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Contrato de Compra e Venda

Material didtico destinado


sistematizao do contedo da disciplina
Direito Civil III
Publicao no semestre 2014.1

Autor: Jos Carlos Ferreira da Luz


2

Dados de acordo com: AACR2, CDU e Cutter


Biblioteca Central SESP / PB

L979a Luz, Jos Carlos Ferreira da

Contrato de compra e venda / Jos Carlos Ferreira da Luz. Cabedelo, PB:


[s.n], 2014.

23p.

Material didtico da disciplina Direito Civil III Instituto de


Educao Superior da Paraba (IESP) - Curso de Direito, 2014.

1. Direito civil. 2. Material didtico. 3. Jos Carlos Ferreira da


Luz. I. Ttulo.

CDU 347(072)
3

DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA

- O mais importante dos tipos contratuais

DISPOSIES GERAIS

- Conceito extremamente simples; uma das partes, o comprador, se obriga a pagar o


preo de uma coisa para o outro lado, o credor.
- Contrato de compra e venda o contrato pelo qual o vendedor se obriga a entregar
um bem corpreo ou incorpreo, e o comprador compromete-se a pagar o preo em
dinheiro ou valor fiducirio correspondente (ttulo de crdito).
- O contrato de compra e venda no transfere a propriedade: trata-se de um justo
ttulo, uma causa para que a propriedade se transmita. O artigo 481 do Cdigo Civil
demonstra que o acordo apenas obriga as partes reciprocamente, ocorrendo a
transmisso do domnio com a tradio (para bens mveis, artigo 1.267, pargrafo
nico, do Cdigo Civil), ou registro (para imveis, artigo 1.246 do Cdigo Civil).
- Definio legal ( Art 481)

Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a


transferir o domnio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preo em dinheiro.

- O contrato gera efeitos obrigacionais


- O contrato no transmite o domnio
- A causa difere do modo de aquisio
- O contrato no tem o poder de transferir a coisa
o A propriedade do imvel s transferida com o registro no cartrio.

- APERFEIOAMENTO DO CONTRATO

Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se- obrigatria e perfeita,


desde que as partes acordarem no objeto e no preo.

- ELEMENTOS ESSENCIAIS
o Negcio Jurdico
Essenciais
No casamento a diversidade de sexo um elemento essencial.
Naturais
O contratante est protegido contra os vios redibitrios e 0os
riscos da evic.
Acidentais
A condio, o termo e o encargo.
o Nos contratos
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A Coisa
A coisa pode ser material, imaterial, fungvel ou infungvel, e
tem que ter:
Existncia
o A existncia deve ser real ou potencial.
Comerciabilidade
o O objeto deve estar no comrcio. Estar fora do
comrcio se a lei, a ordem natural ou a vontade das
partes (clusula de inalienabilidade artigo 1.911 do
Cdigo Civil) assim estipular. No se pode colocar
clusula de inalienabilidade em negcio oneroso;
somente em doao ou testamento.
Exeqibilidade
o O objeto deve ser possvel de ser levado hasta
pblica e possuir liquidez; para isso deve-se conhecer
o gnero e a quantidade.
Transferibilidade
Poder que o vendedor tem sobre a coisa para transmiti-la ao
comprador. Exceo: transferibilidade retroativa ocorre
quando o alienante transfere a propriedade de um bem que
adquirir posteriormente. Exemplo: A empresta uma caneta
para B, que a vende para C (alienao de coisa alheia, no
permitida pelo nosso Direito); acontece que, em ato seguinte,
A vende a caneta a B deu-se, ento, a supervenincia do
domnio que torna perfeita a alienao de B para C.

Venda de Bem alheio


o possvel acontecer quando o devedor adquire o bem
de forma superveniente. Quando, por exemplo, um
livreiro me vende um livro raro que ele sabe onde
encontrar; eu pago o preo e ele vaia adquirir o bem
para me entregar posteriormente.
o um contrato existente, vlido, mas ainda no eficaz.

Venda de Coisa Futura

Art. 483. A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso,
ficar sem efeito o contrato se esta no vier a existir, salvo se a inteno das
partes era de concluir contrato aleatrio

possvel contratar-se tendo como objeto uma coisa futura.


Exemplo:
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o Vou para o interior encontro um trabalhador rural e


compro a safra de abacaxi, posso fazer o contrato de 2
formas: Aleatrio (Emptio spei), ou estabeleo a
compra da safra desde que venha pelo menos 20
caixas de abacaxi.

Venda atravs de amostra

Art. 484. Se a venda se realizar vista de amostras, prottipos ou modelos,


entender-se- que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas
correspondem.

Pargrafo nico. Prevalece a amostra, o prottipo ou o modelo, se houver


contradio ou diferena com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.

Amostra fragmento ou poro do que se pretende vender.


Exemplo: pedao de tecido.
Prottipo: Exemplar do bem a ser a alienado. Exemplo:
computador numa feira de informtica.
Modelo Objeto em pequena escala. Exemplo: Stand de
armrios modulados.
O CC no protege o contratante da mesma forma que o CDC
protege o consumidor (Arts. 2o e 3o do CDC).
o Exemplo: Imagine que na Feira de Informtica algum
esteja comprando 500 computadores, obviamente ele
no destinatrio final, logo nos e trata de uma
relao de consumo, se fosse uma relao de
consumo o CDC protegeria no seu art 47 o direito
potestativo de arrependimento no prazo decadencial
de 7 dias. No caso em tela a nica proteo a do
pargrafo nico do art 484.

