GUIA DE COMPRA SEGURA

SEU IMVEL
Quais rgos aprovam a execuo das obras de um empreendimento?
O projeto do empreendimento composto por unidades autnomas (casas, apartamentos e at lojas)
dever ser aprovado pela Prefeitura Municipal local, que emitir os alvars de aprovao e de
construo, permitindo assim o incio das obras. Alm disso, se necessrio, o projeto dever igualmente
ser aprovado por outros rgos estaduais e/ou federais conforme exigncia da municipalidade.

O que rea privativa?

a rea de um imvel, medida em metros quadrados, de uso exclusivo de seu proprietrio, ou seja, a
rea interna dos imveis delimitada pela superfcie externa das paredes.

O que rea til?

a rea tambm conhecida como rea de vassoura. Corresponde basicamente a rea privativa
descontando-se as projees das paredes e demais elementos estruturais.

O que rea comum?

a rea que pode ser utilizada por todos os moradores de um condomnio. Como exemplo temos o
salo de festas, piscina, playground, vias de acesso, entre outros.

O que rea total do empreendimento?

A rea total de uma unidade autnoma a somatria da rea privativa (rea interna da unidade e de
uso exclusivo do adquirente) e quota parte da rea comum (rea externa unidade e de uso comum
dos demais condminos) que cabe a essa unidade.

Quais os tipos de vagas de garagem e como identific-los em cada caso?

As vagas de garagem podem estar vinculadas s unidades autnomas, podendo ser consideradas
como integrante das reas comuns ou privativas das unidades autnomas, ou tambm serem
consideradas como unidades autnomas e assim serem comercializadas parte dos imveis (casas
ou apartamentos) pela incorporadora. As vagas que so comuns so indeterminadas e integrantes da
rea comum da unidade autnoma, cujo uso definido pela Conveno de Condomnio. As vagas
autnomas so independentes e no integram a rea total das unidades autnomas, estando delas
desvinculadas e possuindo reas e fraes ideais prprias e matrculas individualizadas, estando
sujeitas a tributao pelo IPTU e cobrana condominial.

O que Memorial Descritivo do Imvel?

Memorial Descritivo o documento que apresenta ao comprador a descrio completa dos servios e
materiais que sero utilizados na edificao da unidade autnoma (casa ou apartamento) adquirida,
bem como das reas comuns do empreendimento.

O que Habite-se?
O Habite-se o documento que certifica a concluso edificada em conformidade com os projetos
aprovados. O Habite-se expedido pela Prefeitura local e autoriza a incorporadora a proceder entrega
do empreendimento e das unidades autnomas aos compradores.

O que a matrcula de um imvel?

Pode ser feita uma comparao dizendo que a matrcula do imvel a sua certido de nascimento.
o documento de identificao do imvel em que constam todos os seus dados, tais como, descrio,
caractersticas e metragens, histrico das aquisies e vendas, dados dos antecessores e atuais
proprietrios, existncia de nus e gravames, identificao fiscal do imvel, etc. A mesma fica sempre
registrada perante o Oficial de Registro de Imveis competente.

Como se obtm a matrcula de um imvel?

A matrcula do imvel obtida perante o Oficial de Registro de Imveis da circunscrio competente,
podendo a solicitao ser feita por meio da informao do nmero da matrcula, do endereo do imvel
ou nome de seu proprietrio.

A partir de que momento o imvel tem uma matrcula?

A matrcula aberta quando do primeiro registro de um determinado imvel. No caso de unidades
autnomas (casas, apartamentos ou lojas), a matrcula individualizada de cada criada, normalmente,
quando da averbao da construo e registro da instituio e especificao do empreendimento ou,
em alguns casos, desde o registro do Memorial de Incorporao Imobiliria, dependendo do
entendimento do Oficial registrados. Contudo, ainda que no emitida a matrcula individualizada de
determinada unidade autnoma em razo da ausncia de registro do ato supramencionado, a mesma
integra naquela oportunidade uma matrcula geral do empreendimento.

