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Superior Tribunal de Justia

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MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO

Luiz Antonio Orlando


Promotor de Justia de Registros Pblicos

PRIMEIRA PARTE

USUCAPIO

1.
Usucapio um dos modos de aquisio da propriedade, tanto de bens mveis
quanto de bens imveis, derivada de posse e no aprimoramento do ttulo.
2.
Do usucapio de bens mveis, tratam os artigos 618 a 619 do Cdigo Civil no
intervm a Promotoria de Justia de Registros Pblicos.
3.
O usucapio de bens imveis tem previso na Constituio Federal (especial
urbano art. 183; especial rural art. 191), no Cdigo Civil (extraordinrio art. 550;
ordinrio art. 551) e em lei especial (Lei n. 6.969, de 10 de dezembro de 1981).
4.
A sentena que reconhece o direito ao usucapio, em qualquer de suas
modalidades, tem natureza declaratria, pois no cria o direito nem comina sano,
apenas declara a situao de fato e de direito previamente existente.
5.

Competncia. Foro da situao do imvel.

6.
Propriedade relaciona-se titularidade dominial sobre o imvel, exteriorizada
atravs do registro imobilirio -, enquanto que a posse e deteno da coisa, a relao
fsica (de fato), desacompanha do ttulo dominial (registro) que, conforme as condies
em que ocorre, pode vir a gerar o direito ao usucapio.
7.

Modalidades de usucapio:
A ver item 3;

8.

Elementos ou requisitos de cada modalidade de usucapio:

a extraordinrio: previsto no art. 550 do Cd. Civil, baseia-se no lapso temporal


de 20 (vinte) anos ininterruptos (posse vintenria), pacfica e com nimo de dono
(animus domini); neste caso a boa f presumida e, pois, dispensvel o justo ttulo e a
boa f;
b ordinrio: previsto no artigo 551 do Cdigo Civil e necessita da presena de

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trs requisitos:
1b lapso temporal de dez anos entre presentes e quinze anos entre ausentes;
2b justo ttulo (ttulo apto transferncia de domnio: compra e venda, doao,
dao em pagamento etc tem entendido parte da jurisprudncia e da doutrina que
tambm satisfaz ao justo ttulo as promessas de compra e venda e suas cesses e
promessas de cesses, desde que quitado o preo do negcio jurdico respectivo; v.g.
cf. ...in Ao de Usucapio e ..., in Compromisso de Compra e Venda);
3b boa f (requisito subjetivo);
c especial urbano ou constitucional: previsto no art. 183 da Const. Federal de
1988, requer o lapso temporal de cinco anos, que o imvel no contenha rea superior a
250 m2., ausncia de outra propriedade rural ou urbana e que sirva para moradia do
usucapiente ou de sua famlia;
observaes: quanto ao especial urbano, tem-se entendido tratar-se de direito
novo, auto aplicvel consoante o disposto no artigo 183 da Const. Federal (mesmo sem
regulamentao por lei ordinria); no se tem admitido a acessio possessionis do artigo
552 do Cdigo Civil (ato negocial deve-se esperar sempre os cinco anos), porm
admitido a sucessio possessionis do mesmo artigo 552 do Cdigo Civil (sucesso
universal ou testamentria); procedimentalmente so aplicadas as regras do processo
civil (artigos 941 e segtes.);
d rural: v. limitaes a estrangeiros residentes no pas Leis ns. 5.709/71,
6.572/78; Decretos Federais ns. 74.965/74 e 87.040/82.
d1 previstos na Lei n. 6.969/81: requer a posse por cinco anos, que o
requerente no possua outro imvel, que a rea no exceda a vinte e cinco (25)
hectares e ainda que a habite e explore para sustento prprio e/ou da famlia; excluda
expressamente (na lei) a necessidade de justo ttulo e boa f; o rito processual (v. art. 5
da mesma lei) deve ser o sumarssimo (artigos 275 e segtes. Do C.P.C);
d2 previsto na Const. Federal (art. 191): j era previsto antes da promulgao
da Constituio de 1998 pela Leio Federal n. 6969/81 (no direito novo); o artigo 191
da Const. Federal ampliou a rea usucapvel para 50 (cinqenta) hectares e,
certamente, revogou na parte de direito material as disposies colidentes da Lei
6969/81; todavia, a forma procedimental (processual) deve ater-se mencionada lei
ordinria que so atinentes s regras do processo civil (art. 275 e segtes.).
9 Alm da alegao da posse e da descrio dos atos que a exteriorizem, o
usucapiente necessita provar, atravs de documentos e/ou testemunhas e demais
meios de prova, a ocorrncia desta posse, denominada ad usucapionem, ou seja,
comprovar a posse apta a gerar o domnio pela ocorrncia da prescrio aquisitiva.
10 Animus domini o elemento ou requisito subjetivo do usucapio, sem o qual no
leva ao reconhecimento do domnio.
Se o possuidor detm a coisa, porm sem o nimo de dono, isto , reconhece
desde o incio que o imvel no lhe pertence, a sua posse precria e, assim, por mais
tempo que possua o bem, ser impossvel gerar o direito ao usucapio. o caso de
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quem detm o imvel a ttulo de locao, comodato, emprstimo, arrendamento etc.,


