DIRETRIZES TCNICAS

DE

INSPEO PREDIAL

07/10/2013
DT 001/13 DTPC
1

INSTITUTO DE ENGENHARIA

Presidente: Camil Eid

Vice Presidente Tcnica: Miriana Marques Pereira
Diretor de Engenharia de Produo: Jernimo Cabral P. Fagundes Neto
Coordenador da Diviso de Patologias das Construes: Tito Lvio Ferreira
Gomide

Comisso de Estudos
Coordenadores: Tito Lvio Ferreira Gomide, Jernimo Cabral Pereira Fagundes
Neto, Marco AntonioGullo, Odair Vinagreiro e Stella Marys Della Flora
Relatores: Tito Lvio Ferreira Gomide e Stella Marys Della Flora
Membros : Odair Vinagreiro, Stella Marys Della Flora, Ricardo Lyra, Antonio
Guilherme Menezes Braga, Luciano Gomide Giglio, Miriana Marques Pereira,
Jernimo Cabral Pereira Fagundes Neto, Marco Antonio Gullo, Tito Lvio Ferreira
Gomide e Miguel Tadeu Campos Morata.

1. PREFCIO
Com o advento da Inspeo Predial no Brasil, em 1999, e a
criao da Engenharia Diagnstica, em 2005, foram devidamente classificadas
cinco ferramentas diagnsticas dos exames em edificaes (vistorias, inspees,
auditorias, percias e consultorias), visando aes investigativas pr-ativas de
qualidade, sustentabilidade e responsabilidade social das edificaes.
Neste contexto, e considerando que a segurana, qualidade,
sustentabilidade e valorizao das edificaes dependem da manuteno predial,
que se configura como uma das condicionantes para se atingir o patamar tcnico
e vida til pretendida, muito evoluram os estudos diagnsticos voltados s
edificaes. Tais estudos foram coroados com as recentes normas de
manuteno e desempenho da ABNT. Porm, tais diplomas tcnicos somente se
viabilizam com base em diagnsticos tcnicos seguros, realizados por
profissionais habilitados e especializados, mediante a utilizao de metodologias e
critrios tcnicos de fcil aplicao prtica, sendo a Inspeo Predial uma
ferramenta diagnstica fundamental no enfoque da qualidade das edificaes.
Assim sendo, os estudos do momento se voltam para a Inspeo
Predial que, inclusive, caminham em comisso prpria da ABNT. Porm, muitos
aprimoramentos se desenvolvem em outras frentes, tal qual a contribuio da
Diviso Tcnica de Patologias das Construes do Instituto de Engenharia, com a
2

criao das presentes Diretrizes Tcnicas de Inspeo Predial, tudo em benefcio

da sociedade e, particularmente, dos profissionais envolvidos com a Engenharia
Diagnstica em Edificaes.

2. INTRODUO
O roteiro de trabalho da Inspeo Predial no nico, porm,
como ocorre com a maioria dos trabalhos tcnicos investigativos, recomendvel
um rumo, que possibilite sistematizar as aes mais genricas, facilitando o
desenvolvimento da atividade.
Os procedimentos tcnicos de inspeo predial precisam ser
pautados com base nos novos enfoques doutrinrios e prticos, estes
determinados pelas recentes normas de desempenho e manuteno predial da
ABNT, alm dos preceitos da moderna doutrina da Engenharia Diagnstica. As
presentes diretrizes tcnicas atendem essas novidades, alm de manter e
aprimorar o que j ficou consagrado com a boa prtica da disciplina, desde a sua
implantao no Brasil, em 1999.
A Inspeo Predial uma ferramenta diagnstica fundamental no
enfoque da qualidade das edificaes. Distinguir as anomalias, falhas de
manuteno e irregularidades de uso, alm de abordar os sistemas das
edificaes, classific-las pela prioridade tcnica em relao a interveno e
fornecer subsdios fundamentais para permitir ao inspetor predial ou representante
legal da edificao o gerenciamento das aes da manuteno, reformas, enfim,
cumprir o plano de manuteno predial associado ao programa de intervenes
primrias, visando a preservao do patrimnio em sua vida til, aplicvel a todas
as edificaes, independentemente da tipologia e idade.

3. OBJETIVO
As presentes diretrizes contemplam todos os procedimentos
tcnicos necessrios, com conceitos, classificaes e demais regramentos
relativos prtica da Inspeo Predial, voltada s diversas tipologias das
edificaes. Dentre os principais objetivos dessas diretrizes, podem ser citados:
a)

b)
c)

d)

Indicao da documentao tcnica-legal necessria pratica

da Inspeo Predial em suma, da gesto da manuteno
predial;
Instituio de conceitos aplicveis ao tema;
Apresentao das avaliaes e procedimentos tcnicos da
atividade, com diretrizes para a elaborao do laudo tcnico
de inspeo predial;
Indicao das recomendaes tcnicas e ordem prioritria das
intervenes;

e)

Apresentao das incumbncias e responsabilidade dos

inspetores;

4. DOCUMENTOS COMPLEMENTARES
4.1. APLICAO DAS DIRETRIZES
Na aplicao destas diretrizes necessrio consultar e atender as
normas tcnicas correlatas e legislao pertinente, dando-se destaque aos
seguintes preceitos legais:

