Apostila Coisas II - Avaliação 2

DIR.
DAS COISAS
HTTPS://D.DOCS.LIVE.NET/F1C667C37CCB5803/DIREITOUNISC/20172SEMESTRE/DIREITOSDASCOISASII/AVALIAO2/APOSTILACOISASIIAVALIAO2.DOCX|554KB
INCORPORAO
IMOBILIRIA E HIPOTECA
T IA G O L UI Z S OA R E S | C ONT AT O@ T I A GO S OA R E S.C O M . B R |
09/11/2017
ORGANIZAO E ESQUEMAS
TIAGO LUIZ SOARES
NOVEMBRO DE
WORKING PAPERS A N O T A E S R E S U M O S R E S E N H A S F I C H A S D E L E I T U R A
2017
0 / 46

CONTATO@TIAGOSOARES.COM.BR WWW.TIAGOSOARES.COM.BR

Sumrio
NOTEFIELD

1 INCORPORAO IMOBILIRIA ...............................................................................................................3

1.1 CONSTITUIO DA INCORPORAO ............................................................................................................................. 3
1.2 OBRIGAO DO INCORPORADOR.................................................................................................................................. 4
1.3 RESPONSABILIDADE DO INCORPORADOR .................................................................................................................... 4
1.4 DIREITO DE ARREPENDIMENTO DO INCORPORADOR ................................................................................................... 5
1.5 EXTINO DA INCORPORAO ..................................................................................................................................... 5
2 BREVE ESTUDO SOBRE A ATIVIDADE DE INCORPORAO IMOBILIRIA .................................................5

2.1 BREVES NOES ........................................................................................................................................................... 6
2.2 HISTRICO DA ATIVIDADE DE INCORPORAO IMOBILIRIA ..................................................................................... 6
2.3 O CONCEITO DE INCORPORADOR PREVISTO NA LEI N. 4.591/64 ................................................................................. 7
2.4 AS FALHAS LEGISLATIVAS ........................................................................................................................................... 9
2.5 OS SUJEITOS AUTORIZADOS EM LEI A DESENVOLVER INCORPORAO ................................................................... 10
2.6 ANLISE DE SITUAES CONCRETAS CONFIGURAO OU NO DA ATIVIDADE DE INCORPORAO ................... 10
2.7 8. CONCLUSES .......................................................................................................................................................... 11
3 ANOTAES SOBRE A PROMESSA DE COMPRA E VENDA ....................................................................12

3.1 1. ASPECTOS FUNDAMENTAIS DA TEORIA GERAL DOS CONTRATOS. ....................................................................... 12
3.2 2. CONTRATOS PRELIMINARES. ................................................................................................................................. 16
3.3 PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ............................................................................................................................. 18
3.4 EVOLUO HISTRICA. ............................................................................................................................................... 22
3.5 CDIGO CIVIL DE 1916. ............................................................................................................................................... 22
3.6 O DECRETO-LEI N 58 DE 10 DE DEZEMBRO DE 1937 E AS LEGISLAES POSTERIORES QUE TROUXERAM
EXPRESSIVAS MODIFICAES EM SEU TEXTO. ................................................................................................................. 22
3.7 LEI 6.766/79 (LEI DO PARCELAMENTO DO SOLO URBANO) E O CDIGO CIVIL DE 2002............................................ 24
3.8 FORMA DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ................................................................................................... 24
3.9 O ARREPENDIMENTO. ................................................................................................................................................. 25
3.10ADJUDICAO COMPULSRIA. .................................................................................................................................. 27
3.11ASPECTOS RELEVANTES SOBRE O REGISTRO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ........................................ 28
3.12CONCLUSES. ............................................................................................................................................................. 29
4 DA HIPOTECA ......................................................................................................................................30
4.1 CONCEITO .................................................................................................................................................................... 30
4.2 292 SFH = SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAO. .................................................................................................... 31
4.3 CARACTERSTICAS JURDICAS DA ............................................................................................................................. 31
4.4 DIREITO DAS COISAS .................................................................................................................................................. 31
4.5 PRINCPIOS QUE REGEM A HIPOTECA ........................................................................................................................ 31
4.6 UMA DVIDA ................................................................................................................................................................ 32
4.7 DIREITO DAS COISAS DETERMINA A PRIORIDADE OU PREFERNCIA. ...................................................................... 33
4.8 IMPRESCINDIBILIDADE DO REGISTRO DA HIPOTECA................................................................................................. 33
4.9 PLURALIDADE DE HIPOTECAS .................................................................................................................................... 33
4.10PEREMPO296 DA HIPOTECA................................................................................................................................... 34
4.11DIREITO DAS COISAS .................................................................................................................................................. 34
4.12REMIO DO IMVEL HIPOTECADO............................................................................................................................ 34
4.13HIPOTECADO ............................................................................................................................................................... 35
4.14REMIO PELO CREDOR DA SEGUNDA HIPOTECA ..................................................................................................... 35
4.15FAMLIA....................................................................................................................................................................... 36
4.16OBJETO DA HIPOTECA ................................................................................................................................................ 36
4.17DA HIPOTECA QUE SE DESENVOLVA302. .................................................................................................................. 37
4.18CLASSIFICAO .......................................................................................................................................................... 37
4.19HIPOTECA CONVENCIONAL OU COMUM...................................................................................................................... 38
4.20HIPOTECA ESPECIAL ................................................................................................................................................... 39
4.21DA HIPOTECA DE VIAS FRREAS ................................................................................................................................ 39
4.22EXTINO DA HIPOTECA............................................................................................................................................. 40
4.23PELA EXTINO DA OBRIGAO PRINCIPAL: ............................................................................................................ 41
4.24PELO PERECIMENTO DA COISA:.................................................................................................................................. 41
4.25PELA RESOLUO DA PROPRIEDADE: ........................................................................................................................ 41
4.26PELA RENNCIA DO CREDOR: ..................................................................................................................................... 42
4.27PELA REMIO:........................................................................................................................................................... 42
4.29HIPOTECA CEDULAR ................................................................................................................................................... 43
I N C O R P O R A O I M O B I L I R I A E H I P O T E C A | D I R . D A S C O I S A S
I N CO R POR A O I MOBI LI RIA

1 INCORPORAO IMOBILIRIA
Trata-se de um contrato mediante o qual o incorporador se obriga a construir unidades habitacionais autnomas de
edifcio construdo sob o regime de condomnio especial, com o objetivo de satisfazer os interesses dos respectivos
adquirentes ou compromissrios compradores.
Dever ser regido mediante via contratual, em que dever haver um consenso entre as partes, sendo
oneroso, comutativo, sinalagmtico, formal e de execuo deferida.
Em relao aos deveres das partes, a obrigao da incorporadora imobiliria de resultado, efetivando-se com
a entrega da unidade construda.
Aquele que compra as unidades habitacionais autnomas pode ser tanto pessoa fsica quanto jurdica. Mas, tratando-
se de legitimidade para ser contratualmente incorporador, elencam-se tais sujeitos, conforme Roberto Senise Lisboa:
a) O proprietrio do terreno (por bvio, no se pode dizer que seu aquilo que no , no plano dos fatos);
b) O promitente comprador do terreno, com clusula de irretratabilidade;
c) O construtor, formalmente autorizado por meio de instrumento de mandato irrevogvel, pelo proprietrio
ou pelo promitente comprador;
d) O corretor de imveis, formalmente autorizado por meio de instrumento de submandato irrevogvel,

fornecido pelo construtor.
1.1 CONSTITUIO DA INCORPORAO

Antes mesmo da elaborao contratual, dever o incorporador obter autorizao para realizao do
empreendimento, ao qual cumpre ao municpio do terreno autorizar a atividade. Dever apresentar os documentos
como:
o registro do imvel com indicao de seu proprietrio,

projeto do empreendimento,
descrio das unidades habitacionais autnomas e das reas comuns do futuro condomnio,
certides de inexistncia de dbito tributrio ou previdencirio do incorporador, etc.
Como o contrato de incorporao imobiliria uma forma de aquisio de propriedade imvel necessrio o registro
no cartrio onde se encontra o imvel, assim, depois de registrado tornar possvel ao incorporador efetivar ao
pblico acerca do empreendimento, para fins de alienao ou promessa de venda das unidades habitacionais
autnomas, conforme o projeto apresentado pelo municpio da localidade.
No contrato de incorporao, dever conter:

a) A alienao da frao ideal do terreno, distinguindo a rea til e a rea comum;
WORKING PAPER CONTATO@TIAGOSOARES.COM.BR WWW.TIAGOSOARES.COM.BR NOVEMBRO DE 2017 3 / 46
INCORPORAO IMOBILIRIA E HIPOTECA | DIR. DAS COISAS
I N CO R PO RA O I M O B I L I R I A

b) Seja por empreitada ou mesmo por administrao, a incorporadora imobiliria torna-se obrigada a construir
o edifcio, bem como dever constituir o condomnio predial.
Quanto ao objeto contratual, dever expor a construo de edificaes coletivas, conforme o estabelecimento de
unidades autnomas, da dizer que a incorporao imobiliria regida pela teoria da afetao, pois trata-se de uma
universalidade de direito, devendo-se por meio dele realizar determinada funo econmica e, sobretudo, social,
mas sem confronto ao direito subjetivo do incorporador proprietrio, atribuindo o poder-dever sobre a propriedade,
eliminando por completo possveis prejuzos que os adquirentes ou promitentes compradores podem vir a ter.
1.2 OBRIGAO DO INCORPORADOR

So de natureza, da lei ou mesmo do contrato, assim, a ttulo de didtica sobre o tema elencaremos algumas
obrigaes, como:
c) Inscrever a incorporao no registro imobilirio;

d) Fixar expressamente eventual prazo de carncia;
e) Confirmar as vendas em at 60 dias, depois de concludo o prazo final de carncia adotado;
f) Indicar no instrumento da incorporao o nmero de registro, os responsveis pelo custeio da incorporao,
os nus fiscais e reais, a forma de pagamento do preo e o custo da frao ideal do bem;
g) Iniciar as obras de forma regular, sendo que no dever paralisar por um perodo alm dos 30 dias ou de
forma excessiva, pois caso haja contrariamente, ser notificado judicialmente para retomar as obras, por no
mnimo 30 dias, sob pena de desconstituio da incorporao;
h) Averbar a incorporao;
i) Elaborar o condomnio.
Contratualmente, so obrigaes do incorporador: transferir a frao ideal alienada; subscrever a escritura de

alienao da unidade, sob pena de adjudicao compulsria, se verificada a quitao; construir o edifcio em
unidades habitacionais autnomas, em observncia ao projeto de obra e seu respectivo cronograma e entregar as
unidades alienadas e averbadas.
TIAGOLUIZSOARES|CONTATO@TIAGOSOARES.COM.BR|
1.3 RESPONSABILIDADE DO INCORPORADOR
Em seu modo de agir, o incorporador responsvel por perdas e danos em relao a responsabilidade civil, tanto
contratualmente como extracontratualmente. Entretanto, na seara do direito consumeirista, o incorporador pessoa
jurdica responde independente de culpa, alm disso, como as responsabilidades em nosso ordenamento jurdico so
fatiadas, h que ressaltar a existncia de pena privativa de liberdade no mbito penal pelo crime de falsa constituio
de condomnio.
WORKING PAPERS A N O T A E S R E S U M O S R E S E N H A S F I C H A S D E L E I T U R A NOVEMBRO DE 2017 4 / 46

B R EVE E S TU DO S OB R E A A TI V I D ADE DE IN C OR PO R A O I MOBI LI RIA

1.4 DIREITO DE ARREPENDIMENTO DO INCORPORADOR
O incorporador poder arrepender-se, deixando de realizar a incorporao como forma de retratao da oferta ao
pblico, no perodo em que venha a consignar com a documentao registrada no cartrio imobilirio, em at 180
dias. Nesta situao, ser responsabilizado por publicidade enganosa.
1.5 EXTINO DA INCORPORAO

Podemos aqui elencar as formas de extino, como:
a) pela execuo regular do contrato;

b) pelo descumprimento da obrigao, em que a parte prejudicada se valer de clausula resolutria expressa ou
tcita (pacto comissrio);
c) pelo distrato;
d) em caso fortuito ou fora maior.
2 BREVE ESTUDO SOBRE A ATIVIDADE DE INCORPORAO IMOBILIRIA

PUBLICADOEM2011
A ltima dcada, especialmente a partir de sua segunda metade, tem apontado um crescimento vertiginoso do
mercado imobilirio nacional, o que se deve a diversos fatores, dentre os quais podemos citar, no exaustivamente,
(a) a maior oferta de crdito para o setor, tanto para o produtor, como para o prprio consumidor; (b) o crescente
poder aquisitivo das famlias brasileiras; (c) uma exponencial reduo da taxa bsica de juros, adotada pelo Banco
Central, sem falar (d) no desejo do governo de tentar erradicar o dficit habitacional, que apresenta patamares
vergonhosos, por meio da adoo, por exemplo, do programa Minha Casa, Minha Vida.
A abundante oferta de crdito no setor se deve no somente poltica monetria que exige a destinao de grande
parte dos depsitos da caderneta de poupana para o mercado imobilirio, mas tambm pelo surgimento de
mecanismos jurdicos que tornaram a concesso do crdito mais segura, como por exemplo, a instituio da
alienao fiduciria de bem imvel, introduzida no ordenamento pela Lei 9.514/1997.
Podemos destacar, ainda, a obteno direta de crdito pelas empresas imobilirias por meio da abertura de capital
(os famosos IPOs) e a crescente securitizao de recebveis do mercado, tudo isso criando um campo favorvel para
a crescente oferta de produtos no mercado. O encontro de um cenrio jurdico mais seguro, empresas capitalizadas
e um mercado consumidor sedento pela compra de seu primeiro imvel, gerou um panorama nunca antes visto no
mercado imobilirio nacional.
Mesmo cidades com menos de um milho de habitantes se tornaram verdadeiros canteiros de obra de edifcios,
sejam eles comerciais ou residenciais, que, quando prontos, modificam sensivelmente a caricatura dos centros
urbanos brasileiros.
B REV E E S TU DO S OB R E A A TI V I D ADE DE IN C OR PO R A O I MOBI LI RIA

Figura central na cadeia produtiva do crescente mercado imobilirio o incorporador, previsto no ordenamento
jurdico a partir da dcada de 60 e, portanto, muito posterior prpria configurao da atividade de incorporao
que, como ser visto, preexistente edio da Lei n. 4.591/64.
Portanto, o objetivo deste artigo discorrer com objetividade sobre o histrico da atividade de incorporao
imobiliria, definindo com exatido quem pode ser considerado incorporador luz da legislao especfica e,
principalmente, analisando as operaes que acabam sendo configuradas como incorporao, ainda que assim no
fossem desejo dos empreendedores.
2.1 BREVES NOES

Conforme autorizao da Lei 4.591/64 (Lei de Condomnios e Incorporaes), o incorporador pode ser uma simples
pessoa fsica, profissional ou no da rea. Como ser visto em detalhes no item seguinte, a incorporao definida
pela atividade e no pela qualificao do sujeito que a promove.
Como o mercado imobilirio est cada dia mais complexo, e as operaes desta natureza demandam cada vez mais
profissionalizao, sendo certo que a organizao em estrutura societria tem o condo de eliminar a
responsabilizao pessoal daquele que promove a incorporao, costumeiramente quem atua como incorporador
uma pessoa jurdica organizada sob uma das formas societrias autorizadas em lei.
Portanto, o incorporador quem vai ao mercado buscar terrenos aptos ao desenvolvimento de empreendimentos
imobilirios, usualmente, no modelo de condomnio edilcio (ou horizontal), estabelecendo com o dono do terreno a
forma de aquisio deste bem imvel (observa-se ser muito comum nos dias de hoje o modelo de permuta por
unidades construdas no prprio terreno). Ademais, ele quem concebe o projeto de edificao, levando-o
aprovao pelas autoridades competentes, providencia o registro dos documentos necessrios perante o Oficial de
Registro de Imveis, nos termos da Lei de Incorporao, empreende diretamente ou por meio de terceiros a venda
das unidades e, por fim, constri ou delega a construo, sob sua superviso. Natural, ainda, que estabelea com o
agente financiador da obra uma linha de crdito a ser ofertada para futuros adquirentes, em condies
preestabelecidas contratualmente.
Sendo assim, muito fcil afirmar que o principal fomentador da rea imobiliria e, por conseguinte, o principal
fornecedor da cadeia produtiva imobiliria a sociedade empresarial incorporadora, a qual se responsabiliza pessoal
e diretamente com o consumidor pela entrega da unidade imobiliria, alm claro da boa qualidade do produto.
Rotineiro nos dias de hoje o incorporador se confundir com a figura do construtor, do mesmo modo que no so
raras as hipteses em que as empresas incorporadoras contam com sua prpria equipe de vendas, realizando
diretamente a comercializao das unidades autnomas.
2.2 HISTRICO DA ATIVIDADE DE INCORPORAO IMOBILIRIA

Caio Mrio da Silva Pereira destaca que "o incorporador existiu antes de o direito ter cogitado dele". De forma
bastante clara e concisa, o autor traa, em clssica obra sobre o tema, um esboo histrico de como as incorporaes,
usualmente, se realizavam antes da legislao especfica (in Condomnio e Incorporaes. 10 ed. Rio de Janeiro:
Forense, 1998, p. 231-234).


