidos junto aos rgos
pblicos federais, como o BACEN, o IPEA (Instituto de Pesquisa Econmica Aplicada) e a
CEF.
Com isso, nesta seo ser demonstrado atravs de sries temporais, a correlao e a
causalidade existente entre as variveis j mencionadas e a oferta de crdito imobilirio.
Sendo analisado o perodo de julho de 1994, aps a adoo do Plano Real, at dezembro de
2006, a fim de tornar a anlise mais atualizada possvel.
As variveis utilizadas para compor a anlise so de periodicidade mensal,
abrangendo todos os meses do perodo selecionado, expressas em termos reais,
deflacionadas pelo IPCA, e para a anlise economtrica foi transformada em logaritmos. A
maioria delas foram extradas em BACEN, sendo descritas de forma mais detalhadas a
seguir, juntamente com as siglas utilizadas no modelo economtrico.
1) Inadimplncia INADP: Percentual dos contratos em atraso em relao ao total de
contratos assinados desde 28/02/1986, que reflete o total de contratos inadimplentes
dentro do SFH, calculado pelo autor, a partir dos dados dos contratos em Bacen
(2007)
2) Rentabilidade da Carteira de Crdito Imobilirio RENTCI: Indica a participao
do crdito imobilirio sobre as receitas com operaes de crdito dos 5 maiores
bancos do SFN, em termos percentuais, ou seja, demonstra o quanto da
rentabilidade das operaes de crdito devido ao financiamento imobilirio. Para
obter estes dados chega-se ao quociente da renda sobre operaes de crdito em
71
relao ao total das operaes de crdito, multiplicando pelo quociente do total de
financiamento imobilirio em relao ao total de operaes de crdito. Todos estes
dados esto disponveis nos balancetes dos bancos em BACEN, porm o calculouse o valor final por meio da regra j explicada.
3) Rentabilidade Mdia sobre o Capital Prprio RENTCP: Uma proxy da taxa de
juros sobre o capital prprio do bancos, que demonstra qual a exigncia mnima dos
bancos, no que se refere a rentabilidade do seu capital. Desse modo, este dado
dado pela diviso dos lucros lquidos dos 5 maiores bancos do SFN sobre o seu
patrimnio lquido, os dados dos lucros e do patrimnio lquido foi retirado de
Bacen (2007) para realizao do clculo.
4) Participao dos 5 maiores bancos no SFN CONCBAN: Mostra qual o grau de
concentrao bancria do SFN, isto , quanto possui de ativos totais do SFN os 5
maiores bancos, considerando conglomerados financeiros, bancos mltiplos,
comercias e Caixa.
5) Taxa de juros Overnight-Selic (% a.m) SELIC: Disponvel em IPEDATA, indica
os caminhos da poltica monetria.
6) Rentabilidade da Cardeneta de Poupana (1 dia) RENTPOUP: Varivel j
discutida que demonstra a taxa de juros sobre os depsitos vista, disponvel para
os bancos fazerem seus emprstimos, com maior influncia sobre o crdito
imobilirio, devido as exigibilidades legais.
7) Taxa Mdia de Captao CDB pr-fixado (BACEN) TAXACDB: Trata-se da taxa
paga pelos depsitos captados pelos bancos, de periodicidade mensal, que explicita
a necessidade dos bancos de mais ou menos depsitos e todas as implicaes que
isso acarreta, sobretudo para a anlise proposta.
8) ndice de Preos ao Consumidor Amplo IPCA: Compreende as variaes
percentuais dos preos ao consumidor, de maneira a desempenhar um papel
importante na deteco do aumento ou diminuio da capacidade de pagamentos
dos tomadores.
9) Crdito Imobilirio CREDIMOB: Contempla o volume (estoque) de
financiamentos habitacionais para aquisio, produo, desembolso futuros,
financiamentos compromissados, aquisio de materiais de construo e cartas de
crdito formalizadas. Alm de financiamentos para aquisio, tambm considera
72
construo e reforma de imveis comerciais, produo de imveis comerciais,
desembolso futuros e financiamentos compromissados para imveis comerciais.
10) Depsitos DEP: Varivel que inclui o nvel de depsitos total do sistema
financeiro nacional, calculado pelo Bacen.
5.2 Correlao dos Determinantes Macroeconmicos e a Oferta de Crdito

Imobilirio
A relao entre a) o nvel de inadimplncia, b) a taxa de inflao, c) a taxa de juros
dos depsitos, d) o nvel de concentrao bancria do SFN, e) a taxa de juros do capital
prprio expresso pela rentabilidade sobre o capital dos bancos e f) a taxa bsica de juros e a
oferta de crdito para o perodo analisado apresentam um comportamento que corresponde
com a previso dada pela teoria econmica da firma bancria como expressa no captulo
04.
Desta forma de acordo com os grficos seguintes, percebe-se claramente a relao
negativa entre o nvel de inadimplncia do SFH e o volume de crdito ofertado, apesar de a
relao apresentada ser bem sutil, consegue-se observar uma relao inversa entre tais
variveis, sobretudo no perodo de julho de 1994 a janeiro de 2001, em que o nvel de
inadimplncia apresenta uma ligeira queda, e o volume de crdito se expande. Do mesmo
modo, pode se entender pelo grfico 14 que de janeiro de 2001 a maro de 2006, enquanto
o nvel de inadimplncia est crescendo o crdito apresente severas quedas, no entanto a
relao mais visvel evidentemente aps maro de 2006, no qual as sries apresentam
sentidos opostos.
73
Fonte: Bacen (2007a)
Grfico 14 - Relao entre Inadimplncia e Volume de Crdito

