Briefing

AGOSTO 2012 | 01

ALTERAES
AO REGIME JURDICO
DO ARRENDAMENTO URBANO
Decorridos seis anos, sobre o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU),
aprovado pela Lei 6/2006 de 27 de Fevereiro (que entrou em vigor em 28 de Junho
de 2006), surge uma nova reforma do regime do arrendamento urbano com a Lei
31/2012 de 14 de Agosto que entra em vigor 90 dias aps a sua publicao, ou seja
a 12 de Novembro de 2012.
De acordo com a referida Lei 31/2012 todos os contratos de arrendamento urbanos
devem ser reduzidos a escrito.

Imobilirio

Relativamente durao dos contratos para habitao, deixa de existir qualquer limite
mnimo de durao do arrendamento, sendo que no caso das partes nada preverem,
os contratos consideram-se celebrados com prazo certo, pelo perodo de dois anos.
Na falta de estipulao da durao nos contratos no habitacionais, presume-se que os mesmos so celebrados com prazo certo, pelo perodo de cinco anos, no
podendo o arrendatrio denunci-lo com um pr-aviso inferior a um ano.
Introduziram-se prazos distintos para a realizao das comunicaes necessrias para o
Senhorio se opor renovao automtica do contrato, designadamente a comunicao ao
Arrendatrio dever ser efectuada com uma antecedncia mnima de:
i) 240 dias, se o prazo de durao inicial do contrato ou da sua renovao for igual
ou superior a seis anos;
ii) 120 dias, se o prazo de durao inicial do contrato ou da sua renovao for igual
ou superior a um ano e inferior a seis anos;
iii) 60 dias, se o prazo de durao inicial do contrato ou da sua renovao for igual
ou superior a seis meses e inferior a um ano;
iv) 1/3 do prazo de durao inicial do contrato ou da sua renovao, tratando-se de
prazo inferior a seis meses.
Prev-se agora, no caso do Senhorio se opor renovao do contrato, a possibilidade do
Arrendatrio denunciar o mesmo a todo o tempo, mediante comunicao a enviar com
uma antecedncia no inferior a trinta dias do termo pretendido do contrato.
O Arrendatrio pode impedir a renovao automtica do contrato com prazo certo,
mediante comunicao a Senhorio com a antecedncia mnima seguinte:
i) 120 dias, se o prazo de durao inicial do contrato ou da sua renovao for igual
ou superior a seis anos;
ii) 90 dias, se o prazo de durao inicial do contrato ou da sua renovao for igual
ou superior a um ano e inferior a seis anos;

Imobilirio

Nos contratos no
habitacionais, presume-se que
os mesmos so celebrados com
prazo certo, pelo perodo de
cinco anos, no podendo o
arrendatrio denunci-lo com
um pr-aviso inferior a um ano

iii) 60 dias, se o prazo de durao inicial do contrato ou da sua renovao for igual
ou superior a seis meses e inferior a um ano;
iv) 1/3 do prazo de durao inicial do contrato ou da sua renovao, tratando-se de
prazo inferior a seis meses.
Quanto denncia, decorrido 1/3 do prazo de durao inicial do contrato ou da
sua renovao, o Arrendatrio pode denunci-lo a qualquer momento, mediante
comunicao com a seguinte antecedncia mnima:
i) 120 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for igual ou superior
a um ano; ou
ii) 60 dias nas restantes situaes.
Nos contratos de arrendamento de durao indeterminada, aps seis meses de durao
efectiva do contrato, o Arrendatrio pode denunciar a todo o tempo o mesmo sendo
aplicvel o regime acima referido, com as necessrias adaptaes.
Institui-se o regime da denncia livre pelo Senhorio nos contratos de durao
indeterminada mediante comunicao ao Arrendatrio com antecedncia no inferior
a dois anos sobre a data em que pretenda a cessao, aplicando-se tal regime quer aos
contratos habitacionais celebrados na vigncia do Regime do Arrendamento Urbano
(RAU) quer aos contratos no habitacionais celebrados depois do DL 257/95 de
30 de Setembro, salvo se o Arrendatrio tenha idade igual ou superior a 65 anos ou
deficincia com grau de incapacidade superior a 60%.
Sempre que o Senhorio denuncie o contrato nestes termos, o Arrendatrio pode
denunci-lo, mediante notificao ao Senhorio com antecedncia no inferior a trinta
dias do termo pretendido.
A denncia pelo Senhorio, do contrato de arrendamento celebrado por durao
indeterminada para efeitos de demolio ou realizao de obras de remodelao ou
restauro passa a ser efectuada por mera comunicao ao Arrendatrio com antecedncia
no inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupao e da qual conste o
fundamento da denncia (sob pena de ineficcia), incluindo:
a) Comprovativo de que foi iniciado, procedimento de controlo prvio da operao
urbanstica a efectuar no locado, bem como de termo de responsabilidade do
tcnico autor do projecto que declare que esta obriga desocupao do locado,
quando se trate de operao sujeita a controlo prvio;
b) Descritivo da operao urbanstica a efectuar no locado, indicando que a mesma
est isenta de controlo prvio e as razes pelas quais a mesma obriga desocupao
do locado.
Na situao em apreo, o Senhorio fica obrigado a, em alternativa: a) pagar uma
indemnizao correspondente a um ano de renda; b) garantir o realojamento do
Arrendatrio no mesmo concelho, em condies anlogas que este j detinha, quer
quanto ao local quer quanto ao valor da renda e encargos.
Nos arrendamentos celebrados por durao indeterminada, o procedimento de
denncia, por comunicao ao Arrendatrio com antecedncia no inferior a seis
meses sobre a data pretendida para a desocupao e da qual conste o fundamento da
denncia (sob pena de ineficcia) tambm se aplica s situaes em que o Senhorio
invoque a necessidade do locado para habitao do prprio ou dos seus descendentes
em primeiro grau e depende do pagamento do montante equivalente a um ano de
renda e da verificao dos seguintes requisitos:

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Imobilirio

Regime da denncia livre

pelo Senhorio nos contratos
de durao indeterminada
mediante comunicao
ao Arrendatrio
com antecedncia no inferior
a dois anos sobre a data
em que pretenda a cessao

a) Se o Senhorio proprietrio, comproprietrio ou usufruturio do prdio h mais de

dois anos ou, independentemente desse prazo, se o tiver adquirido por sucesso;
b) No ter o Senhorio, h mais de um ano, na rea dos concelhos de Lisboa ou Porto,
e suas limtrofes, ou no respectivo concelho quanto ao resto do Pas, casa prpria
que satisfaa as necessidades de habitao prpria ou dos seus descendentes em
primeiro grau.
Caso o Senhorio no inicie as obras no prazo de seis meses ou no ocupe o locado no
prazo de trs meses e por um perodo mnimo de dois anos, fica obrigado ao pagamento
de uma indemnizao correspondente a dez anos de renda.
No mbito da transmisso por morte do contrato de arrendamento, este no caduca
quando sobreviva ao Arrendatrio:
a) Cnjuge com residncia no locado;
b) Pessoa que com ele vivesse em unio de facto h mais de um ano;
c) Pessoa que com ele vivesse em economia comum h mais de um ano;
Nos dois ltimos casos, alneas b) e c), a transmisso do arrendamento depende de,
data da morte do arrendatrio, o transmissrio residir no locado h mais de um ano.
O direito transmisso no se verifica se o titular tiver, casa prpria ou arrendada,
na rea dos concelhos de Lisboa e Porto e seus limtrofes ou no respectivo concelho
quanto ao resto do Pas, data da morte do Arrendatrio.
Quanto forma de comunicao entre Arrendatrio e Senhorio no mbito da cessao
do contrato de arrendamento, actualizao da renda e obras, deve ser, salvo disposio
legal em contrrio, efectuada por escrito e remetida por correio registado com aviso
de recepo.
As cartas dirigidas ao Arrendatrio, na falta de indicao por escrito deste em contrrio,
devem ser remetidas para o local arrendado e se for casa de morada de famlia devem
ser dirigidas a cada um dos cnjuges.
As cartas dirigidas ao Senhorio devem ser remetidas para o endereo constante do
contrato ou da sua comunicao imediatamente anterior, sendo que em caso de
inexistncia, as cartas devem ser remetidas para o seu domiclio ou sede.

A denncia pelo Senhorio,

do contrato de arrendamento
celebrado por durao
indeterminada para efeitos
de demolio ou realizao
de obras de remodelao ou
restauro passa a ser efectuada
por mera comunicao ao
Arrendatrio com antecedncia
no inferior a seis meses sobre
a data pretendida para a
desocupao e da qual conste o
fundamento da denncia

Qualquer comunicao deve conter o endereo completo da parte que a subscreve,

sendo que qualquer alterao deve ser comunicada.
A comunicao pelo Senhorio destinada cessao do contrato por resoluo, em
caso de mora igual ou superior a dois meses, no pagamento da renda, encargos ou
despesas ou em caso de mora superior a oito dias por mais de quatro vezes seguidas
ou interpoladas num perodo de doze meses ou da oposio do Arrendatrio a obra
ordenada por autoridade pblica efectuada mediante:
a) notificao avulsa;
b) contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execuo, sendo feita na pessoa
do notificando, com entrega de duplicado de comunicao e cpia dos documentos
que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original; Se o destinatrio da
comunicao se recusar a receb-la ou a assinar, dever ser lavrada nota do incidente
e a comunicao considera-se efectuada no prprio dia. No caso de no ser possvel
localizar o destinatrio, o Senhorio deve remeter carta registada com aviso de recepo
para o local arrendado decorridos 30 a 60 dias sobre a data em que o destinatrio no