4.2. PRECEITOS LEGAIS

Legislaes profissionais de engenheiros e arquitetos;

Cdigo de Obras;
Constituio Federal;
Cdigo Civil;
Cdigo de Processo Civil;
Cdigo Penal;
Cdigo Comercial;
Cdigo de guas;
Cdigo de Defesa do Consumidor;
Cdigo Sanitrio Estadual;
Legislao Ambiental;
Cdigo Florestal;
Normas Tcnicas;
Legislaes Federais;
Todas as normas tcnicas que venham a ser consideradas
pertinentes aos casos alvo da especialidade das inspees,
inclusive as internacionais;

5. CONCEITOS
Para efeito destas diretrizes, aplicam-se os conceitos e definies
das normas citadas, e tambm os seguintes:
Anlise Tcnica inferncia decorrente de informaes e interpretaes
observadas pelo tcnico habilitado, na inspeo da edificao.
Anomalia Construtiva aquela de origem endgena por deficincias do projeto,
dos materiais ou da execuo.
Anomalia Funcional aquela decorrente da degradao natural ou uso intenso.

Auditoria Tcnica o atestamento tcnico, ou no, de conformidade de um

fato, condio ou direito relativo a uma edificao.
Avaliao Tcnica nota tcnica de condio edilcia.
CheckList o conjunto de tpicos prediais a serem inspecionados e avaliados.
Conformidade, ou no resultado ou indicao positiva, ou negativa, quanto ao
atendimento de especificaes ou ndices estabelecidos em contrato,
regulamento, norma ou outro referencial pr-estabelecido.
Dano irregularidade de origem exgena, causado por vandalismos ou acidente.
Degradao - reduo do desempenho devido atuao, ou no, de vrios
agentes de degradao.
Agentes de degradao - tudo aquilo que age sobre um sistema, contribuindo
para reduzir seu desempenho.
Desempenho comportamento em uso de um edifcio e de seus sistemas.
Engenharia Diagnstica a disciplina dos estudos e aes proativas das
investigaes tcnicas das patologias prediais, representadas pelas anomalias
construtivas, falhas de manuteno e irregularidades de uso.
Falhas de Manuteno aquelas do planejamento, gesto ou operao.
Graus de Qualidade Predial a classificao da qualidade geral com base nos
resultados das condies tcnicas: construtivas, de manuteno e de uso.
Inspeo Predial - a avaliao tcnica da edificao em uso, visando preservar
seu desempenho original.
Inspeo Tcnica a anlise tcnica de determinado fato, condio ou direito
relativo a um objeto.
Manuteno o conjunto de atividades e recursos que garanta o melhor
desempenho da edificao para atender s necessidades dos usurios, com
confiabilidade e disponibilidade, ao menor custo possvel.
Manuteno (NBR 15575) - conjunto de atividades a serem realizadas para
conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificao e seus sistemas
constituintes, a fim de atender as necessidades e segurana dos seus usurios.
Manifestao Patolgica - anomalia que se manifesta no produto em funo de
problemas no projeto, na fabricao, na instalao, na execuo, na montagem,
no uso, ou na manuteno, bem como problemas que no decorrem do
envelhecimento natural.
5

Nveis de Inspeo Predial a classificao quanto complexidade da

inspeo e a elaborao de seu laudo, quanto necessidade do nmero de
profissionais envolvidos e profundidade nas anlises e classificaes.
Nota Tcnica de Condio Construtiva o resultado da avaliao de
qualidade dos projetos e construo dos sistemas e equipamentos da edificao.
Nota Tcnica de Condio de Manuteno o resultado da avaliao de
qualidade do planejamento, gesto e operao da edificao.
Nota Tcnica de Condio de Uso o resultado da avaliao das condies
de uso regular da edificao.
Nota Tcnica de Degradao avaliao tcnica nos padres I, M e S,
calculados atravs das anotaes no checklist especfico.
Patologias prediais so as doenas tcnicas representadas pelas anomalias
construtivas, falhas de manuteno ou irregularidade de uso das edificaes.
Qualidade Predial a composio total das condies tcnicas de construo,
manuteno e uso da edificao, frente s expectativas estabelecidas.

6. CRITRIO TCNICO
O critrio tcnico para a elaborao de laudos de Inspeo Predial
baseia-se na viso sistmica tridimensional, para avaliar a qualidade predial da
construo, da manuteno e do uso,em atendimento ao desempenho. O
esquema sinptico tridimensional o seguinte:

VISO SISTMICA
TRIDIMENSIONAL

CONSTRUO

P
R
O
J
E
T
O

E
X
E
C
U

A
O

D
E
S
E
M
P
E
N
H
O

MANUTENO

P
L
A
N
O

G
E
S
T

USO

O
P
E
R
A

S
E
G
U
R
A
N

H
A
B
I
T
A
B
I
L
I
D
A
D
E

S
U
S
T
E
N
T
A
B
I
L
I
D
A
D
E

7. CLASSIFICAO DO TIPO DA EDIFICAO

Estas diretrizes de Inspeo Predial atendem prioritariamente as
edificaes em geral, que podem ser classificadas nos seguintes tipos ou
tipologias:
comerciais (lojas e prdios)
residenciais (casas e prdios)
industriais (galpes)
rurais (galpes)
especiais de uso privado (shoppings, hiper-mercados, agencias
bancrias e outras)
especiais de uso pblico (escolas, hospitais, reparties
pblicas, universidades)
temporrias (estandes, coberturas)
outros (porturias, ferrovirias, rodovirias e aeroporturias)

