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Avaliacao Imobiliaria Metodo Comparativo de Dados Do Mercado Tratamento Cientifico 71115319 PDF
Avaliacao Imobiliaria Metodo Comparativo de Dados Do Mercado Tratamento Cientifico 71115319 PDF
Resumo
Toda avaliao imobiliria se baseia em quatro pilares fundamentais: o objetivo da avaliao, os
informes sobre o imvel avaliando, os informes do mercado e o tratamento cientfico aplicado a
esses informes. A metodologia escolhida deve ser compatvel com a natureza do bem avaliando, a
finalidade da avaliao e os dados de mercado disponveis. O objetivo deste artigo consiste em
abordar as metodologias avaliatrias, normalizadas, de bens imveis, caracterizar o mtodo
comparativo direto de dados de mercado, a partir do tratamento cientfico, que utiliza-se da
inferncia estatstica, para encontrar um modelo matemtico que explique o mercado imobilirio e
quais so as anlises para validar o modelo obtido. Optou-se pelo mtodo qualitativo de pesquisa,
ou seja, exploratria e interpretativa, atravs de uma extensa pesquisa bibliogrfica
contempornea sobre o assunto.Para validar o modelo, verifica-se se h outliers, pontos
influenciantes, qual o valor do coeficiente de correlao, do coeficiente de determinao
mltipla, do coeficiente de determinao ajustado, da significncia global do modelo, da
significncia individual de cada parmetro do modelo; se h coerncia dos sinais dos regressores
do modelo com o mercado imobilirio, se o modelo apresenta homocedasticidade,
multicolinearidade, micronumerosidade, linearidade e se linha obtida aderente ao modelo.
Palavras Chave: Avaliaes de imveis; Mtodo comparativo de dados do mercado; Tratamento
cientfico.
1. Introduo
ISSN 2179-5568 Revista Especialize On-line IPOG - Goinia - 5 Edio n 005 Vol.01/2013 julho/2013
Avaliao Imobiliria: mtodo comparativo de dados do mercado tratamento cientfico julho de 2013
A palavra valor, quando aplicada propriedade, traz consigo um sentido de desejo de posse,
domnio ou troca de propriedade, medida em real ou em outra unidade monetria (MOREIRA,
2001).
O valor que se pretende determinar numa avaliao o Valor de Mercado, o qual definido pela
Norma Brasileira para Avaliao de Bens NBR 14653-1: Quantia mais provvel pela qual se
negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referncia, dentro das
condies do mercado vigente.
Valor de mercado o preo justo pago por um imvel por um comprador desejoso de comprar para
um vendedor desejoso de vender, ambos com pleno conhecimento do seu aproveitamento eficiente
(THOFEHRN apud TRIVELLONI E HOCHHEIM, 1998, 2010, p. 26).
Aproveitamento eficiente aquele recomendvel e tecnicamente possvel para o local, numa data de
referncia, observada a atual e efetiva tendncia mercadolgica nas circunvizinhanas, entre os
diversos usos permitidos pela legislao pertinente (NBR 14653-2, 2011, item 3.1)
O mercado formado por trs componentes: os bens levados a mercado, as partes desejosas em
vend-los e as partes interessadas em adquiri-los. Quando se tratam de bens imveis, esses trs
componentes formam o mercado imobilirio (DANTAS, 2005).
O segundo pilar, os informes sobre o imvel, a inspeo imobiliria visando determinar as
particularidades e condies fsicas do bem avaliando verificando os aspectos de desempenho, vida
til, segurana, estado de conservao, manuteno, utilizao e, tambm, seus arredores, ou seja, a
regio onde o avaliando encontra-se inserido, pois necessrio o conhecimento de tudo aquilo que
possa interferir no valor do imvel, tanto interna como externamente.
Os informes do mercado, terceiro pilar, conforme Dantas (2005) a fase em que se investiga o
mercado imobilirio, obtendo-se dados e informaes que serviro de base para o tratamento
estatstico a ser utilizado. Constitui-se na parte mais importante do processo avaliatrio.
