UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO GRANDE DO SUL - UFRGS

FACULDADE DE ARQUITETURA
PROGRAMA DE PS-GRADUAO EM PLANEJAMENTO URBANO E
REGIONAL - PROPUR

ATRIBUTOS ESPACIAIS E VALORIZAO IMOBILIRIA EM

PORTO ALEGRE, RS

Econ. CARLA GIANE SOARES DA CUNHA

Dissertao apresentada ao Programa de Ps-

Graduao em Planejamento Urbano e Regional da
Universidade Federal do Rio Grande do Sul, como
requisito parcial obteno do grau de mestre.

Orientador: Prof. Romulo Krafta, PhD

Porto Alegre, maro de 2000.

 AGRADECIMENTOS

A elaborao dessa dissertao contou com o apoio e estmulo de diversas pessoas

e instituies, s quais expresso meus sinceros agradecimentos. Em especial, gostaria de

agradecer:

Ao professor Romulo Krafta, meu orientador, pela dedicao, confiana depositada,

exemplo profissional e incentivo demonstrados durante nossa convivncia.

CAPES, pela concesso de bolsa de estudos durante a obteno dos crditos e

parte do perodo de realizao desse trabalho.

Secretaria Municipal da Fazenda de Porto Alegre, pela cesso de informaes

essenciais realizao do trabalho

Aos professores, funcionrios e colegas do PROPUR, pelo apoio que se traduziu

nas mais diversas formas.

professora Luciane Nunes, do Departamento de Estatstica, pela amizade e

valiosas discusses.

Aos colegas, Jader Mondo, Nara Santos, Luciane Borges e Simone Leo, pela

amizade, aprendizado e convivncia.

Ao Clovis e minha me, Elsy, pela pacincia, compreenso e carinho que os que

amam so capazes de dar.

i
 RESUMO

A dissertao busca combinar Modelos Configuracionais Urbanos e Modelos

Economtricos com o objetivo de ampliar o conhecimento existente sobre o mercado

imobilirio residencial em Porto Alegre. Mais especificamente, so estudados os Modelos

Configuracionais de Centralidade e de Oportunidade Espacial propostos para simular o

crescimento da cidade, e o Modelo de Preos Hednicos, geralmente usado para inferir

sobre a valorizao de atributos dos imveis e de sua localizao. Os coeficientes gerados

pelo Modelo de Preos Hednicos so sugeridos como possvel especificao requerida

pelo Modelo de Oportunidade Espacial para determinar a probabilidade de um espao

urbano ser ocupado por diferentes padres construtivos, j que essa oportunidade leva em

conta a proximidade ou presena de certos elementos de valorizao.

As caractersticas estudadas so relativas ao imvel em si, tais como padro de

acabamento e rea, relativas qualidade de seu entorno, como a renda mdia dos vizinhos

e a presena de habitaes precrias e relativas a sua acessibilidade a itens como o rio,

plos de comrcio e servios e a centros locais. Esse ltimo atributo corresponde ao grau

de centralidade agregada dos centros locais determinado em estudo realizado pelo

PROPUR para a cidade de Porto Alegre utilizando o Modelo Configuracional de

Centralidade, e que indica as reas com concentrao de atividades e animao urbanas.

ii
 ABSTRACT

This dissertation aims to combine Configuration Urban Models and Econometric

Models for to add knowledge about the residential housing market of Porto Alegre.

Specifically, were studed Centralidade and Spatial Opportunity Configuration Models,

proposed to simulate the urban increase, and Hedonic Price Models, in general used for

deduce about the value of housing and location attributes gave for the purchaser. The

coefficients made for Hedonic Price Model are suggested as possible specification required

for Opportunity Spatial Model to establish the likelihood of an urban space to be occupied

for different kinds of construction, considering that this opportunity takes account the

proximity or presence of valorization elements.

The characteristics studied are about the housing, as finishing and area, the quality

of neighbourhood, as average income and presence of slum, and about the acessibility of

the river, shopping centers and local centers. The last one is the same aggregate centrality

of local centers established by PROPUR work to Porto Alegre city with Centrality

Configuration Model, that indicates the surfaces with urban activities and liveliness

concentration.

iii
 NDICE

AGRADECIMENTOS .............................................................................................. I

RESUMO................................................................................................................ II

ABSTRACT........................................................................................................... III

NDICE .................................................................................................................. IV

LISTA DE FIGURAS ............................................................................................ VII

LISTA DE GRFICOS ........................................................................................ VIII

LISTA DE TABELAS ............................................................................................ IX

LISTA DE QUADROS........................................................................................... XI

1. - INTRODUO.............................................................................................. 2

1.1 - Contextualizao do Problema ...................................................................................................... 2

1.2 - Diferentes Formas de Abordagem................................................................................................. 6

1.3 - Objetivos e Estrutura do Trabalho ............................................................................................. 10

2. - REVISO DA LITERATURA ...................................................................... 14

2.1 - Os Modelos Hednicos ................................................................................................................. 14

2.1.1 Significado Terico ................................................................................................................. 14

2.1.2 - Caractersticas Estudadas ...................................................................................................... 23

iv
 2.1.3 - Efeitos Espaciais ................................................................................................................... 31

2.1.4 - Aplicao de Modelos Hednicos no Brasil ......................................................................... 34

2.2 - Os Modelos Configuracionais...................................................................................................... 41

2.2.1 - Modelos Configuracionais: Centralidade e Potencialidade................................................... 41

2.2.2 - O Modelo de Oportunidade Espacial .................................................................................... 45

3. - METODOLOGIA......................................................................................... 49

3.1 - Fundamentos Bsicos ................................................................................................................... 49

3.1.1 - As idias de Oportunidade Espacial e de Acessibilidade...................................................... 49

3.1.2 - Compreenso do Modelo de Oportunidade Espacial ............................................................ 52

3.1.3 - Preferncia Declarada e Preferncia Revelada...................................................................... 54

3.1.4 - A Metodologia de Equaes de Preos Hednicos ............................................................... 56

3.2 - Proposta Metodolgica................................................................................................................. 58

3.2.1 - Banco de Dados .................................................................................................................... 60

3.2.2 - Crtica das Fontes.................................................................................................................. 67

3.2.3 - Descrio das Variveis de Estudo ....................................................................................... 70

Variveis provenientes do Cadastro da Planta de Valores Imobilirios .................................. 70

Variveis Provenientes do Censo Demogrfico ...................................................................... 73

Variveis Provenientes de Outras Fontes ................................................................................ 74

3.2.4 - Varivel Dependente............................................................................................................. 75

3.2.5 - Matriz de Correlaes ........................................................................................................... 77

4. ESTUDO DE CASO: PORTO ALEGRE ....................................................... 85

4.1 - Modelos Hednicos - Apartamentos ........................................................................................... 85

4.1.1 - Modelo Geral para Apartamentos ......................................................................................... 85

4.1.2 - Modelo para Coberturas........................................................................................................ 92

4.1.3 - Modelo para Apartamentos de Padro Fino/Luxo ................................................................ 95

v
 4.1.4 - Modelo para Apartamentos de Padro Mdio....................................................................... 99

4.1.5 - Modelo para Apartamentos de Padro Popular................................................................... 104

4.2 - Modelos Hednicos Casas ....................................................................................................... 107

4.2.1 - Modelo Geral para Casas .................................................................................................... 107

4.2.2 - Modelo para Casas de Padro Fino/Luxo ........................................................................... 112

4.2.3 - Modelo para Casas de Padro Mdio.................................................................................. 116

4.2.4 - Modelo para Casas de Padro Popular................................................................................ 119

4.3 - Consideraes Gerais Acerca dos Modelos .............................................................................. 123

5. - ESTUDO DE CASO: VIZINHANA...........................................................128

5.1 - Vizinhana ................................................................................................................................... 128

5.2 - Resultados.................................................................................................................................... 133

6. CONSIDERAES FINAIS.........................................................................145

7. BIBLIOGRAFIA ...........................................................................................151

LISTA DE FIGURAS
vi
Figura 1 - Preos Hednicos como tangncia dos preos mximos dos consumidores e

mnimos dos produtores.................................................................................... 21

Figura 2 - Utilizao conjugada de Modelos Configuracionais Urbanos e Modelos

Hednicos ......................................................................................................... 59

Figura 3 - Centro Joo Pessoa/Azenha: os eixos de centralidade constituem o ncleo e os

eixos principais da rea de abrangncia ........................................................... 64

Figura 4 - Exemplo de sobreposio: centro, setor censitrio e imveis ............................ 65

Figura 5 - rea do estudo sobre a vizinhana ................................................................... 129

Figura 6 - Exemplo de transformao: (a) valores originais; (b) valores transformados

segundo o mtodo exposto ............................................................................. 131

Figura 7 - Detalhe da rea de estudo, com os setores censitrios ..................................... 132

Figura 8 - Setores censitrios com renda mdia dos chefes de domiclio acima de 20

salrios mnimos ............................................................................................. 142

LISTA DE GRFICOS

vii
Grfico 1 - Resduos da equao para apartamentos........................................................... 90

Grfico 2 - Resduos da equao para casas...................................................................... 111

LISTA DE TABELAS

viii
Tabela 1 - Descrio dos centros, ncleos e valores ........................................................... 63

Tabela 2 - Coeficientes de determinao (R2) segundo a varivel dependente................... 75

Tabela 3 - Matriz de correlaes lineares - Apartamentos .................................................. 80

Tabela 4 - Matriz de correlaes lineares - Casas ............................................................... 82

Tabela 5 - Caracterizao do arquivo geral de apartamentos.............................................. 86

Tabela 6 - Modelo geral para apartamentos ........................................................................ 89

Tabela 7 - Caracterizao da amostra de coberturas ........................................................... 93

Tabela 8 - Modelo para coberturas...................................................................................... 95

Tabela 9 - Caracterizao da amostra de apartamentos de padro fino/luxo ...................... 97

Tabela 10 - Modelo para apartamentos de padro fino/luxo............................................... 98

Tabela 11 - Caracterizao da amostra de apartamentos de padro mdio....................... 100

Tabela 12 - Modelo para apartamentos de padro mdio.................................................. 102

Tabela 13 - Caracterizao da amostra de apartamentos de padro popular..................... 105

Tabela 14 - Modelo para apartamentos de padro popular ............................................... 106

Tabela 15 - Caracterizao do arquivo geral de casas....................................................... 109

Tabela 16 - Modelo geral para casas ................................................................................. 110

Tabela 17 - Caracterizao da amostra de casas de padro fino/luxo ............................... 113

Tabela 18 - Modelo para casas de padro fino/luxo.......................................................... 115

Tabela 19 - Caracterizao da amostra de casas de padro mdio.................................... 117

Tabela 20 - Modelo para casas de padro mdio .............................................................. 118

ix
Tabela 21 - Caracterizao da amostra de casas de padro popular ................................. 120

Tabela 22 - Modelo para casas de padro popular ............................................................ 122

Tabela 23 - Caracterizao da amostra de apartamentos do intervalo .............................. 133

Tabela 24 - Caracterizao das variveis de entorno e acessibilidade da amostra de

apartamentos do intervalo, aps feita a mdia com os setores censitrios

vizinhos........................................................................................................... 134

Tabela 25 - Caracterizao da amostra de casas do intervalo ........................................... 135

Tabela 26 - Caracterizao das variveis de entorno e acessibilidade da amostra de casas

do intervalo, aps feita a mdia com os setores censitrios vizinhos............. 135

Tabela 27 - Modelo para os apartamentos do intervalo .................................................... 137

Tabela 28 - Modelo para os apartamentos do intervalo com a mdia da vizinhana........ 138

Tabela 29 - Modelo para as casas do intervalo ................................................................. 138

Tabela 30 - Modelo para as casas do intervalo com a mdia da vizinhana ..................... 139

LISTA DE QUADROS
x
Quadro 1 - Matriz do tipo usado no clculo da oportunidade espacial ............................... 54

Quadro 2 - Coeficiente dos modelos por padro de acabamento ...................................... 123

Quadro 3 - Resumo da situao das variveis nas equaes ............................................. 124

Quadro 4 - Coeficientes de determinao ......................................................................... 134

Quadro 5 - Resumo das variveis significativas................................................................ 141

xi
CAPTULO 1

INTRODUO

1
 1. - INTRODUO

1.1 - Contextualizao do Problema

Pode-se dizer que a deciso de oferta de imveis, como em qualquer outro mercado

de bens econmicos, est condicionada s expectativas dos empreendedores quanto

rentabilidade de seus investimentos. O bem transacionado no mercado de imveis possui,

contudo, algumas caractersticas mencionadas correntemente na literatura que o fazem

especial: o longo perodo de depreciao, que tem como conseqncia a formao de

estoques; a heterogeneidade do produto seja em relao a caractersticas internas ou a

localizao; a fixao no espao; o alto valor envolvido, seja para a aquisio (demanda)

ou para a produo (oferta) do bem; o fato de atender a uma necessidade humana bsica,

que faz com que cada famlia seja uma demandante em potencial.

Alm das caractersticas especiais do bem, necessrio mencionar que vrios

fatores influenciam as atividades desse mercado, tornando sua anlise complexa: aspectos

demogrficos, fatores macroeconmicos tais como nvel de renda da populao, taxas de

juros e oferta de financiamento, fatores sociais e culturais que envolvem oferta e demanda,

legislao, estrutura fundiria, etc.

Se do lado da demanda esto basicamente os consumidores individuais que

necessitam de espao construdo seja para atividades de moradia, prestao de servios,

comrcios, etc., o lado da oferta, alm dos empreendedores privados, conta com um outro

agente igualmente importante, o Estado. Como provedor de infra-estrutura bsica para as

diversas localizaes ou legislando sobre as possibilidades construtivas, o Estado tem o

poder de modificar a oferta global de terrenos (Lucena, 1985) dotando as reas urbanas de

2
diferentes graus de facilidades. No caso brasileiro, em certo momento o Estado atuou ainda

como financiador, gerando discusses sobre a influncia de sua poltica habitacional nos

preos de terrenos urbanos e na demanda por imveis (Smolka, 1991), e como provedor de

moradias destinadas populao de menor renda (Santos, 1999).

Abramo (1989) ressalta, quanto oferta imobiliria, que as decises dos produtores

tem de levar em considerao condies futuras e os prognsticos sobre elas, incorporando

o elemento de incerteza quanto aos resultados. Segundo a teoria macroeconmica

keynesiana, a incerteza provoca cautela e decises mais conservadoras por parte dos

investidores, gerando um comportamento de imitao das decises alheias e adoo da

opinio convencional, com o intuito de evitar perdas. No mercado imobilirio, a deciso

envolve um elemento adicional, que Abramo denomina de incerteza urbana. Isto significa

que o sucesso de um empreendimento depende do poder de transformao do uso do solo

no local de investimento e, atravs disso, do deslocamento do interesse da demanda para

essa regio. A deciso de aquisio, por parte do consumidor, depende, entre outras coisas,

do poder de atrao de uma localizao determinada em relao s outras reas da

estrutura urbana.

A tendncia de imitao, fruto da incerteza, conduz a uma soluo que no mercado

imobilirio manifesta-se sob a forma de concentrao espacial de investimentos na zona

que foi eleita numa espcie de consenso. Quando isso ocorre, essa regio da cidade

transforma-se em vetor espacial de valorizao, e o uso futuro do solo torna-se algo menos

imprevisvel, diminuindo o grau de incerteza.

Porm, paralelamente diminuio da incerteza, a mesma concentrao espacial da

atuao imobiliria vai restringindo os ganhos dos capitalistas medida em que o padro

de ocupao da rea escolhida aproxima-se de um ponto de consolidao. No modo de ver

3
de Abramo (1989), a incerteza um dos fatores que leva concentrao espacial dos

investimentos, modificando padres de ocupao e valorizando o solo at o ponto de perda

de rentabilidade

Alm do aspecto de minimizar a incerteza, a concentrao atua tambm como uma

maneira de deslocar o interesse da demanda. Paralelamente aos fatores macroeconmicos e

demogrficos, a depreciao fsica dos estoques o elemento que impulsiona a demanda.

A estratgia dos empreendedores para reconduzir ao mercado as faixas de renda com

capacidade de pagamento acelerar o processo de depreciao, que se d na forma de

introduo de inovaes fsicas ou psicolgicas, deslocando o interesse para a regio de

investimento do capital imobilirio.

De forma semelhante ao que ocorre no mercado de aes descrito por Keynes

(1990), no mercado imobilirio tem maior lucro o empreendedor que consegue se antecipar

ao movimento espacial do mercado em direo a uma rea, comprando terrenos antes que

ocorra a valorizao, para vender seus produtos no auge da valorizao daquela

localizao. E, logo em seguida, antecipa novamente outro movimento. Porm, para ser

bem sucedido, o empreendedor deve ter a capacidade de estabelecer vnculos entre uma

nova localizao e as expectativas dos possveis compradores, seja sob a forma simblica

ou concreta. O novo produto deve ter atributos capazes de atrair esse pblico consumidor.

A atuao concentrada engloba, ento, duas atitudes: a defensiva, de precauo

contra incertezas e a ativa, produzindo inovaes que funcionam como atrativos. A

possibilidade de dirigir as atenes dos compradores potenciais para um local especfico,

baseia-se no fato de que a demanda por imveis pode ser dividida em dois tipos

(Abramo,1989): a demanda pelo valor de uso do bem, que a teoria neoclssica denomina

de consumo de servios de habitao (Lucena, 1985) e est relacionada s caractersticas

4
do produto imobilirio e seu entorno; e a demanda pelo imvel como ativo, que permite a

obteno de um retorno monetrio caso a zona onde ele est inserido se valorize. A

expectativa pela valorizao do entorno e, por conseqncia, de seu prprio imvel, faz

com que parcela da demanda se interesse pelos novos empreendimentos.

Essa segunda motivao, a de investimento, vincula o mercado imobilirio aos de

outros ativos quaisquer, explicando parcialmente as flutuaes pelas quais passa, conforme

diferentes expectativas de rentabilidade.

A dinmica do mercado imobilirio, fundada na tentativa de manter a lucratividade,

influencia a configurao urbana gerando o crescimento desigual da cidade. As inovaes

e investimentos fazem com que algumas zonas da cidade se depreciem, com antigas

construes sendo substitudas, para abrigar famlias cuja renda capaz de absorver os

novos produtos imobilirios, caracterizando um novo padro de ocupao para uma regio.

Enquanto isso, o estoque depreciado passa a abrigar um novo perfil de moradores. Outras

regies da cidade so mantidas degradadas, espera de mais desvalorizao, num

movimento no homogneo.

Com base na idia de desenvolvimento desigual e diferenciao dos espaos intra-

urbanos, e na tentativa de prever e modelar o crescimento urbano, Krafta (1994, 1996)

apresenta uma srie de modelos encadeados que identificam a estrutura de uma rea,

resultante tanto de sua configurao interna como de sua insero no sistema urbano, e

possveis estados futuros desta rea, conforme sua atratividade para investidores. De certa

forma, os modelos procuram antecipar as provveis intervenes realizadas pelos agentes

individuais, com sua lgica prpria de obteno de maior lucro, atravs da seleo de reas

com maior potencial de lucro.

5
 Os modelos derivam da abordagem de Harvey e Smith, de desenvolvimento

desigual na produo do espao urbano (Krafta, 1995). As premissas adotadas por eles so,

primeiro, que a produo de espao equivalente produo de outros bens, com as

decorrentes competio, queda da taxa de lucro e inovao e, segundo, que possvel

produzir uma localizao. Para Harvey, as vantagens decorrentes da localizao podem ser

consideradas, como as inovaes tecnolgicas, como fontes de lucro extraordinrio

(Harvey apud Krafta, 1994). Tal como a linha de anlise que atribui inovao, e por

conseqncia rbita da oferta e da produo, o papel de principal dinamizador da

atividade econmica tradicional, para eles a criao de localizaes permite manter a taxa

de lucros, dinamizando a atividade imobiliria.

A produo de localizaes consiste no investimento em reas destitudas de

atrativos, compradas a baixos preos e vendidas como novas e boas localizaes. O

produto final comercializado com preos equivalentes ao dos empreendimentos nas mais

caras localizaes, gerando lucro extraordinrio. A escolha da nova localizao seguida

por outros empreendedores imitadores, quebrando o monoplio inicial e fazendo as

vantagens desaparecerem. O passo seguinte a procura de uma nova localizao que

possa, para o agente individual, gerar um lucro maior. O processo, que primeira vista

parece desordenado para a cidade como um todo, segue a lgica do lucro imobilirio, e

deixa como saldo a concentrao de investimentos em alguns bairros ou quarteires, em

detrimento de outras localizaes.

1.2 - Diferentes Formas de Abordagem

Grande parte dos modelos econmicos produzidos acerca da localizao de

atividades no espao intra-urbano dirigiram-se questo da localizao residencial.

6
Segundo Richardson (1978), em razo dessa atividade ocupar a maior parcela da rea

urbana, e dada a limitao dessa rea, a distribuio espacial das residncias tem

implicaes profundas na estrutura de valores dos terrenos urbanos, e por si s justifica o

interesse em seus fatores determinantes.

Grande parte desses modelos adotaram a vertente terica neoclssica, tradicional

dentro das cincias econmicas, mas bastante criticada em funo de sua viso puramente

econmica, alheia contextualizao histrica ou social dos fenmenos analisados, alm

da utilizao de pressupostos vistos como pouco realistas (Carrion, 1981; Cunha e Smolka,

1980). Um dos supostos bsicos da teoria a busca da maximizao da satisfao pelo

consumidor, com decises feitas racionalmente, sem considerar imperfeies no mercado

de oferta ou quaisquer fatores sociais que restrinjam a soluo de mercado. Para seus

crticos, a desconsiderao de outros fatores d origem a uma estrutura espacial derivada

nica e exclusivamente da atuao das foras de mercado, onde fatores puramente

econmicos so suficientes para explicar a relao entre o preo e o uso do solo, sem

deixar espao para a influncia de outras variveis (Cunha e Smolka, 1980).

Os neoclssicos interpretam os preos de mercado como ndices de escassez de

mercadorias. Nesse sentido, baixos preos indicariam grande oferta ou presena de bens no

mercado, elevando-se conforme o aumento da escassez ou a diminuio da disponibilidade

destes bens do mercado. Sobre esse ponto, a crtica feita a de que a escassez artificial,

criada socialmente. No caso da localizao, a acessibilidade tambm produzida, no se

constituindo em uma caracterstica natural do espao. O espao urbano no homogneo,

diferenciando-se pelas caractersticas intrnsecas do stio e pelas vantagens locacionais que

resultam da forma como o espao foi historicamente utilizado. Esse aspecto no

contemplado pela teoria neoclssica, que parte de uma situao dada.

7
 Em que pese as crticas feitas, na modelagem dos fenmenos urbanos pouco se

produziu sob o enfoque de teorias alternativas. Segundo De Toni (1994), em termos de

modelos de localizao regional no h alternativas abordagem neoclssica; a crtica

marxista, qual Smolka se filia, apenas acrescentou variaes ou impos restries a sua

utilizao, sem anul-los. Quanto aos fenmenos intra-urbanos, as anlises crticas

centram-se mais na evoluo histrica do que propriamente na modelagem.

Entre os autores neoclssicos que se preocuparam em explicar a motivao da

deciso individual por localizao, uma das idias mais recorrentes a da

complementaridade entre custos de transporte e de aluguel. Dado um oramento familiar

restrito, so introduzidas variaes, seja fixando o modelo em torno da soma constante

entre aluguel e transporte, seja acomodando ainda os gastos com outros bens dentro do

mesmo oramento. Nesses modelos os empregos esto localizados no centro da cidade,

tornando necessria a viagem diria para o trabalho. A hiptese principal a de que no

centro da cidade, onde a acessibilidade total, o preo dos terrenos mais alto. Dentro do

seu oramento, as famlias devem optar por maior acessibilidade, tornando os gastos com

aluguel mais expressivos, ou por menor acessibilidade, traduzida em aluguis mais baixos

e maiores custos de transporte at a periferia das cidades, compensados, talvez, por mais

espao. A substituio de custos do transporte por custos de aluguel, e vice-versa,

determinada pela preferncia indivivual por acessibilidade, densidade, espao, etc. Os

modelos de Alonso, Wingo e outros autores assumem esses princpios.

Richardson (1978) faz vrias crticas a esses modelos, apresentando uma teoria

comportamentalista da escolha residencial, onde os custos de transporte so secundrios e

as variveis primrias so as preferncias dos proprietrios em relao residncia e ao

ambiente, alm da renda e acesso a financiamento. Ele assume que as famlias maximizam

8
os custos de habitao, escolhendo algo to caro quanto possam pagar dentro de seu

oramento e das condies de financiamento de que dispem. Dentro desses limites,

buscam as caractersticas de sua preferncia, como o tipo de casa, nmero de dormitrios,

facilidades de que necessitam e assim por diante. O custo da viagem para o trabalho ser

um dos muitos fatores envolvidos na deciso e, geralmente, de pouca importncia, pois "...

na vasta maioria dos casos, a deciso de localizao ser finalmente determinada mais pela

escolha de uma certa casa do que pela escolha de uma localizao perto do trabalho

(Richardson, 1978, p. 15).

Embora faa meno importncia da incluso de variveis qualitativas, tais como

as que avaliam o ambiente e a vizinhana, Richardson as deixa apenas indicadas em seu

modelo, sem fazer maiores especificaes de como as caractersticas sero identificadas ou

como ser estimada sua importncia.

Por outro lado, Lipietz, representante da vertente terica marxista, enfatizando que

os modelos neoclssicos no podem explicar a constituio social do espao reconhece, no

entanto, que as representaes contidas nesses modelos so uma representao

relativamente conveniente de seu clculo privado com vistas sua insero no trabalho

social representado na forma de um mercado (Lipietz, 1979, p. 135). Para ele, a teoria

neoclssica a sistematizao que justifica as idias e a percepo puramente experimental

que tem o empresrio privado sobre sua participao no mercado. Ou seja, o empresrio

no questiona o significado social de sua dinmica ou formao, mas parte da constatao

da existncia de um mercado e busca apenas se inserir nele.

Tambm para Harvey (1997), os supostos neoclssicos so pouco realistas e, para

verificar at que ponto a utilizao dessa concepo valida, compara a natureza geral dos

resultados obtidos com a realidade. Desta anlise, conclui que as teorias microeconmicas

9
do uso do solo, ainda que no possam ser consideradas como rigorosamente verdadeiras,

no sentido de uma comprovao emprica, produzem resultados que no afastam-se muito

da realidade da estrutura urbana. Sobre isso, afirma que,

... no foi provado que so instrumentos empiricamente importantes, mas tampouco foi
provado que no so. Assim, essas teorias podem ser consideradas caracterizaes
gerais, ou talvez razoveis, das foras que conformam o uso do solo urbano (Harvey,
1977, p. 169).

E segue dizendo que:

H algo desconcertante nesta concluso, porque as teorias microeconmicas produzem

resultados que esto razoavelmente de acordo com os resultados reais dos diversos
processos sociais que governam a distribuio do uso do solo... Por conseguinte, temos
que considerar que o que faz a teoria microeconmica to satisfatria (relativamente
falando) para modelar os tipos de uso do solo urbano, quando to evidentemente
errnea ao tratar de modelar os processos reais que produzem os ditos tipos (Harvey,
1977, p. 184).

Com base nessas observaes de Lipietz e Harvey, pode-se supor que os modelos

produzidos no mbito dessa teoria, embora no devam ser usados para tentar explicar em

profundidade a formao do espao urbano ou o papel dos agentes sociais e econmicos

envolvidos em suas problemticas, so de alguma valia para se tratar a realidade urbana em

seu resultado final, aparente.

1.3 - Objetivos e Estrutura do Trabalho

O objetivo geral desse estudo centra-se na anlise da importncia de algumas

caractersticas ou atributos espaciais na determinao do valor dos imveis no mercado e a

conseqente distribuio espacial do uso residencial do solo, partindo das seguintes idias

bsicas:

10
 das suposies do modelo configuracional de Oportunidade Espacial (Krafta,

1999), de que a oportunidade de um stio urbano localizar um empreendimento

imobilirio est relacionada proximidade de alguns atributos que so

fundamentais para o tipo de uso visado pelo empreendimento;

da necessidade de determinar quais so esses atributos e quantificar sua

importncia;

das possibilidades de soluo advindas dos modelos economtricos de Preos

Hednicos, que utilizam a anlise de regresso para avaliar que valorizao o

comprador faz das caractersticas agregadas em um imvel, tais como o

acabamento, as qualidades internas e a localizao, e que se expressam atravs

do preo final pago pelo imvel.

A anlise sustentou-se em um estudo emprico que teve por rea de estudo a cidade

de Porto Alegre, tendo por hipteses:

que os elementos de valorizao de um imvel so diferenciados conforme o

segmento do mercado e, sendo expostos na forma de equaes, produzem

diferentes resultados segundo o padro construtivo observado;

que as caractersticas externas ao imvel - variveis de localizao, de acesso e

ambientais - tm grande importncia na determinao do valor de venda dos

mesmos;

que as caractersticas dos imveis da vizinhana tambm exercem influncia na

constituio do valor de mercado de um imvel.

