Reformas e manuteno

Eng Marcos Velletri

Eng Ricardo Gonalves

Realizao:
Atualizao da normalizao nacional

Realizao:
 ABNTNBR15575
DESEMPENHODE
EDIFICAES

Realizao:

Eng. Ricardo S. F. Gonalves

 ABNT NBR 15575:2013
NORMA DE DESEMPENHO

CE-02:140.02 ABNT NBR 14037:2011

INSPEO PREDIAL MANUAL DE USO, OPERAO
E MANUTENO

CE-02:124.17 ABNT NBR 5674:2012

GESTO DAS REFORMAS GESTO DA MANUTENO

Realizao:
REFORMAS EM CONDOMNIOS

Realizao:
MITO 1 Gesto e acompanhamento
de reformas.
H necessidade ?

Realizao:
Unidade em reforma

Realizao:
Fonte Desenho edifcio: http://www.fkvg.com.br
 Gesto de entulhos, neste caso risco estrutural

Foto: arquivo tcnico Enio Barbosa Foto/crdito: Tiago Queiroz / AE

Realizao:
 Alteraes estruturais sem planejamento e responsabilidade tcnica

Foto: arquivo tcnico Enio Barbosa

Realizao:
 Impacto das alteraes em vizinhos

Foto: arquivo tcnico Enio Barbosa

Realizao:
 Adaptaes que, sem acompanhamento, representam enormes riscos

Fotos: arquivo tcnico Enio Barbosa

Realizao:
 Adaptaes que, sem acompanhamento, representam enormes riscos

Foto: arquivo tcnico Ricardo S F Gonalves

Realizao:
Foto: arquivo tcnico Marcos Velletri

Realizao:
 O mau exemplo fala por si

Fotos: Portal R7

Realizao:
MITO 2 - Autorizei a obra, pois era uma
simples instalao de ar-condicionado

Realizao:
Fonte: http://images01.olx.com.br/ui/20/65/28/1332535902_333335728_2-Fotos-de--Perfuracao-em-concreto.png
Realizao:
 O QUE DIZ A LEI E AS NORMAS TCNICAS?
Nossa legislao deixa claro que para realizao de
obras que interfiram em segurana ou alterao do
edifcio aprovado, h necessidade de aprovao de
execuo, acompanhamento tcnico e atualizao nas
documentaes legais da edificao.

Realizao:
Foto: arquivo tcnico Ricardo S F Gonalves
Realizao:
ABNT CE 02:124.17 - GESTO DE REFORMA
Em fase final de elaborao, o texto da Comisso de estudo da ABNT da
CE 02:124.17 que trata sobre gesto de Reforma em Edificaes ir a
consulta nacional ainda no segundo semestre de 2013.

O Secovi-SP atuou diretamente no assunto, alinhado com tema de igual

importncia a gesto da manuteno.

Realizao:
ABNT CE 02:124.17 - GESTO DE REFORMA
A Norma dever ser aplicada, exclusivamente, s reformas de edificaes
estabelecendo requisitos de gesto no controle de processos, projetos,
execuo e segurana.

A Norma estruturada em captulos, sendo os principais:

Termos e definies
Requisitos para a gesto da reforma
Requisitos para realizao de reformas em edificaes
Incumbncias ou encargos
Requisitos para a documentao das obras de reforma
Realizao:
Anexos
MANUTENO (conforme ABNT NBR 5674:12)

REFORMA(conforme CE:02:124.17)

Realizao:
MANUTENO EM CONDOMNIOS

Realizao:
MITO 3 - Em nosso imvel, s quando
algo quebra que arrumamos

Realizao:
Foto: arquivo tcnico Ricardo S F Gonalves
Realizao:
Com vistorias rotineiras e pequenas intervenes, os custos de manuteno
sero menores pois as manifestaes patolgicas sero resolvidas assim
que surgirem.

Fotos: IBAPE-SP

Realizao:
 Aes aps a
implantao do
problema

R$

Vistorias constantes e pequenos ajustes antes da

implantao do problema

Tempo
Fonte: Ronaldo S Realizao:
MITO4 Noquerogastarno
imvelpoisvoualuglo!

