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Proprietrio
- Uso, Operao e
Manuteno do Imvel
- Termo de Garantia
- Programa de Manuteno
3 Edio
Apresentao
Diretoria
Diretoria Executiva
Claudio Bernardes
Alberto Luiz Du Plessis Filho
Basilio Chedid Jafet
Caio Sergio Calfat Jacob
Caio Carmona Cesar Portugal
Carlos Alberto de Moraes Borges
Ciro Pereira Scopel
Elbio Fernndez Mera
Emilio Rached Esper Kallas
Flavio Augusto Ayres Amary
Flvio Domingos Prando
Guilherme Cardoso de Lucca
Hubert Gebara
Ricardo Yazbek
Walter Luiz Monteiro Cardoso
Diretoria Operacional
Carlos Alberto Campilongo Camargo
Frederico Climrio Marcondes Cesar
Hamilton de Frana Leite Jnior
Jaime Stokfisz Flechtman
Joaquim Antonio Mendona Ribeiro
Kelma Elineide Tavares de Camargo
Odair Garcia Senra
Rubens Carmo Elias Filho
Luiz Fernando Gambi
Sergio Meira de Castro Neto
Conselho Fiscal
Lair Alberto Soares Krhenbhl
Ely Flvio Wertheim
Mauro Teixeira Pinto
Suplentes do Conselho Fiscal
Luiz Henrique Maksoud
Carlos Alberto Campilongo Camargo
Roberta Bigucci
Delegados Representantes no Conselho da
Fecomercio
Claudio Bernardes
Miguel Sergio Mauad
Suplentes dos Delegados Representantes no
Conselho da Fecomercio
Juraci Baena Garcia
Orlando de Almeida Neto
Conselho Consultivo Eleito
Arnaldo Curiati
Carlos Jereissati
Fabio Luiz Ferramenta Rossi
Luis Augusto Pereira de Almeida
Marcel Zanin Mauro
Marcelo Mariz de Oliveira Yunes
Marcos Bulle Lopes
Mauricio Linn Bianchi
Nicholas Vincent Reade
Paulo Ricardo Baqueiro de Melo
Ricardo Enrique Betancourt
Diretoria
Presidente
Sergio Tiaki Watanabe
Vice-presidentes
Cristiano Goldstein
Eduardo May Zaidan
Francisco Antunes de Vasconcellos Neto
Haruo Ishikawa
Joo Claudio Robusti
Joo Lemos Teixeira da Silva
Luiz Antonio Messias
Luiz Claudio Minniti Amoroso
Maristela Alves Lima Honda
Maurcio Linn Bianchi
Odair Garcia Senra
Paulo Rogrio Luongo Sanchez
Yves Lucien de Melo Verosa
Representantes junto Fiesp
Titulares:
Eduardo Ribeiro Capobianco
Sergio Porto
Suplentes:
Joo Claudio Robusti
Jos Romeu Ferraz Neto
Diretores Regionais
Eduardo Nogueira (Ribeiro Preto)
Elias Stefan Junior (Sorocaba)
Emilio Carlos Pinhatari (So Jos do Rio Preto)
Lus Gustavo Ribeiro (Presidente Prudente)
Mrcio Benvenutti (Campinas)
Mauro Rossi (delegacia de Mogi das Cruzes)
Renato Tadeu Parreira Pinto (Bauru)
Ricardo Beschizza (Santos)
Rogrio Penido (So Jos dos Campos)
Sergio Ferreira dos Santos (Santo Andr)
Conselho Fiscal
Titulares:
Andr Gonzaga Aranha Campos
Luiz Eduardo de Oliveira Camargo
Suplentes:
Antonio Carlos Ribeiro Abibe
Fbio Villas Bas
Marcio Escatna
Conselho Consultivo - vitalcios
Arthur Rodrigues Quaresma
Artur Rodrigues Quaresma Filho
Eduardo Ribeiro Capobianco
Emlio Paulo Siniscalchi
Francisco Virglio Crestana
Joo Claudio Robusti
Jlio Capobianco
Nelson Farah Fakiani
Sergio Porto
Conselho Consultivo - Eleitos
Alexandre Lus de Oliveira
Delfino Paiva Teixeira de Freitas
Eduardo Benedito Maistro
Eduardo Gorayeb
Fbio Villas Bas
Flvio Arago dos Santos
Jos Antonio Marsiglio Schwarz
Jos Batista Ferreira
Jos Carlos Molina
Jos Edgard Camolese
Jos Roberto Maluf Moussali
Jos Romeu Ferraz Neto
Luiz Antonio Paiva dos Reis
Marcelo Pedro Moacyr
Marcio Benvenutti
Marcos Roberto Campilongo Camargo
Mauricio Monteiro Novaes Guimares
Norton Guimares de Carvalho
Paulo Brasil Batistella
Renato Soffiatti Mesquita de Oliveira
Roberto Jos Falco Bauer
Rosana Zilda Carnevalli Herrera
Salvador de S Campos Benevides
Ficha tcnica
Coordenao Geral dos Trabalhos
Carlos Alberto Borges
Jose Romeu Ferraz Neto
Alexandre Lus de Oliveira
Secovi-SP
SindusCon-SP
SindusCon-SP
Coordenao Tcnica
Lilian Sarrouf
Ronaldo S Oliveira
SindusCon-SP
Secovi-SP
Consultor Jurdico
Carlos Pinto Del Mar
Participantes
Adrimauro Rasteiro
Airton Maffei
Airton Nunes de Oliveira
Alex Morata
Ana Maria Estrela
Andra Cristina Motta Bonito
Andrezza Monzani
Carolina Caruso
Claudia Kano
Debora Maschell
Eduardo Magnoni
Eliane Atui Kurbhi
Geraldo Bernardes Silva Filho
Guilherme de Barros Monteiro Ribeiro
Hisae Gunji
Joo Luiz Annunciato
Josiane Marcelino
Karina Haddad Gianezella
Kelly H. Ferro
Lorinaldo Santos
Marcella Costa
Marcelo Guaranha
Marcia Feitosa
Marcos Velletri
Mariana Kaihara Gonalves Pereira
Naldo Santos
Natlia Velloso
Paulo Luciano Rewald
Priscila de Frana Pinheiro
Reginaldo Alexandre da Silva
Ricardo Pina
Ricardo S. F. Gonalves
Sergio Kater
Sergio Meira de Castro Neto
Sonia Dias Loureno
Suelane Louzada
Washington Silva Rodrigues
Wilmar Schreiber
Gafisa S.A.
Construtora Queiroz Galvo
EZTEC Empreendimentos e Participaes S.A.
Conx Construtora e Incorporadora
Yuny Incorporadora S.A.
Lucio Engenharia e Construes Ltda
Odebrecht Realizaes Imobilirias
Gafisa S.A.
JB Tecnum Engenharia e Construes Ltda
Tecnisa S.A.
Brookfield Incorporaes
Orbe S.A. Organizao Brasileira de Engenharia
Secovi-SP
Secovi-SP
Secovi-SP
Secovi-SP
Construtora Adolpho Lindenberg
Lucio Engenharia e Construes Ltda
Tecnisa S.A.
PDG S.A.
Odebrecht Realizaes Imobilirias
Construtora Adolpho Lindenberg
Cyrela Brazil Realty
Secovi-SP
Exto Engenharia e Construes Ltda
PDG S.A.
Odebrecht Realizaes Imobilirias
Secovi-SP
Gafisa S.A.
Viver Incorporadora e Construtora S.A.
DOX Planejamento, Gesto e Desenvolvimento Imobilirio
Secovi-SP
Abrasip-SP
Secovi-SP
Secovi-SP
Gafisa S.A.
Lucio Engenharia e Construes Ltda
RFM Construtora Ltda
Editorao:
Capa:
SindusCon-SP
Secovi-SP
Sumrio
1.
INTRODUO................................................................................................................................................10
1.1 DEFINIES............................................................................................................................................................................ 10
2.
2.1
2.2
2.3
2.4
TERMO DE GARANTIA................................................................................................................................ 13
DISPOSIES GERAIS...................................................................................................................................................... 20
PERDA DE GARANTIA........................................................................................................................................................21
TERMO DE GARANTIA......................................................................................................................................................22
SOLICITAO DE ASSISTNCIA TCNICA.............................................................................................................22
3.
MEMORIAL DESCRITIVO............................................................................................................................ 23
4. FORNECEDORES......................................................................................................................................... 24
4.1
RELAO DE FORNECEDORES................................................................................................................................. 24
4.2 RELAO DE PROJETISTAS......................................................................................................................................... 24
4.3 SERVIOS DE UTILIDADE PBLICA......................................................................................................................... 24
4.4 RECOMENDAES PARA SITUAES DE EMERGNCIA............................................................................ 24
4.4.1 INCNDIO................................................................................................................................................................................ 24
4.4.2 VAZAMENTOS EM TUBULAES DE GS............................................................................................................ 25
4.4.3 VAZAMENTO EM TUBULAES HIDRULICAS................................................................................................. 25
4.4.4 ENTUPIMENTO EM TUBULAES DE ESGOTO E GUAS PLUVIAIS...................................................... 25
4.4.5 CURTO-CIRCUITO EM INSTALAES ELTRICAS............................................................................................ 25
4.4.6 INTERRUPO DO FUNCIONAMENTO DOS ELEVADORES........................................................................ 26
4.4.7 SISTEMA DE SEGURANA............................................................................................................................................. 26
5.
DESCRIO, CUIDADOS DE USO, MANUTENO E PERDA DE GARANTIA DOS SISTEMAS.... 27
5.1
INSTALAES HIDRULICAS GUA POTVEL...............................................................................................27
5.2 INSTALAES HIDRULICAS GUA NO POTVEL...................................................................................30
5.3 BANHEIRA DE HIDROMASSAGEM/SPA/OFUR............................................................................................... 34
5.4 GERADORES DE GUA QUENTE............................................................................................................................... 36
5.5 INSTALAES ELTRICAS............................................................................................................................................ 38
5.6 CHURRASQUEIRA, FORNO DE PIZZA E LAREIRA PARA USO A CARVO.......................................... 41
5.7 SISTEMA DE ATENUAO ACSTICA..................................................................................................................... 42
5.8 INSTALAO DE GS COMBUSTVEL.....................................................................................................................44
5.9 IMPERMEABILIZAO......................................................................................................................................................46
5.10 ESQUADRIAS DE MADEIRA.......................................................................................................................................... 48
5.11 ESQUADRIAS DE FERRO E AO................................................................................................................................50
5.12 ESQUADRIAS DE ALUMNIO..........................................................................................................................................52
5.13 ESTRUTURAS/SISTEMAS DE VEDAES VERTICAIS.................................................................................... 54
5.14 REVESTIMENTO DE PAREDES E TETOS EM ARGAMASSA
OU GESSO E FORRO DE GESSO (INTERNO E EXTERNO)........................................................................... 56
5.15 REVESTIMENTO CERMICO INTERNO................................................................................................................... 58
5.16 REVESTIMENTO CERMICO EXTERNO..................................................................................................................60
5.17 AR CONDICIONADO.......................................................................................................................................................... 62
5.18 SISTEMAS DE EXAUSTO MECNICA.................................................................................................................... 63
5.19 REVESTIMENTO DE PEDRAS NATURAIS
(MRMORE, GRANITO, PEDRA MINEIRA, MOSAICO E OUTROS)............................................................ 65
5.20 REJUNTES............................................................................................................................................................................... 67
5.21 PISO ELEVADO INTERNO............................................................................................................................................... 68
5.22 PINTURAS, TEXTURAS, VERNIZES (INTERNA E EXTERNA)....................................................................... 70
5.23 VIDROS.......................................................................................................................................................................................71
5.24 VEDAES FLEXVEIS......................................................................................................................................................72
5.25 TACOS, ASSOALHOS E PISOS LAMINADOS..........................................................................................................73
5.26 PISO CIMENTADO/PISO ACABADO EM CONCRETO/CONTRAPISO.......................................................75
5.27 COBERTURA.......................................................................................................................................................................... 76
6. MANUTENO............................................................................................................................................. 77
6.1
PROGRAMA DE MANUTENO..................................................................................................................................77
6.2 PLANEJAMENTO DA MANUTENO...................................................................................................................... 78
6.3 VERIFICAO DO PROGRAMA DE MANUTENO......................................................................................... 81
6.4 RESPONSABILIDADES RELACIONADAS MANUTENO DA EDIFICAO.................................... 81
7.