Com essas bases, o estudo procurou determinar os atributos particularmente

relevantes, dentre 13 variveis, na valorizao de casas e apartamentos em geral e de trs

11
diferentes padres construtivos. Tendo em vista a possibilidade de utilizao dos

coeficientes apurados atravs do Modelos Hednicos na determinao da Oportunidade

Espacial dos stios urbanos localizarem tipos especficos de empreendimentos, a anlise

deu nfase a elementos que caracterizam o local de insero do imvel, tais como a

acessibilidade e o entorno.

O estudo est estruturado em seis captulos: o primeiro, que introduz as questes do

mercado imobilirio; o segundo, que faz um reviso da literatura sobre os Modelos

Hednicos e os Modelos Configuracionais; o terceiro, que apresenta a metodologia

utilizada no trabalho emprico; o quarto, que relata o estudo de caso feito para a cidade de

Porto Alegre; o quinto, que relata um estudo sobre a influncia da vizinhana num recorte

espacial da cidade; o sexto, em que so feitas as consideraes finais.

12
 CAPTULO 2

REVISO DA LITERATURA

13
 2. - REVISO DA LITERATURA

2.1 - Os Modelos Hednicos

2.1.1 Significado Terico

O modelo de preos hednicos est estritamente ligado teoria neoclssica, tendo

como bases explcitas as seguintes idias: o fundamento do valor de um bem sua

utilidade e no o custo do trabalho, como nos clssicos e nos marxistas; os preos de

mercado so ndices de escassez de um bem ou servio. Os modelos so obtidos atravs de

equaes de regresso mltipla, apresentando a forma geral:

Pi = P (Zi1,...Zij, ui)

onde Pi = preo observado do bem i;

Zij = soma das caractersticas por unidade do bem i;

ui = termo de erro.

A fundamentao terica dos modelos hednicos apoia-se em concepes

hedonistas de economistas do sculo XIX, que deram origem moderna teoria do

comportamento do consumidor, em especial Gossen, Jevons e Walras. Jevons escreveu em

1871 que o valor de um bem depende inteiramente de sua utilidade e o trabalho determina

o valor apenas indiretamente, ao variar o grau de escassez da mercadoria por meio de um

aumento de oferta. Para ele, o problema da Economia era maximizar o prazer, obtendo o

mximo custa do mnimo esforo.

Nos anos 60, o conceito hednico da variao de preos de bens em funo de

algumas de suas caractersticas ganha impulso, sendo aplicado em uma srie de pesquisas
14
(Aguirre e Macedo, 1996). Sua aplicao em pesquisas empricas relativas ao mercado

imobilirio tambm data dessa poca, paralelamente aos estudos tericos sobre a

localizao intra-urbana de atividades. Segundo Ball (1973), os trabalhos de Alonso e

Muth, particularmente, estimularam o interesse em examinar a questo de quais atributos

os consumidores de habitao derivam utilidade e se esses atributos podem ser, de alguma

maneira, hierarquizados.

O modelo de Alonso, de 1964, destaca-se por analisar pela primeira vez a escolha

da localizao residencial pelo consumidor como sendo uma troca entre valor e

acessibilidade, com o preo de aluguel mais baixo a uma maior distncia do Center of

Business District (CBD), o nico centro de empregos, e vice-versa.

Segundo ele (Alonso apud Lucena, 1985), o indivduo consome trs tipos de bens:

habitao q, outros bens e servios z e tempo t, tendo uma funo de utilidade U = (z,q,t).

A combinao tima maximiza a funo utilidade dentro de uma restrio de oramento y:

y = pz * z + pq (t) * q + pt (t)

onde pz = preo de outros bens e servios;

pq (t) = preo da habitao na distncia t do CBD;

pt (t) = preo da viagem na distncia t.

O consumidor pode escolher o preo a pagar pela habitao consumida ao alterar a

distncia ao local de trabalho.

O modelo de Muth bastante similar ao de Alonso, em termos formais (Muth apud

Lucena 1985). Sua funo de utilidade, U = (z, q), compreende habitao q e outros bens e

servios z. O consumidor deve acomodar os gastos em seu oramento y, de forma que:

y = z + p (k) * q + T (k, y)
15
 onde k = distncia ao CBD;

T = custo de viagem, funo da distncia e da renda.

Porm, diferentemente de Alonso, os gastos com outros bens e servios so uma

constante, restringindo o problema principal combinao entre localizao e custo de

viagem ao local de trabalho.

Para Muth, a demanda por habitao no a demanda pela unidade habitacional em

si, mas por servios de habitao. Ele parte da hiptese de que os bens comprados no

mercado servem como insumo na produo de utilidades dentro da residncia. Essa

concepo permite separar a anlise da demanda por bens tais como habitao e

alimentao, de um lado, e a demanda por utilidades relativas a bens compostos, como

habitao e alimentao. Quando um bem composto, conhecer a mudana na quantidade

do bem demandado diz pouco sobre possveis mudanas na demanda pela utilidade de um

de seus componentes particulares (Muth, 1966).

O conceito de habitao de Muth o de um bem composto, heterogneo, mas que

homogeneizado atravs do fluxo de servios gerados pelas caractersticas do imvel e de

sua localizao. Por sua definio, o preo da habitao formado por uma coleo de

ndices de preos de todos os tens que compem o bem final. "Ao homogeneizar a

habitao atravs de uma medida do que podemos chamar servios de habitao, define

os gastos do consumidor como o produto do preo por unidade de servio de habitao

pelo nmero de servios de habitao que uma dada unidade habitacional contm (Muth,

apud Lucena, 1985, p. 30).

Lancaster (1966) prope uma nova abordagem para o comportamento do

consumidor, a partir de sua concepo de que a evoluo da teoria da utilidade do sculo

16
XIX no leva em conta as propriedades intrnsecas dos bens. A diferena entre sua

abordagem e a tradicional a de supor que os bens no so fontes diretas de utilidade, mas

sim que a utilidade derivada de propriedades ou caractersticas dos bens. Lancaster

assume que o consumo uma atividade na qual bens, sozinhos ou combinados, so usados

como insumos para obteno de um produto que constitui-se numa coleo de

caractersticas. Utilidade e preferncias ordenam a coleo de caractersticas, e somente

hierarquizam os bens indiretamente, atravs das caractersticas que eles possuem. Segundo

sua tese, as caractersticas que um bem possui so as mesmas para todos os consumidores e

esto presentes nas mesmas quantidades. O elemento pessoal na escolha do consumidor

surge na opo entre as colees de caractersticas, somente, e no na alocao de

caractersticas nos bens.

A suposio crucial do enfoque terico sugerido por Lancaster, a de que bens

possuem mltiplas caractersticas em pores fixas, e que so essas caractersticas, e no

os bens em si mesmos, nas quais as preferncias do consumidor so exercidas. A essncia

de sua abordagem pode ser sumarizada no que segue:

o bem, em si, no produz utilidade ao consumidor. Ele possui caractersticas, e

essas caractersticas fazem surgir a utilidade;

em geral, um bem possui mais de uma caracterstica, e elas podem ser

atribudas a mais de um bem;

bens em combinao possuem caractersticas diferentes daquelas pertencentes

aos bens separadamente (Lancaster, 1966).

Conforme Witte e outros (1979), a fundamentao terica das estimativas empricas

de equaes de preos hednicos, embora contando com a base terica fornecida por

17
Lancaster e Muth, permanece sem ser inteiramente explorada antes de Rosen.

Revisando as contribuies de Lancaster, Muth e outros a respeito da questo

envolvendo preos e caractersticas dos bens, Rosen (1974) ressalta que estes consideram

os consumidores tambm como produtores, isto , os bens analisados no possuem

atributos de consumo final, mas so comprados como insumos para auto-produo de

caractersticas finais desejadas. Seu modelo, por outro lado, considera a existncia de um

mercado entre produtores e consumidores. Os produtores incorporam na produo de seus

bens as caractersticas finais desejadas pelos consumidores, e recebem retornos como

intermedirios. Na introduo de seu trabalho explica sua formulao:

"... de um modelo de diferenciao de produto baseado na hiptese hednica de que os

bens so valorizados pelos seus atributos ou caractersticas portadoras de utilidade. Os
preos hednicos so definidos como preos implcitos dos atributos, e so revelados
aos agentes econmicos a partir dos preos observados de produtos diferenciados e das
caractersticas especficas associadas a eles" (Rosen, 1974, p. 34).

Rosen (1974) desenvolve um modelo terico para a anlise dos preos hednicos

onde procura esclarecer o significado dos ndices estimados atravs do mtodo da

regresso do preo pelas caractersticas do bem. A seu ver, as interpretaes anteriores no

so teis, pois consideram os ndices hednicos apenas como revelao da utilidade,

avaliando puramente o comportamento do consumidor. Seu modelo reconhece que o preo

de mercado de bens complexos como a habitao determinado conjuntamente pela

avaliao feita pelos consumidores de cada um dos servios individuais e pelo preo de

oferta dos produtores de cada servio. Alm disso, deixa claro que os preos hednicos

estimados revelam somente a informao de mercado disponvel para consumidores e

ofertantes, no revelando nada sobre a estrutura de mercado subjacente.

O modelo considera a existncia do produtor e do consumidor das diversas

18
caractersticas que compem um bem. Relacionando os preos com as caractersticas dos

bens so estimadas equaes, atravs da regresso dos preos pelas caractersticas. Os

preos observveis so os de equilbrio do mercado, e refletem tanto as condies de oferta

quanto de demanda. Eles so considerados como preos implcitos dos atributos, ou dito de

outra forma, preos que os consumidores esto dispostos a pagar pelos atributos, em

funo de sua utilidade e existncia no mercado, revelando o valor que implicitamente do

ao atributo.

O modelo no especificamente desenvolvido para o bem imvel, mas para o bem

diferenciado em geral. Os bens podem ser descritos por n atributos ou caractersticas, z =

(z1, z2,...zn), onde os componentes de z so mensurados objetivamente, isto , a percepo

de todos os consumidores sobre as caractersticas incorporadas no bem a mesma, embora

sua escolha frente a pacotes alternativos de caractersticas possa ser diferente.

Cada bem tem uma cotao (preo) de mercado e associado a um valor fixo do

vetor z, de modo que o mercado implicitamente revela uma funo p (z) = p (z1,...zn),

relacionando preos e caractersticas. Essa funo equivalente regresso de preos

hednicos dos compradores e vendedores. Ela obtida pela comparao de preos feita

pelo comprador, e supe que se duas marcas oferecem as mesmas caractersticas por

preos diferentes, o consumidor considera somente a mais barata, e a identidade do

vendedor irrelevante para a deciso de compra.

Rosen assume que indica o preo mximo que o consumidor est disposto a pagar

pelo pacote de atributos z, afetado pelo nvel de renda y e pelos gastos , e que a soma que

o consumidor est disposto a pagar o preo mnimo que ele pagar no mercado.

= (zi,...zn, y, )

19
 Uma curva P agrega todas as funes de valor dos consumidores individuais, sendo

essa curva a funo de preos hednicos ou implcitos do consumidor.

Pelo lado da oferta, indica o preo mnimo que a firma est disposta a receber

pelo pacote de caractersticas z que produz, que ir depender do nvel de produo M e de

, parmetro de preos dos fatores e funo de produo.

= (zi,...zn, M, )

Uma curva P agrega todas as funes de oferta dos produtores individuais, sendo a

funo de preos hednicos ou implcitos do produtor.

Rosen supe que consumidores e produtores tomam suas decises procurando

maximizar satisfao e lucros, respectivamente, de forma que o equilbrio do mercado est

na tangncia destas duas funes, e , preos mnimo que a firma est disposta a receber

pelo tipo de habitao que produz, e preo mximo que o consumidor est disposto a pagar

por aquele tipo de habitao, conforme ilustrado na Figura 1.

A curva P, de preos observados no mercado representa a tangncia de preos

(valorao) implcitos de consumidores e de produtores, vistos de forma agregada, no

revelando preferncias individuais dos consumidores ou tecnologias dos produtores.

Porm, uma conseqncia do modelo (Rosen, 1974, p. 40) a natural tendncia de

segmentao do mercado, no sentido de que consumidores com funes de valor similares

compram produtos similares. Nesse sentido, anlises feitas a respeito do mercado implcito

de bairros e bens pblicos mostrou que as localizaes tendem a ser segmentadas por renda

e preferncias.

20
 , ,
2

Fonte: adaptado de Rosen (1974).

Figura 1 - Preos Hednicos como tangncia dos preos mximos dos consumidores e
mnimos dos produtores

Aps as interpretaes tradicionais da relao entre preos de mercado e

caractersticas associadas a eles, alguns autores tm apresentado novos avanos. A

introduo de efeitos espaciais ser examinada a seguir, no item 2.1.3. A questo temporal

foi abordada por Anas e Eum (1984), que baseiam seu modelo no questionamento da

premissa de que o mercado se ajusta rapidamente no curto prazo para obter uma alocao

equilibrada de residentes e residncias. Desta forma, apresenta uma extenso do modelo

hednico tradicional, tentando incorporar a dinmica de ajustamento de preos.

Segundo sua exposio (Anas e Eum, 1984), a hiptese de equilbrio j havia sido

questionada anteriormente em virtude de evidncias de que os residentes fazem

ajustamentos no tempo para reduzir desequilbrios em seu consumo de residncias.

Assumindo que existe desequilbrio, trabalham com as seguintes hipteses:

21
 as decises de oferta e demanda no so influenciadas apenas pelos atributos

hednicos contemporneos, das caractersitcas das casas e de suas localizaes,

mas tambm por sinais do mercado em perodos precedentes;

as mudanas de preo so proporcionais ao excesso de demanda ou de oferta

durante este perodo.

O modelo hednico tradicional assume que o preo est somente relacionado com

os atributos do perodo. J no novo modelo proposto, o preo de equilbrio encontrado

pela igualdade entre as quantidades demandadas e ofertadas, de tal modo que estas so

definidas em funo de atributos hednicos, tais como caractersticas fsicas da construo,

medidas de acessibilidade e qualidade da vizinhana, e variveis de categorias espao-

temporais, tais como taxas de interesse de financiamentos, taxas de mudana e outros

sinais da atividade de mercado, cuja influncia assumida como sendo existente por um

perodo de tempo.

Os autores (Anas e Eum, 1984) obtm resultados empricos que revelam que boa

parte da variao dos preos no explicada pelos atributos hednicos padro, e atribuda

normalmente a omisses de caractersticas, erros de especificao da equao e flutuaes

aleatrias, pode ser explicada pela influncia do conhecimento de transaes efetuadas no

bairro em perodos anteriores. Atravs disso, apresentam evidncias de que informaes

sobre a atividade do mercado so captadas e traduzidas nos preos de mercado. Os autores

concluem que a anlise de desequilbrio pode ser melhor do que a tradicional, e

estatisticamente superior, alm de apontar para a importncia de explorar esquemas de

agregao espacial e temporal alternativos.

Em geral os trabalhos mais recentes que utilizam o modelo de preos hednicos

fazem poucas referncias ao seu significado terico. A aceitao de sua validade e de seu
22
significado implcita, nada mudando em relao a textos mais antigos quando sua

interpretao. A diferena em relao a aqueles a tentativa de expanso das

possibilidades de uso do mtodo, tradicionalmente utilizado em anlises locais em funo

das peculiaridades de cada cidade, para comparaes inter-regionais (Forrest, 1991; Kahn,

1995; Mills e Simenauer, 1996), alm do estudo do impacto de diferentes nveis de

acessibilidade a subcentros (Sivitanidou, 1995; Heikkila et all, 1989).

2.1.2 - Caractersticas Estudadas

Aps a aceitao da hiptese hednica de que os preos de mercado revelam a

valorao implcita das caractersticas ou atributos do bem que so fontes de utilidade,

surgem as seguintes questes, propostas por Griliches:

quais so as caractersticas relevantes;

qual a forma de relacionamento entre preos e caractersticas (Griliches, apud

Macedo, 1996).

Com respeito segunda questo, a teoria econmica no apontou um critrio nico

de escolha da forma da equao, sendo usadas a linear, semilogartmica ou logartmica, e

muitos pesquisadores condicionam a escolha ao melhor ajustamento dos dados (Macedo,

1996).

A variedade tanto na forma quanto nas variveis de estudo fica particularmente

clara na exposio de Ball (1973), que se prope a examinar o contedo torico e emprico

de onze trabalhos realizados no Reino Unido e Estados Unidos, na dcada de 1960 e incio

dos anos 1970, a maioria utilizando o modelo de preos hednicos. Os estudos objetivaram

investigar como se expressa no mercado a valorao, feita pelos consumidores, dos

atributos presentes em um imvel, sob a suposio de que do exame dos preos observados
23
de imveis e das caractersticas associadas a eles pode ser derivado o quanto, em mdia,

cada atributo particular tem sido valorizado.

O preo de mercado dos imveis , via de regra, a varivel dependente. Apenas um

dos trabalhos apreciados por Ball usa como varivel dependente o preo da terra, o que

questionado sob a argumentao de que o valor atribudo terra derivado do fluxo de

servios conjuntos da construo e do stio, tornando duvidoso o isolamento de um s

elemento. As variveis so bastante diversas, mas a incluso de medidas de acessibilidade

e medidas ambientais, alm dos atributos relativos ao imvel em si, so em geral aceitas

como necessrias.

Os trabalhos analisados por Ball incluem como variveis explanatrias fatores

locacionais, tais como acessibilidade a outros bairros e a meios de transporte, a escolas, ao

Center of Business District (CBD) e outros locais de empregos. A acessibilidade tem sido

estudada tanto na forma de custos de transporte como na de distncia. Alternativamente,

Lane (apud Ball, 1973) utiliza um ndice denominado de distncia de oportunidade, que

consiste na distncia de um ponto de origem a todas as oportunidades da cidade.

Os fatores ambientais esto presentes na maior parte dos onze trabalhos

examinados, sendo includos proxies da qualidade do bairro tais como densidade,

proximidade de reas verdes e grupos scio-econmicos residentes. Existe ainda, por parte

de alguns autores (Ridker, Henning e Anderson, Crocker apud Ball, 1973) a preocupao

especfica em mensurar os reflexos da poluio do ar nos preos das habitaes, incluindo

como variveis explanatrias ndices de qualidade do ar. O problema mais freqente

relativo s medidas ambientais a impossibilidade de associar ndices especficos a cada

habitao ou quadra, e o conseqente uso de dados agregados, em geral por setores

censitrios ou por bairros. Para Ball, esses dados so considerados como indicadores

24
limitados da real qualidade ambiental do local, alm de provocar uma elevao do

coeficiente de determinao (R2) das equaes.

Mesmo com a freqente utilizao de dados agregados e aproximaes,

predominam as medidas objetivas, provenientes de autoridades locais e companhias

seguradoras. Apenas Kain e Quigley (1970-a, 1970-b) obtm seus dados atravs de

entrevistas efetuadas com 1.500 proprietrios em St. Louis, onde so efetuados

julgamentos de qualidade por parte dos entrevistados sobre o interior das casas, sua

aparncia externa e a qualidade ambiental do bairro onde estavam situadas, totalizando 39

variveis baseadas em julgamentos subjetivos.

Alguns dos autores examinados (Apps e Anderson, Crocker apud Ball, 1973)

baseiam-se na formulao de Lancaster, partindo da hiptese de que os consumidores

buscam a utilidade das caractersticas incorporadas pelo imvel, sendo as preferncias uma

funo do tamanho da famlia e da fase do ciclo familiar. J outros (Massel, Stewart apud

Ball, 1973) apoiam-se na teoria de Rosen, de que a equao estimada o resultado da

interao entre a demanda por imveis e a oferta de imveis em uma localidade

particularmente estudada. Assim, no h razo para se esperar que os preos implcitos

estimados para cada atributo sejam os mesmos para outra cidade ou outro ponto no tempo.

A maior parte dos autores utiliza dados envolvendo os recm mudados, mas a escolha por

amostras contendo dados apenas de recm mudados ou amostras com todos os residentes

expressa uma opo terica. Uma assume que todos os residentes esto em posio de

equilbrio, dados os preos de mercado, e que no preferem outra habitao do mercado,

pois, se tal ocorresse, se mudariam. A outra assume que somente os proprietrios que

recentemente se mudaram esto expressando a verdadeira valorao que fazem dos

atributos, e o fazem atravs dos preos de mercado. Contudo, deve-se ressaltar que, a

25
despeito de uma opo terica, a seleo da amostra com recm mudados tem motivos de

convenincia, visto que se conhece o valor da transao imobiliria, ao passo que o valor

dos imveis que no esto venda teriam de ser estimados.

Na tentativa de superar o problema da estreita correlao existente entre as

variveis explanatrias, que pode comprometer o resultado final, alguns autores (Kain,

Quinglei, 1970-a, 1970-b; Witte et all, 1979) utilizam-se da anlise multivariada na

tentativa de reduzir as caractersticas a alguns fatores. No entanto, no h uma vantagem

terica em agrupar as caractersticas e, conforme Surrey (1974, p. 60), se aos fatores

principais pode ser atribudo um significado econmico, ento a regresso que tenha esses

como variveis pode significar algo, se no, os fatores so simples abstraes matemticas.

Relativamente aos dados agregados usados como aproximao da qualidade

ambiental, Li e Brown (1980) argumentam que, nos modelos hednicos tradicionais, a

renda mdia do bairro, percentual de crianas fora da escola e densidade residencial so

uma aproximao para uma variedade de caractersticas da micro-vizinhana que eles

desejam mensurar diretamente. Os autores classificam as variveis de micro-vizinhana em

trs tipos: atributos estticos, nveis de poluio e proximidade. Os primeiros se resumem

qualidade visual do stio, os segundos incluem poluio sonora ou proximidade de

indstrias, vias expressas e estabelecimentos comerciais. A acessibilidade trabalhada

numa dimenso diferente da usual, em micro-escala: valor da proximidade de uma

panificadora na esquina, de um parque nas redondezas, da proximidade de escolas, rios,

oceano ou reas de conservao. A suposio bsica a de que a proximidade de certos

usos no residenciais do solo afetam os preos, sendo positivo o valor para acessibilidade e

negativo o valor para deseconomias externas, tais como poluio e congestionamentos.

26
 A amostra utilizada por Li e Brown (1980) foi constituda de informaes sobre

vendas obtidas de autoridades locais. Para localizar cada transao efetuada, a cidade foi

dividida em uma grelha com clulas de um hectare quadrado e cada clula foi

caracterizada com base no uso do solo, aspectos geogrficos e geolgicos e vegetao. Os

atributos estudados dizem respeito a cinco categorias gerais: a) caractersticas estruturais

da habitao; b) caractersticas do bairro, provenientes do censo; c) custos e servios

pblicos locais; d) macro-acessibilidade ao CBD; e) caractersticas da micro-vizinhana.

Foram gerados dois modelos relativos comparao entre o uso de dados agregados e

especficos do local, tendo o preo de venda como varivel dependente e a forma linear. O

primeiro modelo corresponde especificao tradicional e o segundo inclui as variveis de

micro-vizinhana. O R2 obtido pelos autores foi de 0,794 e 0,812, respectivamente,

levando concluso de que as caractersticas mais significativas so todas pertinentes

estrutura da habitao, pouco afetadas pela introduo de atributos da micro-vizinhana.

As diferenas mais expressivas entre os dois modelos so relativas aos coeficientes das

caractersticas do bairro e dos servios pblicos, que so positivos e significativos na

ausncia de variveis de micro-vizinhana e que, com a incluso dessas, passam a ser

insignificantes. A interpretao para tal ocorrncia foi de que a renda mdia uma

aproximao para outros atributos desejveis que esto altamente correlacionados com a

renda, como qualidade visual e tranqilidade, mais do que desejo por bairros com alta

renda.

Observando a recorrncia com que os modelos monocntricos so usados, Heikkila

e outros (1989) examinaram a acessibilidade como fator de valorizao imobiliria no

contexto de cidades crescentemente policntricas. Questionando os modelos em que

apenas a acessibilidade ao CBD era considerada determinante no preo da terra e dos

27
aluguis, Heikkila e outros verificaram a importncia da acessibilidade a sub-centros. A

hiptese que norteou o estudo foi a de que o valor de um imvel uma funo de

caractersticas especficas da habitao, atributos do bairro ou da vizinhana e

acessibilidade a certas localizaes chave na cidade.

A capacidade de a acessibilidade a sub-centros afetar os preos e a escolha de

imveis residenciais fundamentada nas premissas seguintes:

provavelmente existe mais de um trabalhador em um domiclio, no

trabalhando todos necessariamente no mesmo local;

podem ocorrer mudanas de local de trabalho durante o tempo de residncia em

um imvel;

boa parte do transporte feito por motivos no profissionais, portanto, a

acessibilidade a centros de compras, lugares de recreao e lazer ou mesmo a

bairros de alto prestgio pode ser fator de valorizao (Heikkila et all, 1989, p.

222).

Os setores censitrios foram tratados como bairros ou vizinhana no estudo, com os

imveis que compunham a amostra associados a eles. Como aproximao para sub-

centros, foram utilizadas dez reas administrativas definidas pelas autoridades locais, que

tipicamente continham um centro de servios e negcios. Foram includas no estudo

variveis de trs tipos: caractersticas da habitao, caractersticas do bairro e medidas de

acessibilidade. A distncia foi escolhida como medida de acessibilidade em lugar dos

tempos de viagem, cuja obteno complexa. A medida foi obtida da distncia em linha

reta entre os centrides dos setores censitrios onde o imvel est localizado e os

centrides das reas administrativas tomadas por sub-centros. Mostraram-se significativas,

28
alm da rea do imvel, da renda mdia do setor censitrio e do perfil ocupacional dos

habitantes, a acessibilidade a nove das dez reas selecionadas previamente como sub-

centros, confirmando a hiptese inicial quanto importncia desses locais como fator de

valorizao.

O estudo de Butler (1982), apresenta uma discusso acerca dos atributos relevantes.

Para ele, a investigao hednica deve se limitar s caractersticas da habitao, porm, a

indagao de quais seriam essas caractersticas permanece. A princpio, todas as

caractersticas que tm um custo de produo e produzem utilidade poderiam ser includas,

o que representaria uma lista extensa. Na busca de resolver a questo, apresenta um estudo

comparativo, utilizando a mesma amostra, no qual a primeira equao apresenta um grupo

restrito de variveis, e a segunda, um grupo mais extenso. Na primeira, considera como

variveis independentes o nmero de dormitrios, idade da construo e uma varivel

binria para expressar a presena ou no de facilidades na unidade residencial. Na segunda

equao inclui, alm das variveis acima, a acessibilidade ao CBD, a rea da residncia e

do lote, a densidade populacional na regio, um conceito para as escolas da regio e o

percentual de edificaes na mesma quadra que esto deterioradas. Comparando as duas

estimativas, chega concluso de que geralmente um pequeno nmero de caractersticas

suficiente para compor um modelo hednico, e que esses modelos refletem melhor a

avaliao do mercado para habitaes ordinrias do que para as unidades especiais, que

devem ser tratadas de forma diferenciada.

Segundo Ellickson (1981), a maneira mais natural de interpretar os modelos de

preos hednicos e disposio a pagar em termos de predio de que tipo de consumidor

provavelmente ir ocupar um imvel com um conjunto especfico de caractersticas, isto ,

qual consumidor ofertar o mais alto preo por aquele imvel.

29
 Com o objetivo de examinar a procedncia das interpretaes tradicionais e refutar

algumas idias de que esses modelos apresentam poucas informaes sobre a escolha do

consumidor, Ellickson (1981) implementa um teste onde associa um levantamento feito

com 28.000 famlias a dados censitrios a nvel de quadra. As variveis (z) escolhidas

foram tempo de transporte rea central, idade do imvel, rea do imvel, nmero de

aposentos, renda mdia, renda mdia das famlias dos alunos da escola local, percentual de

estudantes negros na escola, percentual de proprietrios negros de imveis. As famlias

foram classificados em tipos (t), estratificados segundo quatro aspectos: raa, proprietrios

e locatrios, composio da famlia (presena de crianas em idade escolar) e faixa de

renda, segundo trs classes. O objetivo do trabalho foi relacionar a probabilidade de um

consumidor de um tipo t escolher um imvel com as caractersticas z. Os resultados

obtidos proporcionaram confirmao de vrias hipteses que aparecem na literatura sobre

o mercado imobilirio. Segundo ele, nesse estudo

"... a teoria hednica do mercado imobilirio foi traduzida em afirmaes sobre a

probabilidade condicional de uma habitao ser ocupada por um proprietrio de um
determinado tipo dadas as caractersticas da estrutura. Os resultados empricos
apresentados proporcionam uma forte confirmao da teoria" (Ellickson, 1981, p. 77).