Do relato contido em sua obra, percebe-se que no perodo anterior edio da Lei 4.591/64, os adquirentes de
unidades imobilirias de um futuro condomnio edilcio se encontravam em situao de completo desamparo jurdico,
vez que os Tribunais no conseguiam sequer identificar a atividade de incorporao ou tampouco visualizavam no
ordenamento jurdico a imposio de qualquer penalidade pela m conduo de um negcio naquele modelo.
Naquela poca os acontecimentos se davam, mais ou menos, da seguinte maneira: um determinado empreendedor
procurava um dono de terreno que pudesse abrigar a construo de prdio coletivo, sugerindo o pagamento do
imvel por meio da participao deste ltimo nas vendas das unidades imobilirias do futuro condomnio edilcio. O
empreendedor, por sua vez, procurava um construtor, que lhe fornecia o projeto e o custo da obra a ser edificada, e
com base em todos estes dados, colocava as unidades venda no mercado, praticando preo que pudesse remunerar
todos os envolvidos. Instrumentalizado por uma mera "proposta" de compra e venda, e antes de edificar uma parede
sequer, passava o empreendedor a captar recursos de seu pblico-alvo (massa de consumidores). Uma vez vendidas
todas as unidades, lavrava-se a competente escritura de transmisso do domnio envolvendo o dono do terreno e os
adquirentes que, em muitas das vezes, sequer conheciam o tal empreendedor. Como se v, sequer no Registro de
Imveis surgia o nome do empreendedor, que era na realidade o verdadeiro incorporador.
Ademais, o tal empreendedor apenas representava os adquirentes na relao contrada com o construtor,
fornecedores e empreiteiros da obra, visto que os respectivos contratos eram firmados em nome dos prprios
adquirentes. Este era, portanto, o esquema de desenvolvimento das incorporaes antes da Lei de Incorporaes,
com algumas alteraes episdicas, podendo em alguns casos o incorporador ser o prprio dono do terreno, um
condmino ou, ainda, o titular do direito de uma opo.
Quando o tema comeou a ser lanado ao conhecimento dos Tribunais, o que se viu, ainda segundo Caio Mrio da
Silva Pereira, foi a completa ausncia de responsabilizao dos empreendedores pela frustrao dos projetos. Em
certos julgados o incorporador era equiparado figura do corretor, em outros era considerado um mero mandatrio
ou gestor de negcios, sem que os adquirentes obtivessem do Judicirio uma correta resposta aos prejuzos que
haviam sofrido.
Posteriormente, os Tribunais passaram a melhor entender a matria, determinando a responsabilizao do

incorporador pelos prejuzos causados aos consumidores, at que a matria foi definitivamente positivada na ainda
vigente Lei n. 4.591/64.
2.3 O CONCEITO DE INCORPORADOR PREVISTO NA LEI N. 4.591/64

Nesta esteira, considerando que o incorporador j existia antes mesmo de ser previsto juridicamente, passou a ser
conceituado pela atividade que exerce, de modo que, em seu art. 29, a Lei 4.591/64 prev ser incorporador "a pessoa
fsica ou jurdica, comerciante ou no, que embora no efetuando a construo, compromisse ou efetive a venda de
fraes ideais de terreno objetivando a vinculao de tais fraes a unidades autnomas, em edificaes a serem
construdas ou em construo sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivao de tais
transaes, coordenando e levando a termo a incorporao e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega,
a certo prazo, preo e determinadas condies, das obras concludas".

Aps criticar duramente o fato de a Lei de Incorporaes vigente conceituar incorporador, por meio de uma redao
que, segundo ele, seria "longa, imprecisa e deselegante", Caio Mrio da Silva Pereira cita o conceito indireto de
incorporador que inseriu no Anteprojeto de Lei apresentado na poca ao Congresso e que, segundo ele, melhor
definiria tal figura: "considera-se incorporador e se sujeita aos preceitos dessa lei toda pessoa fsica ou jurdica que
promova a construo para alienao total ou parcial de edificao composta de unidades autnomas, qualquer que
seja a sua natureza ou destinao".
A despeito de no ser um dispositivo elaborado com impecvel primor tcnico, a redao do art. 29 abarca todos os
atos incutidos no complexo ato de incorporao, permitindo que qualquer operador do Direito, em especial um
julgador, consiga visualizar se determinados atos empreendidos no mbito do mercado imobilirio possam ou no
ser enquadrados no conceito de incorporao e, por conseguinte, sobre eles sejam aplicadas todas as demais
previses contidas na legislao especfica.
Outro ponto positivo do conceito expresso na Lei n. 4.591/64, inclusive em vantagem ao conceito concebido no
Anteprojeto de Caio Mrio da Silva Pereira, reside no destaque dado ao ato de alienao de unidades imobilirias,
considerando que a operao de incorporao , na essncia, uma operao de venda e no de promoo de
construo de obra. o ato de vender unidades futuras que caracteriza a incorporao e inclusive d incio sua
vigncia e efeitos previstos em lei. Veja que o incio da redao da Lei de Incorporao no sentido de conceituar
incorporador como "a pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, que embora no efetuando a construo,
compromisse ou efetive a venda de fraes ideais de terreno (...)", ao passo que o conceito de Caio Mrio percorre
o caminho de considerar incorporador "toda pessoa fsica ou jurdica que promova a construo para alienao (...)".
O destaque do conceito da lei mais acertado, pois chama ateno para o fato de ser a incorporao, efetivamente,
uma operao de venda.
O conceito que entendo melhor calhar para a figura do incorporador o da pessoa fsica ou jurdica que promove a
atividade de venda de fraes ideais de terreno, vinculadas a unidades imobilirias autnomas, em condomnio
edilcio de qualquer natureza, que seja objeto de projeto de construo, ou esteja em fase de construo, com a
promessa de entrega do bem em prazo certo e ajustado.
A corroborar com nosso entendimento de que a incorporao , na essncia, uma atividade de venda, est a opinio
da doutrina no sentido de que "a incorporao se configura no momento em que vendida uma frao ideal do
terreno com a finalidade precpua de ser atribuda a unidade autnoma do edifcio a ser construdo, ou em
construo, sob regime condominial, presumindo-se a vinculao dessa venda (pargrafo nico do citado artigo) ao
negcio da construo, quer exista projeto aprovado, quer ainda pendente de aprovao. Efetuando a venda da
frao ideal do terreno, nesse caso, o alienante j , por lei, considerado incorporador. Portanto, nem preciso dizer
no contrato de venda da frao ideal do terreno que o alienante a destinou a determinada unidade autnoma do
futuro edifcio. Desde que existente um projeto, mesmo pendente de aprovao pelo Poder Pblico, presume-se que
a alienao teve em vista uma incorporao imobiliria, respondente automaticamente o alienante como
incorporador" (g.n. Apud FRANCO, J. Nascimento; GONDO, Nisske. Incorporaes Imobilirias. 3 ed. So Paulo:
Revista dos Tribunais, 1991, p. 24).


2.4 AS FALHAS LEGISLATIVAS

O desenvolvimento da atividade de incorporao no exige qualquer qualificao especial e tampouco o registro do
incorporador em qualquer rgo de controle de classe, o que revela uma grande falha da Lei de Incorporaes. Desse
modo, qualquer um pode se aventurar em mercado de grande complexidade e que tem se tornado atrativo para
empreendedores das mais diversas reas, que, no mais das vezes, sequer conhecem conceitos bsicos ligados ao
tema da incorporao. No se est aqui a defender uma censura livre iniciativa prevista no art. 170 da Constituio
Federal, mas a verdade que a previso legal de prvia capacitao do incorporador, bem como a existncia de um
rgo de controle e fiscalizao especfico de tal atividade, teria sido de grande valia.
Afinal, trata-se de atividade que permite a captao de poupana popular, por meio da assuno da obrigao de
entrega de produto ainda inexistente que, no mais das vezes, no passa de unidade imobiliria concebida em projeto
de construo aprovado perante a Prefeitura local. Embora a Lei de Incorporaes preveja em seu art. 32 a
necessidade de ser levada a arquivo uma gama extensa de documentos no Registro de Imveis, que ao menos
indicam a iniciativa do incorporador de levar a efeito a edificao, no h qualquer garantia de que o incorporador
v mesmo direcionar os recursos captados da massa de consumidores no desenvolvimento da obra objeto de projeto
j aprovado.
Previso interessante seria a da vinculao dos valores levantados pelo incorporador junto massa de adquirentes,
em conta corrente aberta para tal finalidade, e sua liberao de acordo com o avano no estgio das obras. Este
controle da destinao dos valores recebidos pelo incorporador diretamente na construo somente existe com a
instituio do Patrimnio de Afetao, introduzido pela Lei 10.931/2004, cujo art. 31-A determina que uma vez
institudo este regime, "o terreno e as acesses objeto de incorporao imobiliria, bem como os demais bens e
direitos a ela vinculados, manter-se-o apartados do patrimnio do incorporador e constituiro patrimnio de
afetao, destinado consecuo da incorporao correspondente e entrega das unidades imobilirias aos
respectivos adquirentes". Ocorre que o legislador determinou ser uma mera faculdade e no obrigao - do
incorporador a submisso da incorporao ao regime de afetao, perdendo-se grande oportunidade de transformar
a atividade de incorporao algo muito mais seguro sob o ponto de vista do consumidor.
Do mesmo modo, em relao capacidade financeira do incorporador, existe apenas a exigncia na letra "o" do art.
32 da Lei, de ser apresentado "atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crdito que
opere no Pais h mais de 5 (cinco) anos". Quem milita na rea h tempo, sabe que se trata de documento de fcil
obteno em qualquer instituio financeira com a qual se mantm contrato de abertura de conta corrente.
Ou seja, a verdade que a compra de imvel na planta por meio do regime de incorporao, no pode ser
considerada uma operao 100 % (cem por cento) segura, demandando do consumidor algumas medidas de
precauo, especialmente no que tange busca de informaes acerca da capacidade financeira do incorporador, se
ele costuma respeitar os prazos assumidos com seus clientes e, ainda, se as suas obras so entregues com a qualidade
prometida.

2.5 OS SUJEITOS AUTORIZADOS EM LEI A DESENVOLVER INCORPORAO
J foi dito que a incorporao caracterizada por sua atividade e no pela qualificao daquele que a empreende.
De toda forma, a Lei n. 4.591/64 determina em seu art. 31 que, somente podem promover a iniciativa de uma
incorporao, as seguintes pessoas: (i) o proprietrio do terreno; (ii) o promitente comprador; (iii) o promitente
cessionrio; (iv) o construtor e, por fim, (v) o corretor de imveis.
Em que pese o art. 31 no elencar o (vi) promitente permutante do terreno como uma das pessoas autorizadas a
promover incorporao, a leitura de outros dispositivos constantes da prpria Lei n. 4.591/64 indicam o contrrio. O
caput do art. 39 determina a juntada de certos documentos "nas incorporaes em que a aquisio do terreno se
der com pagamento total ou parcial em unidades a serem construdas (...)". Trata o dispositivo em questo do
incorporador que adquire o terreno por meio da permuta em unidades presentes no futuro condomnio edilcio,
operao esta que, muito provavelmente, seja a mais adotada na aquisio de terrenos nos dias atuais. A operao
de permuta de grande vantagem para o incorporador, pois dispensa o desembolso de vultosos valores, evitando-
se impacto no fluxo de caixa do empreendimento e, no mais das vezes, permite at mesmo o desenvolvimento das
obras sem a contrao de financiamento bancrio. Para o proprietrio do terreno, exatamente por lanar mo da
contraprestao do incorporador para o futuro, o valor da venda acaba sendo extremamente atraente.
O promitente comprador do terreno, o cessionrio comprador e o permutante somente esto autorizados a incorporar
se nos seus respectivos instrumentos, firmados em carter de irrevogabilidade e irretratabilidade, contiver expressa
clusula de imisso na posse do terreno e autorizao do proprietrio vendedor para demolir e iniciar a construo,
instrumentos estes que devero estar devidamente registrados na matrcula do bem. Mas no s. Necessria,
ainda, que no haja vedao alienao do bem em fraes ideais (Lei n. 4.591/64; art. 32, alnea "a").
O corretor e o construtor, por sua vez, somente podero incorporar se estiverem munidos de procurao, por
instrumento pblico, outorgada pelo proprietrio do terreno, ou promitente comprador do mesmo, ou seu
cessionrio.
2.6 ANLISE DE SITUAES CONCRETAS CONFIGURAO OU NO DA ATIVIDADE DE INCORPORAO

Feitas estas explanaes at ento, interessante destacar algumas situaes em que a incorporao se configura,
mesmo que o empreendedor no tenha, inicialmente, perseguido todas as etapas que a legislao especfica
determina. Isso porque no podemos esquecer que, conforme bem advertido por Caio Mrio da Silva Pereira, "toda
pessoa fsica ou jurdica, independentemente da sua anterior profisso, torna-se incorporador pelo fato de exercer,
em carter permanente ou eventual, uma certa atividade que consiste em promover a construo de edificao
dividida em unidades autnomas" (Condomnio e Incorporaes. 10 ed. Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 248).
Imaginemos a hiptese em que um proprietrio de terreno resolva construir um edifcio de apartamentos, prevendo
alienar as unidades autnomas apenas ao trmino das obras. Ocorre que, em determinado estgio da construo,
percebe que o investimento a ser aportado ser muito maior do que o previsto inicialmente, decidindo, assim,
comercializar as unidades anteriormente obteno do habite-se, com a finalidade de "fazer caixa" e poder concluir
o empreendimento. Uma vez consumada a venda do primeiro imvel colocado venda, caracterizada est a


incorporao, sendo passvel a aplicao de todas as disposies da Lei 4.591/64, incluindo as sanes criminais pela
ausncia de registro da incorporao.
O entendimento acima encontra amparo nas lies de Caio Mrio da Silva Pereira, para quem "a qualidade de
incorporador estende-se ao proprietrio ou adquirente do terreno, que promova a edificao destinada utilizao
condominial, uma vez que exponha as unidades, total ou parcialmente venda, antes da concluso das obras (...)
Quem constri para si mesmo, ainda que seja edifcio de apartamentos, no incorporador. Nele se converte, porm,
desde o momento em que exponha venda as unidades vinculadas frao ideal, antes da concluso do edifcio"
(ob. cit., p. 249).
Portanto, o divisor de guas est exatamente na concluso da edificao (obteno do "habite-se"). A partir da
qualquer venda a ser realizada no pode ser considerada um ato atinente atividade de incorporao. E assim o ,
exatamente porque o legislador quis prevenir a captao de poupana popular sob a falsa promessa de entrega de
produto ainda inexistente ou em fase de concluso.
Outras situaes, porm, no podem ser consideradas modalidades de incorporao, tais como aquelas em que um
grupo de pessoas adquire determinado terreno, em condomnio, empreendendo a construo de edifcio sob a gesto
de um tcnico. Para Melhim Namem Chalhub "a construo grupal no se converte em incorporao s pelo fato de
se verificar, no curso das obras, alienao ocasional da frao ideal de terreno e da construo por um dos
participantes" (Apud FRANCO, J. Nascimento; GONDO, Nisske. Incorporaes Imobilirias. 3 ed. So Paulo: Revista
dos Tribunais, 1991, p. 14). Tem razo o doutrinador citado, na medida em que o que existe na espcie co-
propriedade (condomnio tpico do Cdigo Civil) e no condomnio especial da Lei n. 4.591/64, sendo certo que a
alienao de quota do terreno e, consequentemente, de parte do edifcio a ser construdo.
Do mesmo modo, a alienao do imvel como um todo, ainda que pendente o processo de edificao, no
incorporao, posto no se tratar de venda de partes isoladas destinadas constituio de futuras propriedades
autnomas.
2.7 8. CONCLUSES
Estas so em linhas gerais, portanto, os critrios de caracterizao da atividade de incorporao, sendo interessante
destacar o fato de o incorporador se constituir por sua atividade e no por sua formao ou inscrio em determinado
rgo de classe. Isso significa, em minha viso, que a compra de imvel na planta no um negcio 100% (cem por
cento) seguro, exigindo do consumidor cautelas redobradas para no incorrer em prejuzos irreparveis.
Dentre estas cautelas esto, no exaustivamente, uma forte pesquisa sobre a regularidade jurdica e capacidade
financeira do incorporador, caso no se trate de uma daquelas tradicionais companhias atuantes no mercado h
dcadas. Interessante, ainda, uma pesquisa sobre a existncia de obras anteriores do incorporador, se elas foram
entregues no prazo acordado e, principalmente, se o material empregado foi de boa qualidade.
Esta insegurana decorrente, como visto acima, das falhas apontadas na Lei de Incorporao, relativas ausncia
de rgo regulador da atividade, ausncia de obrigatoriedade de inscrio e de capacitao mnima do
AN O TA E S SOB RE A PRO ME SSA DE COMPR A E V EN DA

incorporador, sem falar na inexistncia de norma que obrigue a vinculao dos recursos captados dos consumidores
obra a ser empreendida.
3 ANOTAES SOBRE A PROMESSA DE COMPRA E VENDA
O vertente trabalho tem por escopo analisar o contrato de promessa de compra e venda (artigos 1.417 e 1.418 do
Cdigo Civil), dentro do campo da sistemtica contratual atualmente inserida no Cdigo Civil e nas demais
legislaes que disciplinam disposies especficas da modalidade de contrato em destaque.
Esclarecimento inicial necessrio, consolida-se, no aspecto de informar que a equivalncia semntica das expresses
compromisso e promessa, utilizada frequentemente pela doutrina para nominar a espcie contratual em
anlise, em verdade, as expresses destacadas comportam distino, sendo muito esclarecedora a advertncia feita
por ORLANDO GOMES ao informar que:
A promessa de venda como contrato preliminar propriamente dito desapareceu praticamente do comrcio jurdico
devido superioridade manifesta do outro negcio jurdico que continua designado pelo mesmo nome, mas
nitidamente distinto, bem como em razo da tendncia para a ele assimilar toda promessa que no contenha o pacto
de arras penitenciais.
Poder-se-ia denominar esse negcio jurdico distinto pela expresso compromisso de venda, afim de evitar a
confuso reinante na doutrina, com repercusso na jurisprudncia. Costuma-se cham-lo promessa irrevogvel de
venda, valendo a qualificao como nota distintiva que no conduz sua verdadeira natureza jurdica.[1]
Com efeito, pelas lies de Orlando Gomes, notamos a importncia quanto diferenciao das expresses promessa
e compromisso, no se tratando de mero preciosismo, porquanto somente diante da sua adequada classificao,
conseguiremos alcanar a compreenso da sua natureza jurdica e de seus efeitos.
Ademais, veremos que as disposies normativas encontradas no Cdigo Civil atual, sobre a matria tema deste
trabalho, tiveram forte inspirao na Lei n 649/49, na medida que entre particulares, restou autorizado celebrar
pacto em carter irretratvel e irrevogvel.
a partir deste enfoque, que analisaremos o compromisso de compra e venda, buscando compreender suas
peculiaridades frente s demais espcies contratuais, examinando ainda, suas razes histricas e seus aspectos mais
relevantes para a doutrina e para a jurisprudncia.
3.1 1. ASPECTOS FUNDAMENTAIS DA TEORIA GERAL DOS CONTRATOS.