O tratamento cientfico aplicado aos informes, enquanto quarto pilar da avaliao imobiliria, se
traduz pela escolha da metodologia avaliatria normalizada, adequada ao objetivo pretendido.
Avaliao uma aferio de um ou mais fatores econmicos especificamente definidos em relao
a propriedades descritas com data determinada, tendo como suporte a anlise de dados relevantes
(ABUNAHMAN, 2000).
Esta pesquisa bibliogrfica consiste em abordar as metodologias avaliatrias, normalizadas, de bens
imveis, caracterizar o mtodo comparativo direto de dados de mercado, sucintamente. Dentre as
etapas do mtodo, focar o tratamento de dados e, mais precisamente, o tratamento cientfico, no
qual devem ser utilizadas ferramentas da inferncia estatstica, para encontrar um modelo
matemtico que explique o mercado imobilirio. A partir do modelo matemtico, elaborar as
devidas anlises para compreender os resultados obtidos e validar o modelo.
2. Metodologias avaliatrias
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Avaliao Imobiliria: mtodo comparativo de dados do mercado tratamento cientfico julho de 2013
A Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT), atravs da NBR 14653-1, no item 8.2
relaciona e define os mtodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos:
Mtodo comparativo direto de dados de mercado: Identifica o valor de mercado do bem
por meio de tratamento tcnico dos atributos dos elementos comparveis, constituintes da
amostra. Mtodo involutivo: Identifica o valor de mercado do bem, alicerado no seu
aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade tcnico-econmica,
mediante hipottico empreendimento compatvel com as caractersticas do bem e com as
condies do mercado no qual est inserido, considerando-se cenrios viveis para
execuo e comercializao do produto. Mtodo evolutivo: Identifica o valor do bem pelo
somatrio dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificao do valor
de mercado, deve ser considerado o fator de comercializao.Mtodo da capitalizao da
renda: Identifica o valor do bem, com base na capitalizao presente da sua renda lquida
prevista, considerando-se cenrios viveis (grifo do autor).
A Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT), atravs da NBR 14653-1, no item 8.3
relaciona e define os mtodos para identificar o custo de um bem:
Mtodo comparativo direto de custo: Identifica o custo do bem por meio de tratamento
tcnico dos atributos dos elementos comparveis, constituintes da amostra. Mtodo da
quantificao de custo: Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de
oramentos sintticos ou analticos a partir das quantidades de servios e respectivos
custos diretos e indiretos (grifo do autor).
A Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT), atravs da NBR 14653-1, no item 8.4
relaciona e define os mtodos para identificar indicadores de viabilidade da utilizao econmica de
um empreendimento:
Mtodos para identificar indicadores de viabilidade da utilizao econmica de um
empreendimento: Os procedimentos avaliatrios usuais com a finalidade de determinar
indicadores de viabilidade da utilizao econmica de um empreendimento so baseados
no seu fluxo de caixa projetado, a partir do qual so determinados indicadores de deciso
baseados no valor presente lquido, taxas internas de retorno, tempos de retorno, dentre
outros (grifo do autor).
Conforme a Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT), atravs da NBR 14653-1, no item
7.5 define a escolha da metodologia:
A metodologia escolhida deve ser compatvel com a natureza do bem avaliando, a
finalidade da avaliao e os dados de mercado disponveis. Para a identificao do valor
de mercado, sempre que possvel preferir o mtodo comparativo direto de dados de
mercado.
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Em outras palavras, a amostra deve ser representativa, ou seja, ter dados atuais, perfeitamente
identificados, aleatrios, de fontes diversas, e possuir as caractersticas que exeram influncia na
formao dos preos dos imveis. Portanto, possuir a mesma estrutura ou composio da
populao.
O avaliador dever examinar o imvel sob dois aspectos: o seu terreno e suas benfeitorias
(MOREIRA, 2001).
Para se avaliar preciso conhecer. Para conhecer necessrio vistoriar. A vistoria , portanto, um
exame cuidadoso de tudo aquilo que possa interferir no valor de um bem, tanto interna como
externamente (DANTAS, 2005).