8. CLASSIFICAO DO MODELO DA EDIFICAO

Sob a tica da Inspeo Predial as edificaes podem ser
classificadas nos seguintes modelos:
N normal edifcios com instalaes e equipamentos bsicos;
E especial edifcios com equipamentos complexos e/ou automao, obras de
arte especiais e demais construes com estrutura e fundaes especiais.
Recomenda-se visita tcnicano objeto da Inspeo Predial antes
da contratao da inspeo, para bem especificar o tipo, modelo e complexidade
da edificao.

9. CLASSIFICAO DO NVEL DE INSPEO PREDIAL

A Inspeo Predial ser classificada de acordo com a tipologia,
modelo e complexidade da edificao ou nvel de complexidade pretendido,
indicando-se os seguintes tipos:
Nvel N - inspeo de um ou mais especialistas, voltada principalmente para
edificaes de modelo N - normal.
Nvel E - inspeo de equipe com dois ou mais especialistas, voltada
principalmente para edificaes de classe E especial, podendo em sua anlise
conclusiva recomendar servios adicionais, tais como ensaios tecnolgicos,
auditorias, percias e consultorias.

10. ANLISE DOCUMENTAL

Deve-se analisar o contedo da documentao disponvel, bem
como sua compatibilidade, ou no, no sentido de resgatar providencias para tornlas disponveis para o acervo documental da edificao.
Na inspeo predial de nvel E, recomendvel a verificao
prvia de documentos especficos, tais como a conveno condominial e o manual
de uso operao e manuteno, quando disponvel, ou outro(s), visando a anlise
de parmetros pertinentes para definio do tipo e padro do edifcio em estudo.
Recomenda-se adotar, no caso de edificaes condominiais, a
tabela do anexo A da NBR 14.037 Diretrizes para elaborao de manuais de
uso, operao e manuteno das edificaes da ABNT, consoante segue:

ANEXO A da NBR 14037 da ABNT - Da Documentao tcnica e legal do

condomnio
A.1 - Introduo
A Tabela A.1 relaciona os principais documentos que devem fazer parte da
documentao do condomnio, sendo que alguns deles so entregues pela
construtora ou incorporadora e os demais devem ser providenciados pelo
condomnio, conforme Tabela A.1
Tabela A.1 Incumbncia pelo fornecimento inicial a cargo da construtora
ou incorporadora Incumbncia pela renovao a cargo do proprietrio ou
condomnioe periodicidades

Documento

Incumbncia pelo
fornecimento
inicial

Manual do proprietrio

Construtora ou
incorporadora

Proprietrio

Manual das reas comuns

Construtora ou
incorporadora

Condomnio

Certificado de garantia dos

equipamentos instalados
Notas fiscais dos equipamentos
Manuais tcnicos de uso, operao
e manuteno dos equipamentos
instalados
Auto de concluso
(habite-se)
Alvar de aprovao e execuo
de edificao

Construtora ou
incorporadora
Construtora ou
incorporadora
Construtora ou
incorporadora
Construtora ou
incorporadora
Construtora ou
incorporadora

Incumbncia
pela renovao

Condomnio
Condomnio
Condomnio

Periodicidade da
renovao
Pelo proprietrio quando
houver alterao na fase de
uso
Pelo condomnio quando
houver alterao na fase de
uso ou legislao
A cada nova
aquisio/manuteno
A cada nova
aquisio/manuteno
A cada nova
aquisio/manuteno

No h

No h

No h desde
que inalterada

No h
8

Alvar de instalao de elevadores

Alvar de funcionamento de
elevadores
Auto de vistoria de corpo de
bombeiros (AVCB)
Projeto aprovado
Projetos legais
Incndio
Projetos aprovados em
concessionrias
Projetos executivos (ver 5.7.6.2)
Memorial de incorporao

Construtora ou
incorporadora
Construtora ou
incorporadora
Construtora ou
incorporadora
Construtora ou
incorporadora
Construtora ou
incorporadora
Construtora ou
incorporadora
Construtora ou
incorporadora
Construtora ou
incorporadora

as condies do
edifcio
No h desde
que inalterada
as condies do
edifcio
Condomnio

No h

No h

Condomnio

Verificar legislao
estadual especfica

No h

No h

No h

No h

No h

No h

No h

No h

No h

No h

No h

No h

Condomnio

A cada alterao do
Sndico

Condomnio

Quando necessrio

Condomnio

Quando necessrio

Condomnio
Especificao, instituio de
condomnio

Ata da assemblia de instalao do

condomnio (registrada)
Conveno condominial

Importante:A
minuta de
responsabilidade do
Incorporador

Condomnio
Condomnio
Condomnio

Regulamento interno

Relao de proprietrios
Licenas ambientais
Termos de ajustamento de conduta
ambientais (TAC)
Recibo de pagamento do IPTU do
ltimo ano de obra, boleto(s) de

