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PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL

CURSO DE ESPECIALIZAO EM CONSTRUO CIVIL

Professores:
Adriano de Paula e Silva
Cristiane Machado Parisi Jonov

PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


PERCIAS AVALIATRIAS

Engenharia de avaliaes no Brasil


Cronologia de alguns fatos importantes
!

1918 1919
Primeiros trabalhos de engenharia de avaliaes so publicados em revistas
tcnicas de engenharia
1941
Luiz Carlos Berrini publica em so Paulo o primeiro livro sobre o assunto no
Brasil Avaliao de Terrenos
1953
Criado o Instituto de Engenharia Legal no Rio de Janeiro
1957
Surge a primeira norma brasileira de engenharia de avaliaes que recebeu a
nomenclatura de P-NB-74 R da ABNT
1980
O Professor Hlio de Caires (USP) realiza o primeiro curso de engenharia de
avaliaes numa universidade brasileira

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PERCIAS AVALIATRIAS
1.Introduo
-

No uma cincia exata


Arte de estimar valores, onde o conhecimento profissional de engenharia e
o bom senso so condies essenciais
O profissional no fixa valores, apenas interpreta o mercado

2.Engenharia de Avaliaes
O que significa
uma especialidade da engenharia cujo objetivo principal determinar
tecnicamente o valor de um bem
Para que serve
Para subsidiar tomadas de decises respeito de valores, custos e
alternativas de investimento, envolvendo bens de qualquer natureza

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PERCIAS AVALIATRIAS
A quem interessa
Para os diversos agentes de mercado e outras entidades tais como
imobilirias, bancos, seguradoras, Poder Judicirio, Prefeituras, etc
Por quem pode ser praticada
Por engenheiros, arquitetos e agrnomos de acordo com sua habilitao
profissional (leis do sistema CONFEA/CREAS), que detenham os
conhecimentos necessrios para a realizao do trabalho avaliatrio a ser
executado
Como deve ser realizada
Atravs de aplicao de metodologia apropriada, com base em normas
tcnicas da ABNT, sendo a mais importante a NBR 14.653 Norma
Brasileira para Avaliao de Bens
Quanto tempo de dedicao
necessrio um aprendizado constante em cursos, publicaes,
congressos, contato com colegas e principalmente com o mercado

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PERCIAS AVALIATRIAS
Tipo de operaes realizadas
Operaes de garantias
Transaes de compra, venda e locao
Avaliaes judiciais
Elaborao de plantas genricas de valores
Decises sobre investimentos
Balanos patrimoniais e avaliao de empresas
Operaes de seguros, fuses e separaes de empresas
Desapropriaes amigveis ou judiciais
Honorrios
So cobrados em funo do nvel de detalhamento exigido pelo contratante,
da quantidade de horas dedicadas ao trabalho e sua complexidade

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3.Conceito de valor
Antiga NBR 5676
(extinta em 30.06.2004)
Corrente univalente valor de mercado
Nova NBR 14.653
(em vigor a partir de 30.06.2004)
Corrente plurivalente admite outras modalidades de valor
Valor de mercado

Quantia mais provvel pela qual se negociaria voluntariamente e


conscientemente um bem, numa data de referncia, dentro das condies
de mercado vigentes
Valor em risco

Valor representativo da parcela do bem que se deseja segurar

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Valor patrimonial

Valor correspondente totalidade dos bens de pessoa fsica ou jurdica


Valor residual

Quantia representativa do valor do bem ao final de sua vida til

4.Classificao dos bens


Bens Tangveis
(quando podem ser tocados)
-

Imveis em geral;
Mquinas e equipamentos;
Obras civis em geral (edificaes, infra-estrutura, etc.)
Instalaes em geral (eltrica, mecnica, etc.)

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Bens Intangveis
(quando no podem ser tocados)
-

Frutos e direitos;
Marcas e patentes;
Empresas, softwares;
Empreendimentos shopping centers, cinemas, etc.