FINANCIAMENTO
O que anlise de crdito?
Anlise de crdito consiste no estudo das condies de venda do imvel e caractersticas do
comprador, visando assegurar que a operao seja realizada de acordo com parmetros e polticas de
crdito aceitas pelo mercado bancrio, de modo a viabilizar o futuro financiamento bancrio, lembrando
que um dos requisitos que impedem a aprovao do comprador pela anlise de crdito a existncia
de restrio cadastral. A anlise de crdito ocorre principalmente em dois momentos, o primeiro no ato
da compra e depois no momento do financiamento imobilirio. Recomendamos sempre consultar
exigncias da instituio financeira responsvel pelo empreendimento antes da aquisio.

O que financiamento de imvel na planta?

quando o financiamento ocorre enquanto o imvel encontra-se em fase de construo, ou seja, antes
da
concluso
da
obra.
Neste momento o comprador poder proceder ao financiamento apenas com o banco que ser o
financiador
das
obras
do
empreendimento.
Assim recomenda-se que o comprador consulte junto a instituio financeira a cobrana de eventuais
encargos monetrios enquanto no realizada a individualizao das matrculas das unidades do
empreendimento pela incorporadora.

Quando se inicia o processo de financiamento bancrio?

Imvel Edificado: o processo de financiamento bancrio inicia-se logo aps concluso da obra e de
acordo com a instituio financeira, a qual ele for contratado, este processo pode ser iniciado aps a
emisso do habite-se (concluso efetiva da obra) ou aps a individualizao da matrcula perante o
Ofcio
de
Registro
Imobilirio.
Imvel na Planta: o processo de financiamento se inicia assim que a incorporadora finalizar os
procedimentos internos e registro do financiamento das obras do empreendimento junto instituio
financeira responsvel. Quando isso ocorrer o Agente Financeiro Contratado entrar em contato e
informar os documentaes necessrios para dar entrada no processo de financiamento.

Como feito a escolha da instituio financeira que proceder o financiamento? Eu posso

escolher qualquer instituio financeira?
A incorporadora usualmente, visando buscar as melhores taxas de juros e melhores condies de
financiamento do mercado, formaliza um contrato de financiamento das obras do empreendimento com
instituio financeira que financiar as obras do empreendimento, e que ir proporcionar maior
agilidade no processo de financiamento imobilirio de cada comprador. Esta instituio financeira ter
exclusividade nos financiamentos at o ato de individualizao das matrculas das unidades que
compe o empreendimento, eis que at este momento nenhuma outra instituio procede a tal
financiamento. Posteriormente emisso da referida matrcula, o comprador poder proceder ao
financiamento com a instituio financeira de sua escolha, arcando com eventuais nus decorrentes
de sua opo, bem como com todas as providncias documentais e custos para obteno do mesmo.

Quais os custos com o processo de financiamento bancrio?

Os custos com o processo de financiamento bancrio do saldo devedor so arcados exclusivamente
pelo comprador, inclusive aqueles decorrentes das despesas com assessoria tcnico-imobiliria,
emolumentos notariais e registrais, Imposto de Transmisso do Bem Imvel (ITBI) e outros decorrentes
do ato, em valores que variam conforme o valor de avaliao de cada imvel e saldo devedor
financiado. O imposto e emolumentos so devidos, pois h a transmisso definitiva do imvel ao
adquirente, que o oferecer em garantia instituio financeira em razo do financiamento contratado.

Quais documentos so necessrios para contratar o financiamento bancrio?

A documentao pode variar de acordo com a instituio financeira. Mas so sempre solicitados
documentos do vendedor, do imvel, alm dos documentos pessoais e de comprovao de renda do
comprador.

