Corretagem

No momento em que um negócio é fechado, a incorporadora paga de 6% a

8% do valor do imóvel à corretora, responsável pela venda. Geralmente as
construtoras já agregam no valor do produto, a quantia da corretagem para
pagar os corretores.

Taxa de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (SATI) – imóvel novo

A cobrança de, em média, 1% do valor do imóvel é paga à incorporadora

pela prestação de serviços de assistência técnica e jurídica durante a
negociação do contrato.

Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)

A taxa cobrada pela Prefeitura varia de acordo com cada município. No

caso de São Paulo a cobrança é de 3% do valor do imóvel. Trata-se de um
imposto e deve ser pago dentro de prazo estabelecido pela própria
administração local, assim que finalizada a negociação.

Escritura pública

O valor é cobrado de quem não financiou o imóvel. Ele é pago cartório e o

custo é diferente de estado para estado, variando de acordo com o preço do
bem. A lista com os preços pode ser acessada no site do Instituto de
Registro Imobiliário do Brasil (IRIB).

Registro do imóvel

Outra taxa cobrada pelo cartório e que vai ser calculada com base no valor
de venda do imóvel. Deve ser paga após o ITBI e a escritura. O valor
também pode ser consultado no site do Instituto de Registro Imobiliário do
Brasil (IRIB).

Taxa de interveniência – imóvel novo

Só é cobrada a taxa, de até 2% do imóvel, quando o comprador recebe as

chaves e decide concluir o financiamento da casa ou apartamento em outro
banco, que não o indicado pela incorporadora.

Taxa de cessão de contrato – imóvel novo

É cobrado pela incorporadora quando o imóvel é vendido pelo primeiro dono

com parcelas, referentes ao financiamento, em aberto. Como o negócio
ainda não foi completamente quitado, é como se a casa ou aparamento
ainda pertencesse à construtora que pede de 2% a 5% sobre o preço da
unidade para repassá-la ao novo comprador, que passa a ser responsável
pela conclusão do financiamento.
Taxa de evolução de obra – imóvel novo

Custa em média 2% do valor do imóvel. Ela é paga à construtora e somente

em caso de financiamento, onde o valor é diluído nas parcelas. É como se o
comprador pagasse os juros dos produtos e equipamentos usados na obra
durante o tempo de construção.

Custo do financiamento

O comprador também deve se atentar ao Custo Efetivo Total (CET), que é

uma taxa que corresponde a todos os encargos e despesas incidentes nas
operações de crédito, como seguros e serviços, que por vezes podem ser
negociadas e até cortadas.

Para quem vende:

Corretagem

O corretor em São Paulo deve receber de 6% a 8% sobre o valor do imóvel

a cada conclusão de venda consumada. O índice pode variar dependendo
do Estado.

Imposto de renda sobre o ganho de capital

Após vender o imóvel, é preciso pagar 15% à Receita Federal sobre os

valores ganhos. No entanto, como geralmente as taxas de ITBI, juros do
financiamento e das corretagens estão atreladas ao preço do bem não há
como há como fazer dedução. O abatimento exato pode ser feito se as
demais custas tenham sido pagas à parte.

Estar isento do imposto aquele que estiver vendendo o único imóvel e se o

valor for inferior a R$ 440; quem destinar todo o dinheiro recebido na
compra de outros imóveis residenciais no Brasil. Porém, deve pagar o
imposto proporcional ao montante que não for usado em um prazo de 180
dias após a venda. Também terá direito às isenções quem não vendeu o
imóvel residencial nos últimos cinco anos.

Despesas com documentação

O proprietário do imóvel precisa ter em mão diversas certidões antes de

vender o bem. Despachantes e cartorários podem ajudar na obtenção
desses documentos, mas para isso é cobrado um valor que, em média,
varia de R$ 400 a R$ 600.

Valor de aquisição e valor de venda

O valor de aquisição do imóvel não se limita ao valor constante na escritura,
que é o que você pagou pelo bem em si. A esse custo, você pode
acrescentar a quantia gasta com a corretagem – caso esta tenha saído do
seu bolso – com os juros e encargos de um eventual financiamento e com o
Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Também é possível somar
ao custo de aquisição todas as reformas, benfeitorias e ampliações feitas no
imóvel, desde que aprovadas pela Prefeitura (quando necessário) e
guardados os comprovantes de pagamento.

Da mesma forma, o valor da venda é o que você efetivamente recebe pela

venda do imóvel. Novamente, se a corretagem tiver sido paga pelo
vendedor, ele pode abatê-la da quantia recebida.