INFORMAES COMPLEMENTARES...................................................................................................... 85
7.1
MEIO AMBIENTE E SUSTENTABILIDADE............................................................................................................... 85
7.2 SEGURANA......................................................................................................................................................................... 86
7.2.1 SEGURANA DO TRABALHO...................................................................................................................................... 86
7.3
OPERAO DOS EQUIPAMENTOS E SUAS LIGAES.................................................................................. 87
7.3.1 PEDIDO DE LIGAES..................................................................................................................................................... 87
7.3.2 MODIFICAES E REFORMAS.................................................................................................................................... 87
7.3.3 DECORAO......................................................................................................................................................................... 87
7.3.4 SERVIOS DE MUDANA E TRANSPORTE.......................................................................................................... 88
7.3.5 AQUISIO E INSTALAO DE EQUIPAMENTOS............................................................................................. 88
7.4 DOCUMENTAO TCNICA E LEGAL..................................................................................................................... 89
7.5
ELABORAO E ENTREGA DO MANUAL............................................................................................................. 92
7.6 ATUALIZAO DO MANUAL........................................................................................................................................ 92
7.7
SOLICITAO DE ASSISTNCIA TCNICA............................................................................................................ 92
Manual do Proprietrio
3 Edio
1. INTRODUO
Prezado Cliente,
Esta Minuta do Manual do Proprietrio foi elaborada com a finalidade de transmitir,
no momento da compra de seu imvel, todas as informaes referentes sua unidade,
estabelecendo, desde j, as condies da garantia, por meio do Termo de Garantia Aquisio
e orientando-o, de forma genrica, sobre o uso, a conservao e a manuteno preventiva. No
momento da entrega da edificao recomenda-se que seja elaborado um Manual especfico,
que contemple todas as especificidades de sua unidade.
Constam tambm do Termo de Garantia itens referentes s reas Comuns. Estes
itens esto mais bem detalhados no Manual das reas Comuns, entregue ao Sndico ou ao
Representante Legal.
1.1 DEFINIES
Com a finalidade de facilitar o entendimento deste Manual, esclarecemos o significado
das nomenclaturas utilizadas:
ABNT NBR 5674
Norma da Associao Brasileira de Normas Tcnicas, que estabelece os requisitos do
sistema de gesto de manuteno de edificaes.
ABNT NBR 14037
Norma da Associao Brasileira de Normas Tcnicas que estabelece os requisitos
mnimos para elaborao e apresentao dos contedos do Manual de Uso, Operao
e Manuteno das edificaes, elaborado e entregue pelo construtor e/ou incorporador
ao condomnio por ocasio da entrega do empreendimento.
ABNT NBR 15575
Norma da Associao Brasileira de Normas Tcnicas que estabelece e avalia os requisitos
e critrios de desempenho que se aplicam s edificaes habitacionais, tanto como um
todo quanto como de forma isolada para um ou mais sistemas especficos.
Auto de concluso
Documento pblico expedido pela autoridade competente municipal onde se localiza a
construo, confirmando a concluso da obra nas condies do projeto aprovado e em
condies de habitabilidade. Tambm denominado Habite-se.
Cdigo Civil brasileiro
a lei 10406/10 de janeiro 2002, que regulamenta a legislao aplicvel s relaes
civis em geral, dispondo, entre outros assuntos, sobre o Condomnio edifcio. Nele so
estabelecidas as diretrizes para elaborao da Conveno de Condomnio, e ali esto
tambm contemplados os aspectos de responsabilidades, uso e administrao das
edificaes.
Cdigo de Defesa do Consumidor
a lei 8078/90, que institui o Cdigo de Proteo e Defesa do Consumidor, definindo
os direitos e obrigaes de consumidores e fornecedores, bem como das empresas
construtoras e/ou incorporadoras.
10
Manual do Proprietrio
3 Edio
Durabilidade
a capacidade da edificao ou de seus sistemas de desempenhar suas funes ao
longo do tempo, e sob condies de uso e manuteno especificadas no Manual de Uso,
Operao e Manuteno. O termo durabilidade comumente utilizado como qualitativo,
para expressar a condio em que a edificao ou seus sistemas mantm o desempenho
requerido, durante a vida til. A durabilidade de um produto se extingue quando ele deixa
de atender s funes que lhe foram atribudas, quer seja pela degradao, que o conduz
a um estado insatisfatrio de desempenho, quer seja por obsolescncia funcional.
Empresa autorizada pelo fabricante
Organizao ou profissional liberal que exerce funo para a qual so exigidas qualificao
e competncia tcnica especfica e que so indicados e treinados pelo fabricante.
Empresa capacitada
Nos termos da ABNT NBR 5674, organizao ou pessoa que tenha recebido
capacitao, orientao e responsabilidade de profissional habilitado e que trabalhe
sob responsabilidade de profissional habilitado.
Empresa especializada
Nos termos da ABNT NBR 5674, organizao ou profissional liberal que exerce funo
para a qual so exigidas qualificao e competncia tcnica especfica.
Equipe de manuteno local
Nos termos da ABNT NBR 5674 pessoas que realizam servios na edificao, que tenham
recebido orientao e possuam conhecimento de preveno de riscos e acidentes.
Observao:
O trabalho somente dever ser realizado se estiver em conformidade com contrato de trabalho
e conveno coletiva e em conformidade com a funo que o mesmo desempenha.
Lei 4591 de 16 de dezembro de 1964
a lei que dispe sobre as incorporaes imobilirias e, naquilo que no regrado pelo
Cdigo Civil, sobre o Condomnio em edificaes.
Manuteno
Nos termos da ABNT NBR 15575, conjunto de atividades a serem realizadas ao longo
da vida til da edificao, para conservar ou recuperar a sua capacidade funcional e de
seus sistemas constituintes e atender as necessidades e segurana dos seus usurios.
Manuteno rotineira
Nos termos da ABNT NBR 5674, caracteriza-se por um fluxo constante de servios,
padronizados e cclicos, citando-se, por exemplo, limpeza geral e lavagem de reas
comuns.
Manuteno corretiva
Nos termos da ABNT NBR 5674, caracteriza-se por servios que demandam ao ou
interveno imediata, a fim de permitir a continuidade do uso dos sistemas, elementos
ou componentes das edificaes, ou evitar graves riscos ou prejuzos pessoais e/ou
patrimoniais aos seus usurios ou proprietrios.
Manuteno preventiva
Nos termos da ABNT NBR 5674, caracteriza-se por servios cuja realizao seja
programada com antecedncia, priorizando as solicitaes dos usurios, estimativas
da durabilidade esperada dos sistemas, elementos ou componentes das edificaes em
uso, gravidade e urgncia, e relatrios de verificaes peridicas sobre o seu estado de
degradao.
11
Manual do Proprietrio
3 Edio
Garantia contratual
Perodo de tempo igual ou superior ao prazo de garantia legal e condies
complementares oferecidas voluntariamente pelo fornecedor (incorporador, construtor
ou fabricante) na forma de certificado ou termo de garantia ou contrato no qual constam
prazos e condies complementares garantia legal, para que o consumidor possa
reclamar dos vcios ou defeitos verificados na entrega de seu produto. Este prazo pode
ser diferenciado para cada um dos componentes do produto, a critrio do fornecedor.
A garantia contratual facultativa, complementar garantia legal, no implicando
necessariamente na soma dos prazos.
Na norma ABNT NBR 15575 so detalhados prazos de garantia recomendados,
usualmente praticados pelo setor da construo civil, correspondentes ao perodo de
tempo em que elevada a probabilidade de que eventuais vcios ou defeitos em um
sistema, em estado de novo, venham a se manifestar, decorrentes de anomalias que
repercutam em desempenho inferior quele previsto.
Garantia legal
Perodo de tempo previsto em lei que o comprador dispe para reclamar do vcio ou
defeito verificado na compra de seu produto durvel.
Profissional habilitado
Pessoa fsica e/ou jurdica, prestadora de servio, legalmente habilitada, com registro
vlido em rgos legais competentes para exerccio da profisso, preveno de
respectivos riscos e implicaes de sua atividade nos demais sistemas do edifcio.
Solidez da construo
So itens relacionados solidez da edificao e que possam comprometer a sua
segurana, neles includas peas e componentes da estrutura do edifcio, tais como
lajes, pilares, vigas, estruturas de fundao, contenes e arrimos.
Vcios ocultos
So aqueles no detectveis no momento da entrega do imvel.
Vida til - VU
Nos termos da ABNT NBR 15575, vida til o perodo de tempo em que um edifcio e/ou
seus sistemas se prestam s atividades para as quais foram projetados e construdos, com
atendimento dos nveis de desempenho previstos nas normas tcnicas, considerando
a periodicidade e a correta execuo dos processos de manuteno especificados no
respectivo Manual de Uso, Operao e Manuteno (a vida til no pode ser confundida
com prazo de garantia legal ou contratual).
Nota:
Interferem na vida til, alm da vida til de projeto, das caractersticas dos materiais e da
qualidade da construo como um todo, o correto uso e operao da edificao e de suas
partes, a constncia e efetividade das operaes de limpeza e manuteno, alteraes
climticas e nveis de poluio no local da obra, mudanas no entorno da obra ao longo do
tempo (trnsito de veculos, obras de infraestrutura, expanso urbana etc.). O valor real de
tempo de vida til ser uma composio do valor terico de vida til de projeto devidamente
influenciado pelas aes da manuteno, da utilizao, da natureza e da sua vizinhana. As
negligncias no atendimento integral dos programas definidos no Manual de Uso, Operao e
Manuteno da edificao, bem como aes anormais do meio ambiente, iro reduzir o tempo
de vida til, podendo este ficar menor que o prazo terico calculado como vida til de projeto.
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Manual do Proprietrio
3 Edio
2. TERMO DE GARANTIA
TABELA A: Prazos de Garantia Contratual recomendados pela norma ABNT NBR 15575,
para edifcios habitacionais que tiveram seus projetos de construo protocolados para
aprovao nos rgos competentes posteriormente sua vigncia - (19/7/2013).
Sistemas, elementos,
componentes e instalaes
Prazos de Garantia Contratual recomendados pela norma ABNT NBR 15575, para
edifcios habitacionais que tiveram seus projetos de construo protocolados para
aprovao nos rgos competentes posteriormente sua vigncia - (19/7/2013). (*)
1 ano
2 anos
3 anos
5 anos
Segurana e
estabilidade global
Estanqueidade de
fundaes e contenes
Segurana e
integridade
Equipamentos industrializados
(aquecedores de passagem ou
acumulao, motobombas, filtros,
interfone, automao de portes,
elevadores e outros)
Sistemas de dados e voz, telefonia,
vdeo e televiso
Instalao
Equipamentos
Instalao
Equipamentos
Porta corta-fogo
Dobradias e molas
Instalaes eltricas
tomadas/interruptores/disjuntores/fios/
cabos/eletrodutos/caixas e quadros
Equipamentos
Integridade de portas e
batentes
Instalao
Integridade e
Estanqueidade
(continua)
13
Manual do Proprietrio
3 Edio
TABELA A (continuao)
Sistemas, elementos,
componentes e instalaes
Prazos de Garantia Contratual recomendados pela norma ABNT NBR 15575, para
edifcios habitacionais que tiveram seus projetos de construo protocolados para
aprovao nos rgos competentes posteriormente sua vigncia - (19/7/2013). (*)
1 ano
2 anos
3 anos
Instalao
Impermeabilizao
Estanqueidade
Esquadrias de madeira
Empenamento
Descolamento
Fixao
Esquadrias de ao
Fixao
Oxidao
Funcionamento
Acabamento
Perfis de alumnio,
fixadores e
revestimentos em
painel de alumnio
Fissuras
Estanqueidade de
fachadas e pisos
molhveis
Revestimentos soltos,
gretados, desgaste
excessivo
Estanqueidade de
fachadas e pisos
molhveis
Revestimentos soltos,
gretados, desgaste
excessivo
Estanqueidade de
fachadas e pisos
molhveis
Destacamentos,
fissuras, desgaste
excessivo
Estanqueidade de pisos
molhveis
Aderncia
5 anos
M aderncia do
revestimento e dos
componentes do
sistema
Empenamento, trincas na
madeira e destacamento
Forros de gesso
Forros de madeira
Empenamento, trincas na
madeira e destacamento
Empolamento,
descascamento,
esfarelamento,
alterao de cor
ou deteriorao de
acabamento
Pintura/verniz
(interna/externa)
Aderncia
Vidros
Fixao
(*) Prazos de Garantia Contratual recomendados com base na vida til indicada no ANEXO I
da ABNT NBR 15575:2013
Nota:
Recomenda-se que quaisquer falhas perceptveis visualmente, como riscos, lascas, trincas
em vidros, etc, sejam explicitadas no momento da vistoria de entrega.