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Imobilirio

Caso o Senhorio no inicie

as obras no prazo de seis meses
ou no ocupe o locado no prazo
de trs meses e por um perodo
mnimo de dois anos, fica
obrigado ao pagamento de uma
indemnizao correspondente
a dez anos de renda

foi localizado, considerando-se a comunicao recebida no dcimo dia posterior ao do

seu envio;
c) escrito assinado e remetido pelo Senhorio, nos contratos celebrados por escrito em
que tenha sido convencionado o domicilio, caso em que inoponvel ao Senhorio
qualquer alterao do local, salvo se este tiver autorizado a modificao.
Caso as regras legais relativas forma das comunicaes no sejam cumpridas, as
comunicaes considerar-se-o nulas.
As comunicaes efectuadas nos termos acima referidos consideram-se realizadas ainda que:
a) a carta seja devolvida por o destinatrio se ter recusado a receb-la ou no a ter
levantado no prazo indicado pelos servios postais;
b) o aviso de recepo tenha sido assinado por pessoa diferente do destinatrio.
No entanto, este regime no se aplica s cartas que:
a) constituam iniciativa do Senhorio para a transio para o NRAU e actualizao
especial da renda;
b) integrem ttulo executivo para pagamento de rendas, encargos ou despesas ou que
possam servir de base ao procedimento especial de despejo.
Nestes casos, o Senhorio deve remeter nova carta registada com aviso de recepo
decorridos que sejam trinta a sessenta dias sobre a data do envio da primeira carta. Se
a nova carta voltar a ser devolvida, considera-se a comunicao recebida no dcimo dia
posterior ao do seu envio.

NORMAS TRANSITRIAS
Quanto aos contratos habitacionais celebrados na vigncia do RAU e contratos no
habitacionais celebrados depois do DL 257/95 de 30 de Setembro, estabelece-se que os
contratos de durao limitada se renovam automaticamente no fim do prazo, por um
perodo de dois anos, se outro superior no tiver sido acordado.
Os contratos sem durao limitada seguem o regime dos contratos de durao
indeterminada, com o seguinte regime de excepo:
a) manuteno das limitaes denncia do contrato de arrendamento pelo Senhorio,
previstas no artigo 107 do RAU n 1 alnea a);
b) pagamento de montante equivalente a um ano de renda ou dez anos de renda
calculada nos termos do artigo 35 n 2 alneas a) e b) em caso, respectivamente, de
denncia pelo Senhorio para habitao ou para efeitos de demolio ou realizao de
obras de remodelao ou restauro bem como no caso o Senhorio no inicie as obras
no prazo de seis meses ou no ocupe o locado no prazo de trs meses e por um perodo
mnimo de dois anos;
c) impossibilidade do exerccio da denncia independentemente de justificao, com
base no simples pr-aviso de dois anos, se o arrendatrio tiver idade igual ou superior
a sessenta e cinco anos ou deficincia com grau comprovado de incapacidade superior
a 60%.
Aos contratos habitacionais celebrados antes da vigncia do RAU e aos contratos no
habitacionais celebrados antes do DL 257/95 de 30 de Setembro aplica-se o referido
anteriormente com a impossibilidade do exerccio da denncia, independentemente
de justificao, com base no simples pr-aviso de dois anos.
Em relao aos arrendamentos para fins no habitacionais, a antecedncia do pr-aviso
elevada para cinco anos quando, aps a entrada em vigor do NRAU:

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Imobilirio

Quanto forma de comunicao

entre Arrendatrio e Senhorio no
mbito da cessao do contrato
de arrendamento, actualizao
da renda e obras, deve ser, salvo
disposio legal em contrrio,
efectuada por escrito e remetida
por correio registado
com aviso de recepo