Importante:A
minuta de
responsabilidade do
Incorporador
Condomnio

Condomnio

Construtora ou
incorporadora
Construtora ou
incorporadora
Construtora ou
incorporadora

Condomnio
Condomnio
Condomnio

A cada alterao
Quando necessrio
Quando necessrio
No h
9

IPTU (s) a serem pagos, cpia do

processo de desdobramento do
IPTU e carns IPTU desdobrado
Recibo de pagamento da
concessionria de energia eltrica
(ltimo pagamento)
Recibo de pagamento da
concessionria de gua e esgoto
(ltimo pagamento)
Recibo de pagamento da
concessionria de gua e esgoto
(ltimo pagamento)
Atestado do start-up do gerador
Certificado de abrangncia do
grupo gerador
Certificado de limpeza,
desinfeco e potabilidade dos
reservatrios de gua potvel
Declarao de limpeza do poo
de esgoto, poo de gua servida,
caixas de drenagem e esgoto
Relatrio de vistoria de entrega
de obra
Relao de equipamentos,
mveis, eletrodomsticos,
objetos de decorao entregues
ao condomnio (quando
aplicvel)
Cadastro do condomnio no
sindicato patronal
Atestado de instalao de gs e
instalaes hidrulicas e outras
instalaes prediais (quando
aplicvel)
Atestado de instalaes eltricas
Atestado Sistema de proteo
a descarga atmosfrica SPDA
Medio hmica (com
terrmetro calibrado e aferido
pelo INMETRO)

Construtora ou
incorporadora
Construtora ou
incorporadora
Construtora ou
incorporadora
Construtora ou
incorporadora

Condomnio
No h
Condomnio
No h
Condomnio
No h
No h

No h

Condomnio

No primeiro ano e depois a

cada 3 anos para edifcios
residenciais e comerciais e
a cada 2 anos para locais
de reunio de pblico.

Construtora ou
incorporadora
Construtora ou
incorporadora
Construtora ou
incorporadora

Condomnio
A cada 6 meses
Condomnio
A cada ano

Construtora ou
incorporadora

No h

No h

Construtora ou
incorporadora

No h

No h

Condomnio

Condomnio
Condomnio

Construtora ou
incorporadora
Construtora ou
incorporadora
Construtora ou
incorporadora
Construtora ou
incorporadora

Condomnio

Condomnio

Condomnio

No H
Verificar legislao
especfica
Verificar legislao
especfica
A cada ano
A cada cinco anos para
edificaes residenciais
ou comerciais e trs anos
para edificaes com
grandes concentraes
pblicas
10

Livro de atas de
assemblias/presena
Livro do conselho consultivo
Inscrio do edifcio na receita
federal (CNPJ)
Inscrio do condomnio no ISS
Inscrio do condomnio no
sindicato dos empregados
Aplice de seguro de incndio
ou outro sinistro que cause
destruio (obrigatrio) e outros
opcionais
Relao de moradores
Procuraes (sndico,
proprietrios, etc)
Documentos de registros de
funcionrios do condomnio de
acordo com a CLT
Cpia dos documentos de
registro dos funcionrios
terceirizados
Programa de preveno de
riscos ambientais (PPRA)
Programa de controle mdico de
sade ocupacional (PCMSO)
Atestado de brigada de incndio
Relatrio de inspeo anual dos
elevadores (RIA)
Contrato de manuteno de
elevadores
Contrato de manuteno de
gerador
Sugesto ou modelo de
programa de manuteno
preventiva
Sugesto ou modelo de lista de
verificao do programa de
manuteno preventiva
Contrato do sistema e
instrumentos de preveno e
combate a incndio
Certificado de teste dos
equipamentos de combate a
incndio
Livro de ocorrncias da central

Condomnio

Condomnio

Condomnio
Condomnio

Condomnio
Condomnio

Condomnio
Condomnio

Condomnio
Condomnio

Condomnio

Condomnio

A cada alterao
A cada alterao
A cada alterao do sndico
No h
No h

A cada ano
Condomnio
Condomnio

Condomnio
Condomnio

A cada alterao

Condomnio

Condomnio

Condomnio

Condomnio

A cada alterao de
funcionrio, quando
aplicvel
A cada alterao de
funcionrio, quando
aplicvel

Condomnio

Condomnio

Condomnio

Condomnio

Condomnio
Condomnio

Condomnio
Condomnio

Condomnio

Condomnio

Condomnio

Condomnio

A cada ano

Construtora ou
incorporadora

No h

No h

No h

No h

A cada alterao

A cada ano
A cada ano, quando
aplicvel
A cada ano
A cada ano
Validade do contrato

Construtora ou
incorporadora

Condomnio

Condomnio
A cada ano

Construtora ou
incorporadora

Condomnio

Condomnio

Condomnio

Verificar legislao vigente

A cada ocorrncia
11

de alarmes
Certificado de desratizao e
desinsetizao

Condomnio

Condomnio

Cadastro do condomnio junto

s concessionrias de servios

Construtora ou
incorporadora

Condomnio

A cada 6 meses
No h (desde que
inalteradas as condies do
edifcio)

IMPORTANTE A periodicidade de renovao e o contedo da prpria Tabela

A.1 devem ser ajustados, individualmente, em funo das exigncias locais da
legislao municipal, estadual ou ainda da legislao federal vigente.
Os documentos elencados devem ser mantidos em local seguro e
seu contedo somente dever ser utilizado para fins de garantia de funcionalidade
do edifcio e comprobatria de atendimento a quesitos legais.