hipteses em que o detentor possui o bem imvel em nome de terceiros e que sabe do
dever da restituio da coisa ao proprietrio (titular de domnio) ou a titular de outro
direito.
11 Para completar o lapso prescricional aquisitivo dado ao possuidor somar sua
posse a de seus antecessores (art. 552 do Cdigo Civil acessio possessionis, por ato
entre vivos, ou sucessio possessionis sucesso causa mortis).
Assim, o primeiro detentor permanece com o imvel por sete anos, cede seus
direitos possessrios a outro que permanece por dez anos e vem a ceder tais direitos a
um terceiro, este ltimo, ao cabo de trs anos, poder pleitear o reconhecimento judicial
do usucapio extraordinrio atravs da soma de sua posse a de seus antecessores; a
soma da posse tambm vlida para o usucapio ordinrio (posse decenria ou
quinquenria art. 551 do C. Civil) mas, neste caso, deve ser levado em considerao o
justo ttulo e boa f acima comentados.
Em tais casos, dever ser comprovada sem sombra de dvida no s o tempo,
mas a forma e incio da posse de cada um dos possuidores anteriores, bem como serem
esclarecidos os atos de posse ad usucapionem que cada qual praticou no imvel.
Observaes:
11a no possvel somar a posse do titular de domnio (proprietrio que tenha
o seu ttulo de propriedade registrado ) com a posse exercida pelo usucapiente;
tratam-se de posses de naturezas diversas: a do titular dominial derivada do jus
possidendi e a do usucapiente do jus possessionis;
11b possvel entretanto somar a posse do usucapiente com a posse daquele
que tenha ttulo registrado diverso do domnio (p. ex. a do compromissrio comprador
ou do cessionrio a posse destes leva ao usucapio jus possessionis);
11c os bens pblicos no so usucapveis (art. 66 e seguintes do Cd. Civil e
ver Smula n. 340 do STF);
11d no usucapvel parte ideal da coisa (imvel no caso); o usucapio incide
sobre a coisa certa objeto de posse efetiva; posse no se exerce idealmente;
11e em usucapio de unidade autnoma de edifcio em condomnio (lei
4.591/94), no vemos necessidade de citao de confrontantes e, estando registrado o
memorial de incorporao do edifcio, no h necessidade de percia.
12.
Titulares de domnio, no direito imobilirio, so os proprietrios de imveis que
tenham ttulo de propriedade registrado (domnio) compra e venda, doao etc. ver
artigos 530, inciso, I e 856, inciso I, do Cd. Civil. O registro da propriedade pode ser
verificado tanto na matrcula do imvel (matriz onde se produz os registros imobilirios
aps o advento da Lei n. 6.015/73) como pela transcrio imobiliria (forma de registro
da propriedade imvel antes do advento da Lei n. 6.015/73).
13.
Citaes: os titulares de domnio, bem como todos os confrontantes, devem ser
sempre citados na ao de usucapio. Pode ser tambm que, alm dos titulares de
domnio e confrontantes, devam tambm ser citados titulares de outros direitos reais
incidentes sobre o imvel. o caso do compromissrio comprador, do cessionrio do
direito compra ou promitente cessionrio deste direito, usufruturio etc., pessoas estas
cujo direito consta tambm do registro imobilirio e, portanto, devem ser elas indicadas
na inicial, com endereos, para citao (art. 942 do CPC); ver, tambm, art. 174, inciso,
III, do Cd. Civil citaes de possveis outros interessados.

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14.
Na inicial devem ser requeridas as intimaes das Fazendas Pblicas (art. 943
do CPC).
15.
O valor da causa, em ao de usucapio de imveis, o valor venal do imvel;
em geral, pode ser (comprovando-se nos autos) aquele declarado e lanado no IPTU do
ano em que a ao proposta; casos h em que, no havendo lanamento do IPTU,
poder-se- aceitar outra forma de comprovao do valor venal do imvel.
16.
Data, maneira ou causa do incio da posse: o autor da ao deve esclarecer
estes dados na inicial, o que no afasta a exigncia da prova dos mesmos atravs de
documentos e testemunhas, para se ver, atravs da data, a ocorrncia do lapso
prescricional e, atravs da maneira (causa possessionis), se a posse, ao iniciar-se, no
era precria, clandestina nem violenta. Deve tambm ser esclarecido na inicial,
repita-se, quais foram os atos possessionrios praticados no imvel e ser indicada a
modalidade do usucapio pretendida.
17.
Atos da posse so aqueles atos possessionrios praticados no imvel pelo
usucapiente como se proprietrio fosse, atos possessrios estes que exteriorizam a
vontade de dono (espelho da propriedade) v.g. construes, manuteno fsica,
introduo de benfeitorias em geral, explorao econmica, habitao etc.; isto deve ser
declarado na inicial e ser comprovado pelo autor da ao na instruo do processo, e,
quando o caso da soma de posses (art. 552 do C. Civil), tambm dizer respeito aos
antecessores do usucapiente.
18.
Procurao : alm da procurao ad judicia com poderes para propor a ao em
nome do autor, se este for casado, qualquer que seja o regime de bens do casamento,
necessria a procurao do cnjuge (exceo ao usucap. const.). Deve o cnjuge
participar do polo ativo da ao; entretanto, a questo controvertida; poder a
participao do cnjuge no plo ativo ser substituda pela outorga uxria ou pela
outorga marital ver artigo 1 do Cdigo de Proc. Civil cc, os artigos 235, inciso II e 242,
inciso II, do Cdigo Civil, e em face do Estatuto da mulher Casada Lei Federal n.
4.121/62 v. RJTJ LEX n. 152/168).
19.
No caso de separao judicial ou divrcio dever ser comprovado que o imvel
usucapiendo tenha, em seus direitos, ficado para o proponente da ao; em caso de
viuvez, deve ser comprovado que o imvel tenha permanecido no seu todo na esfera de
direitos do cnjuge suprtiste, em processo de inventrio ou arrolamento. Caso no
tenha sido aberto inventrio ou arrolamento, todos os herdeiros do cnjuge falecido
devero participar do polo ativo da ao, ou cederem os seus direitos hereditrios aos
autores usucapientes. S ser admitida a propositura da demanda, promovida por
cnjuge meeiro ou herdeiro, contra outros herdeiros ou cnjuge suprstite, se a posse
do usucapiente for vintenria e exclusivamente sua durante este lapso prescricional
vintenrio.
20.
A juntada da certido de casamento necessria quando os autores forem
casados, ou de casamento e de bito do cnjuge quando o autor for vivo,
comprovao do alegado estado civil e, inclusive, para verificao da existncia ou no
de herdeiros.
21.
H que ser verificado ainda outro requisito da inicial, ou seja, a planta de
situao do imvel art. 942 do CPC. (com medidas perimetrais, rea, localizao e

