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Ganho sustentvel
Especialista defende compensaes aos projetistas que dedicam mais
esforos para melhorar o desempenho sustentvel das edificaes

Por Luciana Tamaki

VANESSA GOMES

A lder da equipe
brasileira do GBC
(Green Building
Challenge) e
conselheira do
CBCS (Conselho
Brasileiro de
Construo
Sustentvel)
arquiteta graduada
em 1993 pela
Universidade
Federal do Esprito Santo, com doutorado e mestrado em Engenharia Civil
pela Poli-USP (Escola Politcnica da Universidade de So Paulo). Vanessa
tambm faz parte do iiSBE (International Initiative for Sustainable Built
Environment), bolsista de produtividade do CNPq e Professora Visitante
Fulbright na University of Pittsburgh. Na Unicamp (Universidade Estadual
de Campinas), ela professora e coordenadora do Centro de Pesquisa em
Construo Civil e Meio Ambiente.

O trabalho de Vanessa Gomes com sustentabilidade vem desde 1996, ano em

que comeou sua tese de mestrado. A partir de 1998, com o doutorado,
Vanessa passou a difundir pelo Brasil, em palestras e workshops, a certificao
ambiental, tendncia mundial at ento incipiente no Pas. Segundo Vanessa, o
Brasil ainda est num patamar muito baixo da sustentabilidade, "mas o lado
bom que est to ruim que tem possibilidade para fazer muita coisa". Os
Estados Unidos, por exemplo, esto pelo menos 10 anos na nossa frente em
relao s certificaes. De acordo com um estudo seu, um projeto tradicional
brasileiro, feito conforme a boa prtica de engenharia, e sem adaptaes

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especiais ambientais, teria seis pontos no Leed, enquanto um projeto tpico

norte-americano obteria entre 16 e 17 pontos. Alemanha e Holanda, segundo
Vanessa, j tm essa cultura ambiental to arraigada que projetar de acordo
com critrios de sustentabilidade no mais um diferencial: "Eles pensam que
voc no est fazendo mais do que a obrigao". Um dos obstculos para a
implementao macia de projetos sustentveis seria o modelo atual de
contratao, locao e venda, pois quem constri ou incorpora no
necessariamente receber os benefcios de economia de gua e energia do
empreendimento, e, por isso, difcil convenc-los a absorver esses conceitos.
Nesta entrevista, Vanessa fala de polticas pblicas, oramento e cronograma
de projetos sustentveis, e d uma viso crtica sobre as certificaes no Brasil
hoje.

O Leed, vindo para o Brasil, sofreu adaptaes?

Ainda no. O Leed hoje no Brasil usado exatamente como usado nos
Estados Unidos. O que acontece que nessa verso 3.0 h quatro pontos
dedicados para regionalizao, em princpio vlidos para empreendimentos
dentro do territrio norte-americano. Praticamente cada estado dos Estados
Unidos tem um "captulo", uma espcie de filial do USGBC [United States Green
Building Council], que aponta as prioridades a serem melhor consideradas
naquela regio. Ento, edifcios inseridos naquele estado em particular tm a
possibilidade de conseguir mais quatro pontos selecionados dentre os passveis
de serem considerados como prioridade regional. Edifcios na Califrnia, por
exemplo, provavelmente teriam um peso maior na economia de gua do que
um em Seattle, onde chove bastante.

Ento, o que seria uma boa soluo para o Brasil?

A ltima notcia que eu vi, em dezembro do ano passado, que o GBC Brasil
tambm estaria fazendo a seleo desses quatro pontos de regionalizao.
Mesmo que isso se confirme, seria como tratar o Brasil inteiro como um estado
dos Estados Unidos.

No parece sensato.

