A INSERO DA HABITAO NO MODO DE PRODUO

CAPITALISTA: UM BEM ESPECIAL E SEUS DESAFIOS SOCIAIS

Eduardo Nunes Guimares *

RESUMO

Trata-se de uma reflexo terica acerca do papel e das condies de

insero do objeto habitacional no modo de produo capitalista. O ponto de
partida a anlise das circunstncias objetivas em que a habitao assumida
dialeticamente como um bem de consumo imprescindvel, passando pela sua
dupla funo de mercadoria e no-mercadoria. O corolrio desta discusso a
apreenso da mesma como uma mercadoria especial, dada no pelas suas
caractersticas, mas pela sua funo de reserva de valor intertemporal.
Conclui-se com uma anlise da atipicidade do mercado imobilirio, mostrando-o
incompreensvel pelo prisma das leis de oferta e procura.

O objetivo bsico deste trabalho o de destacar a importncia de apreender a

problemtica habitacional no bojo da dinmica de funcionamento do modo de produo
capitalista e sua consequente emergncia sob a forma de uma questo social. Como se
sabe, a unidade habitacional encerra uma srie de peculiaridades como produto, seja
pelas caractersticas de sua composio, seja pela sua interao pblico-privado, como
elemento espacial de usufruto privativo, seja pelas prprias caractersticas do produto
final, incluindo o processo construtivo, a heterogeneidade do bem, sua durabilidade e
outros. Tendo cincia da complexidade multidisciplinar que envolve a temtica
habitacional, o desafio deste texto resgatar estas peculiaridades no contexto das
relaes sociais de produo capitalista e formao do espao construdo, considerando
sua respectiva institucionalizao poltica: a atuao dos poderes pblicos constitudos.
A preocupao mostrar como a particularidade da insero habitacional deve
ser pensada como importante elo de referncia na interface entre os planos econmico,
dos determinantes do produto e consequente distribuio de renda, e o plano social da
definio poltica das necessidades sociais bsicas (qualidade de vida) e redistribuio

*
Professor do Departamento de Economia da UFU
 2

dos benefcios do produto social. Assim, as propostas de compreenso da temtica

habitacional devem expressar preocupao tanto com o lado econmico da sua insero
no sistema de mercado, quanto com seu lado social no que tange materializao das
necessidades e dos desejos humanos.
A unidade habitacional, enquanto objeto de estudo, representa um processo
decisrio final, o qual pressupe tanto a produo e distribuio social das
infra-estruturas e exterioridades, quanto as relaes sociais gerais de uso e apropriao
do solo. O ponto de partida para entender as relaes sociais de produo no espao e
do espao passa necessariamente pela compreenso das condies sociais de reproduo
econmica, cuja dinmica dada pela sua forte nfase no futuro. Sua varivel objetiva,
o lucro, que molda as decises presentes de investimento, encontra-se projetada no
tempo futuro, como rendimento esperado. Com isso, uma mercadoria especial, o
dinheiro, assume um papel imprescindvel como elo de sociabilidade entre o passado, o
presente e o futuro. 1 Os demais bens e mercadorias, incluindo o solo e a prpria
moradia, passam a desempenhar uma funo relativa a esta mercadoria especial,
considerando-se suas peculiaridades.
Poderia ser desnecessrio ocupar um estudo habitacional com reflexes gerais
acerca do funcionamento do modo de produo. Mas considerando que a habitao no
um bem qualquer e que o entendimento de seu papel no modo de produo no pode
prescindir das condies capitalistas de formao e apropriao do espao construdo,
no se chega compreenso funcional do objeto sem passar pelo entendimento do
ambiente no qual encontra-se inserido.
O ponto de partida para refletir sobre a dinmica de funcionamento do
capitalismo reside em reter sua relao intertemporal. O cerne da dinmica de ao dos
agentes econmicos encontra-se na necessidade imperativa de atingir o futuro atravs
das decises presentes. 2 Ou seja, sob o sistema de valores basilares do modo de
produo capitalista no existe a opo de uma posio estacionria, pois a riqueza e os
valores do passado e do presente no necessariamente sero sancionados pelo futuro. O
que significa dizer que mesmo quando os agentes optam por uma posio conservadora

1
. Para uma discusso do tempo futuro e do papel do dinheiro estamos nos reportando s contribuies
de KEYNES, J.M e dos ps-Keynesianos, j citados, que deram o devido tratamento ao papel do
dinheiro na economia mercantil capitalista.
2
. Segundo Keynes, 1936, as aes humanas de incessante labuta reprodutiva seriam creditadas a um
intrnseco componente sentimental, denominado de "animal spirits".
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de busca pela proteo ou reserva da sua condio histrica, implica em uma certa
tomada de deciso (teoricamente de menor risco) acerca dos ativos presentes 3 que
serviro de veculo para a possvel reserva dos valores no futuro. Assim, diante da
incerteza quanto situao futura e, portanto, sob a necessidade constante de revalidar o
aceite social, apresenta-se aos agentes, em geral, um leque de alternativas para as quais
eles procuraro desenvolver estratgias e comportamentos que iro oscilar entre a busca
pela proteo e o arrojo da especulao e do risco.
O estudo da questo habitacional traz a tona esta problemtica porque no s
nos remete s peculiaridades do desenvolvimento e insero de cada realidade espacial
especfica, bem como se trata de um produto social de suma importncia tanto ao
sistema de sustentao de vida - como um bem de consumo imprescindvel - quanto ao
sistema de mercado - como uma mercadoria especial de alto valor unitrio e de reserva
de valor entre perodos. Como bem de consumo ao longo de geraes, fixa, no
fracionria e heterognea, a unidade habitacional envolve um tipo particular de risco,
associado de um lado intrnseca informao imperfeita em relao ao prprio objeto
de dispndio e, de outro, prpria incerteza associada s condies imanentes ao bem e
sua insero no plano mais imediato do espao urbano.

HABITAO: UM BEM DE CONSUMO (IM)PRESCINDVEL

Para podermos entender o papel e a insero da unidade habitacional na

dinmica econmica consideramos procedente desagreg-la em trs funes bsicas: um
bem de consumo associado s condies de sobrevivncia fsica e social dos seres
humanos; uma mercadoria do circuito de reproduo e valorizao do capital e; uma
unidade espacial dentre os vrios interesses de produo e apropriao do espao. A
primeira funo diz respeito, na sua forma elementar, s condies vitais, ou seja,
necessidades humanas naturais determinadas pelas condies de sobrevivncia e, na sua
forma mais complexa, s simbologias e necessidades sociais indispensveis e
historicamente determinadas. A segunda funo diz respeito a forma particular como a
estrutura produtiva reproduz e acumula a riqueza, fundamentalmente determinada pela
solvibilidade da demanda. A ltima, por sua vez, encontra-se relacionada natureza do
prprio bem, na medida em que sua imbricao espacial condiciona suas condies -

3
. Cf. Macedo e Silva (1994), a economia capitalista pode ser definida como um universo de ativos.
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fins habitacionais - de ocupao do solo uma concorrncia com os demais interesses

manifestos sobre esta frao de espao construdo.
por este prisma que se busca caracterizar a unidade habitacional no modo de
produo capitalista como um bem (im)prescindvel. Por um lado, como coloca
RODRIGUES (1988:51), "no se pode viver sem ocupar espao. Morar uma das
necessidades bsicas, assim como comer, vestir, etc. As quantidades de artigos ou de
meios de subsistncia que julgada necessria em cada perodo so determinados
historicamente...Mudam as caractersticas da moradia, desde o abrigo em cavernas, do
chamado processo de hominizao, at as diversidade das construes atuais ou as
casas do futuro..." Ou seja, trata-se de uma necessidade bsica que sofre transformaes
histricas na sua forma e, sem perder sua funo original de abrigo, proteo, incorpora
ao bem outras funes de produo e consumo privadas e sociais como: privacidade,
lazer, trabalho, repouso, conforto, etc.4
Por outro lado, um bem de consumo que ao mesmo tempo funciona como uma
fora motriz para a economia. O que ocorre sob duas circunstncias. Na primeira,
destaca-se o grande impacto econmico que a produo de moradias promove, seja pelo
consumo de insumos, seja pela intensa utilizao de mo de obra. Na segunda, cabe
destacar o impacto econmico oriundo do grande consumo de bens e servios no
interior e no usufruto da prpria habitao.
Assim, como foi dito, alm de ser um bem de consumo essencial com
representativos impactos sobre a base econmica no qual produzido e consumido, a
unidade habitacional tambm funciona como um valor de troca potencial, no sentido de
circular como mercadoria. Mais do que isto, seja na "simples" funo de valor de uso,
seja na funo mercantil de valor de troca, no possvel dissociar a habitao urbana
da sua posio relativa no espao, isto , por mais que a habitao possa servir em
exclusividade a qualquer interesse particular, ela concorre relativamente com os demais
interesses pela apropriao do solo e composio do espao construdo. Neste sentido
preciso realizar a distino entre as seguintes funes bsicas da moradia: de um lado
sua importncia como demanda solvvel e, de outro, como necessidade social. 5 O
emprego deste termo limitar-se- a diferenciar trs manifestaes da necessidade: a que
atendida pelo mercado atravs da sua satisfao como mercadoria; a que demanda

4
. Ver a respeito RYBCZYNSKI (1996).
5
. O significado do termo necessidade social no ser discutido no mbito terico. Uma discusso das
necessidades sociais foi empreendida por TOPALOV (1979:50-61).
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reconhecimento social e consequentemente torna-se mercadoria atravs do subsdio

pblico; e finalmente, a que no atendida pelas formas anteriores e transforma-se em
carncia objetiva ou provida por esforos individuais ou qualquer outra forma de
apoio extra mercado (terceira via).
Para o capital em geral, a relevncia da moradia no que tange sua reproduo
dada unicamente pela magnitude da demanda que pode pagar pela aquisio dos
objetos imobilirios. Isto , capacidade individual ou coletiva dos agentes econmicos,
inseridos no mercado, de pagarem por um bem de consumo que lhes imprescindvel,
de forma especial a reproduo da fora de trabalho. Ou seja, o que conta so as
motivaes subjacentes ao investimento e acumulao de capitais. Neste contexto, se a
fora de trabalho essencial para a reproduo do capital e se a habitao coloca-se
como elemento imanente da manuteno da mo de obra, a proviso habitacional ser
no mnimo uma das condies objetivas do processo produtivo. Para alm desta relao
o consumo habitacional passa a estar sujeito a determinaes extra econmicas.
Assim como no necessrio para o processo de reproduo do capital produzir
refrigerantes ou automveis de passeio, embora estas produes sirvam para acumular
capitais nos setores de bens de consumo no durvel e durveis, a produo de moradias
apenas uma situao histrica que promove a acumulao de capitais na construo
civil e no setor imobilirio, mas no representa uma condio da acumulao. Para o
capital em geral, a moradia apenas mais um bem de consumo durvel e, nesse sentido,
no reprodutora de capital. Portanto, ao nvel do mercado, o que importa no a funo
histrica da moradia como necessidade vital, mas somente a parcela desta ltima que se
apresenta como demanda solvvel e insumo na reproduo da fora de trabalho. Como
afirma TOPALOV (1979:44 trad. nossa), existem bens que objetivamente fazem
falta, mas que no podem ser socialmente reconhecidos como necessrios; portanto,
no so mercadorias. Um exemplo tpico a moradia dos trabalhadores.
Entretanto, seja como simples bem de uso supridor das necessidades vitais, seja
como mercadoria que participa do circuito da reproduo do capital, o fato da unidade
habitacional ocupar uma frao do espao a coloca diretamente subordinada s
condies sociais de formao deste respectivo espao. Ao constituir-se do solo e da
localizao, a unidade habitacional tem como pressuposto as condies gerais de
estruturao do espao - o modo de produo - e suas condies particulares de
reproduo do capital - as formas produtivas. Neste sentido, a parcela prescindvel da
carncia de moradias, aquela que no constitui-se como demanda solvvel, no pode ser
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equacionada individualmente ou socialmente revelia dos interesses econmicos

manifestos na formao do espao, pois a consolidao da unidade habitacional urbana
inexoravelmente parte de um produto social.
Ao associar a problemtica da moradia com a dinmica do modo de produo e,
consequente, estruturao do espao, chega-se seguinte indagao: por que alocar
recursos nesse setor e sob quais condies? A resposta a esta pergunta leva a refletir
sobre os fatores que impulsionam o investimento habitacional, seja como estmulo
econmico, seja como poltica social. Aqui est a ligao do porque a habitao
representa uma problemtica, no s pelas suas caractersticas peculiares de bem de
consumo durvel e heterogneo, mas fundamentalmente pelo seu carter desnecessrio
para a acumulao em geral. E, nesse sentido, parte da problemtica apresenta-se como
uma questo, ou seja, a questo de como a comunidade, atravs de suas instituies -
polticas, religiosas, culturais - procuram enfrentar a carncia habitacional. A questo
manifesta-se sob a forma pela qual a sociedade afirma o carter imprescindvel da
moradia no processo de urbanizao e o mercado o equaciona apenas enquanto
demanda solvvel.
Fica patente o distinto entendimento subjacente s abordagens da carncia e da
demanda habitacionais. Por um lado, esta ltima encontra-se relacionada s condies
de realizao do produto no mercado, ou seja, adequao das quantidades e qualidades
das unidades habitacionais s respectivas capacidades de pagamento por parte dos
demandantes. Por outro, a carncia encontra-se relacionada maneira particular com a
qual uma sociedade ratifica suas prioridades bsicas, em sentido estrito, as necessidades
vitais e sociais de moradia. Assim, muito mais do que a simples insuficincia de um
abrigo, onde possvel proteger-se das condies ambientais, a qualidade deste abrigo
deve abarcar necessidades sociais historicamente indispensveis. Necessidades sociais
estas que podem ser transformadas no sentido de redefinir o prprio contedo da
moradia ou mesmo a prpria moradia como modo de vida. Portanto, a carncia refere-se
a um conceito mais amplo do que a simples demanda e deve ser compreendida no plano
do direito social moradia e maneira particular com que a sociedade possibilita o
exerccio da cidadania por parte de seus componentes.
Desta relao entre demanda econmica e bem de consumo indispensvel
decorre uma falsa leitura da importncia das obras inteis para o crescimento
econmico. Segundo a qual, dado os requisitos de consumo de moradias, dado as foras
produtivas da humanidade, dado a dotao de meios de produo e dado que o
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investimento nesse setor estimula tanto o mercado de trabalho como gera impactos para
a atividade econmica em geral, bastaria uma deciso poltica para enfrentar um
problema econmico conjuntural. 6 Esta uma falsa soluo no mbito do modo de
produo capitalista, pois o que move a produo no se assenta no interesse social. As
foras produtivas e os meios de produo disponveis so eles prprios resultado da
acumulao de capitais movida pelo imperativo do gasto com investimento. Pensando,
assim, o papel do consumo improdutivo, deve-se indagar acerca do que sustentaria uma
estrutura produtiva voltada para a distribuio social? O que permite afirmar que a
problemtica habitacional, manifesta na sua carncia, no apenas um problema
poltico, mas fundamentalmente um problema social. As obras inteis e o consumo no
solvvel no imprimem dinmica ao modo de produo capitalista, porque este no
padece de subconsumismo.7 Pelo contrrio, estes debilitam a prpria acumulao na
medida que so subtrados das motivaes que impulsionam os investimentos.
Assim, quando a anlise no se limita a discutir o potencial da demanda
habitacional no satisfeita e passa a enfocar a problemtica habitacional sob o prisma da
sua carncia, traz-se tona a importncia da questo habitacional, haja vista que a
estrutura institucional tem que lidar, de um lado, com obstculos concretos provenientes
da complexidade, da durabilidade e da heterogeneidade do bem, etc. e, por outro lado,
com as motivaes para o investimento em um produto prescindvel para a acumulao
de capitais e ao mesmo tempo concorrente com os distintos interesses de ocupao e
estruturao do espao. O que est interligado diretamente com o papel e a insero da
unidade habitacional no modo de produo. Ou seja, tratada como demanda, a parcela
da carncia habitacional que no encontra soluo nos mecanismos formais de mercado
ou nos subsdios sociais equacionada pelas formas marginalizadas de resposta s
necessidades vitais e sociais de moradia. Assim como no caso estrito da edificao
habitacional, parte do valor de uso complexo do espao construdo, que tambm pode
ser considerada na categoria de valores de uso necessrios e representa complemento da

6
. Interpretao desenvolvida por BOLAFFI (1982:42-47).
7
. Esta uma discusso superada e muito debatida pelos marxistas do final do sculo XIX. Como
subconsumista proeminente destaca-se: LUXEMBURG, Rosa. A acumulao do capital. So Paulo:
Nova Cultural, 1985. Este debate pode ser encontrado em: MAZZUCCHELLI, Frederico. A
contradio em processo: o capitalismo e suas crises. So Paulo: Brasiliense, 1985; SWEEZY, Paul
Marlor. Teoria do desenvolvimento Capitalista. So Paulo: Nova Cultural, 1986; COLLETTI, L. El
marxismo y el derrumbe del capitalismo. Madrid: Siglo Veintiuno, 1978.
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unidade habitacional, no produzida pelo capital produtivo, demandando outras

formas de resposta da sociedade, sob pena da sua insuficincia.
Do que foi dito depreende-se uma importante crtica a duas formas bsicas de
simplificao da problemtica habitacional e, consequentemente sua questo, a idia da
propriedade privada como principal entrave da carncia habitacional e a apreenso do
papel da moradia to somente como necessidade bsica. Por um lado, a abolio da
propriedade tomada como a panacia das complexas caractersticas e do referido papel
da moradia na economia. Como visto, no a propriedade privada o grande elemento da
carncia habitacional, mas fundamentalmente sua prescindibilidade para a acumulao
de capitais. Por outro, a simplificao da moradia como necessidade bsica encobre uma
funo fundamental, segundo a qual, esta funciona como uma importante mercadoria
espacial de acumulao.8 Ou seja, a moradia um bem de consumo, mas como valor de
uso e valor de troca ela cumpre a funo basilar de poder ser produzida como uma
mercadoria de consumo e investimento.

A HABITAO COMO MERCADORIA E NO-MERCADORIA

Como se sabe a moradia representa uma finalidade no universo de interesses

basilares da localizao e, ao lado das demais formas de ocupao e apropriao do
solo, ela deve ser entendida a partir do seu prprio papel nas distintas etapas da
evoluo social e suas respectivas organizaes produtivas. Duas so, em geral, as
motivaes subjacentes ao processo de tomada de deciso em relao construo da
habitao: consumo e investimento. A unidade habitacional um bem de consumo por
funo orgnica e social e um bem de investimento pelo papel que desempenha no
modo de produo. A demanda por moradia no se encontra relacionada apenas com a
atividade econmica e a distribuio de renda, mas com o ritmo da urbanizao, com o
movimento da migrao, com as alteraes na pirmide etria, que se no provocam a
carncia habitacional, contribuem para dimensionar o problema. O consumo pode ou
no constituir-se elemento da demanda solvvel, enquanto o investimento representa
uma aplicao de portflio e encontra-se interligado com as condies e funes do
mercado imobilirio.

8
. Conforme j ressaltamos, SMITH, 1971, um exemplo de argumentao que afunila a problemtica
habitacional para as caractersticas inerentes a mesma, como: durabilidade, heterogeneidade, relao
com as externalidades e insubstitutibilidade.
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Como bem de consumo a moradia pode ser edificada para o prprio uso, sem
caracterizar interesse imediato de troca, ou seja, de realizao no mercado. Para tanto,
esta pode ser auto-construda pelo respectivo beneficirio, diretamente ou indiretamente
atravs da ajuda mtua, como pode ser produzida atravs da contratao de mo de obra
especfica. Tal processo de produo do prprio bem de uso no pode ser, a priori,
caracterizado como produtor de mercadoria, pois a moradia resultante ser utilizada
apenas na sua funo de valor de uso. Entretanto, mesmo nesse caso de produo de um
autovalor de uso, esta forma de construo da benfeitoria habitacional no se encontra
completamente dissociada do mercado.
Primeiro, porque como se trata de um valor de uso de longo prazo, ainda que os
interesses imediatos no indiquem a inteno da venda, devemos caracteriz-la como
sujeita a uma validao social latente. Ou seja, seu horizonte imprescindvel de uso
individual e social de longo prazo garantem moradia a prerrogativa de reserva de
valor. Assim, mesmo aps ser utilizada como moradia pelo seu construtor, a unidade
habitacional no necessariamente perde suas propriedades de uso, cujo horizonte de
longo prazo permite sucessivos reaproveitamentos, caracterizando-a como um produto
de renovada validao social e, portanto, uma mercadoria em potencial.
Segundo, mesmo quando a moradia construda para a estrita finalidade de uso
prprio, sem nenhum horizonte ou clculo econmico de realiz-la no mercado, esta no
pode prescindir de ocupar uma localizao espacial, que por sua vez representa um
valor social de reconhecida aceitao no mercado. O elemento espacial da unidade
habitacional, a localizao, representa uma relao social que antecede motivao e os
interesses particulares (de qualquer natureza) subjacentes deciso de realizar gastos
construtivos. Neste sentido, mesmo que imperem os atributos no mercantis na deciso
de produzir uma moradia para o prprio uso, tanto no curto quanto no longo prazo, sua
imanente imbricao com a localizao espacial j representa elemento suficiente para
caracterizar a unidade habitacional urbana (solo - localizao - benfeitoria) como um
produto sujeito aos determinantes sociais.
Assim, embora a benfeitoria habitacional possa ser concebida para a funo
estrita de bem de uso, o fato de ocupar um lugar no espao impe o imperativo de um
locus institucional para a mediao de interesses acerca das condies de acesso
respectiva localizao, que no encontra-se contida nem no solo nem na benfeitoria
habitacional. Ou seja, a localizao representa apenas a condio de acessar o valor de
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uso complexo, produto das relaes sociais de produo do espao, mas decididamente
no pertencente nem ao solo nem edificao imobiliria.9
Ao dissociar analiticamente a benfeitoria habitacional da sua localizao cria-se
condies para mostrar que, embora sujeita a referenciais sociais, este lado
no-mercadoria da ocupao do solo e, no caso especfico, da construo da benfeitoria
habitacional, pode expressar irracionalidades econmicas. que no ocorre uma
necessria correlao entre as alteraes no processo social de validao das
localizaes e a respectiva finalidade que ocupa aquela frao do solo e, portanto, o
detentor do imvel usufrui ou no do referido valor de uso complexo. Ou seja, a
longevidade e o monoplio de um determinado uso efetivo de uma rea, muitas vezes,
perpassa vrios movimentos da localizao, muitas vezes subaproveitando as
potencialidades deste produto social. O mesmo pode ser dito da benfeitoria habitacional,
pois esta no necessariamente edificada e conservada unilateralmente pelo seu usurio
em conformidade com os atributos da localizao efetiva. Enfim, no caso das
construes imobilirias, trata-se de um produto que ao longo do tempo pode assumir
tanto sua funo mercadoria quanto no-mercadoria, repetidas vezes, perpassando
vrios ciclos de apreciao e depreciao. Entretanto, na sua forma no-mercadoria
pode permanecer um perodo indefinido sem ser levada efetivamente ao mercado e
comparada a outras alternativas de aplicao de portflio e usufruto da respectiva
localizao.
Por outro lado, a deciso de produzir uma moradia pode ser motivada por
fatores exclusivamente econmicos, considerando-se que a construo da benfeitoria
pode fazer parte de um clculo ex ante de aplicao de portflio, implicando na
imobilizao de recursos ativos ou passivos sujeitos s restries da liquidez e aos
objetivos implcitos no investimento. A deciso de investir numa unidade habitacional
pode envolver tanto os atributos inerentes benfeitoria e sua localizao, quanto a
alternativa de converter a benfeitoria em outra finalidade que no a habitacional. Ou

9
. Para entender o sistema espacial TOPALOV (1979:20) desenvolveu o conceito de valores de
uso complexo, procurando designar o efeito cumulativo da articulao no espao de um conjunto de
valores de uso elementares, responsveis pelo que denominou de efeitos teis da aglomerao. Estes
seriam fatores resultantes do emprego histrico das foras produtivas e estariam distribudos
disformemente no solo de acordo com a respectiva materializao espacial dos processos sociais de
produo de riqueza e de capital.
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seja, como a edificao imobiliria possui formas heterogneas e modificveis, uma

unidade habitacional pode ser convertida com maiores ou menores custos em outra
funo imobiliria, dependendo das condies urbansticas, transformando-se numa
unidade comercial, de servios ou mesmo manufatureira. No longo prazo, a deciso
presente de ocupao do solo com uma edificao habitacional no impede a possvel
converso do imvel em outra finalidade, permitindo o aproveitamento futuro das novas
condies de localizao.
Considerando a longevidade da edificao imobiliria e o fato de ocupar uma
localizao no espao, mesmo quando funcionando como um estrito valor de uso,
sempre deve ser assumida como uma mercadoria em potencial. O que implica ser
portadora de valor de troca, a qualquer tempo realizvel, embora sujeita s condies de
(i)liquidez do mercado imobilirio. Portanto, mesmo quando no papel de um bem de
uso essencial, a unidade habitacional deve ser reconhecida como riqueza acumulada e
capital em potencial. Esta situao peculiar em relao aos demais bens de consumo,
dado que o uso da unidade habitacional no implica em aniquilamento ou necessria
depreciao do bem. Alis, independente do uso, esta pode ser objeto tanto de
apreciao quanto de depreciao, dependendo de sua insero como elemento do
espao construdo.
Assim como mostrado que a oferta habitacional caracteriza-se pela sua
heterogeneidade, atravs da anlise do processo construtivo, tambm aqui importante
atentar para a complexidade de suas demandas e respectivas quantidades. Como bem de
uso indispensvel a moradia demandada seja para o prprio uso, sob a forma
primria de mercadoria em potencial, seja para investimento, sob a forma de capital, ou
em situao intermediria, representar uma demanda por reposio, melhoramentos ou
readequaes s novas exigncias sociais. O relevante nesse processo no
especificamente esta diversidade de demandas, mas a formao de um mercado
imobilirio que responde pela transformao deste valor de uso em uma mercadoria,
imediatamente ou em potencial.
Do ponto de vista quantitativo emerge outra caracterstica, ou seja, a demanda
presente no guarda relao direta apenas com a situao presente, mas
fundamentalmente com as avaliaes prospectivas, considerando-se tanto as projees
das futuras demandas quanto da valorizao potencial dos imveis. Neste sentido, seja
como valor de uso e mercadoria em potencial, seja como mercadoria efetiva, a demanda
e o estoque de moradias trazem implcito um componente especulativo. Ou seja, dado o
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longo prazo de durao do bem e o monoplio implcito para cada localizao, os

imveis habitacionais apresentam outra forma de demanda, a especulativa, que cuida de
manter os imveis desocupados no que tange ao uso corrente, tanto do imvel quanto do
valor de uso complexo da sua localizao.
Portanto, embora a habitao possa ser considerada um bem de uso bsico e
universalmente reconhecida como direito de todos, no correto dissoci-la da sua
funo de mercadoria em potencial. A construo de uma moradia, mesmo quando para
o prprio uso, representa no s custos de manuteno, mas riqueza material e capital
em potencial sujeitos a processos de validao social. Neste sentido, a unidade
habitacional cumpre a dupla funo de bem de uso e riqueza de longo prazo, seja pela
durabilidade de suas benfeitorias, seja pelas garantias de acesso ao produto social
representado pelo espao em construo. Os custos de manuteno inerentes
conservao do bem de consumo e associados ao processo de
valorizao-desvalorizao da unidade encontram-se na raiz do conflito entre o
trabalhador e o capitalista.
Como bem de uso, o capitalista no depende da habitao para reproduzir-se,
esforando-se o mximo para subordinar o trabalhador e suas necessidades bsicas s
leis frreas da rentabilidade. Como elemento do espao social construdo e, assim,
capital em potencial, a propriedade da habitao representa um acrscimo potencial do
portflio do trabalhador, descaracterizando a sua posio social de despossudo. Enfim,
do ponto de vista da reproduo do capital, as condies habitacionais s importam na
medida em que afetam diretamente as condies da produtividade do trabalho e da
respectiva valorizao do capital. Do ponto de vista do demandante, a garantia da
moradia representa uma salvaguarda existencial diante das vulnerabilidades de insero
no mercado e uma proteo hereditria do grupo familiar diante da instabilidade do
aluguel. Esta dupla referncia da moradia a coloca diante das leis de funcionamento do
mercado. De um lado, como mercadoria e exigncia de demanda solvvel, de outro,
como valor de uso de longo prazo que ocupa um lugar no solo e detm condies
monoplicas de acesso ao espao construdo (valor de uso complexo), portanto,
mercadoria em potencial. E mais, pelas suas caractersticas e pelo seu papel, a unidade
habitacional no uma mercadoria qualquer.

HABITAO: UMA MERCADORIA ESPECIAL

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Na sua funo de mercadoria, o que precisa ficar claro que as particularidades

da unidade habitacional no se resumem ao carter de essencialidade do seu uso mas,
principalmente, envolvem sua capacidade de transpor perodos, tanto como
benfeitoria, quanto como localizao, seja como valor de uso, seja como valor de troca
para seu possuidor. No so, especificamente, suas mltiplas caractersticas que fazem
da moradia uma mercadoria especial mas, particularmente, a aceitao social destas
caractersticas como reserva de valor na dinmica intertemporal. Ou seja, pela sua
funo de reserva de valor entre o presente e o futuro que a moradia, assim como o solo,
cumpre o papel de mercadoria especial. Assim, o fundamental no ater-se s
caractersticas, mas como estas conferem unidade habitacional uma funo especial no
processo de tomada decises econmicas.
Este ponto importante porque tanto neoclssicos como no neoclssicos
vulgarizam a moradia como uma mercadoria especial, tomando como referncia apenas
suas distintas caractersticas e sua alocao como necessidade bsica, sem dizer em que
sentido isto a torna especial e no apenas diferente. Ou seja, o carter especial decorre
da reserva de valor intertemporal, cuja funo conceptual cumprida em primeiro plano
pelo dinheiro; isto , o dinheiro, enquanto conceito, possui como atributo fundamental
baixa elasticidade de produo e substituio. Mas os neoclssicos sequer consideram o
dinheiro uma mercadoria especial.
Portanto, partindo-se da observao de que a unidade habitacional preenche as
funes de um bem com ampla insero nas relaes mercantis, vrios autores tm
empreendido esforos para demonstrar que no se trata de uma mercadoria qualquer,
mas uma mercadoria detentora de caractersticas particulares e funes especiais. 10
Entretanto, estas anlises apresentam uma sria lacuna, qual seja, no relacionam estas
caractersticas aos processos sociais que corporificam o modo de produo. Por
exemplo, HARVEY (1973:cap. V) que se props a discutir esta especificidade, foi
direto mesma sem estabelecer um prvio reconhecimento de que esta representa a
unidade de componentes distintos e que s se justificam num determinado contexto
social. Com isso, este autor privilegiou os atributos de uso e de troca da mercadoria,
ancorando nos fundamentos marxistas do processo social da troca, sem se dar conta de

10
. Na literatura internacional poderamos citar os exemplos de Castells, 1972; Lojkine, 1973 e Harvey,
1973. Na literatura nacional encontramos a mesma idia nos trabalhos de Maricato, 1987; Peruzzo,
1984; Ribeiro, 1982. Uma exceo deve ser feita a Singer, 1982, que no af de caracterizar a
habitao como uma mercadoria, afirmou se tratar de uma mercadoria qualquer.
 14

que para o mercado no importa as idiossincrasias do valor de uso individual, mas to

somente a relao social de validao, ou seja, o tempo de trabalho socialmente
necessrio. Para furtar-se a este lapso e, com isso, manter a fidelidade aos conceitos
marxistas, Harvey deveria ter desagregado a especificidade da unidade habitacional,
primeiro em termos de benfeitoria e localizao, e depois nas suas respectivas
dinmicas sociais de funcionamento, enquanto mercadoria (valor, valor de uso e de
troca sociais) e no-mercadoria (valor de uso privado).
A hiptese aqui proposta a de que ao proceder metodologicamente a
desagregao dos elementos componentes da unidade habitacional, torna-se mais clara a
explicitao de suas caractersticas e, assim, permite reconstruir sua estrutura de
funcionamento tendo por base: as motivaes privadas e sociais subjacentes procura
por moradia; seus obstculos estruturais; e a composio dos agentes e interesses
envolvidos. O ponto de partida tomar a moradia como uma unidade indissolvel, mas
passvel de uma desagregao metodolgica, como forma de interpretar suas complexas
funes. Para tanto proceder-se- uma anlise focalizada dos seus contedos internos e
externos.
No plano interno, destacam-se os atributos materiais da moradia, como suas
qualidades naturais e construdas, suas formas, seu tamanho, sua solidez, etc. So
valores heterogneos quando tomados sob o prisma da subjetividade individual que
determina, de forma privada, seus atributos particulares de uso. Mas, em funo de uma
certa padronizao das relaes sociais, seja pelo desenvolvimento de comportamentos
convencionais, oriundos da tirania das leis de mercado, seja pela expresso dos hbitos
culturais, dos estilos de vida, etc., as caractersticas internas de uma moradia tornam-se
intercambiveis atravs dos processos sociais. Assim, enquanto o primeiro ponto
explica porque um indivduo prefere uma moradia outra, sob as mesmas condies de
validao social, o segundo ponto explica porque uma moradia considerada
equivalente em termos de preo a qualquer outro bem transacionado no mercado,
incluindo mercadorias, ttulos ou qualquer outra moradia. Para o mercado importa as
razes sociais de validao dos atributos internos de uma moradia.
No plano externo residem os atributos mais complexos para o entendimento da
unidade habitacional. Trata-se da relao da benfeitoria com a sua localizao, isto ,
com o conjunto de atributos sociais externos (desagregados em infra-estrutura e
externalidades) que complementam e do vida moradia. Como no caso interno,
tambm no plano externo existe um espao para a manifestao das idiossincrasias
 15

individuais ou grupais, que valorizam de forma heterognea os atributos da localizao.

Entretanto, o princpio de determinao do preo das externalidades sem dvida social
e decorre da valorizao do espao construdo. Destarte, quando uma determinada
frao fixa do solo ocupada por uma benfeitoria, seu proprietrio reserva-se o direito
de usufruir dos benefcios da localizao. Mas, embora o monoplio sobre o solo
represente um direito no reprodutvel de ocupao do espao, no implica em condio
suficiente para a apropriao da localizao. Pois, ainda que o solo seja fixo, a
localizao um processo social cambiante, no est no lugar, apenas uma condio
de usufruto do espao construdo tendo por base o lugar no solo.
Esta distino fundamental, dado que em geral as anlises da questo
habitacional concentraram seus enfoques contra a propriedade privada do solo, quando a
princpio demandavam demonstrar seu repdio apropriao privada desigual de um
produto social - a localizao ( definida como condio de acesso ao espao construdo)
- para o qual pouco ou nada contriburam. sobre a apropriao privada do espao
construdo, atravs das condies localizacionais que se deve concentrar os esforos
para atingir uma caracterizao da unidade habitacional no modo de produo
capitalista, fundada na interao entre seus atributos internos e externos.
A desagregao destes dois lados possibilita melhor caracterizar as motivaes e
obstculos inerentes deciso de demandar uma unidade habitacional. Por exemplo,
como j ressaltado, SINGER (1982:33), chama ateno para a obsolescncia "moral"
das construes que, em contraste com a grande durabilidade de suas benfeitorias, sua
adequao s necessidades dos usurios relativamente menos duradoura, devido s
frequentes alteraes do modo de vida e dos gostos e preferncias que o progresso
tcnico e a sucesso nada casual de modas acarretam. De nada adianta, portanto,
caracterizar a edificao da benfeitoria como um investimento vultuoso de longo prazo,
sem que seja ressalvada sua estrita dependncia da relao social de validao da
benfeitoria e da sua localizao. Assim, um indivduo satisfeito com a sua benfeitoria
tanto pode ser levado a abandon-la, em funo da necessidade de trocar de localizao,
quanto pode reverter sua unidade habitacional (solo + benfeitoria + localizao) em
simples localizao, em funo de uma apreciao ou depreciao imobiliria.

O SETOR HABITACIONAL: UM MERCADO ATPICO

 16

Mostrou-se, na anlise precedente, que a dependncia da moradia, em relao

aos processos sociais que determinam a localizao, faz com que a deciso de edificar e
preservar uma benfeitoria habitacional esteja condicionada s demais alternativas de
ocupao do solo, ou simples reteno especulativa do mesmo, em estado ocioso.
Alis, esta tem sido uma das dificuldades estruturais para se suprir o setor habitacional
das necessidades sociais, estabelecendo condies de produo e realizao do capital
investido na construo de moradias. Esta apropriao privada das condies
localizacionais no representa uma vantagem apenas da instituio da propriedade
privada, mas tambm, uma vantagem preferencial de informaes sobre a utilizao em
potencial dos terrenos, vantagens mercantis derivadas das relaes preferenciais entre
agentes privados e o poder constitudo. Aqui situam as figuras dos gestores de obras
pblicas e planejadores urbanos, que monopolizam informaes acerca da evoluo das
externalidades, direcionando a localizao dos objetos imobilirios e interferindo na
combinao dos processos formadores do valor de uso complexo.
Como j foi referido, no possvel caracterizar o funcionamento do mercado
imobilirio com base nas relaes econmicas de oferta e procura. Trata-se de um setor
sujeito a restries de oferta e procura, associados seja aos custos implcitos de
aglomerao, seja s limitaes institucionais e/ou informaes imperfeitas acerca do
prprio produto final e da complexidade da sua demanda global. Portanto, se de um lado
a oferta no atende os requisitos da demanda social, mas sob algumas condies -
inelsticas no curto prazo - apenas a demanda solvvel, por outro, como bem de
consumo bsico no sujeito substitutibilidade, o setor habitacional, em especfico, e o
uso do solo urbano, em geral, apresentam as condies para a prtica monopolista. O
que, somado imobilidade do bem e a sua heterogeneidade, por um lado, condicionam
a iliquidez do ativo, mas por outro, somado sua longevidade exclusiva, possibilitam
seu funcionamento como reserva de valor. Segundo CUNHA & SMOLKA (1979:41)
investimentos no ambiente construdo se distinguem por serem fixos, imveis e de
longa durao, uma vez que incorporam mercadorias que no so inteiramente
consumidas em um nico perodo de produo...e, mais, caracterizam-se por serem
consumidas no local de sua produo...seu funcionamento envolve somas volumosas e
longos perodos de amortizao.
Como decorrncia da complexidade do funcionamento do mercado imobilirio
e, por conseguinte, dos obstculos econmicos e sociais inerentes obteno de
moradias adequadas, conforme MARICATO (1987:27), os referidos obstculos no so
 17

percebidos diretamente pela comunidade, seno atravs de seu representante, o Estado,

