Avaliação de Imóveis

Avaliação de Imóveis
Avaliar o patrimônio é uma tarefa que requer seriedade e competência, seja na
avaliação de imóveis, bens móveis ou intangíveis alheios. Nessa atividade, o
profissionalismo irrepreensível e a constante atualização tecnológica, adquirida
ao longo dos anos, leva à precisão, aos valores venais e locativos dos bens
avaliados, fundamentais para um bom negócio.

Veja alguns de nossos serviços:

Avaliações de imóveis residenciais, comerciais e industriais;
Avaliações de terrenos e glebas urbanas;
Avaliações de imóveis rurais, culturas e semoventes;
Avaliações de complexos industriais;
Avaliações de máquinas, equipamentos, móveis e utensílios;
Avaliações de veículos.

O que é o serviço de Avaliação de Imóveis?

É a precisão e fundamentação técnica do valor de mercado dos bens ou de

direitos sobre eles, o que denominados intangíveis. Esta definição é feita
dentro de procedimentos técnicos e normativos, para a determinação das
análises de valor.
 Os bens materiais são
os imóveis urbanos, rurais e industriais, os veículos, as máquinas e
equipamentos, o cultivo agrícola e os semoventes.
Na categoria dos intangíveis, estão incluídos o fundo de comércio, os lucros
cessantes, as marcas e patentes.

Quem pode fazer Avaliações de Imóveis?

A avaliação de imóveis forma um extenso campo profissional reservado aos

engenheiros e arquitetos especialistas na área de engenharia econômica e de
avaliação.
A Resolução nº 218 do CONFEA fixa as atribuições profissionais do
engenheiro, arquiteto e engenheiro agrônomo nas diversas modalidades e,
conforme a Resolução nº 345 do CONFEA, são de atribuição privativa dos
engenheiros — em suas diversas especialidades — dos arquitetos, dos
engenheiros agrônomos, dos geólogos, dos geógrafos e dos meteorologistas,
devidamente registrados nos Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura
e Agronomia – CREA. As atividades de vistorias, perícias, avaliações e
arbitramentos relativos a bens móveis e imóveis, bem como, suas partes
integrantes e pertences, como máquinas e instalações industriais, obras e
serviços de utilidade pública, recursos naturais e bens e direitos que, de
qualquer forma, para a sua existência ou utilização, devem ser de atribuição
dessas profissões.
Qual o objetivo da Avaliação de Imóveis?
É a determinação técnica do valor de um imóvel ou de um direito sobre ele,
empregada em uma variedade de situações, dentro e fora do âmbito judicial,
tais como, inventários, dissolução de sociedade, operações de compra e
venda, aluguel, cobrança de tributos, seguros, hipotecas, estudos de dinâmica
imobiliária e outros.

Qual tipo de imóvel urbano pode ser objeto de uma avaliação?

Podem ser avaliados terrenos para habitação ou comércio, glebas

urbanizáveis, casas, apartamentos, salas comerciais ou prédios industriais.

O que o Engenheiro de Avaliações deve conhecer?

Para que seja feita uma boa avaliação, o profissional deve conhecer não
somente as ferramentas matemáticas envolvidas no cálculo, mas também o
funcionamento do mercado onde o imóvel está situado.

Qual é a melhor maneira de se Avaliar um imóvel?

Existem vários métodos para se encontrar o valor de mercado de uma

propriedade. O melhor caminho é a comparação direta com dados de
transações de imóveis semelhantes, efetuadas na mesma época em que se
necessita encontrar o valor. Nem sempre isto é possível, principalmente
quando se trata de imóveis singulares, tais como grandes prédios comerciais e
industriais. Nestes casos, devem ser aplicados outros métodos.
O que é o valor de um bem?

Um dos aspectos fundamentais na Engenharia de Avaliações é o entendimento

do conceito de valor. A Avalor Engenharia estuda os mecanismos de formação
dos valores de um bem, relacionando os diferentes aspectos da questão.
Somente com a compreensão preliminar do fenômeno, poderá o profissional
estar apto para buscar sua quantificação.
Existem várias definições e interpretações para valor, valor de mercado e
preço.

Qual a diferença entre valor e preço?

O valor é intrínseco ao bem e depende das variáveis de mercado, de ambiente

e das técnicas adotadas para sua determinação. Ele pressupõe uma situação
de negócio entre as duas partes envolvidas, de modo que não haja qualquer
pressão externa sobre elas.
O preço depende da situação do negócio, dos interesses pessoais e comerciais
das pessoas e instituições envolvidas no processo e este, sim, sofre pressões
externas.
Deve ser lembrado que o valor é único, para um determinado momento e
situação de mercado. A Norma diz: “O valor a ser determinado corresponde
sempre àquele que, num dado instante, é único, qualquer que seja a finalidade
da avaliação. Esse valor corresponde, também, ao preço que se definiria em
um mercado de concorrência perfeita…”.
O valor não é característica do bem a ser avaliado, podendo variar, porém, se
considerarmos um determinado momento, ele é único.
O preço, ao contrário, é múltiplo, variando em uma faixa de acordo com os
agentes da negociação e, também, está sujeito a flutuações de curto prazo, tais
como as decorrentes de situações econômicas, campanhas publicitárias, novos
empreendimentos ou perspectiva de alterações na legislação.
Os números obtidos nas pesquisas de transações consistem, na verdade, de
uma faixa de preços, cuja média ou “valor mais provável” é o que chamamos
de “valor de mercado”.
Por que contratar uma empresa de avaliação de imóveis?
Para obter uma noção clara e isenta do que realmente valem os bens, bem
como, para atuar nas diversas situações em que se requerem determinações
de valores por parte de alguém que não está envolvido diretamente no negócio.
A avaliação de imóvel também é prevista em lei para algumas situações, como
a reavaliação do ativo imobilizado e as peritagens conciliatórias. É
recomendado que sempre se busque uma correta avaliação de um imóvel para
que, após saber seu valor, se coloque à venda ou locação.

Quais as formas de se avaliar um bem?

A melhor forma é por comparação com imóveis semelhantes, conhecido como

método Comparativo direto de Dados de Mercado.
Este é o melhor método para a avaliação de imóvel, mas depende da
existência de transações do mesmo tipo de imóvel, na mesma época e
localização espacial, e em quantidade suficiente para possibilitar a análise dos
valores. Os valores de transações com imóveis semelhantes são a maior
evidência de mercado para outro imóvel. Havendo dados, é preciso obter um
valor médio. Geralmente, é uma média ponderada, visto que os imóveis são
sempre diferentes uns dos outros.
Não é possível simplesmente extrair a média aritmética. Esta média pode ser
feita por aproximação ou “ao sentimento”, se for uma avaliação dentro do nível
relacionado ao Parecer Técnico, por homogeneização de fatores, se for ao
nível Normal ou por inferência estatística, para o nível de Precisão e
Fundamentação I, II ou III.
O método é baseado na análise de informações sobre preços de propriedades
comparáveis com a que está sendo avaliada. Os avaliadores precisam conferir
as condições em que são feitas as transações para verificar se os preços não
estão destoando do mercado. Segundo a norma de avaliações (NBR 14653),
uma avaliação poderá estar enquadrada em um dos seguintes graus de
fundamentação e Precisão: I ou II ou III.

Quais os outros métodos de avaliação?

Não existindo dados para comparação, podem ser empregados os métodos da

Renda, Residual, Involutivo e de Custo de Reprodução, que buscam o valor por
meio de outras evidências. São aproximações a serem utilizadas apenas em
caso de necessidade.