Como feita a assessoria para fins de contratao de financiamento e qual seu objetivo?
A assessoria tcnico-imobiliria para fins de contratao de financiamento bancrio realizada por uma
empresa especializada credenciada pela instituio financeira, a qual auxiliar o comprador no
processo de anlise de crdito, documental e jurdica, visando agilizar e assegurar a perfeita
formalizao do contrato de financiamento, segundo os requisitos legais e normativas vigentes, alm
dos parmetros e polticas estabelecidos pela instituio financeira.

possvel utilizar o FGTS na compra de um imvel?

Se voc no possui outro imvel registrado em seu nome possvel se utilizar do FGTS - Fundo de
Garantia por Tempo de Servio para pagamento integral ou parcial de um imvel de sua escolha,
devendo o comprador atender, ainda, de forma integral, todos os requisitos dispostos na
regulamentao do agente financeiro e agente gestor.

Quais despesas e obrigaes tm ao adquirir um imvel?

Eventualmente, se contratado, comisso de corretagem ao intermediador do negcio;

ITBI
(Imposto
de
Transmisso
de
Bem
Imvel);
Despesas cartorrias com a lavratura da escritura ou despesas decorrentes da formalizao de
contrato
de
financiamento
bancrio
e
registro
imobilirio
subsequente;

Despesas
condominiais
na
forma
estabelecida
contratualmente;
IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).

Qual a diferena entre contrato promessa de venda e compra e escritura definitiva?

O contrato de promessa de venda e compra o instrumento pelo qual uma das partes se compromete
a vender outra determinado imvel, por determinado preo e condies, se comprometendo o
vendedor em outorgar a escritura de venda e compra ao comprador quando da quitao do preo e
demais condies ajustadas. O contrato pode ser efetivado por instrumento particular (e, nesse caso,
h que se observar a presena de duas testemunhas, qualificao das partes etc) ou por instrumento
pblico (escritura pblica) que, nesse caso, lavrado pelo Tabelio de Notas ou Registro Civil
competente,
que
tem
f
pblica
para
tanto.
Por outro lado, a escritura definitiva de compra e venda lavrada pelo Tabelionato de Notas ou Registro
Civil pela qual transmitido definitivamente um bem imvel de uma parte para a outra, em cumprimento
ao contrato (promessa) previamente assinado. A escritura definitiva de uma unidade autnoma
lavrada quando a unidade autnoma est devidamente concluda, ou seja, com a averbao da
construo do empreendimento junto ao Oficial de Registro de Imveis competente e desde que a
unidade
esteja
com
seu
preo
quitado.
Se formalizado pelo comprador o contrato de financiamento bancrio do saldo devedor, no se faz
necessrio a lavratura de escritura pblica de venda e compra, eis que o prprio instrumento de
financiamento tem por finalidade transmitir ao comprador a titularidade da unidade autnoma,
resguardada a garantia naquele ato estabelecida em favor do credor (instituio financeira). Aps
liquidado o preo ajustado junto ao agente financeiro, este emite documento ao Oficial de Registro de
Imveis com finalidade daquele baixar a garantia ofertada no momento do financiamento, passando o
comprador a ser o proprietrio da unidade.

O que repasse bancrio?

Na verdade, o termo usualmente utilizado para expressar o financiamento bancrio a ser obtido pelo
comprador junto a uma instituio financeira.

O que Alienao Fiduciria?

A Alienao Fiduciria um instituto que prev a transferncia da posse de um bem imvel do devedor
ao credor para garantir o pagamento da obrigao. aplicvel quando o comprador adquire um bem
crdito. O credor toma o prprio bem em garantia, de forma que o comprador, apesar de ficar impedido
de negociar o bem com terceiros, pode dele usufruir. Com a quitao do financiamento bancrio, a
instituio financeira autoriza o Oficial de Registro de Imveis a proceder a baixa do registro da
alienao fiduciria na matrcula respectiva.

Por que h necessidade de se registrar a escritura definitiva do imvel?

Para que se opere efetivamente a transferncia da titularidade do imvel, necessrio o registro do
ttulo de transmisso perante o competente Cartrio de Registro de Imveis, conforme determina o
artigo 1.245 do Cdigo Civil Brasileiro. Sua simples lavratura no garante o comprador de eventuais
nus ou bloqueios que recaiam sobre o imvel, se ainda em nome do comprador. Por isso,
imprescindvel seu registro logo aps sua lavratura.