Segundo o mesmo autor, nesta etapa deve-se vistoriar no apenas o bem avaliado, mas
tambm a regio envolvente, com o objetivo de conhecer detalhadamente as suas
caractersticas fsicas, locacionais, tendncias mercadolgicas, vocao etc., quando se
formam as primeiras concepes acerca das possveis variveis influenciantes na formao
dos preos (DANTAS, 2005, p.16).
De acordo com Dantas (2005), as possveis variveis influenciantes so estabelecidas a priori, com
base em teorias existentes, conhecimentos adquiridos em trabalhos anteriores etc. Contudo, no
decorrer dos trabalhos, outras variveis podem se revelar como importantes.
Os imveis possuem um comportamento diferenciado economicamente de outros bens, por
causa dos efeitos de seus atributos especiais, especialmente o custo elevado, a
heterogeneidade, a imobilidade e a durabilidade. Por outro lado, o mercado atomizado,
contando com a participao simultnea de muitos agentes, no coordenados. A
combinao destes elementos permite explicar grande parcela das variaes de preos. So
bens heterogneos por natureza, pois cada imvel possui quantidades diferentes de cada um
dos atributos valorizados pelo mercado. Por isso, so chamados de bens compostos, e a
comparao entre eles exige a ponderao dos vrios atributos de interesse (GONZLES
apud Balchin e Kieve, 1986; Robinson, 1979, 2000, p. 65).
Conforme Moreira (2001) nesse momento o avaliador dever se tornar num verdadeiro detetive que
ter de satisfazer o mximo de informaes analgicas para sustentao da sua avaliao.
O avaliador deve perceber que o assunto pesquisa encontra-se intimamente ligado
realidade do mercado imobilirio local. Para tanto, deve percorrer a regio geoeconmica
na qual est inserido o imvel avaliando no intuito de pesquisar e coletar os necessrios
elementos comparativos.[...] Premissas bsicas: a pesquisa dever ser contempornea data
da avaliao e contemplar imveis semelhantes (DAmato, 2009, p. 78).
Os dados e informaes que interessam, basicamente, ao avaliador: a respeito de preos de
imveis em oferta poca da pesquisa ou negociaes efetivamente realizadas, com suas
principais caractersticas fsicas, locacionais e econmicas, bem como a perfeita
identificao das fontes consultadas. [...] As fontes utilizadas so principalmente: Cartrios
de Notas e de Registro Geral de Imveis; empresas imobilirias; corretores especializados;
anncios de jornais; banco de dados existentes; visita ao campo;
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construtores/incorporadores; compradores/vendedores; investidores; bancos oficiais;
bancos de crdito imobilirios, prefeituras, companhias de habitao, rgos de
planejamento urbano, etc (DANTAS, 2005, p.59).
O mercado imobilirio pode ser dividido em segmentos, como o mercado de apartamentos, casas,
lojas, escritrios, andar corrido, terrenos e glebas (urbanas ou rurais), armazns, vagas de garagem,
etc. Outra diviso a do mercado para compra e venda ou para locao (Gonzalez, 2003).
Neste momento, o avaliador, conforme definio do prprio mtodo, deve tratar tecnicamente os
atributos dos elementos comparveis, constituintes da amostra.
Aps a coleta dos elementos que serviro de base para a avaliao, o avaliador geralmente
est diante de uma amostra formada por imveis com caractersticas heterogneas entre si
e em ralao ao bem avaliando, tornando-se imprescindvel o tratamento dos dados
coletados, quando podem ser utilizados, alternativamente e em funo da qualidade e da
quantidade de dados e informaes disponveis: tratamento cientfico ou tratamento por
fatores (DANTAS, 2005, p.17).
No tratamento por fatores, as discrepncias existentes entre os dados de mercado e o imvel
avaliando so homogeneizadas por fatores devidamente fundamentados e, a seguir, feita a anlise
estatstica dos resultados homogeneizados (THOFEHRN, 2010).
O tratamento por fatores utilizado em situaes em que a quantidade de dados da amostra
(pequena amostra) no permite a utilizao de tratamentos dos dados por inferncia estatstica.
No tratamento cientfico devem ser utilizadas ferramentas da inferncia estatstica, na busca de
modelos explicativos de mercado imobilirio (DANTAS, 2005).