que termina, em geral, por ser alvo das lutas reivindicatrias urbanas. O que decorre da
prpria delegao ao mesmo da funo basilar de gesto das condies localizacionais,
compostas pelo chamado valor de uso complexo, cujo papel decisivo na validao
social da unidade habitacional.
Outra importante caracterstica deste mercado a relao entre a prtica
especulativa e a baixa produtividade do processo de edificao habitacional. Como j
identificado na literatura, 11 a parcela principal do lucro no setor de construo
imobiliria no apropriada diretamente no canteiro de obras mas, principalmente, nos
segmentos de incorporao, financeiro e comercial. Esta subordinao do capital
construtor est associada aos efeitos do monoplio de uso do solo e da produo da
localizao sobre os custos da moradia. Este processo de extrao de parcelas do lucro
pelos diversos capitais envolvidos no setor imobilirio respondem diretamente pelos
desincentivos aos ganhos de produtividade no setor de construo civil dado, nesse
caso, sua histrica e estrutural subordinao s demais fraes do capital. O que cria
obstculos econmicos concretos oferta habitacional, tornando-se sintomtico,
particularmente nos pases com maior carncia e pior distribuio de renda, o fato de
que todos os bens de consumo massificados o foram devido aos avanos tecnolgicos,
enquanto no campo habitacional as experincias tem voltado-se para a auto-construo
e a improvisao. Processos estes nem sempre adequados para enfrentar a carncia
habitacional e, em geral, associados degradao do meio ambiente e da prpria fora
de trabalho, ainda que, coeteris paribus, representem respostas expontneas da
sociedade.12
Considerando a configurao de carncia estrutural do mercado imobilirio, em
particular nos pases com pior distribuio de renda, pode-se at inferir que um aumento
da renda mdia, via transferncias de recursos dos mais ricos para os de baixo poder
aquisitivo, encontra uma resposta positiva tanto na oferta quanto na demanda por
habitaes. Entretanto, preciso considerar que, sem nenhuma alterao nas condies
de operao deste mercado, significa que a sociedade (contribuinte) paga uma renda de
monoplios ou privilgios, em nome de uma poltica redistributiva. A referida
redistribuio de renda representa no s um estmulo na demanda agregada de
consumo habitacional, mas tambm a ratificao de um grupo especfico de capitais que

11
. A ttulo de exemplo ver: TOPALOV, 1979.
12
. Uma crtica das auto-construes pode ser encontrada em MARICATO, 1982.
 18

operam no circuito imobilirio urbano. O que foi dito no representa uma refutao da
poltica redistributiva. Advoga-se apenas que em relao ao setor imobilirio, e
habitacional em particular, esta deve ser tomada num enfoque mais amplo do que a
simples transferncia de renda, devendo compreender a especificidade de
funcionamento do mercado e seus respectivos privilgios, intermedirios, rigidez e
monoplios.
Assim, no deve ser o mecanismo de preo a direo da poltica habitacional,
pois a unidade habitacional um bem especial e apenas a diminuta parcela de imveis
que encontra-se em negociao serve como referncia de preo. Neste sentido, seu
planejamento deve ser ao mesmo tempo consoante com as leis de funcionamento do
mercado e o atendimento das necessidades sociais. O que representa um
redirecionamento dos referidos mecanismos de mercado. Levando-se em considerao
que a demanda por unidades habitacionais envolve decises de portflio e no apenas a
imediata relao de oferta e procura, mediadas pelas necessidades imediatas de
consumo.
Outra forma de abordar o mercado imobilirio e a poltica redistributiva
atravs da forma de estruturao e implementao da base tributria, pois est j denota
claramente as variaes na ao pblica. Considerando que o mercado e as decises que
so tomadas nesse no se comportam alheias ao do setor pblico, destacam-se duas
condicionantes bsicas. Primeiro, que a forma de arrecadao deve levar em
considerao as condicionantes da acumulao de capitais, dado que aquela depende do
funcionamento desta. Segundo, o gasto redistributivo um corolrio de uma poltica
arrecadatria no regressiva. Portanto, no basta gastar com obras direcionadas ao
enfrentamento da carncia habitacional pois, dependendo da origem dos recursos, os
agentes que operam nesse mercado especfico podero tanto capitalizar estes recursos
quanto contra-arrestar os projetados efeitos redistributivos. Como ressalta HARVEY
(1983:19) o ambiente construdo exige controle e administrao coletivos; portanto,
quase certo que ele se torne um campo importante na disputa entre o capital e o
trabalho, em torno do que bom para a acumulao e do que bom para as pessoas.
O caso do zoneamento urbano um caso tpico em que a interveno dos
poderes pblicos provocam efeitos opostos. Em geral o zoneamento urbano cumpre a
funo de delimitar o espao para uso potencial. Como dizem CUNHA & SMOLKA
(1979:46) supostamente, sua finalidade a de proteger os usurios, aumentar a
eficincia da planta urbana ou aproveitar melhor (discriminadamente) as reas com
 19

maior dotao de infra-estrutura. Entretanto, embora o princpio geral seja criar

condies para o planejamento urbano, considerando que o solo e suas edificaes
podem servir a diversos usos alternativos, o zoneamento pode criar limites para um
melhor aproveitamento das transmutaes da localizao. Alm do mais, o zoneamento,
com frequncia, gera uma escassez artificial de terras para certos usos. Assim, um
instrumento de planejamento de longo prazo pode converter-se tanto num empecilho
ao melhor aproveitamento do espao construdo quanto favorecer o uso especulativo de
reas destinadas a usos determinados.
A dinmica e a regularidade do espao urbano concretizam-se nesta atipicidade
do mercado imobilirio (e fundirio), sujeito tanto s intervenes do poder pblico
quanto a uma formao de preos correlacionada ao ambiente construdo. O mercado
imobilirio, como os demais mercados, no resume-se a operao de distintos agentes e
suas especializaes, como os usurios dos imveis, os proprietrios, os inquilinos, os
corretores, os incorporadores, as instituies financeiras, os especuladores, os
loteadores, mas principalmente, pela inerente participao das instituies
governamentais, que provocam estmulos e restries institucionais ao mercado, seja na
ao direta ou indireta. Distinto dos demais mercados, o mercado imobilirio trabalha
com uma mercadoria cujo valor de uso e o prprio preo encontram substncia no s
no prprio produto, mas na relao do produto com o ambiente construdo em que este
se insere. Especificidade esta que encontra-se na raiz da prpria diversidade de agentes
operantes nesse mercado e pela prpria subordinao do processo de produo
propriamente dito da estrutura fsica do imvel.
Esta imbricao entre bem de consumo essencial e reserva de valor no longo
prazo, associado imobilidade e ausncia de bens substitutos fazem do produto
habitacional e do seu mercado uma realidade incompreensvel a partir das relaes
bsicas de oferta e procura. O que leva a problemtica da carncia habitacional a
concretizar-se numa questo social.

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