Eu acho muito fraco, porque ns temos variaes significativas dentro do nosso

territrio para serem consideradas em apenas quatro pontos de diferena. A
realidade do estado de So Paulo bastante diferente de um estado do
Nordeste ou da regio Norte. Na cidade de So Paulo, uma das prioridades o
consumo de gua, porque j existe escassez e racionamento. J no Amazonas,
por exemplo, o problema a disponibilidade dos materiais de construo, tem
que trazer praticamente tudo de outros estados do Brasil. Ento, o GBC Brasil
colocar que um dos pontos de priorizao regional aqui para o Brasil a
conservao de gua, por exemplo, vai atender muito bem aos prdios de So
Paulo, mas vai fazer pouco sentido para edifcios na regio Norte.

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Em relao a investimento, existe o da construo, fora o da prpria

certificao. Quais so os valores para se certificar um edifcio?

A taxa de registro, embora possa ser expressiva, definitivamente no a parte

mais significativa do investimento. O que pode interferir na distribuio dos
custos de um empreendimento candidato certificao so os esforos
necessrios de projeto, construo, seleo de fornecedores, simulaes e
acompanhamento, que no so considerados numa edificao tpica. Estes
custos so divididos em uma srie de coisas. A primeira, provavelmente, ter
uma consultoria de acompanhamento, porque os profissionais do mercado
ainda no esto habituados a trabalhar, a conhecer exatamente os problemas,
e talvez no tenham tempo para se adaptar.

So to poucos os profissionais que esto aptos a fazer essas mudanas?

So poucos, e exatamente para estimular a mudana de paradigma que

acompanha a consolidao de prticas mais sustentveis de produo e
operao do ambiente construdo. Tanto o Leed como o Processo Aqua
qualificam profissionais. Mas outra coisa que responde por alguns custos no
processo de se certificar um edifcio um investimento e dedicao maior na
etapa de projeto. A gente est habituado a fazer um projeto num perodo muito
curto, e depois passar uma boa parte do tempo, ou na construo ou na
operao, corrigindo eventuais falhas, pagando o preo de projeto feito s
pressas. Fazendo um paralelo, no Japo se gastam dois anos fazendo projeto
para construir em seis meses. O Brasil faz projeto em seis meses e passa o
resto da vida consertando os problemas.

E os custos de construo?

Na maioria dos casos, interfere menos o custo de construo e muito mais

aqueles associados a eventuais impactos sobre o cronograma de entrega.
Porque, quanto mais cedo o empreendedor entrega o edifcio dele, mais cedo
ele tem o retorno financeiro do investimento. Por causa disso, os prazos de
construo e de projetos esto sendo cada vez mais comprimidos. E as
certificaes podem eventualmente demandar alguns cuidados durante a obra
que vo impactar de maneira bastante importante os cronogramas de entrega.
Exemplos so os critrios adicionais para homologao de fornecedores e a
exigncia para ventilao do edifcio antes de ele ser ocupado, para fazer a
remoo das poeiras, do cheiro de tinta e outras substncias volteis. Agncias
bancrias e lojas em shopping, por exemplo, comeam a funcionar com o
pessoal ainda soprando a tinta. Isso no custo de construo, mas sim do
atraso da entrada em operao do edifcio.

Voc sabe dizer se um edifcio comercial que tenha certificao tem uma maior
rapidez para locao das salas?

Isso uma coisa que se tenta demonstrar, porque a lgica at diria que eles
seriam vendidos ou alugados mais rapidamente. A segunda etapa desta
equao que menos clara: depende da conscientizao do comprador ou

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locatrio, e, havendo uma diferena de valor, a disposio dele em arcar com

esse custo. Foi feita uma pesquisa um tempo atrs, no exterior, e chegaram
concluso de que por volta de 15% a 18% dos compradores aceitariam pagar
at 5% a mais em um produto que fosse melhor ambientalmente. S que no
Brasil ainda no possvel caracterizar uma tendncia conclusiva a esse
respeito. H casos em que acontece, e em outros que no. E no culpa do
edifcio, nem algo intrnseco ao certificado, mas de viso do mercado. A gente
ainda est muito incipiente, e no d para afirmar muita coisa.