Exemplo: Fundo de Comrcio

Fundo de comrcio de uma empresa , basicamente, o valor de seu ponto


comercial, da clientela e do volume de seu faturamento
tambm aquele valor, acima do valor do patrimnio lquido, que a
empresa exibe, pela sua capacidade de gerar lucros
O valor de uma empresa obtido somando-se o valor atual de seu
patrimnio lquido, com o valor atual de seu fundo de comrcio

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O clculo do fundo de comrcio pode ser feito atravs da frmula de
PELLEGRINO:

fc = L / (1+i)n
onde,
Fc fundo de comrcio da empresa avaliando
L lucro lquido total no ciclo de trs anos, imediatamente anteriores
I taxa trimestral de juros (1,5% a.t.)
n nmero de trimestres no ciclo de 03 anos (12)
No clculo de L, os balanos devem estar atualizados para a data em que se faz
avaliao

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6.Normatizao Tcnica
A referncia a NBR 14.653 Norma Brasileira de Avaliao de Bens:
-

Parte 1: Procedimentos gerais;

Parte 2: Imveis urbanos;

Parte 3: Imveis rurais;

Parte 4: Empreendimentos;

Parte 5: Mquinas, equipamentos, instalaes e bens industriais em geral;

Parte 6: Recursos naturais e ambientais;

Parte 7: Patrimnios histricos.

Parte 1 a 4: Em vigor
Parte 5 a 7: Em discusso nas comisses da ABNT

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7.Aspectos Legais
-

A realizao dos laudos de avaliao atribuio dos profissionais


registrados nos CREAS
Os corretores de imveis opinam em transaes mobilirias
As avaliaes so trabalhos de natureza tcnica, com diversos livros e
publicaes disponveis (por exemplo, anais de congressos do IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias)

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PERCIAS AVALIATRIAS
8.Amparo Legal
Lei 5194/1966
Regula o exerccio das profisses de engenheiro, arquiteto e engenheiro
agrnomo, prev como atribuies desses profissionais a realizao de
avaliaes, vistorias, percias e pareceres
Resoluo 218/1973 do CONFEA
Especifica como atividades de engenheiros, arquitetos e agrnomos a
realizao de vistorias, percias, avaliaes, arbitramento, laudo e parecer
tcnico
Artigo 145 do Cdigo de Processo Civil (CPC)
Estabelece que os peritos sero escolhidos entre os profissionais de nvel
universitrio devidamente inscritos no rgo de classe competente

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9.Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART)
-

A ART a maneira pela qual so registrados os contratos, escritos e verbais,


bem como os desempenhos de cargos e funes tcnicas
Criada pela Lei 6496/1977 e regulamentada pela Lei 307 do CONFEA
Preenchimento de um formulrio padro fornecido pelo CREA, onde o
profissional declara os dados principais do servio a ser executado e do
contrato firmado entre o profissional e o cliente
A obra ou servio passa a fazer parte do Registro de Acervo Tcnico (RAT),
estando o CREA apto a expedir, quando requerida, a Certido de Acervo
Tcnico (CAT)
O registros das ARTs junto ao CREA feito mediante o pagamento de uma
taxa

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10. Mtodo comparativo do custo de reedio de benfeitorias
-

Apropria o valor da benfeitoria atravs da reproduo dos custos de seus


componentes
A composio dos custos feita com base em oramento detalhado ou
sumrio, em funo do rigor do trabalho avaliatrio
Devem ser justificados e quantificados os efeitos do desgaste fsico e/ou
obsoletismo das benfeitorias

R$

Avaliando

Hipottico

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11. Nveis de Rigor (antiga NBR 5676)
Avaliao expedita
-

Prepondera a subjetividade, no sendo utilizado qualquer instrumento


matemtico de suporte convico de valor expressa pelo avaliador
tolerada em circunstncias onde se necessita de procedimento rpido que
possibilite a apreciao do valor de um bem
Nestes casos, geralmente, as condies no permitem a elaborao de um
trabalho de nvel mais alto, admitindo-se a apresentao sucinta da opinio
de valor (deve-se comprovar os elementos que tenham levado sua
convico)

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PERCIAS AVALIATRIAS
Avaliao normal
-