11. PLANEJAMENTO E COLETA DE INFORMAES

Consoante desenvolvimento dos itens abordados acima, a
Inspeo Predial dever ser planejada conforme o tipo e modelo da edificao, o
nvel da inspeo especificado, a documentao disponvel e a coleta de
informaes, bem como demais particularidades contratuais.
Para conhecimento genrico da edificao sugere-se elaborar
questionrio ou a promoo de entrevistas junto aos responsveis e usurios,
inclusive para cincia de eventuais modificaes e/ou reformas sofridas na
edificao original. O questionrio a ser desenvolvido deve ser direcionado para o
proprietrio ou usurio, sndico, zeladoria ou gerncia condominial, quando
aplicvel, e ainda ser respondido pelo(s) usurio(s) para a apurao das
informaes pertinentes edificao em estudo.
O planejamento da Inspeo Predial, antes da inspeo "in loco",
tambm requer entrevista com os responsveis pela edificao, para
conhecimento da rotina predial, cuidados tcnicos e demais procedimentos a
serem adotados na inspeo "in loco".
O planejamento deve incluir o roteiro especfico da inspeo: por
reas da edificao, ou por sistemas, ou mista.

12.

AVALIAO TCNICA TRIDIMENSIONAL

12.1
AVALIAO DA CONDIO CONSTRUTIVA
A avaliao da condio construtiva baseia-se na anlise do
sistema projetado e executado, associada incidncia de patologias prediais.
Deve ser enquadrada nos seguintes padres:
I - Inferior qualidade inferior expectativa mnima;
M - Mdio qualidade regula com a expectativa mdia, usual;
S - Superior qualidade supera a expectativa mdia;
12

O projeto deve ser avaliado sob o enfoque espacial e das

condies de circulaes e ocupaes das reas por pessoas, cargas e veculos.
A execuo de deve ser avaliada pela qualidade aparente.
O desempenho
funcionamento e habitabilidade.

deve

ser

avaliado

pelas

condies

de

As anomalias construtivas devem ser relacionadas no check-list,

em atendimento NBR 5674.

12.1.2 Para o Nvel de Inspeo E recomendvel fazer as classificaes das

anomalias, sugerindo-se o seguinte:
12.1.2.1 Classificao das Anomalias Construtivas pela origem, sendo:
AEN - Anomalia Endgena proveniente da prpria construo (projeto, execuo
e materiais);
AEX Anomalia Exgena proveniente de danos causados por terceiros;
ANN Anomalia Natural proveniente de aes da natureza;
ANF Anomalia Funcional proveniente da degradao natural ou por excesso
de uso;

12.2
AVALIAO DA CONDIO DE MANUTENO
A avaliao da condio de manuteno est associada anlise
dos servios coletados, com foco no planejamento, gesto e operao, que deve
ser enquadrada nos seguintes padres:
I - Inferior qualidade inferior expectativa mnima;
M - Mdio qualidade regula com a expectativa mdia, usual;
S - Superior qualidade supera a expectativa mdia;
Os servios sero inspecionados in loco .
O planejamento seja avaliado atravs dos mtodos de trabalho,
cronograma, prazos e anlise do plano de manuteno, se disponvel.
A avaliao da gesto deve focar as aes, os resultados e custos
efetivados na edificao.
A anlise da operao deve focar as tcnicas utilizadas, os
servios, os prazos e as periodicidades das intervenes.
As falhas de manuteno devem ser relacionadas no check-list,
incluindo aquelas que contrariem as recomendaes do manual de uso, operao
e manuteno das reas comuns do edifcio, caso sejam pertinentes, em
13

atendimento NBR 5674 da ABNT e anlise do plano de manuteno, se

disponvel.
12.2.1 Para o Nvel de Inspeo E recomendvel fazer as classificaes das
falhas de manuteno, sugerindo-se o seguinte:
FDP falha de planejamento provenientes de falhas do plano e programa
(manuais);
FDE falha de execuo proveniente dos procedimentos e/ou insumos;
FDO falha de operao proveniente de operao, registro e controle;
FDG falha de gerenciamento causada pela logstica e/ou custos;
As falhas de manuteno tambm podem ser classificadas, no
nvel E, como corrigveis ou incorrigveis, dependendo da possibilidade, ou no,
das intervenes corretivas pela prpria equipe de manuteno.

12.3
AVALIAO DA CONDIO DE USO
A avaliao da condio de uso, baseada na habitabilidade,
sustentabilidade e segurana, deve ser enquadrada nos seguintes padres:
I - Inferior qualidade inferior expectativa mnima;
M - Mdio qualidade regula com a expectativa mdia, usual;
S - Superior qualidade supera a expectativa mdia;
Recomenda-se avaliar a habitabilidade com observaes sobre
seus tpicos, que so os seguintes:a estanqueidade, confortos (higrotrmico,
acstico, lumnico, ttil e antropodinmico); sade, higiene, qualidade do ar;
funcionabilidade e acessibilidade, por sistemas, quando aplicveis.
A avaliao de sustentabilidade predial deve enfocar o nvel de
adequao ambiental em relao ao estado da arte.
A avaliao de segurana deve comentar aspectos aparentes da
integridade estrutural e fsica, bem comoda proteo contra incndios e
patrimonial.
As irregularidades de uso devem ser listadas no checklist em
atendimento NBR 5674 da ABNT.

