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Eduardo Zylberstajn

MERCADO IMOBILIRIO

BRASILEIRO

Tendncias e Perspectivas

Painel FipeZap
2015

POR QUE O

PASSADO
IMPORTA

PREO = INFORMAO
Robert Shiller (2005) foi um dos
primeiros a mostrar a evoluo do
preo dos imveis no longussimo
prazo (e isso lhe rendeu um Nobel)

PREO (REAL) DAS CASAS

EUA
+ 200

+ 180

+ 160

+ 140

+ 120

A concluso a que chegou: a


exploso dos preos nos imveis
nos EUA nos anos 2000 era bolha

+ 100

+ 80

+ 60

E NO BRASIL?

1890

1910

1930

1950

1970

1990

2010

PREVENDO O PASSADO
A volatilidade do ambiente econmico e
poltico no Brasil muito alta. Ao mesmo
tempo, dados histricos so raros. Fipe e
ZAP vm fazendo um esforo h dois anos
para reconstituir a histria do mercado
imobilirio no Brasil

O primeiro passo construir


um ndice de preos histrico:
Hoje disponibilizamos a evoluo dos
preos em So Paulo desde junho de 1975
Projeto permanente: ampliao
temporal e geogrfica

Variao mensal do IPCA

+ 90%
+ 80%
+ 70%

+ 60%
+ 50%
+ 40%
+ 30%
+ 20%
+ 10%
+ 0%
1970

1972

1974

1976

1978

1980

1982

1984

1986

1988

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

NDICE FIPEZAP

HISTRICO
Anncios de jornais desde
jun/1975
ndice semestral at 2008
(quando encadeado ao
FipeZap)
Mediana das variaes

METODOLOGIA
Morumbi
Paraso
Perdizes
Pinheiros
Sumar
Vila Clementino
Vila Mariana
Vila Nova Conceio
Vila Olmpia

Bairros
Bela Vista
Brooklin
Campo Belo
Higienpolis
Ibirapuera
Itaim
Jardim Amrica
Jardim Europa
Jardim Paulista
Jardins
Moema

A TRAJETRIA DO PREO DOS IMVEIS NO BRASIL


NDICE FIPEZAP HISTRICO

Valores ajustados pelo IPCA (e INPC at 1979)

+ 220
+ 200
+ 180
+ 160
+ 140
+ 120
+ 100

+ 80
+ 60
+ 40
+ 20
1975

1977

1979

1981

1983

1985

1987

1989

1991

1993

1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013

2015

A TRAJETRIA DO PREO DOS IMVEIS NO BRASIL


NDICE FIPEZAP HISTRICO

Valores ajustados pelo IPCA (e INPC at 1979)

+ 220
+ 200
+ 180
+ 160
+ 140
+ 120
+ 100

+ 80
+ 60
+ 40
+ 20
1975

1977

1979

1981

1983

1985

1987

1989

1991

1993

1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013

2015

A TRAJETRIA DO PREO DOS IMVEIS NO BRASIL


NDICE FIPEZAP HISTRICO

Valores ajustados pelo IPCA (e INPC at 1979)

+ 220
+ 200
+ 180

Plano
Cruzado

+ 160
+ 140
+ 120
+ 100

+ 80
+ 60
+ 40
+ 20
1975

1977

1979

1981

1983

1985

1987

1989

1991

1993

1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013

2015

A TRAJETRIA DO PREO DOS IMVEIS NO BRASIL


NDICE FIPEZAP HISTRICO

Valores ajustados pelo IPCA (e INPC at 1979)

+ 220
+ 200

1975 a 1977

+32%
(15% a.a.)

+ 180
+ 160
+ 140
+ 120
+ 100

+ 80
+ 60
+ 40
+ 20
1975

1977

1979

1981

1983

1985

1987

1989

1991

1993

1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013

2015

A TRAJETRIA DO PREO DOS IMVEIS NO BRASIL


NDICE FIPEZAP HISTRICO

Valores ajustados pelo IPCA (e INPC at 1979)

+ 220

1978 a 1984

+ 200

-38%

+ 180

(15% a.a.)

+ 160
+ 140
+ 120
+ 100

+ 80
+ 60
+ 40
+ 20
1975

1977

1979

1981

1983

1985

1987

1989

1991

1993

1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013

2015

A TRAJETRIA DO PREO DOS IMVEIS NO BRASIL


NDICE FIPEZAP HISTRICO

Valores ajustados pelo IPCA (e INPC at 1979)

+ 220

1985 a 1989

+ 200

+63%

+ 180

(12% a.a)

+ 160
+ 140
+ 120
+ 100

+ 80
+ 60
+ 40
+ 20
1975

1977

1979

1981

1983

1985

1987

1989

1991

1993

1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013

2015

A TRAJETRIA DO PREO DOS IMVEIS NO BRASIL


NDICE FIPEZAP HISTRICO

Valores ajustados pelo IPCA (e INPC at 1979)

+ 220

1989 a 1990

+ 200

-62%

+ 180

(48% a.a)

+ 160
+ 140
+ 120
+ 100

+ 80
+ 60
+ 40
+ 20
1975

1977

1979

1981

1983

1985

1987

1989

1991

1993

1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013

2015

A TRAJETRIA DO PREO DOS IMVEIS NO BRASIL


NDICE FIPEZAP HISTRICO

Valores ajustados pelo IPCA (e INPC at 1979)