O tratamento dispensado aos elementos formadores de valor estatstico


estatstica descritiva, procedendo-se homogeneizao quando os elementos
no forem perfeitamente comparveis
A qualidade da amostra deve ser assegurada quanto aos seguintes pontos:
idoneidade e atualidade das fontes de informao;
semelhana com o imvel objeto da avaliao;
nmero de elementos utilizados maior ou igual a cinco

Avaliao rigorosa
-

O tratamento para alcanar a convico de valor deve ser baseado em


processos de inferncia estatstica, que permitam calcular estimativas no
tendenciosas de valor

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AVALIAO DE BENFEITORIAS E CONSTRUES
1.Introduo
-

Entende-se como benfeitoria qualquer melhoramento, incorporado


permanentemente ao solo pelo homem, que no pode ser retirado sem
destruio, fratura ou dano. Como exemplo, tem-se edificaes em geral e
obras de infra-estrutura
Para uma avaliao bem feita, deve-se conhecer o tipo de edificao ou
obra existente, suas caractersticas arquitetnicas e de acabamento, bem
como sua destinao (comercial, residencial, etc)
A avaliao de benfeitorias feita atravs da estimativa do custo de
reedio (reproduo seguida de depreciao) dos componentes da
edificao ou obra

2.Mtodo da Quantificao do custo


-

Introduzido pela NBR 14.653 e utilizado para identificar o custo de


reedio das benfeitorias. Pode ser apropriado pelo Custo Unitrio Bsico
de Construo (CUB em R$/m2) ou por oramento detalhado

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AVALIAO DE BENFEITORIAS E CONSTRUES
3.Custo Unitrio Bsico (CUB)
-

A estimativa do custo de reproduo das benfeitorias pode ser feita atravs


de custos unitrios bsicos de construo, publicados mensalmente por
revistas especializadas como A CONSTRUO ou no site do SINDUSCON
(www.sinduscon-mg.org.br)

4.Avaliao de benfeitorias atravs do CUB


-

Para avaliao de benfeitorias atravs do CUB pode ser seguido o seguinte


procedimento:

(a) Vistoria
-

Tem como objetivo examinar as especificaes dos materiais aplicados,


estimativa do padro construtivo, verificao do estado de conservao e
idade aparente do imvel
Os dados recolhidos devem ser confrontados com as informaes
documentais contidas em plantas, escrituras, etc.

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AVALIAO DE BENFEITORIAS E CONSTRUES
(b) Padro construtivo
-

A NBR 14.653 define padro construtivo como a qualidade das benfeitorias


em funo das especificaes dos projetos, materiais, execuo e mo de
obra efetivamente utilizados na construo
Em funo das caractersticas construtivas constatadas na vistoria,
comparam-se as especificaes da benfeitoria avalianda com as
especificaes padro da NBR 12.721
No relacionamento da benfeitoria avalianda com os projetos padro, devese procurar aquele projeto que mais se assemelha a ela, definindo-se o
padro construtivo

(c) Estimativa do custo unitrio bsico


-

De acordo com o tipo de imvel e seu padro construtivo, estima-se o custo


unitrio bsico da edificao
A seguir mostrada uma Tabela de caracterizao dos padres construtivos
em funo dos materiais utilizados desenvolvida na Escola de Engenharia da
UFMG

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AVALIAO DE BENFEITORIAS E CONSTRUES
CARACTERIZAO DA CONSTRUO DE ACORDO COM OS MATERIAIS UTILIZADOS
PADRO
LOCAL

ALTO

NORMAL

BAIXO

PROLETRIO

Portas

Macia Almofadada

Compensado encerado

Compensado pintado

Metlico

Janelas

Madeira Alumnio

Madeira - Alumnio

Esquadrias de ao

Esquadria de ao

Banheiros

Granito

Mrmore

Cermica espelhada

Esmalte sinttico

Acessrios
Banheiro

Metais de luxo
Cuba Inox luxo

Metais cromados
Bacias simples

Metais niquelados
Bacias loua branca

Torneiras PVC
Bacias loua branca

Cozinha

Bancada granito
Cuba inox luxo

Bancada mrmore
Cuba inox simples

Bancada ardsia
Cuba inox simples

Bancada cimneto

Revestimento parede
Salas e quartos

Sistema tradicional

Massa paulista

Gesso

Ausncia

Revestimento
Cozinha e banhos

Cermica
Frmica

Cermica comum

Azulejo branco

Esmalte sinttico

Revestimento Externo
Fachada

Granito
Cermica de luxo

Cermica comumpastilha-tinta acrlica

Tinta PVA (sem


emassamento)