Os contratos so espcies fundamentais de negcios jurdicos, haja vista que atravs destes, transitam as
possibilidades de criar, modificar, extinguir ou conservar direitos e obrigaes das partes contratantes.
MARIA HELENA DINIZ em seus ensinamentos, afirma que:

A NO T A ES SOB RE A P RO ME S S A DE C OMPR A E V EN DA

o contrato constitui uma espcie de negcio jurdico, de natureza bilateral ou plurilateral, dependendo, para suar
formao, do encontro da vontade das partes para ser ato regulamentador de interesses privados[2]
Das destacadas lies, temos que a essncia do fenmeno jurdico que deflagra a necessidade/utilidade do contrato,
a regulamentao das vontades das partes, harmonizando-as com o ordenamento jurdico (requisito necessrio e
indispensvel para o alcance da validade e da eficcia do negcio jurdico que se busca tutelar).
Alguns elementos essncias convergem para formao dos contratos, podendo ser destacados os seguintes:
- capacidade das partes e legitimidade;
- objeto lcito, possvel e determinado/determinvel;
- vontade livre e boa-f das partes;
- forma prescrita ou no defesa em Lei.
Alm dos elementos acima destacados, o Cdigo Civil Brasileiro e a Constituio Federal elencam alguns aspectos
necessrios e fundamentais para validade dos negcios jurdicos, que devem ser respeitados notadamente quando
tratamos da seara contratual, para que ocorra a preservao da eficcia do negcio.
Com efeito, os citados aspectos so representados pela concorrncia do respeito autonomia das relaes privadas,
da funo social dos contratos (artigo 421 do Cdigo Civil), da boa-f objetiva (artigo 422 do Cdigo Civil) e pela
fora obrigacional dos contratos (pacta sunt servanda), sendo que este ltimo, sofre modulao pelos demais,
podendo vir a romper, no caso de uma das partes restar prejudicada pela ocorrncia de eventual desequilbrio
contratual.
Relevante ainda observar, que os contratos, via de regra, produzem efeitos apenas entre as partes que dele
participaram, no entanto, em situaes especficas, esta regra no se aplicar, visto que os efeitos do contrato
podero ultrapassar a esfera de direito e deveres dos contratantes, tendo sido esta excepcionalidade muito bem
lembrada PAPLO STOLZE GAGLIANO e RODOLFO PAMPLONA FILHO em didtico exemplo, vejamos:
o caso, por exemplo, da estipulao em favor de terceiro e do contrato com pessoa a declarar.
Por meio da primeira previso, uma parte convenciona com o devedor que este dever realizar determinada
prestao em benefcio de outrem, alheio relao jurdica obrigacional original.
Na mesma linha, o contrato com pessoa a declarar uma figura contratual consagrada expressamente pelo novo
Cdigo Civil, consistindo, em verdade, em uma promessa de prestao de fato de terceiro, que tambm titularizar
os efeitos e obrigaes decorrentes do negcio, caso aceite a indicao realizada[3]
Lembremos ainda, que os contratos so classificados de acordo com as obrigaes assumidas

(unilaterais/bilaterais/plurilaterais), vantagens patrimoniais envolvidas (gratuitos/onerosos), equivalncia de
prestaes (comutativos/aleatrios), especificao normativa (tpicos/atpicos/nominados/inominados), formao

(consensuais/solenes/reais), autonomia (principais/acessrios/coligados), quanto aos contratantes
(pessoais/impessoais), e ainda, quanto margem de negociao do objeto contratual (paritrios/adeso).
Por ltimo, lembremos que embora existam inmeras classificaes doutrinrias para qualificar a extino dos
contratos, podemos resumir de forma objetiva, que a extino dos contratos poder ocorrer de trs formas diversas,
conforme especificaremos.
A primeira a forma natural de extino dos contratos, ou seja, pelo cumprimento das obrigaes nele constante
(solutio).
A extino dos contratos tambm pode ocorrer por fatos contemporneos sua formao, que se caracterizam como
forma atpica de extino, sendo comumente identificados em trs hipteses:
I. invalidade contratual: normalmente identificada por algum defeito em sua formao, que pode levar at mesmo
a nulidade do pacto, caso venha incidir alguma das situaes elencadas nos artigos 166 e 167 do Cdigo Civil;
II. clusula de arrependimento: em regra, quem contrata possui inteno de alcanar a plenitude da negociao,
todavia, possvel que as partes de forma contempornea, pactuem excepcionalmente, o direito de arrependimento,
permitindo as partes dentro de um perodo determinado, colocar fim ao contrato sem a incidncia de penalidades.
Salienta-se ainda, que no caso das partes ajustarem clusula de arrependimento, est possibilidade pode estar
vinculada ao pagamento de arras penitenciais, conforme autoriza a redao do artigo 420 do Cdigo Civil[4].
III; redibio: fenmeno que apesar de se situar na fase de formao do contrato, se notada sua existncia aps a
celebrao do pacto, pode vir a gerar sua anulabilidade. O artigo 442 do Cdigo Civil[5] possibilita ao contratante a
faculdade de extinguir o contrato ou reclamar o abatimento do preo, caso venha a ser percebida a presena de vcio
redibitrio.
A extino dos contratos tambm pode ocorrer em momento posterior sua celebrao, atravs da resilio ou da
resoluo contratual. Quando houver a ruptura contratual, motivada por vontade de uma das partes (ou mesmo
ambas as partes), em manifestao de desinteresse na manuteno do vnculo que as unem, caracterizada est a
resilio contratual. Alm disso, a extino poder ocorrer simplesmente pela hiptese de no cumprimento do
contrato, nesta situao, estaremos diante do fenmeno jurdico denominado como resoluo contratual.
A resilio, prevista no artigo 473 do Cdigo Civil, pode ser bilateral ou unilateral, pode se dar por iniciativa de uma
ou de ambas as partes, devendo ser operacionalizada atravs da denncia contratual.
A resilio bilateral conhecida largamente em nossa doutrina como distrato, sendo oportuna a lembrana das lies
de ORLANDO GOMES, em dissertao sobre o tema:
Todos os contratos podem ser resilidos, por distrato. Necessrio, porm, que os efeitos no sejam exauridos, uma
vez que a execuo a via normal da extino. Contrato extinto no precisa ser dissolvido. Se j produziram alguns
efeitos, o acordo para elimin-los no distrato mas outro contrato que modifica a relao. Geralmente o distrato
utilizado nos contratos de execuo continuada para desatar o vnculo antes do advento de seu termo extintivo, mas
pode ser convencionado para pr termo a contrato por tempo indeterminado. Claro que se o contrato cessa por se


ter expirado o prazo estipulado, no h que falar em distrato, pois, nesse caso, d-se a extino normal por
execuo.[6]
Oportuna a observao traada por SLVIO VENOSA, quanto para o cuidado que devemos adotar na utilizao correta
do instituto da resilio, sem cairmos na impreciso vejamos:
resciso a palavra que traz, entre ns, a noo de extino da relao contratual por culpa. Originalmente, vinha
ligada to s ao instituto da leso. No entanto, geralmente quando uma parte imputa outra o descumprimento de
um contrato, pede a resciso em juzo e a sentena decreta-a. Os interessados, no entanto, usam com frequncia o
termo com o mesmo sentido de resilir, isto , terminar a avena de comum acordo, distratar o que foi contratado.
Nada impede que assim se utilize, num costume arraigado em nossos negcios[7]
Quanto resoluo, o ponto nuclear para sua identificao, a ocorrncia do inadimplemento contratual (culposo
ou involuntrio) por uma das partes, levando a inexecuo integral ou relativa do contrato. Inclusive, as partes
podem fazer constar no contrato clusula resolutria, donde normalmente deflagra efeitos penitenciais parte que
deu ensejo a ruptura contratual ocorrida.
Impossvel tratar de resoluo contratual, sem ao menos mencionar sua hiptese de incidncia quando verificada a
ocorrncia de onerosidade excessiva uma das partes contratantes. Essa hiptese de resoluo contratual,
anteriormente a vigncia do Cdigo Civil de 2002, encontra-se agasalhada na legislao consumerista, tendo sido
utilizada corriqueiramente para buscar o reequilbrio contratual nas relaes de consumo, ganhando forte destaque
diante de sua importncia dentro do sistema jurdico. Tamanha foi a repercusso desta modalidade de resoluo
contratual, que o legislador optou por inserir no Cdigo Civil de 2002, trs artigos para regular o tema na esfera
privada (artigo 478 ao 480 do CC/02).
Lembremos ainda, que os contratos podem ser dissolvidos involuntariamente, pela morte de um dos contratantes,
ou mesmo de ambos os contratantes, fenmeno este descrito como cessao, que na dico de ORLANDO GOMES
relatado da seguinte forma:
Entre as causas de extino dos contratos, a morte de um dos contratantes ocupa lugar parte. Sua incluso nos
outros modos de dissoluo no tem realmente cabimento. No possvel afirmar-se que resolve o contrato. Sem
dvida, impossibilita sua execuo, ou faz cess-la definitivamente, mas, a rigor, no pode ser considerada
inexecuo involuntria, porque seus efeitos no se igualam aos do caso fortuito. No se justifica, tambm enquadr-
la entre as causas de resilio, como procede a doutrina francesa, pois a resilio se caracteriza por ser conseqncia
da manifestao da vontade de um ou dos dois contratantes[8]
ORLANDO GOMES ainda alinhava sua lio, informando que:
A morte de uma das partes de contrato intuito personae equipara-se incapacidade superveniente. O contrato
extingue-se quando se verificada a impossibilidade de execuo porque o devedor se tenha tornado incapaz e sua
obrigao no possa ser cumprida por outrem. Nesta hiptese, entendem alguns que o contrato se extingue mediante
resoluo promovida pela outra parte. Se o contrato impessoal, o representante do incapaz curador deve
execut-lo em nome do interdito.

E ainda, cumpre derradeiramente dizer que PAPLO STOLZE GAGLIANO e RODOLFO PAMPLONA FILHO apontam como
forma de extino contratual as hipteses de caso fortuito e fora maior, informando que No h diferena
pragmtica, porm, entre os institutos, que, ocorrendo na vigncia de uma relao contratual, acabaro por extingui-
la, sem nus s partes[10]
3.2 2. CONTRATOS PRELIMINARES.

O Cdigo Civil atual positivou a previso dos contratos preliminares dentro das matrias neste regidas, no entanto,
certo que as legislaes anteriores previam a possibilidade de realizao de negcios jurdicos dos quais podemos
classific-los confortavelmente como contratos preliminares.
Como veremos adiante mais aprofundadamente, o Decreto-Lei 58/37, constituiu verdadeiro marco inicial dentro do
sistema jurdico brasileiro, ao que toca instrumentalizao dos contratos preliminares escorados em bases legais.
Ademais, a Lei de Incorporaes (Lei n 4.591/64) e a Lei de Loteamentos (Lei 6.766/79), so munidas de normas que
admitem a pr-contratao, para fins de alcanar o objetivo final (ou mesmo parte do objetivo) que permeia a
inteno manifestada entre as partes no ato inaugural da relao.
Advertimos, portanto, que o fato do Cdigo Civil de 2002 trazer disposies a respeito do tema tratado, no significa
dizer que houve uma inovao legislativa, posto que conforme ressaltado alhures, muitas dcadas antes de entrar
em vigor o atual Cdigo Civil o tema j era tratado com bastante familiaridade em nossa doutrina e na nossa
jurisprudncia.
PAPLO STOLZE GAGLIANO e RODOLFO PAMPLONA FILHO conceituam esta modalidade contratual como sendo uma
avena atravs da qual as partes criam em favor de uma ou mais delas a faculdade de exigir o cumprimento de um
contrato apenas planejado[11]
Nas lies de ORLANDO GOMES, esta modalidade contratual conceituada como:
...figuras distintas do respectivo contrato definitivo, havendo, entretanto, que conteste a independncia dos dois.
Sob a influncia do Direito francs, segundo o qual a promessa de venda que contrato preliminar no entendimento
geral vale venda quando haja consentimento das duas partes sobre a coisa e o preo, muitos autores negam a
autonomia do pr-contrato. Pensam outros que, se consiste em criar a obrigao de celebrar o contrato definitivo,
suprfluo, porque, se algum prometeu obrigar-se em dia certo, obrigado estar neste dia, como se nele houvesse
contrado a obrigao. Exigir que novamente se obrigue admitir, como diziam certos canonistas, um circuitus
inutilis.[12]
Igualmente, oportuna e esclarecedora a lio ministrada por ENZO ROPPO que informa que:
A peculiaridade de tal instrumento jurdico justamente esta: as partes j definiram os termos essenciais da
operao econmica que tencionam realizar (suponhamos, a venda de um imvel por um certo preo), mas no
querem passar de imediato a atu-la juridicamente, no querem concluir, desde j o contrato produtor dos efeitos
jurdicos-econmicos prprios da operao: preferem remeter a produo de tais efeitos para um momento
subsequente, mas, ao mesmo tempo, desejam a certeza de que estes efeitos se produziram no tempo oportuno, e


por isso no aceitaram deixar o futuro cumprimento da operao boa vontade, ao sentido tico, correo
recproca, fazendo-a, ao invs, desde logo matria de vnculo jurdico. Estipulam, ento, um contrato preliminar, do
qual nasce precisamente a obrigao de concluir, no futuro, o contrato definitivo, e, com isso, de realizar
efetivamente a operao econmica perseguida.[13]
Nos pr-contratos bilaterais relevante deixar consignado que possvel fazer constar no pacto a possibilidade de
arrependimento ou irretratabilidade.
Com efeito, no havendo previso de clusula de arrependimento, a parte interessada pode perfeitamente exigir o
cumprimento do contrato preliminar, pactuando-se, por fim, o negcio definitivo, devendo ser assinalado prazo para
que ocorra a celebrao da avena final.
ORLANDO GOMES, traz interessante apontamento, no sentido de informar que a promessa de venda pode ser de
ordem unilateral ou bilateral, sendo certo, que na sua forma forma unilateral produz obrigaes somente para uma
das partes ex uno latere. Na formao, negcio jurdico bilateral, nos efeitos, contrato unilateral[14].
O autor acima citado prossegue suas lies, ensinando que igualmente, possvel pactuar promessa de vender sem
a correlata promessa de comprar, tratando-se, esta modalidade contratual, de pacto unilateral onde uma das partes
estar obrigada a vender o bem objeto da avena, respeitado certo limite temporal. Celebrado o pacto nestas
condies, o credor dever manifestar-se quanto ao interesse de cumprimento da avena, dentro do prazo previsto,
sob pena de torn-la sem efeito, sendo que na hiptese de no haver prazo expressamente fixado, o credor dever
se manifestar dentro do prazo que o devedor fixar, devendo o prazo obedecer a razoabilidade[15].
No campo dos contratos preliminares, importa considerar que a validade desta espcie de pacto est condicionada
as mesmas que so fundamentalmente observadas ao contrato a ser celebrado, excluindo-se, to s a forma do
negcio, conforme indica a expressa orientao contida no artigo 462 do Cdigo Civil[16].
No que tange a extino dos contratos preliminares, certo que sua finalizao ocorre quando alcanado o seu
cumprimento.
No entanto, havendo recusa no adimplemento contratual e no havendo clusula de arrependimento, poder a parte
interessada buscar o cumprimento atravs do Estado Juiz, que ao consolidar pronunciamento de mrito em carter
positivo, o interessado estar autorizado buscar a execuo coativa da avena, conferindo ao contrato carter
definitivo (art. 464 do Cdigo Civil).
Salienta-se, que sendo a obrigao de natureza personalssima, a parte buscar o dissolvimento do contrato, podendo,
inclusive, pleitear eventual reparao material ou moral, consistente em fixao judicial de perdas e danos (art. 465
do Cdigo Civil).
Outra caracterstica interessante dos contratos preliminares, encontra-se prevista no enunciado do pargrafo nico
do artigo 463 do Cdigo Civil, que informa que os contratos devero ser levados registro para irradiar seus efeitos.
A questo registral foi objeto de discusso na Jornada I do Superior Tribunal de Justia, tendo sido elaborado neste
ao ato, o seguinte enunciado:

Enunciado 30: A discusso do pargrafo nico do CC 463 deve ser interpretada como fator de eficcia perante
terceiros.
ARRUDA ALVIM, ao tratar do tema em questo, leciona que:
Pode-se dizer que a unanimidade dos doutrinadores reconhece que o compromisso s passa a ter eficcia em
relao a terceiros com a inscrio; ou seja, com a publicidade que se constitui o direito real.[17]
Por derradeiro, salienta-se que o Superior Tribunal de Justia possui entendimento sumulado (Smula 76) de que A
falta de registro do compromisso de compra e venda de imvel no dispensa a prvia interpelao para constituir
em mora o devedor.
3.3 PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

A promessa de compra e venda uma modalidade de contrato muito usual em nossos tempos, que conforme ficou
registrado na introduo deste trabalho, encontra-se situada dentro do Cdigo Civil nos artigos 1.417 e 1.418, que
dispe o seguinte:
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se no pactuou arrependimento, celebrada por
instrumento pblico ou particular, e registrada no Cartrio de Registro de Imveis, adquire o promitente comprador
direito real aquisio do imvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a
quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no
instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicao do imvel.
certo ainda, que o direito do promitente comprador encontra-se inserido no rol dos direitos reais de que trata o
artigo 1.225 do Cdigo Civil, especificamente em seu inciso VII.
A promessa de compra e venda , sem dvidas, um contrato preliminar que objetiva a realizao de um futuro
contrato de compra e venda.
A destacada modalidade contratual, quando celebrada validamente, produz efeito para todas as partes nela
figurante, restando um obrigado a vender e o outro obrigado a comprar. dentro deste contexto, que ORLANDO
GOMES apresenta relevante distino entre promessa e compromisso afirmando que:
O contrato preliminar de compra e venda gera, para ambas as partes a obrigao de contrair o contrato definitivo.
Contm, implicitamente, a faculdade de arrependimento, assim entendida, em sentido amplo, a de submeter-se a
parte inadimplente s conseqncias normais da inexecuo culposa de um contrato.[18]
E prossegue de forma esclarecedora em sua distino, sustentando que:
A promessa de venda como contrato preliminar propriamente dito desapareceu praticamente do comrcio jurdico
devido superioridade manifesta do outro negcio jurdico que continua designado pelo mesmo nome, mas


nitidamente distinto, bem como em razo da tendncia para a ele assimilar toda promessa que no contenha o pacto
de arras penitenciais.
Poder-se-ia denominar esse negcio jurdico distinto pela expresso compromisso de venda, afim de evitar a
confuso reinante na doutrina, com repercusso na jurisprudncia. Costuma-se cham-lo promessa irrevogvel de
venda, valendo a qualificao como nota distintiva que no conduz sua verdadeira natureza jurdica.[19]
Diante das circunstncias em destaque, ORLANDO GOMES observa que a promessa de venda (compromisso) no
deve ser tratada como um contrato preliminar bilateral costumeiro, na medida, que existe expressa previso legal,
de que na inrcia do cumprimento do seu objeto, a parte interessada pode reclam-lo judicialmente, vindo a sentena
substituir o contrato definitivo. Alm disso, outra caracterstica que a distancia dos tradicionais contratos
preliminares a atribuio ao promitente comprado de um direito real. Ao manto das destacadas observaes,
ORLANDO GOMES indica que:
A promessa de compra e venda identificada por essas peculiaridades seria contrato preliminar imprprio, isto ,
negcio jurdico diferente do contrato propriamente preliminar, que verdadeiramente, no consistiria em promessa
recproca de contratar.
Igualmente conveniente, so os apontamentos traados por ARRUDA ALVIM que ao comentar o tema, leciona que:
C OLOCA SE, AINDA, NO ART. 1.225, VII DO NOVO C DIGO C IVIL , O

COMPROMISSODECOMPRAEVENDACOMOUMDIREITOREAL . E MBORANOSE
DIGA , NESTEDISPOSITIVO , QUEESTECOMPROMISSOHAJADESERINSCRITO
PARASERDIREITOREAL , ESTANECESSIDADEDEINSCRIOEOSPRPRIOS
REQUISITOS DE QUE SE DEVA REVESTIR ESTE COMPROMISSO SE ENCONTRAM
EXPRESSADOS NO ART . 1.417 DO VIGENTE C DIGO C IVIL . N O PODER
HAVER CLUSULA DE ARREPENDIMENTO PARA QUE SE POSSA CONFIGURAR
DIREITO REAL CONJUGANDO SE O ART . 1.471 COM O 1.225, VII
ACABANDO SE POR CONCLUIR QUE DEVE O COMPROMISSO ESTAR INSCRITO ,
PARASERDIREITOREAL .[20]
Estas consideraes so fundamentais para tentarmos alcanar a natureza jurdica desta espcie contratual, na
medida, que conforme alhures demonstrado, por estar permeada por caractersticas especiais, deve ser identificada
dentro do sistema jurdico como uma espcie especial de contrato preliminar.
Os atributos da irretratabilidade e a constituio de direito real em beneficio do promitente comprado, so os

elemento cruciais para identificao da natureza jurdica do compromisso de compra e venda.
No h uma definio harmoniosa em nossa doutrina quanto classificao do direito real que refletido pelo registro
do compromisso de compra e venda.
PABLO STOLZE ao comentar o tema, afirma que:
TRATA SE, POIS, DODIREITOREALCONFERIDOAOPROMITENTE COMPRADOR

DE UM IMVEL , EM VIRTUDE DE UM CONTRATO PRELIMINAR ESPECIAL DE
COMPRA E VENDA ( COMPROMISSO DE VENDA ), FIRMADO COM O PROMITENTE
VENDEDOR , SEM CLUSULA DE ARREPENDIMENTO , EM INSTRUMENTO PBLICO

OUPARTICULAR , EDEVIDAMENTEREGISTRADONOC ARTRIODER EGISTRODE
I MOBILIRIO.
Por isso, melhor seria coloc-lo em categoria prpria, qual seja, de direito real aquisio da coisa (ad rem), uma
vez que no guarda a suficiente identidade com as duas outras categorias (gozo/fruio ou garantia) para o fim de
encontra assento em qualquer delas
Neste mesmo sentido, encontramos as lies de ARNOLDO WALD, lecionando os seguintes ensinamentos:
P REFERIMOS CONCEITUAR A PROMESSA COMO UM DIREITO REAL AD REM,

DIREITO DE ADQUIRIR A COISA , OU SEJA , DE INCLUIR O IMVEL EM SEU
PATRIMNIO FORMANDO UMA NOVA CATEGORIA NO CAMPO DOS DIREITOS
REAIS , NAQUALINCLUIRAMOS , AOLADODAPROMESSA , ODIREITOCRIADO
PELO PACTO DE RETROVENDA , CUJAS CONSEQNCIAS SO ALIS
ANLOGAS .[22]
No entanto, para SERPA LOPES:
parece indiscutvel ter a promessa irretratvel de venda o carter de direito real de gozo, pois o que visou o
legislador no foi afetar a coisa ao pagamento preferencial do credor, mas, sim, conferir ao promissrio comprador
uma prerrogativa sobre a coisa vendida[23]
Enquanto que para ORLANDO GOMES:
O direito real sui generis do compromissrio reduz-se, verdadeiramente, simples limitao do poder de disposio
do proprietrio que o constitui. Uma vez registrado, proibido fica de alienar o bem, e se, o fizer, o compromissrio-
comprador, sendo titular de um direito com seqela, pode reivindicar a propriedade do imvel, tanto que execute o
contrato de compromisso, exigindo o cumprimento da obrigao contrada pelo promitente vendedor. No se trata,
pois, de um direito pessoal, como se afigura a alguns escritores.[24]
ARRUDA ALVIM destaca em suas lies que:
Parecem-nos oportunas duas observaes:

A primeira diz respeito ao plano dogmtico, paralelamente ao que est no Cdigo Civil e com precedentes de lei.
Ser que, realmente, o compromisso de compra e venda faz nascer um direito real? Ou ento algo diverso, e no
linguajar de Pontes de Miranda, que tratou longamente deste assunto, e de um ilustre magistrado e professor de
direito, atualmente Ministro do Supremo Tribunal Federal, Antonio Czar Peluso, seria, no um direito real, desde
que submetido o compromisso a um dos requisitos do direito real, qual seja o da publicidade registral? (v. nota 250).
Em nosso sentir, esta ltima moldura dogmtica teria sido prefervel.[25]
Preferimos, entender como AZEVEDO JNIOR, que arremata a questo com objetividade e realismo, vejamos:


O problema da classificao parece secundrio. Las classificaciones no son ni verdaderas ni falsas, son serviciales
o intiles e, no caso, no cremos que tenham sido elas de utilidade para se extrarem as conseqncias prticas
desejadas pelo estudo.
O fato que aqui vicejou um direito real com caractersticas muito peculiares que impossibilitaram enquadr-lo nas
classificaes usuais.[26]-[27]
Neste caminho, ARRUDA ALVIM complementa esclarecedoramente a posio consolidada por AZEVEDO JNIOR,
vejamos:
Em termos estritamente prticos, todavia, vale dizer, de funcionalidade e operatividade jurdicas, parece que tanto
faz considerar uma obrigao com eficcia real, quanto considerar um direito real, uma vez que as conseqncias,
no que diz com o regime jurdico, so praticamente as mesmas[28]
Se a doutrina no slida quanto classificao do direito real existente quanto ao compromisso registrado, fato
a existncia deste direito provoca consequncias, como bem ressalta ORLANDO GOMES, resumindo estas
consequncias da seguinte forma:
a) investido na posse do bem, pode o titular us-lo sem restries e fruir suas utilidades; b) o direito do promitente-
comprador oponvel a terceiros; c) pode alien-lo mediante cesso; d) responder pelas obrigaes, que gravam o
imvel, de natureza fiscal ou civil; e) extingue-se com o cancelamento da averbao.[29]
necessrio ainda observar, que com o passar do tempo, tanto a doutrina como a jurisprudncia vm abandonando
a necessidade de registro do compromisso de compra e venda como requisito necessrio para assegurar ao
promitente comprador o direito de promover execuo coativa do contrato, haja vista que o entendimento de que o
promitente-vendedor assume uma obrigao de fazer frente ao promitente-comprador.
DARCY BESSONE ao trabalhar a questo da prescindibilidade de registro, colacionou em sua obra importante resenha
feito por MARIO AGUIAR MOURA a respeito do tema, vejamos:
Nos autores mais modernos, a tese da prescindibilidade do registro encontra eco. A maioria absoluta esposa o
ponto de vista de que no do registro que h de advir o direito adjudicao, mas do contrato com clusula de
arrependimento e da quitao do preo. Entre outros, invoquem-se assertivas de Orlando Gomes, em parecer
publicado em RT, vol. 469, pgs. 42/35 (sic); Jos Osrio de Azevedo Jnior, Compromisso de Compra e Venda,
pg. 21; Agathe Elza Shimidt da Silva, Compromisso de Compra e Venda no Direito Brasileiro, pg. 126; Arnaldo
Bizzardo, Promessa de Compra e Venda e Parcelamento do Solo Urbano pg. 151; Jos Antnio de Castro,
Execuo no Cdigo de Processo Civil, pg. 240; Caio Mrio da Silva Pereira, Instituies vol. IV, pg. 314
(Promessa de compra e venda de imveis. n. 102.2.3)[30]
Neste passo, trataremos adiante em tpico exclusivamente dedicado a tema, a forma adequada de buscar a
satisfao coativa do compromisso, qual seja, por via da ao de adjudicao compulsria.

3.4 EVOLUO HISTRICA.
Compreender a histria compreender as razes do instituto jurdico analisado, e no caso da promessa de compra e
venda, perceber o impacto social de seu desenvolvimento e sua relevncia para sociedade, ocorrido ao longo de
dcadas, vez que pela existncia deste pacto, viabilizou-se para as mais diversas classes sociais a instrumentalizao
do sonho de conquistar o direito de propriedade sobre bens imveis.
3.5 CDIGO CIVIL DE 1916.

Embora PONTES DE MIRANDA[31] indique que nas Ordenaes Afonsinas (Livro IV, Ttulo 57, 1)[32] havia previso
de uma espcie de promessa de venda, certo que de forma mais concisa, o nosso Cdigo Civil de 1916 em seu
artigo 1.088, trouxe as primeiras linhas para a construo desta modalidade de contrato preliminar, vejamos:
art. 1.088. Quando o instrumento pblico for exigido como prova do contrato, qualquer das partes pode arrepender-
se, antes de o assinar, ressarcindo outra perdas e danos resultantes do arrependimento, sem prejuzo do estatudo
nos arts. 1.095 a 1.097.
Percebemos pela leitura do artigo destacado, que no revogado Cdigo Civil era aceita a possibilidade de
arrependimento, ressalvado o direito de indenizao da parte que entender prejudicada pelo negcio jurdico
desfeito.
Muito embora no Cdigo Civil de 1916 no constar disposio expressa quanto aos contratos preliminares, certo
que alguns autores consideram o artigo 1.088 como sendo a base fundamental para o desenvolvimento da
modalidade contratual estudada. A corroborar com o afirmado, podemos citar trecho da obra de CAIO MRIO em
que o autor se inclina ao citado posicionamento, utilizando-se da seguinte assertiva:
Em torno desse artigo ensaiaram nossos doutrinadores os primeiros passos na construo dogmtica do contrato
preliminar, a qual figura igual ou superior s mais adiantadas.[33]
3.6 O DECRETO-LEI N 58 DE 10 DE DEZEMBRO DE 1937 E AS LEGISLAES POSTERIORES QUE TROUXERAM EXPRESSIVAS

MODIFICAES EM SEU TEXTO.
certo, que o Brasil at o inicio da dcada de 30, ainda concentrava a fora de suas economias na produo e cultivo
agrcola, no entanto, os nimos da revoluo industrial que movimentavam o mundo na dcada de 30, modificaram
o perfil do econmico do pas, trazendo uma nova realidade ao povo brasileiro. O Brasil abriu-se s mais diversas
formas de gerao de riquezas, dentre elas, houve a valorizao e a expanso do mercado imobilirio, possibilitando
as mais diversificadas classes sociais o acesso propriedade de bem imvel.
Neste contexto, cada vez mais se encontrava disseminada a pratica de venda parcelada de imveis urbanos e rurais.
Com efeito, em 10 de dezembro de 1937 foi editado o Decreto-Lei n 58, com a expectativa de proteger o
compromissrio comprador contra a voracidade financeira dos empreendedores urbanos e rurais, e tanto era assim,
que em sua justificativa foi expressado este ideal nos seguintes termos:


Considerando que, para segurana das transaes realizadas mediante contrato de compromisso de compra e
venda de lotes, cumpre acautelar o compromissrio contra futuras alienaes ou oneraes dos lotes
comprometidos.
Este instrumento normativo inovou ao trazer um formato especfico ao compromisso de compra e venda,
caracterizando em seu artigo n 11[34] a configurao exigida para validade.
Ponto fulcral do Decreto-Lei 58/37 encontrava-se inserido em seu artigo 22, que atribua direito real oponvel a
terceiro, e ainda, a possibilidade de adjudicao compulsria ao compromissrio comprador, quando feito o registro
do compromisso no Cartrio de Registro de Imveis.
Pouco tempo depois, o Decreto n 3.079/38 disciplinou em seu artigo 22 que:
as escrituras de compromisso de compra e venda de imveis no loteados, cujo preo deva pagar-se a prazo, em
uma ou mais prestaes, sero averbadas margem das respectivas transcries aquisitivas, para os efeitos desta
Lei, compreendas nesta disposio as escrituras de promessa de compra e venda de imveis em geral.
Outra alterao expressiva foi introduzida pela publicao da Lei n 649/49 que alterou a redao do artigo n 22 do
Decreto-Lei n 58/37, fazendo constar neste a seguinte redao:
Os contratos, sem clusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda de imveis no loteados, cujo
preo tenha sido pago no ato da sua constituio ou deva s-lo em uma ou mais prestaes desde que inscritos em
qualquer tempo, atribuem aos compromissrios direito real oponvel a terceiros e lhes confere o direito de
adjudicao compulsria, nos trmos dos artigos 16 desta lei e 346 do Cdigo do Processo Civil.
Comentando a mencionada inovao legislativa, PONTES DE MIRANDA apresenta uma sntese muito elucidativa a
respeito da destacada modificao legislativa, vejamos:
a) que explicitamente se tira a eficcia especial se h clusula de arrependimento; ...d) que se riscaram os dizeres
compreendidas nesta disposio as escrituras de promessa de venda de imveis em geral[35]
Esta observao de grande importncia, pois lembremos que na poca havia forte posio doutrinria que
manifestava entendimento de que mero contrato particular no gerava direito adjudicao compulsria do bem
imvel compromissado venda. Dessarte, com a destacada alterao legislativa, restou claro que esta modalidade
de contrato preliminar provida de fora de direito real, podendo ser oposta contra terceiro, gerando direito ao
promissrio comprador de adjudicao compulsria, quando inscrito nos livros registrais[36].
Tempos depois, o Decreto-Lei n 745/69, serviu para suprir outra grande divergncia doutrinria e jurisprudencial
que pairava quanto ao texto do Dec. Lei n 58/37, qual seja a constituio em mora do compromitente comprador.
Neste particular, o artigo 1 do citado Decreto-Lei, tratou da matria da seguinte forma:

Nos contratos a que se refere o art. 22, do Dec.-lei 58, de 10.12.1937, ainda que deles conste clusula resolutiva
expressa, a constituio em mora do promissrio comprador depende de prvia interpelao judicial ou por
intermdio do cartrio de registro de ttulos e documentos, com 15 dias de antecedncia
Alis, oportuna a lembrana de que o Superior Tribunal de Justia editou a Smula 76, estendendo os efeitos da
destacada alterao normativa, inclusive, para os compromissos no registrados[37]
3.7 LEI 6.766/79 (LEI DO PARCELAMENTO DO SOLO URBANO) E O CDIGO CIVIL DE 2002.
A Lei 6.766/79, revogando parcialmente o Decr. Lei n 58/37, sendo que na parte que nos interessa, disps
expressamente em seu artigo 25, quanto ao carter de irretratabilidade da promessa, realizada sobre imveis no
loteados, vejamos:
Art. 25. So irretratveis os compromissos de compra e venda, cesses e promessas de cesso, os que atribuam
direito adjudicao compulsria e, estando registrados, confiram direito real oponvel a terceiros.
Alm disso, o artigo n 26 da citada legislao, autorizou a celebrao do compromisso, tanto por escritura pblica,
quanto por instrumento particular, que levado a registro, produzem os efeitos reais j estudados.
J no Cdigo Civil, conforme ressaltado na introduo deste trabalho, o contrato de promessa de compra e venda
encontra amparo nos artigos 1.417 e 1.418, se mantendo inalteradas as disposies normativas anteriores no
conflitantes.
3.8 FORMA DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

O compromisso de compra e venda deve seguir, em primeiro lugar, os requisitos de validade previstos para formao
do negcio jurdico (artigo 104 do Cdigo Civil), podendo, como visto alhures, ser feito por instrumento pblico ou
instrumento particular, cabendo vontade das partes adotar o modelo mais conveniente ao ato.
Outra observao interessante a necessidade de outorga uxria para formao do contrato de compromisso do
compra e venda, exceto, como bem observa BDINE JUNIOR, na hiptese dos cnjuges haverem contrado npcias
sob o regime da separao absoluta[38].
No entanto, ARNALDO RIZZARDO adverte que:
Quando, porm, se procede leitura do pargrafo nico do art. 439 do CC/2002, conclui-se que o compromisso
sem o consentimento do outro cnjuge pode ser vlido no que se refere aos efeitos meramente obrigacionais que
dele resultam. Ou seja, sem o consentimento do outro cnjuge, a promessa s pode produzir efeitos obrigacionais,
mas no constituir direito real.[39]
Oportuno ainda registrar, que no artigo 26[40] da Lei 6.766/79, encontramos um rol de especificaes, necessria
para instrumentalizao do compromisso de compra e venda, quando realizado a despeito de imveis loteados


Quanto para os compromissos realizados sobre imveis no loteados, conveniente o registro de que se encontra
superado o entendimento de que necessria escritura pblica para que o promitente comprador exera seu direito
de adjudicao, isto porque, conforme restou melhor delimitado nos apontamentos histricos feitos neste trabalho,
certo que alterao legislativa inserida no artigo 22 do Decreto-Lei 58/37, atravs da Lei 649/49, que substituiu a
palavra escritura por contrato, exauriu o vertente questionamento, diante da clareza de suas palavras.
3.9 O ARREPENDIMENTO.
Antes do Decreto-Lei n 58/37, no existiam meios para compelir o promitente vendedor a ser compelido ao
cumprimento do contrato.
Neste passo, o referido Decreto-Lei veio para coibir este tipo de prtica desonesta que existia, assumindo ntida
defesa ao compromissrio comprador, posto que quitado o preo ajustado, o compromissrio-comprador possui
meios para exigir o cumprimento do contrato.
Alis, nas prprias justificativas do Decreto-Lei, h registro expresso que sua finalidade afastar a desonesta prtica
dos loteadores de se arrepender da venda, aps o pagamento do preo do bem, vejamos:
O PRESIDENTE DA REPBLICA DOS ESTADOS UNIDOS DO BRASIL, usando da atribuio que lhe confere o artigo
180 da Constituio:
Considerando o crescente desenvolvimento da loteao de terrenos para venda mediante o pagamento do preo em
prestaes;
Considerando que as transaes assim realizadas no transferem o domnio ao comprador, uma vez que o art. 1.088
do Cdigo Civil permite a qualquer das partes arrepender-se antes de assinada a escritura da compra e venda;
Considerando que sse dispositivo deixa prticamente sem amparo numerosos compradores de lotes, que tm assim
por exclusiva garantia a seriedade, a boa f e a solvabilidade das emprsas vendedoras ;
Considerando que, para segurana das transaes realizadas mediante contrato de compromisso de compra e venda
de lotes, cumpre acautelar o compromissrio contra futuras alienaes ou oneraes dos lotes comprometidos;
Considerando ainda que a loteao e venda de terrenos urbanos e rurais se opera frequentemente sem que aos
compradores seja possvel a verificao dos ttulos de propriedade dos vendedores;
Ademais, vale o registro de que, inclusive, o tema era de tamanha repercusso, que o Supremo Tribunal Federal
editou a smula 166, que dispe o seguinte:
inadmissvel o arrependimento no compromisso de compra e venda sujeito ao regime do decreto-lei 58, de

10/12/1937.
Para PONTES DE MIRANDA,

O direito de arrependimento supe contrato em que no houve comeo de pagamento. Porque, tendo havido
comeo de pagamento, nenhum dos contratantes tem direito de se arrepender, pela contradio que entre firmeza
e incerteza de contrato[41]
No entanto, AZEVEDO JNIOR adverte que:
No tendo havido impedimento, porm, para que as partes, por fora do princpio da autonomia da vontade,
ajustem uma promessa de contratar venda e compra de imvel no loteado, estipulando clusula de arrependimento.
Mas teremos a, ento, a rigor, um outro contrato, distinto do compromisso de que tratamos at agora e submetido
a normas especiais[42]
Esta distino feita por AZEVEDO JNIOR est moldada nos fundamentos traados por ORLANDO GOMES, citado na
introduo deste trabalho, donde explicita-se a diferena entre promessa e compromisso de venda e compra.
A questo de arrepender-se simplificada, quando atingir apenas as arras fixadas pelas partes, devendo ser exercido
o direito dentro do prazo previsto. Caso no tenha sido fixado prazo para o exerccio do arrependimento, PONTES
DE MIRANDA esclarece que:
O direito de arrependimento tem de ser exercido, na dvida, antes de se cumprir o contrato ou pr-contrato (arrha
pacto imperfecto data) ou de se haver iniciado o cumprimento. Se um dos interessados pede a execuo, voluntria
ou forada, o outro tem de exercer o direito de arrependimento, perdendo as arras ou restituindo-as em dobro, ou
deixar que o direito formativo preclua. O direito de arrependimento do interessado que pediu o cumprimento j
preclura com o pedido mesmo. Tambm preclui o direito de arrependimento de quem iniciou o cumprimento (no
bastam porm simples atos de aprontamento do cumprimento), ou exigir do credor a prtica do ato, positivo ou
negativo, necessrio ao adimplemento.[43]
Com efeito, havendo a fixao de arras penitenciais, possvel o exerccio do direito de arrependimento at o inicio
da execuo do contrato. Iniciada a execuo contratual, o compromisso assume carter irretratvel e irrevogvel.
Todavia, tratando-se de compromisso particular onde restou pactuada clusula de arrependimento, oportuno o
registro de que o Supremo Tribunal Federal sumulou entendimento de que:
No compromisso de compra e venda com clusula de arrependimento, a devoluo do sinal, por quem o deu, ou a
sua restituio em dobro, por quem o recebeu, exclui indenizao maior a ttulo de perdas e danos, salvo os juros
moratrios e os encargos do processo.[44]
certo ainda, que MARIA HELENA DINIZ ao tratar das formas de extino desta modalidade de contrato, traz pontual
observao, informando que:
Todavia, a irretratabilidade no obsta a resoluo do contrato por inadimplemento, nem sua dissoluo por mtuo
acordo, de modo que, se no compromisso de venda for colocada uma condio resolutiva como sano para
inexecuo das clusulas contratuais por parte do compromissrio-comprador, no perder o contrato o carter de
direito real.[45]


Por derradeiro, oportuna a lembrana feita por CARLOS ROBERTO GONALVES ao lecionar que
Em se tratando de imvel no loteado, lcito afigura-se convencionar o direito de arrependimento, afastando-se,

com isso, a constituio do direito real.[46]
3.10 ADJUDICAO COMPULSRIA.

O compromisso irretratvel de compra e venda, por possuir eficcia de direito real, gera a possibilidade do
compromissrio comprador exigir a adjudicao compulsria[47] se quitado o preo.
Se o compromisso estiver registrado no Cartrio de Registro de Imveis, com o pagamento do preo ajustado, faculta
ao compromissrio comprador o exerccio do direito de promover ao de adjudicao compulsria em face de
compromissrio comprador, que tramitar pelo rito sumrio, que na hiptese de procedncia, o Juiz por sentena,
outorgar escritura definitiva do imvel ao compromissrio comprador, conforme orienta a dico do artigo 275, II,
g, do Cdigo de Processo Civil.
Problema surge com relao ao compromisso de compra e venda no registrado. Isto porque, certo que o registro
do compromisso exterioriza a eficcia do direito real, viabilizando a ao de adjudicao compulsria, conforme
alhures ressaltado. No entanto, no caso do compromisso no registrado, embora desprovido de eficcia real, havia
entendimento pacificado, antes do Cdigo Civil atual, que o compromissrio comprador poderia exigir o
cumprimento da avena com utilizando-se de demanda fundada em direito pessoal, nos termos do artigo 639 do
Cdigo de Processo Civil, atualmente revogado pelo artigo n. 466-B, diante da Lei 11.232/05.
Ao tratar sobre o revogado artigo 639 do CPC, VICENTE GRECO FILHO contava que
O art. 639 trata das promessas de contratar, estabelecendo que: 'se aquele que se comprometeu a concluir um
contrato no cumpriu a obrigao, a outra parte, sendo isso possvel e no excludo pelo ttulo, poder obter uma
sentena que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado'. Para que se obtenha esse resultado, preciso que
o pr-contrato seja vlido[48]
Nesta linha, o Superior Tribunal de Justia firmou precedente informando que:
A circunstncia do compromisso de compra e venda ter sido celebrado atravs de instrumento particular no
registrado no inviabiliza, por si s, a adjudicao compulsria, apresentando-se hbil a sentena a produzir os
efeitos da declarao de vontade[49]
Ademais, o Supremo Tribunal Federal harmonizando a situao, regulou a matria editando a Smula 239,
especificando que:
O direito adjudicao compulsria no se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartrio

de imveis.
A citada smula foi muito til para esclarecer que do ponto de vista processual, posto que tornou-se irrelevante se
a ao encontra-se fundada em direito real ou pessoal, fato que a quitao do preo autorizava ao compromissrio

comprador o exerccio do direito de promover a execuo do contrato fundada no revogado artigo 639 do Cdigo de
Processo Civil.
Atualmente o panorama outro, novas divergncias passaram a existir sobre o tema aps a vigncia do atual Cdigo
Civil. certo que o artigo 1.417 do Cdigo Civil, regulou a matria, exigindo o registro do compromisso no Cartrio
de Registro de Imveis, como condio de eficcia do direito real conferido ao compromissrio comprador. No
entanto, este posicionamento no unnime, pois como restou afirmado pelo Ministro Ruy Rosado de Aguiar Jnior:
sabemos que as pessoas, quanto mais simples, menos ateno do forma e exigncia de regularizar seus ttulos.
A experincia revela que os contratos de promessa de compra e venda de imveis normalmente no so registrados.
No h nenhum bice em atribui-lhes eficcia entre as partes, possvel mesmo a ao de adjudicao, se o imvel
continua registrado em nome do promitente vendedor.[50]
Nesta toada, na tentativa de pacificar o tema, o Conselho Federal de Justia formou entendimento registrado pelo
Enunciado n 95, da 1 Jornada de Direito Civil, de que
o direito adjudicao compulsria (art. 1.418 do novo Cdigo Civil), quando exercido em face do promitente
vendedor, no se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartrio de registro imobilirio (Smula
n. 239 do STJ)
Com efeito, nota-se que a jurisprudncia aps a vigncia do atual Cdigo Civil, ainda assim, continua resistente a
conferir ao compromissrio comprador exercitar o direito de adjudicao compulsria, apenas quando registrado o
compromisso de compra e venda do bem.
Comentando esta divergncia, ARNALDO RIZZARDO arremata a questo, lembrando que Confere-se o direito. O
nome que se d ao no to importante quando o direito procurado[51].
3.11 ASPECTOS RELEVANTES SOBRE O REGISTRO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

Efeitos importantes nascem a partir do registro do compromisso de compra e venda nos Cartrios de Registro de
Imveis, dos quais, pelas linhas sublinhadas neste trabalho, podemos sintetiz-los nos seguintes apontamentos:
a) Invocao do efeito erga omnes, vez que diante do registro do compromisso, viabilizado estar a direito real
conferido ao compromissrio comprado, dando publicidade a terceiros da alienao ocorrida.
b) Com o registro do compromisso de compra e venda do imvel, possvel realizar cesso de seus direitos,
independentemente do consentimento do compromissrio vendedor, preservada a eficcia de direito real do contrato
originrio, vez que a cesso estar provida de idntica eficcia.
c) Outra segurana que o registro do compromisso de compra e venda implica, que no caso de ser decretada a
falncia do compromissrio vendedor, ou mesmo do compromissrio comprador, no ocorre a resoluo do
compromisso diante do estado da declarao do estado de insolvncia, sendo o que se extra da redao do artigo
30 da Lei 6.766/79.


d) Como visto alhures, certo ainda que a partir do registro do compromisso de compra e venda, no existir
qualquer discusso a respeito da possibilidade do compromissrio comprador exercitar seu direito adjudicao
compulsria do bem compromissado, j que as divergncias se encontram traadas no campo de quem postula o
exerccio de adjudicao compulsria, provido de compromisso sem registro no lbum imobilirio.
e) Outro aspecto relevante do registro encontra-se situado na necessidade de notificao do compromissrio

comprador, no caso de inadimplncia, para que seja facultado ao mesmo a possibilidade de purgar a mora dentro
do prazo legalmente previsto para a espcie de contratual praticada entre as partes.
f) Relevante ainda recordarmos que com o registro do compromisso, resta configurado o direito de sequela ao
compromissrio comprador, j que na ausncia do registro, longa discusso foi travada a respeito da possibilidade
do compromissrio comprador exercitar a defesa do bem em sede de bem embargos de terceiro, sendo necessrio,
inclusive, a edio da Smula 84 do Superior Tribunal de Justia para pacificar a questo, informando que
admissvel a oposio de embargos de terceiro fundados em alegao de posse advinda de compromisso de compra
e venda de imvel, ainda que desprovido do registro.
3.12 CONCLUSES.
1. A promessa de compra e venda uma modalidade de contrato muito usual em nossos tempos, que conforme ficou
registrado na introduo deste trabalho, encontra-se situada dentro do Cdigo Civil nos artigos 1.417 e 1.418.
2. A promessa de compra e venda , sem dvidas, um contrato preliminar que objetiva a realizao de um futuro
contrato de compra e venda.
3.A destacada modalidade contratual, quando celebrada validamente, produz efeito para todas as partes nela
figurante, restando um obrigado a vender e o outro obrigado a comprar.
4. O direito do promitente comprador encontra-se inserido no rol dos direitos reais de que trata o artigo 1.225 do
Cdigo Civil, especificamente em seu inciso VII.
5. Os atributos da irretratabilidade e a constituio de direito real em beneficio do promitente comprado, so os

elemento cruciais para identificao desta modalidade contratual.
6. Tanto a doutrina como a jurisprudncia vm abandonando a necessidade de registro do compromisso de compra

e venda como requisito necessrio para assegurar ao promitente comprador o direito de promover execuo coativa
do contrato, haja vista que o entendimento de que o promitente-vendedor assume uma obrigao de fazer frente ao
promitente-comprador.
7. O compromisso de compra e venda deve seguir, os requisitos de validade previstos para formao do negcio
jurdico (artigo 104 do Cdigo Civil), podendo, ser celebrado por instrumento pblico ou instrumento particular,
cabendo vontade das partes adotar o modelo mais conveniente ao ato.
8. O compromisso irretratvel de compra e venda, por possuir eficcia de direito real, gera a possibilidade de o
compromissrio comprador exigir a adjudicao compulsria[52] se quitado o preo.
D A H I PO T E CA

9. Se o compromisso estiver registrado no Cartrio de Registro de Imveis, com o pagamento do preo ajustado,
faculta ao compromissrio comprador o exerccio do direito de promover ao de adjudicao compulsria em face
de compromissrio comprador, que tramitar pelo rito sumrio, que na hiptese de procedncia, o Juiz por sentena,
outorgar escritura definitiva do imvel ao compromissrio comprador, conforme orienta a dico do artigo 275, II,
g, do Cdigo de Processo Civil.
10. O combate ao arrependimento, registrado na legislao e na doutrina nasceu para afastar a desonesta prtica
dos loteadores de se arrepender da venda, aps o pagamento do preo do bem
11. Com o registro do compromisso de compra e venda do imvel, possvel realizar cesso de seus direitos,
independentemente do consentimento do compromissrio vendedor, preservada a eficcia de direito real do contrato
originrio, vez que a cesso estar provida de idntica eficcia.
4 DA HIPOTECA
A hipoteca um dos direitos reais de garantia acolhido pelo
Cdigo Civil, ao lado da anticrese. , talvez, o mais utilizado na prtica. Basta ver os contratos de emprstimos
realizados diariamente pelos adquirentes de casa prpria, onde o devedor oferece o prprio imvel adquirido como
garantia de financiamento. O agente
Direito das Coisas financeiro do SFH292 empresta a importncia necessria para o adquirente pagar ao vendedor do
imvel e, concomitantemente, na mesma escritura por instrumento particular, que tem fora de escritura pblica,
feito um contrato de mtuo com garantia hipotecria. V-se, logo, que um instrumento criado em favor do credor
hipotecrio, que no pode existir isoladamente, sem a obrigao a que adere; um instrumento de expanso do
crdito e possibilita a criao de riquezas. Enormes so, pois, suas vantagens, devido ao seu poder de estimular o
desenvolvimento econmico do pas, na medida em que permite a realizao de numerosos negcios em que, aquele
que d o bem em garantia (devedor), conserva-o em seu poder, podendo, inclusive, perceber-lhe os frutos.
4.1 CONCEITO
O que distingue a hipoteca dos demais direitos reais de garantia, que a posse do bem, oferecido como garantia,
continua com o devedor, que pode, inclusive, perceber-lhe os frutos. Com essa caracterstica principal e considerando
que a hipoteca normalmente recai sobre bem imvel, embora a lei permita a sua incidncia tambm sobre aeronaves
e navios (bens mveis), podemos defini-la como o direito real de garantia, que sujeita um imvel, um navio ou uma
aeronave em poder do devedor, pertencente a este ou a terceiro, ao cumprimento de uma obrigao existente entre
credor e devedor.
Pressupe, portanto, dois elementos essenciais: 1) a dvida, que uma pessoa contrai com outra; 2) a garantia, que o
devedor ou um terceiro oferece para assegurar o pagamento, representada, geralmente, por um imvel.