14
Manual do Proprietrio
3 Edio
Prazos de Garantia sugeridos para edifcios em construo ou que tiveram seus projetos de
construo protocolados para aprovao nos rgos competentes anteriormente vigncia
da norma ABNT NBR 15575 - (19/7/2013)
No ato da Especificado pelo
6 meses 1 ano
entrega
fabricante (*)
Equipamentos
Industrializados
Aquecedor
individual
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalao
Geradores de
gua quente
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalao
Banheira de
Hidromassagem/SPA
Casco, motobomba
e acabamento dos
dispositivos
Problemas com a
instalao
Instalaes de
interfone
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalao
Ar condicionado
individual ou
central
Desempenho do
equipamento
Problemas na
infraestrutura e
tubulao, exceto
equipamentos e
dispositivos
Exausto
mecnica
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalao
Antena coletiva
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalao
Circuito
fechado de TV
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalao
Elevadores
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalao
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalao
Automao de
portes
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalao
Sistemas de
proteo contra
descargas
atmosfricas
Desempenho dos
equipamentos
Problemas com a
instalao
Sistema de
combate a
incndio
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalao
Porta
corta-fogo
Regulagem
de dobradias e
maanetas
2 anos 3 anos
5 anos
Problemas com
a integridade do
material (portas
e batentes)
Desempenho de
dobradias e molas
Pressurizao
das escadas
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalao
Grupo gerador
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalao
Sauna mida
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalao
Sauna seca
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalao
Iluminao de
Emergncia
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalao
Sistema de
segurana
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalao
(continua)
15
Manual do Proprietrio
3 Edio
TABELA B (continuao)
Sistemas, elementos, componentes e instalaes
Prazos de Garantia sugeridos para edifcios em construo ou que tiveram seus projetos de
construo protocolados para aprovao nos rgos competentes anteriormente vigncia
da norma ABNT NBR 15575 - (19/7/2013)
No ato da
entrega
Dados
informtica
Sistemas de
Automao
Voz - telefonia
Vdeo televiso
Instalaes
Eltricas
Tomadas/
Interruptores/
Disjuntores
Material
Material
Desempenho do
equipamento
Problemas
com a infraestrutura,
prumadas,
cabos e fios
Desempenho do
equipamento
Problemas
com a infraestrutura,
prumadas,
cabos e fios
Desempenho do
equipamento
Problemas
com a infraestrutura,
prumadas,
cabos e fios
Instalaes
Hidrulicas
- Colunas de
gua Fria,
Colunas de
gua Quente e
Tubos de queda
de esgoto
Material
Instalaes
Hidrulicas
Coletores
Material
Problemas com
a instalao
Desempenho
do material e
isolamento trmico
Problemas com
a instalao
Desempenho do
material
Danos
causados
devido a
movimentao
ou acomodaco
da estrutura
Servio
Desempenho do
material
Problemas com
a instalao
Servio
Servio
Desempenho
do material e
isolamento trmico
Servio
Material
16
1 ano
Servios
Instalaes
Eltricas
Fios, Cabos e
Tubulao
Instalaes
Hidrulicas
Ramais
Espelhos
danificados
ou mal
colocados
Especificado pelo
6 meses
fabricante (*)
Desempenho do
material
Problemas com
as instalaes
embutidas e
vedao
Manual do Proprietrio
Sistemas, elementos,
componentes e
instalaes
Instalaes
hidrulicas Material
louas/
caixa de
descarga/
bancadas Servio
Instalaes Material
hidrulicas
metais
sanitrios/
sifes/
Servio
flexveis/
vlvulas/
ralos
Servio
3 Edio
Prazos de Garantia sugeridos para edifcios em construo ou que tiveram seus projetos de
construo protocolados para aprovao nos rgos competentes anteriormente vigncia da
norma ABNT NBR 15575 - (19/7/2013)
No ato da
entrega
Especificado pelo
6 meses
fabricante (*)
Quebrados,
trincados,
riscados,
manchados
ou entupidos
Desempenho do
material
2 anos
Quebrados,
trincados,
riscados,
manchados
ou entupidos
Desempenho
do material
Problemas
com a
vedao
Problemas
com a
vedao
Desempenho do
material
Problemas
nas vedaes
das junes
Servio
Sistema de
impermeabilizao
Impermeabilizao
Esquadrias de madeira
Lascadas,
trincadas,
riscadas ou
manchadas
Empenamento
ou descolamento
Esquadrias de Ferro
Amassadas,
riscadas ou
manchadas
M fixao,
oxidao
ou mau
desempenho
do material
Problemas
com a
instalao
ou desempenho do
material
Borrachas,
escovas, articulaes, fechos e
roldanas
Perfis de alumnio, fixadores e
Esquadrias revestimentos
de alumnio em painel de
alumnio
Partes mveis
(inclusive
recolhedores de
palhetas, motores
e conjuntos
eltricos de
acionamento)
3 anos 5 anos
Problemas
com a
instalao
Material
Instalaes
de gs
1 ano
Amassadas,
riscadas ou
manchadas
Problemas com
a integridade do
material
Problemas
de vedao
e funcionamento
(continua)
17
Manual do Proprietrio
3 Edio
TABELA B (continuao)
Sistemas, elementos,
componentes e
instalaes
Prazos de Garantia sugeridos para edifcios em construo ou que tiveram seus projetos de construo protocolados para aprovao nos rgos competentes anteriormente vigncia da norma
ABNT NBR 15575 - (19/7/2013)
No ato da
entrega
1 ano
2 anos
Infiltrao
decorrente
do mau desempenho do
revestimento
externo da
fachada
(ex: fissuras
que possam
vir a gerar
infiltrao)
Paredes
externas/
fachada
M aderncia do
revestimento e dos
componentes do
sistema
Argamassa/
gesso liso/
componentes
de gesso
acartonado
(Dry-Wall)
18
5 anos
Fissuras
perceptveis a
uma distncia
superior a 1
metro
Paredes e
tetos internos
Revestimentos de
paredes/
piso e teto
3 anos
Azulejo/
cermica/
pastilha
Quebrados,
trincados,
riscados,
manchados,
ou com
tonalidade
diferente
Falhas no
caimento ou
nivelamento
inadequado
nos pisos
Soltos,
gretados ou
desgaste
excessivo
que no por
mau uso
Pedras
naturais
(mrmore,
granito e
outros)
Quebrados,
trincados,
riscados ou
falhas no
polimento
(quando
especificado)
Falhas no
caimento ou
nivelamento
inadequado
nos pisos
Soltas ou
desgaste
excessivo
que no por
mau uso
Rejuntamento
Falhas ou
manchas
Falhas na
aderncia
Lascados,
trincados,
riscados,
manchados ou
mal fixados
Empenamento,
trincas na
madeira e destacamento
Pisos de
madeira DECK
Lascados,
trincados,
riscados,
manchados ou
mal fixados
Empenamento,
trincas na
madeira e destacamento
Piso
cimentado,
piso acabado
em concreto,
contrapiso
Superfcies
irregulares
Revestimentos especiais
(frmica, pisos elevados,
materiais
compostos
de alumnio)
Quebrados,
trincados,
riscados,
manchados
ou com
tonalidade
diferente
Falhas no
caimento ou
nivelamento
inadequado
Destacamento
M
aderncia
ou desgaste
excessivo
que no por
mau uso
Manual do Proprietrio
3 Edio
Prazos de Garantia sugeridos para edifcios em construo ou que tiveram seus projetos de construo protocolados para aprovao nos rgos competentes anteriormente vigncia da norma
ABNT NBR 15575 - (19/7/2013)
No ato da
entrega
1 ano
Gesso
Quebrados,
trincados ou
manchados
Fissuras por
acomodao
dos elementos
estruturais e de
vedao
Madeira
Lascados ou
mal fixados
Empenamento,
trincas na
madeira e
destacamento
Pintura/verniz
(interna/externa)
Sujeira ou mau
acabamento
Empolamento,
descascamento,
esfarelamento,
alterao de cor
ou deteriorao
de acabamento
Vidros
Quebrados,
trincados ou
riscados
M fixao
Forros
Quadras
Poliesportivas
Pintura do
piso de concreto polido
Piscina
Solidez/Segurana da
Edificao
5 anos
Empolamento,
descascamento,
esfarelamento,
alterao de cor
ou deteriorao
de acabamento
Sujeira e mau
acabamento
Vegetao
Desempenho do
equipamento
Jardins
Playground
3 anos
Desempenho do
sistema
Pisos em
grama
Alambrados,
equipamentos
e luminrias
2 anos
Problemas com
a instalao
Vegetao
Desempenho dos
equipamentos
Revestimentos
quebrados,
trincados, risca- Desempenho dos
dos, rasgados,
manchados ou equipamentos
com tonalidade
diferente
Problemas com
a instalao
Revestimentos
soltos, gretados ou
desgaste
excessivo
que no
por mau
uso
Problemas em
peas estruturais (lajes,
vigas, pilares,
estruturas
de fundao,
contenes
e arrimos) e
em vedaes
(paredes de
alvenaria, Dry-Wall e painis
pr-moldados)
que possam
comprometer
a solidez e
segurana da
edificao
(*) Entende-se por desempenho de equipamentos e materiais sua capacidade em atender os requisitos especificados em projetos, sendo o prazo de
garantia o constante dos contratos ou manuais especficos de cada material ou equipamento entregues, ou 6 meses (o que for maior).