Ausncia

Pintura

Tinta Acrlica

Tinta PVA (com


emassamento)

Tinta PVA (sem


emassamento)

Ausncia

Adriano de Paula e Silva


Cristiane Machado Parisi

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AVALIAO DE BENFEITORIAS E CONSTRUES
(d) Clculo da rea construda
-

A rea construda, tambm conhecida como rea equivalente, deve ser


calculada de acordo com a NBR 12.721 de acordo com a seguinte frmula

S = Ap + Aq . p
onde,
S rea equivalente de construo
Ap rea construda padro (privativa)
Aq rea construda de padro diferente
p percentual correspondente razo entre o custo estimado da rea de
padro diferente e o custo estimado para a rea padro sendo que:
reas cobertas: p > 0,5
reas descobertas: p > 0,25

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AVALIAO DE BENFEITORIAS E CONSTRUES
(d) Frao ideal
-

Numa incorporao em condomnio, a razo entre a rea equivalente de


construo da unidade e a rea equivalente total, fornece a frao ideal
correspondente unidade. Essa frao ideal, multiplicada pela rea do
terreno fornece a quota da parte de terreno pertencente unidade

(e) rea privativa e rea til


-

comum confundir-se rea privativa com rea til. Entretanto, no clculo


da rea privativa esto includas as paredes internas e externas (exceto
50% das divisrias com outras unidades). Na rea til, no esto
consideradas as paredes, correspondendo basicamente rea de piso
(tambm chamada rea de vassoura)

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AVALIAO DE BENFEITORIAS E CONSTRUES
(g) Estimativa do custo unitrio final
-

Os custos publicados geralmente abrangem as despesas mais comuns da


edificao, no estando includas despesas com projetos, elevadores,
fundaes especiais, instalaes especiais (centrais de gs, antena coletiva,
etc) e outros
Esses custos complementares so abrangidos atravs do seguinte modelo:

CF = CDI . BDI
onde,
CF custo unitrio de construo por m2 de rea equivalente
CDI custo direto
BDI benefcios e despesas indiretas

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AVALIAO DE BENFEITORIAS E CONSTRUES
Os valores de CDI e BDI so calculados atravs de:

CDI = {CUB + [OE + OI + (OFe OFd)] / S}


BDI = (1 + A) . (1 + F) . (1 + L)
onde,
CUB custo unitrio bsico
OE oramento de elevadores
OI oramento de instalaes especiais
OFe oramento das fundaes efetivamente utilizadas
OFd oramento de fundaes diretas geralmente tomado como
0,03 . S . CUB
S rea equivalente global de construo
A taxa de administrao da construtora para a obra
F custos financeiros durante o perodo de construo
L taxa de lucro da construtora

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PERCIAS AVALIATRIAS
AVALIAO DE BENFEITORIAS E CONSTRUES
5.Influncia do Fator de comercializao
-

Aps o clculo do custo de reedio das benfeitorias, deve-se considerar a


vantagem da coisa feita ou fator de comercializao
A vantagem da coisa feita o acrscimo de valor que tem um
determinado imvel pela sua vantagem de estar construdo e pronto para
ser utilizado, em relao outro semelhante, mas ainda por construir

6.Aplicao do Mtodo evolutivo


-

A formulao do mtodo evolutivo de acordo com a NBR 14.653 :

VI = (VT + CB) . fc
onde,
VI valor total do imvel
VT valor do terreno
CB custo de reedio das benfeitorias
fc fator de comercializao

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PERCIAS AVALIATRIAS
AVALIAO DE BENFEITORIAS E CONSTRUES
7.Clculo do Fator de comercializao
-