D A H I PO TE C A

Sendo um direito real, confere ao credor o direito de seqela (seguir o bem onde ele se encontrar) e o direito de
preferncia (de excutir judicialmente o bem dado em garantia para, com o produto ento apurado, receber
preferencialmente). Analise o seguinte aresto: O credor hipotecrio tem preferncia para receber seu crdito no
4.2 292 SFH = SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAO.

Da Hipoteca processo de execuo em primeiro lugar e sem concorrncia de terceiros, independentemente de ter
promovido a execuo de seu crdito e efetivado a penhora (in RT 651/154).
Face ao exposto, podemos concluir que o objetivo da hipoteca, assim como dos demais direitos reais de garantia,
assegurar o pagamento da obrigao principal.
4.3 CARACTERSTICAS JURDICAS DA

Da anlise do conceito oferecido, podemos extrair os seguintes caracteres jurdicos da hipoteca:
1) direito real de garantia sobre coisa alheia, porque esse direito se prende coisa que fica sujeita soluo da
dvida. Por isso, a hipoteca, assim como os demais direitos reais de garantia, se encontram munidos da prerrogativa
de seqela e do direito preferencial, como j vimos. Pode, tambm, a hipoteca propiciar a venda judicial da coisa
dada em garantia, para o credor poder receber a quantia que lhe devida, preferencialmente a qualquer outro credor
do devedor, exceto pelas custas judiciais, tributos e salrio do trabalhador.
preciso no esquecer que o prprio Cdigo Civil inclui a hipoteca entre os direitos reais (art. 1.225, n. IX).
2) Permite que o devedor hipotecante continue na posse do bem gravado. Essa caracterstica no lhe exclusiva,
pois h alguns casos especiais de penhor (rural ou industrial) em que a posse do bem oferecido como garantia
tambm continua com o devedor.
3) A hipoteca indivisvel. Enquanto no for liquidada a obrigao, o bem gravado subsiste por inteiro, mesmo com
o pagamento parcial do dbito. No importa que a obrigao principal seja divisvel: a indivisibilidade decorre de lei,
porque a finalidade do instituto assegurar a eficcia do pagamento do dbito. A indivisibilidade no , por
conseguinte, da coisa, mas do vnculo existente entre o credor e a obrigao principal.
4.4 DIREITO DAS COISAS

4) A hipoteca direito acessrio, porque pressupe a existncia de um direito de crdito, servindo de garantia o
prprio bem, objeto da hipoteca. No pode, pois, existir isoladamente, sem a obrigao principal a que adere. Essa
a razo pela qual um direito de garantia. Nessas condies, o pacto adjeto293 da hipoteca segue o destino da
dvida principal, extinguindo-se quando esta se extinguir.
4.5 PRINCPIOS QUE REGEM A HIPOTECA

A hipoteca sujeita-se, obrigatoriamente, aos princpios da especializao e da publicidade.
D A H I PO T E CA

1) Princpio da especializao294 Por este princpio, imprescindvel que, para a existncia do nus real, seja
fixado o total da dvida e a especificao da coisa dada em garantia. necessrio saber, pois, a descrio minuciosa
do bem e o quantum o devedor hipotecrio est devendo. A escritura deve identificar os bens dados em garantia, o
que torna impossvel a existncia de hipoteca sobre bens futuros. Se o montante da dvida for desconhecido,
determina-se por ocasio da constituio da hipoteca, uma estimativa, de tal modo que, na poca do vencimento,
tenha um valor certo e lquido.
4.6 UMA DVIDA
Em suma: o princpio da especializao significa que todo registro deve recair sobre um objeto individuado a ser
garantido e de A falta de especializao, torna ineficaz a hipoteca.
2) Princpio da publicidade O registro de imveis tem o dever de emprestar publicidade aos nus que recaem sobre
os bens, de forma a proteger terceiros interessados em adquiri-los ou que pretendam por qualquer modo se utilizarem
deles. Por este princpio faz a publicidade. Basta registrar o ttulo constitutivo no Cartrio de Registro de Imveis
correspondente para valer contra terceiros.
293 Adjeto = acrescido, juntado, adjunto. 294 Especializao = descrio minuciosa do bem a ser garantido, e da
dvida.
O Registro de Imveis, como sabido, o veculo da publicidade imobiliria, onde todos os atos relativos
propriedade devem ingressar para o necessrio conhecimento erga omnes. Por isso, a hipoteca somente se constitui
aps seu registro. A prpria lei, expressamente determina, no art. 1.492 do C, o seguinte:
As hipotecas sero registradas no cartrio do lugar do imvel, ou no de cada um deles, se o ttulo se referir a mais
de um.
oportuno lembrar o contedo do art. 168 da Lei n. 6.015 de 1973 que trata da sistemtica do Registro de Imveis:
Na designao genrica de registro, consideram-se englobadas a inscrio e a transcrio a que se referem as leis
civis. Portanto, a hipoteca registrada no Cartrio de Registro de Imveis onde se situar o bem dado em garantia,
salvo o caso da hipoteca sobre as vias frreas, que ser registrada no Municpio da estao inicial da respectiva linha
(C, art. 1.502). A hipoteca sobre navios registrada no Tribunal Martimo (Lei n. 2.180, arts. 92 a 100); sobre
aeronaves, no Registro Aeronutico Brasileiro, que o nico para todo o pas (Cdigo Brasileiro do Ar, Decreto-lei
n. 32, de 1966, arts. 18 e 19). A hipoteca dos navios e das aeronaves diz o pargrafo nico do art. 1.473 do C -
reger-se- pelo disposto em lei especial.
O registro tambm um meio de estabelecer a prioridade entre vrios credores hipotecrios. Aquele que primeiro
registrou a hipoteca tem a preferncia de receber antes daquele que registrou depois. o que se extrai da dico
textual do art. 1.493 do C, in verbis: Os registros e averbaes seguiro a ordem em que forem requeridas,
verificando-se ela pela da sua numerao sucessiva no protocolo. Pargrafo nico. O nmero de ordem determina a
prioridade, e esta a preferncia entre as hipotecas.
Com efeito, atravs do protocolo que se verifica aquele que se apresentou em primeiro lugar, pois no momento em
que a escritura protocolada, surge um nmero e em funo deste nmero que se

D A H I PO TE C A

4.7 DIREITO DAS COISAS DETERMINA A PRIORIDADE OU PREFERNCIA.

O art. 174 da Lei n. 6.015, de 1973, a essa altura, oportuno:
O Livro n. 1 Protocolo servir para apontamento de todos os ttulos apresentados diariamente, ressalvado o
disposto no pargrafo nico do art. 12 desta lei. Esse pargrafo admite que os ttulos sejam apresentados no registro
imobilirio apenas para serem examinados.
Pode acontecer a apresentao ao oficial, do registro de uma segunda hipoteca, com referncia expressa existncia
de uma anterior. Se isto acontecer, o oficial deve, depois de prenot-lo, aguardar 30 dias pela apresentao da
primeira e, na hiptese de se esgotar esse prazo, sem que aparea o primeiro ttulo para registro, o segundo ser
registrado, obtendo preferncia sobre aquele (C, art. 1.495).
No se registraro no mesmo dia duas hipotecas, ou uma hipoteca e outro direito real, sobre o mesmo imvel, em
favor de pessoas diversas, salvo se as escrituras, do mesmo dia, indicarem a hora em que foram lavradas (C, art.
1.494).
Em suma: para que seja garantida a publicidade imobiliria, todos os atos sujeitos ao registro tero que ser efetuados
no Cartrio da jurisdio em que estiver a propriedade hipotecada. Com isso, estar garantida a publicidade
imobiliria, alis, a principal finalidade do registro.
4.8 IMPRESCINDIBILIDADE DO REGISTRO DA HIPOTECA

As hipotecas somente valem contra terceiros desde a data do registro.
Enquanto no inscritas, as hipotecas s subsistem entre os contratantes, ou seja, a falta de registro da hipoteca no
a invalida;
Da Hipoteca apenas afasta seus efeitos contra terceiros, vigorando o contrato somente entre as partes signatrias
com fora executiva.
4.9 PLURALIDADE DE HIPOTECAS

A Lei autoriza o dono de imvel j hipotecado, mediante novo ttulo, a constituir mais hipotecas, quer em favor do
primitivo credor hipotecrio, quer em favor de um terceiro credor (C, art. 1.476). A hipoteca de imvel hipotecado
denomina-se sub-hipoteca.
Acontece que o credor sub-hipotecrio exerce seu direito, aps o credor hipotecrio satisfazer seu crdito e aquele
s ter direito s sobras, se houver. o que se extrai da dico textual do art. 1.477 do C, in verbis: Salvo o caso
de insolvncia do devedor, o credor da segunda hipoteca, embora vencida, no poder executar o imvel antes de
vencida a primeira. O credor da segunda hipoteca, por conseguinte, tem como garantia a parte do valor do imvel
que restar, depois de paga a primeira. Entretanto, se o devedor da obrigao garantida pela primeira hipoteca no
se oferecer, no vencimento, para pag-la, o credor da segunda pode promover-lhe a extino, consignando a
importncia e citando o primeiro credor para receb-la e o devedor para pag-la. Se o devedor no pagar, o segundo
D A H I PO T E CA

credor, efetuando o pagamento, se sub-rogar nos direitos da hipoteca anterior (C, art. 1.478). Se o primeiro credor
estiver promovendo a execuo da hipoteca, o credor da segunda depositar a importncia do dbito e as despesas
judiciais (par. n. do art. 1.478).
Consoante observa Slvio Rodrigues, pode convir ao credor da segunda hipoteca fazer tal remio, pois assim evita
que uma execuo ruinosa ou inoportuna, promovida pelo credor preferencial conduza a se obter, em praa, apenas
o bastante para o resgate da primeira dvida, sem que remanesam sobras para o pagamento das demais295
4.10 PEREMPO296 DA HIPOTECA

295 Ob. e vol. cits., p. 397. 296 Perempo = modo por que se extingue uma relao processual civil.

Deve o contrato de hipoteca mencionar o seu prazo de vencimento. Esse prazo pode ser prorrogado pelo
requerimento de ambas as partes, mediante simples averbao no Registro de Imveis. Mediante simples
averbao, requerida por ambas as partes, poder prorrogar-se a hipoteca, at perfazer vinte anos, da data do
contrato (primeira parte do art. 1.485, C). Portanto, a prorrogao no pode ultrapassar vinte anos da data do
contrato. Decorrido o prazo, o contrato no mais prevalece, ocorrendo a perempo da hipoteca. Para subsistir o
direito de garantia, haver necessidade de se constituir novo ttulo e novo registro (segunda parte do art. 1.485).
Nesse caso, ser mantida a precedncia que ento lhe competir.
Observa-se que perempo pelo transcurso do tempo s vale em relao a hipotecas convencionais; as legais,
perduram indefinidamente.
4.12 REMIO DO IMVEL HIPOTECADO

Diz o art. 1.475 do C: nula a clusula que probe ao proprietrio alienar imvel hipotecado. Significa que o
proprietrio do imvel hipotecado pode vend-lo. Se isto acontecer, dentro de trinta dias, contados do registro do
ttulo aquisitivo, tem o adquirente do imvel o direito de remi-lo, citando os credores hipotecrios e propondo
importncia no inferior ao preo por que o adquiriu (art. 1.481).
Remio297 da hipoteca escreve De Plcido e Silva o benefcio legal assegurado a certas pessoas para que
possam livrar o imvel de nus hipotecrio, resgatando, assim, a obrigao que, pela hipoteca, se garantia. E
continua: exprime o resgate do nus hipotecrio ou o pagamento da dvida hipotecria por pessoa que no se
encontrava, pessoalmente e originariamente, obrigada ao respectivo pagamento ou desonerao do imvel298.
Enfim, remio
297 O atual Cdigo Civil emprega remiso com dois s e com no mesmo captulo: arts. 1.481, 2 e 1.483. 298 Ob.
cit., vol. IV, p. 8.
Da Hipoteca o direito que tm certas pessoas de liberar o imvel hipotecado, pagando a totalidade da dvida.
Visa, pois, liberar o imvel hipotecado, independentemente da anuncia do credor ou contra sua vontade299.

D A H I PO TE C A

Esse direito cabe ao adquirente do imvel hipotecado, ao credor de segunda hipoteca, bem como ao devedor quando
executado e ao seu cnjuge, descendentes e ascendentes. Realizada a praa, - diz o art. 1.482 do C - o executado
poder, at a assinatura do auto de arrematao ou at que seja publicada a sentena de adjudicao, remir o imvel
hipotecado, oferecendo preo igual ao da avaliao, se no tiver havido licitante, ou ao do maior lance oferecido.
Igual direito caber ao cnjuge, aos descendentes ou ascendentes do executado.
4.13 HIPOTECADO
Remio300 pelo adquirente do imvel
Registrada a hipoteca, nasce o direito real de garantia, oponvel erga omnes301. Vale dizer, o credor tem o direito
de perseguir o imvel nas mos de quem quer que o detenha. Se o imvel for vendido a terceiro e revelia do credor
hipotecrio, pode este executar o imvel, fazendo a devida penhora do imvel gravado. Contudo, a lei garante ao
adquirente o direito de remir o imvel gravado. Analisemos novamente o princpio do art. 1.481 do C, in verbis:
Dentro em trinta dias, contados do registro do ttulo aquisitivo, tem o adquirente do imvel hipotecado o direito de
remi-lo, citando os credores hipotecrios e propondo importncia no inferior ao preo por que o adquiriu.
Se o credor impugnar o preo da aquisio ou a importncia oferecida, realizar-se- licitao, efetuando-se a venda
299 Caio Mrio da S. Pereira, p. 330. 300 Remio = resgate, salvao dos pecados por meio de expiao. Remisso
= compensao, perdo total, alvio, perdo. 301 Erga omnes = para com todos.
Direito das Coisas judicial a quem oferecer maior preo, assegurada preferncia ao adquirente do imvel ( 1 do
art. 1.481).
No impugnado pelo credor o preo da aquisio ou o preo proposto pelo adquirente, haver-se- por
definitivamente fixado para a remisso do imvel, que ficar livre de hipoteca, uma vez pago ou depositado o preo
( 2 do art. 1.481).
Se o adquirente deixar de remir o imvel, sujeitando-o a execuo, ficar obrigado a ressarcir os credores
hipotecrios da desvalorizao que, por sua culpa, o mesmo vier a sofrer, alm das despesas judiciais da execuo
( 3 do art. 1.481).
Dispor de ao regressiva contra o vendedor o adquirente que ficar privado do imvel em conseqncia de licitao
ou penhora, o que pagar a hipoteca, o que, por causa de adjudicao ou licitao, desembolsar com o pagamento
da hipoteca importncia excedente da compra e o que suportar custas e despesas judiciais ( 4 do art. 1.481).
4.14 REMIO PELO CREDOR DA SEGUNDA HIPOTECA

Existindo duas hipotecas a favor de credores diferentes, ter preferncia no recebimento integral do crdito, o credor
que primeiro registrou sua hipoteca no Registro de Imveis. O sub-hipotecrio s ter direito s sobras, se houver.
D A H I PO T E CA