E qual o tempo de retorno financeiro do investimento? Por que o edifcio

mais caro?

Existe a possibilidade potencial de um aumento de custo inicial. Porque voc

gasta mais com projetista, com simulao, com formao de um banco de
fornecedores de materiais diferentes de uma construo tradicional. Ento h o
aumento potencial, sim. possvel que fique um pouco mais caro para
comprar, mas essas providncias trazem benefcios de eficincia que se pagam
a mdio e longo prazo.

Mas esse aumento potencial no real?

Quando voc est no comeo da implementao, eu diria que esse potencial

est mais prximo do real, acontece de fato. E, medida que isso vai virando
prtica tpica, que os projetistas e construtoras vo aprendendo a trabalhar
dessa maneira, que deixe de ser uma novidade para ser uma prtica mais
generalizada, a tendncia que esse delta inicial acabe sendo diludo. Precisa
haver uma experincia acumulada, uma massa crtica para que, a partir
daquele ponto, voc consiga neutralizar o custo inicial. Mas a gente ainda no
est nessa fase.

E essa perspectiva de quantos anos?

Minha previso de uma curva de aprendizado de no mnimo cinco anos.

Mas e outros pases, como os Estados Unidos, que esto anos na nossa frente?
Uma construo l, que atenda a critrios de sustentabilidade, custa o mesmo
que uma tradicional?

Pode custar. Os primeiros edifcios certificados nos Estados Unidos eram mais
caros, os projetistas estavam aprendendo, alguns componentes eram
personalizados etc. Naqueles primeiros edifcios a mdia do aumento de custo
era em torno de 10% a 15%, de acordo com o tipo de certificao. Depois de
10 anos, em 2004, 2005, esse valor tinha abaixado para 3%, e, na maioria dos
casos, isso se pagava em at um ano. Se voc pensar que normalmente o
critrio do setor de construo um payback de at cinco anos, um ano est
timo.

E no Brasil, como esto esses nmeros, hoje?

H aumento de custo, sim, e esse aumento varia em aspectos como a regio

em que o projeto est - o quanto vai estar afastado o projetista mdio daquela

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regio do acesso a essa informao mais atualizada; o quanto as construtoras e

as subcontratadas locais tambm esto dispostas a incorporar esses conceitos;
a disponibilidade de fornecedores naquela regio; e a tipologia e o nvel de
complexidade do edifcio. Para dar uma ideia, um edifcio corporativo AAA, de
uma multinacional americana, ter seu projeto adaptado a partir das normas
americanas, e j sai com potencial de atendimento s exigncias da certificao
Leed mais alto que um edifcio que se vai fazer do zero, sem este mesmo ponto
de partida. Nessa situao, que das mais favorveis, esse aumento de custo
era estimado em 2% do custo global do empreendimento antes do ajuste do
pr-requisito de energia, e 8% depois dele. Recentemente, houve uma nova
evoluo de nvel de exigncias. Ento ainda no h, nesses dados
recentssimos, quanto significaria esse aumento de custo inicial. Eu fiz um
estudo um tempo atrs, e um edifcio americano tpico buscando certificao
nos EUA consegue, de sada, s por boa prtica tpica norte-americana, em
torno de 16 a 17 pontos. No Brasil, obtm 6. Os outros 20 significavam
mudana de postura de projeto e construo.

Que valores de custos podem ser esses de adaptao aos critrios

sustentveis?

Isso varia muito. Quando eu falo 2% ou 8%, so de edifcios corporativos AAA,

top do mercado de edifcios comerciais. Ou seja, 2% de um edifcio que vale
muito significa muito dinheiro, s que, proporcionalmente, o incremento
pequeno. Em uma habitao de interesse social, s para fazer troca dos
materiais para melhoria de desempenho ambiental, o aumento de no mnimo
de 60%, porque os custos da construo j esto sem absolutamente nenhuma
margem de ajuste. Ou seja, um edifcio mais caro vai conseguir absorver um
leque maior de inseres de projeto e tecnologia, enquanto um mais simples
no necessariamente vai conseguir. Por isso, para edifcio comercial de alto
padro, h em torno de 8% a 10% no aumento de custo, e o resto todo tem
que ser comparado quase caso a caso. A gente ainda no tem uma quantidade
suficiente de prdios semelhantes que passaram por certificao para
generalizar uma concluso dessas.