Existem diversas maneiras de se estimar o fator de comercializao, entre


elas a metodologia financeira. Nesse caso, o fator de comercializao (fc)
estimado atravs de clculos de matemtica financeira, baseados nos
rendimentos que seriam acumulados durante o perodo de construo pelos
capitais terreno e benfeitorias

fc = 1 + {(tr . Ca) / [1 (tr . Ca)]}


com,

Ca = [(1 + i)n 1] / [i . (1 + i)n]

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AVALIAO DE BENFEITORIAS E CONSTRUES

fc = 1 + {(tr . Ca) / [1 (tr . Ca)]}


com,

Ca = [(1 + i)n 1] / [i . (1 + i)n]


onde,
ca coeficiente de atualizao de uma srie de pagamentos
tr taxa de renda lquida mensal para o imvel
i taxa de juros mensal de mercado
n prazo em meses de execuo da obra para reproduo das benfeitorias

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PERCIAS AVALIATRIAS
AVALIAO DE BENFEITORIAS E CONSTRUES
8.Mtodo do Custo de reproduo simplificado
-

Alguns avaliadores usam metodologias simplificadas no previstas nas


normas brasileiras. Nelas o avaliador utiliza o CUB, dando-lhe um acrscimo
arbitrrio por estimativa dos custos no incidentes (alguns avaliadores do
um acrscimo de 40 a 50% ao CUB, dependendo da situao)

9.Mtodo do Custo de reproduo pelo oramento detalhado


-

feito atravs do preenchimento de uma planilha de custos de acordo com


modelo da NBR 12.721

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AVALIAO DE BENFEITORIAS E CONSTRUES
EXERCCIOS DE APLICAO
Exerccio 1
Calcular o custo unitrio final de rea equivalente de construo (CF), o
custo direto (CDI) e os benefcios e custos indiretos (BDI) para um prdio
residencial de 10 pavimentos , apartamentos de 03 quartos, padro normal,
com 6.500 m2 de rea equivalente. Adotar o custo unitrio bsico publicado
pelo SINDUSCON MG para o ms de fevereiro de 2006. So fornecidos
ainda os seguintes custos:
Elevadores: R$ 250.000,00
Fundaes: R$ 270.000,00
Instalaes Especiais: R$ 90.000,00
Juros: 18% aa
Prazo de empate de capital: 12 meses
Taxa de administrao: 12%
Taxa de lucro da construtora: 15%

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PERCIAS AVALIATRIAS
AVALIAO DE BENFEITORIAS E CONSTRUES
RESOLUO
Para um prdio de 10 pavimentos, 03 quartos, padro NORMAL, o CUB
segundo o SINDUSCON-MG para o ms de fevereiro de 2006 de R$ 707,06
OFd = 0,03 . S . CUB = 0,03 . 6.500 . 707,06 = 137.876,70
OFd = R$ 137.876,70
CDI = {CUB + [OE + OI + (OFe OFd)] / S}
CDI = {707,06 + [250.000 + 90.000 + (270.000 137.876,70)] / 6.500}
CDI = R$ 779,69
BDI = (1 + A) . (1 + F) . (1 + L)
BDI = (1 + 0,18) . (1 + 0,12) . (1 + 0,15)
BDI = 1,52
CF = CDI . BDI = 779,69 . 1,52
CF = R$ 1.185,13

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PERCIAS AVALIATRIAS
AVALIAO DE BENFEITORIAS E CONSTRUES
Exerccio 2
Avaliar um apartamento com 100 m2 de rea equivalente, sabendo-se que:
O valor do terreno (VT) onde se situa o apartamento de R$ 10.000,00
A frao ideal de terreno pertencente unidade (fi) de 0,125
O custo da benfeitoria depreciada (CB) de R$ 50.000,00
O fator de comercializao (fc) de 1,10

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PERCIAS AVALIATRIAS
AVALIAO DE BENFEITORIAS E CONSTRUES
RESOLUO
VI = (VT + CB) . fc
VI = (10.000 . 0,125 + 50.000) . 1,10
VI = R$ 56.375,00

