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Maria Camila Loffredo DOttaviano

Condomnios fechados na
Regio Metropolitana de So Paulo:
fim do modelo centro rico versus periferia pobre?

Tese

apresentada

Faculdade

de

Arquitetura e Urbanismo da Universidade


de So Paulo,

para a obteno do ttulo

de Doutor em Arquitetura e Urbanismo

rea de Concentrao: Habitat.

Orientadora: Prof. Dra. Suzana Pasternak

So Paulo
2008

Autorizo a reproduo e divulgao total ou parcial deste trabalho, por


qualquer meio convencional ou eletrnico, para
fins de estudo e
pesquisa, desde que citada a fonte.

E-mail: camila.dottaviano@gmail.com

D725c

DOttaviano, Maria Camila Loffredo


Condomnios fechados na Regio Metropolitana de
So Paulo: fim do modelo rico versus periferia pobre? /
Maria Camila Loffredo DOttaviano. --So Paulo, 2008.
290 p : il.
Tese (Doutorado rea de Concentrao:
Habitat) FAUUSP.
Orientadora: Suzana Paternak
1.Condomnios fechados So Paulo (SP) 2.reas
metropolitanas 3.Loteamento 3.Segregao urbana
I.Ttulo

CDU

Capas: Fotomontagem com


imagens do livro Astrix L
Domaine des Dieux (Asterix e
a Morada dos Deuses) de .
Goscinny e A. Uderzo (Paris:
Hachette,
2000).
Arte:
Fernando Atique

711.63:711.582(816.11)

III

para
Joo
Beatriz
Anna Clara
e Kiko
que fazem a busca por uma cidade
melhor e mais justa valer a pena

e
Rubens
que sem saber,
plantou a semente do amor pela cidade

IV

AGRADECIMENTOS

Em primeiro lugar, gostaria de agradecer minha companheira


principal nestes anos de pesquisa, a professora Suzana Pasternak, que
alm de orientadora foi quem me abriu as portas da pesquisa urbana
contempornea, da demografia, da sociologia urbana e de tantas
outras realizaes pessoais e profissionais ao longo dos ltimos anos.
Ao lado de Suzana, gostaria de agradecer professora Lcia Bgus,
que me acolheu entusiasticamente na equipe do Observatrio das
Metrpoles de So Paulo e foi essencial para o entendimento de muitas
questes relacionadas cidade contempornea e para a realizao
desta Tese.
Embraesp e ao engenheiro Luiz Paulo Pompia, seu diretor, mais que
um agradecimento, uma dvida acadmica, pois sem o uso dos dados
fornecidos pela Embraesp, esta Tese no existiria.
Ao professor Emilio Haddad, que alm de ter sido o caminho de
chegada at a Embraesp, foi um interlocutor importante para o
desenvolvimento das questes discutidas na Tese.

VI

Aos professores do Nepo-Unicamp, Jos Marcos Cunha, Coleta Oliveira


e Roberto do Carmo, que me receberam com carinho num ambiente de
trabalho e pesquisa que no era o meu, e, em especial, Rosana
Baeninger que foi o caminho de chegada ao Nepo e Abep e tem sido
uma companheira querida de tantas outras atividades tambm.
A Construtora Beraldi, em especial ao engenheiro Guilherme Aranha
Beraldi, pela ateno, pelos dados e materiais cedidos.
Aos meus amigos queridssimos, que de uma forma ou de outra
contriburam para a realizao deste projeto, seja com idias,
conversas, dicas, apoio nas horas do aperto, enfim, essas coisas que
os amigos fazem: Nelson, Marcelo, R, Raquel, Debi, Pedro, Mrcia,
Dani, Mrcio, Edu, Luciana, Leandro e tantos outros. E, em especial,
ngela e ao Fernando, sem os quais com certeza esta Tese no teria a
mesma cara, e ao Renato, que tem sido o meu anjo da guarda ...
A todos os meus colegas do Observatrio das Metrpoles, mas,
sobretudo Eliane, pelos mapas, dados e pacincia, ao Rafael e Carol,
pela ajuda com a burocracia e com a correria do dia a dia.
Aos meus colegas da Universidade So Francisco, especialmente
Glacir, que durante os ltimos quatro anos tem sido uma companheira
imprescindvel, tanto na vida de professora quanto na vida de
pesquisadora.
minha ex-aluna e colega Renata Matsumoto, pela ajuda tecnolgica
especializada.

VII

tia Linda, pelo exemplo de fora e perseverana.


Gabriela e ao Fabrcio, pelo apoio mtuo, conversas interminveis e
sonhos em comum.
Aos meus pais, Roberto e tala, sem os quais jamais chegaria at aqui,
seja pela formao humanista, pelo apoio incondicional ou pelos dias e
noites com os netos.
E por ltimo, no sem querer, ao Marcelo, que tem sido o meu
companheiro de sonhos, realizaes, angustias, alegrias e conquistas.
Aproveite, pois esta Tese sua tambm!

Campinas, janeiro de 2008.

VIII

IX

RESUMO

DOTTAVIANO, Maria Camila Loffredo. Condomnios Fechados na Regio


Metropolitana de So Paulo: fim do modelo centro rico versus periferia
pobre?. Tese de Doutorado. So Paulo: Programa de Ps-Graduao em
Arquitetura e Urbanismo. rea de Concentrao em Habitat. Faculdade de
Arquitetura e Urbanismo da Universidade de So Paulo, 2008.

Os condomnios e loteamentos fechados constituem um fenmeno urbano que


vem se espalhando por todas as metrpoles brasileiras. Desde o final dos
anos

1980,

podemos

observar

um

grande

aumento

no

nmero

de

condomnios fechados dentro da Regio Metropolitana de So Paulo (RMSP).


Os condomnios e loteamentos fechados, antes destinados moradia da
classe alta e localizados em grandes reas das zonas perifricas da RMSP,
atualmente atendem outras classes sociais e possuem caractersticas bastante
distintas (tamanho da gleba, unidade habitacional, servios coletivos). A
preocupao com conforto foi suplantada pela necessidade de segurana e
pelo status.
A proliferao desses loteamentos e condomnios fechados nos ltimos quinze
anos vem modificando a configurao espacial de algumas reas da Regio
Metropolitana. Segundo alguns autores, o padro centro rico versus periferia
pobre, que caracterizou os estudos sobre a RMSP, entre os anos 1940 e 1980,
alterou-se na ltima dcada para um modelo fractal de segregao.
Esta Tese pretende

verificar a pertinncia do novo modelo fractal de

segregao espacial, tomando como referncia os condomnios horizontais


residenciais fechados, e mostrar, a partir de levantamento realizado na
Regio Metropolitana de So Paulo, que parte das premissas relativas aos
condomnios fechados no so absolutas.

Palavras-chave: regio metropolitana, segregao espacial, condomnios


fechados, expanso urbana, fractal.

ABSTRACT

DOTTAVIANO, Maria Camila Loffredo. So Paulo Metropolitan Area Gated


Communities: the end of the rich center versus poor suburbia pattern?.
Tese de Doutorado. So Paulo: Programa de Ps-Graduao em Arquitetura e
Urbanismo. rea de Concentrao em Habitat. Faculdade de Arquitetura e
Urbanismo da Universidade de So Paulo, 2008.

Gated communities constitute an urban phenomenon that is nowadays


spreading all over the Brazilian metropolis. Since the 1980s, we can observe
an increasing number of gated communities within the So Paulo Metropolitan
Area (SPMA).
The gated communities, initially located at suburban areas and used by upper
classes, at the present time serve other social classes and have new and
distinct characteristics (size and location, houses sizes, services at the
collective areas, etc). The initial concerning to comfort was substituted by the
need of security and possibly the search for status.
This Thesis analyses if the new fractal pattern of spatial segregation has
overlapped the rich center X poor suburbia pattern that characterized the
SPMA between 1940 and 1980, using the gated communities as case studies.
And also pretends to demonstrate that part of the premises about gated
communities is not absolute.

Key words: metropolitan region, spatial segregation, gated communities,


urban sprawl, fractal.

XI

LISTA DE FIGURAS TESE

Mapas
MAPA 01 Municpios RMSP 69
MAPA 02 Expanso da Mancha Urbana da RMSP - 1881/1995 74
MAPA 03 Sistema Rodovirio RMSP 79
MAPA 04 RMSP - Distribuio Famlias 1991 108
MAPA 05 RMSP - Distribuio Famlias 2000 109
MAPA 06 Lanamentos na RMSP por Ano 122
MAPA 07 Lanamentos Horizontais na RMSP 1992-2005 129
MAPA 08 Lanamentos na RMSP por nmero de banheiros 138
MAPA 09 Lanamentos na RMSP por nmero de dormitrios 143
MAPA 10 Lanamentos com Unidades de 2 Dormitrios e 1 Banheiro 146
MAPA 11 Lanamentos com Unidades de 3 Dormitrios e 2 Banheiros 147
MAPA 12 - Lanamentos com Unidades de 4 Dormitrios e 4 Banheiros 148
MAPA 13 Lanamentos na RMSP por rea til 155

Fotos
FOTOS 1 e 2 Condomnio Grupo 1 no Butant 175
FOTOS 3 e 4 Condomnios Grupo 1 em Ermelino Matarazzo 175
FOTOS 5 e 6 Condomnio Grupo 2 no Butant 176
FOTOS 7 e 8 Condomnio Grupo 3 em Vila Formosa 177
FOTOS 9 e 10 Condomnio Grupo 4 na Vila Madalena 178
FOTOS 11 a 16 - Condomnio Grupo 4 na Vila Carro 179-180
FOTOS 17 a 20 Condomnio Solar de Munich Fotos do entorno

182

FOTO 21 Condomnio Solar de Munich Vista do interior 197


FOTOS 22 e 23 Condomnio Ermelino Matarazzo - Acesso e rea livre para
estacionamento 204

XII

Figuras
FIGURA 01 Montagem imagens dos folhetos de vendas

183

FIGURAS 02 e 03 Propaganda Condomnios Granja Viana publicada no jornal


Folha de So Paulo 185
FIGURA 04 Cond. na Granja Viana com dias mais verdes e seguros 186
FIGURA 05 Condomnio que promete clima de casa de campo 187
FIGURA 06 Destaque para as reas de lazer, com a promessa de diverso
como em um clube 187
FIGURA 07 Propaganda com condomnio de arquitetura exclusiva 188
FIGURA 08 Vista area de lanamento prximo ao Parque do Carmo com
financiamento pela Caixa Econmica Federal 189
FIGURA 09 Folheto de propaganda com condomnio de casas amarelas
geminadas na Granja Viana e que promete uma vida plena 191
FIGURA 10 Solar da Paulicia - Planta do Conjunto 193
FIGURA 11 Solar da Paulicia - Vista Geral do Conjunto 193
FIGURA 12 Solar da Paulicia - Vista da rea de Lazer 194
FIGURA 13 Solar da Paulicia - Planta da Unidade Residencial 194
FIGURA 14 Solar de Munich - Planta do Conjunto 195
FIGURA 15 Solar de Munich Planta da Unidade Residencial 196
FIGURA 16 Solar de Munich - Vista Geral do Conjunto 196
FIGURA 17 Solar de Munich - Vistas das reas de Lazer e Portaria 197
FIGURA 18 Solar do Ablio Vista da Portaria 198
FIGURA 19 Solar do Ablio - Planta do Conjunto

199

FIGURA 20 Solar do Ablio - Planta da Unidade Residencial 199


FIGURA 21 Solar do Ablio - Vista Geral do Conjunto 200
FIGURA 22 Croqui planta sobrado com 4 dormitrios na Granja Viana 201
FIGURA 23 Croqui planta sobrado com 3 dormitrios na Granja Viana 201

XIII

LISTA DE TABELAS

Quadros
QUADRO I Categorias Scio-Ocupacionais 102
QUADRO II Perfil Famlias 1991-2000 105
QUADRO III Base de Dados Embraesp 120
QUADRO IV RMSP Legislao Condomnios Horizontais por Municpio 132

Grficos
GRFICO 01 Lanamentos por Ano 123
GRFICO 02 Unidades por Ano 123
GRFICO 03 Lanamentos - % Total Lanamentos por N de Banheiros 135
GRFICO 04 Total de Lanamentos por N de Banheiros 136
GRFICO 05 % Lanamentos por N de Dormitrios 140
GRFICO 06 Total de Lanamentos por N de Dormitrios 141
GRFICO 07 - % Lanamentos rea til por Ano 151
GRFICO 08 - Lanamentos - rea til 152

Tabelas
TABELA 01 Municpios da Regio Metropolitana de So Paulo 69
TABELA 02 - Populao e Taxas Anuais de Crescimento Geomtrico RMSP,
Municpio de So e demais municpios 1940, 1950, 1960, 1970, 1980, 1991 e
2000 70
TABELA 03 Populao Municpios da RMSP 1970, 1980, 1991 e 2000 71
TABELA 04.A - Taxas Anuais de Crescimento Geomtrico Municpios da
RMSP 1970, 1980, 1991 e 2000 72

XIV

TABELA 04.B - Taxas Anuais de Crescimento Geomtrico Municpios da


RMSP 1970, 1980, 1991 e 2000 73
TABELA 05 - Municpio de So Paulo. Taxas de crescimento populacional por
anel, 1960-2000 75
TABELA 06 - Populao ocupada em 1996 e 2001, por setor de atividade (o
setor servios inclui servios financeiros) 77
TABELA 07 Populao maior de 10 anos por Famlia 1991-2000 104
TABELA 08 Diferenas por Famlia (pop > de 10 anos) 1991-2000 104
TABELA 09 Lanamentos Condomnios Horizontais por Ano 121
TABELA 10 Lanamentos Residenciais na RMSP por Tipo e por Ano 124
TABELA 11 Mdia de Unidades por Empreendimento Horiz. e Vert. 125
TABELA 12 Lanamentos Horizontais por Municpio 127
TABELA 13 Lanamentos Verticais por Municpio 128
TABELA 14 Lanamentos - N de Banheiros por Ano 134
TABELA 15 Total de Unidades por N de Banheiros 137
TABELA 16 Lanamentos - N de Dormitrios por Ano 139
TABELA 17 Total de Unidades por N de Dormitrios 142
TABELA 18 Lanamentos N de Dormitrios e N de Banheiros 144
TABELA 19 Unidades N de Dormitrios e N de Banheiros 145
TABELA 20 Lanamentos por rea til 149
TABELA 21 - Lanamentos - rea til por Ano 151
TABELA 22 Total de Unidades por rea til 154
TABELA 23 - Lanamentos - rea til por Municpio 155
TABELA 24 Lanamentos Total de Unidades 157
TABELA 25 Lanamentos Tamanho da Gleba 158
TABELA 26 RMSP Valores Mdios do M rea til em US$ 161
TABELA 27 Municpio de SP Valores Mdios do M rea til em US$ 161
TABELA 28 RMSP Valores Mdios (US$) por Nmero de Dormitrios 165
TABELA 29 RMSP Valores Mdios (US$) por Nmero de Banheiros 165
TABELA 30 RMSP Valores Mdios (US$) por Tipologia 166

XV

LISTA DE FIGURAS ANEXO

Mapas
MAPA 1 Lanamentos Condomnios RMSP 1992

255

MAPA 2 Lanamentos Condomnios RMSP 1993

256

MAPA 3 Lanamentos Condomnios RMSP 1994

257

MAPA 4 Lanamentos Condomnios RMSP 1995

258

MAPA 5 Lanamentos Condomnios RMSP 1996

259

MAPA 6 Lanamentos Condomnios RMSP 1997

260

MAPA 7 Lanamentos Condomnios RMSP 1998

261

MAPA 8 Lanamentos Condomnios RMSP 1999

262

MAPA 9 Lanamentos Condomnios RMSP 2000

263

MAPA 10 Lanamentos Condomnios RMSP 2001

264

MAPA 11 Lanamentos Condomnios RMSP 2002

265

MAPA 12 Lanamentos Condomnios RMSP 2003

266

MAPA 13 Lanamentos Condomnios RMSP 2004

267

MAPA 14 Lanamentos Condomnios RMSP 2005

268

MAPA BASE - Sistema Virio Principal

269

MAPA 15 Lanamentos RMSP com 1 Banheiro

270

MAPA 16 Lanamentos RMSP com 2 Banheiros

271

MAPA 17 Lanamentos RMSP com 3 Banheiros

272

MAPA 18 Lanamentos RMSP com 4 Banheiros

273

MAPA 19 Lanamentos RMSP com 5 Banheiros

274

MAPA BASE - Sistema Virio Principal

275

MAPA 20 Lanamentos RMSP com 1 Dormitrio

276

MAPA 21 Lanamentos RMSP com 2 Dormitrios

277

MAPA 22 Lanamentos RMSP com 3 Dormitrios

278

MAPA 23 Lanamentos RMSP com 4 Dormitrios

279

MAPA 24 Lanamentos RMSP com 5 Dormitrios

280

MAPA BASE - Sistema Virio Principal

281

MAPA 25 Lanamentos RMSP com at 75,00m de rea til

282

XVI

MAPA 26 Lanamentos RMSP entre 75- 150,00 m de rea til

283

MAPA 27 Lanamentos entre RMSP 150- 300,00 m de rea til

284

MAPA 28 Lanamentos RMSP com mais de 300,00 m de rea til


MAPA BASE - Sistema Virio Principal

285

286

MAPA 29 Lanamentos RMSP com 2 Dormitrios e 1 Banheiro

287

MAPA 30 Lanamentos RMSP com 3 Dormitrios e 2 Banheiros

288

MAPA 31 Lanamentos RMSP com 4 Dormitrios e 4 Banheiros

289

MAPA BASE - Sistema Virio Principal

290

XVII

SUMRIO

INTRODUO: OBJETIVOS E QUESTES

MATERIAL E MTODOS

11

CAPTULO 1

SEGREGAO URBANA E OS CONDOMNIOS FECHADOS

17

1.1. Os Conceitos de Segregao e a Cidade Global


1.2. Cidades Divididas

22

28

1.3. Os Subrbios Residenciais Norte-Americanos, a Bourgeois


Utopia e as Gated Communities

35

1.4. Os Condomnios Fechados como Paradigma de Segregao


no Cone Sul Latino-Americano

52

XVIII

CAPTULO 2

A REGIO METROPOLITANA DE SO PAULO E OS CONDOMNIOS


FECHADOS

65

2.1. Condomnios X Loteamentos: Normatizao e Histrico


2.2. Segregao Urbana na RMSP

87

2.2.1. Segregao Fractal

87

2.2.2. A Segregao Regionalizada

80

93

2.2.3. A Anlise da Segregao Espacial a partir das


Categorias Scio-Ocupacionais

99

CAPTULO 3

OS CONDOMNIOS NA RMSP: COMO, ONDE E DE QUE FORMA 117


3.1. Localizao na RMSP

126

3.2. Tipo de Unidade Dormitrios, banheiros e rea til

134

3.3. Tipo de Empreendimento Total de unidades e tamanho


da gleba

156

3.4. Aspectos Financeiros Valor das Unidades


3.5. Concluses Preliminares

168

159

XIX

CAPTULO 4

MORADORES E EMPREENDEDORES
4.1. A Propaganda
4.2. Os Projetos

171

183

192

4.3. Os Moradores

202

4.4. Os Empreendedores

206

4.5. Novas (ou Velhas?) Tendncias 208

CONSIDERAES FINAIS

211

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

BIBLIOGRAFIA

233

229

Poderia falar de quantos degraus so feitas as ruas em


forma de escada, da circunferncia dos arcos dos
prticos, de quais lminas de zinco so recobertos os
tetos: mas sei que seria o mesmo que no dizer nada.
A cidade no feita disso, mas das relaes entre as
medidas de seu espao e os acontecimentos do
passado (...).
A cidade se embebe como uma esponja dessa onda que
reflui das recordaes e se dilata. Uma descrio de
Zara como atualmente deveria conter todo o passado
de Zara. Mas a cidade no conta seu passado, ela o
contm como as linhas da mo, escrito nos ngulos das
ruas, nas grades das janelas, nos corrimos das
escadas, nas antenas dos pra-raios, nos mastros das
bandeiras, cada segmento riscado por arranhes,
serradelas, entalhes, esfoladuras.

talo Calvino
As Cidades InvisveisI

INTRODUO:
OBJETIVOS E QUESTES

INTRODUO: OBJETIVOS E QUESTES

O estudo da segregao espacial nas grandes cidades tem sido tema


dos estudos urbanos desde o incio do sculo XX. Desde ento,
urbanistas,

planejadores,

socilogos

gegrafos

vm

tentando

entender o fenmeno e, tambm, identificar padres atravs dos quais


a segregao se manifesta.

Nas ltimas duas dcadas novos estudos1 apontam um novo padro de


segregao espacial, sobretudo nas metrpoles globais: o padro
fractal de segregao.

Como um dos elementos estruturadores desse novo padro de


segregao

aparecem

as

reas

residenciais

auto-segregadas,

separadas do entorno atravs de muros e aparatos de segurana: os


condomnios fechados2.

A terminologia pode variar de lugar para lugar - gated communities


nos Estados Unidos, condominios no Chile, countries na Argentina ou
condomnios fechados no Brasil porm, representa uma realidade
que vem se espalhando nas grandes cidades ocidentais: so reas
residenciais com acesso restrito, onde os espaos pblicos so
normalmente privatizados (Blakely & Snyder 1995:04).
1

Caldeira 2000, Kempen 1994/2002, Marcuse 1989/2002 e Marcuse & Kempen

2000/2002, Mollenkopf & Castells 1991, Ribeiro 1997/2003, Sabatini 1998/2006,


Sassen 1991, Svampa 2004.
2

Referem-se aos condomnios horizontais fechados, como explicado no Captulo 2.

INTRODUO: OBJETIVOS E QUESTES

No

caso

das

representam

metrpoles

um

fenmeno

brasileiras,
urbano

os

que

condomnios
vem

se

fechados

intensificando,

sobretudo nos ltimos quinze anos. As caractersticas e proliferao


desse modelo de moradia tm sido objeto de anlise cada vez mais
freqente de estudiosos brasileiros e latino-americanos3.

No contexto latino-americano, de pases em desenvolvimento, a


segurana apontada como o principal motivo para a escolha da
moradia em reas residenciais fechadas e providas de um vasto
aparato de segurana. Poderamos, ento, supor que esse seria um
padro

residencial

desigualdades

das

sociais.

classes
No

altas

em

entanto,

pases

analisando

com
a

grandes
literatura

contempornea sobre o assunto, podemos verificar que esta hiptese


no se sustenta. Em Blakely & Snyder (1997) e Low (2003) podemos
verificar que os condomnios fechados tm se tornado uma forma de
morar cada vez mais presente mesmo em pases desenvolvidos (e, a
princpio, com pouca desigualdade social).

Os estudos apresentados por Caldeira (2000) trazem novas discusses


para

entendimento

dos

enclaves

fortificados

que

atualmente

caracterizam vrias cidades brasileiras, especialmente na Regio


Metropolitana de So Paulo. A partir de seu trabalho sobre a RMSP, a
3

Caldeira 2000, Hidalgo 2004/2006, Lago 1998/2000, Ribeiro 1997, Sabatini

1998/2000, Santos 2002, e Vidal-Koppman 2000/2001/2005/2006(1-2).

INTRODUO: OBJETIVOS E QUESTES

autora identifica trs diferentes momentos e expresses da segregao


espacial no espao urbano da metrpole paulistana durante o sculo
XX. O primeiro tipo de segregao compreendeu o perodo entre o final
do sculo XIX e os anos 1940, quando tnhamos a cidade concentrada
numa pequena mancha urbana, onde a segregao se resumia aos
tipos de moradia. Dos anos 1940 at o final dos anos 1980, o modelo
centro-periferia, ou centro rico versus periferia pobre, representou a
segunda forma de segregao espacial metropolitana, quando as
classes altas e mdias se concentravam nos bairros mais centrais,
providos de maior infra-estrutura urbana, e as classes baixas foram
expulsas para reas perifricas, precrias e distantes.4 O terceiro
modelo vem surgindo nos ltimos quinze anos e representaria a
superao do antigo modelo centro-periferia.

Caldeira afirma que o padro centro rico versus periferia pobre


(paradigma entre os anos 40 e 80) est sendo suplantado por um
modelo fractal. Este padro vem gerando uma mudana nos padres
de segregao residencial, de uma escala metropolitana para uma
micro-escala (intra-urbana). Locais onde grupos sociais distintos esto
fisicamente prximos, porm separados por muros e sistemas de
segurana:

Sobrepostas

transformaes
4

recentes

ao
esto

padro
gerando

centro-periferia,
espaos

nos

quais

as
os

Ver Kowarick 1980/2000, Maricato 2001 e Rolnik 1990/1997.

INTRODUO: OBJETIVOS E QUESTES

diferentes grupos sociais esto muitas vezes prximos, mas esto


separados por muros e tecnologias de segurana, e tendem a no
circular ou interagir em reas comuns. O principal instrumento desse
novo padro de segregao espacial o que chamo de enclaves
fortificados, Trata-se de espaos privatizados, fechados e monitorados
para residncia, consumo, lazer e trabalho. A sua principal justificao
o medo do crime violento. Esses novos espaos atraem aqueles que
esto abandonando a esfera pblica tradicional das ruas para os
pobres, os marginalizados e os sem-teto. (Caldeira 2000:211).

Nas ltimas dcadas, as diferenas histricas entre as reas centrais e


perifricas

da

RMSP,

em

relao

infra-estrutura

instalada,

diminuram de forma acentuada, com a difuso de alguns servios por


todo o tecido metropolitano. Assim, se em 1980, 82% dos domiclios
da metrpole estavam ligados rede pblica de gua, em 1991 esta
percentual atingiu 95,42%, chegando a 96,32% em 2000. As ligaes
rede pblica de esgotamento sanitrio passaram de 54,44% dos
domiclios em 1980, para 82,18% em 1991 e para 86,73% em 2000. E
o acesso energia eltrica tornou-se universal5. Assim, ao menos em
princpio, a

segregao centro-periferia

perderia

uma

razes, ou seja, o acesso diferencial aos servios urbanos.

Fonte: IBGE - Censos Demogrficos de 1980, 1991 e 2000.

das

suas

INTRODUO: OBJETIVOS E QUESTES

A proliferao dos loteamentos e condomnios fechados nos ltimos


quinze anos, de fato, vem modificando a configurao espacial de
algumas reas da Regio Metropolitana de So Paulo. Tericos
estrangeiros tm defendido polticas de restrio ao uso de muros e
grades (Marcuse 2004 e Sabatini 2004). Para a realidade brasileira
esse ainda um desafio futuro. Neste momento, antes de discutir os
malefcios ou formas de combater a segregao, devemos entender
porque a moradia em condomnios fechados considerada pelo
discurso da segurana a mais adequada.

Muitos autores afirmam que o processo de globalizao6 aumentou as


diferenas sociais nos pases em desenvolvimento e possivelmente tem
contribudo para a expanso desse tipo de moradia. Entender a
segregao espacial em determinada regio ou contexto scioeconmico pode ser um instrumento para o entendimento dos
processos

de

estruturao

urbana

social

das

cidades

contemporneas, inclusive no que diz respeito aos mecanismos


produtores de relaes de interao e sociabilidade entre grupos e
classes sociais distintos (Bgus 2007).

Apenas com o entendimento dos padres de segregao espacial


existentes e suas manifestaes no contexto urbano/metropolitano
podero ser desenvolvidas polticas pblicas que visem combater a
6

Friedmann 1996, Mollenkopf & Castells 1991, Ribeiro 1997/2003, Sassen 1991.

INTRODUO: OBJETIVOS E QUESTES

expanso desse fenmeno, tanto do ponto de vista espacial quanto


social.

O distrito de Vila Andrade, onde se encontra a favela Paraispolis, na


cidade de So Paulo, um exemplo recorrente do padro fractal de
segregao espacial. L, pode-se observar os barracos (que, alis,
deixaram de ser barracos h bastante tempo) praticamente colados
aos enormes muros dos grandes e luxuosos edifcios do Morumbi.
Porm, ser que esse o modelo predominante nos diversos
condomnios fechados construdos na regio nos ltimos quinze anos?

Surgem algumas perguntas a serem respondidas nesta Tese:

Os condomnios fechados da RMSP constituem, de fato, um


exemplo de que a globalizao estaria efetivamente rompendo
com o modelo de cidade que tnhamos at ento?

Se a resposta questo anterior for afirmativa, a evidncia


do modelo fractal (segmentao scioespacial em micro
escala) dominante? Onde e por qu?

Os condomnios fechados representam o fim do modelo


centro rico versus periferia pobre, reforando a tese do modelo
fractal?

INTRODUO: OBJETIVOS E QUESTES

O novo padro de desigualdade scio-espacial conduz a uma


concentrao espacial das camadas mais poderosas e a uma
diminuio dos espaos mais misturados?

Se a infra-estrutura na metrpole de So Paulo no mais


uma varivel determinante, quais seriam estas variveis e por
qu?

Os condomnios fechados, como resultado da dualidade social,


so moradia exclusiva das classes ricas da metrpole?

Este trabalho tem como hiptese que o modelo fractal de segregao


espacial no o que melhor explica a realidade da segregao espacial
na Regio Metropolitana de So Paulo.

Como estudo de caso especfico, ser analisada a expanso dos


condomnios horizontais fechados na Regio Metropolitana de So
Paulo nos ltimos 30 anos, com suas especificidades e caractersticas
principais, buscando entender de que forma a proliferao desse tipo
de moradia, caracterizado pela negao do outro e do diverso, tem
influenciado ou no o padro de segregao espacial metropolitano.

Marco Plo descreve uma ponte, pedra por pedra.


- Mas qual a pedra que sustenta a ponte? Pergunta
Kublai Khan.
- A ponte no sustentada por esta ou aquela pedra
responde Marco -, mas pela curva do arco que estas
formam.
Kublai Khan permanece em silncio, refletindo. Depois
acrescenta:
- Por que falar das pedras? S o arco me interessa.
Plo responde:
- Sem pedras o arco no existe.

talo Calvino
As Cidades InvisveisII

11

MATERIAIS E MTODOS

13

MATERIAIS E MTODOS

O estudo dos condomnios horizontais fechados, como um dos


elementos estruturadores do padro de segregao espacial na Regio
Metropolitana de So Paulo, foi dividido em duas etapas distintas de
trabalho: uma de pesquisa terica e outra de anlise dos dados
empricos.

A pesquisa terica foi subdividida a partir de trs objetos especficos de


anlise:

I. As noes e conceitos relacionados ao estudo da segregao


espacial e residencial;

II. O estudo da ocorrncia de condomnios fechados em outros


contextos urbanos que no o brasileiro;

III. A anlise da produo terica relativa segregao


espacial na Regio Metropolitana de So Paulo.

O estudo dos conceitos relacionados segregao essencial, como


base terica para a discusso do padro de segregao espacial
existente

na

RMSP.

Noes

como

cidades

divididas,

cidades

fragmentadas ou cidade global so fundamentais para a discusso da


segregao na cidade contempornea.

Num segundo momento foi feita uma pesquisa bibliogrfica sobre os


condomnios fechados em outros locais do Brasil e no exterior. Foi

14

MATERIAIS E MTODOS

encontrada uma vasta bibliografia, inclusive com trabalhos cientficos


apresentados em congressos especficos sobre condomnios1. Aps
uma pesquisa mais geral, a anlise foi focada em duas questes
principais:

estudo

da

consolidao

do

padro

de

segregao

residencial suburbano das cidades inglesas e norte-americanas,


como precursora dos condomnios fechados;

. A realidade da segregao espacial em outras metrpoles


latino-americanas, em especial na Argentina (Buenos Aires) e
no Chile (Santiago), como forma de entender os padres de
segregao urbana em outras metrpoles de pases em
desenvolvimento, que historicamente concentram grande parte
da atividade econmica do pas, como a RMSP.

A ltima etapa da pesquisa terica foi delimitar as questes atuais


relativas discusso da segregao espacial na RMSP como forma de
inserir o objeto de estudo emprico, os condomnios fechados, no
contexto dessa discusso.

A segunda parte deste trabalho foi justamente a anlise dos dados


empricos referentes aos condomnios fechados na RMSP. Para essa
anlise, foram usadas trs fontes de dados: a base de dados da

Cinar et al. 2006, Oskan & Kozaman 2006, Robert 2006 e Rodriguez 2006.

15

MATERIAIS E MTODOS

Empresa Brasileira de Estudos de Patrimnio (Embraesp), relativa aos


lanamentos residenciais na regio metropolitana; levantamento de
campo sobre os condomnios fechados; e entrevistas com moradores e
empreendedores.

A Embraesp mantm uma base de dados com todos os lanamentos


imobilirios na RMSP desde 1985. A partir dessa base de dados foi
feita uma anlise sobre a tipologia dos condomnios e de suas unidades
residenciais (tamanho da gleba, tamanho das unidades, quantidade de
unidades, nmero de quartos e de banheiros, etc).

Numa segunda fase, esses dados foram georeferenciados. Dessa


forma, essa etapa foi justamente a elaborao de mapas temticos
com a espacializao dos lanamentos na metrpole, com o intuito de
instrumentalizar a anlise da segregao espacial metropolitana.

Foi possvel, ento, elaborar um diagnstico dos condomnios na RMSP


em funo de suas caractersticas especficas, que serviu de base para
o levantamento de campo. Foram selecionados alguns condomnios
com caractersticas diferenciadas (nmero de quartos, dimenso das
unidades residenciais, etc) nas vrias regies da metrpole (norte, sul,
leste e oeste) para o levantamento.

Com

levantamento

de

campo

foram

recolhidas

informaes

adicionais sobre cada um dos condomnios: caractersticas das reas

16

MATERIAIS E MTODOS

de lazer, tipo de sistema de segurana instalado, configurao dos


espaos coletivos de uso comum.

A terceira e ltima etapa consistiu na realizao de entrevistas com


moradores e empreendedores. Nessa etapa, optou-se por centralizar a
pesquisa

na

zona

leste

da

cidade

de

So

Paulo,

devido

caractersticas peculiares dos condomnios ali instalados. Tambm


foram realizadas algumas entrevistas com moradores de condomnios
da regio sudoeste da capital, porm em menor quantidade.

Por ltimo foram realizadas entrevistas com construtores e arquitetos


responsveis por alguns dos projetos de condomnios horizontais
estudados, como forma de identificar a lgica da demanda por esse
tipo de projeto.