13. CHECK LIST

O CheckList visa registrar a condio tcnica da qualidade nas 3
(trs) vertentes da viso sistmica tridimensional, representadas pelas condies
construtivas, de manuteno e de uso dos diversos sistemas construtivos,
instalaes e equipamentos. O Checklist dever ter complexidade proporcional ao
escopo contratual, ao nvel da inspeo (N ou E), ao tipo e modelo da edificao
em estudo.
14

A listagem dever abranger os sistemas construtivos das reas

comuns (externas e internas), bem como dos equipamentos e instalaes, visando
determinar a condio tcnica tridimensional, com as anotaes dos padres de
qualidade (I, M e S).
A listagem deve relacionar as patologias prediais (anomalias
construtivas, falhas de manuteno e irregularidades de uso), preferencialmente
com a indicao da numerao da ilustrao fotogrfica.
No nvel de inspeo E, alm do checklist de configurao geral,
devem ser juntados aos laudos os checklists dos equipamentos e demais
especialidades da edificao, tais como elevadores, ar-condicionado, cmaras
frigorficas em hipermercados, paisagismo, piscinas e quadras em centros
esportivos, bombas e reservatrios de postos de gasolina e outros.
O modelo do checklist deve ser desenvolvido para cada
edificao, com alguns anexos especficos (eltrica, elevadores, ar-condicionado,
segurana contra incndio, etc), caso necessrio. A ttulo ilustrativo, no
exaustivo, segue modelo exemplificativo abaixo, para as inspees nvel N em
edifcio residencial.
INSPEO PREDIAL

CHECK-LIST

Edificao:
Idade:
Endereo:
Data:
Gerente:
Telefone:
Construt
ora:
Administradora:
Engenheiro Diagnstico:

Crea n:

TPICOS DA INSPEO PREDIAL

CONDIO
TCNICA

CONDIO DE
MANUTENO

CONDIO DE USO

REAS INSPECIONADAS

TICO

PROJE
TO

EXE
C.

DESEMPE
NHO

PLAN
EJ

GEST
O

OPE
R.

HABITA
BIL

SUSTEN
TAB

SEGURA
NA

PATOLOGI
AS
PREDIAIS
ANOMALIAS
CONST./FALH
AS DE
MANUTENO
/IRREG. DE
USO

Pra Raios
Luzes de
Obstculo
Antenas
Guarda-corpos
Paredes
Iluminao

15

Telhados e
Coberturas
Pavimentaes
Protees
Mecnicas
Escadas
Extintores /
Hidrantes
Sinalizaes
Calhas e Rufos
Condutores
guas Pluviais
Ventilaes de
Esgoto
Heliponto
(sinalizao,
faris e biruta)
Iluminao
Pavimentao/
Pisos

PAVIMENTOS TIPO

Forros / Tetos
Paredes/
Painis de
Vedao
Guarda-corpos
Sinalizaes
funcionais
Sinalizaes de
segurana
Sinalizaes de
Acessibilidade
Extintores /
Hidrantes
Portas CortaFogo
Iluminao

TERREO

Pavimentao/
Pisos
Forros / Tetos
Paredes/
Painis de
Vedao
Guarda-corpos
Sinalizaes
funcionais

16

Sinalizaes de
segurana
Sinalizaes de
Acessibilidade
Extintores /
Hidrantes
Portas CortaFogo
Iluminao
Pavimentao/
Pisos
Forros / Tetos
Paredes/
Painis de
Vedao

SUBSOLOS

Guarda-corpos
Sinalizaes
funcionais
Sinalizaes de
segurana
Sinalizaes de
Acessibilidade
Extintores /
Hidrantes
Portas CortaFogo
Demarcao
das vagas

FACHADA

Cancelas
eletrnicas
Revestimento
Caixilhos/
Vidros
Guarda-corpos

EQUIPAMENTOS BASICOS

Portes
automticos
Interfone
Equipamentos
de
pressurizao
Portas cortafogo
Luminrias de
emergncia
Sistema do
Gerador
Bombas e

17

quadros de
recalque
dgua
Filtros e
bombas da
piscina
Equipamentos
de ginstica
Equipamentos
da sauna
Equipamentos
de CFTV
Barrilete
Bombas e
quadro de
incndio
Sistema de
antena coletiva
Sistema SPDA
Luz piloto

14. INSPEO DE CAMPO

A data e o roteiro da inspeo de campo devem ser indicados no
laudo. A inspeo deve abranger todas as reas comuns da edificao.
Recomenda-se percorrer o edifcio do topo ao ltimo pavimento inferior,
observando e anotando as avaliaes tcnicas no checklist, bem como as
patologias prediais e os nmeros dos registros fotogrficos dos aspectos
relevantes, que vo ser anexados ao laudo.

15.