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confrontaes). O memorial descritivo do imvel pode ser dispensado se na inicial o


imvel vier suficientemente descrito (v. alguns requisitos no art. 225 da Lei n. 6.015/73).
Entretanto, futuramente a percia do imvel dever der realizada.
22.
A inicial deve ser acompanhada de certido imobiliria do imvel (certido do
registro de imveis) para verificao da titularidade real e, pois, verificar quais as
pessoas que devero ser citadas nesta qualidade e na qualidade de confrontante (v.
itens 12 e 13 acima). Nas Varas Especializadas de Registros Pblicos da Capital, existe
a chamada Portaria Conjunta n. 1/88 que determina a ida dos autos s serventias
prediais para que, elas prprias, forneam nos autos todas as informaes relativas ao
registro imobilirio inclusive sobre as confrontaes.
23.
Recebida a exordial, inicia-se as citaes das pessoas j elencadas e produz-se
as intimaes das Fazendas Pblicas (art. 942 e 943 do CPC)
24.
Ao final das citaes (pessoais) e intimadas as Fazendas Pblicas, segue-se
fase dos editais a qual indispensvel uma vez que a ao de usucapio proposta
contra todos (erga omnes), onde so citados os terceiros interessados, incertos e no
sabidos (art. 942 do CPC). Havendo pessoas certas no localizadas e, portanto, no
citadas por mandado ou pelo correio, devem ser elas includas nos editais.
25.
Depois da realizao destas citaes, findo o prazo dos editais, comea a fluir o
prazo para eventual contestao do direito pleiteado.
26.
S quando existirem pessoas certas citadas por editais, deve intervir a Curadoria
Especial (art. 9 inciso II, do CPC) a qual ter vista dos autos para contestar a ao.
27.
Havendo contestao da Unio Federal, de suas entidades autrquicas ou
empresa pblica Federal, os autos devero ser remetidos Justia Federal (art. 109 da
C. Federal)
Em caso de contestao da Fazenda Pblica Estadual e/ou Municipal, ou de
suas entidades autrquicas ou empresas pblicas, na Capital do Estado de So Paulo
os autos sero remetidos a uma das Varas Estaduais Especializadas da Fazenda
Pblica.(art. 36 do Cdigo Judicirio);
Em caso de contestao da Unio Federal concomitante Fazenda do Estado
e/ou Municpio, prevalece o foro constitucional da Unio (art. 109 da C.F.).
28.
Se o imvel no estiver suficientemente caracterizado, houver dvida quanto
posse alegada, mormente quando contestada, ou dvida quanto a titularidade real, a
realizao da vistoria judicial (percia) necessria. A dispensa da vistoria possvel
quando o feito no tiver sido contestado fundamentalmente e o imvel descrito na inicial
for exatamente aquele constante do registro imobilirio.
29.
Se o laudo pericial indicar existncia de titular de direito real ou confrontante
ainda no citado, deve-se proceder citao cabvel, sob pena de nulidade processual.
30.
Caso seja necessrio, o juiz designar data para realizao de audincia de
instruo, conciliao e julgamento, quando esto o Ministrio Pblico poder requerer
a oitiva das partes (depoimento pessoal) e de testemunhas que entender conveniente.

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31.
possvel, entretanto, o julgamento conforme o estado do processo
(julgamento antecipado da lide artigo 330 do C.P.C.). Tal se d, p. ex., quando no
houver contestao fundamentada.
Quando for necessria a realizao da percia, apresentar os:

QUESITOS DA PROMOTORIA DE REGISTROS PBLICOS

1.

O imvel usucapiendo est perfeitamente descrito na inicial?

2.
Qual a sua localizao, medidas perimetrais e rea (rua, nmero, subdistrito,
distncia da esquina mais prxima, lado par ou mpar art. 225 da Lei n. 6.015/73), bem
como a denominao ou denominadores anteriores da via pblica?
3.

Quais so seus confrontantes e respectivos endereos?

4.

Nele existem benfeitorias? Quais so? Qual a data aproximada das


construes?

5.

H elementos idneos para afirmar quem as construiu? Em caso positivo quais


so?

6.

H rvores frutferas? Quais? Qual a idade aproximada?

7.

H elementos idneos para afirmar quem as plantou?

8.
H outras plantaes que possam ser consideradas permanentes? Qual a
idade provvel? Desde quando?
9.

Quem est no imvel? Desde quando?