FINANCEIRO
O que o ndice de correo contratual? Atualizao monetria?
o ndice pactuado em contrato para atualizao monetria dos valores envolvidos no mesmo. As
expresses de atualizao monetria, correo monetria e reajuste representam recuperao
plena do valor da moeda brasileira no tempo e, consequentemente, do preo do imvel, em decorrncia
da perda do poder aquisitivo da moeda causada pela inflao. Portanto, sempre que pago o preo do
imvel de forma parcelada, haver a incidncia de correo monetria por ndice estabelecido
contratualmente.

Qual o ndice de correo normalmente utilizado na aquisio de um imvel na planta?

Quando se compra um imvel com financiamento provido diretamente pela incorporadora, na maioria
dos casos, se utiliza como ndice de correo das prestaes o INCC ndice Nacional de Custo da
Construo, no perodo compreendido entre a aquisio do imvel at a concluso das obras, ou,
ainda, at a data prevista contratualmente. Aps a sua concluso, o ndice de reajuste passa a ser o
IGP-M ndice Geral de Preos de Mercado.

At que momento as correes monetrias incidiro sobre meu saldo devedor contratual?
A incidncia da correo monetria cessar apenas no momento em que houver a liquidao do saldo
devedor perante a incorporadora vendedora, seja com quitao do saldo com recursos prprios ou por
meio de financiamento bancrio a ser obtido pelo comprador.

O que o saldo devedor?

Saldo devedor o valor que remanesce para quitao total do preo de um imvel. O saldo devedor
reajustado mensalmente de acordo com os ndices e/ou juros pactuados no contrato de promessa de
venda e compra.

Como proceder caso no receba os boletos para pagamentos das parcelas pactuadas
contratualmente com a incorporadora?
Em caso de no recebimento, perda ou extravio do boleto bancrio, dever o comprador imediatamente
solicitar segunda via incorporadora para pagamento da parcela dentro do respectivo prazo de
vencimento, evitando a aplicao de multa, juros moratrios e demais penalidades contratadas.

Posso amortizar antecipadamente as parcelas do meu contrato junto a incorporadora?

Sim, nesta hiptese deve o comprador contatar a central de relacionamento da incorporadora a fim de
solicitar os clculos de liquidao antecipada.

Como eu solicito o extrato de pagamentos da minha unidade?

O extrato dos pagamentos poder ser solicitado por meio de contato com a Central de Relacionamento
via 0800 703 1125. Somente podero solicitar os titulares do contrato particular ou procuradores assim
habilitados.

ASSEMBLIA GERAL DE INSTALAO DE CONDOMNIO

O que a Assembleia Geral de Instalao de Condomnio?
a primeira assembleia geral ordinria realizada entre todos os condminos sob a presidncia de
representante da empresa incorporadora, objetivando a Instalao do Condomnio de Utilizao.
nesse momento que elege-se o sndico, o subsndico, os conselheiros do condomnio, e a empresa
administradora a qual auxiliar na administrao do condomnio. Aprova-se ainda nesta assembleia a
previso oramentria inicial e a os condminos autorizam a inscrio do condomnio no CNPJ
(Cadastro Nacional de Pessoas Jurdicas) perante a Secretaria da Receita Federal, passando assim o
empreendimento a possuir sua peculiar personalidade jurdica. Deve o comprador consultar a forma de
realizao das assembleias do condomnio na Conveno de Condomnio respectiva.

O que faz uma Administradora Condominial?

A Administradora Condominial uma empresa de prestao de servios voltada para a administrao
de imveis em condomnio. Destaca-se a assessoria ao sndico do condomnio em todos os aspectos
legais e administrativos, tais como cobranas de despesas condominiais, pagamentos de despesas do
condomnio, administrao de pessoal e outros servios que agreguem valor ao condomnio.

