Analise das normas:

1) ABNT NBR 5674 - Gesto da manuteno

2) ABNT NBR 12680 - Gesto das reformas

Ronaldo S Oliveira
 ABNT NBR 15575:2013
NORMA DE DESEMPENHO

CE-02:140.02 ABNT NBR 14037:2011

INSPEO PREDIAL MANUAL DE USO, OPERAO
E MANUTENO

ABNT NBR 16280:2014 ABNT NBR 5674:2012

GESTO DAS REFORMAS GESTO DA MANUTENO
Gesto das manutenes
ABNT NBR 5674

Desde 25/08/12 est vlida a nova ABNT NBR 5674, que estabelece os
requisitos para a gesto do sistema de manuteno de edificaes, a qual
define meios para:

a) preservar as caractersticas originais da edificao;

b) prevenir a perda de desempenho decorrente da degradao dos seus
sistemas, elementos ou componentes;

Os imveis existentes antes da vigncia da norma TAMBM devem se

adequar, criando programas de manuteno atendendo ao apresentado
no contedo da mesma.
Manuteno conforme ABNT NBR 5674

A Norma descreve de forma objetiva a obrigatoriedade de haver

planejamento anual das atividades de manuteno das
edificaes, processos de controle e controle de documentao,
indispensveis para evidenciar a realizao das aes, tanto pela
equipe de manuteno local, quanto por empresa capacitada ou
empresa especializada,

A Norma no define um percentual do valor arrecadado a

ser destinado exclusivamente para manuteno, mas
consideramos saudvel que, do valor arrecadado, seja
destinado percentual compatvel com as caractersticas
da edificao.
Manuteno conforme ABNT NBR 5674

A Norma estruturada em captulos, sendo seus principais:

Capitulo 3 - Termos e definies

Capitulo 4 - Requisitos para a manuteno

Organizao
Contedo bsico do relatrio de inspeo
Programa de manuteno

Capitulo 5 - Requisitos para o planejamento anual das atividades

Consideraes
Previso oramentria anual
Manuteno conforme ABNT NBR 5674

Capitulo 6 - Requisitos para controle do processo de manuteno

Oramento e contratao dos servios de manuteno
Meios de controle

Capitulo 7 - Requisitos para a documentao

Generalidades
Fluxo da documentao
Registros
Arquivo
Indicadores gerenciais
Manuteno conforme ABNT NBR 5674

Capitulo 8 - Incumbncias ou encargos

O proprietrio de uma edificao, o sndico ou a empresa terceirizada responsvel pela

gesto da manuteno deve atender a esta Norma, s Normas Tcnicas aplicveis e ao
Manual de Operao, Uso e Manuteno da edificao.

O proprietrio de uma edificao ou o condomnio deve fazer cumprir e prover os

recursos para o programa de manuteno preventiva das reas comuns.

O construtor ou incorporador deve entregar ao proprietrio do imvel o Manual de

Operao, Uso e Manuteno da edificao seguindo a ABNT NBR 14037.

No caso de propriedade condominial, os condminos respondem pela manuteno das

partes autnomas individualizadas e, solidariamente, pelo conjunto da edificao, de
forma a atender ao Manual de Operao, Uso e Manuteno de sua edificao.
Manuteno conforme ABNT NBR 5674

Capitulo 8 - Incumbncias ou encargos (continuao)

O proprietrio ou o sndico pode delegar a gesto da manuteno da edificao

empresa ou profissional contratado. A empresa ou o profissional deve
responder pela gesto do sistema de manuteno da edificao, ficando sob
sua incumbncia:
assessorar o proprietrio ou o sndico,
providenciar e manter atualizados os documentos e registros da edificao e
fornecer documentos que comprovem a realizao dos servios de
manuteno, como: contratos, notas fiscais, garantias, certificados, etc;
implementar e realizar as verificaes ou inspees previstas no programa
de manuteno preventiva;
elaborar as previses oramentrias;
Manuteno conforme ABNT NBR 5674

Capitulo 8 - Incumbncias ou encargos (continuao)

supervisionar a realizao dos servios de acordo com as Normas Brasileiras,

projetos e orientaes do Manual de Uso, Operao e Manuteno da
edificao que atenda ABNT NBR 14037;
orar os servios de manuteno;
assessorar o proprietrio ou o sndico na contratao de servios de
terceiros para a realizao da manuteno da edificao;
estabelecer e implementar uma gesto do sistema dos servios de
manuteno, conforme esta Norma;
orientar os usurios sobre o uso adequado da edificao em conformidade
com o estabelecido no Manual de Operao, Uso e Manuteno da
edificao;
orientar os usurios para situaes emergenciais, em conformidade com o
Manual de Operao, Uso e Manuteno da edificao.
Manuteno conforme ABNT NBR 5674