10.
Apurar, nas proximidades, a respeito das pessoas e atos possessrios sobre o
imvel sub judice nos ltimos vinte anos (no usucapio extraordinrio, dez ou quinze
anos no ordinrio e cinco no especial), solicitando sejam indicadas as pessoas
consultadas (fontes de informaes), com endereos.
11.
Elaborar uma planta do imvel usucapiendo, nela fazendo constar a localizao
exata dos confinantes indicados na percia.
12.
Elaborar memorial descritivo do imvel, atendendo aos parmetros do artigo 225
da Lei n. 6.015/73 (v. tambm art. 176, 2, inciso II, n 3, da mesma lei).
13.
Qual o valor venal do imvel? Esclarecer quais os elementos baseados para a
resposta.
14.

O imvel cortado ou confronta com algum curso dgua? Qual?

OBS:

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Em se tratando de mais de um imvel, devem ser elaboradas respostas distintas


para os quesitos acima, para cada um deles.
Geralmente, quando o imvel situado em Comarca litornea, o quesito de n
14 formulado da seguinte maneira:
14.
O imvel cortado ou confronta com algum curso dgua? Qual? navegvel
ou sofre influncia das mars?
BIBLIOGRAFIA, LEGISLAO ESPECFICA e MATRIAS AFINS
Bibliografia:

1.

Ao de Usucapio Nelson Luiz Pinto, Ed. Ver. Dos Tribunais;

2.

Tratado de Usucapio Benedito Silvrio Ribeiro Ed. Saraiva.

3.

Usucapio Tupinamb Miguel de Castro do Nascimento Ed. AIDE.

4.

Usucapio de Bens Imveis e Mveis Jos Carlos de Moraes Salles Ed.


Rev. dos Tribunais.

5.

Da Prescrio Aquisitiva (Usucapio) Lenine Nequete Livraria Sulina


Editora (obra clssica e esgotada, mas no atualizada segundo a Const.
Federal de 1988.)

Legislao mais especfica:


1.

Dec. Lei Federal n. 9.760/46 Terrenos de Marinha.

2.

Dec. Federal n. 21.235/32 Terrenos de Marginais Rios

3.

Dec. Federal n. 24.643/34 Cdigo de guas.

4.

Lei Federal n. 852/38 Cursos Dgua.

5.

Lei Federal n. 6.015/73 Lei de Reg. Pblicos.

Matrias afins:
1.

2.

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Direito das Coisas, inclusive posse artigos 485 e seguintes do Cdigo Civil
obras doutrinrias: Posse e Propriedade Tupinamb Miguel de Castro, Ed.
AIDE; Da Posse e Das Aes Possessrias Tito Fulgncio, Ed. Forense;
Direito das Coisas Lafayette Rodrigues Pereira, Ed. Rio.
Prescrio (artigos 161 a 179 do Cdigo Civil).

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SEGUNDA PARTE

RETIFICAO DO REGISTRO IMOBILIRIO


I.

Submete-se ao seguinte princpio geral:


O teor do registro no exprime a verdade (art. 860 do C. Civil e 212 da Lei
6.015/73);
II.
Mais especificamente, o artigo 213 e seus pargrafos da Lei de Registros
Pblicos (Lei 6.015/73) combinado com o artigo 216 da mesma lei, resulta distinguir 4
espcies de retificao, com ritos diversos.
Primeira espcie. Art. 213, 1, 2 hiptese: retificao independente de
despacho judicial. Trata-se de erro evidente a ser corrigido pelo prprio oficial, sem
interveno judiciria. Um lapso, um mero engano na lavratura do ato registral; faz-se
constar nome errado, em desconformidade com o instrumento do ttulo que deu causa
ao ato registrrio ou fez-se errnea meno de uma medida do imvel, p. ex.: o ttulo
causal descreve o imvel com 10 metros de frente e, ao ser registrado, o oficial faz
constar 100 metros.
Segunda espcie. Art. 213, 1, 1 hiptese: erro do registro no evidente, a ser
judicialmente retificado, com interveno do Ministrio Pblico. O erro, neste caso,
deriva do ttulo causal do registro. Por exemplo: na escritura constou, erradamente, o
nome do adquirente, ou o seu estado civil. No formal de partilha mencionou-se
erradamente a rua confrontante com o imvel. O procedimento chamado
administrativo correicional, ou retificao admnistrativa-judicial.
Terceira espcie. Art. 213, pargrafo 2: da retificao resultar alterao da
descrio das divisas, medidas perimetrais ou da rea do imvel. o que comumente
se denomina retificao de rea. Trata-se, na verdade, de retificao do registro
imobilirio quanto ao seu aspecto objetivo especialidade objetiva, cujo rito alguns o
denominam impropriamente de contencioso que, em realidade, entendemos ser da
jurisdio voluntria (art. 1103 e segtes do CPC), ou, ainda, de natureza administrativa
de rito sumrio. Neste caso, so citados para se manifestarem todos os confrontantes e
alienantes ou seus sucessores causa mortis, pois a retificao poder prejudic-los. O
Ministrio Pblico intervm obrigatoriamente e ouve-se o Oficial da serventia predial. A
percia necessria.
Nesta espcie, caso a pretenso for fundamentalmente impugnada (lembrar que
no qualquer impugnao que pode ser considerada fundamentada), o interessado
ser remetido s vias ordinrias (aplicao do art. 213, 4 da Lei 6.015/73). Isto ocorre
quando, por exemplo, sendo demonstrado por prova tcnica, o confrontante vem alegar
que a retificao do registro da maneira que pretendida provoca interferncia em rea
de sua propriedade, ou quando o alienante alega que s vendeu a rea registrada e
no a rea maior. Lembrar que este tipo de retificao envolve os limites do ttulo real (a
retificao deve se processar intramuros); nunca deve ser considerada rea fora deste
ttulo, posto que o procedimento retificao no pode substituir a ao de usucapio.