19
Manual do Proprietrio
2.1
3 Edio
DISPOSIES GERAIS
A construtora e/ou incorporadora dever entregar a todos os adquirentes das unidades
autnomas o Manual do Proprietrio;
Ao sndico, dever ser entregue o Manual das reas Comuns em conformidade com
a ABNT NBR 14037;
A construtora e/ou incorporadora dever entregar e fornecer todas as caractersticas
(ex. carga mxima, tenso etc.), informaes, jogo de plantas e especificaes das
unidades autnomas, das reas comuns e dos equipamentos;
A construtora e/ou incorporadora dever entregar sugesto ou modelo de programa
de manuteno e sugesto ou modelo de lista de verificao do programa de
manuteno do edifcio, conforme ABNT NBR 5674 e ABNT NBR 14037;
A construtora e/ou incorporadora dever entregar todos os documentos sob sua
responsabilidade descritos no anexo A da norma ABNT NBR 14037;
A construtora e/ou incorporadora dever prestar o Servio de Atendimento ao Cliente
para orientaes e esclarecimentos de dvidas referentes manuteno e garantia;
A construtora e/ou incorporadora dever prestar, dentro do prazo legal, o servio de
Assistncia Tcnica;
Alguns sistemas da edificao possuem normas especficas que descrevem as
manutenes necessrias; as mesmas completam e no invalidam as informaes
descritas neste manual e vice-versa;
Constatando-se, em visita de avaliao dos servios solicitados, que esses servios no
esto enquadrados nas condies da garantia, poder ser cobrada uma taxa de visita;
No caso de alterao do sndico ou responsvel legal pelo edifcio, este dever transmitir
as orientaes sobre o adequado uso, manuteno e garantia das reas comuns ao
seu substituto e entregar formalmente os documentos e manuais correspondentes;
No caso de revenda, o proprietrio dever transmitir as orientaes sobre o adequado
uso, manuteno e garantia do seu imvel ao novo condmino, entregando a ele os
documentos e manuais correspondentes;
O proprietrio responsvel pela manuteno de sua unidade e corresponsvel pela
manuteno do conjunto da edificao, conforme estabelecido nas Normas Tcnicas
brasileiras, no Manual do Proprietrio e no Manual das reas Comuns, obrigando-se a
permitir o acesso do profissional destacado pela construtora e/ou incorporadora, sob
pena de perda de garantia;
O proprietrio da unidade autnoma se obriga a efetuar a manuteno do imvel,
conforme as orientaes constantes neste termo, bem como no Manual do Proprietrio,
sob pena de perda de garantia;
O condomnio responsvel pela execuo e o sndico pela implantao e gesto
do Programa de Manuteno de acordo com a ABNT NBR 5674 Manuteno de
edificaes Requisitos para o sistema de gesto de manuteno;
O condomnio deve cumprir as Normas Tcnicas brasileiras, legislaes e normas
das concessionrias e ficar atento para as alteraes que estes instrumentos possam
sofrer ao longo do tempo;
As caractersticas operacionais de cada edifcio devero estar contidas no manual
especfico do empreendimento, conforme planejado, construdo e entregue;
20
Manual do Proprietrio
3 Edio
2.2
PERDA DE GARANTIA
Caso haja reforma ou alterao que comprometa o desempenho de algum sistema
das reas comuns, ou que altere o resultado previsto em projeto para o edifcio, reas
comuns e autnomas;
Caso haja mau uso ou no forem tomados os cuidados de uso;
Caso no seja implantado e executado de forma eficiente o Programa de Manuteno
de acordo com a ABNT NBR 5674 Manuteno de edificaes Requisitos para o
sistema de gesto de manuteno, ou apresentada a efetiva realizao das aes
descritas no plano;
Caso no sejam respeitados os limites admissveis de sobrecarga nas instalaes e na
estrutura, informados no manual de uso e operao do edifcio;
Caso os proprietrios no permitam o acesso do profissional destacado pela construtora
e/ou incorporadora s dependncias de suas unidades ou s reas comuns, quando
for o caso de proceder vistoria tcnica ou os servios de assistncia tcnica;
Caso seja executada reforma, alterao ou descaracterizaes dos sistemas na
unidade autnoma ou nas reas comuns;
Caso sejam identificadas irregularidades em eventual vistoria tcnica e as providncias
sugeridas no forem tomadas por parte do proprietrio ou do condomnio;
Caso seja realizada substituio de qualquer parte do sistema com uso de peas,
componentes que no possuam caracterstica de desempenho equivalente ao original
entregue pela incorporadora/construtora;
Se, durante o prazo de vigncia da garantia no for observado o que dispem o
Manual do Proprietrio, Manual das reas Comuns e a ABNT NBR 5674, no que diz
respeito manuteno correta para edificaes em uso ou no;
Se, nos termos do artigo 393 do Cdigo Civil, ocorrer qualquer caso fortuito, ou de
fora maior, que impossibilite a manuteno da garantia concedida;
Falta de comprovao da realizao de manuteno eventualmente estabelecida,
conforme previsto na norma ABNT 5674.
Nota:
Demais fatores que possam acarretar a perda de garantia esto descritos nas orientaes
de uso e manuteno do imvel para os sistemas especficos.
Nota:
SITUAES NO COBERTAS PELA GARANTIA: peas que apresentem desgaste natural
pelo tempo ou uso.
21
Manual do Proprietrio
2.3
3 Edio
TERMO DE GARANTIA
2.4
22
Manual do Proprietrio
3.
3 Edio
MEMORIAL DESCRITIVO
23
Manual do Proprietrio
3 Edio
4. FORNECEDORES
4.1
RELAO DE FORNECEDORES
Os manuais devero conter a indicao dos fornecedores em geral e dados para contato
no momento da entrega do empreendimento.
4.2
RELAO DE PROJETISTAS
Os manuais devero conter a indicao dos responsveis pela elaborao dos projetos
e dados para contato, no momento da entrega do empreendimento.
4.3
4.4
4.4.1. INCNDIO
Princpio de incndio
1. No caso de princpio de incndio, ligar para o Corpo de Bombeiros e acionar o alarme
de incndio. Automaticamente, os membros da brigada de incndio devem entrar em
ao. Dirigir-se s rotas de fuga;
2. Desligar o gs;
3. Desligar as chaves ou disjuntores gerais de energia.
Em situaes extremas:
Ajude e acalme as pessoas em pnico;
Antes de abrir qualquer porta, toque-a com as costas da mo. Se estiver quente no
abra;
Ao passar por uma porta, feche-a sem trancar;
Buscar as rotas de fuga, sempre procurando descer, nunca subir;
Em locais onde haja fumaa, manter-se abaixado para respirar melhor. Se possvel,
leve um pano molhado ao nariz;
Mantenha-se vestido e, se possvel, molhe suas vestes;
No combata o incndio, a menos que voc saiba manusear o equipamento necessrio;
24
Manual do Proprietrio
3 Edio
MANGUEIRA
DE GUA
GUA PRESSURIZADA
GS CARBNICO
P QUMICO SECO
timo
timo
Pouco eficiente
Sem eficincia
Contraindicado, pois
espalha o fogo
Contraindicado, pois
espalha o fogo
Bom
timo
Em equipamentos
eltricos
Contraindicado, pois
conduz eletricidade
Contraindicado: conduz
eletricidade
timo
TIPO DE INCNDIO
Em madeira, papel,
pano, borracha
Em metais e produtos
qumicos
4.4.2.
Bom
VAZAMENTOS EM TUBULAES DE GS
25
Manual do Proprietrio
4.4.6.
3 Edio
4.4.7.
SISTEMA DE SEGURANA
26
Manual do Proprietrio
3 Edio
5 . D E S C R I O, C U I DA D O S D E U S O,
M A N U T E N O E P E R DA D E G A R A N T I A
DOS SISTEMAS
Para que possa utilizar o seu imvel de forma correta, estendendo ao mximo a sua vida
til, descrevemos de forma genrica os principais sistemas que o compem, por meio das
informaes e orientaes a seguir:
Descrio construtiva do sistema;
Orientao quanto aos cuidados de uso;
Procedimentos de manuteno;
Prazos de garantia;
Fatores que acarretam a perda da garantia.
5.1
27
Manual do Proprietrio
3 Edio
28
Manual do Proprietrio
3 Edio
Manuteno preventiva
Este sistema da edificao necessita de um plano de manuteno especfico, que
atenda s recomendaes dos fabricantes, diretivas da ABNT NBR 5674 e normas
especficas do sistema, quando houver;
Somente utilizar peas originais ou com desempenho de caractersticas compro
vadamente equivalente;
Manter os registros gerais das reas molhadas fechados quando da ausncia do imvel
por longos perodos.
Perda de Garantia
Todas as condies descritas no item 2.2. deste Manual, acrescidas de:
Danos decorrentes de limpeza inadequada (produtos qumicos, solventes, abrasivos do
tipo saponceo, palha de ao, esponja dupla face) em acabamentos dos componentes
nos metais sanitrios;
Danos decorrentes de objetos estranhos no interior do equipamento ou nas tubulaes
que prejudiquem ou impossibilitem o seu funcionamento;
Danos decorrentes de quedas acidentais, mau uso, manuseio inadequado, instalaes
de equipamentos inadequados ao sistema;
Danos decorrentes por impacto ou perfuraes em tubulaes (aparentes, embutidas
ou revestidas);
Uso incorreto dos equipamentos;
Manobras indevidas, com relao a registros, vlvulas e bombas;
Reparos em equipamentos por pessoas no autorizadas pelo Servio de Assistncia
Tcnica;
Se constatada aplicao ou uso de peas no originais ou inadequadas, ou adaptao
de peas adicionais sem autorizao prvia do fabricante;
Se constatada falta de limpeza nos aeradores, provocando acmulo de resduos nos
mesmos;
Se constatada falta de troca dos vedantes (courinhos) das torneiras;
Se constatado nos sistemas hidrulicos presses alteradas por desregulagem da
vlvula redutora de presso ou sistema de pressurizao e temperaturas alteradas
nos geradores de calor, aquecedores etc., discordantes das estabelecidas em projeto.
Situaes no cobertas pela garantia
Peas que apresentem desgaste natural pelo tempo ou uso.
29
Manual do Proprietrio
5.2
3 Edio
30
Manual do Proprietrio
3 Edio
Observao: o reuso da gua para fins no potveis dever ocorrer aps seu
tratamento, obedecendo legislao vigente, de parmetros de qualidade de gua
para usos restritivos no potveis e realizados por tcnico ou empresa especializada.
REDE COLETORA DE GORDURA (CASO PREVISTO NO PROJETO)
Origem: pontos de captao, especficos e previstos em projeto;
Distribuio: a gordura acumulada dever ser retirada manualmente em pontos
especficos e destinados a este fim, e os fluidos seguem para os ramais de coleta e
tratamento;
Identificao: quando aparentes, essas tubulaes devero ser conforme a ABNT
NBR 6493.
Cuidados de Uso
TUBULAO
No lanar objetos nas bacias sanitrias e ralos, pois podero entupir o sistema;
Nunca despejar gordura ou resduo slido nos ralos de pias ou lavatrios;
No deixar de usar a grelha de proteo que acompanha a cuba das pias de cozinha;
No utilizar para eventual desobstruo do esgoto hastes, gua quente, cidos ou
similares;
Banheiros, cozinhas e reas de servio sem utilizao por longos perodos podem
desencadear mau cheiro, em funo da ausncia de gua nas bacias sanitrias
sifonadas e sifes. Para eliminar esse problema, basta adicionar uma pequena
quantidade de gua.
EQUIPAMENTOS
No retirar elementos de apoio (mo francesa, coluna do tanque etc.), podendo sua
falta ocasionar quebra ou queda da pea ou bancada;
No usar esponja do lado abrasivo, palha de ao e produtos que causam atritos na
limpeza de metais sanitrios, ralos das pias e lavatrios, louas e cubas de ao inox em
pias, dando preferncia ao uso de gua e sabo neutro e pano macio;
No sobrecarregar as louas sobre a bancada;
No subir ou se apoiar nas louas e bancadas, pois podem se soltar ou quebrar,
causando ferimentos graves;
No puxar as bombas submersas pelo cabo de fora, para evitar desconect-lo do
motor;
No apertar em demasia registros, torneiras, misturadores etc.;
Durante a instalao de filtros, torneiras e chuveiros, atentar-se ao excesso de aperto
nas conexes, a fim de evitar danos aos componentes;
A falta de uso prolongado dos mecanismos de descarga pode acarretar em
ressecamento de alguns componentes e acmulo de sujeira, causando vazamentos
ou mau funcionamento. Caso esses problemas sejam detectados, NO mexer nas
peas e acionar a assistncia tcnica do fabricante;
31
Manual do Proprietrio
3 Edio
Manuteno preventiva
Este sistema da edificao necessita de um plano de manuteno especfico, que
atenda s recomendaes dos fabricantes e s diretivas da ABNT NBR 5674 e normas
especficas do sistema, quando houver;
Somente utilizar peas originais ou com desempenho de caractersticas comprova
damente equivalente;
Manter os registros das reas molhadas fechados, no caso de haver longos perodos
de ausncia na utilizao.