Outras das concluses provenientes de seu estudo so de que a complexidade do

mercado imobilirio urbano no pode ser resumida a poucas caractersticas, com a

excluso das restantes, e que os fatores que tm os maiores efeitos de diferenciao entre

os consumidores de baixa e de alta rendas so o nmero de aposentos, a renda mdia do

setor e a qualidade das construes.

Em geral, as caractersticas dos imveis includas como variveis de estudo

dependem muito do acesso que o pesquisador tem a elas. O uso de informaes agregadas

um exemplo do problema de acesso - so poucos os trabalhos que utilizam informaes

30
especficas, pois elas so virtualmente inexistentes. Alm disso, as caractersticas variam

conforme o local para onde se processa o estudo de caso. Pode-se dizer que h um

conhecimento emprico ou intuitivo das variveis a serem includas pelo conhecimento

prvio do pesquisador sobre as caractersticas da cidade. Por exemplo, em stios cuja

topografia acidentada, esse pode ser um fator importante de valorizao, ao passo que

numa cidade com topografia homognea, esse fator no indicar diferenciao nas

localizaes. Resumidamente, as caractersticas dos imveis ou dos stios que provocam a

diferenciao intra-urbana justificam o estudo de seu efeito sobre o preo.

2.1.3 - Efeitos Espaciais

No final dos anos 80 e incio dos 90, foi incorporada nos Modelos de Preos

Hednicos a preocupao com os efeitos da distribuio espacial das caractersticas sobre

os preos. Aproximadamente nessa poca foram desenvolvidos tcnicas e programas

computacionais para a deteco de fenmenos espaciais, como a dependncia espacial e a

heterogeneidade espacial, que podem provocar efeitos de transbordamento (spillover

effects) sobre os preos (Anselin, 1992; Macedo, 1996).

A dependncia espacial, tambm denominada de autocorrelao espacial,

encontrada se a presena de um fenmeno em um ponto no espao influenciar na

ocorrncia do mesmo fenmeno nas reas vizinhas, positiva ou negativamente. A

probabilidade de a distribuio espacial do fenmeno ocorrer em padres diferentes de

uma distribuio aleatria pode resultar de "limites arbitrrios entre unidades espaciais de

observao como distritos, cidades ou estados; presena de externalidades espaciais, tais

como a distribuio de caractersticas que afetam os preos imobilirios; e/ou efeitos de

transbordamento, tais como o impacto do preo de um imvel nos preos dos imveis

31
adjacentes" (Macedo, 1996, p. 9). J a heterogeneidade espacial relaciona-se

variabilidade e sua presena pode ser detectada na identificao de reas na estrutura

urbana caracterizadas por atributos similares. Tal heterogeneidade pode ser relacionada a

submercados delineados geograficamente, como rea central e subrbios de uma regio

metropolitana (Can, 1992), que tero equaes de preos hednicos particulares.

A implementao dos conceitos acima requer a especificao das reas vizinhas,

realizada atravs de matrizes de pesos espaciais ou de vizinhana. Essas matrizes podem

usar como critrios de vizinhana tanto combinaes de distncia entre duas unidades

espaciais e proporo de fronteira comum, quanto apenas a existncia de fronteira

geogrfica comum entre duas unidades (Macedo e Simes, 1997), ou ainda apenas a

distncia (Macedo, 1996).

Can (1992) examina possveis efeitos provocados pelas redondezas dos imveis,

que denomina de efeitos de adjacncia, na especificao de equaes de preos hednicos

distinguindo dois nveis de ocorrncia: os efeitos da vizinhana, como o impacto da

distribuio espacial das caractersticas nos preos dos imveis, e os efeitos de

transbordamento, que constituem-se no impacto do preos dos imveis adjacentes sobre

determinada unidade.

Os efeitos da vizinhana so abordados de duas formas alternativas: na forma

tradicional, com os diferentes atributos fsicos e scio-econmicos da vizinhana

correspondendo a variveis do modelo hednico, e tratados como elementos de

heterogeneidade espacial. Na segunda forma, as caractersticas das reas determinam

cortes espaciais, produzindo submercados com equaes diferenciadas.

Os efeitos de transbordamento traduzem a dependncia espacial no processo de

determinao dos preos imobilirios. Can utiliza uma matriz para identificao dos
32
vizinhos na especificao do modelo hednico, pois assume que o valor de uma habitao

em qualquer localizao dependente do valor das habitaes vizinhas, alm de seus

prprios atributos estruturais e os do bairro. Segundo o autor, os corretores de imveis

avaliam uma habitao segundo a histria de preos imobilirios na vizinhana imediata,

alm das caractersticas usuais, e os proprietrios realizam ou privam-se de melhoramentos

em suas habitaes tomando os preos imobilirios da vizinhana imediata como base para

o retorno de seus investimentos (Can, 1992, p. 458). Os resultados, obtidos de um

programa computacional que examina efeitos espaciais, indicam que as regresses de

preos hednicos que incorporam a dependncia e a heterogeneidade espaciais so

superiores aos tradicionais modelos que incluem somente os efeitos da vizinhana.

J Dubin (1992) prope uma abordagem alternativa para mensurar os efeitos da

vizinhana, derivada das dificuldades provenientes do estabelecimento dos limites de um

bairro ou de uma localidade. As caractersticas do bairro e de acessibilidade, habitualmente

examinadas, so excludas como variveis e os resduos da equao - provenientes de erros

de medida e omisses de variveis, alm da aleatoriedade - so analisados por meio da

tcnica de kriging. Essa tcnica, desenvolvida no mbito da geoestatstica, geralmente

usada para a obteno de estimativas, atravs da interpolao, para locais onde no existem

informaes, levando em conta a influncia espacial dos fenmenos. Para esse estudo, a

dependncia espacial expressa em funo da distncia que separa duas observaes,

prescindindo do uso de matrizes de vizinhana.

Seguindo a literatura, Dubin estabeleceu como hiptese que os preos de imveis

possuem trs componentes: as caractersticas da estrutura, a qualidade do bairro e a

acessibilidade. Os atributos de acessibilidade e do bairro foram omitidos da equao,

refletindo-se nos resduos ou erro da equao. Foi assumido o pressuposto de que os

33
resduos so espacialmente correlacionados, de modo que se duas habitaes estiverem

prximas, no mesmo bairro, tero efeitos de vizinhana similares e resduos

correlacionados. Com o afastamento entre as habitaes, diminui a probabilidade de

estarem localizadas no mesmo bairro, e a correlao entre os resduos declina (Dubin,

1992, p. 440). O resultado do estudo de Dubin um mapa, cuja superfcie revela os valores

atribudos aos efeitos de acessibilidade e vizinhana.

2.1.4 - Aplicao de Modelos Hednicos no Brasil

Como comentam Aguirre e Macedo (1996), os modelos de preos hednicos tm

sido pouco usados no Brasil. O trabalho de Lucena (1985), alm de examinar aspectos

macroeconmicos do mercado habitacional brasileiro, parece ter sido um dos primeiros a

utiliz-los. Lucena considera que o preo do imvel depende das caractersticas, que

podem ser vistas como geradoras de um fluxo de servios de habitao. A escolha pelo

tipo de habitao no se d apenas em funo da distncia do local de trabalho e preo do

aluguel. Como os demais membros da famlia, que no o chefe, passam a maior parte do

tempo consumindo os servios de habitao, pondera que seus gostos e preferncias

provavelmente so levados em conta na deciso sobre o imvel.

Lucena classifica os aspectos geradores dos servios da habitao em:

caractersticas fsicas: compreendem os atributos da habitao em si e as

condies de infra-estrutura disponveis no imvel;

caractersticas independentes do imvel: compreende as caractersticas naturais

ou amenidades do entorno, a acessibilidade ao restante da cidade e ao lazer e os

servios de comrcio do entorno (Lucena, 1985, p. 44).

34
 Foram gerados modelos de preos hednicos para seis regies metropolitanas

brasileiras, tendo o valor do aluguel dos imveis como varivel dependente. Somente

caractersticas da habitao e de infra-estrutura foram examinadas como variveis

independentes, tendo como fonte a Pesquisa Nacional por Amostra de Domiclios do

IBGE, edio de 1977. As condies de infra-estrutura estudadas foram o acesso a gua,

esgoto, coleta de lixo, energia eltrica e telefone, e as demais caractersticas do imvel

foram a presena de paredes de alvenaria, piso de madeira, cobertura e forro de concreto, o

nmero de cmodos e a existncia de canalizao interna. Os resultados apontaram

grandes diferenas no preo implcito pago pelas caractersticas entre as regies.

Especificamente para o Rio de Janeiro, as caractersticas elencadas acima foram

complementadas por informaes relativas distncia aos principais centros da cidade e s

praias e o nmero de empregos por habitante no bairro, fornecidas por pesquisa feita pelo

Metr do Rio de Janeiro. Neste caso, ficou claro que a anterior omisso de variveis de

acessibilidade provocou a superestimao do aspecto infra-estrutura, que tende a se

concentrar em reas que so centrais, que dispem de maior nmero de servios ou que

possuem um nvel de renda mais alto.

Mais recentemente, o mercado imobilirio de Belo Horizonte tem sido estudado

com o uso de modelos hednicos, tambm sendo investigados efeitos espaciais sobre os

preos. Aguirre e Macedo (1996) buscaram estimar formas alternativas para as equaes,

alm das tradicionalmente usadas linear, semilogartmica e logartmica, tendo em vista que

no h consenso na literatura sobre uma forma mais adequada. Tambm testaram a

validade de uma especificao compacta, com cinco variveis, diante de uma outra com

dez variveis independentes.

35
 O banco de dados compreendeu cerca de 1.400 observaes de apartamentos da

cidade de Belo Horizonte (Aguirre e Macedo, 1996), cujo preo foi avaliado por corretores

e pela prefeitura da cidade, para cobrana de Imposto sobre Transao de Bens Imveis -

inter vivos (ITBI). As variveis independentes utilizadas nas regresses foram a idade do

imvel, a rea construda, alm da presena ou ausncia dos seguintes itens: arborizao na

rua de localizao do imvel, garagem, guarita, hall de entrada no apartamento, piscina,

sauna, circuito interno de TV e salo de festas. Para a forma compacta foram escolhidas as

caractersticas que so referncias para o mercado, como rea, idade e garagem, alm de

outras duas, sauna (presente em 2% da amostra) e circuito interno de TV (presente em

menos de 1% da amostra). Os autores sugerem, com base nos resultados obtidos, que

formas compactas, com um nmero reduzido de caractersticas, so capazes de explicar

boa parte da variao observada de preos. Contudo, as variveis sauna e circuito interno

de TV, includas na forma compacta, dizem respeito a um nmero muito reduzido de

observaes. Essas variveis, que qualificam o prdio juntamente com a presena de

guarita, piscina e salo de festas, so comuns apenas em imveis de alto padro. Quanto

qualidade do ambiente ou vizinhana, apenas a arborizao foi estudada e nenhuma

varivel relativa acessibilidade foi includa.

Outros dois trabalhos dirigidos ao mercado de Belo Horizonte incorporam a

preocupao com a influncia da vizinhana sobre os preos imobilirios. No primeiro

(Macedo, 1996), as variveis independentes includas no modelo, obtido por programa

especial para anlise de efeitos espaciais, foram: rea, idade e garagem, como

caractersticas do imvel; topografia do local; nvel de infra-estrutura, considerando o

abastecimento de gua, eletricidade e coleta de lixo. Foi definida uma matriz de pesos

espaciais com base na distncia, onde uma unidade situada a at um quilmetro e meio de

36
distncia foi considerada vizinha. Dada a homogeneidade da rea de 16 quilmetros

quadrados investigada, apenas as caractersticas do imvel foram fontes de variao dos

preos. Contudo, os efeitos de adjacncia mostraram-se relevantes.

No segundo, Macedo e Simes (1997) procuram determinar a existncia de padres

no-aleatrios de distribuio espacial das variveis servios urbanos, renda per capita,

qualidade da habitao, qualidade do meio ambiente e segurana patrimonial e pessoal,

aps a diviso da cidade de Belo Horizonte em 81 unidades de anlise. Nesse caso,

tambm foi utilizado um programa computacional para tratamento estatstico de dados

espaciais. Os resultados sugerem que a presena de servios urbanos em uma unidade est

relacionada renda per capita e no disponibilidade dos mesmos em reas vizinhas por

tempo de acesso. J o padro de habitao est positivamente correlacionado ao padro dos

vizinhos e renda. A constatao refora a idia de que habitaes de padro construtivo

semelhante tendem a se aglomerar espacialmente.

A cidade de Porto Alegre foi o tema de alguns estudos examinados a seguir. No

primeiro deles, Cabral (1982) teve por objetivo detectar combinaes de fatores ou

caractersticas fsicas capazes de influenciar na distribuio espacial dos usos residenciais,

sem, no entanto, desenvolver alguma forma de mensurao da importncia destes

atributos.

A hiptese bsica adotada foi a de que a organizao dos usos fortemente

influenciada pela localizao dos residentes de alta renda. Esses residentes procuram

parcelas da cidade mais aprazveis para localizao, sejam elas naturais ou construdas,

valorizam o solo em funo de sua ocupao e essas localizaes passam a atrair residentes

em busca de ascenso social. Foram determinados trs fatores de aprazibilidade, com base

em observaes empricas: altitude, proximidade do rio e proximidade de elementos de

37
valor simblico. A unidade espacial adotada foi a zona de trfego, cuja ocupao

caracterstica foi definida tomando-se em conta a renda mdia, que foi relacionada

distribuio de comrcios, servios e indstrias e servios pblicos.

Para Cabral (1982), as reas de qualidade so determinadas tanto pela ocupao

pioneira de residentes de alta renda, o que marca essas localizaes como sendo de altos

estratos, como por julgamento baseado em modelo cultural. E que uma vez consagrada

uma diferenciao, esta tende a se projetar na expanso futura da cidade. Com base nessas

premissas, busca na histria da cidade as reas marcadas por uma ocupao elitizada e as

de proximidade da orla do Guaba, assumindo que elas definem as direes de expanso

dos usos residenciais de alta renda. Conclui que as reas so valorizadas tanto pelos

aspectos fsicos quanto pelos simblico-culturais, e que mesmo os aspectos concretos

sofrem uma avaliao referenciada por uma imagem, um modelo cultural. As

caractersticas ou atributos de uma localizao foram identificados atravs de forma

subjetiva. Outros trabalhos, examinados a seguir, passam a incorporar o uso da estatstica

para aproximao do peso da influncia de cada um dos atributos na valorizao

imobiliria.

Dois trabalhos recentes utilizam a metodologia de modelos de preos hednicos

para Porto Alegre. No primeiro deles, Franchi (1991) modelou o segmento de construes

destinadas s classes mdia e mdia alta entre 1988 e 1990. Sua amostra compreendeu 85

apartamentos novos localizados em 68 diferentes empreendimentos, informados por uma

empresa de avaliao de imveis (Avalien - Dados Imobilirios), e localizados em quatro

bairros da cidade: Bela Vista, Petrpolis, Menino Deus e Santana.

O trabalho foi desenvolvido sob o enfoque da Engenharia de Avaliaes de

Imveis, tendo por objetivo identificar as caractersticas das habitaes que so

38
determinantes na formao de seu valor de mercado. As caractersticas foram avaliadas

atravs de vistorias realizadas pelo autor nos imveis da amostra, visando demonstrar que

variveis genricas tais como a localizao e padro construtivo so significativos, e que

aspectos especficos como orientao solar no tm influncia significativa sobre a

formao do valor.

Foi gerado um modelo para 30 caractersticas avaliadas e outro para 11, obtidas

atravs da combinao das 30 primeiras. Alm de um arquivo geral compreendendo toda a

amostra, foram gerados modelos para os mesmos dados segmentados em funo do

nmero de dormitrios (de dois a quatro), e para outra segmentao em funo do bairro.

Como para o arquivo geral 87% da variabilidade do valor foi explicada pela rea, o autor

adotou e recomendou o uso do preo por m2, e no do preo total, como varivel

dependente.

Para o modelo com 30 variveis, mostraram influncia na formao do valor o

padro de acabamento do prdio, o nmero de apartamentos por andar, a relao da altura

com a presena de elevador, o tempo de permanncia no mercado, a relao da data da

concluso com a data da venda, a natureza da informao (unidade comercializada ou em

oferta) e o nmero de dormitrios. Para o modelo com 11 variveis, demonstraram

influncia as caractersticas atinentes ao prdio, unidade e localizao.

A utilizao de uma amostra pequena pelo autor, se por um lado permitiu a vistoria

de cada unidade e a incluso de detalhes como o nmero de tomadas, o impacto visual

causado pelo prdio e a vista, por outro lado originou arquivos ainda menores aps a

segmentao pelo nmero de dormitrios e pelo bairro. Aps a aplicao desse critrio,

foram modeladas amostras de 14, 19, 21 e 31 observaes. Alm disso, somente

39
apartamentos novos foram analisados. Esses dois aspectos tornam difcil a generalizao

dos resultados obtidos tanto para a cidade quanto para o mercado imobilirio em geral.

O segundo trabalho para Porto Alegre a destacar o de Gonzlez (1997), que

testou o uso das guias do ITBI como fontes de dados para estudos sobre dinmica

imobiliria e estruturao intra-urbana. Segundo o autor, as bases tericas para seu uso

como fonte de dados em trabalhos empricos j teriam sido discutidas e, sendo os valores

mdios de mercado de difcil obteno, a facilidade de acesso e o baixo custo frente a

outras possibilidades justifica a opo.

O autor utiliza uma amostra composta por 1.028 apartamentos, com dados

transcritos das guias de ITBI no perodo de 1990 a maro de 1994, complementada por 232

informaes obtidas atravs de pesquisa informal em imobilirias, para fins de comparao

dos resultados entre as fontes alternativas.

As variveis estudadas foram: rea total, idade, box, bairro, se o imvel est situado

numa esquina, se a fonte uma guia de ITBI, se o imvel de luxo, ms de venda, alm

das variveis distncia ao centro da cidade, distncia ao Shopping Center Praia de Belas,

Distncia ao Shopping Center Iguatemi. O preo total foi a varivel dependente. Para a

varivel bairro foi determinada uma escala de valores "que variava de 8, nos piores bairros

a 20, nos melhores" (Gonzlez, p. 140), considerando ao todo 58 bairros.

Gonzlez buscou um modelo nico para a cidade, obtendo como resultado a

explicao de aproximadamente 80% das variaes de valor, sendo significativas as

variveis rea, bairro, box, idade, luxo e ms. Quanto utilizao das guias de ITBI como

fonte, conclui pela sua validade, tendo em vista que a sub-declarao de valores pode ser

avaliada e que os dados obtidos de fontes como imobilirias tambm no refletem o valor

40
final, estando o valor verdadeiro no intervalo entre a oferta e as declaraes constantes nas

guias do ITBI.

2.2 - Os Modelos Configuracionais

Os modelos configuracionais urbanos tem sua base conceitual fundamentada no

estudo da morfologia urbana e buscam representar a dinmica do sistema urbano a partir

de referncias tanto espaciais quanto scio-econmicas. A configurao urbana vista

como resultado de um processo em que o espao sintetiza, atravs da forma, as

transformaes ocorridas na estrutura social de uma comunidade a longo prazo, e

simultaneamente interage e influencia o comportamento dos residentes a curto prazo.

2.2.1 - Modelos Configuracionais: Centralidade e Potencialidade

Krafta (1999), observando que os modelos de ocupao da cidade geralmente

baseiam-se apenas nos requerimentos da demanda, sugere novas formas de tratamento do

problema da transformao espacial da cidade, propondo modelos que retratam o

comportamento da oferta de espao construdo. Baseado nas idias de David Harvey,

Henry Lefebvre e outros, para quem a produo de espao um processo produtivo como

o de qualquer outra mercadoria e, alm disso, primordial para a sobrevivncia da

acumulao capitalista, adota a premissa de que possvel descrever o crescimento da

cidade como um processo produtivo relativamente autnomo da demanda (Krafta, 1999),

onde os produtores imobilirios, preocupados em conservar sua lucratividade, produzem

novas localizaes, introduzindo novos produtos e induzindo a demanda a procurar seus

novos empreendimentos.

41
 O mecanismo central do primeiro modelo proposto por ele, o de centralidade-

potencialidade (Krafta, 1994), incorpora a idia da procura contnua de novas localizaes

compradas a baixos preos pelos produtores imobilirios, espalhando a cidade, e a

competio por essas novas localizaes, at o ponto em que a disputa eleva os preos e as

vantagens locacionais iniciais desaparecem. O valor da localizao fundamental, j que

pode modificar temporariamente o quadro de lucro decrescente (Krafta, 1995).

Para formular o modelo, os custos do produtor imobilirio so divididos em custos

de aquisio da terra e demais custos, estes ltimos comuns a todos os produtores. O lucro

do produtor constitui-se do valor do produto final menos os custos. Dado que o autor

assume a hiptese da criao de localizaes, qualquer que seja a localizao, produtos

finais equivalentes so vendidos ao mesmo preo, e o empresrio que obtm o maior lucro

o que consegue um custo de aquisio da terra mais baixo, o que s possvel atravs da

aquisio de terras em localizaes no consagradas. Embora satisfatria a nvel

individual, a estratgia agregada dos empreendedores anula as vantagens iniciais, visto que

a tendncia a concentrao espacial de sua atuao, que faz aumentar o preo da terra

naquela localizao especfica. As equaes que expressam tais idias so:

l1 = v - c1; l2 = v - c2 e c2 < c1

onde l = lucro;

v = valor final;

c = custo;

e o lucro maior l2 oriundo da compra de terra a menor preo c2 (Krafta, 1995).

A medida de centralidade implementada pelo modelo uma medida da

diferenciao espacial das localizaes urbanas em termos de vantagens locacionais, o que

42
permite a suposio de alto ou baixo valor de aquisio da terra conforme a situao

individual de um terreno frente ao sistema urbano. Os elementos essenciais ao modelo so

os terrenos urbanos que sediam as edificaes (formas construdas) e os espaos pblicos

(ruas, avenidas, etc.).

O modelo de centralidade assume que possvel a interconexo de todas as formas

construdas dentro de um sistema urbano. A interconexo feita atravs dos espaos

pblicos e os caminhos mais curtos entre as formas construdas so os escolhidos. Os

espaos pblicos mais centrais so aqueles que pertencem a esses caminhos mnimos o

maior nmero de vezes, considerando a ligao de todas as formas construdas presentes

na cidade. Todos os espaos pblicos do sistema urbano so hierarquizados em termos de

centralidade. Qualquer alterao nas formas construdas, conforme sua importncia no

contexto do sistema urbano, pode alterar a hierarquia de centralidade dos espaos. A

hiptese geral adotada a de que os espaos que possuem alta intensidade de uso, em

termos de localizao de atividades e/ou densidade de estoques, so tambm os que tem

maiores escores de centralidade, o que foi confirmado atravs de altas correlaes entre a

medida de centralidade e o sistema de atividades.

Essa informao de centralidade dos espaos insumo para o modelo de potencial.

Este objetiva detectar as maiores probabilidades de alterao construtiva, fundamentado

em dois princpios: em primeiro, o potencial de construo de um terreno, fruto da

legislao vigente, comparado edificao existente e j depreciada pela ao do tempo, e

em segundo, pela centralidade local do terreno em relao ao valor mximo do sistema.

Quanto maior for a diferena no primeiro e no segundo elementos, mais propenso a

mudanas estar o local, ou seja, maiores as chances de construo de um novo

empreendimento.

43
 Assim, o modelo bsico de produo proposto se compe de dois submodelos: um
primeiro que mede diferenciao espacial (centralidade), destinado a, num primeiro
momento, classificar os espaos de um sistema segundo seus privilgios locacionais, e
num segundo momento atualizar essa classificao em funo de transformaes
discretas. O segundo submodelo mede a resistncia que cada espao do sistema oferece
mudana, avaliando vrios parmetros, inclusive e principalmente as vantagens
locacionais. Ao medir essa resistncia, o submodelo distribui probabilisticamente
pores de acrscimo ao recurso edificado urbano (Krafta, 1995, p. 7-8).

O modelo de potencial formalizado pela seguinte expresso:

Pi = L * k - B * a + L (Cmx. - Ci)

onde Pi = potencial do espao i;

L = rea de P;

k = regulao urbanstica, ou seja, a razo entre a rea de terreno e a rea

construvel;

B = rea construda em P;

a = taxa de depreciao determinada pela idade da construo;

Cmx. = medida de centralidade mxima no sistema considerado;

Ci = centralidade de P.

Se no existe edificao no terreno o produto B*a desconsiderado (Krafta, 1999).

possvel a agregao dos terrenos pertencentes a uma mesma unidade espacial

definida (bairro, localizao, etc.):

PI = Pi

Krafta define o potencial de desenvolvimento como uma medida de desequilbrio,

isto , o grau de instabilidade de uma dada configurao. Um maior P indica que o espao

44
tem um potencial maior de abrigar uma transformao configuracional, sendo mais

instvel, estado proveniente do fato de a rea construda ser muito menor do que a

regulamentao urbanstica permite, ou de a edificao presente estar muito depreciada

pelo tempo, ou ainda de o local ter valor de centralidade baixo, o que significa terra barata.

Dado o potencial de cada espao, o modelo distribui probabilisticamente o crescimento

informado.

2.2.2 - O Modelo de Oportunidade Espacial

Os modelos acima foram inicialmente desenvolvidos para simular o acrscimo

construtivo na rea j urbanizada sob a hiptese de que as construes so homogneas.

Posteriormente foram acrescidos desenvolvimentos relativos a essas duas restries. A

heterogeneidade das construes, que faz com que praticamente existam submercados para

cada padro, abordada na forma de desagregao por tipos de usos: residencial,

comercial, escritrios e industrial.

Com a introduo desse ltimo avano, Krafta assume que a localizao de cada

novo empreendimento limitada pela deciso de maior lucro, aferida atravs da diferena

de centralidade que indica preos da terra mais baixos, mas tambm pelos requerimentos

especficos de cada tipo de uso. Cada tipo ter somente algumas alternativas locacionais,

frente a todas possveis, que devero ser selecionadas atravs da implementao do modelo

de oportunidade espacial.

O crescimento desigual da cidade, que faz emergir ilhas de desenvolvimento,

impulsionado por trs foras, duas que se combinam no par atrao e repulso e a terceira,

de oportunidade. Da primeira, pode-se dizer que a busca de novas localizaes que

proporcionem lucros extraordinrios provoca o espalhar da cidade, num movimento de

45
repulso. Por outro lado, as exigncias do mercado fazem com que as novas localizaes

inventadas sejam exploradas por vrios concorrentes, provocando micro-agregaes. A

terceira fora, de oportunidade espacial, expressa a seleo de oportunidades espaciais

possveis aos diferentes usos (Krafta, 1999).

Em outras palavras, a fora de seleo mencionada incorpora a idia de que

produtos dedicados a mercados especficos necessitam possuir elementos tais que

provoquem esta demanda, o que no caso do produto imobilirio significa eleger um padro

de construo adequado a um pblico alvo e um local preferencial deste mesmo pblico. O

local deve, ao mesmo tempo, ser adequado aspirao de lucro do produtor e, por

exemplo, a alguns requisitos prprios de um estrato scio-econmico, requisitos que

podem ser induzidos.

O conceito de oportunidade espacial usado o de relao de um local com um

grupo de caractersticas que so preferenciais na alocao de um tipo de construo, em

termos de proximidade. O stio particular pode ser avaliado em termos de acessibilidade s

caractersticas requeridas, expressando a oportunidade espacial de localizao de um tipo

especfico de construo e restringindo o domnio geogrfico da escolha. Para especificar

as caractersticas requeridas, faz-se necessrio considerar o lado da demanda, observando a

quais variveis cada tipo responde positiva ou negativamente.

O modelo formalizado por:

SOi = Ai + Aj/lij

onde SOi = oportunidade espacial de i;

Ai = atributo de i;

Aj = atributo de j;

46
 lij = comprimento do menor caminho entre i e j (Krafta, 1999).

O modelo de oportunidade espacial considera a proximidade de cada espao dos

atributos que podem influenciar as oportunidades de ocupao por um tipo particular de

empreendimento. Os trs modelos articulados so utilizados para simular as possibilidades

de crescimento urbano.

A desagregao setorial, proposta no ltimo desenvolvimento, foi adotada em razo

da facilidade de associar os usos com localizaes relativas, mas foi reconhecida a

possibilidade de desagregao mais fina dos usos, acrescendo-se o nmero de aspectos a

serem considerados na definio do domnio espacial prprio dos usos especificados. A

idia calcular a oportunidade espacial por meio de uma matriz, com os atributos variando

de acordo com o sistema que est sendo investigado e os parmetros de acordo com o uso.

O parmetro aplicado como um multiplicador: o valor zero anula o atributo, o valor um

toma o atributo em seu peso original, o dois o enfatiza e assim sucessivamente (Krafta,

1999).

A busca de atributos e parmetros para uso na matriz do modelo de oportunidade

espacial, a incorporao dos modelos hednicos para detectar os atributos relevantes para a

cidade de Porto Alegre e a constituio do banco de dados para o estudo de caso so

objetos do captulo a seguir.