Como so elaboradas e como saber quais as normas que regero o condomnio quando o
empreendimento ficar pronto?
Na Conveno de Condomnio e no Regimento Interno, j elaborados pela incorporadora quando do
registro da incorporao imobiliria, se encontram as normas que regero o condomnio, as quais so
elaboradas de acordo com as peculiaridades do empreendimento e em conformidade com o disposto
no Cdigo Civil Brasileiro. Um dos requisitos para o registro do Memorial de Incorporao o
arquivamento da minuta da Conveno de Condomnio que reger o dia a dia desse empreendimento
quando concludas suas obras. Com a averbao da construo, registrada a Conveno de
Condomnio nos moldes da minuta arquivada quando do registro da incorporao imobiliria. Eventuais
alteraes introduzidas na respectiva minuta da Conveno de Condomnio aps o registro da
incorporao devero ser objeto de cincia e aprovao pelos adquirentes, e a juntada da nova minuta
poder ensejar a rerratificao do registro da incorporao imobiliria. A cpia dessa minuta
disponibilizada aos compradores quando da celebrao do contrato para aquisio de unidade do
empreendimento.

Quais as leis brasileiras que regem o condomnio?

As regras sobre condomnio podem ser encontradas nos artigos 1.331 a 1.358 do Cdigo Civil (Lei n
10.406/2002) e na Lei n 4.591/64, primeira parte, nos artigos cujo contedo no foi alterado ou
regulado pelo Cdigo Civil.

DVIDAS DIVERSAS
O que a corretagem imobiliria?
Corretagem o comissionamento pago ao corretor de imveis pelos servios de intermediao
imobiliria. Havendo dvidas sobre a cobrana, pode o comprador consultar o CRECI local.

O que hipoteca?
Hipoteca direito real de garantia que o devedor confere ao credor sobre um bem imvel, ou seja,
enquanto no liquidadas as obrigaes contidas no contrato de financiamento da unidade, esta ficar
gravada em sua matrcula com a hipoteca. Portanto, a garantia estabelecida pela instituio
financeira, que no poder ser cumulativa, por exemplo, alienao fiduciria (garantia mais utilizada
na atualidade).

A partir de quando devo pagar as despesas e tributos relativos a unidade adquirida? O que
so despesas de condomnio?
A partir da data da concluso das obras (habite-se) e j tendo sido realizada a assembleia de instalao
do condomnio, todas as taxas, foro, impostos e contribuies, municipais, estaduais ou federais que
incidirem sobre a unidade, inclusive, ainda, taxas e preos pblicos cobrados por disponibilizao e
utilizao de gua, gs, energia eltrica, esgoto, recolhimento de lixo, bem como despesas
condominiais, de telefone, nus decorrentes de seguros, e outras correlatas, referentes unidade,
incluindo as partes comuns do empreendimento, passam a ser de responsabilidade exclusiva do
comprador.
As despesas condominiais nada mais so que o pagamento mensal realizado por todos os condminos,
com a finalidade de possibilitar ao condomnio arcar com o pagamento de todas as despesas inerentes
de sua atividade, tais como despesas com funcionrios, impostos, fornecedores, energia eltrica, gua,
manutenes etc. A mesma sempre definida em assembleia especialmente convocada para esta
finalidade, sendo rateada conforme frao ideal de cada uma das unidades autnomas do
empreendimento.

Se compro um imvel na planta, posso revend-lo antes de sua entrega?

Caso voc decida revender seu imvel a um terceiro, deve previamente consultar a incorporadora e
obter a prvia autorizao da mesma para efetivao da negociao imobiliria. Estando aprovada e
cumpridos os requisitos contratuais, dever formalizar o documento que caracteriza esta transao
imobiliria com anuncia da incorporadora, recolhendo-se o ITBI (Imposto de Transmisso de Bens
Imveis) e pagando-se as despesas da incorporadora. Se j houver formalizado o financiamento
bancrio, deve se dirigir instituio financeira e obter junto a mesma os procedimentos para realizao
da operao imobiliria.

