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AMORTIZAO DE UM FINANCIAMENTO DE UM

IMVEL

1. INTRODUO:
Esse estudo tem como meta avaliar a seguinte situao: Joo vai adquirir um imvel
no valor de R$ 150.000,00 e esta analisando em qual banco ir fazer seu
financiamento (Banco do Brasil, Bradesco ou Santander). Ele possui R$ 30.000,00,
planeja dar como entrada o menor valor possvel e quitar tudo em 10 meses.
Existem mtodos para calcular o valor das parcelas no financiamento, so os
chamados Sistemas de Amortizao. Amortizao um processo de extino de
uma dvida atravs de pagamentos peridicos, que so realizados em funo de um
planejamento, de modo que cada prestao corresponde soma do reembolso do
capital ou do pagamento dos juros do saldo devedor, podendo ser o reembolso de
ambos, sendo que os juros so sempre calculados sobre o saldo devedor1,2.
Os principais sistemas de amortizao so Sistema de Pagamento nico onde um
nico pagamento ocorre no final, Sistema de Pagamentos variveis com vrios
pagamentos diferenciados, Sistema Americano onde o pagamento feito no final com
os juros calculados perodo a perodo, Sistema de Amortizao Constante (SAC) em
que a amortizao da dvida constante e igual em cada perodo e o Sistema Francs
ou Table Price onde todas as prestaes so iguais2.
Em todos os sistemas de amortizao, cada pagamento a soma do valor amortizado
com os juros do saldo devedor 1,2, ou seja: Pagamento = Amortizao + Juros.
Os Bancos atualmente utilizam o sistema SAC para amortizar as dividas 3,4,5.

2. REVISO BIBLIOGRAFICA:
1

BONINI (1991) define amortizao como a diminuio gradual ou extino de


qualquer capital seja qual for o fim a que se destina, atravs de redues peridicas.
Nesse contexto, a dvida gradativamente suprimida, mediante pagamentos de
prestaes.
5

FARO (1992) mostra um histrico dos sistemas de amortizaes utilizados nas


operaes de crditos imobilirios no Brasil.
2

SAMANEZ (2002) apresenta, de maneira muito clara, os sistemas de amortizao


Table Price, SAC e Americano.
3

REZENDE (2003) em sua dissertao apresenta que podem ocorrer problemas de


amortizao negativas nos sistemas Table Price e SAC nas operaes imobilirias,
mas no devido ao prprio sistema de amortizao.

3. METODOLOGIA:

Para esse estudo foi usado o sistema de amortizao constante (SAC), pois o
sistema utilizado pelos bancos Santander, Banco do Brasil e Bradesco4.
O Sistema americano consiste em se fazer que todas as parcelas da amortizao
sejam iguais. Assim, considerando um valor principal a ser amortizado em n
parcelas, e supondo pagamento dos juros em todos os perodos2. O SAC dado pela
formula [1]:

[1]

A = Amortizao PV = Presente Valor n = Numero de parcelas

O valor pago em cada parcela a soma da parcela da amortizao mais o valor dos
juros do valor restante a ser amortizado:

Prestao = Amortizao + Juros


[2]
J =Juros i = Taxa de juros (t-1)= saldo devedor do perodo anterior a t

No caso apresentado nesse estudo sabemos que as condies apresentadas pelos


bancos so as seguintes4:
Banco
Banco do
Brasil
Santander
Bradesco

Valor Imvel
at R$150 mil

Juros
8,9% a.a.

Perodo
24 meses

entre R$120 mil


e R$500 mil
at R$150 mil

10,5% a.a.

24 meses

13,84% a.a.

24 meses

Financiamento
At 90% do
Valor do imvel
At 80% do
Valor do imvel
At 80% do
Valor do imvel

Sistema
SAC
SAC
SAC

Tabela 1 Condies dos Bancos

Dadas todas as condies, tanto do banco como do Joo, foi feita a simulao para
saber qual o melhor financiamento.

4. ANLISE:

Foram feitas as simulaes para cada banco, lembrando as exigncias do Joo:


Imvel no valor de R$ 150.000,00, R$ 30.000,00 iniciais (sendo como entrada o menor
valor possvel) e pagamento em 10 meses.