Before I built a wall Id ask to know


what I was walling in or walling out
And whom I was like to give offense

Robert Lee FrostIII

17

CAPTULO 1
Segregao Urbana
e os Condomnios Fechados

19

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

Autor: Angeli Folha de So Paulo 08.janeiro.2008

A expresso segregao urbana parece muitas vezes prescindir de


explicao. A separao de grupos sociais no espao urbano uma
realidade histrica j bastante estudada.

Marcuse (2002) afirma que os bairros residenciais segregados e


fechados no constituem uma configurao urbana recente. Cidades
partidas, divididas, dualizadas, polarizadas ou fragmentadas no

20

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

representam

um

fenmeno

historicamente

novo,

resultante

da

globalizao ou da economia ps-fordista. Ao longo da histria, as


cidades sempre foram divididas. Essas divises, em geral, refletiam as
caractersticas de cada momento histrico e de sua formao social
especfica.

O modelo urbano proposto por Hippodamo de Mileto, no sculo V aC.,


j pressupunha uma cidade dividida social e espacialmente. Segundo
Aristteles, Hippodamo imaginou uma cidade de dez mil habitantes,
divididas em trs classes, uma composta de artesos, outra de
agricultores,

terceira

de

guerreiros;

territrio

deveria

ser

igualmente dividido em trs partes, uma consagrada aos deuses, uma


pblica e uma reservada s propriedades individuais. E inventou a
diviso regular das cidades. (Poltica, II, 1267b apud Benevolo 1993)

Durante a Idade Mdia, as muralhas eram no s uma barreira fsica e


militar, mas tinham tambm um valor simblico, de unidade e
segurana para a populao. Contra os ataques sbitos, uma muralha
de guarda durante todas as horas, era mais til que qualquer
quantidade de coragem militar. (Munford 1982:274)

O modelo da muralha como forma de proteo da sociedade urbana foi


usado pela primeira vez para segregar espacialmente uma comunidade
especfica em Veneza, com o gueto judeu, no sculo XVI.

21

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

No plano delineado em 1915, por Zacaria Dolfin, os judeus ficariam


fechados dentro de um espao urbano semelhante a um castelo,
separados dos demais cidados venezianos: Enviar todos eles para
viver no Gueto Novo, que como um castelo, e construir uma ponte
levadia, encerrando-o com um muro; um nico porto dar acesso ao
exterior; o Conselho do Dez manter dois barcos para garantir sua
segurana. Mas eles tero que pagar por este servio. (apud Sennett
1997:195) A garantia de segurana era dada aos venezianos,
enquanto os judeus estivessem encerrados no castelo.

Era o momento em Veneza perdia seu monoplio comercial com o


oriente, e os judeus eram vistos como uma ameaa sociedade crist
consolidada. Conforme aponta Sennett, fechando os judeus no gueto,
os venezianos acreditavam estar isolando o mal que infectara a
comunidade crist (...) a segregao dos diferentes, que no mais
poderiam ser tocados nem precisavam ser vistos, traria a paz e a
dignidade de volta. (1997:182-183). Os judeus foram confinados em
uma ilha ao norte da cidade. Os edifcios eram construdos voltados
para um espao central aberto. No final da tarde os judeus que por
ventura tivessem passado o dia na cidade deveriam voltar a suas
casas. As duas nicas pontes que ligavam a ilha malha urbana eram
fechadas, as janelas viradas para o exterior eram igualmente fechadas
e os balces retirados. Do lado de fora, o gueto se assemelhava s

22

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

muralhas de um castelo, com os canais circundantes, que faziam o


papel de fosso medieval, vigiados durante toda a noite.

A segregao espacial, no entanto, s contribuiu para aumentar a


estranheza do cotidiano judeu, fazendo com que as vidas no crists
fossem cada vez mais enigmticas para os poderes dominantes.
(Sennett 1997:184)

As abordagens e anlises sobre segregao espacial so bastante


variadas. Como forma de sistematizao da discusso, acredito ser
importante a discusso de diferentes abordagens da questo: as
abordagens tericas de anlise da segregao, especialmente em
relao ao papel da globalizao e seu reflexo na estrutura espacial
das

cidades

contemporneas;

a evoluo

histrica das cidades

divididas, chegando at a noo de cidade fragmentada desenvolvida


por Marcuse (1989); e, por ltimo, apesar de cronologicamente
deslocada,

anlise

da

consolidao

do

padro

de

expanso

suburbano das cidades inglesas e norte-americanas, como precursor


dos condomnios fechados.

1.1. Os conceitos de Segregao e a Cidade Global


O uso do termo segregao, como conceito, implica no entendimento
da viso terica utilizada como base de anlise. Kempen (2002) e

23

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

Bgus

(2008)

indicam

algumas

vises

tericas

principais

para

abordarmos o conceito de segregao:

1. A partir da anlise social do espao da Escola de Chicago,


desenvolvida por Robert Park e Ernest Burgess, onde a ecologia
humana explicaria a distribuio da populao nas cidades1, a
segregao seria a localizao especfica de determinado grupo social a
partir de afinidades raciais, tnicas ou de posio social, sendo gerada
por escolhas individuais de gosto e convenincia.

2. A Sociologia Urbana Marxista dos anos 1960 e 1970, encontrada,


sobretudo nos textos de Castells (2000), Lojkine (1972) e Harvey
(1980), enfatiza o papel do Estado como agente social da estruturao
urbana. O Estado como representante dos interesses das classes
dominantes possuiria um papel central na diviso social do espao da
cidade2. Villaa afirma ainda que a segregao um processo

[Park e Burgess] Partiram da idia de existncia de reas naturais, a partir das

quais se constituam comunidades homogneas, com sistemas de valores prprios e


relaes simblicas especficas. Segundo Park (1926) essas reas naturais eram
encontradas em todas as cidades americanas de certo tamanho e o modelo da
ecologia seria a principal caracterstica das cidades, organizadas por crculos
concntricos, por onde se distribuam as atividades administrativas, comerciais,
industriais e residenciais. A existncia de um modo de vida urbano (Wirth, 1928)
seria decorrncia dessa morfologia espacial, que permitia identificar as comunidades
que viviam nas cidades, constituindo unidades de vizinhana com suas redes de ajuda
mtua e de relaes sociais fundadas na reciprocidade. (Bgus 2008:2)
2

De acordo com outra concepo, inspirada na Sociologia Marxista, a segregao a

expresso das desigualdades sociais circunscritas ao territrio das cidades como

24

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

necessrio dominao social, econmica e poltica por meio do


espao (2001:150).

3. Dentro da noo de Cidade Global3, caracterizada pela dualidade


social e espacial (Sassen 1991, Mollenkopf & Castells 1991, Sabatini
1998 e Ribeiro 2003), a segregao entendida como a expresso das
desigualdades sociais urbanas a partir da apropriao desigual da
terra, bens e servios pelas diversas classes sociais. Segundo Sassen
(1991) a disperso espacial e a integrao global criaram um novo tipo
de

estratgia para as

grandes cidades (major cities). Com a

identificao de cidades chaves usadas pelo capital global como


pontos base na organizao espacial e na articulao da produo e
dos mercados (Friedmann 1986), foi organizado um novo arranjo entre
essas cidades globais dentro de uma complexa hierarquia espacial,
onde so elas os locais prioritrios para a concentrao e acumulao
do capital internacional. Muitos estudiosos (Sassen 1991, Mollenkopf &
Castells 1991 e Prteceille 1994) afirmam que a formao das cidades

manifestao da apropriao desigual de terras, bens e servios pelas diferentes


classes sociais. Nesse sentido, a segregao residencial assumiria caractersticas
especficas nas sociedades capitalistas, sendo fruto da luta de classes, responsvel
pela apropriao desigual do territrio, dos bens de consumo, da habitao em suas
diferentes formas. (Bgus 2008:2)
3

Patrick Geddes foi o primeiro estudioso a empregar o conceito de cidade mundial, j

em 1915 (1994 ano da edio brasileira), como cidade com grande concentrao de
negcios importantes do ponto de vista mundial.

25

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

globais traz tona as principais contradies do capitalismo industrial,


entre elas a polarizao espacial e de classes.

A hiptese da cidade global considera que as transformaes na


atividade econmica das cidades contemporneas, onde a importncia
da

produo

industrial

suplantada

pela

oferta

de

servios

especializados, vem gerando uma estrutura social polarizada, tanto em


relao estrutura de empregos como em relao renda. A oferta de
empregos estaria dividida em vagas com alta remunerao para
pessoal qualificado e empregos muito mal remunerados e de baixa
qualificao.

essas

mudanas

na

estrutura

de

emprego

corresponderia uma nova ordem espacial, tambm dual (a Dual City


de Mollenkopf e Castells 1991). Castells e Mollenkopf afirmam tambm
que a fragmentao social leva fragmentao urbana.

No modelo da Cidade Global, a estrutura scio-espacial tradicional da


cidade industrial estaria sendo substituda pela polarizao entre
segmentos pobres e ricos, com o desaparecimento da classe operria
tradicional e a reconfigurao das classes mdias. Segundo Ribeiro
(2000:16), o ovo substitudo pela ampulheta com metfora da nova
estrutura social, o que se expressa na existncia de um grande
contingente de trabalhadores dos servios de pouca qualificao e
baixa remunerao e de desempregados vivendo de virao, e de um
pequeno segmento constitudo pelos novos profissionais da economia

26

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

de servios e financeira (corretores, advogados, analistas de sistemas,


especialistas em marketing, etc), altamente qualificados e muito bem
remunerados.

Considerando-se a noo mais geral de Cidade Global, algumas


generalizaes podem ser feitas em relao segregao espacial,
porm importante destacar a necessidade de entendimento da
matriz scio-histrica de cada pas para o entendimento da segregao
scio-espacial local de forma aprofundada.

A discusso atual sobre os novos padres de segregao nas principais


cidades latino-americanas tem se baseado no conceito de cidadeglobal. Autores como Svampa/Argentina (2004), Ribeiro/Brasil (2006)
e Hidalgo/Chile (2004 e 2006) apontam a globalizao econmica, a
reestruturao das relaes sociais sobre novas bases, crise do Estado,
desindustrializao
conseqente

aumento

crescente
das

inseguridade

desigualdades

urbana
da

com

excluso

social

(aumento das distncias entre ricos e pobres) como causa da


intensificao da segregao espacial urbana.

Os autores tomam

como base o modelo de Cidade Dual delineado por Castells e


Mollenkopf (1991), onde a estrutura social aproxima-se do formato de
uma ampulheta, com mais ricos e pobres e praticamente sem classe
mdia.

27

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

Segundo Ribeiro, a segregao espacial pode ser entendida de duas


formas, como a diferena de localizao de um grupo em relao aos
outros grupos ou como a existncia de chances desiguais de acesso
aos bens materiais e simblicos materializados na cidade. (2005:94)

Para Prteceille (1994) a teorizao mais elaborada sobre as cidades


globais tem como hiptese central a existncia de um vnculo
estrutural entre as transformaes econmicas e a dualizao social e
urbana. O autor no concorda com a generalizao do aumento do
dualismo apontando que, apesar do aumento da desigualdade de
renda na cidade, as atividades mais globalizadas representam uma
pequena parte do emprego total e determinadas ocupaes mdias, na
realidade, sofreram aumento nos anos 80. A introduo de novas
tecnologias aumenta a demanda por qualificao superior, mas
tambm por categorias mdias tcnicas e qualificadas, no gerando
necessariamente o efeito ampulheta. No caso de Paris, os espaos
mais polarizados (ricos e pobres) concentram 42% da populao,
enquanto a maior parte da populao, quase 60%, vive em espaos
mais complexos (mdios). A principal caracterstica da Cidade Global
seria a visibilidade do contraste social, fonte de tenses sociais e
aumento da violncia.

28

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

1.2. Cidades Divididas


Para

Marcuse

manifestaes

(1989),
espaciais,

diviso

pode

ser

da

cidade,

vista

sob

incluindo

trs

suas

perspectivas

histricas:

1.

histria

da

sociedade

organizada, com hierarquias

especficas e seus espaos delimitados.

2. Nas divises particulares da cidade capitalista criadas pela


produo capitalista do espao.

3. Ou a partir do processo de transio da cidade fordista para


a cidade ps-fordista, com sua magnitude, intensidade e forma
de diviso particulares.

A partir da anlise histrica e de seus estudos sobre Nova York,


Marcuse (1989,2000 e 2002) elabora classificaes importantes em
relao aos tipos de diviso existentes historicamente nas cidades, s
tipologias de segregao residencial e de produo econmica e aos
diversos

tipos

de

espaos

segregados

existentes

nas

cidades

contemporneas.

Marcuse identifica trs principais tipos de diviso urbana ao longo da


histria:

29

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

. Diviso Cultural diviso feita a partir de diferenas de


lngua, de etnia, ou por pas ou nacionalidade, tribo de origem,
parentesco, religio, crenas ou mesmo estilo de vida.

. Diviso por Funo diviso como resultado da lgica


econmica, fsica ou organizacional. Por exemplo, a diviso
entre fazendas ou fbricas de reas residenciais. O zoneamento
a aceitao legal desse tipo de diviso.

. Diviso por Status diviso como reflexo e reafirmao das


relaes de poder, de dominao, explorao ou autoridade do
Estado. Podemos tomar como exemplo os enclaves imperiais
nas cidades coloniais da frica do Sul.

Desde a revoluo industrial, no entanto, as divises espaciais no


contexto urbano ocidental so resultado de divises por classe ou etnia
(com exceo das sociedades socialistas do sculo XX e XXI).

As divises por classe e raa so, em geral, hierrquicas, involuntrias,


socialmente determinadas, rgidas, de excluso e incompatveis com o
modo

de

vida

urbano

democrtico,

mesmo

que

muitas

vezes

legitimado como diviso cultural.

J as divises por etnia tendem a ser culturais e voluntrias,


determinadas individualmente, de no excluso, e coerentes com um
modo de vida urbana democrtico.

30

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

A espacializao dos vrios tipos de diviso espacial se manifesta na


cidade contempornea de duas formas principais:

Como

Guetos

concentraes

espaciais

involuntrias

daqueles no fundo da hierarquia de poder e bem-estar,


usualmente confinados a partir de uma caracterstica como cor,
raa ou classe social (exemplo: campos de refugiados).

. E como Enclaves - clusters voluntrios usualmente baseados


na etnia, ligados ao status onde a solidariedade prov fora e
oportunidade para uma mobilidade social ascendente. Estilo de
vida e renda tambm podem definir um enclave. Segundo
Abrahamson we shall use enclave to refer to concentrations of
residents who do not have the same ethnic or minority status
in the conventional sense, but who share a significant
commonality based on wealth, life-style, or a combination of
these attributes.4 (1996:01).

A moradia em determinado enclave pode ser vista como fator de


identidade e status, servindo como um carto de visitas que

Para todas as citaes em ingls, ser feita uma traduo livre do texto como nota:

Podemos usar enclave para nos referirmos a concentraes de moradores que no


possuam a mesma etnia ou status inferior, no sentido convencional, mas que
compartilhem uma vida em comunidade baseada em riqueza, estilo de vida ou a
combinao de ambos.

31

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

identifica seu morador. Abrahamson afirma que a excluso e a


discriminao sociais so necessrias para a manuteno do padro e
do status das elites dos enclaves residenciais.

Com a anlise especfica da realidade urbana de Nova York, Marcuse


(1989) desenvolve o conceito de cidade fragmentada (quartered
cities), onde os espaos so divididos de acordo com o tipo de
moradia:

. Luxury housing spots (reas de moradias de luxo) - enclaves


ou prdios isolados ocupados pelas camadas que detm o
poder e a riqueza. No possuem uma nica rea especfica com
limites

definidos

dentro

da

cidade.

cidade

menos

importante como local de residncia do que como local de


poder e de benefcios (ganho).

. Gentrified city (cidade gentrificada) - a cidade renovada e


remodelada, dos yuppies (profissionais liberais, diretores,
tcnicos, etc).

. Suburban city (cidade dos subrbios) - a cidade tradicional,


moradia das famlias em expanso, reduto tradicional das
classes mdias, trabalhadores bem pagos, pequena burguesia,
etc.

32

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

. Tenement city (cidade operria) - cidade dos cortios e


pequenas unidades habitacionais de aluguel, locus de operrios
mal pagos, empregos irregulares com poucos benefcios ou
chance de melhora, e da habitao social.

. Abandonned city (cidade abandonada) - local dos excludos,


dos sem teto, desempregados, da pobreza mais aguda.

Para cada tipologia residencial corresponde uma rea especifica


de carter econmico nas cidades:

. Controlling City (Cidade de Controle) - locais das grandes


decises, inclui uma rede de escritrios de alto padro e
antigas manses em reas privilegiadas e delimitadas dentro
do tecido urbano. reas de maior segurana e controle.

. City of advanced services (cidade dos servios avanados) escritrios na rea central, localizados em torres de alto padro
(skyscraper center), com grande aparato tecnolgico, em reas
delimitadas da cidade.

. City of direct production (cidade da produo direta), inclui


fbricas e suportes de servios avanados, escritrios do
governo,

escritrios

de

apoio

das

principais

empresas,

localizados em diferentes reas da regio metropolitana.

33

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

Subrbio

industrial.

Importncia

do

valor

da

terra

na

localizao.

. City of unskilled work and the informal economy (cidade do


trabalho

sem

qualificao

da

economia

informal)

manufatura de pequena escala, produo informal domstica.


Inclui pequenas empresas, atacadistas, servios de consumo
tecnologicamente

atrasados

indstrias

de

imigrantes,

localizados prximos s cidades de produo e se espalha por


toda urbe.

. Residual city (cidade residual) - a cidade da economia


informal ilegal (a cidade dos NIMBY: not in my back yard).
Cidade sem oportunidade de emprego, ou sub-emprego.
Cidade das atividades menos legais e menos valorizadas dentro
da economia informal. Compatvel com a cidade residencial
abandonada.

No contexto atual da cidade global ps-fordista, novas formas


espaciais se consolidaram e velhos padres de segregao se
intensificaram:

a) Crescimento da cidade gentrificada e encolhimento da


outras reas.

34

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

b) Crescimento da cidade abandonada, com aumento dos


guetos.

c) Mudana na dinmica das divises dos bairros, numa relao


de tenso entre eles.

d) Importncia das identidades dos bairros expressa no uso


defensivo do espao.

e) Barreiras criadas entre bairros ou quarteires (muros,


cercas, etc).

f) Instncias governamentais promovendo a diviso da cidade


segundo interesses privados.

As diferenas espaciais, do ponto de vista residencial, se manifestam e


reforam posies na hierarquia de poder e fortuna, definida por um
grupo muito restrito. A localizao da residncia passa a indicar
caractersticas scio-econmicas do morador (nvel de renda/social). A
segregao espacial difere os grupos sociais "numa relao na qual o
bem-estar e poder de alguns dependem da pobreza e subordinao de
outros" (Marcuse 1989:706). Esta nova viso se relaciona com as
divises globais de trabalho e com os movimentos do capital,
tornando-se visveis hoje, numa escala sem precedentes. Estes
modelos espaciais variam de cidade para cidade, de pas para pas,
diferindo em intensidade e profundidade (Pasternak 2006).

35

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

Marcuse, por exemplo, afirma que freqentemente as famlias de


baixa renda esto concentradas nos centros urbanos, enquanto os
ambientes suburbanos abrigam as famlias de rendimento mdio e
superior (2004:30). Est uma afirmao vlida para o ambiente
urbano norte-americano, porm no para as grandes cidades latinoamericanas como So Paulo, Rio de Janeiro, Santiago ou Buenos Aires,
como ser visto mais adiante.

1.3. Os Subrbios Residenciais Norte-Americanos,


a Bourgeois Utopia e as Gated Communities
Como nem toda diviso social do espao caracteriza uma situao de
segregao espacial, importante entender como essa segregao se
espacializa nas grandes metrpoles contemporneas, especialmente no
caso

norte-americano

(como

referncia

constante

no

mercado

imobilirio atual) e nas metrpoles latinas do Cone Sul (So Paulo,


Buenos Aires e Santiago do Chile).

A anlise da segregao espacial em determinada regio pressupe o


entendimento
pretendemos
resultante.

no

apenas

do

conceito

analisar,

mas

tambm

da

estudo

dos

condomnios

de

segregao,

configurao
fechados

na

que

espacial
Regio

Metropolitana de So Paulo parte de uma tipologia espacial bastante

36

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

definida: reas residenciais com casas semelhantes e espaos coletivos


de lazer cercados por muros ou cercas. Coloca-se como uma questo
importante entender de que forma esse modelo se imps como padro
a ser seguido de forma abrangente.

O padro de urbanizao das cidades brasileiras, como em Santiago e


Buenos Aires, durante o sculo XIX e incio do XX, seguiu modelos
europeus continentais, sobretudo franceses. A partir dos anos 1920,
com

primeiro

boom

de

disseminao

dos

automveis5

e,

principalmente aps a Segunda Guerra Mundial, ocorre uma mudana


para

modelo

norte-americano,

baseado

no

transporte

por

automveis e na expanso perifrica das grandes cidades.

O entendimento do padro de expanso perifrico norte-americano,


com seus subrbios residenciais e padres especficos de segregao,
faz-se necessrio para procurarmos compreender de que forma esse
modelo tem sido implementado nas cidades brasileiras e mais
especificamente na RMSP.

A anlise feita por Robert Fishman (2002) em Bourgeois Utopias:


Visions of Suburbia6 explica no apenas o surgimento de uma

Entre 1915 e 1927, apenas na cidade de So Paulo o nmero de automveis passa

de 1.227 para 11.380, um aumento de 827% em 12 anos (DOttaviano 2001).


6

Para o entendimento da realidade norte-americana em relao especificamente

expanso dos condomnios fechados, outras cinco obras so essenciais: Abrahamson


(1996) Urban Enclaves. Identity and Place in America, Blakely & Snyder (1999) -

37

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

tipologia de segregao tipicamente anglo-americana, chamada por ele


de burguesa, mas tambm de que forma essa tipologia deu origem ao
padro de segregao espacializado nos condomnios fechados da
cidade global contempornea.

Os primeiros subrbios destinados moradia de uma classe mdia


burguesa emergente surgem na Inglaterra no final do sculo XVIII.
Naquele

momento,

surgimento

do

subrbio

significou

uma

importante transformao dos valores urbanos vigentes: mudana das


noes de centro e periferia, separao dos locais de trabalho e
moradia, e a criao de novas formas de espao urbano com
segregao de classes sociais e de funo (moradia, comrcio,
indstria, etc).

Os subrbios que antes eram a regio de moradia dos pobres, ladres


e prostitutas7, passam a ser local de moradia da elite emergente. O
modelo desses novos bairros residenciais teve origem no padro de
moradia rural dos nobres, com seus castelos e vilas construdos em
meio ao verde do campo. Baseou-se na primazia da casa unifamiliar

Fortress America. Gated Communities in the United States; Jackson (1985) Crabgrass Frontier: The Suburbanization of the United States; Low (2003) - Behind the
Gates. Life, Security, and the Pursuit of Happiness in Fortress America; e McKenzie
(1994) - Privatopia. Homeowner Associations and the Rise of Residential Private
Government.
7

Nos sculos 17 e 18, em Londres uma prostituta era normalmente chamada de

pecadora do subrbio (Fishman 2002:26)

38

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

isolada construda em meio ao verde. Segundo Fishman, a partir do


conceito ingls do pitoresco, o subrbio deveria possuir caractersticas
construtivas e de desenho urbano que o diferenciassem tanto da
cidade quanto do campo, numa esttica de casamento entre cidade e
campo (2002:25).

Porm, para entender a proliferao desse modelo, mais importante do


que analisar o que continha identificar o que exclua: todas as
atividades industriais, atividades comerciais de grande porte (apenas
pequenos comrcios que servissem diretamente aos moradores seriam
admitidos) e residncias para moradores de classe baixa.

Suburbia represents a collective assertion of class wealth, and


privilege as impressive as any medieval castle. Most importantly,
suburbia embodies a new ideal of family life [grifo meu], an ideal
so emotionally charged that it made the home more sacred to the
bourgeoisie than any place of worship. () From its origins, the
suburban world of leisure, family life, and union with nature was based
on the principle of exclusion. Work was excluded from the family
residence; middle-class villas were segregated from working-class
housing; the greenery of suburbia stood in contrast to a gray, polluted
urban environment. () It also reflects the alienation of the middle

39

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

classes

from

the

urban-industrial

world

they

themselves

were

creating8. (2002:24)

Os novos bairros foram construdos em grandes reas perifricas, de


fcil acesso por carruagens privadas, porm com baixo valor de
mercado. A expanso para os subrbios se deu com a transformao
de grandes e baratas glebas agrcolas em reas urbanizadas com alto
valor de mercado. O novo modelo de moradia propunha um novo estilo
de vida, que valorizava sobretudo a estrutura familiar nucleada, mas
tambm

era

um

timo

investimento

para

os

banqueiros

comerciantes.

There, within easy commuting distance to the city by private carriage,


these merchants and bankers could construct their bourgeois
utopia

of

leisure,

neighborliness,

prosperity,

and

family

life.(grifo meu)

Os subrbios representavam uma declarao coletiva de prosperidade de classe e

privilgio, to impressionante quanto qualquer castelo medieval. O mais importante


que o subrbio corporificava um novo ideal de vida familiar [grifo meu], um
ideal to emocionalmente carregado que transformou o lar mais sagrado para a
burguesia do que qualquer outro lugar de adorao. (). Desde sua origem, o mundo
suburbano de lazer, vida familiar, e unio com a natureza foi baseado no princpio da
excluso. Trabalho foi excludo da residncia famlia; casas de classe media eram
segregadas das habitaes operarias; o verde do subrbio contrastava com o
ambiente urbano poludo e cinza. () Isto tambm refletia a alienao das classes
mdias em relao ao mundo urbano-industrial que elas mesmas estavam criando.

40

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

To this strong cultural impetus to suburbanization was soon added an


equally strong economic motive. The suburban idea raised the
possibility that land far beyond the previous range of metropolitan
expansion could be transformed immediately from relatively cheap
agricultural land to highly profitable building plots. This possibility
provided the great engine that drove suburban expansion forward.
Builders in both England and the United States adapted more easily to
the needs of suburban development than they did to the more difficult
challenge of creating middle-class districts within the city. Suburbia
proved to be a good investment as well as a good home.9 (Fishman
2002:28).

J o modelo de segregao espacial adotado nas cidades europias


continentais teve como paradigma a cidade de Paris. Na dcada de
1840, foi implantado o primeiro bairro burgus segregado, porm
ainda dentro da rea urbana. the Chausse dAntin embodied the
9

Assim, com o trajeto por carruagem facilitado at a cidade, esses comerciantes e

banqueiros podiam construir sua utopia burguesa de lazer, sociabilidade,


prosperidade e vida familiar. [grifo meu].
Para esse forte mpeto cultural de suburbanizao foi adicionada uma igualmente forte
razo econmica. A idia do subrbio criou a possibilidade de terras agrcolas
relativamente baratas, fora dos limites da expanso urbana de ento, serem
transformadas imediatamente em reas construdas altamente rentveis. Essa
possibilidade foi o grande motor de expanso do subrbio. Construtores, tanto na
Inglaterra quanto nos Estados Unidos, se adaptaram mais facilmente as necessidades
do desenvolvimento suburbano do que tinham feito com a tarefa mais difcil de criar
bairros para a classe mdia nas reas j urbanizadas. Os subrbios provaram sem to
bons investimentos quanto bons lares.

41

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

suburban principles of domesticity, privacy, and class segregation,


but in an urban setting. The Chausse dAntin presented a solid front
of luxurious structures that proclaimed their affiliation with the city and
not the countryside.10 (Fishman 2002:38)

Os edifcios foram construdos tendo por modelo as formas clssicas do


Palais Royal e de outras manses urbanas da aristocracia do sculo
XVIII. Os edifcios, de cinco ou seis andares, tinham ambientes amplos
e apartamentos que ocupavam geralmente todo o andar.

Com as reformas urbanas encabeadas por Haussmann, a partir da


metade do sculo XIX, o modelo de Chausse dAntin foi usado na
configurao dos novos e amplos bulevares. Not surprisingly, the
Parisian middle class moved en masse to the apartments of the
boulevards and the beaux quartiers; and their loyalty to the large
apartment

house

was

never

wavered.

The

consequences

of

Haussmannization have further ensured that the suburban ideal would


make few converts among the Parisian bourgeoisie.11 (Fishman
2002:42)

10

O Chauss DAntin corporificou os princpios suburbanos de domesticidade,

privacidade e segregao

de classes, porm em um ambiente urbano. O Chauss

DAntin introduziu uma fachada compacta de estruturas luxuosas, evidenciando sua


associao com a cidade e no com o campo.
11

Sem surpresa, a classe mdia parisiense se mudou em massa para os

apartamentos dos bulevares e dos novos bairros, e sua lealdade s amplas moradias

42

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

A populao pobre que antes morava nas reas centrais da cidade teve
suas casas demolidas durante a reforma e foi forada a se mudar para
reas perifricas da cidade, juntamente com as indstrias e seus
operrios. Suburbanization in the French sense thus come to refer
almost exclusively to a working-class or lower middle-class movement
to the periphery.12 (Fishman 2002:42)

A suburbanizao parisiense incorporou o sentido de periferia pobre e


popular, onde se localizavam as moradias das classes populares e
operrias e os usos menos nobres (como as indstrias).

Mesmo as reas verdes e de lazer foram segregadas no contexto


parisiense, com a criao de dois bosques distintos, um para a elite da
rea central (Bois de Boulogne) e outro, mais popular, construdo no
limite a leste da cidade (Bois de Vincennes).

A partir dos anos 1850 e 1860, as cidades norte-americanas


comearam a vivenciar um processo de intenso crescimento. Nesse
momento a expanso suburbana, com bairros residenciais segregados,
foi adotada de forma irrestrita, passando a caracterizar o modelo de
expanso urbana norte-americano como um todo.

em apartamentos nunca oscilou. As conseqncias da haussmanizao garantiram que


o ideal suburbano fizesse poucas converses entre a burguesia parisiense.
12

Suburbanizao, no contexto francs, se refere, quase que exclusivamente, ao

movimento das classes operrias e da classe mdia-baixa para a periferia.

43

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

Fishman afirma que a histria do subrbio , na verdade, a histria


social

cultural

da

burguesia

anglo-americana:

middle-class

suburbanization thus entered into the structural logic of the expanding


Anglo-American city. () Suburbia might appear to be a flight from the
city but, seen in larger, regional context, suburbanization was clearly
the outer edge in the wide process of metropolitan growth and
consolidation that was draining the rural areas and small towns of their
population and concentrating people within what H. C. Wells called the
whirlpool cities. (...) They [comerciantes e banqueiros] are the
pioneers whose collective style and choices define the nature of
suburbia for their era.13 (Fishman 2002:28 e 30).

A moradia no subrbio passa a ser, ento, um modelo espacial ideal,


que representa um novo estilo de vida das novas classes burguesas.

In this Darwinian struggle for urban space, the bourgeoisie sought not
only land for their commercial and industrial enterprises but also land

13

A suburbanizao da classe media passou a fazer parte da lgica estrutural de

expanso urbana das cidades anglo-americanas. () O subrbio podia aparentar ser


um tipo de guerra contra a cidade, mas visto numa escala mais ampla, de carter
regional, a suburbanizao foi claramente o limite exterior do amplo processo de
crescimento metropolitano que inclua a incorporao de reas rurais e da populao
de pequenos municpios, concentrando pessoas no que H. C. Wells chamou de cidades
redemoinho. (...) Eles so os pioneiros [comerciantes e banqueiros] cujo estilo
coletivo e escolhas definiram a natureza dos subrbios no seu tempo.

44

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

for their dreams: their visions of the ideal middle-class home.14


(Fishman 2002:30).

No contexto norte-americano a expanso dos subrbios tem uma


caracterstica especial: o uso intensivo da propaganda. As casas no
subrbio e seu novo estilo de vida so vendidos como o ideal norteamericano de habitao.

Os subrbios passam ento a ser zonas residenciais valorizadas, onde


pessoas com alto poder aquisitivo escolhem viver em bairros-jardim,
caracterizados pela segregao de classes e de funes e por moradias
unifamiliares isoladas.

Com a disseminao desse tipo de moradia nos Estados Unidos, residir


em um subrbio passa a ser acessvel a novos grupos sociais. No incio
do sculo XX, mesmo a classe mdia operria comea a se mudar para
casas suburbanas. Uma nova questo se coloca: se os subrbios
passam a ser acessvel a novas classes sociais, como manter seu
princpio bsico de excluso?

Durante o sculo XX, novas formas de segregao so implementadas


no contexto urbano norte-americano, como a criao de associaes

14

Nessa briga darwiniana por espao urbano, a burguesia soube conquistar terreno

no apenas para suas indstrias e negcios, mas tambm para a terra dos seus
sonhos: suas vises do ideal do lar da classe mdia.

45

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

de moradores e o surgimento das gated communities (comunidades


com barreira, na traduo literal), analisadas a seguir.

Aps a disseminao da moradia em bairros suburbanos, com o intuito


de manter a exclusividade de alguns desses bairros, na primeira
metade do sculo XX, comeam a se consolidar as primeiras
Associaes

de

Moradores

Norte-Americanas.

Essas

associaes

passam a regulamentar e normatizar o acesso e o uso desses bairros.


As restries impostas pelas associaes de moradores pretendiam
manter as caractersticas segregacionistas e de excluso, inclusive com
o discurso de manuteno do valor das propriedades (McKenzie 1994).

Em 1934, foi criada a Federal Housing Administration FHA


(Administrao Federal de Habitao), como um instrumento para
minimizar o desemprego na construo civil causado pela crise de
1929. Rapidamente, no entanto, o rgo federal transformou-se num
parceiro dos incorporadores imobilirios e da industria da construo
civil.

Os investimentos federais se concentraram na construo de novos


empreendimentos

residenciais

suburbanos,

com

padro

segregacionista, em detrimento de habitaes populares em zonas


mais centrais.

46

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

O FHA adotou a idia de que contratos restritivos15, utilizados pelas


associaes de moradores, era a maneira de preservar o valor das
propriedades, baseado na idia de criao de bairros homogneos, que
exclussem as minorias. Segundo seu manual16, de 1938, a Protection
From Adverse Influences (proteo contra influncias adversas) era
um dos fatores mais importantes na definio dos valores de locao
de um imvel. Devemos entender essas influncias adversas como a
presena de minorias raciais e tnicas.