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Quarta espcie. O artigo 216 da Lei de Registros Pblicos, alm de prever a


anulao de registro por sentena em processo contencioso, prev a guarda espcie de
retificao do registro imobilirio. Esta sim propriamente chamada contenciosa,
procedida quando a retificao no possa fazer-se por qualquer dos meios indicados
nos itens anteriores, ou quando juiz, na sentena que decide a retificao do art. 213,
2 da L.R.P. (terceira espcie), remeter s partes s vias ordinrias. Verifica-se assim
que a sentena a ser proferida para dirimir a questo controvertida, s poder ser
exarada em procedimento de jurisdio contenciosa que segue o rito ordinrio (artigos
282 e segtes do CPC); a sentena neste caso faz coisa julgada, o que no acontece
nos procedimentos dos itens anteriores (v. art. 1.111 do CPC).
Exemplo. Quando o marido separado de fato, na escritura de compra e venda
registrada, onde figurou como comprador, falsamente declarou ser solteiro, conquanto,
na verdade, era casado, o seu cnjuge no querendo proceder a anulao do ttulo por
no lhe ser conveniente quer o imvel, inclusive vendo que a escritura no poder ser
re-ratificada porque as partes que compareceram ao ato notarial no mais so
localizveis ou no querem produzir a re-ratificao -, pode ele intentar ao visando
produzir a retificao do registro imobilirio. Neste caso devero ser citados todos os
figurantes do registro, inclusive terceiros que, eventualmente, tenham posteriormente
adquirido o imvel.
III.
O recurso cabvel, em caso de inconformao com a deciso judicial, no caso
do item 2 acima, o recurso administrativo e/ou mandado de segurana; nos itens 3 e 4
retro a apelao.
IV.
Legitimao processual: podem ingressar em juzo o proprietrio do imvel, o
compromissrio comprador, o cedente e o cessionrio etc. Enfim, lcito ao
comprovadamente interessado e prejudicado promover a ao retificatria do registro
imobilirio (v. art. 212 da Lei 6.015/73 e art. 860 do Cd. Civil), mesmo que no tenha o
seu ttulo registrado porque, inclusive, para o registro, poder ele depender do
procedimento da retificao.
V.

Observao:

Os defeitos do ttulo causal do registro devem ser corrigidos na origem. No


competem aos juzes de Registros Pblicos mandar corrigir erros da escritura. vlido
jargo: uma escritura s realizada por outra.
VI.

QUESITOS PARA A RETIFICAO DE REA

1.
O imvel cuja rea se pretende retificar est perfeitamente descrito na inicial?
2.
Qual a sua exata localizao, suas medidas perimetrais correspondentes e sua
rea efetiva?
3.

Seus limites so rigorosamente respeitados pelos confrontantes?

4.

Quais so seus confrontantes e respectivos endereos?

5.

Est o imvel cercado ou murado?

6.

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Esclarea o ilustre perito se a retificao intramuros, isto , se no importar

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em avano dos seus limites do ttulo real?


7.
Queira o sr. Perito elaborar um croquis do imvel, nele fazendo consignar a
exata localizao de todos os confinantes indicados na percia.
8.
Queira o sr. Perito aduzir quaisquer outras consideraes teis a um completo
esclarecimento ftico da causa.

VI.
H casos em que a retificao direciona-se para unificar a descrio de dois ou
mais imveis contguos (artigos 234 e 235 da Lei 6.015/73 fuso de registros). Isto
dado ao fato da impossibilidade de proceder a unificao na prpria serventia predial, o
que comum, em razo de defeito da descrio imobiliria. Atentar para o fato de que a
unificao s possvel quanto os imveis pertencer a um s titular dos mesmos direitos
registrados ou quando existirem mais, os direitos reais havero de ser o mesmo e em
cotas iguais, sob pena de estar laborando, inclusive, em prol de indevida permuta
destes direitos. Isto , os direitos reais devero ser homogneos.
A vistoria judicial necessria e devem ser citados os alienantes e confrontantes.
(art. 213, 2 da LRP).
VIII.

QUESITOS PARA UNIFICAO DE IMVEIS

1.

Os imveis descritos na inicial so confinantes?

2.
Apresente, com todos os requisitos da Lei de Registros Pblicos, a descrio do
imvel que resultar da unificao.
3.

Considerando o que consta do registro, existe diferena de rea?;

4.

Elabore um croquis do imvel que resultar da unificao, assinalando cada


um dos imveis unificados.

5.

Quais so os confinantes do imvel resultante da unificao, com seus


endereos?

6.

Preste outros esclarecimentos que entenda necessrios.

XI.
s vezes a interveno judicial se torna necessria para o procedimento de
AVERBAO DE ABERTURA DE RUA, segurana da disponibilidade registrria (v.
itens 114 e 114.1 do Captulo XX, Subseo III, das Normas de Servios da Corregedoria
Geral da Justia do Estado de So Paulo Provimento n 58/89). necessria a
realizao da vistoria do imvel (percia) para se verificar, inclusive, se a rua no tomou
parte do imvel (disponibilidade quantitativa).
Isto ocorre quando no se puder apresentar Certido da Prefeitura Municipal
contendo a perfeita caracterizao da rua (localizao, medidas e rea ocupada)
visando assegurar o perfeito controle da disponibilidade registrria do imvel frente ao
qual foi aberta a rua. Os cartrios devem ter o cuidado de obstar averbaes que
signifiquem proliferao de loteamentos clandestinos.