E se o prdio comercial investir nessas adaptaes, vai ter um retorno no

consumo de energia em quanto tempo?

A h um dilema a ser resolvido, e onde eu defendo as mudanas nos modelos

de relacionamento entre os agentes do setor de construo, modelos de
contratao, locao e venda. Porque o retorno de investimento importante
quando quem construiu quem vai usar o prdio. Esse o principal interessado
em ter um bom desempenho a longo prazo: o cliente que encomenda um
projeto, uma construo que ele mesmo vai ocupar, uma empresa, ou um
prdio pblico. Pensando em uma outra situao, das construes especulativas
tpicas, quem constri ou incorpora no necessariamente quem vai receber o
benefcio da economia ao longo prazo, ento existe uma dificuldade para
convencer esses agentes que constroem ou que incorporam a fazer os
investimentos, configurando o que chamamos de "incentivos divididos".

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Voc sente que existe essa dificuldade?

Isso claro e notrio. H mesmo. Qual a expectativa que esses agentes

acabam tendo? "Ah, eu vou acelerar minha venda ou minha locao e o
melhor que eu posso conseguir para aquele investimento que eu tive." Quando
isso no se concretiza, acaba sendo uma frustrao para o empreendedor. E
isso acontece em todos os pases, uma caracterstica do mercado de
construo. Uma possibilidade de contornar isso, cuja discusso eu tenho
tentado incitar, comear a trabalhar com contrato por desempenho:
estabelece-se um teto inicial para remunerao de profissionais de projeto, por
exemplo, e eles se comprometem a entregar um determinado nvel de
desempenho - atrelado ou no a um certificado ambiental - de que o prdio
consumir um mximo de 50 kWh de energia por metro quadrado de escritrio.
Se, na prtica, o edifcio consumir 40 kWh em vez dos 50 kWh, haver uma
economia a longo prazo, que potencialmente resulta em reduo no valor de
condomnio e abre espao para uma complementao de honorrios ao longo
do tempo, em funo da melhoria de desempenho efetivamente entregue. Com
isto, os profissionais seriam estimulados a buscar solues mais inovadoras e
integradas e se caminharia para o rompimento do crculo vicioso vigente .

Essa ideia s um projeto, ou j est em funcionamento?

Em alguns pases j est acontecendo para gua e energia. No Brasil, est

longe de ser prtica tpica, mas h iniciativas em que empresas asseguram ao
proprietrio do edifcio que se encarrega do estudo e implementao de todas
as melhorias que ele no precisar investir nada ou muito pouco, porque a
empresa tem tanta confiana que consegue entregar um desempenho melhor
do que o atual, que poder ser remunerada s pela diferena das contas de
gua e energia.

E essa remunerao por quanto tempo?

Depende do tempo de acordo. A essncia desta ideia no existe nos modelos de

contratao tradicionais. Na prtica, o que se exige da equipe do projeto de
construo que ela gaste mais tempo, exercite seu crebro e use sua
experincia para chegar a um resultado melhor naquele mesmo prazo de
projeto comprimido. O que, convenhamos, alm de bastante desafiador,
muito pouco estimulante. Ento, a remunerao por desempenho uma
possibilidade concreta de corrigir ou minimizar esses desvios.

Voc acha que poderia haver uma legislao sobre isso, ou s contratos caso a
caso?