A defesa da homogeneidade social e racial era feita abertamente pela


FHA: If a neighborhood is to retain stability, it is necessary that
properties shall continue to be occupied by the same social and racial
classes. A change in social or racial occupancy generally contributes to
instability and a decline in values. 17 (McKenzie 1994:65)

Em seu estudo sobre a expanso urbana norte-americana, Jackson


(1985) afirma que o FHA helped to turn building industry against
the minority and inner-city housing market, and its policies supported
the income and racial segregation of suburbia. For perhaps the first
15

Restrictive convenants no original. As restries ao tipo de comprador/morador

eram colocadas j nos contratos de compra e venda e eram posteriormente reforadas


pelas associaes de moradores.
16

Vrios manuais passaram a serem publicados, no s pela FHA, mas tambm pela

NAREB National Association of Real Estate Boards.


17

Para a manuteno da estabilidade de um bairro, necessrio que as propriedades

continuem a ser ocupadas pelas mesmas classes sociais e raciais. A mudana na


ocupao social ou racial geralmente contribui para a instabilidade e queda de valor.

47

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

time, the federal government embraced the discriminatory attitudes of


the

marketplace.

Previously,

prejudices

were

personalized

and

individualized; FHA exhorted segregation and enshrined it as public


policy.18 (apud McKenzie 1994:67)

Num perodo de grande crescimento demogrfico e no momento de


maior construo civil da histria norte-americana (ps-Segunda
Guerra),

expanso

urbana

das

cidades

norte-americanas

foi

fortemente influenciada pelas polticas segregacionistas da NAREB


(National Association of Real Estate Boards Associao Nacional dos
Conselhos de Bens Imveis), dos incorporadores locais e do FHA. A
criao

de

organizaes

voluntrias

(como

as

associaes

de

moradores), como forma de garantir a segregao residencial, era


incentivada pelos representantes do mercado imobilirio.

Em 1955, Charles Abrams, advogado da Califrnia Real Estate


Association (Associao de Bens Imveis da Califrnia), defendeu o
uso das associaes de moradores como um instrumento de controle
da restrio de uso dos seus bairros:

18

O FHA ajudou a direcionar a indstria da construo contra o Mercado de habitao

das reas centrais, e suas polticas deram suporte para o crescimento da segregao
racial e de renda dos subrbios. Talvez pela primeira vez, o governo federal adotou as
atitudes discriminatrias do mercado imobilirio. Anteriormente, prejuzos eram
personalizados e individualizados; FHA exortou a segregao e elevou-a a poltica
pblica.

48

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

A homes association could be formed, the members of which are the


owners of building sites within the residential tract, and prohibiting the
occupancy except to those persons or families, who hold an occupancy
permit issued by the homes association. The issuance of the permit is
discretionary and without reference to race or color but based entirely
upon personal qualification as a good neighbor or in other words,
cultural status. This is an extension of the idea that any club may
regulate admission to its membership. Many a country club restricts
occupancy of home sites on its grounds members. Religious colonies
have long been established upon same basis. This arrangement would
likewise

operate

against

undesirable

Caucasians

as

prospective

buyers.19 (apud McKenzie 1994:76)

Outras instituies, como o Urban Land Institute (Instituto de Terra


Urbana), passam a elogiar o papel das associaes de moradores na
preservao do carter e da integridade das comunidades, como a
manuteno de um alto grau de orgulho e sociabilidade dentro dessas
19

Uma associao de casas poderia ser formada, cujos membros so os proprietrios

de imveis dentro da rea residencial, e proibindo a ocupao exceto para aquelas


pessoas ou famlias que possuam uma permisso de uso emitida pela associao. A
emisso da permisso arbitrria e sem referncia a raa ou cor, mas sim baseada
inteiramente na qualificao pessoal como bom vizinho, ou em outras palavras, status
cultural. Essa uma extenso da idia de que qualquer clube pode regulamentar a
admisso de novos scios. Muitos clubes de campo restringem a ocupao de seus
lotes a associados. Colnias religiosas h muito tempo foram estabelecidas sobre os
mesmos princpios. Esse arranjo pode operar contra caucasianos indesejveis como
possveis compradores.

49

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

comunidades.

Em

1989,

Robert

H.

Nelson,

economista

do

Departamento de Interior, chegou a firmar que as associaes de


moradores poderiam substituir gradualmente os governos municipais.
(McKenzie 1994)

As gated communities se tornaram um modelo de parcelamento


quando, nos anos 1960 e 1970, a partir de um plano geral de oferta de
bairros especficos para lazer e veraneio, vrios condomnios fechados
foram construdos. Os resorts e clubes de campo exclusivos foram os
primeiros locais onde os norte-americanos puderam wall themselves
off (criar espaos cercados).

Os anos 1980 viram um boom de construo de bairros murados,


cercados e protegidos. A proliferao das gated communities refletiu o
medo crescente do crime. Segundo Blakely & Snyder (1997), esse
medo crescente no se justificava pelo aumento da criminalidade. E os
locais onde esses condomnios foram implantados no eram, em geral,
regies com alta criminalidade. O nmero crescente de mtodos
usados para o controle do meio fsico como forma de garantir
segurana fsica e econmica de grupos especficos, tambm pode ser
associado implementao dessa nova tipologia residencial.

In the 1980s, upscale real estate speculation and the trend to


conspicuous consumption saw the proliferation of gated communities
around golf courses that were designed for exclusivity, prestige, and

50

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

leisure. The decade also marked the emergence of gated communities


built primarily out of fear, as the public became increasingly
preoccupied

with

violent

crime.

Gates

became

available

in

developments of suburban single-family tracts and high-density urban


apartment complexes. Since the late 1980s, gates become ubiquitous
in many areas of the country; there are now entire incorporated cities
that feature guarded entrances.20 (Blakely & Snyder 1997:4 e 5)

Em 1997 cerca de 8,5 milhes de norte-americanos viviam em


condomnios fechados e aproximadamente 40% das novas residncias
na Califrnia eram construdas em condomnios fechados behind
walls (atrs de muros). (Blakely & Snyder 1997)

Blakely & Snyder afirmam que existem trs tipos principais de


condomnios fechados nos EUA:

1. Lifestyle Communities (comunidades de estilo de vida)


condomnios formados por grupos de moradores com estilos

20

Nos anos 1980, a especulao imobiliria em larga escala e a busca por um

consumo diferenciado levou proliferao dos condomnios fechados ao redor dos


campos de golfe, projetados como locais de exclusividade, prestigio e lazer. A dcada
tambm

foi

marcada

pelo

surgimento

dos

condomnios

fechados

construdos

inicialmente devido ao medo, uma vez que a populao se tornava cada vez mais
preocupada

com

crime

violento.

Portes

se

tornaram

disponveis

em

empreendimentos suburbanos para residncias unifamiliares e em conjuntos de


apartamentos de alta densidade em reas centrais. Desde o final dos anos 1980,
portes se tornaram onipresentes em vrias reas do pas; existem agora cidades
totalmente incorporadas cujo trao principal so suas entradas protegidas.

51

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

de vida semelhantes, focados, sobretudo, nos equipamentos e


reas comuns voltadas para a recreao (ex: campos de golfe).

2.

Prestige

Communities

(comunidades

de

prestgio)

condomnios formados com o intuito de manuteno ou


aumento dos valores de mercado dos imveis.

3.

Security

Zones

(reas

de

segurana)

condomnios

formados a partir da preocupao prioritria em relao ao


incremento da segurana.

Apesar do discurso do medo e da segurana (ver Low 2003, por


exemplo), a anlise histrica dos bairros e subrbios segregados
norte-americanos indica que a consolidao de bairros residenciais
homogneos e segregacionistas nos Estados Unidos no esteve ligada
questo de segurana, mas sim a uma cultura, desenvolvida ao
longo do final do sculo XIX e durante todo o sculo XX, de que bairros
etnicamente homogneos promoviam a valorizao imobiliria dos
lotes e edificaes, alm de facilitarem e estimularem a vida em
comunidade (entre iguais, claro).

Assim, nas ltimas trs dcadas, foi incorporada ao modelo norteamericano, de grandes subrbios homogneos para a classe mdia, a
construo de portes, de enormes muros e a presena e controle de
guardas.

52

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

1.4. Os Condomnios Fechados como Paradigma de


Segregao no Cone Sul Latino-Americano
Na Amrica Latina as grandes concentraes urbanas so uma
realidade recente. No incio dos anos 1950, apenas Argentina, Chile,
Cuba e Uruguai tinham maioria de populao urbana. Desde ento tem
ocorrido uma intensa urbanizao por todo o territrio. Em 1990, o
grau de urbanizao alcanou 72%. A populao total pulou de 100
milhes em 1930 para 425 milhes em 2000 (Pasternak 2006).

Os principais trabalhos acadmicos sobre segregao espacial nos


pases do Cone Sul Latino-Americano associam sua intensificao aos
fenmenos econmicos e sociais ligados globalizao.

Segundo RIBEIRO (2003) a difuso de idias liberais mudou modelos


de polticas pblicas, privatizando servios e assim aumentando a
desigualdade de acesso a equipamentos pblicos. Este mesmo iderio
concorreu para uma liberalizao da interveno no mercado de terras
e de moradia, reforando a desigualdade tambm na organizao do
espao urbano. Alm disso, a globalizao tem contribudo para
transformaes na base produtiva das cidades, com tendncias
dualizao social, e aumento de distncia entre a renda mdia dos
estratos superiores e a dos inferiores. Essa dualizao age como

53

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

facilitador para o surgimento de bairros exclusivos das camadas


superiores, ao mesmo tempo em que as camadas mdias e as
inferiores so deslocadas para outros bairros, diminuindo o grau de
mistura social das cidades.

Segundo Sabatini (1998 e 2004) duas questes so primordiais para o


entendimento
econmicas

da

segregao

espacial:

segregao

residencial

as

desigualdades

urbana.

scio-

segregao

residencial, no entanto, no pode ser analisada como simples reflexo


das diferenas ou desigualdades sociais.

Tambm no contexto latino-americano os condomnios fechados tm


se tornado um tipo de moradia cada vez mais comum e disseminado. A
partir dos anos 1980, podemos identificar a proliferao de ncleos
residenciais fechados em cidades como Santiago21, no Chile, ou
Buenos Aires, na Argentina. Autores como Svampa (2004), Roitman
(2003 e 2006) e Vidal-Koppmann (2001), na Argentina, Sabatini
(1998) e Hidalgo (2004), no Chile, e Caldeira (2000), em So Paulo,
tm analisado essa nova realidade urbana de excluso social e
segregao espacial.

Nos anos 1990, a rea Metropolitana de Santiago (AMS), assim como


as outras grandes regies metropolitanas do Cone Sul Americano, viu

21

Santiago se refere sempre, nesta Tese, cidade de Santiago do Chile.

54

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

o nmero de urbanizaes fechadas22 crescer, tanto em tamanho como


em nmero de moradias. Esse aumento do nmero de urbanizaes
fechadas teve impactos significativos, tanto na estrutura urbana das
cidades

onde

foram

implantadas,

quanto

na

estrutura

urbana

metropolitana.

A proliferao dos condomnios e bairros fechados (primeiro na regio


metropolitana de Santiago e atualmente em outras capitais regionais)
aconteceu somente durante a dcada de 1990, mas ainda de maneira
moderada. Apenas a partir do ano 2000, grandes empreendimentos
imobilirios, com mais de mil unidades habitacionais, comearam a
aparecer no contexto chileno.

Os condomnios e bairros fechados que vm se consolidando em


Santiago

nas

ltimas

duas

dcadas

tm

tipologias

bastante

diferenciadas: vo desde pequenas glebas com at cinco casas


unifamiliares, at grandes glebas com mais de cem unidades. (...)
essas ltimas so entendidas como urbanizaes fechadas, verdadeiras
fortalezas, orientadas geralmente a segmentos mdios que dispem no
seu interior de uma oferta de bens e servios que lhes brinda uma

22

Tanto os estudiosos chilenos quanto os argentinos usam de forma genrica o termo

urbanizaciones cerradas para designar bairros, loteamentos ou mesmo condomnios


fechados. O

termo

urbanizao fechada ser usado para designar espaos

privatizados das reas urbanas metropolitanas tanto de Santiago quanto de Buenos


Aires.

55

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

relativa autonomia com relao ao resto da cidade. (Hidalgo et al.


2006:75)

O modelo de cidade cercada identificado por Hidalgo, Borsdorf e


Snchez (2006) caracteriza-se tambm pela presena de smbolos dos
novos padres de consumo, como os malls, os grandes hipermercados
ou grandes edifcios de servios os artefatos da globalizao23
(Mattos 2002).

Nos ltimos dez anos, com a ampliao e construo de novas vias de


trfego rpido na regio metropolitana de Santiago, as urbanizaes
fechadas esto sendo implantadas em reas cada vez mais distantes
do centro de Santiago e em glebas cada vez maiores.

A elite concentra-se em uma rea de crescimento em forma de cone,


que une o centro histrico periferia em um nico sentido geogrfico
(Sabatini et al. 2004), como observado por Villaa (2001) para a
RMSP.

Os investimentos pblicos em infra-estrutura, ainda bastante tmidos,


so contrapostos aos grandes investimentos privados nas reas
internas s urbanizaes fechadas, como rede de gua, rede de esgoto
23

Os artefatos da globalizao delineados por Mattos so os vrios smbolos da cidade

global que possuem pouca identidade com o local onde so construdos e se


assemelham em todo o mundo: malls, hipermercados, aeroportos, lojas do Mac
Donald, Strabucks, Seven Eleven, etc

56

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

e sistema virio. Em 2006, foi inaugurada uma estrada privada


denominada Caminho Andino unindo o setor Chicureo (municpio de
Colina) com o setor La Dehesa (municpio de Lo Barnechea). Esta
estrada construda por investidores privados, e com o apoio do
Ministrio

da

Habitao

do

Urbanismo,

dever

ser

usada

exclusivamente pelos proprietrios de glebas nos bairros projetados e


incorporados pela Imobiliria Manquehue em Chicureo.

Paralelamente

aos

grandes

investimentos

em

infra-estrutura,

comeam a ser implantados novos bairros fechados com grandes


dimenses, como o Piedra Roja, que pretende ser uma cidade
fechada, com um total de 12.000 habitaes e oferecendo todos os
servios

necessrios

populao

residente

(pequeno

comrcio,

servios, escolas, universidades, shopping centers)

A transformao econmica ao neoliberalismo levou para uma poltica


de desregulamentao que liberou o mercado urbano do solo, diminuiu
o planejamento urbano e fomentou a privatizao dos servios
pblicos. Nesse sentido, a transformao econmica um fator
importante que potenciou a ampliao de bairros excludos do espao
urbano da cidade tradicional, formada no decorrer do sculo XX. Nessa
dimenso deve ser considerado que os processos de mutao
territorial da globalizao reforam e amplificam a construo de certo
tipo de bairros fechados, representados no caso analisado nos mega-

57

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

projetos que exploram no seu desenho o uso de medidas de


segurana, exclusividade e uma ampla variedade de equipamentos de
uso coletivo. (Hidalgo et al. 2006:86)

Como contraponto a esses novos empreendimentos ainda se pode


observar, na rea Metropolitana de Santiago, antigos ncleos urbanos
com deficincias em quase toda a rede de infra-estrutura (gua,
esgoto, acessibilidade, etc).

No caso argentino, a rea Metropolitana de Buenos Aires (AMBA


capital federal e suas trs coroas de expanso) concentra mais de um
tero da populao argentina total.

A expanso urbana historicamente radio-concntrica resultado da


estrutura viria e ferroviria de acesso capital. Entre as dcadas de
1940

1960, com a expanso

da rede

ferroviria a preos

subsidiados, deu-se o grande boom de crescimento metropolitano,


com a expanso das reas de moradia da populao de baixa renda,
atravs do binmio lote prprio e autoconstruo (o mesmo binmio
da periferia paulistana).

A partir da dcada de 1980, o processo de expanso urbana


metropolitana passou a se basear no transporte individual, com a
consolidao de novas auto-estradas metropolitanas de trfego rpido.
Comearam a surgir, ento, as primeiras urbanizaes fechadas

58

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

suburbanas, para uso exclusivo de grupos de mdia e alta renda. Esse


novo padro residencial se consolidou e cresceu acentuadamente a
partir dos anos 1990.

Os primeiros countries e barrios privados24 surgiram como residncia


de veraneio da populao portenha, em grandes reas perifricas,
sempre associados ao lazer diferenciado, como clubes de campo ou
clubes eqestres.

A partir do final dos anos 1980, mas, sobretudo, a partir da dcada de


1990, as residncias de veraneio comearam a se transformar em
residncias definitivas. Esse novo modelo de bairro residencial se
consolidou e se expandiu intensamente na regio metropolitana. Ao
longo da ltima dcada do sculo XX, cerca de quatrocentas
urbanizaes fechadas foram implantadas na AMBA. A expanso se
deu principalmente na direo norte e oeste, ao longo do Acesso
Norte, do Acesso Oeste, da Autopista Buenos Aires La Plata e da
Autopista Ricchieri Cauelas (ao sul). Os novos bairros localizam-se
em reas numa faixa de 40 a 60 km da capital.
24

Para o caso argentino, Vidal-Koppman, 2006(1):5, explica que Genericamente todo

conjunto habitacional que posea um permetro vallado (com transparencia o sin ella),
uno o ms accesos controlados y vigilancia interna privada puede englobarse dentro
de la denominacin urbanizacin cerrada. Sin embargo, para la legislacin vigente a
nivel provincial no rigen las mismas reglamentaciones para un barrio cerrado, para un
club de campo o para un club de chacras. Existen ordenanzas y decretos provinciales
que estipulan diferencias en cuanto a su localizacin, a las dimensiones de los
parcelamientos, a las densidades, etc.

59

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

La diferencia de ambos procesos radica en principio en la distinta


condicin socio-econmica de los actores; y en segundo lugar, en la
ruptura de la continuidad del tejido urbanizado. En efecto, el nuevo
proceso

de

suburbanizacin,

denominado

urbanizacin

en

archipilago se inserta en zonas rurales, no busca en la mayora de


los casos la vecindad de las localidades urbanas existentes; por el
contrario tiende a crear un patrn de urbanizacin dispersa, como si
esta ruptura con la cuidad tradicional permitiera a ciertos grupos
sociales,

escapar

las

patologas

urbanas

existentes.25

(Vidal-

Koppmann 2006 (b):16)

Para

regio

metropolitana

de

Buenos

Aires,

Vidal-Koppmann

identifica cinco tipos diferentes de urbanizaes fechadas:

1. Os Barrios Cerrados localizados em reas urbanas, so


grandes reas fechadas com residncias unifamiliares, com
servios de infra-estrutura e algum equipamento comunitrio;

2. Os Country Clubs localizados em reas semi-urbanas ou


rurais, possuem residncias unifamiliares e tambm edifcios
coletivos. Infra-estrutura de servios completa, com 40% da

25

As citaes em espanhol sero mantidas na sua verso original.

60

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

rea total destinada ao uso coletivo, com equipamentos sociais


e esportivos26;

3. Os Condomnios - localizados em reas urbanas, com


edifcios de dois ou mais pavimentos, de uso coletivo, em reas
pequenas e com pouco equipamento coletivo de lazer;

4. os Club de Chacras localizados em reas rurais, so


grupos de residncias unifamiliares construdas em chcaras,
com infra-estrutura e servios coletivos bsicos;

5. o Pueblo Privado localizados em reas semi-rurais, so


conjuntos

de

bairros

associados

(alguns

so

temticos,

destinados a pratica do golfe ou de esportes nuticos) com


uma rea central de equipamentos comunitrios. A construo
de um pueblo privado pressupe a elaborao de um Plano
Diretor, que inclua a instalao de toda a infra-estrutura de
servios.

Como

no

caso

chileno,

alm

da

existncia

dos

condomnios

propriamente ditos, em reas urbanas e com dimenses menores,


podemos observar a proliferao de mega empreendimentos (pueblo
privado), com grandes reas, com grande oferta de equipamentos e

26

O romance Las viudas de los jueves de Claudia Piero descreve de maneira muito

interessante a vida dentro de um country club portenho.

61

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

servios, e localizados em zonas cada vez mais perifricas da rea


metropolitana.

importante

notar

que

os

empreendimentos

localizados nas zonas norte e nordeste possuem valores muito mais


altos do que os localizados nas outras regies metropolitanas, criando
aqui tambm um eixo de expanso das reas residenciais de alta
renda.

Diferente do observado em Santiago e mesmo em So Paulo, a


implantao intensiva de novas urbanizaes fechadas em reas rurais
da RMBA tem gerado um novo padro de expanso urbana em forma
de quebra-cabeas, onde fragmentos urbanos so inseridos em reas
semi-rurais.

Alm disso, esses fragmentos com caractersticas urbanas especiais


(reas de lazer, infra-estrutura urbana instalada, residncias de alto
padro, etc) so inseridos muitas vezes em cidades ou bairros pobres,
sem infra-estrutura instalada ou servios adequados. No distrito de
Pilar, por exemplo, os countries so vizinhos de reas onde 80% das
ruas so de terra, 75% das residncias no possuem rede de esgoto e
atingem uma taxa de mortalidade infantil de 20 por mil.

A moradia em bairros segregados nas principais capitais da Amrica do


Sul,

diferente

do

caso

norte-americano,

um

fenmeno

historicamente muito recente (20-30 anos). O discurso do medo e da


insegurana, sem dvida, tem um papel importante na expanso dessa

62

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

tipologia residencial segregada. Porm a importao de modelos norteamericanos de status, lifestyle e de expanso suburbana devem ser
considerados nas anlises sobre segregao.

Se levarmos esse princpio dos bairros fechados, uma primeira


aproximao faz aluso as gated communities norte-americanas.
Noutras palavras, isso levaria a afirmar que correspondem difuso de
um produto de consumo que teve xito no mercado habitacional norteamericano. At certo grau essa estimao tambm poderia ser vlida
para algumas urbanizaes surgidas na Europa que so financiadas por
investidores norte-americanos, como no caso de Viena e Berlim.
(Hidalgo et al. 2006:67)

Os bairros segregados tm impacto direto nos padres de segregao


das reas metropolitanas de Santiago, Buenos Aires ou So Paulo.

Svampa (2004) afirma que na Argentina as reas residenciais fechadas


so a materializao do processo econmico de privatizao e
polarizao social, onde os condomnios fechados ou countries so
uma forma visvel da fragmentao social. Os countries e bairros
privados so implantados como ilhas, em municpios pobres da regio
metropolitana, o que torna a relao com os vizinhos muito distante.
Svampa afirma que este um modelo de excluso e desconfiana,
onde existe liberdade hacia dentro e medo hacia fuera, ou seja,

63

CAPTULO 1
Segregao Urbana e os Condomnios Fechados

liberdade nas reas privadas intra-muros e medo nos espaos pblicos


extra-muros.

A construo de condomnios fechados para classes mdias e altas


fora das reas tradicionais de concentrao dessas classes talvez a
mais notria e extensa alterao na estrutura interna das cidades
chilenas e latino-americanas. No raro ver tais empreendimentos
surgirem prximos a reas pobres. (...) Cercas eletrificadas e guardas
armados so formas violentas de privatizao do espao pblico que
contrastam

com

entorno

imediato,

especialmente

quando

vizinhana pobre (...) Rodovias e anis rodovirios novos e


renovados tm alterado a condio de acessibilidade das cidades,
permitindo gerar extensas reas de mercado e, consequentemente,
permitindo uma certa disperso desses mega-projetos. (Sabatini et
al. 2004:69)

Sabatini afirma que, em Santiago, a proliferao dos condominios


tem tido um papel muito importante na consolidao de um novo
padro de segregao residencial, de uma macro escala para uma
micro escala, do padro centro-periferia para um padro fractal.

A partir da discusso mais geral e conceitual feita at agora, a


realidade da segregao na Regio Metropolitana de So Paulo ser
analisada nos captulos a seguir.

No acrediteis em sociedades arrebentadas. Em


verdade vos digo que todas se consertam, E se no for
com remendo da mesma cor, ser com remendo de
outra cor.

Machado de Assis
O sermo do diaboIV

65

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo
e os Condomnios Fechados

67

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

A primeira definio legal da Regio Metropolitana de So Paulo


(RMSP) aconteceu em 1967, a partir dos decretos estaduais 47.863
(de

29/03/1967),

48.162

48.163

(de

03/07/1967),

que

regulamentaram a diviso do Estado em divises administrativas e


regies metropolitanas.

Segundo a constituio estadual de 1989, Regio Metropolitana o


agrupamento

de

municpios

limtrofes

que

assuma

destacada

expresso nacional, em razo de elevada densidade demogrfica,


significativa conurbao de funes urbanas e regionais com alto grau
de diversidade, especializao e integrao scio-econmica, exigindo
planejamento integrado e ao conjunta permanente dos entes
pblicos atuantes. (Abruccio e Soares apud Bogus e Pasternak
2008:s/p)

A RMSP constituda pelo municpio de So Paulo e outros 38


municpios localizados no seu entorno que mantm alguma relao de
dependncia com o municpio plo1.

Municpio Plo refere-se ao municpio central de uma regio metropolitana, neste

caso a cidade de So Paulo. Esta uma denominao utilizada no contexto nas


anlises scio-espaciais realizadas no mbito da pesquisa Metrpole, Desigualdades
Scio-Espaciais e Governana Urbana como ser visto no item 2.2.3.

68

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

Os 39 municpios que integram a Regio Metropolitana de So Paulo


ocupam 3,24% do total do territrio do Estado (7.947 km222)
concentrando, em 2000, 48,28% da populao estadual33.

A estrutura metropolitana atual comeou a se consolidar entre 1930 e


o incio dos anos 1950, com a expanso da mancha urbanizada alm
dos limites do municpio de So Paulo, ao longo dos eixos definidos
pelas estradas de ferro: ao sul e oeste, com as estradas Santos-Jundia
e Sorocabana, predominava o uso industrial; e a leste, com a Estrada
de Ferro Central, o uso residencial.

A ampliao da infra-estrutura metropolitana, nas dcadas seguintes,


em especial as rodovias federais e estaduais, possibilitou uma
ampliao ainda maior da rea urbanizada. Entre 1950 e 1970, por
exemplo, com a construo das primeiras rodovias, os municpios de
Taboo da Serra, Embu e Itapecerica da Serra, situados ao longo da
BR-116 (ligao com o sul do pas), e Aruj e Guarulhos, ao longo da
via Dutra (ligao com o Rio de Janeiro) tiveram crescimento superior
a 600%. Diadema e So Bernardo do Campo, ao longo da Via
Anchieta, apresentaram crescimento superior a 1.000%54.

Fonte: Emplasa.

Fonte: FIBGE - Censo Demogrfico 2000.

Secretaria de Economia e Planejamento do Governo do Estado de So Paulo.

69

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

TABELA 01 Municpios da Regio Metropolitana de So Paulo


1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.

Aruj
Barueri
Biritiba - Mirim
Cajamar
Caieiras
Carapicuba
Cotia
Diadema
Embu
Embu-Guau
Ferraz de Vasconcelos
Francisco Morato
Franco da Rocha

14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
26.

Guararema
Guarulhos
Itapevi
Itaquaquecetuba
Itapecerica da Serra
Jandira
Juquitiba
Mairipor
Mau
Mogi das Cruzes
Osasco
Pirapora do Bom Jesus
Po

27.
28.
29.
30.
31.
32.
33.
34.
35.
36.
37.
38.
39.

Ribeiro Pires
Rio Grande da Serra
Salespolis
Santa Isabel
Santana de Parnaba
Santo Andr
So Bernardo do Campo
So Caetano do Sul
So Loureno da Serra
So Paulo
Suzano
Taboo da Serra
Vargem Grande Paulista

MAPA 01 Municpios RMSP5

Fonte: Emplasa http://www.emplasa.sp.gov.br/portalemplasa/infomatropolitana/

rmsp/rmsp.asp - acessado em 22/03/2005.

70

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

Como vem ocorrendo no Brasil como um todo, as taxas de crescimento


populacional da regio metropolitana e do municpio plo apontam
decrscimo nas duas ltimas dcadas do sculo XX. Nos anos 80, a
taxa metropolitana de crescimento reduziu-se a menos da metade da
taxa da dcada anterior. O desaquecimento da economia no perodo, a
reduo

da

taxa

de

fecundidade

as

polticas

estaduais

de

descentralizao industrial explicam essa diminuio.

TABELA 02 - Populao e Taxas Anuais de Crescimento Geomtrico RMSP,


Municpio de So e demais municpios
1940, 1950, 1960, 1970, 1980, 1991 e 2000
RMSP
ANO

Populao

1940
1950

So Paulo

Taxa de
crescimento
Anual ( %)

Populao

1.568.045

2.662.786

5,44

1960

4.739.406

1970

8.139.705

1980

Demais municpios

Taxa de
crescimento
Anual (%)

Populao

Taxa de
crescimento
Anual ( %)

1.326.261

214.784

2.198.096

5,18

464.690

8,02

5,93

3.761.446

5,58

957.960

6,80

5,56

5.924.612

4,65

2.215.093

9,76

12.588.745

4,46

8.493.217

3,67

4.095.528

6,34

1991

15.444.941

1,88

9.646.185

1,16

5.798.756

3,21

2000

17.879.997

1,64

10.435.546

0,88

7.444.451

2,81

Fonte: FIBGE Censos Demogrficos 1940, 1950, 1960, 1970, 1980, 1991 e 2000.

Conforme mostram as tabelas 03 e 04, do total de 39 municpios, 8


(20%) cresceram a taxas muito altas, superiores a 6% entre 1970 e
2000. Outros 11 municpios (28%) cresceram com taxas mdias
superiores a 5%. Cabe lembrar que a taxa mdia para o pas foi de
2,02% e para o Estado de So Paulo de 2,48% para o mesmo perodo.

71

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

TABELA 03 Populao Municpios da RMSP - 1970, 1980, 1991 e 2000


Populao Total - Ano
Brasil e Municpio
1970

1980

1991

2000

Brasil

93.134.846

119.011.052

146.825.475

169.872.856

Estado de So Paulo

17.770.975

25.042.074

31.588.925

37.032.403

Aruj
Barueri
Biritiba-Mirim

9.571

17.487

37.622

59.185

37.808

75.338

130.799

208.281

9.033

13.374

17.833

24.653

Caieiras

15.563

25.156

39.069

71.221

Cajamar

10.355

21.942

33.736

50.761

Carapicuba

54.873

185.822

283.661

344.596

Cotia

30.924

62.948

107.453

148.987

Diadema

78.914

228.663

305.287

357.064

Embu

18.141

95.800

155.990

207.663

Embu-Guau

10.280

21.038

36.277

56.916

Ferraz de Vasconcelos

25.134

55.046

96.166

142.377

Francisco Morato

11.231

28.537

83.885

133.738

Franco da Rocha

36.303

50.794

85.535

108.122

Guararema

12.638

15.105

17.961

21.904

236.811

532.724

787.866

1.072.717

Itapecerica da Serra

25.314

60.473

93.146

129.685

Itapevi

27.569

53.442

107.976

162.433

Itaquaquecetuba

29.114

73.068

164.957

272.942

Jandira

12.499

36.043

62.697

91.807

Juquitiba

7.267

12.497

19.969

26.459

Mairipor

19.584

27.540

39.937

60.111

Mau

101.700

205.736

294.998

363.392

Mogi das Cruzes

138.751

197.935

273.175

330.241

Osasco

283.073

474.544

568.225

652.593

3.694

4.814

7.956

12.395

Po

32.373

52.787

76.302

95.801

Ribeiro Pires

29.048

56.530

85.085

104.508

Rio Grande da Serra

8.397

20.091

29.901

37.091

Salespolis

9.557

10.657

11.359

14.357

17.161

29.013

37.975

43.740

Guarulhos

Pirapora do Bom Jesus

Santa Isabel
Santana de Parnaba

5.390

10.098

37.762

74.828

Santo Andr

418.826

553.077

616.991

649.331

So Bernardo do Campo

201.662

425.611

566.893

703.177

So Caetano do Sul

150.130

163.086

149.519

140.159

12.199

So Loureno da Serra
So Paulo

5.924.612

8.493.217

9.646.185

10.435.546

Suzano

55.460

101.056

158.839

228.690

Taboo da Serra

40.945

97.656

160.084

197.644

15.870

32.683

8.139.705

12.588.745

15.444.941

17.879.997

Vargem Grande Paulista


TOTAL RMSP

Fonte: FIBGE Censos Demogrficos 1970, 1980, 1991 e 2000.

72

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

TABELA 04.A - Taxas Anuais de Crescimento Geomtrico


Municpios da RMSP 1970, 1980, 1991 e 2000
Taxa Geomtrica de Crescimento Anual no Perodo
(% ao Ano)

Brasil e Municpio
1970 a 1980

1980 a 1991

1991 a 2000

1970 a 2000

Brasil

2,48

1,93

1,63

2,02

Estado de So Paulo

3,49

2,13

1,78

2,48

Aruj

6,21

7,21

5,16

6,26

Barueri

7,14

5,14

5,31

5,85

Biritiba-Mirim

4,00

2,65

3,66

3,40

Caieiras

4,92

4,08

6,90

5,20

Cajamar

7,80

3,99

4,64

5,44

12,97

3,92

2,19

6,32

Carapicuba
Cotia

7,37

4,98

3,70

5,38

Diadema

11,23

2,66

1,76

5,16

Embu

18,11

4,53

3,23

8,47

Embu-Guau

7,42

5,08

5,13

5,87

Ferraz de Vasconcelos

8,15

5,20

4,46

5,95

Francisco Morato

9,77

10,30

5,32

8,61

Franco da Rocha

3,42

4,85

2,64

3,70

Guararema

1,80

1,59

2,23

1,85

Guarulhos

8,45

3,62

3,49

5,16

Itapecerica da Serra

9,10

4,01

3,75

5,60

Itapevi

6,84

6,60

4,64

6,09

Itaquaquecetuba

9,64

7,68

5,75

7,75

11,17

5,16

4,33

6,87

Juquitiba

5,57

4,35

3,18

4,40

Mairipor

3,47

3,44

4,65

3,81

Mau

7,30

3,33

2,34

4,34

Mogi das Cruzes

3,62

2,97

2,13

2,93

Osasco

5,30

1,65

1,55

2,82

Pirapora do Bom Jesus

2,68

4,67

5,05

4,12

Po

5,01

3,41

2,56

3,68

Ribeiro Pires

6,88

3,79

2,31

4,36

Rio Grande da Serra

9,12

3,68

2,42

5,08

Salespolis

1,10

0,58

2,64

1,37

Santa Isabel

5,39

2,48

1,58

3,17

Santana de Parnaba

6,48

12,74

7,89

9,16

Santo Andr

2,82

1,00

0,57

1,47

So Bernardo do Campo

7,76

2,64

2,42

4,25

So Caetano do Sul

0,83

-0,79

-0,72

-0,23

Jandira

So Loureno da Serra

So Paulo

3,67

1,16

0,88

1,90

Suzano

6,18

4,20

4,13

4,84

Taboo da Serra

9,08

4,60

2,37

5,39

8,36

4,46

1,88

1,64

2,66

Vargem Grande Paulista


TOTAL RMSP

Fonte: FIBGE Censos Demogrficos 1970, 1980, 1991 e 2000.

73

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

Os municpios de So Loureno da Ser e Vargem Grande Paulista so


desmembramentos dos municpios de Itapecerica da Serra e Cotia,
respectivamente. As taxas anuais de crescimento considerando-se os
municpios sem o desmembramentos seriam:

TABELA 04.B - Taxas Anuais de Crescimento Geomtrico


Municpios da RMSP 1970, 1980, 1991 e 2000
Taxa Geomtrica de Crescimento Anual no Perodo
Municpios

(% ao ano)
1970 a 1980 1980 a 1991 1991 a 2000 1970 a 2000

Vargem Grande + Cotia

7,37

6,30

4,40

So Loureno + Itapecericada
9,10
4,01
4,79
Fonte: FIBGE Censos Demogrficos 1970, 1980, 1991 e 2000.

6,08
5,91

Destaca-se Santana do Parnaba, municpio na regio oeste

onde

desde os anos 1970 foram implantados vrios loteamentos fechados


(como Tambor) para mdia e alta renda, que fizeram com que seu
crescimento fosse exponencial. Aps a implantao de Tambor, em
1974, o municpio de Santana do Parnaba j cresceu quase 14 vezes,
saltando de 5.390 moradores, em 1970, para 74.828 em 2000. Entre
1970 e 1980, o municpio cresceu a uma taxa de 6,48 (contra 3,67 de
So Paulo). Entre 1980 e 1991 a uma taxa de 12,74 (contra 1,16) e
entre 1991 e 2000 a uma taxa de 7,89 (contra 0,88 da capital).

MAPA 02 Expanso da Mancha Urbana da RMSP - 1881/1995

74

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

Fonte: PMSP - http://www9.prefeitura.sp.gov.br/sempla/mm4/index.php

Para o municpio de So Paulo, Pasternak e Baltrusis analisam o


incremento populacional em funo da maior ou menor proximidade do
ncleo central:

(...) no se distribui de forma uniforme pelo tecido urbano: desde


1980 as taxas de crescimento populacional nos anis centrais vm
sendo negativas. Todo o acrscimo populacional aloca-se na periferia.
Entre 1996 e 2000, os 3 anis centrais perderam

quase 46 mil

pessoas, e os anis exterior e perifrico ganharam mais de 600 mil


habitantes. Os moradores mais pobres so impelidos para regies cada
vez mais distantes, tanto para o entorno da capital como para as
cidades limtrofes. A polarizao social, visvel a olho nu, ganha novos

75

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

contornos: a pobreza se espalha por todo o tecido municipal, enquanto


que as classes mais abastadas se concentram em verdadeiros enclaves
de riqueza, sobretudo na regio sudoeste da capital. As demais
camadas sociais se distribuem de forma espraiada, empobrecendo em
direo da periferia. (2003:86).

A populao do municpio de So Paulo que representava 73% do total


metropolitano em 1970 caiu para 58% em 2000. A queda de
crescimento populacional foi acompanhada pela

descentralizao

produtiva e pela desindustrializao da cidade de So Paulo.

TABELA 05 - Municpio de So Paulo.


Taxas de crescimento populacional por anel, 1960-2000
Anel / Perodo

1960-1970

1970-1980

1980-1991

1991-1996

1996-2000

Central

0,72

2,23

-0,91

-2,79

-1,22

Interior

0,08

1,26

-1,14

-2,43

-1,05

Intermedirio

2,79

1,28

-0,68

-1,44

-0,07

Exterior

5,52

3,13

0,86

-0,51

0,84

Perifrico

12,9

7,42

3,09

2,48

2,91

Total

4,79

3,67

1,16

0,4

1,48

Fonte: Pasternak & Bgus 1998.

Na dcada de 1990, a tendncia de queda da participao da RMSP na


renda seria atenuada em funo das mudanas tecnolgicas e
organizacionais, da reestruturao produtiva, da concentrao do setor
financeiro e de servios e da entrada de investimento estrangeiro. Esta
reestruturao afetaria mais a economia do municpio de So Paulo,

76

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

pelo fortalecimento de sua posio como centro de comando da


economia nacional e de seu papel na articulao com a economia
mundial. Houve expanso das atividades comerciais e de servios,
permitindo a gerao de emprego e renda, que contrabalanariam as
perdas no setor industrial. (Diniz e Diniz 2004:65)

No municpio de So Paulo, ncleo da economia brasileira, houve um


forte impacto da globalizao econmica sobre a estrutura dos
empregos. Este impacto evidenciado pelo decrscimo dos empregos
formais, pela significativa redistribuio dos empregos entre os setores
da atividade econmica (indstria, comrcio e servios), e pela
significativa alterao da espacialidade dos empregos no territrio da
cidade.

De fato, de 2,41 milhes de empregos em 1996, So Paulo passou a


ter quase 2,27 milhes de empregos formais em 2001, ou seja, um
decrscimo de mais de 140 mil empregos formais, correspondendo
diminuio de 5,83 % no perodo de cinco anos.

A queda no emprego industrial, nos anos 1980 e 1990, foi compensada


com o aumento de vagas nas demais atividades6, especialmente no
setor de servios. Esse foi o setor que melhor se adaptou nova
realidade

do

sub-emprego

trabalhistas.
6

Ver Cano & Negri 1996.

da

informalidade

nas

relaes

77

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

TABELA 06 - Populao ocupada em 1996 e 2001, por setor de atividade (o


setor servios inclui servios financeiros)
1996

2001

% 1996

% 2001

Indstria

797.705

524.944

33,12

23,14

Comrcio

490.828

515.756

20,38

22,74

Servios

1.118.207

1.225.649

46,42

54,03

Total

2.408.736

2.268.350

100,00

100,00

Fonte: Tabulaes especiais Seade - Dados brutos RAIS/CEMPRE (Moreira Lima e Moreira 2007)

Decresceu o setor industrial cujos empregos formais eram quase 798


mil em 1996 e passaram cerca 525 mil em 2001, ou seja, quase 273
mil empregos formais a menos na indstria, correspondendo a uma
perda de 34 % no perodo de 5 anos.

A RMSP e mais especificamente a cidade de So Paulo tm mantido


sua relevncia no contexto econmico brasileiro, principalmente
atravs da oferta de servios especializados, da concentrao de
empresas

atividades

do

setor

financeiro7

como

local

de

implantao das sedes administrativas dos grandes grupos nacionais e


internacionais das mais diversas reas (engenharia, informtica,
consultoria, empresas areas, comrcio internacional, etc).

A RMSP concentrou 44% dos depsitos e 41% das aplicaes do sistema financeiro

brasileiro em 2000. (Diniz & Diniz 2004:73)

78

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

E como decorrncia da grande concentrao populacional e de renda


e do grande fluxo de pessoas, desenvolve-se tambm uma grande
concentrao

de

servios

educacionais,

mdicos,

de

hotelaria,

restaurantes, lazer e diverso, formando um aglomerado que se autoalimenta e se automultiplica. (Diniz & Diniz 2004:74)

Com o incremento populacional nos demais municpios metropolitanos


e a manuteno do municpio de So Paulo como principal gerador de
renda e emprego, os deslocamentos dirios da populao na RMSP tm
importncia

abrangncia

espacial

cada

vez

maiores.

Os

deslocamentos so orientados por diversos motivos: trabalho, estudo,


sade, consumo, lazer, negcios, etc. Esse ir e vir constitui elemento
integrante da realidade metropolitana e reflete suas desigualdades
sociais e espaciais. A questo da mobilidade essencial para
estruturao da dinmica metropolitana. Enquanto a populao de
rendas mdia e alta utiliza o transporte individual, as camadas mais
pobres utilizam o transporte coletivo.

79

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

MAPA 03 Sistema Rodovirio RMSP8

Se nos anos 1930-1950 a ferrovia foi o elemento estruturador da


atividade industrial, nas ltimas dcadas a presena da ferrovia
representa a possibilidade de ligao entre a casa e local de trabalho
8

Fonte: Secretaria de Economia e Planejamento/IGC e Secretaria de Transportes/DER.

80

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

para as camadas populares dentro da RMSP. O trem interliga os


municpios de Caieiras, Franco da Rocha e Francisco Morato (norte)
Osasco, Carapicuba, Barueri, Jandira e Itapevi (oeste), So Caetano
do Sul, Santo Andr, Mau e Ribeiro Pires (sudeste), Ferraz de
Vasconcelos, Po, Suzano, Itaquaquecetuba, Mogi das Cruzes e
Guararema (leste). A rede ferroviria metropolitana, embora precria e
insuficiente, garante a mobilidade no espao da metrpole para a
populao de baixa renda.

A crescente motorizao da populao aumentou a demanda por vias e


espaos de circulao em todo o contexto metropolitano. A ampliao
da rede viria e rodoviria metropolitana possibilitou o deslocamento
de moradores para municpios cada vez mais distantes do ncleo
central

metropolitano

original.

expanso

dos

condomnios

loteamentos fechados perifricos como local de moradia das classes


mdias e altas est diretamente associada ao aumento da mobilidade
dessas camadas da populao metropolitana.

2.1. Condomnios X Loteamentos:


Normatizao e Histrico
Ao analisarmos a configurao urbana das grandes cidades brasileiras,
podemos verificar que a proliferao dos condomnios horizontais

81

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

fechados tambm representa a disseminao dos enclaves residenciais


observados nos Estados Unidos, em Santiago ou em Buenos Aires. O
caso paulistano e mesmo brasileiro possui algumas peculiaridades
relativas,

sobretudo,

caracterizar

os

legislao

condomnios

existente.

fechados,

Cabe

inicialmente

diferenciando-os

dos

loteamentos e loteamentos fechados.

O loteamento a principal tipologia de parcelamento do solo urbano


brasileiro. Desde 1979, todo o parcelamento de solo urbano regido
pela lei federal n 6.766. A lei federal define que o parcelamento do
solo

urbano

poder

ser

feito

mediante

loteamento

ou

desmembramento de glebas. Todos os parcelamentos de solo devem


incluir vias pblicas e reas livres e de lazer tambm pblicas.

O loteamento, segundo o artigo 2 a subdiviso de gleba em lotes


destinados edificao, com abertura de novas vias de circulao, de
logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao das
vias existentes. 9 (lei federal n 6.766/79)

O artigo 22 determina que desde a data do registro do loteamento,


passam a integrar o domnio do Municpio as vias e praas, os espaos
livres e as reas destinadas a edifcios pblicos e outros equipamentos

Todas as leis federais podem ser encontradas na integra no site do Senado Nacional -

http://www6.senado.gov.br/sicon/PreparaPesquisa.action.

82

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo." (lei federal


n 6.766/79)

A caracterizao de um loteamento, segundo Ferreira, a de um


parcelamento de terra em lotes, fazendo-se necessria a abertura ou
prolongamento de logradouro pblico10 para os quais tenham
testada. (1999:1235)

importante destacar que alm das reas destinadas ao uso


institucional, de lazer e reas verdes (praas e espaos verdes), todas
vias abertas a partir da implementao de um loteamento so vias
pblicas.

O condomnio fechado, por outro lado, o conjunto residencial de


composto de edifcios e/ou casas, geralmente cercado, com acesso
controlado, e cujos moradores dividem equipamentos comunitrios.
(Ferreira 1999:523)

A lei federal n 4.591, de 16/12/1964, j normatizava o condomnio


horizontal de casas trreas ou assobradadas como forma de uso e
ocupao do solo. Em seu artigo 8, a lei define que em relao s
unidades

autnomas

que

se

constituem

em

casas

trreas

ou

assobradadas, ser discriminada a parte do terreno ocupada pela


edificao e tambm aquela eventualmente reservada como de

10

Grifo do autor.

83

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

utilizao exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a


frao

ideal de

todo

terreno

corresponder s unidades;

de

partes comuns11, que

sero discriminadas as reas que se

constiturem em passagem comum para as vias pblicas ou para as


unidades entre si.

Neste tipo de parcelamento, s unidades autnomas (casas trreas ou


sobrados) est vinculado o terreno e toda a rea parcelada de
propriedade dos condminos.

Diferente dos loteamentos fechados, que so parcelamentos comuns,


de lotes, com cercas ou muros que impedem a circulao pblica no
interior de determinada rea, os condomnios horizontais fechados so
parcelamentos fechados que incluem a construo das residncias e
outros edifcios na sua implantao. As vias e reas comuns dos
loteamentos fechados so, na verdade, pblicas. J as vias e reas
coletivas dos condomnios so realmente privadas e de uso exclusivo e
coletivo dos condminos (como ocorre com as reas coletivas em um
condomnio vertical).

Desdobramentos da lei de parcelamento do solo, como o fechamento


de loteamentos ou a regulamentao das tipologias habitacionais dos
condomnios fechados, por se tratar de assunto local, so de

11

Grifo do autor.

84

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

responsabilidade dos municpios, que devem acrescentar diretrizes s


normatizaes federais j existentes.

O fechamento dos loteamentos tem sido feito atravs de leis


municipais especficas, que autorizam o fechamento de determinada
rea ou bairro de forma provisria. Os municpios definem, em geral,
que aps o fechamento de determinada rea, a manuteno das vias e
da infra-estrutura instalada passa a ser de responsabilidade exclusiva
dos moradores e no mais do poder pblico. Esse artifcio faz com que
muitas administraes municipais considerem o fechamento de bairros
uma forma de economia para os cofres pblicos.

Existe atualmente uma intensa discusso entre os juristas e tcnicos


responsveis

pelo

registro

imobilirio

no

Brasil

em

relao

constitucionalidade ou no do fechamento dos loteamentos. Alguns


argumentam que a busca por segurana justificativa suficiente, e
outros que a privatizao de reas e espaos pblicos inadmissvel12.

Outra discusso muito importante atualmente entre os juristas se a


busca por segurana pode ou no sobrepujar o direito mobilidade.
Quando pensamos em enormes glebas, onde determinada comunidade
consegue autorizao para fechar suas ruas e privatizar as vias de
circulao e espaos pblicos existentes em seu interior, uma enorme

12

Para mais informaes sobre essa questo ver Rossit 2005, Souza Netto 1999 e

Freitas s/d.

85

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

parcela da populao fica privada de usar esses espaos pblicos


(ruas, praas, largos, etc).

Apesar dos loteamentos fechados serem representativos de um tipo de


segregao espacial, especialmente em reas mais perifricas da
regio metropolitana, a anlise apresentada e discutida a seguir diz
respeito unicamente aos condomnios horizontais fechados.

Os condomnios fechados so um fenmeno mais recente do que os


loteamentos fechados, porm representam uma tipologia habitacional
importante e muito difundida na RMSP. Entre maro de 1992 e
dezembro de 2005, foram lanados 1.140 condomnios horizontais13.
Caractersticas como tamanho das unidades, nmero de casas, reas
coletivas variam muito e servem para mostrar a especificidade dessa
tipologia e a necessidade de uma anlise especfica do fenmeno.

Parte do que hoje conhecemos como condomnios fechados na Regio


Metropolitana de So Paulo (e no Brasil, de modo geral) so na
verdade grandes loteamentos fechados (como o caso de Alphaville e
Tambor, em Barueri e Santana do Parnaba, e a Granja Viana, em
Cotia), desenvolvidos, a partir dos anos 1970, como reas para
moradia das classes mdias e altas.

13

Todos os dados relativos aos condomnios horizontais analisados nesta Tese foram

cedidos pela EMBRAESP (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimnio).

86

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

Esses loteamentos fechados foram implantados em reas perifricas,


em municpios como Barueri, Santana do Parnaba e Cotia, gerando,
como j foi visto, novas reas de expanso da cidade e da regio,
principalmente em direo a oeste (sudoeste/noroeste), regies at
ento pouco urbanizadas.

No incio dos anos 1990, pode-se observar o aparecimento dos


condomnios fechados propriamente ditos na Regio Metropolitana de
So Paulo. Esse aparecimento foi seguido por um aumento gradual dos
lanamentos, que vem se intensificando nos ltimos cinco anos.

No caso especfico do municpio de So Paulo, a Lei de Vilas, de


1994,

possibilitou

instalao

indiscriminada

de

pequenos

condomnios horizontais em todas as zonas de uso residencial da


cidade.

Os loteamentos e condomnios fechados, como no caso chileno e


argentino, tm sido historicamente associados a grandes reas, com
unidades residenciais de alto padro (com pelo menos trs dormitrios
e dois banheiros), com vastas pores de reas livres e de lazer de uso
coletivo. Ao longo das ltimas duas dcadas, esse quadro mudou e,
hoje, os novos condomnios fechados possuem caractersticas novas e
distintas como tamanho da gleba, localizao, tamanho das unidades
residenciais, presena de servios e reas coletivas, etc, como ser
visto no Item 5. Uma hiptese que a preocupao com conforto foi

87

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

suplantada

pela

necessidade

de

segurana

pelo

status

que

representaria morar nesta tipologia. (Pasternak e Bogus 2003).

2.2. Segregao Urbana na RMSP


2.2.1. Segregao Fractal
Na ltima dcada, vrios autores tm analisado a questo da
segregao espacial nas metrpoles brasileiras e em especial na
Regio Metropolitana de So Paulo atravs das mudanas na economia
geradas pela globalizao (Ribeiro 2005, Diniz & Diniz 2004, Caldeira
2000, Pasternak & Bgus 2003 e 2007 e Villaa 2001 entre outros)

reestruturao

produtiva

gerada

pela

globalizao

incluiu

desindustrializao e a conseqente diminuio da oferta de empregos


industriais, o aumento da importncia do setor de servios na dinmica
econmica metropolitana e o aumento da informalidade no mercado de
trabalho. A nova estrutura social gerada por esta reestruturao, em
especial nas grandes metrpoles, estaria dividida entre uma minoria
de profissionais altamente qualificados e bem remunerada e uma
maioria

de

trabalhadores

menos

qualificados,

como

secretrias,

faxineiros e trabalhadores de manuteno, configurando uma estrutura


social no formato de ampulheta, com a eliminao gradual das classes
mdias.

88

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

Apesar de no ser consenso entre os estudiosos, muitos trabalhos tem


sido desenvolvidos analisando o rebatimento dessa nova estrutura
social na configurao do espao metropolitano, sobretudo no que diz
respeito segregao espacial.

Desde sua publicao em 200014, a tese defendida por Teresa Caldeira


de

que

consolidao

dos

enclaves

fortificados

no

contexto

metropolitano consolidou um padro fractal de segregao espacial,


tem sido muito utilizada nos trabalhos acadmicos14 recentes sobre
segregao residencial.

Como acredito que o modelo de segregao fractal sozinho no o


que melhor explica o processo de segregao metropolitano, num
primeiro momento ser analisada a discusso proposta por Caldeira.
Sero

apontadas

algumas

questes

principais

que

devero

ser

discutidas mais a frente, a partir da pesquisa feita sobre os


condomnios na RMSP.

Os enclaves fortificados so apontados por Caldeira como o principal


instrumento do novo padro fractal de segregao espacial que vem se
configurando na Regio Metropolitana de So Paulo desde meados da
dcada de 1980. Trata-se de espao privatizados, fechados e
monitorados para residncia, consumo, lazer e trabalho. (2000:211)

14

Pereira 2006, Ueda 2006, Sposito 2006 e outros.

89

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

A autora afirma que a disseminao desses enclaves, em So Paulo e


mesmo em outras metrpoles mundiais, est diretamente ligada ao
discurso do medo, da falta de segurana pblica nas grandes cidades
contemporneas e busca por solues privadas de segurana, sobre
as quais os moradores tenham total domnio.

O crescimento do crime violento em So Paulo desde meados dos


anos 80 gerou medo e uma srie de novas estratgias de proteo e
reao, dentre as quais a construo de muros a mais emblemtica
(...)

elas

estabelecem

diferenas,

impe

divises

distncias,

constroem separaes, multiplicam regras de evitao e excluso e


restringem os movimentos. (2000:9)

Para se proteger, elas tm de confiar em seus prprios meios de


isolamento, controle, separao e distanciamento. Ou seja, para se
sentirem seguras, elas tm de construir muros. (2000:98)

A expanso dos servios de segurana privada em So Paulo nos


ltimos anos no pode ser associada exclusivamente nem ao aumento
do crime e do medo, nem a disfunes da polcia e do sistema
judicirio. O crescimento

da indstria da segurana (tanto de

equipamentos quanto de servios) uma caracterstica das sociedades


ocidentais em geral, e no algo especfico de So Paulo. Na verdade,
segurana hoje uma mercadoria vendida no mercado sob formas
cada vez mais sofisticadas e variadas. (...) A segurana privada

90

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

tornou-se um elemento central do novo e j muito difundido padro de


segregao urbana baseado em enclaves fortificados. (2000:195-196)

Entre

as

principais

caractersticas

nas

novas

reas

residenciais

segregadas apontadas por Caldeira esto sua localizao perifrica e


tambm sua destinao exclusiva s classes mdias e altas, alm da
negao do espao pblico como local de convivncia entre diferentes.

O novo padro de segregao urbana baseado na criao de enclaves


fortificados representa o lado complementar da privatizao da
segurana e transformao das concepes do pblico. (...) Os
enclaves fortificados que esto transformando cidades contemporneas
como So Paulo exemplificam a emergncia de um novo padro de
organizao das diferenas sociais no espao urbano. um modelo
que vem sendo empregado pelas classes mdias e altas nos mais
diversos pases, gerando um outro tipo de espao pblico (...) Diversas
caractersticas de projeto so modernistas, e os enclaves normalmente
se localizam nos subrbios, onde as classes mdias j vem se isolando
h um bom tempo em vrias partes do mundo. Porm, o novo modelo
de segregao separa grupos sociais de uma forma to explcita que
transforma a qualidade do espao pblico. (...) Por serem espaos
fechados cujo acesso controlado privadamente, ainda que tenham
um uso coletivo e semipblico, eles transformam profundamente o
carter do espao pblico. Na verdade, criam um espao que contradiz

91

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

diretamente os ideais de heterogeneidade, acessibilidade e igualdade


que ajudaram a organizar tanto o espao pblico moderno quanto as
modernas democracias. Privatizao, cercamentos, policiamento de
fronteiras e tcnicas de distanciamento criam um outro tipo de espao
pblico: fragmentado, articulado em termos de separaes rgidas e
segurana

sofisticada,

no

qual

desigualdade

um

valor

estruturante. (2000:11-12)

A expanso de reas residenciais destinadas s elites metropolitanas


em municpios como Barueri e Santana do Parnaba, a noroeste da
RMSP, tambm apontada por Caldeira como uma das mudanas na
estrutura espacial da metrpole ligada proliferao dos enclaves
residenciais.

Pela primeira vez na histria da So Paulo moderna, moradores ricos


esto deixando as regies centrais da capital para habitar regies
distantes. Embora a riqueza continue geograficamente concentrada, a
maioria dos bairros centrais de classe mdia e alta perdeu populao
no perodo 1980-1996, enquanto a proporo de moradores mais ricos
aumentou substancialmente em alguns municpios no noroeste da
regio metropolitana e em distritos no sudoeste da cidade habitados
anteriormente por pessoas pobres. (2000:231)

A concentrao dos condomnios nas reas metropolitanas perifricas


deve-se

tambm

necessidade

de

grandes

glebas

para

sua

92

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

implantao. condomnios fechados no so construdos nos bairros


centrais tradicionais, j que requerem grandes lotes que s so
acessveis em reas no muito adensadas (2000:243)

Como consequncia da expanso metropolitana, a autora identifica a


diminuio da importncia da centralidade na estruturao do espao
urbano.

O impacto mais importante dos enclaves fortificados parece ser


exatamente este: eles alteram o princpio de centralidade que sempre
organizou o espao da cidade. Depois da abertura rumo periferia nos
anos 40 (inspirada por Haussmann), o investimento atual nas outer
cities e nos enclaves provavelmente a mudana mais radical no
espao construdo, mudana que inaugura um novo padro de
segregao. (2000:338)

Com o aumento das desigualdades sociais gerado pela economia


globalizada, Caldeira afirma que a fragmentao espacial tem se
consolidado em funo do desejo de auto-segregao das classes
sociais.

Apesar de especificidades, So Paulo e Los Angeles so hoje mais


socialmente desiguais e mais dispersas do que costumavam ser, e
muitas das mudanas de seus espaos urbanos esto causando
separao entre grupos sociais, que esto cada vez mais confinados a

93

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

enclaves

homogneos.

materiais

quanto

Privatizao

simblicas)

fronteiras

fragmentam

rgidas

continuamente

(tanto
o

que

costumavam ser espaos mais abertos, e servem para manter os


grupos separados. (2000:339)

Dessa forma, a proliferao dos enclaves fortificados, em todas as suas


configuraes (e no apenas os condomnios fechados), estaria
gerando espaos cada vez mais segregados, estabelecendo fronteiras
materiais e simblicas, e consolidando um padro de segregao
espacial urbano fractal.

2.2.2. A Segregao Regionalizada


Como contraponto ao padro fractal de segregao delineado por
Caldeira, Villaa (2001) ao analisar o espao intra-urbano de vrias
metrpoles brasileiras (Rio de Janeiro, So Paulo, Belo Horizonte,
Salvador, Recife e Porto Alegre), identifica para a Regio Metropolitana
de So Paulo um eixo histrico de expanso dos locais de moradia e
servios para as classes de alto poder aquisitivo.

Entre as principais afirmaes feitas por Villaa, destaca-se a de que


A conscincia de que a segregao processo, tendncia, pois
fundamental. (2001:149) No intuito de definir o processo de

94

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

segregao na RMSP, o autor faz uma anlise histrico-espacial que


deve ser entendida em sua complexidade.

Tambm para Villaa, a definio de um padro de segregao


baseado no binmio centro rico versus periferia pobre insuficiente
para explicar a configurao espacial metropolitana contempornea.

Analisando a evoluo do espao urbano metropolitano, Villaa mostra


que desde o final do sculo XIX, os bairros destinados s elites se
encontravam na poro a oeste do tringulo histrico central.
Finalmente a oeste de depois a sudoeste, surgiam os primeiros
bairros

exclusivos

da

aristocracia

paulistana:

Campos

Elseos,

Higienpolis e avenida Paulista. A localizao desses bairros pioneiros


definiu a tendncia que, como veremos adiante, se mantm at hoje,
quando a alta burguesia atinge Aldeia da Serra, os vrios Alphavilles,
Granja Viana e Itapecerica da Serra, j fora do municpio de So
Paulo. (2001:118)

Entendendo a segregao como o processo segundo o qual diferentes


camadas ou classes sociais tendem a se concentrar cada vez mais em
diferentes regies gerais ou conjuntos de bairros da metrpole (2001142), Villaa afirma que justamente a segregao das classes
sociais, em especial atravs de seus locais de moradia, a responsvel
por estruturar os espaos metropolitanos no Brasil.

95

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

A segregao, por si s, no impede a presena de determinada classe


em reas especficas.

claro que h favelas na zona Sul do Rio e que o setor sudoeste de


So Paulo, onde se concentram as camadas de mais alta renda dessa
metrpole, pontilhado de bairros populares, os quais podem at
conter a maioria da populao em um setor de alta renda. Mais que
isso: outras classes podem estar presentes numa mesma regio geral
onde se concentram as camadas de alta renda at crescer com
velocidade maior que a velocidade de crescimento dessas camadas. Se
isso ocorrer a participao dessas classes na regio de concentrao
da classe alta aumentar. No importa, nada disso altera a tendncia
concentrao das camadas de mais alta renda naquelas regies. O
importante que o setor segregado detenha uma grande parte
talvez a maior de uma dada classe, no caso a mdia e alta
burguesia. O que determina, em uma regio, a segregao de uma
classe a concentrao significativa dessa classe mais do que em
qualquer outra regio geral da metrpole. (2001:142-143)

Talvez, justamente por isso, a opo pela moradia em bairros


fechados tenha seduzido as elites metropolitanas. Porm, mesmo a
moradia nesses enclaves se concentra de forma bastante homognea
em reas j consolidadas como de elite.

96

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

O importante entender por que os bairros das camadas de mais alta


renda tendem a se segregar (os prprios bairros) numa mesma regio
geral da cidade, e no a se espalhar aleatoriamente por toda a cidade.
Essa questo fundamental e nela est a chave para a compreenso
do processo de segregao. Se o principal mvel da segregao fosse
a busca de posio social, do status, da proteo dos valores
imobilirios, ou a proximidade a iguais, bastaria haver a segregao
por bairro (rea de forte homogeneidade interna, possvel de um
sentido de hierarquia); uns ao norte, outros a oeste, outros a leste e
outros ainda ao sul da metrpole. (...) A tendncia de os prprios
bairros se segregarem numa mesma regio geral da metrpole.
(2001:150)

Outra questo primordial em relao localizao das elites no espao


metropolitano diz respeito mobilidade. A facilidade de acesso rea
central metropolitana essencial na localizao de novos bairros
residenciais para a burguesia. O centro econmico metropolitano pode
ter se deslocado do centro histrico para o espigo da avenida Paulista
e de l para a regio da Marginal Pinheiros, porm a acessibilidade a
ele ainda fator preponderante.

espao

intra-urbano

estruturado

fundamentalmente

pelas

condies de deslocamento do ser humano, seja enquanto portador da


mercadoria fora de trabalho como no deslocamento casa/trabalho -,

97

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

seja enquanto consumidor reproduo da fora de trabalho,


deslocamento casa-compras, casa-lazer, escola, etc. (2001:20) Ou
seja,

localizao

das

diversas

atividades

cotidianas

as

possibilidades de ligao/deslocamento entre elas fundamental para


a estruturao do espao intra-urbano.

No caso de So Paulo, expanso dos bairros nobres para oeste foi


acompanhada pelo deslocamento de toda uma gama de servios e
instituies pblicas e privadas: a sede do governo do Estado saiu do
centro para os Campos Elseos e depois para o Morumbi; a assemblia
Legislativa e o quartel-general do Segundo Exrcito foram para o
Ibirapuera; a agncia do IBGE deslocou-se para o Itaim; e sedes de
bancos, empresas de informtica, etc.

Talvez o processo mais notvel de produo do espao sob o


comando das camadas de mais alta renda seja a inter-relao que elas
e seus bairros residenciais mantm com os centros principais. Quanto
mais essas camadas se concentram em determinada regio da cidade,
mais elas procuram trazer para essa mesma regio importantes
equipamentos urbanos. Quanto mais o conseguem, mais vantajosa
essa regio se torna para aquelas camadas e mais difcil se torna, para
elas, abandonar essa direo de crescimento.(2001:319)

A expanso dos bairros de moradia da elite para reas cada vez mais
distantes do centro metropolitano foi possvel devido ampliao do

98

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

sistema virio/rodovirio e das possibilidades de deslocamento entre


essas regies da metrpole.

Villaa inicia sua discusso sobe segregao urbana apontando a noo


de stio urbano como conceito til para o entendimento da produo
de reas residenciais e comerciais para as burguesias.

Milton Santos (1993,96) define o conceito de stio urbano observando


que a especulao imobiliria deriva em ltima anlise, da conjugao
de dois movimentos convergentes: a superposio de um stio social
ao stio natural e a disputa entre atividades e pessoas de dada
localizao

(...)

Criaram-se

stios

sociais,

uma

vez

que

funcionamento da sociedade urbana transforma seletivamente os


lugares, afeioando-os s suas exigncias funcionais. assim que
certos pontos se tornam mais acessveis, certas artrias mais atrativas
e, tambm, uns e outros, mais valorizados. Por isso so atividades
mais dinmicas que se instalam nessas reas privilegiadas; quanto aos
lugares de residncia, a lgica a mesma, com as pessoas de maiores
recursos buscando alojar-se onde lhes parea mais conveniente,
segundo os cnones de cada poca, o que tambm inclui a moda.
desse modo que as diversas parcelas da cidade ganham ou perdem
valor ao longo do tempo. (2001:141)

99

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

Essas

so

caractersticas

que

devero

se

analisadas

para

entendimento da expanso dos condomnios fechados na Regio


Metropolitana de So Paulo.

2.2.3. A Anlise da Segregao Espacial a partir


das Categorias Scio-Ocupacionais
Com o intuito de analisar a configurao scio-espacial da Regio
Metropolitana de So Paulo a partir de dados censitrios recentes, farei
uso dos dados e anlises feitas no mbito da pesquisa Metrpole,
Desigualdades Scio-Espaciais e Governana Urbana desenvolvida no
pelo

Observatrio das Metrpoles, em So Paulo. A pesquisa

coordenada em So Paulo pela Prof Lcia Bgus (coordenadora do


Observatrio So Paulo) e pela Prof Suzana Pasternak (vicecoordenadora nacional).

Na tentativa de contribuir para as discusses sobre os impactos sociais


e espaciais decorrentes das transformaes econmicas que vem
ocorrendo

no

Brasil,

desde

meados

de

1980,

foi criada

uma

classificao a partir de categorias scio-ocupacionais (CATs), atravs


das quais possvel captar a segmentao social nas metrpoles
brasileiras.

100

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

As categorias scio-ocupacionais, atravs das quais possvel captar


a segmentao social nas metrpoles brasileiras, foram construdas a
partir de alguns princpios gerais que se contrapem e que esto na
base da organizao da sociedade capitalista, tais como: capital e
trabalho,

grande

pequeno

capital,

assalariamento

trabalho

autnomo, trabalho manual versus no-manual e, atividades de


controle e de execuo. Tambm foi levada em considerao a
diferenciao entre setores da produo, como o Secundrio e o
Tercirio, e, finalmente, entre os ocupados no Setor Secundrio, foi
feita uma distino a partir da insero dos trabalhadores nos
segmentos modernos ou tradicionais da indstria (Ribeiro, Lago,
2000). Como resultado, foram identificadas 24 categorias, reunidas em
oito grandes grupos. ((Mamarella, Rosetta, 2007) [ver quadro I]

Entre 1991 e 2000 o Censo modificou sua forma de definir tanto o


desemprego, como o tipo de ocupao, o que dificulta a comparao
entre 1980, 1991 e 2000. (...) Assim, as cifras de ocupados entre os
anos 1980, 1991 e 2000 no so comparveis: a adoo do perodo
de uma semana, em lugar de 12 meses, pode induzir a uma ampliao
da magnitude do desemprego. De outro lado, atividades domiciliares
como ajuda a outro, trabalho para o auto consumo, etc, reduzem o
desemprego, pois passam a ser computadas.