Outro ponto a relao inversa entre a taxa de inflao medida pelo IPCA e as
operaes de crdito para o mercado imobilirio. Tal relao apresenta-se como negativa
devido ao fato de que o nvel de inflao como descrito anteriormente o que influncia
diretamente a capacidade de pagamento dos agentes tomadores de crdito, o que significa
dizer que ao aumentar a taxa de inflao da economia, os rendimentos reais dos agentes
deficitrios caem e o indivduo perde a sua capacidade de pagamento, isto leva a um
aumento da inadimplncia e reduo da rentabilidade da carteira de crdito imobilirio, isto
provoca uma reduo na oferta de crdito.
Tal efeito fica mais claro no grfico 15, principalmente nos perodos de julho de
2001 a junho de 2003, sendo que graficamente fica clara a relao negativa das duas
variveis, em que no ms de novembro de 2002, onde a inflao chega a 3,2% ao ms, o
volume de crdito apresenta um dos menores volumes da srie, ou seja, R$20,83 bilhes.
74
Grfico 15 - Relao entre Inflao e Volume de Crdito

Nesta perspectiva, sabe-se que uma alta inflacionria sempre controlada com uma
alta da taxa de juros bsica da economia, dizer, pela poltica monetria que determina
uma taxa de juros que serve de base SELIC e indica qual a remunerao paga pelas
obrigaes do governo, em outra palavras indica a taxa de remunerao dos ttulos
pblicos. Contudo como j foi explicado como um aumento da taxa SELIC interfere na
taxa de juros dos depsitos, os grficos 16 e 17 servem, ento, para comprovar por meios
dos dados selecionados que para o caso do Brasil a teoria econmica da firma bancria
exposta anteriormente est certa, de modo que se tem para o caso da rentabilidade da
cardeneta de poupana no primeiro dia, uma inverso dos sentidos das curvas obtidas com
os dados, isto visto no grfico abaixo:
75
Fonte: Bacen (2007)
Grfico 16 relao entre Rentabilidade da Poupana e o Crdito Imobilirio

Percebe-se que de janeiro de 1995 quando a rentabilidade comea a cair at outubro
de 1995 quando ela volta a subir o crdito imobilirio tem um evoluo positiva, tendo uma
ligeira queda a partir deste ms, alm disso nota-se tambm que em maio de 1998, por
exemplo, quando a rentabilidade da poupana sobe o crdito responde com uma queda que
dura at outubro de 2001, onde se tem um ponto de mais baixo volume de crdito
imobilirio ofertado, mas principalmente no perodo ps janeiro de 2004, no qual a
rentabilidade se estabiliza e o crdito se expande consideravelmente at o fim de 2006.
O mesmo pode-se se observar para o caso da taxa pr-fixada de captao do CDB
(Certificado de Depsito Bancrio), sendo que como na rentabilidade da poupana, tambm
serve como parmetro para a taxa de juros sobre os depsitos, de modo que tem-se
praticamente os mesmo efeitos do que no caso anterior da poupana de acordo com o
seguinte grfico:
76
Grfico 17 - Relap entre Juros sobre Depsitos (CDB) e Volume de Crdito

Observa-se que ambos os grficos demonstram respostas parecidas, a taxa do CDB
em relao s variaes da SELIC e o crdito imobilirio em resposta as variaes da taxa
de captao do CDB.
No entanto resta saber, se realmente as variaes da rentabilidade da poupana e da
taxa de captao do CDB so derivadas das variaes da taxa SELIC, bem como verificar
qual o comportamento do crdito imobilirio em relao as variaes diretas da taxa bsica
de juros. Para isto, olhando para os grficos 18 e 19, chega-se a concluso que como j
previsto e j explicado pela teoria da firma bancria, h uma forte correlao entre as
variveis taxa bsica de juros SELIC, a taxa mdia de rentabilidade de captao do CDB
e a rentabilidade da cardeneta de poupana, uma vez que como visto no grfico abaixo, as
variaes das trs taxas caminham praticamente juntas de intensidade tambm muito
parecidas, indicando que realmente houve uma interferncia nas taxas sobre os depsitos
derivadas da taxa bsica da economia.
Cabe agora saber a relao que ocorre entre SELIC e crdito imobilirio, para este
caso as variaes da SELIC no to fortes sobre o volume de crdito ofertado, pois a
relao no de forma direta, haja vista que uma alterao na taxa de juros bsica interfere
na taxa de juros sobre os depsitos que por sua vez influi no volume de depsito e na
77
posio defensiva lquida dos bancos, e este decide ento ofertar mais ou menos crdito de
acordo com a direo que ocorre a variao da SELIC.
Neste sentido, pode-s explicar, ento, o porqu das curvas de crdito e taxa SELIC
no serem to fortemente correlacionadas.
Grfico 18 - Correlao entre Taxa Selic, Juros do CDB e Rentabilidade da Poupana
Grfico 19 Relao entre Taxa Selic e Volume de Crdito
78
Para compreender o funcionamento do mercado de crdito, e saber se no caso do