Realizao:
Foto: arquivo tcnico Ricardo S F Gonalves Realizao:
Conforme pesquisa mensal dos valores de locao dos imveis, o
estado de conservao impacta, alm do tempo de vacncia, no custo
do aluguel
Perodo do estudo: agosto de 2005 a julho de 2013
VAR% do valor de aluguel residencial contratado na cidade de So Paulo.
Boa conservao: 186,7%
Conservao regular: 102,6%

Diferena percentual: 41,5%

Realizao:

Fonte: Pesquisa mensal Valores de Locao Residencial/Secovi-SP

GESTO DA MANUTENO CONFORME ABNT NBR 5674

Com a introduo dos conceitos de desempenho dos sistemas e

definio dos prazos de garantia e vida til, faz-se necessrio alterao
do modelo mental sobre a importncia das manutenes para que se
possa atingir a vida til e a conservao do desempenho inicial previsto
em projeto de um edifcio, sistemas, elementos ou componentes

Realizao:
GESTO DA MANUTENO CONFORME ABNT NBR 5674
Desde 25/08/2012 est vlida a nova ABNT NBR 5674, que estabelece os
requisitos para a gesto do sistema de manuteno de edificaes e seus
requisitos que incluem meios para:
a) preservar as caractersticas originais da edificao;
b) prevenir a perda de desempenho decorrente da degradao dos seus
sistemas, elementos ou componentes;

Os imveis existentes antes da vigncia da norma devem se adequar,

criando programas de manuteno atendendo ao apresentado no
contedo da mesma. Realizao:
Realizao:
 Impermeabilizao

Realizao:
Fonte Desenho edifcio: http://www.fkvg.com.br
Foto: arquivo tcnico Ricardo S F Gonalves
Realizao:
Fotos: arquivo tcnico Ricardo S F Gonalves
Realizao:
Manuteno Este sistema da edificao necessita de um plano de manuteno especifico que atenda as recomendaes dos
preventiva fabricantes, diretivas da ABNT NBR 5674 e normas especficas do sistema quando houver.
Utilizar somente componentes originais ou com desempenho de caractersticas comprovadamente equivalente
No caso de danos impermeabilizao, no executar reparos com materiais e sistemas diferentes ao aplicado
originalmente, pois a incompatibilidade poder comprometer o desempenho do sistema.
No caso de danos impermeabilizao, efetuar reparo com empresa especializada.
Periodicidade Atividade Responsvel
Verificar a integridade e reconstituir os rejuntamentos Empresa Capacitada /
internos e externos dos pisos, paredes, peitoris, Empresa Especializada
soleiras, ralos, peas sanitrias, bordas de banheiras,
chamins, grelhas de ventilao e de outros
elementos.
Inspecionar a camada drenante do jardim. Caso haja Empresa Capacitada /
A cada 1ano
obstruo na tubulao e entupimento dos ralos ou Empresa Especializada
grelhas, efetuar a limpeza.
Verificar a integridade dos sistemas de Empresa Capacitada /
impermeabilizao e reconstituir a proteo Empresa Especializada
mecnica, sinais de infiltrao ou falhas da
impermeabilizao exposta.

Realizao:
 Sistema de proteo de
descarga atmosfrica

Realizao:
Fonte Desenho edifcio: http://www.fkvg.com.br
Foto: arquivo tcnico Ricardo S F Gonalves
Realizao:
Foto: arquivo tcnico Ricardo S F Gonalves
Realizao:
Foto: arquivo tcnico Ricardo S F Gonalves
Realizao:
Manuteno Este sistema da edificao necessita de um plano de manuteno especifico que atenda as recomendaes dos
preventiva fabricantes e as diretivas da ABNT NBR 5674 e normas especficas do sistema quando houver.
Somente utilizar peas originais ou com desempenho de caractersticas comprovadamente equivalente
No prazo mximo de um ms a partir da incidncia de descarga atmosfrica no SPDA, devero ser realizadas
inspees por profissional habilitado para verificao do estado dos componentes do sistema, fixao e
existncia de corroso em conexes e se o valor da resistncia de aterramento continua compatvel com as
condies do subsistema de aterramento e com a resistividade do solo.
Devem ser mantidos no local ou em poder dos responsveis pela manuteno do SPDA: documentao tcnica,
atestado de medio com o registro de valores medidos de resistncia de aterramento a ser utilizado nas
inspees, qualquer modificao ou reparos no sistema e novos projetos, se houver.
Periodicidade Atividade Responsvel
Verificar o status dos dispositivos de proteo contra Equipe de manuteno
surtos (DPS), que, em caso de acionamento, local
desarmam para a proteo das instalaes, sem que
A cada 1 ms
haja descontinuidade. necessrio acionamento
manual, de modo a garantir a proteo no caso de
novo incidente.
Inspecionar sua integridade e reconstituir o sistema Empresa especializada
de medio de resistncia conforme legislao
vigente
Para estruturas expostas corroso atmosfrica ou Empresa especializada
A cada 1ano
que estejam em regies litorneas, ambientes
industriais com atmosfera agressiva, Inspees
completas conforme norma ABNT NBR 5419