Periodicidade
Atividade
Responsvel
A cada 1 semana
A cada 15 dias
A cada 1 ms
Empresa especializada
Empresa especializada
Empresa especializada
Empresa especializada
Empresa capacitada
A cada 6 meses
A cada 1 ano
32
Manual do Proprietrio
3 Edio
Perda de Garantia
33
Manual do Proprietrio
5.3
3 Edio
BANHEIRA DE HIDROMASSAGEM/SPA/OFUR
Descrio do sistema
Equipamento apropriado para banho de imerso, dotado de um sistema motobomba
que succiona e pressuriza a gua, devolvendo-a em forma de jato submerso para o seu
interior. O equipamento pode tambm possuir aquecedor.
Cuidados de uso
No acionar a bomba e o aquecedor antes que o nvel da gua fique acima dos
dispositivos de hidromassagem. Se a bomba e o aquecedor funcionarem sem gua,
podem sofrer danos irreparveis e causar incndio;
Banhos prolongados, com temperatura acima dos 40 C, no so recomendados;
No obstruir a ventilao do motor;
No obstruir as sadas dos jatos de gua;
Recomenda-se ateno ao se aproximar dos dispositivos de suco, de modo a evitar
acidentes;
Usar detergente neutro para limpar a superfcie da banheira;
Nunca usar palha de ao, esponja abrasiva, ps ou produtos de limpeza abrasivos,
cidos ou custicos;
No permitir que crianas utilizem a banheira/SPA/ofur desacompanhadas ou sem a
superviso permanente de um adulto;
No caso de necessidade de reparos, contratar empresa especializada;
O ofur de madeira dever ter uma ateno especial quanto aos cuidados para
condio de permanncia com ou sem uso, conforme indicado pelo fornecedor, por
exemplo, esvaziamento, permanncia de gua e demais condies.
Manuteno preventiva
Este sistema da edificao necessita de um plano de manuteno especfico, que
atenda s recomendaes dos fabricantes, diretivas da ABNT NBR 5674 e normas
especficas do sistema, quando houver;
Somente utilizar peas originais ou com desempenho de caractersticas compro
vadamente equivalente.
34
Periodicidade
Atividade
Responsvel
A cada 1 ms
A cada 3 meses
A cada 1 ano
Manual do Proprietrio
3 Edio
Perda da garantia
Todas as condies descritas no item 2.2. deste Manual, acrescidas de:
Acionar o funcionamento sem o devido volume de gua indicado.
35
Manual do Proprietrio
5.4
3 Edio
Equipamento destinado a prover com gua quente toda a rede hidrulica projetada
para este fim. Utiliza como combustvel gs (GLP ou natural), leo ou eletricidade.
A gua quente gerada nesse equipamento fica acumulada em reservatrio isotrmico,
sendo levada normalmente aos andares por intermdio de eletrobombas ou gravidade,
quando houver condies.
Cuidados de Uso
Manuteno preventiva
36
Periodicidade
Atividade
Responsvel
Diariamente
A cada 2 meses
Empresa capacitada
A cada 1ano
Empresa capacitada
Manual do Proprietrio
3 Edio
Perda de Garantia
37
Manual do Proprietrio
5.5
3 Edio
INSTALAES ELTRICAS
Descrio do Sistema
38
Manual do Proprietrio
3 Edio
INFORMAES ADICIONAIS
Em caso de incndio, desligue o disjuntor geral do quadro de distribuio;
Quando instaladas nas escadarias, as minuterias ou interruptores com sensores de
presena nunca devem ser travadas aps o seu acionamento, pois podem queimar
quando mantidas acesas por muito tempo;
S instalar lmpadas compatveis com a tenso do projeto (no caso dos circuitos de
110 volts, utilizar preferencialmente lmpadas de 127 volts, a fim de prolongar a vida
til das mesmas);
No colocar lquidos ao contato dos componentes eltricos do sistema;
Os cabos alimentadores, que saem dos painis de medio e vo at os diversos
quadros eltricos, no podero possuir derivao de suprimento de energia;
Em caso de pane ou qualquer ocorrncia na subestao (caso haja na edificao),
dever ser contatada a concessionria imediatamente;
S permitir o acesso s dependncias do centro de medio de energia a profissionais
habilitados ou agentes credenciados da companhia concessionria de energia eltrica;
Somente profissionais habilitados devero ter acesso s instalaes, equipamentos e
reas tcnicas de eletricidade, evitando curto-circuito, choque, risco vida etc.;
No utilizar o local do centro de medio como depsito nem armazenar produtos
inflamveis que possam gerar risco de incndio;
No pendurar objetos nas instalaes aparentes;
Efetuar limpeza nas partes externas das instalaes eltricas (espelho, tampas de
quadros etc.) somente com pano seco;
A iluminao indireta feita com lmpadas tende a manchar a superfcie do forro de
gesso, caso esteja muito prxima. Portanto, so necessrias limpezas ou pinturas
constantes neste local;
Luminrias utilizadas em reas descobertas ou externas com umidade excessiva
podem ter seu tempo de vida diminudo, necessitando de manutenes frequentes,
como, por exemplo, vedaes e isolamentos.
39
Manual do Proprietrio
3 Edio
Manuteno preventiva
Atividade
Responsvel
A cada 6 meses
Empresa especializada
Empresa capacitada/
empresa especializada
Perda de Garantia
40
Manual do Proprietrio
5.6
3 Edio
Atividade
Responsvel
A cada 1 semana
A cada 6 meses
Perda de Garantia
Todas as condies descritas no item 2.2. deste Manual, acrescidas de:
Utilizao incompatvel com o uso especificado;
No atendimento s prescries de cuidados de uso.
Situaes no cobertas pela garantia
Peas que apresentem desgaste natural pelo tempo ou uso.
41
Manual do Proprietrio
5.7
3 Edio
Manuteno Preventiva
Este sistema da edificao necessita de um plano de manuteno especfico, que
atenda s recomendaes dos fabricantes, diretivas da ABNT NBR 5674 e normas
especficas do sistema, quando houver.
42
Manual do Proprietrio
3 Edio
Perda de Garantia
Todas as condies descritas no item 2.2. deste Manual, acrescidas de:
Instalao de produtos ou sistema em desacordo com as normas vigentes;
Alterao de layout da edificao;
Alterao dos revestimentos entregues pela construtora/incorporadora;
Rudos provenientes de outros ambientes da edificao, que alterem as caractersticas
originais e no atendam os cuidados de uso descritos acima;
Instalao de revestimentos que prejudiquem o desempenho acstico da unidade.
43
Manual do Proprietrio
5.8
3 Edio
INSTALAO DE GS COMBUSTVEL
Descrio do Sistema
o conjunto de tubulaes e equipamentos, aparentes ou embutidos, destinados ao
transporte, disposio e/ou controle de fluxo de gs em uma edificao, conforme
projeto especfico elaborado de acordo com as normas tcnicas brasileiras da ABNT e
diretivas das concessionrias.
Cuidados de Uso
TUBULAO E COMPONENTES
No pendurar objetos em qualquer parte das instalaes aparentes;
Sempre que no houver utilizao constante ou em caso de ausncia superior a 3
dias do imvel, manter os registros fechados;
Nunca efetue teste em equipamento, tubulao ou medidor de gs utilizando
fsforo, isqueiros ou qualquer outro material inflamvel ou emissor de chamas.
recomendado o uso de espuma, de sabo ou detergente;
Em caso de vazamentos de gs que no possam ser eliminados com o fechamento
de um registro de gs, chamar a concessionria. No acione interruptores ou equipa
mentos eltricos, ou celulares. Abra portas e janelas e abandone o local;
Ler com ateno os manuais que acompanham os equipamentos a gs;
Verificar o prazo de validade da mangueira de ligao da tubulao ao eletrodomstico
e trocar, quando necessrio;
Para execuo de qualquer servio de manuteno ou instalao de equipamentos
a gs, contrate empresas especializadas ou profissionais habilitados pela conces
sionria. Utilize materiais (flexveis, conexes etc.) adequados e de acordo com as
respectivas normas.
ESPAOS TCNICOS
Nunca bloqueie os ambientes onde se situam os aparelhos a gs ou medidores,
mantenha a ventilao permanente e evite o acmulo de gs, que pode provocar
exploso;
No utilize o local como depsito. No armazene produtos inflamveis, pois podem
gerar risco de incndio.
Manuteno Preventiva
Esse sistema da edificao necessita de um plano de manuteno especfico, que
atenda s recomendaes dos fabricantes, diretrizes da ABNT NBR 5674 e normas
especficas do sistema, quando houver;
44
Manual do Proprietrio
3 Edio
45
Manual do Proprietrio
3 Edio
5.9 IMPERMEABILIZAO
Descrio do Sistema
o conjunto de operaes e tcnicas construtivas cuja finalidade proteger as
construes contra a ao deletria de fludos ou vapores e da umidade em reas
molhadas.
As reas molhveis no so estanques e, portanto, o critrio de estanqueidade no
aplicvel.
Cuidados de Uso
Limpar os pisos dos subsolos no modo lavagem a seco. Somente em casos
imprescindveis a lavagem com gua poder ser realizada e desde que, imediatamente
aps sua execuo, seja realizada a secagem com uso de rodos e com descarte da
gua nos extravasores;
No alterar o paisagismo com plantas que possuam razes agressivas, as quais podem
danificar a impermeabilizao ou obstruir os drenos de escoamentos;
Nas jardineiras dever ser mantido o nvel de terra em, no mnimo, 10 cm abaixo da
borda para evitar infiltraes;
No permitir a fixao de antenas, postes de iluminao ou outros equipamentos,
por meio de fixao com buchas, parafusos, pregos ou chumbadores sobre lajes
impermeabilizadas. recomendado o uso de base de concreto sobre a camada de
proteo da impermeabilizao, sem a necessidade de remoo ou causa de danos.
Para qualquer tipo de instalao de equipamento sobre superfcie impermeabilizada, o
servio dever ser realizado por meio de empresa especializada em impermeabilizao
com o devido registro das obras, conforme descrito na ABNT NBR 5674;
Manter os ralos, grelhas e extravasores nas reas descobertas sempre limpos;
Lavar os reservatrios somente com produtos qumicos adequados e recomendados,
conforme o tipo de impermeabilizao adotado;
Manter o reservatrio vazio somente o tempo necessrio para sua limpeza;
No utilizar mquinas de alta presso, produtos que contenham cidos e ferramentas
como esptula, escova de ao ou qualquer tipo de material pontiagudo. recomendvel
que esta lavagem seja feita por empresa especializada com o devido registro do
servio, conforme a ABNT NBR 5674;
Tomar os devidos cuidados com o uso de ferramentas como picaretas, enxades etc.
nos servios de plantio e manuteno dos jardins, a fim de evitar danos camada de
proteo mecnica existente;
No introduzir objetos de qualquer espcie nas juntas de dilatao.
46
Manual do Proprietrio
3 Edio
Manuteno preventiva
Este sistema da edificao necessita de um plano de manuteno especfico, que
atenda s recomendaes dos fabricantes, diretivas da ABNT NBR 5674 e normas
especficas do sistema, quando houver;
Utilizar somente componentes originais ou com desempenho de caractersticas com
provadamente equivalente;
No caso de danos impermeabilizao, no executar reparos com materiais e sistemas
diferentes ao aplicado originalmente, pois a incompatibilidade poder comprometer o
desempenho do sistema;
No caso de danos impermeabilizao, efetuar reparo com empresa especializada.
Periodicidade
Atividade
Responsvel
Empresa capacitada/
empresa especializada
Empresa capacitada/
empresa especializada
Perda de Garantia
Todas as condies descritas no item 2.2. deste Manual, acrescidas de:
Reparo e/ou manuteno executados por empresas no especializadas;
Danos ao sistema decorrentes de instalao de equipamentos ou reformas em geral;
Produtos e equipamentos inadequados para limpeza dos reservatrios ou regies que
possuam tratamento impermeabilizante;
Danos causados por perfurao das reas impermeabilizadas.
Situaes no cobertas pela garantia
Peas que apresentem desgaste natural pelo tempo ou uso.