crdito imobilirio, as relaes existentes entre as variveis macroeconmicas e este
mercado so verdadeiras, ainda precisa-se verificar a resposta do volume ofertado deste
crdito em relao a concentrao bancria e em relao a rentabilidade mdia sobre o
capital prprio (proxy da taxa de juros sobre o capital ).
Com isso, observando a srie da concentrao bancria e a evoluo do crdito,
nota-se que existe uma relao inversa, j conhecida, mas para aprofundar a questo
necessrio saber para o caso do Brasil nos ltimos anos se a relao se d realmente via
diminuio da taxa de juros sobre o depsito, ou seja, um aumento da concentrao pode
levar os bancos a emprestar o mesmo volume de recursos taxa de juros sobre o capital de
terceiros mais baixos, diminuindo a posio defensiva lquida dos bancos e aumentando o
volume de crdito. Ou se a relao se d via o volume de depsitos que o banco capaz de
reter ao possuir uma participao maior no SFN, isto , ao aumentar a concentrao
bancria o banco passa a ter maior capacidade de reter depsitos, aumenta-se o volume de
depsitos e aumenta a posio lquida do banco, que faz com que ele reduza o volume de
crdito imobilirio ofertado. Observando os grficos abaixo:
Fonte: Bacen (2007b)
Grfico 20 Relao entre Concentrao Bancria e o Volume de Crdito
79
Grfico 21 Relao entre Concentrao Bancria e Taxa de Juros dos Depsitos
Grfico 22 Relao entre Concentrao Bancria e Volume dos Depsitos
80
Pode-se concluir que a relao entre a concentrao bancaria do SFN e o volume de
crdito imobilirio inversa, sobretudo se observado o perodo de junho de 2004 a
dezembro de 2005, depois o perodo de maro de 2001 a janeiro de 2003, perodos de que
fica mais claro a relao inversa entre as variveis, onde caindo a concentrao bancria o
volume de crdito sobe e o inverso tambm ocorre aps 2001, ou seja, a concentrao
bancria evolui a medida que o crdito se contrai.
No que se refere as taxas sobre os depsitos considerou a taxa de captao do CDB
e nota-se que no h uma relao inversa, se analisado o perodo inicial de julho de 1994 a
janeiro de 1997, fica ntida uma relao direta, e mesmo toda a srie demonstra uma certa
correlao direta entre as variveis, o que leva a crer que a concentrao no est
permitindo aos bancos no Brasil emprestar o mesmo volume de recursos a mesma taxa de
juros ou a uma taxa de juros mais baixas.
Desta forma, como a concentrao bancria pode causar dois resultados, pode-se
ento verificar pelo grfico 22 que para a srie analisada, nota-se que o efeito da
concentrao bancria mais evidente sobre o volume de depsito mdio do perodo. Isto
evidenciado pela curva encontrada, na qual fica observvel que apesar de a concentrao
dos bancos ter cado de julho de 1997 a janeiro de 2001, os depsitos se mantiveram
estvel, contudo aps esta queda acentuada da concentrao dos bancos nota-se uma
evoluo tanto desta varivel quanto dos depsitos, principalmente aps janeiro de 2001.
Portanto, possvel dizer que para o caso estudado a relao da concentrao
bancria e o crdito imobilirio so realmente inversa, justificada pelo efeito causado pela
participao maior de poucos bancos no total do SFN sobre o volume de depsito, em
outras palavras, nota-se que para caso brasileiro o crdito imobilirio ofertado de forma
reduzido, pois um dos fatores a alta concentrao bancria que permite aos bancos
reterem mais depsitos, com isso havendo uma posio defensiva lquida, no h interesse
em aumentar o nvel de emprstimos.
Agora falando de firma bancria, deve-se lembrar que os bancos so empresas e
com isso existe uma taxa de retorno mnima que os agentes econmicos que investem seus
recursos em um determinado banco exigem para que o investimento se realize. Nesta
perspectiva se essa exigncia for muito alta, faz com que os bancos procurem cada vez mais
depsitos no mercado para que a sua posio defensiva lquida permita uma rentabilidade
sobre o capital prprio maior, isto se realiza via alta da taxa de juros dos depsitos e
81
consequentemente uma reduo do volume de recursos emprestveis. Com o grfico 23,
pode-se comprovar tal relao de forma emprica pelas curvas obtidas no perodo 19942006.
Grfico 23 - Relao entre Rentabilidade sobre Capital Prprio e o Volume de

Crdito
5.3 Modelagem e Testes Economtricos

Para avaliar os efeitos das variveis abordadas sobre o nvel de crdito imobilirio
ofertado de 1994 a 2006, ser estimado um modelo de auto-regresso vetorial (VAR) com
as variveis selecionadas, com este modelo se obter o nmero de defasagens sugeridos
pelo critrio de Schwarz para o teste de cointegrao. Em seguida ser estimada uma
regresso linear simples, para obter os coeficientes de cada parmetro.
No entanto, antes de partir para a estimao das regresses foram realizados testes
de razes unitrias de Dickey-Fuller Aumentado ADF, com introduo da varivel de
tendncia e intercepto e utilizando o critrio de Schwarz para definir o nmero de
defasagens. Tal teste necessrio, pois se evita resultados esprios dado a tendncias
82
exgenas as variveis analisadas, sendo os testes de Dickey-Fuller (DF) e o teste de
aumentado Dickey-Fuller (ADF) so freqentemente usados para testar razes unitrias,
embora esses tenham vrios problemas, no caso do teste ADF h o problema de seleo de
tamanho de defasagem, no entanto com o uso da abordagem do geral especfico como
melhor escolha (comeando com um valor elevado de defasagens e ir reduzindo
progressivamente) o problema minimizado e o teste ADF se torna o mais til na pratica
(MADALA, 2003). Com isso quadro 04 abaixo mostra os resultados encontrados nos testes
de razes unitrias:
Fonte: Elaborado pelo autor

Quadro 04 Testes de estacionariedade (razes unitrias) 07/1994 a 12/2006
Os resultados obtidos mostram que as variveis INADP, CONCBAN, RENTPOUP,
TAXACDB, CREDIMOB e DEP no so estacionrias em nvel, mas so estacionrias na
primeira diferena, sendo ento integradas de ordem 1, I(1), com isso para realizar o teste
de seleo de medida de defasagens em VAR necessrios gerar as sries em primeira
diferena destas variveis. J as variveis RENTCI, RENTCP, SELIC e IPCA so
estacionrias em nvel, ou seja, I(0).
83
Desta forma realizando o teste de seleo medida de defasagens leg length criteria
no modelo VAR para determinar as defasagens no teste de Johansen para verificar a
existncia de cointegrao, levou-se em considerao o critrio de Schwarz, assim como
tambm poderia ser considerado o resultado que do critrio Akaike ou qualquer outro,
sendo que comparativamente o critrio de Schwarz aplica maior penalidade pelo nmero
de coeficientes a mais, sendo considerado o melhor resultado, logo obteve-se os resultados
visto no quadro (05) em que o nmero de defasagem selecionado foi de 1.
Defasagem LogL
LR
FPE
AIC
SC
HQ
1276,531
NA
2.82e-24
-25,84758
-25,5838
-25,74089
1518,592
429,7815
1.57e-25
-28,74678
-25,84528*
-27,57318*
1621,616
161,8945
1.56e-25
-28,80849
-23,26927
-26,56799
1739,438
161,1043
1.27e-25
-29,17221
-20,99527
-25,86481
1835,947
112,2654
1.88e-25
-29,10096
-18,2863
-24,72666
1964,658
123,4569
1.88e-25
-29,68689
-16,23451
-24,24568
2237,729
1.49e-26*
-33,21896*
-17,12886
-26,71085
206,1969*

