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IMVEL
1. INTRODUO:
Esse estudo tem como meta avaliar a seguinte situao: Joo vai adquirir um imvel
no valor de R$ 150.000,00 e esta analisando em qual banco ir fazer seu
financiamento (Banco do Brasil, Bradesco ou Santander). Ele possui R$ 30.000,00,
planeja dar como entrada o menor valor possvel e quitar tudo em 10 meses.
Existem mtodos para calcular o valor das parcelas no financiamento, so os
chamados Sistemas de Amortizao. Amortizao um processo de extino de
uma dvida atravs de pagamentos peridicos, que so realizados em funo de um
planejamento, de modo que cada prestao corresponde soma do reembolso do
capital ou do pagamento dos juros do saldo devedor, podendo ser o reembolso de
ambos, sendo que os juros so sempre calculados sobre o saldo devedor1,2.
Os principais sistemas de amortizao so Sistema de Pagamento nico onde um
nico pagamento ocorre no final, Sistema de Pagamentos variveis com vrios
pagamentos diferenciados, Sistema Americano onde o pagamento feito no final com
os juros calculados perodo a perodo, Sistema de Amortizao Constante (SAC) em
que a amortizao da dvida constante e igual em cada perodo e o Sistema Francs
ou Table Price onde todas as prestaes so iguais2.
Em todos os sistemas de amortizao, cada pagamento a soma do valor amortizado
com os juros do saldo devedor 1,2, ou seja: Pagamento = Amortizao + Juros.
Os Bancos atualmente utilizam o sistema SAC para amortizar as dividas 3,4,5.
2. REVISO BIBLIOGRAFICA:
1
3. METODOLOGIA:
Para esse estudo foi usado o sistema de amortizao constante (SAC), pois o
sistema utilizado pelos bancos Santander, Banco do Brasil e Bradesco4.
O Sistema americano consiste em se fazer que todas as parcelas da amortizao
sejam iguais. Assim, considerando um valor principal a ser amortizado em n
parcelas, e supondo pagamento dos juros em todos os perodos2. O SAC dado pela
formula [1]:
[1]
O valor pago em cada parcela a soma da parcela da amortizao mais o valor dos
juros do valor restante a ser amortizado:
Valor Imvel
at R$150 mil
Juros
8,9% a.a.
Perodo
24 meses
10,5% a.a.
24 meses
13,84% a.a.
24 meses
Financiamento
At 90% do
Valor do imvel
At 80% do
Valor do imvel
At 80% do
Valor do imvel
Sistema
SAC
SAC
SAC
Dadas todas as condies, tanto do banco como do Joo, foi feita a simulao para
saber qual o melhor financiamento.
4. ANLISE:
Juros
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
TOTAL
0
1.000,35
900,31
800,28
700,24
600,21
500,17
400,51
300,10
200,07
100,12
5.502,36
Amortizao do
saldo devedor
0
13.500,00
13.500,00
13.500,00
13.500,00
13.500,00
13.500,00
13.500,00
13.500,00
13.500,00
13.500,00
135.000,00
Pagamento
0
14500,35
14.400,31
14.300,28
14.200,24
14.100,21
14.000,12
13.900,51
13.800,10
13.700.07
13.600,12
140.002,36
Saldo
Devedor
135.000,00
121.500,00
108000
94500
81000
67500
54000
40500
27000
13500
0
0
Juros
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
TOTAL
0
1050
945
840
735
630
525
420
315
210
102
5.772,00
Amortizao do
saldo devedor
0
12.000,00
12.000,00
12.000,00
12.000,00
12.000,00
12.000,00
12.000,00
12.000,00
12.000,00
12.000,00
120.000,00
Pagamento
0
13.050,00
12.945,00
12.840,00
12.735,00
12.630,00
12.525,00
12.420,00
12.315,00
12.210,00
12.102,00
125.772,00
Saldo
Devedor
120.000,00
108.000,00
96.000,00
84.000,00
72.000,00
60.000,00
48.000,00
36.000,00
24.000,00
12.000,00
0
0
Juros
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
TOTAL
0
1.380,00
1.242,00
1.104,00
966,00
828,00
690,00
552,00
414,00
276,00
138,00
7.590,00
Amortizao do
saldo devedor
0
12.000,00
12.000,00
12.000,00
12.000,00
12.000,00
12.000,00
12.000,00
12.000,00
12.000,00
12.000,00
120.000,00
Pagamento
0
13.380,00
13.242,00
13.104,00
12.966,00
12.828,00
12.690,00
12.552,00
12.414,00
12.276,00
12.138,00
127.590,00
Saldo
Devedor
120.000,00
108.000,00
96.000,00
84.000,00
72.000,00
60.000,00
48.000,00
36.000,00
24.000,00
12.000,00
0
0
Sendo o valor do Banco do Brasil o mais barato ele possui o melhor financiamento
para o caso do Joo. O Santander apresenta um valor um pouco mais caro nesse
caso, mas em um financiamento com um prazo maior a diferena entre os valores
finais do Banco do Brasil e do Santander seriam maiores. J o Bradesco apresenta o
pior valor para o financiamento com uma diferena grande quando comparado com os
outros dois bancos.
6. REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS:
1
http://www.terra.com.br/economia/juros-bancos/juros-brasil.htm - 16/07/2013
FARO, Clvis de. Vinte anos de BNH. (Pesquisa EPGE), Rio de Janeiro: Editora da
Fundao Getlio Vargas, 1992, 134 p.