47
Manual do Proprietrio
3 Edio
Atividade
Responsvel
Empresa capacitada/
Efetuar limpeza geral das esquadrias, incluindo os drenos. Reapertar parafusos empresa especializada
aparentes e regular freio e lubrificao
Verificar a vedao e fixao dos vidros
A cada 2 anos
A cada 3 anos
48
Empresa capacitada/
empresa especializada
Empresa especializada
Empresa especializada
Manual do Proprietrio
3 Edio
Perda de Garantia
Todas as condies descritas no item 2.2. deste Manual, acrescidas de:
Se forem instaladas cortinas, persianas, ar condicionado ou qualquer aparelho direta
mente na estrutura das esquadrias;
Se for feita mudana na instalao, acabamento (especialmente pintura), entre outras
modificaes na esquadria, que altere suas caractersticas originais;
Se for feito corte do encabeamento (reforo da folha) da porta.
Situaes no cobertas pela garantia
Peas que apresentem desgaste natural pelo tempo ou uso.
49
Manual do Proprietrio
5.11
3 Edio
ESQUADRIAS DE FERRO E AO
Descrio do Sistema
Componente construtivo cuja funo principal permitir ou impedir a passagem de
pessoas, animais, objetos, iluminao e ventilao entre espaos ou ambientes.
As esquadrias tambm abrangem corrimo, guarda-corpo, batentes, gradis, alapes,
painis de fachada e outros elementos arquitetnicos.
Cuidados de Uso
Evitar fechamentos abruptos das esquadrias decorrentes de aes de intempries;
As esquadrias devem correr suavemente, no devendo ser foradas;
As ferragens devem ser manuseadas com cuidado, evitando aplicao de fora
excessiva;
Recomenda-se manter as portas permanentemente fechadas, evitando danos
decorrentes de impacto;
A limpeza das esquadrias e de seus componentes deve ser realizada com detergente
neutro e esponja macia. Retirar todo e qualquer excesso com pano seco. Em hiptese
nenhuma devero ser usados detergentes contendo saponceos, esponjas de ao de
qualquer espcie, materiais alcalinos, cidos ou qualquer outro material abrasivo;
Evitar o uso de material cortante ou perfurante na limpeza de arestas ou cantos;
Os trilhos inferiores das esquadrias e orifcios de drenagem devem ser frequentemente
limpos para garantir o perfeito funcionamento dos seus componentes;
As esquadrias no foram dimensionadas para receber aparelhos esportivos ou equipa
mentos que causem esforos adicionais;
Evitar a colocao ou fixao de objetos nas esquadrias;
Evitar o uso de vaselina, removedor, thinner ou qualquer outro produto derivado
do petrleo, pois, alm de ressecar plsticos e borrachas, implicam na perda de sua
funo de vedao;
Evitar a remoo das borrachas ou massas de vedao;
Reapertar parafusos aparentes, regular freio e fazer lubrificao (quando aplicvel);
Adotar procedimentos de segurana para uso, operao e manuteno, principalmente
quando houver trabalho em altura, conforme legislao vigente.
50
Manual do Proprietrio
3 Edio
Manuteno preventiva
Este sistema da edificao necessita de um plano de manuteno especfico, que
atenda s recomendaes dos fabricantes, diretivas da ABNT NBR 5674 e normas
especficas do sistema, quando houver;
Utilizar somente componentes originais ou com desempenho de caractersticas
comprovadamente equivalente.
Periodicidade
Atividade
Responsvel
A cada 6 meses
Empresa capacitada/
empresa especializada
Empresa capacitada/
empresa especializada
Empresa capacitada/
empresa especializada
A cada 1 ano
Perda de Garantia
Todas as condies descritas no item 2.2. deste Manual, acrescidas de:
Se forem instalados, apoiados ou fixados quaisquer objetos, diretamente na estrutura
das esquadrias ou que nelas possam interferir;
Se for feita qualquer mudana na instalao ou acabamento na esquadria, que altere
suas caractersticas originais;
Se houver danos por colises.
Situaes no cobertas pela garantia
Peas que apresentem desgaste natural pelo tempo ou uso.
51
Manual do Proprietrio
3 Edio
52
Manual do Proprietrio
3 Edio
Manuteno preventiva
Este sistema da edificao necessita de um plano de manuteno especfico, que
atenda s recomendaes dos fabricantes, diretivas da ABNT NBR 5674 e normas
especficas do sistema, quando houver;
Utilizar somente componentes originais ou com desempenho de caractersticas
comprovadamente equivalente;
As esquadrias modernas so fabricadas com utilizao de acessrios articulveis
(braos, fechos e dobradias) e deslizantes (roldanas e rolamentos) de nylon, que no
exigem qualquer tipo de lubrificao, uma vez que suas partes mveis, eixos e pinos
so envolvidos por uma camada deste material especial, autolubrificante, de grande
resistncia ao atrito e s intempries.
Periodicidade
Atividade
Responsvel
A cada 3 meses
A cada 1 ano
Empresa capacitada/
empresa especializada
Perda de Garantia
Todas as condies descritas no item 2.2. deste Manual, acrescidas de:
Se forem instaladas cortinas ou quaisquer aparelhos, tais como: persianas, ar
condicionado etc., diretamente na estrutura das esquadrias, ou que nelas possam
interferir;
Se for feita qualquer mudana na esquadria, na sua forma de instalao, na modificao
de seu acabamento (especialmente pintura) que altere suas caractersticas originais;
Se houver dano por pane no sistema eletroeletrnico, motores e fiao da esquadria,
causados por sobrecarga de tenso.
Situaes no cobertas pela garantia
Peas que apresentem desgaste natural pelo tempo ou uso.
53
Manual do Proprietrio
3 Edio
54
Manual do Proprietrio
3 Edio
Perda de Garantia
Todas as condies descritas no item 2.2. deste Manual, acrescidas de:
Se forem retirados ou alterados quaisquer elementos estruturais, como pilares, vigas,
painis, lajes, alvenarias estruturais ou de fechamento, conforme Memorial Descritivo
de cada empreendimento;
Se forem retirados ou alterados quaisquer elementos de vedao com relao ao
projeto original;
Se forem identificadas sobrecargas alm dos limites normais de utilizao previstos
nas estruturas ou vedaes.
Situaes no cobertas pela garantia
Peas que apresentem desgaste natural pelo tempo ou uso.
55
Manual do Proprietrio
3 Edio
56
Manual do Proprietrio
3 Edio
Manuteno preventiva
Este sistema da edificao necessita de um plano de manuteno especfico, que
atenda s recomendaes dos fabricantes, diretivas da ABNT NBR 5674 e normas
especficas do sistema, quando houver;
Utilizar somente componentes originais ou com desempenho de caractersticas
comprovadamente equivalente.
Periodicidade
Atividade
Responsvel
Empresa capacitada/
empresa especializada
Empresa capacitada/
empresa especializada
A cada 2 anos
Empresa capacitada/
empresa especializada
A cada 3 anos
Empresa capacitada/
empresa especializada
A cada 1 ano
Perda de Garantia
Todas as condies descritas no item 2.2. deste Manual, acrescidas de:
Impacto em desacordo com a ABNT NBR 15575 que ocasione danos no revestimento;
Se mantiver ambiente sem ventilao, conforme cuidados de uso, o que poder oca
sionar, entre outros problemas, o surgimento de fungo ou bolor;
Danos causados por furos ou aberturas de vos intencionais para instalao em geral.
Situaes no cobertas pela garantia
Peas que apresentem desgaste natural pelo tempo ou uso.
57
Manual do Proprietrio
3 Edio
A cada 1 ano
A cada 3 anos
58
Atividade
Responsvel
Empresa capacitada/
empresa especializada
Empresa capacitada/
empresa especializada
Manual do Proprietrio
3 Edio
Perda de Garantia
Todas as condies descritas no item 2.2. deste Manual, acrescidas de:
Utilizao de equipamentos, produtos ou uso do revestimento em desacordo com os
especificados acima;
Impacto em desacordo com o descrito na ABNT NBR 15575, que ocasione danos no
revestimento;
Danos causados por furos para instalao de peas em geral;
Uso de mquinas de alta presso nas superfcies.
Situaes no cobertas pela garantia
Peas que apresentem desgaste natural pelo tempo ou uso.
59
Manual do Proprietrio
3 Edio
A cada 1 ano
A cada 3 anos
60
Atividade
Responsvel
Empresa capacitada/
empresa especializada
Empresa capacitada/
empresa especializada
Empresa capacitada/
empresa especializada
Manual do Proprietrio
3 Edio
Perda de Garantia
Todas as condies descritas no item 2.2. deste Manual, acrescidas de:
Utilizao de equipamentos, produtos ou uso do revestimento em desacordo com os
especificados acima;
Impacto em desacordo com definido na ABNT NBR 15575, que ocasione danos no
revestimento;
Danos causados por furos intencionais para instalao de peas em geral.
Situaes no cobertas pela garantia
Peas que apresentem desgaste natural pelo tempo ou uso.
61
Manual do Proprietrio
3 Edio
5.17 AR CONDICIONADO
Descrio do Sistema
Sistema de condicionamento de ar do ambiente para alterar a temperatura e proporcionar
conforto trmico. O sistema pode ser individualizado ou central.
Cuidados de Uso
No caso de equipamentos no fornecidos pela construtora, estes devem ser adquiridos
e instalados de acordo com caractersticas de projeto;
No efetuar furaes em lajes, vigas, pilares e paredes estruturais para a passagem de
infraestrutura;
Para fixao e instalao dos componentes, considerar as caractersticas do local a ser
instalado e os posicionamentos indicados em projeto.
Manuteno preventiva
Para manuteno, tomar cuidados especficos com a segurana e a sade das pessoas
que iro realizar as atividades. Desligar o fornecimento geral de energia do sistema;
Este sistema da edificao necessita de um plano de manuteno especfico, que
atenda s recomendaes dos fabricantes, diretivas da ABNT NBR 5674 e normas
especficas do sistema, quando houver;
Somente utilizar peas originais ou com desempenho de caractersticas comprova
damente equivalente;
Realizar a manuteno recomendada pelo fabricante em atendimento legislao
vigente.
Periodicidade
Atividade
Responsvel
A cada 1 semana
Ligar o sistema
A cada 1 ms ou menos,
caso necessrio
Perda de Garantia
Todas as condies descritas no item 2.2. deste Manual.
Situaes no cobertas pela garantia
Peas que apresentem desgaste natural pelo tempo ou uso.
62
Manual do Proprietrio
3 Edio
63
Manual do Proprietrio
3 Edio
Manuteno preventiva
Este sistema da edificao necessita de um plano de manuteno especfico, que
atenda s recomendaes dos fabricantes, diretivas da ABNT NBR 5674 e normas
especficas do sistema, quando houver;
Somente utilizar peas originais ou com desempenho de caractersticas comprova
damente equivalente.
Periodicidade
Atividade
Responsvel
A cada 1 ms
Perda de Garantia
Todas as condies descritas no item 2.2. deste Manual.
Situaes no cobertas pela garantia
Peas que apresentem desgaste natural pelo tempo ou uso.
64
Manual do Proprietrio
3 Edio
65
Manual do Proprietrio
3 Edio
A cada 1 ms
A cada 1 ano
A cada 3 anos
Atividade
Responsvel
Empresa especializada
Empresa capacitada/
empresa especializada
Empresa capacitada/
empresa especializada
Empresa capacitada/
empresa especializada
Perda de Garantia
Todas as condies descritas no item 2.2. deste Manual, acrescidas de:
Manchas e perda do polimento por contato ou uso de produtos inadequados;
Danos causados por transporte ou arrastamento de materiais ou objetos;
Danos causados por utilizao de equipamentos em desacordo com o especificado;
Se no forem tomados os cuidados de uso ou no for feita a manuteno necessria;
Impacto em desacordo com o definido na ABNT NBR 15575, que ocasione danos no
revestimento;
Danos causados por furos para instalao de peas em geral.
Situaes no cobertas pela garantia
Peas que apresentem desgaste natural pelo tempo ou uso.