* indica a defasagem selecionada para o respectivo critrio
Quadro 05 - Testes de seleo de medida de defasagem (leg length criteria)

LR: sequential modified LR test statistic (each test at 5% level)
FPE: Final prediction error
AIC: Akaike information criterion
SC: Schwarz information criterion
HQ: Hannan-Quinn information criterion
O teste de cointegrao de Johansen utilizado para verificar se h relao estvel de
longo prazo entre as variveis, no qual no se considerou como variveis endgenas as
sries estacionrias em primeira diferena. O mtodo Johansen um mtodo sistmico que
determina o nmero de vetores de cointegrao, tal teste apresentou a resposta de que
existem no mximo quatro vetores de cointegrao para o caso da estatstica do trao. E
para o caso da estatstica do mximo autovalor, houve a indicao tambm de quatro
vetores de cointegrao, sendo que em ambos os casos a cointegrao foram testados ao
84
nvel de 5% de significncia com uso do intercepto e da varivel de tendncia, conforme o
quadro 07. Portanto pelo teste de Johansen percebe-se que uma relao a longo prazo entre
as variveis selecionadas.
Valor
Vetores
Estatstica
Crtico
de Cointegrao
Autovalor
do Trao
0,05
Prob.
Nenhum*
0.436101
264,0576
69,81889
0.0000
Mximo 1*
0.329547
179,8442
47,85613
0.0000
Mximo 2*
0.279569
121,0735
29,79707
0.0000
Mximo 3*
0.249625
72,87135
15,49471
0.0000
Mximo 4*
0.188233
30,65566
3,841466
0.0000
* Indica a rejeio da hiptese a 5% de

significncia

Quadro 06 Testes de cointegrao
Estatstica Valor
do
Vetores
Mximo
Crtico
de Cointegrao
Autovalor
Autovalor
0,05
Prob.
Nenhum*
0.436101
84
34
0.0000
Mximo 1*
0.329547
59
28
0.0000
Mximo 2*
0.279569
48
21
0.0000
Mximo 3*
0.249625
42
14
0.0000
Mximo 4*
0.188233
31
0.0000
* Indica a rejeio da hiptese a 5% de

significncia

Quadro 07 - Testes de cointegrao
Aps os resultados dos testes de cointegrao foi criada uma srie de relao
cointegrada para regresso a ser estimada, para cada vetor de cointegrao, atravs da
estimao de vetor de correo de erros, denominadas de COINTEQPOUP1,
COINTEQPOUP2,
COINTEQPOUP3
COINTEQPOUP4
COINTEQCDB1,
85
COINTEQCDB2, COINTEQCDB3 E COINTEQCDB4. Vale dizer, que como a taxa de
juros sobre depsitos medida por duas sries sendo a rentablidade mdia da poupana no
1 dia e pela taxa de CDB pr-fixada, a estimao feita hora utilizando TAXACDB, ora
utilizando RENTPOUP, tanto no modelo VAR para o teste de cointegrao como na
determinao da relao de curto prazo entre as variveis.
Foi, portanto, utilizado para a modelagem de ambas as regresses, ou seja, tendo a
RENTPOUP e TAXACDB como parmetros da taxa de juros sobre os depsitos a
metodologia geral-especfica, na qual partindo de uma regresso que engloba todas as
defasagens consideradas no critrio de informao de Schwarz, isto , uma defasagem e
procurando manter as variveis significantes ao nvel de 10%.
Os resultados encontrados para a regresso com RENTPOUP, com a incluso da
relao de cointegrao no modelo foram satisfatrios, com grande poder de explicao,
observados o critrio de Schwarz o melhor resultado encontrado resultado de trs
interaes e no inclui nenhum regressor no significativo a 10%, apresenta ainda um R de
0,81 e um R ajustado de 0,79 visto na tabela abaixo, sendo que foram utilizadas todas as
variveis I(1) em primeira diferena.

Quadro 08 - Resultados da regresso (1)
86
Os resultados da relao de curto prazo da regresso com TAXACDB so mais

robustos, por apresentarem maior nmero de regresses significativos a 1%, com um R de
0,80 e R de 0,79. Os resultados so vistos no quadro 09.