101

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

Em 2000, modificou-se tambm a forma de classificar as ocupaes,


atravs da utilizao da CBO (Classificao Brasileira de Ocupaes) e
da CNAE (Classificao Nacional de Atividade Econmica).

Na

pesquisa, foi feito um ajuste da classificao ocupacional de 1991 com


a metodologia censitria de 2000, o que possibilita a comparao entre
estas duas datas. Para 1980, entretanto, isso no foi feito. Assim,
qualquer comparao que envolve os 20 ltimos anos do sculo XX s
poder ser feita atravs de grandes grupos, e o percentual de
populao ocupada em relao total entre estas 3 datas

no

passvel de comparao. Por isso, a anlise da evoluo das categorias


scio-ocupacionais vai se concentrar em 1991 e 2000. E deve ser
lembrado que o nmero absoluto de ocupados de 1991 no ,
rigorosamente, obtido da mesma forma que o de 2000. Mesmo assim
optou-se por analisar a evoluo, apesar desta ressalva. (Bgus &
Pasternak 2007:4)15

A taxa de crescimento da populao ocupada foi de 2,14% anuais


entre 1991 e 2000. O total de populao ocupada na RMSP aumentou
de 38,27%, em 1991, para 39,80%, em 2000.

15

A pesquisa realizada no mbito do Observatrio das Metrpoles j dura mais de dez

anos. Dessa forma, para explicar um pouco da sistemtica de tabulao e anlise dos
dados censitrios, sero usados textos e relatrios de pesquisa elaborados pelas
coordenadoras do grupo em So Paulo.

102

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

O Quadro I a seguir mostra as vinte e quatro categorias scioocupacionais definidas pela pesquisa, divididas em oito grandes
grupos.

QUADRO I Categorias Scio-Ocupacionais


Grandes Empregadores
Dirigentes

Dirigentes do Setor Pblico


Dirigentes do Setor Privado
Profissionais Autnomos de Nvel Superior
Profissionais Empregados de Nvel Superior

Pofissionais de Nvel Superior


Profissionais Estatutrios de Nvel Superior
Profissionais de Nvel Superior
Pequenos Empregadores

Pequenos Empregadores
Ocupaes de Escritrio
Ocupaes de Superviso
Ocupaes Tcnicas

Categorias Mdias
Ocupaes de Sade e Educao
Ocupaes de Segurana, Justia e Correios
Ocupaes Artsticas e Similares
Trabalhadores do Comrcio
Trabalhadores do Tercirio
Prestadores de Servios Especializados
Trabalhadores Manuais da Indstria Moderna
Trabalhadores Manuais da Indstria Tradicional
Trabalhadores do Secundrio
Tabalhadores Manuais de Servios Auxiliares
Tabalhadores Manuais da Construo Civil
Prestadores de Sevios no Especializados
Trabalhadores do Tercirio No Especializado

Empregadores Domsticos
Ambulantes e Biscateiros

Agicultores

Agricultores

Fonte: Bgus & Pasternak 2007:5

As mudanas observadas para o conjunto das cats inserem-se num


conjunto de transformaes econmicas e sociais que atingiram a
RMSP nos anos 80 e 90. Na verdade, estas transformaes emergem
de uma forte crise marcada por quedas importantes da produo
econmica e do emprego, vinculadas perda do dinamismo industrial,

103

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

reestruturao produtiva e um aumento da informalidade (em 1991


62% dos empregados possuam carteira de trabalho, enquanto que em
2000 este percentual foi de apenas 51%). Ao longo deste perodo, a
RMSP perdeu atividades industriais (a proporo de ocupados entre os
trabalhadores do secundrio era de 27,35% em 1991 e caiu para
24,01% no ano 2000) e ampliou as atividades de servio (tanto entre
os trabalhadores do tercirio, de 15,19% para 19,34%, como entre os
trabalhadores

do

tercirio

no

especializado,

de

13,71%

para

16,16%). Apesar deste incremento das atividades do setor tercirio, a


metrpole no solucionou seus problemas de desemprego, que
continuou elevado ao longo da dcada.

Em relao estrutura scio ocupacional, h indcios de dualizao,


mas no como afirmava Sassen. O topo da pirmide diminuiu (reduo
das elites dirigentes), mas o nvel imediatamente inferior teve forte
aumento

(profissionais

sofreram

ligeiro

de

nvel

decrscimo,

superior).

acompanhado

As
de

camadas

mdias

diminuio

dos

trabalhadores do secundrio, e aumento do tercirio e da base da


pirmide. Em relao renda, houve aumento de renda entre os
empregadores (pequenos e grandes) e dirigentes e profissionais de
nvel superior. Entre os ocupados das camadas mdias, o incremento
de renda foi pequeno. Entre os trabalhadores do secundrio, a renda
praticamente se manteve, enquanto entre os trabalhadores do tercirio

104

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

houve perda. De maneira geral,

o ganho de renda acompanhou a

hierarquia social.

Assim, o resultado no nem ampulheta, nem ovo. Lembra


mais um pinheirinho natalino16. (Bgus & Pasternak 2007: 1112)

Como forma de identificar e posteriormente analisar o rebatimento no


espao metropolitano das mudanas observadas na estrutura scioocupacional entre 1991 e 2000, foram utilizados dois mtodos
complementares: em primeiro lugar foi feita uma anlise fatorial das
diferenas onde, para cada uma das 812 AED (reas de Expanso dos
Dados da Amostra) da RMSP, foi identificada a diferena na proporo
entre

as

categorias

scio-ocupacionais;

partir das

diferenas

encontradas, foi elaborada uma tipologia de reas para 1991 e para


2000, possibilitando assim a comparao dessas diferenas.

Os procedimentos podem ser descritos da seguinte forma:

. Clculo das porcentagens das categorias scio-ocupacionais para


cada uma das 812 AEDs da Grande So Paulo, em 1991 e 2000;

. Clculo das diferenas entre os percentuais de 1991 e 2000, para


cada categoria em cada AED;

16

Grifo meu.

105

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

. Aplicao de Anlise Fatorial por Componentes Principais nas


diferenas de porcentagens e classificao hierrquica das mesmas.
Este procedimento permitiu a construo de uma tipologia das
mudanas em 4 clusters principais, que retratam as grandes linhas de
mudana.

. Aplicao dos mesmos procedimentos para trs dos quatro grandes


clusters acima referidos. O resultado desses procedimentos levou
construo de uma nova tipologia mais detalhada, envolvendo 10
clusters, mostrando mudanas mais detalhadas entre 1991 e 2000.
(Bgus & Pasternak 2007: 12-13)

A tipologia criada dividiu a populao metropolitana em cinco grandes


famlias: Agrcola, Popular, Operria, Mdia e Superior. Ainda de
acordo com a anlise fatorial, quatro das famlias foram subdivididas,
gerando um total de 11 famlias scio-ocupacionais: Agrcola e Agrcola
Popular; Popular; Operrio Popular, Operrio e Operrio Moderno;
Mdio Operrio, Mdio e Mdio Superior; e Superior Mdio e Superior.

Como a idia mostrar as variaes 1991/2000 de forma sucinta,


apenas

as

variaes

relativas

cinco

grandes

famlias

sero

analisada.

106

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

A Tabela 07 a seguir mostra a proporo de populao e do nmero de


AEDs por famlia, enquanto a Tabela 08 mostra a diferena entre o
nmero de AEDs e de populao entre 1991 e 2000.

As nicas famlias que aumentaram o nmero de AEDs e a proporo


no total da populao metropolitana foram a Popular (de 111 para 136
AEDs) e a Mdia (de 212 para 251 AEDS). As famlias Popular e Mdio
concentram cerca de 30% da populao metropolitana cada uma. A
famlia Superior foi a que teve a maior queda relativa no total da
populao, passando de 26,14% para 18,46%, enquanto a Popular foi
a que teve o maior crescimento, aumentando de 11,44% para 18,74%
do total de populao da RMSP.

TABELA 07 Populao maior de 10 anos por Famlia 1991-2000


N AEDs

1991

2000

Famlias
Agrcola
Popular
Operrio
Mdio
Superior
Total

1991

2000

Populao

Populao

23
111
283
212
183
812

16
136
242
251
167
812

264.757
1.310.124
3.487.283
3.398.987
2.994.796
11.455.946

2,31
11,44
30,44
29,67
26,14
100

269.410
2.767.289
4.418.734
4.581.703
2.725.871
14.763.007

1,82
18,74
29,93
31,04
18,46
100,00

Fonte: FIBGE Censos 1991 e 2000 e Observatrio das Metrpoles

107

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

TABELA 08 Diferenas por Famlia (pop > de 10 anos) 1991-2000

Famlias

Diferena AEDs
2000-1991

Diferena Pop
2000-1991

Taxa
1991-2000

Agrcola
Popular
Operrio
Mdio
Superior
Total

-7
25
-41
39
-16
0

4.653
1.457.165
931.451
1.182.716
-268.925
3.307.061

0,19%
8,66%
2,67%
3,37%
-1,04%
2,86%

Fonte: FIBGE Censos 1991 e 2000 e Observatrio das Metrpoles

O quadro a seguir mostra de forma sucinta algumas das principais


caractersticas e mudanas no conjunto das famlias scio-ocupacionais
no perodo entre 1991 e 2000.

QUADRO II Perfil Famlias 1991-2000

FAMLIAS

1991

2000

Apresenta nmero de

Pequeno aumento do nmero

ocupados bastante pequeno:

absoluto (123.674). Densidade

117.390. A densidade relativa

relativa dos agricultores

de Agricultores a mais

23,62, dos Trabalhadores do

expressiva (24,74). As outras

Secundrio (1,22),

densidades relevantes so

Trabalhadores do Tercirio no

AGRCOLA

Trabalhadores do Tercirio no Especializados (1,45). Pequenos


Especializados (1,41),

Empregadores perdem

Pequenos Empregadores

relevncia.

(1,01) e Trabalhadores do
Secundrio (1,0).
Do total de agricultores na

Do total de agricultores na
RMSP, 41,06% pertencem a
essa famlia.

108

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

RMSP, 20,06% moram dessas


reas.
Densidade relativa alta para os Grande aumento do nmero

POPULAR
grupos de Trabalhadores do

absoluto de ocupados (de

Tercirio (1,16), Trabalhadores 669.046 em 1991 para


do Secundrio (1,25) e

1.271.396 em 2000), mesmo a

Trabalhadores do Tercirio no comparao 1991-2000 sendo


Especializados (1,51), alm
dos Agricultores (1,92), que
apesar de apresentarem alta
densidade relativa, possuem
nmero absoluto muito
pequeno (9.136 do total de
669.046 ocupados).
Do total de ocupados, os

problemtica.
As densidades relativas mais
altas se mantiveram
equivalentes Trabalhadores do
Tercirio (1,13), Trabalhadores
do Secundrio (1,21) e
Trabalhadores do Tercirio no
Especializados (1,51), com

Trabalhadores do Tercirio no exceo dos agricultores (1,32).


Especializados somam 20,73%
e os Trabalhadores do
Secundrio 34,20%.

Do total de ocupados,
Trabalhadores do Tercirio no
Especializados representam
24,41% e os Trabalhadores do
Secundrio 29,10%.

Os Trabalhadores do

As trs maiores densidades

Secundrio apresentam a

relativas de 1991 aumentaram

maior densidade relativa

em 2000: Trabalhadores do

(1,37), seguidos dos

Secundrio (1,43),

OPERRIO

Trabalhadores do Tercirio no Trabalhadores do Tercirio no

Especializados (1,10) e dos

Especializados (1,14) e

Trabalhadores do Tercirio

Trabalhadores do Tercirio

(1,07).

(1,09).

Do total de ocupados no

Os Trabalhadores do Secundrio

cluster, 37,56% so

representam 34,36% do total de

109

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

trabalhadores do secundrio.

ocupados do cluster.

Categorias Mdias (1,16),

Manuteno das densidades

Trabalhadores do Tercirio

relativas das Categorias Mdias

(1,05) e Trabalhadores do

(1,19), Trabalhadores do

MDIA

Secundrio (1,01) apresentam Tercirio (1,04) em patamares


densidade relativa
considervel.

equivalentes 1991.
O que mudou foi a relao entre

Dos ocupados no cluster,

o total de ocupados no cluster:

37,01% pertencem s

33,60% so Mdios, 20,05%

categorias mdias, enquanto

trabalhadores do tercirio e

27,53% so trabalhadores do

21,52% trabalhadores do

secundrio.

secundrio.

34,23% dos trabalhadores das Do total de ocupados nas


categorias mdias residem no

categorias mdias, 37,76%

cluster.

residem no cluster.

Alta densidade relativa de

Aumento das densidades

ocupados da Elite Dirigente

relativas da Elite Dirigente

(2,38) e de Profissionais de

(3,11), Profissionais de Nvel

Nvel Superior (2,35). As

Superior (2,57), Pequenos

densidades dos Pequenos

Empregadores (2,47) e das

Empregadores (1,82) e das

Categorias Mdias (1,31). J a

Categorias Mdias (1,19)

densidade de Trabalhadores

tambm so altas. A

Domsticos diminuiu

SUPERIOR

concentrao de Trabalhadores sensivelmente (de 1,14 para


Domsticos, que representam
uma atividade de apoio nas
reas superiores, tambm
alta (1,14).
Do total de 1.641.568
ocupados no cluster, 25,37%
so dirigentes, profissionais

0,70).
O nmero absoluto do total de
ocupados teve diminuio de
11,36%.
Enquanto 4,25% do total de
ocupados no cluster so
dirigentes, a concentrao de

liberais e trabalhadores

110

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

liberais e trabalhadores

profissionais de nvel superior

domsticos. E 38,04% dos

subiu para 20,14. As categorias

ocupados so de categorias

mdias concentram 36,83% dos

mdias.

ocupados.

Fonte: Observatrio das Metrpoles So Paulo

Do ponto de vista de distribuio da populao na metrpole por tipo


de famlia:

. As famlias Agrcolas mantiveram populao, mas houve diminuio


no nmero de AEDs e na participao na populao total;

. As famlias Populares foram as que mais cresceram em nmero


absoluto. Houve um ganho expressivo no nmero de AEDs (25);

. As famlias Operrias apesar da diminuio no nmero de AEDs,


tiveram um pequeno aumento de populao (2,67%);

. As famlias Mdias tiveram importante aumento no nmero de AEDs


(18%) e na populao total, passando a representar o maior grupo
(31,04%) na RMSP;

. As famlias Superiores apresentaram diminuio no nmero de AEDs


(8,7%) e na populao total (1.04).

Os

espaos

superiores, tanto

em

1991 como

em

2000, so

caracterizados por concentrar fortemente as categoriais dos dirigentes.


Em 1991 o peso relativo dos dirigentes foi de 2,36; j em 2000

111

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

reduziu-se para 0,85. Em 1991, o espao superior concentrava


fortemente os dirigentes: 66% dos dirigentes l residiam; j em 2000
esta concentrao no era to evidente, sendo que 32% dos dirigentes
moravam em espaos superiores, mas 42% em espaos considerados
mdios. De qualquer forma, o que caracteriza o espao superior, tanto
em 1991 como em 2000, o seu maior peso relativo nas categorias
dirigentes, e a maior concentrao desta categoria nestas reas. Os
profissionais de nvel superior tambm se concentram nas reas
superiores em 1991 (66% deles moram nestas reas), j em 2000
espalham-se pelas reas superiores (33%) e pelas mdias ( 32%).
Assim, os espaos superiores de 1991 e de 2000 so marcados pela
presena das categorias hierarquicamente superiores- dirigentes e
profissionais de nvel superior. Embora nestes espaos co habitam
outras cats, sobretudo em 2000, quando se apresenta mais misturado.

Os espaos mdios tm maior mistura na sua composio social, tanto


em 1991 como em 2000. Em 1991, a grande categoria com maior
densidade relativa foi a categoria mdia, com 1,16; em 2000, este
peso relativo foi de 1,19. O perfil social das reas mdias em 1991 e
2000 assemelha-se. Em 1991, 34,23% das categorias mdias, que do
nome rea, encontram-se nesta tipologia, 33% nas reas superiores
e 23% nas reas operrias. J em 2000, 38% residem nas reas
mdias, 26% nas superiores e 22% nas operrias. Aumenta tambm,
nas reas mdias dos trabalhadores do tercirio e do secundrio.

112

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

Nos espaos operrios cai significativamente a densidade relativa das


categorias mdias, e as densidades que mais se sobressaem so a dos
trabalhadores do secundrio. Em 1991 o peso relativo dos operrios foi
de 1,37 e em 2000, de 1,43. Nos dois anos, os espaos operrios
mostram

grande

concentrao

de

trabalhadores

do

secundrio

residindo nesta tipologia: 40% em 1991 e 37% em 2000.

Nos espaos populares cai o peso relativo dos trabalhadores do


secundrio para 1,25 em 1991 e 1,21 em 2000. De outro lado, o peso
relativo dos trabalhadores do tercirio no especializado aumenta para
1,51 nas duas datas, com grande peso dos trabalhadores domsticos.
Entre os trabalhadores do secundrio, o maior peso relativo refere-se
aos operrios da construo civil. O tercirio no especializado a
categoria que mais se dispersa pelos distintos tipos de reas, tanto em
1991 como em 2000: h sempre cerca de 20% dos seus membros nas
reas operrias, mdias e superiores.

Os espaos agrcolas renem relativamente poucos ocupados, e o peso


relativo dos agricultores alto, de quase 25. Em 2000 a concentrao
de

agricultores

nos

espaos

agrcolas

marcante:

40%

dos

agricultores residem nos espaos agrcolas. Em 1991 j os agricultores


se espalham em quase todas as tipologias, incluindo a os espaos
superiores. (Bgus & Pasternak 2007: 22)

113

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

MAPA 04 RMSP - Distribuio Famlias 1991

Fonte: Observatrio das Metrpoles So Paulo

MAPA 05 RMSP - Distribuio Famlias 2000

Fonte: Observatrio das Metrpoles So Paulo

114

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

Os mapas 03 e 04 acima mostram a distribuio das famlias Agrcola,


Popular, Operrio, Mdia e Superior na Regio Metropolitana nos anos
de 1991 e 2000, respectivamente.

Uma primeira anlise dos mapas mostra que as reas Superiores


diminuram sua concentrao na capital e se espalharam por outras
regies da metrpole (Barueri, Cotia, Santo Andr, Guarulhos, Suzano,
Mogi das Cruzes e So Bernardo do Campo).

As reas mdias sofreram uma visvel expanso em vrias reas da


regio metropolitana.

As

reas

operrias

apresentaram

expressiva

diminuio,

sendo

substitudas por reas mdias e populares.

As reas populares incorporaram antigas reas operrias e se


expandiram em direo periferia.

As reas agrcolas encolheram, e mudaram de perfil, incorporando


reas de perfil popular.

Nota-se que diminuio dos dirigentes entre 1991 e 2000,


corresponde uma deselitizao das reas onde moravam, que passam
a receber camadas mdias e profissionais de nvel superior. Os
profissionais de nvel superior tiveram forte incremento entre 1991 e
2000, assim este segmento populacional expandiu-se, ocupando reas

115

CAPTULO 2
A Regio Metropolitana de So Paulo e os Condomnios Fechados

mdias. O capital imobilirio tm-se valido deste mercado emergente e


tem mudado o perfil de ocupao de muitas reas antes industriais
e/ou

mdias

com

construo

de

prdios

para

estes

novos

profissionais superiores. (Bgus & Pasternak 2007:20)

As mudanas na distribuio das famlias na RMSP entre 1991 e 2000,


indicaram a diminuio tanto das famlias Operrias quanto da Elite,
duas das famlias que sempre caracterizaram a regio. Verificou-se
tambm um importante aumento das camadas populares, como j
seria esperado em funo da reestruturao econmica.

Porm, o dado mais importante da comparao entre as famlias em


1991 e 2000 o aumento das famlias Mdias. Se em algumas reas
da metrpole houve o aumento das camadas populares, em vrias
reas pode ser observado o aumento das camadas mdias, indicando
que o modelo de ampulheta imaginado por vrios estudiosos no
espelha a realidade metropolitana paulistana.

evoluo

dos

padres

de

segregao

espacial

da

Regio

Metropolitana e seus conceitos discutidos at agora serviro de base


para a anlise do objeto de estudo desta Tese propriamente dito: os
condomnios horizontais fechados da Regio Metropolitana de So
Paulo.

Y una caracterstica ms, tal vez de las ms llamativas


del barrio donde vivimos: los olores. Lo olores del
barrio cambian con las estaciones. En septiembre todo
huele a jazmn de leche. Y uno no es una frase potica,
sino puramente descriptiva. Todos los jardines de La
Cascada tienen por lo menos un jazmn de leche para
que florezca en primavera.

PieiroV

117

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP:
como, onde e de que forma

119

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

Como j foi especificado no Captulo 2 - Material e Mtodos, para


aproximao da realidade emprica dos condomnios fechados da
Regio Metropolitana de So Paulo foi usada a base de dados da
Embraesp Empresa Brasileira de Estudos de Patrimnio. A Embraesp
mantm um cadastro de todos os lanamentos imobilirios da Regio
Metropolitana de So Paulo, identificando o tipo de uso (se residencial,
comercial ou industrial) e o tipo de empreendimento (se vertical ou
horizontal), desde 1984.

Utilizou-se unicamente a base relativa aos lanamentos residenciais.


Os empreendimentos verticais foram usados apenas como parmetro
para comparao de algumas caractersticas especficas, como nmero
de lanamentos, valores, localizao, etc.

A base utilizada se refere apenas aos lanamentos realizados e


devidamente

aprovados.

No

existem

informaes

relativas

construo ou finalizao efetiva desses condomnios. Mesmo assim,


os dados foram usados como um todo, pois, em seu conjunto,
demonstram as tipologias de empreendimentos imobilirios idealizados
na RMSP nas ltimas duas dcadas, permitindo, assim, anlises
comparativas.

Os tipos de dados existentes esto listados a seguir no Quadro III.


Foram marcados em azul os dados utilizados por esta anlise dos

120

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

condomnios horizontais. Algumas informaes, como o nmero de


unidades por andar, nmero de elevadores ou valor da cobertura,
referem-se unicamente aos empreendimentos verticais.

QUADRO III Base de Dados Embraesp


1. Tipo Empreendimento (Hor. ou Vert.)
2. Data Lanamento (ms/ano)
3. Zona de Valor (Embraesp)
4. Endereo (rua, avenida, nmero)
5. Nome do Empreendimento
6. Nmero de Dormitrios
7. Nmero de Banheiros
8. Nmero de Garagens
9. Nmero de Elevadores
10. Nmero de Coberturas
11. Nmero de Blocos
12. Nmero de Unidades por Andar
13. Nmero de Andares
14. Nmero Total de Unidades

15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
26.
27.

Data Previso de Entrega


rea til (m)
rea Total (m)
Preo Total em R$
Valor do US$ Comercial
Preo Total em US$
rea til Cobertura (m)
rea Total Cobertura (m)
Preo Total Cobertura em R$
Preo Total Cobertura em US$
Incorporadora - Razo Social
Vendedora Razo Social
Construtora Razo Social

Os dados esto disponveis para os lanamentos efetuados a partir do


ano de 1985. Os primeiros lanamentos de condomnios horizontais,
no entanto, tm incio apenas em 1992. Nos primeiros trs anos, de
1992 a 1994, o nmero de lanamentos foi bastante pequeno (4, 17 e
12 respectivamente). Entre 1995 e 1999, o nmero de lanamentos
aumentou, mas a partir do ano 2000 que os lanamentos de
condomnios horizontais comearam a se tornar expressivos no
contexto da RMSP. A Tabela 9 mostra o nmero de lanamentos e o
nmero total de unidades habitacionais em condomnios horizontais

121

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

lanadas por ano entre 1992 e 2005. Os Grficos 01 e 02 apresentam


a curva com o nmero total de lanamentos por ano e com o nmero
total de unidades em condomnio horizontal por ano, respectivamente.

Entre

1992

2005

foram

lanados

1.140

empreendimentos/

condomnios. Desse total, 65% foi lanado apenas entre 2001 e 2004,
e 38% apenas nos anos 2003 e 2004.

No ano de 2005, pode ser verificada uma intensa queda no nmero


total de lanamentos. O total de lanamentos, que foi de 236 em
2004, cai para 87 em 2005 (queda de 63%).

TABELA 09 Lanamentos e Unidades em


Condomnios Horizontais por Ano
Lanamentos

Unidades

1992

168

1993

17

830

1994

12

759

1995

30

932

1996

40

2.648

1997

34

2.345

1998

28

1.128

1999

54

1.329

2000

95

2.589

2001

128

3.823

2002

174

4.036

2003

201

4.375

2004

236

4.334

2005

87

1.374

1.140

30.670

TOTAL

Fonte Dados: Embraesp

122

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

MAPA 06 Lanamentos na RMSP por Ano

Fonte Dados: Embraesp

O Mapa 06 mostra os lanamentos divididos em 3 perodos distintos1:


1992/1999 (azul), 2000/2002 (verde) e 2003/2005 (rosa). Durante os
primeiros 8 anos foi lanado um total de 219 empreendimentos (19%
do total). Entre os anos de 2000 e 2003, esse nmero cresceu para
397 (35% do total). No ltimo trinio, esse nmero subiu para 524
lanamentos (46% do total), mesmo com a queda verificada em 2005.

No Anexo 2 podem ser vistos mapas individuais por ano de lanamentos (Mapas 1 a

14).

123

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

Ou seja, praticamente metade dos lanamentos de condomnios


horizontais aconteceram, num universo de 14 anos, nos ltimo 3 anos.

GRFICO 01 Lanamentos por Ano

TOTAL LANAMENTOS

Lanamentos
250

200
150

Lanamentos
100
50

ANO

Fonte Dados: Embraesp

GRFICO 02 Unidades por Ano

Unidades

TOTAL UNIDADES

5.000
4.500
4.000
3.500
3.000
2.500

Unidades

2.000
1.500
1.000
500
0

ANO

Fonte Dados: Embraesp

124

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

A Tabela 10 mostra uma comparao entre o nmero total de


lanamentos e unidades em empreendimentos verticais e horizontais.

O nmero de lanamentos verticais tambm apresenta queda em


2005, porm bem menos significativa (8%). Como mostram as Tabelas
10 e 11, oscilaes na quantidade total de empreendimentos e
unidades lanadas foram comuns ao longo do perodo analisado. A
queda no nmero de lanamentos verticais bem menos expressiva e
para uma anlise mais acurada ser necessrio identificar se essa
tendncia de queda se manter ou no ao longo da dcada.

TABELA 10 Lanamentos Residenciais na RMSP por Tipo e por Ano


Lanamentos
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005

367
746
276
342
454
288
216
209
415
523
547
532
520
375
343
470
393
435
485
433
399

Vertical
%
100
100
100
100
100
100
100
98
96
98
95
93
94
93
86
83
75
71
71
65
82

Unidades

12.186
31.790
16.639
23.611
22.368
16.606
16.710
15.150
25.516
29.813
32.939
52.288
61.025
27.472
31.653
35.428
28.925
27.509
30.563
23.858
23.541

100
100
100
100
100
100
100
99
97
98
97
95
96
96
96
93
88
87
87
85
94

Horizontal
Lanamentos
%
0
0
0
0
0
0
0
4
17
12
30
41
34
28
54
95
128
174
201
236
87

Fonte Dados: Embraesp

0
0
0
0
0
0
0
2
4
2
5
7
6
7
14
17
25
29
29
35
18

Unidades

0
0
0
0
0
0
0
168
830
759
932
2.648
2.345
1.128
1.329
2.589
3.823
4.036
4.375
4.334
1.374

0
0
0
0
0
0
0
1
3
2
3
5
4
4
4
7
12
13
13
15
6

125

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

Podemos observar, que, com exceo de 2005, os lanamentos


horizontais vinham tendo uma importncia crescente no total de
lanamentos

residenciais,

chegando

35%

do

total

de

empreendimentos residenciais lanados em 2005.

TABELA 11 Mdia de Unidades por Empreendimento Horiz. e Vert.

1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
TOTAL

Lanamentos
367
746
276
342
454
288
216
209
415
523
547
532
520
375
343
470
393
435
485
433
399
8.768

Vertical
Unidades
12.186
31.790
16.639
23.611
22.368
16.606
16.710
15.150
25.516
29.813
32.939
52.288
61.025
27.472
31.653
35.428
28.925
27.509
30.563
23.858
23.541
585.590

mdia unid
33
43
60
69
49
58
77
72
61
57
60
98
117
73
92
75
74
63
63
55
59
67

Lanamentos
0
0
0
0
0
0
0
4
17
12
30
41
34
28
54
95
128
174
201
236
87
1.141

Horizontal
Unidades
0
0
0
0
0
0
0
168
830
759
932
2.648
2.345
1.128
1.329
2.589
3.823
4.036
4.375
4.334
1.374
30.670

mdia unid
0
0
0
0
0
0
0
42
49
63
31
65
69
40
25
27
30
23
22
18
16
27

Fonte Dados: Embraesp

Com relao ao nmero total de unidades, essa relao cai para 15%
em 2004, pois os condomnios residenciais tm, normalmente, um
nmero menor de unidades do que os verticais. A mdia de unidades
nos condomnios verticais de 59 unidades por empreendimento,

126

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

enquanto a mdia nos horizontais de 27, conforme mostra a Tabela


10 acima.

Os dados disponibilizados pela Embraesp para o ano de 2006 vo


apenas at o ms de agosto. O total de lanamentos horizontais entre
janeiro e agosto de 2006 foi de 41 empreendimentos e 377 unidades
residenciais. Se essa proporo tiver se mantido para o resto do ano, a
tendncia de queda nos lanamentos em 2005 tambm se verificar
em 2006. Esta uma questo que dever ser analisada no futuro, a
partir do acompanhamento dos dados consolidados por um perodo
maior.

Como mostra a Tabela 11, o nmero de unidades por lanamento era


bem mais elevado em 1996, 1997 e 1998, caindo de um patamar de
mais

de

60

unidades

empreendimento. Duas
disponibilidade

de

em

mdia

hipteses

terrenos

mais

para

menos

de

20

podem ser levantadas:


amplos,

que

por

pouco

permitiriam

implantao de condomnios com maior escala ou a configurao de


um padro de condomnios fechados menores e mais exclusivos.

3.1. Localizao na RMSP


Uma questo importante sobre os condomnios horizontais fechados
identificar sua localizao no contexto da Regio Metropolitana. A

127

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

Tabela

12

mostra

uma

primeira

diviso

dos

lanamentos

por

municpios.

A concentrao dos lanamentos no municpio de So Paulo


expressiva: do total de lanamentos, 83,3% se localizam no municpio
de So Paulo. Porm, olhando o nmero total de unidades lanadas,
essa concentrao cai para 51,9% do total. Essa diferena existe, pois
os empreendimentos lanados na capital tm normalmente menores
dimenses do que os empreendimentos dos outros municpios da
regio metropolitana, conforme ser visto no item 4.3.

TABELA 12 Lanamentos Horizontais por Municpio


N Empreend.

% Empreend.

n Unid. Habit.

% Unid.

10

0,9

1.506

4,9

0,3

33

0,1

Cotia

59

5,2

3.236

10,5

Embu

0,2

250

0,8

Ferraz de Vasconcelos

0,3

149

0,5

Guararema

0,1

38

0,1

Guarulhos

33

2,9

2.909

9,5

0,3

102

0,3

Barueri
Carapicuiba

Itaquaquecetuba
Mairipor

0,1

160

0,5

12

1,1

589

1,9

Osasco

0,1

38

0,1

Po

0,4

396

1,3

Santo Andr

30

2,6

1.918

6,2

So Bernardo Do Campo

9,6

Mogi das Cruzes

20

1,8

2.938

So Caetano

0,3

207

0,7

SO PAULO

949

83,2

15.920

51,8

Suzano

0,1

104

0,3

Taboo da Serra

0,4

137

0,4

Vargem Grande Paulista

0,1

78

0,3

1.140

100,0

30.708

100,0

TOTAL

Fonte Dados: Embraesp

128

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

Dos 39 municpios da Regio Metropolitana de So Paulo, apenas 18


mais a capital possuem lanamentos de condomnios horizontais.

A Tabela 13 mostra a diviso dos lanamentos verticais por municpio.


Tambm aqui existe uma grande concentrao dos lanamentos no
municpio de So Paulo: 85,1% do total de empreendimentos e 78,6%
do total de unidades lanadas entre 1985 e 2005.

TABELA 13 Lanamentos Verticais por Municpio


Lanamentos

Unidades

MUNICPIO
Aruj
Barueri/Alphaville
Caieiras
Cajamar
Carapicuba
Cotia
Diadema
Emb
Ferraz de Vasconcelos
Guarulhos
Itapevi
Itaquaquecetuba
Jandira
Mau
Mogi das Cruzes
Osasco
Po
Santana do Parnaba
Santo Andr
So Bernardo do Campo
So Caetano do Sul]
So Paulo
Suzano
Taboo da Serra
TOTAL

Total
2
63
1
4
9
26
42
6
5
143
2
13
8
30
12
71
5
2
231
364
151
7.124
14
39
8.367

%
0,0
0,8
0,0
0,0
0,1
0,3
0,5
0,1
0,1
1,7
0,0
0,2
0,1
0,4
0,1
0,8
0,1
0,0
2,8
4,4
1,8
85,1
0,2
0,5
100,0

Fonte Dados: Embraesp

Total
131
5.325
1.380
520
2.146
3.771
4.524
748
368
20.397
1.512
1.404
981
6.212
745
13.235
864
58
18.641
26.689
4.860
441.699
1.804
4.075
562.089

%
0,0
0,9
0,2
0,1
0,4
0,7
0,8
0,1
0,1
3,6
0,3
0,2
0,2
1,1
0,1
2,4
0,2
0,0
3,3
4,7
0,9
78,6
0,3
0,7
100,0

129

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

Como j foi visto, em 2000, o municpio de So Paulo concentrava


58% da populao total da regio metropolitana. A concentrao de
lanamentos residenciais no municpio, portanto, compatvel com a
demanda concentrada e indica tambm que a capital mantm seu
carter de plo concentrador de investimentos imobilirios.

MAPA 07 Lanamentos Horizontais na RMSP 1992-2005

Fonte Dados: Embraesp

130

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

O Mapa 7 mostra a distribuio dos lanamentos horizontais na RMSP.