O tratamento cientfico serve para estimar o valor de mercado do imvel, e fundamenta-se na
metodologia inferencial, que consiste na deduo de expresso algbrica que confirme a formao
de valor de mercado para o imvel avaliando (ABUNAHMAN, 2008).
4. Inferncia Estatstica
O objetivo da inferncia por meio da anlise de regresso encontrar uma funo linear que permita
compreender a relao entre os elementos, alm de estimar uma varivel em funo de uma ou mais
variveis (RADEGAZ, 2011).
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A regresso um processo desenvolvido na anlise estatstica para se conhecer o valor de
uma varivel desconhecida a partir dos valores conhecidos de outras variveis; quando o
valor da varivel desconhecida obtido a partir do valor de somente uma varivel
conhecida e entre elas h uma relao linear, chama-se regresso linear simples; quando
essa relao no linear, chama-se regresso no -linear (parablica, hiperblica etc.);
quando o valor da varivel desconhecida dependente dos valores de mais de uma
varivel conhecida, chama-se de regresso mltipla (MOREIRA, 2001, p. 175).
Os coeficientes da equao de regresso geralmente so estimados atravs do Mtodo dos Mnimos
Quadrados, que minimiza a soma dos quadrados dos resduos (GONZLES, 2000).
5. Modelagem
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vlida, e possam ser realizadas inferncias (previses) com a equao determinada
(Gonzlez, 1997; Maddala, 1988, Ramanathan, 1998). Para que os modelos sejam
considerados aptos, deve-se garantir que:1) H homocedasticidade dos resduos (a varincia
constante); 2) Existe independncia serial dos resduos (no h autocorrelao); 3) Os
resduos seguem a distribuio Normal; 4) A relao entre as variveis independentes e a
varivel dependente linear; 5) No h colinearidade perfeita entre quaisquer variveis
independentes; Alm destes, o modelo deve ainda atender a outros requisitos, em parte
decorrentes dos prprios pressupostos bsicos: 6) As variveis importantes foram includas
(o modelo especificado similar ao real); 7) No existem observaes esprias (elementos
claramente no adaptados ao modelo, chamados de outliers); 8) As variveis independentes
no so aleatrias (somente a varivel dependente pode ser estocstica); 9) Os resduos tm
mdia nula; 10) O nmero de observaes (tamanho da amostra) maior que o de
coeficientes a ser estimado (GONZLEZ e FORMOSO, 2000, p. 68 e 69).
De acordo com Dantas (2005), escolhido o modelo, parte o avaliador para a interpretao dos
parmetros quantos aos aspectos de sensibilidade e elasticidade, bem como do comportamento do
mercado em relao a cada varivel, qualitativa e quantitativamente.
Segundo o mesmo autor, a interpretao do modelo deve ocorrer quando a varivel resposta
encontra-se devidamente explicada na escala original.
6. Anlise da regresso
6.1. Outlier
Entende-se por outlier um dado que contm grande resduo em relao aos demais que compem a
amostra, podem ser detectados atravs da anlise grfica dos resduos padronizados (ei) versus os
valores ajustados correspondentes (), conforme Figura 2 (DANTAS, 2005).
Figura 2 Pontos destacados: podem ser caracterizados como outliers (DANTAS, 2005)
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Entende-se por pontos influenciantes aqueles com pequenos resduos, em algumas vezes at nulos,
mas que se distanciam da massa de dados, podendo alterar completamente as tendncias naturais
indicadas pelo mercado (DANTAS, 2005).
Conforme o mesmo autor h vrios critrios estatsticos para deteco destes pontos, mas numa
simples anlise do comportamento grfico da varivel dependente ou dos resduos, em relao a
cada varivel independente, pode-se verificar o problema.
Segundo Radegaz (2011), mostra a fora das relaes entre as variveis independentes e a varivel
dependente, representado pela letra r.
De acordo com Dantas (2005), varia de -1 a +1. Quanto mais prximo de um, em mdulo, maior
ser a dependncia linear entre as variveis e quanto mais prximo de zero, menor ser esta
dependncia.
