10 de maro de 2017

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Acompanhamento FII
Suno Research

A partir dessa semana estaremos produzindo um relatrio especial que ser

enviado sem custos extras aos nossos assinantes.

Nele iremos disponibilizar dados tcnicos relevantes sobre os principais Fundos

Imobilirios do mercado, bem como acompanhar e comentar as principais
notcias e informaes relacionadas aos principais fundos.

Esse relatrio ser enviado na sexta-feira, ao final do dia, assim voc ter o
final de semana para absorver as informaes e analisar os dados, e em
conjunto com o relatrio de Fundos Imobilirios que continua sendo enviado
semanalmente na tera-feira, tomar as melhores decises de investimento.
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Principais fundos imobilirios

FII Classe Cotao Valor por m2 Caixa ABL (M) Vacncia DY (12 meses) Patrimnio Numero de cotas

BBPO11 Agncias Bancrias R$ 136,61 R$ 5.071,00 R$ 167.142.076,00 395.892,76 0% 8,5% R$ 1.484.864.000,00 15920000
BNFS11 Agncias bancrias R$ 121,00 R$ 5.533,00 R$ 3.149.886,00 14.738,00 0% 6,6% R$ 62.508.000,00 700000
AGCX11 Agncias Bancrias R$ 1.299,00 R$ 7.199,00 R$ 153.926.706,36 51.693,55 0% 8,1% R$ 438.267.000,00 405000
SAAG11 Agncias bancrias R$ 127,60 R$ 10.379,00 R$ 11.330.722,58 68.146,00 0% 7,7% R$ 518.601.000,00 5632000
BBRC11 Agncias bancrias R$ 129,00 R$ 15.161,00 R$ 4.177.858,71 13.253,00 0% 7,3% R$ 153.012.000,00 1590000
CTXT11 Centro Txtil/Shopping R$ 4,07 R$ 3.224,00 R$ 1.266.653,73 45.450,00 4% 9,7% R$ 122.436.000,00 36320000
FCFL11B Faculdade R$ 1.977,98 R$ 16.434,00 R$ 2.405.730,96 19.953,00 0% 6,3% R$ 242.947.000,00 167000
FIIB11 Galpes indstriais R$ 357,99 R$ 2.353,00 R$ 4.243.126,98 102.400,00 10% 7,4% R$ 238.764.000,00 685000
HGLG11 Galpes Logistcos R$ 1.329,99 R$ 2.363,00 R$ 36.149.381,70 176.000,00 18% 8,0% R$ 375.930.000,00 340000
CXTL11 Galpes logsticos R$ 608,00 R$ 1.351,00 R$ 1.205.149,64 23.396,00 NI 9,7% R$ 53.401.000,00 54000
NSLU11B Hospital R$ 220,51 R$ 12.572,00 R$ 3.682.108,89 19.788,72 0% 8,9% R$ 219.631.000,00 1145000
CNES11B Lajes corporativas R$ 95,00 R$ 3.922,00 R$ 22.665.042,11 65.645,00 35% 6,4% R$ 293.508.000,00 2949000
BBFI11B Lajes corporativas R$ 2.575,00 R$ 4.875,00 R$ 20.354.291,00 64.488,00 0% 10,1% R$ 474.191.000,00 130000
HGRE11 Lajes corporativas R$ 1.395,00 R$ 5.349,00 R$ 185.887.000,00 157.689,00 22% 8,7% R$ 1.093.454.000,00 738000
CBOP11 Lajes corporativas R$ 725,95 R$ 6.362,00 R$ 972.198,19 16.050,00 7% 8,2% R$ 103.857.000,00 142000
FPAB11 Lajes corporativas R$ 325,00 R$ 6.714,00 R$ 3.296.046,13 35.810,92 24% 7,7% R$ 272.574.000,00 750000
BBVJ11 Lajes corporativas R$ 59,00 R$ 6.752,00 R$ 8.207.388,58 22.465,00 44% 5,8% R$ 206.687.000,00 2710000
BRCR11 Lajes corporativas R$ 106,18 R$ 7.143,00 R$ 398.614.000,00 229.952,00 14% 17,7% R$ 2.102.264.000,00 19225000