NOTA

TCNICA

DA

SEGURANA

ORDEM

DE

PRIORIDADES
As patologias prediais, representadas por anomalias construtivas,
falhas de manuteno e irregularidades de uso, devem ser listados em ordem
lgica decrescente, segundo prioridades de interveno, sugerindo-se a aplicao
do mtodo GUT (gravidade, urgncia e tendncia) nessa seleo.
A nota tcnica de segurana predial pode ser mensurada atravs
da somatria dos pontos obtidos nas diversas patologias registradas na avaliao
pelo GUT. Essa somatria resultar na nota tcnica que indicar a avaliao geral
da segurana da edificao.
A metodologia de avaliao da segurana indica que, quanto
menor a pontuao geral da edificao, melhor a sua condio de segurana.A
anlise da evoluo das notas tcnicas de segurana das diversas inspees
prediais realizadas ao longo do tempo permite determinar melhorias, ou no, dos
nveis de segurana, da mesma.
18

Deve-se indicar o grau de risco associado a sade e segurana

relacionada a cada uma das patologias prediais consoante a seguinte
classificao:
crtico integridade fsica das pessoas e meio ambiente;
mdio funcionamento e desempenho dos sistemas
equipamentos, e
mnimo esttica e desvalorizao.

construtivos

A priorizao das providncias reparadoras ou de adequao, a

serem consignadas no Laudo de Inspeo Predial, favorece a formulao ou
aprimoramento do Plano de Manuteno, em atendimento s exigncias da NBR
5674 da ABNT.
Tal medida possibilita o planejamento do provisionamento de
verbas para as atividades de manuteno, aos gestores das edificaes.
Recomenda-se para tanto seguir a ordem de pontuao apontada
pelo GUT, para as providencias e ordem de interveno.

16. NOTA TCNICA DA DEGRADAO

A nota tcnica pode ser apurada atravs de check-list especfico
de degradao ou degenerao, anotando-se os padres:
I - Inferior degradao inferior expectativa mnima;
M - Mdio degradao regula com a expectativa mdia, usual;
S - Superior degradao supera a expectativa mdia;

A ttulo exemplificativo - Check-list especfico preconizados pelo

Guia Orientativo Norma de Desempenho da CBIC.
A nota tcnica da degradao, portanto, com base nas tabelas N 51 e 52 do
referido guia da CBIC pode ser a seguinte:

Caixilhos

Paredes Internas

Pisos

Cobertura

Inst. Hidraulicas

Inst. Eletricas

Risco de enchentes
Assoreamento Sist. De drenagem

Fachadas

AGENTES / PROCESSOS
DEGENERATIVOS

Estrutura

Passveis de atuar / Prejudicar

elementos

M
-

S
-

I
-

M
-

M
-

I
-

I
-

I
-

OBSERVAES /
PROVIDENCIAS

19

Eroso do solo
Solos colapsveis
Solos expansveis
Rebaixamento de lenol fretico
Elevada umidade relativa do ar
Chuvas de vento
Concentrao / empo de gua
Infiltrao de umidade
Permeabilidade gua
Presso de vapor
Movimentaes higropspicas
Condensao do vapor de gua
Formao de bactrias, algas
Fungos emboloradores
Fungos apodrecedores
Saponificao
Retrao de secagem
Desagregao
Formao de efloprescncias
Chuvas cidas
Ao de guas puras
Lixiviao
Nvoa salina/ataque por cloreto
Ataque por sulfatos
Reao lcali-agregado
Carbonatao
Oxidao/corroso
Corroso bimetlica
Corroso por frestas
Corroso por pites
Ao de insetos e roedores
Ao de trmitas
Elevados nveis de insolao
Ao dos raios ultravioleta
Movimentaes trmicas
Choque trmico
Calcinao
Fadiga
Fluncia
Relaxao
Gretamento
Lascamentos
Fissurao

M
I
I
S
S
M
I
S
M
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
I
S
I
I
M
S
M
M
S

M
I
M
S
S
S
I
S
M
S
S
S
S
S
S
S
M
M
M
M
M
S
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I
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S
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M
M
S

S
I
I
I
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S
I
M
I
M
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S
S
S
S
I
S
I
I
S
M
M
M
M

M
I
I
S
S
I
M
M
M
S
M
S
M
S
S
M
M
I
S
I
I
I
M
M
M
I
S

M
I
S
I
I
M
M
M
M
M
M
I
M
M
S
S
M
M
I
S
I
I
M
S
M
M
I
S

S
I
M
S
S
M
I
M
M
M
M
M
M
M
S
S
M
M
M
I
S
I
I
M
S
M
M
I
M

I
I
I
S
S
I
S
S
M
M
I
I
M
M

M
M
M
S
M
I
S
S
S
M
M
M
M
-

20

Delaminao
Descolamentos
Desgaste por atrito
Perda de elasticidade
Impactos
Vibraes
Jato de areia projetada pelo vento
Proximidade de pedreiras
Proximidade de ferrovias
Correntes de fuga (trem metro)
Radiaes eletromagnticas
Poluio atmosfrica SO3, etc
Evaporao de volteis
Produtos domsticos de limpeza
Reaes eletrolticas
Incompatibilidades fsicas
Incompatibilidades qumicas

S
M
S
S
I
I
I
I
M
I
M
S

M
M
S
S
I
I
I
I
S
I
M
S

M
M
S
M
I
I
I
I
M
I
M
-

M
M
S
S
I
I
I
I
I
I
M
S

M
M
S
S
I
I
I
I
I
I
M
S

M
M
S
S
I
I
I
I
M
I
M
S

S
S
I
I
I
-

M
I
M
I
M
-

Contrariamente avaliao de qualidade, evidentemente, quanto

maior a incidncia de padres "S na degradao, pior a qualidade da edificao.

