Instituto Paulista de Ensino e Pesquisa

Faculdade de Tecnologia em
Construção de Edifícios

Nome do autor (aluno)

Turma

ATIVIDADE COMPLEMENTAR
Uso e ocupação do solo no município de São Paulo:
análise de um imóvel residencial existente

São Paulo
2012
 Nome do autor (aluno)
Turma

Uso e ocupação do solo no município de São Paulo:

análise de um imóvel residencial existente

Atividade Complementar apresentada ao

Instituto Paulista de Ensino e Pesquisa - IPEP
como parte dos requisitos para aprovação na
disciplina Código de Obras (ou Legislação para
Obras em Edificações) da Faculdade de
Tecnologia em Construção de Edifícios.

Prof.: Roberta Vendramini

São Paulo
2012
 Ao meu esposo, com amor, admiração e
gratidão por sua compreensão, carinho,
e apoio durante a elaboração deste trabalho.
 AGRADECIMENTOS

Ao aluno Tiago Jose dos Santos que, gentilmente, cedeu os dados de seu trabalho
para elaboração deste material.
 LISTA DE ILUSTRAÇÕES

Figura 1 Mapa do entorno do imóvel em estudo.......................................................09

Figura 2 Imagem de satélite do entorno do imóvel em estudo..................................09
Figura 3 Mapa de uso e ocupação do solo da Subprefeitura São
Mateus........................................................................................................................10
Figura 4 Identificação do imóvel em estudo e respectivo zoneamento (Zona Mista
de Baixa Densidade ZM 1/03)....................................................................................10
Figura 5 Planta baixa da residência existente (sem escala).....................................15
Figura 6 Corte AA da residência existente (sem escala)...........................................16
 LISTA DE QUADROS

Quadro 1 Características de aproveitamento, dimensionamento e ocupação de

lotes: identificação do zoneamento e índices urbanísticos do lote em estudo...........11
 LISTA DE TABELAS

Tabela 1 Resultados obtidos para o imóvel em estudo.............................................17

 SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO........................................................................................................08

2 LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL EM ESTUDO...........................................................09

3 ZONEAMENTO DO IMÓVEL EM ESTUDO...........................................................11

3.1 Dados gerais......................................................................................................12
3.2 Índices urbanísticos..........................................................................................12
3.3 Artigos específicos do Livro XXX - Plano Regional Estratégico da
Subprefeitura São Mateus.......................................................................................12
3.4 Artigos específicos da Lei 13885/2004 (SÃO PAULO, 2004)..........................13

4 PROJETO DA RESIDÊNCIA EXISTENTE.............................................................15

5 RESULTADOS OBTIDOS......................................................................................17

CONSIDERAÇÕES FINAIS.......................................................................................18

REFERÊNCIAS .........................................................................................................19
 8

1 INTRODUÇÃO

Este trabalho teve por objetivo o estudo do uso e ocupação do solo de uma
residência térrea na região da Subprefeitura de São Mateus, em lote situado à Rua
Áries, n° 186, Jardim Santa Barbara, na cidade de São Paulo, com 5m de frente e
25m de profundidade, totalizando uma área de 125m2.

Para isto, foram utilizados mapas da região e mapa de zoneamento do Plano

Regional Estratégico da Subprefeitura São Mateus, observando-se o quadro
específico que indica as características de aproveitamento, dimensionamento, e
ocupação de lotes para a zona em que se situa o imóvel em estudo.

Foram realizados os cálculos dos índices urbanísticos com dados da

residência existente no referido imóvel, analisando-se quais atendem às exigências
estabelecidas pela legislação de uso e ocupação vigente na cidade São Paulo.
.
 9

2 LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL EM ESTUDO

Endereço base para pesquisa: Rua Áries, 186, São Paulo

Figura 1 - Mapa do entorno do imóvel em estudo

Fonte: Google Maps (2012)

Figura 2 – Imagem de satélite do entorno do imóvel em estudo

Fonte: Google Maps (2012)
 10

Figura 3 - Mapa de uso e ocupação do solo da Subprefeitura São Mateus

Fonte: Prefeitura de São Paulo (2012)

Figura 4 – Identificação do imóvel em estudo e respectivo zoneamento (Zona Mista de

Baixa Densidade ZM-1/03)
Fonte: Prefeitura de São Paulo (2012)
 11

3 ZONEAMENTO DO IMÓVEL EM ESTUDO

Quadro 1 – Características de aproveitamento, dimensionamento e ocupação de lotes:

identificação do zoneamento e índices urbanísticos do lote em estudo
Fonte: Prefeitura de São Paulo (2012)
 12

3.1 Dados gerais

Residência térrea com área construída de 79,56m2 em lote localizado na Rua

Áries, n° 186, Jardim Santa Barbara, na cidade de São Paulo, SP, com 5m de frente
e 25m de profundidade, totalizando uma área de 125m2.

3.2 Índices urbanísticos

O imóvel em estudo, de acordo com a Figura 4 e Quadro 1, encontra-se em

ZM-1/03 da Subprefeitura São Matheus, Zona Mista de Baixa Densidade, com
coeficiente de aproveitamento mínimo de 0,2, básico 1,0 e máximo 1,0, e taxa de
ocupação máxima de 0,5 ou 50% (a). Nesta zona, as posturas do Plano Regional
Estratégico da Subprefeitura São Matheus determinam:

- Taxa de Permeabilidade: 0,15 ou 15%

- Área mínima do lote: 125m2
- Frente mínima do lote: 5m
- Gabarito máximo de altura: 15m
- Recuo frontal: 5m (b)
- Recuos laterais:
Altura da edificação inferior ou igual a 6m: 1,5m de um lado
Altura da edificação superior a 6m: (c) (d).
- Recuo fundos:
Altura da edificação inferior ou igual a 6m: 5m
Altura da edificação superior a 6m: (c) (d).

3.3 Artigos específicos do Livro XXX - Plano Regional Estratégico da

Subprefeitura São Mateus (PREFEITURA DE SÃO PAULO, 2012)

Não há artigos específicos do Livro XXX indicados abaixo do Quadro 1 para

ZM-1/03.
 13

3.4 Artigos específicos da Lei 13885/2004 (SÃO PAULO, 2004)

Abaixo do Quadro 1, constam os seguintes artigos que devem ser observados

para o imóvel em estudo:

Artigo 185. Não será exigido recuo mínimo de frente nas zonas ZM-2 e ZM-3, ZMp,
ZCP, ZCL, ZCPp, ZCLp, ZPI e ZEIS quando no mínimo 50% (cinqüenta por cento)
da face da quadra em que se situa o imóvel estejam ocupados por edificações no
alinhamento do logradouro, no levantamento aerofotografico do Município de São
Paulo, de 2000.

Artigo 186. As edificações, instalações ou equipamentos, a partir de 6m(seis

metros) de altura em relação ao perfil natural do terreno devem observar recuos
laterais e de fundos, que podem ser escalonados e dimensionados de acordo com a
fórmula a seguir, respeitado o mínimo de 3m (três metros).
R= (H – 6) / 10

Onde:

R= recuos laterais e de fundos;

H= altura da edificação em metros contados a partir do perfil natural do terreno.

1° - As edificações destinadas aos grupos de atividades industriais, serviços de

armazenamento e guarda de bens moveis e oficinas, localizadas nas zonas e vias
onde esses grupos são permitidos fora das zonas predominantemente industriais –
ZPI, deverão observar os recuos obrigatórios definidos no “caput” desse artigo a
partir do pavimento térreo, excetuadas:

III. as edificações com área construída computável de no Maximo 250m2 (duzentos

e cinqüenta metros quadrados);

IV. as edificações com área construída computável de no Maximo 500m2

(quinhentos metros quadrados), quando localizadas nas demais zonas e vias onde
as atividades referidas no caput são permitidas.
 14

2° - As edificações destinadas aos grupos de atividades locais de reunião e eventos

e associações comunitárias, culturais e esportivas, localizadas nas zonas e vias
onde essas atividades são permitidas fora das zonas predominantemente industriais
– ZPI e das zonas centralidades ZCP e ZCL, deverão observar os recuos
obrigatórios definidos no “caput” desse artigo a partir do pavimento térreo,
executadas as edificações com área computável de no Maximo 500m2 (quinhentos
metros quadrados).