RNGO11 Lajes corporativas R$ 94,20 R$ 7.790,00 R$ 2.994.695,72 31.972,00 18% 8,6% R$ 251.315.000,00 2676000
EDGA11B Lajes corporativas R$ 57,50 R$ 8.708,00 R$ 2.828.189,01 24.844,44 30% 9,1% R$ 319.161.000,00 3812000
FAMB11B Lajes corporativas R$ 4.700,00 R$ 8.735,00 R$ 557.594,61 56.429,46 0% 8,5% R$ 574.848.000,00 105000
XPCM11 Lajes corporativas R$ 84,00 R$ 10.633,00 R$ 4.650.066,72 18.641,00 0% 11,5% R$ 188.016.000,00 2415000
CEOC11B Lajes corporativas R$ 71,80 R$ 10.796,00 R$ 1.455.445,18 11.942,00 0% 0,1% R$ 138.700.000,00 1816000
ALMI11B Lajes corporativas R$ 1.801,00 R$ 11.355,00 R$ 746.119,00 16.587,00 0% 19,6% R$ 203.279.000,00 105000
BMLC11B Lajes corporativas R$ 86,02 R$ 11.563,00 R$ 1.546.031,99 7.290,34 25% 9,1% R$ 103.755.000,00 998000
TRNT11B Lajes corporativas R$ 165,00 R$ 11.566,00 R$ 4.839.622,12 55.729,63 39% 5,6% R$ 662.720.000,00 3936000
EDFO11B Lajes corporativas R$ 285,00 R$ 13.290,00 R$ 417.460,00 5.029,38 0% 7,5% R$ 37.678.000,00 236000
TBOF11 Lajes corporativas R$ 72,30 R$ 13.343,00 R$ 5.710.273,28 56.464,27 36% 4,1% R$ 634.973.000,00 10050000
CXCE11B Lajes corporativas R$ 2.275,00 R$ 13.711,00 R$ 5.184.799,53 11.070,14 0% 9,2% R$ 154.491.000,00 69000
FFCI11 Lajes corporativas R$ 1,76 R$ 15.902,00 R$ 4.131.877,53 15.069,90 10% 7,7% R$ 246.608.000,00 138509000
HGJH11 Lajes corporativas R$ 1.240,00 R$ 16.017,00 R$ 2.572.209,84 12.613,00 13% 7,4% R$ 170.857.000,00 165000
FVBI11B Lajes corporativas R$ 97,90 R$ 18.759,00 R$ 3.081.154,40 11.055,87 14% 7,0% R$ 206.893.000,00 2150000
KNRI11 Multi-empreendimentos R$ 151,97 R$ 4.193,00 R$ 97.231.147,00 476.841,45 13% 7,4% R$ 1.996.974.000,00 13797000
ANCR11B Shopping Center R$ 1.200,00 R$ 8.636,00 R$ 48.914.080,00 57.000,79 NI 6,2% R$ 1.196.110.000,00 451000
FIGS11 Shopping Center R$ 69,89 R$ 8.791,00 R$ 1.405.582,17 20.441,46 NI 14,3% R$ 230.864.000,00 2592000
HGBS11 Shopping Center R$ 2.323,00 R$ 10.698,00 R$ 184.890.066,00 99.317,14 5% 7,2% R$ 1.147.078.000,00 537000
ABCP11 Shopping Center R$ 14,74 R$ 12.973,00 R$ 10.269.026,34 68.536,00 1% 6,0% R$ 684.556.000,00 61019000
PQDP11 Shopping Center R$ 2.490,00 R$ 15.573,00 R$ 10.164.152,89 37.401,00 2% 5,9% R$ 605.080.000,00 238000
JRDM11B Shopping Center R$ 84,30 R$ 16.352,00 R$ 563.033,30 11.426,00 2% 9,6% R$ 186.098.000,00 2223000
SHPH11 Shopping Center R$ 925,00 R$ 59.818,00 R$ 3.770.746,12 8.875,00 2% 4,6% R$ 354.222.000,00 578000
RBRD11 Varejo/Logstico R$ 73,00 R$ 5.258,00 R$ 2.126.432,99 24.952,00 0% 11,3% R$ 135.826.332,85 1851766

NI = No informado
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Fundos de desenvolvimento imobilirio

Fundo Cotao Patrimnio DY

(mdia 12 meses)

RBBV11 R$ 72,00 R$ 125.802.000,00 8,70%

MFII11 R$ 105,00 R$ 43.058.000,00 13,30%
KNRE11 R$ 1,07 R$ 235.881.000,00 0,80%

Fundos de fundos

Fundo Cotao Patrimnio DY

(mdia 12 meses)