Como calcular e pagar o imposto

Para recolher o imposto de renda incidente sobre o ganho de capital obtido
com a venda de bens como imóveis é preciso usar o Programa de Apuração
de Ganhos de Capital (GCap) referente ao ano em que ocorreu a alienação.
Lá, o contribuinte preenche todos os dados da transação, como os dados do
imóvel, o tipo de transação (venda, por exemplo), a data de aquisição e a
data da venda, o valor da alienação, se o contribuinte foi pago à vista ou a
prazo, se houve benfeitorias e reformas ou se o imóvel foi adquirido em
partes ou datas diferentes.
“Você consegue preencher o valor investido no imóvel ano a ano, seja o
custo inicial ou as benfeitorias posteriores. Dependendo do ano de
aquisição do imóvel, há um fato de redução do imposto, que o programa
calcula automaticamente”, explica Samir Choaib, advogado especializado
em imposto de renda de pessoa física do escritório Choaib, Paiva e Justo
Advogados.

Dependendo das suas respostas, o programa solicitará mais informações e

valores. Isso porque ele já calcula o imposto devido para diferentes
situações. Por exemplo, se você vender o imóvel e receber o dinheiro à
vista, vai pagar 15% sobre o ganho de capital e pronto. Se o imóvel for
antigo, pode haver fator de redução. Já se você receber em parcelas, terá
que recolher o IR proporcional até o último dia útil do mês seguinte ao do
recebimento da cada parcela.

Depois de preenchidos todos os dados, o programa emite o Documento de

Arrecadação das Receitas Federais (DARF) com o valor do IR a pagar, que
pode ser pago em qualquer banco. Quando o contribuinte for preencher a
declaração de imposto de renda referente ao ano daquela alienação, deverá
importar as informações do GCap para o Programa Gerador da Declaração.
Assim, não será necessário preencher nada referente a ganho de capital,
apenas dar baixa no imóvel na ficha de Bens e Direitos.

Benefício dos 180 dias

Outra possibilidade é que o contribuinte opte por se beneficiar da isenção
de IR para quem usa o dinheiro da venda de imóveis residenciais para
comprar outros imóveis residenciais dentro de 180 dias. Esse benefício
pode ser usado uma vez a cada cinco anos. Nesse caso, existem duas
possibilidades: ou ele usa todo o produto da venda para a compra de novos
imóveis residenciais no Brasil, e com isso fica totalmente isento; ou ele usa
parte do dinheiro para comprar novos imóveis residenciais no Brasil e paga
IR proporcional sobre o valor restante.

Neste segundo caso, o contribuinte tem 30 dias além dos 180 dias para
recolher o IR, sem incidência de multa, apenas com juros de 1% mais Selic
do período. Isto é, se você vender um imóvel por 500 mil reais em abril,
sendo 200 mil reais correspondentes ao ganho de capital, você tem até
outubro para usar esse dinheiro na compra de outros imóveis residenciais.
Se, dessa quantia, 100 mil reais não forem utilizados, você terá até o último
dia útil de novembro para recolher o imposto de renda sobre o ganho de
capital proporcional a essa parcela, com juros, mas sem multa.

Mas para poder pagar o IR dessa forma, o contribuinte deverá, ao

preencher o GCap, sinalizar a opção pelo benefício dos 180 dias e informar
que ele foi usado apenas parcialmente. Assim, na hora em que for calcular
o IR proporcional à quantia não utilizada e emitir o DARF, o programa não
incluirá multa, apenas os juros. Ao importar as informações do GCap para o
Programa Gerador da Declaração do ano em que a venda foi realizada, o
contribuinte automaticamente justificará à Receita por que só pagou o
imposto mais tarde e sem multa.
Se o contribuinte porventura não conseguir comprar imóvel algum dentro de
180 dias, ele tem duas opções. Uma é informar no GCap a opção pelo
benefício e pagar o IR sobre o ganho de capital total em até 30 dias depois
dos 180 dias, com juros, mas sem multa. “Para todos os efeitos, nesse
caso, ele usou o benefício dos 180 dias. Ou seja, ele só poderá usá-lo de
novo dentro de cinco anos”, explica Samir Choaib.

Caso não deseje ficar sem a possibilidade de usar o benefício durante tanto
tempo, o contribuinte pode simplesmente pagar o imposto atrasado, com a
multa. Contudo, se o período de 180 dias começar em um ano e terminar
em outro, essa opção pode gerar problemas.

Por exemplo, se a venda ocorrer em outubro deste ano, o prazo vai se

encerrar apenas em abril do ano que vem. No GCap e na declaração
referente a 2013, o contribuinte terá que informar que tinha a intenção de
usar o benefício, para explicar o porquê de não ter recolhido o IR.
Terminado o prazo, se ele quiser pagar o IR com a multa para não perder o
benefício, terá que retificar a declaração referente a 2013, informando que
foi uma alienação comum, sem a opção pelo benefício dos 180 dias.