H algum custo para que seja feita esta Cesso de Transferncia?

Sim, para ressarcimento dos custos operacionais e administrativos gerados pela cesso de direitos, o
comprador dever pagar vendedora a importncia pactuada contratualmente.

O que carncia para entrega do imvel?

Ao adquirir um imvel na planta, voc informado sobre o prazo previsto para concluso das suas
obras. A carncia um prazo adicional, usualmente de at 180 dias, pelo qual que a incorporadora
prorrogar a concluso das obras injustificadamente. Contudo, poder a concluso das obras ser
prorrogada por prazo superior a esse caso se configure algum evento de caso fortuito ou de fora maior.

O que a vistoria de um imvel?

A vistoria do imvel o ato pelo qual o comprador comparece em dia e local predeterminados na
unidade autnoma adquirida, acompanhado de um profissional habilitado indicado pela incorporadora,
para verificar se o imvel foi construdo em conformidade com o memorial descritivo e se o mesmo se
encontra em condies de uso e habitao. Nesta oportunidade deve o comprador termo de vistoria do
imvel, demonstrando a sua concordncia ou no com a edificao, configurando seu aceite como
requisito para a sua imisso na posse.

ENTREGA DAS CHAVES / RECEBIMENTO DA POSSE

Quando ser a data de entrega do meu imvel?
Em seu contrato particular de promessa de venda e compra consta a previso para a concluso das
obras, ou seja, o prazo que a construtora prev para que as obras sejam concludas. Aps a obra
concluda, solicitado a emisso do Habite-se junto a Municipalidade. Com o habite-se emitido, j

pode ser realizada a Assembleia de Instalao do Condomnio. A partir da, poder iniciar a entrega do
imvel aos compradores que tiverem seu saldo devedor quitado (seja por recursos prprios, seja por
financiamento bancrio) e demais obrigaes contratuais plenamente cumpridas. As entregas se daro
aps agendamento junto a Central de Relacionamento.

Como solicito Assistncia Tcnica do meu imvel? Ele tem algum tipo de garantia?
Assim que o comprador receber a posse da unidade, por das assinaturas do termo de imisso na posse,
comea a vigorar o perodo da garantia. Neste momento lhe ser entregue o Manual do Proprietrio,
onde poder consultar detalhadamente os perodos de coberturas diferentes de acordo com cada item
que
compe
sua
unidade.
Na hiptese do imvel apresentar necessidade de manuteno, o comprador dever entrar em contato
com a Central Relacionamento 0800 703 1125 e registrar uma ocorrncia. Ser ento encaminhado ao
local um responsvel tcnico pela obra para verificar a procedncia da ocorrncia e tambm, para
verificar se ainda est em vigor o prazo de garantia. Estando abrangido pela garantia construtiva, a
ocorrncia ser atendida.

Aps o recebimento do imvel, posso reform-lo?

Aps o recebimento do imvel, esse pode ser reformado desde que: (I) a alterao seja compatvel
com especificaes construtivas e projetos do empreendimento, (II) tenha viabilidade tcnica e no
gere quaisquer riscos solidez e segurana do empreendimento, (III) no acarrete quaisquer danos
aos demais condminos ou reas comuns, observados os termos da Conveno e Regimento Interno
do Condomnio, (IV) a referida reforma seja aprovada, quando for o caso, em assemblia geral de
condminos convocada para tal fim e (V) sejam observadas as normas e legislao municipais e
obtidas as aprovaes necessrias em todos os rgos responsveis. vedado ao comprador alterar
forma, aspecto ou pintura da fachada da Unidade, inclusive das esquadrias ou janelas; bem como
alterar estruturas, vigas, pilares, colunas ou paredes da rea privativa; ou, ainda, alterar quaisquer
obras e benfeitorias da rea comum. Deve se consultar as disposies contidas na Conveno de
Condomnio a esse respeito, evitando-se a aplicao de multa ou paralisao das obras.