MXRF11 R$ 95,49 R$ 253.514.000,00 11%

BCFF11B R$ 75,99 R$ 375.816.000,00 9,0%
BPFF11 R$ 93,00 R$ 176.886.000,00 9,1%
BCIA11 R$ 120,00 R$ 93.022.000,00 9,4%
CXRI11 R$ 1.044,88 R$ 172.347.000,00 9,8%
FIXX11 R$ 86,00 R$ 30.874.000,00 9,9%

Fundos de Recebveis

Fundo Cotao Patrimnio DY

(mdia 12 meses)

KNCR11 R$ 108,50 R$ 2.212.535.000,00 12,40%

KNIP11 R$ 107,00 R$ 403.394.000,00 10,00%
VRTA11 R$ 127,47 R$ 173.620.000,00 12,30%
BCRI11 R$ 114,99 R$ 88.286.000,00 11,60%
JSRE11 R$ 96,20 R$ 698.063.000,00 11,60%
XPGA11 R$ 100,69 R$ 115.898.000,00 10,70%
CPTS11B R$ 100,00 R$ 100.162.000,00 13,70%
RNDP11 R$ 1.069,00 R$ 111.904.000,00 12,30%
PLRI11 R$ 115,00 R$ 111.026.000,00 12,00%
FEXC11B R$ 107,95 R$ 148.100.000,00 11,00%
RBVO11 R$ 88,20 R$ 46.020.000,00 9,80%
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Viso Geral

Tivemos mais uma semana de valorizao do IFIX, refletindo ainda a

expectativa de melhora na economia, a expectativa de queda dos juros e o
comportamento da inflao.

Mesmo com o anncio de inteno de aumento de juros nos EUA, o mercado

parece confiar na queda dos juros nas prximas reunies do COPOM.

A inflao medida pelo IPCA segue desacelerando e fechou fevereiro com alta
de 0,33%, a menor desde o ano de 2000. O IPC-A acumulado em 12 meses
desacelerou para 4,76%, menor patamar desde Setembro de 2010.

Enquanto o IBC-BR aponta para uma queda forte no PIB de 2016, os

economistas j projetam uma volta do crescimento neste ano. Somados estes
fatores levam a uma maior precificao dos ativos, deixando-nos sem mais
muitas opes claras de bons investimentos.

Por isso recomendamos cautela a nossos assinantes no momento de iniciar

posio em fundos imobiliarios, devendo optar por compras leves e graduais.

Informaes relevantes da semana:

JRDM11B (FII Jardim Sul)

O gestor do fundo emitiu um comunicado que incluiu a previso de despesas

estimadas para 2017, no valor de R$ 4.254.728,00. Este valor inclui reformas,
reparos e etc...

Por conta dessas despesas extraordinrias e a posio de caixa atual do fundo,

de cerca de R$ 634 mil reais, possvel que a administradora convoque
assembleia geral para deliberao de nova emisso do fundo para arcar com
as despesas. Outra sada pode ser a reteno de resultados para cumprir estas
obrigaes.

Estamos acompanhando a situao e vamos analisar qual ser a estratgia

tomada pela administradora do fundo. De antemo podemos afirmar que a
diluio que ocorreria seria de menos de 1% do patrimnio do fundo e no
traria impacto relevante nas distribuies de rendimentos. JRDM11B continua
sendo nossa escolha entre os fundos de shopping.
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BRCR11 (BC fund)

No dia 16 de fevereiro a Petrobrs concluiu a sua sada do edifcio Almirante e

entregou as chaves. O fundo recebeu uma multa a qual poder utilizar para
manter o pagamento nos prximos meses.

A vacncia financeira do fundo dever ficar prxima a 30%.

No segundo semestre esperamos um impacto relevante nas distribuies, para

menos de R$ 0,60. Sugerimos aos nossos leitores que no comprem o fundo
nesse momento.

TBOF11 (FII Tower Bridge)

O administrador do fundo divulgou no dia 02/03/2017 ao mercado o

recebimento de uma nova proposta recebida da Fosun Property Holdings, para
aquisio do imvel pelo valor de R$ 753.750.000,00

Uma assembleia geral pode ser convocada aps o administrador avaliar a

proposta.