47
 CAPTULO 3

METODOLOGIA

48
 3. - METODOLOGIA

3.1 - Fundamentos Bsicos

3.1.1 - As idias de Oportunidade Espacial e de Acessibilidade

Diferentes concepes de oportunidade espacial j foram apresentadas na literatura.

Segundo Arentze (1992), a avaliao de oportunidades de uma localizao normalmente

feita atravs dos custos para alcanar, daquela localizao, um nmero crtico especfico de

facilidades. O autor aponta para as trs abordagens de acessibilidade: o custo mnimo de

transporte para a satisfao do consumo; as oportunidades alcanveis a um custo

especfico de transporte; os ganhos do consumidor, em termos de valor excedente,

benefcios ou utilidade. Quanto medio de oportunidades espaciais, diferencia as

medidas que dependem do comportamento de viagem dos consumidores, baseadas nos

modelos de interao espacial, das que so baseadas exclusivamente no lado do oferta,

independentemente do comportamento do consumidor. Na tentativa de combinar os dois

tipos, prope uma medida de oportunidade espacial que leva em conta a estrutura da oferta

do local e o comportamento de viagem do consumidor, com mais de uma parada, para

efetuar suas compras. O custo da viagem tima do consumidor usado como medida de

oportunidade espacial. O nvel de oportunidade cresce proporcionalmente variedade de

servios disponveis no ponto de oferta.

Hansen (1959) enquadra-se na segunda definio de Arentze, considerando

somente a importncia das atividades. Define a acessibilidade como o potencial de

oportunidades de interao, diferentemente de medidas usuais de intensidade de interao.

Tem uma concepo gravitacional da acessibilidade, pois a medida proporcional ao

49
tamanho da atividade num ponto (nmero de empregos), e inversamente proporcional a

alguma funo da distncia que separa este ponto da origem.

J para Ingram (1971), a acessibilidade pode ser definida como uma caracterstica

ou vantagem de um local para superar a frico espacial, por meio do tempo ou da

distncia. O termo tem duas acepes: a capacidade de ser alcanado, que implica em

uma medida de proximidade entre dois pontos, e a habilidade de superar a distncia entre

pontos diversos, por exemplo, pelo sistema de transporte. Preocupado com uma forma

operacional que permita uma medida quantitativa, Ingram introduz dois conceitos, o de

acessibilidade relativa e o de acessibilidade integral. A relativa referente ao grau em que

dois pontos da mesma superfcie esto conectados. Tem natureza assimtrica, j que a

distncia entre dois pontos pode ser diferente na ida e na volta, por exemplo, em funo do

sistema de transporte. A distncia pode ser entendida como distncia fsica ou como tempo

ou custo de viagem. A acessibilidade integral o grau de interconexo de um ponto com

todos os outros pontos na mesma superfcie. Sua forma operacional de medida :

Ai= aij

onde Ai = acessibilidade integral ao ponto;

aij = acessibilidade relativa de j ao ponto i.

Pirie (1979) procede uma reviso dos diversos conceitos de acessibilidade,

revelando quatro medidas mais populares: medidas de distncia, como em Ingram;

medidas gravitacionais, como em Hansen; medidas de oportunidade cumulativa, que

indexam as oportunidades acessveis dentro de distncias ou tempos de viagem

especificados; e medidas topolgicas. Segundo ele, as medidas topolgicas so usualmente

derivadas somente com respeito presena e nmero de ligaes, em lugar da distncia

50
absoluta entre vrtices da rede.

Hillier (1993) utiliza o conceito topolgico de acessibilidade, como distncia de

cada via urbana a todas as outras de um mesmo sistema. Para ele, a configurao das vias

pblicas urbanas influencia tanto a localizao das atividades, os atratores do movimento

de pedestres, quanto o prprio movimento urbano. A relao assimtrica, pois a

configurao no influenciada por esses elementos. Para indicar a diferenciao dos

espaos pblicos, prope um modelo de anlise denominado Sintaxe Espacial, onde as vias

so hierarquizadas quanto sua tendncia de integrao a um sistema urbano, ou o oposto,

segregao. As relaes entre as vias so analisadas em termos de conectividades e

adjacncias da malha urbana.

No seu modelo de centralidade, Krafta (1994) adota a concepo de acessibilidade

como distncia topolgica entre pontos em um sistema urbano, distncia que medida pela

possibilidade de alcance atravs de caminhos mnimos. Trabalha com dois elementos, os

espaos pblicos (vias) e as formas construdas (edificaes). Naturalmente, para efetuar a

ligao entre quaisquer dois espaos privados, os espaos pblicos devem ser utilizados, e

o autor supe que a escolha recair sobre o trajeto mais curto entre os dois pontos. Os

espaos pblicos so transformados em segmentos de retas e um programa de computador

simula a conexo entre todas as formas construdas presentes no sistema urbano. Aps,

procede a uma indexao dos espaos pblicos, em termos de segmentos de reta: os mais

centrais so aqueles que pertencem aos caminhos mnimos entre as formas construdas o

maior nmero de vezes. A hiptese geral adotada a de que os espaos que possuem alta

intensidade de uso (atividades ou estoques construdos) so tambm os que tm maiores

escores de centralidade, o que foi confirmado atravs de altas correlaes entre a medida

de centralidade e a localizao do sistema de atividades.

51
 3.1.2 - Compreenso do Modelo de Oportunidade Espacial

Krafta (1999) apresenta um modelo de produo do espao urbano que contempla a

influncia da cidade existente sobre o crescimento urbano futuro, dividido em algumas

etapas: mensurao da diferenciao espacial, com a acessibilidade (modelo de

centralidade); avaliao do potencial do espao, onde alm da diferenciao espacial

avaliado o potencial de mudana tendo em vista a depreciao da edificao existente e a

defasagem entre esta e a possibilidade construtiva regulamentada (modelo de

potencialidade); oportunidade espacial, que a localizao do espao relativamente a

certas caractersticas.

Seu modelo procura responder a trs itens:

como tipos diversos de edificaes so distribudos pela cidade;

sob quais circunstncias velhas edificaes so substitudas;

quando novas reas podem ser incorporadas cidade.

Segundo ele, a deciso de localizao dos empreendimentos imobilirios tomada

com base em trs elementos:

a maior diferena entre os custos de demolio somados construo e o valor

final do novo empreendimento;

maior lucro proveniente da terra, pelo baixo valor pago antes do

empreendimento e a valorizao posterior;

a oportunidade espacial.

Este terceiro elemento corresponde restrio de alternativas de localizao

determinada pelo tipo de produto particular. Supe que cada tipo de construo tem

52
localizaes mais adequadas, e a oportunidade espacial expressa a seleo das

oportunidades que o sistema espacial oferece aos vrios tipos de edificao. O passo

seguinte propor uma desagregao setorial dos tipos de edificao e definir a seqncia

da alocao, que inicia pelo tipo residencial, indo das construes destinadas ao mais alto

nvel de renda em direo ao mais baixo, e termina pela alocao de indstrias e depsitos.

A oportunidade espacial de um stio est relacionada sua acessibilidade ao

sistema de atividades urbanas, assim como a outros elementos. Alternativamente ao

conceito mais tradicional de oportunidade espacial, de relao entre a localizao

residencial e a localizao de servios (como em Krafta, 1996), o conceito adaptado para

ser a relao entre um stio urbano e o grupo de caractersticas espaciais mais adequadas

para a localizao dos tipos particulares de construo. Cada tipo responde diferentemente

s caractersticas espaciais. Os stios disponveis para um empreendimento devem ser

avaliados em termos de acessibilidade a essas caractersticas. A terceira fora introduzida

ir restringir o domnio geogrfico no qual o modelo opera para cada tipo de edificao.

Com efeito, para cada tipo de edificao, o domnio de alocao ser diferente (Krafta,

1999).

A oportunidade espacial, no caso de desagregao pelo tipo de uso do solo,

definida como a posio relativa de um stio a um grupo de caractersticas que afetam

especificamente um tipo de edificao. Cada unidade de espao pblico de um sistema

urbano caracterizada com uma srie de atributos, que sero usados ou desprezados

conforme o tipo de edificao em questo. Como resultado do modelo, um sub-sistema

espacial composto por todos os stios adequados aos requerimentos de alocao de um uso

particular ser delimitado. O Quadro 1 mostra uma matriz do tipo usada no clculo. Os

53
atributos variam de acordo com o sistema que est sendo investigado e os parmetros

variam de acordo com a forma construtiva que est sendo simulada.

Quadro 1 - Matriz do tipo usado no clculo da oportunidade espacial

Espao Atributo 1 a1 Atributo2 a2 Atributo 3 a3 Atributo n an

Fonte: Krafta, 1999.

A determinao de quais atributos sero enfatizados ou desprezados segundo os

usos especficos pode ser feita externamente ao modelo de Oportunidade Espacial de

Krafta, sendo esses elementos informados ao modelo. A proposta desse trabalho, de

determinao dos atributos para uso na Oportunidade Espacial, ser detalhada no item 3.2.

3.1.3 - Preferncia Declarada e Preferncia Revelada

Existem basicamente duas formas de inferir o comportamento do consumidor, os

modelos de Preferncia Declarada e de Preferncia Revelada. Ambos esto fundamentados

na idia de que o consumidor hierarquiza opes alternativas de escolha e maximiza a

utilidade, dentro de algumas restries existentes, como o oramento, gostos, fatores

psicolgicos, etc. Sua diferena fundamental consiste em que o primeiro se baseia nas

informaes dadas pelo consumidor, enquanto o segundo utiliza a observao direta de seu

comportamento e escolhas.

Os modelos de Preferncia Declarada (De Toni, 1994) extraem muitas informaes

de cada indivduo em pequenas amostras, e tm a vantagem de permitir que se conhea,

54
com base nas declaraes, as reaes dos consumidores frente a inovaes e situaes no

vivenciadas. As tcnicas em geral que tratam do comportamento esperado, em lugar do

comportamento real ou observado, so classificadas como Preferncia Declarada, como as

pesquisas de opinio e as tcnicas de simulao. Por outro lado, como os modelos esto

baseados em questionrios, podem existir distores entre as declaraes dos indivduos

relativamente ao seu consumo e o seu comportamento definitivo.

J os modelos de Preferncia Revelada s podem ser aplicados em relao

situaes existentes, mas apresentam a vantagem de serem baseados no comportamento

observado do consumidor. Richter (1966) resume os supostos da teoria da preferncia

revelada, da seguinte forma: dados dois bens ou utilidades X e Y, se X comprado quando

Y poderia ter sido comprado, esse fato revela que X preferido a Y; se X comprado

quando Y no s poderia ter sido comprado, mas poderia s-lo a um custo no maior do

que X, esse fato revela diretamente que X preferido Y.

Para analisar o comportamento do consumidor frente a bens com mltiplos

atributos, como a habitao, Feitelson (1992) discute algumas tcnicas, dentre elas a de

vinhetas ou pequenas narrativas. Essas consistem em combinaes geradas ao acaso entre

caractersticas do bem em estudo, submetidas ao consumidor. Dessa forma, o principal

problema encontrado pelos modelos baseados na preferncia revelada para os bens com

mltiplos atributos, a multicolinearidade ou inter-relao encontrada entre as

caractersticas no mundo real, enfrentado pela aleatoriedade da combinao entre elas.

Para cada vinheta que descreve a habitao, o consumidor responde basicamente a trs

questes: o quanto a habitao desejvel como lugar para viver; quanto o consumidor

est disposto a pagar por essa habitao; supondo que a habitao est a venda, por qual

valor o consumidor supe que foi avaliada.

55
 J os modelos hednicos tambm do conta de bens compostos por mltiplos

atributos e so inferncias sobre a revelao de preferncias dos consumidores. Mas esses

modelos prescindem da pesquisa direta com os consumidores porque baseiam-se, em geral,

em dados agrupados em cadastros e censos, que apresentam algumas vantagens como a

disponibilidade e a ausncia de custos para sua obteno.

3.1.4 - A Metodologia de Equaes de Preos Hednicos

As equaes de preos hednicos so estimaes feitas a partir de dados empricos,

em geral cadastros de dados, onde se busca explicar a variao nos preos dos imveis

atravs da variao das caractersticas que os compem. A preocupao desses estudos

empricos seria medir a valorizao dos diferentes atributos que so consumidos quando

um indivduo compra a habitao. A hiptese hednica a de que os bens so valorizados

por seus atributos ou caractersticas de utilidade, e que essa utilidade seria revelada pelos

agentes econmicos atravs dos preos observados dos produtos diferenciados e o grupo

de caractersticas associadas a eles. O seguinte pargrafo define a idia geral:

O mercado habitacional, ao valorizar diferenciadamente, via preos, esses diferentes

tipos de habitao, estaria expressando por um lado a disponibilidade (escassez) dos
diversos tipos de habitao e suas caractersticas especficas e, por outro, as
preferncias dos indivduos dada sua disponibilidade de renda. Em outras palavras, os
diferentes preos assumidos pelos diversos tipos de habitao mostram que a habitao
deve ser composta de um nmero finito de caractersticas, que os indivduos valorizam
diferenciadamente, e que assumem determinados preos de acordo com a
disponibilidade das mesmas no mercado (Lucena, 1985, p. 27).

Dois enfoques tericos esto envolvidos no uso e interpretao dessas estimativas.

O de Lancaster (1966), no qual a hiptese bsica que a utilidade derivada das

caractersticas presentes nos bens, e no dos bens em si mesmos, e o de Rosen (1974), que

supe a existncia de mercados implcitos para as caractersticas que compe um bem. Em

56
outras palavras, os consumidores esto mais ou menos dispostos a pagar por uma

caracterstica conforme sua maior ou menor escassez no mercado. Para Rosen, os preos

hednicos so definidos como preos implcitos dos atributos. Os preos implcitos seriam

a representao da valorao implcita que os consumidores fazem das caractersticas

contidas em um bem.

A tcnica foi desenvolvida para bens em geral, cujo consumo encerre um conjunto

de servios ou utilidades, e tem tido ampla utilizao em anlises do mercado imobilirio,

dada a heterogeneidade dos produtos, compostos de um grande nmero de atributos. No

caso do mercado habitacional, a variao dos preos no traduz somente variao de

padres de habitao, para diferentes segmentos de mercado, mas tambm valoraes

diversas das localizaes dentro da cidade, se forem observados diferentes preos para

habitaes de igual padro em localizaes diversas.

Um grande nmero de caractersticas pode ser considerada como variveis

independentes na equao, conforme sua relevncia para o caso especfico em exame e a

disponibilidade de dados. Das caractersticas internas do imvel a fatores como poluio e

composio racial da vizinhana, relevantes para a valorizao imobiliria em alguns

pases, os elementos que refletem os aspectos sociais e culturais da escolha do consumidor

podem ser abrangidos.

As caractersticas ou atributos que interessam ao tipo de abordagem adotada so as

que presumidamente geram utilidade, compondo o servio de habitao adquirido.

Lucena (1985) comenta esses servios, dividindo-os em dois grandes grupos, os que

derivam das caractersticas fsicas do imvel e os que esto disponveis no local onde o

imvel se localiza.

57
 As caractersticas fsicas do imvel:

- servios de infra-estrutura disponveis no imvel, como energia, gua e

esgoto;

- caractersticas do imvel: tamanho, nmero de dormitrios, acabamento,

vagas na garagem, etc.

Os servios que independem do imvel:

- caractersticas naturais ou amenidades;

- facilidade de acesso ao restante da cidade e ao lazer;

- servios de comrcio nas proximidades.

De maneira geral, as anlises envolvendo equaes de preos hednicos utilizam

esses atributos relacionados aos preos dos imveis, com algumas variaes.

3.2 - Proposta Metodolgica

A proposta deste trabalho, consubstanciada a seguir, no estudo de caso, consiste na

combinao de dois tipos de modelos, os configuracionais urbanos e os hednicos,

buscando aprofundar o conhecimento sobre o mercado imobilirio da cidade de Porto

Alegre e produzir algum subsdio para os modelos que simulam o crescimento da cidade.

A forma de utilizao dos diferentes modelos est representada na Figura 2, onde o

Modelo de Centralidade (Configuracional) serve de insumo para o banco de dados a partir

do qual so gerados Modelos Hednicos. Os coeficientes obtidos nas equaes para os

diversos padres construtivos podem ser usados como parmetros e atributos da matriz do

Modelo de Oportunidade Espacial (Configuracional), um dos que simulam o crescimento

da cidade.
58
 Cadastro Censo
Centralidade Outros
PMPA IBGE

Banco de Dados

Modelos
Hednicos

Matriz: Modelo
de Oportunidade
Espacial

Figura 2 - Utilizao conjugada de Modelos Configuracionais Urbanos e Modelos Hednicos

Os modelos propostos por Krafta simulam o crescimento e substituio imobiliria

da cidade a partir de acrscimos determinados exogeneamente. As equaes de preos

hednicos indicam, a partir do estoque existente, as preferncias do consumidor detectadas

pelo preo implcito pago por determinados atributos dos imveis. Essas caractersticas,

cujos coeficientes significativos so determinados para padres residenciais diversos,

podem ser inseridas no modelo de oportunidade espacial, que requer parmetros anlogos

para o clculo da oportunidade de uso de uma dada localizao.

Outra especificidade relativa ao tipo de atributo enfocado: como a relevncia

59
maior conferida escolha da localizao, procurou-se dar nfase, tanto quanto possvel,

s caractersticas pertinentes vizinhana, acessibilidade/centralidade, regio de insero

do imvel, densidade da regio, renda mdia do local, condies de infra-estrutura,

proximidade de subhabitaes, localizao relativa quanto ao acesso ao rio e

proximidade de centros de atividades. Nesta anlise, as caractersticas do imvel em si

utilizadas na determinao da valorizao imobiliria, embora mensuradas, apresentam um

interesse secundrio.

3.2.1 - Banco de Dados

O estudo de caso foi desenvolvido com base territorial na cidade de Porto Alegre.

O banco de dados que serviu como fonte para a anlise estatstica foi constitudo a partir de

dados das seguintes fontes: cadastro de valores imobilirios da Secretaria Municipal da

Fazenda, guardados os dados de sigilo fiscal; Censo Demogrfico do Instituto Brasileiro de

Geografia e Estattica (IBGE) de 1991; informaes retiradas de um mapa de Porto Alegre

em escala 1:15.000, de 1996, da cartografia da Secretaria Municipal do Planejamento;

relatrio sobre Policentralidade (PROPUR, 1996). Como os dados utilizados neste estudo

de caso so provenientes de diferentes fontes, foram necessrios alguns procedimentos

para sua integrao em um banco de dados nico.

O cadastro de valores imobilirios, aps a retirada de erros, forneceu 2.160

registros de imveis, tendo como fontes as guias do Imposto Sobre Transmisso de Bens

Imveis - inter-vivos (ITBI), imposto de competncia municipal, e dados de oferta de

imveis encontrados em jornais e imobilirias, todos do ano de 1995. Destes registros,

27% correspondem a casas e 73% a apartamentos. Esses registros foram os mais

importantes constituidores do banco de dados, no sentido de que possibilitaram o trabalho

60
posterior de agregao de informaes complementares utilizadas como variveis no

estudo, pois continham duas informaes essenciais: a localizao precisa do imvel

(endereo) e seu valor de venda. Como j foi exposto anteriormente, a informao do valor

do imvel bsica para a formulao dos modelos hednicos, sendo usada como varivel

dependente na anlise de regresso. O valor do imvel , tambm, uma informao de

difcil obteno, especialmente quanto ao nmero de casos necessrios para realizar uma

anlise mais consistente.

Para agregar aos registros dos imveis as informaes sobre o entorno, reproduziu-

se o mapa dos setores censitrios do IBGE utilizados no censo demogrfico de 1991, com

sua numerao (de 1 a 1.880, aproximadamente). A seguir, os imveis do cadastro foram

localizados nesse mapa, produzindo, num primeiro momento, a vinculao do imvel com

o nmero do setor censitrio ao qual ele pertencia.

A pequena dimenso dos setores censitrios em regies da cidade de ocupao mais

densa, visto que os setores devem cobrir aproximadamente 300 domiclios urbanos, e a

identificao do lado da rua em que estava situado o imvel, definio que poderia levar

vinculao do imvel a uma rea diferente do setor em que foi pesquisado no Censo

Demogrfico, foram as dificuldades apresentadas nesta etapa. A identificao da quadra a

que pertencia o imvel foi possvel em todos os casos. Para maior preciso, foram

utilizadas a descrio do permetro do setor censitrio elaborada pelo IBGE e, no caso de

persistir a dificuldade, foi adotado o critrio de localizao do imvel no maior setor

censitrio, entre dois possveis (setor do lado par ou do lado mpar da rua).

A partir desta localizao, informaes complementares foram agregadas aos

registros iniciais, tendo como base dados sobre o setor censitrio a que os imveis

pertenciam. As variveis de estudo construdas a partir dos dados censitrios sero

61
especificadas no item 3.2.3. Concomitantemente, a localizao individual dos imveis

possibilitou a identificao de outros elementos relativos a sua situao, como sua

proximidade do rio e de algum dos centros identificados no estudo sobre Policentralidade e

Uso do Solo (PROPUR, 1996).

O estudo sobre Policentralidade e Uso do Solo em Porto Alegre identifica os

centros locais e suas reas de abrangncia hierarquizados conforme sua centralidade

agregada, considerando a soma acumulada dos valores de centralidade de todos os espaos

pertencentes a uma mesma rea. Dos 40 centros citados no estudo, apenas os 18 primeiros

foram utilizados, critrio adotado tendo em vista o baixo valor dos demais. Os centros

considerados, que perfazem 95,8% da centralidade da cidade de Porto Alegre, e seus

respectivos valores agregados so apresentados na Tabela 2. J a Figura 3 apresenta o

mapa de um dos centros presentes na anlise, o Centro Joo Pessoa/Azenha.

Tabela 1 - Descrio dos centros, ncleos e valores

Valor percentual
Centro Ncleo do Centro (Ruas, Avenidas)
de centralidade

Centro histrico Andradas, incio da Av. Independncia 43,3

Moinhos de Vento Mostardeiro, Florncio Ygartua, 24 de 8,9

Outubro

Bom Fim Oswaldo Aranha, incio da Av. Protsio 7,1

Alves, Venncio Aires

Farrapos Farrapos, Presidente Roosevelt, Cear 6,2

Cristvo Colombo Cristvo Colombo, Benjamin Constant 4,7

Joo Pessoa / Azenha Joo Pessoa, Azenha 4,5

Menino Deus Jos de Alencar, Praia de Belas, Getlio 4,0

62
 Vargas

Voluntrios da Ptria incio da Av. Farrapos 3,7

So Gonalo Pereira Franco, Dom Pedro II, Assis Brasil 2,6

Carlos Gomes Carlos Gomes, Dom Pedro II, Plnio Brasil 2,4
Milano

Assis Brasil Assis Brasil, Joo Wallig, Francisco Trein 2,0

Bento Gonalves Bento Gonalves, Ipiranga , So Luiz 1,9

Petrpolis Protsio Alves, Carazinho 1,3

Cavalhada Cavalhada 0,8

Tristeza Wenceslau Escobar, Oscar Niemeyer, Padre 0,7

Reus

Sarandi Assis Brasil , Joaquim Silveira 0,7

Dona Teodora Frederico Mentz, Felicio Lemieszky 0,6

Vila Ipiranga Av. do Forte, Sap, Ernesto Pellanda 0,4

Fonte: PROPUR, 1996.

63
 N

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on

Detalhe 01

Eixos de Centralidade
Escala Aproximada: 1:25.000

Fonte: PROPUR, 1996, p. 130.

Figura 3 - Centro Joo Pessoa/Azenha: os eixos de centralidade constituem o ncleo e os

eixos principais da rea de abrangncia

Os centros restantes foram desconsiderados nesta anlise em funo de seu baixo

valor (21 centros perfazem menos de 5% do valor total de centralidade da cidade).

Mediante os ncleos e eixos principais das reas de abrangncia dos centros,

explicitados no estudo sobre a policentralidade da cidade (PROPUR, 1996), e

redesenhados no mapa de setores censitrios, foram identificados os setores censitrios

64
adjacentes a esses eixos e, por conseguinte, os imveis prximos ou no aos centros. O

critrio adotado para determinar a proximidade de um centro foi o de o imvel estar

inserido num setor censitrio adjacente aos principais eixos de centralidade de um dos 18

centros locais citados, agregando-se ao registro original o valor de sua centralidade

percentual. Assim, os imveis localizados nas ruas do centro histrico receberam o maior

valor de centralidade, 43,3, e os que estavam localizados fora da rea de qualquer dos

centros, o valor de centralidade zero. A Figura 4, que mostra o detalhamento do Centro

Joo Pessoa/Azenha, permite a exemplificao do critrio adotado.

N
0947
0931 0945
0940
anga 0973
Av. Ipir
0985 0977 0972
0986 b el
0978 sa
0990 0983 aI
0976
0974
ces
0987 rin
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0989
0982 0979 Av
0975
0988
0981 1024
0980
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1017
1006

Av
0994 0996 1007

da A
1016
1018
1005
zen
1009 1008
1015 1019
ha
0997
1004
0999 1010 1011
0998
1003 1020
1022
1001 1014 1021
1000 1002
Av
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1013
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1120
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1136 1135
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1140 1138
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1134 1121
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1143 1122 1123

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sl

0992 1148 1183 1127

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1144
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1149 1132
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M

1127
az

1147 1126
er
on

1131
1150 1146

Eixos de Centralidade
Delimitao dos setores censitrios
Escala Aproximada: 1:18.000

Figura 4 - Exemplo de sobreposio: centro, setor censitrio e imveis

65
 O imvel A, situado na Av. da Azenha, recebe como atributo o valor da

centralidade agregada desse centro, isto , 4,5. Da mesma forma, todos os imveis situados

em setores cujos limites tocam os eixos de centralidade, mesmo que esses imveis estejam

localizados em vias outras que no os eixos principais. O imvel B, por no estar em uma

das situaes descritas, recebe o valor zero para o atributo centralidade.

Para a informao de proximidade do rio, tomou-se como base o mapa da cidade

com os setores censitrios demarcados, arbitrando-se o valor 1 para os imveis inseridos

em setores contguos margem do Guaba, e valor zero aos demais imveis. Assim, por

este critrio estabelecido, esto prximos aos rio tanto os imveis que esto localizados na

rua limtrofe ao rio como em ruas mais distantes, desde que estas faam parte do mesmo

setor censitrio das primeiras.

Os imveis constantes neste cadastro estavam previamente classificados quanto ao

padro de acabamento das construes. Os apartamentos, em quatro tipos: luxo, fino,

mdio e popular. Em funo do nmero diminuto de ocorrncias do primeiro tipo no

arquivo utilizado (seis ocorrncias), os apartamentos de padro luxo e fino foram tratados

como um s tipo. As casas estavam classificadas de forma mais complexa, levando em

conta o material construtivo - madeira, alvenaria ou mistas -, o padro de acabamento -

popular, mdio ou fino -, e o nmero de pavimentos da construo, sendo todas as

informaes cruzadas. Para simplificar a anlise e possibilitar a comparao com os

resultados atribudos aos apartamentos, as casas foram reagrupadas com base na

classificao exposta acima e ainda o preo de construo do m2 para cada um dos tipos,

resultando em trs grupos:

padro fino/luxo: alvenaria fina, alvenaria luxo, alvenaria fina com mais de um

pavimento, alvenaria luxo com mais de um pavimento;

66
 padro mdio: mista mdia, alvenaria mdia;

padro popular: madeira simples, madeira mdia, mista simples, alvenaria

precria, alvenaria popular.

3.2.2 - Crtica das Fontes

necessrio ressaltar que a definio dos atributos, cuja importncia da valorao

ser investigada, condicionada pela existncia de dados. Muitas so as dificuldades de

obteno destes dados. Primeiro, as fontes dos dados para cada imvel so heterogneas

(Censo, cadastros) e o carter heterogneo exige algum tipo de vinculao entre as

informaes. Segundo, as informaes relativas qualidade da vizinhana so grupadas, j

que muitos dados no so desagregados ao nvel do domiclio. Alm disso, muitas

informaes que poderiam ser utilizadas como variveis da equao no existem ou no

so acessveis, obrigando a uma aproximao. Por exemplo, somente est disponvel no

cadastro da Prefeitura Municipal de Porto Alegre a rea total do imvel, e no Censo

Demogrfico do IBGE o nmero mdio de dormitrios por domiclio no setor censitrio,

sendo desejveis as informaes sobre o nmero de dormitrios do imvel e sua rea

privativa.

Outro problema o relativo confiabilidade das fontes, devido aos interesses em

no revelar o preo correto do imvel. As duas situaes mais freqentes so: os anncios

em jornais e imobilirias apresentam um valor superior ao verificado na transao final, j

que este pode ser negociado entre os participantes, sendo apenas um valor de referncia; o

valor declarado para fins tributrios, e que aparece nas guias de ITBI, inferior ao

verificado na transao final, visando um menor desembolso em impostos. Apesar destes

problemas, na falta de outras fontes de informaes, estes dados so amplamente utilizados

67
em estudos sobre o mercado imobilirio.

Dois trabalhos recentes sobre o mercado habitacional brasileiro utilizam-se de

cadastros semelhantes ao utilizado neste estudo de caso. Embora efetuando estudos de

natureza diferente, de prazo mais longo, a similitude das fontes valida a meno a eles.

Melazzo (1993) levanta informaes sobre quantidades, caractersticas e preos de imveis

com base em transaes de compra e venda registradas no Cartrio de Registro de Imveis

de Presidente Prudente para analisar o comportamento do mercado de imveis no local. Os

registros que servem como fonte consistem em 2.800 transaes num perodo de 15 anos.

O autor no questiona a validade da fonte, ressaltando apenas que seu estudo baseia-se no

mercado formal.

Smolka (1991) realiza uma anlise do efeito do Sistema Financeiro da Habitao

sobre a atividade imobiliria e sobre o preo de imveis tomando como base um arquivo

(IPPUR/ITBI/IPTU) constitudo a partir de 2.000 guias do ITBI referentes a transaes de

compra e venda num perodo de 15 anos. Estes registros foram cruzados com cadastros de

logradouros e imveis, de modo a obter informaes mais completas sobre a localizao,

da mesma forma que os constantes no cadastro mantido pela Prefeitura Municipal de Porto

Alegre.

Quanto confiabilidade das informaes, Smolka argumenta que desde a

concepo do arquivo sabia-se que os valores pactuados/declarados nas guias do ITBI e

aqueles efetivamente praticados no mercado no eram iguais. Entretanto, pressups-se que

"as variaes relativas das mdias anuais por diferentes estratos e/ou agregados

acompanhariam as mesmas variaes no mercado" (Smolka, 1991, p. 457). No obstante a

ressalva feita, as anlises foram inteiramente baseadas no arquivo que, segundo a mesma

fonte, j foi utilizado para outros trabalhos de mesma natureza.

68
 Para qualificar a regio em que o imvel est inserido, foram vinculados

localizao informaes do Censo Demogrfico do IBGE para o ano de 1991, de modo

semelhante ao descrito por Anas e Eum (1984). Estes autores marcaram, em um sistema

quadriculado de zonas cobrindo toda a cidade estudada, cada uma das observaes de

venda que faziam parte da amostra escolhida. Dados do censo, agregados para esse sistema

de zonas, foram relacionados cada observao. Os dados do censo continham descries

detalhadas de cada zona: populao, composio racial e de renda, padres de trfego ao

centro, etc. Para atender aos objetivos especficos propostos em seu trabalho (Anas, 1984),

foram relacionados s vendas, por ms de venda, a taxa de interesse de financiamento e o

ndice de preos do consumidor.

A opo pelo uso de dados agregados, especialmente os censitrios, torna-se quase

inevitvel devido a ausncia de arquivos de dados completos e que possam caracterizar o

entorno ou vizinhana dos imveis estudados. No Censo Demogrfico, as informaes so

agregadas para grupos de aproximadamente 300 domiclios e fornecem mdias. Contudo,

mesmo na presena destas desvantagens, a vizinhana pode ser qualificada por variveis

como nmero mdio de cmodos, dormitrios e banheiros por domiclios, nmero mdio

de moradores por domiclio, renda mdia dos chefes de famlia e informaes sobre a

infra-estrutura do setor censitrio onde o imvel se localiza.

3.2.3 - Descrio das Variveis de Estudo

Variveis provenientes do Cadastro da Planta de Valores Imobilirios

Andar - Indica o pavimento onde o apartamento est localizado.

69
 rea total - Em m2. Indica, tanto para casas como para apartamentos, a rea

total transmitida. Nas casas, corresponde rea de terreno e, nos apartamentos,

a frao ideal das coisas comuns do edifcio e terreno correspondente unidade.

rea da construo principal - Em m2. Presente somente nos registros

referentes a casas, indica somente a rea da construo principal,

desconsiderando reas de construes anexas.

Box - Presente em registros referentes a apartamentos, indica a transmisso de

box (vaga em estacionamento coletivo ou garagem fechada individual) junto

com o apartamento, sem escritura em separado. Foi estipulado o valor zero (0)

quando no h vaga de estacionamento, valor um (1) quando h uma vaga e

dois (2) quando h mais de uma vaga.

Idade - Em anos. Constante nos registros referentes a apartamentos e casas, foi

obtida da varivel original ano de construo subtrada do ano de transao ou

anncio, 1995. Em se tratando das casas, indica a idade da construo principal.

Fonte - Varivel binria. Indica a fonte da informao dos registros de

apartamentos e casas, onde o zero (0) significa que a fonte foi uma guia de ITBI

e um (1) a oferta do imvel em jornais ou imobilirias. Esta informao no foi

includa na equao de regresso, pois no faria sentido, mas foi utilizada para

segmentar os arquivos gerais de registros de casas e apartamentos em arquivos

de imveis anunciados e de imveis transacionados, para fins de anlise

comparativa.

Plo ou corredor - Varivel binria. Indica se o imvel est ou no contido em

uma rea definida pelo 1 Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU),

70
 como plo ou corredor de comrcio e servios, porm sem definir sua

hierarquia de especializao, especificada no PDDU. Neste caso, assume o

valor zero (0) se estiver em uma rea que no pertence a um plo ou corredor

de comrcio e servios e um (1) se estiver numa rea que pertence.

Regio homognea - Varivel desenvolvida pela Secretaria Municipal da

Fazenda. um ndice de valorizao do solo urbano de cada regio da cidade,

que teve por objetivo a atualizao da Planta Genrica de Valores. A Planta

consiste no mapeamento dos valores de terrenos para os diferentes bairros,

sendo utilizada para a avaliao do valor de mercado de imveis sobre os quais

incidem os impostos municipais, Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU),

e ITBI. A metodologia de construo do ndice partiu de uma definio prvia

das regies, delimitadas conforme a continuidade do tipo de ocupao do solo.

Foram delimitadas 140 zonas homogneas a partir de uma vistoria em toda a

zona urbana de Porto Alegre, tendo sido avaliados: tipologia construtiva, faixa

de idade das construes, classe social da populao ocupante, condies de

infra-estrutura urbana e de topografia, existncia de fator depreciativo ou de

valorizao da zona, ndices construtivos e restries de uso do solo (Lapolli,

s/d.). Paralelamente, foram coletadas 700 informaes sobre o preo de venda

de terrenos e feito um cruzamento, associando a cada regio um ndice de

valorizao. Muitas regies homogneas apresentaram valorizao imobiliria

semelhante, apesar de no serem limtrofes. Na avaliao final, os valores de

Regio homognea variaram de 7 a 380, existindo neste intervalo 55 ndices de

valor.

71
 Padres de acabamento - Classificao adotada no cadastro utilizado, indicando

basicamente o padro da alvenaria da construo. Permitiram segmentar os

arquivos gerais em arquivos por padres construtivos: para casas e

apartamentos, padro fino/luxo, padro mdio ou padro popular. Foi possvel

incluir um quarto padro para os apartamentos, o de ser uma cobertura, dada a

disponibilidade da informao. Nesta ltima categoria, foram includas somente

as coberturas de padro de acabamento fino/luxo.

Valor total - Valor de venda ou de anncio do imvel, em Dlares norte-

americanos.

Valor unitrio - Por m2. Valor calculado pela relao valor total / rea total do

imvel.

Alm das variveis descritas acima, cada registro proveniente deste cadastro

continha a informao do ms em que o imvel fora transacionado ou anunciado, que foi

utilizada para a transformao do valor original, em moeda corrente nacional, para Dlares

norte-americanos, conforme a cotao mensal.

Variveis Provenientes do Censo Demogrfico

Enquanto as informaes do cadastro de valores imobilirios foram tomadas, em

sua maioria, em seus valores originais, as do Censo Demogrfico resultaram de

cruzamentos entre variveis, descritas conforme segue.

72
 Casas - Anexada somente aos registros relativos casas. Indica a relao: total

de casas / total de domiclios do setor censitrio onde est inserido o imvel.

Conjunto residencial - Agregada aos registros tanto de casas quanto de

apartamentos. Indica a relao: total de casas em conjunto residencial popular +

total de apartamentos em conjunto residencial popular/total de domiclios do

setor censitrio.

Habitantes por domiclio - Agregada aos registros de casas e de apartamentos,

indica o nmero mdio de pessoas por domiclio no setor censitrio onde o

imvel est inserido.

Lixo coletado - Agregada aos registros de casas e de apartamentos, indica a

relao: total de domiclios com lixo coletado / total de domiclios do setor

censitrio.

Renda mdia - Agregada aos registros de casas e de apartamentos, indica a

renda mdia mensal dos chefes de domiclio, em salrios mnimos, do setor

censitrio do imvel. Foi obtida pela relao: renda mdia nominal dos

chefes/valor do salrio mnimo na data de referncia do Censo Demogrfico de

1991 (31 de agosto de 1991).

Subnormal - Agregada aos registros de casas e de apartamentos. Indica a

relao: total de casas em aglomerado subnormal + total de apartamentos em

aglomerado subnormal/total de domiclios do setor censitrio. O Censo

Demogrfico do IBGE utiliza esta terminologia para designar as habitaes

precrias.

Variveis Provenientes de Outras Fontes

73
 Proximidade do rio - Varivel binria obtida da forma descrita no item 3.2.1,

assume o valor um (1) quando o setor censitrio onde est inserido o imvel

estiver localizado s margens do rio e valor zero (0) quando no estiver.

Centro - Varivel obtida da forma descrita no item 3.2.1, assume o valor

agregado de centralidade do setor censitrio onde estiver localizado, se este

setor pertencer rea de abrangncia de um dos centros, conforme hierarquia j

descrita, ou o valor zero (0) nos demais casos. Varia de zero a 43,3, existindo

neste intervalo 19 valores de centralidade.

Agrupando as variveis por tipo de caracterstica, conforme sugerido

anteriormente, temos:

quanto ao imvel: padro de acabamento, rea total, idade, presena de box,

pavimento onde est localizado o apartamento;

quanto ao entorno: regio homognea, nmero mdio de habitantes por

domiclio, buscando uma aproximao para a densidade de ocupao dos

imveis na regio, renda mdia mensal das famlias no setor, coleta de lixo,

percentual de habitaes subnormais no setor, percentual de imveis

pertencentes a conjuntos residenciais populares, percentual de casas, buscando

identificar setores de ocupao unifamiliar;

quanto acessibilidade: a localizao do imvel foi relativizada quanto ao

acesso ao rio, tomado como rea particularmente aprazvel, e quanto

proximidade de centros, levando em conta o aspecto de policentralidade de

Porto Alegre. Complementa informao sobre a acessibilidade a varivel plo

ou corredor.

74
 3.2.4 - Varivel Dependente

As variveis valor unitrio e valor total foram testadas como variveis dependentes

separadamente, e a comparao dos resultados obtidos com os modelos foi determinante

para a escolha do valor total como varivel dependente a ser utilizada no trabalho. Para os

modelos gerais, os resultados, no tocante ao coeficiente de determinao, so apresentados

na Tabela 2.

Tabela 2 - Coeficientes de determinao (R2) segundo a varivel dependente

Varivel Dependente Apartamentos Casas

Valor total 0,9053 0,7951

Valor unitrio 0,2068 0,2824

Aos resultados abaixo da expectativa apresentados, utilizando-se a varivel valor

unitrio como dependente, somou-se o fato de que ela foi calculada a partir do valor de

venda do imvel (declarado para impostos ou anunciado) dividido pela rea total, j que

no estava disponvel no Cadastro da Planta de Valores fornecido pela PMPA para o

presente estudo a rea privativa dos imveis. No entanto, o valor unitrio calculado atravs

da rea total pode apresentar grandes distores.

Hipoteticamente, se tivermos trs apartamentos de 100m2 de rea privativa

vendidos a US$ 70.000, considerando-se a rea privativa, o valor unitrio do m2 ser de

US$ 700 para qualquer um dos imveis. Pelo mtodo de clculo do valor unitrio que foi

possvel utilizar com os dados disponveis e considerando os trs mesmos imveis

hipotticos, com reas totais de 125m2, 175m2 e 250m2, teramos valores unitrios do m2

de US$ 560, US$ 400 e US$ 280, respectivamente. Porm, possvel dizer que o primeiro

75
imvel hipottico est situado em um conjunto residencial com grande nmero de

unidades, cuja rea comum dividida entre todas as unidades, que entra no cmputo da rea

total do imvel, pouco acrescenta rea privativa. Tambm possvel que o ltimo imvel

hipottico caracterize a situao de um apartamento em prdio isolado, com poucas

unidades e grande infra-estrutura - jardins, piscinas, estacionamentos, etc. - com grande

rea total, cujo valor unitrio, por este mtodo de clculo, apresenta-se relativamente

baixo. No entanto, seria bastante aceitvel supor que, na realidade, o valor unitrio do

primeiro seja inferior ao do ltimo.

Diante da possvel inexatido dos valores unitrios obtidos por este mtodo de

clculo e da falta de informao referente rea privativa de cada imvel que compunha o

banco de dados, optou-se pelo uso do valor total como parmetro mais confivel, sob a

suposio de que este deve refletir implicitamente as diferenas de infra-estrutura das

edificaes onde os imveis esto inseridos.

Os imveis do banco de dados foram, na sua totalidade, anunciados ou

transacionados no perodo de janeiro a dezembro de 1995. Os valores correspondentes, em

Reais, foram convertidos para o valor oficial do Dlar norte-americano do ms do registro,

tendo em vista que a variao do Dlar naquele ano (14,98%) foi praticamente a mesma do

ndice de inflao IGP-FGV no ano de 1995 (14,71%) (Suma Econmica, setembro/99).

Segundo exposto na descrio da constituio do banco de dados, o arquivo geral

foi subdivido em arquivos de casas e de apartamentos, e estes segundo o padro de

acabamento dos imveis, resultando nos 9 arquivos seguintes:

arquivo geral de apartamentos, contendo todos os imveis deste tipo;

apartamentos de cobertura;

76
 apartamentos de padro fino/luxo;

apartamentos de padro mdio;

apartamentos de padro popular;

arquivo geral de casas, contendo todos os imveis deste tipo;

casas de padro fino/luxo;

casas de padro mdio;

casas de padro popular.

3.2.5 - Matriz de Correlaes

Quando duas ou mais variveis envolvendo uma hiptese so observadas, num

primeiro momento tenta-se verificar se h uma relao entre elas indicada por variao

conjunta e, no caso positivo, se esta forte ou fraca. O grau atribudo a tal intensidade de

relao, ou covariao, denominado coeficiente de correlao (R). Entretanto, o

coeficiente, por si s, no indica existncia de associao ou causalidade, devendo esta

alternativa estar fundamentada terica ou tecnicamente.

Quando se busca determinar uma equao de estimao espera-se que haja uma

correlao entre a varivel dependente e as que sero as variveis independentes da

regresso. Contudo, quando ocorre uma forte correlao entre as variveis explicativas,

estamos diante de uma fenmeno estatstico denominado de multicolinearidade. Neste

caso, a capacidade explicativa das variveis correlacionadas fica diluda entre elas,

podendo fazer com que variveis esperadas desapaream da equao final em virtude de

no se mostrarem significativas.

77
 Para Surrey (1979), testar a presena da multicolineridade bastante difcil e em

especial quando h mais de duas variveis independentes, pois trs ou mais variveis

podem ser correlacionadas, embora as correlaes entre cada par possam ser baixas. Desta

maneira, os coeficientes de correlao podem oferecer grandes limitaes como

indicadores do grau de colinearidade presente. J Ball (1973) insiste na necessidade da

apresentao da matriz de correlaes nos trabalhos, para que se possa avaliar a presena

da multicolinearidade, j que esta pode explicar parcialmente a ausncia de variveis tidas

anteriormente como importantes.

As matrizes de correlaes para as variveis independentes, geradas a partir dos

arquivos gerais de apartamentos e casas, mostram que poucas variveis apresentam

coeficientes de correlao mais elevados. Estabeleceu-se como critrio geral um valor de R

maior do que 0,5 para testar se uma das variveis estaria presente na equao de preos

hednicos. Alm disso, observou-se se a relao entre elas tem verificao emprica, no

se tratando apenas de um resultado estatstico. Este o caso do coeficiente R = -0,83 entre

as variveis padro de acabamento mdio e padro de acabamento fino/luxo, no caso dos

apartamentos, assim como o R = -0,86 entre os padres de acabamento mdio e popular

nas casas, que so correlaes esprias, no tendo nenhum significado. Nos demais casos

assinalados nas matrizes das Tabelas 3 e 4, quando as duas variveis no se apresentaram

significativas, foram testadas individualmente para confirmar que sua ausncia na equao

final no era devida a problemas de multicolinearidade.

No prximo captulo so apresentadas as equaes de regresso geradas, a partir do

Banco de Dados comentado, para diversos padres construtivos.

78
 Tabela 3 - Matriz de correlaes lineares - Apartamentos

Andar rea total Box Centro Cobertura Conj. Fino/luxo Hab./dom. Idade Lixo col. Mdio Plo/corr. Popular Prox. rio Regio Renda Subnormal
resid. homog. mdia

Andar 1 0,20 0,10 0,31 0,09 -0,02 0,22 -0,26 -0,03 0,05 -0,19 0,18 -0,08 0,01 0,32 0,16 -0,03

rea total 0,20 1 0,59 -0,11 0,36 -0,02 0,48 0,20 -0,22 0,06 -0,50 -0,05 -0,06 0,03 0,19 0,50 -0,07

Box 0,10 0,59 1 -0,13 0,20 0,01 0,28 0,19 -0,39 0,07 -0,29 -0,12 -0,07 0,01 0,02 0,32 -0,06

Centro 0,31 -0,11 -0,13 1 -0,02 -0,04 0,05 -0,55 0,27 0,09 0,01 0,18 -0,07 -0,03 0,62 -0,01 -0,08

Cobertura 0,09 0,36 0,20 -0,02 1 -0,01 -0,04 0,08 -0,12 0,02 -0,26 -0,04 -0,02 -0,01 0,06 0,21 -0,02

Conj. resid. -0,02 -0,02 0,01 -0,04 -0,01 1 -0,02 0,02 -0,04 -0,01 -0,01 -0,03 0,05 -0,01 -0,05 -0,05 -0,01

Fino/luxo 0,22 0,48 0,28 0,05 -0,04 -0,02 1 -0,01 -0,16 0,03 -0,83 -0,05 -0,06 -0,02 0,23 0,33 -0,04

Hab./dom. -0,26 0,20 0,19 -0,55 0,08 0,02 -0,01 1 -0,28 -0,29 -0,07 -0,24 0,11 0,17 -0,48 0,18 0,21

Idade -0,03 -0,22 -0,39 0,27 -0,12 -0,04 -0,16 -0,28 1 0,09 0,14 0,33 0,10 -0,03 0,37 0,01 -0,08

Lixo col. 0,05 0,06 0,07 0,09 0,02 -0,01 0,03 -0,29 0,09 1 0,03 0,08 -0,16 -0,23 0,18 0,15 -0,56

Mdio -0,19 -0,50 -0,29 0,01 -0,26 -0,01 -0,83 -0,07 0,14 0,03 1 0,05 -0,40 0,02 -0,17 -0,29 0,05

Plo/corr. 0,18 -0,05 -0,12 0,18 -0,04 -0,03 -0,05 -0,24 0,33 0,08 0,05 1 0,01 -0,03 0,40 0,05 -0,05

Popular -0,08 -0,06 -0,07 -0,07 -0,02 0,05 -0,06 0,11 0,10 -0,16 -0,40 0,01 1 -0,01 -0,11 -0,13 -0,01
continua

continuao

79
 Andar rea total Box Centro Cobertura Conj. Fino/luxo Hab./dom Idade Lixo col. Mdio Plo/corr. Popular Prox. rio Regio Renda Subnormal
Resid. . homog. mdia

Prx. rio 0,01 0,03 0,01 -0,03 -0,01 -0,01 -0,02 0,17 -0,03 -0,23 0,02 -0,03 -0,01 1 -0,06 0,08 0,01

Regio homog. 0,32 0,19 0,02 0,62 0,06 -0,05 0,23 -0,48 0,37 0,18 -0,17 0,40 -0,11 -0,06 1 0,42 -0,15

Renda mdia 0,16 0,50 0,32 -0,01 0,21 -0,05 0,33 0,18 0,01 0,15 -0,29 0,05 -0,13 0,08 0,42 1 -0,12

Subnormal -0,03 -0,07 -0,06 -0,08 -0,02 -0,01 -0,04 0,21 -0,08 -0,56 0,05 -0,05 -0,01 0,01 -0,15 -0,12 1

Tabela 4 - Matriz de correlaes lineares - Casas

80
 rea rea total Casas Centro Conj. Fino/luxo Hab./dom. Idade Lixo col. Mdio Plo/corr. Popular Prox. rio Regio Renda Subnormal
constr. resid. constr. homog. mdia
princ. princ.

rea constr. 1 0,31 -0,18 0,09 -0,07 0,54 -0,01 -0,19 0,08 0,32 0,03 -0,59 0,18 0,31 0,47 -0,03
princ.

rea total 0,31 1 0,11 -0,13 -0,01 0,16 0,21 0,02 -0,05 -0,01 -0,02 -0,08 0,13 -0,05 0,08 0,01

Casas -0,18 0,11 1 -0,38 0,08 -0,02 0,73 -0,28 -0,23 -0,18 -0,25 0,18 0,09 -0,58 -0,37 0,19

Centro 0,09 -0,13 -0,38 1 -0,03 -0,03 -0,46 0,26 0,07 0,10 0,15 -0,07 -0,04 0,57 0,07 -0,06

Conj. resid. -0,07 -0,01 0,08 -0,03 1 -0,03 0,01 -0,05 0,01 -0,07 -0,04 0,08 -0,01 -0,07 -0,05 -0,02

Fino/luxo 0,54 0,16 -0,02 -0,03 -0,03 1 0,13 -0,25 -0,01 -0,16 -0,04 -0,36 0,24 0,12 0,32 0,07

Hab./dom. -0,01 0,21 0,73 -0,46 0,01 0,13 1 -0,35 -0,29 -0,16 -0,22 0,08 0,15 -0,47 -0,03 0,19

Idade constr. -0,19 0,02 -0,28 0,26 -0,05 -0,25 -0,35 1 0,05 -0,13 0,16 0,25 -0,08 0,27 0,01 -0,10
princ.

Lixo col. 0,08 -0,05 -0,23 0,07 0,01 -0,01 -0,29 0,05 1 0,10 0,02 -0,08 0,02 0,15 0,20 -0,42

Mdio 0,32 -0,01 -0,18 0,10 -0,07 -0,16 -0,16 -0,13 0,10 1 0,08 -0,85 -0,01 0,21 0,23 -0,08

Plo/corr. 0,03 -0,02 -0,25 0,15 -0,04 -0,04 -0,22 0,16 0,02 0,08 1 -0,05 -0,05 0,37 0,11 -0,03

Popular -0,59 -0,08 0,18 -0,07 0,08 -0,36 0,08 0,25 -0,08 -0,85 -0,05 1 -0,11 -0,26 -0,39 0,03

Prox. rio 0,18 0,13 0,09 -0,04 -0,01 0,24 0,15 -0,08 0,02 -0,01 -0,05 -0,11 1 -0,02 0,24 -0,02
continua

continuao

81
 rea rea total Casas Centro Conj. Fino/luxo Hab./dom. Idade Lixo col. Mdio Plo/corr. Popular Prox. rio Regio Renda Subnormal
constr. resid. constr. homog. mdia
princ. princ.

Regio homog. 0,31 -0,05 -0,58 0,57 -0,07 0,12 -0,47 0,27 0,15 0,21 0,37 -0,26 -0,02 1 0,55 -0,12

Renda mdia 0,47 0,08 -0,37 0,07 -0,05 0,32 -0,03 0,01 0,20 0,23 0,11 -0,39 0,24 0,55 1 -0,15

Subnormal -0,03 0,04 0,19 -0,06 -0,02 0,07 0,19 -0,10 -0,42 -0,08 -0,03 0,03 -0,02 -0,12 -0,15 1

82
 CAPTULO 4

ESTUDO DE CASO

83
 4. ESTUDO DE CASO: PORTO ALEGRE

4.1 - Modelos Hednicos - Apartamentos

Para a anlise de regresso foi utilizado o programa computacional SPSS for

Windows, verso 6.1. Aps testados vrios ajustes possveis no exame do relacionamento

entre a varivel dependente e as independentes foi escolhida a forma linear, que permite

uma leitura mais direta dos coeficientes obtidos, tendo em vista que outras equaes no

apresentaram melhores resultados. Para a seleo das variveis que compem a regresso

foi utilizado o mtodo backward, que inicialmente inclui todas as variveis e as remove

seqencialmente segundo a menor correlao parcial com a varivel dependente, at que

no haja na equao variveis que satisfaam o critrio de eliminao - neste caso, a

significncia de 5%. No processo de escolha da melhor regresso foram observadas as

grandezas do coeficiente R2 e da distribuio F, que so os elementos normalmente usados

para a escolha, o comportamento grfico dos resduos e os pontos aberrantes, ou outliers.

Esses casos, que foram examinados individualmente, so valores extremos que podem

refletir erros na mensurao ou na entrada dos dados, e que podem afetar indevidamente o

coeficiente final de um modelo.

4.1.1 - Modelo Geral para Apartamentos

As estatsticas descritivas das variveis includas na anlise de regresso para o

agregado dos apartamentos so mostradas na Tabela 5, sendo sua interpretao, em geral,

bastante direta.

84
 Tabela 5 - Caracterizao do arquivo geral de apartamentos

VARIVEL MDIA DESVIO VALOR VALOR

PADRO MNIMO MXIMO

Andar 3,52 2,64 1,00 22,00

rea total 98,22 60,01 30,00 486,00

Box 0,28 0,50 0,00 2,00

Centro 8,34 14,71 0,00 43,35

Cobertura 0,02 0,11 0,00 1,00

Conjunto residencial 0,38 5,30 0,00 100,00

Fino/luxo 0,12 0,32 0,00 1,00

Fonte 0,30 0,46 0,00 1,00

Habitantes/domiclio 2,86 0,44 1,64 4,49

Idade 20,07 11,53 0,00 49,00

Lixo coletado 99,63 1,89 74,78 100,00

Mdio 0,83 0,37 0,00 1,00

Plo/corredor 0,25 0,43 0,00 1,00

Popular 0,03 0,17 0,00 1,00

Proximidade do rio 0,00 0,07 0,00 1,00

Regio homognea 134,81 88,51 7,00 380,00

Renda mdia 9,06 4,30 1,48 37,17

Subnormal 0,32 2,08 0,00 20,00

Valor total 50.530,53 37.851,21 11.220,71 284.210,50

Valor unitrio 497,63 129,99 178,57 1.002,60

Para os 1.583 apartamentos da amostra, retirados os valores extremos, o preo

mdio da unidade US$ 50.530,53, a rea total mdia de 98,22m2, a idade mdia da

85
construo de 20 anos e na maioria, situam-se no terceiro ou quarto andares. As mdias

das variveis binrias indicam propores. Assim, a amostra constituda por 2% de

coberturas, 3% de apartamentos de padro popular, 83% de padro mdio e 12% de padro

fino ou luxo. Aproximadamente 28% dos apartamentos possuem box, 30% da amostra foi

de apartamentos anunciados e 70% proveniente de guias de ITBI, 25% esto localizados

em plos ou corredores de servios e poucos apartamentos esto localizados prximos ao

rio, no chegando a constituir 1% da amostra. As demais variveis foram construdas como

percentuais ou escalas, exigindo maior cuidado na interpretao. Nos setores censitrios

onde os imveis esto localizados, a mdia de habitantes por domiclio de 2,86, a renda

mdia dos chefes dos domiclios de 9 salrios mnimos e quase a totalidade tem o lixo

coletado. As mdias baixas das variveis conjunto residencial e subnormal indicam que, na

mdia, os apartamentos da amostra esto localizados em setores censitrios com poucos

imveis que apresentam estas caractersticas. Ainda, na mdia, os setores apresentam uma

valorizao do solo intermediria, 134 numa escala de 7 a 380, e alguma centralidade, 8

numa escala de zero a 43.

Comparando os valores totais mdios de apartamentos provenientes de anncios e

de guias de ITBI, respectivamente de US$ 49.518 e US$ 50.972, constata-se, contrariando

expectativas iniciais, que o preo dos ltimos cerca de 3% superior ao dos primeiros,

descaracterizando uma possvel subvalorizao dos imveis com a finalidade de

pagamento de menores impostos, ao menos nesta amostra. possvel que esta coincidncia

de valores deva-se ao monitoramento, efetuado pela Prefeitura Municipal de Porto Alegre,

dos valores praticados no mercado imobilirio, tendo por objetivo corrigir eventuais

subdeclaraes dos valores transacionados por ocasio da cobrana de impostos de

transmisso.