Para que o credor sub-hipotecrio no venha a ser prejudicado, a lei lhe d a prerrogativa de remir a hipoteca
anterior. O art. 1.478 do C dispe, com muita clareza, a respeito do assunto em tela, dizendo textualmente o seguinte,
in verbis:
Se o devedor da obrigao garantida pela primeira hipoteca no se oferecer, no vencimento, para pag-la, o credor
da segunda pode promover-lhe a extino, consignando a importncia e citando o primeiro credor para receb-la e
o devedor para pag-la; se este no pagar,
Da Hipoteca o segundo credor, efetuando o pagamento, se sub-rogar nos direitos da hipoteca anterior, sem prejuzo
dos que lhe competirem contra o devedor comum. A remio do sub-hipotecrio , pois, o meio pelo qual este faz
o pagamento ao credor da hipoteca anterior, em qualquer ocasio, com sub-rogao nos direitos deste. Com isso
no h a extino da primeira hipoteca. O sub-hipotecrio apenas ocupa o lugar deixado pelo credor da primeira
hipoteca, assumindo os direitos inerentes hipoteca de registro antecedente, sem perder seus direitos ligados ao
registro subseqente de que era originalmente titular.
4.15 FAMLIA
26.7.3 Remio pelo executado ou membros de sua
Ao prprio executado, seu cnjuge, seus descendentes ou seus ascendentes, conferido o direito de liberar o imvel
hipotecado, oferecendo preo igual ao da avaliao, se no tiver havido licitantes, ou igual ao do maior lance
oferecido. E o que dita art. 1.482 do C: Realizada a praa, o executado poder, at a assinatura do auto de
arrematao ou at que seja publicada a sentena de adjudicao, remir o imvel hipotecado, oferecendo preo igual
ao da avaliao, se no tiver havido licitantes, ou ao do maior lance oferecido. Igual direito caber ao cnjuge, aos
descendentes ou ascendentes do executado.
4.16 OBJETO DA HIPOTECA

As construes e as mquinas instaladas em imvel objeto de hipoteca, a esta se incorporam. Assim, torna-se
invivel a constrio judicial que desconsidera o bem como um todo, porquanto ela abrange tanto o principal como
os acessrios (in RT 776/310).
Em regra, podem ser objeto de hipoteca bens imveis
Direito das Coisas alienveis, abrangendo todas as acesses, melhoramentos ou construes do imvel. o que se
extrai da dico textual do art. 1.474 do C, in verbis: A hipoteca abrange todas as acesses, melhoramentos ou
construes do imvel. Subsistem os nus reais constitudos e registrados, anteriormente hipoteca, sobre o mesmo
imvel. Os bens mveis esto excludos, com exceo dos navios e das aeronaves, que o legislador permite que
sejam objeto de hipoteca. No art. 1.473 do C, o legislador oferece um elenco das coisas que podem ser objeto de
hipoteca.
Podem ser objeto de hipoteca:
I os imveis e os acessrios dos imveis conjuntamente com eles;

D A H I PO TE C A

I o domnio direto; I o domnio til; IV as estradas de ferro;
independentemente do solo onde se acham;
V os recursos naturais a que se refere o art. 1.230,
VI os navios; VII as aeronaves.
Pelo artigo retro e pela ementa do acrdo destacado acima transcrito, verificamos que os acessrios dos imveis s
podem ser hipotecados juntamente com o seu principal. Por exemplo, as rvores e os frutos pendentes podem ser
objeto de hipoteca, desde que o sejam juntamente com o imvel correspondente; no isoladamente.
Em regra, a hipoteca tem por objeto bens imveis alienveis.
Os que esto fora do comrcio, inclusive os bens de famlia, so insuscetveis de hipoteca. O Prof. Caio Mrio da
Silva Pereira ensina que os apartamentos, as salas, os conjuntos comerciais e as lojas podem ser dadas em hipoteca,
independentemente da anuncia dos demais comunheiros. Em fase de construo, lcito dar em hipoteca a frao
ideal do terreno, caso em que o nus hipotecrio compreender com ela a edificao na medida ou na proporo
em
4.17 DA HIPOTECA QUE SE DESENVOLVA302.

Se o bem se encontra em estado de indiviso (condomnio tradicional), pode ser hipotecado, obedecendo aos
seguintes princpios: se o bem for indivisvel, s com a anuncia dos demais condminos, e o imvel todo; se for
divisvel, a parte de cada um303.
Tornando a observar o artigo retro, vemos que os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente
do solo onde se acham minas e pedreiras, so bens suscetveis de hipoteca. Contudo, as jazidas minerais pertencem
Unio, como propriedade distinta do solo. Considerando que s o proprietrio da coisa pode dar em hipoteca, o
proprietrio do solo no poder oferecer as jazidas em hipoteca. Somente aps a concesso do Governo, podem
ser dadas em garantia, hipotecando-se as instalaes fixas304.
Quanto s pedreiras, s podero ser objeto de hipoteca as que, por natureza, no dependem de concesso do
Governo.
As estradas de ferro previstas pelo artigo acima, como objeto de hipoteca, tm que s-lo na sua universalidade, ou
seja, como um todo. Mas a nota de maior destaque na anlise do artigo supra a admisso de hipoteca de certos
bens mveis, como o caso dos navios e aeronaves.
4.18 CLASSIFICAO
Pode-se classificar a hipoteca em convencional, legal e especial.
D A H I PO T E CA

4.19 HIPOTECA CONVENCIONAL OU COMUM
A hipoteca convencional realiza-se por contrato bilateral. Para a sua constituio, exige-se: a) que o devedor
hipotecrio seja
302 Ob. e vol. cits., p. 309. 303 Caio Mrio da Silva Pereira, ob. e vol. cits., p. 309. 304 Caio Mrio da Silva Pereira,
ob. e vol. cits., p. 311.
Direito das Coisas proprietrio da coisa que ir assegurar o cumprimento da obrigao principal entre ele e o credor;
b) que o devedor tenha capacidade de alienar; c) que o contrato tenha a forma de escritura pblica ou particular; d)
que o ttulo constitutivo seja registrado no Cartrio de Registro de Imveis que lhe peculiar.
Pressupondo a existncia de uma obrigao principal, cujo cumprimento garantido pela coisa oferecida ao credor
pelo devedor ou por terceiro, pode-se afirmar que a hipoteca um comeo de alienao. Assim, se o devedor no
cumprir sua obrigao, o credor passa a ter o direito subjetivo de execut-lo judicialmente, para, com o produto
apurado no leilo, pagar-se preferencialmente. Nessas condies conclui-se, facilmente, que s aquele que pode
alienar, pode hipotecar. Vale dizer, somente quem dono pode hipotecar. O compromissrio-comprador, por
exemplo, no pode dar o imvel prometido em hipoteca.
Cabe aqui lembrar, que, tratando-se de nus real que recai sobre imvel, impe a lei a necessidade da outorga do
outro cnjuge para constituir hipoteca.
Apesar da lei exigir do devedor hipotecante o poder de dispor da coisa, os incapazes podem hipotecar, atravs de
seu representante legal, desde que mediante prvia autorizao do juiz305.
Finalmente, para o contrato de hipoteca valer contra terceiro, fazendo surgir o direito real, imprescindvel o registro
do ttulo no Cartrio de Registro de Imveis competente. Sem o registro impossvel que terceiros tomem
conhecimento da existncia do nus. Alis, em verdade, o registro do contrato s necessrio para valer contra
terceiros. Inter partes, o contrato tem plena eficcia, independentemente de registro.
A hipoteca legal se origina da lei. imposta por lei em favor de certas pessoas que, por se encontrarem em
determinadas situaes,
305 Orlando Gomes, ob. e tomo cits, p. 500.
Da Hipoteca devem ser protegidas. O art. 1.489 do C relaciona essas pessoas, in verbis:
A lei confere hipoteca:
rendas;
I s pessoas de direito pblico interno (art. 41) sobre os imveis pertencentes aos encarregados da cobrana,
guarda ou administrao dos respectivos fundos e

D A H I PO TE C A

I aos filhos, sobre os imveis do pai ou da me que passar a outras npcias, antes de fazer o inventrio do casal
anterior;
delito e pagamento das despesas judiciais;
I ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imveis do delinqente, para satisfao do dano causado pelo
IV ao co-herdeiro, para garantia do seu quinho ou torna da partilha, sobre o imvel adjudicado ao herdeiro
reponente;
V ao credor sobre imvel arrematado, para garantia do pagamento do restante do preo da arrematao.
So credores especiais as pessoas relacionadas acima, e a lei oferece a elas, como garantia, respectivamente, o
imvel de propriedade do administrador pblico, do pai ou da me, do autor do ato ilcito, do herdeiro e do credor.
Assim como acontece com a convencional, a legal exige especializao306 e publicidade, devendo ser registrada no
Registro de Imveis.
registrado. O CPC disciplina a matria nos arts. 1.205 a 1210
Devemos ter em mente que h necessidade de um procedimento judicial por no existir um ttulo convencional a ser
A hipoteca legal pode ser substituda por cauo de ttulos da dvida pblica federal ou estadual, recebidos pelo
valor de sua
Direito das Coisas cotao mnima no ano corrente; ou por outra garantia, a critrio do juiz, a requerimento do
devedor (C, art. 1.491).
4.20 HIPOTECA ESPECIAL

So hipotecas especiais: a naval, a area e a de vias frreas.
Destaca-se a hipoteca de vias frreas que tem tambm disciplina especial, embora prevista nos artigos 1.502 a 1.505
do C, devido sua importncia econmica e social de prestao de servios comunidade como meio de
comunicao.
4.21 DA HIPOTECA DE VIAS FRREAS

A via frrea compreende, alm do solo onde se assentam os trilhos, as estaes e demais edifcios, todo o material
rodante (o trem), formando uma universalidade, dotada de natureza imvel. Sendo imvel, pode ser objeto de
hipoteca, mas devido sua importncia econmica e social, o legislador traou normas especiais a essa espcie de
hipoteca. Nessas condies, a caracterstica predominante a de o credor hipotecrio no interromper a atividade
da estrada, devendo respeitar a administrao e suas decises no que tange explorao da linha (C, art. 1.503).
Os credores hipotecrios podero opor-se venda da estrada, de suas linhas, de seus ramais, ou de parte
D A H I PO T E CA

considervel do material de explorao; bem como fuso com outra empresa, sempre que com isso a garantia do
dbito enfraquecer (C, 2 parte do art. 1.504).
Para valer contra terceiros, deve o ttulo constitutivo ser registrado no Municpio da estao inicial da respectiva
linha (C, art. 1.502).
ou da adjudicao (C, art. 1.505)
Se houver execuo das hipotecas, ser intimado o representante da Unio ou do Estado, para, dentro de quinze
dias, remir a estrada de ferro hipotecada, pagando o preo da arrematao 306 Especializao = descrio minuciosa
do bem a ser garantido e da dvida.
Nos termos do art. 848 do (antigo) C, a falta de anotao no registro de imveis da hipoteca no retira sua validade,
mas afasta seus efeitos contra terceiros, dentre eles o direito de preferncia ao crdito em casos de concurso de
credores (in RT 768/382).
Mas o efeito principal da hipoteca o de vincular o bem hipotecado ao cumprimento de uma obrigao e, caso a
dvida no seja paga, tem o credor hipotecrio o direito de propor ao executiva contra devedor solvente. Consoante
prev o art. 585, I, do CPC, o contrato de hipoteca um ttulo executivo extrajudicial e, caso a dvida se torne exigvel
e no seja paga, o credor hipotecrio pode promover a execuo forada, cuja penhora recair sobre o prprio bem
imvel que serviu de garantia, seguindo-se a execuo regular. Enquanto a dvida no vencer, o credor detentor
de um direito real de garantia e, como tal, seu direito provido de seqela e preferncia, como j foi visto.
Outro importante efeito ocasionado pela hipoteca a preferncia que tem o credor no recebimento do produto sobre
o que foi apurado na ao de execuo sobre qualquer outro credor, exceto para as custas judiciais, os impostos e
taxas devidos Fazenda Pblica e as dvidas advindas do salrio do trabalhador agrcola. Excetuam-se da regra
estabelecida neste artigo as dvidas que, em virtude de outras leis, devam ser pagas precipuamente a quaisquer
outros crditos (pargrafo nico do art. 1.422 do C).
De outra feita, antes do vencimento do dbito, o devedor conserva todos os direitos sobre a coisa, inclusive o direito
de perceber-lhe os frutos, desde que no pratique atos capazes de desvalorizar, deteriorar ou destruir o bem gravado.
S aps a arrematao do bem, que o devedor perder a posse e, conseqentemente, o direito de perceber os
frutos.
Por conseguinte, o direito real de hipoteca produz efeitos
Direito das Coisas tanto em relao ao credor como em relao ao devedor e, tambm, em relao a terceiros. Inscrita
a hipoteca, o direito real torna-se oponvel erga omnes, vale dizer, o credor tem o direito de perseguir o imvel nas
mos de quem quer que o detenha.
4.22 EXTINO DA HIPOTECA

Conforme enumerao do art. 1.499 do C,

D A H I PO TE C A

A hipoteca extingue-se:
I pelo perecimento da coisa;
I pela resoluo da propriedade;
I pela extino da obrigao principal; IV pela renncia do credor; V pela remio; VI pela arrematao, ou
adjudicao.
4.23 PELA EXTINO DA OBRIGAO PRINCIPAL:

No h dvida de que o meio mais comum de extinguir a hipoteca o cumprimento da obrigao principal. Sendo
a hipoteca um direito acessrio, ao desaparecer a obrigao principal a que estava ligada, ela tambm desaparece.
Portanto, pode o devedor dar causa extino da garantia pagando a dvida por ela assegurada, o que pode fazer
at mesmo contra a vontade do credor.
Tambm a perda da propriedade, objeto da hipoteca, pelo advento de condio ou termo resolutivo, caracteriza
outro caso de extino da hipoteca.
4.24 PELO PERECIMENTO DA COISA:

Perecimento a destruio total da coisa. Essa situao acontece em virtude do direito real ficar sem seu objeto. O
credor, ento, ser indenizado, se a coisa hipotecada no for substituda por outro bem. Se a coisa destruda se
encontrava segurada, haver subrogao incidindo a garantia sobre o valor da indenizao. A quantia recebida passa
a ser o objeto da hipoteca, e o credor exerce o seu
Da Hipoteca direito preferencial307 sobre o valor sub-rogado.
substituir Portanto, no caso de uma casa que pega fogo e fica
Se a destruio no for total, pode acarretar o vencimento antecipado da dvida, se o devedor, regularmente
intimado, no reforar a garantia prestada. o que dita textualmente o art. 1.425, I, do C, assim redigido: A dvida
considera-se vencida: I se, deteriorando-se, ou depreciando-se o bem dado em segurana, desfalca a garantia, e o
devedor, intimado, no a reforar ou destruda totalmente, remanesce o terreno, havendo apenas uma
desvalorizao do bem gravado, aplicando-se este artigo.
No h dvida de que a extino da hipoteca pela destruio da coisa se d mais em relao a bens mveis (avio
ou navio).
4.25 PELA RESOLUO DA PROPRIEDADE:

Diante do implemento de uma condio resolutiva ou do surgimento de um termo resolutivo, a propriedade resolvel
muda de titular. Este a pessoa que se aproveita da incidncia da condio ou do termo. Portanto, uma vez resolvida
a propriedade, quem deu o bem em garantia deixa de ser dono, e, conseqentemente a hipoteca deixa de existir.
D A H I PO T E CA

4.26 PELA RENNCIA DO CREDOR:
ao despojamento de determinado direito Pode o credor renunciar
tcita
A renncia um ato unilateral, por parte do credor, visando expressamente garantia, requerendo ao oficial do
registro de imveis. Considerando que a extino da hipoteca se d atravs do ato formal do cancelamento, a
renncia s pode ser expressa; nunca
4.27 PELA REMIO:

307 Art.1.425, 1, do C = Nos casos de perecimento da coisa dada em garantia, esta se sub-rogar na indenizao
do seguro, ou no ressarcimento do dano, em benefcio do credor, a quem assistir sobre ela preferncia at seu
completo reembolso.