A anlise das correlaes entre cada uma das variveis independentes e a varivel dependente
permite verificar, pelo seu sinal, se ela aumenta ou diminui o valor do imvel; e, pela magnitude do
coeficiente, o quanto ela contribui no valor do imvel (THOFEHRN, 2010).
um parmetro que nos permite concluir que o ajuste de um modelo melhor que o outro, mas no
determinante do estudo, pois no permite concluses definitivas sobre o modelo utilizado
(MENDONA et al., 1998).
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9.2.1 define o grau de fundamentao, no caso de utilizao de modelos de regresso linear, em
relao a este teste, so exigidos os seguintes nveis de significncia mximos: 10% para Grau III;
20% para Grau II e 30% para o Grau I.
A coerncia da equao verificada por meio dos sinais esperados dos coeficientes
(regressores). Aumenta a rea, diminui o valor unitrio, etc.Todos o pressupostos devem
ser atendidos. Entretatno, os testes estatsticos geralmente no indcam respostas do tipo
sim/no (determinstico), mas do tipo melhor/pior (probabilstico), e anlise da
gravidade da situao cabe ao avaliador. O importante avaliar-lhe a extenso. Se alguma
varivel Xi (independente) mantm relacionamento no linear com Y (independente),
deve-se linearizar a relao, usando-se transformaes nas variveis, tais como logaritmos,
inversas ou potncias, com objetivo de melhorar as previses de valor (RADEGAZ, 2011,
p.41 e 42).
Atravs dos sinais dos regressores verifica-se se as relaes entre as variveis independentes com a
varivel dependente esto compatveis com a pesquisa do mercado, ou seja, se eles aumentam ou
diminuem o valor do imvel.
Conforme Dantas (2005), o importante que o modelo resultante possa expressar com fidelidade o
fenmeno que se deseja explicar. Se ele est coerente com as crenas a priori que o avaliador detm
sobre o mercado.
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Os grficos acima, Figura 7 e 8, dispem os resduos padronizados em ordem crescente no eixo das
abscissas, e os valores caractersticos da curva normal (seja o valor esperado ou distribuio
acumulada) no eixo das ordenadas (ABUNAHMAN, 2000).
Conforme o mesmo autor deve o avaliador observar graficamente se a disposio dos pontos tem
conformao assemelhada da reta ou curva tima.
Um grfico dos resduos (ei) versus os valores ajustados pelo modelo de regresso (),
apresentando pontos distribudos aleatoriamente em torno de uma reta horizontal que passa
pela origem, sem nenhum padro definido, com o formato da figura 9, um indicador
favorvel aceitao da hiptese de varincia constante para o erro; e, caso contrrio, se
os pontos apresentarem alguma tendncia, como na figura 10, pode-se concluir que a
varincia do erro no constante. No primeiro caso o modelo homocedstico e no
segundo heterocedstico (DANTAS, 2005, p. 109).
A aderncia pode ser vista por meio do grfico com os valores estimados pelo modelo em
funo dos valores da varivel dependente de cada amostragem. Quanto mais os pontos se
aproximam da reta de referncia (bissetriz), conforme Figura 11, melhor foi o ajuste do
modelo (equao da regresso escolhida pelo usurio, que d a varivel dependente em
funo das independentes) aos dados (RADEGAZ, 2011, p. 38).
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6.12. Multicolinearidade
Para verificao desta hiptese deve-se, em primeira mo, analisar a matriz das correlaes, que
espelha as dependncias lineares de primeira ordem entre as variveis explicativas consideradas no
modelo (DANTAS, 2005).
Segundo o mesmo autor, na anlise da matriz de correlaes com resultados superiores a 0,50
merecem ateno do analista.
Conforme Mendona, et al. (1998), a anlise grfica outra forma de verificar as correlaes
atravs do comportamento dos resduos do modelo versus a varivel em questo, conforme Figura
12 e 13.
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al., 1998)
necessria a independncia de cada varivel no modelo de regresso. Desta forma, seus resduos
padronizados para cada elemento no podero ser assemelhados. Nas Figuras 14, 15 e 16, as nuvens
destes pontos devero ser, portanto, diferentes (ABUNAHMAN, 2000).