66
Manual do Proprietrio
3 Edio
5.20 REJUNTES
Descrio do Sistema
Tratamento dado s juntas de assentamento dos materiais cermicos e pedras naturais
para garantir a estanqueidade e o acabamento final dos sistemas de revestimentos de
pisos e paredes, assim como absorver pequenas deformaes.
Cuidados de Uso
Limpar os revestimentos somente com produtos apropriados (no utilize removedores
do tipo limpa forno, por exemplo), que atendam aos requisitos definidos pela
construtora/incorporadora;
No utilizar mquina de alta presso de gua, vassouras de piaava, escovas com
cerdas duras, peas pontiagudas, esponjas ou palhas de ao, esptulas metlicas,
objetos cortantes ou perfurantes na limpeza, pois podem danificar o sistema de
revestimento;
No arrastar mveis, equipamentos ou materiais pesados, para que no haja desgaste
excessivo ou danos superfcie do rejunte.
Manuteno preventiva
Este sistema da edificao necessita de um plano de manuteno especfico, que
atenda s recomendaes dos fabricantes, diretivas da ABNT NBR 5674 e normas
especficas do sistema, quando houver;
Utilizar somente componentes originais ou com desempenho de caractersticas com
provadamente equivalente;
Em reas molhadas ou molhveis, manter o ambiente ventilado de modo a evitar
surgimento de fungo ou bolor.
Periodicidade
Atividade
Responsvel
A cada 1 ano
Perda de Garantia
Todas as condies descritas no item 2.2. deste Manual, acrescidas de:
Utilizao de equipamentos, produtos ou uso do rejunte em desacordo com os especi
ficados acima;
Danos causados por furos intencionais para instalao de peas em geral;
Impacto em desacordo com o definido na ABNT NBR 15575 e que ocasione danos no
revestimento e rejuntes.
Situaes no cobertas pela garantia
Peas que apresentem desgaste natural pelo tempo ou uso.
67
Manual do Proprietrio
3 Edio
68
Periodicidade
Atividade
Responsvel
A cada 3 meses
Manual do Proprietrio
3 Edio
Perda da garantia
Todas as condies descritas no item 2.2. deste Manual, acrescidas de:
Se no forem utilizados para a finalidade estipulada;
Quebra por impacto;
Se no forem tomados os cuidados de uso.
Situaes no cobertas pela garantia
Peas que apresentem desgaste natural pelo tempo ou uso.
69
Manual do Proprietrio
3 Edio
Atividade
Responsvel
A cada 2 anos
Empresa capacitada/
empresa especializada
Empresa capacitada/
empresa especializada
A cada 3 anos
Perda da garantia
Todas as condies descritas no item 2.2. deste Manual.
Situaes no cobertas pela garantia
Peas que apresentem desgaste natural pelo tempo ou uso.
70
Manual do Proprietrio
3 Edio
5.23 VIDROS
Descrio do sistema
Sistema de vedao com vidros utilizado em esquadrias, divisrias ou painis internos
e externos, forros, coberturas, parapeitos, fachadas etc, com a finalidade de proteger os
ambientes de intempries, permitindo, ao mesmo tempo, a passagem de luz.
Cuidados de uso
Os vidros possuem espessura compatvel com a resistncia necessria para o seu uso
normal. Por essa razo, evitar qualquer tipo de impacto na sua superfcie ou nos caixilhos;
No abrir janelas ou portas empurrando a parte de vidro. Utilizar os puxadores e fechos;
Para limpeza, utilizar somente gua e sabo neutro. No utilizar materiais abrasivos,
por exemplo, palha de ao ou escovas com cerdas duras. Usar somente pano ou
esponja macia;
No caso de trocas, trocar por vidro de mesma caracterstica (cor, espessura, tamanho etc.);
Evitar infiltrao de gua na caixa de molas das portas de vidro temperado e, no caso
de limpeza dos pisos, proteger as caixas para que no haja infiltraes;
Evitar esforos em desacordo com o uso especfico da superfcie.
Manuteno preventiva
Esse sistema da edificao necessita de um plano de manuteno especfico, que
atenda s recomendaes dos fabricantes, diretivas da ABNT NBR 5674 e normas
especficas do sistema, quando houver;
Utilizar somente componentes originais ou com desempenho de caractersticas com
provadamente equivalente;
A limpeza dever ser feita com uso de pano levemente umedecido e aderente as
especificaes de cuidados de uso;
Em casos de quebra ou trinca, trocar imediatamente, para evitar acidentes.
Periodicidade
Atividade
Responsvel
Empresa especializada
A cada 1 ano
Perda da garantia
Todas as condies descritas no item 2.2. deste Manual, acrescidas de:
Se no forem utilizados para a finalidade estipulada.
Situaes no cobertas pela garantia
Peas que apresentem desgaste natural pelo tempo ou uso.
71
Manual do Proprietrio
3 Edio
Atividade
Responsvel
A cada 1 ano
A cada 2 anos
Perda de Garantia
Todas as condies descritas no item 2.2. deste Manual, acrescidas de:
Utilizao de equipamentos, produtos ou uso do rejunte em desacordo com os
especificados acima;
Impacto em desacordo com o definido na ABNT NBR 15575, que ocasione danos no
revestimento;
Danos causados por furos intencionais para instalao em geral.
Situaes no cobertas pela garantia
Peas que apresentem desgaste natural pelo tempo ou uso.
72
Manual do Proprietrio
3 Edio
Atividade
Responsvel
A cada 1 ano
73
Manual do Proprietrio
3 Edio
Perda de Garantia
Todas as condies descritas no item 2.2. deste Manual, acrescidas de:
Se houver incidncia direta de raios solares por no utilizao de proteo (cortina,
persiana), a ponto de causar danos ou alterao da superfcie;
Se houver contato com umidade ou produtos que causem manchas no naturais
superfcie;
Se no for aplicado o acabamento de forma adequada;
Se for utilizado no acabamento produto para clareamento.
Situaes no cobertas pela garantia
Peas que apresentem desgaste natural pelo tempo ou uso.
74
Manual do Proprietrio
3 Edio
Atividade
Responsvel
A cada 1 ano
Perda da garantia
Todas as condies descritas no item 2.2. deste Manual, acrescidas de:
Se no forem utilizados para a finalidade estipulada.
Situaes no cobertas pela garantia
Peas que apresentem desgaste natural pelo tempo ou uso.
75
Manual do Proprietrio
3 Edio
5.27 COBERTURA
Descrio do Sistema
Conjunto de elementos/componentes com a funo de assegurar estanqueidade s
guas pluviais e salubridade, proteger os demais sistemas da edificao habitacional
ou elementos e componentes da deteriorao por agentes naturais, e contribuir
positivamente para o conforto termoacstico da edificao habitacional, incluso os
componentes: telhas, peas complementares, calhas, trelias, rufos, forros etc.
Cuidados de Uso
Os trabalhos em altura demandam cuidados especiais de segurana;
Somente pessoas treinadas tecnicamente e sob segurana devero transitar sobre a
cobertura.
Manuteno Preventiva
Esse sistema da edificao necessita de um plano de manuteno especfico, que
atenda s recomendaes dos fabricantes, diretivas da ABNT NBR 5674 e normas
especficas do sistema, quando houver;
Utilizar somente componentes originais ou com desempenho de caractersticas
comprovadamente equivalente.
Periodicidade
Atividade
Responsvel
A cada 6 meses
Empresa capacitada/
empresa especializada
A cada 1 ano
Empresa capacitada/
empresa especializada
Perda da garantia
Todas as condies descritas no item 2.2. deste Manual.
Situaes no cobertas pela garantia
Peas que apresentem desgaste natural pelo tempo ou uso.
76
Manual do Proprietrio
3 Edio
6. MANUTENO
6.1
PROGRAMA DE MANUTENO
Um imvel planejado e construdo para atender a seus usurios por muitos anos. Isso
exige realizar a manuteno do imvel e de seus vrios componentes, considerando que
estes, conforme suas naturezas, possuem caractersticas diferenciadas e exigem diferentes
tipos, prazos e formas de manuteno. Esta manuteno, no entanto, no deve ser realizada
de modo improvisado e casual. Ela deve ser entendida como um servio tcnico e feita por
empresas capacitadas ou especializadas ou, ainda, equipe de manuteno local, conforme a
complexidade.
O manual definitivo da incorporadora/construtora deve apresentar o modelo de
programa de manuteno, cuja elaborao e implementao atenda a ABNT NBR 5674.
Para que a manuteno obtenha os resultados esperados de conservao e crie condies
para que seja atingida a vida til do imvel, necessria a implantao de um sistema de
gesto de manuteno que contemple o planejamento de atividades e recursos, bem como
a execuo de cada um deles de acordo com as especificidades de cada empreendimento.
Os critrios para elaborao do sistema de gesto de manuteno devem estar
baseados nas normas ABNT NBR 5674 e ABNT NBR 14037.
Constitui condio da garantia do imvel a correta manuteno da unidade e das reas
comuns do condomnio. Nos termos da ABNT NBR 5674 e ABNT NBR 15575, o proprietrio
responsvel pela manuteno de sua unidade e corresponsvel pela realizao e custeio da
manuteno das reas comuns.
O programa consiste na determinao das atividades essenciais de manuteno, sua
periodicidade, os responsveis pela execuo e os recursos necessrios.
Cabe ao sndico atualizar o programa. Ele poder contratar uma empresa ou profissional
especializado para auxili-lo na elaborao e gerenciamento do projeto, conforme ABNT NBR
14037 e ABNT NBR 5674.
O programa de manuteno vem atender tambm ao artigo 1348 inciso V do Cdigo
Civil, que define a competncia do sndico em diligenciar a conservao e a guarda das partes
comuns e zelar pela prestao dos servios que interessam aos condminos.
So de extrema importncia a contratao de empresas especializadas, de profissionais
qualificados e o treinamento adequado da equipe de manuteno para a execuo dos
servios. Recomenda-se tambm a utilizao de materiais de boa qualidade, preferencialmente
seguindo as especificaes dos materiais utilizados na construo. No caso de peas de
reposio de equipamentos, utilizar peas originais.
O Proprietrio/usurio, ao realizar a manuteno em seu imvel, deve observar e
seguir o estabelecido no Manual do Proprietrio e fazer cumprir e prover os recursos para o
Programa de Gesto da Manuteno das reas Comuns.
77
Manual do Proprietrio
6.2
3 Edio
PLANEJAMENTO DA MANUTENO
A cada 1 semana
Sistema
Atividade
Responsvel
Ar condicionado
Ligar o sistema
Instalaes hidrulicas
gua potvel
A cada 3 meses
Nas reas de circulao intensa o enceramento deve acontecer com periodicidade inferior, para manter uma camada
protetora
Esquadrias de alumnio
Instalaes eltricas
Instalaes hidrulicas
gua no potvel
Esquadrias de ferro e ao
Empresa capacitada/
empresa especializada
Instalaes hidrulicas
gua potvel
A cada 6 meses
78
Manual do Proprietrio
Periodicidade
3 Edio
Sistema
Instalaes hidrulicas
gua potvel
Atividade
Responsvel
Verificar as tubulaes de gua potvel para detectar obstrues, perda de estanqueidade e sua fixao, recuperar sua
integridade onde necessrio
Instalaes eltricas
Instalaes hidrulicas
gua no potvel
Impermeabilizao
A cada 1 ano
Esquadrias de ferro e ao
Empresa especializada
Empresa especializada
Empresa especializada
Verificar as tubulaes de gua servida, para detectar obstrues, perda de estanqueidade, sua fixao, reconstituindo
sua integridade onde necessria
Empresa capacitada/
empresa especializada
Empresa capacitada/
empresa especializada
Empresa capacitada/
empresa especializada
Empresa capacitada/
empresa especializada
Verificar falhas de vedao, fixao das esquadrias, guarda-corpos e reconstituir sua integridade onde for necessrio.