Quadro 09 - Resultados da regresso (2)
Com os resultados das regresses significativamente satisfatrios foi realizado teste
ARCH nos resduos das duas regresses para verificao havia efeito ARCH nos resduos.
Efeito ARCH, indica, de forma generalizada, que a varincia condicional de um modelo
auto-regressivo tambm uma funo do passado, ou seja, o efeito ARCH indica que
=1
na equao:
var t=

+
1

t-1
Com os resultados, foi percebido que no h efeito ARCH e os mtodos usuais

aplicados so vlidos, caso contrario teria que se aplicar procedimentos de mxima
verossimilhana mais complicados para estimar o modelo.
Os resultados do teste ARCH podem ser confirmados com os dados seguintes:
87
ARCH Test:
F-statistic
Obs*R-squared
10.75500
10.11773
Probability
Probability
Variable
Coefficient
Std. Error
t-Statistic
Prob.
0.008472
0.269476
0.002014
0.082170
4.205778
3.279482
0.0000
0.0013
C
RESIDPOUP(-1)^2
R-squared
Adjusted R-squared
S.E. of regression
Sum squared resid
Log likelihood
Durbin-Watson stat
0.001319
0.001468
0.072789
0.066021
0.020775
0.059128
342.2630
2.159970
Mean dependent var

S.D. dependent var
Akaike info criterion
Schwarz criterion
F-statistic
Prob(F-statistic)
0.011674
0.021497
-4.895870
-4.853647
10.75500
0.001319
F-statistic
Obs*R-squared
16.23438
14.72632
Probability
Probability
Variable
Coefficient
Std. Error
t-Statistic
Prob.
0.008267
0.325618
0.002213
0.080815
3.736387
4.029191
0.0003
0.0001
ARCH Test:
C
RESIDCDB(-1)^2
R-squared
Adjusted R-squared
S.E. of regression
Sum squared resid
Log likelihood
Durbin-Watson stat
0.105945
0.099419
0.023270
0.074187
326.4942
2.173620
0.000092
0.000124
Mean dependent var

S.D. dependent var
Akaike info criterion
Schwarz criterion
F-statistic
Prob(F-statistic)
0.012297
0.024521
-4.668981
-4.626758
16.23438
0.000092
88
Um outro teste realizado para comprovao dos mtodos aplicados na estimao do
modelo foi o de normalidade RESET de Ramsey, um teste de erro de especificao da
regresso, para verificar se houve a omisso de alguma varivel explicativa no modelo, se a
forma funcional est incorreta ou se existe correlao entre as variveis explicativas e o
erro. De maneira que o resultado do teste para as regresses foi negativo indicando que no
foram identificados erros de especificao para as regresses.
5.4 CONCLUSO DOS RESULTADOS

Primeiramente deve-se salientar que referente regresso que utiliza a varivel
RENTPOUP como medida da taxa de juros sobre os depsitos aps os mtodos geral
especfico, no permaneceu nenhuma
varivel no-significativas a 10%, o que pode
descartar o problema de erro de especificao, alm do teste RESET de Ramsey que

tambm afastou esta hiptese. Assim percebe-se que o crdito imobilirio segue um certo
padro de movimento explicvel, pelo menos se considerarmos tais nveis de significncia
apresentado. Feita esta ressalva, possvel analisar os coeficientes encontrados para as
variveis independentes na regresso (1) (Quadro 08), mas deixando j claro, as limitaes
dos estimadores.
A varivel de maior peso na determinao do volume ofertado de crdito
imobilirio o volume de depsitos, com forte relao direta, no perodo com defasagem
de um ms (0,70), o que no condiz com uma das hipteses iniciais, isto , um aumento
(reduo) de 1% no nvel de depsitos dos bancos est associado, em termos lquidos, a um
aumento (reduo) de 0,7% na oferta de crdito ao setor imobilirio. Verifica-se, portanto,
um efeito que liga as condies favorveis poupana privada brasileira ao aumento de
captao de recursos pelo setor privado, e apesar de no ser uma ligao inversa como
prevista na hiptese inicial quanto relao do crdito com esta varivel.
Tal efeito oposto do esperado pela teoria se justifica por um fator exgeno ao modelo, ou
seja, a exigibilidade legal que impe um percentual fixo a ser destinado ao crdito
habitacional sobre o total de recursos da poupana, o que tambm indica baseado no
resultado alcanado que o nvel deste tipo de crdito atendido no limite estrito da
89
exigncia legal, pois uma aplicao da teoria econmica sobre a firma bancria caberia ao
volume que ultrapassa a exigibilidade legal.
Uma segunda varivel importante o IPCA, que indica o nvel de inflao no pas.
Individualmente, o efeito contemporneo (-4,81), com uma significncia de 0,0702
confirma a hiptese quanto a esta varivel, visto que a elevao da inflao indica reduo
na capacidade de pagamento dos brasileiros. O efeito lquido, entretanto, considerando as
defasagens de um ms confirma a hiptese inicial, sendo que o aumento (reduo) de 1%
IPCA leva a uma reduo (aumento) de 10,11% da oferta de crdito imobilirio,
comprovando a hiptese inicial, mostrando como o setor privado est propenso a reduzir o
nvel de crdito em momentos de desconfiana e incerteza quanto ao futuro da economia.
Quanto varivel concentrao bancria, o resultado contemporneo, de resposta de
4,612% sobre o crdito imobilirio a um aumento de 1% do nvel de concentrao, condiz
com a hiptese inicial, tal efeito lquido dado pela considerao do resultado (-2,285) o
defasado em um ms (-2,327).
O resultado da influncia da taxa de juros bsica da economia, taxa SELIC,
comprova a hiptese inicial tambm, em uma defasagem de um ms, o efeito de um
aumento (reduo) de 1% desta taxa a reduo (aumento) de 0,16% do volume de crdito
imobilirio, o que comprova que ao se elevar o custo interno dos recursos, reduzida a
oferta de crdito. Porm a taxa SELIC contempornea refuta a hiptese inicial apresentada,
indicando que a taxa SELIC demora um tempo para causar efeito sobre o nvel de oferta da
varivel estudada.
Seguindo a anlise ainda pode-se dizer que o efeito da inadimplncia sobre o crdito
imobilirio, dado pelo resultado da regresso condiz com que era esperado pela teoria, em
que um aumento (reduo) de 1% no nvel de inadimplncia leva a uma reduo (aumento)
de 1,39% sobre a oferta de crdito. E o mesmo efeito para a rentabilidade da poupana.
A insero do mecanismo de correo da relao de cointegrao, identificada no teste
de Johansen, apresentou resultados coerentes, e indica uma relao estvel de longo prazo
entre as variveis. Desse modo, os afastamentos do equilbrio de longo prazo so corrigidos
razo de 3,1409 por perodo, indicando uma ligao, de longo prazo, entre as variveis.
Quanto aos resultados da regresso (2) (Quadro 09), estes se apresentaram mais robustos,
no mostrando sinais de problemas com o comportamento dos resduos. A varivel que
90
mais influenciou o comportamento do crdito imobilirio foi tambm o nvel de depsitos
dos bancos.. O efeito contemporneo da varivel (0,7363), condizente com a anlise de
correlao da regresso anterior, e que confirmaria a hiptese do atendimento da
exigibilidade e da alta ligao entre depsitos e oferta de crdito imobilirio.
O resultado de relao direta da varivel taxa de juros bsica (SELIC), com efeitos
defasados de um ms (0,26) mostra uma recusa do resultado esperado pela teoria, o que
induz ao pensamento que o efeito da SELIC sobre a taxa de juros do CDB que por sua vez
influi no crdito imobilirio tem efeitos mais lentos ou nulos.
As outras variveis do modelo na segunda regresso apresentaram se de forma
coerente, sendo que o efeito contemporneo do nvel de inadimplncia foi de (-1,48), o
nvel de concentrao bancria contempornea de (-2,58) e com defasagem de um ms (2,69) condizente com a teoria esperada e o IPCA que apresentou efeito contemporneo de
(-9,15). Todas estas variveis de relao inversa com crdito explicam de forma coerente o
nvel de oferta credticio, isto demonstra que pode-se explicar de forma plausvel a varivel
crdito imobilirio pelo modelo exposto, ressaltando sempre que h a exigibilidade legal.
91
6 CONCLUSO
Este trabalho enfatizou a distoro entre a oferta de crdito imobilirio e sua