O valor por m desta oferta de cerca de R$ 13.344,00. Um pouco acima da

ltima oferta recebida, que foi de R$ 12.459/m. Entendemos que mesmo com
o aumento da proposta, este valor est abaixo do que julgamos justo para este
imvel. O valor de outros imveis Triple A na mesma regio pode ser superior a
R$ 15.000,00 o m.

Analisando o potencial futuro do imvel com a reduo da vacncia, a melhora

do cenrio macroeconmico e o possvel novo ciclo de crescimento e
valorizao imobiliria, entendemos que este valor no interessante.

Foi divulgado tambm um fato relevante informando que a TAM pagou uma
multa de R$ 2.069.700,10 referente a sua sada do imvel e deixou as chaves a
disposio.

O pagamento da multa permitir o fundo manter seus rendimentos estveis nos

prximos meses e aps o perodo, deve sofrer um impacto negativo.
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SDIL11 (SDI Logstica)

O gestor do fundo anunciou no dia 07/03 a locao de uma rea equivalente a

4,5% da ABL do fundo para a empresa Predileta Distribuidora de
Medicamentos, referente ao mdulo 2 do Galpo 1, com prazo de 60 meses.

No foi informado no comunicado sobre alguma possvel carncia e, portanto,

esperamos que a distribuio do ms que vem j sofra um leve impacto
positivo.

XPGA11 (XP Recebveis)

O fundo teve uma distribuio esse ms um pouco superior a do ms passado

devido a maiores ndices inflacionrios dos ltimos 2 meses. Os CRIs
costumam ter um delay no reconhecimento da inflao, e, portanto, inflao de
um determinado ms pode impactar somente 2 meses frente.

O resultado real do fundo do ms foi de R$ 1,07 por cota, e, portanto, bem

acima dos R$ 0,90 distribudos.

Tambm foi informado no ltimo relatrio que surgiram novos interessados na

compra do Ed. Oceanic (lastro do CRI Harte), alm das conversas que j
estavam em andamento com outro interessado.

Em conversa com o gestor fomos informados tambm na inteno do fundo em

distribuir com maior velocidade os juros e correo monetria que tem sido
acruados nos ltimos anos. Estamos acompanhando essa questo de perto e
maiores novidades informaremos aqui.

MXRF11 (FII Maxi Renda)

Gostaramos de reservar uma ateno especial ao MXRF11 neste primeiro

relatrio por fazer parte de nossa carteira e para elucidarmos algumas
possveis dvidas dos investidores.

O fundo MXRF11, divulgou seu relatrio mensal essa semana e pode ter
gerado algum desconforto em alguns cotistas.
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O resultado real informado no mini DRE divulgado no relatrio foi de R$ 0,61, o

que bem abaixo do que o fundo vinha pagando.

Esse resultado, no entanto, no preocupa, pois verificamos que a estratgia do

gestor fazer uma estimativa de quanto caixa ser gerado no semestre e pagar
mensalmente a mdia estimada, devendo no final do semestre ser pago o
excesso, caso haja, para respeitar os 95% de distribuio.

Alguns CRIs relevantes na carteira possuem fluxo semestral e trimestral, o que

possibilita a suavizao dos resultados pelo gestor. Outro ponto que o
resultado de janeiro veio bem acima dos R$ 0,80, ficando em R$ 0,94, gerando,
portanto, sobra de caixa para arcar com parte de futuras distribuies.

Devemos destacar tambm o timo desempenho de vendas no

empreendimento de permuta da Vila Matilde, o qual avanou 10% em vendas e
encontra-se 60% vendido. Parte deste resultado de vendas j deve trazer
algum impacto positivo no fluxo de caixa a partir dos prximos 2 meses.

Em nossas conversas com a equipe de gesto do fundo percebemos a

inteno do gestor em alocar o caixa de forma mais rentvel, adquirindo mais
CRIs de qualidade, e com o incio dos recebimentos dos empreendimentos
permutados, a renda dever se manter estvel ou sofrer um leve incremento.

Importante lembrar que os repasses que representam 70% ou mais do VGV

dos empreendimentos permutados s passaro a entrar no caixa aps a
concluso das obras, portanto para o Vila Matilde, nos meses seguintes a
fevereiro de 2020.

No ms de fevereiro tambm foi convocada uma assembleia para a

recomposio do fundo de reserva do CRI Esser. O CRI segue adimplente.

Tambm estimamos junto ao gestor que a SPE Terra Mundi deve iniciar seus
pagamentos de dividendos ao fundo no ltimo trimestre deste ano e a TIR do
projeto obtida at o momento ficou em torno de 12% mais Inflao.