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O procedimento o administrativo-correicional. No h citao. O Ministrio


Pblico intervm para fiscalizar se se trata de rua oficial que obedea as posturas
municipais, se realmente a rua confinante ao imvel, a disponibilidade registrria e,
enfim, se no se trata de expediente visando implantao de loteamento clandestino.
X.

QUESITOS

1.

A rua, cuja abertura se pretende averbar, confinante com o imvel descrito na


inicial?

2.

Foi a rua aberta em parte do imvel pertencente ao autor? Qual o desfalque da


rea do imvel, em caso positivo?

3.

De que registro foi desmembrada?

4.

A rua oficializada? Est emplacada, possui Cdigo Logradouro Cdlog e


obedece a postura municipais?

5.

O sr. Perito pode apresentar outros esclarecimentos teis ao deslinde do fato?

XI.

Bibliografia

1.

Registro de Imveis Afranio de Carvalho Ed. Forense.

2.

Registro de Imveis Valmir Pontes Ed. Saraiva.

3.

Lei dos Registros Pblicos Comentada Walter Ceneviva Ed. Saraiva.

4.
Tratado de Registros Pblicos Miguel Maria de Serpa Lopes Ed. Freitas
Bastos 4 volumes esgotada e no atualizada pela lei 6.015/73.
5.
Direito Registral Imobilirio Alvaro de Melo Filho Ed. Forense
possivelmente esgotada.
6.

Registros de Imveis- Narciso Orlandi Neto Ed. Saraiva.(2 volumes)

7.
Decises Administrativas da Corregedoria Geral da Justia do Estado de So
Paulo Ed. Rev. Dos Tribunais.
8.

Revista de Direito Imobilirio IRIB encontrvel na Livraria Rev. Dos Tribunais.

9.
Normas de Servios dos Cartrios Extrajudiciais da Corregedoria Geral da
Justia do Estado de So Paulo.

TERCEIRA PARTE
DVIDA DO REGISTRO IMOBILIRIO
Constitui-se em procedimento administrativo previsto nos artigos 198 a 207 da
Lei de Registros Pblicos. No Cdigo Civil, tratada nos artigos 834 e 835. Tal

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procedimento no exclui o uso do processo contencioso (art. 204 da LRP).


O Oficial do registro Imobilirio ao examinar a regularidade de ttulos entregues
para registro encontra falhas e, para proceder aos registros pretendidos, formula
exigncias que devem ser cumpridas pelo apresentante do ttulo. No cumpridas as
exigncias e no se conformando com elas o interessado, a seu pedido, poder ele
instalar o Oficial registrador a levantar a Dvida (art. 198, caput).
Ento, o Oficial far um arrazoado ( a petio inicial) ao Juiz Corregedor do
Cartrio, expondo os fatos e as razes de direito que o levaram a negar o registro
pretendido.
O Oficial dever prenotar o ttulo e proceder, no demais, na conformidade do
artigo 198 e seu incisos. Deve na qualidade de suscitante intimar o suscitado da
interposio da Dvida para que este, no prazo de quinze dias, aps a autuao judicial
do processo de Dvida, apresente, querendo, a sua impugnao.
O Juiz, decorrido o prazo da impugnao, despachar nos autos determinando
a remessa do feito ao Ministrio Pblico, para a sua oitiva, o qual ter prazo de dez dias
para manifestar-se.
De regra no h interveno de terceiros no procedimento de Dvida; no h
citao.
Com o pronunciamento do Ministrio Pblico, vem a sentena acatando ou no
a Dvida suscitada e proceder-se- na forma do artigo 203 e seus incisos, conforme o
caso de procedncia ou no da Dvida suscitada.
Da sentena cabe o recurso de apelao ao Conselho Superior da Magistratura
(art. 202 da LRP).

DVIDA INVERSA

A LRP no prev esta hiptese. Ela ocorre quando o Oficial se recusa a


proceder o registro e o interessado, no se conformando com as exigncias feitas pelo
registrador, dirige-se diretamente ao juiz corregedor e, por si mesmo, levanta a Dvida.
Neste caso o suscitante o interessado no registro e o Oficial registrador o suscitado.
Observaes:
1.

O procedimento de Dvida no pertine exclusivamente ao registro de imveis.


Pode dar-se tambm em casos de outros registros pblicos.

2.

O procedimento administrativo e o juiz atua como autoridade administrativa.

3.
As decises proferidas no procedimento de Dvida tem efeito normativo, ou
seja, para os casos iguais, os Oficiais devem agir segundo o que na deciso se
estabeleceu e, por isso, devem formar arquivo das decises.
4.

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No cabe procedimento de Dvida quando o dissenso entre o registrador e a

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parte interessada for relativo a ato registrrio que deva ser procedido por averbao
(registro no sentido lato art. 167, inciso II, da LRP). A Dvida s cabvel quando o
dissenso for relativo a ato registrrio propriamente dito (registro no seu sentido mais
rigoroso, estrito, referentemente aos atos do artigo 167, inciso I, da LRP).

Bibliografia: 1. a mesma indicada para retificao do Registro Imobilirio.


10.