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DEPRECIAO DE IMVEIS
1.Conceitos
-

A depreciao de uma benfeitoria pode ser entendida como a perda de sua


aptido em atender o fim a que foi destinada. Pode-se tambm considerar a
depreciao como a perda de valor sofrida por uma benfeitoria
A depreciao pode ser, principalmente, de ordem fsica ou funcional
A depreciao fsica ocorre em funo de causas intrnsecas ao imvel, como o
desgaste fsico de suas partes constituintes. Tal desgaste pode ser provocado
pelo uso constante durante os anos ou por causas acidentais
A depreciao funcional pode ser provocada, no caso de imveis, por:
Inadequao: uma casa em que se obrigado a atravessar um dormitrio
para se chegar a outro;
Superao: desenvolvimento de novas tcnicas e materiais cermica no
banheiro no lugar de tinta leo;

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PERCIAS AVALIATRIAS
DEPRECIAO DE IMVEIS
Anulao: inadaptabilidade para outros fins armazm que por restrio do
zoneamento no pode mais funcionar e no possvel sua adaptao para
outro fim
2.Importncia da depreciao
-

O valor das benfeitorias calculado pelo mtodo do custo de reproduo referese condio do imvel novo
A maioria das avaliaes feita para imveis usados
necessrio aplicar um fator de depreciao que reflita a perda de valor sofrida
pelo bem ao longo dos anos

3.Clculo da depreciao
-

Para avaliar a depreciao deve-se inicialmente analisar a idade aparente do


imvel avaliando, sua vida til e valor residual. Existem tabelas sugerindo
valores para essas grandezas

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PERCIAS AVALIATRIAS
DEPRECIAO DE IMVEIS
Tabela exemplo da literatura - Vida til e valores residuais tpicos

TIPO

VIDA TIL (ANOS)

VALOR RESIDUAL

CASA

60

0,20

APARTAMENTO

50

0,10

SALA

50

0,10

LOJA

60

0,20

GALPO

60

0,20

O valor residual de um bem o valor de sucata ou de demolio, que resta


desse bem ao fim de sua vida til
Um edifcio que cessa de prestar servio, pode ser adquirido por um demolidor
que queira revender seus materiais reaproveitveis, como portas, janelas,
telhas, aparelhos sanitrios, etc
O valor de demolio obtido pela diferena da soma do preo de venda
desses materiais com o custo de demolio e limpeza do terreno

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PERCIAS AVALIATRIAS
DEPRECIAO DE IMVEIS
4.Mtodos de clculo
-

Os principais mtodos para o clculo da depreciao so:


(a) Mtodo da linha reta

Nesse mtodo, a depreciao funo da idade do bem, com variao uniforme


ao longo de sua vida til
O fator depreciao calculado por:

d = 1 [(1-r) (x/n)]
onde,
d fator de depreciao
x idade aparente (anos)
n vida til (anos)
r valor residual

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PERCIAS AVALIATRIAS
DEPRECIAO DE IMVEIS
Grfico do Mtodo da linha reta

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PERCIAS AVALIATRIAS
DEPRECIAO DE IMVEIS

Exemplo de aplicao

Um certo edifcio, tendo uma vida til provvel de 50 anos, est atualmente
com 20 anos de uso aps sua construo. O valor calculado pelo mtodo do
custo de reproduo de R$ 900,00/m2. Supondo que no final dos 50 anos
seu valor residual seja 20% do valor inicial, calcular o valor unitrio atual do
imvel.

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DEPRECIAO DE IMVEIS
(b) Mtodo da parbola de KUENTZLE
-

Apresenta menores depreciaes na fase inicial e maiores na fase final, o que


compatvel com o desgaste progressivo dos componentes de um edifcio
O fator depreciao calculado por:

d = 1 [(1-r) (x/n)2]
Exemplo de aplicao:

Calcular o valor unitrio atual para o imvel do exerccio anterior.