Estamos confiantes nesse case de investimento e continuamos achando que o

mercado no est precificando-o corretamente e nem compreendendo a
estrutura de seus investimentos, em especial ignorando o valor dos
investimentos em desenvolvimento imobilirio.
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MBRF11 (FII Mercantil do Brasil)

O fundo anunciou essa semana um rendimento de R$ 7,79, o qual reflete j o

reajuste contratual anual.

Com esse patamar de distribuio, esperamos um Yield em torno de 9,65%.

H de se lembrar que este fundo tem um imvel que atualmente encontra-se

vago (O centro de tecnologia) e que caso venha a ser vendido ou alugado,
dever gerar ganhos para o cotista.

BMLC11B (FII Brascan Lajes corporativas)

O fundo anunciou essa semana uma distribuio novamente um tanto baixa, de

R$ 0,47. Essa reduo que evidenciamos neste ms e no ms passado
parcialmente explicada por conta de uma negociao com um locatrio onde
estipulou-se uma reviso nos valores aplicvel a partir de junho de 2016.

Porm desde o inicio da negociao o locatrio continuou a pagar o valor no

revisado, passando a pagar um valor menor apenas em dezembro com efeito
caixa em Janeiro.

Entendemos, porm, que essa questo por si s no levaria a uma reduo to

grande nas receitas e estamos em contato com o gestor e aguardando os
prximos relatrios para ter uma melhor posio sobre isso.

Alm dessa questo, o fundo deve ter um leve aumento de vacncia este ms
que levar a vacncia ao patamar de 25 aproximadamente. Esperamos que as
distribuies permaneam pelo menos em torno de R$ 0,46.

Importante lembrar que 44% das receitas do fundo expiram em 2017, iremos
acompanhar de perto essa situao.

FEXC11B (FII BTG Fundo de CRI)

O fundo de recebveis do BTG Pactual um CRI da PDG em carteira, empresa a

qual entrou recentemente em recuperao judicial.
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O CRI representa cerca de 6,29% da carteira do fundo.

De agora em diante, o fundo no poder mais contar com os pagamentos da

PDG e os imveis em alienao fiduciria que so lastro do CRI devem ser
executados e leiloados.

Infelizmente esse processo no simples e envolve muita burocracia e riscos

jurdicos, entendemos que esse processo deve demorar.

Estimamos uma perda de rendimentos em torno de R$ 0,10 centavos por cota

ao ms com esse default.

Nos preos atuais recomendamos ficar de fora deste ativo, j que deve
entregar um yield menor que 7,50% nos prximos 12 meses.

EDGA11B (FII Ed. Galeria)

O fundo est enfrentando uma alta vacncia, o que tem impactado as

distribuies do fundo. A vacncia projetada para os prximos meses est
acima de 33%.

O fundo tambm sofre com uma inadimplncia de cerca de 18,15% da rea

total do imvel, que acumula R$ 8,3M.

O gestor est tomando as medidas cabveis para recuperar estes valores.

Entendemos que conforme a situao de inadimplncia seja resolvida ou

parcialmente solucionada, as distribuies devem sofrer imediatamente um
impacto positivo.

FIIB11B (FII Industrial do Brasil)

O fundo sofrer um leve aumento de vacncia com a sada do ocupante do

Bloco 4 Modulo D com rea de 503,67m.

Porm como h alguns descontos e carncias concedidos, alm de novos

contratos sendo assinados, estimamos que a renda tem um potencial de ficar
em torno de R$ 2,40/cota por ms.
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Tiago Reis
Analista CNPI

Este material tem carter meramente informativo. As informaes constantes deste material podem auxiliar o investidor em suas decises
de investimento, porm o investidor ser responsvel, de forma exclusiva, pela verificao da convenincia e oportunidade da
movimentao de sua carteira de investimentos e pela tomada de deciso quanto efetivao de operaes de compra e ou venda de
ttulos e ou valores mobilirios. Este material apresenta informaes para diversos perfis de investimento e o investidor dever verificar e
atentar para as informaes prprias ao seu perfil de investimento, uma vez que as informaes constantes deste material no so
adequadas para todos os investidores. Quaisquer projees de risco ou retorno potenciais so meramente ilustrativas e no so e no
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decises de investimento. Os investimentos realizados pelo investidor para sua carteira esto sujeitos a diversos riscos inerentes aos
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