demanda, dada pela preferncia dos indivduos de maximizar o seu bem estar por meio da
aquisio de um imvel prprio, sobretudo no caso brasileiro, em que tal objetivo pode ser
realizado seja via poupana privada ou via tomada de crdito. Desta forma se fez
necessrio entender os condicionantes econmicos que interferem na oferta deste tipo de
crdito, para que se possa entender de forma clara o funcionamento deste mercado.
Posto isto, por meio da observao da relao das variveis macroeconmicas com
o fornecimento de crdito, bem como a influncia sobre a oferta de crdito, chega-se a
concluso que a relao entre o nvel de inadimplncia; a taxa de inflao; a taxa de juros
dos depsitos; o nvel de concentrao bancria do SFN; a taxa de juros do capital prprio
expresso pela rentabilidade sobre o capital dos bancos e a taxa bsica de juros e a oferta de
crdito para o perodo analisado apresentam um comportamento que corresponde com a
previso dada pela teoria econmica da firma bancria.
Desta forma de acordo com os grficos apresentados, percebe-se claramente a
relao negativa entre o nvel de inadimplncia do SFH e o volume de crdito ofertado,
apesar de a relao apresentada ser bem sutil. Outro ponto a relao inversa entre a taxa
de inflao medida pelo IPCA e as operaes de crdito para o mercado imobilirio,
sabendo-se, ento, que uma alta inflacionria sempre controlada com uma alta da taxa de
juros bsica da economia, dizer, pela poltica monetria que determina uma taxa de juros
que serve de base (SELIC) e indica qual a remunerao paga pelas obrigaes do governo,
em outra palavras indica a taxa de remunerao dos ttulos pblicos. Contudo como j foi
explicado
um aumento da taxa SELIC interfere na taxa de juros dos depsitos
comprovando por meios dos dados selecionados que para o caso do Brasil a teoria
econmica da firma bancria exposta anteriormente est certa, de modo que se tem para o
caso da rentabilidade da cardeneta de poupana no primeiro dia, uma inverso dos sentidos
das curvas obtidas com os dados.
O mesmo pde-se observar para o caso da taxa pr-fixada de captao do CDB,
sendo que como na rentabilidade da poupana, tambm serve como parmetro para a taxa
92
de juros sobre os depsitos, de modo que tem-se praticamente os mesmo efeitos do que no
caso anterior da poupana.
Alm disso verificou-se, se realmente as variaes da rentabilidade da poupana e
da taxa de captao do CDB so derivadas das variaes da taxa SELIC, bem como
verificou-se tambm qual o comportamento do crdito imobilirio em relao as variaes
diretas da taxa bsica de juros. Com isto. chegou-se a concluso que como j previsto e j
explicado pela teoria da firma bancria, h uma forte correlao entre as variveis taxa
bsica de juros SELIC, a taxa mdia de rentabilidade de captao do CDB e a
rentabilidade da cardeneta de poupana, uma vez que as variaes das trs taxas caminham
praticamente juntas de intensidade tambm muito parecidas, indicando que realmente
houve uma interferncia nas taxas sobre os depsitos derivadas da taxa bsica da economia.
Para compreender o funcionamento do mercado de crdito plenamente, e saber se
no caso do crdito imobilirio, as relaes existentes entre as variveis macroeconmicas e
este mercado so verdadeiras, ainda precisou-se verificar a resposta do volume ofertado
deste crdito em relao a concentrao bancria e em relao a rentabilidade mdia sobre
o capital prprio. Contudo, observando a srie da concentrao bancria e a evoluo do
crdito, nota-se que existe uma relao inversa, j conhecida.
Pde-se concluir que a concentrao bancria pode causar dois resultados, ento
verificou-se que para a srie analisada, o efeito da concentrao bancria mais evidente
sobre o volume de depsito mdio do perodo. Isto evidenciado pela curva encontrada, na
qual fica observvel que apesar de a concentrao dos bancos ter cado de julho de 1997 a
janeiro de 2001, os depsitos se mantiveram estvel, contudo aps esta queda acentuada da
concentrao dos bancos notou-se uma evoluo tanto desta varivel quanto dos depsitos,
principalmente aps janeiro de 2001.
Portanto, possvel dizer que para o caso estudado a relao da concentrao
bancria e o crdito imobilirio so realmente inversa, justificada pelo efeito causado pela
participao maior de poucos bancos no total do SFN sobre o volume de depsito, em
outras palavras, notou-se que para caso brasileiro o crdito imobilirio ofertado de forma
reduzido, pois um dos fatores a alta concentrao bancria que permite aos bancos
reterem mais depsitos, com isso havendo uma posio defensiva lquida, no h interesse
em aumentar o nvel de emprstimos.
93
Foi observado tambm que se a exigncia sobre a rentabilidade do capital prprio
dos bancos for muito alta, faz com que os bancos procurem cada vez mais depsitos no
mercado para que a sua posio defensiva lquida permita uma rentabilidade sobre o capital
prprio maior, isto se realiza via alta da taxa de juros dos depsitos e conseqentemente
uma reduo do volume de recursos emprestveis, comprovada tal relao de forma
emprica pelas curvas obtidas no perodo 1994-2006.
No entanto, para avaliar os efeitos das variveis abordadas sobre o nvel de crdito
imobilirio ofertado de 1994 a 2006, foi estimado um modelo de auto-regresso vetorial
(VAR) com as variveis selecionadas, foi, portanto, utilizado para a modelagem de ambas
as regresses, ou seja, tendo com a RENTPOUP e com a TAXACDB como parmetros da
taxa de juros sobre os depsitos a metodologia geral-especfica, na qual partindo de uma
regresso que engloba todas as defasagens consideradas no critrio de informao de
Schwarz, isto , uma defasagem e procurando manter as variveis significantes ao nvel de
10%. Os resultados da relao de curto prazo da regresso com TAXACDB so mais
robustos, por apresentarem maior nmero de regresses significativos a 1%, com um R de