Criar legislao para isso muito complicado. O que acontece so aes de

diferentes fontes que, combinadas, trazem a modificao do mercado. A gente
precisa, sim, ter polticas pblicas porque so elas que do o peso do
desempenho, o mnimo a ser atendido. Em vrios aspectos, no temos polticas
pblicas a esse respeito. At a publicao da regulamentao desenvolvida no
mbito do Procel Certifica, no final de 2007, no tnhamos legislao ou

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regulamentao alguma de consumo de energia em edificaes. um salto

importante ter essa regulamentao para edifcios novos e existentes. E essas
certificaes so voluntrias, elas tentam preencher as lacunas deixadas pelas
polticas pblicas. Nesse caso, fundamental que haja aes do Governo, seja
de cobrana ou de incentivo. A outra possibilidade deixar que o setor se
organize com polticas setoriais, por exemplo o encorajamento de certificaes,
entre outras mudanas de postura, inclusive os prprios profissionais se
capacitarem.

Como voc acha que hoje est sendo essa incorporao dos valores de
sustentabilidade? Isso importante? At que ponto no questo de
marketing?

Uma das funes legtimas das certificaes prover o reconhecimento por um

esforo que foi despendido. Ento, se houve um esforo em incorporar algumas
atitudes e tecnologias, a certificao uma maneira de promover e reconhecer
esta distino mesmo. O que a gente deve assinalar, e eu enfatizo muito, que
existe um af muito grande em ser o primeiro, como o "primeiro edifcio de
escritrio de sete pavimentos da avenida X" [risos], um exagero. Se a gente
olhar os pases onde as principais certificaes mundiais foram desenvolvidas,
antes de elas surgirem houve uma preparao do setor de construo e do
Governo para criar as bases fundamentais para essas mudanas de atitude. Da
surgem as certificaes como uma consolidao, exatamente porque se percebe
quais so os limites da legislao e de que maneira se pode estimular e
reconhecer desempenhos superiores ao mnimo exigido por lei. No nosso caso,
o risco que corremos de o pessoal saltar direto, queimar etapas importantes
para que este movimento se consolide como uma tendncia do setor e no na
ocorrncia de algumas certificaes isoladas. Pensar em ser o primeiro, o
maior, o mais novo, perder de vista que na verdade o que interessa, antes da
certificao em si, promover uma mudana de atitude. Fazer a certificao
pela certificao pode queimar o nome da certificao e o benefcio que ela
pode trazer, que fazer uma discusso no setor quanto a aspectos que antes
nem eram considerados no desenvolvimento de um empreendimento. Ela pode
se tornar uma banalidade, e os clientes finais podem deixar de ver um valor em
requisit-la. H que se tomar cautela nesses aspectos.

Qual seria um exemplo dessa agenda setorial para a construo?

Um dos melhores exemplos da Inglaterra. Ela foi o primeiro pas a fazer uma
agenda para a indstria de construo luz de sua Agenda 21. Dentro do setor
de construo, lanaram o BREEAM, o primeiro e um dos melhores mtodos de
certificao ambiental que existem, cuja variao para habitaes se
transformou em lei, desenvolveu uma agenda para etapa de obras e empresas
construtoras; e um trabalho serissimo de levantamento das construes
existentes para traado de metas para retrofit. O que antes era visto como
preenchimento de lacuna virou poltica pblica, lei, complementada por
benefcios fiscais, subsdios e outros incentivos. Aqui no Brasil ainda no vemos
evoluo semelhante. A possibilidade de reduo fiscal para empreendimentos
mais sustentveis no Pas vista com ceticismo, porque a arrecadao

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frequentemente j est em boa parte comprometida, e estados e municpios

dependem dela para sua prpria sobrevivncia. Os caminhos tm que ser
outros, talvez pela criao de linhas especiais de financiamento bancrio, por
exemplo.

Em relao a um edifcio tpico, se ele tiver todas as adaptaes possveis,

quanto ele pode realmente economizar de gua e energia?