9- Anexos informativos:
Anexo A - Modelo para a elaborao do programa de manuteno
preventiva (a norma traz um modelo, que dever ser adequado a cada
edificao)

Anexo B - Modelo para a elaborao do programa de manuteno

preventiva

Anexo C - Modelos de verificaes e seus registros

Manuteno conforme ABNT NBR 5674

Em funo da tipologia da edificao, das condies de uso, da

complexidade dos sistemas e equipamentos empregados e das
caractersticas dos materiais aplicados, o programa de manuteno
deve ser elaborado considerando a orientao dos fornecedores, de
profissionais e de empresas especializadas.
Gesto da Manuteno
Anexo A - Informativo
Tabela A.1 Exemplos de modelo - no restritivos para a elaborao do
programa de manuteno preventiva de uma edificao hipottica

Elemento/
Periodicidade Sistema Atividade Responsvel
Componente

Fazer a drenagem de gua no

Sauna mida Equipe de Manuteno Local
equipamento

Equipamentos
industrializados
Verificar aps o uso do equipamento o
nvel de leo combustvel e se h
Grupo Gerador Equipe de Manuteno Local
A cada semana

obstruo nas entradas e sadas de

ventilao

Verificar nvel dos reservatrios e

Reservatrios de gua potvel Equipe de Manuteno Local
funcionamento das bias

Sistemas Hidro
Sanitrios

Verificar funcionamento dos

Sistema de Irrigao Equipe de Manuteno Local
dispositivos
Gesto da Manuteno
Anexo A - Informativo
Tabela A.1 Exemplos de modelo - no restritivos para a elaborao do
programa de manuteno preventiva de uma edificao hipottica

Elemento/
Periodicidade Sistema Atividade Responsvel
Componente

Verificar funcionamento e alternar a

Sistemas Hidro Bombas de gua potvel, gua chave no painel eltrico para utiliz-
Equipe de Manuteno Local
Sanitrios servida e piscinas las as em sistema rodzio, quando
aplicvel
A cada 15 dias

Efetuar teste de funcionamento dos

Iluminao de emergncia sistemas conforme instrues do Equipe de Manuteno Local
fornecedor
Equipamentos
industrializados
Efetuar teste de funcionamento dos
Grupo Gerador sistemas conforme instrues do Equipe de Manuteno Local
fornecedor
So diversos Caixas d'gua e Sistema de proteo de
sistemas, barrilete descarga atmosfrica

evidenciando a
necessidade de
um plano para Pintura
Elevadores
gerir as
manutenes para Fachada
manter seu
IMVEL EM
Caixilharia
ORDEM Prumadas

- Laudos
- AVCB
- Documentao Legais
Vidros
- Gesto das reformas das
unidades
- Etc Paisagismos

Impermeabilizao
Piscinas

Guarda corpos

Portes

Playground
Reservatrios
inferiores
Fonte Desenho edifcio:
http://www.fkvg.com.br
Mobilirio reas
Sistemas de
comuns Centro de medio
segurana Tubulaes trreo
Gesto das reformas
Cenrio atual

Fotos: Portal R7 Edifcio foi a ruina total no Rio de Janeiro por reforma
realizada sem controle
 Cenrio atual

Foto: arquivo tcnico Enio Barbosa

Foto/crdito: Tiago Queiroz / AE
 Cenrio atual

Foto: arquivo tcnico Enio Barbosa

Foto/crdito: Tiago Queiroz / AE
 Cenrio atual

Foto: arquivo tcnico Enio Barbosa

Foto/crdito: Tiago Queiroz / AE
 Cenrio atual

Foto: arquivo tcnico Enio Barbosa

Foto/crdito: Tiago Queiroz / AE
 Cenrio atual

Foto: arquivo tcnico Enio Barbosa

Foto/crdito: Tiago Queiroz / AE
Cenrio atual
Sndico responde civil e criminalmente
sobre o que acontece em seu condomnio