a) ocorra trespasse, locao do estabelecimento ou cesso do arrendamento para o

exerccio de profisso liberal;
b) transmisso inter vivos da posio social que determine a alterao da titularidade
do capital social em mais de 50%.
No mbito da actualizao de rendas criado um mecanismo de renegociao da
renda, a iniciar pelo Senhorio indicando o valor da renda, o tipo e a durao do
contrato pretendido, o valor do locado (nos termos do Cdigo do Imposto Municipal
sobre Imveis) e cpia da caderneta predial urbana. O Arrendatrio dever responder
no prazo de 30 (trinta) dias aceitando a proposta ou propondo um novo valor, tipo e
durao do contrato ou denunciando o contrato.
No silncio ou falta de acordo acerca do tipo ou durao do contrato, este considera-se
celebrado com prazo certo, pelo perodo de 5 anos.
No caso de o Arrendatrio apresentar uma contraproposta, o Senhorio, no prazo de 30
dias contados da recepo daquela, deve comunicar ao Arrendatrio se aceita ou no
a proposta.
Se o Arrendatrio se opuser ao valor da renda proposto pelo Senhorio e no
apresentar uma proposta de valor de renda, vale como proposta a manuteno do
valor da renda em vigor data da comunicao do Senhorio. A falta de resposta vale
como aceitao.
Se o Senhorio no aceitar o valor da renda proposto pelo Arrendatrio pode denunciar
o contrato de arrendamento, pagando uma indemnizao equivalente a 5 anos de renda
resultante do valor mdio das propostas formuladas pelo Senhorio e pelo Arrendatrio,
a qual agravada se o acordo no se concretizar por pequenas diferenas (agravamento
para o dobro ou em 50% se a renda oferecida pelo Arrendatrio no for inferior
proposta do Senhorio em mais de 10% ou de 20%, respectivamente). O Arrendatrio
dever desocupar o locado num prazo de 7 meses e at um mximo de 13 meses, no
caso de o agregado familiar ser composto por crianas ou estudantes.
Em alternativa, o Senhorio pode actualizar a renda de acordo como valor patrimonial
tributrio do locado, caso em que o contrato se considera celebrado com prazo certo
de 5 anos.
No perodo compreendido entre a comunicao da denncia e a data da produo
de efeitos da denncia, vigora a renda antiga ou a renda proposta pelo Arrendatrio,
consoante a que for mais elevada.
Caso o Arrendatrio denuncie o contrato, dever desocupar o locado no prazo de 3
meses, no havendo lugar a actualizao da renda.
No caso do Arrendatrio invocar e comprovar ter idade igual ou superior a sessenta
e cinco anos ou deficincia com grau comprovado de incapacidade superior a 60%,
poder haver actualizao da renda pelo valor negociado ou pelo valor do locado
determinado de acordo com o valor patrimonial do imvel, excepto se se verificar
simultaneamente uma situao de carncia econmica.
Aos arrendamentos para fins no habitacionais aplica-se o disposto anteriormente,
implementando-se um regime especial para as microentidades. O contrato s fica
submetido ao NRAU mediante acordo entre a partes ou na falta deste no prazo de

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Imobilirio

No mbito da actualizao de
rendas criado um mecanismo
de renegociao da renda, a
iniciar pelo Senhorio indicando
o valor da renda, o tipo e a
durao do contrato pretendido,
o valor do locado e cpia da
caderneta predial urbana

5 anos a contar da recepo pelo Senhorio da resposta do arrendatrio, sendo que

durante este prazo a renda apenas pode ser actualizada por referncia ao valor do locado.
O regime transitrio da transmisso por morte do contrato de arrendamento para
habitao antigo, prev que este no caduca quando sobreviva ao Arrendatrio:
a) Cnjuge com residncia no locado;
b) Pessoa que com ele vivesse em unio de facto h mais de dois anos, com residncia
no locado h mais de um ano;
c) Ascendente em primeiro grau que com ele convivesse h mais de um ano;
d) Filho ou enteado com menos de um ano de idade ou que com ele convivesse
h mais de um ano e seja menor de idade ou, tendo idade inferior a 26 anos,
frequente o 11 ano ou o 12 ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino
mdio ou superior;
e) Filho ou enteado, que com ele convivesse h mais de um ano, portador de
deficincia com grau comprovado de incapacidade superior a 60%.
O direito transmisso no se verifica se o titular tiver, casa prpria ou arrendada,
na rea dos concelhos de Lisboa e Porto e seus limtrofes ou no respectivo concelho
quanto ao resto do Pas, data da morte do Arrendatrio.
Sempre que a transmisso ocorra para ascendente que viva com o arrendatrio e tenha
idade inferior a sessenta e cinco anos, o contrato considera-se celebrado por prazo
certo de dois anos, salvo acordo entre as partes. Idntico regime ser aplicvel quando,
transmitindo-se o direito ao arrendamento para menor que viva com o primitivo
arrendatrio, aquele perfizer dezoito anos ou estando ainda a estudar, vinte e seis anos.

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Nota: A informao contida neste briefing necessariamente de carcter geral e no constitui nem dispensa uma consulta jurdica apropriada.

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