A Dvida na Nova Lei de Registros Pblicos Eduardo Scrates C. Sarmento Ed. Rio.

QUARTA PARTE

CANCELAMENTO DO REGISTRO IMOBILIRIO


A Lei de Registros Pblicos trata, nos artigos 248 e seguintes, de como proceder
e prev os modos pelos quais se d o cancelamento do registro imobilirio.
oportuno fazer remisso aos dispostos nos artigos 214 e 216 da lei. O
cancelamento que resulta destes dispositivos decorrente de pronunciamento judicial.
O artigo 214 refere s nulidades que tratam os artigos 145 e seguintes do
Cdigo Civil. No so as meras anulabilidades, mas sim as nulidades de pleno direito
que devem ser declaradas de ofcio pelo juiz, ou por provocao de qualquer
interessado ou do Ministrio Pblico.
Por este dispositivo compreende-se que o registro imobilirio pode ser anulado
(ou cancelado) quando, por exemplo, praticado por oficial incompetente ou quando o
registro contenha algum defeito de forma (registratria) que o fulmina de nulidade. So
cancelados de ofcio, pelo Juiz, registros feitos por escrituras pblicas completamente
falsas (aquelas as quais so falsificadas os impressos e a assinatura do tabelio).
Nestes casos, so comuns procedimentos administrativos judiciais (no confundir com
aes direitas tendentes ao cancelamento) visando o cancelamento do registro
inquinado de nulidade.
O artigo 216 da Lei de Registros Pblicos trata de duas hipteses de anulao
(cancelamento) contenciosa do registro imobilirio.
A primeira hiptese da ao direta do cancelamento do registro imobilirio.
Hiptese esta em que o registro contm defeito de forma que leva sua anulao (o ato
registrrio anulvel). Trata-se de ao ordinria de cancelamento de direto do registro
imobilirio, onde todos os interessados sero citados. o caso, por exemplo, em que o
oficial registra escritura de compra e venda sabendo que o imvel era inalienvel.
A segunda hiptese aquela em que o defeito do registro no provm do ato
formal do registro, mas sim de erro do seu ttulo causal. Neste caso, o que deve ser
providenciado a anulao respectiva, tambm cancelado o registro imobilirio.
Exemplo: ao de anulao de escritura pblica pelo titular do imvel registrado,

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porque, quem figura como vendedor na escritura, no o proprietrio do imvel, ou


ainda quando o marido, em uma escritura pblica, revelia da mulher, declarou-se
solteiro enquanto na verdade era casado e, esta ltima, quer anular o ttulo e no
retificar o registro imobilirio.
Nas aes de anulao do ttulo causal do registro, no intervm a Promotoria
de Registros Pblicos.
Bibliografia: a mesma indicadas para o Retificao do Registro Imobilirio.
QUINTA PARTE
REGISTRO CIVIL DAS PESSOAS NATURAIS
1.
As retificaes, restauraes e suprimentos dos registros de nascimento,
casamento e bito (artigo 109 da LRP).
2.
No podem afetar questes de estado, como a paternidade, filiao ou
regime de bens, resultando em constituir ou modificar o estado civil. Excetuam-se os
casos em que o estado preexista e a retificao objetiva assegur-lo.
3.
Procedimento de jurisdio voluntria, feito administrativo (art. 109 da Lei
de Registros Pblicos). No h lide ou situao contenciosa. A sentena no faz coisa
julgada.
4.

Competncia domiclio do interessado ou do local do registro.

5.
Objeto: retificao ou complementao dos elementos do registro:
nomes, datas, sexo, qualificaes etc. (artigos 70 e 80 da LRP).
6.
A prevalncia da prova documental (certides atualizadas
conveniente) e, sendo necessrio, h produo de prova testemunhal.
7.
Alterao de nomes: prenomes ( de regra imutvel art. 58 da LRP,
mas cabe exceo), nomes de famlia e/ou nome abreviado (acrescendo-se ou
suprimindo artigos 56 e 57 da LRP). necessria a apresentao de certides da
Justia Federal, dos Distribuidores Cveis e Criminais, do Cartrio de Protestos e da
Execues Criminais.
8.

poca da retificao: sempre possvel.

9.
Causas da retificao: nomes ridculos, nomes comuns sujeitos
homonmia, incluso do patronmico materno, uso comprovadamente continuado de um
nome etc.
10.
Os meros erros de grafia so corrigidos sumariamente, segundo o artigo
110 da LRP., no prprio cartrio; entretanto, nada impede que a postulao seja junto
ao juiz corregedor.
Bibliografia: 1. Decises Administrativas da Corregedoria Geral da Justia do Estado de
So Paulo Ed. Rev. dos Tribunais.
11.
Do Nome Civil das Pessoas Naturais R. Limonge Frana Ed. Rev. dos Trib.

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SEXTA PARTE
PROTESTOS
1.
Cancelamento por irregularidade na tirada.
O ato jurdico notarial de protesto no se aperfeioa e pode ser cancelado por
determinao judicial administrativa-correicional. Ex: falta de intimao, intimao
defeituosa, edital irregular, no decurso do trduo, etc. (v. Normas da Corregedoria Geral
da Justia do estado de So Paulo).
2.
Cancelamento por defeito do ttulo.
S aps a discusso nas vias ordinrias do motivo da nulidade, ou anulabilidade, com
ritos apropriados. o cancelamento pela via reflexa em que no participa a Promotoria
de Justia de Registros Pblicos. Ex: nota promissria emitida fraudulentamente,
duplicata fria etc.
3.
Cancelamento por motivo de pagamento. Ao contrrio dos dois primeiros
motivos, este previsto na Lei Federal n 6.690 de 25.09.79 (artigos 1, 2 e 3). Quando
for outra hiptese (v.g. a do n 2 retro), aplica-se o disposto no artigo 4 - vias ordinrias.
O procedimento tambm judicial administrativo-correicional e participao do Ministrio
Pblico.
Retificao de Protesto. No tem previso legal, mas possvel em procedimento
judicial administrativo-correicional, com a conveniente participao do Ministrio
Pblico. Ex: correo do nmero de CGC lanado no protesto etc. conveniente
conferir o nmero alegado, pedindo informaes da Receita Federal etc.