Para estruturas destinadas a grandes concentraes Empresa especializada

pblicas (hospitais, escolas, teatros, cinemas,
estdios de esporte, pavilhes, centros comerciais,
A cada 3 anos depsitos de produtos inflamveis e indstrias com
reas sob risco de exploso) - Inspees completas
conforme norma ABNT NBR 5419

Para estruturas residenciais, comerciais, Empresa especializada

administrativas, agrcolas, industriais, exceto reas
classificadas com risco de incndio e exploso -
A cada 5 anos Realizao:
Inspees completas conforme norma ABNT NBR
5419.
 Playground

Realizao:
Fonte Desenho edifcio: http://www.fkvg.com.br
 Realizao:

Fotos: arquivo tcnico Ricardo S F Gonalves

 Realizao:

Fotos: arquivo tcnico Ricardo S F Gonalves

Manuteno Este sistema da edificao necessita de um plano de manuteno especifico que atenda as recomendaes dos
preventiva fabricantes e as diretivas da ABNT NBR 5674 e normas especficas do sistema quando houver. Tambm deve
atender ABNT NBR 16071, partes de 1 a 7 e normas especficas dos sistemas
Utilizar somente componentes originais ou com desempenho de caractersticas comprovadamente equivalente;

Periodicidade Atividade Responsvel

Verificar a integridade dos brinquedos e se as peas Equipe de manuteno local
de encaixe e/ou parafusadas, correntes e dispositivos / Empresa capacitada
A cada 1ms
de fixao esto em bom estado, com os parafusos
de fixao bem apertados e em funcionamento.
Os brinquedos devem ser cuidados para que as Equipe de manuteno local
partes metlicas no oxidem, em havendo oxidao / Empresa capacitada
dever ser tratado.
A cada 1ano
Brinquedos de madeira devem ser anualmente
verificados e se necessrio tomadas as aes
necessrias para recuperao das caractersticas
originais.

Realizao:
 Portes

Realizao:
Fonte Desenho edifcio: http://www.fkvg.com.br
Fotos: arquivo tcnico Ricardo S F Gonalves Realizao:
 Realizao:

Foto: arquivo tcnico Ricardo S F Gonalves

Manuteno Este sistema da edificao necessita de um plano de manuteno especifico que atenda as recomendaes
preventiva dos fabricantes, diretivas da ABNT NBR 5674 e normas especficas do sistema quando houver.
Utilizar somente componentes originais ou com desempenho de caractersticas comprovadamente equivalente

Periodicidade Atividade Responsvel

Verificar as esquadrias, para identificao de pontos Empresa capacitada /
A cada 6 meses de oxidao e se necessrio proceder reparos Empresa especializada
necessrios.
Verificar e, se necessrio, pintar ou executar servios Empresa capacitada /
com as mesmas especificaes da pintura original Empresa especializada
A cada 1ano
Verificar a vedao e fixao dos vidros Empresa capacitada /
Empresa especializada

Realizao:
 Caixas d'gua e Sistema de proteo de
barrilete descarga atmosfrica

Emaisdiversos
sistemas,
Pintura
Elevadores evidenciandoa
necessidadede
Fachada umplanopara
geriras
Caixilharia manutenespara
Prumadas
- Laudos manterseu
- AVCB
- Documentao Legais IMVELEM
- Gesto das reformas das
unidades Vidros ORDEM
- Etc
Paisagismos

Impermeabilizao
Piscinas

Guarda corpos

Portes

Playground
Reservatrios
inferiores
FonteDesenhoedifcio:
Realizao:
http://www.fkvg.com.br
Mobilirio reas
Sistemas de
comuns Centro de medio
segurana Tubulaes trreo
SEGURANA DURANTE AS OBRAS

Realizao:
A gesto da manuteno, alm dos aspectos financeiro e
legal, passa pela gesto das intervenes.

Realizao:
Realizao:
Realizao:
Realizao:
Eseuimvelestemordemeseguro?

Realizao:
Eng MarcosVelletri
DiretordeInsumoseTecnologiadaVicePresidnciadeTecnologiaeQualidade
doSecoviSP

Eng RicardoS.F.Gonalves
MembrodaVicePresidnciadeAdministraoImobiliriaeCondomniosdo
Secovi SP

Assessoriatcnica:
Eng RonaldoS
Assessorda VicePresidnciadeTecnologiaeQualidadedoSecoviSP
Realizao: