PODER JUDICIRIO

TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

Registro: 2017.0000867466

ACRDO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelao n

1110942-54.2015.8.26.0100, da Comarca de So Paulo, em que apelante PUEBLA
INCORPORADORA LTDA. (EZ TEC), so apelados DANIELA MARTINS DE SOUZA
(JUSTIA GRATUITA) e EDIMAR MOURA TEIXEIRA (JUSTIA GRATUITA).

ACORDAM, em sesso permanente e virtual da 4 Cmara de Direito Privado do

Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acrdo.

O julgamento teve a participao dos Desembargadores MAIA DA CUNHA

(Presidente) e ENIO ZULIANI.

So Paulo, 10 de novembro de 2017.

Hamid Bdine
Relator
Assinatura Eletrnica
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Voto n. 18.205 4 Cmara de Direito Privado.

AP. n. 1110942-54.2015.8.26.0100.
Comarca: So Paulo.
Apelantes: PUEBLA INCORPORADORA LTDA.
Apelados: DANIELA MARTINS DE SOUZA e OUTRO.
Juiz: Gustavo Henrique Bretas Marzago.

APELAO. RESPONSABILIDADE CIVIL. PROMESSA DE

COMPRA E VENDA DE BEM IMVEL. RESILIO
UNILATERAL DO CONTRATO POR INICIATIVA DOS
PROMITENTES COMPRADORES. Possibilidade de reteno de
20% dos valores desembolsados. Precedentes desta C. Cmara.
Valor destinado a cobrir as despesas administrativas suportadas
pela incorporadora com o desfazimento do negcio. Smula n. 1
do TJSP e 543 do STJ. Existncia, entretanto, de clusula penal
compensatria. Aplicao do art. 413 do CC. Reduo da multa
excessiva. Devoluo de valores que deve ser realizada em parcela
nica, sem qualquer parcelamento. Smula n. 2 do TJSP. Juros
moratrios. Termo inicial que deve corresponder citao, nos
termos do art. 405 do CC, e no ao trnsito em julgado da deciso.
Sentena mantida. Recurso improvido.

A r. sentena de fs. 265/267, cujo relatrio se adota,

julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na inicial
para declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes,
determinando a restituio, de uma s vez, do valor correspondente
a 80% das parcelas pagas, corrigidos monetria pela Tabela Prtica
do TJSP desde o desembolso de cada parcela e juros de mora de 1%
ao ms desde a citao

Inconformada, a r apelou. Sustentou, em sntese,

que o desfazimento prematuro do negcio se deu por culpa exclusiva
dos promitentes compradores que, no tendo condies financeiras
suficientes, optaram pela resilio unilateral do contrato. Defendeu a
validade da clusula penal. Subsidiariamente, alegou ser excessiva a
devoluo de 80% dos valores pagos, sendo razovel a reteno 30%,
Apelao n 1110942-54.2015.8.26.0100 -Voto n 2
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conforme precedentes. Afirmou que o termo inicial dos juros de mora

deve corresponder ao trnsito em julgado.

Recurso regularmente processado, com preparo

(fs. 276/277) e contrarrazes (fs. 280/286).

o relatrio.

De incio, consigna-se que a apelada, em

contrarrazes, sustentou, a um s tempo, a necessidade de
manuteno da r. sentena e requereu a majorao da condenao
dos apelantes, tanto em relao ao pedido principal como em relao
aos honorrios de sucumbncia.

Os pedidos, contudo, no podem ser conhecidos,

pois a pretenso de reforma da sentena deveria ter sido veiculada
em recurso de apelao, no se prestando as contrarrazes a essa
finalidade.

Esclarecido esse ponto, passa-se anlise do mrito.

O presente litgio versa sobre relao de consumo

envolvendo, de um lado, os apelados, na qualidade de consumidores
e, de outro, a apelante, prestadora de servios de construo civil,
nos termos dos arts. 2 e 3 do CDC.

Consigne-se que o princpio da fora obrigatria dos

contratos no absoluto, o que autoriza a reviso das clusulas
contratuais abusivas, sobretudo nas hipteses de relao consumo:

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A legislao consumerista permite a manifestao

acerca da existncia de eventuais clusulas
abusivas, relativizando o princpio do pacta sunt
servanda (AgRg. no AREsp. n. 349.273, rel. Min.
Joo Otvio de Noronha, j. 1.10.2013).

A jurisprudncia do STJ se posiciona firme no

sentido que a reviso das clusulas contratuais pelo
Poder Judicirio permitida, mormente diante dos
princpios da boa-f objetiva, da funo social dos
contratos e do dirigismo contratual, devendo ser
mitigada a fora exorbitante que se atribua ao
princpio do pacta sunt servanda (AgRg. no Ag. n.
1.383.974, rel. Min. Luis Felipe Salomo, j.
13.12.2011).

No mesmo sentido: AgRg. no AREsp. n. 42.296, rel.

Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 5.2.2013, AgRg. no REsp. n.
1.018.282, rel. Min. Fernando Gonalves, j. 6.11.2008 e AgRg.
no REsp. n. 921.104, rel. Min. Hlio Quaglia Barbosa, j.
22.5.2007.

Em se tratando de hiptese de resilio unilateral do

contrato pelos promitentes compradores, autorizada a reteno
pela incorporadora de parcela dos valores pagos, a fim de compensar
os prejuzos com o desfazimento do negcio, nos termos da Smula
543 do STJ.

A clusula 2.2.1 estabelece que, inadimplido o

contrato, a fixao do valor a ser devolvido aos compradores dever
ser calculado pelo desconto, inicialmente, de 10% do preo da venda
atualizada, a ttulo de ressarcimento das despesas administrativas
da vendedora e deduzidos tambm gastos com IPTU, condomnio,
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luz, gua, gs etc., desde que no tenham sido pagos pelos

compradores.

Sobre o saldo remanescente, ser restitudo o

equivalente a 30% desse montante, caso j tenham sido pagos at
30% do preo total da venda, ou restitudo o equivalente a 50%, se j
tiver sido pago mais de 30% do preo da venda.

Tanto num caso como noutro, o percentual de

reteno mostra-se abusivo, eis que pretende a apelante, na
realidade, a reteno de mais de 80% no primeiro caso e de 60% no
segundo caso.

Embora seja devida a reteno de valores por parte

da promitente vendedora, especialmente pelos vultosos
investimentos e a inexistncia de culpa pelo fim da avena,
flagrante o desequilbrio gerado pelo contedo da clusula,
colocando o consumidor em desvantagem exagerada (CDC, art. 51, II
e IV), mormente porque a apelante ainda poder comercializar
novamente a unidade imobiliria para terceiros.

Tambm no merece acolhimento o pedido

subsidirio de reduo do percentual a ser devolvido aos apelados.

Como se sabe, a clusula penal pacto acessrio

pela qual as partes reforam o cumprimento do contrato e, a um s
tempo, prefixam perdas e danos decorrentes do inadimplemento total
ou parcial das prestaes ajustadas (Gustavo Tepedino, Temas de
Direito Civil, Tomo II, Renovar, 2006, p. 50).

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Na hiptese em que se revele excessiva a multa

cominada, determina o art. 413 do Cdigo Civil que o juiz proceda a
sua reduo equitativa.

Seguindo-se a orientao consolidada por parte deste

E. Tribunal, no sentido de admitir a resilio do compromisso de
compra e venda, assim como a reteno pelo promitente vendedor de
despesas operacionais e eventuais custos com a ocupao da coisa
(Smula 1 do TJSP), mostra-se razovel a reteno em favor da
apelante do percentual de 20% do valor desembolsado pela apelada.

como, reiteradamente, vem decidindo esta C.

Cmara:

Resciso contratual, cumulada com restituio de

valores pagos. Compromisso de compra e venda de
imvel em construo. Adquirente reconheceu a
inadimplncia. Desfazimento do avenado apto a
sobressair. Restituio de 80% dos valores pagos se
apresenta adequada e caracteriza equilbrio.
Reteno de 20% suficiente para cobrir os custos
administrativos da apelante em relao ao negcio
desfeito. Equilbrio deve estar presente, inclusive por
ocasio do desfazimento do pactuado, quando as
partes retornam ao 'statu quo primitivo'. Apelo
provido em parte (Ap. n.
0047885-56.2012.8.26.0562, rel. Des. Natan
Zelinschi de Arruda, j. 11.6.2015).

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Resoluo

de contrato de compromisso de compra e venda.
Desistncia dos consumidores adquirentes.
Corretagem. Negcio concretizado. Forma vlida de
remunerar diretamente os prestadores de servios
contratados pela vendedora. Hiptese em que,
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entretanto, resolvida a avena, referida verba deve

ser reputada parte integrante do preo. Precedentes
da jurisprudncia. Devoluo das parcelas de rigor,
autorizada a reteno de 20%. Smula n1 deste E.
Tribunal. Recurso parcialmente provido (Ap. n.
1018518-96.2014.8.26.0562, rel. Des. Milton
Carvalho, j. 30.4.2015).

No mesmo sentido: Ap. n.

1001586-33.2014.8.26.0562, rel. Des. nio Zuliani, j. 12.3.2015,
Ap. n. 0005354-20.2006.8.26.0091, rel. Des. Teixeira Leite, j.
27.11.2014 e Ap. n. 9000006-98.2012.8.26.0302, rel. Des.
Carlos Henrique Miguel Trevisan, j. 21.8.2015.

O valor dever ser corrigido monetariamente da data

do desembolso de cada parcela pelos consumidores, de acordo com
os ndices previstos na Tabela Prtica deste Tribunal de Justia.

Diante do impasse surgido no mbito administrativo

acerca do valor que deveria ser restitudo, no possvel afastar a
mora da apelante, especialmente diante do reconhecimento da
abusividade do percentual de reteno previsto no contrato firmado
entre as partes.

Assim sendo, o termo inicial dos juros moratrios

deve corresponder citao, nos termos do art. 405 do CC, e no do
trnsito em julgado da deciso, como pretende a apelante, uma vez
que foi reconhecida sua mora nos autos, de modo que no se aplica
a regra prevista no art. 396 do CC:

O marco inicial dos juros deve mesmo ser a data da

citao, pois nesta oportunidade foi constituda em

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mora a apelante, sendo que a procedncia da ao,

que ficou confirmada, ratifica aquele efeito prprio da
citao, que no est relacionado, de modo algum,
com o trnsito em julgado da sentena, no tendo
amparo jurdico ou legal a sustentao feita em
sentido diverso nas razes apresentadas pela r (Ap.
n. 0008716-56.2013.8.26.0100, rel. Des. Cesar
Ciampolini, j. 11.11.2014).

Nesse sentido: Ap. n. 1001722-24.2014.8.26.0564,

rel. Des. Percival Nogueira, j. 15.6.2015, Ap. n.
1005928-24.2014.8.26.0001, rel. Des. nio Zuliani, j. 30.4.2015
e Ap. n. 0000828-60.2013.8.26.0577, rel. Des. Luiz Antonio
Costa, j. 10.2.2015.

A restituio do montante mencionado dever ser

efetuada em parcela nica, sem qualquer parcelamento, conforme
entendimento consolidado pela Smula 2 do TJSP: A devoluo das
quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de
imvel deve ser feita de uma s vez, no se sujeitando forma de
parcelamento prevista para a aquisio.

Em razo do resultado do julgamento, observando-se

o disposto no 11 do art. 85, ficam majorados os honorrios de
sucumbncia devidos pela apelante para 20% do valor atualizado da
condenao.

Diante do exposto, NEGA-SE provimento ao recurso.

Hamid Bdine
Relator

Apelao n 1110942-54.2015.8.26.0100 -Voto n 8