Perguntas e Respostas sobre Condomnio PROCON-SP

Qual a lei que regula questes em condomnio?

A lei bsica que regula o condomnio a 4.591, de 16 de Dezembro de 1964, existindo tambm
regulamentao na Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Cdigo Civil) e na Lei 8.245, de 18 de Outubro
de 1991, que trata das locaes residenciais.

Alm da lei especfica, existem outras normas que o morador deve observar?

Sim. Alm da legislao mencionada na questo anterior, o condmino deve observar a

conveno de condomnio e o regulamento interno (caso este j no esteja na prpria
conveno).

Esta conveno dever ser aprovada por no mnimo 2/3 dos condminos, no ser
contrria a legislao especfica, elaborada por escrito e registrada em Cartrio de
Registro de Imveis.

Vale ressaltar que o regulamento interno, assim como a prpria conveno, devem ser
observadas por todos (funcionrios, visitantes, etc) e no somente aos ocupantes das
unidades.

O que poder ser cobrado no caso de atraso no pagamento do condomnio?

O condmino que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos juros moratrios
convencionados ou, no sendo previstos, os de 1% ao ms e multa de at 2% sobre o
dbito, de acordo com o artigo 1.336, 1. do Cdigo Civil.

Como tratada a inadimplncia em condomnio?

Muitas vezes a inadimplncia acarreta ao condomnio falta de caixa e normalmente

efetuado um rateio extra, que pagamento suplementar para cobrir uma receita
insuficiente ou gasto imprevisto num determinado perodo. Tal rateio tratado como
despesa ordinria, cabendo ao inquilino pag-lo.

O condomnio por sua vez adotar as providncias cabveis cobrana dos dbitos,
inclusive se necessrio, por meio de ao judicial.
O que so despesas extraordinrias e ordinrias, e a quem cabe cada uma delas?

As despesas extraordinrias so aquelas referentes a obras relacionadas estrutura

integral ou de habitabilidade da edificao, por exemplo, pinturas de laterais, fachadas,
esquadrias de portas e portes de acesso, poos de ventilao e iluminao, reformas de
pisos de reas comuns, instalao de equipamentos de segurana e lazer, despesas de
decorao e paisagismo nas partes de uso comum e constituio de fundo de reserva,
cabendo exclusivamente ao proprietrio do imvel.

As despesas ordinrias so aquelas referentes limpeza, manuteno e conservao dos

equipamentos e reas comuns, incluindo nestas a pintura das instalaes e dependncias
de uso comum, cabendo exclusivamente ao morador da unidade (proprietrio ou
inquilino). A reposio do fundo de reserva, total ou parcial, cabe ao inquilino.

Para que serve e o que o Fundo de Reserva?

O Fundo de Reserva uma parcela do valor do condomnio, sob responsabilidade do

proprietrio do imvel, utilizada para atender despesas urgentes e inadiveis no
previstas no oramento.

A sua arrecadao regulada pela conveno e caso seja utilizada para cobrir despesas
ordinrias (custeio ou complementao) deve ser reposto pelo inquilino que deu causa a
sua utilizao, salvo se anterior ao incio da locao.

Existe reajuste para condomnio?

A assemblia soberana para determinar a forma e o valor a ser arrecadado, em funo

de seus gastos apurados ou previstos. No existe em lei, nenhuma forma de reajuste
automtico para as contribuies condominiais.

O que quota em condomnio?

a parcela de pagamento de condomnio proporcional a cada unidade do edifcio.

Geralmente, salvo previsto em conveno, a quota de cada condmino correspondente
frao ideal do terreno relativa sua unidade.
Quem poder ser sndico, qual o seu papel e como destitu-lo?

O sndico o representante legal do condomnio. Pode ser morador da edificao ou no,

pessoa fsica ou jurdica, eleito na forma prevista pela conveno, por at dois anos, com
direito reeleio. Cabe ele administrar os interesses e negcios do condomnio.

De acordo com o Cdigo Civil, no artigo 1.349, o sndico que praticar irregularidades, que
no prestar contas, ou no administrar convenientemente o condomnio, poder ser
destitudo em assemblia especfica para este fim, pelo voto da maioria absoluta de seus
membros.

Quando o locatrio poder votar em assemblias?

O locatrio poder votar nas assemblias que envolvam despesas ordinrias.

Nas assemblias que envolvam despesas extraordinrias ou situaes especiais, como

demolio, reconstruo, venda do prdio sinistrado, etc, o locatrio s poder votar no
caso de ausncia do locador.

Como lidar quando ocorrer furto em condomnio?

Como no existe legislao especfica, conveniente que a atribuio de

responsabilidades esteja prevista em conveno. Geralmente, quando a chave do
carro deve ser deixada em quadro de chaves, com o manobrista ou zelador, se ocorrer
furto ou avaria do veculo a responsabilidade do condomnio.

Existe cobrana de multas em condomnio?

Sim, de acordo com o Cdigo Civil, o condmino que realizar obras que comprometam a
segurana da edificao, alterem a forma e a cor da fachada das partes e esquadrias
externas, no der s suas partes a mesma destinao que tem a edificao e as utilizar de
maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos possuidores, ou aos bons
costumes, pagar a multa prevista no ato constitutivo ou na conveno, no podendo ela
ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuies mensais, independentemente das
perdas e danos que se apurarem. No havendo disposio expressa, caber assemblia
geral, por dois teros no mnimo dos condminos restantes, deliberar sobre a cobrana da
multa.

Vale ressaltar que o condmino ou possuidor que no cumpre reiteradamente com os

seus deveres perante o condomnio poder, por deliberao de trs quartos dos
condminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente at ao quntuplo
do valor atribudo contribuio para as despesas condominiais, conforme a gravidade
das faltas e a reiterao, independentemente das perdas e danos que se apurem.

permitida a construo ou obras?

Reformas ou alteraes nas reas internas privativas so permitidas, desde que estejam
dentro do estabelecido em conveno e exigncias municipais, no comprometam a
estrutura do edifcio nem prejudiquem os outros moradores.

Para alterao nas reas de uso comum necessria a aprovao de todos os

condminos, com a conveno disciplinando expressamente a matria.

O condmino que tiver conduta anti-social ser multado?

Sim, o condmino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social gerar
incompatibilidade de convivncia com os demais condminos ou possuidores, poder ser
constrangido a pagar multa correspondente dez vezes o valor atribudo contribuio
para as despesas condominiais, at posterior deliberao da assemblia, conforme
disposto no artigo 1.337, pargrafo nico, do Cdigo Civil.

A garagem pode ser alugada para terceiros?

Sim. O condmino poder alugar a garagem para terceiros, dando preferncia, em

condies iguais, aos possuidores e condminos, conforme disposto no artigo 1.338 do
Cdigo Civil.

Ressalte-se, no entanto, que deve tambm ser observado o que se encontra disposto na
conveno do condomnio sobre o assunto.

A garagem pode ser alugada para terceiros?

Sim. O condmino poder alugar a garagem para terceiros, dando preferncia, em

condies iguais, aos possuidores e condminos, conforme disposto no artigo 1.338 do
Cdigo Civil.

Ressalte-se, no entanto, que deve tambm ser observado o que se encontra disposto na
conveno do condomnio sobre o assunto.