0,80 e R de 0,79. Com os resultados das regresses significativamente satisfatrios foi
realizado teste ARCH nos resduos das duas regresses que no encontrou efeito ARCH
nos resduos. Um outro teste realizado para comprovao dos mtodos aplicados na
estimao do modelo foi o de normalidade RESET de Ramsey, que tambm descartou a
hiptese de m especificao do modelo.
A partir disto, a rea imobiliria tem seu fim claramente estabelecido, sendo a
habitao uma necessidade bsica do ser humano. Se isso deveria tornar mais fcil o acesso
aos recursos, no o faz. Porque a presso envolta em todo o processo, amedronta quem tem
recursos disponveis e isso aumenta as exigncias e conseqentes dificuldades para os
tomadores de capital, principalmente os de menor renda.
Como foi exposto durante o trabalho, so diversas as variveis que condicionam a
oferta de crdito em geral e de imveis. Iniciando na confiana, pilar bsico de qualquer
relao creditcia at a anlise pessoal e de demonstrativos para avaliao de cumprimento
da obrigao.
As medidas tomadas no passado com o BNH e a prpria estrutura de crdito
imobilirio pblico visava amenizar esta situao. Muito se evoluiu, no h duvidas, em
94
termos tecnolgicos, e mesmo avanos sociais, mas no se tentou direcionar no Brasil a
facilitao ao crdito para proporcionar o benefcio diretamente ao necessitado.
Exemplos internacionais conseguiram disseminar o crdito atravs de aes
simples, e que provocaram o interesse privado de faz-lo, pois ofereciam retorno e
conseguiam diminuir o risco. E com a falta de moradia demonstrada em vrias estatsticas e
comprovada nas experincias vivenciais dirias, s uma ao em massa atacaria
diretamente o problema. O Brasil, com tanta infra-estrutura a ser feita, tantos outros
problemas sociais necessitando de investimento, no tem condies de suprir essa carncia
com recursos somente pblicos.
Por isso a proposio de um organismo de controle civil da rea imobiliria, que
crie um mercado secundrio, possibilitando um alargamento da base de investidores
imobilirios com rgido controle governamental, mas com recursos da iniciativa privada e
da populao em geral. De imediato, proporcionaria um maior ingresso de recursos, o que
facilitaria o controle dos juros e ampliao dos prazos de pagamento. Isso exige uma
pesquisa mais ampla em relao ao pblico atingido e outras instituies que promovem o
acesso ao crdito.
Alm disso, a poupana atinge parte dessa populao, ainda legado de uma tradio
imperial do sculo dezenove. A grande diferena que a poupana um investimento
estritamente financeiro e de renda fixa, o que traz um retorno menor para o investidor
muitas vezes com necessidade de aumento de correo monetria alm de elidir do risco
prprio de um negcio. Alm disso, um investimento diretamente no mercado imobilirio,
a custa de um rendimento maior, traz uma liquidez menor, pois um negcio de parceria,
assegurando aos intermedirios da relao de crdito, maior segurana na administrao do
giro.
Utilizado como forma de poupar para o futuro ou para aposentadoria, a aplicao
em imveis, diretamente ou em forma de fundos, tende a trazer um benefcio financeiro
maior do que as formas tradicionais. Os prprios planos de aposentadoria investem
eventualmente parte do capital em fundos imobilirios. Um instituto especfico poderia
fazer o papel de divulgador para o investidor e principalmente para o tomador de crdito.
Os programas sociais que facilitam o crdito com apoio ou desburocratizao do processo
atingem muito mais pessoas do que os comuns. Essas iniciativas so quase na totalidade
95
pblicas, e por isso no contempla todos que poderiam se beneficiar dos recursos, alm da
prpria limitao dos mesmos.
Essa entidade atenderia principalmente o setor pblico, podendo ser estendida ao
setor privado quando necessrio. Alm disso, necessitaria de uma forma de atender a
demanda do crdito, com acesso a quem gostaria de obter o crdito, mas no o faz pela
dificuldade decorrente da burocracia.
Existe a limitao do poder pblico que parte integrante do processo e certamente
a sua participao fundamental, complementada por entes privados, inicialmente ou a
posteriori. Essa restrio deve ser considerada numa eventual implantao dessa
organizao de apoio.
Para justificar a participao pblica, h o problema do dficit habitacional que
histrico e estatstico, enfatizado a partir da revoluo industrial. Com projees de
crescimento populacional pelo menos nos prximos 50 anos, de se imaginar o
agravamento desta situao, principalmente em regies mais pobres. A tecnologia de
construo vem amenizando estes problemas, mas nas classes menos favorecidas o acesso
ao lar vem se dificultando, transformando-se num grande hiato social.
O desenvolvimento do plano diretor, hoje obrigatrio para cidades com mais de
vinte mil habitantes pode ser um instrumento de melhoria de condies de vida e pode
auxiliar no processo de financiamento imobilirio na medida em que deixar claro os
critrios utilizados pelo municpio, seus cdigos de postura e de obras.
Enfim, todas as medidas que possam clarear a importncia econmica e social que o
crdito imobilirio tem no pas. E demonstrar tambm s classes mais distantes da
informao a forma de se conseguir este crdito. Por fim, ter em mente que o ramo
imobilirio importante tambm como investimento, e isso pode ser uma fonte de recursos
vital para o desenvolvimento da sociedade.
Como durante a pesquisa se observou a baixa liberao de recursos em alguns anos
chegando a no existir certas modalidades de financiamento, pode-se concluir que h falta
de acesso a informao, a anlise e dificuldades burocrticas no processo de crdito
imobilirio.
96
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UNIVERSIDADE FEDERAL DE SANTA CATARINA