O Preo
O preo deve ser: certo, definido, determinado ou
determinvel. Tem que ter:
Pecuniariedade
o O bem deve permitir sua converso imediata em
dinheiro.
Seriedade
o Seriedade a equivalncia do preo com o objeto.
Certeza
o a determinao do preo no momento da
manifestao de vontade das partes. Excees:
quando houver fator de indexao (preo
estabelecido em bolsa ou mercado de balco);
quando as partes nomearem rbitro,
mandatrio, para fixar o preo. Esse mandato
irrevogvel.
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Preo determinvel

Art. 487. lcito s partes fixar o preo em funo de ndices ou parmetros,


desde que suscetveis de objetiva determinao.

Determinao por terceiro

Art. 485. A fixao do preo pode ser deixada ao arbtrio de terceiro, que os
contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro no aceitar a
incumbncia, ficar sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes
designar outra pessoa.
o Exemplo: Na fixao de grandes valores monetrios, o
preo depende de um perito, num contrato pode ter a
clusula o preo ser fixado por outra pessoa ou at
o arbtrio de um terceiro.

Arbtrio exclusivo de uma das partes

Art. 489. Nulo o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbtrio


exclusivo de uma das partes a fixao do preo.

o O preo pode ser ofertado pelo contratante, o que


no permitido que se fixe no contrato que o preo
ser o que o comprador quiser. Isto no pode ser o
preo que me aprouver, o que eu determinar, pois
assim estamos diante de uma condio puramente
potestativa que proibida pelo legislador (art. 122 do
CC).

Exceo de contrato no cumprido

Art. 491. No sendo a venda a crdito, o vendedor no obrigado a entregar a


coisa antes de receber o preo.

o No se pode exigir o cumprimento sem que se tenha


cumprido a sua parte. a mesma orientao do art
476.

Fixao em funo de ndices


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Art. 486. Tambm se poder deixar a fixao do preo taxa de mercado ou de


bolsa, em certo e determinado dia e lugar.

Art. 487. lcito s partes fixar o preo em funo de ndices ou parmetros,


desde que suscetveis de objetiva determinao.

o O preo pode ficar sujeito s taxas oscilantes da Bolsa


de Valores.
o Restries: No se pode utilizar como ndices
a variao do salrio mnimo, em respeito ao
nominalismo,
nem fixar o preo em moeda estrangeira em
face do curso forado da moeda
Pagamento com cheque sem fundos
o No pagamento do preo com cheque sem proviso de
fundos, o vendedor pode pleitear a anulao do
contrato, recuperando o bem e o outro o cheque. O
fato que: quem emite o cheque sem fundos est
induzindo algum ao erro, tornando o negcio
anulvel.

O Consenso
Cum + sentire + sentir junto, da mesma forma
Comprador e vendedor chegam a um acordo.

Venda de ascendente a descendente


o Questo que j foi a mais controvertida do CC

Art. 496. anulvel a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros


descendentes e o cnjuge do alienante expressamente houverem consentido

Pargrafo nico. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cnjuge se o


regime de bens for o da separao obrigatria.

o possvel desde que tenha o consentimento dos


demais descendentes.
o A sano a nulidade ou anulabilidade
o Pelo art 496 anulvel, pois a lei estabelece a sano.
o Suprimento de outorga: O juiz pode suprir a outorga
de um dos descendentes
Se a recusa configurar abuso de direito sem
justificativa plausvel e a venda se mostrar
necessria.
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Exemplo: A pessoa tem 7 filhos e 6 consentem


e 1 no consente, e no h prejuzo da
legtima, no uma simulao de doao, etc.

- EFEITOS DA COMPRA E VENDA

Comprador privilegiado
o O legislador probe a compra e venda quando o
comprador est em situao privilegiada conforme os
arts. 497 e 498.

Art. 497. Sob pena de nulidade, no podem ser comprados, ainda que em hasta
pblica:
I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados
sua guarda ou administrao;
II - pelos servidores pblicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurdica a
que servirem, ou que estejam sob sua administrao direta ou indireta;
III - pelos juzes, secretrios de tribunais, arbitradores, peritos e outros
serventurios ou auxiliares da justia, os bens ou direitos sobre que se litigar em
tribunal, juzo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua
autoridade;
IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.
Pargrafo nico. As proibies deste artigo estendem-se cesso de crdito.

Art. 498. A proibio contida no inciso III do artigo antecedente, no compreende


os casos de compra e venda ou cesso entre co-herdeiros, ou em pagamento de
dvida, ou para garantia de bens j pertencentes a pessoas designadas no referido
inciso.

Venda entre cnjuges


o H quem entenda que deveria ser proibido.