A concentrao no municpio de So Paulo fica bastante ntida no
mapa. Mesmo no contexto municipal existem algumas reas de
concentrao prioritria dos lanamentos: no entorno imediato do
centro expandido, especialmente nas pores sudoeste, sudeste, leste
e nordeste.

A concentrao dos lanamentos imobilirios no municpio de So


Paulo muito grande e mostra, que mesmo com a expanso da
mancha urbanizada, a capital ainda o centro do mercado imobilirio
residencial metropolitano.

Porm, paralelamente a isso outra questo deve ser analisada: a


legislao relativa ao uso e ocupao do solo existente nos diversos
municpios da RMSP.

Como j foi visto, o municpio de So Paulo aprovou a lei que


regulamenta a construo de condomnios fechados em sua rea
urbana j em 1994. A Lei n 11.605, de 12 de julho de 1994,
conhecida

como

Lei

de

Vilas,

regulamentou

construo

de

condomnios horizontais de casas em todas as zonas que permitissem


o uso residencial, estabelecendo, porm, um limite mximo de
15.000,00m para o tamanho total da gleba:

131

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

Art 1-Pargrafo nico O conjunto residencial horizontal do tipo R303

aquele

constitudo

por

unidades

habitacionais

isoladas,

agrupadas, geminadas ou superpostas, em condomnio, sendo nas


zonas de uso que admitam o uso residencial.

Art. 2 O conjunto residencial horizontal do tipo R3-03 somente poder


ser implantado em lotes ou glebas com rea igual ou inferior a
15.000m (quinze mil metros quadrados)...

No caso do municpio de So Paulo, a aprovao dessa lei foi


fundamental para o surgimento dos pequenos condomnios horizontais
em seu contexto urbano.

O Quadro IV mostra uma classificao sucinta das normatizaes


existentes nos municpios da Regio Metropolitana de So Paulo em
relao implantao de condomnios horizontais fechados. Para cada
municpio foi levantada a existncia ou no de normatizao que
regulamentem a implantao de condomnios horizontais fechados. No
caso dos municpios que possuem regulamentao, as normatizaes
esto classificadas de trs formas diferentes: Plano Diretor, quando a
regulamentao

para

implantao

dos

condomnios

parte

integrante do Plano Diretor; Parcelamento, quando a implantao dos


condomnios regulamentada pela lei de Parcelamento e Uso do Solo
do municpio; e Lei Especfica, quando a regulamentao feita a

132

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

partir da aprovao de uma lei especfica sobre condomnios fechados


e/ou conjuntos residenciais.

QUADRO IV RMSP Legislao Condomnios Horizontais por Municpio

1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
26.
27.
28.
29.
30.
31.
32.
33.
34.
35.
36.
37.
38.
39.

Aruj
Barueri
Biritiba - Mirim
Cajamar
Caieiras
Carapicuba
Cotia
Diadema
Embu
Embu-Guau
Ferraz de Vasconcelos
Francisco Morato
Franco da Rocha
Guararema
Guarulhos
Itapevi
Itaquaquecetuba
Itapecerica da Serra
Jandira
Juquitiba
Mairipor
Mau
Mogi das Cruzes
Osasco
Pirapora do Bom Jesus
Po
Ribeiro Pires
Rio Grande da Serra
Salespolis
Santa Isabel
Santana de Parnaba
Santo Andr
So Bernardo do Campo
So Caetano do Sul
So Loureno da Serra
So Paulo
Suzano
Taboo da Serra
Vargem Grande Paulista

Tipo de Normatizao
Plano Diretor
no
no
Lei Especfica
no
Parcelamento
Plano Diretor
Parcelamento
Plano Diretor
no
Plano Diretor
no
Lei Especfica
no
Parcelamento
no
no
Plano Diretor
no
no
Plano Diretor
no
Lei Especfica
no
no
no
no
no
no
no
Plano Diretor
Parcelamento
Parcelamento
no
no
Lei Especfica
Parcelamento
Plano Diretor
Parcelamento

Data
1995
2005
2006
1999
2007
2002
2003
2006
2001
2006
1991
2006
1982
2006
2006
1999
1994
1996
2006
2007

N Lanamentos
0
10
0
0
0
3
59
0
2
0
3
0
0
1
33
0
3
0
0
0
1
0
0
0
0
4
0
0
0
0
0
30
20
3
0
949
1
4
1

133

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

De maneira geral, a questo dos condomnios apenas foi inserida como


um dos itens da regulamentao de uso e parcelamento do solo dos
Planos Diretores2 aprovados nos ltimos anos, em funo da exigncia
do Estatuto da Cidade.

Dos trinta e nove municpio da regio metropolitana, apenas 19 tem


algum tipo de regulamentao sobre a implantao de condomnios
fechados. Metade das regulamentaes, no entanto, foram aprovadas
nos ltimo dois anos, por isso, ainda no podemos avaliar se essas
aprovaes tero ou no impacto na oferta desse tipo de moradia
nesses municpios.

Dos 20 municpios que no possuem nenhum tipo de regulamentao,


5 possuem lanamentos de condomnios horizontais. Mesmo Barueri,
que possui 10 lanamentos de condomnios horizontais, no tem
regulamentao especfica sobre esse tipo de parcelamento do solo.

O que se pode observar que so os municpios que possuem


regulamentao especfica os que concentram o maior nmero de
lanamentos horizontais: alm de So Paulo, Cotia, Guarulhos, Santo
Andr e So Bernardo.

O Estatuto da Cidade (Lei n 10.257) aprovado em 2001 estabeleceu que todo

municpio pertencente a uma regio metropolitana deveria fazer ou rever seu Plano
Diretor at outubro de 2007.

134

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

3.2. Tipo de Unidade


dormitrios, banheiros e rea til
Uma segunda etapa de anlise deve ser feita em relao s
caractersticas especficas das unidades residenciais integrantes dos
condomnios horizontais. Para a anlise das unidades, foram usados
trs parmetros: o nmero de banheiros, o nmero de quartos e a
rea til das unidades.

A Tabela 14 mostra a diviso dos lanamentos em funo do nmero


de banheiros e do ano do lanamento.

TABELA 14 Lanamentos - N de Banheiros por Ano


1 Banheiro

2 Banheiros

3 Banheiro

Total

% no ano

Total

% no ano

Total

1992

50,0

50,0

1993

41,2

47,1

1994

41,7

1995

13,3

1996

18

45,0

1997

13

1998

1999

4 Banheiros

5 Banheiros

Total

% no ano

Total

% no ano

Total

0,0

0,0

0,0

11,8

0,0

0,0

17

41,7

16,7

0,0

0,0

12

20,0

20,0

13

43,3

3,3

30

22,5

15,0

17,5

0,0

40

38,2

11

32,4

14,7

14,7

0,0

34

28,6

11

39,3

14,3

17,9

0,0

28

17

31,5

25

46,3

11

20,4

1,9

0,0

54

2000

43

45,3

33

34,7

11

11,6

8,4

0,0

95

2001

62

48,4

45

35,2

10

7,8

11

8,6

0,0

128

2002

62

35,6

68

39,1

20

11,5

24

13,8

0,0

174

2003

53

26,4

94

46,8

37

18,4

16

8,0

0,5

201

2004

72

30,5

105

44,5

23

9,7

36

15,3

0,0

236

2005

18

20,7

43

49,4

14

16,1

12

13,8

0,0

87

Total

384

33,7

465

40,8

151

13,2

138

12,1

0,2

1140

Fonte Dados: Embraesp

% no ano no Ano

135

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

Dos 1.140 lanamentos, 33,7% tm apenas um banheiro e 40,8% tm


dois banheiros. As unidades que possuem trs ou mais banheiros
representam apenas 25,5% do total. A anlise do nmero de
banheiros em um domiclio importante, pois o nmero de banheiros
um dos itens domiciliares com maior associao com renda familiar.

O Grfico 03 mostra o nmero total de lanamentos por ano em


funo do nmero de banheiros da unidade. Pode-se observar que at
1998,

nmero

de

banheiros

pouco

diferenciava

os

totais

de

lanamentos. A partir de 1999, os lanamentos com um ou dois


banheiros passam a ser a maioria dos empreendimentos.

120
100

1 Banheiro

80

2 Banheiros
60

3 Banheiros

40

4 Banheiros

20

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

TOTAL LANAMENTOS

GRFICO 03 Total de Lanamentos por N de Banheiros

ANO
Fonte Dados: Embraesp

136

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

J o Grfico 04 mostra a concentrao dos lanamentos ao longo dos


ltimos quinze anos em funo do nmero de banheiros. At 2002, a
concentrao de lanamentos com 1 e 2 banheiros oscilavam, porm
numa mesma faixa de valores. No entanto, a partir de 2003 as
unidades com 2

banheiros passam a ser mais representativas,

concentrando um nmero cada vez maior de lanamentos.

GRFICO 04 Lanamentos
% Total Lanamentos por N de Banheiros

% TOTAL LANAMENTOS

70

60

50

1 Banheiro

40

2 Banheiros
30

3 ou mais Banheiros

20

10

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

ANO

Fonte Dados: Embraesp

Analisando o nmero total de unidades residenciais lanadas, as


unidades com apenas um banheiro representam praticamente metade
(49,6%) do total lanado na RMSP desde 1992. As unidades com dois

137

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

banheiros somam 37,1% do total, enquanto as unidades com trs ou


mais banheiros concentram apenas 13,3%.

A maior concentrao de unidades com um banheiro (49,6%) em


comparao com a quantidade de empreendimentos com um banheiro
(33,7%)

mostra

que

esses

empreendimentos,

mais

populares,

possuem um maior nmero total de unidades do que os com 2 ou mais


banheiros.

TABELA 15 Total de Unidades por N de Banheiros

N Banheiros

Unidades

1 Banheiro

15.208

49,6

2 Banheiros

11.386

37,1

3 Banheiros

2.245

7,3

4 ou mais Banheiros

1.831

6,0

Total

30.670

100

Fonte Dados: Embraesp

O Mapa 08 mostra os lanamentos na RMSP em funo do nmero de


banheiros3. Os lanamentos com apenas um banheiro (laranja) esto
distribudos principalmente nas reas ao norte, ao leste e no extremo
oeste do municpio de So Paulo, e nos demais municpios da Regio.
Os lanamentos com dois banheiros (verde) esto espalhados por

No Anexo 2 podem ser vistos mapas individuais por nmero de banheiros (de 15 a

19).

138

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

todas as reas, tanto da capital quanto do entorno, enquanto que os


com trs banheiros (azul) tambm esto dispersos por todas as reas,
porm com uma concentrao na regio sudoeste da capital.

MAPA 08 Lanamentos na RMSP por nmero de banheiros

Fonte Dados: Embraesp

J as unidades com quatro banheiros (rosa) esto quase todas


concentradas na poro sudoeste da capital. Das 138 unidades com
quatro banheiros, 7 esto em Cotia, 1 em Alphaville, 1 em Guarulhos,
5 na Zona Norte de So Paulo, 1 na Zona leste, e as demais 123 esto

139

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

na poro sudoeste da capital. Lembro que a regio sudoeste que


concentra as camadas populacionais com maior escolaridade e poder
aquisitivo

A anlise dos lanamentos em funo do nmero de dormitrios


mostra uma maior concentrao dos lanamentos com trs dormitrios
(40,3%), seguidos pelos lanamentos com dois dormitrios (37,5%).
Os lanamentos com quatro dormitrios somam apenas 21,8% do
total. J os lanamentos com 1 dormitrio (apenas 3) ou com cinco
dormitrios (apenas 1) no so representativos.

A Tabela 14 mostra a distribuio dos lanamentos por ano, em funo


do nmero de dormitrios.

TABELA 16 Lanamentos - N de Dormitrios por Ano


1 Dormitrio
Total

2 Dormitrios

3 Dormitrios

4 Dormitrios

% no ano

Total

% no ano

Total

% no ano

Total

5 Dormitrios

% no ano

Total

% no ano

Total
no Ano

1992

0,0

50,0

50,0

0,0

0,0

1993

11,8

29,4

47,1

11,8

0,0

17

1994

0,0

25,0

58,3

16,7

0,0

12

1995

0,0

16,7

10

33,3

15

50,0

0,0

30

1996

0,0

18

45,0

22,5

13

32,5

0,0

40

1997

0,0

12

35,3

14

41,2

23,5

0,0

34

1998

0,0

28,6

11

39,3

32,1

0,0

28

1999

0,0

21

38,9

23

42,6

10

18,5

0,0

54

2000

0,0

46

48,4

32

33,7

17

17,9

0,0

95

2001

0,0

68

53,1

39

30,5

21

16,4

0,0

128

2002

0,0

68

39,1

68

39,1

38

21,8

0,0

174

2003

0,5

64

31,8

95

47,3

40

19,9

0,5

201

2004

0,0

85

36,0

96

40,7

55

23,3

0,0

236

2005

0,0

23

26,4

45

51,7

19

21,8

0,0

87

Total

0,3

428

37,5

459

40,3

249

21,8

0,1

1140

Fonte Dados: Embraesp

140

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

O Grfico 05 mostra o nmero total de lanamentos por ano em


funo do nmero de dormitrios da unidade. Pode-se observar que
aqui tambm o nmero de banheiros pouco diferenciava os totais de
lanamentos at 1998. A partir de 1999, os lanamentos com dois ou
trs banheiros passam a ser a maioria dos empreendimentos. Sendo
que os lanamentos com dois dormitrios predominam entre 2000 e
2001 e os com trs dormitrios passam a predominar a partir de 2003.

GRFICO 05 Total de Lanamentos por N de Dormitrios


120

LANAMENTOS

100

80

2 Dormitrios
3 Dormitrios
4 Dormitrios

60

40

20

ANO
Fonte Dados: Embraesp

O Grfico 6 apresenta a concentrao dos lanamentos a partir do


nmero de dormitrios.

141

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

GRFICO 06 % Lanamentos por N de Dormitrios

70,0
60,0
50,0

2 Dormitrios

40,0

3 Dormitrios
30,0

4 Dormitrios

20,0
10,0

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

0,0

Ano
Fonte Dados: Embraesp

Como mostram a Tabela 14 e o Grfico 6, observando todo o perodo


entre 1992 e 2005, no existe um padro regular de concentrao em
relao ao nmero de dormitrios nas unidades. As concentraes
variam muito ao longo da dcada de 90. A partir de 1999, houve uma
queda

na

concentrao

dos

lanamentos

com

unidades

de

dormitrios que se manteve at 2005.

A Tabela 17 apresenta o nmero total de unidades habitacionais em


condomnio fechado lanadas entre 1992 e 2005 em funo do nmero
de quartos. Do total de unidades lanadas, quase metade (49,4%)
possui dois dormitrios, enquanto 37,1% possui trs dormitrios e
apenas 13,1% possui quatro ou mais dormitrios.

142

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

interessante notar que os valores so bastante prximos dos totais


de unidades com um, dois ou trs e mais banheiros (49,6%, 37,1% e
13,3% respectivamente).

TABELA 17 Total de Unidades por N de Dormitrios

N Dormitrios

Unidades

1 Dormitrio

130

0,4

2 Dormitrios

15.149

49,4

3 Dormitrios

11.367

37,1

4 ou mais Dormitrios

4.024

13,1

Total

30.670

100

Fonte Dados: Embraesp

O Mapa 09 mostra os lanamentos de acordo com o nmero de


dormitrios4.

Os

lanamentos

com

dois

(verde)

trs

(azul)

dormitrios esto espalhados por todas as reas. O que os diferencia


que a maior parte dos lanamentos com trs dormitrios, no municpio
de So Paulo, encontra-se em reas mais prximas ao centro do que
os com apenas dois dormitrios.

Os

lanamentos

com

quatro

dormitrios

(rosa),

no

entanto,

apresentam uma grande concentrao na poro sudoeste da capital,


reforando a idia da maior concentrao do poder aquisitivo nesta
4

No Anexo 2 podem ser vistos mapas individuais por ano nmero de dormitrios

(Mapas 20 a 24).

143

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

rea.

Alguns

lanamentos

com

quatro

dormitrios

podem

ser

encontrados nas demais reas da metrpole, porm em pequena


quantidade. Do total de 249 lanamentos com quatro dormitrios, 202
esto na poro sudoeste de So Paulo (principalmente em bairros
como Santo Amaro, Brooklin, Morumbi ou Alto da Boa Vista), 10 na
Zona Norte (Trememb), 9 na Zona Oeste (Mooca e Lapa), 4 na Zona
Leste (Vila Carro), 12 em Cotia, 8 em Guarulhos, 3 em Alphaville, 2
em So Caetano do Sul e 1 em So Bernardo do Campo.

MAPA 09 Lanamentos na RMSP por nmero de dormitrios

Fonte Dados: Embraesp

144

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

Para identificar a tipologia residencial mais presente na RMSP, foi feito


o cruzamento dos dados relativos ao nmero de dormitrios e o
nmero de banheiros nas unidades residenciais por lanamento e por
unidade ( Tabelas 18 e 19)

Como mostra a Tabela 18, a tipologia dominante dos lanamentos na


metrpole a de 3 dormitrios e 2 banheiros, que pode ser
considerada uma tipologia mdia, com um percentual de 32,6% das
unidades na metrpole. Logo depois vm as unidades com dois
dormitrios e um nico banheiro, tipologia de baixo padro, com
30,4%

do

total

de

lanamentos.

prxima

unidade

mais

representativa a tipologia de alto padro, com 4 dormitrios e quatro


banheiros, com apenas 12,1% do total.

TABELA 18 Lanamentos N de Dormitrios e N de Banheiros


2 Dormitrios

3 Dormitrios

4 Dormitrios

Lanam.

% do Total

Lanam.

% do Total

Lanam.

345

30,4

36

3,2

2 Banheiros

83

7,3

370

32,6

12

1,1

3 Banheiros

53

4,7

98

8,6

4 Banheiros

138

12,1

1 Banheiro

5 Banheiros
TOTAL

0,1

428

37,7

459

40,4

249

21,9

Fonte Dados: Embraesp

% do Total

145

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

Porm, se a anlise for feita a partir do nmero total de unidades


lanadas,

tipologia

dominante

muda.

Do

total

de

unidades

habitacionais lanadas em condomnios fechados, 43,7% possuem


apenas um banheiro e dois dormitrios (baixo padro). J as unidades
com trs dormitrios e dois banheiros (padro mdio) so cerca de um
tero do total (29,2%). As unidades com quatro dormitrios e quatro
banheiros (alto padro) somam apenas 5,9% do total.

TABELA 19 Unidades N de Dormitrios e N de Banheiros


2 Dormitrios

3 Dormitrios

4 Dormitrios

Unidades

% do Total

Unidades

% do Total

Unidades

13.417

43,7

1.661

5,4

0,0

2 Banheiros

1.732

5,6

8.944

29,2

710

2,3

3 Banheiros

0,0

762

2,5

1.483

4,8

4 Banheiros

0,0

0,0

1.807

5,9

1 Banheiro

5 Banheiros
TOTAL

% do Total

0,0

0,0

20

0,1

15.149

49,3

11.367

37,1

4.020

13,1

Fonte Dados: Embraesp

Normalmente, as unidades residenciais tm um nmero maior de


dormitrios do que de banheiros. Apenas as unidades residenciais
destinadas s classes de alta renda, com quatro dormitrios, tm o
mesmo nmero de banheiros.

Com relao localizao das trs tipologias habitacionais principais,


os Mapas 10, 11 e 12 mostram de que forma elas esto distribudas na
regio metropolitana.

146

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

MAPA 10 Lanamentos com Unidades de 2 Dormitrios e 1 Banheiro

Fonte Dados: Embraesp

Os lanamentos com 2 dormitrios e 1 banheiro, que concentram


quase a metade das unidades residenciais em condomnio fechado da
RMSP, esto bastante concentrados na zona leste da capital e em suas
reas mais perifricas a norte e oeste, e em alguns municpios da
metrpole como Guarulhos, Mogi das Cruzes, So Bernardo do Campo
e Cotia.

147

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

MAPA 11 Lanamentos com Unidades de 3 Dormitrios e 2 Banheiros

Fonte Dados: Embraesp

Os lanamentos com 3 dormitrios e 2 banheiros, como mostra o Mapa


11, esto muito concentrados nas regies a leste e norte alm do
centro expandido e na extremidade oeste da capital. E praticamente
nos mesmos municpios da RMSP.

J o Mapa 12 mostra que as unidades com 4 dormitrios e 4 banheiros


esto concentradas, quase que exclusivamente, na poro sudoeste da
capital. Dos 138 lanamentos, apenas 4 esto na zona norte, 2 na

148

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

zona leste e 2 no extremo oeste da capital, alm de 1 em Guarulhos, 1


em Barueri e 1 em Cotia.

MAPA 12 - Lanamentos com Unidades de 4 Dormitrios e 4 Banheiros

Fonte Dados: Embraesp

A ltima caracterstica analisada especificamente em relao s


unidades residenciais foi sua rea til total. As unidades lanadas na
RMSP tm reas teis que vo desde 35,00m (em Suzano) at
989,41 m (em Santo Amaro/So Paulo). Embora importantes, esses

149

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

valores

extremos

sero

desconsiderados

na

anlise

geral,

por

deformarem as estticas.

Numa primeira tentativa de anlise, os lanamentos foram agrupados


em faixas a cada 50,00m de rea til. A Tabela 20 mostra os grupos
de lanamentos obtidos a partir dessa primeira diviso.

TABELA 20 Lanamentos por rea til


Total Lanamentos
rea til (m2)
de 35,00 a 49,99
de 50,00 a 74,99
de 74,00 a 99,99
de 100,00 a 149,99
de 150,00 a 199,99
de 200,00 a 249,99
de 250,00 a 299,99
de 300,00 a 349,99
de 350,00 a 399,99
de 400,00 a 499,99
de 500,00 a 599,99
de 600,00 a 699,99
de 700,00 a 799,99
de 800,00 a 899,99
de 900,00 a 989,41

Quantidade

15
297
218
237
90
53
42
27
32
22
12
3
3
0
2

1,42
28,21
20,70
22,51
8,55
5,03
3,99
2,56
3,04
2,09
1,14
0,28
0,28
0,00
0,19

Fonte Dados: Embraesp

Como a anlise a partir de 14 grupos distintos seria problemtica,


dado o nmero de caselas vazias e a pouca representatividade em
cada grupo, resolveu-se agrupar os lanamentos em faixas mais

150

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

abrangentes. Considerando-se que as principais concentraes de


lanamentos esto nas faixas entre 50,00m e 150,00m de rea til,
os lanamentos foram novamente divididos, porm, em apenas quatro
grupos distintos:

I. Grupo 1 Unidades com rea til at 75,00m

II. Grupo 2 - Unidades com rea til maior que 75,00m e at


150,00m

III. Grupo 3 - Unidades com rea til maior que 150,00m e at


300,00m

IV. Grupo 4 - Unidades com rea til maior que 300,00m

A Tabela 21 e os Grficos 7 e 8 mostram os lanamentos anuais em


funo de sua rea til.

151

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

TABELA 21 - Lanamentos - rea til por Ano


Grupo I
de 35-74,99m

ANO

Grupo II
75-149,99m

Grupo III
150-299,99m

Grupo IV
+ de 300,00 m

Lan.

TOTAL

Lan.

Lan.

Lan.

1992

50,0

50,0

0,0

0,0

1993

29,4

29,4

41,2

0,0

17

1994

25,0

41,7

33,3

0,0

12

1995

16,7

23,3

30,0

30,0

30

1996

12

30,0

14

35,0

15,0

20,0

40

1997

11

32,4

11

32,4

17,6

17,6

34

1998

21,4

12

42,9

25,0

10,7

28

1999

18

33,3

22

40,7

12

22,2

3,7

54

2000

31

32,6

39

41,1

17

17,9

8,4

95

2001

46

35,9

58

45,3

16

12,5

6,3

128

2002

62

35,6

65

37,4

29

16,7

18

10,3

174

2003

45

22,4

111

55,2

30

14,9

15

7,5

201

2004

66

28,0

104

44,1

42

17,8

24

10,2

236

2005

21

24,1

40

46,0

19

21,8

8,0

87

Total Lan.

333

29,2

495

43,4

204

17,9

108

9,5

1.140

Fonte Dados: Embraesp

GRFICO 07 - % Lanamentos rea til por Ano

60

40
de 35-74,99m
75-149,99m
150-299,99m
+ de 300,00 m

30

20

10

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

% LANAMENTOS

50

ANO

Fonte Dados: Embraesp

152

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

GRFICO 08 - Lanamentos - rea til

TOTAL DE LANAMENTOS

120

100

80
de 35-74,99m
75-149,99m
150-299,99m
+ de 300,00 m

60

40

20

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

ANO

Fonte Dados: Embraesp

O Grupo 2 (verde), com rea til entre 75,00m e 150,00m,


concentra 43% de lanamentos, num total de 495 empreendimentos.
Os lanamentos desse grupo esto espalhados por todo o entorno
imediato do centro expandido de So Paulo, com exceo da poro a
sudoeste, como pode ser visto no Mapa 135. Essa tipologia tambm
est espalhada por quase todos os municpios da regio metropolitana
com condomnios. A capital concentra 430 (87%) do total de
lanamentos do Grupo 2, como mostra a Tabela 18.

No Anexo 2 podem ser vistos mapas individuais por rea til (Mapas 25 a 28).

153

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

O segundo grupo mais representativo o Grupo 1 (azul), com rea til


at 75,00m, concentrando 29% dos lanamentos (333 no total). Os
lanamentos desse grupo esto concentrados, sobretudo, na Zona
Leste da capital, mas aparecem tambm nos limites norte, sudeste e
oeste da cidade. O municpio de So Paulo concentra 75% (250) dos
lanamentos do grupo. Os lanamentos do Grupo 1 tambm podem
ser vistos nos demais municpios da RMSP.

O Grupo 3 (amarelo), com rea til entre 150,00m e 300,00m,


concentra cerca de um quinto dos lanamentos (18%), num total de
204 empreendimentos. Os lanamentos desse grupo esto mais
concentrados na poro sudoeste da capital, mas tambm esto
presentes nas reas do entorno imediato do centro expandido e em
alguns dos municpios da Regio Metropolitana (19 em Cotia, 6 em
Barueri, 4 em Santo Andr e em Guarulhos, 3 em Carapicuba e em
So Caetano, e 1 em Mairipor e So Bernardo). Do total, 163 (80%)
foram lanados no municpio de So Paulo.

J o Grupo 4 (vermelho), com unidades de rea til superior a


300,00m, concentra apenas 9% dos lanamentos, num total de 108
empreendimentos. Uma caracterstica importante do grupo que
praticamente todos os lanamentos foram feitos no municpio de So
Paulo. Apenas um lanamento com unidade maior do que 300,00m de
rea til foi feito fora da cidade, em Guarulhos, em agosto de 2003.

154

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

Se considerarmos o nmero total de unidades residenciais ao invs do


nmero total de lanamentos, novamente a proporo de unidades
mais populares (com menor rea til) ser praticamente metade do
total de unidades lanadas (46,3%). As unidades do Grupo II somam
34,4% do total. As unidades do Grupo 4 representam apenas 3,1% do
total de unidades lanadas, contra 9,5 do total de empreendimentos
lanados.

TABELA 22 Total de Unidades por rea til

REA TIL

Unidades

% do Total

Grupo I - de 35-74,99m

14.202

46,3

Grupo II - 75-149,99m

10.551

34,4

Grupo III - 150-299,99m

4.963

16,2

Grupo IV - + de 300,00 m

954

3,1

30.670

100,0

TOTAL

Fonte Dados: Embraesp

Dos 107 empreendimentos lanados em So Paulo, 102 foram na


poro sudoeste da capital. Os outros cinco empreendimentos foram
lanados nos seguintes bairros: 2 na Mooca, 1 em Trememb, 1 em
Tucuruvi e 1 na Vila Carro.

155

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

MAPA 13 Lanamentos na RMSP por rea til

Fonte Dados: Embraesp

TABELA 23 - Lanamentos - rea til por Municpio

Barueri
Carapicuiba
Cotia
Embu
Ferraz de Vasconcelos
Guararema
Guarulhos
Itaquaquecetuba
Mairipor
Mogi das Cruzes
Osasco
Po
Santo Andr
So Bernardo Do Campo
So Caetano
SO PAULO
Suzano
Taboo da Serra
Vargem Grande Paulista
TOTAL

de 35-74,99m
4
19
1
3
14
3
7
4
16
7
250
1
3
1
333

75-149,99m
21
1
1
14
5
10
12
430
1
495

150-299,99m
6
3
19
4
1
4
1
3
163
204

+ de 300,00 m
1
107
108

Fonte Dados: Embraesp

156

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

A maior concentrao de lanamentos est nas tipologias simples e


mdias (1 e 2 banheiros, 2 e 3 dormitrios e rea til de at
150,00m). Os condomnios fechados, como se percebe,

so

majoritariamente destinados a camadas de renda mdia e mdiabaixa, diferentemente dos loteamentos fechados, que tendem a
abrigar

camadas

de

alto

poder

aquisitivo.

localizao

dos

lanamentos, no municpio de So Paulo, de modo geral, obedece a


um mesmo padro: quanto menores as unidades, mais prximas
periferia

esto

e,

quanto

maiores

as

unidades,

esto

mais

concentradas na poro sudoeste da capital.

3.3. Tipo de Empreendimento


total de unidades e tamanho da gleba
Uma terceira etapa de anlise foi feita como forma de identificar a
tipologia dos empreendimentos propriamente ditos. Para tanto, foi
analisado o nmero total de unidades por empreendimento e o
tamanho da gleba onde os condomnios foram ou sero implantados.

A Tabela 24 mostra os lanamentos em funo do nmero total de


unidades residenciais. Praticamente metade dos lanamentos (47,4%)

157

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

possui no mximo 10 unidades. Um quarto do total (25,1%) possui


entre 10 e 20 unidades. Ou seja, a grande parte dos lanamentos
(72,5%) so condomnios no muito grandes, como no mximo 20
unidades residenciais.

TABELA 24 Lanamentos Total de Unidades


RMSP

So Paulo

Demais Municpios

Total Unidades
Empreend.

Empreend.

Empreend.

at 10

540

47,4

522

55,0

18

9,4

de 11 a 20

286

25,1

256

27,0

31

16,2

de 21 a 50

171

15,0

119

12,5

52

27,2

de 51 a 100

87

7,6

39

4,1

48

25,1

mais de 100

56

4,9

13

1,4

42

22,0

Fonte Dados: Embraesp

Se considerarmos apenas os lanamentos na capital, 82% do total


possui at no mximo 20 unidades. A proporo praticamente se
inverte

se

considerarmos

apenas

os

lanamentos

nos

demais

municpios da regio metropolitana: 74,3% dos lanamentos possuem


21 ou mais unidades.

A Tabela 25 mostra os lanamentos em funo do tamanho total da


gleba. Grande parte dos lanamentos (42%) so feitos em terrenos
com at 1.000,00m. Esse um padro de lote urbano encontrado em
vrios dos bairros paulistanos e metropolitanos. Se considerarmos
lotes de at 5.000,00m, esse total sobe para 83,6% de todos os

158

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

lanamentos. Ou seja, a maioria absoluta dos condomnios horizontais


da Regio Metropolitana de So Paulo est sendo lanada em lotes
com no mximo 5.000,00m.

TABELA 25 Lanamentos Tamanho da Gleba

Tamanho Lotes
Empreend.

at 500

199

17,5

500-1000

280

24,6

1000-2000

250

21,9

2000-5000

223

19,6

5000-10000

114

10,0

+ de 10.000

74

6,5

(m2)

Fonte Dados: Embraesp

Dos empreendimentos que possuem entre 51 e 100 unidades, apenas


34,5%

(30)

foram

lanados

no

municpio

de

So

Paulo.

Se

considerarmos os empreendimentos com mais de 100 unidades, esse


percentual cai para 17,8% (10) do total.

J dos empreendimentos lanados em glebas com rea superior a


10.000m, apenas 28% (21) localizam-se no municpio de So Paulo.

Como o municpio de So Paulo concentra a maior parte dos


lanamentos (83%) esses so dados importantes. Indicam que

os

159

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

condomnios horizontais de maiores dimenses esto, de fato, sendo


lanados sobretudo fora da capital.

3.4. Aspectos Financeiros


valor das unidades
A ltima etapa de anlise dos dados empricos diz respeito ao valor das
unidades residenciais nos condomnios fechados lanados na Regio
Metropolitana. Foi feita uma anlise comparativa dos valores do metro
quadrado de rea til em dlares para os lanamentos horizontais e
verticais, nos municpios e tambm nas diversas zonas de valor da
cidade de So Paulo.

A anlise dos valores em dlar nem sempre a mais indicada devido


s oscilaes de valor do real. Apesar do valor do dlar haver oscilado
muito em relao ao real nos ltimos quinze anos (de R$ 0,85 a R$
3,613), como a analise feita comparativa e utiliza valores mdios,
essas oscilaes se diluem no universo geral dos dados utilizados.

De forma geral, o valor mdio do metro quadrado de rea til nos


lanamentos horizontais no municpio de So Paulo foi de US$ 693
(seiscentos e noventa e trs dlares). Enquanto o valor mdio nos
lanamentos verticais foi de US$ 940 (novecentos e quarenta dlares).

160

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

Nos demais municpios da Regio Metropolitana, esses valores caem


para US$ 553 (quinhentos e cinqenta e trs dlares) nos lanamentos
horizontais e US$ 611 (seiscentos e onze dlares) nos lanamentos
verticais.

Na regio metropolitana como um todo, os valores do metro quadrado


de rea til dos condomnios horizontais so sempre um pouco mais
baratos do que o metro quadrado de rea til dos condomnios
verticais.

A mdia de preo dos lanamentos horizontais nos demais municpios


da regio metropolitana tambm menor do que a mdia no municpio
de So Paulo.

As Tabelas 26 e 27 mostram os valores mdios por municpio e por


zona de valor6 da capital.

De maneira geral o metro quadrado de rea til dos lanamentos


horizontais sempre um pouco mais baixo do que o metro quadrado
dos lanamentos verticais, tanto no municpio de So Paulo quanto nos
demais municpios da RMSP.

Como forma de sistematizao do seu banco de dados a Embraesp divide os

lanamentos imobilirios do municpio de So Paulo por Zonas de Valor. Essas Zonas


de Valor so reas onde so encontrados valores semelhantes para metro quadrado de
construo. Os limites das zonas de valor no coincidem necessariamente com os
limites dos bairros ou distritos. Os demais municpios da regio metropolitana so
considerados zonas de valores especficas, sem qualquer diviso.