STIMA PARTE
REGISTRO DE TTULOS E DOCUMENTOS
Deste Registro, tratam os artigos 127 a 166 da Lei Federal n 6.015/73 (Lei de
Registros Pblicos).
Tem duas funes precpuas. A primeira a de mera conservao de
documentos particulares, inclusive para dar publicidade data do fato ou do negcio
jurdico, sendo neste caso facultativo o registro. A outra para possam os fatos e atos
jurdicos insertos em papis particulares produzir efeitos contra terceiros (ver, v.g., os
artigos 135 e 1.067 do Cd. Civil e artigo 129, e seus incisos, da Lei n 6.015/73).

REGISTRO CIVIL DAS PESSOAS JURDICAS

Este Registro tratado nos artigos 114 a 126 da Lei n 6.015/73.

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O conceito pessoa jurdica, quanto ao seu aparecimento, contraposto ao de


pessoa fsica. Esta ltima o prprio ser humano (pessoa natural) e seu nascimento
decorre de fato natural que, teleologicamente, ainda discutem os sbios.
A pessoa jurdica, de direito pblico ou privado, tambm com direitos e
obrigaes tal como a pessoa natural, unio de um grupo de pessoas naturais sob uma
denominao social para fins polticos, religiosos, civis ou comerciais, diferentemente,
nasce do ato jurdico consubstanciado em ato registrrio imbudo de formas legalmente
previstas. A Lei de Registros Pblicos, no Brasil, tem esta funo, ou seja, o de
justamente produzir o nascimento da pessoa jurdica para os seus fins predeterminados
pela pessoa natural dela distinta, cujo registro nela previsto obedece as formas traadas
nos artigos 114 a 126 da Lei n. 6.015/73. Observa-se que, com mais especificidade, a
Lei de Registros Pblicos prev o registro de jornais, oficinas impressoras, empresas e
radiodifuso e agncia de notcias (artigos 122 a 126).
Observao: especificamente o procedimento de Dvida previsto no artigo 115,
pargrafo nico da Lei 6.015/73

EPLOGO
I Todos registros objeto do presente estudo so passveis de suscitao do
procedimento de Dvida. Mesmo que no especificamente previsto em seus respectivos
ttulos e captulos da LRP., em seus princpios gerais o procedimento de Dvida destes
registros tambm submetido s disposies artigos 198 e seguintes da Lei n. 6.015/73
(v. artigo 296 desta lei).
II O TABELIONATO DE NOTAS atividade notarial que, a exemplo de outras
atividades notariais, encarregada da lavratura de escrituras pblicas, da autenticao
de documentos e certificao por expedio de certides dos seus traslados
formalmente escriturados. Importante e proteiforme, fundada na f pblica, esta
atividade registral precipuamente incumbida de dar forma especfica e
instrumentalidade aos negcios, atos e fatos jurdicos. Embora no estando elencada
na disposio do artigo 1, 1 da Lei de Registros Pblicos (Lei n. 6.015/73),
atividade registrria, sendo tambm passvel e submetida aos princpios gerais do
procedimento de Dvida.
Tal atividade tabelion, tradicionalmente e com normas especficas (v.g. vista da
Lei Federal n. 7.433/85 que dispe sobre requisitos para lavratura de escrituras pblicas
ver tambm as Normas de Servios dos Cartrios Extrajudiciais da Corregedoria Geral
da Justia ou Provimento n 58/89 da C.G.J., Captulo XIV), estando submetida
disciplina correicional permanente das Varas de Registros Pblicos, so os seus Oficiais
responsveis (Tabelies) colocados ao lado dos Oficiais dos outros Registros previstos
na Lei n 6.015/73.
importante ressaltar que as disposies da Lei Federal n. 8.935, de 18 de
novembro de 1.994, disciplinando e definindo as atividades dos Tabelies e dos outros
Oficiais de Registros Pblicos, pem lado a lado as atividades notariais com a atividade
de outros registros pblicos tratados na Lei 6.015/73.

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NDICE
Primeira Parte: Usucapio.....................................................................................pgs.
1/20
Segunda Parte: Retificao de Reg. Imobilirio ....................................................pgs.
21/32
Terceira Parte: Dvida do Reg. Imobilirio ..........................................................pgs.
32/36
Quarta Parte: Cancelamento do Reg. Imobilirio .................................................pgs.
36/39
Quinta Parte: Registro Civil das Pes. Naturais......................................................pgs.
39/41
Sexta Parte: Registro de Protestos ......................................................................pgs.
42/43
Stima Parte: Registro de Ttulos e Documentos e Registros das
Pessoas Jurdicas..................................................................................................pgs.
43/45
Eplogo: Incidncia de normas relativas a todos os procedimentos
De Dvida e Tabelionato de Notas......................................................................pgs.
46/48

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