86
 Foram observados altos desvios padres para algumas variveis, em especial o

valor total, que apresenta um ndice de variabilidade (ou coeficiente de variao = desvio

padro/mdia) de 74%, guardando-se a expectativa de que este comportamento seja

diferenciado para as amostras segmentadas por padres de acabamento, em virtude de uma

maior homogeneidade dos imveis. Para outras variveis, espera-se que esse

comportamento do desvio padro se mantenha, j que os apartamentos da amostra esto

distribudos por toda a cidade de Porto Alegre, que apresenta reas com caractersticas de

acessibilidade e entorno bastante heterogneas.

O coeficiente de determinao (R2) obtido com o valor total como varivel

dependente foi bastante satisfatrio, com 90,53% da variao dos preos da amostra

explicada atravs destas variveis. Foi observada a significncia das variveis pela

estatstica t de Student, onde todas as includas na equao apresentaram-se bem abaixo do

limite de 5% de significncia, indicando que h uma probabilidade menor do que 5% de

que estas variveis no sejam relevantes para o problema em questo. Os resduos foram

analisados graficamente (Grfico 1), comportando-se da forma esperada, isto , tomando a

forma de uma nuvem que no sugere outra funo de regresso que no seja a linear.

A partir do resultado exposto na Tabela 6, tem-se que, quanto s caractersticas

significativas do imvel para sua valorizao, naturalmente os altos padres de

acabamento conferem valor ao imvel, em especial a cobertura, que adiciona US$ 22.408

ao preo de venda. Caso no seja uma cobertura, se o apartamento apresentar o padro de

acabamento fino/luxo o preo de venda aumentar em US$ 11.234. Ainda quanto s

caractersticas do imvel em si, pode-se observar que cada m2 acrescenta US$ 483 ao

valor, cada box acrescenta US$ 5.879 e, como esperado, cada ano de construo do imvel

o desvaloriza em US$ 263.

87
 Tabela 6 - Modelo geral para apartamentos

VARIVEL COEFICIENTE SIGNIFICNCIA

rea total 483,60 0,0000

Box 5.879,58 0,0000

Centro -125,04 0,0000

Cobertura 22.408,70 0,0000

Conjunto residencial -161,14 0,0038

Fino/luxo 11.234,12 0,0000

Habitantes/domiclio -4.783,23 0,0000

Idade -263,19 0,0000

Plo/corredor -1.716,51 0,0267

Proximidade do rio 13.782,59 0,0102

Renda mdia 595,29 0,0000

Regio homognea 14,19 0,0233

Constante 12.893,65 0,0000

R2 ajustado: 0,9053 F: 1259,01 N: 1583

Valor Total = 12.893,65 + 483,60*rea total + 5.879,58*Box - 125,04*Centro +

22.408,70*Cobertura - 161,14*Conjunto residencial + 11.234,12*Fino/luxo
- 4.783,23*Habitantes/domiclio - 263,19*Idade - 1.716,51*Plo/corredor +
13.782,59*Proximidade do rio + 595,29*Renda mdia + 14,19 Regio
homognea

88
 4
3

Standardized Residual
2
1
0
-1
-2
-3
-4
-2 0 2 4 6 8

Standardized Predicted Value

Grfico 1 - Resduos da equao para apartamentos

Quanto ao entorno, o coeficiente da varivel conjunto residencial apurado no

modelo indica uma desvalorizao de US$ 161 a cada 1% do total de imveis do setor que

pertencerem a conjuntos residenciais populares. Pode-se afirmar que um fator que

assume maior impacto na desvalorizao do imvel quando este estiver inserido em uma

rea de alto percentual de imveis pertencentes a conjuntos residenciais, o que acontece

com poucas observaes da amostra em estudo. Nas estatsticas descritivas apontadas na

Tabela 5, a mdia de 0,38 da varivel demonstra que a maioria dos imveis encontra-se

muito prxima do valor mnimo observado, diante de uma amplitude de 0 a 100. O fato de

a varivel ser significativa, neste caso em que estar em uma rea de conjuntos residenciais

populares quase uma exceo, denota a especial importncia que este fator de localizao

assume na determinao do valor total do imvel.

Nesta mesma linha, o coeficiente da varivel habitantes por domiclio apurado no

modelo indica um desvalorizao da ordem de US$ 13.600 das reas da amostra com

domiclios mais densamente habitados, relativamente s com domiclios menos

89
densamente habitados, tendo em vista que a diferena de densidade entre elas de 2,85

habitantes por domiclio. A renda mdia dos vizinhos tambm confere valorizao ao

imvel, de maneira que as reas com a renda mdia mais alta da amostra, e em funo

deste fator de localizao, acrescem por volta de US$ 21.000 ao valor total do imvel

relativamente s reas com menor renda mdia. A varivel regio homognea indica

quanto o valor do solo significa no preo total de venda de um apartamento, variando,

segundo a escala da varivel e o valor do coeficiente, de US$ 99 nas reas de ndice mais

baixo (7) a US$ 5.392 nas reas de ndice mais elevado (380).

Quanto acessibilidade, a proximidade do rio confere expressivo aumento de valor

ao imvel (US$ 13.782), frente situao inversa, tendo em vista que esta varivel foi

definida como sim ou no, com valores zero (0) e um (1), assim como pertencer a uma

zona determinada como plo ou corredor de comrcio e servios, varivel definida da

mesma forma, desvaloriza o imvel em US$ 1.716. O fato de o imvel estar dentro da rea

de abrangncia de um centro o desvaloriza mais brandamente, variando a desvalorizao

conforme o grau de centralidade do local relativamente a outras localizaes. Desta forma,

os apartamentos do centro histrico apresentam um valor de venda US$ 5.414 menor do

que imveis equivalentes em todos os outros aspectos mas situados em outro local, assim

como um apartamento nas imediaes das Avenidas Protsio Alves e Carazinho (ncleo do

centro Petrpolis) apresenta um valor US$ 162 menor. Deve ser ressaltado que, no caso da

varivel centralidade, o coeficiente obtido atravs do modelo altera mais expressivamente

o valor dos imveis localizados em locais de maior valor de centralidade, especialmente o

centro histrico, que concentra 43,3% do valor total. O segundo centro, Moinhos de Vento,

detm 8,9% do valor total de centralidade, o que implica em uma desvalorizao bem

90
menor, de US$ 1.112, em se tratando de apartamentos de modo genrico, para os quais se

presume um uso residencial.

De modo geral, pode-se destacar que todas as variveis de acessibilidade coletadas

mostram-se significativas na determinao do preo de venda dos apartamentos, assim

como a maioria das variveis relativas ao entorno e ao imvel em si.

4.1.2 - Modelo para Coberturas

As caractersticas desse arquivo, constitudo somente dos apartamentos de

cobertura de alto padro, esto expostas na Tabela 7. Destes, 65% tm como fonte as guias

de ITBI e 35% os anncios em jornais e imobilirias. A amostra de coberturas contm 34

observaes, um nmero mais restrito, embora uma amostra com mais de 30 observaes

j possa ser caracterizada como grande (Karmel, 1976).

Conforme esperado, quando os apartamentos so analisados segundo seu padro de

acabamento a amostra torna-se mais homognea e diminui o desvio padro da varivel

valor total, que passa para uma variabilidade de 49%. A rea total mdia dos imveis

expressivamente mais elevada do que o geral, o que era previsvel em funo do alto

padro envolvido, bem como a renda mdia mais alta dos setores censitrios onde esto

inseridos. As coberturas da amostra dispem, em mdia, de mais de um box, e a idade das

construes de aproximadamente oito anos.

O valor mdio de centralidade, abaixo da mdia geral, sugere que este tipo de

imvel situa-se em locais distantes do centro histrico, cujo valor de centralidade

concorreria para elevar a mdia, mas relativamente prximos de centros menores. Outro

dado que refora esta idia a mdia mais alta da varivel habitantes por domiclio. A

ocorrncia dessa mdia sugere que esses imveis localizam-se em reas de habitao

91
predominantemente familiar, com um nmero razovel de componentes e talvez de

empregados residindo no domiclio, e relativamente distante do centro histrico, que

concentra os domiclios de um s morador. Esto localizados em plos ou corredores de

servios segundo o 1 Plano Diretor 12% da amostra, ou 4 imveis.

Tabela 7 - Caracterizao da amostra de coberturas

VARIVEL MDIA DESVIO VALOR VALOR

PADRO MNIMO MXIMO

Andar 5,44 2,80 2,00 13,00

rea total 322,03 125,18 58,00 611,00

Box 1,32 0,73 0,00 2,00

Centro 4,12 10,38 0,00 43,35

Conjunto residencial 0,04 0,16 0,00 0,67

Fonte 0,35 0,49 0,00 0,00

Habitantes/domiclio 3,12 0,43 2,06 3,80

Idade 7,79 5,68 0,00 20,00

Lixo coletado 100,00 0,00 100,00 100,00

Plo/corredor 0,12 0,33 0,00 1,00

Proximidade do rio 0,00 0,00 0,00 0,00

Regio homognea 182,85 78,92 50,00 380,00

Renda mdia 15,63 5,79 5,95 28,85

Subnormal 0,05 0,16 0,00 0,67

Valor total 206.662,75 102.049,44 32.967,03 449.438,20

Valor unitrio 626,19 130,09 332,45 844,76

92
 As variveis que representam o percentual de imveis do setor censitrio que

pertencem a conjuntos residenciais ou que esto situados em aglomerados subnormais

permanecem com um valor mdio bastante baixo. Quanto regio homognea, destaca-se

que o valor mnimo da amostra de coberturas maior do que o mnimo adotado na escala

da varivel, significando que regies com valor do solo muito baixo no foram alvo desse

tipo de construo.

Os atributos lixo coletado e proximidade do rio apresentaram-se como constantes

nesta amostra, pois os setores censitrios onde os imveis estavam localizados tinham

100% de seu lixo coletado e nenhum imvel estava localizado nas proximidades do rio.

Assim, o que presumivelmente seria um importante fator de valorizao no pde ser

mensurado nesse caso.

Em relao ao modelo gerado para os apartamentos de cobertura, pode-se dizer,

com base na Tabela 8, que embora tenha-se alcanado um bom ajuste de equao, com um

coeficiente de determinao - percentual de variao do preo total explicado pelas

variveis significativas - de 84,6 %, a permanncia de poucas das variveis propostas

indica que o conjunto delas no retrata bem os elementos relevantes para a valorizao

desse tipo de imvel. As que permaneceram no modelo apresentam comportamento

coerente com o esperado, com cada m2 valorizando o imvel em US$ 720 e a localizao

em um plo ou corredor de servios acarretando em desvalorizao da ordem de US$

51.000. Tal coeficiente bastante elevado comparativamente a qualquer um dos fatores de

desvalorizao presentes no modelo geral para apartamentos discutido no item 4.1.1,

indicando uma relativa desvantagem das coberturas situadas nesses locais no momento da

venda.

93
 Tabela 8 - Modelo para coberturas

VARIVEL COEFICIENTE SIGNIFICNCIA

rea total 720,56 0,0000

Plo/corredor -51.124,60 0,0145

Constante -21.301,54 0,2559

R2 ajustado: 0,8460 F: 88,88 N: 34

Valor Total = - 21.301,54 + 720,56*rea total - 51.124,60*Plo/corredor

Contudo, plausvel que, por esses imveis serem de padro elevado e de um tipo

especial, os fatores que lhes agregam valor sejam diversos dos que valorizam a maioria dos

apartamentos. Dentre as possibilidades aponta-se a privacidade do apartamento,

acabamento e facilidades do prdio, piscina, segurana - circuito interno de TV, guaritas,

etc. -, bem como segurana do entorno e fatores diversos de aprazibilidade, tais como reas

verdes, qualidade ambiental, etc. O fator proximidade do rio, que no foi mensurado por

motivos j mencionados, assim como outros elementos que no estiveram presentes no

banco de dados, como por exemplo a vista, tambm podem ser elementos de valorizao

nesse padro construtivo.

4.1.3 - Modelo para Apartamentos de Padro Fino/Luxo

As estatsticas descritivas da amostra de apartamentos dos padres fino e luxo

confirmam a maior homogeneidade em termos de valor total verificada na amostra de

coberturas. A rea total destes apartamentos mostra-se, em mdia, menor do que a das

coberturas, assim como o nmero de boxes por unidade. Tendo em vista que coberturas e

94
apartamentos finos e de luxo pertencem ao mesmo padro, com a peculiaridade de alguns

serem de cobertura, manteve-se a expectativa de que a mdia da varivel box fosse

semelhante para as duas situaes. Dado que a idade mdia teve um incremento

considervel, retornou-se ao banco de dados para verificar se apenas as unidades mais

antigas no possuiam box, ocasionando o decrscimo da mdia. Esta hiptese no se

mostrou verdadeira, j que os apartamentos sem box esto distribudos com uniformidade

entre as idades, no expressando uma tendncia. Os dados que caracterizam a amostra so

apresentados na Tabela 9.

Em termos de localizao, 18% das observaes esto situadas em plos ou

corredores de servios. O valor da centralidade superior ao verificado para as coberturas,

o que pode significar tanto um nmero maior de ocorrncias no centro histrico quanto

uma maior concentrao junto a centros de bairro. Retornando-se ao banco de dados,

constata-se que 15% das observaes esto localizadas no centro histrico, contra 5% no

caso de coberturas. Novamente no foi possvel mensurar a influncia da proximidade do

rio no valor total dos imveis deste padro, pois nenhum elemento da amostra possua esta

caracterstica.

Quanto ao entorno, a participao de unidades em conjuntos residenciais populares

ou em aglomerados subnormais nos setores censitrios onde os imveis da amostra esto

situados continua baixa. A coleta de lixo praticamente total, como no caso anterior. O

nmero de habitantes por domiclio nos setores censitrios cai expressivamente, o que

pode significar localizaes que concentram famlias menores ou domiclios de um s

morador. Como observado nas coberturas quanto ao aspecto valor do solo, as regies cujo

solo tem valor muito baixo no possuem unidades neste padro de acabamento. A renda

95
mdia, outro indicador da qualidade do entorno, permanece mais elevada que o caso geral.

Os resultados da regresso podem ser vistos na Tabela 10.

Tabela 9 - Caracterizao da amostra de apartamentos de padro fino/luxo

VARIVEL MDIA DESVIO VALOR VALOR

PADRO MNIMO MXIMO

Andar 5,22 3,77 1,00 22,00

rea total 184,54 87,41 50,00 518,00

Box 0,71 0,69 0,00 2,00

Centro 9,67 14,95 0,00 43,35

Conjunto residencial 0,03 0,14 0,00 0,90

Fonte 0,24 0,43 0,00 1,00

Habitantes/domiclio 2,88 0,40 1,97 4,12

Idade 13,92 10,59 0,00 44,00

Lixo coletado 99,83 0,55 95,96 100,00

Plo/corredor 0,18 0,38 0,00 1,00

Proximidade do rio 0,00 0,00 0,00 0,00

Regio homognea 196,50 81,74 50,00 380,00

Renda mdia 13,37 5,70 5,46 37,17

Subnormal 0,05 0,23 0,00 1,73

Valor total 113.720,96 58.395,90 24.736,84 347.826,10

Valor unitrio 617,52 137,82 360,75 1.157,54

96
 Tabela 10 - Modelo para apartamentos de padro fino/luxo

VARIVEL COEFICIENTE SIGNIFICNCIA

Andar 735,39 0,0942

rea total 520,06 0,0000

Box 7.035,32 0,0142

Idade -1.136,55 0,0000

Renda mdia 861,87 0,0042

Subnormal -15.134,86 0,0302

Constante 13.961,33 0,0064

R2 ajustado: 0,8673 F: 222,10 N: 205

Valor Total = 13.961,33 + 735,39*Andar + 520,06*rea total + 7.035,32*Box -

1.136,55*Idade + 861,87*Renda mdia - 15.134,86*Subnormal

O modelo gerado apresenta um bom coeficiente de determinao, com 86% da

variao de preos explicada pelas variveis significativas, e indica a importncia de

algumas caractersticas do imvel em si e do seu entorno na valorizao. Quanto s

primeiras, a cada andar superior o apartamento valorizado em US$ 735, o que pode estar

expressando a aspirao ao padro anterior, o mais valorizado segundo o modelo geral.

Quanto mais alto no prdio estiver situado um apartamento, mais prximo estar da vista e

da privacidade de uma cobertura. Cada m2 agrega US$ 520 ao valor total, cada box agrega

US$ 7.035 - ele mostra-se bastante valorizado em funo de que muitas unidades no o

possuem - e cada ano de construo desvaloriza o imvel em US$ 1.136.

Quanto s caractersticas do entorno, as duas variveis que mostraram-se

significativas traduzem a mesma representao em sentidos opostos, apontando para o

97
desejvel e indesejvel para este padro. A renda mdia dos chefes de domiclio do setor

censitrio onde o imvel est inserido valorizada, de maneira que os setores com renda

mdia mxima da amostra acrescentam US$ 27.330 ao valor total em relao ao setores

com valores mnimos de renda mdia. Na direo oposta, a presena de domiclios em

aglomerados subnormais no setor onde o imvel est localizado acarretam em acentuada

desvalorizao. Cada 1% de domiclios nestas condies provoca uma desvalorizao de

US$ 15.134, significando que, na amostra, os imveis com valores mximos desta varivel

apresentam uma desvalorizao de cerca de US$ 26.200 em funo deste fator.

Apesar do bom ajustamento da equao, muitas devem ser as caractersticas

desejveis neste tipo de imvel que no foram propostas como variveis de estudo, tal

como no caso das coberturas. Dado o padro similar das duas amostras, segmentadas em

funo de apenas uma caracterstica distintiva, intui-se que as mesmas variveis adicionais

poderiam ser utilizadas para tentar obter modelos mais precisos.

4.1.4 - Modelo para Apartamentos de Padro Mdio

Aps a segmentao do arquivo geral de apartamentos em amostras por padro de

acabamento, esta tornou-se a maior delas e tambm aquela cujas caractersticas, conforme

a Tabela 11, mais se aproximam das do arquivo geral. Nela, 31% das observaes so

provenientes de anncios e 69% de guias de ITBI. Em termos do valor total observado, a

variabilidade se mantm em 55%, refletindo uma maior homogeneidade do arquivo, como

nos casos anteriores. Observa-se, tambm, uma tendncia de queda do valor total medida

em que baixa o padro construtivo, sem contrariar expectativas.

Outros aspectos das estatsticas descritivas que devem ser ressaltados so a queda

expressiva da rea total mdia dos imveis em relao aos padres examinados

98
anteriormente e algumas outras tendncias que se desenham, como o aumento da idade das

construes e a diminuio da presena de box nas unidades, que neste padro de

aproximadamente 21%.

Tabela 11 - Caracterizao da amostra de apartamentos de padro mdio

VARIVEL MDIA DESVIO VALOR VALOR

PADRO MNIMO MXIMO

Andar 3,30 2,35 1,00 21,00

rea total 84,25 38,82 30,00 284,00

Box 0,21 0,43 0,00 2,00

Centro 8,35 14,85 0,00 43,35

Conjunto residencial 0,38 5,15 0,00 100,00

Fonte 0,31 0,46 0,00 1,00

Habitantes/domiclio 2,84 0,44 1,64 4,49

Idade 20,88 11,12 0,00 49,00

Lixo coletado 99,65 1,78 74,78 100,00

Plo/corredor 0,26 0,44 0,00 1,00

Proximidade do rio 0,01 0,07 0,00 1,00

Regio homognea 127,74 86,62 7,00 380,00

Renda mdia 8,48 3,62 1,48 32,10

Subnormal 0,34 1,89 0,00 20,00

Valor total 40.777,60 22.564,83 11.220,71 156.250,00

Valor unitrio 480,00 118,79 213,68 950,43

Quanto ao entorno, as unidades em conjuntos residenciais populares nos setores

censitrios em questo passam a aumentar levemente, assim como as habitaes em

99
aglomerados subnormais. Conforme demonstra o valor mnimo da varivel, a coleta de lixo

j no total em alguns setores onde esto localizados apartamentos de padro mdio

apesar de guardar uma mdia alta e prxima dos padres anteriores, registrando 75% de

coleta. As reas com valor de solo mnimo na escala que vai de 7 a 380, passam a abrigar

imveis do padro analisado, com o conjunto das variveis comentadas acima

demonstrando uma certa queda de qualidade do stio.

Quanto localizao, o valor de centralidade praticamente idntico mdia geral,

e o banco de dados revela que 15% dos imveis esto no centro histrico, tal qual os de

padro fino/luxo. Esto situados em plos ou corredores de comrcio e servios 26% dos

apartamentos da amostra. As nicas observaes de localizao prxima ao rio fazem parte

desta amostra, constituindo-se em cerca de 1% dos apartamentos, apresentando a

oportunidade de examinar sua influncia no valor total.

Os resultados da anlise sobre os imveis de padro mdio podem ser vistas na

Tabela 12. O coeficiente de determinao 0,82 indica uma proporo satisfatria da

variao do preo total explicada pela regresso. Das variveis explicativas significativas

para este padro de acabamento, alm das que referem-se ao imvel em si, trs dizem

respeito ao entorno e duas acessibilidade.

Tal qual ocorreu no padro de acabamento fino e luxo, todas as variveis que

caracterizam o imvel mostraram influncia na determinao do valor total dos imveis,

com modificaes quanto intensidade. A intensidade da agregao de valor dos fatores

rea total e box diminuiu, mesmo diante do fato de se tornarem mais escassos. Como a

escassez, perceptvel nesse caso pela diminuio da mdia, em geral provoca valorizao,

pode-se afirmar que o interesse por estes fatores diminuiu em comparao com o padro

anterior.

100
 Tabela 12 - Modelo para apartamentos de padro mdio

VARIVEL COEFICIENTE SIGNIFICNCIA

ndar 272,14 0,0280

rea total 461,31 0,0000

Box 5.877,49 0,0000

Centro -74,20 0,0009

Conjunto residencial -158,23 0,0021

Habitantes/domiclio -4.710,48 0,0000

Idade -167,68 0,0000

Proximidade do rio 15.867,85 0,0003

Renda mdia 634,15 0,0000

Constante 11.869,23 0,0000

R2 ajustado: 0,8218 F: 668,96 N: 1309

Valor Total = 11.869,23 + 272,14*Andar + 461,31*rea total + 5.877,49*Box -

74,20*Centro - 158,23*Conjunto residencial -
4.710,48*Habitantes/domiclio - 167,68*Idade + 15.867,85*Proximidade do
rio + 634,15*Renda mdia

O mesmo ocorreu com o andar e a idade. Mantidas as preferncias por andares mais

altos e construes mais novas, sua contribuio ao valor total diminuiu bastante,

especialmente a idade - cada ano desvaloriza o imvel em US$ 167, frente a menos US$

1.136 no padro anterior. Isto poderia indicar uma troca feita pelo consumidor entre, por

exemplo, mais idade e mais rea. Porm, voltando ao arquivo de dados no foi possvel

identificar uma correlao alta entre a idade e outra varivel.

101
 Com relao ao entorno, tal como nos apartamentos de padro fino e luxo, a renda

mdia dos chefes de domiclio do setor censitrio influencia na valorizao de um imvel,

na proporo de US$ 634 para cada salrio mnimo de renda. Na amostra, esta importncia

varia entre US$ 938 nas reas com renda mdia mais baixa e US$ 20.356 nas de renda

mdia mais alta. Como a renda da vizinhana no traz, em si, benefcios diretos aos

compradores de imveis, ela deve estar relacionada a outros fatores indiretos, como a

atrao de facilidades e servios de padro mais elevado, e associada demonstrao de

posio na escala social. O nmero mdio de habitantes por domiclio passa a ser

significativo, com os setores com mais alta densidade sendo desvalorizados em torno de

US$ 13.500 em relao aos menos densos. Da mesma forma, o aumento da proporo de

domiclios em conjuntos residenciais populares no setor censitrio onde esta situado o

imvel passa a desvaloriz-lo levemente.

Neste modelo duas variveis de acessibilidade apresentam-se significativas na

determinao do valor: a centralidade, que determina uma desvalorizao de US$ 3.216

para um imvel localizado no centro histrico em relao a um equivalente em outro local,

e a proximidade do rio, cuja importncia pde ser mensurada pela primeira vez. O fato de

um apartamento estar situado em um setor censitrio adjacente ao rio faz o comprador

estar disposto a pagar aproximadamente mais US$ 15.800 do que por um equivalente

distante do rio. Isso traduz tanto o apreo pelo fator de aprazibilidade quanto a valorizao

provinda da escassez, j que so ofertados poucos imveis nestas condies, cerca de 1%

da amostra.

O alto coeficiente obtido para a varivel sugere que ela tambm poderia ser

significativa para outros padres de acabamento, especialmente coberturas e apartamentos

fino/luxo, se tivesse sido medida. Talvez a incluso de uma varivel relativa vista do

102
imvel, entre elas a vista do rio, fosse adequada no caso dos apartamentos, abrindo a

possibilidade de um nmero maior de ocorrncias espalhadas pela cidade. Porm, esta

informao s poderia ter sido obtida mediante a visitao dos imveis da amostra.

4.1.5 - Modelo para Apartamentos de Padro Popular

O exame imediato da amostra de apartamentos de padro de acabamento popular

confirma a propenso de diminuio dos valores mdios de algumas variveis propostas a

medida em que decresce o padro construtivo, o que pode ser visto na Tabela 13. Assim se

comportam o valor total, a rea total, a proporo de unidades que possuem box, o valor do

solo revelado pela varivel regio homognea e a renda mdia dos chefes de famlia dos

setores censitrios onde os imveis esto inseridos. A idade mdia dos imveis se

comporta de maneira inversa.

Os valores mximos observados em algumas variveis caracterizam a queda geral

do padro de habitao em relao s outras amostras. Alm do pequeno nmero de

apartamentos com box, traduzido na mdia baixa, observa-se que no h nenhuma

ocorrncia de unidades com mais de um box. Nas variveis renda mdia e regio

homognea os valores mximos ficaram muito aqum dos padres anteriores,

demonstrando que solos valorizados e reas com renda mdia alta no so stios utilizados

para este padro construtivo.

A amostra apresenta o valor mdio de centralidade mais baixo, sugerindo

localizaes mais perifricas permeadas de ocorrncias em centros de bairro. Nenhum dos

apartamentos situa-se no centro histrico, e 26% esto em plos ou corredores de comrcio

e servios.

103
 Tabela 13 - Caracterizao da amostra de apartamentos de padro popular

VARIVEL MDIA DESVIO VALOR VALOR

PADRO MNIMO MXIMO

Andar 2,38 1,24 1,00 7,00

rea total 75,81 22,06 46,00 135,00

Box 0,09 0,28 0,00 1,00

Centro 1,77 2,94 0,00 8,98

Conjunto residencial 2,14 14,43 0,00 98,93

Fonte 0,38 0,49 0,00 1,00

Habitantes/domiclio 3,15 0,45 2,56 4,03

Idade 26,72 16,27 0,00 49,00

Lixo coletado 97,86 5,35 76,57 100,00

Plo/corredor 0,26 0,44 0,00 1,00

Proximidade do rio 0,00 0,00 0,00 0,00

Regio homognea 78,28 45,21 12,00 180,00

Renda mdia 5,81 2,80 2,06 12,11

Subnormal 0,19 0,56 0,00 3,31

Valor total 32.099,61 11.389,82 12.500,00 55.555,56

Valor unitrio 428,99 119,55 178,57 730,99

Nos setores censitrios onde esto situados estes imveis a proporo de unidades

em conjuntos residenciais populares a maior observada, a proporo de coleta de lixo

manteve-se elevada, assemelhando-se bastante ao que ocorre no caso dos imveis de

padro mdio e a parcela de unidades localizadas em aglomerados subnormais no

apresentou aumento. O nmero de habitantes por domiclio mostrou-se mais alto do que o

104
observado nos padres mdio e fino/luxo, assemelhando-se ao das coberturas, sugerindo

zonas habitadas por famlias maiores ou com poucos domiclios de um s morador.

No que diz respeito ao modelo gerado a partir da amostra de apartamentos de

padro popular, verifica-se atravs da Tabela 14 que ele tem um poder explicativo inferior

ao dos modelos anteriores, com 51% da variabilidade do valor explicado pelas variveis

propostas. Alm do baixo poder explicativo, o sinal da varivel regio homognea parece

contraditrio com as avaliaes empricas da realidade, pois segundo o sinal esse

coeficiente, uma localizao em solo mais valorizado seria traduzida em preo de venda

menor.

Tabela 14 - Modelo para apartamentos de padro popular

VARIVEL COEFICIENTE SIGNIFICNCIA

rea total 370,59 0,0000

Habitantes/domiclio -6.009,47 0,0806

Regio homognea -60,67 0,0757

Constante 27.680,76 0,0399

R2 ajustado: 0,5147 F: 17,26 N: 47

Valor Total = 27.680,76 + 370,59*rea total - 6.009,47*Habitantes/domiclio -

60,67*Regio homognea

A presena da varivel rea total coerente com as expectativas, o mesmo

ocorrendo com a varivel nmero de habitantes por domiclio, que mostra ter influncia

intensa na valorizao. Tendo crescido a mdia de densidade de habitantes nos setores

censitrio onde os imveis esto localizados, de se esperar o desejo por menor densidade.

105
 De modo geral possvel afirmar que existem fatores relevantes na explicao do

valor de um imvel deste padro diferentes dos que foram estudados. Pode-se especular

em torno de facilidades de transporte, proximidade de equipamentos coletivos urbanos, e

outros fatores que no so propriamente configuracionais ou do imvel em si, mas

relativos s condies de financiamento, em funo da renda mais baixa dos compradores

de imveis deste padro.

4.2 - Modelos Hednicos Casas

4.2.1 - Modelo Geral para Casas

O arquivo geral de casas compreende o total de 558 observaes - caracterizadas na

Tabela 15 -, divididas em trs tipos de acabamento, fino/luxo, mdio e popular, segundo a

classificao exposta no item 3.2.1. Em termos percentuais, 7% das observaes

correspondem a casas de padro fino/luxo, 28% de padro mdio e 65% de padro popular.

Aps retirados os valores extremos que comprometeriam o resultado do modelo geral, a

amostra de casas apresentou um valor total mdio de mercado de US$ 80.250, verificando-

se um alto desvio padro - o coeficiente de variao de 77% - em funo das

caractersticas heterogneas dos imveis agrupados no arquivo. Do total de observaes,

67% so imveis anunciados em imobilirias ou jornais, e os restantes 33% tem como

fonte das informaes as guias de ITBI, contrariamente s observaes de apartamentos,

onde a fonte predominante a tributria. Examinados separadamente, constata-se que os

imveis anunciados tm valor total mdio 7% superior aos declarados. A diferena no

expressiva, levando-se em conta que os preos anunciados so valores de referncia, em

geral sendo negociados posteriormente.

106
 As variveis que caracterizam o imvel em si so trs: a rea total do terreno, a rea

da construo principal, que apresentam mdias de, respectivamente, 403m2 e 115m2, e a

idade da construo principal, com mdia de 32 anos. Tal como o valor total mdio, as

reas apresentam elevada variabilidade. Comparadas aos apartamentos, possvel observar

que as casas encerram os dois padres extremos de ocupao, o alto luxo e a precariedade,

com grande disperso.

Quanto localizao, verifica-se que h um nmero maior de casas prximas ao rio

relativamente a apartamentos, representando 2% do total da amostra. O grau de

centralidade mdio baixo, indicando que a maioria desses imveis localiza-se fora do

centro histrico e dos maiores centros de bairro, bem como, em 89% dos casos, fora de

plos ou corredores de servios.

Quanto s caractersticas do entorno, o setor censitrio tpico apresenta predomnio

de habitaes unifamiliares e um nmero relativamente elevado de habitantes por

domiclio. A parcela de imveis localizados em conjuntos residenciais populares ou

aglomerados subnormais ainda muito reduzida, embora seja mais alta do que no setor

censitrio tpico de apartamentos. Apesar do alto percentual de reas atingidas pela coleta

de lixo, a variabilidade apresentou-se bem mais elevada que a verificada para os

apartamentos, tendo em vista que alguns setores possuem coleta de lixo em apenas 46% de

sua rea.

Em mdia, o valor do solo que abriga construes unifamiliares mais baixo do

que o utilizado para prdios de apartamentos, aproximadamente a metade do valor,

confirmando as assertivas tericas abundantes na literatura, de que o solo valorizado

provoca maior densificao da ocupao. Talvez em funo do valor do solo ser menor,

tornando-o mais acessvel, a renda mdia dos chefes de domiclio nos setores censitrios

107
onde esto localizadas a maioria das casas tambm mais baixa, situando-se em torno de 7

salrios mnimos.

Tabela 15 - Caracterizao do arquivo geral de casas

VARIVEL MDIA DESVIO VALOR VALOR

PADRO MNIMO MXIMO

rea construo 115,17 85,83 12,00 810,00

principal

rea total 403,54 365,23 33,00 5.450,00

Casas 62,06 32,24 0,00 100,00

Centro 1,97 6,04 0,00 43,35

Conjunto residencial 1,03 8,46 0,00 100,00

Fino/luxo 0,07 0,25 0,00 1,00

Fonte 0,67 0,47 0,00 1,00

Habitantes/domiclio 3,30 0,41 1,96 4,77

Idade construo 32,50 16,23 0,00 78,00

principal

Lixo coletado 98,91 4,18 46,45 100,00

Mdio 0,28 0,45 0,00 1,00

Plo/corredor 0,11 0,31 0,00 1,00

Popular 0,65 0,48 0,00 1,00

Proximidade do rio 0,02 0,15 0,00 1,00

Regio homognea 69,82 63,86 7,00 380,00

Renda mdia 7,35 4,41 1,07 32,10

Subnormal 1,06 5,21 0,00 43,31

Valor total 80.250,91 62.137,50 4.651,16 528.020,10

Valor unitrio 786,97 541,57 95,46 8.960,57

108
 Tabela 16 - Modelo geral para casas

VARIVEL COEFICIENTE SIGNIFICNCIA

rea construo 316,83 0,0000

principal

rea total 64,51 0,0000

Centro -1.346,43 0,0000

Fino/luxo 33.655,21 0,0000

Habitantes/domiclio -20.109,87 0,0000

Idade construo -191,69 0,0238

principal

Mdio 7.718,51 0,0149

Plo/corredor 19.459,69 0,0000

Renda mdia 2.700,21 0,0000

Regio homognea 106,86 0,0011

Constante 58.855,39 0,0000

R2 ajustado: 0,7951 F: 213,29 N: 558

Valor Total = 58.855,39 + 316,83*rea construo principal + 64,51*rea total -

1.346,43*Centro + 33.655,21*Fino/luxo - 20.109,87*Habitantes/domiclio -
191,69*Idade construo principal + 7.718,51*Mdio +
19.459,69*Plo/corredor + 2.700,21*Renda mdia + 106,86*Regio
homognea

109
 4

Standardized Residual 2

1
0

-1

-2
-3
-2 0 2 4 6 8

Standardized Predicted Value

Grfico 2 - Resduos da equao para casas

O poder explicativo da variao dos preos pelas variveis significativas foi

satisfatrio, de 79,5%. Conforme os resultados apresentados na Tabela 16, alm das

caractersticas do imvel em si, mostraram-se importantes na determinao do preo das

casas em geral duas variveis de localizao e trs de entorno. Os padres construtivos

mais altos naturalmente conferem maior valor s casas, especialmente os padres fino e

luxo, que as valorizam em US$ 33.655. Em menor medida, o padro mdio valoriza os

imveis em US$ 7.700. O m2 de rea construda agrega maior valor ao preo final do

imvel, US$ 316, do que o m2 de terreno, que agrega US$ 64. Isso indica que, em geral, o

interesse de mercado maior pela utilizao da edificao em si do que pela utilizao do

terreno para outros fins.

Relativamente localizao, a proximidade de centros desvaloriza os imveis,

especialmente onde a centralidade for alta, caso do centro histrico. Essa localizao

acarreta uma desvalorizao do imvel de aproximadamente US$ 58.000. Retornando ao

arquivo, constata-se que 10 imveis situam-se no centro histrico, 188 em centros de

110
bairro e 360 em locais com centralidade igual a zero. J a localizao em plos ou

corredores de comrcio e servios altamente favorvel para as casas. Cerca de 11% desta

amostra, ou aproximadamente 60 imveis, apresentam uma valorizao de US$ 19.450 em

virtude de estarem situados nesses locais. Contrariamente ao Modelo Geral para

Apartamentos, aqui a varivel proximidade do rio no se mostrou significativa.

Quanto ao entorno, so importantes na determinao do valor final do imvel o

nmero de habitantes por domclio no setor censitrio, a renda mdia e o valor do solo

onde o imvel est situado. Dessas trs variveis, a renda mdia dos chefes de domiclio

no setor censitrio a que confere maior diferenciao no preo entre os locais com rendas

mnima e mxima, importando a diferena entre os extremos em US$ 83.700.

4.2.2 - Modelo para Casas de Padro Fino/Luxo

Estes so os imveis de maior valor total mdio e onde se encontra o valor mximo

de todos os padres estudados, de acordo com a caracterizao da Tabela 17. A amostra de

casas deste padro bastante heterognea em termos de valor total. Embora 52% situe-se

na faixa entre US$ 101.000 e US$ 300.000, 5% da amostra tem valor at US$ 100.000 e

5% acima de US$ 900.000. Os atributos do imvel em si caracterizam uma situao acima

da mdia.

As residncias unifamiliares predominam, em mdia, nos setores censitrios de

localizao. O lixo coletado quase na totalidade das reas e nelas existem poucos imveis

que fazem parte de conjuntos residenciais populares. A renda mdia dos setores censitrios

elevada, cerca de 13 salrios mnimos, tal como no caso dos apartamentos de cobertura e

de padro fino e luxo.

111
 Tabela 17 - Caracterizao da amostra de casas de padro fino/luxo

VARIVEL MDIA DESVIO VALOR VALOR

PADRO MNIMO MXIMO

rea construo 317,93 153,70 124,00 814,00

principal

rea total 667,67 507,50 300,00 2.526,00

Casas 58,72 35,51 1,12 100,00

Centro 1,06 2,11 0,00 8,98

Conjunto residencial 0,04 0,15 0,00 0,66

Fonte 0,49 0,51 0,00 1,00

Habitantes/domiclio 3,53 0,42 2,76 4,28

Idade construo 17,54 9,67 0,00 38,00

principal

Lixo coletado 98,96 2,29 90,21 100,00

Plo/corredor 0,05 0,22 0,00 1,00

Proximidade do rio 0,15 0,36 0,00 1,00

Regio homognea 101,02 87,82 26,00 380,00

Renda mdia 13,65 9,52 1,63 37,17

Subnormal 2,43 8,74 0,00 41,59

Valor total 259.924,27 228.009,71 71.428,57 1.304.348,00

Valor unitrio 804,42 467,89 360,55 3.227,68

Porm, contrariamente ao caso desses apartamentos, observa-se que, aqui, o valor

mdio do solo expressivamente menor. Como reflexo do valor mnimo do solo - baixo,

comparativamente aos apartamentos de padro elevado - onde casas desse padro so

encontradas, verifica-se que maior a parcela de habitaes em aglomerados subnormais.

A presena mdia de habitaes nessa situao em setores censitrios dos imveis

112
estudados a maior j encontrada, levando-se em conta os quatro padres de apartamentos

observados e as demais tipologias de casas. Tal fato sugere que essa localizao

compartilhada deve-se no s ao preo do solo, menor para as casas do que para os

apartamentos, e capaz de abrigar construes de menor valor no mercado, mas algum outro

fator comum s habitaes desses padres extremos. Pode-se supor, com base na

observao emprica, que caractersticas topogrficas como irregularidades no terreno ou

altitude, que no foram propostas como variveis de estudo, podem ter sido fatores de

desvalorizao do solo, induzindo ao abandono e ocupao irregular. Posteriormente

valorizadas como fatores de aprazibilidade, essas caractersticas podem ser o fator comum

compartilhado pelos dois tipos de ocupao, passando a gerar concorrncia pelo uso do

solo.

Quanto aos fatores de acessibilidade, o grau de centralidade baixo e nenhuma

observao est situada no centro histrico. Esto em plos ou corredores de comrcio 5%

da amostra e prximo ao rio 15% da amostra, o maior valor em termos relativos.

A equao de regresso gerada apresenta um elevado nvel de explicao da

variao dos preos atravs das variveis significativas, 96,24%. Os coeficientes da

regresso (Tabela 18) apresentam os sinais esperados, com um nico fator de

desvalorizao significativo, o nmero mdio de habitantes por domiclio. Segundo seu

coeficiente, a varivel determina uma diferena de aproximadamente US$ 94.000

favorvel aos imveis localizados em setores tipicamente com menos habitantes por

domiclio.

Das outras variveis presentes, duas caracterizam o imvel em si, uma o entorno e

uma a acessibilidade. O valor do m2 de rea construda, bem mais elevado que o do

terreno, faz crer que o imvel tem valor intrnseco de ocupao, no sendo visado apenas o

113
terreno para outra utilizao. O valor das casas situadas em setores censitrios com renda

mais elevada da ordem de mais US$ 110.000 do que nos com menor renda mdia,

mostrando-se a diferena to expressiva em funo dos extremos mnimo e mximo dos

setores, que apresentam grande amplitude.

Tabela 18 - Modelo para casas de padro fino/luxo

VARIVEL COEFICIENTE SIGNIFICNCIA

rea construo 628,27 0,0000

principal

rea total 52,14 0,0121

Habitantes/domiclio -62.071,93 0,0062

Plo/corredor 669.790,67 0,0000

Renda mdia 3.115,64 0,0036

Constante 167.647,38 0,0178

R2 ajustado: 0,9624 F: 195,44 N: 41

Valor Total = 167.647,37 + 628,27*rea construo principal + 52,14*rea total -

62.071,93*Habitantes/domiclio + 669.790,67*Plo/corredor +
3.115,64*Renda mdia

Em termos de acessibilidade, a localizao em plo ou corredor de comrcio e

servios valoriza extremamente as casas desse padro, US$ 669.790. Um coeficiente to

elevado, relativo a 5% da amostra, aponta para uma situao bastante especial desses

imveis. Inicialmente, a construo mais valorizada do que o terreno, no indicando a

expectativa de demolio. Essa localizao um fator de alta desvalorizao para os

apartamentos de cobertura, que so os de maior valor total e com claro uso residencial.

Dado que a legislao urbanstica o permite, provvel que as casas em plos ou

114
corredores sejam valorizadas para abrigar outros usos que no o residencial, capazes de

suportar o alto valor provocado pela acessibilidade porque se favorecem dela.

Dos outros atributos de acessibilidade, esperava-se pelo senso comum que a

proximidade do rio, presente em 15% das casas da amostra, fosse determinante da variao

dos preos. No tendo se mostrado inicialmente significativo, foi testado sem a presena

dos imveis situados em plo ou corredor para verificar se essa ltima varivel estava

provocando alguma distoro nos resultados. Porm, aps o teste restaram as mesmas

variveis apresentadas no modelo acima, novamente sem a incluso da proximidade do rio

como elemento de valorizao das casas de padro fino e luxo.

4.2.3 - Modelo para Casas de Padro Mdio

A anlise da Tabela 19, de caracterizao das casas de padro mdio, indica uma

amostra heterognea se considerados os fatores valor total e reas da construo principal e

do terreno, dificultando a tipificao de um imvel desse padro. Novamente a fonte de

informaes predominante a de anncios, com 67% da amostra, o que pode elevar a

mdia dos valores totais.

Tal qual aconteceu com os de apartamentos, a segmentao do arquivo geral em

amostras por padres de acabamento ressalta a tendncia de decrscimo das caractersticas

que qualificam as casas, e o aumento da idade mdia.

A qualidade do entorno no difere expressivamente daquela do padro anterior,

excetuando-se a renda mdia dos chefes de famlia do setor censitrio, que declina tanto

em termos de mdia quanto de valor mximo observado, dando-se o mesmo em relao ao

valor do solo. Relativamente acessibilidade, o grau de centralidade mdio um pouco

mais elevado do que nos demais padres de casas e so encontradas algumas observaes,

115
5%, situadas no centro histrico. As mdias das outras variveis indicam que 2% da

amostra est localizada prximo ao rio e 16% em plos ou corredores.

Tabela 19 - Caracterizao da amostra de casas de padro mdio

VARIVEL MDIA DESVIO VALOR VALOR

PADRO MNIMO MXIMO

rea construo 159,42 69,99 39,00 373,00

principal

rea total 399,57 456,79 71,00 5.450,00

Casas 52,46 32,46 0,45 100,00

Centro 2,96 7,74 0,00 43,35

Conjunto residencial 0,06 0,49 0,00 5,88

Fonte 0,67 0,47 0,00 1,00

Habitantes/domiclio 3,19 0,43 2,01 4,20

Idade construo 29,18 15,24 0,00 69,00

principal

Lixo coletado 99,58 2,18 76,34 100,00

Plo/corredor 0,16 0,37 0,00 1,00

Proximidade do rio 0,02 0,14 0,00 1,00

Regio homognea 93,64 75,88 11,00 300,00

Renda mdia 9,05 4,62 2,71 28,89

Subnormal 0,40 2,71 0,00 29,77

Valor total 108.920,10 61.320,62 17.391,30 505.376,30

Valor unitrio 747,24 384,27 95,46 2.309,03

O poder explicativo da variao dos preos pelas variveis propostas , neste caso,

relativamente mais baixo, de 57%. Ainda assim, as variveis presentes na equao esto

116
coerentes com os modelos anteriores, sendo idnticas s do modelo geral para casas,

apresentando os sinais esperados. So significativas no modelo, conforme a Tabela 20, as

caractersticas do imvel em si, duas das trs variveis de acessibilidade e trs das sete de

entorno.

Tabela 20 - Modelo para casas de padro mdio

VARIVEL COEFICIENTE SIGNIFICNCIA

rea construo 290,21 0,0000

principal

rea total 78,60 0,0000

Centro -1.970,04 0,0001

Habitantes/domiclio -15.972,96 0,0725

Idade construo -455,31 0,0691

principal

Plo/corredor 20.712,55 0,0249

Renda mdia 1.446,02 0,0848

Regio homognea 253,57 0,0006

Constante 61.242,13 0,0389

R2 ajustado: 0,5792 F: 28,01 N: 159

Valor Total = 61.242,13 + 290,21*rea construo principal + 78,60*rea total -

1.970,04*Centro - 15.972,96*Habitantes/domiclio - 455,31*Idade
construo principal + 20.712,55*Plo/corredor + 1.446,02*Renda mdia +
253,57*Regio homognea

O valor agregado ao preo final pelo m2 de rea de construo principal e de

terreno continuam indicando a inteno de uso da construo j existente, dado que essa

agrega maior parcela de valor. Renda mdia no setor censitrio de localizao e valor do
117
solo esto diretamente relacionadas ao preo final do imvel, e o aumento do nmero de

habitantes por domiclio na regio censitria atua de forma negativa sobre a atribuio de

valor. Nesse caso, a diferena monetria entre imveis equivalentes situados nos setores

que registram os extremos de densidade por domiclio seria de aproximadamente US$

34.900.

Nesse modelo, o acesso imediato ao rio no se mostrou significativo na atribuio

do preo de venda. A localizao central permanece como fator de desvalorizao das

casas, assim como a localizao em plos ou corredores de comrcio continua sendo

valorizada. Contudo, o incremento de valor que se d em funo dessa localizao em

medida muito inferior ao padro de acabamento fino e luxo, podendo ainda ser suportada

pelo uso residencial. possvel que esse incremento de valor decorrente dessa localizao

tenha origem na legislao urbanstica, que permite usos alternativos ao residencial, e pela

maior visibilidade que esses locais apresentam para a instalao de negcios, aumentando

a disputa pelo uso.

4.2.4 - Modelo para Casas de Padro Popular

Esse segmento construtivo, caracterizado na Tabela 21 a seguir, abarca a maioria

das observaes de casas que constam no arquivo geral. Na amostra de casas de padro de

acabamento popular, novamente o valor total, a rea da construo principal e a rea de

terreno apresentam grande variao, e a idade mdia da construo principal a mais

elevada dos imveis j examinados. Em termos de valor mdio, essas variveis seguem a

tendncia declinante j observada no item 4.2.3.

Pela anlise das variveis que caracterizam o entorno, os setores censitrios

apresentam predominncia de casas e renda mdia relativamente baixas, compatvel com

118
as reas que localizam apartamentos de mesmo padro. Algumas casas com esse padro de

acabamento esto situadas nas reas com menor ndice de coleta de lixo verificado, 46%,

embora a mdia seja praticamente idntica a dos demais padres.

Tabela 21 - Caracterizao da amostra de casas de padro popular

VARIVEL MDIA DESVIO VALOR VALOR

PADRO MNIMO MXIMO

rea construo 78,70 47,98 12,00 391,00

principal

rea total 382,55 289,93 33,00 3.210,00

Casas 66,56 30,70 0,00 100,00

Centro 1,62 5,36 0,00 43,35

Conjunto residencial 1,55 10,43 0,00 100,00

Fonte 0,70 0,46 0,00 1,00

Habitantes/domiclio 3,33 0,39 1,96 4,77

Idade construo 35,50 16,03 0,00 78,00

principal

Lixo coletado 98,64 4,86 46,45 100,00

Plo/corredor 0,09 0,29 0,00 1,00

Proximidade do rio 0,01 0,10 0,00 1,00

Regio homognea 57,15 52,06 7,00 380,00

Renda mdia 6,08 2,92 1,07 20,64

Subnormal 1,20 5,46 0,00 43,31

Valor total 57.014,26 38.469,97 4.651,16 255.555,60

Valor unitrio 815,27 617,87 96,94 8.960,57

119
 Como para os demais padres de casas, a centralidade mdia baixa, com 68% das

casas localizadas fora de centros locais, e 1% no centro histrico. Embora o valor mdio

do solo seja o mais baixo de todas as amostras examinadas, observa-se que os imveis

desse padro no esto confinados a reas desvalorizadas, distribuindo-se tambm em

reas que apresentam o maior ndice de valor. Tendo por base a caracterizao da amostra,

possvel afirmar que esses imveis esto espalhados por reas da cidade com diversos

padres de ocupao, mesclando-se com imveis de tipificao construtiva mais elevada.

Situam-se prximo ao rio aproximadamente 36 imveis, perfazendo 1% da amostra.

O coeficiente de ajuste do modelo alcana um nvel intermedirio, conforme Tabela

22. Tal qual se deu no modelo para apartamentos desse padro, provvel a ocorrncia de

falhas na explicao do preo por essas variveis, em funo de que outros fatores so

relevantes na escolha do consumidor desse tipo de imvel. A incluso de outros elementos

poderia ser proveitosa para o aumento do poder preditivo do modelo, caso houvesse a

oportunidade de mensur-los.

Os atributos de valorizao componentes do modelo geral para casas continuam

presentes, com exceo da idade da construo principal e o valor do solo. A ausncia

desses elementos traduz a idia de que os compradores so menos seletivos em relao ao

estado de conservao dos imveis, assim como os construtores em relao escolha do

stio, comparativamente aos padres anteriormente examinados. A valorizao da

construo principal, mais que do terreno, e da localizao em plos ou corredores de

servios, indicadora da possibilidade de uso no residencial desses imveis, permanecem

no modelo. Com efeito, esses pontos so indicativos de uma potencial disputa de usos das

edificaes situadas nesses locais privilegiados pela acessibilidade.

120
 Seguindo a tendncia geral, o grau de centralidade inversamente proporcional

apreciao dos imveis, embora isso se d em menor medida do que para outros padres

construtivos, sendo o centro histrico o ponto crtico dessa desvalorizao.

Tabela 22 - Modelo para casas de padro popular

VARIVEL COEFICIENTE SIGNIFICNCIA

rea construo 325,57 0,0000

principal

rea total 57,74 0,0000

Centro -458,66 0,0802

Habitantes/domiclio -12.229,97 0,0028

Plo/corredor 21.544,29 0,0000

Renda mdia 4.404,52 0,0000

Constante 21.620,07 0,1434

R2 ajustado: 0,6374 F: 105,32 N: 364

Valor Total = 21.620,07 + 325,57*rea construo principal + 57,74*rea total -

458,66*Centro - 12.229,97*Habitantes/domiclio +
21.544,29*Plo/corredor + 4.404,52*Renda mdia

A qualidade do entorno exerce ainda alguma influncia no valor. Em especial, a

renda mdia dos chefes de famlia da vizinhana, dada a amplitude dos valores observados,

pode ocasionar um expressivo diferencial no preo, com as casas localizadas em setores de

maior renda tendo um acrscimo de perto de US$ 86.000 relativamente aos setores menos

privilegiados. Tal expressividade da influncia do atributo no preo final dos imveis com

localizao nos setores censitrios de renda mdia mais alta traduz a importncia que as

121
transformaes imobilirias do entorno podem ocasionar na valorizao ou desvalorizao

de um imvel. H que se considerar, ainda, que a valorizao advinda das caractersticas

scio-econmicas do entorno exercem considervel presso para que um stio particular,

com ocupao diferenciada, adote o mesmo padro de ocupao adjacente.

4.3 - Consideraes Gerais Acerca dos Modelos

Os modelos gerados para os diferentes padres de acabamento de casas e

apartamentos, com o intuito de verificar que caractersticas so relevantes na apreciao

dos imveis, e em que proporo atuam, podem dar indcios da oportunidade espacial de

um local abrigar segmentos de mercado e tipos de uso em funo dos atributos que possui.

Em relao aos segmentos estudados, utilizando-se como parmetros o ndice de

variabilidade da rea total e valor total, a segmentao dos arquivos gerais pelo critrio de

padres de acabamento tornou as amostras mais homogneas, no caso dos apartamentos.

Pelos mesmos parmetros, as amostras segmentadas de casas no tiveram o mesmo

comportamento, dificultando a caracterizao de um imvel tpico por padro. Os reflexos

se fazem sentir em termos de ajustamento das equaes de regresso variao dos

preos, segundo o critrio do coeficiente de determinao, como mostra o Quadro 2.

Quadro 2 - Coeficiente dos modelos por padro de acabamento

Tipo de Imvel Geral Coberturas Fino/luxo Mdio Popular

Apartamentos 90,53 84,60 86,73 82,18 51,47

Casas 79,51 - 96,24 57,92 63,74

Como possvel observar, os modelos obtidos para os apartamentos produziram

ajustamentos, em geral, mais elevados e mais regulares. A exceo fica com o padro
122
popular, o mais problemtico para casas e apartamentos em termos das variveis propostas

nesse estudo. O Quadro 3 ilustra a importncia das diferentes variveis utilizadas no

estudo.

Quadro 3 - Resumo da situao das variveis nas equaes

Tipo de Imvel
Varivel Apartamentos Casas
Geral Cobertura Fino/luxo Mdio Popular Geral Fino/luxo Mdio Popular

rea total x x x x x x X x x

rea construo
principal - - - - - x X x x

Idade (x) : (x) (x) : (x) : (x) :

Box x : x x : - - - -

Andar : : x x : - - - -

Regio homognea x : : : (x) x : x :

Habitantes/domiclio (x) : : (x) (x) (x) (x) (x) (x)

Renda x : x x : x x x x

Lixo : - : : : : : : :

Subnormal : : (x) : : : : : :

Conjunto Residencial (x) : : (x) : : : : :

Casas - - - - - : : : :

Proximidade rio x - - x - : : - :

Centro (x) : : (x) : (x) : (x) (x)

Plo/corredor (x) (x) : : : x x x x

Conveno:
x = varivel significativa; (x) = varivel significativa com sinal negativo; : = varivel no
significativa; - = constante.

123
 Sobre essas variveis de estudo propostas, podem ser ressaltados os seguintes

aspectos:

quanto as do imvel em si: a rea total sempre significativa, em todos os

modelos, assim como a rea da construo principal para todas as casas. A

idade sempre um fator de desvalorizao e est presente na maioria dos casos.

O box um fator de valorizao dos apartamentos, estando presente no modelo

geral e nos padres intermedirios. No padro mais alto, no h escassez, e no

mais baixo, o box no muito necessrio dado o nvel scio-econmico dos

habitantes;

quanto as do entorno: o nmero de habitantes por domiclio no setor censitrio

onde o imvel se localiza significativo na maioria dos modelos de

apartamentos e em todas as casas, sendo inversamente proporcional ao preo.

Com a renda mdia dos chefes de domiclio do setor acontece o mesmo,

porm, ela diretamente proporcional ao valor do imvel. Essas variveis so

usadas como proxy da qualidade da ocupao do entorno, indicativas da

aparncia dos imveis ali localizadas e da atratividade do local para servios de

padro condizente. O valor do solo tem importncia positiva na valorizao,

especialmente para as casas. Para alguns tipos de apartamentos, a presena de

habitaes subnormais ou de conjuntos residenciais populares no setor

censitrio de localizao dos imveis so fatores de desvalorizao. A

proporo de reas com lixo coletado e de habitaes unifamiliares no so

significativas para a determinao do preo;

quanto as de acessibilidade: a proximidade do rio um elemento mais

importante na valorizao dos apartamentos do que nas casas. Como em geral

124
 as casas no possuem vista para o rio, intui-se que esse o elemento de

valorizao, e no o aproveitamento do rio em si mesmo, para a recreao, por

exemplo, para cujo uso h restries em funo do clima e da poluio. O grau

de centralidade um importante elemento de desvalorizao de ambos os tipos

de imveis. Quanto ao uso, pode-se intuir que os apartamentos tem uso

residencial e que, portanto, o valor dos apartamentos residenciais varia de

forma inversamente proporcional centralidade. J as casas apresentam

destinao mais ambgua, no cabendo tal afirmativa. A localizao em plos

ou corredores de comrcio e servios um atributo de desvalorizao dos

apartamentos e de valorizao das casas. Se isso for considerado um indcio de

que estas casas so utilizadas para comrcio, o comportamento do valor em

relao centralidade pode ser estendido dos apartamentos para as casas de uso

residencial.