161

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

TABELA 26 RMSP Valores Mdios do M rea til em US$


Hoizontais

REGIO METROPOLITANA DE SO PAULO

Verticais

valor m mdio

valor m2 mdio

em US$

em US$

Itaquaquecetuba

329,27

340,50

Mogi das Cruzes

351,87

724,21

Ferraz de Vasconcelos

354,28

591,39

Vargem Grande Paulista

361,30

Guararema

397,09

324,78

Guarulhos

487,24

923,26

Santo Andr

516,93

910,43

Suzano

539,65

577,38

Taboo da Serra

548,43

745,67

Cotia

551,54

603,20

Emb

555,64

573,01

So Bernardo do Campo

585,63

863,05

Carapicuba

587,84

503,62

Barueri

594,90

1006,56

Po

602,87

530,61

Mairipor

749,87

So Caetano do Sul

830,96

902,94

1017,72

877,99

ZONA VALOR

Osasco

Fonte Dados: Embraesp

MUNICPIO DE SO PAULO

TABELA 27 Municpio de SP Valores Mdios do M rea til em US$

ZONA VALOR

Horizontal
valor m2
mdio

Vertical
valor m2 mdio

em US$

em US$

Sapopemba

268,86

624,59

Parque Anhanguera

275,82

Moinho Velho

302,08

545,66

Sacom

317,64

1.069,94

Itaim Paulista

338,45

612,38

So Mateus

351,89

696,21

162

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

Parque Edu Chaves

354,93

633,05

Jardim Peri

360,84

726,02

Perus

361,15

10 Ermelino Matarazzo

373,23

785,60

11 Parque Bristol

397,82

834,81

12 Guaianazes

400,47

547,98

13 So Miguel Paulista

406,46

735,03

14 Freguesia do

413,48

884,51

15 Brasilndia

414,74

440,15

16 Itaquera

423,90

697,17

17 gua Funda

433,77

858,66

18 Cangaba

437,79

670,53

19 Jaguar

444,02

836,01

20 Parque Novo Mundo

447,48

742,40

21 Penha

460,36

971,83

22 Vila Matilde

461,21

918,48

23 Vila Mazzei

467,37

667,34

24 Artur Alvim

470,46

968,18

25 Alto da Lapa

479,88

1.173,69

26 Vila Maria

484,08

833,78

27 Vila Nova Cachoeirinha

487,54

748,41

28 Alto da Moca

504,29

976,92

29 Parque Itaguau

520,11

30 Limo

522,29

901,92

31 Vila Prudente

522,76

831,51

32 Santana

527,33

1.116,17

33 Vila Guilherme

531,12

982,38

34 Vila Santa Catarina

531,35

1.005,57

35 Cidade Ademar

544,54

521,84

36 Cupec

551,54

603,20

37 Tucuruvi

554,16

905,04

38 Bosque da Sade

555,29

1.026,62

39 Vila das Mercs

570,93

1.023,45

40 Casa Verde

573,35

1.013,77

41 Campo Limpo

574,31

770,93

42 Pirituba

606,43

1.029,33

43 Mooca

606,83

919,09

44 Vila Formosa

616,60

1.005,33

45 Mandaqui

618,89

1.030,82

163

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

46 Vila Gumercindo

619,44

984,68

47 Sade

629,72

1.061,75

48 Paraso

632,89

1.334,45

49 Campo Grande

666,63

1.000,56

50 Ipiranga

669,81

958,72

51 Horto

691,61

673,58

52 Jardim da Sade

703,16

985,99

53 Tatuap

707,47

1.116,63

54 Vila Mariana

709,53

1.285,36

55 Butant

713,51

1.019,10

56 Pompia

715,62

1.130,83

57 Pedreira

720,39

775,77

58 Lapa

776,29

1.108,15

59 Interlagos

793,80

665,07

60 Trememb

843,32

846,26

61 Jaragu

855,09

623,45

62 Jabaquara

885,02

836,01

63 Chcara Flora

914,57

751,99

64 Real Parque

916,14

1.194,06

65 Capela do Socorro

919,30

792,84

66 Aclimao

961,30

1.113,75

67 Vila Madalena

999,29

1.547,02

68 Campo Belo

1.020,46

1.405,02

69 Brooklin

1.035,43

1.342,65

70 Jardim Marajoara

1.103,75

1.236,51

71 Alto da Boa Vista

1.154,85

920,37

72 Planalto Paulista

1.173,20

1.185,54

73 Santo Amaro

1.216,67

1.201,18

74 Vila Carro

1.232,34

1.071,99

75 Morumbi

1.272,40

1.262,35

76 Vila Nova Conceio

1.345,52

2.066,55

77 Alto de Pinheiros

1.682,89

1.375,78

78 Jardim Europa

2.065,59

2.465,32

79 Ibirapuera

2.581,89

2.104,25

Fonte Dados: Embraesp

164

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

Em So Paulo, as Zonas de Valor com o menor

preo do metro

quadrado de rea til dos lanamentos horizontais so, na maioria, na


Zona Lesta da cidade (Sapopemba, Itaim Paulista, So Mateus,
Ermelino Matarazzo). J as reas com maior valor do metro quadrado,
com exceo da Vila Carro, so todas na poro sudoeste da capital
(Ibirapuera, Jardim Europa, Alto de Pinheiros, Vila Nova Conceio,
Morumbi).

Nos demais municpios da regio metropolitana, os menores valores


so encontrados em Itaquaquecetuba e Mogi das Cruzes, enquanto os
maiores valores esto em Osasco e So Caetano do Sul.

As mdias encontradas nos municpios que no a capital devem ser


utilizadas com cautela, pois como a quantidade de lanamentos nesses
municpios muito pequena, as mdias so pouco representativas.
Mesmo assim algumas comparaes podem ser feitas:

As faixas de preo (entre 300 e 400 dlares) do metro quadrado de


rea til nos municpio a leste a regio metropolitana (com exceo de
Guarulhos) equivalente s faixas de preo nas zonas de valor da
Zona Leste da capital (Sapopemba, Itaim Paulista, So Mateus,
Ermelino Matarazzo, etc).

J a faixa de preo do metro quadrado de rea til dos municpios a


oeste da regio metropolitana (Cotia, Taboo, Embu, Carapicuba) tem

165

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

valores equivalentes ao das zonas de valor mais prximas da rea


central da capital (Casa Verde, Santana, Alto da Mooca, Limo, Vila
Prudente, Bosque da Sade,etc).

Os valores do metro quadrado de rea til nos zonas de valor


concentradas na poro sudoeste da capital so sempre acima da
mdia geral, passando em geral do US$ 1.000,00.

As Tabelas 28 e 29 mostram o valor do metro quadrado de rea til e


o valor total mdio das unidades em funo do nmero de dormitrios
e do nmero de banheiros das unidades residenciais.

TABELA 28 RMSP Valores Mdios (US$) por Nmero de Dormitrios


Valor Mdio

Nmero de
Dormitrios

Unidade (US$)

m2 rea til (US$)

37.228,50

522,75

78.143,83

661,72

366.654,94

1.216,59

Fonte Dados: Embraesp

TABELA 29 RMSP Valores Mdios (US$) por Nmero de Banheiros


Valor Mdio

Nmero de
Banheiros

Unidade (US$)

m2 rea til (US$)

34.886,26

504,41

67.949,71

614,06

203.067,87

991,65

485.357,60

1.322,37

Fonte Dados: Embraesp

166

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

O valor do metro quadrado de rea til das unidades com 2 ou 3


dormitrios varia pouco (27%). Porm entre as unidades cm 3 e 4
dormitrios, essa variao de 84%, ou seja, quase o dobro.

Se for considerado o valor do metro quadrado de rea til por nmero


de banheiros, a diferena entre as unidades com 1 e 2 banheiros
tambm pequena (22%). Porm, ente as unidades com 2 e 3
banheiros, essa diferena de 61 %. E entre as unidades com 3 e 4
banheiros, a diferena de 33%.

Quando analisamos o valor total mdio das unidades, a diferena entre


unidades com 2 e 3 dormitrios de 110%. A diferena entre as
unidades com 2 e 4 dormitrios 885%.

A relao do valor mdio das unidades em funo do nmero de


banheiros obedece uma proporo equivalente. O acrscimo de valor
entre as unidades com 1 e 2 banheiros de 95%. Entre as unidades
com 1 e 3 banheiros de 482%. E entre as unidades com 1 e 4
banheiros, o acrscimo de valor de 1.291%.

TABELA 30 RMSP Valores Mdios (US$) por Tipologia


Valor Mdio
Tipologia -Padro Unidades
Unidade (US$)

m2 rea til (US$)

Baixo - 2 Dormit. e 1 Banheiro

33.740,24

497,15

Mdio - 3 Dormit. e 2 Banheiros

70.432,99

614,94

485.357,60

1.322,37

Alto - 4 Dormit. e 4 Banheiros

Fonte Dados: Embraesp

167

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

A Tabela 30 mostra os valores mdios para as trs tipologias mais


presentes nos condomnios da regio metropolitana.

O acrscimo de valor do metro quadrado de rea til entre as unidades


com 2 dormitrios e 1 banheiro e as unidades com 3 dormitrios e 2
banheiros de 24 %. J a diferena entre essas duas tipologias e as
unidades com 4 dormitrios e 4 banheiros salta para 166% e 155%
respectivamente.

Em relao ao valor mdio das unidades, a diferena entre as


tipologias baixa e mdia de 109%. Entre as tipologias mdia e alta
de 589%. E entre as tipologias baixa e alta, o acrscimo de valor de
1.338%

As grandes diferenas entre os valores mdios totais das unidades com


2 e 3 dormitrios ou 1 e 2 banheiros e as unidades com 4 dormitrios
ou 3/4 banheiros deve-se no apenas aos maiores valores do metro
quadrado, mas tambm maior rea til total dessas unidades de
padro mais alto.

As diferenas entre os valores do metro quadrado de rea til


apresenta algumas caractersticas constantes: as diferenas entre as
unidades com 2/3 dormitrios e 1/2 banheiros gira em torno de 2030%. Essa diferena pode se explicada pela diferena de padro das
unidades. A questo da localizao dos empreendimentos no se

168

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

destaca

tanto,

pois

esses

empreendimentos

esto

bastante

espalhados pela RMSP e os valores mdios diluem as diferenas.

J as grandes diferenas encontradas entre os valores do metro


quadrado de rea til desse grupo e dos empreendimentos com 4
dormitrios e 3/4 banheiros deve-se, em grande parte, localizao
dos empreendimentos de alto padro, concentrados nas regies mais
valorizadas da metrpole.

3.5. Concluses Preliminares


Entre 1992 e 2005, foram lanados 1.140 condomnios horizontais na
Regio Metropolitana de So Paulo. O volume de lanamentos
impressionante, especialmente nos anos de 2003 e 2004, quando
foram lanados 437 novos condomnios.

No contexto da metrpole, a cidade de So Paulo que concentra o


maior nmero de lanamentos: 83,2% do total. Porm, quando
analisamos

nmero

de

unidades

residenciais

lanadas,

os

condomnios paulistanos concentram 51,8% do total das residncias.

A diferena entre o nmero de empreendimentos e o nmero de


unidades se d, pois os condomnios lanados em So Paulo so na
sua maior parte de pequeno porte: 82% dos lanamentos tm no

169

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

mximo 20 unidades. Nos outros municpios da regio metropolitana,


47% dos lanamentos tm 51 unidades ou mais.

Apenas So Paulo e outros 18 municpios da RMSP (cerca de metade),


do total de 39,

possuem lanamentos de condomnios horizontais.

Conforme podemos observar nos mapas, so justamente os municpios


localizados nos extremos (norte, sul, leste e oeste) da regio
metropolitana os que no esto inseridos no mercado desse tipo de
moradia.

Em relao distribuio dos lanamentos, importante destacar a


grande quantidade de lanamentos na zona leste da cidade de So
Paulo, rea de moradia tipicamente popular.

Uma caracterstica importante dos condomnios lanados na cidade de


So Paulo que apesar de no existirem lanamentos na rea central
propriamente dita, ela um ponto de atrao para os lanamentos
imobilirios: quanto mais prximos do centro expandido, melhor a
tipologia da unidade residencial (maior nmero de quartos e maior
rea til total).

Outra questo a concentrao dos lanamentos direcionados elite


(quatro dormitrios, quatro banheiros e mais de 300,00 m de rea
til) na poro sudoeste da capital.

170

CAPTULO 3
Os Condomnios na RMSP: como, onde e de que forma

A localizao das unidades de alto padro na poro sudoeste da


capital gera um grande aumento no valor das unidades e do metro
quadrado de rea til, pois essa a regio com os maiores valores do
metro quadrado de terreno. Os altos valores das unidades as tornam
acessveis apenas elite, acentuando ainda mais a segregao
residencial nessa regio da metrpole.

As duas principais tipologias residenciais em condomnios fechados so


unidades com trs quartos e dois banheiros (32,6%) e dois quartos e
um banheiro (30,4%). Quanto ao tamanho das unidades, 29,2% tem
at 75,00m de rea til e 43,4% tem entre 75,00m e 150,00m. Ou
seja, a maior parte das unidades em condomnios fechado na RMSP
esto sendo usadas como moradia de camadas mdias e populares
metropolitanas.

A partir do mapeamento realizado, os condomnios fechados no


podem mais ser associados moradia exclusiva da elite (entendida
como classes de alta renda) metropolitana, e tampouco com os
grandes parcelamentos em regies perifricas da metrpole.

Our suburban architecture reveals the spirit and


character of modern civilization, just as the temples of
Egypt and Greece, the baths and amphitheaters of
Rome, and the cathedrals and castles of the middle
Ages help us to comprehend and penetrate the spirit of
previous civilizations

Csar DalyVI

171

CAPTULO 4
Moradores e
Empreendedores

173

CAPTULO 4
Condomnios, Moradores e Empreendedores

Autor: Angeli Folha de So Paulo 26.novembro.2006

Os condomnios fechados para a populao de alta renda, localizados


na poro sudoeste do municpio de So Paulo, j fazem parte da
iconografia urbana contempornea. Porm, saber como esto inseridos
os condomnios no contexto urbano de regies da cidade como
Ermelino

Matarazzo

quem

so

seus

moradores

ou

construtora/incorporadora que atua naquela regio tornou-se uma

174

CAPTULO 4
Condomnios, Moradores e Empreendedores

questo fundamental para o entendimento do padro de segregao


espacial metropolitano.

Para cada um dos quatro grupos de lanamentos definidos no item 3.2,


foram feitos levantamentos de campo em cada uma das reas da
Regio Metropolitana (norte, sul, leste e oeste). A partir desse primeiro
levantamento mais geral, onde foram identificadas as tipologias das
unidades, as caractersticas do entorno imediato dos condomnios e as
caractersticas das reas de uso coletivo dos condminos, foi escolhida
uma rea em especial para um levantamento de campo mais
aprofundado: os bairros de Ermelino Matarazzo e So Miguel Paulista.

Esses

bairros

foram

escolhidos,

pois

concentram

algumas

das

caractersticas que dificilmente associamos aos condomnios fechados:


so bairros de moradia tipicamente popular, na zona leste da cidade
de So Paulo, rea de populao de baixa renda, onde ocorreu uma
grande concentrao de lanamentos - 21 em Ermelino e 32 em So
Miguel, mais do que na maioria dos demais municpios da RM -, com
unidades normalmente de dois quartos e um banheiro.

As Fotos 1 e 2 a seguir mostram um condomnio do Grupo I, no


Butant, que possui unidades com 2 dormitrios, 1 banheiro e
62,40m de rea til. A rea livre e de lazer do condomnio se resume
s vagas de estacionamento de veculos e s reas de acesso s

175

CAPTULO 4
Condomnios, Moradores e Empreendedores

unidades residenciais. O entorno se caracteriza por residncias simples


e muitas vezes sem acabamento.

FOTOS1 1 e 2 Condomnio Grupo 1 no Butant e entorno

FOTOS 3 e 4 Condomnios Grupo 1 em Ermelino Matarazzo e entorno

Todas as fotos so de autoria prpria, com exceo de quando indicado.

176

CAPTULO 4
Condomnios, Moradores e Empreendedores

As Fotos 3 e 4 so de outro condomnio do Grupo, dessa vez em


Ermelino Matarazzo. A unidades residncias possuem 2 dormitrios, 1
banheiro e 53,00m de rea til. Novamente, a rea de lazer se
resume

ao

acesso

unidades

residncias

vagas

para

estacionamento de veculos.

Em nenhum dos dois condomnios acima existe qualquer aparato de


segurana especial instalado, a no ser os portes e muros usuais a
qualquer das residncias do entorno.

FOTOS 5 e 6 Condomnio Grupo 2 no Butant e entorno

As unidades residncias do condomnio do Grupo 2 localizado no


Butant, das fotos 5 e 6, possuem 3 dormitrios, 2 banheiros e
101,00m de rea til.

177

CAPTULO 4
Condomnios, Moradores e Empreendedores

FOTOS 7 e 8 Condomnio Grupo 3 em Vila Formosa

As casas do condomnio na Vila Formosa possuem 4 dormitrios, 3


banheiros e 180,12m de rea til.

Nos dois condomnios das fotos 5 e 7, s reas de lazer, alm dos


acessos e estacionamentos, foram incorporadas uma pequena rea
com playground. Nos dois casos j se observa a presena de cerca
eltrica, porto e porteiro eletrnico. Porm, apenas o condomnio do
Butant possui guarita.

Nas Fotos 9, 10 e 11 a seguir, o condomnio do Grupo 4 possui


residncias com 4 dormitrios, 4 banheiros e 383,00m de rea til.
Esse condomnio est implantado em uma rea residencial de alto
padro, prximo Praa Panamericana (Alto de Pinheiros). As
unidades residenciais apresentam projeto arquitetnico diferenciado.
Apesar da pequena distncia, as casas esto implantadas isoladas no
lote.

178

CAPTULO 4
Condomnios, Moradores e Empreendedores

FOTOS 9, 10 e 11 Condomnio Grupo 4 na Vila Madalena

O condomnio possui guarita, cerca eltrica e outros aparatos de


segurana, como cmeras de vigilncia e sensores de presena.

O condomnio das fotos 12, 13, 14, 15, 16 e 17 a seguir um exemplo


paradigmtico. Localizado em Vila Carro, um condomnio de alto

179

CAPTULO 4
Condomnios, Moradores e Empreendedores

padro, com casas de 4 dormitrios, 4 banheiros e 355,00m de rea


til, implantado em uma regio onde tradicionalmente no reside a
elite. Esse foi o condomnio onde se pode observar o maior nmero de
aparatos de segurana: grades, portes, muros de 3 metros de altura,
cmeras, etc).

Fotos 12, 13, 14 e 15 - Condomnio Grupo 4 na Vila Carro


portaria, muros e paisagem do entorno

180

CAPTULO 4
Condomnios, Moradores e Empreendedores

Fotos 16 e 17 Condomnio Grupo 4 na Vila Carro


Aparatos de segurana e entorno

Como pode ser visto na Foto 17, o entorno do condomnio se


caracteriza por residncias simples, muitas vezes autoconstrudas e

181

CAPTULO 4
Condomnios, Moradores e Empreendedores

sem acabamento. Os muros, grades e cercas do condomnio se


destacam na paisagem do entorno.

Todos os condomnios mostrados nas fotos, com exceo do da Vila


Carro, esto implantados em reas pequenas, dentro do permetro
mximo de um quarteiro. Nos condomnios dos grupos 1, 2 e 3, as
reas de lazer coletivas so diminutas e a rea livre coletiva se resume
s reas de circulao e estacionamento de veculos.

No item 4.2 a seguir sero apresentados alguns dos projetos de


condomnios desses grupos com a identificao das reas livres e de
lazer coletivas.

Durante os levantamentos de campo, foi interessante notar que os


condomnios, mesmo pequenos, destacam-se em relao ao contexto
urbano do entorno. Isso ocorre, menos em funo da tipologia das
habitaes, mas em funo do uso dos espaos coletivos e pblicos
lindeiros. Durante todos os levantamentos de campo, enquanto os
moradores ficavam o tempo todo dentro das reas comuns dos
condomnios, os moradores do entorno usavam a rua como rea de
lazer, as crianas para jogar bola e empinar pipa e os adultos, por
exemplo, para lavar o carro.

182

CAPTULO 4
Condomnios, Moradores e Empreendedores

Fotos 18 a 21 - Solar Munich Fotos do Entorno


Fonte: Construtora Beraldi

A grande maioria dos condomnios construdos no municpio de So


Paulo possui pequena dimenso, e implantada no interior de um
quarteiro. Isso faz com que a estrutura urbana do entorno se
mantenha intacta, inclusive com a presena de espaos livres e de
lazer, como praas e parquinhos, para todo o bairro.

4.1. A Propaganda

183

CAPTULO 4
Condomnios, Moradores e Empreendedores

Ao pesquisar a propaganda relativa ao lanamento e venda de casas


em condomnios fechados, o discurso da qualidade de vida, da oferta
de lazer, conforto e estilo de vida est mais presente do que o discurso
da segurana.

FIGURA 12 Montagem com imagens de famlia feliz dos folhetos de vendas

Todas as imagens de propaganda foram retiradas de folhetos de propaganda

distribudos nas ruas, com exceo onde est indicado.

184

CAPTULO 4
Condomnios, Moradores e Empreendedores

A propaganda dos condomnios em regies mais perifricas, localizados


em municpios que no a capital, enfatizam a presena do verde como
um diferencial importante da nova moradia.

S o melhor da vida

Divirta-se como em um clube

Viver dentro do verde com o que existe de mais moderno

e Viver dentro do verde com o conforto que voc deseja Condomnio de casas com quatro dormitrios na Granja Viana

Morar em meio a natureza. Ganhar qualidade de vida


Condomnio com casas de 3 dormitrios na Granja Viana.

Conforto e segurana para voc viver uma vida plena


Condomnio com casas de 2 e 3 dormitrios na Granja Viana.

As Figuras 2 e 3, a seguir, mostram a propaganda de dois lanamentos


conjuntos na Granja Viana. A segunda imagem, com uma vista area
da rea onde sero implantados os condomnios mostra que mesmo na
Granja Viana, um deles ser implantado em uma rea de apenas
10.000m.

185

CAPTULO 4
Condomnios, Moradores e Empreendedores

FIGURAS 2 e 3 Propaganda de Condomnios na Granja Viana


publicada no Jornal Folha de So Paulo (22.abril.2007)

186

CAPTULO 4
Condomnios, Moradores e Empreendedores

FIGURA 4 Condomnio na Granja Viana com dias mais verdes e seguros

FIGURA 5 Condomnio que promete clima de casa de campo

187

CAPTULO 4
Condomnios, Moradores e Empreendedores

FIGURA 06 Destaque para as reas de lazer,


com a promessa de diverso como em um clube

J na propaganda dos condomnios mais centrais, localizados na


poro sudoeste da capital, a localizao destacada como uma
qualidade importante.

Ainda possvel adquirir uma casa no Jardim Paulistano,


como nos bons tempos - Condomnio com quatro sutes no
Jardim Paulistano.

Viva com espao, lazer e segurana em um condomnio


horizontal situado entre Moema, Campo Belo e Vila Mascote -

188

CAPTULO 4
Condomnios, Moradores e Empreendedores

Condomnio com casas de 3

ou 4 dormitrios no Jardim

Aeroporto.

Sua ltima oportunidade de morar em um condomnio de


altssimo padro bem em frente ao Parque do Ibirapuera.
Apenas

12

Condomnio

residncias
Bothannica

com
com

arquitetura

casas

de

exclusiva

dormitrios,

banheiros, 9 garagens e 513,45m de rea til, prximo ao


Parque do Ibirapuera.

FIGURA 07 Propaganda com condomnio de arquitetura exclusiva

189

CAPTULO 4
Condomnios, Moradores e Empreendedores

A propaganda acima destaca a arquitetura exclusiva (alis de gosto


duvidoso) das unidades residenciais do condomnio Bothannica. O
desenho da maison du jardin tenta passar a idia de casas ao redor
de uma praa, com caractersticas dos jardins franceses.

J a Figura 08 mostra um condomnio com caractersticas praticamente


opostas: so unidades pequenas, cujas principais qualidades so a
proximidade do Parque do Carmo e a possibilidade de financiamento
pela Caixa Econmica Federal.

FIGURA 08 Vista area de lanamento prximo ao Parque do Carmo com


financiamento pela Caixa Econmica Federal

190

CAPTULO 4
Condomnios, Moradores e Empreendedores

Nas propagandas, o discurso da segurana aparece, porm com menos


frequncia.

Condomnio fechado com total segurana - Condomnio com


casas de 3 ou 4 dormitrios (de 146 a 189,00 m de rea
privativa) no Morumbi

Completo sistema de segurana e a privacidade que voc


merece -

Condomnios com casas com dois dormitrios no

Butant.

Em um vdeo de propaganda do Residencial Solar da Paulicia, em So


Bernardo do Campo,

fornecido pela Construtora Beraldi, um casal

conversa sobre as qualidades do condomnio:

O Residencial Solar da Paulicia tem muitas coisas boas:

Primeiro um condomnio fechado...

Sobrados com dois dormitrios, sala, cozinha, banheiro, rea


de servio, garagem, realmente uma planta que voc vai
adorar.

bem localizado.

191

CAPTULO 4
Condomnios, Moradores e Empreendedores

rea

de

lazer

maravilhosa:

voc

tem

playground,

churrasqueira, forno de pizza, piscinas adulto e infantil, quadra


recreativa.

Enfim seus filhos vo se esbaldar.

E com toda segurana.

FIGURA 09 Folheto de propaganda com condomnio de casas amarelas


geminadas na Granja Viana e que promete uma vida plena

Nas propagandas, o fato da residncia ser em condomnio j um sinal


de grife, de estilo. A presena de reas de lazer tambm muito
destacada. A

localizao enfatiza ou pela sua centralidade ou pela

proximidade ao verde, no caso dos condomnios perifricos.

192

CAPTULO 4
Condomnios, Moradores e Empreendedores

4.2. Os Projetos
Do total de lanamentos, apenas 16 (1,4%) so unidades residenciais
de apenas um pavimento. Todos os condomnios visitados tinham
unidades com dois ou trs pavimentos, normalmente geminadas.
Apenas os condomnios na poro sudoeste da capital possuam
residncias isoladas, mesmo que a distncia entre elas fosse bastante
pequena.

A partir das pesquisas realizadas, foi possvel organizar uma base de


dados com alguns projetos e desenhos dos condomnios. Como as
principais

caractersticas

gerais

foram

discutidas,

sero

apresentados a seguir os projetos de trs condomnios especficos: o


Condomnio Solar da Paulicia (em So Bernardo do Campo), o
Condomnio Sola de Munich (em Ermelino Matarazzo - So Paulo) e o
Condomnio Solar do Ablio (em Ermelino Matarazzo - So Paulo),
como exemplos emblemticos do que foi analisado at aqui.

Os desenhos do Condomnio Solar da Paulicia, descrito na propaganda


no item anterior, mostram unidades implantadas em quatro grandes
blocos de casas geminadas: um com oito unidades e outros trs com
treze unidades cada. A rea livre do condomnio toda destinada
circulao dos veculos, com exceo de duas pequenas reas no limite

193

CAPTULO 4
Condomnios, Moradores e Empreendedores

do terreno onde esto implantados o playground e a piscina, a quadra


e a churrasqueira.

FIGURA 10 Solar da Paulicia - Planta do Conjunto


Fonte: Construtora Beraldi

FIGURA 11 Solar da Paulicia - Vista Geral do Conjunto

194

CAPTULO 4
Condomnios, Moradores e Empreendedores

Fonte: Construtora Beraldi

FIGURA 12 Solar da Paulicia - Vista da rea de Lazer


Fonte: Construtora Beraldi

FIGURA 13 Solar da Paulicia - Planta da Unidade Residencial


Fonte: Construtora Beraldi

195

CAPTULO 4
Condomnios, Moradores e Empreendedores

As unidades, como apontado na propaganda, possuem dois dormitrios


e um banheiro e uma pequena rea privativa nos fundos da residncia.
Apesar do desenho da planta ser destinado aos folhetos de publicidade
e estar sem cotas, as dimenses dos cmodos so claramente
pequenas. As unidades tm 71,61m de rea til, ou seja, no so das
menores existentes no mercado.

O projeto do Solar de Munich, com as unidades divididas em dois


blocos com uma via central de acesso s unidades, uma das
tipologias mais encontradas na RMSP.

FIGURA 14 Solar de Munich - Planta do Conjunto


Fonte: Construtora Beraldi

196

CAPTULO 4
Condomnios, Moradores e Empreendedores

FIGURA 15 Solar de Munich Planta da Unidade Residencial


Fonte: Construtora Beraldi

FIGURA 16 Solar de Munich - Vista Geral do Conjunto


Fonte: Construtora Beraldi

197

CAPTULO 4
Condomnios, Moradores e Empreendedores

FIGURA 17 Solar de Munich


Vistas das reas de Lazer e Portaria
Fonte: Construtora Beraldi

FOTO 21 Condomnio Solar de Munich Vista do interior

198

CAPTULO 4
Condomnios, Moradores e Empreendedores

As unidades aqui tambm so de dois quartos com um banheiro. A


rea til total de 59,55m. A diferena que as unidades possuem
trs pavimentos e o pavimento inferior utilizado como garagem para
dois veculos. Nos fundos da unidade existe uma pequena rea livre
privativa.

As reas de lazer esto localizadas no recuo frontal do terreno, com


playground e churrasqueira de um lado e piscina do outro.

No projeto do Solar de Munich, as fachadas das unidades foram


caracterizadas como chals da Bavria.

O ltimo projeto, do condomnio Solar do Ablio, foi um dos primeiros


construdos na regio. um condomnio pequeno, de apenas 12
unidades, implantado em um lote de aproximadamente 800,00m e
com pouqussima rea livre tanto privativa quanto coletiva.

FIGURA 18 Solar do Ablio Vista da Portaria


Fonte: Construtora Beraldi

199

CAPTULO 4
Condomnios, Moradores e Empreendedores

FIGURA 19 Solar do Ablio - Planta do Conjunto


Fonte: Construtora Beraldi

FIGURA 20 Solar do Ablio - Planta da Unidade Residencial


Fonte: Construtora Beraldi

200

CAPTULO 4
Condomnios, Moradores e Empreendedores

FIGURA 21 Solar do Ablio - Vista Geral do Conjunto


Fonte: Construtora Beraldi

O Solar do Ablio um dos muitos condomnios sem nenhuma rea de


lazer. Alm da via de acesso s residncias, uma pequena rea livre foi
deixada ao lado da portaria.

A mesma unidade residencial, em dois pavimentos, geminadas, com


dois quartos e um banheiro e cantos chanfrados, tambm usada em
vrios outros projetos da construtora.

As figuras a seguir mostram o croqui de duas unidades residncias na


Granja Viana, com 3 e 4 dormitrios. As unidades tambm possuem
dois pavimentos, como as da zona leste, e possuem como grandes

201

CAPTULO 4
Condomnios, Moradores e Empreendedores

diferenciais, alm do tamanho, a garagem coberta e a varanda na rea


privativa dos fundos.

FIGURAS 22 Croqui planta sobrado com 4 dormitrios na Granja Viana


Fonte: Santos 2002:197

FIGURAS 23 Croqui planta sobrado com 3 dormitrios na Granja Viana


Fonte: Santos 2002:197

202

CAPTULO 4
Condomnios, Moradores e Empreendedores

Outra caracterstica interessante dos projetos analisados e visitados


que com exceo dos condomnios de alto padro, com projetos
arquitetnicos diferenciados, o uso da cor amarela nas residncias
uma constante, em todas as reas da regio metropolitana.

4.3. Os Moradores
Durante

levantamento

de

campo

foram

realizadas

algumas

entrevistas com o intuito de identificar quem so os moradores e


porque escolheram essa tipologia habitacional. Foram entrevistados
dez moradores de Ermelino Matarazzo/So Miguel Paulista. Como
contraponto, foram entrevistados trs moradores da poro sudoeste
(Alto de Pinheiros, Butant e Morumbi) da cidade.

Nas

entrevistas

realizadas

com os

moradores

foi utilizado um

questionrio base, com 11 questes: nome, endereo, sexo, idade,


escolaridade, ocupao principal, local de trabalho, renda familiar,
quantidade de moradores no domiclio, local de moradia anterior,
motivo de escolha da nova moradia.

Em todas as entrevistas, apenas a famlia nuclear (casal de pais e um


ou dois filhos ou apenas o casal sem filhos) morava na residncia.

203

CAPTULO 4
Condomnios, Moradores e Empreendedores

Nas entrevistas realizadas em Ermelino Matarazzo e So Miguel


Paulista algumas questes chamaram a ateno: apenas duas famlias
no moravam na regio antes de mudar para os condomnios.

A renda mdia familiar ia de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais) a R$


3.000,00 (trs mil reais). A escolaridade tambm variava muito, indo
de primrio completo a superior.

Dos dez condomnios visitados apenas dois tinham porteiro e mesmo


assim apenas durante o dia.

Seis das pessoas entrevistadas mudaram para o condomnio no


momento de sair da casa dos pais para casar.

Apesar do discurso da segurana permear as entrevistas, apenas trs


moradores afirmaram considerar os condomnios horizontais mais
seguros do que as residncias comuns.

Uma da moradora do Solar de Munich

afirmou considerar os

condomnios verticais mais seguros do que os horizontais. Ela tambm


no v nenhuma diferena na segurana oferecida pelo condomnio
onde mora em relao a uma casa isolada. Ela (professora) e o marido
(corretor de imveis), que j moravam no bairro, se mudaram para o
condomnio no momento do casamento pois essa foi a oportunidade
que surgiu de compramos uma casa prpria.

204

CAPTULO 4
Condomnios, Moradores e Empreendedores

A moradora de um conjunto de casas geminadas de dois dormitrios,


que vinha de uma residncia anterior isolada no lote, reclamou do
barulho e da falta de privacidade. Comparou o fato de dividir os
espaos coletivos de acesso a parece uma rua Direita.

FOTOS 22 e 23 Condomnio Ermelino Matarazzo


Acesso e rea livre para estacionamento

O Condomnio das Fotos 22 e 23 justamente o condomnio que


segundo sua moradora parece a Rua Direita. Na verdade esse
condomnio, como alguns outros que tambm foram visitados (como o
Solar do Ablio), tem uma disposio semelhante dos cortios
avenida do final do sculo XIX e da primeira metade do XX.