Primeiro foi feito para o Banco do Brasil:


90% do Valor Total Financiado = R$ 135.000,00
Entrada = R$ 15.000,00
Juros 8,9% a.a. ou 0,741% a.m.
Pela Formula [1] temos que cada parcela de amortizao deve custar: R$ 13.500,00

Foi feita uma tabela para calcular os valores:


N

Juros

0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
TOTAL

0
1.000,35
900,31
800,28
700,24
600,21
500,17
400,51
300,10
200,07
100,12
5.502,36

Amortizao do
saldo devedor
0
13.500,00
13.500,00
13.500,00
13.500,00
13.500,00
13.500,00
13.500,00
13.500,00
13.500,00
13.500,00
135.000,00

Pagamento
0
14500,35
14.400,31
14.300,28
14.200,24
14.100,21
14.000,12
13.900,51
13.800,10
13.700.07
13.600,12
140.002,36

Saldo
Devedor
135.000,00
121.500,00
108000
94500
81000
67500
54000
40500
27000
13500
0
0

Tabela 2 SAC do Banco do Brasil

Pagamento amortizado + Entrada = 140.002,36 + 15.000,00 = 155.002,36


O pagamento total no Banco do Brasil foi de R$ 155.002,36.

Em seguida foi feito para o Santander:


80% do Valor Total Financiado = R$ 120.000,00
Entrada = R$ 30.000,00
Juros 10,5% a.a. ou 0,875% a.m.
Pela Formula [1] temos que cada parcela de amortizao deve custar: R$ 12.000,00
A tabela para calcular os valores:

Juros

0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
TOTAL

0
1050
945
840
735
630
525
420
315
210
102
5.772,00

Amortizao do
saldo devedor
0
12.000,00
12.000,00
12.000,00
12.000,00
12.000,00
12.000,00
12.000,00
12.000,00
12.000,00
12.000,00
120.000,00

Pagamento
0
13.050,00
12.945,00
12.840,00
12.735,00
12.630,00
12.525,00
12.420,00
12.315,00
12.210,00
12.102,00
125.772,00

Saldo
Devedor
120.000,00
108.000,00
96.000,00
84.000,00
72.000,00
60.000,00
48.000,00
36.000,00
24.000,00
12.000,00
0
0

Tabela 3 SAC do Santander

Pagamento amortizado + Entrada = 125.772,00 + 30.000,00 = 155.772,00


O pagamento total no Santander foi de R$ 155.772,00.

Por ultimo a simulao feita para o Bradesco:


80% do Valor Total Financiado = R$ 120.000,00
Entrada = R$ 30.000,00
Juros 13,85% a.a. ou 1,15% a.m.
Pela Formula [1] temos que cada parcela de amortizao deve custar: R$ 12.000,00

A tabela para calcular os valores:


N

Juros

0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
TOTAL

0
1.380,00
1.242,00
1.104,00
966,00
828,00
690,00
552,00
414,00
276,00
138,00
7.590,00

Amortizao do
saldo devedor
0
12.000,00
12.000,00
12.000,00
12.000,00
12.000,00
12.000,00
12.000,00
12.000,00
12.000,00
12.000,00
120.000,00

Pagamento
0
13.380,00
13.242,00
13.104,00
12.966,00
12.828,00
12.690,00
12.552,00
12.414,00
12.276,00
12.138,00
127.590,00

Saldo
Devedor
120.000,00
108.000,00
96.000,00
84.000,00
72.000,00
60.000,00
48.000,00
36.000,00
24.000,00
12.000,00
0
0

Tabela 4 SAC do Bradesco

Pagamento amortizado + Entrada = 127.590,00 + 30.000,00 = 157.590,00

O pagamento total no Bradesco foi de R$ 157.590,00.


5. CONCLUSO:
Aps as simulaes os resultados foram comparados para saber qual o melhor
financiamento:
Banco
Banco do Brasil
Santander
Bradesco

Valor Final (R$)


155.002,36
155.772,00
157.590,00
Tabela 5 Resultado dos financiamentos

Sendo o valor do Banco do Brasil o mais barato ele possui o melhor financiamento
para o caso do Joo. O Santander apresenta um valor um pouco mais caro nesse
caso, mas em um financiamento com um prazo maior a diferena entre os valores
finais do Banco do Brasil e do Santander seriam maiores. J o Bradesco apresenta o
pior valor para o financiamento com uma diferena grande quando comparado com os
outros dois bancos.

6. REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS:
1

BONINI, Edmundo Eboli. Amortizao de Emprstimos, So Paulo, 1991.

SAMANEZ, Carlos Patrcio. Matemtica Financeira: Aplicaes Analise de


Investimentos 3 Ed., So Paulo, Prentice Hall, 2002.
3

REZENDE, Teotonio Costa. Os sistemas de amortizao nas operaes de crdito


imobilirio: a falcia da capitalizao de juros e da inverso do momento de deduzir a
quota de amortizao. Dissertao (mestrado em Gesto e Estratgia em Negcios),
Instituto de Cincias Humanas e Sociais, Universidade Federal Rural do Rio de
Janeiro. Rio de Janeiro, 2003.
4

http://www.terra.com.br/economia/juros-bancos/juros-brasil.htm - 16/07/2013

FARO, Clvis de. Vinte anos de BNH. (Pesquisa EPGE), Rio de Janeiro: Editora da
Fundao Getlio Vargas, 1992, 134 p.