6.13. Autocorrelao
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Figura 17 Histograma dos resduos versus curva normal Elaborado pelo autor
O conceito de independncia dos resduos est ligado independncia dos dados do mercado. A
situao ideal aquela onde cada transao se realiza independentemente da outra. Isto , o
conhecimento do preo e condies de uma no interfira na outra (DANTAS, 2005).
Utilizamos este teste quando estamos trabalhando com srie temporal elementos
coletados ao longo de um determinado tempo, meses, anos, etc. Lembramos que os dados
tm que estar ordenados de forma crescente ou decrescente. Se os dados estiverem
aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo ou negativo) no poder ser considerado
(RADEGAZ, 2011, p. 40 e 41).
A estatstica d foi tabelada por Durbin-Watson para nveis de significncia de 5%, 2,5% e
1%, considerando ajustamentos de modelos com 15 a 100 observaes, com at seis
variveis independentes, estabelecendo limites crticos d L e du. Para se testar a hiptese
nula de que os resduos so correlacionados (Ho) contra a hiptese de que os resduos no
so correlacionados(H1), calcula-se d e depois compara-se com os pontos crticos d L e du
da seguinte forma:
Se du < d < 4-du rejeita Ho ou seja, rejeita-se a hiptese de resduos so
correlacionados em favor da hiptese de no-autocorrelao ao nvel de
significncia estabelecido;
Se d < dL aceitase a hiptese de autocorrelao positiva;
Se d > 4 dL aceita-se a hiptese de autocorrelao negativa;
Nos demais casos o teste inconclusivo.
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6.14. Micronumerosidade
A Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT), atravs da NBR 14653-2, no anexo A, item
A.2, letra a), descrevre:
Para evitar a micronumerosidade, o nmero mnimo de dados efetivamente utilizados (n)
no modelo deve obedecer aos seguintes critrios, com respeito ao nmero de variveis
independentes (k):
n 3 (k+1); para n 30, ni 3; para 30 < n 100, ni 10% n; para n > 100, ni 10
onde: ni o nmero de dados de mesma caracterstica, no caso de utilizao de variveis
dicotmicas e variveis qualitativas expressas por cdigos alocados ou cdigos ajustados.
Recomenda-se que as caractersticas especficas do imvel avaliando estejam
contempladas na amostra utilizada em nmero representativo de dados de mercado.
6.15. Linearidade
A Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT), atravs da NBR 14653-2, item A.2.1.1,
descreve:
Deve ser analisado, primeiramente, o comportamento grfico da varivel dependente em
relao a cada varivel independente, em escala original. Isto pode orientar o avaliador na
transformao a adotar. Existem formas estatsticas de se buscar a transformao mais
adequada, como, por exemplo, os procedimentos de Box e Cox. As transformaes
utilizadas para linearizar o modelo devem, tanto quanto possvel, refletir o comportamento
do mercado, com preferncia pelas transformaes mais simples de variveis, que resultem
em modelo satisfatrio. Aps as transformaes realizadas, se houver, examina-se a
linearidade do modelo, pela construo de grficos dos valores observados para a varivel
dependente versus cada varivel independente, com as respectivas transformaes,
conforme Figura 18 e 19.
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Figura 18 Relao rea x Aluguel sem Figura 19 Relao rea x Aluguel com
transformao Elaborado pelo autor transformao Elaborado pelo autor
A Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT), atravs da NBR 14653-2, item 3.40, define o
intervalo de confiana como o intervalo de valores dentro do qual est contido o parmetro
populacional com determinada confiana.
Consideremos uma populao com uma mdia , desconhecida, e uma amostra dessa
populao com a mdia , conhecida; embora, geralmente, a mdia esteja muito
prxima de , quase que certamente estar um pouco acima ou um pouco abaixo de .