No devemos esquecer de que a hipoteca um nus real, uma relao jurdica acessria que segue o destino do
principal. Antes de arrematados ou adjudicados os bens, pode o devedor, a todo tempo, - diz o art. 651 do CPC
remir a execuo, pagando ou consignando a importncia da dvida, mais juros, custas e honorrios advocatcios.
a chamada remio da execuo. H, ainda, a remio de bens, ato que s pode ser exercido pelo cnjuge,
descendente ou ascendente do devedor, no prazo de 24 horas entre a arrematao dos bens e a assinatura do auto.
O direito de remio de que trata o art. 787 do CPC decidiu o tribunal - dever ser exercitado mediante depsito
em dinheiro do valor alcanado pelos bens na avaliao ou na praa no prazo de 24 horas, no se admitindo a
prestao de cauo (in RT 647/206). Portanto, desaparecendo a obrigao principal, desaparece o nus real, e a
hipoteca se extingue ao se extinguir a obrigao por ela garantida.
6) PELA ARREMATAO OU ADJUDICAO:

Quando o devedor no cumpre a sua obrigao, o credor pede ao juiz a penhora do bem gravado e, posteriormente,
a converso do bem em dinheiro. Se o bem for adquirido por terceiro ou pelo prprio credor exeqente quando
disputar a licitao, configura-se um caso de arrematao; se for adquirido pelo prprio credor sem a participao
do lanador, configura-se um caso de adjudicao. Quer atravs da arrematao, quer atravs da adjudicao, o
Estado transfere a terceiro a propriedade do bem penhorado. Portanto, tanto a arrematao, como a adjudicao,
nada mais so do que uma venda judicial do bem penhorado, fazendo extinguir a hipoteca.
26.1.1 Extino da hipoteca pela averbao do cancelamento no registro
Da Hipoteca
Por exemplo, o credor pode renunciar308 hipoteca atravs de um documento pblico ou particular requerido ao
oficial do registro de imveis. Se isto acontecer, haver a averbao do cancelamento da hipoteca do registro no
cartrio imobilirio. Portanto, a hipoteca tambm pode ser extinta pela averbao do cancelamento do registro no

D A H I PO TE C A

cartrio imobilirio. Extingue-se ainda a hipoteca determina o art. 1.500 do C - com a averbao, no Registro de
Imveis, do cancelamento do registro, vista da respectiva prova. Se existirem, por exemplo, uma ao anulatria
da hipoteca e a sentena judicial cancelando a hipoteca, far-se- a averbao do cancelamento do registro no cartrio
imobilirio.
De real valia a observao de que, antes de ser levado um imvel hipotecado praa, sejam intimados com pelo
menos dez dias de antecedncia, os credores hipotecrios, que no sejam de qualquer modo parte na execuo (CPC,
art. 698). No extinguir a hipoteca, devidamente registrada, - diz o art. 1.501 do C - a arrematao ou adjudicao,
sem que tenham sido notificados judicialmente os respectivos credores hipotecrios, que no forem de qualquer
modo parte na execuo. A falta da intimao dos credores hipotecrios que no tenham figurado no processo
judicial, torna ineficaz a arrematao ou adjudicao do imvel, no se extinguindo a hipoteca.
4.29 HIPOTECA CEDULAR

Para o crdito hipotecrio agrcola, o legislador criou a cdula rural hipotecria (Decreto-lei 167/67), destinada aos
financiamentos para fins agrcolas. um ttulo representativo de crdito, isto porque a referida cdula tem a natureza
de ttulo de crdito. Aps o registro da cdula junto ao cartrio imobilirio, a hipoteca convencional ganhar eficcia
erga omnes, e a clula estar apta a circular livremente por endosso.
Em 1966, surgiu a cdula hipotecria habitacional (Decreto-lei
308 Renncia = ato unilateral de despojamento de um direito.
Direito das Coisas n. 70/6). um ttulo emitido pelo credor e, uma vez feita a averbao da cdula margem do
registro correspondente, o ttulo ganha circulao atravs do endosso. Trata-se de uma cdula nominativa
endossvel em preto, sujeita, portanto, averbao na matrcula correspondente do Registro de Imveis. Consoante
avisa Afrnio de Carvalho, a averbao da cdula anuncia aos interessados que a hipoteca passou a ter circulao
fora do Registro de Imveis, de modo que as suas transmisses devem ser buscadas nos endossos, os quais, todavia,
podem ser reconduzidos, por meio de averbaes, ao registro, onde o cancelamento da inscrio somente se operar
vista do ttulo quitado (Decreto-lei n 70, de 1966, arts. 9-27)309.
A cdula hipotecria habitacional, admitida nas operaes pertinentes ao sistema financeiro de habitao, um
documento que representa a hipoteca, ou seja, a hipoteca em imagem, razo pela qual, o seu cancelamento
somente se operar vista do ttulo quitado, isto porque a relao jurdica passou a girar em torno da posse do
ttulo. Se a cdula estiver extraviada - explica Afrnio de Carvalho ser suprimida por quitao em separado do
emitente ou endossante, isto , do credor que aparece no registro em virtude da averbao inicial daquela310.
O atual Cdigo Civil, art. 1.486, prev a existncia da cdula hipotecria, na forma e para os fins previstos em lei
especial, como vimos. Eis o seu contedo: Podem o credor e o devedor, no ato constitutivo da hipoteca, autorizar
a emisso da correspondente cdula hipotecria, na forma e para os fins previstos em lei especial.
No devemos esquecer que a cdula hipotecria tem natureza jurdica de ttulo de crdito, circulando livremente e,
por isso, dando maior mobilidade ao crdito.
D A H I PO T E CA

1. As construes e as mquinas instaladas em imvel objeto de hipoteca, a esta se incorporam. Assim, torna-se
invivel a constrio judicial que desconsidera o bem como um todo, porquanto ela abrange tanto o principal como
os acessrios RT 776/310.
2. Nas incorporaes imobilirias, a hipoteca do terreno, em que foi construdo o empreendimento imobilirio, no
induz automtica onerao hipotecria da unidade autnoma pela contratao de outra hipoteca aps o trmino da
construo, mormente se o compromisso de compra e venda, ainda que no registrado, estiver quitado e o
compromissrio j exera a posse direita e de boa-f sobre o imvel RT 773/235.
3. Nos termos do art. 848 do C, a falta de anotao em registro de imveis da hipoteca no retira sua validade,
mas afasta seus efeitos contra terceiros, dentre eles o direito de preferncia ao crdito em casos de concurso de
credores RT 768/382.
4. A obrigao assumida pela incorporadora de outorgar escritura definitiva de compra e venda, transferindo o
imvel livre e desembaraado de nus, uma vez pago o preo, persiste, ainda que tenha, com a anuncia do
compromissrio comprador, dado o imvel em hipoteca para garantir o pagamento da dvida contrada para
andamento e concluso da obra. Anuncia do comprador que no importou obrigao de aguardar o vencimento da
dvida hipotecria para somente ento receber a escritura definitiva RT 767/219.
cancelamento RT 749/289
5. Conforme interpretao do art. 848 do C e art. 252 da Lei 6.015/73, a deciso que anula o cancelamento da
hipoteca incidente sobre imvel posto venda e que restabelece a garantia no pode beneficiar nem prejudicar
terceiros; assim, se ao tempo da alienao no existia registro do gravame, o adquirente tem o inequvoco direito de
ver sua propriedade a salvo da hipoteca, impondo-se o seu
6. O gravame da hipoteca acessrio da obrigao principal, ou seja, do dbito que garante, e a possibilidade de
buscar este em Juzo prescreve em vinte anos RT 730/347.

7. O autor, como adquirente, com ttulo registrado, com respeito hipoteca lavrada, interessado que se legitima
ao direito de pagar (art. 930 do C), estando o credor hipotecrio na obrigao de receber Requisitos dos arts. 292
e 293 da Lei 6.015/73, na nova redao dada pela Lei 6.941, de 14.9.81, foram preenchidos RT 718/146.
8. nulo o pacto com o qual se convm que, no caso de falta de pagamento do crdito no termo estabelecido, a
propriedade da coisa hipotecada ou dada em penhor passe ao credor. princpio reconhecido por todas as legislaes
que o credor no poder apropriar-se da coisa dada em garantia, se o devedor no cumprir a obrigao garantida
RT 687/69.
9. Hipoteca judiciria efeito secundrio da sentena que, a todo momento, pode ser especializada e inscrita no
Registro Imobilirio, dinamizada, ento, como direito real, oponvel contra terceiros, que no se submete a qualquer
prazo de precluso. instituto em desuso, frente s atuais disposies dos arts 592, I, e 593 do CPC RT 564/207.

D A H I PO TE C A

10. Hipotecar reclama-se do mandatrio a obteno de poderes especiais e expressos, dispensada somente a
designao do bem a ser hipotecado. Contudo, no pode hipotecar o mandatrio que apenas dispe de poderes para
alienar RT 674/128.
1. Tratando-se de execuo hipotecria fundada no SFH, se inexistente prova de que os avisos regulamentadores
de que trata o art. 2, IV, da Lei 5.741/71 foram enviados ao endereo do imvel financiado, inexistente, tambm,
qualquer elemento no sentido de que o executado ou algum morador do imvel os tenha recebido, a ao deve ser
extinta, sem julgamento de mrito, por falta de constituio vlida do processo RT 647/115.
12. O credor hipotecrio tem preferncia para receber seu crdito no processo de execuo em primeiro lugar e sem
concorrncia de terceiros, independentemente de ter promovido a execuo de seu crdito e efetivado a penhora
RT 651/154.
13. Se o terceiro adquirente no efetua a remio ou no paga a dvida hipotecria, sujeitar-se- excusso do
imvel. Um dos caractersticos da hipoteca precisamente a seqela, por via da qual pode o credor executar o imvel
onde quer que se encontre RT 674/138.
14. Tratando-se de ttulos garantidos por hipoteca, o credor pode exercitar a execuo cambial em vez de excutir a
hipoteca RT 549/128.
15. Execuo de imvel hipotecado pelo primeiro credor.
Necessidade de notificao judicial dos demais credores hipotecrios, nos termos do art. 826 do C, que nenhuma
distino faz entre a primeira e as sucessivas hipotecas. Nulidade da adjudicao, que no atendeu ao preceito
supramencionado RT 565/250.
16. Como a cdula equivale escritura, para fins de registro imobilirio, se ela contiver o valor da avaliao dos
bens oferecidos em garantia, dispensada estar a avaliao judicial, por fora do art. 818 do C RT 556/136.
17. Se o credor hipotecrio, notificado, intervm na execuo e protesta por preferncia, tem ele direito de levantar
o depsito feito pelo que remiu o bem praceado RT 553/148.
18. Na execuo de crdito hipotecrio, a penhora deve recair, independentemente de nomeao, sobre a coisa
dada em garantia (art. 655, 2, CPC), ainda que, primeira vista, possa o seu valor superar a dvida exeqenda, j
que o excesso somente se configura aps a sua avaliao, momento em que poder ser determinada a reduo da
penhora (art. 685, I, CPC) RT 796/355.
19. As regras gerais sobre hipoteca no se aplicam s edificaes financiadas por agentes integrantes do Sistema
Financeiro da Habitao, eis que as unidades a serem construdas sero alienadas a terceiros, que respondero
apenas pela dvida que assumirem com o financiamento da casa prpria e no pela eventual inadimplncia da
construtora do empreendimento RT 794/280.
D A H I PO T E CA

20. O terceiro adquirente de imvel hipotecado no pode valerse de direito de oposio de embargos, em face de
deciso que determinou a desocupao de imvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitao, eis que fica
tambm sujeito aos efeitos da hipoteca, que confere ao credor o direito de seqela RT 794/357.
21. A coisa dada em hipoteca fica sujeita, por vnculo real, ao cumprimento da obrigao, conforme estabelece o
art. 755 do C e, por fora do art. 759 do mesmo Estatuto, o credor hipotecrio tem direito de excutir a coisa
hipotecada e preferncia, no pagamento, a outros
Direito das Coisas credores, inclusive ao crdito que tenha natureza propter rem, que no deixa de ser um crdito
comum, destitudo de qualquer preferncia ou privilgio, sendo irrelevante a circunstncia de que outro credor tenha
proposto a ao executiva RT 793/305.
2. Se a hipoteca preexistia ao negcio de compra e venda, circunstncia que era de perfeito conhecimento do
comprador, no h previso legal para a extino da garantia no momento da transferncia de domnio do imvel,
sob pena, inclusive, de tolher o direito do credor hipotecrio de excutir em juzo a coisa hipotecada RT 789/269.
23. Os bens dados para garantia hipotecria em cdula rural so impenhorveis, consoante expressa disposio do
art. 69 do Dec.-lei 167/67; todavia, declarada a insolvncia do devedor, cessam os efeitos dessa imunidade executiva,
instalando-se o concurso universal de credores RT 803/182.

Apostila Coisas II - Avaliação 2

Enviado por

Dados do documento

Direitos autorais

Formatos disponíveis

Compartilhar este documento

Compartilhar ou incorporar documento

Opções de compartilhamento

Você considera este documento útil?

Este conteúdo é inapropriado?

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Apostila Coisas II - Avaliação 2

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

DIR.

TIAGO LUIZ SOARES

1 INCORPORAO IMOBILIRIA ...............................................................................................................3

2 BREVE ESTUDO SOBRE A ATIVIDADE DE INCORPORAO IMOBILIRIA .................................................5

3 ANOTAES SOBRE A PROMESSA DE COMPRA E VENDA ....................................................................12

I N CO R POR A O I MOBI LI RIA

b) O promitente comprador do terreno, com clusula de irretratabilidade;

d) O corretor de imveis, formalmente autorizado por meio de instrumento de submandato irrevogvel,

1.1 CONSTITUIO DA INCORPORAO

o registro do imvel com indicao de seu proprietrio,

No contrato de incorporao, dever conter:

WORKING PAPER CONTATO@TIAGOSOARES.COM.BR WWW.TIAGOSOARES.COM.BR NOVEMBRO DE 2017 3 / 46

INCORPORAO IMOBILIRIA E HIPOTECA | DIR. DAS COISAS

1.2 OBRIGAO DO INCORPORADOR

c) Inscrever a incorporao no registro imobilirio;

Contratualmente, so obrigaes do incorporador: transferir a frao ideal alienada; subscrever a escritura de

1.3 RESPONSABILIDADE DO INCORPORADOR

WORKING PAPERS A N O T A E S R E S U M O S R E S E N H A S F I C H A S D E L E I T U R A NOVEMBRO DE 2017 4 / 46

B R EVE E S TU DO S OB R E A A TI V I D ADE DE IN C OR PO R A O I MOBI LI RIA

1.4 DIREITO DE ARREPENDIMENTO DO INCORPORADOR

1.5 EXTINO DA INCORPORAO

a) pela execuo regular do contrato;

2 BREVE ESTUDO SOBRE A ATIVIDADE DE INCORPORAO IMOBILIRIA

WORKING PAPER CONTATO@TIAGOSOARES.COM.BR WWW.TIAGOSOARES.COM.BR NOVEMBRO DE 2017 5 / 46

INCORPORAO IMOBILIRIA E HIPOTECA | DIR. DAS COISAS

B REV E E S TU DO S OB R E A A TI V I D ADE DE IN C OR PO R A O I MOBI LI RIA

2.1 BREVES NOES

pela atividade e no pela qualificao do sujeito que a promove.

2.2 HISTRICO DA ATIVIDADE DE INCORPORAO IMOBILIRIA

WORKING PAPERS A N O T A E S R E S U M O S R E S E N H A S F I C H A S D E L E I T U R A NOVEMBRO DE 2017 6 / 46

B R EVE E S TU DO S OB R E A A TI V I D ADE DE IN C OR PO R A O I MOBI LI RIA

Posteriormente, os Tribunais passaram a melhor entender a matria, determinando a responsabilizao do

2.3 O CONCEITO DE INCORPORADOR PREVISTO NA LEI N. 4.591/64

WORKING PAPER CONTATO@TIAGOSOARES.COM.BR WWW.TIAGOSOARES.COM.BR NOVEMBRO DE 2017 7 / 46

INCORPORAO IMOBILIRIA E HIPOTECA | DIR. DAS COISAS

B REV E E S TU DO S OB R E A A TI V I D ADE DE IN C OR PO R A O I MOBI LI RIA

WORKING PAPERS A N O T A E S R E S U M O S R E S E N H A S F I C H A S D E L E I T U R A NOVEMBRO DE 2017 8 / 46

B R EVE E S TU DO S OB R E A A TI V I D ADE DE IN C OR PO R A O I MOBI LI RIA

2.4 AS FALHAS LEGISLATIVAS

WORKING PAPER CONTATO@TIAGOSOARES.COM.BR WWW.TIAGOSOARES.COM.BR NOVEMBRO DE 2017 9 / 46

INCORPORAO IMOBILIRIA E HIPOTECA | DIR. DAS COISAS

B REV E E S TU DO S OB R E A A TI V I D ADE DE IN C OR PO R A O I MOBI LI RIA

2.6 ANLISE DE SITUAES CONCRETAS CONFIGURAO OU NO DA ATIVIDADE DE INCORPORAO

WORKING PAPERS A N O T A E S R E S U M O S R E S E N H A S F I C H A S D E L E I T U R A NOVEMBRO DE 2017 10 / 46

B R EVE E S TU DO S OB R E A A TI V I D ADE DE IN C OR PO R A O I MOBI LI RIA

WORKING PAPER CONTATO@TIAGOSOARES.COM.BR WWW.TIAGOSOARES.COM.BR NOVEMBRO DE 2017 11 / 46

INCORPORAO IMOBILIRIA E HIPOTECA | DIR. DAS COISAS

AN O TA E S SOB RE A PRO ME SSA DE COMPR A E V EN DA

3 ANOTAES SOBRE A PROMESSA DE COMPRA E VENDA

3.1 1. ASPECTOS FUNDAMENTAIS DA TEORIA GERAL DOS CONTRATOS.

MARIA HELENA DINIZ em seus ensinamentos, afirma que:

WORKING PAPERS A N O T A E S R E S U M O S R E S E N H A S F I C H A S D E L E I T U R A NOVEMBRO DE 2017 12 / 46

- capacidade das partes e legitimidade;

- objeto lcito, possvel e determinado/determinvel;

- vontade livre e boa-f das partes;

- forma prescrita ou no defesa em Lei.

Lembremos ainda, que os contratos so classificados de acordo com as obrigaes assumidas

WORKING PAPER CONTATO@TIAGOSOARES.COM.BR WWW.TIAGOSOARES.COM.BR NOVEMBRO DE 2017 13 / 46

INCORPORAO IMOBILIRIA E HIPOTECA | DIR. DAS COISAS

AN O TA E S SOB RE A PRO ME SSA DE COMPR A E V EN DA

WORKING PAPERS A N O T A E S R E S U M O S R E S E N H A S F I C H A S D E L E I T U R A NOVEMBRO DE 2017 14 / 46

ORLANDO GOMES ainda alinhava sua lio, informando que:

WORKING PAPER CONTATO@TIAGOSOARES.COM.BR WWW.TIAGOSOARES.COM.BR NOVEMBRO DE 2017 15 / 46

INCORPORAO IMOBILIRIA E HIPOTECA | DIR. DAS COISAS