Empresa capacitada/
empresa especializada
Empresa capacitada/
empresa especializada
Empresa capacitada/
empresa especializada
Empresa capacitada
Revestimento cermico
interno
Esquadrias de alumnio
Empresa capacitada/
empresa especializada
Verificar sua integridade e reconstituir os rejuntamentos internos e externos dos pisos, paredes, peitoris, soleiras, ralos,
peas sanitrias, bordas de banheiras, chamins, grelhas de
ventilao e outros elementos.
Empresa capacitada/
empresa especializada
Empresa capacitada/
empresa especializada
(continua)
79
Manual do Proprietrio
3 Edio
(continuao)
Periodicidade
Sistema
Atividade
Responsvel
Revestimento de paredes e
tetos em argamassa ou gesso e forro de gesso (interno
e externo)
Empresa capacitada/
empresa especializada
Revestimento em ladrilho
hidrulico
Empresa capacitada/
empresa especializada
Rejuntes
Verificar sua integridade e reconstituir os rejuntamentos internos e externos dos pisos, paredes, peitoris, soleiras, ralos,
peas sanitrias, bordas de banheiras, chamins, grelhas de
ventilao e outros elementos, onde houver
Vedaes flexveis
Inspecionar e, se necessrio, completar o rejuntamento convencional (em azulejos, cermicas, pedras), principalmente
na rea do box do chuveiro, bordas de banheiras
Instalaes eltricas
Empresa capacitada/
empresa especializada
Esquadrias de madeira
Empresa capacitada/
empresa especializada
Revestimento de paredes e
tetos em argamassa ou gesso e forro de gesso (interno
e externo)
Empresa capacitada/
empresa especializada
Empresa capacitada/
empresa especializada
Vedaes flexveis
Equipe de manuteno
local/empresa especializada
Empresa especializada
Empresa especializada
Revestimento de paredes e
tetos em argamassa ou gesso e forro de gesso (interno
e externo)
Empresa capacitada/
empresa especializada
Revestimento cermico
interno
recomendada a lavagem das paredes externas, como terraos ou sacadas, para retirar o acmulo de sujeira, fuligem,
fungos e sua proliferao. Utilizar sabo neutro para lavagem
Empresa capacitada/
empresa especializada
Empresa capacitada/
empresa especializada
Esquadrias de alumnio
A cada 2 anos
Esquadrias de madeira
A cada 3 anos
80
Manual do Proprietrio
6.3
3 Edio
6.4
RESPONSABILIDADES RELACIONADAS
MANUTENO DA EDIFICAO
81
Manual do Proprietrio
3 Edio
SNDICO
Administrar os recursos para a realizao da manuteno;
Assegurar que seja estabelecido o modo de comunicao apropriado em todos os
nveis da edificao;
Coletar e manter arquivados os documentos relacionados s atividades de manuteno
(notas fiscais, contratos, certificados, respectivos registros de sua realizao etc.),
durante o prazo de vida til dos sistemas da edificao;
Contratar e treinar funcionrios para a execuo das manutenes;
Contratar empresas (capacitadas ou especializadas, conforme complexidade e riscos)
para realizar as manutenes;
Convocar Assembleia geral, a fim de aprovar os recursos para a realizao das manutenes;
Efetuar o controle do processo de manuteno;
Elaborar e implantar plano de transio e esclarecimento de dvidas que possam
garantir a operacionalidade do empreendimento sem prejuzos por conta da troca do
responsvel legal. Toda a documentao deve ser formalmente entregue ao sucessor;
Elaborar, implantar e acompanhar o sistema de gesto de manuteno e o planejamento
anual das atividades de manuteno;
Encaminhar para prvia anlise do incorporador, construtor ou projetista ou, na sua
falta, de um responsvel tcnico, qualquer alterao nos sistemas estruturais da
edificao ou sistemas de vedaes horizontais e verticais, conforme descrito na
ABNT NBR 14037;
82
Manual do Proprietrio
3 Edio
83
Manual do Proprietrio
3 Edio
EMPRESA CAPACITADA
Realizar os servios de acordo com as normas tcnicas e capacitao ou orientao
recebida, conforme a gesto da manuteno;
Fornecer documentos que comprovem a realizao dos servios de manuteno, tais
como contratos, notas fiscais, garantias, certificados etc.;
Utilizar materiais, equipamentos e executar os servios em conformidade com normas
e legislao, mantendo, no mnimo, o desempenho original do sistema;
Utilizar peas originais na manuteno dos equipamentos;
Cumprir as normas vigentes de segurana e sade do trabalhador.
EMPRESA ESPECIALIZADA
Realizar os servios de acordo com as normas tcnicas, projetos, orientaes do
Manual do Proprietrio, Manual das reas Comuns e orientaes do manual do
fabricante do equipamento;
Fornecer documentos que comprovem a realizao dos servios de manuteno, tais
como contratos, notas fiscais, garantias, certificados etc.;
Utilizar materiais e produtos de qualidade na execuo dos servios, mantendo ou
melhorando as condies originais;
Utilizar peas originais na manuteno dos equipamentos;
Fornecer, quando necessrio, documentao de responsabilidade tcnica pela realiza
o dos servios e suas implicaes;
Cumprir as normas vigentes de segurana do trabalho.
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Manual do Proprietrio
3 Edio
7. I N F O R M A E S C O M P L E M E N TA R E S
7.1
RESDUOS SLIDOS
recomendado implantar um programa de coleta seletiva no edifcio e destinar os
materiais coletados a instituies que possam recicl-los ou reutiliz-los;
No caso de reforma ou manutenes, que gerem resduos de construo ou demolio,
atender legislao especfica.
85
Manual do Proprietrio
3 Edio
7.2 SEGURANA
Estabelecer critrios de acesso para visitantes, fornecedores, representantes de
rgos oficiais e das concessionrias;
Contratar seguro contra incndio e outros sinistros (obrigatrio), abrangendo todas
as unidades, partes e objetos comuns;
Utilizar os ambientes para os fins a que foram destinados, evitando us-los para o
armazenamento de materiais inflamveis e outros no autorizados;
Utilizar e zelar pela utilizao adequada dos equipamentos para os fins que foram
projetados.
7.2.1.
SEGURANA DO TRABALHO
86
Manual do Proprietrio
7.3
3 Edio
7.3.1.
PEDIDO DE LIGAES
MODIFICAES E REFORMAS
Caso sejam executadas reformas nas reas comuns, importante que se tomem os
seguintes cuidados:
7.3.3. DECORAO
No momento da decorao, verificar as dimenses dos ambientes e espaos no projeto
de arquitetura, para que transtornos sejam evitados no que diz respeito aquisio
de moblia e/ou equipamentos com dimenses inadequadas. Atentar tambm para a
disposio das janelas, dos pontos de luz, das tomadas e dos interruptores;
87
Manual do Proprietrio
3 Edio
7.3.4.
7.3.5.
Os quadros de luz das dependncias das reas comuns so entregues com o diagrama
dos disjuntores;
Ao adquirir qualquer equipamento, verifique primeiramente a compatibilidade da sua
tenso (voltagem) e potncia, que dever ser, no mximo, igual tenso (voltagem)
e potncia dimensionada em projeto para cada circuito;
Na instalao de luminrias, solicite ao profissional habilitado que esteja atento ao
total isolamento dos fios;
Para sua orientao, o consumo de energia de seus equipamentos calculado da
seguinte forma:
88
Manual do Proprietrio
7.4
3 Edio
Incumbncia pelo
fornecimento inicial
Incumbncia pela
renovao
Periodicidade da renovao
Manual do proprietrio
Construtora ou
incorporadora
Proprietrio
Construtora ou
incorporadora
Condomnio
Construtora ou
incorporadora
Condomnio
Construtora ou
incorporadora
Condomnio
Construtora ou
incorporadora
Condomnio
Construtora ou
incorporadora
No h
No h
Construtora ou
incorporadora
No h, desde
que inalteradas as
condies do edifcio
No h
Construtora ou
incorporadora
No h, desde
que inalteradas as
condies do edifcio
No h
Construtora ou
incorporadora
Condomnio
No h
Construtora ou
incorporadora
Condomnio
Projeto aprovado
Construtora ou
incorporadora
No h
No h
Incndio
Construtora ou
incorporadora
No h
No h
Construtora ou
incorporadora
No h
No h
Projetos executivos
Construtora ou
incorporadora
No h
No h
Condomnio
Importante: a minuta
de responsabilidade
do incorporador
No h
No h
Condomnio
Condomnio
Conveno condominial
Condomnio
Importante: a minuta
de responsabilidade
do incorporador
Condomnio
Quando necessrio
Regimento interno
Condomnio
Importante: a minuta
de responsabilidade
do incorporador
Condomnio
Quando necessrio
Projetos legais
(continua)
89
Manual do Proprietrio
3 Edio
(continuao)
90
Documento
Incumbncia pelo
fornecimento inicial
Incumbncia pela
renovao
Periodicidade da renovao
Relao de proprietrios
Condomnio
Condomnio
A cada alterao
Licenas ambientais
Construtora ou
incorporadora
Condomnio
Quando necessrio
Construtora ou
incorporadora
Condomnio
Quando necessrio
Condomnio
No h
Construtora ou
incorporadora
Condomnio
No h
Construtora ou
incorporadora
Condomnio
No h
Construtora ou
incorporadora
No h
No h
Construtora ou
incorporadora
Condomnio
Construtora ou
incorporadora
Condomnio
A cada 6 meses
Construtora ou
incorporadora
Condomnio
A cada ano
Construtora ou
incorporadora
No h
No h
No h
No h
No h
No h
Condomnio
Construtora ou
incorporadora
Condomnio
Construtora ou
incorporadora
Condomnio
A cada ano
Construtora ou
incorporadora
Condomnio
Construtora ou
incorporadora
No h
No h
Construtora ou
incorporadora
No h
No h
Condomnio
Condomnio
A cada alterao
Condomnio
Condomnio
A cada alterao
Condomnio
Condomnio
Condomnio
Condomnio
Condomnio
No h
Condomnio
No h
Condomnio
Condomnio
A cada ano
Relao de moradores
Condomnio
Condomnio
A cada alterao
Condomnio
Condomnio
A cada alterao
Condomnio
Condomnio
Manual do Proprietrio
3 Edio
Documento
Incumbncia pelo
fornecimento inicial
Incumbncia pela
renovao
Periodicidade da renovao
Condomnio
Condomnio
Condomnio
Condomnio
A cada ano
Condomnio
Condomnio
Condomnio
A cada ano
Condomnio
Condomnio
A cada ano
Condomnio
Condomnio
Validade do contrato
Condomnio
Condomnio
A cada ano
Condomnio
Condomnio
A cada ano
Construtora ou
incorporadora
Condomnio
Condomnio
Condomnio
A cada ocorrncia
Condomnio
Condomnio
Construtora ou
incorporadora
Condomnio
OBSERVAES
1. O sndico responsvel pelo arquivo dos documentos, garantindo a sua entrega a
quem o substituir, mediante protocolo discriminando item a item;
2. Recomenda-se que o sndico guarde os documentos legais e fiscais no mnimo por
10 anos; documentos referentes a pessoal, 30 anos; e documentos do programa de
manuteno pelo perodo de vida til do sistema especificado em projetos;
3. Recomenda-se que os documentos comprobatrios da realizao da manuteno
sejam organizados e arquivados de acordo com a norma ABNT NBR 5674, de modo
a evidenciar a realizao das manutenes previstas no programa de manuteno da
edificao;
4. Os documentos devem ser guardados para evitar extravios, danos e deteriorao e
de maneira que possam ser prontamente recuperveis, conforme descreve a ABNT
NBR 5674;
5. Os documentos podem ser entregues e/ou manuseados em meio fsico ou eletrnico;
6. No caso de troca de sndico, dever haver a transferncia da documentao do con
domnio mediante protocolos discriminados item a item;
7. Os documentos entregues pela construtora e/ou incorporadora podero ser originais,
em cpias simples ou autenticadas, conforme documento especfico;
8. As providncias para a renovao dos documentos, quando necessrias, so de
responsabilidade do sndico.
91
Manual do Proprietrio
7.5
3 Edio
7.6
ATUALIZAO DO MANUAL
7.7
92