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DEPRECIAO DE IMVEIS
(c) Mtodo de ROSS
-

um mtodo intermedirio entre o mtodo da linha reta e o mtodo da


parbola (KUENTZLE)
O fator depreciao calculado por:

d = 1 {(1-r) . (1/2) . [(x/n) + (x/n)2]}


Exemplo de aplicao:

Calcular o valor unitrio atual para o imvel do exerccio anterior.

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DEPRECIAO DE IMVEIS
Grfico comparativo dos trs mtodos

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DEPRECIAO DE IMVEIS
(d) Mtodo de HEIDECKE
-

O critrio de HEIDECKE calcula a depreciao considerando exclusivamente a


conservao do imvel
Os valores de depreciao propostos por HEIDECKE so calculados pela tabela a
seguir

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DEPRECIAO DE IMVEIS
Tabela de HEIDECKE

ESTADO

DEPRECIAO

a) Novo

0,00

b) Entre novo e regular

0,32

c) Regular

2,52

d) Entre regular e reparos simples

8,09

e) Reparos simples

18,10

f) Entre reparos simples e importantes

33,20

g) Reparos importantes

58,60

h) Entre reparos importantes e sem valor

75,20

i) Sem valor

100,00

O critrio de HEIDECKE incompleto, pois avalia a depreciao do imvel


sem levar em conta sua obsolescncia funcional
Entretanto, a parte esquerda da tabela (estado de conservao) utilizada
no critrio misto de ROSS-HEIDECKE

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PERCIAS AVALIATRIAS
DEPRECIAO DE IMVEIS
(e) Mtodo de ROSS-HEIDECKE
-

um mtodo misto, que combina o estado de conservao do imvel com a


idade em percentual da vida til provvel. O critrio de ROSS-HEIDECKE o
mais utilizado na engenharia de avaliaes
O fator depreciao calculado por:

d = {100 [k . (1-r)]} / 100


com k obtido na tabela de ROSS-HEIDECKE

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PERCIAS AVALIATRIAS
DEPRECIAO DE IMVEIS
Tabela ROSS-HEIDECKE
Estado de conservao