+ 220

1991 a 2004

+ 200

-18%

+ 180

(-2% a.a)

+ 160
+ 140
+ 120
+ 100

+ 80
+ 60
+ 40
+ 20
1975

1977

1979

1981

1983

1985

1987

1989

1991

1993

1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013

2015

A TRAJETRIA DO PREO DOS IMVEIS NO BRASIL


NDICE FIPEZAP HISTRICO

Valores ajustados pelo IPCA (e INPC at 1979)

+ 220

2005 a 2014

+ 200

+192%

+ 180

(11% a.a)

+ 160
+ 140
+ 120
+ 100

+ 80
+ 60
+ 40
+ 20
1975

1977

1979

1981

1983

1985

1987

1989

1991

1993

1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013

2015

A TRAJETRIA DO PREO DOS IMVEIS NO BRASIL


NDICE FIPEZAP HISTRICO

Valores ajustados pelo IPCA (e INPC at 1979)

+ 220
+ 200

1975 a 2015

+ 180

1,8% a.a.:
Muito ou pouco?

+103%

+ 160
+ 140
+ 120
+ 100

+ 80
+ 60
+ 40
+ 20
1975

1977

1979

1981

1983

1985

1987

1989

1991

1993

1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013

2015

A TRAJETRIA DO PREO DOS IMVEIS NO BRASIL


LONGO PRAZO X EUA

valores do ndice FipeZap Histrico ajustados pelo IPCA (e INPC at 1979); para os EUA, fonte: Shiller (2015)

ndice FipeZap Histrico


(IPCA/IBGE)

+ 220
+ 200
+ 180
+ 160
+ 140

Preo dos imveis nos EUA


(Shiller, 2015)

+ 120
+ 100

+ 80
+ 60
+ 40
+ 20
1975

1977

1979

1981

1983

1985

1987

1989

1991

1993

1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013

2015

A TRAJETRIA DO PREO DOS IMVEIS NO BRASIL


NDICE FIPEZAP HISTRICO
+ 220

Deflacionado pelo
IPCA (IBGE)

+ 200
+ 180
+ 160
+ 140
+ 120

Deflacionado
pelo INCC (FGV)

+ 100

+ 80
+ 60
+ 40
+ 20
1975

1977

1979

1981

1983

1985

1987

1989

1991

1993

1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013

2015

A TRAJETRIA DO PREO DOS IMVEIS NO BRASIL


NDICE FIPEZAP HISTRICO

valores do ndice FipeZap Histrico em R$ ajustados pelo IPCA/INPCA


e em US$ convertidos pela cotao da data e ajustados pelo CPI
ndice FipeZap Histrico
(IPCA/IBGE)

+ 220
+ 200
+ 180
+ 160
+ 140

ndice FipeZap Histr


(USD)

+ 120
+ 100

+ 80
+ 60
+ 40
+ 20
1975

1977

1979

1981

1983

1985

1987

1989

1991

1993

1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013

2015

A TRAJETRIA DO PREO DOS IMVEIS NO BRASIL


NDICE FIPEZAP HISTRICO X MASSA SALARIAL
valores ajustados pelo IPCA (e INPC at 1979); para a Massa Salarial, fontes: RAIS (at 1997) e FGTS (a partir de 1997)

ndice FipeZap Histrico


(IPCA/IBGE)

+ 220
+ 200
+ 180
+ 160
+ 140
+ 120

Massa salarial formal

+ 100

+ 80
+ 60
+ 40
+ 20
1975

1977

1979

1981

1983

1985

1987

1989

1991

1993

1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013

2015

POR QUE O PASSADO IMPORTA?


Mdia de 14 pases (desenvolvidos):
crescimento real mdio foi de 1,8% a.a.
entre 1975-2012

Esse aumento pode ser atribudo principalmente ao


aumento do valor da terra nos ltimos 50 anos (com
acelerao nas ltimas 2 dcadas)

P R E O D O S I M V E I S N O L O N G O P R A Z O ( M D I A D E 1 4 PA S E S D A O C D E )
200

100

0
1870

1890

1910

1930

ndice do preo real mdio

1950

1970

ndice do preo real mediano

Fonte: Knoll, K, M Schularick and T Steger (2014), "No Price Like Home: Global House Prices, 1870-2012", CEPR Discussion Paper No. 10166.

1990

2010

Duas explicaes possveis para


o aumento do preo da terra
Oferta de novos terrenos
efetivamente limitada (na mdia)
Manhattan, Las Vegas, So Paulo, Braslia...
Imveis so bens superiores i.e. quando
a renda cresce, aumenta mais que
proporcionalmente o gasto com moradia

(De)Crescimento da populao
tambm relevante

CONSIDERAES

FINAIS

Fim do bnus demogrfico pode


ter impacto significativo no mercado

CONSIDERAES FINAIS

Crescimento dos preos de


imveis no Brasil foi muito
acelerado para os padres
internacionais

Entretanto, no longo
prazo no parece haver
um comportamento
anormal

Mesmo assim, a conjuntura


econmica atual e a enorme
volatilidade exibida nos ltimos
30 anos colocam riscos
adicionais para o curto prazo

Alm disso, devemos sempre lembrar


que o mercado imobilirio bastante
heterogneo: Vrios mercados
geograficamente distintos
(mas com alguma interao)