3° - A partir do ponto em que o subsolo aflorar 6m (seis metros) acima do perfil

natural do terreno, deverão ser observados os recuos obrigatórios definidos no
“caput” desse artigo.

Art. 192. Nas zonas mistas – ZM, a taxa de ocupação poderá chegar a 0,70 quando
o gabarito de altura da edificação não exceder 12,00m (doze metros).
 15

4 PROJETO DA RESIDÊNCIA EXISTENTE

Figura 5 – Planta baixa da residência existente (sem escala)

Fonte: Elaborado pelo aluno (2011)
 16

Figura 6 – Corte AA da residência existente (sem escala)

Fonte: Elaborado pelo aluno (2011)
 17

5 RESULTADOS OBTIDOS

Após a realização dos cálculos dos índices urbanísticos identificados no

Quadro 1, foram obtidos os resultados apresentados na Tabela 1. Note-se que
apenas quatros itens da construção existente atendem ao exigido pelo zoneamento
da região: coeficiente de aproveitamento básico, área mínima do lote, frente mínima
do lote e gabarito de altura.

Tabela 1 – Resultados obtidos para o imóvel em estudo

EXIGIDO/PERMITIDO REAL
INDICE RESULTADO CONCLUSÃO
TAXA ou CÁLCULO TAXA ou
CÁLCULO
DIMENSÃO DIMENSÃO
COEFICIENTE DE
2 2 DENTRO DO
APROVEITAMENTO 1,00 125m 0,64 79,56m ATENDE
PERMIDIDO
BASICO (CA)
TAXA DE 2 2 ULTRAPASSA
0,5 (50%) 62,5m 0,64 (64%) 79,56m NÃO ATENDE 2
OCUPACAO (TO) 17,06m

TAXA DE 2 2 FALTAM
0,15 (15%) 18,75m 0,02 2,5m NÃO ATENDE 2
PERMEABILIDADE 16,25m

ÁREA MÍNIMA DO DENTRO DO

125m² 125m² ATENDE
LOTE PERMITIDO

DENTRO DO
FRENTE MÍNIMA 5m 5m ATENDE
PERMITIDO

GABARITO DE DENTRO DO
15m 3,20m ATENDE
ALTURA PERMITIDO

RECUO FRONTAL 5m (b) 4,70m NÃO ATENDE FALTA 0,30m

Altura Inferior
RECUOS ou Igual a 6m:
1,5m de um
3,20m NÃO ATENDE FALTA 0,60m
LATERAIS
lado
Altura Inferior
RECUO FUNDOS ou igual a 6m: 4.70m NÃO ATENDE FALTA 0.30m
5m

Fonte: Elaborado pelo aluno (2012)

 18

6 CONSIDERAÇÕES FINAIS

De acordo com o estudo realizado, observa-se que os resultados obtidos, em

parte, não atendem às exigências da legislação em vigência. No entanto, as
informações obtidas na própria legislação, em alguns momentos, não especificam
critérios objetivos, sendo incoerentes em determinados pontos. Portanto, os
resultados aqui apresentados pedem um estudo mais detalhado de alguns itens.
 19

REFERÊNCIAS

GOOGLE MAPS. Consulta de mapa e imagem de satélite da Rua Aires, em São

Paulo. Disponível em: <http://maps.google.com.br/maps?hl=pt-
BR&q=Rua%20%C3%81ries%2C%20186%2C%20S%C3%A3o%20Paulo&tab=il >.
Acesso em: 06 mar. 2012.

PREFEITURA DE SÃO PAULO. Consulta geral ao Livro XXX - Plano Regional

Estratégico da Subprefeitura São Mateus. Disponível em:
<http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/desenvolvimento_urbano/legislac
ao/planos_regionais/index.php?p=1895>. Acesso em: 06 mar. 2012.

SÃO PAULO (cidade). Lei nº 13.885, de 25 de agosto de 2004. Estabelece normas

complementares ao Plano Diretor Estratégico, institui os Planos Regionais
Estratégicos das Subprefeituras, dispõe sobre o parcelamento, disciplina e ordena o
Uso e Ocupação do Solo do Município de São Paulo. Disponível em:
<http://www.leispaulistanas.com.br/plano-regional-estrategico/lei-no-13885-de-25-de-
agosto-de-2004>. Acesso em: 27 fev. 2012.