Idade em %
da vida til

1,02

1,05

3,51

9,03

18,9

33,9

53,1

75,4

2,08

2,11

4,55

10,0

19,8

34,6

56,6

75,7

3,18

3,21

5,62

11,0

20,7

35,3

54,1

76,0

4,32

4,35

6,73

12,1

21,6

36,1

54,6

76,3

10

5,50

5,53

7,88

13,2

22,6

36,9

55,2

76,6

12

6,72

6,75

9,07

14,3

23,6

37,7

55,8

76,9

14

7,98

8,01

10,3

15,4

24,6

38,5

56,4

77,2

16

9,28

9,31

11,6

16,6

25,7

39,4

57,0

77,5

18

10,6

10,6

12,9

17,8

26,8

40,3

57,6

77,8

20

12,0

12,0

14,2

19,1

27,9

42,2

58,3

78,2

22

13,4

13,4

15,6

20,4

29,1

42,2

59,0

78,5

24

14,9

14,9

17,0

21,8

30,3

43,1

59,6

78,9

26

16,4

16,4

18,5

23,1

31,5

44,1

60,4

79,3

28

17,9

17,9

20,0

24,6

32,8

45,2

61,1

79,6

30

19,5

19,5

21,5

26,0

34,1

46,2

61,8

80,0

32

21,1

21,1

23,1

27,5

35,4

74,3

62,6

80,4

PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


PERCIAS AVALIATRIAS
DEPRECIAO DE IMVEIS

34

22,8

22,8

24,7

29,0

36,8

48,4

63,4

80,8

36

24,5

24,5

26,4

30,5

38,1

49,5

64,2

81,3

38

26,2

26,2

28,1

32,2

39,6

50,7

65,0

81,7

40

28,8

28,8

29,9

33,8

41,0

51,9

65,9

82,1

42

29,9

29,8

31,6

35,5

42,5

53,1

66,7

82,6

44

31,7

31,7

33,4

37,2

44,0

54,4

67,6

83,1

46

33,6

33,6

35,2

38,9

45,6

55,6

68,5

83,5

48

35,5

35,5

37,1

40,7

47,2

56,9

69,4

84,0

50

37,5

37,5

39,1

42,6

48,8

58,2

70,4

84,5

52

39,5

39,5

41,9

44,0

50,5

59,6

71,3

85,0

54

41,6

41,6

43,0

46,3

52,1

61,0

72,3

85,5

56

43,7

43,7

45,1

48,2

53,9

62,4

63,3

86,0

58

45,8

45,8

47,2

50,2

55,6

63,8

74,3

86,6

60

48,8

48,8

49,3

52,2

57,4

65,3

75,3

87,1

62

50,2

50,2

51,5

54,2

59,2

66,7

75,4

87,7

64

52,5

52,5

53,7

56,3

61,1

61,3

77,5

88,2

66

54,8

54,8

55,9

58,4

69,0

69,8

78,6

88,8

PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


PERCIAS AVALIATRIAS
DEPRECIAO DE IMVEIS

68

57,1

57,1

58,2

60,6

64,9

71,4

79,7

89,4

70

59,5

59,5

60,5

62,8

66,8

72,9

80,8

90,9

72

62,2

61,9

62,9

85,0

68,8

74,6

81,9

90,6

74

64,4

64,4

65,3

67,3

70,8

76,2

83,1

91,2

76

66,9

66,9

67,7

69,6

72,9

77,9

84,3

91,8

78

69,4

69,4

72,2

71,9

74,9

89,6

85,5

92,4

80

72,0

72,0

72,7

74,3

77,1

81,3

86,7

93,1

82

74,6

74,6

75,3

76,7

79,2

83,0

88,0

93,7

84

77,3

77,3

77,8

79,1

81,4

84,8

89,2

94,4

86

80,0

80,0

80,5

81,6

83,6

86,6

90,5

95,0

88

82,7

82,7

83,2

84,1

85,8

88,5

91,8

95,7

90

85,5

85,5

85,9

86,7

88,1

90,3

93,1

96,4

92

88,3

83,3

88,6

89,3

90,4

92,2

94,5

97,1

94

91,2

91,2

91,4

91,9

92,8

94,1

95,8

97,8

96

94,1

94,1

94,2

94,6

95,1

96,0

97,2

98,5

98

97,0

97,0

97,1

97,3

97,6

98,0

98,0

99,8

100

100,0

100,0

100,0

100,0

100,0

100,0

100,0

100,0

PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


PERCIAS AVALIATRIAS
DEPRECIAO DE IMVEIS
EXERCCIOS SOBRE DEPRECIAO
Exerccio 1

Sabendo-se que o valor de uma benfeitoria calculada como nova pelo


mtodo do custo de reproduo de R$ 100.000,00, calcular seu valor aps
depreciao, pelo mtodo de ROSS-HEIDECKE, considerando:
Idade aparente: 20 anos
Vida til estimada: 40 anos
Estado de conservao: Reparos simples
Valor residual: 20% do valor novo

PERCIAS NA CONSTRUO CIVIL


PERCIAS AVALIATRIAS
DEPRECIAO DE IMVEIS
(1) Silva, A. P.; Jonov, C. M. P. Apostilas do Curso de Especializao em Construo
Civil da EEUFMG, Belo Horizonte, 2009
(2) Norma Brasileira para Avaliao de Bens (NBR 14.653/2004)
(3) Maia Neto, Francisco - Roteiro Prtico de Avaliaes e Percias Judiciais, Editora
Del Rey, Belo Horizonte, 2003
(4) IBAPE MG - Instituto Mineiro de Avaliaes e Percias de Engenharia
Fundamentos das Avaliaes Patrimoniais em Engenharia - Autores diversos
(5) Dantas, Rubens Alves Engenharia de Avaliaes Uma introduo
metodologia cientfica, Editora Pini, So Paulo, 2003
(6) Moreira, Alberto Llio - Princpio de Engenharia de Avaliaes, Editora Pini, So
Paulo, 1994
(7) Abunahman, Srgio Antnio Engenharia Legal e de Avaliaes, Editora Pini, So
Paulo, 1999
(8) Fiker, Jos - Avaliao de imveis urbanos, Editora Pini, So Paulo, 1997