Art. 499. lcita a compra e venda entre cnjuges, com relao a bens excludos
da comunho.

o Exemplo:
O cnjuge teria recebido por doao com
clusula de incomunicabilidade. Se o bem no
fazia parte do patrimnio do casal poder ser
alienado.
Responsabilidade do comprador e do vendedor
o A responsabilidade do vendedor no se confunde com
a obrigao propter rem, que adere ao ttulo da coisa,
como no caso da cota condominial

Art. 502. O vendedor, salvo conveno em contrrio, responde por todos os


dbitos que gravem a coisa at o momento da tradio.
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o Exemplo: Imagine que algum venda um automvel


que tenha multas de trnsito, elas ser de
responsabilidade do devedor.
o A norma no cogente dispositiva (salvo disposio
em contrrio)
Bens Coletivos
o Na aquisio de bens em grande quantidade, no se
pode devolver todos pelo defeito de um.
Exemplo:Comprando 50 camisetas para
revenda se uma vem rasgada no se est
autorizado a devolver todas opelo defeito de
uma.

Art. 503. Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma no autoriza
a rejeio de todas

o Interpretao restritiva deve ser interpretado de


acordo com o caso concreto.
Exemplo: Se voc adquire uma coleo
completa da obra de Pontes de Miranda e um
deles, o volume sobre Fato Jurdico, vem todo
em branco, ser plausvel a devoluo de toda
a coleo.
o Dao em pagamento: est regra se aplica aos
contratos de dao em pagamento.

- COMPRA E VENDA DE IMVEIS

- Vendas Ad corpus e Vendas ad mensuram

Art. 500. Se, na venda de um imvel, se estipular o preo por medida de


extenso, ou se determinar a respectiva rea, e esta no corresponder, em
qualquer dos casos, s dimenses dadas, o comprador ter o direito de exigir o
complemento da rea, e, no sendo isso possvel, o de reclamar a resoluo do
contrato ou abatimento proporcional ao preo.

1 o Presume-se que a referncia s dimenses foi simplesmente enunciativa,


quando a diferena encontrada no exceder de um vigsimo da rea total
enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais
circunstncias, no teria realizado o negcio.

2 o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos


para ignorar a medida exata da rea vendida, caber ao comprador, sua escolha,
completar o valor correspondente ao preo ou devolver o excesso.
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3 o No haver complemento de rea, nem devoluo de excesso, se o imvel for


vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a
referncia s suas dimenses, ainda que no conste, de modo expresso, ter sido a
venda ad corpus .

o Venda ad corpus
O comprador adquire o corpo da propriedade, a coisa, a metragem
meramente enunciativa.
Compro a Fazenda Boa Vida com cerca de 50 ha, uma
compra com corpo certo, nada posso reclamar do vendedor
em relao rea do imvel.
aquela em que o comprador adquire um bem certo e determinado,
independentemente da metragem desse objeto, como, por exemplo,
compra do imvel X, seja qual for sua medida.

o Venda ad mensuram
O comprador adquire a metragem.
Compro 100 ha que correspondem Fazenda Boa Esperana.
O topgrafo mediu e conclui que a rea tem apenas 80 h.
Nesse caso posso reclamar do vendedor o restante da rea.
A metragem fator essencial do negcio; o preo avaliado com base
na extenso do imvel.
O nosso sistema autorizou as duas hipteses: quando houver dvida, o
juiz deve considerar a venda como um todo, ad corpus, sendo a
referncia dimensional apenas enunciativa, conforme dispe o 1.
do artigo 500, do Cdigo Civil.
O Cdigo de Defesa do Consumidor probe a compra e venda ad
corpus, pois a publicidade e as informaes as sempre essenciais.
Detalhe importante: no vcio redibitrio pois o defeito no
oculto ostensivo.

o Presuno absoluta do tipo de venda


Pode surgir a dvida se a dimenso simplesmente enunciativa ou
medida esperada.
A resposta est nos 1o a 3o
Presuno absoluta de que a dimenso enunciativa se a
diferena foi de at 1/20 da rea total enunciada.
Prejuzo para o credor se houver excesso de rea, exceto se
ele provar que tinha motivos para desconhecer a medida exta
da rea.
Venda ad corpus inexiste a possibilidade de complementar a
aera em caso de falta ou de devolver em caso de excesso.
o Prazo para ao
Decadencial
O Cdigo Civil, no artigo 501, estabeleceu que o prazo para
propor ao redibitria ou ao "quanti minoris" ou mesmo a
"actio ex empto" (complemento da rea) de um (1) ano
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decaindo a contar do registro do ttulo. Lembre que o prazo


anterior era de 20 (vinte) anos.

Art. 501. Decai do direito de propor as aes previstas no artigo antecedente o


vendedor ou o comprador que no o fizer no prazo de um ano, a contar do registro
do ttulo.

Pargrafo nico. Se houver atraso na imisso de posse no imvel, atribuvel ao


alienante, a partir dela fluir o prazo de decadncia.

- DIREITO DE PREFERNCIA

Art. 504. No pode um condmino em coisa indivisvel vender a sua parte a


estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condmino, a quem no
se der conhecimento da venda, poder, depositando o preo, haver para si a parte
vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de
decadncia.

Pargrafo nico. Sendo muitos os condminos, preferir o que tiver benfeitorias de


maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinho maior. Se as partes forem
iguais, havero a parte vendida os comproprietrios, que a quiserem, depositando
previamente o preo.

o O direito de preferncia no condomnio dos outros condminos


o Notificao o condmino deve notificar os outros condminos, de forma sria,
estabelecendo todas as particularidades do contrato.
Exemplo: oportunizar a preferncia dos condminos.
o Sano
No sendo dado o direito de preferncia, o condmino prejudicado
poder no
Prazo de 180 dias
o Depositar em nome do condmino vendedor o preo
pago.
o Promover ao de adjudicao compulsria
o Abrir conta para depositar o valor em nome do
condmino-vendedor.
o Preferncia
Condmino X inquilino
to srio que d preferncia ao condmino em relao ao inquilino
Entre os condminos
Segundo as normas estabelecidas no pargrafo nico do art
504 a preferncia se d entre os condminos:
1o lugar benfeitorias: tem preferncia o condmino que tenha
realizado de maior valor.
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2o lugar quinho: tem preferncia o condmino que tenha o


de maior valor

2. Pactos Adjetos ou Clusulas Especiais da Compra e Venda

Clusulas especiais da compra e venda so preceitos que implicam uma variabilidade


no contrato de compra e venda, dando poder de disposio s partes contratantes. As
clusulas podem ser adjetas ou adjetivas.

2.1 Retrovenda

- Conceito

o Clusula acessria, acidental ou adjeta a que vem unida ou jungida


principal, estando subordinada a ela. A retrovenda ou pactum de retrovendum
a clusula adjeta compra e venda, pela qual o vendedor se reserva o direito
de reaver, em certo prazo, o imvel alienado, restituindo ao comprador o
preo, mais as despesas por ele realizadas, inclusive as empregadas em
melhoramentos do imvel (artigos 505 e seguintes. do Cdigo Civil).

o Exemplo: A, em dificuldade financeira transitria para arranjar capital, vende


seu imvel a B, sob a condio de recobr-lo no prazo pactuado ou legal,
mediante restituio do preo e demais despesas feita pelo comprador.

o A tem o direito potestativo de adquirir o bem de B.


o O direito potestativo altera unilateralmente a posio de outra pessoa. A pode
sujeitar B a alienar o bem; unilateralmente A modifica a posio de B.

- Objeto

o O pacto de retrovenda s admissvel se o objeto for bem imvel e torna a


propriedade resolvel, j que tem o condo de restituir as partes ao status quo
ante. O imvel vendido retorna ao patrimnio do alienante que restituir ao
adquirente o preo e todas as demais despesas, inclusive as de escritura,
impostos de transmisso de bens imveis, emolumentos de registro e
melhoramentos.
o Limita-se a bem imvel. Na essncia poderia haver retrovenda em qualquer
bem. O legislador limita o mbito nos contratos de compra e venda nos quais
se pode inserir tal pacto.
o A compra e venda meramente obrigacional o que transmite a propriedade
a tradio nos bens mveis e a transcrio e registro nos bens imveis.
- Prazo
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o Ao lado do Direito Potestativo, modifica a situao de outra pessoa, existe a


pretenso que um direito de fazer ou no-fazer. Se eu quero anular um
contrato exero um direito potestativo.
o A prescrio atinge um direito em que existe uma pretenso (direito
obrigacional). A decadncia atinge um direito potestativo sujeito a prazo.
o Existem direitos potestativos no sujeitos a prazo, como por exemplo, a
dissoluo de condomnio.
o A retrovenda um direito potestativo sujeito a prazo.

Art. 505. O vendedor de coisa imvel pode reservar-se o direito de recobr-la no


prazo mximo de decadncia de trs anos, restituindo o preo recebido e
reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o perodo de
resgate, se efetuaram com a sua autorizao escrita, ou para a realizao de
benfeitorias necessrias.

o O limite mximo de 3 anos, entretanto pode ser convencionado no contrato


um prazo menor.
o Dispe o artigo 505 do Cdigo Civil que o prazo para o retrato no pode
exceder trs anos, reputando-se no-escrito o excesso convencionado pelas
partes e presumindo-se estipulado o mximo do tempo se os contratantes
silenciarem
o Deve ser pago:
O preo
As despesas do comprador com a coisa
As acesses teis e volupturias quando autorizadas pelo vendedor
As benfeitorias necessrias
o Natureza Jurdica
Enquanto vigorar a clusula de retrovenda B proprietrio do bem,
mas ela uma
propriedade resolvel (art 1359)
o sujeita a termo ou condio resolutiva
o Consignao em pagamento
Se o comprador B evita receber o pagamento da retrovenda de A este
pode consignar em pagamento.

Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o


vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositar judicialmente.

Pargrafo nico. Verificada a insuficincia do depsito judicial, no ser o vendedor


restitudo no domnio da coisa, at e enquanto no for integralmente pago o
comprador.

o Direito de seqela do vendedor


Suponha que A vende o imvel para B e no prazo da clusula de
retrovenda B vende o imvel para C. Neste caso A pode recuperar o
bem em poder de C.

Art. 507. O direito de retrato, que cessvel e transmissvel a herdeiros e


legatrios, poder ser exercido contra o terceiro adquirente.

O vendedor conserva ao contra terceiros adquirentes do imvel em


que se estipulou a retrovenda, ainda que esses desconheam a
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clusula de retrato (artigo 507 do Cdigo Civil); isso ocorre porque o


comprador tem propriedade resolvel do imvel (artigo 1.359 do
Cdigo Civil). o prprio exerccio do direito de seqela do vendedor
que, pelo princpio da aderncia, buscar o bem onde quer que se
encontre. Resolve-se a propriedade mesmo que o pacto de retrovenda
no tenha sido averbado no Registro Imobilirio.Ainda que a lei no
tivesse previsto essa possibilidade, A teria tal direito pois:
B tem a propriedade resolvel, logo transmitiu para C apenas
a propriedade resolvel do bem. Pois ningum pode transmitir
mais direito do que tem.
o Registro
Para que tenha eficcia real necessrio que a clusula seja registrada
no Cartrio de registro de Imveis.
A eficcia contra terceiros exige publicidade
o Cesso
Pode ser cedida a herdeiros e legatrios, mas no pode ser cedida por
ato intervivos.

Art. 508. Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo
imvel, e s uma o exercer, poder o comprador intimar as outras para nele
acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depsito,
contanto que seja integral.

- Pluralidade de pessoas com direito potestativo


o O comprador pode chamar a todos para saber quem quer exercer o Direito
Potestativo.

2.2 Venda a contento e sujeita a prova

2.2.1 Venda a contento

Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob


condio suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e no se reputar
perfeita, enquanto o adquirente no manifestar seu agrado.

- Conceito
o A venda a contento a clusula que subordina o contrato condio de ficar
desfeito o negcio se o bem no agradar o comprador. a venda que se
realiza sob a condio de s se tornar perfeita e obrigatria se o comprador
declarar que a coisa adquirida lhe satisfaz. O comprador precisa aceitar o bem
alienado.
o uma modalidade especial nas quais existe a peculiaridade de que o
comprador pode devolver o bem e impedir a Compra e Venda se aperfeioe.
o O comprador pode sem justificativa alguma devolver o bem, ou seja,
o O comprador pode dentro de um certo tempo verificar se aquele bem atende
ou no aos seus interesses.
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o A devoluo pode ser absolutamente imotivada


- Contrato sujeito a condio suspensiva,
o Ele depende da aceitao do comprador.
o Qualquer que seja o objeto, possvel estabelecer a clusula que ter mais
eficcia nos contratos de gneros que se costuma provar, medir, pesar, ou
experimentar antes de aceitos (artigo 509 do Cdigo Civil). Exemplo: venda de
roupas sob medida.
o Nesses contratos estabelece-se uma condio suspensiva, no se
aperfeioando a avena at que o adquirente se sinta satisfeito.
- Clusula resolutiva
o possvel, porm, o estabelecimento de clusula resolutiva, dissolvendo-se o
contrato ante o desagrado do comprador.
2.2.2 Venda sujeita a prova

Art. 510. Tambm a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condio
suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja
idnea para o fim a que se destina.

- Conceito
o Na compra e venda sujeita a prova algumas qualidades so mostradas. Por
exemplo, aquele carro tem tal potncia, o bem tem tal qualidade.
o Na hiptese de compra e venda sujeita a prova o adquirente pode
experimentar se o bem tem aquelas qualidades apresentadas pelo vendedor.
o Se possuir as qualidades ele no pode ser devolvido. Sendo esta a principal
diferena entre as modalidades da compra e venda sujeita a prova e a
contento.

2.2.3 Aspectos comuns s modalidades

Art. 511. Em ambos os casos, as obrigaes do comprador, que recebeu, sob


condio suspensiva, a coisa comprada, so as de mero comodatrio, enquanto no
manifeste aceit-la.

- Comodatrio
o Se estabelecida a condio suspensiva, o comprador assume a condio de
comodatrio (artigo 511 do Cdigo Civil), com o dever de restituir a coisa que
lhe foi emprestada, respondendo por perdas e danos em caso de culpa ou
mora. O comprador no se responsabiliza pelo caso fortuito.
o Todas as obrigaes que incumbem ao comodatrio (aquele que pega coisas
infungveis emprestado) tem o adquirente tais como: dever de guarda, de
zelar, etc.
- Prazo

Art. 512. No havendo prazo estipulado para a declarao do comprador, o


vendedor ter direito de intim-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faa
em prazo improrrogvel.
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o A lei no fixa um prazo mximo. Porm, o vendedor tem o direito de extinguir


o direito potestativo do comprador de devolver o bem.
o O vendedor pode pedir ao comprador que se defina. A insegurana no pode
reinar em algum momento tem que se definir a situao jurdica.

2.2.4 Analogia no CDC

- A compra e venda nas modalidades anteriores tem analogia no CDC com a chamada
Venda fora do estabelecimento prevista no art 49.
- Nesse caso o prazo de 7 dias.

2.3 Direito de Preferncia ou Preempo

- Conceito

o O adquirente de um bem deve dar preferncia ao vendedor em caso de


alienao.

o A preempo ou preferncia, de acordo com Caio Mrio, o pacto adjeto


compra e venda em que o comprador de coisa mvel ou imvel fica com a
obrigao de oferec-la a quem lha vendeu, para que esse use de seus direitos
de prelao em igualdade de condies, no caso de pretender vend-la ou d-
la em pagamento (artigo 513 do Cdigo Civil). Tal clusula d ao vendedor a
condio de readquirir o bem que j foi seu, caso o comprador resolva alien-
lo.

o Vigora apenas na eventualidade do comprador alienar o bem.

Art. 513. A preempo, ou preferncia, impe ao comprador a obrigao de


oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para
que este use de seu direito de prelao na compra, tanto por tanto.

Pargrafo nico. O prazo para exercer o direito de preferncia no poder exceder


a cento e oitenta dias, se a coisa for mvel, ou a dois anos, se imvel.

o Aplica-se tanto na dao em pagamento quanto na compra e venda

- Objeto

o Bens mveis e imveis

o Qualquer contrato onde exista transmisso de propriedade.

- Prazo

o Com prazo convencionado


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Quando constituda no contrato a clusula tem durao limitada. O


prazo para exercer o direito de preferncia no poder exceder a
cento e oitenta dias, se a coisa for mvel, ou a dois anos, se imvel

o Sem prazo convencionado

- Art. 516. Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempo caducar, se a coisa


for mvel, no se exercendo nos trs dias, e, se for imvel, no se
exercendo nos sessenta dias subseqentes data em que o comprador tiver
notificado o vendedor

o O prazo decadencial varia conforme a natureza do objeto: tratando-se de


bem mvel, decai em trs dias; se bem imvel, em sessenta dias,
contados da oferta, isto , da data em que o comprador notifica o
vendedor (artigo 516 do Cdigo Civil). Aps esse prazo, o comprador
poder vender a terceiros.

- Preempo Legal

o Pode existir independentemente de clusula, mas por fora de lei, o


caso, por exemplo, do art 27 da lei 8.245/91 (Lei das Locaes)

- Igualdade de condies com terceiros

o Art. 515. Aquele que exerce a preferncia est, sob pena de a


perder, obrigado a pagar, em condies iguais, o preo encontrado,
ou o ajustado.

o Ajustado a preferncia, no prazo B oferece a A. Fora do prazo B pode


vender paraC.

- Violao do direito de preferncia

o Se o comprador no notificar o vendedor da alienao, responder por perdas


e danos (artigo 518 do Cdigo Civil). O atual dispositivo legal acresceu que o
adquirente responde solidariamente quando procede de m-f. Tal disposio
no existia no Cdigo Civil de 1916. No possvel ao ex-proprietrio reaver o
bem e somente ser indenizado pelas perdas e danos.

o O mesmo ocorre na desapropriao, caso o poder expropriante pretender


vender o imvel expropriado e deixar de oferec-lo ao ex-proprietrio pelo
mesmo preo. O expropriado tem cinco anos para mover ao de retrocesso,
pleiteando perdas e danos que consistem no valor do bem no instante que
deveria ter sido oferecido ao expropriado, caso o expropriante respeitasse a
preferncia.

o Supondo que o comprador no comunica ao vendedor que vai alienar ou


mesmo comunicando no espera resposta e aliena a um terceiro, o que pode
fazer o vendedor?

Como a preferncia um direito pessoal o vendedor no pode reaver


o bem, no sujeita o bem a seqela. devida a indenizao.
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Art. 518. Responder por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter
dado ao vendedor cincia do preo e das vantagens que por ela lhe oferecem.
Responder solidariamente o adquirente, se tiver procedido de m-f.

Mesmo se agir de m-f o adquirente no se sujeita a perder o bem,


mas apenas a indenizar.

- Desapropriao

Art. 519. Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pblica, ou


por interesse social, no tiver o destino para que se desapropriou, ou no for
utilizada em obras ou servios pblicos, caber ao expropriado direito de
preferncia, pelo preo atual da coisa.

o No incide preferncia na hiptese de desapropriao

- Cesso do direito de preferncia

o O direito de preferncia personalssimo, logo no pode ser cedido em


nenhuma hiptese, s cabe ao titular.

Art. 520. O direito de preferncia no se pode ceder nem passa aos herdeiros.

o A exceo

Locao de imveis; pois o contrato de locao o direito passa para os


herdeiros.

2.4 Compra e venda com Reserva de Domnio

- Conceito

o O vendedor guarda para si at que o adquirente pague o preo.

o Utilizado nos contratos de compra e venda com pagamento parcelado.

Art. 521. Na venda de coisa mvel, pode o vendedor reservar para si a


propriedade, at que o preo esteja integralmente pago.

- Objeto

o O objeto so bens mveis, o fato de no poder ser imveis no por


impossibilidade jurdica absoluta, mas apenas o direito brasileiro no o
admite.

- Necessidade de Registro
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Art. 522. A clusula de reserva de domnio ser estipulada por escrito e depende
de registro no domiclio do comprador para valer contra terceiros.

o Que registro esse? No cartrio de ttulos e documentos, para que, numa


fico jurdica, possa se alegar a sua publicidade.

- Bens infungveis

Art. 523. No pode ser objeto de venda com reserva de domnio a coisa
insuscetvel de caracterizao perfeita, para estrem-la de outras congneres. Na
dvida, decide-se a favor do terceiro adquirente de boa-f.

o A compra e venda s pode ter como objeto bens infungveis

- Riscos da perda do bem

Art. 524. A transferncia de propriedade ao comprador d-se no momento em que


o preo esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa responde o
comprador, a partir de quando lhe foi entregue.

o A perda do objeto por perecimento ser do comprador, embora o bem


ainda pertena ao vendedor, que s transmite a propriedade com o
integral pagamento.

- Recuperao do bem

Art. 525. O vendedor somente poder executar a clusula de reserva de domnio


aps constituir o comprador em mora, mediante protesto do ttulo ou interpelao
judicial.

o O bem s pode ser recuperado aps a constituio em mora do devedor.

- Inadimplemento

o O vendedor pode das duas uma: ou recuperar a coisa ou cobrar o preo.

Art. 526. Verificada a mora do comprador, poder o vendedor mover contra ele a
competente ao de cobrana das prestaes vencidas e vincendas e o mais que
lhe for devido; ou poder recuperar a posse da coisa vendida.

- Reteno de prestaes pagas

o Reter prestaes pagas para cobrir eventuais despesas

Art. 527. Na segunda hiptese do artigo antecedente, facultado ao vendedor


reter as prestaes pagas at o necessrio para cobrir a depreciao da coisa, as
despesas feitas e o mais que de direito lhe for devido. O excedente ser devolvido
ao comprador; e o que faltar lhe ser cobrado, tudo na forma da lei processual.

- Instituies Financeiras
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Art. 528. Se o vendedor receber o pagamento vista, ou, posteriormente,


mediante financiamento de instituio do mercado de capitais, a esta caber
exercer os direitos e aes decorrentes do contrato, a benefcio de qualquer outro.
A operao financeira e a respectiva cincia do comprador constaro do registro do
contrato.

2.5 . Da venda sobre documento

- Conceito

- uma nova clusula especial estabelecida nos artigos 529 a 532 do Cdigo Civil. uma
modalidade de compra e venda na qual a tradio da coisa ficta, isto , substituda
pela entrega de um ttulo que representa o objeto do contrato de compra e venda.

- O comprado ao receber o documento, que corresponde ao objeto no pode se recusar


em pagar o preo. O pagamento deve ser feito na data e no local da entrega do
documento, j que a entrega do documento a entrega do prprio objeto.

Art. 529. Na venda sobre documentos, a tradio da coisa substituda pela


entrega do seu ttulo representativo e dos outros documentos exigidos pelo
contrato ou, no silncio deste, pelos usos.

Pargrafo nico. Achando-se a documentao em ordem, no pode o comprador


recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa
vendida, salvo se o defeito j houver sido comprovado.

- Lugar da entrega do documento

Art. 530. No havendo estipulao em contrrio, o pagamento deve ser efetuado


na data e no lugar da entrega dos documentos.

- Seguro da coisa entrega atravs da tradio simblica

Art. 531. Se entre os documentos entregues ao comprador figurar aplice de


seguro que cubra os riscos do transporte, correm estes conta do comprador,
salvo se, ao ser concludo o contrato, tivesse o vendedor cincia da perda ou avaria
da coisa.

- Venda atravs de estabelecimento bancrio


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Art. 532. Estipulado o pagamento por intermdio de estabelecimento bancrio,


caber a este efetu-lo contra a entrega dos documentos, sem obrigao de
verificar a coisa vendida, pela qual no responde.

Pargrafo nico. Nesse caso, somente aps a recusa do estabelecimento bancrio a


efetuar o pagamento, poder o vendedor pretend-lo, diretamente do comprador.

2.6 Da troca e da Permuta

Art. 533. Aplicam-se troca as disposies referentes compra e venda, com as


seguintes modificaes:

I - salvo disposio em contrrio, cada um dos contratantes pagar por metade as


despesas com o instrumento da troca;

II - anulvel a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem


consentimento dos outros descendentes e do cnjuge do alienante.

2.6.1 Conceito

- Segundo Clvis Bevilcqua, contrato de troca ou permuta o contrato pelo qual as


partes se obrigam dar uma coisa por outra que no seja dinheiro.

2.6.2 Caractersticas

- um contrato bilateral, oneroso, comutativo, consensual e informal (salvo se um dos


bens for imvel, quando ser realizado por escritura pblica).

- A propriedade no se transfere com o contrato, mas sim com a tradio (bem mvel)
ou registro (bem imvel).

2.6.3 Objeto

- So dois os bens objeto da permuta. No haver escambo se a obrigao de uma das


partes for a prestao de servios. So objetos de troca todas as coisas que podem ser
alienadas, no precisando haver uma correlao precisa de valores. Exemplo: um
mvel por um imvel.

2.6.4. Relao com a Compra e Venda

- A troca tem a mesma natureza da compra e venda, dela diferenciando-se em primeiro


lugar porque a prestao das partes sempre em espcie. A segunda diferena que,
no contrato de troca, a parte tem direito de pedir de volta o que deu, caso no tenha
recebido o outro objeto. No contrato de compra e venda isso no possvel, j que a
inexecuo de uma das partes gera perdas e danos. A troca encerra uma dupla venda,
enquanto a compra e venda encerra uma nica venda.

- O artigo 533 do Cdigo Civil dispe que: Aplicam-se troca as disposies referentes
compra e venda, com as seguintes modificaes: I salvo disposio em contrrio,
cada um dos contratantes pagar por metade as despesas com o instrumento da
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troca; II anulvel a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes,


sem consentimento dos outros descendentes e do cnjuge do alienante.

- O Cdigo Civil trata nos artigos 534 a 537 do contrato estimatrio, porm a matria
refoge a alada do Direito Civil, pois o contrato em questo mercantil e deve ser
tratado no lugar prprio.

- A compra e venda tem como elemento essencial o preo, o dinheiro.

- A compra e venda um tipo particular de troca: a troca entre um bem e o dinheiro.

- A troca um contrato com todas as caractersticas da compra e venda. A troca um


gnenro do qual a compra e venda a espcie.

- Na legislao todas as disposies pormenorizadas da Compra e venda aplicam-se


troca.

- O legislador regulamentou a compra e venda e subsidiariamente a troca, em razo da


maior quantidade de contrato envolvendo a compra e venda.

2.7 Contrato Estimatrio

- Conhecido por compra e venda em consignao.

- Consignante entrega um bem a outra pessoa para promover a sua venda.

- um contrato oneroso que cria direitos e obrigaes para ambas as partes:


benefcio: o preo ou comisso.

o a hiptese de deixar um livro de direito civil para o livreiro vender.


No transfiro a propriedade do bem, deixo o bem em consignao para
vender.

- Representao

o A pessoa que recebe o bem para vender, o representante para alienar o


bem em meu lugar. Ela tem o poder de disposio em relao a esse
bem.

Fenmeno da representao: legal e voluntria.

- Objeto

o Tem como objeto bens mveis

Art. 534. Pelo contrato estimatrio, o consignante entrega bens mveis ao


consignatrio, que fica autorizado a vend-los, pagando quele o preo ajustado,
salvo se preferir, no prazo estabelecido, restituir-lhe a coisa consignada.
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- Riscos do perecimento da coisa

o O consignatrio atrai para si os riscos do caso fortuito e da fora maior.

Art. 535. O consignatrio no se exonera da obrigao de pagar o preo, se a


restituio da coisa, em sua integridade, se tornar impossvel, ainda que por fato a
ele no imputvel.

- Impenhorabilidade do bem

o Regra lgicapois no s epode penhorar um bem de outra pessoa.

- Art. 536. A coisa consignada no pode ser objeto de penhora ou seqestro pelos
credores do consignatrio, enquanto no pago integralmente o preo.

- Impossibilidade de disposio para terceiros

Art. 537. O consignante no pode dispor da coisa antes de lhe ser restituda ou de
lhe ser comunicada a restituio.

2.8 Institutos revogados no CC de 2002

2.8.1 Pacto de melhor comprador

- O instituto foi revogado pelo atual Cdigo Civil, porm era previsto no sistema anterior
e deve ser mantido apenas para um conhecimento histrico evolutivo.

- O pacto de melhor comprador ou pactum addictiones in diem era a estipulao em


que se dispunha que a venda de imvel ficaria desfeita caso se apresente, dentro do
prazo no superior a um ano, outro comprador oferecendo preo mais vantajoso.

- O prazo de um ano era decadencial, no se prorrogando nem se suspendendo.

2.8.2 . Pacto comissrio

- O instituto acima era previsto pelo Cdigo Civil de 1916, no tendo sido acolhido pelo
atual sistema legal, pelo simples fato do instituto da compra e venda com reserva de
domnio ser muito mais moderno e abarcar todas as situaes prestigiadas pelo pacto
comissrio. A manuteno do instituto tambm tem apenas um cunho histrico
evolutivo. A venda com reserva de domnio, muito embora prevista pelos artigos 521 a
528 do Cdigo Civil, no deve ser estudada no Direito Civil, pois j que se trata de
instituto processual devendo ser analisado quando da anlise modular do Cdigo de
Processo Civil.
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- O pacto comissrio, pactum de comissium, era a clusula inserida no contrato pela


qual os contraentes anuam que a venda se desfizesse, caso o comprador deixasse de
cumprir suas obrigaes no prazo estipulado.

- A venda remanescia sob condio resolutiva; se no prazo estipulado o comprador no


pagasse o preo, poderia o vendedor desfazer o negcio ou pedir o preo.

- O vendedor podia optar, no caso de inadimplemento, em pedir o preo ou desfazer a


venda, sendo que, passados dez dias do vencimento do prazo e no existindo
reclamao do preo pelo vendedor, estaria desfeito o negcio. Desnecessria era a
interpelao para a constituio em mora.

- Prescindia de pronunciamento judicial resolutrio do contrato, porque esse produzia


seus efeitos automaticamente. Desfeita a venda, a coisa voltava a integrar o
patrimnio do vendedor, que repunha ao comprador as quantias que dele recebeu.
Nada impedia que o direito do vendedor fosse exercido pelos seus sucessores e contra
os sucessores do comprador.