Para outra moradora, uma enfermeira que veio de uma residncia


isolada no Itaim Paulista, a segurana relativa, se querem entrar ou
roubar arrumam uma estratgia. Ela e o marido mudaram para a casa

205

CAPTULO 4
Condomnios, Moradores e Empreendedores

no condomnio no momento do casamento e essa foi a opo escolhida


por questes financeiras, principalmente devido possibilidade de
financiamento no momento da compra.

Um dado importante que todas as crianas em idade escolar das


famlias entrevistas freqentam as escolas pblicas prximas s
residncias.

J nas entrevistas realizadas nos trs condomnios da regio sudoeste,


a discurso o segurana aparece como o mais forte.

Todas as famlias entrevistadas tinham renda superior a 20 salrios


mnimos e o casal possua escolaridade superior completa. Todas as
residncias tinham quatro dormitrios e uma delas, seis banheiros e
mais um lavabo.

Nos trs condomnios existia portaria em funcionamento, com mais de


um segurana uniformizado, cercas eltricas, cmeras de segurana e
alarmes instalados.

A moradia anterior, nos trs casos, eram apartamentos na mesma


regio da cidade. Segundo uma das moradoras, a escolha do
condomnio horizontal de deu, pois queria a privacidade de casa com
segurana de condomnio. Todos os moradores se sentiam igualmente
seguros do que quando moravam num edifcio. Por questo de

206

CAPTULO 4
Condomnios, Moradores e Empreendedores

segurana, nenhum dos trs entrevistados cogita a possibilidade de


morar em uma casa isolada.

Em um dos condomnios visitados (Morumbi), a rea coletiva de lazer


era ampla e bastante utilizada pelas crianas, segundo a entrevistada.

No segundo condomnio (Alto de Pinheiros), as unidades possuam


piscina e quintal privativo. Os filhos do casal utilizam prioritariamente
essas reas.

J no terceiro condomnio (Butant), a rea coletiva de lazer era


bastante reduzida. De qualquer forma, os moradores no a utilizam,
pois o filho do casal ainda era beb no momento da entrevista.

4.4. Os Empreendedores
Como ltima etapa da pesquisa foram feitos alguns contatos com
construtoras, incorporadoras3 e escritrios de arquitetura. De todos os
contatos feitos, o mais interessante foi com uma construtora da Zona
Leste, em So Miguel Paulista.

Uma das empresas contatadas foi a Alphaville Urbanismo. Segundo a arquiteta

entrevistada, a empresa apenas trabalha com projetos de loteamentos fechados,


porm j pensa em comear a atuar na rea dos condomnios fechados, pois essa tem
sido uma tendncia importante do mercado imobilirio.

207

CAPTULO 4
Condomnios, Moradores e Empreendedores

A Construtora Beraldi uma empresa familiar que constri e algumas


vezes incorpora pequenos condomnios na zona leste da capital.

Os

donos da empresa sabem exatamente a demanda da regio: so


famlias com renda entre R$ 1.800,00 e R$ 2.500,00 (entre 4,5 e 6
salrios mnimos) que procuram unidades com dois dormitrios a um
custo mximo de R$120.000,00/R$140.000,00.

Atualmente a construtora est finalizando o projeto de um novo


condomnio

em

So

Miguel

Paulista

em

sociedade

com

uma

incorporadora da zona sul. Por exigncia desse novo parceiro, foi


feita uma pesquisa de mercado na regio que conclui existir um
demanda por unidades em condomnio fechado com trs dormitrios e
valor total de at R$200.000,00. Como os tcnicos da construtora
acreditam que essa no a realidade do local, aps negociaes com o
novo parceiro, adaptaram o lanamento de forma a oferecer duas
unidades de trs dormitrios, com um preo um pouco mais alto do
que a mdia do local, a ttulo de experincia.

Uma questo interessante apontada pelo engenheiro responsvel


que os clientes dos empreendimentos de Ermelino Matarazzo e So
Miguel Paulista so na quase totalidade pessoas que j moravam na
regio.

Quase todos os empreendimentos so entregues pela construtora com


rea de lazer com piscina. Pelo acompanhamento feito aps a entrega

208

CAPTULO 4
Condomnios, Moradores e Empreendedores

das obras, na maior parte dos casos, a limpeza e manuteno das


piscinas so feitas pelos prprios moradores como forma de diminuir o
custo fixo do condomnio.

Uma

caracterstica

apontada

pelo

engenheiro

responsvel

pela

construo dos dois condomnios que apesar da construtora sempre


entregar os conjuntos com portaria e local para a permanncia de uma
segurana, essas reas nem sempre so usadas, pois a contratao de
um porteiro ou segurana tambm aumenta muito o custo do
condomnio.

Outra questo importante que todos os empreendimentos da


construtora so viabilizados a partir de financiamento bancrio para os
compradores, em geral pela Caixa Econmica Federal. A venda da
unidade diretamente aos proprietrios nunca aconteceu.

4.5. Novas (ou Velhas) Tendncias


Recentemente, vrios artigos de jornal sobre novos lanamentos
imobilirios na Regio Metropolitana de So Paulo tm apontado os
empreendimentos para as camadas mais populares como a bola da
vez do mercado imobilirio. Grandes construtoras e incorporadoras
que normalmente trabalhavam apenas para as classes A esto

209

CAPTULO 4
Condomnios, Moradores e Empreendedores

criando novas empresas ou nomes fantasia para atuar no mercado da


construo de moradias populares.

Um caso bastante interessante foi publicado no jornal Valor Econmico


em 09 de janeiro de 2008. A Gafisa e a Construtora Norberto
Odebrecht constituram uma nova empresa chamada Bairro Novo
destinada exclusivamente ao mercado de moradia para a populao de
baixa renda. O primeiro empreendimento imobilirio da nova empresa
vai ser um enorme condomnio, com 2.500 casas e apartamentos, a
um preo mdio de R$75.000,00, em uma gleba de mais de 1 milho
de metros quadrados, no municpio de Cotia na RMSP. Um dado
impressionante que das 460 unidades colocadas a venda num
primeiro momento, em 2007, 80% foram vendidas em apenas 10 dias.

Ao contrrio das empresas brasileiras que j vm atuando nesse


mercado, como a Tenda, MRV, Fit (da prpria Gafisa) e Living (da
Cyrela), a Bairro Novo, assim como as mexicanas, vai oferecer apenas
um produto: grandes condomnios residenciais com no mnimo mil
unidades. Em alguns casos, eles podero ter at 10 mil casas e
apartamentos. As reas onde esses condomnios sero construdos
passaro por um processo de urbanizao, uma especialidade da
Odebrecht. S vamos atuar assim, urbanizando grandes reas nas
regies perifricas das grandes cidades, diz Roberto Senna.4 O

Jornal Valor Econmico, 9 de janeiro de 2008, Caderno B, pp.8.

210

CAPTULO 4
Condomnios, Moradores e Empreendedores

projeto inclui tambm a viabilizao de financiamentos diretos e com


juros baixo para a populao de baixa renda.

Como j podia ser observado na anlise da base de dados da


Embraesp,

condomnios residenciais com unidades pequenas, de

menor valor e com possibilidades de financiamento barato voltados


para uma camada mais popular, tm sido sistematicamente lanados
na RMSP.

A novidade a construo de grandes empreendimentos perifricos,


tambm para a populao de baixa renda, especialmente em Cotia, um
municpio at ento associado aos condomnios destinados s classes
altas metropolitanas.

O que impressiona a existncia de tipologias que mais parecem os


antigos cortios avenida do que um conjunto residencial com infinitas
possibilidades de lazer e conforto.

A propaganda analisada da em relao aos condomnios, mesmo para


unidades pequenas e com poucos espaos privativos ou coletivos,
vendem uma idia, um estilo de vida representado pela moradia em
condomnio fechado.

Quando, numa reunido, algum se referiu ao instinto de


propriedade como natural, o s K. contou a seguinte
histria sobre uns velhos pescadores: Na costa sul da
Islndia existem pescadores que dividiram aquele mar
entre si, atravs de bias ancoradas no fundo. Eles tm
mais apego a esses campos de gua do que a suas
propriedades. So to ligados a eles que no os deixam
por nada, nem mesmo se l no houvesse mais peixes,
e desprezam os habitantes do litoral a quem vendem
sua pesca, como uma raa superficial e sem vnculo
com a natureza. (...) H algum tempo parece que as
coisas vo mal economicamente, mas eles rejeitam
com firmeza qualquer tentativa de reforma, a ponto de
j terem derrubado vrios governos que desprezaram
seus costumes. Esses pecadores mostram
irrefutavelmente a foca do instinto de propriedade, a
que o homem est subordinado por natureza.

Bertold Brecht.VII

211

CONSIDERAES FINAIS

213

CONSIDERAES FINAIS

Aps a anlise da segregao espacial de forma terica e da sua


configurao na Regio Metropolitana de So Paulo atravs dos
condomnios fechados, cabe voltar s questes que nortearam este
trabalho.

A proliferao dos condomnios fechados no Brasil, nas trs ltimas


dcadas, como uma tipologia especial de moradia que indica status e
um estilo de vida contemporneo e atual, sem dvida alguma, tem
sofrido

influncia

do

padro

norte-americano

de

segregao

residencial.

Mesmo para o caso norte-americano, os estudiosos indicam que a


segurana no o nico fator de escolha desse tipo de moradia.

Blakely & Snyder afirmam que The residents of gated communities


seek security, but more broadly they seek control. They want to
control crime and traffic. They want to be free from strangers,
disruptions, intrusions. They want privacy, stability, peace of mind,
familiarity. They want to protect their economic status and their
investment in their home.1 (1999:141).

Os moradores dos condomnios fechados buscam segurana, mas de forma mais

ampla, buscam controle. Eles querem controlar o crime e o trfego. Eles querem ficar
livres de estranhos, rupturas e intruses. Eles querem privacidade, estabilidade, paz
de esprito e familiaridade. Eles querem proteger seu status econmico e os
investimentos feitos na sua residncia.

214

CONSIDERAES FINAIS

For instance, many residents want to feel safe for their homes and
argue that walls and gates help keep out criminals; but gated
communities are not safer than nongated suburban neighborhood.()
Living in gated community represents a new version of the middle
class American dream precisely because it temporarily suppresses and
masks, even denies and fuses, the inherent anxieties and conflicting
social values of modern urban and suburban life. () It reinforces the
norms of a middle-class lifestyle in a historical period in which
everyday events and news media exacerbate fears of violence and
terrorism. Thus, residents cite their need for gated communities to
provide a safe and secure home in the face of a lack of other societal
alternatives.2 (Low 2003:10-11)

Tambm no caso paulistano, a questo da segurana no pode ser


vista como preponderante. A idia do condomnio fechado como o
sonho da classe mdia norte-americana, colocada por Low, pode ser
2

Por exemplo, muitos moradores querem se sentir seguros em suas casas e

argumentam que os muros e portes mantm os criminosos afastados; mas


condomnios fechados no so mais seguros do que bairros suburbanos abertos. (...)
Viver num condomnio fechado representa uma nova verso do sonho da classe mdia
norte-americana precisamente devido ao fato de suprimir temporariamente e, as
vezes, at negando e fundindo, os conflitos sociais e ansiedades inerentes vida
urbana e suburbana moderna [contempornea]. (...) Refora as normas de estilo de
vida da classe mdia num perodo histrico no qual os eventos do dia a dia e os meios
comunicao exacerbam o medo da violncia e do terrorismo. Assim, os moradores
citam a sua necessidade por condomnios fechados como forma de prover, na falta
de outras alternativas sociais, um lar seguro e protegido.

215

CONSIDERAES FINAIS

verificada pelo menos nas imagens e textos das propagandas para


venda de casas em condomnio fechado na RMSP.

Da mesma forma que as propagandas nos EUA, no final do sculo XIX,


vendiam a residncia no subrbio como o ideal norte-americano de
habitao, as casas em condomnio na RMSP (e pode-se arriscar que
no Brasil de forma geral) esto sendo vendidas como a promessa de
uma vida plena, com clima de casa de campo, como em um
clube, mesmo em unidades onde os espaos privados so mnimos e
os espaos coletivos muitas vezes se restringem s vagas para
estacionamento de veculos e reas de circulao e acesso das
residncias. Como aconteceu nos EUA, os condomnios paulistanos
vendem um estilo de vida.

Uma

segunda

questo

colocada

diz

respeito

ao

morador

dos

condomnios fechados. Com as anlises feitas, pode-se constatar que


os condomnios fechados no so locais de moradia exclusiva das
classes de alto poder aquisitivo da metrpole.

O aumento e disperso dos condomnios fechados fato. Apenas entre


2003 e 2004 foram lanados 437 novos empreendimentos.

Desse

total, 40,3% dos empreendimentos possuem trs dormitrios e 37,5%,


apenas dois dormitrios. Com relao ao nmero de banheiros, 40,8%
dos lanamentos tm dois banheiros e 33,7%, apenas um banheiro.

216

CONSIDERAES FINAIS

Quando analisamos o total de unidades, das 30.670 unidades lanadas


em condomnio fechado na RMSP, desde 1992, metade (49,6%) possui
apenas um banheiro e quase a mesma quantidade (49,4%) tem
apenas dois dormitrios.

A diferena de proporo das tipologias residenciais entre o nmero


total de empreendimentos e o nmero total de unidades ocorre, pois
os lanamentos mais populares (com menor nmero de banheiros e
dormitrios), possuem, em geral, um nmero maior de unidades.

As duas principais tipologias encontradas nos condomnios fechados


so unidades com dois dormitrios e um banheiro (43,7) e unidades
com trs dormitrios e dois banheiros (29,2%). As unidades com
quatro dormitrios e trs ou mais banheiros representam apenas
10,8%

do

residenciais

total

de

unidades

lanadas.

em

condomnio

lanadas

Ou

seja,

no

as
se

unidades
destinam

preferencialmente s classes altas, mas sim s classes mdias e


inclusive baixas da metrpole.

Em relao localizao dos condomnios, 83,2% dos lanamentos


foram feitos no municpio de So Paulo e apenas 16,8% nos outros
municpios da metrpole. importante destacar que as anlises foram
feitas para os condomnios horizontais fechados strito senso e no para
os loteamentos fechados.

217

CONSIDERAES FINAIS

Junta-se a isso o fato de que apenas 16,5% dos condomnios lanados


tem rea total superior a 5.000m. Se a rea considerada for
10.000m, esse total cai para apenas 6,5% do total dos lanamentos.

Conclui-se que os condomnios horizontais no so, em sua maioria,


grandes

empreendimentos

localizados

em regies

perifricas

da

metrpole.

Com relao distribuio dos condomnios no espao da metrpole,


algumas caractersticas precisam ser destacadas: no contexto do
municpio de So Paulo, os lanamentos esto distribudos em
praticamente todas as regies para alm do centro expandido, com
exceo do extremo sul da cidade.

A Zona Leste, com bairros como So Miguel Paulista, Itaquera e


Ermelino

Matarazzo,

lanamentos.

Os

se

destaca

condomnios

devido

dessa

ao

regio

grande
so,

nmero
na

de

maioria,

implantados em glebas pequenas e com unidades de apenas dois


dormitrios e um banheiro.

J na poro sudoeste do municpio, em bairros como Morumbi,


Brooklin e Chcara Santo Antnio, existe uma enorme concentrao de
condomnios com unidades de alto padro (quatro dormitrios e trs
ou mais banheiros). Do total de 108 lanamentos com unidades de

218

CONSIDERAES FINAIS

mais de 300,00m de rea til, 94% se localizam na poro sudoeste


da capital.

Ao analisar os condomnios fechados, pode-se averiguar a existncia


de

exemplos

pontuais

de

segregao

fractal

no

contexto

metropolitano. Os grandes muros e aparatos de segurana, apontados


por

Caldeira

(2000),

so

encontrados

apenas

nos

condomnios

destinados s classes de maior renda, com unidades diferenciadas,


como o caso do condomnio analisado na Vila Carro (fotos 11 a 16).

As anlises anteriores revelaram que, desde meados do sculo XIX


(...) as classes acima da mdia vm tendendo a se segregar
crescentemente em uma nica regio da metrpole (...).

Em seu deslocamento espacial, essas classes, por meio do mercado


imobilirio, tendem a fazer com que o centro principal cresa
continua ou descontinuamente na sua mesma direo. (...)

H evidncia suficiente para acreditarmos que em todas as metrpoles


analisadas crescente a tendncia segregao das camadas de mais
alta renda. (Villaa 2001:311)

Segundo Caldeira (2000), uma das caractersticas do modelo fractal


seria justamente a mudana da segregao residencial de uma escala
metropolitana para uma micro-escala, intra-urbana. Conforme pde

219

CONSIDERAES FINAIS

ser observado nos mapas com a localizao das diversas tipologias de


empreendimentos, ainda existe, na RMSP, uma escala metropolitana
na concentrao das diversas tipologias. Se observarmos os mapas
com a localizao das unidades com 2 dormitrios e 1 banheiro, com 3
dormitrios e 2 banheiros e com 4 dormitrios e 4 banheiros (mapas
10, 11 e 12), podemos verificar no apenas a concentrao das
unidades de alto padro na poro sudoeste da capital, mas tambm a
importncia da localizao e da distncia em relao ao centro de So
Paulo para as outras duas tipologias (mdia e popular).

Casos houve em que os ncleos de resistncia, inclusive com


significativa presena da classe alta, se desenvolveram em direo
diferente da predominante (...). Finalmente, pequenos ncleos de
renda

mdia

ou

mdia

alta

(mas

nunca

de

alta

renda)

se

desenvolveram fora da direo predominante foi o que aconteceu no


Tatuap, Jardim Anlia Franco, na regio do Trememb e Cantareira e
mesmo no ABC, em So Paulo. Nesses casos, ou h um claro
abandono do bairro pela alta renda (...) ou desenvolve-se uma
segunda ou terceira regio de concentrao de camadas mdias mas
nunca de alta renda. (Villaa 2001:319)

Os condomnios de alto padro esto concentrados em reas muito


especficas da metrpole (principalmente na poro sudoeste da capital
e de forma bem mais tmida nos municpios de Cotia, Carapicuba,

220

CONSIDERAES FINAIS

Barueri e Guarulhos). Essas so, em geral, reas de alta concentrao


de moradia das elites, como j foi apontado por Villaa. Portanto, o
modelo de segregao fractal, com enclaves de alto padro inseridos
em contextos urbanos diversos, no se aplica de maneira ampla para a
realidade metropolitana.

Porm, quando observamos um condomnio de alto padro inserido


numa regio da metrpole onde a concentrao das elites no to
evidente, como, por exemplo, Vila Carro, na Zona Leste de So Paulo,
a sim o modelo fractal se faz evidente. O condomnio implantado ali,
com unidades de 355,00m de rea til, quatro dormitrios e quatro
banheiros, se destaca do entorno, com enormes muros de concreto,
cercas de arame farpado e alambrados sobrepostos, e um enorme
porto totalmente fechado, de forma que nada do lado de dentro possa
ser visto por estanhos que passam do lado de fora.

O padro fractal aparece, porm de forma pontual, e no est, pelo


menos

ainda

no

que

diz

respeito

aos

condomnios

fechados,

disseminado no contexto metropolitano.

Com relao superao do modelo centro rico versus periferia pobre


a anlise precisa ser feita a partir de duas escalas diferenciadas: a do
municpio de So Paulo e a da Regio Metropolitana.

221

CONSIDERAES FINAIS

No municpio de So Paulo, a espacializao dos condomnios mostra


uma maior concentrao desse tipo de moradia nas regies mais
prximas ao centro expandido. Apesar de no existirem lanamentos
na rea central propriamente dita, ela ainda um ponto de atrao
para

os

lanamentos

imobilirios

residenciais.

Nas

reas

mais

prximas ao centro expandido so encontradas as maiores unidades


residenciais (maior nmero de quartos e maior rea til), e conforme
essa distncia vai aumentando, o padro das unidades residenciais
diminui.

Em relao Regio Metropolitana, o primeiro fato a ser destacado


que dos 39 municpios que compem a RMSP, apenas So Paulo e
outros

18

municpios

possuem

lanamentos

de

condomnios

horizontais. So justamente os municpios localizados nos extremos


norte, sul, leste e oeste da regio os que no possuem lanamentos
desse tipo. Municpios como So Bernardo do Campo, So Caetano do
Sul, Santo Andr e Guarulhos apresentam diversidade nas tipologias
residenciais encontradas. J os municpios a leste, como Suzano e
Mogi das Cruzes, apresentam tipologias residenciais semelhantes s
dos bairros da Zona Leste paulistana. Os municpios a oeste,
especialmente Cotia e Barueri, fazem parte do eixo de expanso a
oeste das reas de moradia da elite metropolitana.

222

CONSIDERAES FINAIS

Pode-se observar que a concentrao das reas de moradia da


populao de alta renda se mantm, em determinadas reas da
metrpole.

A acumulao do capital fundada no livre mercado, em sua incidncia


sobre um variegado terreno geogrfico de dotaes de recursos,
histrias culturais, possibilidades de comunicao, quantidades e
qualidades de trabalho (terreno geogrfico que cada vez mais um
produto diferenciado de investimentos de capital em infra-estruturas,
em capital humano e ambientes construdos), produz ao mesmo
tempo a intensificao do desenvolvimento geogrfico desigual em
termo de padro e de perspectivas de vida. Regies ricas tornam-se
mais ricas, deixando regies pobres ainda mais pobres. (Harvey
2006:210)

Apesar da expanso dos condomnios fechados nos demais municpios


da metrpole, So Paulo ainda exerce um papel central nesse
processo. Municpios metropolitanos geograficamente muito afastados
do plo central, e com pouca mobilidade em relao ao centro da
capital (como Santa Isabel ou Juquitiba), tm um carter perifrico na
dinmica imobiliria residencial estudada.

A disputa pelas localizaes uma disputa pela otimizao (no


necessariamente minimizao) dos gastos de tempo e de energia. A

223

CONSIDERAES FINAIS

segregao e o controle do tempo de deslocamento dos indivduos que


ela possibilita so decisivos nessa disputa. (...) Assim as condies de
deslocamento que possibilitam o afastamento do centro. No
possvel, porm, prescindir de um centro. Sem a atrao do centro, a
cidade se evaporaria, como o ter de um vidro destampado. (Villaa
2001:333)

Nas ltimas duas dcadas os poderes administrativos locais criaram


leis que possibilitam a implantao de condomnios fechados. A Lei de
Vilas, da cidade de So Paulo, no entanto, a que gerou maior
impacto devido concentrao do mercado imobilirio na cidade.

A relao centro rico periferia pobre ainda se mantm em alguns


aspectos. O que precisa ser repensada a noo de centro e de
periferia que se utiliza. No contexto dos condomnios fechados o
municpio de So Paulo como um todo tem exercido um papel de plo
central (ou centro rico). O que dever ser acompanhado nos prximos
anos justamente se a implantao macia de pequenos condomnios
fechados na zona leste da cidade, por exemplo, no vai gerar uma
valorizao crescente da regio, expulsando as camadas mais pobres
que tradicionalmente moram na rea para regies cada vez mais
perifricas da metrpole.

224

CONSIDERAES FINAIS

O que j se observa, a partir das anlises desenvolvidas no mbito do


Observatrio das Metrpoles, um afastamento da moradia das
famlias populares em relao ao municpio plo.

Outra questo importante, para a anlise continuada do processo


metropolitano de segregao que, atualmente, alguns estudos
relativos expanso metropolitana paulistana incluem a noo de
macro-metrpole (metrpole expandida para Reis Filho 2006 ou
metrpole ampliada para Diniz & Diniz 2004), ou seja, uma extensa
rea urbanizada formada pela Regio Metropolitana de So Paulo,
Regio Metropolitana de Campinas, Jundia, Vale do Paraba e Baixada
Santista.

Segundo Villaa (2007), ao analisar o padro de segregao espacial


da RMSP, deve-se incluir tambm toda a expanso do litoral norte
paulista, com as moradias de luxo beira-mar3, a leste, e a ocupao
irregular da Serra do Mar, a oeste.

Quando observamos

o modelo de segregao metropolitano se

reproduzindo no litoral norte, por exemplo, podemos pensar que talvez


o modelo fractal, no seu sentido original emprestado da matemtica,

Segundo veranista entrevistada pela Folha de So Paulo em 06 de janeiro de 2008

No adianta sair de casa sem estrutura. preciso levar os jardins para a praia.
(Caderno C, pg.1)

225

CONSIDERAES FINAIS

de reproduo em pequena escala de fragmentos do todo, se faa


presente.

Como apontado por Villaa (2001), a segregao espacial , antes de


qualquer coisa, um processo e deve ser analisada como tal. Esta Tese
analisa determinada etapa do processo, possibilitando a elaborao de
algumas concluses. Isso no significa que a realidade encontrada seja
esttica. Pelo contrrio, est em constante mudana.

O que pode ser verificado que a concentrao das reas de moradia


da elite econmica metropolitana se mantm em parte da cidade de
So Paulo e comea a se expandir para outros municpios da regio
metropolitana, mas sempre numa mesma direo, com excees,
como casos isolados na zona leste da capital, Guarulhos ou na regio
do ABC.

Os condomnios horizontais fechados se consolidaram na ltima dcada


como uma modalidade importante de moradia na metrpole, tanto
para a populao de alta renda (pois at o grupo Alphaville pensa em
investir nesse tipo de empreendimento) quanto para as camadas
populares (o lanamento do mega condomnio popular em Cotia em
2007 um exemplo claro do novo cliente).

Ao analisar a proliferao de reas residenciais segregadas na RMSP


devemos levar em conta que o modelo latino de integrao social tem

226

CONSIDERAES FINAIS

sido baseado na heterogeneidade, no convvio com o diferente. Por


isso, a idia de enclaves residenciais nos parece to ruim.

Nossa tradio latina defende que a convivncia entre diferentes


permite uma maior tolerncia social. O local por excelncia de
convivncia de grupos sociais distintos deveria o espao pblico. Uma
questo
fechados

importante

colocada

justamente a

pelos

estudiosos

dos

condomnios

privatizao do espao pblico, e o

fechamento para os espaos pblicos adjacentes bem como para os


grupos sociais vizinhos. J no modelo norte-americano (ou mesmo
anglo-saxo),

segregao

tnica

racial

uma

prtica

historicamente aceita.

no ambiente urbano num mundo criado pelo prprio homem


que a humanidade vivenciou pela primeira vez a vida intelectual

adquiriu as caractersticas que mais a diferenciam dos animais


inferiores e do homem primitivo. Porque a cidade e o ambiente urbano
representam a tentativa mais coerente, e de modo geral mais bemsucedida, de refazer o mundo em que vive de maneira mais compatvel
com o que deseja seu corao. Mas se o mundo que o homem criou,
a cidade o mundo do qual ele est doravante condenado a viver. Por
conseguinte, de forma indireta, e sem nenhum sentido claro do carter
de sua tarefa, ao fazer a cidade, o homem refez a si mesmo. (Robert
Park apud Harvey 2006:210)

227

CONSIDERAES FINAIS

Alguns tericos tm defendido polticas de restrio ao uso de muros e


grades (Marcuse 2004, Sabatini 2004 e Harvey 2006). No contexto da
Regio Metropolitana de So Paulo, esse ainda um desafio futuro. O
que pode ser visto, atualmente, justamente o oposto. Alguns
municpios, como Caieiras, esto re-elaborando leis municipais de
parcelamento do solo justamente para permitir a implantao de
condomnios fechados em sua rea urbana.

O quadro da segregao espacial na Regio Metropolitana de So


Paulo analisado nesta Tese ainda deixa em aberto uma questo
importante que dever ser analisada ao longo dos prximos anos (ou
dcadas): se globalizao realmente tem gerado um aumento da
segregao

espacial

tanto

em

So

Paulo

quanto

nas

demais

metrpoles contemporneas.

229

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Maria Camila Loffredo DOttaviano

Condomnios Fechados na
Regio Metropolitana de So Paulo:
fim do modelo centro rico versus periferia pobre?

ANEXO

Tese

apresentada

Faculdade

de

Arquitetura e Urbanismo da Universidade


de So Paulo,

para a obteno do ttulo

de Doutor em Arquitetura e Urbanismo

rea de Concentrao: Habitat.

Orientadora: Prof. Dra. Suzana Pasternak

So Paulo
2008

Autorizo a reproduo e divulgao total ou parcial deste trabalho, por


qualquer meio convencional ou eletrnico, para
fins de estudo e
pesquisa, desde que citada a fonte.

E-mail: camila.dottaviano@gmail.com

D725c

DOttaviano, Maria Camila Loffredo


Condomnios fechados na Regio Metropolitana de
So Paulo: fim do modelo rico versus periferia pobre? /
Maria Camila Loffredo DOttaviano. --So Paulo, 2008.
290 p : il.
Tese (Doutorado rea de Concentrao:
Habitat) FAUUSP.
Orientadora: Suzana Paternak
1.Condomnios fechados So Paulo (SP) 2.reas
metropolitanas 3.Loteamento 3.Segregao urbana
I.Ttulo

CDU

Capas: Fotomontagem com


imagens do livro Astrix L
Domaine des Dieux (Asterix e
a Morada dos Deuses) de .
Goscinny e A. Uderzo (Paris:
Hachette,
2000).
Arte:
Fernando Atique

711.63:711.582(816.11)

ANEXO

253

Lista de Mapas
MAPA 1 Lanamentos Condomnios RMSP 1992 - 255
MAPA 2 Lanamentos Condomnios RMSP - 1993 - 256
MAPA 3 Lanamentos Condomnios RMSP 1994 - 257
MAPA 4 Lanamentos Condomnios RMSP 1995 - 258
MAPA 5 Lanamentos Condomnios RMSP 1996 - 259
MAPA 6 Lanamentos Condomnios RMSP - 1997 - 260
MAPA 7 Lanamentos Condomnios RMSP 1998 - 261
MAPA 8 Lanamentos Condomnios RMSP 1999 - 262
MAPA 9 Lanamentos Condomnios RMSP 2000 - 263
MAPA 10 Lanamentos Condomnios RMSP 2001 - 264
MAPA 11 Lanamentos Condomnios RMSP 2002 - 265
MAPA 12 Lanamentos Condomnios RMSP 2003 - 266
MAPA 13 Lanamentos Condomnios RMSP 2004 - 267
MAPA 14 Lanamentos Condomnios RMSP 2005 268
MAPA BASE - Sistema Virio Principal - 269
MAPA 15 Lanamentos RMSP com 1 Banheiro 270
MAPA 16 Lanamentos RMSP com 2 Banheiros - 271
MAPA 17 Lanamentos RMSP com 3 Banheiros - 272
MAPA 18 Lanamentos RMSP com 4 Banheiros - 273
MAPA 19 Lanamentos RMSP com 5 Banheiros - 274
MAPA BASE - Sistema Virio Principal - 275
MAPA 20 Lanamentos RMSP com 1 Dormitrio - 276
MAPA 21 Lanamentos RMSP com 2 Dormitrios - 277
MAPA 22 Lanamentos RMSP com 3 Dormitrios- 278

254

MAPA 23 Lanamentos RMSP com 4 Dormitrios 279


MAPA 24 Lanamentos RMSP com 5 Dormitrios 280
MAPA BASE - Sistema Virio Principal - 281
MAPA 25 Lanamentos RMSP com at 75,00m de rea til - 282
MAPA 26 Lanamentos RMSP entre 75- 150,00 m de rea til - 283
MAPA 27 Lanamentos RMSP entre 150- 300,00 m de rea til 284
MAPA 28 Lanamentos RMSP com mais 300,00 m de rea til 285
MAPA BASE - Sistema Virio Principal - 286
MAPA 29 Lanamentos RMSP com 2 Dormitrios e 1 Banheiro - 287
MAPA 30 Lanamentos RMSP com 3 Dormitrios e 2 Banheiros - 288
MAPA 31 Lanamentos RMSP com 4 Dormitrios e 4 Banheiros 289
MAPA BASE - Sistema Virio Principal - 290

MAPA 1 Lanamentos Condomnios RMSP 1992


255

MAPA 2 Lanamentos Condomnios RMSP 1993


256

MAPA 3 Lanamentos Condomnios RMSP 1994


257

MAPA 4 Lanamentos Condomnios RMSP 1995


258

MAPA 5 Lanamentos Condomnios RMSP 1996


259

MAPA 6 Lanamentos Condomnios RMSP 1997


260

MAPA 7 Lanamentos Condomnios RMSP 1998


261

MAPA 8 Lanamentos Condomnios RMSP 1999


262

MAPA 9 Lanamentos Condomnios RMSP 2000


263

MAPA 10 Lanamentos Condomnios RMSP 2001


264

MAPA 11 Lanamentos Condomnios RMSP 2002


265

MAPA 12 Lanamentos Condomnios RMSP 2003


266

MAPA 13 Lanamentos Condomnios RMSP 2004


267

MAPA 14 Lanamentos Condomnios RMSP 2005


268

MAPAS 1/14 Lanamentos Condomnios RMSP 1992/2005


269

MAPA 15 Lanamentos RMSP com 1 Banheiro


270

MAPA 16 Lanamentos RMSP com 2 Banheiros


271

MAPA 17 Lanamentos RMSP com 3 Banheiros


272

MAPA 18 Lanamentos RMSP com 4 Banheiros


273

MAPA 19 Lanamentos RMSP com 5 Banheiros


274

MAPAS 15/19 Lanamentos RMSP por Nmero de Banheiros


275

MAPA 20 Lanamentos RMSP com 1 Dormitrio


276

MAPA 21 Lanamentos RMSP com 2 Dormitrios


277

MAPA 22 Lanamentos RMSP com 3 Dormitrios


278

MAPA 23 Lanamentos RMSP com 4 Dormitrios


279

MAPA 24 Lanamentos RMSP com 5 Dormitrios


280

MAPAS 20/24 Lanamentos RMSP por Nmero de Dormitrios


281

MAPA 25 Lanamentos RMSP com at 75,00m de rea til


282

MAPA 26 Lanamentos RMSP entre 75,00m e 150,00 m de rea til


283

MAPA 27 Lanamentos RMSP entre 150,00m e 300,00 m de rea til


284

MAPA 28 Lanamentos RMSP com mais de 300,00 m de rea til


285

MAPAS 25/28 Lanamentos RMSP por rea til


286

MAPA 29 Lanamentos RMSP com 2 Dormitrios e 1 Banheiro


287

MAPA 30 Lanamentos RMSP com 3 Dormitrios e 2 Banheiros


288

MAPA 31 Lanamentos RMSP com 4 Dormitrios e 4 Banheiros


289

MAPAS 29/31 Lanamentos RMSP por Nmero Dormitrios e Banheiros


290