Da decorre que se desejarmos ter uma dose razovel de confiana na correo de nossa
inferncia, no poderemos afirmar que seja precisamente igual a e deveremos
estabelecer um intervalo de confiana expresso por: = um erro de amostragem. O
importante aqui saber qual deve ser a amplitude da tolerncia para esse erro amostral e a
resposta obviamente depende de quanto flutuar um relao a , de forma que esse
intervalo de confiana efetivamente englobe (MOREIRA, 2001, p. 195 e 196).
Conforme Dantas (2005), as estimativas mais precisas ocorrem para avaliaes mais prximas s
caratersticas mdias dos dados de referncia e as mais imprecisas, nas extremidades.
A Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT), atravs da NBR 14653-2, item 9.2.3,
considera a amplitude do intervalo de confiana de 80% em torno do valor central da estimativa,
para medir a preciso das estimativas, de acordo com o seguinte critrio: Grau III, se a amplitude
for menor ou igual a 30%; Grau II, se a amplitude estiver entre 30% e 40% e Grau I, se a amplitude
estiver entre 40% e 50%.
7. Concluso
O objetivo geral deste trabalho foi, atravs de uma pesquisa bibliogrfica, abordar as metodologias
avaliatrias normalizadas, buscar os conhecimentos sistematizados para avaliaes de imveis
atravs do mtodo comparativo de dados do mercado utilizando-se do tratamento cientfico, no
qual criado um modelo matemtico, atravs da inferncia estatstica, que explique o
comportamento da variabilidade de preos de imveis similares ao imvel avaliando no mercado
imobilirio e, quais as anlises necessrias para validar esse determinado modelo.
As metodologias, normalizadas, avaliatrias de bens imveis esto fundamentadas em trs mtodos
bsicos: mtodos para identificarem o valor de um bem, de seus frutos e direitos; mtodos para
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identificarem o custo de um bem e, mtodos para identificarem indicadores de viabilidade da
utilizao econmica de um empreendimento.
Conforme Thofehrn (2010), a metodologia aplicvel funo da natureza do bem avaliando, da
finalidade da avaliao e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informaes colhidas no
mercado.
As normas brasileiras de avaliaes de imveis preceituam que: Para a identificao do valor de mercado,
sempre que possvel preferir o mtodo comparativo direto de dados de mercado (grifo do autor).
O mtodo comparativo direto de dados de mercado consiste em coletar uma amostra (conjunto de
dados) de imveis no mercado, cujas caractersticas sejam o mais semelhantes possveis as do
imvel avaliando e atravs dessa amostra obter o valor do imvel avaliando.
Em funo dos imveis possuirem caractersticas heterogneas as do avaliando faz-se necessrio
um tratamento das mesmas, optando-se por uma das duas metodologias: tratamento por fatores ou
tratamento cientfico.
No tratamento cientfico, busca-se um modelo matemtico explicativo do mercado imobilirio,
utilizando-se da inferncia estatstica, a qual tem como objetivo de estimar os parmetros de uma
populao atravs das estatsticas da amostra, com um determinado grau de confiana, sendo que a
amostra deve ser representativa da populao, ou seja, os imveis que fazem parte da amostra,
devem ser similares ao avaliando.
Conforme Dantas (2005), o importante que o modelo resultante possa expressar com fidelidade o
fenmeno que se deseja explicar. Se ele est coerente com as crenas a priori que o avaliador detm
sobre o mercado.
Segundo o mesmo autor, escolhido o modelo, parte o avaliador para a interpretao dos parmetros
quantos aos aspectos de sensibilidade e elasticidade, bem como do comportamento do mercado em
relao a cada varivel, qualitativa e quantitativamente.
A partir do modelo, verifica-se se h outliers, pontos influenciantes, qual o valor do coeficiente de
correlao, do coeficiente de determinao mltipla, do coeficiente de determinao ajustado, da
significncia global do modelo, da significncia individual de cada parmetro do modelo; se h
coerncia dos sinais dos regressores do modelo com o mercado imobilirio, se o modelo apresenta
homocedasticidade, multicolinearidade, micronumerosidade, linearidade e se a reta obtida
aderente ao modelo.
Para um trabalho bem feito necessrio muita experincia em avaliaes de imveis, aliada a uma
especializao bastante aprofundada em inferncia estatstica (FIKER, 2008).
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