Outra possibilidade de nota tcnica da degradao a

comparao dos nveis de desempenho da edificao ao longo do tempo,
apontando-se as redues apuradas.

17. CONFIGURAO GERAL DA QUALIDADE PREDIAL

A configurao geral da qualidade predial, baseada nos resultados
(I, M ou S) das diversas inspees de qualidade das condies tridimensionais e
relao de irregularidades. Deve ser retratada pela indicao dos percentuais dos
itens dos padres de qualidade (I, M ou S) apurados no CheckList, como o
exemplo abaixo.
I - Inferior qualidade inferior expectativa mnima;
M Mdio qualidade regula com a expectativa mdia, usual;
S - Superior qualidade supera a expectativa mdia;
EXEMPLO:
50% (40 itens) - I - Inferior qualidade inferior expectativa mnima;
I = Inferior qualidade inferior expectativa usual;
30% (24 itens) - M Mdio qualidade regula com a expectativa mdia, usual;
20% (16 itens) - S - Superior qualidade supera a expectativa mdia;

21

QUALIDADE PREDIAL
0 0%

16 itens

20%
40 itens

24 itens

50%
INFERIOR

30%

MDIO
SUPERIOR

A comparao da configurao em estudo com aquelas das

Inspees Prediais anteriores, permite determinar a evoluo da qualidade predial
(crescente, estacionria ou decrescente) ao longo do tempo, sendo recomendvel
elaborar a representao grfica dessa evoluo, para melhor visualizao da
mesma, consoante exemplo abaixo:

QUALIDADE
PREDIAL
25
20
15
INFERIOR
10

MDIO

SUPERIOR

0
1a inspeo
(1998)

2a inspeo
(2001)

3a inspeo
(2004)

4a inspeo
(2007)

22

18. RECOMENDAES TCNICAS

As recomendaes tcnicas para sanar as patologias prediais
devem ser genricas e pertinentes ao nvel da inspeo e do escopo contratados,
visando principalmente, orientar o planejamento da manuteno.
Os detalhamentos e descries tcnicas dos reparos, ou aes a
serem implementadas pela assistncia tcnica da construtora ou empresa
responsvel pela manuteno da edificao devem ser descritos, quando
aplicvel.
No so recomendveis, na Inspeo Predial de nvel N, o
aprofundamento e detalhamento dos estudos, a elaborao de projetos em geral,
includas as prescries tcnicas abrangentes de solues alternativas de
intervenes, pois fogem ao escopo desse nvel.
Nas inspees de nvel E, que incluam a participao de
especialistas, elaborao de auditorias, elaborao de diagnsticos aprofundados
ou a necessidade da utilizao de outros recursos tcnicos (ensaios), recomendase indicar as normas tcnicas e demais documentos tcnicos utilizados, inclusive
juntando-se os respectivos anexos ao laudo.

19. RECOMENDAES
ADMINISTRATIVAS,
DE
SUSTENTABILIDADE E RESPONSABILIDADE SOCIAL
Alm das recomendaes tcnicas importante indicar as
medidas reparadoras que possam contribuir no mbito administrativo, de
sustentabilidade e de responsabilidade social, principalmente aquelas que possam
gerar imediatas economias no consumo de gua e energia eltrica. Tambm
podem ser formuladas outra(s) ao(es) que facilitem a acessibilidade predial ou
que favoream a valorizao da vida humana, dos usurios.

20. RESPONSABILIDADE PROFISSIONAL

A responsabilidade profissional limitada ao nvel de Inspeo
Predial especificado e escopo contratual, eximindo-se os profissionais de anlises
de problemas ocultos ou de projeto, construo, manuteno e outros de
responsabilidade de terceiros, bem como pelo eventual desatendimento das
recomendaes constantes do laudo.
Destacar necessidade da implementao das recomendaes
constantes do laudo, bem como a data previstas para a prxima inspeo predial.

21. TPICOS DO LAUDO

Os laudos devem conter os informes gerais, tais como a
identificao do solicitante, descrio do local e objeto inspecionado, data da
vistoria e identificao do Inspetor Predial, bem como os seguintes itens:
23

Classificao do Tipo da Edificao;

Classificao do Modelo da Edificao N ou E;
Classificao do Nvel de Inspeo Predial (N ou E);
Anlise Documental;
Planejamento e Coleta de Informaes;
Avaliao da Condio Construtiva (check-list);
Avaliao da Condio de Manuteno (check-list);
Avaliao da Condio de Uso (check-list);
Inspeo de Campo;
Nota Tcnica da Segurana e Ordem de Prioridades;
Nota Tcnica da Degradao;
Configurao Geral da Qualidade Predial;
Recomendaes Tcnicas;
Recomendaes Administrativas, de Sustentabilidade e de
Responsabilidade Social;
Responsabilidade Profissional;
Fecho, data e assinatura;

24