CENTRO SCIO - ECONMICO

O Sistema de Financiamento Imobilirio no Brasil: Uma anlise da oferta

O Sistema de Financiamento Imobilirio no Brasil: Uma anlise da oferta

O Sistema de Financiamento Imobilirio no Brasil: Uma anlise da oferta

Florianpolis, 20 de maro de 2008.

O crdito imobilirio tem importncia econmica e social. Na perspectiva financeira do

RELACIONADO COM O CRDITO IMOBILIRIO.......................................................38

Conforme a resoluo 3.005/02

1.2.2 Objetivos Especficos

2 O SISTEMA FINANCEIRO E O CRDITO

CEF que ela prioriza a concesso de emprstimos e

financiamentos a programas e projetos nas reas de assistncia social, sade, educao,

Fonte: RUDGE (1997 p.40).

Quadro 01 Destinao e Captao de Recursos Mercado de Crdito Brasileiro 1996

2.2 Mercados Financeiros

2.3 Intermediao Financeira

2.4 Bancos e Firma Bancria

2.5 Caractersticas Gerais do Crdito.

Fonte: RUDGE (1997 p.40).

Quadro 02 Resumo das Garantias de Crdito no Brasil a partir de 1996

2.6 O Risco e Formas de Anlise

3.1 As Definies Gerais do Crdito Imobilirio

3.2 Mercados Primrios e Secundrios de Crdito Imobilirio

Fonte: Bacen (2007)

Quadro 03 Distribuio do Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimos

3.3 Instituies do Sistema Financeiro Brasileiro Relacionado com o

financiamentos destinados construo, reforma e

comercializao de imveis residenciais, comerciais e lotes urbanos. Pode, com autorizao

(CVM) administrar fundos de investimentos

imobilirios, ou ainda administrar e comercializar crditos hipotecrios prprios e de

Contribuio das Intituies em Concesso de

Associao de Poupana e Emprstimos

Grfico 01 Contribuio das Instituies em Concesso de Crdito Imobilirio 2006

3.4 Modalidades de Crdito Imobilirio

Participao das Modalidades de Crdito sobre o

Grfico 02 Participao das Modalidades de Crdito sobre o Total

FGTS - Usos e Fontes de Recursos

Fonte: Bacen (2007)

Grfico 03 FGTS- Usos e Fontes de Recursos

Evoluo das Modalidades de Crdito

Fonte: Bacen (2007)

Grfico 04 Evoluo das Modalidades de Crdito Imobilirio

3.5 Caractersticas do Mercado de Crdito Imobilirio Brasileiro

Evoluo dos Saldos em Caderneta de Poupana

Fonte: Bacen (2007)

Grfico 05 Evoluo dos Saldos em Caderneta de Poupana

Evoluo da Participao da Poupana no Total

Fonte: Bacen (2007)

Grfico 06 Evoluo da Participao da Poupana no Total de Recursos

Evoluo das Aplicaes em Crdito Imobilirio

Fonte: Bacen (2007)

Grfico 07 Evoluo das Aplicaes em Crdito Imobilirio sob o SFI e SFH

Evoluo em Financiamentos Imobilirios

Grfico 08 Evoluo em Financiamentos Imobilirios ( Inst Privadas x Inst.

Evoluo das Aplicaes em Crdito Imobilirio

Grfico 09 Evoluo das Aplicaes em Crdito Imobilirio sob o SFH

Fonte: Bacen (2007)

Grfico 10 Evoluo das Aplicaes em Crdito Imobilirio sob o SFI

SBPE - Direcionamento de Recursos

para situao apresentada.

Fonte: Bacen (2007)

Grfico 11 SBPE Direcionamento de Recursos Consolidado das Instituies

Emprestador: q(Ris, r) = min (Ris + C; (1+r)B) (3)

Emprestador: q( H, r) = min( H + C + .V; (1+r)n B)

= Ri.L + rs.S - rd.D rk*.K C(L;D)

= {[(pis0 pis2.H).r* - pis1.(r)2]}.L + rs.S rd.( + rd + L + tn)