No prximo captulo apresentado um experimento, tendo como rea um recorte

espacial da cidade de Porto Alegre, feito com o objetivo de tecer comparaes entre

modelos gerados tendo em conta a vizinhana como uma influncia mais restrita e

expandindo esse conceito para reas mais distantes.

125
 CAPTULO 5

ESTUDO DE CASO: VIZINHANA

126
 5. - ESTUDO DE CASO: VIZINHANA

5.1 - Vizinhana

Os setores censitrios so delimitados para abranger cerca de 300 domiclios,

atendendo aos propsitos estabelecidos pela entidade recenseadora para suas pesquisas.

Assim, a extenso da rea urbana compreendida por eles varia proporcionalmente

verticalizao verificada nas construes e ao tamanho dos imveis. Em Porto Alegre,

alguns setores censitrios abarcam apenas um prdio de apartamentos, enquanto outros

correspondem a uma grande extenso urbana de ocupao rarefeita. A diviso territorial

adotada pelos censos apresenta largo espectro de aplicao em funo da riqueza de

informaes disponveis por poro de territrio. Contudo, pode no ser a mais indicada

para o estudo em curso, sobretudo se for desconsiderada na anlise a contigidade da

ocupao, oferecida atravs de dados dos setores censitrios vizinhos.

O segundo experimento proposto visa testar a influncia da vizinhana na

valorizao de um imvel, atravs da comparao entre resultados obtidos levando-se em

conta somente as caractersticas do local imediatamente prximo do imvel - o setor

censitrio onde est situado - e os obtidos pela expanso do entorno - considerando os

setores censitrios vizinhos. Foi utilizada a noo topolgica de vizinhana, de limite

geogrfico comum entre duas regies.

Para este fim, foi selecionada uma rea da cidade de Porto Alegre, delimitada pelos

Morros Terespolis e do Osso, Rio Guaba, Hipdromo do Cristal, Ruas Dr. Campos

Velho e Vicente Monteguia, ilustrada pela Figura 5.

127
 Rua
D r. C N
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Ru aB

Detalhe 01

Escala Aproximada: 1:30.000

Figura 5 - rea do estudo sobre a vizinhana

Esta rea, composta por 94 setores censitrios (5% do total de setores censitrios

definidos para Porto Alegre no censo de 1991) caracterizada por um relativo isolamento,

proporcionado pelo rio, o Hipdromo do Cristal e os dois Morros, embora a Rua Dr.

Campos Velho tenha sido adotada como um delimitador arbitrrio. A rea compreende os

bairros de Tristeza, Camaqu, Vila Assuno e Cavalhada, excluindo dos limites

estabelecidos os bairros vizinhos de Cristal e Terespolis. Na delimitao desta amostra,

uma das maiores preocupaes foi a de selecionar um local que oferecesse poucas

adjacncias densamente habitadas, em termos de setores censitrios, de maneira que a

anlise no desconsiderasse artificialmente o tipo de ocupao existente na continuidade.

128
 Muitos dos atributos focalizados apresentam diversidade na rea escolhida para

teste: os quatro bairros apresentam variaes da renda mdia que vo das mais altas as

mais baixas, com alguns locais de proximidade do rio e de centros de atividades, com

zonas de residncias unifamiliares e tambm grandes conjuntos de apartamentos, alm de

ncleos de habitaes subnormais.

Estavam localizados nesses 94 setores censitrios 74 apartamentos e 43 casas, que

foram separados do arquivo geral utilizado para os modelos comentados nos itens 4.1 e

4.2. Esses imveis, que compreendem todos os padres de acabamento, compuseram

arquivos onde foram preservados os valores originais das variveis propostas para o

estudo.

Paralelamente, e para formar outros arquivos, foi gerada uma matriz de vizinhana

para os 94 setores, onde, para cada setor, foram identificados todos os setores limtrofes. A

cada um dos atributos provenientes do Censo Demogrfico e aos de acessibilidade,

identificados na descrio das variveis - conjunto residencial, subnormal, lixo coletado,

habitantes por domiclio, renda mdia, casas, proximidade do rio, centralidade - arbitrou-se

um novo valor, da seguinte forma:

o setor X1 tem como vizinhos X2, X3, Xn

onde n = nmero de setores adjacentes ao setor X1, com um lado de seus limites em

comum.

o novo valor da varivel A no setor X1, levando em conta a vizinhana, :

A = (a * X1 + a * X2 + a * X3 + a * Xn) / n

Na Figura 6, o efeito da transformao de valores de clulas de uma superfcie aps

a ponderao com os valores das clulas vizinhas mostrando graficamente.

129
 Figura 6 - Exemplo de transformao: (a) valores originais; (b) valores transformados
segundo o mtodo exposto

A Figura 7 mostra um exemplo da relao de vizinhana segundo o critrio de

limites comuns, tal como foi efetuada para todos os 94 setores da rea: o setor censitrio de

nmero 1492, localizado ao centro da figura, tem como vizinhos o 1467, o 1489, o 1491, o

1493 e o 1495.

Aos atributos referentes ao imvel em si, que foram mantidos, foi agregado o novo

valor calculando para cada uma das variveis de entorno e acessibilidade, gerando

arquivos suplementares para casas e apartamentos. Dessa operao, resultaram 4 arquivos

para teste da influncia da vizinhana:

apartamentos do intervalo: composto por 74 observaes, onde as variveis do

imvel em si, do entorno e de acessibilidade conservam seus valores originais;

130
 1484 1483 1485 1471
to N
Ne
eira

Ru a
1482
1486 P er
Dr. 1467
Rua

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1490

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1487 1491
1489 1465

Nic
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1492
1493
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1494
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1495 zl i
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1491 Ru

as

1497
1503

1498

1499

Delimitao dos setores censitrios

Escala Aproximada: 1:18.000

Figura 7 - Detalhe da rea de estudo, com os setores censitrios

apartamentos do intervalo com a mdia da vizinhana: composto pelas mesmas

74 observaes, porm as variveis de entorno e acessibilidade tiveram seus

valores transformados pela mdia das variveis dos vizinhos;

casas do intervalo: composto por 43 observaes, onde as variveis do imvel

em si, do entorno e de acessibilidade conservam seus valores originais;

casas do intervalo com a mdia da vizinhana: composto pelas mesmas 43

observaes acima, porm as variveis de entorno e acessibilidade tiveram seus

valores transformados pela mdia das variveis dos vizinhos.

131
 5.2 - Resultados

As Tabelas 23 e 24 mostram a caracterizao da amostra de apartamentos, sendo

que a Tabela 24 mostra os valores das variveis de entorno e de acessibilidade aps a

transformao de valores.

Observa-se, comparativamente Tabela 23, que as mdias apresentaram pequenos

acrscimos, exceo feita varivel renda mdia, cuja mdia menor se considerada a

vizinhana. Quanto as caractersticas do imvel, as amplas variaes de valor total e rea

total so reflexo de uma amostra que agrega exemplares de todos os padres construtivos.

Tabela 23 - Caracterizao da amostra de apartamentos do intervalo

VARIVEL MDIA DESVIO VALOR VALOR

PADRO MNIMO MXIMO
Andar 3,57 2,43 1,00 12,00
rea total 84,88 48,34 40,00 309,00
Box 0,19 0,39 0,00 1,00
Centro 0,24 0,34 0,00 0,81
Conjunto residencial 1,36 11,62 0,00 100,00
Habitantes/domiclio 3,28 0,33 2,33 4,09
Idade 10,66 6,19 0,00 26,00
Lixo coletado 97,92 3,37 92,05 100,00
Plo/corredor 0,08 0,27 0,00 1,00
Proximidade do rio 0,07 0,25 0,00 1,00
Regio homognea 38,28 9,48 32,00 65,00
Renda mdia 7,61 4,27 3,10 21,97
Subnormal 3,49 5,83 0,00 13,70
Valor total 41.444,08 27.884,41 14.526,32 144.329,9

132
 Tabela 24 - Caracterizao das variveis de entorno e acessibilidade da amostra de
apartamentos do intervalo, aps feita a mdia com os setores censitrios vizinhos

VARIVEL MDIA DESVIO VALOR VALOR

PADRO MNIMO MXIMO
Centro 0,57 0,34 0,00 0,81
Conjunto residencial 2,05 4,28 0,00 16,67
Habitantes/domiclio 3,33 0,17 2,93 3,75
Lixo coletado 99,05 0,90 95,71 100,00
Plo/corredor 0,08 0,27 0,00 1,00
Proximidade do rio 0,34 0,48 0,00 1,00
Regio homognea 38,28 9,48 32,00 65,00
Renda mdia 6,71 2,30 4,16 13,21
Subnormal 3,52 4,89 0,00 16,67

J as Tabelas 25 e 26 mostram a caracterizao da amostra de casas antes e aps a

transformao dos valores das variveis de entorno e de acessibilidade. Tambm nesse

caso as alteraes nas mdias das variveis foram pequenas, exceto para a varivel

subnormal, cuja mdia aparece bem menor se considerada a vizinhana. Os dados foram

modelados segundo os mesmos critrios utilizados no captulo anterior e adotou-se dois

focos de anlise: a comparao dos coeficientes de determinao R2 e das variveis

presentes nos modelos. Foram gerados modelos tanto incluindo todas as variveis

propostas como somente as variveis de entorno e acessibilidade. Os resultados de R2 so

apresentados no Quadro 4.

Quadro 4 - Coeficientes de determinao

Apartamentos Casas
Variveis
Consideradas Mdia Mdia
Intervalo Intervalo
Vizinhana Vizinhana
Todas as variveis 89,78 89,69 93,12 89,49
Variveis do entorno 45,68 49,42 60,89 46,23

133
 Tabela 25 - Caracterizao da amostra de casas do intervalo

VARIVEL MDIA DESVIO VALOR VALOR

PADRO MNIMO MXIMO
rea construo 151,77 115,02 31,00 483,00
principal
rea total 660,75 890,89 182,00 5.450,00
Casas 78,13 25,15 0,60 100,00
Centro 0,23 0,35 0,00 0,81
Conjunto residencial 2,33 15,25 0,00 100,00
Habitantes/domiclio 3,54 0,28 2,95 4,11
Idade construo 26,40 13,00 0,00 59,00
principal
Lixo coletado 98,71 2,24 92,05 100,00
Plo/corredor 0,12 0,32 0,00 1,00
Proximidade do rio 0,21 0,41 0,00 1,00
Regio homognea 42,28 15,47 20,00 65,00
Renda mdia 7,81 5,24 2,87 21,97
Subnormal 6,02 21,34 0,00 43,31
Valor total 112.870,00 102.750,07 17.851,65 505.376,30

Tabela 26 - Caracterizao das variveis de entorno e acessibilidade da amostra de casas do

intervalo, aps feita a mdia com os setores censitrios vizinhos

VARIVEL MDIA DESVIO VALOR VALOR

PADRO MNIMO MXIMO
Casas 74,51 16,58 31,26 99,71
Centro 0,49 0,36 0,00 0,81
Conjunto residencial 2,05 4,82 0,00 21,68
Hab/domiclio 3,45 0,21 3,00 3,90
Lixo Coletado 99,14 0,96 96,53 100,00
Plo/corredor 0,12 0,32 0,00 1,00
Proximidade do rio 0,40 0,49 0,00 1,00
Regio homognea 42,28 15,47 20,00 65,00
Renda mdia 7,83 3,64 3,40 16,24
Subnormal 1,47 2,80 0,00 11,53

134
 Quanto ao coeficiente de determinao, observando-se os resultados para os

arquivos intervalo, percebe-se que a parcela de explicao da variao do preo dos

imveis devida s variveis de entorno e acessibilidade expressiva, alcanando pelo

menos a metade da explicao total. Quanto utilizao da forma mdia da vizinhana, na

tentativa de aferir os efeitos dos valores "expandidos" das variveis considerando um raio

de influncia maior do que o do setor censitrio onde o imvel se encontra, o resultado

obtido foi diferenciado para casas e apartamentos. Para esses ltimos a capacidade

explicativa das variveis de entorno aumentou, indicando a procedncia de considerar os

arredores do setor censitrio de localizao importantes na determinao do preo final.

Para as casas, diminuiu a capacidade explicativa das variveis tendo em conta a

mdia da vizinhana, tanto considerando todas as variveis como s as do entorno. Embora

a parcela explicada da variabilidade dos preos tenha se mantido num nvel semelhante a

dos apartamentos, com mais da metade do valor total do R2, poderia se esperar o mesmo

comportamento verificado para eles, de melhoria da explicao ao considerar os arredores.

necessrio lembrar que o comportamento de casas e apartamentos tambm

mostrou-se diferenciado nos modelos hednicos anteriores (expostos nos itens 4.1 e 4.2),

apresentando as casas maior variao do nvel de explicao por padro de acabamento do

que os apartamentos, assim como maior heterogeneidade.

Quanto motivao para os resultados obtidos nesse experimento, observa-se que

as casas, muito mais freqentemente do que os apartamentos - por fora das convenes de

condomnios que impedem usos mistos ou da existncia de prdios construdos

exclusivamente para fins comerciais -, podem ter dois tipos de uso: o comercial e o

residencial. Para o uso comercial o entorno, considerado de forma expandida, pode ser

encarado como um mercado em potencial para a atividade ali instalada, esperando-se,

135
ento, que exera influncia no valor atribudo a esse imvel. Porm, mesmo que o uso

residencial predomine num recorte da cidade, no h justificativa para que o poder

explicativo de algumas variveis de qualidade do entorno diminua ao ser considerado um

raio maior, a no ser que este seja demasiado grande. Conforme as caracterizaes das

casas, apresentadas nas Tabelas 25 e 26, as residncias unifamiliares predominam nesses

setores censitrios (78% dos domiclios e 74,5%, respectivamente). Assim, a rea dos

setores censitrios pode ser grande o bastante para dar origem s distores verificadas no

coeficiente de determinao obtido para as casas, no caso da mdia da vizinhana.

Para enfocar a anlise pelo lado das variveis includas nos modelos, estes so

apresentados nas Tabelas 27 e 28, para os apartamentos, e 29 e 30 para os modelos

relativos s casas.

Tabela 27 - Modelo para os apartamentos do intervalo

VARIVEL COEFICIENTE SIGNIFICNCIA

rea 399,03 0,0000

Centro -8.484,80 0,0204

Habitantes/domiclio -7.966,62 0,0294

Idade -595,34 0,0067

Renda mdia 2.297,89 0,0000

Constante 24.550,09 0,0360

R2 ajustado: 0,8978 F: 129,27 N: 74

Valor Total = 24.550,09 + 399,03*rea - 8.484,80*Centro -

7.966,62*Habitantes/domiclio - 595,34*Idade + 2.297,89*Renda mdia

136
 Tabela 28 - Modelo para os apartamentos do intervalo com a mdia da vizinhana

VARIVEL COEFICIENTE SIGNIFICNCIA

rea 410,01 0,0000
Idade -705,00 0,0019
Plo/corredor 13.466,19 0,0010
Proximidade do rio 14.136,91 0,0077
Renda mdia 5.928,01 0,0000
Constante -21.947,14 0,0006

R2 ajustado: 0,8969 F: 127,97 N: 74

Valor Total = - 21.947,14 + 410,01*rea - 705,00*Idade + 13.466,19*Plo/corredor +

14.136,91*Proximidade do rio + 5.928,01*Renda mdia

Tabela 29 - Modelo para as casas do intervalo

VARIVEL COEFICIENTE SIGNIFICNCIA

rea 46,37 0,0000
rea construo 506,90 0,0000
principal
Plo/corredor 25.131,88 0,0677
Renda mdia 1.928,57 0,0688
Subnormal 1.319,74 0,0000
Constante -20.642,20 0,0202

R2 ajustado: 0,9312 F: 114,77 N: 43

Valor Total = -20.642,20 + 46,37*rea + 506,90*rea construo principal +

25.131,88*Plo/corredor + 1.928,57*Renda mdia + 1.319,74*Subnormal

137
 Tabela 30 - Modelo para as casas do intervalo com a mdia da vizinhana

VARIVEL COEFICIENTE SIGNIFICNCIA

rea 63,00 0,0000

rea construo 424,14 0,0000

principal

Renda mdia 3.493,44 0,0569

Subnormal 4.233,75 0,0396

Constante -26.711,34 0,0501

R2 ajustado: 0,8949 F: 90,38 N: 43

Valor Total = -26.711,34 + 63,00*rea + 424,14*rea construo principal +

3.493,44*Renda mdia + 4.233,75*Subnormal

Quanto s variveis referentes ao imvel em si, as que se mostraram significativas

so coerentes com os modelos gerais para apartamentos e casas, j discutidos nos itens

4.1.1 e 4.2.1.

J as variveis de entorno e acessibilidade tm seu comportamento alterado em

relao aos referidos modelos gerais. No caso dos apartamentos, poucas delas se mostram

significativas. Quanto ao entorno, apenas o nmero mdio de habitantes por domiclio,

como fator de desvalorizao, e a renda mdia dos chefes de famlia do setor censitrio so

significativas. A ltima permanece como fator de valorizao do imvel quando

examinado o contexto mais amplo da vizinhana.

Quanto acessibilidade, o carter depreciativo da localizao em um centro cede

lugar s variveis proximidade do rio e plo/corredor quando examinado o contexto da

vizinhana. A valorizao da localizao em plo ou corredor de servios contraditria

138
com o modelo geral em 4.1.1. Porm, a apario combinada desses elementos de

acessibilidade pode estar indicando uma maior disposio a pagar por localizao

aprazvel, que disponha da facilidade de alguns servios a certa distncia, na vizinhana.

Contudo, essas caractersticas se tornam indesejveis se imediatamente prximas, como

ocorre em um centro local.

Em relao s casas, a renda mdia dos vizinhos, entendida em termos mais

restritos - o prprio setor - ou mais amplos - incluindo os setores limtrofes -, fator de

valorizao do imvel. A localizao em plo ou corredor de servios valorizada apenas

quando ocorre exatamente, como convm a um uso no residencial, no agregando valor

apenas pela proximidade. A varivel que representa o percentual de habitaes subnormais

do setor censitrio aparece como fator de valorizao nos dois casos, intervalo e mdia da

vizinhana, o que claramente indevido. A origem de tal inconsistncia , provavelmente,

a convivncia entre imveis de padres bastante diferenciados em grande proximidade

geogrfica, em particular nesta rea da cidade. Dessa maneira, se um imvel de grande

valor total estiver localizado em um setor censitrio com um percentual relativamente

elevado de habitaes subnormais, comparativamente localizao de imveis de menor

valor total, essa varivel aparecer erroneamente como fator de valorizao, encobrindo

um verdadeiro processo de conflito e expulso da ocupao irregular em funo da

tranformao do valor daquela localizao.

O Quadro 5 permite uma visualizao do comportamento das variveis nos

modelos discutidos acima.

139
 Quadro 5 - Resumo das variveis significativas

Coeficientes das Equaes

Variveis Apartamentos Casas

Intervalo Mdia Vizinhana Intervalo Mdia Vizinhana

rea total 399,03 410,01 46,37 63,00

rea construo - - 506,90 424,14

principal

Idade -595,34 -705,00 - -

Box - - - -

Andar - - - -

Regio homognea - - - -

Habitantes/domiclio -7.966,62 - - -

Renda mdia 2.297,89 5.928,01 1.928,57 3.493,44

Lixo coletado - - - -

Subnormal - - 1.319,74 4.233,75

Conjunto residencial - - - -

Casas - - - -

Proximidade do rio - 14.136,91 - -

Centro -8.484,80 - - -

Plo/corredor - 13.466,19 25.131,88 -

A renda dos habitantes destaca-se como um elemento constante de valorizao

imobiliria, independente do raio de observao estudado. Constata-se, inclusive, o

aumento da importncia desse fator quando considerada a vizinhana. Isso porque uma alta

renda no s no setor de localizao, mas tambm nos arredores, indica uma rea

consolidada de ocupao de alto padro. A renda, em si mesma, no um fator que possa

140
ser mensurado no momento da escolha do consumidor, mas envolve fatores simblicos de

localizao em reas "exclusivas", e em geral, est refletida na qualidade do padro

construtivo instalado no local.

A ttulo de ilustrao, a Figura 8 mostra 80% dos setores censitrios da cidade de

Porto Alegre com a mais alta renda mdia dos chefes de famlia.

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Rua Ramiro Barcelos

Av. Nilpolis
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Av. Prots

Setores censitrios com renda mdia

acima de vinte salrios mnimos
Escala Aproximada: 1:30.000

Figura 8 - Setores censitrios com renda mdia dos chefes de domiclio acima de 20 salrios
mnimos

Segundo o Censo Demogrfico de 1991, a mais alta faixa de renda mdia dos

chefes de famlia situava-se acima de 20 salrios mnimos. Dos mais de 1.800 setores

censitrios da cidade de Porto Alegre, 33 setores situavam-se nessa faixa, sendo que 27
141
deles estavam localizados nos limites representados pela Figura 8. Como possvel

observar, eles encontravam-se, em sua maioria, bastante concentrados espacialmente.

Dadas as mesmas condies existentes e extrapolando temporalmente os resultados

obtidos atravs dos modelos, poderia se esperar uma tendncia de reforo da concentrao

espacial dos imveis de alto padro verificada no momento desse estudo, pois a renda

mdia foi apurada como sendo um dos atributos do entorno que exercem grande influncia

na valorizao dos imveis.

142
 CAPTULO 6

CONSIDERAES FINAIS

143
 6. CONSIDERAES FINAIS

As consideraes sobre o estudo efetuado esto estruturadas em quatro blocos de

observaes: o primeiro, relacionando os objetivos propostos aos alcanados; o segundo,

fazendo uma crtica metodologia adotada; o terceiro, relembrando os principais

resultados obtidos; o quarto, apontando as limitaes do estudo e as possibilidades de

desenvolvimento futuro.

Em relao aos objetivos iniciais, os modelos e variveis propostos mostram ser

possvel avaliar a importncia de diferentes atributos para os diversos padres construtivos.

Em especial, os atributos que procuram qualificam a localizao do imvel e seu entorno

puderam ser observados. A obteno de diferentes modelos de preos hednicos por

padro construtivo refora a idia, expressa na oportunidade espacial, de restrio do

domnio geogrfico para os diversos padres, e as variveis significativas apontam para as

caractersticas espaciais requeridas por esses domnios.

Embora os atributos significativos e seus coeficientes, apurados pelos Modelos

Hednicos, no tenham sido diretamente aplicados ao Modelo de Oportunidade Espacial,

as evidncias concorrem para a possibilidade dessa utilizao, dado o formato da matriz

requerida para o clculo da oportunidade espacial. Segundo a concepo da srie de

modelos configuracionais ( Potencial/Centralidade/Oportunidade Espacial ) para simular o

crescimento urbano, as mudanas discretas por substituio de construes ocorreriam no

interior do sistema segundo diferentes padres. Cada localizao encerraria uma

probabilidade de sediar um padro construtivo, dependendo de seus atributos e dos

requerimentos de cada tipo, escolhidos e avaliados pelo operador. Nesse sentido, os

modelos de equaes hednicas viriam oferecer uma base de deciso mais qualificada do

144
que a simples intuio do operador. O trabalho realizado demonstra que,

metodologicamente, possvel incluir essas equaes como meio de resolver a instncia de

definio de atributos microlocacionais para a obteno das probabilidades de localizao

dos diversos padres construtivos, e que sua incluso ofereceria ganhos de preciso. No

entanto, quanto aos atributos examinados, escolhidos em razo da disponibilidade de

dados, apenas alguns poderiam ser diretamente aplicados ao Modelo de Oportunidade

Espacial, sendo outros apenas exemplificativos da importncia de determinados fatores.

Esse o caso da varivel de centralidade, que j participa da simulao em outras

instncias. Alm disso, muitos atributos espaciais de vizinhana, considerados

significativos nos estudos configuracionais, no foram includos no estudo dada a

indisponibilidade de dados.

certo que os objetivos a que o estudo se props so modestos. Porm, o estudo

serviu para dar sustentao, atravs de metodologia ancorada em bases cientficas, a

assertivas sobre o mercado imobilirio de Porto Alegre baseadas no conhecimento

emprico.

Quanto ao segundo ponto, necessrio ressaltar que a calibragem dos modelos

estatsticos ocorre sobre a experincia histrica, tornando o seu uso para o

desenvolvimento futuro um ponto crtico que requer cuidados na implementao. Os

modelos estatsticos podem dar indcios para o futuro, mais ou menos precisos,

dependendo da semelhana que a nova situao guarda com relao situao modelada.

Mas, apontadas esses dificuldades, no se pode dizer que os mtodos de questionamento

direto sobre preferncias revelam mais a respeito do desenvolvimento futuro ou do

comportamento diante de novas situaes do que o mtodo baseado na experincia

histrica pois, como j foi comentado no decorrer da exposio dos fundamentos tericos

145
do estudo, o consumidor pode no realizar ou concretizar o que revelado atravs dessas

metodologias de questionamento direto.

Outra caracterstica do estudo a sua especificidade. O estudo foi desenvolvido

para Porto Alegre e no permite generalizaes. Cada situao modelada nica e at a

escolha das variveis de estudo influnciada por essa situao particular. Por exemplo, as

informaes censitrias quanto ao abastecimento de gua e sistema de esgoto foram

inicialmente includas mas, dada a homogeneidade do grau de cobertura dos servios - ao

menos no mercado formal de imveis, objeto desse estudo - tornaram-se desnecessrias e

foram desprezadas.

Relativamente utilizao do setor censitrio como unidade espacial de anlise,

observa-se que essa unidade proporciona uma gama muito grande de informaes, muitas

das quais no includas nesse estudo, tais como faixa etria dos moradores dos domiclios e

nvel de escolaridade. Alm disso, tendo em conta a tendncia de convergncia dos

empreendedores imobilirios quanto localizao, torna-se vlida a substituio do lote

urbano pelo setor censitrio como unidade de anlise pois, possivelmente, os lotes de um

setor censitrio tero aproximadamente as mesmas caractersticas espaciais.

Quanto aos principais resultados alcanados, os elementos comuns de agregao de

valor ao imvel, entre os diversos padres construtivos pesquisados, so:

a renda mdia dos domiclios do setor censitrio, influenciando positivamente;

o grau de centralidade agregada, aferido atravs do Modelo Configuracional de

Centralidade, influenciando negativamente, refletindo a concentrao de

atividades urbanas;

146
 unicamente para a valorizao das casas, a localizao em plos ou corredores

de comrcio e servios.

A concentrao espacial das reas da cidade com elevada renda mdia indica uma

tendncia conservadora do mercado, evidenciando a busca de minimizar a incerteza

atravs da adoo da soluo j consagrada. Segundo apontam os modelos, para os

consumidores, os elementos simbolizados pela renda mdia elevada so determinantes na

formao do valor final do imvel. Ao que tudo indica, essa preferncia se traduz na

proximidade que guardam entre si os empreendimentos de mais alto padro, revelando

uma mancha compacta quando se observa a cidade como um todo.

A apario do grau de centralidade agregada como elemento de desvalorizao

imobiliria, dado o grau de centralidade expressivo de uma rea especfica da cidade de

Porto Alegre, aponta para um sentido inequvoco: o desprestgio da localizao de imveis

residenciais no centro histrico da cidade, independente de consideraes acerca dos

complexos fatores que geram esse fenmeno e que no foram objeto desse estudo.

J a presena do fator de localizao em plos ou corredores de servios como

elemento de valorizao para as casas revela a concorrncia entre os usos residencial e no

residencial em localizao especfica, traduzindo a importncia da acessibilidade como

atributo espacial.

Como ltimo ponto, observa-se que a escolha de fontes e atributos, condicionada

pela disponibilidade, oferece limitaes a esse estudo. Muitas so as informaes que

podem ser includas como variveis para enriquecer esse estudo, e que no o foram em

funo de dificuldades de obteno das informaes, custos e tempo. Entre as quais,

podem ser citadas: a topografia, a altitude, a qualidade do acesso, pavimentao, a

qualidade e quantidade dos servios de transporte coletivo na rea, a presena ou

147
proximidade de equipamentos coletivos urbanos, a vista, a proximidade de reas verdes,

parques e centros de consumo. Tambm poderiam ser acrescidas informaes sobre

condies e prazos de financiamento dos imveis, legislao urbanstica e sobre a

evoluo histrica da ocupao das reas urbanas, a fim de perceber os conflitos entre

novos padres de ocupao e os imveis remanescentes de padres anteriormente

dominantes.

148
BIBLIOGRAFIA

149
 7. BIBLIOGRAFIA

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