H muita desinformao de sndicos,

administradoras e zeladores do que
podem ou no fazer

O prprio dono da reforma, muitas vezes,

no sabe dimensionar os riscos que a sua
obra possa ocasionar
Cenrio atual
Muitas reformas comeam sem o
conhecimento/autorizao do condomnio
( meu apto, minha rea privativa, fao o que
quiser dentro dele)

Impossibilidade de entrada do sndico/zelador nas

unidades em obra/reforma

Antes da norma, os sndicos no tinham nenhum

regramento tcnico e operacional para proibir a
entrada, no condomnio, de prestadores de
servios e materiais dos apartamentos em reforma
Cenrio atual
Obras sem nenhum acompanhamento
tcnico, onde mudanas estruturais e
hidrulicas, aumentos de carga eltrica,
ocorrem sem nenhum acompanhamento
tcnico

Quando se consegue um projeto e um

responsvel, com ART/RRT, muitas vezes, a
obra executada no corresponde a que foi
apresentada em projeto

Poucos rgos que os sndicos tem para

reclamar Prefeitura / Psiu, porm os
mesmos no tem estrutura suficiente para
atender as demandas
 Barulhos fora do horrio / uso de
Cenrio atual rompedoras sem nenhum critrio

Entrada e sada de prestadores de

servio, colocando em risco a
segurana do condomnio

Falta de plantas estruturais, de eltrica

e de hidrulica em edifcios antigos

Falta total de histrico das obras ou

intervenes feitas

Instalao de ar condicionado e
fechamento de varandas com vidro
enorme risco de sobrecarga eltrica e
estrutural
Novidade ABNT NBR 16280:2014
Estrutura da norma ABNT NBR 16280:2014
1 ESCOPO

2 REFERNCIAS NORMATIVAS

3 TERMOS E DEFINIES

4 REQUISITOS PARA A GESTO DA REFORMA

4.1 Organizao de Diretrizes

5 REQUISITOS PARA REALIZAO DE REFORMAS EM EDIFICAES

5.1 Condies Gerais
5.2 reas privativas
5.3 reas comuns

6 INCUMBNCIAS OU ENCARGOS
6.1 Responsvel (is) legal (is) da edificao
6.1.1 Antes do incio da obra de reforma
6.1.2 Durante as obras de reforma
6.1.3 Aps as obras de reforma
6.2 Proprietrio de unidade autnoma, quando edificao em condomnio
6.2.1 Antes do incio da obra de reforma
6.2.2 Durante as obras de reforma
6.2.3 Aps as obras de reforma

7 REQUISITOS PARA A DOCUMENTAO DAS OBRAS DE REFORMA

7.1 Arquivo
7.2 Registros
Processo da
gesto da
reformas
Exemplo de reformas que necessitam ser
melhor analisadas

Algumas das analises tcnicas:

- demanda eltrica do sistema;

- no caso de furo em partes estruturais da

analise do impacto e responsabilidade

- Impacto no desempenho acstico do edifcio

como um todo

- Controle de acesso dos profissionais que

realizaro a obra de modo a no
comprometer a segurana das demais
unidades

- TODAS AS SITUAES IMPLICAM EM

GARANTIAS
Exemplo de reformas que necessitam
ser melhor analisadas
Algumas das analises tcnicas:

- Impacto da sobrecarga na estrutura

- Impacto no desempenho acstico e trmico

da unidade e no edifcio como um todo

- Controle de acesso dos profissionais que

realizaro a obra de modo a no
comprometer a segurana das demais
unidade

- TODAS AS SITUAES IMPLICAM EM

GARANTIAS
Exemplo de reformas que
necessitam ser melhor analisadas
Algumas das analise tcnica:

- Impacto nas partes estruturais e

responsabilidade

- Impacto no desempenho acstico do edifcio

como um todo

- Impacto na impermeabilizao

- Controle de acesso dos profissionais que

realizaro a obra de modo a no
comprometer a segurana das demais
unidade

- TODAS AS SITUAES IMPLICAM EM

GARANTIAS
Exemplo de reformas que
necessitam ser melhor analisadas
Algumas das analises tcnicas:

- Impacto nas partes estruturais e

responsabilidade

- Impacto no sistema eltrico

- Impacto no desempenho acstico do

edifcio como um todo

- Segurana das demais unidade com a

entrada de estranhos na edificao

- TODAS AS SITUAES IMPLICAM EM

GARANTIAS
Em breve

O Secovi-SP ir elaborar uma

cartilha com os principais
recomendaes aos sndicos,
quando houver reforma em seu
condomnio
OBRIGADO !