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Licenciamento de obras: Quais são os

documentos obrigatórios?
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documentos obrigatórios?

16 de setembro de 2016

A construção de uma obra requer não somente “botar a mão na

massa”, mas envolve também, o procedimento legal de permissão
para construir e morar. Ao construir um imóvel ou realizar uma
obra é imprescindível garantir junto à prefeitura o
licenciamento de obras. Pois, se a fiscalização do governo
identificar uma obra não regularizada, ela pode ser barrada, o dono
do imóvel pode levar multa e, em alguns casos, a construção pode
até ser demolida.

Não existe uma regra única para todas as obras. Cada cidade
possui exigências particulares para legalizar um imóvel, algumas
exigem autorização e fiscalização do Corpo de Bombeiros, outras
pedem avaliação da Companhia de Engenharia de Tráfego (CET).

Mas existem processos comuns a todos os empreendimentos,

como é o caso da retirada de alvará de construção, conseguir
licença de instalação de energia e água, certidão do habite-se
e licença de habitação. Diante de tantas burocracias vivenciadas

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por construtoras na finalização e entrega de imóveis, e objetivando

minimizar a improvisação diante dos obstáculos legais e
operacionais, o time do Sienge, software de gestão mais utilizado
no mercado da construção civil, elaborou um roteiro, com uma
abordagem de todos os aspectos envolvidos no processo de
licenciamento de obras.

Confira quais são os documentos

necessários para legalizar as obras da sua
construtora!

1. Alvará de construção

Quando você vai construir um imóvel, é preciso antes pedir um

alvará de construção na prefeitura. Para que esse alvará seja
aprovado, o tamanho da construção e do terreno devem seguir as
regras impostas pelo município. É dever da construtora entregar o
projeto na prefeitura para avaliação, segundo a Lei n. 1.172/96.

Primeiramente, o proprietário (ou preposto) deve comparecer à

Administração Regional competente e apresentar o projeto
arquitetônico com os documentos complementares, assim o
processo será autuado e receberá um número. O setor de projetos
e obras conferirá esses documentos e emitirá um visto sobre o
projeto caso seja aprovado.

Com o visto do projeto arquitetônico em mãos, o proprietário

preencherá um requerimento de alvará de construção, além de
juntar uma série de documentos referentes à obra, dentre eles, os
projetos complementares e comprovantes de pagamento de taxas

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ao CREA (ART’s).

*Correção: É obrigatória também por lei vigente a menção do

trabalho profissional do arquiteto. O Arquiteto e Urbanista com o
devido registro no CAU(Conselho de Arquitetura e Urbanismo do
Brasil) deve assinar o RRT (Registro de Responsabilidade Técnica)
como responsável técnico habilitado.

A lista dos documentos exigidos, geralmente encontra-se nos sites

de cada Administração Regional. Protocolado o requerimento com
todos os documentos, os agentes públicos competentes da própria
Administração farão uma conferência da demarcação do lote ou
fração (topografia). Depois, o departamento de licenciamento
analisará a documentação e os projetos complementares e caso
sejam aprovados, emitirá o alvará de construção.

2. Ligações definitivas (energia e água)

Para a solicitação da certidão do habite-se, o construtor deverá

estar com todas as ligações definitivas estabelecidas pelos
serviços públicos. A ligação definitiva de energia e água podem ser
solicitadas via telefone ou por carta protocolada contendo os dados
da obra. A concessionária realizará vistoria para verificar se o
projeto arquitetônico aprovado no alvará de construção
corresponde à obra construída. Não havendo problemas, é ativado
o fornecimento de energia e água junto à rede pública, além do
esgoto.

Se o empreendimento for um condomínio de prédios, por exemplo,

nas áreas comuns, a ligação de energia será feita em nome da

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construtora, pois no período de ligação definitiva o condomínio

ainda não estará estabelecido. A concessionária emitirá carta de
liberação para ser entregue na entrada da solicitação do habite-se.
Os nomes dos proprietários das unidades deverão ser informados
à concessionária para facilitar as ligações definitivas individuais,
que só serão feitas após a entrega do imóvel para cada
proprietário.

Estando tudo de acordo com o projeto aprovado, a concessionária

emite sua carta de licença de instalação energética e hidráulica
do imóvel. Dessa forma, a construtora pode solicitar a liberação da
certidão do habite-se. Todas as cartas de liberação das
concessionárias de serviços públicos serão parte integrante da
documentação exigida pela Prefeitura Municipal para obtenção do
habite-se.

3. Habite-se da obra

Os parâmetros legais para conclusão de uma obra, têm como

ponto máximo, a solicitação da certidão do habite-se, que é emitido
pela prefeitura. Ele pode ser solicitado via requerimento elaborado
pelo representante legal do empreendimento, dentro do prazo de
validade do alvará de licença, tendo em mãos os seguintes
documentos:

– Petição comunicando a conclusão da obra;

– Cópia do alvará de licença;
– Anuência do autor quanto à observância do seu projeto
aprovado;
– Prova de quitação do imposto territorial urbano;

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– Licença de instalações definitivas;

– Escritura registrada do terreno.

O prazo para vistoria e manifestação da autoridade fiscalizadora

será de no máximo 15 dias a contar da data de protocolo. Após a
primeira vistoria na obra, se for percebido algum problema no
descumprimento do projeto, a prefeitura concede um prazo para
ajustes quanto às disposições legais ou deverá ser aplicada multa
pela modificação, condicionada à sua quitação para obtenção da
certidão.

A prefeitura municipal poderá, em alguns casos, conceder o habite-

se parcial, liberando a moradia quando ela não oferecer riscos para
os usuários da edificação, cujas unidades deverão ser
independentes umas das outras. De maneira alguma o órgão
expedirá o habite-se quando:

– As fachadas da edificação não estiverem concluídas;

– O acesso às partes concluídas estiver sem condições de uso ou
for indispensável à utilização da parte concluída para acesso ao
restante da obra;
– Obra ainda em construção ou por construir.

O prazo para os pedidos da licença de habitação são de no

máximo 20 dias a partir da data de protocolo da entrada do pedido
na prefeitura. Este prazo pode ser prorrogado em até o dobro do
tempo, quando não se completarem as diligências que o processo
exigir.

4. Certidão negativa de débito do INSS

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Após a solicitação da certidão do habite-se, o empreendedor

deverá solicitar a certidão negativa de débito (CND) do INSS
(Instituto Nacional de Seguridade Social). Este documento será
emitido pela previdência social, para comprovar a regularidade de
contribuições com a Seguridade Social.

Ela só é válida quando emitida eletronicamente, e não serão

assinadas ou carimbadas por servidor da previdência. O CND da
construção é exigido quando da averbação da obra no cartório de
registro de imóveis ou por ocasião da inscrição ou revalidação do
memorial de incorporação no registro de imóveis.

A previdência social fará um cálculo (ARO) do valor dos

recolhimentos totais da obra tendo como base o CUB (Custo
Unitário Básico), fornecido pelo SINDUSCON (Sindicato da
Indústria da Construção Civil). Se o valor calculado for igual ou
superior a 70% do recolhimento a certidão negativa será fornecida.
No caso de valores inferiores, a parte interessada, pode recorrer
junto a fiscalização com a demonstração da contabilidade da obra
ou optar pôr pagar a diferença do cálculo estabelecido pelo INSS.

O prazo de validade da CND é de 180 dias contados a partir data

de sua emissão. O seu pedido deverá ser feito pela internet, nas
agências da previdência social, com fornecimento pelo próprio
interessado, do número de CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoa
Jurídica), CPF (Cadastro de Pessoa Física) ou CEI da referida
obra. Será necessária a solicitação da sua baixa (cancelamento)
junto ao INSS, para que não haja problemas no futuro.

5. Averbação da construção

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Após a emissão da certidão do habite-se também pode-se averbar

a construção no cartório de registro de imóveis. O interessado
deverá apresentar o título a ser registrado ou averbado ao cartório
competente, de acordo com a localização do imóvel.

O cartório emitirá o DAJ (Documento de Arrecadação Judiciária)

com o valor das custas correspondentes ao registro. O prazo para
entrega do respectivo registro estará definido na guia de protocolo.
Após o registro, o cartório poderá fornecer as seguintes certidões:
– Positiva ou negativa de propriedade;
– Positiva de propriedade, com negativa ou positiva de ônus, de
cadeia sucessória ou vintenária ou de inteiro teor.

6. Escritura

O proprietário deverá lavrar sua escritura de valor declarado

(compra e venda) para validar sua propriedade. Para isso, deverá
providenciar os seguintes documentos:
– Qualificação das partes (CPF, identidade, dados pessoais) ou
promessa de compra e venda entre as partes;
– Certidão de quitação do IPTU (Imposto Predial e Territorial
Urbano);
– Certidão do distribuidor do foro (em nome do vendedor);
– Certidão da justiça federal (em nome do vendedor); certidão da
justiça do trabalho (em nome do vendedor);
– Declaração do síndico (com firma reconhecida) que o
condomínio está quitado;
– Guia do ITIV (Imposto de Transmissão Intervivos).

A escritura pronta deverá ser registrada no cartório de registro de

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imóveis no qual está inscrito, passando a ter validade como

documento.

7. Convenção de condomínio

Para empreendimentos residenciais outros documentos deverão

ser providenciados. Um deles é a convenção de condomínio, que
previamente já foi registrada em forma de minuta no registro de
incorporação do empreendimento. A convenção é o contrato social
do condomínio e está prevista no Código Civil. É obrigatória a sua
existência para estabelecer um condomínio (art. 1.333o), assim
como a elaboração do regulamento interno, que é parte integrante
da convenção.

Para tornar-se legal deverá ser aprovada por no mínimo 2/3 dos
representantes que compõem o condomínio e deverá ser
registrada no cartório de registro de imóveis. A convenção
determinará:
– A cota proporcional e o modo de pagamento das contribuições
dos condôminos para atender as despesas ordinárias e
extraordinárias do condomínio;
– Sua forma de administração;
– A competência das assembléias, forma de sua convenção e
quórum exigidos para as deliberações.

Todos esses itens e métodos aqui expostos têm por finalidade

garantir o máximo de transparência entre a sua construtora e
seus clientes e órgãos fiscais e facilitar o seu trabalho com a
extensa documentação exigida pelos órgãos fiscalizadores para
obter o licenciamento de obras. Dessa forma, você também evita

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notificações e multas. Esteja preparado para entregar um

empreendimento totalmente legalizado e evite possíveis multas e
notificações!

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