Depende do perfil de uso. Dos prdios que eu analisei, houve um com economia
de quase 60% de gua, porque naquele projeto em particular tinha que haver
uma estao de tratamento de esgoto de ltima gerao, que supria mais que o
necessrio para consumo predial. Se a gente tirar essas contribuies menos
frequentes, relativamente fcil conseguir em torno de 20% de reduo com
aplicao de tecnologia e com bom projeto de sistemas. Quanto energia,
depende das suas referncias. Um edifcio residencial, por exemplo, tem menos
rea de vidro, que normalmente o ponto fraco nas fachadas, o que de certa
maneira simplifica as solues potenciais. J para um edifcio comercial com
rea expressiva de vidro, por exigncia para configurao como classificao
Triple A, por exemplo, preciso lanar mo de recursos para se colocar o
melhor vidro e o melhor sistema de condicionamento disponvel, enquanto uma
proteo adequada seria o mais inteligente a fazer, mas isso nem sempre
bem visto pelo mercado.

No uma contradio essa exigncia de o Triple A ter fachada de vidro?

Sim. H quase seis anos me perguntaram quando um edifcio AAA seria

certificado no nvel mais alto, eu respondi: "No dia em que o Triple A deixar de
ser com fachada de vidro". Para alguns, s vezes at as coberturas so de
vidro, no nosso clima no d. At possvel certificar, apesar de um certo
contrassenso, mas a certificao jamais ser obtida sem investimento
expressivo.

Voc sabe de outros exemplos em que as exigncias so contraditrias com a

sustentabilidade?

Essa do vidro a mais gritante delas. Houve um tempo, em alguns municpios,

em que o aquecedor solar era entendido como um artigo de luxo que resultava
na mudana de nvel no pagamento de IPTU. O proprietrio pagava mais para
t-lo, em vez de receber um benefcio por aproveitamento de energia solar.
Isso j caiu, mas h algumas boas ideias que acabam resultando numa certa
reverso. Em algumas cidades tm surgido leis que obrigam os condomnios a
instalar pequenas estaes de tratamento de gua residuria. A boa inteno
diminuir impacto em infraestrutura, impostos de gua, esgoto no tratado etc.
Mas ao se levar isso para um edifcio, no caber mais concessionria o papel
de garantir a qualidade da gua. Isso passa para as mos do sndico ou
operador predial, que dever implementar um sistema de gesto ou contratar
uma empresa para isto. frequente encontrarmos anomalias, porque no se
lava nem a caixa d'gua direito, imagine-se a gesto de tratamento de gua
servida? possvel? Sim, mas isto implica uma mudana de cultura substancial.

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Falando em nmeros, quando um prdio adaptado e consegue reduzir o

consumo de gua em 20%, ele teve que investir na adaptao. Em quanto
tempo tem o retorno disso?

Para gua, o retorno dos mais rpidos. Para ter esses 20% o usurio tem que
ser muito consciente, como no uso dos dispositivos economizadores, que vo
gastar menos que o tradicional. Aqui na Unicamp instalamos torneiras
economizadoras e o payback foi de cerca de trs meses. Depende da
intensidade de uso. Isso varia muito com a tipologia e com os viles de
consumo.

E energia eltrica?

Depende da qualidade do edifcio. Se ele est todo envidraado, vai chegar no

topo de aumento de carga trmica por ganho de calor solar. Nessas
circunstncias, as solues esto mais para a ponta da sofisticao e custo.
Ento, o investimento a fazer muito mais alto, e o payback fica mais longo
tambm. Agora, quando se consegue otimizar o volume do edifcio, a
orientao, a utilizao de parcelas naturais para iluminao e ventilao, a
soluo est sendo dada no projeto. A demanda de energia existente vai ser
resolvida com a melhor tecnologia possvel. Da vem o equilbrio entre o que se
consegue pagar ou no. E isso que vai definir o perodo de retorno do seu
investimento, o quanto preciso melhorar em relao ao que se tinha no incio.
Se for uma melhoria pequena, o investimento menor, e o payback mais
curto.

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